655.жилищное право россии учебное пособие гриф рао

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РОССИИ

Учебное пособие

ЮРКОМПАНИ, 2009

ЕЕ..СС.. ФФииллииппппоовваа

Серия «Высшее юридическое образование»

Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

УДК 347.254ББК 67.404.2 (2 Рос)

Ф 75

Филиппова Елена Станиславовна — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин

Московского государственного университета сервиса, специалист в области жилищного и наследственного права,

автор более 20 публикаций по актуальным вопросам современного жилищного права.

Филиппова Е.С. Ф 75 Жилищное право России: Учебное пособие. — М.:

ЮРКОМПАНИ, 2009. с. - (Серия «Высшее юридичес-кое образование»).

ISBN 978-5-91677-011-7Учебное пособие подготовлено в соответствии с програм-

мой курса «Жилищное право» для юридических вузов, соответ-ствующей Государственному образовательному стандартувысшего профессионального образования, и базируется наположениях Жилищного кодекса РФ с последними измене-ниями и дополнениями. В основу книги положено новейшеежилищное законодательство России, учтены положения и вы-воды, содержащиеся в научных трудах и разработках отечест-венных и зарубежных ученых — специалистов в области жи-лищного права.

Подробно рассмотрены такие базовые для жилищногоправа понятия, как жилое помещение, жилищный фонд, пра-во собственности, договор найма жилого помещения, мно-гоквартирные дома; дана правовая регламентация деятель-ности жилищных и жилищно-строительных кооперативов итовариществ собственников жилья. Особое место отведеножилищной ипотеке, в частности вопросам получения и вы-платы ипотечных кредитов.

Для студентов, преподавателей юридических вузов и фа-культетов, а также всех интересующихся вопросами совре-менного жилищного права.

УДК 347.254ББК 67.404.2 (2 Рос)

ISBN 978-5-91677-011-7 © ООО "ЮРКОМПАНИ", 2009


Как сказал один из героев романа М.А. Булгакова «Мастер иМаргарита», квартирный вопрос испортил москвичей. Добавим:к сожалению, не только их.

В жизни почти каждого человека проблема жилья (квартир-ный вопрос) является одной из самых важных. Это место егопребывания и жительства, «семейный очаг», средство организа-ции домашнего хозяйства, досуга и отдыха. Отсюда вытекаетважность жилищного законодательства, призванного регулиро-вать жилищные отношения. Эта тема касается всех, будучи, всущности, более понятной населению, чем, например, социаль-ная реформа (в частности, монетизация льгот), реформы здра-воохранения, образования и пенсионной системы. По словамП.В. Крашенинникова, Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. уже к2000 г. был на 70% мертв, его положения не могли воплотитьсяна практике. Жилищные отношения в то время регулировалисьтремя тысячами законодательных актов, некоторые из которыхбыли подписаны еще Н.И. Ежовым и Л.П. Берией, посколькужилищное законодательство находилось в ведении НКВД. Затя-нувшиеся обсуждения того, каким должен быть жилищныйкодекс новой эпохи1, наконец, завершились его принятием к 29 декабря 2004 г.

ПРЕДИСЛОВИЕ

1 В соответствии со статьей 72 Конституции РФ разработанный законопроектбыл направлен субъектам Российской Федерации для согласования. Полученоболее 900 замечаний и предложений от 74 регионов, более трети которых учтены.Проект Жилищного кодекса РФ доработан с учетом обсуждения, состоявшегосяна заседании Правительства РФ 13 сентября 2001 г. (протокол № 37). В процессеработы были приняты замечания и предложения Института законодательства исравнительного правоведения при Правительстве РФ, Минюста России (поруче-ние Правительства РФ от 26 июля 2001 г. № ХВ-П10-13359), Главного государ-ственно-правового управления Президента РФ (поручение Правительства РФ от23 февраля 2002 г. № ХВ-П10-02979), Минобороны России, МИД России, МПСРоссии (поручение Правительства РФ от 21 сентября 2001 г. № ХВ-П10-16476).


Сегодня жилищный фонд в России составляет почти тримиллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация этогоогромного хозяйства давно ведутся по рыночным законам.Почти 70% жилой площади находится в частной собственности.Частный капитал занят более чем в 90% строительных организа-ций страны. Причем строительство жилых домов финансирует-ся преимущественно за счет инвестиций самих граждан, кото-рые, кстати, несут и основные коммерческие риски.

При этом действительно новые технологии отечественнойстроительной индустрии соседствуют с устаревшими правиламии инструкциями, с плохо развивающейся, изношенной комму-нальной инфраструктурой. За последние три года наращиваниеобъемов жилищного строительства происходило ежегодно.Например, в 2004 г. в строй было введено 41 млн кв. м жилья, чтона 12,5% больше, чем в 2003 г. Но с сожалением приходитсяотметить, что даже этот уровень все еще значительно отстает отпоказателей конца 1980-х годов и, что особенно настораживает,темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждансокращаются. По отдельным оценкам, в очередях на получениежилья до сих пор стоят около 4,5 млн семей. Время ожиданиясоставляет, стыдно сказать, 20 лет. При этом покупка квартирыили индивидуального дома доступна только 5% населения, влучшем случае — 7%, если дополнительно к своим накоплениямони смогут привлечь кредиты банков.

Книга, которую уважаемый читатель держит в руках, являетсяодной из первых, написанных в соответствии с новым Жилищ-ным кодексом, вступившим в силу 1 марта 2005 г. Долгие годыобсуждения различных законопроектов, закулисная борьбавокруг того, каким должен быть новый Жилищный кодекс,неприменимость к новой жизни большинства норм Жилищногокодекса РСФСР 1983 г. с очевидностью показывают всю важ-ность и необходимость принятия этого кодифицированногонормативного акта, который на ближайшие годы определитжилищную политику нашей страны.

Жилищный кодекс РФ содержит 8 разделов, 14 глав, 165 ста-тей. В разделе «Общие положения» определены задачи жилищ-ного законодательства — обеспечение и защита конституцион-ного права граждан на жилище, имущественных прав граждан и

Предисловие4


юридических лиц в жилищной сфере, сохранность жилищногофонда. Очерчен круг вопросов, относящихся к компетенцииРоссийской Федерации и ее субъектов в области регулированияжилищных отношений, определено, как соотносятся жилищноезаконодательство и иное законодательство, содержащее нормыжилищного права. Ряд статей Жилищного кодекса РФ содержитположения, определяющие виды жилищного фонда, назначениежилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилыхдомов и жилых помещений в нежилые и т.п. Пристальное вни-мание уделено вопросам управления жилищным фондом и егосодержания, государственному учету жилищного фонда, госу-дарственному контролю использования и сохранности жилищ-ного фонда.

В соответствии с Конституцией РФ положениями Жилищно-го кодекса РФ определены категории граждан, имеющих правона получение жилья по договору социального найма: подлежатобеспечению жильем малоимущие, как это предусматривается вст. 40 Конституции РФ. Что касается иных категорий граждан,то, определяя таковые, Жилищный кодекс РФ исходит изнеобходимости защиты интересов как социально слабо защи-щенных групп населения, так и имеющих определенные заслугиперед Отечеством (ветераны войны, инвалиды, семьи, имеющиедетей инвалидов и т.п.).

Жилые помещения государственного и муниципальногожилищных фондов социального использования могут предоста-вляться по договорам социального найма и найма жилого поме-щения. По договору найма в фонде социального использованияжилые помещения предоставляются гражданам, которые нужда-ются в улучшении жилищных условий, но не имеют права наобеспечение жилого помещения по договору социальногонайма. В Гражданский кодекс РФ вносятся изменения и допол-нения, позволяющие регулировать вопросы найма жилого поме-щения социального использования жилищным законодатель-ством.

В Жилищном кодексе РФ изложены положения о жилыхдомах и помещениях, принадлежащих гражданам на праве соб-ственности, правила пользования таким жильем, права и обя-занности нанимателей жилых помещений, принадлежащих

Предисловие 5


гражданам на праве собственности. Положения Жилищногокодекса учитывают нормы Гражданского кодекса РФ. В целяхупорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и комму-нальных услуг предусмотрена реализация установленных зако-нодательством льгот в форме субсидий, выдаваемых в устано-вленном порядке в зависимости от совокупного дохода семьи.Жилищный кодекс РФ содержит положения, устанавливающиесроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги, и ответ-ственность должников. В частности, предусмотрено, что несво-евременное внесение платы может повлечь за собой выселениедолжника в установленном порядке. Данные положения изло-жены с учетом норм ст. 687 ГК РФ.

В самостоятельные отдельные разделы вынесены вопросы,являющиеся общими для договоров социального найма и наймажилого помещения государственного и муниципальногожилищных фондов социального использования, а также вопро-сы, регламентация которых по всем видам жилищного фондаоснована на общих принципах и подходах.

В целом Жилищный кодекс РФ предусматривает регулирова-ние отношений с участием граждан, юридических лиц, органовгосударственной власти и местного самоуправления по поводувозникновения, осуществления и прекращения права пользова-ния жилыми помещениями, требований к жилым помещениям,обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищныхфондов, защиты прав граждан — пользователей коммунальнымиуслугами.

Положения Жилищного кодекса РФ, регламентирующиевопросы социального найма жилого помещения, дополненыположениями, уточняющими условия предоставления жилогопомещения по такому договору. В частности, по договорусоциального найма предусматривается предоставление дополни-тельной площади гражданам, страдающим тяжелыми формаминекоторых хронических заболеваний, и иным категориям граж-дан, установленным федеральным законом. Данные положениянаправлены на защиту интересов имеющих право на жилье подоговору социального найма инвалидов, больных тяжелымиформами некоторых хронических заболеваний, проживание скоторыми в одной комнате в ряде случаев недопустимо.



Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Россий-ской Федерации» впредь до приведения в соответствие сЖилищным кодексом РФ законов и иных нормативных право-вых актов, действующих на территории России, законы и иныенормативные правовые акты применяются постольку, посколь-ку они не противоречат Жилищному кодексу и Федеральномузакону о введении его в действие. К жилищным отношениям,возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ,его положения применяются в части тех прав и обязанностей,которые возникнут после введения его в действие, за исключе-нием случаев, предусмотренных Законом о введении его в дей-ствие.

С 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последую-щего предоставления им по договорам социального наймажилых помещений в государственном или муниципальномжилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке,которые предусмотрены Жилищным кодексом. Граждане, при-нятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоста-вления им жилых помещений по договорам социального найма,сохраняют право состоять на данном учете до получения имижилых помещений по договорам социального найма. Эти граж-дане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотрен-ным п. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты имиоснований, которые до введения в действие Кодекса давали имправо на получение жилых помещений по договорам социаль-ного найма.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29 декабря2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации» малоимущие граждане, приватизиро-вавшие жилые помещения, являющиеся для них единственнымместом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. были впра-ве передать принадлежащие им на праве собственности и сво-бодные от обязательств жилые помещения в государственнуюили муниципальную собственность, а органы исполнительнойвласти, органы местного самоуправления или уполномоченныеими лица обязаны принять их в собственность и заключитьдоговоры социального найма этих жилых помещений с гражда-

Предисловие 7


нами и членами их семей, проживающими в этих жилых поме-щениях, в порядке, установленном законодательством России.

В основу книги положено новейшее жилищное законода-тельство России, подробно рассмотрены и прокомментированыосновные федеральные законы, касающиеся регулированияжилищных отношений, учтены положения и выводы, содержа-щиеся в научных трудах и разработках отечественных и зарубеж-ных ученых, посвященных данной отрасли права.

Издание предназначено для студентов, аспирантов и препо-давателей юридических вузов и факультетов, юристов, адвока-тов, специализирующихся на ведении жилищных дел, риэлто-ров, а также всех граждан, интересующихся вопросами со-временного жилищного законодательства России.



Жилищное право — это совокупность норм права, регули-рующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право»употребляется в юридической литературе в двух смыслах —узком и широком. В узком смысле жилищное право — этосубъективное право конкретного человека на жилое помещение.Жилищное право в широком смысле — это институт граждан-ского права, включающий в себя нормы других отраслей права,посвященные либо непосредственно жилищным правоотноше-ниям, либо отношениям, связанным с жильем1. Таким образом,предметом регулирования жилищного права является опреде-ленная совокупность общественных отношений, которые полу-чили в законодательстве и в юридической литературе название«жилищные отношения».

Источники жилищного права можно подразделить на двебольшие группы:

— законы Российской Федерации и принятые в соответствиис ними нормативные правовые акты;

— законы и другие нормативные акты, принятые субъектамиРоссийской Федерации.

Охарактеризуем основные источники жилищного права.Конституция РФ является правовой основой жилищного

законодательства: нормы, содержащиеся в Основном законестраны, определяют содержание других нормативных актов,регулирующих жилищные правоотношения. Конституция РФ

ГЛАВА 1. Жилищное законодательство

1. Источники жилищного права

1 См.: Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие.М.: Юристъ, 2004. С. 13.


относит жилищное законодательство к совместному ведениюРоссийской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72), в отли-чие от гражданского законодательства, которое относится кисключительному ведению Российской Федерации1.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ всту-пил в силу с 1 марта 2005 г. (опубликован в «Российской газете»№ 1 от 12 января 2005 г.) и знаменует собой новую эпоху в разви-тии жилищных отношений в нашей стране2.

Градостроительный кодекс Российской Федерации опреде-ляет систему законодательства о градостроительстве, регулируетвопросы обеспечения прав граждан на благоприятную средужизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах тер-ритории Российской Федерации при осуществлении градострои-тельной деятельности, на обеспечение при ведении данной дея-тельности соблюдения требований охраны окружающейприродной среды, экологической безопасности и санитарныхправил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопро-сы застройки территорий городских и сельских поселений, уста-навливает государственные градостроительные нормативы иправила, контроль над осуществлением градостроительной дея-тельности, ответственность за нарушение законодательства Рос-сийской Федерации о градостроительстве.

Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. «О правеграждан Российской Федерации на свободу передвижения,выбор места пребывания и жительства в пределах РоссийскойФедерации», будучи административно-правовым актом, являет-ся и источником гражданского права, поскольку обязываетграждан регистрироваться по месту проживания и ограничиваетвозможность их пребывания на некоторых территориях страны.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и

Глава 1. Жилищное законодательство10

1 Это означает, что до принятия нормативного акта федерального значения покакому-то вопросу субъект Российской Федерации регулирует жилищные пра-воотношения местными нормативными актами по этому вопросу, однако послепринятия соответствующего федерального нормативного акта аналогичныйправовой акт субъекта Российской Федерации должен быть отменен.2 Канувший в Лету Жилищный кодекс РСФСР был принят в 1983 г., и к 2005 г.большая часть его норм уже не соответствовала современным жилищным право-отношениям, а лишь тормозила процесс их развития и модернизации.


принятая на основании и в соответствии с этим закономИнструкция о порядке государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые поме-щения1.

Гражданский кодекс Российской Федерации РФ — важней-ший источник жилищного права, в частности, гл. 35 «Наемжилого помещения» (ст. 671-688 ГК РФ).

Кодекс об административных правонарушениях РоссийскойФедерации (КоАП РФ) содержит нормы об ответственности заадминистративные правонарушения в области охраны соб-ственности, в частности об ответственности за нарушение пра-вил пользования этими помещениями, содержания и ремонтажилых домов или помещений, нормативов обеспечения населе-ния коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.2

(ЗК РФ) регулирует правовое положение, в частности, земельпоселений, т.е. земель, используемых и предназначенных длязастройки и развития городских и сельских поселений. В статье83 Земельного кодекса РФ специально указывается, что правилаземлепользования и застройки городов федерального значенияМосквы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются зако-нами этих субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ устанавливает институт зонированиятерриторий, который предусматривает, в частности, установле-ние жилой территориальной зоны в составе земель поселений (ч. 1 ст. 85). Земельные участки в составе жилых зон предназна-чены для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового и иного назначения.

Особое место в жилищном законодательстве стали заниматьмеждународно-правовые акты после того, как действующаяКонституция РФ определила, что общепризнанные принципы инормы международного права и международные договоры Рос-сийской Федерации являются составной частью правовойсистемы России (ч. 4 ст. 15).

Глава 1. Жилищное законодательство 11

1 Утверждена приказом Минюста России от 6 августа 2001 г.2 В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. Земельный кодекс введенв действие со дня его официального опубликования — 30 октября 2001 г.


В Конституцию Российской Федерации вошли нормы ожилищных правах, заимствованные:

— из Всеобщей декларации прав человека, утвержденнойГенеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.;

— Международного пакта об экономических, социальных икультурных правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16декабря 1966 г.1

Конституционные нормы о жилищных правах, в свою оче-редь, стали основой для разработки других нормативных актовпо жилищному праву.

Часть вторая Гражданского кодекса РФ включает в себя главу35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулирова-нию найма жилого помещения, при этом Гражданский кодекс РФ«исходит из подразделения такого найма на наем жилого помеще-ния в государственном и муниципальном жилищном фондесоциального использования и наем жилого помещения в домах(квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как прави-ло, на коммерческих началах (коммерческий наем)». Вместе с темв Гражданском кодексе РФ прямо признается самостоятельноесуществование жилищного законодательства как отрасли законо-дательства. Это вытекает из Конституции РФ, в которой отдельноупоминаются гражданское законодательство (п. «о» ст. 71) ижилищное законодательство (п. «к» ст. 72). Так, в ст. 288 ГК РФсказано, что «перевод помещений из жилых в нежилые произво-дится в порядке, определяемом жилищным законодательством».В статье 292 ГК РФ предусматривается: «Члены семьи собствен-ника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении,имеют право пользоваться этим помещением на условиях, пре-дусмотренных жилищным законодательством». Из этого следует,что гражданское законодательство регулирует отношения, свя-занные с владением, пользованием и распоряжением жилымипомещениями лишь тогда, когда жилье становится предметомэкономического оборота. Отношения собственности, вещныеотношения в жилищной сфере — это области, регулируемыегражданским законодательством. В юридической литературе ука-зывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с рав-


1 Ратифицирован Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 г. ивступил в силу 3 января 1976 г.


ным основанием могут считаться актами как жилищного, так игражданского законодательства. Сказанное относится и к ЗаконуРФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федера-ции», и ко многим другим законам и подзаконным нормативнымактам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и нажилищные отношения. Четкую разграничительную линию междуними едва ли можно провести». В статье 672 ГК РФ дается общееопределение договора найма жилого помещения в государствен-ном и муниципальном жилищном фондах социального использо-вания. Одновременно в Гражданском кодексе РФ указывается,что «договор социального найма жилого помещения заключаетсяпо основаниям, на условиях и в порядке, предусмотреннымжилищным законодательством». По правилам жилищного зако-нодательства определяется, например, пригодность жилого поме-щения для проживания. Следовательно, наем жилого помещениясоциального использования и другие аспекты жилищных отно-шений — это в основном предмет регулирования жилищногозаконодательства. Действие жилищного законодательства можетбыть распространено и на определенные категории граждан,например, на правовые акты о жилищных льготах, о предоставле-нии служебных жилых помещении, общежитий и других специа-лизированных жилых помещений.

Вопрос о месте жилищного права в системе российскогоправа является дискуссионным в течение нескольких десятиле-тий. По этому поводу в юридической науке высказаны многочи-сленные и самые разнообразные точки зрения, которые можносвести к трем основным группам. Одни авторы считают, чтожилищное право — это институт1 или даже подотрасль2 граж-данского права, другие — что жилищное право представляетсобой комплексную отрасль права. Такой вывод впервые сделалв 1947 г. В.К. Райхер3. Он писал, что жилищные отношениярегулируются нормами трех институтов: административно-пра-


1 См., напр.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 22; Основысоветского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 45 и др.2 См., напр.: Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Уче-ные записки ВИЮН. М., 1955. Вып. 4. С. 21; Никитюк П.С. Жилищное право.Кишинев, 1977. С. 19-22.3 См.: Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С. 189, 190.


вового института распределения жилья, гражданско-правовогоинститута договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домахжилищно-строительных кооперативов. По мнению В.К. Райхе-ра, указанные отношения входят во вторичное образованиесистемы права — комплексную отрасль права. Эту позицию впо-следствии поддержали и другие ученые1.

Действительно, разделение всей системы правовых норм наразличные отрасли права происходит не по одному, а по разнымоснованиям и на разных уровнях. По мнению А.В. Мицкевича,подобное разделение свидетельствует о многообразии обществен-ной жизни и потребностей, обусловливающих формированиесистемы права2. Профессор Ю.К. Толстой приходит к выводу осуществовании двух типов отрасли права — основных и комплекс-ных. Последние состоят из норм, взятых из основных отраслейправа, и регулируют разнородные отношения, занимают, по мне-нию Ю.К. Толстого, лишь условное место в систематике права3.

Жилищное право — это комплексная отрасль, в которойобъединены нормы и правовые институты гражданского (боль-шая часть норм), административного и других отраслей права.Так, С.С. Алексеев в книге «Теория права», используя систем-ный подход к структурному анализу, делает вывод о существова-нии определенной иерархии в строении правовой материи, раз-личных уровней в системе права и, в частности, выделяет вправовой системе вторичные образования4 — комплексныеотрасли права. Своеобразие таких правовых образований в


1 См., напр.: Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права вусловиях становления рыночной экономики // Гражданское право России припереходе к рынку. М., 1995. С. 150; Никитюк П.С. Указ. соч. С. 36-40; СедугинП.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М., 1998. С. 13.2 См.: Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права с системой совет-ского законодательства // Ученые записки ВНИИСЗ. 1967. Вып. 11. С. 14.3 См.: Толстой Ю.К. Кодификация гражданского законодательства в СССР(1961-1965 гг.): Автореф. дис. … докт. юрид. наук. Л., 1970. С. 10, 11.4 При создании вторичных комплексных образований удается избежать резкогопротивопоставления отрасли законодательства и права, поскольку норма(статья) акта законодательства и норма права (кроме случаев обычного права) несуществуют раздельно. Норма, заложенная в статье закона, — это единствоформы и содержания нормы права, т.е. это сама норма права, ибо статья законабез нормы права как ее содержания бестелесна, бессодержательна. Норма правапроявляется не абстрактно, а через статьи акта законодательства.


системе права проявляется в том, что нормы, составляющиекомплексную отрасль, определены как бы по двум адресам. Во-первых, они выступают как нормы основных отраслей права(например, конституционного). Во-вторых, данные нормы,будучи нормами основных отраслей права и оставаясь таковы-ми, вместе с тем входят во вторичную правовую структуру — такназываемую комплексную отрасль права.

Как считает В.К. Райхер, «вполне закономерно наличие...таких областей права, которые наряду с моментом разнородно-сти своего нормативного содержания отличаются и моментом,притом предметного единства». Образуемая при этом отрасльимеет комплексный характер, и «такая отрасль, с одной сторо-ны, состоит из элементов, относящихся к различным предметамрегулирования, к различным отраслям (гражданскому, финан-совому, административному и др.), и в этом смысле имеет сме-шанный, комплексный характер. Но с другой стороны, указан-ная отрасль права обладает единством уже в ином аспектевзятого, по другому признаку очерченного предмета правовогорегулирования, и в этом смысле является внутренне единой,несмотря на комплексную структуру, отраслью права»1.

По мнению М.И. Козыря, комплексная отрасль права — этоналичие органичного комплекса двух факторов: тесно связан-ных между собой общественных отношений как предмета пра-вового регулирования и метода правового регулирования, соот-ветствующего каждому виду отношений2.

Характеризуя метод правового регулирования комплекснойотрасли права, Я.Н. Шевченко отмечал, что в нем аккумулиру-ются черты нескольких методов, присущих другим отраслям3.Однако такой подход не разделяют многие ученые, исходящиеиз основных системообразующих критериев (факторов) делениясистемы права на отрасли права: предмета (однородных группобщественных отношений) и метода правового регулирования(юридического способа воздействия на общественные отноше-


1 См.: Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхования. М.: АН СССР,1948. С. 189.2 См.: Козырь М.И. Система советского права и перспективы ее развития //Советское государство и право. 1982. № 8. С. 63.3 См.: Шевченко Я.Н. Система советского права и перспективы ее развития //Советское государство и право. 1982. № 7. С. 106.


ния, который соответствует предмету и адекватно регулируетоднородные группы общественных отношений, составляющиепредмет отраслевого регулирования).

Как отмечает С.Н. Братусь, нет никакого «сплава» и тран-сформации методов при той разнородности и самостоятельно-сти отношений, учитывая даже взаимосвязанность отношений,направленных в своей совокупности на достижение хозяйствен-ной или иной цели1. С.В. Поленина подчеркивает, что суще-ствование «комплексных отраслей права» невозможно вслед-ствие их формирования как некого соединения разнородныхпредметов и методов правового регулирования2. Спустя почти20 лет после развернувшейся на страницах «Советского государ-ства и права» дискуссии еще более позитивную позицию выска-зала Е.А. Киримова, предложившая понимать структуру систе-мы права на уровне ее отраслей, т.е. в качестве однопорядковой(без вторичных образований) системы отраслей права, взаимноисключающих друг друга. Она подчеркивает, что комплексноеиспользование норм различных отраслей права не создает новойотрасли права, так как при комплексном правовом регулирова-нии общественных отношений не происходит превращениянорм одного вида в другой или их слияния3.

Существует точка зрения, согласно которой определениепроцесса взаимодействия элементов, относящихся к различ-ным предметам правового регулирования, к различным отра-слям, для объединения в комплексную структуру права, учиты-вающую особенности общественных отношений, которыеимеют место в той или иной сфере деятельности и являютсясистемообразующими факторами, ведет к утрате системойправа четкости и структурированности, так необходимых длясложной системы, коей является система права4. Комплексныеотрасли, будучи вторичными образованиями в правовой систе-


1 См.: Братусь С.Н. Система советского права и перспективы ее развития //Советское государство и право. 1982. № 6. С. 93.2 См.: Поленина С.В. Теоретические проблемы системы советского законодатель-ства. М.: Юр. лит., 1979. С. 32, 33.3 См.: Киримова Е.А. О структурном составе системы российского права // Пра-вовая политика и правовая жизнь. 2002. № 2. С. 56, 57.4 Двузначность термина «отрасль», возникающая при ее построении, создаетнеправильные представления, своего рода иллюзии того, что сформированноеобразование становится самостоятельной отраслью права.


ме, по мнению С.С. Алексеева, выполняют в ней ограниченныезадачи и потому обладают лишь частью признаков и особенно-стей, свойственных общему понятию «отрасль права». Еслиосновные отрасли создают главный «массив» права как единойправовой системы, то комплексные отрасли лишь наслаивают-ся, «надстраиваются» над основными, обособляясь вовне гораз-до меньше, чем основные отрасли. Как полагает С.С. Алексеев,данные правовые общности следовало бы назвать «полуотра-сли»1.

Рассматривая образование комплексных отраслей права,отметим, что недостаток методологического подхода к их фор-мированию в немалой степени состоит в попытке включить врамки классической системы права правовые образования,построенные на основе того же правового порядка, но по инымкритериям. В связи с этим С.С. Алексеев пишет: «Большинствокомплексных отраслей формируется в связи с необходимостьюспециализированного регулирования определенной группыотношений на основе и в рамках существующих отраслевыхюридических режимов. Хотя каждая комплексная отрасль имеетсвой предмет регулирования (рассматриваемый, правда, в инойплоскости, нежели предметы основных отраслей), этот предметне требует особого метода и механизма регулирования. Он пре-допределяет лишь необходимость относительно обособленногонормативного регулирования и некоторое юридическое своеоб-разие — отдельные специфические принципы, положения,приемы регулирования», непосредственно связанные с отдель-ными видами деятельности, с признанием их абсолютной суще-ственности и специфичности по якобы особому предмету пра-вового регулирования2.

Итак, понятие жилищного права в широком смысле былосформулировано на базе содержания и смысла жилищных зако-нов (Жилищного кодекса РСФСР, Основ жилищного законода-тельства Союза ССР и союзных республик, Законов РФ «Обосновах федеральной жилищной политики», «О приватизации


1 См.: Алексеев С.С. Структура советского права. М.: Юр. лит., 1975. С. 188, 193,194. К основным отраслям автор относит отрасли, выделенные на основе крите-риев классической системы права, — предмета и метода правового регулирова-ния: гражданское, административное, финансовое право и др. (С. 161—207).2 См.: Там же. С. 196.


жилищного фонда в Российской Федерации» и др.), в которых«жилищные отношения» как предмет жилищного права охваты-вали все разнообразные виды жилищных отношений, а не толь-ко отношения пользования жилыми помещениями.

Как комплексная отрасль права (правовой комплекс)жилищное право регулирует отношения, складывающиеся впроцессе:

— пользования жилыми помещениями;— предоставления в пользование жилых помещений;— управления и эксплуатации жилищных фондов.Одним словом, жилищное право регулирует общественные

отношения, возникающие в процессе реализации прав на жили-ще. Специфической чертой общественных отношений, регули-руемых нормами жилищного права, является то, что они возни-кают, существуют и развиваются, главным образом, по поводуособого материального объекта — жилища (жилого дома, квар-тиры, комнаты и т.д.), специально предназначенного для про-живания граждан.

Жилищное право заимствует методы правового регулирова-ния, используемые в других основных отраслях права. Так, дляотношений пользования жилыми помещениями характеренгражданско-правовой метод (с использованием административ-но-правовых средств), для отношений распределения (предо-ставления) жилья, управления жилищным фондом, других отно-шений организационного, управленческого характера — методадминистративного права (метод власти — подчинения). Будучисвязанными между собой тем, что обслуживают специфические(жилищные) отношения, существующие и развивающиеся поповоду особого материального объекта — жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплекснуюотрасль права (правовой комплекс, правовую общность), разви-вающуюся по своим внутренним законам1. Вместе с тем жилищ-ное право — это не механическая совокупность разнообразныхправовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовойматериал был не просто систематизированно изложен в законахи Жилищном кодексе РФ, а переработан. В результате он обога-


1 См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004.С. 42, 43.


тил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве,ввел в юридическую ткань новые системные нормативные пра-вовые обобщения, в том числе понятие «жилищные отноше-ния», что позволило создать относительно самостоятельноекомплексное правовое образование.

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделанана то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счетобщественных фондов потребления, а за счет собственныхсредств граждан. Государство должно поощрять жилищноестроительство и создавать условия для осуществления праваграждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время про-возглашается, что малоимущим, иным указанным в законегражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бес-платно или за доступную плату из государственного, муници-пального и других жилищных фондов. Кроме того, поставленазадача — создать рынок жилья, преодолеть отрицательныепоследствия уравнительного распределения жилья. С этойцелью была проведена приватизация жилых помещений, т.е.бесплатная передача гражданам в собственность занимаемыхими жилых помещений в государственном и муниципальномжилищных фондах.

В стране реализуется несколько программ жилищного строи-тельства, основной из них является государственная целеваяПрограмма «Жилище» 1993 г., которая предусматривала довестиобъемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатациюк 1995 г. до 50-56 млн кв. м1, однако она не была полностьювыполнена, срок ее реализации был продлен на 2001 г.2

Президент Российской Федерации 29 марта 1996 г. подписалУказ «О новом этапе реализации государственной целевой Про-граммы «Жилище»3, в котором, помимо прочего, поставленыследующие задачи:

— обеспечить улучшение жилищных условий для семей соскромным и средним достатком путем внедрения в практикудолгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях,предоставление субсидий на строительство и приобретение


1 См.: САПП РФ. 1993. № 28. Ст. 2593.2 См.: СЗ РФ. 2001. № 2. Ст. 183.3 СЗ РФ. 1996. № 19. Ст. 1254.


жилья, оказание помощи в развитии индивидуального жилищ-ного строительства и другие меры государственной поддержкиграждан, нуждающихся в жилье;

— увеличить объемы и повысить качество жилищного строи-тельства;

— расширить права органов исполнительной власти субъек-тов Российской Федерации и органов местного самоуправленияв улучшении жилищных условий граждан, в проведениижилищной реформы.

Решение жилищной проблемы в России осложняется необхо-димостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районовКрайнего Севера и приравненных к ним местностей. С цельюрационального регулирования потоков граждан, выезжающих изэтих мест, 10 июля 1995 г. была принята федеральная Программа«Строительство на территории Российской Федерации жильядля граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и при-равненных к ним местностей»1, в которой предусмотрены дваэтапа решения этой проблемы, а также определены основныеисточники финансирования жилищного строительства:

— средства из федерального и муниципального бюджетов;— из бюджетов субъектов Российской Федерации северных

территорий;— личные средства северян;— льготные кредиты;— безвозмездные субсидии и др.Принятие нового Жилищного кодекса Российской Федера-

ции ознаменовало новый этап развития жилищных отношенийв России. Большинство норм Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.устарели и не соответствовали стихийно развивающимся в руслерыночных преобразований жилищным отношениям. Реаль-ность требовала соответствующего законодательного закрепле-ния.

В Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ в2004 г. проблема качества и доступности жилья была поставленана первое место среди других социально-экономических задач,затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, «каждого граж-данина, каждую российскую семью».


1 СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2936.


В настоящее время утверждены четыре критерия оценкиразвития станы: реальные доходы граждан, обеспеченностьжильем, уровень образования и здравоохранения. Два первыхпоказателя непосредственно связаны с проблемой доступностижилья.

Проблема повышения обеспеченности граждан жильемделится на две взаимосвязанные задачи:

— повышение объемов и улучшение качества жилищногостроительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья;

— расширение возможностей граждан в приобретениижилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынкежилья.

Общий объем жилищного фонда России — 2,85 млрд кв. м (19млн жилых строений). Однако из них:

— 62,1% старше 30 лет, — 3,1% (88,7 млн) — ветхий и аварийный фонд, в котором

проживают более 2,5 млн человек;Более 15 млн человек проживают в панельных зданиях,

построенных в 50—60-е годы, около 40 млн человек — в небла-гоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем вРоссии составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2-3 раза меньше,чем в развитых странах (например, в Мадриде — 24, Париже,Лондоне — 32, Стокгольме — 40 кв. м на человека).

Падение объемов строительства жилья связано с тем, что вусловиях перехода к рынку доля капитальных вложений госу-дарства в данный сектор экономики сократилась с 85% в концевосьмидесятых годов до 20% в настоящее время. При этом до сихпор не сформированы механизмы, обеспечивающие притокнеобходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная при-чина заключается в административных и бюрократическихбарьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов винвестиционно-строительную деятельность.

Велика зависимость инвесторов и строителей от местныхадминистраций при выделении земельных участков длязастройки. Требуют срочного разрешения проблемы, связанныес получением исходно-разрешительной документации, согласо-ванием и проведением экспертиз градостроительной и проект-ной документации. Не применяются конкурентные процедуры



предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предо-ставление земельного участка для строительства до утвержденияакта приемки объекта в эксплуатацию и государственной реги-страции права на объект недвижимости проходит от полутора дотрех с половиной лет. В этом процессе может быть задействова-но от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить додвух сотен подписей. Все это приводит к удорожанию строи-тельства и повышению цены продажи жилья. В настоящее времянаблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вто-ричном рынках. Например, только за 2007 год в регионах ценывыросли на 23%, в Москве — на 30%. Средняя цена на первич-ном рынке в 2-3 раза превышает себестоимость строительства.Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичномрынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования разворачива-ется, но пока годовой суммарный объем кредитов не достигает50 млрд рублей. Составной частью системы ипотечного жилищ-ного кредитования являются надежные и прозрачные в финан-совом отношении механизмы накопления средств гражданами вцелях приобретения жилья. Однако при существующей законо-дательной базе возникающие во многих регионах России подоб-ные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительствеи жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышен-ными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы,гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все этопривело к тому, что:

— в очереди на улучшение жилищных условий состоят 4,43млн семей (8,6%);

— время ожидания в очереди на получение социальногожилья малоимущими гражданами достигло 15-20 лет;

— число желающих улучшить жилищные условия составляет61% (31,6 млн семей);

— общая потребность в жилье — около 1,57 млрд кв. м (55%имеющегося фонда).

Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходоврешение жилищной проблемы для большинства желающихболее чем затруднительно. При этом в очереди стоят не толькомалоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно, с исполь-



зованием кредита либо с частичной помощью государства прио-брести жилье.

В жилищном законодательстве существуют несомненныепробелы, сдерживающие:

— спрос на рынке жилья, в том числе, высокие процентныеставки по ипотеке (16-18%); высокие цены на жилье; смешан-ный состав очереди на получение социального жилья; высокиеограничения в области определения жилищных прав;

— предложение на рынке жилья, в том числе, большое коли-чество согласований исходно-разрешительной документации;отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедурдоступа к этим участкам.

В основной своей части сектор жилищного строительстваприватизирован: 90% строительных организаций являются част-ными компаниями. Требования рынка обусловили переходстроительного комплекса на новые, более прогрессивные кон-струкционные системы — уменьшение доли крупнопанельногостроительства в пользу кирпичного, каменного, монолитного исборно-монолитного.

Для существенного увеличения объемов и улучшения каче-ства жилищного строительства, формирования рынка доступно-го жилья необходимо снять организационные, административ-ные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса РФ наряду сЗемельным кодексом РФ и другими федеральными законами дол-жна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм,регулирующих деятельность по территориальному планированию,подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфережилищного и иного строительства. Необходимо снять препят-ствия, стоящие перед инвестированием в недвижимость и жилищ-ное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере госу-дарства, органов местного самоуправления, физических июридических лиц, сформировать правила землепользования сцелью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены наснятие ограничений и развитие системы ипотечного жилищ-ного кредитования, привлечение инвестиций в жилищноестроительство, уменьшение транзакционных издержек, в том



числе за счет отмены нотариального удостоверения договораипотеки (сегодня — 2,5-3% от суммы сделки), формированиекредитных историй и системы страхования ипотечных кредит-ных рисков.

Формирование и реализация государственной политики,направленной на решение жилищной проблемы, в настоящеевремя определяется Федеральной целевой программой «Жили-ще» на 2002-2010 гг.

Программа устанавливает основные количественные прио-ритеты:

— сокращение времени ожидания в очереди на получениесоциального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;

— обеспечение доступности приобретения жилья, при кото-рой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. мбудет равна среднему совокупному денежному доходу семьи изтрех человек за три года. Программа включает девять подпро-грамм:

1). «Государственные жилищные сертификаты»;2). «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации,

подлежащих отселению с комплекса «Байконур»;3). «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого

и аварийного фонда»;4). «Реформирование и модернизация жилищно-коммуналь-

ного комплекса Российской Федерации»;5). «Обеспечение жильем участников ликвидации послед-

ствий радиационных аварий и катастроф»; 6). «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных пересе-

ленцев в Российской Федерации»; 7). «Обеспечение жильем молодых семей»; 8). «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов

Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»; 9). «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных катего-

рий граждан».В 2004 г. закончился первый этап этой Программы. Прошед-

ший трехлетний период можно назвать предварительным эта-пом, в процессе которого было разработано большинство под-программ, накоплен первый опыт их практической реализации



и координации. Однако ясно определились и основные недо-статки:

— дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выпол-нение обязательств государства по обеспечению жильем граж-дан России;

— отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассиг-нований на главных направлениях, их рассредоточение по девя-ти подпрограммам, пяти государственным заказчикам, по всемрегионам;

— отсутствие консолидации бюджетных ассигнований феде-рального, регионального и муниципального уровней;

— слабое использование внебюджетных источников финан-сирования Программы, в том числе личных средств граждан;

— отсутствие мероприятий, направленных на увеличениеобъемов жилищного строительства.

С 2005 г. начался второй, основной, шестилетний этап Про-граммы. С целью повышения ее эффективности предлагается:

— изменить акцент Программы, подчеркнув направлен-ность на решение проблемы формирования и развития рынкажилья;

— учесть в Программы вопросы, связанные с принятиемпакета законопроектов, направленных на развитие рынкадоступного жилья, а также необходимость разработки и приня-тия нормативных актов федерального и регионального уровнейс целью реализации указанного пакета законопроектов;

— выделить в Программе два основных блока подпрограмм,направленных:

а) на государственное стимулирование спроса на рынкежилья путем адресной целевой поддержки отдельных кате-горий граждан, перед которыми государство имеет устано-вленные законом обязательства;

б) на государственное стимулирование предложения нарынке жилья путем формирования инженерной инфра-структуры, участков для строительства жилья, а такжереформирования и модернизации жилищно-коммунально-го хозяйства.

Опыт реализации Программы «Жилище» в качестве государ-ственного заказчика-координатора позволяет сделать вывод о



том, что наиболее эффективное использование средств феде-рального бюджета, предназначенных для выполнения устано-вленных законом обязательств государства по обеспечениюжильем отдельных категорий граждан, достигается, если этисредства направляются в виде адресных целевых субсидий, вформе государственных жилищных сертификатов.

Основу второго блока составляет новая подпрограмма с рабо-чим названием «Формирование участков под жилищное строи-тельство». В этой подпрограмме и частично в подпрограмме«Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и ава-рийного фонда» в соответствии с новым Градостроительнымкодексом РФ необходимо разработать и реализовать механизмвыделения и инженерного обустройства участков, имеющихкомплект исходно-разрешительной документации для строи-тельства жилья, а также механизм последующей реализациитаких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной осно-ве. Финансирование работ по формированию участков будетосуществляться на паритетных началах за счет регионального(муниципального) и федерального бюджетов, причем федераль-ные средства выделяются на возвратной основе (например, бес-процентный кредит).

2. Основные начала жилищногозаконодательства

Понятие «основные начала» не является специальным юри-дическим термином, поэтому на уровне законодательства оноотносится к числу понятий нераскрытых. Данный вид правовыхпредписаний можно именовать законодательными новеллами.С помощью этих понятий законодатель воспроизводит на нор-мативном уровне общезначимые, заглавные правовые идеи кон-цептуального содержания, придавая им правоприменительноезначение. Что касается определения «основной», то со ссылкойна толковый словарь можно сказать, что речь идет об «основе»,«основании», означающем опору, начало, причину. Слово«начала» — это предшествие, первооснова. Таким образом, вдословном толковании «основные начала» — это первопричина,



фундамент того порядка, который заложен в основу регулирова-ния гражданского быта.

Появление нормы об основных началах — показатель право-вого прогресса в сфере гражданско-правового регулирования,которому предшествовали следующие эволюционные моменты,связанные с постепенным накоплением теоретических знаний,обогащающих существующие представления о правовых идеях,способах их влияния на законодательство и формах отражения внем. Первый — отграничение принципиальных основополагаю-щих идей от экономических законов, закономерностей, полити-ческих лозунгов и декларации. Второй — придание этим идеямнаучной обоснованности, чтобы они потенциально были спо-собны к законодательному воплощению. Третий — осознаниенеобходимости нормативного закрепления этих общезначимыхсоциальных идей в качестве заглавных в первых нормах граж-данского законодательства для придания всем остальным нор-мам единства и последовательности.

Формирование понятия сущности основных начал предпола-гает решение двух кардинальных вопросов:

— какой реальный феномен (субстанцию) обозначает указан-ная категория;

— каково объективное назначение этого феномена, чем пре-допределено его введение в законодательный текст.

Первый вопрос в цепочке всех последующих рассуждений иаргументации о сущности основных начал — это вопрос об обя-зательности положений, установленных в ст. 1 ЖК РФ.

Нельзя утверждать, что эти предписания совпадают по формес типичными правовыми нормами, но и не следует отрицать то,что если предписание включено в текст закона, то оно обретаетобщеобязательный характер. Ведь текст любого закона — этоопределенная система нормативных предписаний, содержание,формулировка и место, отведенное им в структуре нормативно-го акта. Это нельзя не учитывать как при теоретическом, так ипрактическом их применении.

Содержание нормы об основных началах специфично. Онане представляет собой образец нормы-рамки. Ее первичнаяроль, в отличие от всех последующих, отразить ту иерархиюправовых ценностей, которые намерены охранять и защищать



нормы Жилищного кодекса. В связи с этим в данной нормекратко выражен «облик» всего жилищного законодательства,основные и исходные правовые ценности на современномэтапе экономической жизни общества. В ней сфокусированацелевая установка всего гражданско-правового регулирова-ния — обеспечение действенного, свободного, справедливогооборота средств, товаров, работ, услуг и других материальных инематериальных благ. Содержание же выражают те идеалы, накоторые участникам гражданско-правовых отношений необхо-димо ориентироваться. Все эти характеристики — показательспецифики нормы об основных началах. Такие нормы «в отли-чие от норм-рамок ничего не говорят о путях достиженияцели».

Следствием «нерамочной» конструкции нормы об основныхначалах жилищного законодательства является то, что ониимеют собственную структуру. Этим можно объяснить отсут-ствие в них ясно выраженных элементов правовой нормы. Ведькогда речь идет о частных правовых нормах, то почти всегдаподразумевается, что каждая из них включает в свою структуру исанкцию, даже изложенную в другой норме или нормативномакте.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осу-ществляют принадлежащие им жилищные права, в том числераспоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реа-лизации своих жилищных прав в силу договора или иных пре-дусмотренных жилищным законодательством оснований. Приосуществлении жилищных прав и исполнении вытекающих изжилищных отношений обязанностей не должны нарушатьсяправа, свободы и законные интересы других лиц.

Жилищное законодательство представляет собой совокуп-ность или систему общеобязательных правовых актов, посред-ством которых устанавливаются, изменяются или отменяютсяжилищно-правовые нормы. В их состав входят федеральныежилищные и иные законы, принятые в соответствии с нимиправовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектовРоссийской Федерации.

Жилищный кодекс РФ — это акт базисного характера, в кото-ром закреплены принципиальные (базисные) положения



жилищного права. Он призван сыграть цементирующую рольосновного (головного) акта системы жилищного законодатель-ства и включает в свой состав такие нормы, которые имеютобщее значение (в частности, о праве собственности на недви-жимость в жилищной сфере, жилищные права и обязанностиграждан и др.). Нормы Жилищного кодекса РФ детализируютсяи конкретизируются в нормативных актах субъектов Россий-ской Федерации1.

Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основы-вается:

— на необходимости обеспечения органами государствен-ной власти и органами местного самоуправления условий дляосуществления гражданами права на жилище, его безопасно-сти;

— неприкосновенности и недопустимости произвольноголишения жилища;

— необходимости беспрепятственного осуществления выте-кающих из отношений, регулируемых жилищным законода-тельством, прав;

— признании равенства участников регулируемых жилищ-ным законодательством отношений по владению, пользованиюи распоряжению жилыми помещениями;

— необходимости обеспечения восстановления нарушенныхжилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранностижилищного фонда и использования жилых помещений по наз-начению.

Жилищные права могут быть ограничены на основаниифедерального закона и только в той мере, в какой это необходи-мо в целях защиты основ конституционного строя, нравствен-ности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспе-чения обороны страны и безопасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории России,имеют право свободного выбора жилых помещений для прожи-вания в качестве собственников, нанимателей или на иныхоснованиях, предусмотренных законодательством. Ограниче-ние права граждан на свободу выбора жилых помещений для


1 См.: Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие. Воронеж, 2002. С. 50.


проживания допускается только на основании Жилищногокодекса РФ или другого федерального закона.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право нажилище. Часть 2 указанной статьи предусматривает, что органыгосударственной власти и местного самоуправления поощряютжилищное строительство, создают условия для осуществленияправа на жилище.

3. Конституционное право граждан нажилище. Неприкосновенность жилища

В российском законодательстве понятие «жилище» раскры-вается неполно, что на практике вызывает споры. Термин«жилище» означает обычно особое сооружение или помещение,специально предназначенное для проживания людей: жилойдом, квартира, комната вместе со вспомогательной площадью(кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также дру-гими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иноеинженерное оборудование)1.

Право на жилище появилось в конституциях сравнительнонедавно. В нашей стране право граждан на жилище было впер-вые установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем закрепле-но в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифи-цированных жилищных законах — Основах жилищногозаконодательства Союза ССР и союзных республик, Жилищномкодексе РСФСР и др. Статья 40 Конституции РФ право на жили-ще определяет иначе в сравнении с тем, как оно было сформули-ровано в Конституции РСФСР 1978 г. Что же касается предоста-вления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, такое жилье предоставляется толькомалоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждаю-щимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильемвоеннослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайныхобстоятельств, участников Великой Отечественной войны и при-равненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий


1 См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 3-е изд. М.: Норма,2004. С. 12, 13.


граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от плано-во-распределительной системы обеспечения жилыми помеще-ниями и монополии в этом деле государственного, муниципаль-ного и общественного жилищных фондов.

Право граждан на жилище закреплено также в конституцион-ных законах отдельных субъектов Российской Федерации1.Малоимущим, нуждающимся в жилище, оно предоставляется изгосударственных, муниципальных и других жилищных фондов всоответствии с установленными законом нормами2.

Как же должны быть истолкованы суть и содержание форму-лировки «каждый имеет право на жилище»? Прежде всего, огра-ничительно, исключая из ее содержания «реальную возмож-ность». Действительно, в последнее время в юридическойлитературе довольно сдержанно (без громких фраз и эпитетов)говорится о смысле этого выражения3.

Выделим основные точки зрения и высказывания. Во-пер-вых, как и прежде, конституционное право на жилище сводят кгарантированной государством возможности получения жилья.Так, В.Р. Скрипко отмечает: «Конституционное право на жили-ще означает гарантированную для каждого гражданина возмож-ность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это правопредполагает юридическую возможность стабильного пользова-ния имеющимся у гражданина жилым помещением, его непри-косновенность, недопущение произвольного лишения жилища,а также вероятность улучшения жилищных условий путем прио-бретения другого»4.

Во-вторых, государство гарантирует каждому гражданинувозможность пользоваться тем жильем, которое у него имеется,


1 Например, Конституция Республики Башкортостан (ст. 51) гласит: «ГражданеРеспублики Башкортостан имеют право на жилище. Никто не может быть про-извольно лишен права на жилище. Республика Башкортостан ведет и поощряетжилищное строительство, создает условия для реализации права на жилище».2 Например, норма статьи 47 Конституции Республики Татарстан гласит: «Граж-дане Республики Татарстан имеют право на жилище. Это право обеспечиваетсяразвитием государственного и общественного жилищного фонда, содействиемкооперативному и индивидуальному жилищному строительству. Никто неможет быть лишен жилища, иначе как на основаниях, установленных законом».3 Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теорети-ческие вопросы. М.: Инфра-М, 2001. С. 49.4 Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государствои право. 1996. № 2. С. 29-43.


и оно (государство) принимает на себя обязанность содейство-вать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем1.Обоснованно выделяя два принципиальных положения, С.М. Корнеев обращает внимание на то, что «остается не яснойсущность права на жилище. Ни в конституции, ни в отдельныхзаконах она не раскрывается»2.

В-третьих, высказывания, которые сводят это право к тремюридическим возможностям:

— стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилымпомещением;

— содействие государства в улучшении жилищных условий;— обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды3.Как видно, в первую очередь обращается внимание на

«постоянное», «устойчивое» пользование имеющимся жилымпомещением, т.е. на то, что «жилье неприкосновенно». Обосно-ванны суждения относительно содействия государства в улуч-шении жилищных условий. Обойдены или комментируютсяиначе выражения «реальная или гарантированная возможностьполучения», «государство гарантирует» и т.п., которые в недав-нем прошлом относили к самой сути права на жилище.

Право на жилище обеспечивается путем предоставленияжилых помещений в домах государственного и муниципальногожилищных фондов на условиях договора найма в пределахнормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путемприобретения или строительства жилья за собственные средствабез ограничения площади. Гражданам, не обеспеченнымжильем по установленным нормативам, государство оказываетпомощь, развивая строительство домов государственного имуниципального жилищных фондов, предназначенных для пре-доставления жилых помещений по договору найма, а такжеиспользуя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплатестроительства, содержания и ремонта жилья.


1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды)жилого помещения // Гражданское право. Т. 2. М.: Бек, 1994. С. 149.2 Там же. С. 149, 150.3 Литовкин В.Н. Комментарий к статье 40 Конституции РФ // Комментарий кКонституции Российской Федерации. М: Бек, 1994. С. 127; Литовкин В.Н.Жилищное законодательство. Комментарий (комментарий к статье 1 ЖКРСФСР). М.: Юрид. лит., 1991. С. 8, 9.


Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеетбольшое значение, поскольку означает право каждого иметьжилище, гарантированную возможность быть обеспеченнымжилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произ-вольно лишен своего жилища или кто-то проникнет в жилищевопреки воле проживающих в нем лиц. Тем самым КонституцияРФ создала конституционные основы стабильного пользованияимеющимся жилищем и одновременно возможность полученияв порядке улучшения жилищных условий другого жилища1. Посвоей юридической природе конституционное право на жилищеявляется государственно-правовым институтом; вместе с темконституционные положения о праве на жилище (ст. 40 Консти-туции РФ и др.) являются юридической базой для развития исовершенствования жилищного законодательства, всей систе-мы жилищных отношений, пользования жилыми помещения-ми, совершения сделок и других юридически значимых дей-ствий с жилыми помещениями, организации управления иобеспечения сохранности жилищного фонда2.

Право на жилище носит многоаспектный характер и можетбыть сведено к нескольким основным юридическим возможно-стям, вытекающим из содержания статьи 40 Конституции РФ:

— стабильно пользоваться занимаемым жилым помещениемв домах государственного, муниципального и других жилищныхфондов на условиях договора найма, участия в жилищных ижилищно-строительных кооперативах, путем индивидуальногожилищного строительства, приобретения жилых помещений(домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а такженаследования и по другим основаниям, предусмотренным зако-нодательством;

— улучшать свои жилищные условия, получать другое жилоепомещение разными способами: получением бесплатногожилья или за доступную плату из государственного, муници-пального или иного жилищного фонда в соответствии с устано-вленными законом нормами — для малоимущих лиц, иных ука-


1 Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: Практика применения, теорети-ческие вопросы. М.: Инфра-М, 2001. С. 45.2 См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 3-е изд. М.: Норма,2004. С. 15.


занных в законе граждан, нуждающихся в жилище; получениемжилья путем строительства или приобретения жилых помеще-ний за счет собственных денежных средств с привлечениемденежных субсидий государства и кредитов банка — для другихлиц;

— использовать жилое помещение не только для проживаниягражданина — собственника этого помещения, и членов егосемьи, но и путем передачи жилого помещения для проживаниядругим гражданам на основании договора (коммерческогонайма и др.);

— обеспечение для жителей жилых домов (жилых помеще-ний) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной циви-лизованного человека;

— обеспечение недопустимости произвольно лишать граж-дан права на жилище.

С обеспечением конституционного права на жилище тесносвязаны и нормы Конституции РФ о неприкосновенностижилища и защите от проникновения в него других лиц помимоволи проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности частнойжизни (ст. 23), праве на судебную защиту (ст. 46) и др.

Право на жилище, согласно ст. 17 Конституции РФ, принад-лежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве этосвойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что всостав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилоепомещение, включаются не только совершеннолетние лица, но идети, причем в законе учитываются их особые интересы. Правона жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относит-ся к числу основных прав, и поэтому, в силу ст. 17 КонституцииРФ, данному праву свойственна неотчуждаемость: право нажилище не может быть изъято государством у гражданина либоограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в Консти-туции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище(как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

В целях соблюдения жилищных прав граждан до 1 марта 2005 г.— дня вступления в действие Жилищного кодекса РФ — юриди-ческие гарантии этого права обеспечивались путем предоставле-ния гражданам жилых помещений в домах государственного и



муниципального жилищных фондов на условиях договоранайма в пределах нормы жилой площади, а также иными спосо-бами, как устанавливал Закон РФ «Об основах федеральнойжилищной политики».

Важнейшее значение для обеспечения стабильного использо-вания жилых помещений имеют положения ст. 27 КонституцииРФ о праве каждого, кто законно находится на территории Рос-сийской Федерации, свободно передвигаться, выбирать местопребывания и жительства. При этом Конституция РФ имеет ввиду обе формы жительства — постоянное проживание (место,где гражданин постоянно проживает) и преимущественное про-живание (место, где гражданин проживает дольше, чем в другихместах)1. В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище.Поэтому точное определение места жительства гражданинаимеет большое значение для охраны его прав, исполнения имобязанностей.

Положение ст. 35 Конституции РФ о недопустимости лише-ния собственника его имущества иначе как по решению суданаправлено на защиту права частной собственности, носит уни-версальный характер и подлежит применению во всех сферахжизни, в том числе в жилищной сфере. По смыслу ст. 35 Кон-ституции РФ это правило распространяется на всех граждан —будь то рядовой гражданин, либо гражданин, занимающийсяпредпринимательской деятельностью без образования юриди-ческого лица, либо объединения граждан, включая юридическихлиц как коллектив собственников.

Гарантии права на жилище, предусмотренные КонституциейРФ, имеют экономический характер и выступают в виде тех обя-занностей, которые приняло на себя государство для обеспеченияпредоставленного гражданам права. Таким образом, органы госу-дарственной власти и местного самоуправления обязаны обеспе-чить реализацию конституционного права граждан на получениежилого помещения различными способами (предоставлениемжилых помещений из жилищного фонда социального использо-вания, земельных участков для индивидуального жилищногостроительства, льгот и субсидий для приобретения жилья и т.д.).

С целью реализации конституционного права гражданина


1 См.: Гражданский кодекс РФ, ст. 20.


на жилище закон устанавливает обстоятельства (юридическиефакты), при которых у него возникают субъективные права тре-бования: предоставить жилое помещение из жилищного фондасоциального использования, получить субсидию и т.д. Данныесубъективные права возникают по воле самого гражданина, нореализуются при посредстве правоприменительной деятельностиорганов государственной власти и местного самоуправления, раз-личных организаций. Конституционное право на жилище в дан-ном случае можно считать реализованным с момента вынесениярешения о предоставлении лицу конкретного жилого помещенияи выдачи ордера на его заселение, в результате чего у гражданинавозникает субъективное право на конкретное жилое помещение1.

Конституция РФ также гарантирует гражданам России беспре-пятственное осуществление ими субъективного права на занимае-мое ими жилое помещение (право пользования). Статья 40 Кон-ституции РФ прямо определяет, что никто не может бытьпроизвольно лишен жилища. Это означает, что ни органы госу-дарственной власти, ни органы местного самоуправления, нидолжностные лица не вправе предпринимать какие-либо дей-ствия, связанные с неправомерным лишением граждан права нажилище. Реализация права на жилище обеспечивается возможно-стью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребыва-ния и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом РФ от 25июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободупередвижения, выбор места пребывания и жительства в пределахРоссийской Федерации»2 вместо прописки введен регистрацион-ный учет граждан. Это право предполагает свободу выбора гражда-нином жилого помещения, в котором он постоянно или преиму-щественно проживает, либо собственником которого он является,либо которым он пользуется по договору найма или по иным осно-ваниям, предусмотренным законом. Ограничения права гражданна свободу передвижения, выбор места пребывания и жительствамогут быть установлены только федеральным законом3.


1 Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 57.2 Ведомости РСФСР. 1993. № 32. Ст. 1227.3 Ограничения свободы передвижения могут оправдываться частью 3 ст. 55 Кон-ституции РФ, если они одновременно основываются на федеральном законода-тельстве, служат легитимному общественному интересу и не нарушают запретана чрезмерные действия.


В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уро-вень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход инеобходимое социальное обслуживание, который необходим дляподдержания здоровья и благосостояния его самого и егосемьи»1. В Международном пакте об экономических, социаль-ных и культурных правах также указывается: «Участвующие внастоящем Пакте государства признают право каждого надостойный жизненный уровень для него самого и его семьи,включающий достаточное питание, одежду и жилище, и нанепрерывное улучшение условий жизни. Государства-участникипримут надлежащие меры к обеспечению осуществления этогоправа, признавая важное значение в этом отношении междуна-родного сотрудничества, основанного на свободном согласии»(ст. 11). Право человека на жилище возникает с момента его рож-дения, изменяясь с возрастом, семейным положением и т.п.

Согласно ст. 25 Конституции РФ и ч. 1 ст. 3 ЖК РФ жилищенеприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище безсогласия проживающих в нем на законных основаниях гражданиначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и вуказанных федеральными законами случаях или на основаниисудебного решения. Право на неприкосновенность жилищаявляется личным неимущественным правом и составляющейправа на неприкосновенность частной жизни (ст. 150 ГК РФ).

Право на неприкосновенность жилища является одним изважнейших в международном праве и закреплено во многихмеждународных правовых актах. Так, согласно ст. 12 Всеобщейдекларации прав человека «никто не может подвергаться произ-вольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, про-извольным посягательствам на неприкосновенность его жили-ща». Конвенция Содружества Независимых Государств о правахи основных свободах человека от 26 мая 1995 г. предусматрива-ет, что не должно быть никакого вмешательства государствен-ных органов в пользовании этим правом, за исключением случа-ев, когда такое вмешательство предусмотрено законом инеобходимо в демократическом обществе в интересах государ-


1 Всеобщая декларация прав человека // Права человека. Международный билльо правах человека. ООН, Нью-Йорк, 1988. С. 11.


ственной и общественной безопасности, общественного поряд-ка, охраны здоровья и нравственности населения или защитыправ и свобод других лиц. Согласно ст. 17 Международногопакта о гражданских и политических правах никто не можетподвергаться произвольным или незаконным посягательствамна неприкосновенность жилища.

Законодательством предусмотрены основания и порядокограничения принципа неприкосновенности жилища. На осно-вании ст. 5 Федерального закона от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ«Об оперативно-розыскной деятельности» органы (должност-ные лица), осуществляющие оперативно-розыскную деятель-ность, при проведении оперативно-розыскных мероприятийдолжны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданинана неприкосновенность частной жизни, личную и семейнуютайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 УПК РФ осмотр жилища произ-водится только с согласия проживающих в нем лиц или на осно-вании судебного решения, за исключением случаев, предусмо-тренных ч. 5 ст. 165 УПК РФ. Обыск и выемка в жилище всоответствии с ч. 2 ст. 12 УПК РФ могут производиться на осно-вании судебного решения, за исключением случаев, предусмо-тренных ч. 5 ст. 165 УПК РФ. В исключительных случаях, когдаосмотр жилища, обыск и выемка в жилище, а также личныйобыск не терпят отлагательства, указанные следственные дей-ствия могут быть произведены на основании постановленияследователя без получения судебного решения. В этом случаеследователь в течение 24 часов с момента начала следственногодействия уведомляет судью и прокурора о производстве след-ственного действия. К уведомлению прилагаются копии поста-новления о производстве следственного действия и протоколаследственного действия для проверки законности решения оего производстве. Получив указанное уведомление, судья втечение 24 часов проверяет законность произведенного след-ственного действия и выносит постановление о его законностиили незаконности. Если судья признает произведенное след-ственное действие незаконным, все доказательства, получен-ные в ходе такого следственного действия, признаются недопу-стимыми.



Понятие «проживающие в жилище на законных основанияхграждане» включает в себя лиц, имеющих право собственностиили право пользования на законном основании, т.е. при наличиидокументов, подтверждающих аренду, наем, поднаем жилогопомещения и проч. Лица, занимающие жилое помещение проти-воправно (самовольное заселение построенного жилого дома безордера, заселение без соответствующего разрешения освободив-шейся комнаты в коммунальной квартире и т.п.), не имеют правана реализацию предусмотренных названной выше статьей прав.

Незаконным проникновением следует считать не тольковхождение в жилище, но и размещение в нем специальных тех-нических средств для аудиовизуального наблюдения, выселениегражданина из законно занимаемого им помещения, временноеиспользование для любых целей жилого помещения в отсут-ствие владельца или пользователя жилища и т.п.

Норма ст. 139 УК РФ предусматривает следующую ответ-ственность за нарушение неприкосновенности жилища:

— незаконное проникновение в жилище, совершенное про-тив воли проживающего в нем лица, наказывается штрафом вразмере до 40 тыс. рублей или в размере заработной платы илииного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обя-зательными работами на срок от 120 до 180 часов, либо исправи-тельными работами на срок до одного года, либо арестом на срокдо трех месяцев;

— то же деяние, совершенное с применением насилия или сугрозой его применения, наказывается штрафом в размере до200 тыс. рублей или в размере заработной платы или иного дохо-да осужденного за период до 18 месяцев либо лишением свобо-ды на срок до двух лет;

— деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 указанной статьи,совершенные лицом с использованием своего служебного поло-жения, наказываются штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуж-денного за период от одного года до двух лет, либо лишениемправа занимать определенные должности или заниматься опре-деленной деятельностью на срок от двух до пяти лет, либо аре-стом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свобо-ды на срок до трех лет.



Кроме мер уголовно-правовой ответственности, к нарушите-лю могут быть применены гражданско-правовые санкции, вчастности компенсация морального и иного причиненноговреда.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря1993 г. № 13 «О некоторых вопросах, связанных с применениемстатей 23 и 25 Конституции Российской Федерации», при рас-смотрении вопросов о необходимости проникновения в жилищеобязывает верховные суды республик, краевые, областные суды,Московский и Санкт-Петербургский городские суды, суд авто-номной области и автономных округов, военные суды округов,групп войск, флотов и видов Вооруженных Сил принимать ксвоему рассмотрению материалы, подтверждающие необходи-мость проникновения в жилище, если таковые представляются всуд. Районные (городские) народные суды, военные судыармий, флотилий, соединений и гарнизонов не могут отказать врассмотрении таких материалов в случае представления их в этисуды. Указанные материалы представляются судье уполномо-ченными на то органами и должностными лицами в соответ-ствии с уголовно-процессуальным законодательством и Феде-ральным законом «Об оперативно-розыскной деятельности вРоссийской Федерации».

По результатам рассмотрения материалов судя выноситмотивированное постановление о разрешении провести опера-тивно-розыскные или следственные действия, связанные с про-никновением в жилище, либо об отказе в этом. Если судья не далразрешения на проведение указанных действий, уполномочен-ные органы и должностные лица вправе обратиться по тому жевопросу в вышестоящий суд.

Прекращение права собственности на жилое помещение пре-дусмотрено в п. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ в случае, если жилое поме-щение (его части) для гражданина-должника и членов его семьи,совместно проживающих в принадлежащем им помещении,является единственным пригодным для постоянного прожива-ния помещением, но при этом представляет собой предмет ипо-теки. Определение оснований, порядка и условий выселенияграждан из жилых помещений находится в компетенции орга-нов государственной власти Российской Федерации, в частно-



сти: условия и порядок выселения гражданина, чье право поль-зования жилым помещением прекращено или который наруша-ет правила пользования жилым помещением, предусмотрены вст. 35 ЖК РФ; поднанимателя и вселенных совместно с подна-нимателем граждан — в ч. 4 ст. 79 ЖК РФ, временных жильцов— в ч. 5 ст. 80 ЖК РФ, нанимателя и членов его семьи, занимаю-щих помещение по договору социального найма, — в ст. 84-91ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилыхпомещений регулируется ст. 103 ЖК РФ, а выселение бывшегочлена жилищного кооператива — ст. 133 ЖК РФ.

Ограничения права пользования жилым помещением пре-дусмотрены в ст. 56 Конституции РФ, а также нормами ст. 12 и13 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении». В условиях чрезвычай-ного положения для обеспечения безопасности граждан и защи-ты конституционного строя в соответствии с федеральным кон-ституционным законом могут устанавливаться отдельныеограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их дей-ствия, в том числе права на жилище, которое не относится кчислу прав, не подлежащих ограничению.

4. Порядок и особенности действияжилищного законодательства

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодатель-ство находится в совместном ведении Российской Федерации иее субъектов. Жилищное законодательство включает в себя:

— Жилищный кодекс РФ;— принятые в соответствии с ним федеральные законы;— изданные в соответствии с ними указы Президента и

постановления Правительства РФ;— нормативные правовые акты федеральных органов испол-

нительной власти;— принятые законы и иные нормативные правовые акты

субъектов Российской Федерации;— нормативные правовые акты органов местного самоупра-

вления.



Причем указы Президента РФ, регулирующие жилищныеотношения, не должны противоречить Жилищному кодексу РФи другим федеральным законам. Правительство РФ вправе изда-вать постановления, содержащие нормы, регулирующиежилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищ-ного кодекса, других федеральных законов, указов ПрезидентаРоссийской Федерации.

Федеральные органы исполнительной власти могут издаватьнормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирую-щие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмо-тренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральнымизаконами, указами Президента Российской Федерации, поста-новлениями Правительства Российской Федерации. Органыгосударственной власти субъектов Российской Федерациимогут принимать законы и иные нормативные правовые акты,содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, впределах своих полномочий на основании Жилищного кодек-са, принятых в соответствии с ним других федеральных зако-нов.

Органы местного самоуправления могут принимать норма-тивные правовые акты, содержащие нормы, регулирующиежилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответ-ствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными зако-нами, иными нормативными правовыми актами РоссийскойФедерации, законами и иными нормативными правовыми акта-ми субъектов Российской Федерации. При несоответствии нормжилищного законодательства, содержащихся в федеральныхзаконах и иных нормативных правовых актах Российской Феде-рации, законах и иных нормативных правовых актах субъектовРоссийской Федерации, нормативных правовых актах органовместного самоуправления, положениям Жилищного кодексаприменяются положения Кодекса.

Акты жилищного законодательства по общему правилувступают в действие со дня их опубликования, если в самомакте не указан другой срок. Так, в Федеральном законе от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» определено, чтоЗакон вводится по истечении шести месяцев со дня его опубли-



кования. Такой срок обычно устанавливается для того, чтобыгосударственные органы приняли все необходимые меры к егоприменению.

Закон применяется к тем правоотношениям, которые возни-кают с момента его введения в действие. Иногда нормам законапридается обратная сила. Как указал Конституционный Суд РФв постановлении от 24 октября 1996 г. по делу о проверке кон-ституционности ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 7 марта 1996 г.«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Обакцизах»1, по смыслу Конституции РФ общим для всех отраслейправа является принцип, согласно которому закон, ухудшаю-щий положение граждан, а следовательно, и объединений, соз-данных для реализации конституционных прав и свобод граж-дан, обратной силы не имеет. Федеральные жилищные законыпо общему правилу действуют на всей территории РоссийскойФедерации, если сфера действия закона прямо не ограничена2.Действие жилищного закона может быть распространено и наопределенные категории граждан (таковы, например, правовыеакты о жилищных льготах, о предоставлении служебных жилыхпомещений, общежитий и других специализированных жилыхпомещений и т.д.).

Согласно ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства неимеют обратной силы и применяются к жилищным отноше-ниям, возникшим после введения его в действие. Действие актажилищного законодательства может распространяться нажилищные отношения, возникшие до введения его в действие,только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

В жилищных отношениях, возникших до введения в действиеакта жилищного законодательства, данный акт применяется кжилищным правам и обязанностям, возникшим после введенияего в действие. Акт жилищного законодательства может приме-няться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до вве-дения данного акта в действие, если указанные права и обязан-ности возникли в силу договора, заключенного до введенияданного акта в действие, и если данным актом прямо установле-


1 СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.2 Например, ранее согласно статье 62 ЖК РСФСР наниматель и члены его семьибыли вправе забронировать занимаемое ими жилое помещение только в случаях,предусмотренных законодательством.


но, что его действие распространяется на отношения, возник-шие из ранее заключенных договоров.

Философский словарь определяет термин «аналогия» (отгреч. analogia — сходство) как подобие, равенство отношений, атакже познание путем сравнения. Согласно «Российскому энци-клопедическому словарю» аналогия (в праве) — это разрешениесудом какого-либо случая, не урегулированного законом, путемприменения правовой нормы, регулирующей сходные по харак-теру отношения (аналогия закона) или на основе общих право-вых принципов (аналогия права). В правоприменительнойпрактике иногда возникают ситуации, когда спорное отношениеимеет правовой характер, входит в сферу правового регулирова-ния, но не предусмотрено конкретной нормой права. Правопри-менитель обнаруживает пробел в законодательстве1.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, если жилищные отношения неурегулированы жилищным законодательством или соглашени-ем участников таких отношений и при отсутствии норм граж-данского или иного законодательства, прямо регулирующихтакие отношения, к ним, если это не противоречит их существу,применяется жилищное законодательство, регулирующее сход-ные отношения (аналогия закона). Под аналогией закона пони-мается применение к соответствующему отношению закона,регулирующего сходные отношения. Необходимость примене-ния данного приема заключается в том, что решение по юриди-ческому делу должно иметь правовое основание. Поэтому, еслинет нормы, прямо предусматривающей спорный случай, тонеобходимо найти норму, регулирующую сходные со спорнымотношения. «Правило найденной нормы» используется в каче-стве правового основания при принятии решения по делу.

Согласно ч. 2 ст. 7 ЖК РФ при невозможности использова-ния аналогии закона права и обязанности участников жилищ-ных отношений определяются исходя из общих начал и смыслажилищного законодательства (аналогия права) и требованийдобросовестности, гуманности, разумности и справедливости.Под аналогией права понимается применение к тому или иноиуотношению общих начал и смысла жилищного законодатель-


1 Пробел в законодательстве — это отсутствие конкретной нормы, необходимойдля регламентации отношения, входящего в сферу правового регулирования.


ства с учетом требований добросовестности, гуманности, разум-ности и справедливости, которыми должны руководствоватьсясубъекты жилищного отношения, а также суд, рассматриваю-щий соответствующий вопрос. Аналогия закона имеет приори-тет перед аналогией права.

Данные положения корреспондируют норме ст. 6 ГК РФ,устанавливающей применение гражданского законодательствапо аналогии. Основанием для применения жилищного законо-дательства по аналогии является отсутствие нормы жилищного,гражданского или иного законодательства, а также соглашениясторон, прямо регулирующих правоотношение (пробел в зако-нодательстве). Однако необходимо учитывать, что соглашениесторон не служит источником права.

В качестве примера применения аналогии закона к жилищ-ным правоотношениям можно привести возможность примене-ния положений о проведении общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме, в том числе путем заочно-го голосования, к общему собранию членов жилищного коопе-ратива, членов товарищества собственников жилья.

5. Жилищное законодательство и нормымеждународного права

Согласно ст. 9 ЖК РФ, если международным договором Рос-сийской Федерации установлены иные правила, чем те, которыепредусмотрены жилищным законодательством, применяютсяправила международного договора. Эта статья отражает консти-туционный принцип приоритета международных договоров наднациональным законодательством.

Конституция РФ иначе, чем это было в ранее действовавшемзаконодательстве, решает проблему соотношения правовойсистемы России и общепризнанных принципов и норм между-народного права и международных договоров Российской Феде-рации: они являются составной частью правовой системы Рос-сии (ч. 4 ст. 15). В широком социально-правовом плане этоозначает, что в основе правовой государственности в Россиилежат не только принципы, закрепленные отечественным зако-



нодательством, но и общепризнанные стандарты, принятые вмеждународном сообществе1.

Существенный практический интерес представляет вопрос отом, как должна разрешаться коллизия между международнымдоговором Российской Федерации и Конституцией РФ, еслитаковая возникает. Представляется, что в этом случае действуетправило о высшей юридической силе Конституции РФ, ибомеждународные договоры являются составной частью правовойсистемы государства, а в рамках этой системы нет актов, кото-рые по своей юридической силе стояли бы выше Конституции РФ.В связи с этим в ст. 22 Федерального закона от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федера-ции» предусмотрено, что, если международный договор содер-жит правила, требующие изменения отдельных положений Кон-ституции РФ, решение о согласии на его обязательность дляРоссии возможно в форме федерального закона только послевнесения соответствующих поправок в Конституцию РФ илипересмотра ее положений в установленном порядке2. Органыгосударства и должностные лица не вправе заключать договоры,противоречащие Конституции РФ. Если же такой договорзаключен, то действуют конституционные нормы, посколькуиначе это было бы равнозначно отказу от государственногосуверенитета. Кроме того, демократическая конституция недолжна противоречить нормам международного права, если ониобщепризнаны3.

Право граждан на жилище и аспекты этого права раскрыва-ются в отдельных международных договорах, участниками кото-рых является и Российская Федерация. Так, в соответствии сост. 25 Всеобщей декларации прав человека (принята на третьейсессии Генеральной Ассамблеи ООН 10 декабря 1948 г.) каждыйчеловек имеет право на такой жизненный уровень, включаяпищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимоесоциальное обслуживание, который необходим для поддержа-ния здоровья и благосостояния его самого и его семьи.


1 См.: Головистикова А.Н., Грудцына Л.Ю. Конституционное право РоссийскойФедерации: Учебное пособие. М.: Эксмо, 2005, С. 39, 40.2 См.: Федеральный закон от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных дого-ворах Российской Федерации», ст. 22 // СЗ РФ. 1995. № 29. Ст. 2757.3 См.: Головистикова А.Н., Грудцына Л.Ю. Указ. соч. С. 41.


Согласно ст. II рекомендаций Международной организациитруда от 28 июня 1961 г. № 115 о жилищном строительстве длятрудящихся целью национальной политики должно быть содей-ствие в рамках общей политики жилищного строительства стро-ительству жилых домов и введению коммунального обслужива-ния для обеспечения всех трудящихся и их семейудовлетворительным жилищем и подходящими для жизни усло-виями. Следует предоставлять известную степень первоочеред-ности обеспечению лиц, наиболее срочно нуждающихся вжилом помещении. Необходимо также уделять вниманиеремонту, улучшению и модернизации существующих жилищ исредств коммунального обслуживания. Цель должна заключать-ся в том, чтобы стоимость удовлетворительного жилища не пре-вышала разумной части дохода трудящегося, выплачиваемойлибо в виде квартирной платы, либо в виде платежей с цельюпокупки такого жилища. Каждая семья, если она желает, должнаиметь отдельное жилище с отдельным входом.

6. Ответственность в жилищном праве.Защита жилищных прав

Ответственность в жилищных правоотношениях обладаетопределенной спецификой. В законодательстве, в теории и напрактике принято больше внимания обращать не на ответствен-ность в жилищном праве, а на защиту жилищных прав граждан,что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользова-телей жилых помещений.

Правовая ответственность — это обеспеченная государствен-ным принуждением обязанность правонарушителя нести отри-цательные последствия правонарушения, выражающиеся влишениях личного, организационного или имущественногохарактера. Гражданско-правовая ответственность, будучи раз-новидностью правовой ответственности, подпадает под приве-денное определение, но при этом важно отразить те особенно-сти, которые характерны именно для нее, что позволитотграничить гражданско-правовую ответственность как отответственности, предусмотренной нормами иных отраслей



права, так и от других средств принудительного воздействиягражданско-правового характера (в частности, мер защиты).Среди характерных черт гражданско-правовой ответственностивыделяются следующие:

— имущественный характер; — преимущественно компенсационный (восстановитель-

ный) характер; — построение на началах юридического равенства сторон; — возможность ее реализации добровольно самим нарушите-

лем без вмешательства судебных или иных государственныхорганов в силу лишь одной возможности применения государ-ственного принуждения (добровольная уплата пени за просроч-ку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущербажилищному фонду и т.д.).

В жилищном праве может иметь место и договорная, иделиктная гражданско-правовая ответственность, а также всоответствующих случаях административная и уголовная.

Одним из необходимых условий наступления ответственностиза нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, заисключением случаев, когда ответственность наступает в виде неу-стойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и ком-мунальных платежей. Нарушением жилищных обязательствможет быть причинен как имущественный (например, разруше-ние и порча жилого помещения), так и моральный (например, соз-дание обстановки невозможности совместного проживания) вред.

Субъективным основанием гражданско-правовой ответ-ственности за нарушение жилищных обязательств является винаправонарушителя. Жилищное законодательство не предусма-тривает ответственности независимо от вины. Однако в отноше-нии наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять всоответствии с договором найма (аренды) пользователям ком-мунальные и иные услуги, Федеральный закон «О защите правпотребителей» содержит правило об ответственности независи-мо от вины. В ряде случаев закон устанавливает специальныеусловия ответственности, например:

— систематичность нарушений;— безрезультатность применения к правонарушителю мер

предупреждения и общественного воздействия.



Для жилищного законодательства характерно применениебольшого количества мер защиты субъективных жилищныхправ. В отличие от мер ответственности, меры защиты — этоправовые средства принудительного воздействия, направлен-ные на охрану и защиту прав и законных интересов их носите-лей, применяемых к субъектам независимо от вины и не при-носящих им некомпенсируемые лишения личного или имуще-ственного характера (например, признание недействительнымобмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно заняв-ших жилое помещение, и др.).

Защита — это деятельность, возникающая в случае наличияконкретного (совершенного) правонарушения либо устранениетакого состояния, которое реально приведет к наступлениюнегативных последствий, а также направленная на восстановле-ние нарушенного права. Когда возникает необходимость защи-ты, как правило, присутствует правонарушитель и лицо, чьеправо ограничено виновными действиями. Конституционныймеханизм защиты прав человека состоит из четырех элементов:субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм(оснований защиты) и процессуальных действий (форм за-щиты).

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаныс правонарушением лиц, к которым они применяются, напри-мер вселение лиц в результате ошибки и последующее их высе-ление из помещения. Меры защиты в жилищном праве могутвыступать как меры самозащиты (например, для ограждениянеприкосновенности жилища) и оперативного воздействия(например, когда наймодатель отказывает неисправному нани-мателю в продлении договора на новый срок или когда нанима-тель засчитывает стоимость произведенного им капитальногоремонта жилого помещения, являющегося обязанностью най-модателя, в счет следуемой с него квартирной платы). Различа-ют также меры государственно-принудительного воздействия,например: досрочное расторжение договора при виновномповедении нанимателя, выселение из жилого помещения пооснованиям ст. 35 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищ-ных прав осуществляется судом в соответствии с подведом-



ственностью дел, установленной процессуальным законода-тельством. Защита жилищных прав в административном поряд-ке осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищ-ным кодексом РФ, другими федеральными законами.Административное решение может быть обжаловано в судебномпорядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:— признания жилищного права;— восстановления положения, существовавшего до наруше-

ния жилищного права, и пресечения действий, нарушающих этоправо или создающих угрозу его нарушения;

— признания судом недействующими полностью или частич-но нормативного правого акта государственного органа либооргана местного самоуправления, нарушающих жилищныеправа и противоречащих Жилищному кодексу РФ или принято-му в соответствии с ними федеральному закону, иному норма-тивному правовому акту, имеющему большую, чем указанныйнормативный правовой акт государственного органа либо орга-на местного самоуправления, юридическую силу;

— неприменения судом нормативного правового акта госу-дарственного органа или органа местного самоуправления, про-тиворечащих Жилищному кодексу РФ или принятым в соответ-ствии с ним федеральному закону, иному нормативномуправовому акту, имеющим большую, чем указанные норматив-ный правовой акт государственного органа или органа местногосамоуправления, юридическую силу;

— прекращения или изменения жилищного правоотноше-ния;

— иными способами, предусмотренными Жилищным кодек-сом, другими федеральными законами.

К компетенции1 органов государственной власти Россий-ской Федерации в области жилищных отношений относитсяопределение (ст. 12 ЖК РФ):

— порядка государственного учета жилищных фондов;


1 Согласно «Российскому энциклопедическому словарю», понятие «компетенция»(от лат. competo — добиваюсь; соответствую, подхожу) имеет несколько значений:круг полномочий, предоставленных законом, уставом или иным актом конкрет-ному органу или должностному лицу; знания, опыт в той или иной области.


— требований к жилым помещениям, их содержанию, содер-жанию общего имущества собственников помещений в много-квартирных домах;

— оснований признания малоимущих граждан нуждающи-мися в жилых помещениях, предоставляемых по договорамсоциального найма;

— порядка предоставления малоимущим гражданам по дого-ворам социального найма жилых помещений муниципальногожилищного фонда;

— иных категорий граждан в целях предоставления им жилыхпомещений жилищного фонда Российской Федерации;

— порядка предоставления жилых помещений жилищногофонда России гражданам, которые нуждаются в жилых поме-щениях и категории которых установлены федеральным зако-ном;

— оснований предоставления жилых помещений по догово-рам найма специализированных жилых помещений государ-ственного и муниципального жилищных фондов;

— порядка организации и деятельности жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов, правового положения членовтаких кооперативов, в том числе порядка предоставления имжилых помещений в домах жилищных и жилищно-строитель-ных кооперативов;

— порядка организации и деятельности товариществ соб-ственников жилья, правового положения членов товариществсобственников жилья;

— условий и порядка переустройства и перепланировкижилых помещений;

— оснований и порядка признания жилых помещенийнепригодными для проживания и др.

К компетенции органов государственной власти субъектаРоссийской Федерации в области жилищных отношений отно-сится (ст. 13 ЖК РФ):

— государственный учет жилищного фонда субъекта Россий-ской Федерации;

— определение порядка предоставления жилых помещенийспециализированного жилищного фонда субъекта РоссийскойФедерации;



— установление порядка определения размера дохода, прихо-дящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества,находящегося в собственности членов семьи и подлежащегоналогообложению, в целях признания граждан малоимущими ипредоставления им по договорам социального найма жилыхпомещений муниципального жилищного фонда;

— определение иных категорий граждан в целях предоставле-ния им жилых помещений жилищного фонда субъекта Россий-ской Федерации и др.

К компетенции органов местного самоуправления в областижилищных отношений относится (ст. 14 ЖК РФ):

— учет муниципального жилищного фонда;— установление размера дохода, приходящегося на каждого

члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собствен-ности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целяхпризнания граждан малоимущими и предоставления им подоговорам социального найма жилых помещений муниципаль-ного жилищного фонда;

— ведение в установленном порядке учета граждан в качественуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по дого-ворам социального найма;

— определение порядка предоставления жилых помещениймуниципального специализированного жилищного фонда;

— предоставление в установленном порядке малоимущимгражданам по договорам социального найма жилых помещениймуниципального жилищного фонда;

— принятие в установленном порядке решений о переводежилых помещений в нежилые помещения и нежилых помеще-ний в жилые помещения;

— согласование переустройства и перепланировки жилыхпомещений;

— признание в установленном порядке жилых помещениймуниципального жилищного фонда непригодными для прожи-вания;

— контроль над использованием и сохранностью муници-пального жилищного фонда, соответствием жилых помещенийданного фонда установленным санитарным и техническим пра-вилам и нормам, иным требованиям законодательства;



— иные вопросы, отнесенные к компетенции органовместного самоуправления в области жилищных отношенийКонституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими феде-ральными законами, а также законами субъектов РоссийскойФедерации.

7. Понятие и виды жилищныхправоотношений

В жилищных законах не содержится определения понятия«жилищные отношения». До принятия Жилищного кодексаРСФСР под жилищными правоотношениями обычно понима-лись гражданско-правовые отношения по пользованию гражда-нами жилыми помещениями, эти отношения регулировалисьгражданским законодательством. После кодификации жилищ-ного законодательства и принятия в 1983 г. Жилищного кодексаРСФСР понятие «жилищные отношения» стало рассматривать-ся в более широком смысле — как общее, собирательное, охва-тывающее все виды жилищных отношений1.

Необходимость выработки такого понятия была обусловленапотребностью в комплексном подходе к решению жилищныхвопросов в условиях существенного изменения и усложненияхарактера задач в области обеспечения граждан жильем. По мне-нию Ю.К. Толстого, понятие «жилищные отношения» собира-тельное. На это следует обратить внимание, поскольку в обы-денном сознании жилищные отношения ассоциируются сотношениями по использованию уже полученного или приобре-тенного жилья2. Понятие «жилищные отношения» имеет вжилищном законодательстве такое же значение, как, например,понятие «водные отношения» в водном законодательстве, поня-тие «лесные отношения» в лесном законодательстве, где этипонятия охватывают совокупность различных по юридическойприроде общественных отношений, регулируемых соответ-ственно водным и лесным законодательством.


1 См., напр.: Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов н/Д, 1986. С.32; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотноше-ние с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевоезаконодательство. М., 1995. С. 62.2 Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25.


Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие,которым охватываются различные виды отношений, возника-ющих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоря-жению жилыми помещениями, предоставлению жилых поме-щений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатациижилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права обще-ственных отношений они приобретают правовую форму и стано-вятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, каксправедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий кругправоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищ-ным правом — институт гражданского права, подотрасль иликомплексную отрасль права. При этом наметился как широкийподход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий1.

В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношенияпо управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонтуотношения, возникающие в связи с предоставлением гражданамжилых помещений и пользованием ими на условиях найма иаренды, отношения собственности в жилищной сфере и другиеобщественные отношения, связанные с удовлетворениемжилищной потребности2. В свою очередьЮ.К. Толстой называет,по существу, жилищными те же отношения, но полагает «жилищ-ные отношения» собирательным понятием, включающим отдель-ные виды отношений разноотраслевой принадлежности3.

В.Н. Литовкин считает жилищными лишь отношения по вла-дению и пользованию чужим имуществом, принадлежащимкому-либо другому на праве собственности (вещном праве).При этом отношения, возникающие из потребления собствен-ного жилища, выводятся им за границы жилищных отношений4.


1 Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 52.2 Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях ста-новления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе крынку. М., 1995. С. 149, 150; Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 39, 40.3 Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 25.4 Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношениес гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое зако-нодательство. С. 57.


Разделяя в основном широкий подход к определению кругажилищных правоотношений, считаем возможным дать следую-щую их классификацию. Нельзя не согласиться с предложен-ным Ю.К. Толстым делением всех жилищных отношений на двебольшие группы:

— организационные отношения, построенные на началахвласти и подчинения;

— отношения, складывающиеся на началах равенства ихучастников, которые подразделяются на имущественные и лич-ные неимущественные отношения, вытекающие из факта сосед-ства.

При этом организационные правоотношения автор не под-вергает делению на отдельные виды, ограничиваясь лишь при-мерным их перечнем (отношения по управлению жилищнымфондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределе-нию жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведе-ны автором в качестве примера, можно предположить, что име-ются и другие виды организационных отношений. Жилищныйфонд может находиться в собственности юридических лиц, Рос-сийской Федерации, ее субъектов, а также муниципальныхобразований, которые управляют жилищным фондом через сетьсоздаваемых ими органов управления жилищно-коммунальнымхозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управленияжилищным фондом отношения являются чисто управленчески-ми, и вряд ли их следует относить к числу организационныхжилищных правоотношений. Иначе обстоит дело с отношения-ми, складывающимися между жилищно-эксплуатационнымиорганизациями и пользователями жилых помещений, основан-ными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как счита-ет Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений,строятся они на началах равенства их участников1.

К организационным следует отнести лишь один вид отноше-ний, связанный с учетом нуждающихся граждан в жилье ираспределением жилых помещений из фонда социальногоиспользования, а также жилых помещений в жилищных илижилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе техправоотношений, которые возникают в дальнейшем в связи с


1 Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 53, 54.


использованием предоставленного по ордеру жилья. Организа-ционные отношения неразрывно связаны с жилищными, и ихцелесообразно отнести к одному из видов жилищных правоот-ношений1.

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлеченыжилые помещения, входящие во все жилищные фонды, заисключением фонда социального использования. Жилые поме-щения из этого фонда распределяются среди нуждающихся вулучшении жилищных условий граждан и передаются им бес-платно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частно-сти договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникнове-ние организационных отношений по поводу распределенияжилья. На регулирование складывающихся при этом отношенийв основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, какправило, из договора коммерческого найма жилого помещения,а также договора поднайма и других оснований, являются восновном возмездными и регулируются Гражданским кодексомРФ.

Жилищное законодательство регулирует отношения по по-воду:

— возникновения, осуществления, изменения, прекращенияправа владения, пользования, распоряжения жилыми помеще-ниями государственного и муниципального жилищных фондов;

— пользования жилыми помещениями частного жилищногофонда;

— пользования общим имуществом собственников помеще-ний;

— отнесения помещений к числу жилых помещений иисключения их из жилищного фонда;

— учета жилищного фонда;— содержания и ремонта жилых помещений;— переустройства и перепланировки жилых помещений;— управления многоквартирными домами;— создания и деятельности жилищных и жилищно-строи-

тельных кооперативов, товариществ собственников жилья, прави обязанностей их членов;


1 См.: Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 54.


— предоставления коммунальных услуг;— внесения платы за жилое помещение и коммунальные

услуги;— контроля над использованием и сохранностью жилищного

фонда, соответствием жилых помещений установленным сани-тарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можнотакже подразделить на отдельные группы в зависимости от осно-ваний их возникновения. В частности, они могут возникать:

— из договора социального найма жилого помещения;— договора коммерческого найма жилого помещения;— членства в ЖСК (ЖК);— членства в семье гражданина — собственника жилого

помещения;— членства в семье нанимателя жилого помещения, члена

ЖСК (ЖК);— договора найма служебного жилого помещения;— договора найма жилого помещения в общежитии или дру-

гого специализированного жилого помещения;— договора пожизненного содержания с иждивением;— завещательного отказа;— договора поднайма жилого помещения, договора о вселе-

нии временных жильцов.По объему жилищных прав все пользователи могут быть

условно разделены на две группы: — имеющие самостоятельное право постоянного пользова-

ния жилым помещением (их можно условно именовать «первич-ными» пользователями — после собственника или органа, имуправомоченного);

— не имеющие самостоятельного права пользования жилымпомещением (их можно условно именовать «вторичными» поль-зователями жилого помещения).

К последним следует относить поднанимателей и временныхжильцов. Члены семей пользователей жилых помещений такжемогут выступать в разных ролях. Например, в жилищно-строи-тельных кооперативах (жилищных кооперативах) их права зави-сят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из коопера-



тива они подлежат выселению вместе с ним, если не воспользу-ются преимущественным правом на вступление в кооператив.

8. Объекты и субъекты жилищныхправоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкогопонимания того, что является объектом жилищных правоотно-шений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопроснайти несколько проще. И Жилищный кодекс РСФСР, и вследза ним Жилищный кодекс РФ оперируют понятием «жилоепомещение». Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объек-том жилищных правоотношений являются жилые помещения.К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части,комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответ-ствии с санитарным законодательством Российской Федерациинепригодными для проживания, как и предоставление гражда-нам для постоянного или временного проживания нежилыхпомещений, не допускается.

В Жилищном кодексе РСФСР для отношений, вытекавшихиз договора коммерческого найма, применялся термин «дом»,«квартира». Под предметом (объектом) договора коммерческогонайма понимают жилое помещение в виде жилого дома, частижилого дома, квартиры, части квартиры (ст. 673 ГК РФ). Дума-ется, целесообразно ввести в жилищное законодательство ипрактику единое понятие объекта (предмета) всех видов жилищ-ных правоотношений — жилое помещение. Под ним можнопонимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а вслучаях, предусмотренных законом, и часть комнаты.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помеще-ниям определенные требования. Прежде всего, оно должно бытьжилым, т.е. функционально предназначенным для проживанияграждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в которомнаходится жилое помещение, должен быть строением капиталь-ного типа. Всевозможные времянки, вагончики и т.п. к таковымстроениям не относятся и в состав жилищного фонда не вклю-чаются. В подобных помещениях могут проживать граждане,



но с ними должен заключаться договор аренды (имущественно-го найма). Предметом жилищных правоотношений не могутбыть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ относительно предмета договора коммер-ческого найма устанавливает только два требования: жилоепомещение должно быть изолированным и пригодным дляпостоянного проживания. В Гражданском кодексе РФ содержа-ние понятия «пригодность жилого помещения для проживания»определяется в порядке, предусмотренном жилищным законо-дательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помеще-ние должно отвечать санитарным и техническим требованиям.Иначе оно должно быть таким, чтобы в нем было возможно про-живание круглый год без угрозы здоровью граждан. При опреде-лении пригодности жилого помещения исходят из строительныхнорм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требо-ваний (например, помещение не должно располагаться в под-вальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола допотолка должна составлять не менее 2,5 метра, освещение поме-щения должно быть естественным и т.п.). Непригодность жило-го помещения может быть связана с физическим износом дома,расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасныхдля жизни и т.д. Из анализа нормы ст. 673 ГК РФ можно сделатьи другой вывод: к предмету договора коммерческого наймажилого помещения предъявляется минимум требований, т.е.предметом данного договора может быть любое помещение, втом числе неблагоустроенное, отвечающее только санитарным итехническим требованиям.

Субъекты правоотношений — это лица, участвующие в этихправоотношениях. Субъектами жилищных отношений являют-ся граждане, юридические лица, Россия и ее субъекты, муници-пальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищногокодекса РФ применяются к жилищным отношениям с участиеминостранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юри-дических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексомРФ или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широки разнообразен:

а) стороны жилищного обязательства;



б) пользователи жилых помещений, не совпадающие со сто-ронами обязательства;

в) лица, имеющие самостоятельное право пользования жи-лыми помещениями;

г) лица, чьи права носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений высту-пают стороны. Наименование сторон, их правовое положениезависят от их вида; от того, в силу каких оснований данные пра-воотношения возникают; от вида жилищного фонда, в которомпредоставлено жилое помещение. Например, сторонамижилищных организационных правоотношений, с одной сторо-ны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нужда-ющихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье(местная администрация, государственные и муниципальныепредприятия и организации, жилищно-строительные и жилищ-ные кооперативы и др.), с другой — гражданин, имеющий правона получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях пользовате-лями жилого помещения могут быть только граждане (нанима-тель, член ЖСК (ЖК), члены их семей и другие лица, имеющиесамостоятельное право пользоваться жилым помещением; под-наниматели и временные жильцы, приобретающие производ-ные от первичных пользователей права). При этом в договорекоммерческого найма оговаривается, что по общему правилу вроли нанимателя выступает одно лицо, за исключением случая,когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, изве-стив наймодателя, заключат договор о том, что все они будутотвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указан-ные лица выступают сонанимателями, т.е. возникает обязатель-ство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем членыего семьи являются сонанимателями независимо от того, заклю-чен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем.Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к нимотносятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие род-ственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительныхслучаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нани-



мателя, если они вселены нанимателем в качестве членов егосемьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ)1.

В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейномправе, что вполне оправданно: обусловлено это спецификойобщественных отношений, регулируемых жилищным законода-тельством. Семья — это группа лиц, общность людей, основан-ная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании водном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения,как правило, совместное хозяйство, под которым понимаетсяналичие общего бюджета, общие расходы по оплате жилища,взаимная забота и т.д. Иными словами, семью создают отноше-ния по совместному использованию жилья, хотя они, конечно,строятся на принципах морали, нравственности, духовной бли-зости. Тем не менее законодательство построено таким образом,что семья как общность людей субъектом жилищных отноше-ний не является2.

Поскольку члены семьи используют общее жилое помеще-ние, то, естественно, семья представляет собой нечто единое,объединенное в особый коллектив. Этим и объясняется необхо-димость в ряде случаев достижения соглашения между членамисемьи (например, при приватизации жилого помещения, приобмене, разделе жилого помещения и др.). Такие соглашениянеобходимы для того, чтобы избрать приемлемый для всех чле-нов семьи единый вариант поведения, ведь все члены семьинанимателя жилого помещения в договоре социального наймаобладают равными правами. Солидарная ответственность такжене означает, что отвечает по обязательствам в договоре жилищ-ного найма семья (в качестве субъекта права), а не ее отдельныечлены. Каждый член семьи имеет свои права и обязанности вдоговоре социального найма жилого помещения.

В договоре коммерческого найма лица, проживающие совме-стно с нанимателем, при заключении договора также могут статьсонанимателями жилой площади. Нанимателем жилого поме-щения в договоре найма (коммерческого и социального) может


1 Ранее формулировка была следующая: «Другие родственники, нетрудоспособ-ные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признанычленами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем иведут с ним общее хозяйство» (ст. 53 ЖК РСФСР).2 Лыкова Э.Б. Указ. соч. С. 64.


быть гражданин, достигший 18 лет или моложе, если он прио-бретет по основаниям, предусмотренным законом, дееспособ-ность в полном объеме. Пользователями жилых помещений вкачестве членов семьи или лиц, постоянно проживающих снанимателем, могут быть любые граждане независимо от возра-ста и состояния здоровья. Ранее в члены ЖСК (ЖК) могли бытьприняты лица, достигшие 18-летнего возраста (ч. 2 ст. 113 ЖКРСФСР), однако норма ст. 26 ГК РФ снизила этот возраст до 16 лет.

По-разному определяется в законодательстве другая сторонажилищного имущественного правоотношения. Так, по договорусоциального найма жилые помещения предоставляются гражда-нам в домах государственного и муниципального жилищныхфондов (п. 1 ст. 672 ГК РФ), в коммерческий наем могут сдавать-ся жилые помещения в любых жилищных фондах. Поэтому кругнаймодателей в договоре коммерческого найма шире. Вместе стем лицом, предоставляющим жилое помещение гражданину впользование, должен быть либо собственник, либо управомо-ченное им лицо.

В договоре коммерческого найма наймодателями могут бытькак собственники (граждане, юридические лица), так и управо-моченные ими лица (жилищно-эксплуатационные организа-ции). В качестве наймодателей могут выступать и арендаторыжилых помещений — юридические лица, которые арендуютжилые помещения со специальной целью передачи их гражда-нам для проживания (обычно своим работникам).

Граждане, имеющие в личной собственности жилые помеще-ния (дома, квартиры), вправе использовать их для личного про-живания, проживания членов своих семей; они могут заключатьдоговор найма жилого помещения и иным способом распоря-жаться помещением. Таким образом, в жилищных правоотно-шениях при использовании жилых помещений личныхсобственников субъектами выступают, с одной стороны, граж-данин-собственник, а с другой — члены его семьи, в том числебывшие, и наниматели жилых помещений.

В договоре найма служебного жилого помещения наймодате-лем может быть как собственник жилого помещения (или орган,им управомоченный), так и иной титульный владелец (напри-



мер, государственные и муниципальные предприятия и учреж-дения, общественные организации). Нанимателем жилогопомещения является работник, который по характеру возложен-ных на него трудовых обязанностей должен проживать по местуработы или вблизи от него (ст. 93 ЖК РФ).

В общежитиях жилое помещение предоставляется собствен-ником (или органом, им управомоченным) либо государствен-ным или муниципальным предприятием и организацией, имею-щими право оперативного управления или хозяйственноговедения в отношении жилых помещений. Второй сторонойжилищных правоотношений выступают рабочие, служащие,студенты, учащиеся и другие граждане, которым жилое помеще-ние в общежитии предоставляется на период работы или учебы(ст. 94 ЖК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением пла-тельщиками ренты (лица, предоставляющего жилое помещениеполучателю ренты) могут быть как граждане, так и юридическиелица при условии, что их учредительные документы не запреща-ют им заниматься такого рода деятельностью при наличиилицензии. При этом в соответствии со ст. 593 ГК РФ обязанно-сти плательщиков ренты могут переходить к другим лицам.Получателями ренты по этому договору могут быть только граж-дане, передавшие недвижимость плательщику ренты на правесобственности. Допускается установление пожизненной рентыв пользу нескольких граждан, например супругов, детей, членоводной семьи. Если в договоре пожизненной ренты доли получа-телей ренты не определены, они считаются равными. В случаесмерти одного из получателей ренты происходит приращениеего доли к долям других получателей ренты, если только договорэтого прямо не исключает. После смерти последнего получателяренты обязательство выплаты ренты прекращается. Иные слу-чаи перехода прав получателя ренты к другим лицам исключа-ются.



Объектами жилищных прав выступают жилые помещения.Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изо-лированное помещение, которое является недвижимым имуще-ством и пригодно для постоянного проживания граждан (отве-чает установленным санитарным и техническим правилам инормам, иным требованиям законодательства). Порядок приз-нания помещения жилым и требования, которым должно отве-чать жилое помещение, устанавливаются Правительством Рос-сийской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФи другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы пло-щади всех частей такого помещения, включая площадь помеще-ний вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в жилом помещении, за исключением балко-нов, лоджий, веранд и террас.

Жилым домом признается индивидуально-определенное зда-ние (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназна-ченных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещениев многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямо-го доступа к помещениям общего пользования в таком доме исостоящее из одной или нескольких комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовле-

ГЛАВА 2. Право собственности и другиевещные права на жилое помещение

1. Жилое помещение: понятие и виды


творения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с ихпроживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, пред-назначенная для использования в качестве места непосредственно-го проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое поме-щение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительнобольшое значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметомдоговора найма жилого помещения может быть лишь изолиро-ванное жилое помещение, пригодное для постоянного прожива-ния (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым и требования, кото-рым должно отвечать жилое помещение в соответствии со ст. 15Жилищного кодекса РФ, устанавливается Правительством Рос-сийской Федерации. Помещение признается жилым, если оноконструктивно, функционально предназначено и пригодно посанитарному, техническому и иному потребительскому состоя-нию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещениядолжны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию,отвечать санитарным нормам и требованиям, предъявляемым кплощади, дневной освещенности, безопасности, водоснабже-нию, постоянному отоплению, проветриванию и другим усло-виям, обеспечивающим здоровое проживание людей.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворятьследующим требованиям:

— представлять собой изолированное помещение,— быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемеще-

ние которого без несоразмерного ущерба его назначению невоз-можно (g. 1 ст. 130 ГК РФ),

— быть пригодным для постоянного проживания граждан,т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным дляпроживания по основаниям и в порядке, которые установленыПравительством Российской Федерации. Данный порядок уста-новлен постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г.№ 552, которым утверждено Положение о порядке признанияжилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива-ния. Согласно ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ правила содер-

Глава 2. Право собственности и другие вещные права на жилое помещение 65


жания общего имущества в многоквартирном доме устанавлива-ются Правительством Российской Федерации.

2. Назначение жилого помещения и порядок пользования им

Пользование жилым помещением осуществляется с учетомсоблюдения прав и законных интересов проживающих в этомжилом помещении граждан, соседей, а также требованийпожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологиче-ских и иных требований законодательства в соответствии с пра-вилами пользования жилыми помещениями, утвержденнымиПравительством Российской Федерации. Согласно ст. 23 Феде-рального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпи-демиологическом благополучии населения» жилые помещенияпо площади, планировке, освещенности, инсоляции, микро-климату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирую-щих и неионизирующих излучений должны соответствоватьсанитарным правилам в целях обеспечения безопасных и без-вредных условий проживания независимо от его срока.

Допускается использование жилого помещения для осущест-вления профессиональной или индивидуальной предпринима-тельской деятельности проживающими в нем на законных осно-ваниях гражданами, если это не нарушает прав и законныхинтересов других граждан, а также требований, которым должноотвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промы-шленных производств. Если собственник жилого помещенияиспользует его не по назначению или систематически нарушаетправа и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается сжильем, разрушая его, то орган местного самоуправления можетпредупредить собственника о необходимости устранить нару-шения, а если они (действия) влекут за собой разрушение поме-щения — также назначить соразмерный срок для ремонта поме-щения. Если собственник и после предупреждения продолжаетнарушать права и интересы соседей либо использовать его поназначению, как и без уважительных причин не произведет

Глава 2. Право собственности и другие вещные права на жилое помещение66


необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправле-ния может принять решение о продаже с публичных торговтакого помещения с выплатой собственнику вырученных отпродажи средств за вычетом расходов на исполнение судебногорешения (ст. 293 ГК РФ).

В юридической литературе давно обсуждается вопрос о том,являются ли жилищные правоотношения по использованиюжилого помещения абсолютными или относительными, вещны-ми или обязательственными. Так, Ю.К. Толстой жилищныеправа некоторых пользователей жилых помещений (членов ЖСК(ЖК) на кооперативную квартиру до ее выкупа, членов их семейпосле выкупа квартиры, членов семьи собственника квартирыили дома, получателя ренты и отказополучателя) относит к числувещных прав1. Сервитутный характер жилищных прав членовсемьи собственника жилого помещения признает Е.В. Богда-нов2. За признание прав нанимателя жилого помещения в домахгосударственного и общественного жилищного фонда вещнымивысказался Е.А. Суханов, который считает возможным отнести квещным правам наряду с правом собственности близкие к немупо юридической природе некоторые обязательственные права,вытекающие из договоров с собственником имущества и предо-ставляющие контрагенту определенные возможности (правомо-чия) ограниченного использования чужого имущества (напри-мер, имущественного и жилищного найма, безвозмездногопользования имуществом)3. Эти правовые формы, с его точкизрения, вполне могут гарантировать удовлетворение потребно-стей пользователя имущества, однако позволяют собственникуорганизовать эффективное управление и хозяйствование сосвоим имуществом. С этими доводами трудно не согласиться.

В Гражданском кодексе РФ появилась целая система вещныхправ (ст. 216). Право пользования жилым помещением закономк вещным правам не отнесено, однако перечень прав, данных вст. 216 ГК РФ, не исключает существования и других вещныхправ. Такой вывод можно сделать, анализируя нормы, содержа-щиеся в гл. 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные


1 См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С. 26, 27.2 См.: Богданов Е.В. Жилище и рынок. Минск, 1992. С. 85.3 См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 201, 202.


права на жилые помещения». В ней речь идет о праве собствен-ности гражданина на жилое помещение, о правах членов егосемьи, вместе с тем отмечается, что «жилые помещения могутсдаваться их собственниками внаем для проживания на основа-нии договора». Это косвенно подтверждает, что законодатель неисключает отнесения прав «первичных» пользователей жилыхпомещений к вещным правам.

Вместе с тем нельзя отрицать то, что природа данных правдвойственна и неоднозначна. С одной стороны, все они относи-тельные, обязательственные, так как возникают из договоражилищного найма (или иного основания) между конкретнымисубъектами: собственником или управомоченным им лицом игражданином — пользователем жилого помещения. С другойстороны, собственник или управомоченное им лицо передаютгражданину в самостоятельное пользование определенную вещь— жилое помещение, относительно которого у последнего воз-никают вещные правомочия: владения, пользования и частичноправо распоряжения жилым помещением, осуществляемые подконтролем собственника или управомоченного им лица. Дан-ные права производны от права собственности, возникают поволе собственника (управомоченного им лица) или по прямомууказанию закона (социальный наем) и реализуются под контро-лем собственника (управомоченного им лица). Совокупностьэтих прав можно условно именовать правом пользования жилымпомещением.

По своему содержанию право пользования жильем у «пер-вичного» пользователя уже, чем у собственника на это же жилоепомещение, что в первую очередь касается права распоряженияим, которое реализуется только под контролем собственника(управомоченного им лица). Наиболее широкие права предоста-влены пользователю в связи с использованием жилого помеще-ния, они во многом совпадают с такими же правами собственни-ка. И тот и другой обязаны использовать жилое помещение поназначению, заботиться о его сохранности и надлежащим обра-зом эксплуатировать. Но и в этом случае право пользованияжилым помещением ограничено волей собственника и осущест-вляется в пределах, установленных как законом, так и собствен-ником.



И тем не менее правам пользователя жилого помещения при-сущи такие признаки вещных прав, как право следования иабсолютный характер защиты. Например, согласно ст. 675 ГКРФ переход права собственности на занимаемое по договорунайма жилое помещение к другому лицу не влечет за собойрасторжения или изменения договора. При этом новый соб-ственник становится наймодателем на условиях ранее заклю-ченного договора найма. Вряд ли можно оспаривать и тот факт,что «первичный» пользователь жилого помещения в соответ-ствии со ст. 305 ГК РФ вправе требовать защиты своего нару-шенного права против всех третьих лиц, в том числе противсамого собственника. Именно вследствие этого в жилищномзаконодательстве больше норм, направленных на защитужилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм обих ответственности. По пути признания вещными прав нанима-теля жилого помещения пошло законодательство некоторыхевропейских стран, которое использует институт права личногопользования для удовлетворения жилищных потребностейграждан.

3. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Жилые помещения как объекты права собственности имеютспецифический правовой режим. Особая социальная значимостьжилья обусловила строго целевое назначение данного объектанедвижимости. Этот принцип закреплен в норме ст. 288 ГК РФ,согласно которой жилые помещения предназначены для прожи-вания граждан, а осуществление прав собственника по владе-нию, пользованию и распоряжению ими должно производитьсяв соответствии с целевым назначением этих объектов недвижи-мости. Специфика правового режима жилья как объекта недви-жимости обусловлена также нормами о государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Цельюнастоящей публикации является рассмотрение особенностейдействующего порядка приобретения вещных прав на жилыепомещения, связанных с государственной регистрацией прав.



Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещныеправа на жилые помещения подлежат государственной реги-страции в случаях, предусмотренных Гражданским кодексомРФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подле-жащие государственной регистрации, возникают с моментагосударственной регистрации прав, если иное не установленозаконом. Возникновение вещного права на недвижимость явля-ется основным юридическим следствием акта государственнойрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ Феде-ральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» государственной регистрации подлежат вещные права нажилые помещения: право собственности, право хозяйственноговедения, право оперативного управления, сервитут.

Государственная и муниципальная собственность являютсяне особыми видами вещных прав, а формами собственности,указывающими на принадлежность имущества публичному соб-ственнику — государственному и муниципальному образова-нию. В этих случаях субъектами права собственности являютсяРоссия, ее субъекты или муниципальные образования. Данныевещные права не указаны в качестве прав, подлежащих государ-ственной регистрации, поскольку не могут передаваться право-обладателями другим лицам, их возникновение не связано сактом государственной регистрации. Однако в некоторыхсубъектах Российской Федерации учреждения юстиции по госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним регистрируют права пользования (проживания)жилым помещением лиц, не являющихся собственниками. Воз-можность и необходимость данной регистрации обосновываетсяи в публикациях.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» обязательной регистра-ции подлежат ограничения (обременения) прав. Поэтому основ-ным аргументом в пользу внесения сведений о правах пользова-ния жильем в Единый государственный реестр прав на



недвижимое имущество и сделок с ним является их обремени-тельный характер для права собственности на жилое помеще-ние. Возможность государственной регистрации таких правобосновывается также наличием подходящих органов (учрежде-ний юстиции) и полезностью сведений о данных лицах дляприобретателей жилого помещения.

При решении вопроса о государственной регистрации вещныхправ на жилье, установленных в ст. 292 ГК РФ, необходиморешить вопрос обязательного отражения в Едином государствен-ном реестре иных жилищных правоотношений: договоров наймаи безвозмездного пользования жильем, прав пользования жильемв силу завещательного отказа или на основании договоров пожиз-ненного содержания с иждивением. Требование государственнойрегистрации поставило бы реализацию прав пользования жильем,регулируемых жилищным, семейным и наследственным законо-дательством, в зависимость от акта государственной регистрации.Рассматривая регистрацию прав пользования жильем как ограни-чение (обременение) права собственности, следует учитыватьразницу между пределами осуществления и ограничениями правасобственности. Например, П.В. Крашенинников отмечает разли-чие правовой природы этих двух категорий1. Пределы осущест-вления права устанавливаются законом, тогда как ограниченияоснованы на воле собственника или воле судебных органов. Пре-делы как общие основания стеснения права собственности объек-тивны, а ограничения субъективны и являются частными ограни-чениями права. По воле собственника возникают такиесубъективные ограничения его прав, как аренда, ипотека, серви-тут, доверительное управление. Судебным актом может бытьустановлен сервитут или наложен арест. Данные ограничения(обременения) подлежат государственной регистрации. Но правочленов семьи возникает и сохраняется помимо воли собственни-ка в силу закона. В этом смысле можно сказать, что в гл. 18 ГК РФне только определено содержание права собственности на жилье,но и установлены пределы осуществления прав, к которым могутбыть отнесены и права пользования указанных лиц, сохраняю-щиеся при переходе права на жилье.


1 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилыепомещения. М.: Статут, 2000. С. 17.


Общая собственность прекращается в результате реальногораздела общего имущества или выдела из него доли, осущест-вляемых по соглашению сособственников или по решению суда.При этом возникает право личной собственности на конкрет-ную изолированную часть объекта в виде комнат и помещений.Если производится выдел доли одного из сособственников, тодругая часть объекта остается в долевой собственности осталь-ных сособственников. Так, согласно разъяснению, содержаще-муся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от10 мая 1989 г. «О некоторых вопросах, возникших в практикерассмотрения судами споров о выделе доли собственнику иопределении порядка пользования домом, принадлежащимгражданам на праве личной собственности», выдел участникуобщей собственности принадлежащей ему доли означает пере-дачу в собственность определенной изолированной части жило-го дома и построек хозяйственного значения, соответствующихего доле, влечет за собой прекращение общей собственности науказанную часть строений. В случае дальнейшего отчуждениясобственником части объекта, переставшего быть общей соб-ственностью, соблюдения преимущественного права покупкине требуется. Если в Едином государственном реестре былозарегистрировано право долевой собственности на целыйобъект — жилой дом, то после реального раздела сформирован-ный для жилого дома раздел реестра закрывается и открываютсяновые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятель-ные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собствен-ности каждого владельца части.

В случае реального раздела или выдела доли жилой дом, оста-ваясь целым объектом недвижимости, перестает быть единымобъектом гражданских прав. Однако, в силу физической иэксплуатационной целостности объекта недвижимости, сохра-няется общая собственность владельцев частей на общее имуще-ство дома (конструкции, оборудование, общие помещения, ком-муникации и пр.). Отношения могут быть урегулированыприменением по аналогии со ст. 290 ГК РФ «Общее имуществособственников квартир в многоквартирном доме» и ст. 8 «Правасобственности на общее имущество в кондоминиуме» ст. 9«Определение долей в праве общей собственности на общее иму-



щество в кондоминиуме» Закона «О товариществах собственни-ков жилья» (утратил силу с 1 марта 2005 г.). Данные нормы уста-навливают законный режим долевой собственности собственни-ков квартир или иных помещений на общие помещения инесущие конструкции дома, электрическое и сантехническоеоборудование, находящееся как в помещениях, так и за их преде-лами, элементы благоустройства и озеленения, а также неотдели-мость доли от права собственности на жилое помещение. Поэто-му в соглашении о реальном разделе могут быть определены долив праве на общее имущество, как правило, пропорциональныеплощади реальной части дома, а также порядок пользования,сохранения и ремонта общего имущества. Особенность доли вправе на общее имущество дома заключается в том:

— что она не отчуждается отдельно от права собственности наквартиру или конкретную часть дома и не подлежит отдельнойгосударственной регистрации и переходит автоматически вме-сте с правом собственности на отдельное помещение;

— на нее не распространяется право преимущественнойпокупки. Содержание данного права долевой собственностизаключается в пользовании и владении общим имуществом, атакже участии в соразмерных доле расходах по его содержанию.

Право собственности на приобретенное жилье возникает смомента регистрации договора. Речь идет не о государственнойрегистрации сделки, установленной Гражданским кодексом РФнамного позже — 1 января 1995 г. и осуществляемой с 31 января1998 г. по мере поэтапного создания учреждений юстиции врегионах. Регистрация договоров приватизации жилья являетсяфункцией органов местного самоуправления, а не учрежденийюстиции по государственной регистрации прав1.


1 Трудно согласиться с мнением о том, что договор безвозмездной передачижилья подлежит государственной регистрации на том основании, что на сделкиприватизации жилья распространяются все правила Гражданского кодекса РФ осделках, включая форму и государственную регистрацию. Бесспорно, к сделкамприватизации применимы, например, общие положения об обязательствах инормы о недействительности сделок. Но порядок передачи в собственностьграждан государственного или муниципального имущества, включая заключе-ние договора, определяется законодательством о приватизации, а положенияГражданского кодекса РФ о порядке приобретения и прекращения права соб-ственности применимы при приватизации, если приватизационным законода-тельством не предусмотрено иное.


Статья 217 ГК РФ устанавливает приоритет норм о привати-зации перед нормами Гражданского кодекса РФ в части порядкапередачи имущества, приобретения права частной собственно-сти, прекращения права государственной или муниципальнойсобственности.

Глава 28 («Заключение договора») и ст. 433 («Момент заклю-чения договора») ГК РФ вводят государственную регистрациюсделки как дополнительный юридический акт, необходимыйдля ее заключения. Однако сделки с недвижимостью подлежатгосударственной регистрации не во всех случаях. Исходя из тре-бований п. 1 ст. 164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст. 131 ГК РФи Закону о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество, регистрация сделки необходима в случае, устано-вленном Гражданским кодексом. Если договор не подлежитгосударственной регистрации, то он считается заключенным всоответствии с основными положениями о заключении догово-ра — с момента достижения сторонами оформленного надлежа-щим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Таким образом, договор безвозмездной переда-чи заключается в порядке, предусмотренном приватизацион-ным законодательством, и не требуется государственной реги-страции сделки в учреждении юстиции, установленнойГражданским кодексом.

При этом Законом о приватизации установлен и иной, отлич-ный от установленного в Гражданском кодексе РФ моментприобретения права частной собственности на государственноеили муниципальное жилье: право собственности гражданинавозникает с момента регистрации договора безвозмездной пере-дачи в уполномоченном органе местного самоуправления. Реги-страции в учреждении юстиции в соответствии с ч. 2 ст. 4 Зако-на о государственной регистрации прав подлежит тольковозникшее право собственности гражданина. В этом случаегосударственная регистрация имеет не правоустанавливающее,а правоподтверждающее значение, поскольку право на недви-жимость возникает не с момента государственной регистрации,а с иного установленного законом момента (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Момент возникновения права на недвижимость имеет боль-шое значение при определении наследственных прав граждан.



Государственной регистрации подлежат не документы на недви-жимость, а возникающие гражданские правоотношения.Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина пре-кращается с его смертью. Следовательно, после смерти гражда-нина не может быть проведена государственная регистрация ниего права, ни сделки с его участием, поскольку одним из основ-ных условий законности сделки является право— и дееспособ-ность сторон. В день смерти физического лица утрачиваетсяправосубъектность, открывается наследство и возникшие прижизни права и обязанности переходят к наследникам в порядкеправопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистриру-ют права на основании справок о полной выплате умершим паяв кооперативе, решений судов о признании права умершего,договоров приватизации на имя умерших. Если указанные доку-менты подтверждают возникновение права при жизни гражда-нина, то они становятся основанием для включения имуществав наследственную массу, но не для государственной регистрациипрекратившегося права наследодателя.

Например, если гражданин заключил договор безвозмезднойпередачи жилья и зарегистрировал его в местной администра-ции, но скончался до государственной регистрации договора иправа собственности в учреждении юстиции, то жилое помеще-ние включается в наследственную массу, а государственнаярегистрация прав наследников осуществляется на основаниивыданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.

4. Условия и порядок перевода жилогопомещения в нежилое помещение или

нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежило-го помещения в жилое помещение допускается с учетом соблю-дения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства оградостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допу-скается, если доступ к переводимому помещению невозможенбез использования помещений, обеспечивающих доступ



к жилым помещениям, или отсутствует техническая возмож-ность оборудовать такой доступ к данному помещению, еслипереводимое помещение является частью жилого помещениялибо используется собственником данного помещения илииным гражданином в качестве места постоянного проживания, атакже если право собственности на переводимое помещениеобременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в мно-гоквартирном доме в нежилое помещение допускается только вслучаях, если такая квартира расположена на первом этаже ука-занного дома или выше первого этажа, но помещения, располо-женные непосредственно под квартирой, переводимой в нежи-лое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допу-скается, если такое помещение не отвечает установленным тре-бованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствиетакого помещения установленным требованиям либо если правособственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно п.3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником впринадлежащем ему жилом помещении предприятий, учрежде-ний, организаций допускается только после перевода такогопомещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежи-лые производится в порядке, определяемом жилищным законо-дательством. Жилищный кодекс РФ не устанавливает основа-ний для перевода помещений из жилых в нежилые, и наоборот.

Законодательство о градостроительной деятельности, упоми-наемое в п. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно ст. 3 Градостроительногокодекса РФ, состоит из Градостроительного кодекса РФ, другихфедеральных законов и иных нормативных правовых актов Рос-сийской Федерации, а также законов и иных нормативных пра-вовых актов субъектов Российской Федерации. По вопросамградостроительной деятельности принимаются муниципальныеправовые акты, которые не должны противоречить Градострои-тельному кодексу РФ.

Статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности опреде-ления законодательством субъектов Российской Федерацииоснований и условий перевода жилых помещений в нежилые инаоборот. Нормы ст. 12-14 ЖК РФ не относят данный вопрос к



компетенции органов государственной власти и органовместного самоуправления. В соответствии с п. 9 ст. 13 ЖК РФ вкомпетенции органов государственной власти субъектов РФ вобласти жилищных отношений находятся и иные вопросы,отнесенные к компетенции органов государственной властисубъектов РФ в области жилищных отношений КонституциейРФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными закона-ми и не отнесенные к компетенции органов государственнойвласти РФ и органов местного самоуправления. Следовательно,органы государственной власти субъектов РФ вправе регулиро-вать названные вопросы. Так, Закон Московской области от 16апреля 2004 г. № 55/2004-ОЗ «О порядке и условиях переводажилых помещений (жилых домов) в нежилые», принятый поста-новлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. № 5/93-П, устанавливает перечень оснований и условия перево-да жилых помещений в нежилые.

В соответствии со ст. 3 Закона № 55/2004-ОЗ основаниямидля перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые явля-ются: а) признание жилого помещения (жилого дома) непригод-ным для проживания в установленном законодательствомпорядке; б) изменение функционального назначения жилогопомещения (жилого дома); в) изменение функционального наз-начения прилегающей территории или архитектурно-градостро-ительных норм (требований) в целях повышения уровня благоу-стройства жилого помещения.

Согласно ст. 4 Закона № 55/2004-ОЗ условиями переводаквартиры в нежилое помещение являются:

— расположение на первом этаже жилого здания жилогопомещения, имеющего отдельный изолированный вход либовозможность его оборудования;

— расположение жилого помещения на втором этаже жилогоздания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;

— согласие всех собственников жилого помещения (жилогодома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетнихсовместно постоянно проживающих членов семьи;

— решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных, жилищных кооперативов и товариществ соб-ственников жилья.



Переводу в нежилые помещения по инициативе их собствен-ников подлежат жилые помещения (жилые дома) свободные отиных обязательств1.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещениеи нежилого помещения в жилое помещение следующий. Соб-ственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)представляют в орган местного самоуправления, осуществляю-щий перевод помещений, по местонахождению переводимогопомещения следующие документы:

— заявление о переводе помещения;— правоустанавливающие документы на переводимое поме-

щение (подлинники или засвидетельствованные в нотариаль-ном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описа-нием (в случае, если переводимое помещение является жилым,технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимоепомещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядкепроект переустройства или перепланировки переводимогопомещения (если переустройство или перепланировка требуют-ся для обеспечения использования такого помещения в качествежилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременнос выдачей или направлением заявителю данного документаинформирует о принятии указанного решения собственниковпомещений, примыкающих к помещению, в отношении кото-рого принято указанное решение. При необходимости переу-стройства или перепланировки переводимого помещения илииных работ для обеспечения использования такого помещения вкачестве жилого или нежилого указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФдокумент должен содержать требование об их проведении, пере-чень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтвержда-ет окончание перевода помещения и является основаниемиспользования помещения в качестве жилого или нежилого


1 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93.


помещения, если для такого использования не требуется прове-дения переустройства, перепланировки или иных работ. Еслидля использования помещения в качестве жилого или нежилогопомещения требуется переустройство и (или) перепланировка и(или) иные работы, документ, указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ,служит основанием проведения переустройства или переплани-ровки с учетом проекта переустройства или перепланировки,представлявшегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23ЖК РФ, или иных работ с учетом перечня таких работ, указан-ных в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства и(или) перепланировки или иных работ подтверждается актомприемочной комиссии, сформированной органом, осущест-вляющим перевод помещений. Акт должен быть направленорганом, осуществляющим перевод помещений, в организацию(орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт прие-мочной комиссии подтверждает окончание перевода помеще-ния и является основанием использования переведенного поме-щения в качестве жилого или нежилого помещения. Прииспользовании помещения после его перевода в качестве жило-го или нежилого должны соблюдаться требования пожарнойбезопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иныеустановленные законодательством требования, в том числе тре-бования к использованию нежилых помещений в многоквар-тирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещениеили нежилого помещения в жилое помещение допускается вслучае (ст. 24 ЖК РФ):

— непредставления определенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ доку-ментов;

— представления документов в ненадлежащий орган;— несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий

перевода помещения;— несоответствия проекта переустройства или переплани-

ровки жилого помещения требованиям законодательства.Решение об отказе в переводе помещения должно содержать

основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, пре-дусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе



помещения выдается или направляется заявителю не позднеечем через три рабочих дня со дня принятия такого решения иможет быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помеще-ния в нежилое или нежилого помещения в жилое являетсяисчерпывающим. В качестве первого основания названонепредставление следующих документов, определенных ч. 2 ст.23 ЖК РФ, а именно:

а) заявление о переводе помещения;б) правоустанавливающие документы на переводимое поме-

щение (подлинники или засвидетельствованные в нотариаль-ном порядке копии);

в) план переводимого помещения с его техническим описа-нием (если переводимое помещение является жилым, техниче-ский паспорт такого помещения);

г) поэтажный план дома, в котором находится переводимоепомещение;

д) подготовленный и оформленный в установленном порядкепроект переустройства и (или) перепланировки переводимогопомещения (если переустройство и (или) перепланировка тре-буются для обеспечения использования такого помещения вкачестве жилого или нежилого помещения).

Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет засобой отказа в переводе помещения из жилого в нежилое илинаоборот.

Второе основание — представление документов в ненадлежа-щий орган. Перевод жилого помещения в нежилое помещение инежилого помещения в жилое помещение осуществляется орга-ном местного самоуправления, в который должны быть предста-влены соответствующие документы. Третьим основанием дляотказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборотявляется несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условийперевода помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если: такоепомещение не отвечает установленным требованиям; отсутству-ет возможность обеспечить соответствие такого помещенияустановленным требованиям; право собственности на такоепомещение обременено правами каких-либо лиц. Кроме того,



основанием для отказа в переводе может быть несоблюдениетребований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градо-строительной деятельности, если, например:

— в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилыедома) занимаемые гражданами по договору социального найма;

— жилая площадь в результате перевода помещения в нежи-лое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья,с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

— будут нарушены права несовершеннолетних детей, прожи-вающих в переводимом жилом помещении;

— жилые помещения (жилые дома) признаны в установлен-ном порядке аварийными.

Последним основанием для отказа является несоответствиепроекта переустройства и (или) перепланировки жилого поме-щения требованиям законодательства согласно п. 3 ч. 1 ст. 27ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещениядолжны быть отражены в решении об отказе в переводе. Такоерешение может быть обжаловано в суд в соответствии с гл. 25ГПК РФ и гл. 24 АПК РФ. Заявление о признании решения оботказе в переводе помещения незаконным может быть подано варбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда граждани-ну или организации стало известно о нарушении их прав изаконных интересов, если иное не установлено федеральнымзаконом. Пропущенный по уважительной причине срок подачизаявления может быть восстановлен судом1.

5. Переустройство и перепланировка

Условия и порядок переустройства и перепланировки жилыхпомещений установлены в ст. 26-28 ЖК РФ. Акты субъектовРоссийской Федерации, определяющие условия и порядокпереустройства и перепланировки жилых помещений, утратилисилу с 1 марта 2005 г. (с момента введения в действие Жилищно-го кодекса РФ).

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения— это установка, замена или перенос инженерных сетей, сани-


1 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 98, 99.


тарно-технического, электрического или другого оборудования,требующие внесения изменения в технический паспорт жилогопомещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещенийможет включать в себя:

— установку бытовых электроплит взамен газовых плит иликухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических и газовых прибо-ров;

— устройство вновь и переоборудование существующих туал-етов, ванных комнат, прокладку новых или замену существую-щих подводящих и отводящих трубопроводов, электрическихсетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», сти-ральных машин повышенной мощности и других сантехниче-ских и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение егоконфигурации, требующее внесения изменения в техническийпаспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сох-ранением функционального назначения помещений; переобо-рудование — для приспособления помещений к новому функ-циональному назначению; реконструктивные работы, в томчисле выполняемые в комплексе с работами по перепланировкеи переоборудованию помещений, предусматривают частичныеизменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурномоблике здания.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя: — перенос и разборку перегородок;— перенос и устройство дверных проемов;— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;— устройство дополнительных кухонь и санузлов;— расширение жилой площади за счет вспомогательных

помещений;— ликвидация темных кухонь и входов в кухни через кварти-

ры или жилые помещения;устройство или переоборудование существующих тамбуров.Согласно п. 3.7.4 Методического пособия по содержанию и

ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 переоборудование иперепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах



многоквартирных домов могут осуществляться в целях повыше-ния уровня благоустройства и комфортности проживания.

Порядок и условия проведения переустройства и переплани-ровки, согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, определяются актами органовгосударственной власти РФ, в связи с чем с 1 марта 2005 г. актысубъектов РФ в этой части утрачивают свою силу. Ранее вопросыпереустройства и перепланировки жилого помещения регулиро-вались ст. 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустрой-ство, перепланировка жилого помещения и подсобных помеще-ний могли производиться только в целях повышенияблагоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совер-шеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешенияисполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Собственники жилищного фонда или их уполномоченныедолжны своевременно вносить изменения в исполнительнуюдокументацию по планировке помещений, конструктивнымэлементам и инженерному оборудованию, возникающие врезультате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепла-нировки и повышения благоустройства с корректировкой тех-нического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Субъекты РФ устанавливали свои правила переустройства иперепланировки жилых помещений. Разрешения о переустрой-стве жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведениюпрефектов административных округов) выдаются главамирайонных Управ по заключениям межведомственных комиссийрайонов. Срок действия конкретного разрешения устанавливал-ся на основании заключения такой комиссии. Разрешения напереустройство нежилых помещений в жилых домах, приспосо-бление переданных в установленном порядке жилых помещенийдля использования в нежилых целях, а также на сложные случаипереустройства жилых помещений (объединение несколькихквартир по горизонтали или вертикали и т.п.) выдавались пре-фектами административных округов по представлениям межве-домственных комиссий административных округов. Срок дей-ствия разрешения устанавливался на основании заключениямежведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, при-нятые на уровне районов и округов, рассматривались Городскоймежведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения



районных Управ по вопросам переустройства помещений вжилых домах могли быть обжалованы в судебном порядке.

При переустройстве помещений в жилых домах не допуска-ются мероприятия и способы их реализации, нарушающие тре-бования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуата-ционно-технических нормативных документов, действующихдля жилых зданий. Не допускаются самовольные мероприятия,влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройствобалконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры суще-ствующих лоджий и балконов, устройство мансардных помеще-ний и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке,установленном для реконструкции жилых домов. Кроме того, недопускается:

— переоборудование и перепланировка помещений, ведущиек нарушению прочности или разрушению несущих конструкцийздания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов,нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступк инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

— перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуата-ции и проживания всех или отдельных жильцов дома или квар-тиры;

— установка или переустройство перегородок, если в резуль-тате образуется комната без естественного освещения или безприборов отопления;

— перепланировка, в результате которой образуется комнатаплощадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

— увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;— переоборудование и перепланировка при отсутствии

согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцовквартиры и ее собственников;

— переоборудование и перепланировка помещений, состоя-щих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвы-чайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;

— переоборудование и перепланировка строений, предназна-ченных к сносу в ближайшие три г. и включенных в соответ-ствующие решения и распоряжения, если такое переоборудова-ние не является необходимым для обеспечения безопасностипроживания;



— перепланировка смежных помещений без предварительно-го внесения поправок в паспорт домовладения на основаниирешения межведомственной комиссии.

Ограничения на отдельные мероприятия по переустройствупомещений в жилых домах типовых серий, обусловленные ихконструктивными особенностями, устанавливаются органомисполнительно власти субъекта РФ (например, ПравительствомМосквы).

Переоборудование, переустройство, перепланировка,перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществля-ются в порядке и на условиях, установленных законодатель-ством. Таким образом, данный Закон разделяет такие понятия,как переоборудование, переустройство и перепланировка.Однако согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37«О порядке переустройства помещений в жилых домах на терри-тории города Москвы» понятие «переустройство» включает всебя перепланировку помещений, их переоборудование илиперестановку оборудования, устройство (заделку) проемов встенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройствомпомещения понимается проведение в нем мероприятий (работ),связанных с изменением месторасположения или размеровпомещения, его состава и (или) функционального назначения, атакже инженерного оборудования.

Проектная документация является обязательным условиемдля проведения работ по перепланировке помещений. В еесостав входят:

— технический паспорт БТИ;— пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитек-

турно-планировочным, конструктивным, технологическимрешениям, внутреннему инженерному оборудованию, охранеокружающей среды (при необходимости), противопожарныммероприятиям;

— генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий);— сводный план инженерных сетей (при необходимости);— план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием:

— предполагаемых к сносу перегородок;— устанавливаемых перегородок;— мест пробития проемов во внутренних стенах;



— план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием вну-тренних инженерных коммуникаций (при необходимости);

— план этажа М 1:100 (М 1:50) с размещением технологиче-ского оборудования (при необходимости);

— строительный генеральный план (при устройстве строй-площадки);

— чертежи узлов и деталей;— техническое заключение о состоянии объекта;— рабочие чертежи на проведение строительных и монтаж-

ных работ в соответствии с государственными стандартамиСПДС (при необходимости).

Основанием для оформления документации является обра-щение собственника (или управомоченного им лица), пользова-теля объекта или предписание органов власти, контроля и над-зора. Например, если с заявлением обращается наниматель подоговору социального найма, то он должен представить доку-мент о предоставлении ему таких полномочий наймодателем.Такое полномочие может быть выражено согласием на переу-стройство или перепланировку. Если жилое помещение принад-лежит сособственникам на праве общей долевой собственности,то необходимо заявление всех сособственников либо один изсособственников вправе действовать по доверенности. Согласиесупруга, если жилое помещение является общей совместнойсобственностью и зарегистрировано на имя другого супруга,презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособ-ных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их закон-ные представители. От имени юридических лиц и публичныхобразований выступают их органы на основании учредительныхдокументов, доверенностей1.

Переустройство и перепланировка жилого помещения про-водятся с соблюдением требований законодательства по согла-сованию с органом местного самоуправления на основаниипринятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов,изложенный в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, является исчерпывающим.Органы государственной власти Российской Федерации и еесубъектов, органы местного самоуправления не вправе требо-


1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88.


вать иных документов. В противном случае их действия могутбыть обжалованы в суд как неправомерные.

Форма заявления о переустройстве или перепланировкеутверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустрой-стве и (или) перепланировке жилого помещения и формы доку-мента, подтверждающего принятие решения о согласованиипереустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

В качестве правоустанавливающих документов на переу-страиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (под-линники или засвидетельствованные в нотариальном порядкекопии) должны быть представлены свидетельства о праве соб-ственности, договоры о приобретении жилого помещения наосновании приватизации, купли-продажи, дарения, мены,ренты и т.д.

Для проведения переустройства и перепланировки жилогопомещения собственник данного помещения или уполномочен-ное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по место-нахождению переустраиваемого или перепланируемого жилогопомещения представляет:

— заявление о переустройстве или перепланировке по форме,утвержденной Правительством РФ;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемоеили перепланируемое жилое помещение (подлинники илизасвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядкепроект переустройства или перепланировки переустраиваемогоили перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого или переплани-руемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанима-теля (в том числе временно отсутствующих членов семьи нани-мателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемоежилое помещение на основании договора социального найма (-если заявителем является уполномоченный наймодателем напредставление предусмотренных настоящим пунктом докумен-тов наниматель переустраиваемого или перепланируемогожилого помещения по договору социального найма);



— заключение органа по охране памятников архитектуры,истории и культуры о допустимости проведения переустройстваи (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилоепомещение или дом, в котором оно находится, является памят-ником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требоватьпредставления других документов, кроме документов, устано-вленных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Заявителю выдается расписка в полу-чении документов с указанием их перечня и даты их полученияорганом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании дол-жно быть принято по результатам рассмотрения заявления ииных представленных в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ доку-ментов органом, осуществляющим согласование, не позднеечем через 45 дней со дня представления указанных документов вданный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем черезтри рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выда-ет или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителюдокумент, подтверждающий принятие такого решения. Формадокумента, подтверждающего принятие решения о согласова-нии переустройства и (или) перепланировки жилого помеще-ния, утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апре-ля № 266. Этот документ является основанием проведенияпереустройства или перепланировки жилого помещения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переу-стройства или перепланировки жилого помещения допускаетсяв случае:

— непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ доку-ментов;

— представления документов в ненадлежащий орган;— несоответствия проекта переустройства или переплани-

ровки жилого помещения требованиям законодательства.Первое основание состоит в отсутствии каких-либо из доку-

ментов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно:— заявления о переустройстве и (или) перепланировке по

форме, утвержденной Правительством РФ;



— правоустанавливающих документов на переустраиваемое и(или) перепланируемое жилое помещение (подлинники илизасвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленного и оформленного в установленном поряд-ке проекта переустройства и (или) перепланировки переустраи-ваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технического паспорта переустраиваемого и (или) пере-планируемого жилого помещения;

— согласия, выраженного в письменной форме, всех членовсемьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членовсемьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или)перепланируемое жилое помещение на основании договорасоциального найма (если заявителем является уполномоченныйнаймодателем на представление предусмотренных настоящимпунктом документов наниматель переустраиваемого и (или)перепланируемого жилого помещения по договору социальногонайма);

— заключения органа по охране памятников архитектуры,истории и культуры о допустимости проведения переустройстваи (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилоепомещение или дом, в котором оно находится, является памят-ником архитектуры, истории или культуры.

В качестве основания для отказа в согласовании переустрой-ства или перепланировки не названо отсутствие каких-либо све-дений в представленных документах или их неправильное офор-мление. Требования к оформлению некоторых документовпредусмотрены в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Нарушение этих требованийявляется основанием для отказа в согласовании в соответствии сп. 1 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Дополнительные требования к докумен-там не могут быть предъявлены. Например, орган, осущест-вляющий согласование, не вправе требовать предоставлениясогласования всех членов семьи нанимателя в нотариальнойформе или удостоверенного какими-либо органами.

Второе основание связано с представлением документов вненадлежащий орган. Согласование переустройства или пере-планировки производится органом местного самоуправления. В сложных случаях перепланировки помещений (например,объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали



и т.п.) окончательные решения принимаются после дополни-тельного рассмотрения на межведомственных комиссиях адми-нистративных округов или городской межведомственнойкомиссии по использованию жилого фонда. Решение межве-домственной комиссии района утверждает супрефект, решениемежведомственной комиссии административного округа — пре-фект, решение городской межведомственной комиссии —Комитет муниципального жилья.

Третье основание для отказа в согласовании переустройстваили перепланировки, указанное в ст. 27 ЖК РФ, — несоответ-ствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилогопомещения требованиям законодательства. Такие требованиямогут быть предусмотрены в актах, перечисленных в ст. 5 и 8 ЖКРФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства или пере-планировки жилого помещения должно содержать основанияотказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренныев ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Решение об отказе в согласовании переу-стройства или перепланировки жилого помещения выдаетсяили направляется заявителю не позднее чем через три рабочихдня со дня принятия такого решения и может быть обжалованозаявителем в судебном порядке.

Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепла-нировке — один месяц. По окончании переустройства или пере-планировки приемочная комиссия должна принять объект ипроверить соответствие произведенных изменений разреши-тельной документации. Данная комиссия формируется органомисполнительной власти, выдавшим разрешение. Установленныенесанкционированные отступления от согласованных проект-ных решений передаются в уполномоченный орган, которыйдает оценку их допустимости1.

В случае признания фактических изменений в переустроен-ных помещениях недопустимыми органы исполнительной вла-сти, решения которых были нарушены, принимают меры к при-влечению нарушителей к ответственности в соответствии сзаконодательством.


1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93.


Межведомственная комиссия, изучив представленные доку-менты и произведя осмотр объекта, принимает решение, кото-рое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии счи-тается принятым большинством голосов при наличии кворума.Возражения отдельных членов комиссии с предлагаемым реше-нием излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту).Решение межведомственной комиссии может быть обжалованов двухнедельный срок в вышестоящих межведомственныхкомиссиях, а в случае несогласия с решением городской комис-сии — в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефек-та), разрешающее произвести перепланировку (переоборудова-ние) помещения жилого дома, выдается заявителю инаправляется в БТИ.

Комиссия в своем решении устанавливает срок завершенияработ по переоборудованию или перепланировке в зависимостиот их сложности, который должен быть не более шести месяцевс момента утверждения решения. Бюро технической инвентари-зации вносит изменения в технический паспорт на строениепосле проведения перепланировки помещений и их измерений(обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения измене-ний в технический паспорт БТИ направляет сведения о них вКомитет муниципального жилья или Комитет по управлениюимуществом для внесения этих изменений в соответствующийбанк данных. Завершение переустройства или перепланировкижилого помещения подтверждается актом приемочной комис-сии.

6. Последствия самовольногопереустройства и перепланировки

Самовольными считаются переустройство или переплани-ровка жилого помещения, проведенные без основания, предус-мотренного в ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проектапереустройства или перепланировки, представлявшегося в соот-ветствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Самовольно переустроившееили перепланировавшее жилое помещение лицо несет предус-мотренную законодательством ответственность.



Собственник жилого помещения, которое было самовольнопереустроено или перепланировано, или наниматель такогожилого помещения по договору социального найма обязан при-вести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумныйсрок и в порядке, которые установлены органом, осуществляю-щим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может бытьсохранено в переустроенном или перепланированном состоя-нии, если этим не нарушаются права и законные интересы граж-дан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Еслижилое помещение не будет приведено в прежнее состояние вуказанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок, суд по иску органа, осущест-вляющего согласование (при условии непринятия решения,предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ), принимает решение вотношении:

а) собственника о продаже с публичных торгов такого жилогопомещения с выплатой собственнику вырученных от продажитакого жилого помещения средств за вычетом расходов наисполнение судебного решения с возложением на нового соб-ственника такого жилого помещения обязанности по приведе-нию его в прежнее состояние;

б) нанимателя такого жилого помещения по договорусоциального найма о расторжении данного договора с возложе-нием на собственника такого жилого помещения, являвшегосянаймодателем по указанному договору, обязанности по приве-дению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собствен-ника жилого помещения, которое не было приведено в прежнеесостояние в установленном ч. 3 ст. 29 ЖК РФ порядке, или длясобственника такого жилого помещения, являвшегося наймода-телем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФпорядке договору, устанавливает новый срок для приведениятакого жилого помещения в прежнее состояние. Если такоежилое помещение не будет приведено в прежнее состояние вуказанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осу-ществляющим согласование, то оно (жилое помещение) подле-жит продаже с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).



7. Жилищный фонд: понятие и виды

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помеще-ний, находящихся на территории России, независимо от формсобственности, включая жилые и специализированные дома(общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,жилые помещения из фондов жилья для временного поселениявынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернатыдля инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебныежилые помещения, иные жилые помещения в других строениях,пригодные для проживания. Жилищные фонды различают попорядку формирования, целевому назначению, правиламиспользования и другим элементам.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы соб-ственности жилищный фонд подразделяется:

— на частный жилищный фонд — совокупность жилых поме-щений, находящихся в собственности граждан и в собственно-сти юридических лиц;

— государственный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, принадлежащих на праве собственности Россий-ской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), ижилых помещений, принадлежащих на праве собственностисубъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектовРоссийской Федерации);

— муниципальный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, принадлежащих на праве собственности муници-пальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фондподразделяется:

— на жилищный фонд социального использования — сово-купность предоставляемых гражданам по договорам социально-го найма жилых помещений государственного и муниципально-го жилищных фондов;

— специализированный жилищный фонд — совокупностьпредназначенных для проживания отдельных категорий граж-дан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых



помещений государственного и муниципального жилищныхфондов;

— индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений частного жилищного фонда, которые используютсягражданами — собственниками таких помещений для своегопроживания, проживания членов своей семьи или проживанияиных граждан на условиях безвозмездного пользования, а такжеюридическими лицами — собственниками таких помещенийдля проживания граждан на указанных условиях пользования;

— жилищный фонд коммерческого использования — сово-купность жилых помещений, которые используются собствен-никами таких помещений для проживания граждан на условияхвозмездного пользования. Такие помещения предоставленыгражданам по иным договорам или лицам собственникамитаких помещений во владение или в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в поряд-ке, установленном Правительством РФ. Государственный учетжилищного фонда наряду с его (учета) иными формами долженпредусматривать проведение технического учета жилищногофонда, в том числе техническую инвентаризацию и паспортиза-цию (с оформлением технических паспортов жилых помещений— документов, содержащих техническую и иную информацию ожилых помещениях, связанную с обеспечением соответствияжилых помещений установленным требованиям).

Основной задачей государственного учета жилищного фондав Российской Федерации является получение информации оместоположении, количественном и качественном составе, тех-ническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объек-тов жилищного фонда и об изменении этих показателей.

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат полно-стью построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания(помещения), а также жилые здания (помещения), включаемыев жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда вРоссии включает в себя технический (оперативный), официаль-ный статистический и бухгалтерский учет. Основу государствен-ного учета составляет технический учет, осуществляемый неза-висимо от принадлежности жилищного фонда по единой дляРоссийской Федерации системе учета путем проведения техни-



ческой инвентаризации и регистрации документов об обязанно-стях правообладателей по содержанию жилых строений и жилыхпомещений. Технический учет жилищного фонда возлагается наспециализированные государственные и муниципальные орга-низации технической инвентаризации — унитарные предприя-тия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическоеобеспечение которых осуществляет государственная специали-зированная организация.

Согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ, частный жилищный фонд вклю-чает в себя фонд, находящийся в собственности:

— граждан: индивидуальные жилые дома, приватизирован-ные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартирыв домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов сполностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществиндивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, прио-бретенные гражданами в собственность на иных основаниях,предусмотренных законодательством;

— юридических лиц (созданных в качестве частных собствен-ников), построенный или приобретенный за счет их средств, втом числе за счет средств жилищных, жилищно-строительныхкооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, атакже жилищный фонд, принадлежащий общественным орга-низациям.

Жилой дом — строение, не менее половины общей площадикоторого предназначено для постоянного проживания, распо-ложенное на земельном участке в определенных границах совсеми находящимися на нем вспомогательными строениями,сооружениями, элементами благоустройства и имеющее почто-вый адрес1.

Квартира — это отдельное помещение в жилом доме, исполь-зуемое исключительно для проживания физических лиц2.

Приватизация — это процесс разгосударствления собствен-ности на средства производства, имущество, жилье, землю, при-родные ресурсы3. Приватизация осуществляется посредством


1 Собственность: Словарь-справочник / Под ред. М.В. Климовича и др. М., 1999.С 152.2 Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., 1996 С. 74.3 Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономиче-ский словарь. М., 2003. С. 214.


продажи или безвозмездной передачи объектов государственнойи муниципальной собственности в руки коллективов и частныхлиц с образованием на этой основе корпоративной, акционер-ной, частной собственности. Приватизация может иметь скры-тый характер, когда осуществляется в юридической форме арен-ды государственного имущества на длительный срок частнымилицами или компаниями; может быть частичной, когда распро-дается, например, лишь определенная часть акций; может про-водиться в форме денационализации, когда национализирован-ное прежде имущество передается в частную собственностьпрежних или иных владельцев. По содержанию приватизацияблизка к более широкому процессу разгосударствления, кото-рый включает передачу государственного имущества в собствен-ность органов местного самоуправления1. Одна из форм прива-тизации — аренда имущества на определенный срок с правомпоследующего выкупа частными лицами или компаниями.Кроме аренды, используют следующие виды приватизации —распродажу посредством аукциона, денационализацию, распро-дажу генеральной доли акций (контрольного пакета)2.

Государственный жилищный фонд включает в себя:— жилищный фонд, состоящий в государственной собствен-

ности Российской Федерации и находящийся в хозяйственномведении или оперативном управлении государственных пред-приятий или учреждений, относящихся к федеральной государ-ственной собственности (государственные предприятия иучреждения не обладают правом собственности на закрепленноеза ними имущество);

— жилищный фонд, находящийся в собственности субъектовРоссийской Федерации или в хозяйственном ведении пред-приятий или оперативном управлении учреждений, созданныхсубъектами Российской Федерации.

Безусловно, собственность невозможно представить без того,чтобы одни индивиды или их группы относились к конкретнымвещам, условиям и продуктам производства, как к своим, а про-


1 Энциклопедия предпринимателя / Под ред. С.М. Синельникова. СПб., 1994. С. 118.2 Толковый словарь финансово-бухгалтерских терминов и понятий / Сост. Е.Д.Чацкис. Донецк, 1996. С. 79, 80.


чие — как к чужим. Из этого с очевидностью следует, что соб-ственность — это отношение индивида к вещи. При этом,поскольку речь идет об отношении разных людей к одной и тойже вещи, можно говорить о собственности как об отношенияхмежду индивидами по поводу вещей. Будучи законодательноурегулированы государством, они приобретают форму правасобственности, которое включает полномочия собственникавладеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Государственная собственность — это закрепление праваконтроля объектов над государством. Государственная соб-ственность в странах развитого капитализма сосредоточена вкрайне ограниченном спектре отраслей, которые по тем илииным причинам малорентабельны или даже убыточны, что дела-ет их непривлекательными для частного капитала.

Предприятия, именуемые государственными, либо целикомпринадлежат государству, либо оно владеет контрольным паке-том акций (или по меньшей мере обладает солидным блокирую-щим меньшинством). Юридически их собственником выступа-ют в федеративных государствах федеральные и земельныеорганы (типа земель Германии или штатов в США, т.е. образова-ния типа субъектов федерации в России), а в унитарных государ-ствах — соответствующие центральные и региональные учреж-дения. Фирмы и учреждения, например, в сферах образованияили здравоохранения, в которых государство участвует на уров-не ниже блокирующего меньшинства, можно назвать смешан-ными.

Право хозяйственного ведения имуществом — это особоеограниченное вещное право. В норме ст. 294 ГК РФ разъясняет-ся сущность юридического статуса права хозяйственного веде-ния. Лицо, имеющее имущество на праве хозяйственного веде-ния, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом.Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель закре-пил за лицом с правом хозяйственного ведения имуществомправа, которые характерны для права собственника имущества(п. 1 ст. 209 ГК РФ), т.е. вещные права. Эти права, хотя и произ-водны от права собственности, не равнозначны правам соб-ственника имущества: они имеют особый, ограниченный право-вой статус.



В соответствии с п. 1 ст. 296 ГК РФ право оперативного упра-вления — это право учреждения или казенного предприятиявладеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за нимимуществом собственника в пределах, установленных законом,в соответствии с целями его деятельности, заданиями собствен-ника и назначением имущества. Субъектами данного праватеперь могут быть и унитарные (казенные) предприятия, —строго говоря, относящиеся к категории коммерческих органи-заций, — и финансируемые собственниками учреждения, отно-сящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учре-дитель создает субъекты права оперативного управления,определяя объем их правоспособности, утверждая их учреди-тельные документы и назначая их руководителей. Собственниктакже может реорганизовать или ликвидировать созданные имучреждения (или казенные предприятия) без их согласия.Составляющие право оперативного управления правомочияимеют строго целевой характер, обусловленный выполняемымиучреждением (или казенным предприятием) функциями. Соб-ственник устанавливает таким юридическим лицам прямыезадания по целевому использованию выделенного им имуще-ства (в частности, в утвержденной им смете расходов учрежде-ния); он также определяет целевое назначение отдельных частей(видов) имущества, закрепленных за субъектами права опера-тивного управления, путем его распределения (в учетных целях)на соответствующие специальные фонды. При этом имущество,включая денежные средства, числящееся в одном фонде, пообщему правилу не может быть использовано на цели, для кото-рых существует другой фонд (при недостатке последнего).

Муниципальный жилищный фонд представляет собой фонд,находящийся в собственности района, города, входящих в нихадминистративно-территориальных образований, а также зак-репленный за муниципальными предприятиями и учреждения-ми на праве хозяйственного ведения или оперативного управле-ния. Согласно ст. 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправле-ния в Российской Федерации», в состав муниципальной соб-ственности входит муниципальный жилищный фонд. С 1 янва-ря 2006 г. в собственности муниципальных образований



находится жилищный фонд лишь социального использованиядля обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселе-нии и нуждающихся в улучшении жилищных условий жилымипомещениями на условиях договора социального найма, а такжеимущество, необходимое для содержания муниципальногожилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г.№ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного сам-оуправления в Российской Федерации»).

Согласно п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муници-пальном жилищных фондах социального использования жилыепомещения предоставляются гражданам по договору социаль-ного найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения является раз-новидностью договора найма жилого помещения, предусмо-тренного ст. 671 ГК РФ, согласно ч. 1 которой по договору наймажилого помещения одна сторона — собственник жилого поме-щения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение заплату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следую-щем:

— объектом договора является изолированное жилое поме-щение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

— объект договора социального найма находится в жилищ-ном фонде социального использования (государственном илимуниципальном фонде);

— в качестве наймодателя выступает орган государственнойвласти РФ, ее субъекта или местного самоуправления;

— в качестве нанимателя выступает физическое лицо;— по требованию нанимателя и членов его семьи договор

может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смертинанимателя или его выбытия из жилого помещения договорзаключается с одним из членов семьи, проживающих в жиломпомещении;

— проживающие по договору социального найма жилогопомещения совместно с нанимателем члены его семьи пользу-ются всеми правами и выполняют все обязанности по договорунайма жилого помещения наравне с нанимателем;



— плата за жилое помещение и коммунальные услуги длянанимателя жилого помещения определяется в соответствии седиными тарифами;

— договор социального найма носит бессрочный характер.В специализированный жилищный фонд входят:— служебные жилые помещения; — жилые помещения в общежитиях, в домах системы

социального обслуживания населения; — жилые помещения маневренного фонда; — жилые помещения фонда для временного поселения

вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, длясоциальной защиты отдельных категорий граждан.

Напомним, что служебные жилые помещения предназначе-ны для проживания граждан в связи с характером их трудовыхотношений с органом государственной власти, органом местно-го самоуправления, государственным унитарным предприяти-ем, государственным или муниципальным учреждением, в связис прохождением службы, назначением на государственную дол-жность Российской Федерации или ее субъекта либо в связи сизбранием на выборные должности в органы государственнойвласти или местного самоуправления. Служебный жилищныйфонд формируется из жилищного фонда органов внутреннихдел, органов федеральной службы безопасности, органов поконтролю над оборотом наркотических средств и психотропныхвеществ, таможенных органов Российской Федерации и вну-тренних войск Министерства внутренних дел Российской Феде-рации, а также помещений, выделяемых органами исполнитель-ной власти для сотрудников (военнослужащих), содержащихсяза счет средств бюджетов всех уровней в соответствии с россий-ским законодательством.

Обязанность предоставления служебного помещения, осо-бенности предоставления и освобождения предусматриваютсяфедеральными законами и другими нормативными правовымиактами. Так, ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает, что военно-служащим — гражданам, проходящим военную службу по кон-тракту, и совместно проживающим с ними членам их семей непозднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место



военной службы предоставляются служебные жилые помеще-ния по нормам и в порядке, которые предусмотрены федераль-ными законами и иными нормативными правовыми актамиРоссийской Федерации, с учетом права на дополнительнуюжилую площадь. Служебные жилые помещения предоставляют-ся в населенных пунктах, где располагаются воинские части, апри отсутствии возможности предоставить жилые помещения вуказанных населенных пунктах — в других близлежащих насе-ленных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившимконтракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (заисключением курсантов военных образовательных учрежденийпрофессионального образования), и совместно проживающим сними членам их семей на первые пять лет военной службы пре-доставляются служебные жилые помещения или общежития.При продолжении военной службы свыше указанных сроков импредоставляются жилые помещения на общих основаниях.

Общежития предназначаются для проживания рабочих, слу-жащих, студентов, учащихся, а также других граждан в периодработы или учебы. Общежития создаются для проживания оди-ноких граждан и семей (преимущественно молодых).

Студенческое общежитие (студенческий городок) образова-тельного учреждения высшего и среднего профессиональногообразования Российской Федерации предназначается для раз-мещения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, ста-жеров, слушателей подготовительных отделений институтов ифакультетов повышения квалификации и других форм послеву-зовского и дополнительного профессионального образованияна период обучения.

В отдельных случаях учебные заведения вправе принять реше-ние о размещении в общежитии студентов, постоянно прожи-вающих в данной местности. Иностранные граждане, принятыена обучение в учебные заведения России по межгосударствен-ным соглашениям (контрактам), размещаются в общежитии наобщих основаниях с российскими учащимися, обучающимися вданном учебном заведении. Проживание в общежитии носитвременный характер. Общежитие должно быть специально обо-рудовано для проживания. Не допускается использование подобщежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных



для постоянного проживания, пользование которыми осущест-вляется по договору найма жилого помещения.

На время проведения капитального ремонта или реконструк-ции по договору найма предоставляется жилое помещениеманевренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов егосемьи от переселения в это жилое помещение наймодательможет потребовать переселения в судебном порядке. Переселе-ние нанимателя и членов его семьи в жилое помещение мане-вренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя(ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Законодатель не предусматривает возмож-ности переселения собственников жилых помещений дома,подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.

Индивидуальный жилищный фонд принадлежит на правесобственности гражданам и юридическим лицам и не можетиспользоваться для извлечения прибыли.

Самыми массовыми участниками гражданских, в том числежилищных, правоотношений являются граждане. Однако длятого чтобы выступать в них в качестве субъектов того или иногоправоотношения, они должны обладать право- и дееспособно-стью. В соответствии со ст. 17 ГК РФ под правоспособностьюграждан понимается способность иметь права и выполнять обя-занности. Она возникает в момент рождения гражданина, неот-делима от него и признается в равной мере за ним, независимоот пола, расы, национальности, языка, происхождения, имуще-ственного положения, места жительства, отношения к религии,убеждений, принадлежности к общественным объединениям, атакже других обстоятельств.

Статья 21 ГК РФ определила дееспособность как способностьгражданина своими действиями приобретать и осуществлятьгражданские права, создавать для себя гражданские обязанностии исполнять их. Она возникает в полном объеме с наступлениемсовершеннолетия, т.е. по достижении гражданином восемнад-цатилетнего возраста, и включает в себя способность граждани-на к совершению им различных сделок, не нарушающих правадругих лиц (сделкоспособность), и способность нести ответ-ственность за совершение им неправомерных действий (делик-тоспособность). Так же как и правоспособность, она зависит неот пола граждан, их социального положения, отношения к рели-



гии и т.п., а от возраста гражданина и его психического здоровья.Легальное определение юридического лица закреплено в ч. 1

ст. 48 ГК РФ: юридическим лицом признается организация,которая имеет в собственности, хозяйственном ведении илиоперативном управлении обособленное имущество и отвечаетпо своим обязательствам этим имуществом, может от своегоимени приобретать и осуществлять имущественные и личныенеимущественные права, выполнять обязанности, быть истцоми ответчиком в суде.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокуп-ность жилых помещений, которые используются собственника-ми таких помещений для проживания граждан на условиях воз-мездного пользования, предоставлены гражданам по инымдоговорам, предоставлены собственниками таких помещенийлицам во владение и (или) в пользование.

В отличие от индивидуального жилищного фонда, жилыепомещения в фонде коммерческого использования предназна-чены для извлечения прибыли путем заключения договоров воз-мездного пользования. Жилищный фонд коммерческогоиспользования может принадлежать на праве собственности ичастным лицам, и публичным образованиям. Согласно п. 4 ст. 19ЖК РФ жилищный фонд, в том числе коммерческого использо-вания, подлежит государственному учету в порядке, установлен-ном Правительством РФ. Государственный учет жилищногофонда наряду с иными формами его учета должен предусматри-вать проведение технического учета данного фонда, в том числеего техническую инвентаризацию и паспортизацию (с оформле-нием технических паспортов жилых помещений — документов,содержащих техническую информацию о жилых помещениях,связанную с обеспечением соответствия жилых помещенийустановленным требованиям).

8. Правила и нормы техническойэксплуатации жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в поряд-ке, установленном Правительством Российской Федерации.



Основной задачей государственного учета жилищного фондав России является получение информации о местоположении,количественном и качественном составе, техническом состоя-нии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищногофонда и изменении этих показателей. Учету в БТИ подлежатзаконченные строительством и принятые в эксплуатациюжилые здания (помещения), а также жилые здания (помеще-ния), включаемые в жилищный фонд. Основой государственно-го учета является технический учет, который осуществляетсяпутем проведения технической инвентаризации и регистрациидокументов об обязанностях правообладателей по содержаниюжилых строений и жилых помещений.

Государственный учет жилищного фонда в России включаетв себя:

— технический (оперативный) учет;— официальный статистический учет;— бухгалтерский учет.Основу государственного учета составляет технический учет,

осуществляемый независимо от принадлежности жилищногофонда по единой для Российской Федерации системе учетапутем проведения технической инвентаризации и регистрациидокументов об обязанностях правообладателей по содержаниюжилых строений и жилых помещений. Технический учетжилищного фонда возлагается на специализированные государ-ственные и муниципальные организации технической инвента-ризации — унитарные предприятия, службы, управления, цен-тры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которыхосуществляет государственная специализированная организа-ция. Порядок проведения государственного учета жилищногофонда определяется приказом Госстроя России от 4 декабря1997 г. № 17-127 «О государственном учете жилищного фонда вРоссийской Федерации», инструкцией о проведении учетажилищного фонда в Российской Федерации, утвержденнойприказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, поста-новлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 «О госу-дарственном техническом учете и технической инвентаризациив Российской Федерации объектов градостроительной деятель-ности».



Технический паспорт жилого помещения (квартиры) содержит:Раздел I. Сведения о принадлежности. Раздел II. Экспликация площади квартиры. Раздел III. Техническое описание квартир.Раздел IV. Стоимость квартиры1.Государственный учет жилого помещения имеет большое

практическое значение. Если помещение не учтено в составежилищного фонда, то к отношениям, возникающим примени-тельно к данному помещению, не подлежат применению нормыжилищного законодательства, в частности нормы о проживании,вселении, выселении.Государственный контроль осуществляет-ся органами государственной власти Российской Федерации и еесубъектов в соответствии с компетенцией, предусмотренной ст.12 и 13 ЖК РФ. Контроль над нормативами обеспечения населе-ния коммунальными услугами и применением административ-ной ответственности за их нарушение (ст. 7.23 КоАП РФ) возло-жен на органы государственной жилищной инспекции.Нормативы обеспечения населения коммунальными услугамисодержатся в постановлении Правительства РФ от 26 сентября1994 г. «Об утверждении Правил предоставления коммунальныхуслуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жид-ких бытовых отходов». От имени органов государственнойжилищной инспекции вправе выступать:

— главный государственный жилищный инспектор Россий-ской Федерации, его заместители;

— государственные жилищные инспекторы РоссийскойФедерации;

— руководители государственных жилищных инспекцийсубъектов Российской Федерации, их заместители.

Органы государственного контроля вправе налагать админи-стративные взыскания в соответствии с законодательством обадминистративных правонарушениях, состоящего из Кодексаоб административных правонарушениях (КоАП РФ) и прини-маемых в соответствии с ним законов субъектов РоссийскойФедерации об административных правонарушениях2.


1 См.: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федера-ции (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37), п. 9.3.2 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатей-ный) / Под ред. Н.М. Коршунова. С. 72.


9. Порядок страхования жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных сутратой (разрушением) или повреждением жилых помещений,может осуществляться страхование жилых помещений в соот-ветствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ). Отношения пострахованию регулируются на основании законодательства,включающего в себя не только федеральное законодательство,но и законодательство субъектов Российской Федерации, что нев полной мере соответствует п. «о» ст. 71 Конституции РФ, пре-дусматривающей, что гражданское законодательство, в томчисле законодательство о страховании, находится в исключи-тельном ведении Российской Федерации. Следовательно,субъекты Российской Федерации не могут принимать акты,содержащие нормы о страховании. Однако на практике не толь-ко субъекты Российской Федерации, но и муниципальные обра-зования принимают подобные акты.

Несмотря на многочисленные дискуссии вокруг вопроса обобязательном страховании жилых помещений (по аналогии собязательным страхованием гражданско-правовой ответствен-ности владельцев автотранспортных средств), законодатель неустановил обязательного страхования жилых помещений, чтосоответствует п. 1 ст. 935 ГК РФ. В соответствии с названнойнормой законом на указанных в нем лиц может быть возложенаобязанность страховать жизнь, здоровье или имущество другихопределенных в законе лиц на случай причинения вреда ихжизни, здоровью или имуществу. Вопросы добровольного стра-хования жилых помещений были отражены и ранее в федераль-ных законах и в законах субъектов Российской Федерации1.

Страхование имущества, находящегося в собственностигражданина, в том числе жилых помещений, не является обяза-


1 В соответствии со ст. 44 Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «Отовариществах собственников жилья», утратившего силу с 1 марта 2005 г., товари-щество могло осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, атакже включенного в список общего имущества от любых видов риска прямогофизического ущерба, могло осуществлять страхование ответственности с цельюзащиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нане-сенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества.


тельным видом страхования и не влечет за собой последствий,установленных в ст. 937 ГК РФ для случаев нарушения правилоб обязательном страховании, что подтверждено ОпределениемСудебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 февраля 1999 г. Всоответствии с п. 3 ст. 935 ГК РФ допускается установление взаконе обязанности страховать имущество страхователя, нотолько в случае, если в качестве страхователя выступает юриди-ческое лицо, имеющее в хозяйственном ведении или оператив-ном управлении имущество, являющееся государственной илимуниципальной собственностью. Нормы о возможности зако-нодательного закрепления обязанности гражданина заключатьсо страховщиком договор о страховании его имущества Граж-данский кодекс РФ не содержит. На гражданина может лишьвозлагаться законом обязанность по страхованию своей граж-данской ответственности перед другими лицами.

Приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149 «Обутверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхо-вания в жилищно-коммунальном комплексе» предусматрива-ются следующие виды страхования жилых помещений (илисочетании нескольких) — страхование:

— жилищного фонда или жилого помещения его собственни-ком;

— жилого помещения его владельцем;— жилых помещений нанимателями;— ответственности собственника (владельца, пользователя)

жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вредаимущественным интересам третьих лиц;

— ответственности предприятий и организаций, выполняю-щих функции управления жилищным фондом и объектами ком-мунальной инфраструктуры от лица или по поручению соб-ственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жи-лищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имуще-ственным интересам третьих лиц;

— ответственности собственников (владельцев, пользовате-лей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде,в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;

— ответственности коммунальных предприятий, поставляю-щих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда



коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами(значительное кратковременное повышение давления в систе-мах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварий, арезкие скачки напряжения в сетях электроснабжения — воз-можной причиной пожаров и т.п.);

— рисков, связанных с возможностью потери жилья в резуль-тате утраты права собственности.

Система организации страховой защиты жилья предполагаетвыбор страховых рисков, наиболее характерных для конкретнойтерритории. По выбору местной администрации это могут быть:пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кро-влю или в результате применения средств пожаротушения; ава-рии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутрен-него водостока; террористические акты и противоправныедействия третьих лиц и т.д.

Страхователями жилых помещений могут выступать их соб-ственники или наниматели жилых помещений жилищногофонда города, постоянно проживающие и зарегистрированныев них по месту жительства, а также родители, усыновители, опе-куны или попечители от имени несовершеннолетних или неде-еспособных собственников, нанимателей жилых помещений.Страхователем жилого помещения, находящегося в общей соб-ственности граждан, может выступать по соглашению всехучастников общей собственности лишь один из сособственни-ков, постоянно проживающий и зарегистрированный в застра-хованном жилом помещении. Страхователями не могут высту-пать иностранные граждане и лица без гражданства.

Страховщиками жилых помещений могут выступать юриди-ческие лица любой организационно-правовой формы, предус-мотренной законодательством Российской Федерации, создан-ные для осуществления страховой деятельности, получившие вустановленном порядке лицензию на страхование соответ-ствующего вида и прошедшие конкурсный отбор.

Объектом страхования является жилое помещение (кварти-ра, комната), включая его конструктивные элементы, элементыотделки, инженерное оборудование, элементы внутреннихкоммуникаций, относящиеся к этому помещению и соответ-ствующие типовому проекту строения, в котором расположено



данное жилое помещение. На страхование принимаются жилыепомещения, расположенные в домах жилищного фонда города,на содержание которых выделяются дотации из бюджета г. Москвы.

Не могут являться объектами страхования жилые помеще-ния:

— признанные в установленном порядке аварийными; — имеющие физический износ свыше 60%; — расположенные в домах, включенных Правительством

Москвы в ежегодный перечень адресов жилых домов, подлежа-щих освобождению в связи со сносом, реконструкцией,переоборудованием в нежилые, с изъятием земельного участка ипо другим основаниям;

— на которые обращено взыскание по обязательствам; — подлежащие конфискации; — в отношении которых в предусмотренных законом случаях

прекращены права найма или собственности. Применительно к Положению страховыми случаями призна-

ются повреждение или уничтожение застрахованного жилогопомещения в результате следующих событий:

— пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температу-ры при пожаре), в том числе возникшего вне застрахованногопомещения, а также проведения правомерных действий по еголиквидации;

— взрыва газа, применяемого в системах газоснабженияжилых строений для бытовых надобностей, в том числе проис-шедшего вне застрахованного жилого помещения;

— аварий1 систем отопления, водопровода, канализации, атакже внутренних водостоков (включая места сопряжения водо-приемных воронок с кровлей), в том числе происшедших внезастрахованного жилого помещения;

— сильного ветра (свыше 20 м/сек), урагана, смерча, шквала,а также сопровождающих их атмосферных осадков.


1 Под аварией следует понимать повреждение или выход из строя системы вцелом или отдельных ее частей (элементов), повлекшие причинение ущербаимуществу юридических или физических лиц. При этом к авариям не относятсяповлекшие причинение вреда имуществу изменения параметров работы систе-мы отопления, не связанные с разрушением (повреждением) элементов этойсистемы.


Повреждение (уничтожение) застрахованного жилого поме-щения вследствие проведения правомерных действий по ликви-дации аварий систем отопления, водопровода, канализации,внутренних водостоков приравнивается к повреждению (унич-тожению) жилого помещения вследствие самих аварий указан-ных систем.

К водопроводным, отопительным, канализационным систе-мам относятся системы коммунального водоснабжения, теплос-набжения и канализации, включающие разрешенные строи-тельными нормами и правилами для применения в инженерныхсетях трубопроводы, элементы, устройства, оборудование, при-боры.

Не относятся к указанным системам: — бытовые водопотребляющие устройства, — приборы, в том числе стиральные и посудомоечные маши-

ны, включая элементы, служащие для их подключения к трубо-проводам систем коммунального водоснабжения, теплоснабже-ния и канализации, до узлов водосливной и водоразборной(запорной) арматуры, обеспечивающей это подключение,

— дополнительные (не предусмотренные проектами строе-ний, в которых расположены застрахованные жилые помеще-ния) санитарно-технические приборы и оборудование, смонти-рованные в нарушение установленного порядка переустройстважилых помещений, до узлов водосливной и водоразборной(запорной) арматуры, обеспечивающей их подключение к тру-бопроводам систем коммунального водоснабжения, теплоснаб-жения и канализации.

При повреждении жилых помещений, застрахованных упол-номоченными страховыми организациями с учетом Положенияо системе страхования в городе Москве жилых помещений,утвержденного постановлением Правительства Москвы от 1октября 2002 г. № 821-ПП, Правительство Москвы несет состраховщиком ответственность по возмещению убытков в видевыплат страховых субсидий.

Страховая субсидия — целевые бюджетные средства, пред-назначенные для оплаты материалов и работ, необходимых длявосстановления поврежденного жилого помещения. При неце-левом использовании средств страхователем последний может



быть лишен в дальнейшем права на получение страховой субси-дии.

Величина страховой субсидии при повреждении жилогопомещения в результате страхового случая рассчитывается исхо-дя из величины причиненных убытков и установленного разме-ра ответственности Правительства Москвы. Величина причи-ненных убытков рассчитывается исходя из действительной(страховой) стоимости жилого помещения, которая определяет-ся на основании учетных данных МосгорБТИ и правовых актоворганов исполнительной власти города Москвы, принимаемыхдля целей настоящего страхования.

При уничтожении в результате страхового случая жилогопомещения (признании жилого помещения непригодным дляпроживания) Правительство Москвы гарантирует (с учетомустановленных долей ответственности):

— страхователю-собственнику предоставление другого жило-го помещения взамен утраченного либо возмещение убытков вразмере страховой стоимости;

— страхователю-нанимателю предоставление другого жилогопомещения взамен утраченного.

10. Права и обязанности собственникажилого помещения и совместно

проживающих с ним граждан

Характерной чертой законодательства Российской Федера-ции является то, что правовое положение и особенности оборо-та жилой недвижимости регулируются несколько отлично отвсех остальных видов недвижимости. Существует два основопо-лагающих нормативных акта, посвященных регулированиюоборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ иЖилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

Среди международных актов о защите прав собственностиможно назвать Европейскую конвенцию по правам человека.Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означаетинкорпорацию известных норм в российское законодательство.Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда



спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но ипри рассмотрении конкретных дел судами Российской Федера-ции. В 2001 г. заметно усилился интерес отечественных юристовк нормам о защите прав собственника по ст. 1 Протокола № 1 кЕвропейской конвенции по правам человека. Одновременно споявлением публикаций на эту тему ссылки на ст. 1 Протокола№ 1 стали довольно часто встречаться в исковых заявлениях,жалобах, других процессуальных документах. Видимо, можноговорить о востребованности этой нормы именно в российскойправоприменительной практике. Согласно ст. 1 Протокола каж-дое физическое или юридическое лицо имеет право на уважениесвоей собственности. Никто не может быть лишен своего иму-щества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмо-тренных законом и общими принципами международногоправа. Предыдущие положения не умаляют права государстваобеспечивать выполнение тех законов, которые ему представля-ются необходимыми для контроля над использованием соб-ственности в соответствии с общими интересами или для обес-печения уплаты налогов или других сборов или штрафов.

Право собственности на жилое помещение может возникать:— в результате приватизации;— в порядке наследования или дарения;— по договорам купли-продажи, мены и др. Переход и возникновение права собственности на жилые

помещения подлежит государственной регистрации и подтвер-ждается правоустанавливающими документами. Право соб-ственности охраняется законом. В России признаются частная,государственная, муниципальная и иные формы собственности(п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество и, в частности, жилые помеще-ния могут находиться в собственности граждан и юридическихлиц, а также Российской Федерации, ее субъектов и муници-пальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собствен-ников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Право собственности заключается в том, что, во-первых, соб-ственник вправе по своему усмотрению совершать в отношениипринадлежащего ему имущества любые действия, не противоре-чащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права иохраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуж-



дать свое имущество в собственность другим лицам, передаватьим, оставаясь собственником, права владения, пользования ираспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обре-менять его другими способами, распоряжаться им иным обра-зом.

Во-вторых, собственник несет бремя содержания принадле-жащего ему имущества, а также риск случайной гибели или пов-реждения своего имущества самостоятельно, если иное не пре-дусмотрено законом или договором. Кроме того, собственникможет передать свое имущество в доверительное управлениедругому лицу (доверительному управляющему), однако переда-ча имущества в доверительное управление не влечет за собойперехода права собственности к доверительному управляюще-му, который обязан управлять имуществом в интересах соб-ственника или указанного им третьего лица.

Право собственности состоит из трех правомочий: владения,пользования и распоряжения. Под правомочием владенияпонимается основанная на законе (юридически обеспеченная)возможность иметь у себя данное имущество, содержать его всобственном хозяйстве (зачисленным на балансе и т.п.).Поскольку такая возможность имеет предусмотренное закономоснование или титул (например, договор купли-продажи с пред-шествующим владельцем, переход по наследству), она называет-ся законным, или титульным, владением в противоположностьфактическому беститульному, т.е. незаконному, владению(например, лица, присвоившего находку, клад).

Правомочие пользования — основанная на законе возмож-ность эксплуатации, хозяйственного или другого использованияимущества путем извлечения из него полезных свойств, егопотребления для производственных или личных нужд (п. 1 ст. 2ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо соб-ственник может пользоваться своим имуществом только приусловии одновременного владения им.

Правомочие распоряжения — это юридически обеспеченнаявозможность определить судьбу вещи путем совершения юриди-ческих актов в отношении этой вещи. Не вызывает сомнений,что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает еевнаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество



или товарищество или в качестве пожертвования в благотвори-тельный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значи-тельно сложнее юридически квалифицировать действия соб-ственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь,ставшую ему ненужной, выбрасывает ее или когда вещь посвоим свойствам рассчитана на использование лишь в одномакте производства или потребления. Если собственник уничто-жает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещьюпутем совершения односторонней сделки, поскольку воля соб-ственника направлена на отказ от права собственности. Но еслиправо собственности прекращается в результате однократногоиспользования вещи, то воля собственника направлена отнюдьне на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобыизвлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанномслучае имеет место осуществление только права пользованиявещью, но не права распоряжения ею.

Особый правовой режим права собственности на недвижи-мость заключается и в том, что, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ пере-ход к покупателю права собственности на недвижимость подоговору продажи недвижимости также подлежит государствен-ной регистрации, но отсутствие государственной регистрацииперехода права собственности на недвижимость не являетсяоснованием для признания недействительным договора прода-жи недвижимости.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывше-го к новому владельцу (отчуждение) может производиться не-сколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующихсделок с жилым помещением: купля-продажа, дарение, мена,рента, передача жилья по наследству.

Жилые помещения (квартиры, дома) — это недвижимое иму-щество. Право собственности на недвижимость, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации. Собственнику принадлежатправа владения, пользования и распоряжения своим имуще-ством. Право собственности бессрочно. Права всех собственни-ков защищаются равным образом. Чтобы иметь гражданскиеправа, в том числе право собственности, гражданин должен быть



правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осу-ществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности нажилое помещение возникает только на основаниях, предусмо-тренных законом (по договору приватизации, купли-продажи,дарения, в порядке наследования, при новом строительстве идр.). Для подтверждения права собственности на жилое помеще-ние служат правоустанавливающие документы. Состав этихдокументов зависит от того, каким образом получено в соб-ственность данное жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владе-ния, пользования и распоряжения принадлежащим ему на правесобственности жилым помещением в соответствии с его назна-чением и пределами его использования, которые установленыЖилищным кодексом РФ. Собственник вправе по своему усмо-трению совершать в отношении принадлежащего ему имуще-ства (включая жилое помещение) любые действия, не противо-речащие закону и иным правовым актам и не нарушающиеправа и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе(ст. 209 ГК РФ):

— отчуждать свое имущество в собственность другим лицам(например, по договорам купли-продажи, дарения, мены,ренты, а также по завещанию и др.);

— передавать, оставаясь собственником, права владения,пользования и распоряжения имуществом (например, сдаватьжилое помещение внаем, в аренду);

— отдавать имущество в залог и обременять его другими спо-собами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилоепомещение только для проживания граждан. Подобное ограни-чение прав собственника жилого помещения установлено граж-данским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение вжилых домах промышленных производств не допускается. Раз-мещение собственником в принадлежащем ему жилом помеще-нии предприятий, учреждений, организаций допускается толькопосле перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ).Собственник жилого помещения не вправе нарушать права иинтересы других лиц. Собственник квартиры не вправе отчуж-дать свою долю в праве собственности на общее имущество



жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие пере-дачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого поме-щения вправе предоставить во владение или в пользование при-надлежащее ему на праве собственности жилое помещениегражданину на основании договора найма, договора безвозмез-дного пользования или на ином законном основании, а такжеюридическому лицу на основании договора аренды или на иномзаконном основании с учетом требований гражданского ижилищного законодательства.

Собственник жилого помещения несет бремя содержанияэтого помещения, а если это квартира — общего имущества соб-ственников помещений в многоквартирном доме. Если это ком-ната в коммунальной квартире, то ее собственник также обязансодержать общее имущество собственников комнат в такойквартире, если иное не предусмотрено федеральным закономили договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать дан-ное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяй-ственного обращения с ним, соблюдать права и законные инте-ресы соседей, правила пользования жилыми помещениями исодержания общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме.

К членам семьи собственника жилого помещения относятсяпроживающие совместно с данным собственником в принадле-жащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцыи в исключительных случаях иные граждане могут быть призна-ны членами семьи собственника, если они вселены собственни-ком в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют правопользования данным жилым помещением наравне с его соб-ственником, если иное не установлено соглашением между соб-ственником и членами его семьи. Члены семьи собственникажилого помещения обязаны использовать данное жилое поме-щение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещениянесут солидарную с собственником ответственность по обяза-



тельствам, вытекающим из пользования данным жилым поме-щением, если иное не установлено соглашением между соб-ственником и членами его семьи.

Поэтому у всех граждан она может быть различной.В зависимости от указанных обстоятельств законом предус-

мотрена:— полная дееспособность гражданина;— дееспособность в возрасте от 14 до 18 лет;— дееспособность в возрасте от 6 до 14 лет;— недееспособность гражданина;— ограниченная дееспособность гражданина.Полная дееспособность гражданина, как указывалось ранее,

возникает при наступлении совершеннолетия, т.е. достижениявосемнадцатилетнего возраста. С этого момента он самостоя-тельно и сознательно приобретает и совершает разрешенныезаконом действия по поводу имущественных и личных неиму-щественных прав, несет ответственность за неисполнение илиненадлежащее исполнение принятых им по различным обяза-тельствам, предусмотренную законом ответственность. Вместе стем в некоторых случаях законом установлено правило, соглас-но которому отдельные граждане могут приобретать полнуюдееспособность и до достижения ими совершеннолетия.

Так, гражданин, не достигший 18 лет, приобретает дееспо-собность в полном объеме в двух случаях:

— со времени, когда законом допускается вступление в бракдо достижения восемнадцати лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ);

— когда несовершеннолетний, достигший 16 лет, объявленполностью дееспособным, — эмансипация (п. 1 ст. 27 ГК РФ).Это возможно, если он работает по трудовому договору, в томчисле по контракту, или с согласия родителей, усыновителейили попечителей занимается предпринимательской деятельно-стью. Объявление его таковым производится по решению орга-на опеки и попечительства при наличии на то согласия обоихродителей несовершеннолетнего, а при отсутствии такого согла-сия — по решению суда. Отметим, что законные представителиэмансипированного несовершеннолетнего не несут по приня-тым им на себя обязательствам ответственности, а также по обя-зательствам, возникшим вследствие причинения им вреда дру-



гим лицам. С момента приобретения дееспособности в полномобъеме гражданин вправе самостоятельно без вмешательстваиных лиц совершать различные действия, не запрещенные зако-ном, принимать на себя и исполнять любые гражданские обя-занности.

Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяетсяна бывших членов семьи собственника приватизированногожилого помещения при условии, что в момент приватизацииданного жилого помещения указанные лица имели равныеправа пользования этим помещением с лицом, его приватизиро-вавшим, если иное не установлено законом или договором1.

В случае прекращения семейных отношений с собственни-ком жилого помещения право пользования данным жилымпомещением за бывшим членом семьи собственника этогожилого помещения не сохраняется, если иное не установленосоглашением между собственником и бывшим членом егосемьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого поме-щения отсутствуют основания приобретения или осуществле-ния права пользования иным жилым помещением, а также, еслиимущественное положение бывшего члена семьи собственникажилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоя-тельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым поме-щением, право пользования жилым помещением, принадлежа-щим указанному собственнику, может быть сохранено забывшим членом его семьи на определенный срок на основаниирешения суда. При этом суд вправе обязать собственника жило-го помещения обеспечить иным жилым помещением бывшегосупруга и других членов его семьи, в пользу которых собствен-ник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, уста-новленного решением суда, соответствующее право пользова-ния жилым помещением бывшего члена семьи собственникапрекращается, если иное не установлено соглашением междусобственником и данным бывшим членом его семьи. До истече-ния указанного срока право пользования жилым помещением


1 См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в дей-ствие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I).Ст. 15.


бывшего члена семьи собственника прекращается одновремен-но с прекращением права собственности на данное жилое поме-щение этого собственника или, если отпали обстоятельства,послужившие основанием для сохранения такого права, наосновании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилымпомещением на основании решения суда, имеет права, несетобязанности и ответственность, предусмотренные жилищнымзаконодательством. Гражданин, пользующийся жилым помеще-нием на основании соглашения с собственником данного поме-щения, имеет права, несет обязанности и ответственность всоответствии с условиями такого соглашения.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоста-влено право пользования жилым помещением на указанный взавещании срок, пользуется данным жилым помещением нарав-не с собственником данного жилого помещения (ст. 33 ЖК РФ).

Согласно ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе в завещании воз-ложить на одного или нескольких наследников по завещаниюили по закону исполнение за счет наследства какой-либо обя-занности имущественного характера в пользу одного или нес-кольких лиц (отказополучателей), которые приобретают правотребовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).Содержание завещания может исчерпываться завещательнымотказом. Предметом завещательного отказа может быть:

— передача отказополучателю в собственность, во владениена ином вещном праве или в пользование вещи, входящей всостав наследства;

— передача отказополучателю входящего в состав наследстваимущественного права;

— приобретение для отказополучателя и передача ему иногоимущества;

— выполнение для него определенной работы или оказаниеему определенной услуги;

— осуществление в пользу отказополучателя периодическихплатежей и тому подобное.

Например, на наследника, к которому переходит жилой дом,квартира или иное жилое помещение, завещатель может возло-жить обязанность предоставить другому лицу на период жизни



этого лица или на иной срок право пользования этим помеще-нием или его определенной частью. Важно отметить, что припоследующем переходе права собственности на имущество, вхо-дившее в состав наследства, к другому лицу право пользованияэтим имуществом, предоставленное по завещательному отказу,сохраняет силу.

По истечении установленного завещательным отказом срокапользования жилым помещением право пользования им у соот-ветствующего гражданина прекращается, за исключением слу-чаев, если право пользования данным жилым помещением угражданина возникло на ином законном основании. Дееспособ-ный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоста-вленном по завещательному отказу, несет солидарную с соб-ственником такого жилого помещения ответственность пообязательствам, вытекающим из пользования таким жилымпомещением, если иное не предусмотрено соглашением междууказанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоста-вленном по завещательному отказу, вправе потребовать государ-ственной регистрации права пользования жилым помещением,возникающего из завещательного отказа.

Пожизненное содержание с иждивением подразумеваетпередачу получателем ренты плательщику принадлежащей ему(получателю) любой недвижимости в собственность под пожиз-ненное содержание с иждивением. При этом действуют правилао пожизненной ренте. В обязанности плательщика могут вхо-дить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании,одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата риту-альных услуг). В договоре должна быть определена стоимостьвсего объема содержания с иждивением. Стоимость общегообъема содержания в месяц не может быть менее двух мини-мальных размеров оплаты труда, установленных законом. Дого-вором пожизненного содержания с иждивением может бытьпредусмотрена возможность замены предоставления содержа-ния с иждивением в натуре выплатой в течение жизни граждани-на периодических платежей в деньгах (ст. 601-605 ГК РФ).



11. Право собственности на общееимущество собственников в

многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме при-надлежат на праве общей долевой собственности:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квар-тир и предназначенные для обслуживания более одного поме-щения в данном доме, в том числе межквартирные лестничныеплощадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридо-ры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеютсяинженерные коммуникации, иное обслуживающее более одногопомещения в данном доме оборудование (технические подва-лы);

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкцииданного дома;

— механическое, электрическое, санитарно-техническое ииное оборудование, находящееся в данном доме за пределамиили внутри помещений и обслуживающее более одного помеще-ния;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, сэлементами озеленения и благоустройства и иные предназна-ченные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дан-ного дома объекты, расположенные на указанном земельномучастке (ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка, на котором располо-жен многоквартирный дом, определяются в соответствии с тре-бованиями земельного законодательства и законодательства оградостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквар-тирном доме. Уменьшение размера общего имущества в много-квартирном доме возможно только с согласия всех собственни-ков помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирномдоме, принятому на общем собрании таких собственников,



объекты общего имущества в многоквартирном доме могут бытьпереданы в пользование иным лицам, если это не нарушаетправа и законные интересы граждан и юридических лиц.Земельный участок, где расположен многоквартирный дом,может быть обременен правом ограниченного пользования дру-гими лицами. Не допускается запрет на установление обремене-ния земельного участка в случае необходимости обеспечениядоступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введе-ния в действие Жилищного кодекса РФ. Новое обременениеземельного участка правом ограниченного пользования устана-вливается по соглашению между лицом, требующим такогообременения земельного участка, и собственниками помеще-ний в многоквартирном доме. Споры об установлении обреме-нения земельного участка правом ограниченного пользованияили об условиях такого обременения разрешаются в судебномпорядке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество вмногоквартирном доме собственника помещения в этом домепропорциональна размеру общей площади указанного помеще-ния (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности наобщее имущество в многоквартирном доме собственника поме-щения в этом доме следует судьбе права собственности на ука-занное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей соб-ственности на общее имущество в данном доме нового соб-ственника такого помещения равна доле в праве общей соб-ственности на указанное общее имущество предшествующегособственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей соб-

ственности на общее имущество в многоквартирном доме;— отчуждать свою долю в праве общей собственности на

общее имущество в многоквартирном доме, а также совершатьиные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельноот права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность помещения в многоквар-тирном доме к приобретателю переходит доля в праве общейсобственности на общее имущество в многоквартирном доме.



Условия договора, которыми переход права собственности напомещение в многоквартирном доме не сопровождается перехо-дом доли в праве общей собственности на общее имущество втаком доме, являются ничтожными.

12. Содержание общего имущества вмногоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме несутбремя расходов на содержание общего имущества в многоквар-тирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имуще-ства в многоквартирном доме, бремя которых несет собственникпомещения в таком доме, определяется долей в праве общейсобственности на общее имущество в таком доме указанногособственника. Правила содержания общего имущества в много-квартирном доме устанавливаются Правительством РоссийскойФедерации.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников поме-щений в многоквартирном доме является органом управлениямногоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещенийв многоквартирном доме относится:

— принятие решений о реконструкции многоквартирногодома (в том числе с его расширением или надстройкой), строи-тельстве хозяйственных построек и других зданий, строений,сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирномдоме;

— принятие решений о пределах использования земельногоучастка, на котором расположен многоквартирный дом, в томчисле введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего иму-щества в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом;— другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к

компетенции общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме.



Собственники помещений в многоквартирном доме обязаныежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядокпроведения годового общего собрания, порядок уведомления опринятых им решениях устанавливаются общим собранием соб-ственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Общие собрания собственников помещений в многоквартир-ном доме, проводимые помимо годового общего собрания,являются внеочередными. Внеочередное общее собрание соб-ственников помещений в многоквартирном доме может бытьсозвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартир-ном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли уча-стие собственники помещений в данном доме или их представи-тели, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосовот общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведе-ния годового общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме должно быть проведено повторноеобщее собрание.

Собственник, по чьей инициативе созывается общее собра-ние, обязан сообщить другим собственникам помещений в дан-ном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десятьдней до даты его проведения. В указанный срок сообщение опроведении общего собрания собственников помещений в мно-гоквартирном доме должно быть направлено каждому собствен-нику помещения в данном доме заказным письмом, если реше-нием общего собрания собственников помещений в данномдоме не предусмотрен иной способ направления этого сообще-ния в письменной форме. Извещение о проведении общегособрания собственников помещений может быть вручено каж-дому собственнику помещения в данном доме под роспись либоразмещено в доступном месте для всех собственников помеще-ний в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

— сведения о лице, по инициативе которого созывается дан-ное собрание;

— форма проведения данного собрания (собрание или заоч-ное голосование);



— дата, место, время проведения данного собрания или в слу-чае проведения данного собрания в форме заочного голосова-ния дата окончания приема решений собственников по вопро-сам, поставленным на голосование, и место или адрес, кудадолжны передаваться такие решения;

— повестка дня данного собрания;— порядок ознакомления с информацией и (или) материала-

ми, которые будут представлены на данном собрании, и местоили адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме по вопро-сам, поставленным на голосование, принимаются большин-ством голосов от общего числа голосов принимающих участие вданном собрании собственников, за исключением предусмо-тренных в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принима-ются большинством — не менее двух третей голосов от общегочисла голосов собственников помещений в многоквартирномдоме. Решения общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме оформляются протоколами в порядке,установленном общим собранием собственников помещений вданном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквар-тирном доме не вправе принимать решения по вопросам, невключенным в повестку дня данного собрания, а также изме-нять повестку дня данного собрания. Решения, принятыеобщим собранием собственников помещений в многоквартир-ном доме, а также итоги голосования доводятся до сведениясобственников помещений в данном доме тем собственником,по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем разме-щения сообщения об этом в помещении, доступном для всехсобственников помещений в данном доме, не позднее чемчерез десять дней со дня принятия решений. Протоколы общихсобраний собственников помещений в многоквартирном домеи решения таких собственников по вопросам, поставленнымна голосование, хранятся в месте или по адресу, которые опре-делены решением данного собрания. Решение общего собра-ния собственников помещений в многоквартирном доме, при-нятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по



вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обяза-тельно для всех собственников помещений в многоквартирномдоме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосова-нии.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправеобжаловать в суд решение, принятое общим собранием соб-ственников помещений в данном доме с нарушением требова-ний Жилищного кодекса РФ, если он не принимал участия вэтом собрании, голосовал против принятия такого решения илиесли таким решением нарушены его права и законные интересы.Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в тече-ние шести месяцев со дня, когда указанный собственник узналили должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всехобстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение,если голосование указанного собственника не могло повлиятьна результаты голосования, а допущенные нарушения не явля-ются существенными и принятое решение не повлекло за собойпричинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принад-лежат одному собственнику, решения по вопросам, относящим-ся к компетенции общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме, принимаются этим собственником еди-нолично и оформляются в письменной форме. При этом поло-жения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва ипроведения общего собрания собственников помещений в мно-гоквартирном доме, не применяются, за исключением положе-ний, касающихся сроков проведения годового общего собраниясобственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собствен-ников помещений в многоквартирном доме может быть приня-то без проведения собрания (совместного присутствия соб-ственников помещений в данном доме для обсуждениявопросов повестки дня и принятия решений по вопросам,поставленным на голосование), путем заочного голосования —передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении опроведении общего собрания собственников помещений в мно-гоквартирном доме, в письменной форме решений собственни-ков по вопросам, поставленным на голосование.



Принявшими участие в общем собрании собственников поме-щений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочногоголосования, считаются собственники помещений в данномдоме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным наголосование, должны быть указаны:

— сведения о лице, участвующем в голосовании;— сведения о документе, подтверждающем право собствен-

ности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соот-ветствующем многоквартирном доме;

— решения по каждому вопросу повестки дня, выраженныеформулировками «за», «против» или «воздержался».

Согласно ст. 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собра-нии собственников помещений в многоквартирном доме повопросам, поставленным на голосование, обладают собственни-ки помещений в данном доме. Голосование на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме осущест-вляется собственником помещения в данном доме как лично,так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирномдоме на общем собрании собственников действует в соответ-ствии с полномочиями, основанными на нормах федеральныхзаконов, актов уполномоченных государственных органов илиактов органов местного самоуправления либо составленной вписьменной форме доверенности на голосование. Доверенностьна голосование должна содержать сведения о представляемомсобственнике помещения в соответствующем многоквартирномдоме и его представителе (имя или наименование, место житель-ства или местонахождение, паспортные данные) и должна бытьоформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФили удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственникпомещения в многоквартирном доме на общем собрании, про-порционально его доле в праве общей собственности на общееимущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня может вестисьпосредством оформленных в письменной форме решений соб-ственников по поставленным на голосование вопросам. Голосо-



вание по вопросам повестки дня, проводимого в форме заочно-го голосования, осуществляется только посредством оформлен-ных в письменной форме решений собственников. При голосо-вании посредством оформленных в письменной форме решенийсобственников по поставленным на голосование вопросамзасчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим вголосовании собственником оставлен только один из возмож-ных вариантов голосования. Оформленные с нарушением дан-ного требования указанные решения признаются недействи-тельными, а голоса по содержащимся в них вопросам неподсчитываются. Если решение собственника по вопросам,поставленным на голосование, содержит несколько вопросов,несоблюдение данного требования в отношении одного илинескольких вопросов не влечет за собой признания указанногорешения недействительным в целом.

13. Содержание общего имущества вкоммунальной квартире

Согласно ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммуналь-ной квартире несут бремя расходов на содержание общего иму-щества в данной квартире. Статья 249 ГК РФ предусматривает,что каждый участник долевой собственности обязан участвоватьв уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуще-ству, а также в издержках по его содержанию и сохранениюсоразмерно со своей долей. Собственник комнат в коммуналь-ной квартире несет расходы на содержание общего имуществапропорционально размеру общей площади принадлежащей емуна праве собственности комнаты.

В соответствии с п. 12 постановления Правительства РФ от 30июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданамижилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержаниежилья, ремонт жилья определяются как произведение цены наобщую площадь жилого помещения. При проживании граждан вкоммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитияхразмер платы определяется как произведение цены на жилуюплощадь занимаемых жилых помещений.



Порядок осуществления прав собственниками комнат вкоммунальной квартире и бремя расходов нормативными пра-вовыми актами подробно не регламентируются, в отличие отправ нанимателя комнаты в коммунальной квартире, которыеопределены Правилами пользования жилыми помещениями,содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР(утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 25сентября 1985 г. № 415). В соответствии с п. 12-14 этих Правилв квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня,ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещенияявляются местами общего пользования. Все граждане, прожи-вающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанностипо пользованию указанными помещениями и оборудованием,установленным в них. Порядок пользования местами общегопользования в квартире, где проживают несколько нанимате-лей, а также очередность уборки этих помещений устанавлива-ются по взаимному соглашению. В квартире, где проживаютнесколько нанимателей, распределение общих расходов заосвещение, телефон коллективного пользования, отопление,газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), атакже за ремонт мест общего пользования производятся посоглашению между нанимателями жилых помещений. Приотсутствии соглашения указанные расходы распределяются —плата за:

— электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике —пропорционально мощности световых точек и бытовых электро-приборов каждого нанимателя;

— телефон коллективного пользования — по числу прожи-вающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо отколичества переговоров. Междугородные телефонные разгово-ры оплачиваются лицом, производившим разговоры;

— отопление — пропорционально площади отапливаемыхпомещений;

— газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчи-ку), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры —по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, под-нанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающихв квартире свыше месяца).



Споры между жильцами в квартире, где проживают несколь-ко нанимателей, связанные с распределением общих расходовна оплату коммунальных услуг, об осуществлении порядка поль-зовании местами общего пользования, рассматриваются судом.Если собственники не могут договориться о несении бременирасходов, их спор разрешается в судебном порядке. В договоре ораспределении бремени расходов между собственниками можетбыть определен порядок пользования общим имуществом вкоммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содер-жание общего имущества в коммунальной квартире, бремякоторых несет собственник комнаты в данной квартире, опреде-ляется долей в праве общей собственности на общее имуществов данной квартире указанного собственника. Собственникамкомнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общейдолевой собственности помещения в данной квартире, исполь-зуемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ).Изменение размера общего имущества в коммунальной кварти-ре возможно только с согласия всех собственников комнат вданной квартире путем ее переустройства или перепланировки.

Право общей долевой собственности на общее имуществокоммунальной квартиры возникает в силу приобретения комна-ты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной реги-страции. Права собственности на коммунальную квартиру вцелом не возникает, за исключением случаев, когда коммуналь-ная квартира в связи с приобретением всех помещений в кварти-ре одним собственником трансформируется в единый объект —квартиру, право собственности на которую в целом подлежитгосударственной регистрации.

Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартиреследует судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена,отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имуще-ство в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственно-сти на общее имущество в коммунальной квартире собственни-ка комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общейплощади указанной комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Доля в правеобщей собственности на общее имущество в многоквартирномдоме собственника комнаты в коммунальной квартире, находя-щейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей



площади указанной комнаты и определенной в соответствии сдолей в праве общей собственности на общее имущество в ком-мунальной квартире этого собственника площади помещений,составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество вкоммунальной квартире собственника комнаты в данной квар-тире следует судьбе права собственности на указанную комнату.При переходе права собственности на комнату в коммунальнойквартире доля в праве общей собственности на общее имуще-ство в данной квартире нового собственника такой комнатыравна доле в праве общей собственности на указанное общееимущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей соб-

ственности на общее имущество в данной квартире;— отчуждать свою долю в праве общей собственности на

общее имущество в данной квартире, а также совершать иныедействия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно отправа собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальныесобственники комнат в данной коммунальной квартире имеютпреимущественное право покупки отчуждаемой комнаты впорядке и на условиях, которые установлены Гражданскимкодексом РФ.

В отличие от осуществления права общей долевой собствен-ности на общее имущество в многоквартирном доме, сособ-ственник общего имущества в коммунальной квартире имеетпреимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Пре-имущественное право покупки применяется при отчуждениикомнаты путем заключения договора купли-продажи или меныи не применяется при заключении договора дарения. В соответ-ствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей соб-ственности постороннему лицу остальные участники долевойсобственности имеют преимущественное право покупки прода-ваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих рав-ных условиях, кроме продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме осталь-ных участников долевой собственности о намерении продать



свою долю постороннему лицу с указанием цены и других усло-вий, на которых продает ее. Если остальные участники долевойсобственности откажутся от покупки или не приобретут прода-ваемую долю в праве собственности на недвижимое имуществов течение месяца, продавец вправе продать свою долю любомулицу. При продаже доли с нарушением преимущественногоправа покупки любой другой участник долевой собственностиимеет право в течение трех месяцев требовать в судебном поряд-ке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже комнаты постороннему лицу для регистра-ции перехода права собственности в регистрирующий органдолжны быть представлены документы, подтверждающие, чтопродавец доли известил в письменной форме остальных участ-ников долевой собственности о намерении продать свою комна-ту с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Кзаявлению о государственной регистрации могут прилагатьсяоформленные в органе, осуществляющем государственнуюрегистрацию прав, или нотариально заверенные документы,подтверждающие отказ остальных собственников комнат в ком-мунальной квартире от покупки комнаты. В этом случае госу-дарственная регистрация права проводится независимо отсрока, прошедшего с момента извещения продавцом долиостальных участников долевой собственности. Если к заявле-нию о государственной регистрации не приложены документы,подтверждающие отказ остальных собственников комнат в ком-мунальной квартире от покупки комнаты, регистратор прав обя-зан приостановить государственную регистрацию до истечениямесяца со дня извещения продавцом остальных собственников,если на день подачи заявления о государственной регистрациитакой срок не истек. Уступка преимущественного права покуп-ки доли не допускается.



По договору социального найма предоставляется жилоепомещение государственного или муниципального жилищногофонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ). По договору социального наймажилого помещения одна сторона — собственник жилого поме-щения государственного жилищного или муниципальногожилищного фондов (действующие от его имени уполномочен-ный государственный орган или уполномоченный органместного самоуправления) либо управомоченное им лицо (най-модатель) обязуется передать другой стороне — гражданину(нанимателю) жилое помещение во владение и в пользованиедля проживания в нем на условиях, установленных в ст. 60 ЖКРФ.

Малоимущим гражданам, признанным по установленнымЖилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилыхпомещениях, предоставляемых по договорам социальногонайма, жилые помещения муниципального жилищного фондапо договорам социального найма предоставляются в порядке,установленном Жилищным кодексом РФ.

Малоимущие граждане — это граждане, признанные таковы-ми органом местного самоуправления в порядке, установленномзаконом соответствующего субъекта Российской Федерации, сучетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стои-мости имущества, находящегося в собственности членов семьии подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федера-ции ее субъекта по договорам социального найма предоставля-

ГЛАВА 3. Договор найма жилого помещения

1. Основания, порядок и нормапредоставления жилого помещения


ются иным определенным федеральным законом или закономсубъекта Российской Федерации категориям граждан, признан-ных по установленным Жилищным кодексом, или федеральнымзаконом, или законом субъекта Российской Федерации основа-ниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилыепомещения предоставляются в установленном Жилищнымкодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указан-ным федеральным законом или законом субъекта РоссийскойФедерации. Указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ категориям гражданжилые помещения муниципального жилищного фонда могутпредоставляться по договорам социального найма органамиместного самоуправления в случае наделения данных органов вустановленном законодательством порядке государственнымиполномочиями на обеспечение указанных категорий гражданжилыми помещениями. До вступления в силу Жилищногокодекса РФ (1 марта 2005 г.) жилые помещения по договорусоциального найма могли предоставляться не только малоиму-щим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помеще-ниях.

Статья 6 Федерального закона «О введении в действиеЖилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает,что с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последую-щего предоставления им по договорам социального наймажилых помещений в государственном или муниципальномжилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке,которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ. Однакограждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последую-щего предоставления им жилых помещений по договорамсоциального найма, сохраняют право состоять на данном учетедо получения ими жилых помещений по договорам социальногонайма. Указанные граждане снимаются с данного учета вслед-ствие утраты ими оснований, которые до введения в действиеЖилищного кодекса РФ давали им право на получение жилыхпомещений по договорам социального найма. Новые основанияи ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом,не влияют на право гражданина получить жилое помещение подоговору социального найма. Иными словами, если гражданинне является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет

Глава 3. Договор найма жилого помещения134


в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратилправа на получение жилого помещения по договору социально-го найма. Жилые помещения муниципального жилищногофонда по договорам социального найма предоставляются ука-занным категориям граждан в установленном Жилищнымкодексом РФ порядке, если иной порядок не предусмотренфедеральным законом или законом субъекта Российской Феде-рации. Жилые помещения по договорам социального найма непредоставляются иностранным гражданам, лицам без граждан-ства, если международным договором Российской Федерациине предусмотрено иное.

Ранее ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР устанавливаланорму предоставления жилой площади в размере 12 кв. м наодного человека. Эта норма являлась предельным размером пре-доставляемой жилой площади. На практике жилое помещение вРоссийской Федерации предоставляется гражданам в размере от9 до 12 кв. м жилой площади. В некоторых регионах жилье пре-доставлялось по общей площади в качестве «социальной нормыплощади жилья».

Действующее законодательство предусматривает следующиевиды жилищных норм:

— норма предоставления (норма предоставления жилой пло-щади по договору социального найма);

— учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуж-дающихся в улучшении жилищных условий);

— социальная норма (стандарт социальной нормы для расче-та компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).

Часть 1 ст. 50 ЖК РФ устанавливает, что нормой предоста-вления площади жилого помещения по договору социальногонайма является минимальный размер площади жилого помеще-ния, исходя из которого определяется размер общей площадижилого помещения, предоставляемого по договору социальногонайма. Норма предоставления устанавливается органом местно-го самоуправления в зависимости от достигнутого в соответ-ствующем муниципальном образовании уровня обеспеченностижилыми помещениями, предоставляемыми по договорамсоциального найма, и других факторов.

Глава 3. Договор найма жилого помещения 135


2. Учетная норма площади жилогопомещения

Учетная норма площади жилого помещения — это мини-мальный размер площади жилого помещения, исходя из которо-го определяется уровень обеспеченности граждан общей площа-дью жилого помещения, в целях их принятия на учет в качественуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавли-вается органом местного самоуправления. Размер такой нормыне может превышать размера нормы предоставления, устано-вленной данным органом.

Норма постановки на учет (учетная норма) в г. Москве,согласно п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22«Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»,устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдель-ных квартир и 15 кв. м общей площади для квартир коммуналь-ного заселения и квартир гостиничного типа.

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья(для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг)определяется исходя из следующих норм обеспеченности насе-ления жильем: 18 кв. м общей площади жилья на одного членасемьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м — на семью издвух человек, 33 кв. м — на одиноко проживающих граждан.

Органы государственной власти субъектов Российской Феде-рации вправе в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации устанавливать региональные стандарты социальнойнормы площади жилья, равно как и делегировать такое правоорганам местного самоуправления. Однако при перераспределе-нии средств федерального бюджета между субъектами Россий-ской Федерации Правительство Российской Федерации руко-водствуется федеральным стандартом (Указ Президента РФ от28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунальногохозяйства в Российской Федерации»).

Определение учетной нормы и нормы предоставления имеетбольшое юридическое значение. Так, согласно ч. 1 ст. 80Жилищного кодекса РФ наймодатель вправе запретить прожи-



вание временных жильцов в случае, если после их вселенияобщая площадь жилого помещения на каждого проживающегосоставит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а длякоммунальной квартиры — менее нормы предоставления. Всоответствии со ст. 81 Жилищного кодекса РФ наниматель подоговору социального найма имеет право на предоставление емужилого помещения меньшего размера взамен занимаемогожилого помещения при условии, что площадь занимаемогопомещения составляет более нормы предоставления, приходя-щейся на каждого члена семьи.

3. Основания признания гражданнуждающимися в жилых помещениях

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предо-ставляемых по договорам социального найма, признаются (ч. 1ст. 51 ЖК РФ):

— не являющиеся нанимателями жилых помещений по дого-ворам социального найма или членами семьи нанимателя жило-го помещения по договору социального найма либо собственни-ками жилых помещений или членами семьи собственникажилого помещения;

— являющиеся нанимателями жилых помещений по догово-рам социального найма или членами семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма либо собственника-ми жилых помещений или членами семьи собственника жилогопомещения и обеспеченные общей площадью жилого помеще-ния на одного члена семьи менее учетной нормы;

— проживающие в помещении, не отвечающем установлен-ным для жилых помещений требованиям;

— являющиеся нанимателями жилых помещений по догово-рам социального найма, членами семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма или собственникамижилых помещений, членами семьи собственника жилого поме-щения, проживающими в квартире, занятой несколькими семья-ми, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелойформой хронического заболевания, при которой совместное



проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющи-ми иного жилого помещения, занимаемого по договору социаль-ного найма или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливаетсяПравительством РФ. Согласно приложению № 3 к Закону горо-да Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Перечень правовых актов,дающих тяжелобольным гражданам, страдающим тяжелымиформами хронических заболеваний, право на дополнительнуюплощадь по состоянию здоровья», таким правом обладают граж-дане, заболевания которых перечислены в следующих правовыхактах:

— постановлении Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении Перечня заболеваний, дающих инвали-дам, страдающих ими, право на дополнительную жилую площадь»;

— циркуляре НКВД РСФСР от 13 января 1928 г. № 27 иНКЗдрава РСФСР от 19 января 1928 г. № 15 «Список болезней,дающих право лицам, страдающих ими, пользования дополни-тельной комнатой или дополнительной жилой площадью».

Улучшение жилищных условий граждан производится с уче-том всех имеющихся в пользовании у граждан и членов их семейжилых помещений, в том числе принадлежащих им на правесобственности, а также с учетом гражданско-правовых сделок,совершенных ими с жилыми помещениями. Супруги и их нес-овершеннолетние дети, независимо от места регистрации, явля-ются членами одной семьи.

Как указано в ст. 6 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22«Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»,для принятия на учет по улучшению жилищных условий гражда-нин должен подать заявление в жилищный орган по месту свое-го жительства. Граждане подлежат постановке на учет нуждаю-щихся в улучшении жилищных условий по истечении пяти летпосле совершения действий, приведших к ухудшению жилищ-ных условий, в результате которых возникла необходимость вулучшении жилищных условий. К подобным действиям отно-сятся, в частности, изменение состава семьи в результате вселе-ния иных лиц.

В отношении вселения по месту жительства супруга, детей ипрестарелых родителей ст. 6 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г.



№ 22 устанавливает особые правила. Не считается ухудшениемжилищных условий вселение таких лиц, если до вселения они:

— не обладали по предыдущему месту жительства самостоя-тельным правом пользования жилым помещением;

— обладали по предыдущему месту жительства самостоятель-ным правом пользования жилым помещением, но не были обес-печены по норме предоставления;

— обладали по предыдущему месту жительства самостоятель-ным правом пользования жилым помещением, признанным вустановленном порядке непригодным для проживания;

— безвозмездно передали жилое помещение по предыдущемуместу жительства органам государственной власти или органамместного самоуправления либо жилое помещение было изъятоуказанными органами для государственных или муниципальныхнужд в установленном законом порядке;

Кроме того, ч. 1 ст. 6 не подлежит применению, если произо-шло вселение граждан в результате:

— расторжения договора пожизненной ренты и пожизненно-го содержания с иждивением по инициативе получателя ренты;

— отказа от принятия дара одаряемым, отказа дарителя отисполнения договора дарения;

— признания сделки с жилым помещением недействитель-ной в судебном порядке.

Для принятия на учет по улучшению жилищных условийгражданин обязан подать в жилищные органы по месту своегожительства (жилищная комиссия при районной управе) заявле-ние, к которому прилагаются следующие документы:

— выписка из домовой книги;— копия финансового лицевого счета;— справка бюро технической инвентаризации;— справки учреждений здравоохранения и другие документы,

имеющие значение для решения данного вопроса. Заявление регистрируется в Книге регистрации заявлений

граждан о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищ-ных условий. Поступившее заявление гражданина проверяется ворганах местного самоуправления общественной комиссией пожилищным вопросам. По результатам обследования составляет-ся акт проверки жилищных условий, в котором должно быть



указано, в частности, в каком доме находится жилое помещение,размер занимаемого жилого помещения, количество комнат,степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте ука-зываются все граждане, поставленные на регистрационный учет.Жилищная районная комиссия рассматривает заявление и мате-риалы проверки жилищных условий и вносит главе управырекомендательное предложение о принятии гражданина на учетили отказе в постановке на учет органу местного самоуправле-ния.

Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся вулучшении жилищных условий, рассматриваются в течениеодного месяца. О принятом решении гражданам сообщается вписьменной форме. Принятые на учет граждане включаются вкниги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, которые ведутся в органах местного самоуправлениякак документы строгой отчетности по установленной форме.На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетноедело, которое содержит все необходимые документы, являю-щиеся основанием для постановки на учет. При наличии угражданина или членов его семьи нескольких жилых помеще-ний, занимаемых по договорам социального найма или при-надлежащих им на праве собственности, определение уровняобеспеченности общей площадью жилого помещения осущест-вляется исходя из суммарной общей площади всех указанныхжилых помещений.

Согласно ст. 3 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищныхусловий, если они проживают в городе Москве в общей сложно-сти не менее 10 лет (и иное не установлено законодательством) инезависимо от формы собственности занимают жилые помеще-ния:

— размером менее нормы постановки на учет (10 кв. м);— которые в соответствии с законодательством, нормативны-

ми правовыми актами, не подлежат коммунальному заселениюпри условии, что в жилом помещении, где проживают разныесемьи, на каждого члена семьи приходится менее нормы поста-новки на учет, установленной для квартир коммунального засе-ления;



— которые на основании судебного решения об отказе граж-данам в заключении отдельного договора социального найма наизолированное жилое помещение в соответствии с приходящей-ся на их долю площадью не подлежат коммунальному заселениюпри условии, что в квартире, где проживают разные семьи, накаждого члена семьи приходится менее нормы постановки научет, установленной для квартир коммунального заселения;

— если среди проживающих имеются больные, страдающиетяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, приусловии, что на каждого члена семьи приходится менее нормыпостановки на учет за вычетом дополнительной площади, правона пользование которой учитывается для каждого больного;

— состоящие из одной комнаты или смежных неизолирован-ных комнат, при отсутствии у проживающих в них граждан род-ственных отношений независимо от нормы постановки на учет;

— признанные в установленном порядке непригодными дляпроживания, независимо от нормы постановки на учет;

— в квартирах (домах) коридорной планировки, а также вдомах с ограниченными удобствами, не отвечающие стандартамблагоустройства, независимо от нормы постановки на учет;

— в общежитиях, за исключением лиц, для которых городМосква является местом пребывания, независимо от нормыпостановки на учет;

— в квартирах коммунального заселения, если среди прожи-вающих имеются больные, страдающие тяжелыми формаминекоторых хронических заболеваний, при которых совместноепроживание с ними (по заключению органов здравоохранения)в одной квартире невозможно, независимо от нормы постанов-ки на учет;

— планировка которых в соответствии с законодательствомне позволяет выделить в пользование изолированное жилоепомещение гражданам, страдающим тяжелыми формами неко-торых хронических заболеваний и имеющим право пользованияизолированным жилым помещением в соответствии с законода-тельством Российской Федерации, независимо от нормы поста-новки на учет.

Кроме того, признаются нуждающимися в улучшениижилищных условий независимо от нормы постановки на учет



граждане, проживающие в городе Москве в общей сложности неменее 40 лет, при условии проживания в квартирах коммуналь-ного заселения не менее последних:

— 10 лет и при наличии полного общего трудового стажа,необходимого для назначения трудовой пенсии в соответствии сзаконодательством Российской Федерации;

— пяти лет при наличии инвалидности I или II группы.Граждане, перечисленные выше, признаются нуждающими-

ся в улучшении жилищных условий по категории «ДолгожителиМосквы, проживающие в условиях коммунального заселения»,вместе с членами их семей при отсутствии у граждан и членов ихсемей отдельных квартир, в отношении которых они обладаютправом самостоятельного пользования.

4. Принятие на учет и отказ в принятии научет граждан в качестве нуждающихся в

жилых помещениях

В соответствии со ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по дого-ворам социального найма предоставляются гражданам, которыеприняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях,за исключением установленных Жилищным кодексом РФ слу-чаев.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помеще-ниях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан,которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помеще-ниях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учетепо нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и какотносящийся к определенной федеральным законом или зако-ном субъекта Российской Федерации категории), то он можетбыть принят на учет по одному из этих оснований по своемувыбору или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях осуществляет орган местного самоуправления наосновании заявлений данных граждан, поданных ими в указан-ный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке,которые установлены законодательством, граждане могут



подать заявления о принятии на учет не по месту своего житель-ства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осу-ществляется на основании заявлений о принятии на учет,поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представле-ны документы, подтверждающие право граждан состоять научете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Граждани-ну, подавшему заявление о принятии на учет, выдается распис-ка в получении этих документов с указанием их перечня и датыих получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учетдолжно быть принято по результатам рассмотрения заявления опринятии на учет и иных представленных в соответствии с ч. 4ст. 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятиена учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня пред-ставления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чемчерез три рабочих дня со дня принятия решения о принятии научет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление опринятии на учет, документ, подтверждающий принятие такогорешения. Порядок ведения органом местного самоуправленияучета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещенияхустанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Граждане, которые с намерением приобретения правасостоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещенияхсовершили действия, в результате которых такие граждане могутбыть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принима-ются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях неранее чем через пять лет со дня совершения указанных намерен-ных действий (ст. 53 ЖК РФ).

Согласно ст. 54 ЖК РФ, отказ в принятии граждан на учет вкачестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если:

— не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ доку-менты;

— представлены документы, которые не подтверждают правосоответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждаю-щихся в жилых помещениях;

— не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ пятилетний срок.



Решение об отказе в принятии на учет должно содержатьоснования такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения,предусмотренные ч. 1 ст. 54 ЖК РФ.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или напра-вляется гражданину, подавшему заявление о принятии на учет,не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такогорешения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

5. Сохранение за гражданами правасостоять на учете и снятие граждан с учета

в качестве нуждающихся в жилыхпомещениях

Согласно ст. 55 ЖК РФ право состоять на учете в качественуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданамидо получения ими жилых помещений по договорам социальногонайма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК РФ осно-ваний снятия их с учета.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся вжилых помещениях в случае (ст. 56 ЖК РФ):

— подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;— утраты ими оснований, дающих им право на получение

жилого помещения по договору социального найма;— их выезда на место жительства в другое муниципальное

образование, за исключением случаев изменения места житель-ства в пределах городов федерального значения Москвы иСанкт-Петербурга;

— получения ими в установленном порядке от органа госу-дарственной власти или органа местного самоуправлениябюджетных средств на приобретение или строительство жилогопомещения;

— предоставления им в установленном порядке от органагосударственной власти или органа местного самоуправленияземельного участка для строительства жилого дома;

— выявления в представленных ими документах в орган, осу-ществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих



действительности и послуживших основанием принятия научет, а также неправомерных действий должностных лиц органа,осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса опринятии на учет.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся вжилых помещениях должны быть приняты органом, на основа-нии решений которого такие граждане были приняты на данныйучет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со днявыявления обстоятельств, являющихся основанием принятиятаких решений. Решения о снятии с учета граждан в качественуждающихся в жилых помещениях должны содержать основа-ния снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоя-тельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Решения о снятиис учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещенияхвыдаются или направляются гражданам, в отношении которыхприняты такие решения, не позднее чем через три рабочих днясо дня принятия таких решений и могут быть обжалованы ука-занными гражданами в судебном порядке.

6. Порядок предоставления жилыхпомещений по договорам социального

найма гражданам, состоящим на учете вкачестве нуждающихся в жилых

помещениях

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предо-ставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждаю-щихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя извремени принятия таких граждан на учет, за исключением сле-дующих случаев.

Вне очереди жилые помещения по договорам социальногонайма предоставляются:

а) гражданам, жилые помещения которых признаны в уста-новленном порядке непригодными для проживания и ремонтуили реконструкции не подлежат;

б) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родите-лей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попе-



чения родителей, по окончании их пребывания в образователь-ных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социально-го обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейноготипа, при прекращении опеки (попечительства), а также поокончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвраще-нии из учреждений, исполняющих наказание в виде лишениясвободы;

в) гражданам, страдающим тяжелыми формами хроническихзаболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖКРФ перечне.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся вжилых помещениях, жилые помещения по договорам социаль-ного найма предоставляются на основании решений органаместного самоуправления. Решения о предоставлении жилыхпомещений по договорам социального найма выдаются илинаправляются гражданам, в отношении которых данные реше-ния приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня при-нятия данных решений. Решение о предоставлении жилогопомещения по договору социального найма, принятое с соблю-дением требований Жилищного кодекса РФ, является основа-нием заключения соответствующего договора социальногонайма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должнопредоставляться гражданам по месту их жительства (в чертесоответствующего населенного пункта) общей площадью наодного человека не менее нормы предоставления. Комнаты подоговорам социального найма могут предоставляться только вслучае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. При определенииобщей площади жилого помещения, предоставляемого по дого-вору социального найма гражданину, имеющему в собственно-сти жилое помещение, учитывается площадь жилого помеще-ния, находящегося у него в собственности.

При предоставлении гражданину жилого помещения подоговору социального найма учитываются действия и граждан-ско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершениекоторых привело к уменьшению размера занимаемых жилыхпомещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действияучитываются за установленный законом субъекта Российской



Федерации период, предшествующий предоставлению гражда-нину жилого помещения по договору социального найма, но неменее чем за пять лет. Порядок определения общей площадипредоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в ч. 8ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектовРоссийской Федерации. При предоставлении жилых помеще-ний по договорам социального найма заселение одной комнатылицами разного пола, за исключением супругов, допускаетсятолько с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Жилое помещение подоговору социального найма может быть предоставлено общейплощадью, превышающей норму предоставления на одногочеловека, но не более чем в два раза, если такое жилое помеще-ние представляет собой одну комнату или однокомнатную квар-тиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающе-го одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанныхв предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.



По договору социального найма жилого помещения однасторона — собственник жилого помещения государственногожилищного или муниципального жилищного фондов (дей-ствующие от его имени уполномоченный государственныйорган или уполномоченный орган местного самоуправления)либо управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется пере-дать другой стороне — гражданину (нанимателю), жилое поме-щение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 60ЖК РФ).

Особенности договора социального найма состоят в следую-щем:

— объектом договора является изолированное жилое поме-щение, что не является обязательным для договора коммерче-ского найма;

— объект договора социального найма находится в жилищ-ном фонде социального использования (государственном илимуниципальном фонде);

— в качестве наймодателя выступает орган государственнойвласти Российской Федерации, ее субъекта или местного сам-оуправления;

— в качестве нанимателя выступает физическое лицо;— по требованию нанимателя и членов его семьи договор

может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смертинанимателя или его выбытия из жилого помещения договорзаключается с одним из членов семьи, проживающих в жиломпомещении;

ГЛАВА 4. Социальный наем жилого помещения

1. Предмет и форма договора социального найма


— проживающие по договору социального найма жилогопомещения совместно с нанимателем члены его семьи пользу-ются всеми правами и выполняют все обязанности по договорунайма жилого помещения наравне с нанимателем;

— плата за жилое помещение и коммунальные услуги длянанимателя жилого помещения определяется в соответствии седиными тарифами;

— договор социального найма носит бессрочный характер.Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные

гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий,дающих право на получение жилого помещения по договорусоциального найма, не является основанием расторжения дого-вора социального найма жилого помещения. Это имеет большоезначение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ осно-ваний для получения жилого помещения. Названная вышестатья не предусматривает ограничений в изменении условийдоговора социального найма в случае изменения оснований иусловий, дающих право на получение жилого помещения подоговору социального найма. Такое изменение может быть свя-зано, например, с изменением размера оплаты1.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения вмногоквартирном доме по договору социального найма данногожилого помещения приобретает право пользования общим иму-ществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещениядолжно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, частьжилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом дого-вора социального найма жилого помещения не могут быть неи-золированное жилое помещение, помещения вспомогательногоиспользования, а также общее имущество в многоквартирномдоме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма жилогопомещения заключается в письменной форме на основаниирешения о предоставлении жилого помещения жилищногофонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Поста-новлением Правительством РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвер-жден типовой договор социального найма жилого помещения.

Глава 4. Социальный наем жилого помещения 149



Переход права собственности на занимаемое по договорусоциального найма жилое помещение, права хозяйственноговедения или права оперативного управления таким жилымпомещением не влечет за собой расторжения или измененияусловий договора социального найма жилого помещения (ст. 64ЖК РФ).

2. Права, обязанности и ответственностьнаймодателя

Наймодатель жилого помещения по договору социальногонайма имеет право требовать своевременного внесения платы зажилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социальногонайма обязан:

— передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилоепомещение;

— принимать участие в надлежащем содержании и в ремонтеобщего имущества в многоквартирном доме, в котором находит-ся сданное внаем жилое помещение;

— осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;— обеспечивать предоставление нанимателю необходимых

коммунальных услуг надлежащего качества.Наймодатель жилого помещения по договору социального

найма выполняет и иные обязанности, предусмотренныежилищным законодательством и договором социального наймажилого помещения.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого поме-щения по договору социального найма, не исполняющий обя-занностей, предусмотренных жилищным законодательством идоговором социального найма жилого помещения, несет ответ-ственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймо-дателем жилого помещения по договору социального наймаобязанностей по своевременному проведению капитальногоремонта сданного внаем жилого помещения, общего имуществав многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом

Глава 4. Социальный наем жилого помещения150


помещении и предназначенных для предоставления коммуналь-ных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребоватьуменьшения платы за пользование занимаемым жилым поме-щением, общим имуществом в многоквартирном доме либо воз-мещения своих расходов на устранение недостатков жилогопомещения или общего имущества в многоквартирном доме,либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим испол-нением или неисполнением указанных обязанностей наймода-теля.

В случае нарушения обязанности наймодателя обеспечиватьпредоставление нанимателю необходимых коммунальных услугнадлежащего качества наниматель вправе потребовать умень-шения размеров оплаты за услуги и возмещение убытков. Еслиданная обязанность не выполнена по причине нарушения обя-зательств исполнителями услуг, наниматель вправе предъявитьсвои требования наймодателю или исполнителю в соответствиис Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственностьисполнителя определяется Гражданским кодексом РФ, Зако-ном РФ «О защите прав потребителей», постановлением Пра-вительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 «Об утвержденииПравил предоставления коммунальных услуг и Правил предо-ставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».Так, в случае обнаружения недостатков в качестве предоста-вляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителяуменьшения оплаты услуг. За нарушение установленных дого-вором сроков устранения недостатков в качестве предоставляе-мых услуг или превышение допустимых перерывов в предоста-влении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размеретрех процентов за каждый день просрочки — если срок илиперерыв определен в днях, и один процент за каждый час прос-рочки — если срок или перерыв определен в часах. Исполни-тель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здо-ровью или имуществу потребителя в полном объеме, а также заморальный вред в размере и порядке, определяемых законода-тельством Российской Федерации. Исполнитель освобождаетсяот ответственности за нарушение качества предоставленияуслуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодо-лимой силы (п. 6 Правил). Перечень мер гражданско-правовой



ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖКРФ, не является исчерпывающим. Другие меры ответственно-сти могут быть установлены договором социального наймажилого помещения.

3. Права, обязанности и ответственностьнанимателя

Права и обязанности нанимателя по договору социальногонайма жилого помещения определяются:

— Жилищным кодексом РФ;— другими федеральными законами, в частности Граждан-

ским кодексом РФ (гл. 35);— договором социального найма.Указами Президента РФ, постановлениями Правительства

РФ и актами федеральных органов исполнительной власти немогут приниматься акты, устанавливающие права и обязанно-сти нанимателя. Правила пользования жилыми помещениями,содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР,утвержденные постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г.№ 415, в части определения прав и обязанностей нанимателя неподлежат применению. Субъекты Российской Федерации иорганы местного самоуправления не вправе принимать акты,регулирующие эти вопросы.

Наниматель жилого помещения по договору социальногонайма имеет право в установленном порядке:

— вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;— сдавать жилое помещение в поднаем;— разрешать проживание в жилом помещении временных

жильцов;— осуществлять обмен или замену занимаемого жилого

помещения;— требовать от наймодателя своевременного проведения

капитального ремонта жилого помещения, надлежащего уча-стия в содержании общего имущества в многоквартирном доме,а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального



найма также может иметь иные права, предусмотренныеЖилищным кодексом РФ, другими федеральными законами идоговором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социальногонайма обязан:

— использовать жилое помещение по назначению и в преде-лах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;

— обеспечивать сохранность жилого помещения;— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;— проводить текущий ремонт жилого помещения;— своевременно вносить плату за жилое помещение и комму-

нальные услуги;— информировать наймодателя в установленные договором

сроки об изменении оснований и условий, дающих право поль-зования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социальногонайма исполняет также иные обязанности, предусмотренныеЖилищным кодексом РФ, другими федеральными законами идоговором социального найма. Наниматель жилого помещенияпо договору социального найма, не исполняющий обязанно-стей, предусмотренных жилищным законодательством и дого-вором социального найма жилого помещения, несет ответствен-ность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

4. Права и обязанности членов семьинанимателя

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма относятся прожи-вающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Другиеродственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются чле-нами семьи нанимателя жилого помещения по договорусоциального найма, если они вселены нанимателем в качествечленов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключитель-ных случаях иные лица могут быть признаны членами семьинанимателя жилого помещения по договору социального наймав судебном порядке.



Члены семьи нанимателя жилого помещения по договорусоциального найма имеют равные с нанимателем права и обя-занности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого поме-щения по договору социального найма несут солидарную снанимателем ответственность по обязательствам, вытекающимиз договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договорусоциального найма должны быть указаны в договоре социально-го найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателяжилого помещения по договору социального найма, но продол-жает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохра-няются такие же права, какие имеют наниматель и члены егосемьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своимобязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с согласия, выраженного в письменной форме,членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, впра-ве вселить в занимаемое им жилое помещение по договорусоциального найма своего супруга, своих детей и родителей илис письменного согласия членов своей семьи, в том числе вре-менно отсутствующих, и наймодателя — других граждан в каче-стве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан вкачестве проживающих совместно с нанимателем членов егосемьи в случае, если после их вселения общая площадь жилогопомещения на одного члена семьи составит менее учетнойнормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детейне требуется согласия остальных членов семьи нанимателя исогласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членовсемьи нанимателя влечет за собой изменение договора социаль-ного найма жилого помещения в части необходимости указанияв данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения подоговору социального найма, кого-либо из проживающих сов-местно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечетза собой изменения их прав и обязанностей по договорусоциального найма (ст. 71 ЖК РФ).



5. Обмен жилыми помещениями

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помеще-ния по договору социального найма с согласия в письменнойформе наймодателя и проживающих совместно с ним членов егосемьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуще-ствить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилоепомещение, предоставленное по договору социального наймадругому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьивправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жило-го помещения по договору социального найма на жилые поме-щения, предоставленные по договорам социального найма дру-гим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договорусоциального найма и проживающими совместно с ним членамиего семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из нихвправе требовать принудительного обмена занимаемого жилогопомещения в судебном порядке. При этом учитываются заслу-живающие внимания доводы и законные интересы лиц, прожи-вающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены подоговорам социального найма и в которых проживают несовер-шеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособныеграждане, являющиеся членами семей нанимателей данныхжилых помещений, допускается с предварительного согласияорганов опеки и попечительства. Органы опеки и попечитель-ства отказывают в даче такого согласия в случае, если обменжилыми помещениями, предоставленными по договорамсоциального найма, нарушает права или законные интересыуказанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о дачесогласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в дачетакого согласия принимаются в письменной форме и предоста-вляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней содня подачи ими заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по дого-ворам социального найма, может быть совершен между гражда-нами, проживающими в жилых помещениях, расположенных



как в одном, так и в разных населенных пунктах на территорииРоссийской Федерации.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограниче-ния числа его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данныхпомещений по договорам социального найма не допускается вслучае, если:

— к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъя-влен иск о расторжении или об изменении договора социально-го найма жилого помещения;

— право пользования обмениваемым жилым помещениемоспаривается в судебном порядке;

— обмениваемое жилое помещение признано в установлен-ном порядке непригодным для проживания;

— принято решение о сносе соответствующего дома или егопереоборудовании для использования в других целях;

— принято решение о капитальном ремонте соответствующе-го дома с переустройством или перепланировкой жилых поме-щений в этом доме;

— в результате обмена в коммунальную квартиру вселяетсягражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст.51 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данныхпомещений по договорам социального найма осуществляется ссогласия наймодателей на основании заключенного междупоследними договора об обмене жилыми помещениями (ст. 74ЖК РФ).

Договор об обмене жилыми помещениями заключается вписьменной форме путем составления одного документа, под-писанного нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) пред-ставляется нанимателями, заключившими данный договор,каждому из наймодателей, с которыми у них заключены догово-ры социального найма обмениваемых жилых помещений, дляполучения согласия на обмен. Такое согласие или отказ в немнаймодатель должен оформить в письменной форме и выдать



обратившемуся за согласием нанимателю или его представите-лю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя дать согласие на обмен жилыми помеще-ниями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73ЖК РФ. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебномпорядке. Договор об обмене жилыми помещениями и согласиекаждого наймодателя обмениваемого жилого помещения явля-ются основанием расторжения ранее заключенных договоровсоциального найма с гражданами, обменивающимися жилымипомещениями в соответствии с указанным договором об обменежилыми помещениями, и одновременного заключения каждымиз давших согласие наймодателей нового договора социальногонайма жилого помещения с гражданином, который вселяется вданное жилое помещение в связи с обменом в соответствии суказанным договором об обмене. Расторжение и заключениеуказанных договоров социального найма осуществляются най-модателем не позднее чем через десять рабочих дней со дняобращения гражданина и представления им необходимых доку-ментов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по дого-ворам социального найма, может быть признан судом недей-ствительным по основаниям, установленным гражданскимзаконодательством для признания сделки недействительной, втом числе, если такой обмен совершен с нарушением требова-ний, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. В случаепризнания обмена жилыми помещениями, предоставленнымипо договорам социального найма, недействительным стороныдоговора об обмене жилыми помещениями подлежат переселе-нию в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными подоговорам социального найма, признан недействительнымвследствие неправомерных действий одной из сторон договора,виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки,возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК РФ). Причина-ми обмена являются изменения семейных правоотношений,места работы и т.д. При совершении обмена объяснения наймо-дателю причин обмена, в частности изменение родственныхотношений между нанимателями, не требуется. Законодатель-



ство не ограничивает нанимателя в реализации данного права взависимости от каких-либо жизненных обстоятельств.

Договор обмена жилых помещений представляет собой дого-вор, по которому один наниматель жилого помещения по дого-вору социального найма обязуется передать принадлежащее емужилое помещение другому лицу, а последнее, в свою очередь,обязуется передать взамен принадлежащее ему жилое помеще-ние по договору социального найма. Договор обмена жилымипомещениями является самостоятельным по своей природедоговором и распространяется лишь на жилые помещения,занимаемые по договорам социального найма. При обменежилых помещений, принадлежащих лицам на праве собствен-ности, применяются нормы гл. 31 ГК РФ о договоре мены. Дого-вор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами,источниками правового регулирования, порядком оформления,условиями. Так, договор мены может быть заключен в отноше-нии любого помещения, а при совершении договора обмена безсоблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказать всогласии на совершение такого договора.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмена жилогопомещения, занимаемого по договору социального найма, нажилое помещение, принадлежащее на праве собственности.Ранее действовавший Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» предоставлялвозможность нанимателю или арендатору жилого помещения вдомах государственного, муниципального, общественногожилищных фондов право с согласия собственника жилищногофонда или уполномоченного собственником лица (органа) ипроживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьипередать права и обязанности по договору найма или арендыэтого помещения собственнику частного жилищного фонда вза-мен приобретения права собственности на жилой дом (жилоепомещение). Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодексРФ, не предусматривают возможности обмена жилых помеще-ний, занимаемых по договору социального найма, на жилыепомещения, занимаемые по договору коммерческого найма.Обмен жилых помещений членами кооперативов, не полностьювыплативших пай, регулируется уставами кооперативов.



К договору обмена жилыми помещениями с учетом существаобязательства применяются общие положения гражданскогозаконодательства о договорах, обязательствах и сделках, напри-мер, нормы о признании сделки недействительной.

Кроме положений Жилищного кодекса РФ, договор обменажилыми помещениями регулируется инструкцией о порядкеобмена жилых помещений, утвержденной приказом Минкомхо-за РСФСР от 9 января 1967 г. № 12, в части, не противоречащейЖилищному кодексу РФ. Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального зако-на «О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации», до приведения в соответствие с Жилищным кодек-сом РФ законов и иных нормативных правовых актов, дей-ствующих на территории России, законы и иные нормативныеправовые акты применяются постольку, поскольку они не про-тиворечат Жилищному кодексу РФ.

Объектом обмена могут быть любые жилые помещения,занимаемые по договору социального найма, а именно: жилойдом и его часть, квартира и ее часть, комната. Сторонами обме-на могут быть наниматели и члены их семьи. Временные жиль-цы и поднаниматели не могут быть участниками обмена жилыхпомещений. Договор обмена может быть не только двусторон-ним, но и многосторонним, т.е. договором, в котором участвуюттрое и более нанимателей.

Норма ч. 3 ст. 72 ЖК РФ предусматривает возможность при-нудительного обмена в судебном порядке. При этом учитывают-ся заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц,проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслу-живающими внимания доводами и интересами членов семьи,которые должны учитываться судом по таким делам, следуетпонимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силувозраста, состояния здоровья и других причин пользоватьсяпредоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Еслиспор возник между членами семьи, занимающими отдельнуюквартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из нихпереехать в жилое помещение, расположенное в квартире, гдепроживают и другие наниматели, не является основанием дляотказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи,приведшем к обмену, эти лица фактически уже не пользуются



отдельной квартирой (п. 12 постановления Пленума ВерховногоСуда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах,возникших в судебной практике при применении Жилищногокодекса РСФСР»).

Пример из практики. Гражданин М. с дочерью С. занималитрехкомнатную квартиру размером 41 кв. м. С. обратилась в судс иском о принудительном обмене квартиры, ссылаясь на кон-фликтные отношения со своим отцом М. В качестве вариантаобмена она предложила отцу однокомнатную квартиру в доме поул. Мира, а для себя — однокомнатную квартиру в доме по ул.Пархоменко.

В ходе судебного разбирательства истица стала настаивать назакреплении за ней квартиры по ул. Мира, а за отцом — кварти-ры по ул. Пархоменко. Ответчик предлагал свои варианты обме-на. Народный суд удовлетворил исковые требования истицы попредложенному ею варианту и закрепил за ней квартиру в домепо ул. Мира, а за ответчиком — квартиру, расположенную в домена ул. Пархоменко.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградскогообластного суда это решение оставила без изменения. Президи-ум Волгоградского областного суда удовлетворил протест заме-стителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отменесудебных постановлений и о направлении дела на новое рассмо-трение, указав следующее. При рассмотрении дел о принуди-тельном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслу-живающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих вжилом помещении. В частности, как разъяснено в п. 8 постано-вления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. «О практике применения судами Основ жилищного законода-тельства Союза ССР и союзных республик», п. 9 постановленияПленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О неко-торых вопросах, возникших в судебной практике при примене-нии Жилищного кодекса РСФСР», следует учитывать обстоя-тельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста,состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемыми впорядке обмена жилыми помещениями. Эти положения небыли учтены надлежащим образом при разрешении спора.



Суд согласился с доводами истицы (1960 г. рождения), зая-вившей на судебном заседании о том, что все варианты, предло-женные ответчиком (их было четверо), ее не устраивают, уще-мляют ее интересы, так как квартиры находятся не в центрегорода. Аналогичные доводы ответчика суд счел неоснователь-ными. Такой двойственный подход к оценке доводов сторонпротиворечит упомянутым разъяснениям Пленума ВерховногоСуда СССР и Верховного Суда РСФСР. По мнению народногосуда, предлагаемая М. однокомнатная квартира в доме по ул.Пархоменко имеет жилую площадь 21,3 кв. м, близко располо-жена от центра города, и таким обменом его интересы не нару-шаются. Между тем жилая площадь квартиры на ул. Мира равна17,6 кв. м. Это — существенное обстоятельство, поскольку вобмениваемой квартире на долю ответчика приходится 20,5 кв. м.Судом не проверены и не получили надлежащей оценки доводыответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира по ул.Пархоменко расположена в отдаленном микрорайоне, вдали отлечебных учреждений, где он проходит лечение, без телефона,что для него крайне важно ввиду его возраста и состояния здоро-вья (М. 1920 г. рождения, участник Великой Отечественнойвойны, ветеран труда).

Отвергая варианты обмена, представленные ответчиком, судв качестве одного из доводов указал на то, что предлагаемаяжилая площадь удалена от места работы С. — больницы скоройпомощи. Между тем, по утверждению ответчика, С. работает нев больнице скорой помощи (к надзорной жалобе им приложенасоответствующая справка), а в областной клинической больни-це и квартиры по любому из предложенных им вариантов нахо-дятся близко от ее места работы. Вынося решение о переселенииответчика в порядке обмена в квартиру по ул. Пархоменко, зани-маемую Ш., суд не привлек последнего к участию в деле, не рас-полагал его заявлением о согласии на обмен, не истребовалдокументов, свидетельствующих о том, что Ш. — нанимательэтой квартиры, и данных о квартире. Таким образом, суд разре-шил вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного кучастию в деле, что в соответствии со статьей 308 ГПК РСФСРявляется существенным нарушением гражданского процессу-ального закона.



При таком положении принятые по делу судебные постано-вления нельзя считать законными и обоснованными, а поэтомуони подлежат отмене (постановление президиума Волгоград-ского областного суда «При рассмотрении дел о принудитель-ном обмене жилого помещения надлежит учитывать заслужи-вающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих вжилом помещении»1).

Частью 5 ст. 72 ЖК РФ предусматривается основание дляотказа наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помеще-ниями. Наймодатель может запретить обмен в случае, еслипосле обмена общая площадь жилого помещения на одногочлена семьи составит менее учетной нормы (об определенииучетной нормы см. ст. 50 ЖК РФ). Данный запрет может приме-няться в том случае, если до заключения договора обмена общаяплощадь жилого помещения на одного члена семьи составлялане менее учетной нормы. Например, решением Высшего СоветаСообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. № 5 «Обеспрепятственном обмене жилых помещений»2 предусматри-вается, что обмен жилыми помещениями между гражданамиРеспублики Беларусь и Российской Федерации, постоянно про-живающими на территориях обоих государств и переселяющи-мися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или изРоссийской Федерации в Республику Беларусь, осуществляетсябеспрепятственно в соответствии с национальным законода-тельством обоих государств. Данное положение подлежит при-менению вопреки ч. 5 ст. 72 ЖК РФ об обмене в пределах терри-тории Российской Федерации, как имеющее приоритет надвнутренним законодательством (ст. 9 ЖК РФ).

6. Поднаем жилого помещения

Наниматель жилого помещения, предоставленного по дого-вору социального найма, с согласия, выраженного в письмен-ной форме, наймодателя и проживающих совместно с ним чле-нов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого


1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. № 6. С. 6.2 Ведомственное приложение к «Российской газете». 1996. 28 сент.


помещения, а в случае временного выезда все жилое помеще-ние — в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предо-ставленного по договору социального найма, может быть заклю-чен при условии, если после его заключения общая площадьжилого помещения на одного проживающего составит не менееучетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормыпредоставления (ст. 76 ЖК РФ). Для передачи в поднаем жилогопомещения, находящегося в коммунальной квартире, требуетсятакже согласие всех нанимателей и проживающих совместно сними членов их семей, всех собственников и проживающих сов-местно с ними членов их семей. Поднаниматель не приобретаетсамостоятельного права пользования жилым помещением.Ответственным перед наймодателем по договору социальногонайма жилого помещения остается наниматель. Передача жило-го помещения в поднаем не допускается, если в этом жиломпомещении проживает или в него вселяется гражданин, стра-дающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, ука-занных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, атакже в других предусмотренных федеральными законами слу-чаях.

В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилогопомещения, предоставленного по договору социального найма,заключается в письменной форме. Экземпляр договора переда-ется наймодателю такого жилого помещения. В договоре дол-жны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднани-мателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, заключается на срок, определя-емый сторонами данного договора. Если в договоре срок неопределен, договор считается заключенным на один год. Поль-зование по договору поднайма жилыми помещениями, предо-ставленными по договору социального найма, осуществляется всоответствии с договором поднайма жилого помещения,Жилищным кодексом РФ, иными нормативными правовымиактами. Названный договор является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖКРФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за под-наем жилого помещения, предоставленного по договорусоциального найма, устанавливаются по соглашению сторон.



Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, прекращается по истечении срока,на который он был заключен. При прекращении договорасоциального найма жилого помещения прекращается договорподнайма такого жилого помещения (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, может быть расторгнут:

— по соглашению сторон;— при невыполнении поднанимателем условий договора

поднайма жилого помещения.Если поднаниматель жилого помещения, предоставленного

по договору социального найма, или гражданин, за чьи дей-ствия данный поднаниматель отвечает, использует это жилоепомещение не по назначению, систематически нарушает праваи законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаетсяс жилым помещением, допуская его разрушение, нанимательжилого помещения вправе предупредить поднанимателя онеобходимости устранить нарушения. В случае когда наруше-ния влекут за собой разрушение жилого помещения, нанима-тель жилого помещения также вправе назначить данному под-нанимателю разумный срок для проведения ремонта жилогопомещения.

Если поднаниматель или гражданин, за чьи действия подна-ниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продол-жает нарушать права и законные интересы соседей или исполь-зовать жилое помещение не по назначению либо безуважительных причин не проведет необходимый ремонт, нани-матель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднай-ма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенныхсовместно с ним граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднаймажилого помещения поднаниматель отказывается освободитьжилое помещение, поднаниматель подлежит выселению всудебном порядке без предоставления другого жилого помеще-ния вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленно-го по договору социального найма, заключен без указания срокасторона договора — инициатор прекращения договора обязана



предупредить другую сторону о прекращении договора поднай-ма за три месяца.

7. Временные жильцы

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ наниматель жилого помеще-ния по договору социального найма и проживающие совместнос ним члены его семьи по взаимному согласию и с предваритель-ным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмез-дное проживание в занимаемом ими жилом помещении по дого-вору социального найма другим гражданам в качестве временнопроживающих (временным жильцам). Наймодатель вправезапретить проживание временных жильцов в случае, если послеих вселения общая площадь жилого помещения на каждого про-живающего составит: для отдельной квартиры — менее учетнойнормы, для коммунальной квартиры — менее нормы предоста-вления.

Срок проживания временных жильцов не может превышатьшести месяцев подряд. Временные жильцы не обладают само-стоятельным правом пользования жилым помещением. Ответ-ственность за их действия перед наймодателем несет нанима-тель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещениепо истечении согласованного с ними срока проживания, а еслисрок не согласован — не позднее чем через семь дней со дняпредъявления требования нанимателем или совместно прожи-вающим с ним членом его семьи. В случае прекращения догово-ра социального найма жилого помещения, а также отказа вре-менных жильцов освободить жилое помещение по истечениисогласованного с ними срока проживания или предъявленияуказанного в ч. 4 ст. 80 ЖК РФ требования временные жильцыподлежат выселению из жилого помещения в судебном порядкебез предоставления другого жилого помещения.

Положения о временных жильцах содержатся в ст. 680 ГК РФ,в соответствии с которой наниматель и граждане, постоянно сним проживающие, по общему согласию и с предварительнымуведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездноепроживание в жилом помещении временным жильцам (пользо-вателям). Наймодатель может запретить проживание временных



жильцов при условии несоблюдения требований законодатель-ства о норме жилой площади на одного человека. Срок прожива-ния временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правомпользования жилым помещением. Ответственность за их дей-ствия перед наймодателем несет наниматель. Временные жиль-цы обязаны освободить жилое помещение по истечении согла-сованного с ними срока проживания, а если срок не согласо-ван — не позднее семи дней со дня предъявления требованиянанимателем или любым гражданином, постоянно с ним про-живающим. Правовое положение временных жильцов характе-ризуется следующими особенностями:

— проживание временных жильцов возможно исключитель-но с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих сним;

— о проживании временных жильцов должен быть уведомленнаймодатель, с которым заключается дополнительное соглаше-ние об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием вре-менных жильцов;

— наймодатель не может запретить проживание временныхжильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселенияобщая площадь жилого помещения на каждого проживающегосоставит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а длякоммунальной квартиры — менее нормы предоставления. Так,норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере10 кв. м общей площади для отдельных квартир. Норма поста-новки на учет устанавливается в размере 15 кв. м общей площадидля квартир коммунального заселения и квартир гостинично-го типа в соответствии с п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 ян-варя 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителейгорода Москвы». Норма предоставления в г. Москве соответству-ет социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади наодного человека, за исключением случаев, предусмотренныхзаконодательством (п. 2 ст. 10 Закона № 22);

— срок проживания временных жильцов не может составлятьболее шести месяцев подряд. В противном случае по истечениишести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежатвыселению;



— проживание временных жильцов основывается на догово-ре безвозмездного пользования, который может быть заключенв устной форме. У временных жильцов не возникает правовыхотношений с наймодателем;

— временные жильцы не обладают самостоятельными права-ми пользования жилыми помещениями. Ответственность за ихдействия перед наймодателем несет наниматель, в том числе пооплате коммунальных услуг. Временные жильцы отвечают свои-ми действиями в жилищных правоотношениях лишь переднанимателем. В соответствии с ч. 12 ст. 155 Жилищного кодексаРФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые времен-ным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответ-ствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заклю-ченным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое поме-щение при прекращении жилищных правоотношений они под-лежат выселению по решению суда в принудительном порядкебез предоставления другого жилья.

8. Изменение, расторжение и прекращениедоговора социального найма

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся вней жилыми помещениями на основании отдельных договоровсоциального найма и объединившиеся в одну семью, вправе тре-бовать заключения с кем-либо из них одного договора социаль-ного найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальныхчленов своей семьи и наймодателя вправе требовать признаниясебя нанимателем по ранее заключенному договору социально-го найма вместо первоначального нанимателя. Такое же правопринадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособно-му члену семьи умершего нанимателя.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает случаи измененияжилищного правоотношения, возникшего из договора социаль-ного найма путем замены нанимателя как стороны в договоре



социального найма жилого помещения. Данная статья коррес-пондирует ст. 686 ГК РФ, в соответствии с которой по требова-нию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживаю-щих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре наймажилого помещения может быть заменен одним из совершенно-летних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вслучае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помеще-ния договор продолжает действовать на тех же условиях, а нани-мателем становится один из граждан, постоянно проживающихс прежним нанимателем, по общему согласию между ними.Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постояннопроживающие в жилом помещении, становятся сонанимателя-ми.

Первое основание для изменения жилищных правоотноше-ний путем замены нанимателя вступает в силу при наличии сле-дующих условий:

— граждане проживают на основании договоров социальногонайма в одной квартире, в том числе коммунальной;

— они не являются членами одной семьи (не связаны узамиродства, их отношения не основаны на иждивении или веденииобщего хозяйства) и с ними заключены отдельные договорысоциального найма;

— граждане объединяются в одну семью (путем заключениябрака, вступления в фактические брачные отношения, веденияобщего хозяйства и т.п.);

— требование проживающих граждан заключения с нимиодного договора социального найма. Согласия наймодателя вэтом случае не требуется.

Данное положение не распространяется на отношения, выте-кающие из договора коммерческого найма, в соответствии скоторым согласие наймодателя необходимо при любой замененанимателя. В результате замены нанимателя изменяется ипредмет договора (занимаемое помещение), и некоторые егоусловия (перечень членов семьи нанимателя).

Второе основание замены нанимателя базируется на следую-щих условиях:

— заявление дееспособного члена семьи нанимателя о приз-нании себя нанимателем;



— согласие остальных членов своей семьи, в том числе преж-него нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл иззанимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласияподнанимателей и временных жильцов не требуется);

— согласие наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 ЖКРСФСР не требовала такого согласия).

В случае отказа наймодателя дать согласие спор может бытьрассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязатьнаймодателя заключить договор с новым нанимателем при воз-ражениях наймодателя. Данное положение соответствует ст. 686ГК РФ.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателяжилого помещения по договору социального найма, но продол-жает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохра-няются те же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обяза-тельствам, вытекающим из договора социального найма, нозаконодатель не предусматривает заключения с ним отдельногодоговора социального найма.

Третье основание базируется на тех же условиях и связано сосмертью нанимателя (объявление его умершим, признание без-вестно отсутствующим). Кроме того, данное основание можетбыть распространено и на случаи признания гражданина неде-еспособным или ограниченно дееспособным1. Предполагается,что в случае отказа наймодателя от заключения договорасоциального найма он может быть в судебном порядке принуж-ден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшегонанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст.83 ЖК РФ).

Согласно ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма жилогопомещения может быть расторгнут в любое время по соглаше-нию сторон. Наниматель жилого помещения по договорусоциального найма с согласия, выраженного в письменнойформе, проживающих совместно с ним членов его семьи в любоевремя вправе расторгнуть договор социального найма. В случаевыезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства




договор социального найма жилого помещения считаетсярасторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помеще-ния по требованию наймодателя допускается в судебном поряд-ке, если:

— наниматель не вносит плату за жилое помещение и (или)коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

— жилое помещение разрушено или поврежденонанимате-лем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает;

— систематически нарушаются права и законные интересысоседей, что делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении;

— жилое помещение используется не по назначению.Договор социального найма жилого помещения прекращает-

ся в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, сосмертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социаль-ного найма, как и любой гражданско-правовой договор, можетбыть прекращен:

— при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора —расторжение договора;

— независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилогопомещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объя-вления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потре-бовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числевыезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.Договор считается расторгнутым не с момента, указанного вписьменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этомне имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать дру-гое жилое помещение по договору социального найма, коммер-ческого найма, на основании права собственности или по инымоснованиям. Момент выезда может быть связан с регистрациейпо новому месту жительства.

Перечень оснований для расторжения договора по инициа-тиве наймодателя, перечисленный в ст. 83, является исчерпы-вающим. Первое основание связано с невнесением нанимате-лем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги втечение более шести месяцев. В соответствии с ч. 1 ст. 154 ЖК



РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользованиежилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонтжилого помещения. Последняя включает в себя плату за услугии работы по управлению многоквартирным домом, содержаниюи текущему ремонту общего имущества в многоквартирномдоме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартир-ном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное игорячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение,газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердоготоплива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы является нарушением, вле-кущим за собой расторжение договора, независимо от того,было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подрядили за отдельные шесть месяцев. В письме Госстроя России от22 августа 2000 г. № ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых кнанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы заЖКУ», обращается внимание на сложившуюся судебную прак-тику по делам «О расторжении договора социального наймажилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы зажилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев».

Изучение практики рассмотрения дел о расторжении догово-ра социального найма жилого помещения в связи с невнесениемнанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течениешести месяцев показало, что дел данной категории относитель-но немного. Суды в основном правильно применяют действую-щее законодательство, однако на практике возникают некото-рые вопросы.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помеще-ния может быть расторгнут в судебном порядке по требованиюнаймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилоепомещение за шесть месяцев, если договором не установленболее длительный срок, а при краткосрочном найме — при нев-несении платы более двух раз по истечении установленногодоговором срока платежа. По решению суда нанимателю можетбыть предоставлен срок — не более одного года — для устране-ния им нарушений, послуживших основанием для расторжения



договора найма жилого помещения. Если в течение определен-ного судом срока наниматель не устранит допущенных наруше-ний или не примет необходимых мер к их устранению, суд поповторному обращению наймодателя принимает решение орасторжении договора найма жилого помещения. При этом попросьбе нанимателя суд в решении о расторжении договораможет отсрочить исполнение решения на срок не более одногогода.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствиярасторжения договора найма жилого помещения выселение наосновании решения суда нанимателя и других граждан, прожи-вающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.У судов возникают вопросы о возможности применения назван-ных норм к договору социального найма жилого помещения.Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ, к этому договору применяются пра-вила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие поло-жения Гражданского кодекса применяются к договору социаль-ного найма жилого помещения, если иное не предусмотреножилищным законодательством. К числу таких положений отно-сятся и п. 2 ст. 687 ст. 688 ГК РФ.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжениидоговора жилищного найма создавали условия для исследова-ния причин образовавшейся задолженности по оплате жилойплощади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имею-щим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.Уважительными причинами невнесения платы за жилье и ком-мунальные услуги суды признавали длительные задержкивыплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое мате-риальное положение в связи с болезнью, наличие в составесемьи инвалидов, детей и др. В некоторых случаях ответчикизаявляли встречные иски о перерасчете в связи с наличием льготпо оплате жилой площади и коммунальных услуг, установлен-ных Федеральным законом от 12 января 1995 г. «О ветеранах»(Федеральным законом от 2 января 2000 г. принята новая редак-ция этого Закона, в настоящее время он действует в редакции от8 мая 2005 г.).

Установив, что наниматель имеет задолженность свышешести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в



удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этомтребования о погашении задолженности удовлетворяли».

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенногосудом срока наниматель не устранит допущенных нарушенийили не примет необходимых мер для их устранения, суд по пов-торному обращению наймодателя принимает решение о растор-жении договора найма жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием орасторжении договора найма жилого помещения в связи с нев-несением нанимателем необходимых платежей в срок, устано-вленный судом при первичном обращении нанимателя с анало-гичным требованием, крайне редки. Вместе с тем приотсутствии уважительных причин невнесения нанимателемквартирной платы и коммунальных платежей за период свышешести месяцев суды с учетом обстоятельств конкретных дел удо-влетворяли иски о выселении.

Статья 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесениирешения о расторжении договора найма жилого помещения попросьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок неболее одного года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочкадается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Прирасторжении договора социального найма жилого помещенияпо рассматриваемому основанию нанимателю должно быть пре-доставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не можетотсрочить исполнение решения на основании п. 2 ст. 687 ГК РФ,что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств)отсрочки исполнения решения на основании Гражданскогопроцессуального кодекса РФ. Изучение судебной практикипоказало, что ходатайства об отсрочке исполнения решений орасторжении договоров жилищного найма заявляются редко.

Вторым основанием для расторжения договора социальногонайма по инициативе наймодателя является разрушение илиповреждение жилого помещения нанимателем или другимигражданами, за действия которых он отвечает. К таким гражда-нам относятся:

— члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ);— временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ);— поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).



Данные действия должны быть подтверждены актом, в част-ности, органов государственной жилищной инспекции, поста-новлением о применение мер административной ответственно-сти (ст. 23.55 КоАП РФ).

Третье основание для расторжения договора социальногонайма по инициативе наймодателя состоит в систематическомнарушении прав и законных интересов соседей, которое делаетневозможным совместное проживание в одном жилом помеще-нии. Сюда относится, в частности, нарушение правил пользова-ния жилым помещением, санитарно-эпидемиологических идругих правил, например, пользование телевизорами, радио-приемниками, магнитофонами и другими громкоговорящимиустройствами допускается лишь при условии уменьшения слы-шимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Для расторжения договора по рассматриваемому основаниюдолжны быть доказаны два обстоятельства:

— нарушение прав и законных интересов соседей,— невозможность в связи с этим проживания в одном жилом

помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы преж-

де всего соседи, которые должны быть привлечены в качестветретьих лиц при рассмотрении спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилогопомещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАП РФ предус-мотрена административная ответственность за использованиежилого помещения не по назначению в виде предупрежденияили наложения административного штрафа на граждан в разме-ре от 10 до 15 МРОТ.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан исполь-зовать жилое помещение только для проживания. Жилые поме-щения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).Размещение в жилых домах промышленных производств недопускается. Расторжение договора социального найма по ини-циативе наймодателя без согласия нанимателя или членов егосемьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с гл. 29ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договорасовершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных



правовых актов, договора или обычаев делового оборота невытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Требование об изменении или орасторжении договора может быть заявлено стороной в суд толь-ко после получения отказа другой стороны на предложениеизменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа всрок, указанный в предложении или установленный закономлибо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневныйсрок.

9. Выселение граждан из жилых помещений

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленныхпо договорам социального найма, производится в судебномпорядке:

— с предоставлением других благоустроенных жилых поме-щений по договорам социального найма;

— с предоставлением других жилых помещений по договорамсоциального найма;

— без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖКРФ).

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются изжилых помещений с предоставлением других благоустроенныхжилых помещений по договорам социального найма, если:

— дом, в котором находится жилое помещение, подлежитсносу;

— жилое помещение подлежит переводу в нежилое помеще-ние;

— жилое помещение признано непригодным для прожива-ния;

— в результате проведения капитального ремонта или рекон-струкции дома жилое помещение не может быть сохранено илиего общая площадь уменьшится, в результате чего проживающиев нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуж-дающимися в жилых помещениях, либо увеличится, тогдаобщая площадь занимаемого жилого помещения на одногочлена семьи существенно превысит норму предоставления.



Если дом, в котором находится жилое помещение, занимае-мое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяе-мым из него гражданам органы государственной власти илиместного самоуправления, принявшие решение о сносе такогодома, предоставляют другие благоустроенные жилые помеще-ния по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социально-го найма, подлежит переводу в нежилое помещение или призна-но непригодным для проживания, выселяемым из такого жило-го помещения гражданам наймодатель предоставляет другоеблагоустроенное жилое помещение по договору социальногонайма (ст. 87 ЖК РФ).

При проведении капитального ремонта или реконструкциидома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть про-ведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предо-ставить нанимателю и членам его семьи на время проведениякапитального ремонта или реконструкции другое жилое поме-щение без расторжения договора социального найма жилогопомещения, находящегося в указанном доме. На время проведе-ния капитального ремонта или реконструкции по договорунайма предоставляется жилое помещение маневренного фонда.В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения вэто жилое помещение наймодатель может потребовать переселе-ния в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов егосемьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осу-ществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренногофонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьиможет предоставить им в пользование другое благоустроенноежилое помещение с заключением договора социального найма.Договор социального найма жилого помещения в доме, подле-жащем капитальному ремонту или реконструкции, должен бытьрасторгнут.

Если в результате проведения капитального ремонта илиреконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимате-лем и членами его семьи по договору социального найма, неможет быть сохранено или его общая площадь уменьшится, врезультате чего проживающие в нем наниматель и члены его



семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помеще-ниях, либо увеличится и тогда общая площадь занимаемогожилого помещения на одного члена семьи существенно превы-сит норму предоставления — другое жилое помещение должнобыть предоставлено по договору социального найма наймодате-лем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкциидома наниматель и проживающие совместно с ним члены егосемьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадькоторого в результате проведения капитального ремонта илиреконструкции уменьшилась (ст. 88 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам всвязи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социаль-ного найма должно быть благоустроенным применительно кусловиям соответствующего населенного пункта, равнозначнымпо общей площади ранее занимаемому жилому помещению,отвечать установленным требованиям и находиться в черте дан-ного населенного пункта. Если наниматель и проживающиесовместно с ним члены его семьи до выселения занимали квар-тиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право наполучение квартиры или на получение жилого помещения,состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире.Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемомув судебном порядке, должно быть указано в решении суда овыселении.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены егосемьи в течение более шести месяцев без уважительных причинне вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги,они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлени-ем другого жилого помещения по договору социального найма,размер которого соответствует размеру жилого помещения,установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖКРФ).

Согласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель или проживающиесовместно с ним члены его семьи используют жилое помещениене по назначению, систематически нарушают права и законныеинтересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым



помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязанпредупредить нанимателя и членов его семьи о необходимостиустранить нарушения. Если указанные нарушения влекут засобой разрушение жилого помещения, наймодатель также впра-ве назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок дляустранения этих нарушений. Если наниматель жилого помеще-ния или проживающие совместно с ним члены его семьи послепредупреждения наймодателя не устранят этих нарушений,виновные граждане по требованию наймодателя или другихзаинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без пре-доставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут бытьвыселены из жилого помещения граждане, лишенные родитель-ских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми,в отношении которых они лишены родительских прав, призна-но судом невозможным. Действующее жилищное законодатель-ство допускает возможность выселения в связи с невнесениемплаты за жилье граждан, проживающих в жилом помещении наосновании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоот-ношениям с учетом особенностей, установленных в ст. 15 Зако-на РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Вместес тем ст. 688 ГК РФ, предусматривающая выселение без предо-ставления жилого помещения, к договору социального найма неприменяется. Из этого можно сделать вывод, что выселениенаймодателем нанимателя, проживающего в квартире по дого-вору социального найма, вследствие неуплаты им квартирнойплаты и коммунальных услуг возможно только при предоставле-нии ему жилого помещения, отвечающего по нормам жилойплощади общежитию.



К жилым помещениям специализированного жилищногофонда относятся (ст. 92 ЖК РФ):

— служебные жилые помещения;— жилые помещения в общежитиях;— жилые помещения маневренного фонда;— жилые помещения в домах системы социального обслужи-

вания населения;— жилые помещения фонда для временного поселения

вынужденных переселенцев;— жилые помещения фонда для временного поселения лиц,

признанных беженцами;— жилые помещения для социальной защиты отдельных

категорий граждан.В качестве специализированных жилых помещений исполь-

зуются жилые помещения государственного и муниципальногожилищных фондов. Использование жилого помещения в каче-стве специализированного жилого помещения допускаетсятолько после отнесения такого помещения к специализирован-ному жилищному фонду с соблюдением требований и в поряд-ке, которые установлены Правительством Российской Федера-ции. Включение жилого помещения в специализированныйжилищный фонд с отнесением такого помещения к определен-ному виду специализированных жилых помещений и исключе-ние жилого помещения из указанного фонда осуществляются наосновании решений органа, управляющего государственнымили муниципальным жилищными фондами.

ГЛАВА 5. Специализированный жилищный фонд

1. Понятие и виды специализированных жилых помещений


2. Основания предоставленияспециализированных жилых помещений

Жилые помещения специализированного жилищного фондапредоставляются на время по договору найма. Эти помещенияпредоставляются при наличии специальных условий, не ограни-чивающимися такими основаниями как нуждаемость, призна-ние гражданина малоимущим и др.

Жилые помещения специализированного жилищного фондапредоставляются отдельным, определенным жилищным законо-дательством категориям граждан. Жилые помещения специали-зированного жилищного фонда принадлежат государству илимуниципальным образованиям (государственный и муниципаль-ный жилищный фонд). Использование жилого помещения вкачестве специализированного жилого помещения допускаетсятолько после отнесения такого помещения к специализированно-му жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке,которые установлены Правительством Российской Федерации.

Лица, занимающие указанные помещения по договорунайма, не вправе:

— приватизировать эти жилые помещения;— осуществлять их обмен либо иным способом распоряжать-

ся ими; — передавать в аренду, сдавать жилые помещения в поднаем; — осуществлять раздел занимаемого жилого помещения; — вселять временных жильцов без разрешения территориаль-

ного органа по вопросам миграции.Предоставление жилых помещений специализированного

жилищного фонда осуществляется без соблюдения норм предо-ставления, требований благоустроенности. Специальные требо-вания к таким жилым помещениям могут быть установленысоответствующими нормативными правовыми актами.

Жилищным законодательством предусматривается спе-циальный порядок предоставления таких жилых помещений ипорядок их освобождения.

Жилые помещения специализированного жилищного фондаподлежат государственному учету в соответствии с Положением

Глава 5. Специализированный жилищный фонд180


о государственном учете жилищного фонда в Российской Феде-рации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13октября 1997 г. № 1301.

3. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора найма

специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специа-лизированного жилого помещения одна сторона — собственникспециализированного жилого помещения или уполномоченноеим лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне —гражданину (нанимателю), данное жилое помещение за плату вовладение и пользование для временного проживания в нем.

От имени собственника специализированного жилого поме-щения может действовать уполномоченный орган государствен-ной власти или местного самоуправления. Договор найма спе-циализированного жилого помещения заключается наосновании решения о предоставлении такого помещения. Вдоговоре найма специализированного жилого помещения опре-деляются предмет договора, права и обязанности сторон попользованию специализированным жилым помещением. Нани-матель специализированного жилого помещения не вправе осу-ществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также пере-давать его в поднаем.

К пользованию специализированными жилыми помещения-ми по договорам найма таких жилых помещений применяютсяправила, предусмотренные в ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ.Исключение составляют случаи пользования служебнымижилыми помещениями, к которым по договорам найма такихпомещений применяются правила, предусмотренные ч. 2-4 ст.31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

В договоре найма специализированного жилого помещенияуказываются члены семьи нанимателя. Договор найма специа-лизированного жилого помещения заключается в письменнойформе; типовые договоры утверждаются Правительством Рос-сийской Федерации.

Глава 5. Специализированный жилищный фонд 181


Договор найма специализированного жилого помещенияможет быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч.1 ст. 101 ЖК РФ), а ткже нанимателем. Договор найма специа-лизированного жилого помещения может быть расторгнут всудебном порядке по требованию наймодателя при неисполне-нии нанимателем и проживающими совместно с ним членамиего семьи обязательств по договору, а также в иных случаях, пре-дусмотренных ст. 83 ЖК РФ.

Договор найма специализированного жилого помещенияпрекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилогопомещения или по иным основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ).Переход права собственности на служебное жилое помещениеили жилое помещение в общежитии, а также передача такогожилого помещения в хозяйственное ведение или оперативноеуправление другому юридическому лицу влечет за собой прекра-щение договора найма такого жилого помещения, за исключе-нием случаев, если новый собственник такого жилого помеще-ния или юридическое лицо, которому передано такое жилоепомещение, является стороной трудового договора с работни-ком — нанимателем такого жилого помещения.

4. Выселение граждан изспециализированных жилых помещений

В случаях расторжения или прекращения договоров наймаспециализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) граж-дане должны освободить жилые помещения, которые они зани-мали по данным договорам. При отказе освободить такие жилыепомещения указанные граждане подлежат выселению в судеб-ном порядке без предоставления других жилых помещений, заисключением случаев, предусмотренных в ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст.103 ЖК РФ. Не могут быть выселены из служебных жилых поме-щений и жилых помещений в общежитиях без предоставлениядругих жилых помещений не являющиеся нанимателями жилыхпомещений по договорам социального найма или членамисемьи нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма либо собственниками жилых помещений или членами



семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете вкачестве нуждающихся в жилых помещениях:

— члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотруд-ников органов внутренних дел, органов федеральной службыбезопасности, таможенных органов Российской Федерации,органов государственной противопожарной службы, органов поконтролю над оборотом наркотических средств и психотропныхвеществ, учреждений и органов уголовно-исполнительнойсистемы, погибших (умерших) или пропавших без вести приисполнении обязанностей военной службы или служебных обя-занностей;

— пенсионеры по старости;— члены семьи работника, которому было предоставлено

служебное жилое помещение или жилое помещение в общежит-ии и который умер;

— инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступилавследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды Iили II групп, инвалидность которых наступила вследствие про-фессионального заболевания в связи с исполнением трудовыхобязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставшихинвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии илиувечья, полученных при исполнении обязанностей военнойслужбы либо вследствии заболевания, связанного с исполнени-ем обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляют-ся другие жилые помещения, которые должны находиться вчерте населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений илижилых помещений в общежитиях с предоставлением другихжилых помещений в случае, предусмотренном в ч. 2 ст. 102 ЖКРФ, осуществляет прежний собственник или юридическоелицо, передающие жилые помещения.

5. Служебные жилые помещения

Служебные жилые помещения предназначены для прожива-ния граждан в связи с характером их трудовых отношений сорганом государственной власти, органом местного самоупра-



вления, государственным унитарным предприятием, государ-ственным или муниципальным учреждением, в связи с прохож-дением службы, с назначением на государственную должностьРФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи сизбранием на выборные должности в органы государственнойвласти или местного самоуправления.

Служебные жилые помещения — это специализированныеквартиры и отдельные комнаты, предназначенные для заселе-ния граждан, которые в связи с характером их трудовых отноше-ний должны проживать по месту работы или вблизи от него.Жилое помещение включается в число служебных решениемместной администрации. Служебные жилые помещения предо-ставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ч. 1 ст. 104ЖК РФ). Категории граждан, которым предоставляются слу-жебные жилые помещения, устанавливаются органом: государ-ственной власти РФ — в жилищном фонде РФ; государственнойвласти субъекта РФ — в жилищном фонде субъекта РФ; местно-го самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключаетсяна период трудовых отношений, прохождения службы либонахождения на государственной должности РФ, государствен-ной должности субъекта РФ или на выборной должности. Пре-кращение трудовых отношений либо пребывания на названныхдолжностях, а также увольнение со службы становится основа-нием прекращения договора найма служебного жилого помеще-ния. Служебные жилые помещения предоставляются по реше-нию администрации предприятия, учреждения, организации,органа управления кооперативной и иной общественной орга-низации, в ведении которых находятся эти помещения.

На основании принятого решения орган местной админи-страции гражданину выдает ордер на служебное жилое помеще-ние. Форма ордера устанавливается Правительством РФ. Членысемьи лица, получившего служебное жилое помещение, неприобретают самостоятельного права пользования этим поме-щением. Их права производны от права лица, которое получилослужебное жилое помещение в связи с трудовыми отношения-ми. Они вправе пользоваться помещением наравне с последнимдо тех пор, пока он (работник) не утратил трудовой связи с орга-



низацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, ука-занных в законе). Лица, проживающие в служебных жилыхпомещениях, не обладают рядом правомочий, которые предо-ставлены гражданам, пользующимся помещением в домах госу-дарственного и общественного жилищных фондов по договорунайма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых поме-щениях, не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обмени-вать (в том числе на служебное), бронировать, изменять договорнайма служебного жилого помещения по требованию членовсемьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежатразделу.

Служебные жилые помещения выделяются из государствен-ного или муниципального жилищного фонда. Основанием дляпредоставления служебного помещения является:

— трудовой договор с государственными или муниципальны-ми предприятиями или учреждениями;

— контракт;— документ о назначении на государственную должность;— документ об избрании на выборную должность в органы

государственной власти или местного самоуправления.Служебные помещения предоставляются на срок осущест-

вления трудовых отношений. В случае их прекращения нанима-тель подлежит выселению. Особенности режима отдельныхвидов служебных жилых помещений предусмотрены специаль-ными нормативными правовыми актами. В соответствии с п. 1.2Типового положения о находящемся в государственной соб-ственности служебном жилищном фонде, переданном в опера-тивное управление органам внутренних дел, органам федераль-ной службы безопасности, органам по контролю над оборотомнаркотических средств и психотропных веществ, таможенныморганам Российской Федерации и внутренним войскам Мини-стерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденно-го постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2002 г. № 897, под служебным жилищным фондом понимается сово-купность жилых помещений, предназначенных для проживаниясотрудников и работников органов внутренних дел, органовфедеральной службы безопасности, органов по контролю заоборотом наркотических средств и психотропных веществ, дол-



жностных лиц таможенных органов Российской Федерации,военнослужащих и лиц гражданского персонала внутреннихвойск Министерства внутренних дел Российской Федерации,которые в связи с характером исполнения ими служебных обя-занностей (обязанностей военной службы) должны проживатьпо месту службы (военной службы) или в непосредственнойблизости от него (п. 1).

Служебный жилищный фонд формируется за счет жилищно-го фонда органов внутренних дел, органов федеральной службыбезопасности, органов по контролю над оборотом наркотиче-ских средств и психотропных веществ, таможенных органов РФи внутренних войск Министерства внутренних дел РФ, а такжепомещений, выделяемых органами исполнительной власти длясотрудников (военнослужащих), содержащихся за счет средствбюджетов всех уровней в соответствии с законодательством РФ(п. 2).

Обязанность предоставления служебного помещения, осо-бенности их предоставления и освобождения предусматрива-ются федеральными законами и другими нормативными право-выми актами.

Так, ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусматривает, что военнослу-жащим — гражданам, проходящим военную службу по контрак-ту, и совместно проживающим с ними членам их семей предо-ставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия нановое место военной службы служебные жилые помещения понормам и в порядке, которые предусмотрены федеральнымизаконами и иными нормативными правовыми актами Россий-ской Федерации, с учетом права на дополнительную жилуюплощадь. Служебные жилые помещения предоставляются внаселенных пунктах, где располагаются воинские части, а приотсутствии возможности предоставить жилые помещения в ука-занных населенных пунктах — в других близлежащих населен-ных пунктах. Указанным военнослужащим, заключившим кон-тракт о прохождении военной службы до 1 января 1998 г. (заисключением курсантов военных образовательных учрежденийпрофессионального образования), и совместно проживающимс ними членам их семей на первые пять лет военной службы



предоставляются служебные жилые помещения или общежит-ия. При продолжении военной службы свыше указанных сро-ков им предоставляются жилые помещения на общих основа-ниях.

На весь срок военной службы служебными жилыми помеще-ниями обеспечиваются:

— военнослужащие, назначенные на воинские должностипосле окончания военного образовательного учреждения про-фессионального образования и получения в связи с этим офи-церского воинского звания (начиная с 1998 г.), и совместно про-живающие с ними члены их семей;

— офицеры, призванные на военную службу в соответствии суказом Президента Российской Федерации, а также офицеры,заключившие первый контракт о прохождении военной службыпосле 1 января 1998 г., и совместно проживающие с ними членыих семей;

— прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты иматросы, являющиеся гражданами, поступившими на военнуюслужбу по контракту после 1 января 1998 г., и совместно прожи-вающие с ними члены их семей.

Служебные жилые помещения предоставляются на весь сроквоенной службы в закрытых военных городках военнослужа-щим — гражданам, проходящим военную службу по контракту,и совместно проживающим с ними членам их семей. Согласност. 34 Федерального закона от 8 мая 1994 г. № 3-ФЗ «О статусечлена Совета Федерации и статусе депутата ГосударственнойДумы Федерального Собрания Российской Федерации», членуСовета Федерации, депутату Государственной Думы, не имею-щим в городе Москве жилой площади, предоставляется напериод осуществления ими своих полномочий одно из следую-щих жилых помещений:

— жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) вдепутатском (парламентском) жилом доме, имеющем статусобщежития;

— жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) в слу-жебном жилом фонде в порядке и на условиях, предусмотрен-ных жилищным законодательством;

— отдельный номер в гостинице разряда «Высший-А».



Член Совета Федерации, депутат Государственной Думы обя-заны освободить занимаемое ими жилое помещение не позднееодного месяца со дня прекращения полномочий члена СоветаФедерации, депутата Государственной Думы. Отказ освободитьзанимаемое жилое помещение влечет за собой выселение вадминистративном порядке.

На практике часто возникают конфликты, предметом кото-рых становится служебное жилое помещение.

При рассмотрении исков о выселении из служебных жилыхпомещений без предоставления другого жилого помещениярабочих и служащих, прекративших трудовые отношения, атакже граждан, исключенных из членов колхоза или вышедшихиз колхоза по собственному желанию, суды проверяют, включе-но ли в установленном порядке это помещение в число служеб-ных, относится ли ответчик к категории работников, которыммогут быть предоставлены в связи с характером трудовых отно-шений служебные жилые помещения.

6. Жилые помещения в общежитиях

Жилые помещения в общежитиях — это специализирован-ные жилые помещения, предназначенные для непродолжитель-ного проживания, как правило, граждан, поселившихся в связис работой на предприятии (учреждении, организации) или уче-бой в учебном заведении, которым принадлежит данное обще-житие. Общежития используются для проживания сезонных,временных работников, лиц, работающих по срочному трудово-му договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, атакже других граждан.

Под общежития предоставляются специально построенныеили переоборудованные для этих целей жилые дома (ч. 2 ст. 94ЖК РФ).

Недопустимо предоставлять под общежитие часть жилогодома, например, одну секцию либо один этаж многоэтажногодома. Это правило установлено для того, чтобы не ущемлятьжилищных интересов граждан, проживающих в жилом доме всоответствии с договором найма, не создавать им дополнитель-ные неудобства. Под общежитие предоставляются как специаль-



но построенные, так и переоборудованные под общежитиежилые здания, т.е. дома, приспособленные именно для прожи-вания указанных выше граждан и имеющие санитарно-гигиени-ческие и бытовые удобства.

В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилымикомнатами помещения для занятий и для проведения культур-но-просветительных мероприятий, а также помещения длябытового обслуживания проживающих.

В соответствии с Положением об общежитиях, утвержден-ным постановлением Совета Министров РСФСР от 2 августа1988 г. № 328, руководители предприятий, организаций, учреж-дений и учебных заведений несут персональную ответствен-ность за правильную эксплуатацию и санитарное состояниеобщежития, поддержание в нем установленного порядка, орга-низацию быта проживающих и воспитательной работы срединих. Администрация обязана, в частности, открывать, оборудо-вать и содержать общежитие в соответствии с установленнымиправилами, укомплектовывать его мебелью, постельными при-надлежностями и другим инвентарем по установленным типо-вым формам, своевременно ремонтировать инвентарь, оборудо-вание, помещения и здания и т.п.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, слу-жащим, студентам, учащимся по решению администрациипредприятия, учреждения, организации, в чьем ведении нахо-дится общежитие, на время работы или учебы. На основаниитакого решения выдается специальный ордер на занятие предо-ставленной жилой площади в общежитии.

Проживающие в общежитии, с одной стороны, существенноограничены в праве распоряжения занимаемой жилой площа-дью (они не вправе требовать раздела, выдела, обмена жилойплощади, вселения других членов семьи, сдачи в поднаем ит.д.), а с другой — им предоставлен ряд дополнительных полно-мочий, связанных со спецификой проживания в общежитии(пользование мебелью, постельными принадлежностями, дру-гими предметами домашнего обихода и культурно-бытовогоназначения).

Правовой режим семей, живущих в общежитиях, зависит отусловий их проживания. Если члены семьи пользуются жилой



площадью на условиях, установленных для общежития, то наних распространяются нормы, регулирующие проживание вобщежитиях. Если семья, проживающая в отдельной комнате вобщежитии, на общих основаниях оплачивает жилую площадь иза коммунальные услуги по установленным ставкам, а не поставкам для общежитий, то на членов данной семьи должны рас-пространяться нормы, регулирующие отношения по наймужилых помещений. Кроме того, необходимо учитывать, что всоставе жилищного фонда имеются жилые дома для малосемей-ных граждан, режим пользования в которых существенно отли-чается от режима пользования в «семейных общежитиях» и при-ближается к общему режиму жилых домов.

Согласно ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитияхпредоставляются из расчета не менее шести квадратных метровжилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключаетсяна период трудовых отношений, прохождения службы илиобучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а такжеувольнение со службы является основанием прекращения дого-вора найма жилого помещения в общежитии.

7. Жилые помещения маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначаютсядля временного проживания граждан в связи с капитальнымремонтом занимаемых ими жилых помещений по договорунайма или договору аренды и в других случаях, предусмотрен-ных законодательством, и должны отвечать санитарным, проти-вопожарным и техническим требования. Маневренный фондможет быть создан по решению собственника жилищного фондаили уполномоченного им органа. Жилые помещения маневрен-ного фонда гражданам предоставляет наймодатель или арендо-датель жилого помещения, подлежащего капитальному ремон-ту, который не может быть произведен без переселенияпроживающих в нем лиц.

Граждане, проживающие в домах маневренного фонда, опла-чивают занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги,если такая плата не вносится за ремонтируемые помещения.



Порядок предоставления жилых помещений маневренногофонда и пользования ими устанавливается Правительством Рос-сийской Федерации и органами исполнительной власти субъек-тов Российской Федерации. Пользование жилым помещениемпрекращается после окончания капитального ремонта жилогодома, в котором находится жилище, являющееся объектом дого-вора социального либо коммерческого найма.

В соответствии со ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневрен-ного фонда предназначены для временного проживания:

— граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструк-цией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемыеими по договорам социального найма;

— граждан, утративших жилые помещения в результате обра-щения взыскания на эти жилые помещения, которые былиприобретены за счет кредита банка или иной кредитной органи-зации либо средств целевого займа, предоставленного юридиче-ским лицом на приобретение жилого помещения, и заложены вобеспечение возврата кредита или целевого займа, если вмомент обращения взыскания такие жилые помещения являют-ся для них единственными;

— граждан, у которых единственные жилые помещения сталинепригодными для проживания в результате чрезвычайныхобстоятельств;

— иных граждан в случаях, предусмотренных законодатель-ством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются израсчета не менее шести квадратных метров жилой площади наодного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фондазаключается на период:

— установленный законодательством (при заключении тако-го договора с гражданами, указанными в ч. 4 ст. 95 ЖК РФ);

— до завершения капитального ремонта или реконструкциидома (при заключении такого договора с гражданами, указанны-ми в ч. 1 ст. 95 ЖК РФ);

— до завершения расчетов с гражданами, утратившимижилые помещения в результате обращения взыскания на них,после продажи жилых помещений, на которые было обращено



взыскание при заключении такого договора с гражданами, ука-занными в ч. 2 ст. 95 ЖК РФ;

— до завершения расчетов с гражданами, единственноежилое помещение которых стало непригодным для проживанияв результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмо-тренном Жилищным кодексом РФ, другими федеральнымизаконами, либо до предоставления им жилых помещений госу-дарственного или муниципального жилищного фонда в случаяхи в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ(при заключении такого договора с гражданами, указанными вч. 3 ст. 95 ЖК РФ).

Истечение периода, на который заключен договор наймажилого помещения маневренного фонда, является основаниемпрекращения данного договора.

8. Жилые помещения в домах системысоциального обслуживания населения

Жилые помещения в домах системы социального обслужива-ния населения создаются и предоставляются федеральными,региональными либо муниципальными органами социальнойзащиты. Жилые помещения в домах системы социальногообслуживания населения предназначаются для проживанияграждан, которые в соответствии с законодательством отнесенык числу граждан, нуждающихся в специальной социальнойзащите с предоставлением им медицинских и социально-быто-вых услуг (ст. 96 ЖК РФ). Порядок, условия предоставленияжилых помещений в домах системы социального обслуживаниянаселения и пользования такими жилыми помещениями уста-навливаются федеральным законодательством, законодатель-ством субъектов Российской Федерации (ст. 107 ЖК РФ).

Жилые помещения в домах системы социального обслужива-ния населения предназначены не только для проживаниясоциально незащищенных лиц, но и для предоставления иммедицинских и социально-бытовых услуг. Такие жилые поме-щения находятся в ведении органов системы социальной защи-ты населения, и предназначены для: инвалидов, пожилых лиц,детей инвалидов, детей-сирот, детей, оставшихся без попечения



родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинскойпомощи, и других лиц.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 2 августа 1995 г.№ 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого воз-раста и инвалидов» граждане пожилого возраста (женщиныстарше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалиды (в том числедети-инвалиды), нуждающиеся в постоянной или временнойпосторонней помощи в связи с частичной или полной утратойвозможности самостоятельно удовлетворять свои основныежизненные потребности вследствие ограничения способности ксамообслуживанию и (или) передвижению, имеют право насоциальное обслуживание, осуществляемое в государственном инегосударственном секторах системы социального обслужива-ния. Социальное обслуживание граждан пожилого возраста иинвалидов осуществляется по решению органов социальнойзащиты населения в подведомственных им учреждениях либо подоговорам, заключаемым органами социальной защиты сучреждениями социального обслуживания иных форм соб-ственности.

Согласно ст. 12 указанного Закона, граждане пожилого воз-раста и инвалиды, проживающие в стационарных учрежденияхсоциального обслуживания, имеют право:

— на обеспечение им условий проживания, отвечающихсанитарно-гигиеническим требованиям;

— уход, первичную медико-санитарную и стоматологиче-скую помощь, предоставляемые в стационарном учреждениисоциального обслуживания;

— сохранение занимаемых ими по договору найма или арен-ды жилых помещений в домах государственного, муниципаль-ного и общественного жилищных фондов в течение шести меся-цев с момента поступления в стационарное учреждениесоциального обслуживания, а если в жилых помещениях оста-лись проживать члены их семей — в течение всего времени пре-бывания в этом учреждении.

В случае отказа от услуг стационарного учреждения социаль-ного обслуживания по истечении указанного срока гражданепожилого возраста и инвалиды, освободившие жилые помещенияв связи с их помещением в эти учреждения, имеют право на вне-



очередное обеспечение жилым помещением, если им не можетбыть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Феде-рации», жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям,имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и дру-гих заслуживающих внимания обстоятельств. Инвалиды имеютправо на дополнительную жилую площадь в соответствии сперечнем заболеваний, утвержденным Правительством Россий-ской Федерации (постановление Правительства РФ от 21 дека-бря 2004 г. № 817 «Об утверждении Перечня заболеваний,дающих инвалидам, страдающих ими, право на дополнительнуюжилую площадь»).

Указанное право учитывается при постановке на учет дляулучшения жилищных условий и предоставлении жилогопомещения в домах государственного или муниципальногожилищного фонда. Дополнительная жилая площадь, занимае-мая инвалидом (независимо от того, в виде отдельной комнатыили нет), не считается излишней и подлежит оплате в одинар-ном размере. Жилые помещения, занимаемые инвалидами,оборудуются специальными средствами и приспособлениями всоответствии с индивидуальной программой реабилитацииинвалида.

Инвалиды, проживающие в стационарных учрежденияхсоциального обслуживания и желающие получить жилое поме-щение по договору найма или аренды, должны быть приняты научет для улучшения жилищных условий независимо от размеразанимаемой площади и обеспечиваются жилыми помещенияминаравне с другими инвалидами.

Дети-инвалиды, проживающие в стационарных учрежденияхсоциального обслуживания, являющиеся сиротами или лишен-ные попечительства родителей, по достижении возраста 18 летподлежат обеспечению жилыми помещениями вне очереди,если индивидуальная программа реабилитации инвалида пре-дусматривает возможность им осуществлять самообслуживаниеи вести самостоятельный образ жизни.

Жилое помещение в домах государственного, муниципаль-ного и общественного жилищных фондов, занимаемое инвали-



дом по договору найма или аренды, при помещении инвалида встационарное учреждение социального обслуживания сохраня-ется за ним в течение шести месяцев.

Специально оборудованные жилые помещения в домах госу-дарственного, муниципального и общественного жилищногофонда, занимаемые инвалидами по договору найма или аренды,при их освобождении заселяются в первую очередь нуждающи-мися в улучшении жилищных условий другими инвалидами.

Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоста-вляется скидка не ниже 50% квартирной платы (в домах государ-ственного, муниципального и общественного жилищногофонда) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принад-лежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющихцентрального отопления, — от стоимости топлива, приобретае-мого в пределах норм, установленных для продажи населению.Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901 «Опредоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-ин-валидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплатежилья и коммунальных услуг» предусматривает порядок отнесе-ния инвалидов к числу граждан, нуждающихся в специальнооборудованных жилых помещениях.

Постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. № 1151 определен федеральный перечень гарантированныхгосударством социальных услуг, предоставляемых гражданампожилого возраста и инвалидам государственными и муници-пальными учреждениями социального обслуживания, которыйвключает предоставление жилой площади, помещений дляорганизации реабилитационных мероприятий, лечебно-трудо-вой деятельности, культурно-бытового обслуживания в стацио-нарном учреждении социального обслуживания.

Табель (перечень) технических средств и оборудования дляжилых комнат стационарных учреждений социального обслу-живания граждан пожилого возраста и инвалидов определен вприложении № 2 к Рекомендациям по обеспечению учрежде-ний социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов техническими средствами и оборудованием, ут-вержденным постановлением Минтруда России от 12 февраля2001 г. № 18.



Правовое положение домов системы социального обслужи-вания определяется законодательством и другими нормативны-ми правовыми актами. Особенности правового положения, про-живания и обслуживания в домах для престарелых и инвалидов,которые являются медико-социальными учреждениями, пред-назначенными для временного (сроком до шести месяцев) ипятидневного в неделю проживания престарелых граждан (муж-чин старше 60 лет и женщин старше 55 лет), инвалидов I и IIгрупп (в том числе детей-инвалидов), нуждающихся в уходе,бытовом и медико-социальном обслуживании, реабилитацион-ных услугах, а дети-инвалиды — в обучении, воспитании,социально-трудовой адаптации, регулируются:

— постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. № 338 «О развитии сети специальных домов-интернатов дляпрестарелых и инвалидов»;

— постановлением Госкомтруда СССР от 20 июня 1978 г. № 202 «Об утверждении Типового положения о доме для преста-релых и инвалидов»;

— приказом Минтруда России от 4 ноября 1997 г. № 283 «Обутверждении Примерного устава государственного (муници-пального) стационарного учреждения социального обслужива-ния системы социальной защиты населения»;

Методическими рекомендациями по организации деятельно-сти государственных и муниципальных учреждений социально-го обслуживания «Дом-интернат малой вместимости для граж-дан пожилого возраста и инвалидов», утвержденными по-становлением Минтруда России от 12 мая 2003 г. № 25;

Положением о психоневрологическом интернате Министер-ства социального обеспечения Российской Советской Федера-тивной Социалистической Республики, утвержденным прика-зом Минсоцобеспечения РСФСР от 27 декабря 1978 г. № 145. Взависимости от типа они имеют следующие наименования:«Дом-интернат», «Пансионат ветеранов труда», «Психоневроло-гический интернат», «Детский дом-интернат».

Согласно ст. 21 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения вРоссийской Федерации», создание, управление и обеспечениедеятельности учреждений социального обслуживания находится



в ведении органов государственной власти субъектов Россий-ской Федерации.

9. Жилые помещения фондов для временного поселения

вынужденных переселенцев и лиц,признанных беженцами

Жилые помещения фондов для временного поселениявынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,предназначены для временного проживания граждан, признан-ных в установленном федеральным законом порядке вынужден-ными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК РФ). Порядокпредоставления жилых помещений фондов для временногопоселения названных лиц установлен федеральными законами(ст. 108 ЖК РФ). Жилые помещения для социальной защитыотдельных категорий граждан предназначены для проживанияграждан, которые в соответствии с законодательством отнесенык числу граждан, нуждающихся в специальной социальнойзащите (ч. 1 ст. 98 ЖК РФ).

К числу специализированных относятся также жилые поме-щения в домах системы органов социальной защиты и иногосоциального назначения, жилые помещения в которых предо-ставляются органом, по решению которого они созданы. Спе-циализированные дома в системе органов социальной защиты идома иного социального назначения, создаваемые органамиисполнительной власти Российской Федерации и ее субъектов,органами местного самоуправления, предназначаются для про-живания нуждающихся в этом граждан. Прекращение пользова-ния жилыми помещениями, находящимися в специализирован-ных домах, происходит после отпадения причин и обязательств,по которым были предоставлены эти помещения (переезд напостоянное место жительства к родственникам и др.), и по инымоснованиям, предусмотренным российским законодательствоми законодательством субъектов Российской Федерации. Спе-циально оборудованные жилые помещения, занимаемые инва-



лидами в домах государственного, муниципального и обще-ственного жилищных фондов по договору найма или аренды,при освобождении заселяются в первую очередь другими инва-лидами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях спе-циального обслуживания и желающие получить жилое помеще-ние по договору найма или аренды, принимаются на учет дляулучшения жилищных условий независимо от размера занимае-мой в стационарных учреждениях социального обслуживанияплощади и обеспечиваются жилыми помещениями наравне сдругими инвалидами. При этом им могут быть возвращеныранее занимаемые помещения. Порядок постановки на учет ука-занных лиц и обеспечения их жилыми помещениями определя-ется органами исполнительной власти субъектов РоссийскойФедерации (п. 10 Правил, утвержденных постановлением Пра-вительства РФ от 27 июля 1996 г. № 901).

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуж-дению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи такихпомещений по договорам найма, предусмотренным настоящимразделом. Специализированные жилые помещения предоставля-ются на основании решений собственников таких помещений(действующих от их имени уполномоченных органов государ-ственной власти или уполномоченных органов местного сам-оуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам наймаспециализированных жилых помещений, за исключениемжилых помещений для социальной защиты отдельных категорийграждан, которые предоставляются по договорам безвозмездногопользования (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ). Специализированные жилыепомещения предоставляются по установленным ЖК РФ основа-ниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями внаселенном пункте. Категории граждан, нуждающихся в спе-циальной социальной защите, устанавливаются федеральнымзаконодательством, законодательством субъектов РоссийскойФедерации. Предоставление жилых помещений для социальнойзащиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмез-дного пользования осуществляется в порядке и на условиях,установленнхы федеральным законодательством, законодатель-ством субъектов Российской Федерации.



Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительныйкооператив — это добровольное объединение граждан и (или)юридических лиц на основе членства в целях удовлетворенияпотребностей граждан в жилье, а также управления жилыми инежилыми помещениями в кооперативном доме. Членыжилищного кооператива своими средствами участвуют в прио-бретении, реконструкции и последующем содержании много-квартирного дома, а члены жилищно-строительного кооперати-ва своими средствами участвуют в строительстве, рекон-струкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные кооперативы являются потребительскими кооп-еративами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Действие положений, регули-рующих порядок образования и деятельности жилищных кооп-еративов, не распространяется на иные специализированныепотребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетво-рения потребностей граждан в жилье в соответствии с федераль-ными законами о таких кооперативах. Порядок создания и дея-тельности таких кооперативов, правовое положение их членовопределяются указанными федеральными законами.

Число членов жилищного кооператива не может быть менеепяти, но и не должно превышать количества жилых помещенийв строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартир-ном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организациижилищного кооператива принимается собранием учредителей,в котором жилищного кооператива вправе участвовать лица,

Глава 6. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Организация и государственнаярегистрация жилищного кооператива


желающие организовать жилищный кооператив. Решениесобрания учредителей об организации жилищного кооперативаи об утверждении его устава считается принятым при условии,если за это решение проголосовали лица, желающие вступить вжилищный кооператив (учредители). Членами жилищногокооператива с момента его государственной регистрации вкачестве юридического лица становятся лица, проголосовав-шие за организацию жилищного кооператива. Решение собра-ния учредителей жилищного кооператива оформляется прото-колом.

Согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, в уставе жилищного кооперати-ва должны содержаться сведения о наименовании кооператива,месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядкевступления в члены кооператива, порядке выхода из кооперати-ва и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступитель-ных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступитель-ных и паевых взносов, об ответственности за нарушениеобязательств по внесению паевых взносов, о составе и компе-тенции органов управления кооператива и органов контроля наддеятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, втом числе по вопросам, решения по которым принимаются еди-ногласно или квалифицированным большинством голосов,порядке покрытия членами кооператива понесенных им убыт-ков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Уставжилищного кооператива может содержать и другие положения,не противоречащие Жилищному кодексу РФ, другим федераль-ным законам.

Государственная регистрация жилищного кооператива осу-ществляется в соответствии с законодательством о государ-ственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ).

2. Право на вступление в жилищныйкооператив

Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищ-ные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет,и (или) юридические лица. Категории граждан, указанных

Глава 6. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы200


в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане), имеют преимуще-ственное право на вступление в жилищные кооперативы, орга-низованные при содействии органов государственной властиРоссийской Федерации, органов государственной властисубъектов Российской Федерации или органов местного сам-оуправления.

Положение ч. 1 ст. 111 ЖК РФ корреспондирует положениюабзаца шестого п. 2 ст. 26 ГК РФ, согласно которому по достиже-нии шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе бытьчленами кооперативов в соответствии с законами о кооперати-вах. Однако действующие в настоящее время законы о коопера-тивах, в частности Федеральный закон от 11 июля 1997 г. № 97-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РоссийскойФедерации «О потребительской кооперации в РоссийскойФедерации», Федеральный закон от 8 мая 1996 г. № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной коопера-ции», не применяются к специализированным потребительскимкооперативам, в том числе жилищным.

Если гражданин приобрел полную дееспособность до дости-жения шестнадцати лет в результате вступления в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ), он может стать членом кооператива. Согласно п. 2ст. 12 Семейного кодекса РФ, порядок и условия, при наличиикоторых вступление в брак в виде исключения с учетом особыхобстоятельств может быть разрешено до достижения шестнадца-ти лет, могут быть установлены законами субъектов РоссийскойФедерации (например, в Москве и Московской области можетбыть разрешено вступление в брак лицам, достигшим четырнад-цати лет).

Членами потребительского кооператива могут быть коммер-ческие и некоммерческие юридические лица, включая унитар-ные предприятия и учреждения (с учетом положений ст. 295,297, 298 ГК РФ о возможности распоряжения имуществом госу-дарственными и муниципальными унитарными предприятия-ми, в том числе казенными, и учреждениями). Жилищныйкодекс РФ не определяет особенностей участия юридическихлиц в кооперативах, в связи с чем нормы о физических лицахраспространяются и на юридических лиц в той части, в которой

Глава 6. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 201


не противоречат их правовому положению. Например, юриди-ческие лица вправе приобретать жилые помещения не по дого-вору найма, а лишь по договору аренды.

К гражданам, имеющим преимущественное право на всту-пление в жилищный кооператив, организованный при содей-ствии органов государственной власти Российской Федерации,органов государственной власти субъектов Российской Федера-ции или органов местного самоуправления относятся:

— малоимущие граждане, признанные по установленнымЖилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилыхпомещениях;

— иные определенные федеральном законом или закономсубъекта Российской Федерации категории граждан, признан-ные по установленным Жилищным кодексом РФ и (или) феде-ральным законом или законом субъекта Российской Федерацииоснованиям нуждающимися в жилых помещениях.

В настоящее время практика организации жилищных кооп-еративов при содействии органов государственной власти Рос-сийской Федерации, органов государственной власти субъектовРоссийской Федерации или органов местного самоуправленияво многих субъектах Федерации не применяется широко, о чемговорится, в частности, в распоряжении Департамента жилищ-ной политики и жилищного фонда г. Москвы от 2 декабря 2003 г.№ 553 «Об учете граждан на приобретение жилых помещений вЖСК».

3. Органы управления жилищнымкооперативом

В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управленияжилищного кооператива являются:

— общее собрание членов жилищного кооператива;— конференция, если число участников общего собрания

членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предус-мотрено уставом жилищного кооператива;

— правление жилищного кооператива и председатель правле-ния жилищного кооператива.



Высший орган управления жилищным кооперативом —общее собрание членов кооператива (конференция), котороесозывается в порядке, установленном уставом кооператива.Компетенция общего собрания (конференции) определяетсяуставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Общее собрание членов жилищного кооператива правомоч-но, если на нем присутствует более пятидесяти процентов чле-нов кооператива. Решение общего собрания членов жилищногокооператива считается принятым при условии, если за него про-голосовало более 1/2 членов жилищного кооператива, присут-ствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указан-ным в уставе жилищного кооператива, — более 3/4 членовжилищного кооператива, присутствовавших на таком общемсобрании. Решение общего собрания членов жилищного коопе-ратива, принятое в установленном порядке, является обязатель-ным для всех членов жилищного кооператива. Общее собраниечленов жилищного кооператива избирает органы управленияжилищного кооператива и контроля над его деятельностью.Решение общего собрания членов жилищного кооперативаоформляется протоколом.

Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ, правление жилищного коопера-тива избирается из числа членов кооператива общим собраниемего членов (конференцией) в количестве и на срок, которыеопределены уставом кооператива. Порядок деятельности пра-вления жилищного кооператива и порядок принятия им реше-ний устанавливаются уставом и внутренними документамикооператива (положением, регламентом или иным докумен-том). Правление жилищного кооператива руководит текущейдеятельностью кооператива, избирает из своего состава предсе-дателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отне-сенные уставом кооператива к компетенции общего собраниячленов кооператива. Правление жилищного кооператива подот-четно общему собранию (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избираетсяправлением жилищного кооператива из своего состава на срок,определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖКРФ). Председатель правления жилищного кооператива:

— обеспечивает выполнение решений правления кооператива;



— без доверенности действует от имени кооператива, в томчисле представляет его интересы и совершает сделки;

— осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищ-ным кодексом или уставом кооператива к компетенции общегособрания членов кооператива (конференции) или правлениякооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осу-ществлении прав и исполнении обязанностей должен действо-вать добросовестно и разумно, в интересах кооператива. Дляосуществления контроля над финансово-хозяйственной дея-тельностью жилищного кооператива общее собрание (конфе-ренция) избирает ревизионную комиссию (ревизора) жилищно-го кооператива на срок не более трех лет. Число членовревизионной комиссии жилищного кооператива определяетсяуставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновре-менно не могут являться членами правления жилищного кооп-ератива, а также занимать иные должности в органах управленияжилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своегосостава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:— в обязательном порядке проводит плановые ревизии

финансово-хозяйственной деятельности жилищного коопера-тива не реже одного раза в год;

— представляет общему собранию членов кооператива (кон-ференции) заключение о бюджете жилищного кооператива,годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

— отчитывается перед общим собранием членов кооператива(конференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива влюбое время вправе проводить проверку финансово-хозяй-ственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всейдокументации, касающейся деятельности кооператива. Поря-док работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищногокооператива определяется уставом кооператива и другими доку-ментами кооператива.



4. Прием в члены и прекращение членствав жилищном кооперативе

Согласно ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо,желающие стать членами жилищного кооператива, подают вправление жилищного кооператива заявление о приеме в егочлены.

Заявление должно быть рассмотрено в течение одного меся-ца правлением жилищного кооператива и утверждено решени-ем общего собрания членов жилищного кооператива (конфе-ренции). Гражданин или юридическое лицо признаютсячленами жилищного кооператива с момента уплаты вступи-тельного взноса после утверждения решения о приеме в членыжилищного кооператива общим собранием членов кооператива(конференцией). Например, при приобретении квартиры,находящейся в таком доме по договорам о передаче права соб-ственности (купля-продажа, дарение, мена, рента), по наслед-ству, реорганизации (в отношении юридических лиц) гражда-нин или юридическое лицо могут подать заявление о приеме в кооператив.

Особенности наследования прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, регулируются ст. 1177 ГК РФ, в соответствии с которой в состав наследства члена потребитель-ского кооператива входит его пай. Наследник члена жилищногокооператива имеет право быть принятым в члены жилищногокооператива. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива. Если наследников несколько,участниками кооператива все они могут не стать. Члены кооп-ератива имеют право решать, кого из них принять в кооператив.Остальные наследники должны получить причитающиеся имсуммы паенакоплений либо имущество в натуре. Решениевопроса о том, кто из наследников может быть принят в членыпотребительского кооператива, а также порядок, способы исроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива,причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества внатуре определяются законодательством о потребительскихкооперативах и учредительными документами кооператива.



Гражданин или юридическое лицо не могут быть принужде-ны к вступлению в кооператив. Так, приобретение квартиры неявляется основанием для принуждения нового собственника квступлению в кооператив вместо прежнего владельца.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать пай-щиками, подают в правление жилищного кооператива заяв-ление в письменной форме о приеме в кооператив. В заявле-нии гражданина должны быть указаны его фамилия, имя,отчество и место жительства. В заявлении юридического лицадолжны быть указаны его наименование, местонахождение и банковские реквизиты. В случае нарушения сроков рас-смотрения заявления, предусмотренного ч. 2 ст. 121, законо-дательством не устанавливается никакой ответственностиправления и общего собрания (конференции) членов кооп-ератива. Лицо, подавшее заявление, может стать членомкооператива не ранее утверждения решения правления о при-нятии в члены кооператива общим собранием (конферен-цией) и уплатой взноса. Лица, принятые в кооператив и внес-шие взносы, получают документ, удостоверяющий их член-ство.

5. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива

В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив порешению общего собрания его членов (конференции) можетбыть преобразован в товарищество собственников жилья.

Реорганизация юридического лица означает его прекраще-ние с правопреемством, т.е. права и обязанности одного юриди-ческого лица (одних юридических лиц) переходят к другому(другим). Реорганизация может быть проведена путем слияния,присоединения, разделения, выделения и преобразования.Законодательством не предусматривается реорганизации жи-лищного кооператива путем слияния, присоединения, разделе-ния и выделения, хотя и нет прямого запрета.

Предусматривается возможность преобразования как жи-лищного, так и жилищно-строительного кооператива в товари-



щество собственников жилья, правовое положение которогорегулируется разд. VI Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О введении вдействие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищ-ный или жилищно-строительный кооператив, все члены кото-рого полностью внесли паевые взносы за предоставленные этимкооперативом жилые помещения, подлежит преобразованию втоварищество собственников жилья или ликвидации.

Жилищный кооператив считается преобразованным в това-рищество собственников жилья с момента государственнойрегистрации вновь возникших юридических лиц. При этом квновь возникшему товариществу собственников жилья перехо-дят права и обязанности кооператива в соответствии с переда-точным актом. Непредставление вместе с учредительными доку-ментами передаточного акта, а также отсутствие в нихположений о правопреемстве по обязательствам жилищногокооператива влекут за собой отказ в государственной регистра-ции товарищества собственников жилья. Регистрация реоргани-зации производится в соответствии с разд. V Федерального зако-на от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственнойрегистрации юридических лиц и индивидуальных предприни-мателей». В соответствии со ст. 14 этого Закона в регистрирую-щий орган представляются следующие документы:

— подписанное заявителем заявление о государственнойрегистрации товарищества собственников жилья, создаваемогопутем реорганизации, по форме, утвержденной ПравительствомРоссийской Федерации;

— учредительные документы товарищества собственниковжилья, создаваемого путем преобразования (подлинники илизасвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— решение о создании товарищества собственников жилья;— передаточный акт;— документ об уплате государственной пошлины.Регистрация проводится в течение пяти дней со дня предста-

вления всех необходимых документов. Гарантии прав кредито-ров реорганизованного юридического лица предусмотрены в ст.60 ГК РФ. В частности, все кредиторы жилищного кооперативадолжны быть уведомлены о реорганизации, и вправе потребо-



вать прекращения или досрочного исполнения обязательства,должником по которому является это юридическое лицо, и воз-мещения убытков1.

Согласно ст. 123 ЖК РФ, жилищный кооператив может бытьликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмо-трены гражданским законодательством.

Реорганизация или ликвидация жилищного кооперативаявляется исключительно компетенцией его учредителей, в дан-ном случае членов ЖСК, решения общего собрания недостаточ-но. В соответствии со ст. 61 ГК РФ для ликвидации кооперативакак юридического лица необходимо вступившее в законнуюсилу решение суда.

Ликвидация жилищного кооператива означает его прекраще-ние без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемствак другим лицам. Основания ликвидации юридического лица, втом числе жилищного кооператива, предусмотрены в ст. 61 ГКРФ. Порядок ликвидации установлен Гражданским кодексомРФ (ст. 62, 63), а также уставом кооператива. Решение о ликви-дации жилищного кооператива должно приниматься общимсобранием кооператива.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован:— по решению его участников, в том числе в связи с истече-

нием срока, на который создан жилищный кооператив;— по решению суда в случае допущенных при его создании

грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустра-нимый характер, либо осуществления деятельности без надле-жащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещен-ной законом, либо с иными неоднократными или грубыминарушениями закона или иных правовых актов, а также в иныхслучаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в связисо сносом дома.

По истечении этого срока такие непреобразованные коопера-тивы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованиюоргана, осуществляющего государственную регистрацию юриди-ческих лиц согласно статье 14 Федерального закона «О введениив действие Жилищного кодекса Российской Федерации».




В соответствии с п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительскогокооператива обязаны в течение трех месяцев после утвержденияежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путемдополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязан-ности кооператив может быть ликвидирован в судебном поряд-ке по требованию кредиторов. Основанием для ликвидациижилищного кооператива может быть также признание его несо-стоятельным (банкротом) в соответствии со ст. 65 ГК РФ. Еслистоимости имущества кооператива недостаточно для удовлетво-рения требований кредиторов, оно может быть ликвидированотолько в порядке, предусмотренном ст. 65 ГК РФ. Жилищныйкооператив может совместно с кредиторами принять решениеоб объявлении о своем банкротстве и о добровольной ликвида-ции. Основания признания судом юридического лица банкро-том либо объявления им о своем банкротстве, а также порядокликвидации такого юридического лица устанавливаются Феде-ральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоя-тельности (банкротстве)».

Порядок ликвидации юридического лица, в том числежилищного кооператива, определяется ст. 63 ГК РФ и включаетследующие действия:

— ликвидационная комиссия, назначенная общим собра-нием членов кооператива, помещает в органах печати, в кото-рых публикуются данные о государственной регистрацииюридического лица, публикацию о его ликвидации, порядке исроке заявления требований его кредиторами. Этот срок неможет быть менее двух месяцев с момента публикации о лик-видации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выяв-лению кредиторов и получению дебиторской задолженности,а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидациикооператива;

— после окончания срока для предъявления требований кре-диторами ликвидационная комиссия составляет промежуточ-ный ликвидационный баланс, который содержит сведения осоставе имущества жилищного кооператива, перечне предъя-вленных кредиторами требований, а также о результатах их рас-смотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утвержда-ется общим собранием членов кооператива или органом,



принявшим решение о ликвидации кооператива. В случаях,установленных законом, промежуточный ликвидационныйбаланс утверждается по согласованию с уполномоченным госу-дарственным органом.

6. Предоставление жилого помещения вдомах жилищного кооператива

Жилищный кооператив отличается от жилищно-строитель-ного кооператива тем, что не строит здание, а приобретает гото-вое. Членом ЖСК можно стать, вступив:

— в члены ЖСК при его учреждении и получить квартиру впостроенном им доме,

— в действующий ЖСК путем приобретения квартиры в домеданного кооператива или получения ее путем обмена.

Приобрести квартиру можно, например, путем купли-прода-жи квартиры, получения в наследство и др. При этом, если пайвыплачен полностью, новый собственник квартиры не обязанвступать в члены ЖСК — это его право, но не обязанность. Еслион захочет вступить в члены ЖСК, а ему будет в этом отказано,то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вооб-ще относительно членства в ЖСК действует принцип добро-вольности: в любое время любой член такого кооператива (с полностью выплаченным паем) может выйти из него. По-скольку член ЖСК имеет право на информацию о деятельностикооператива и участие в его деятельности, то членство в ЖСКвесьма полезно.

Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическомулицу, принятым в члены жилищного кооператива на основаниирешения общего собрания членов жилищного кооператива(конференции), предоставляется жилое помещение в домахжилищного кооператива в соответствии с размером внесенногопаевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива(конференции) являются основанием вселения в жилые поме-щения в домах жилищного кооператива. Основанием владения,пользования и в установленных законодательством пределах



распоряжения жилым помещением является членство в жилищ-ном кооперативе.

7. Право на пай члена жилищногокооператива

В соответствии со ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесе-ния паевого взноса членом жилищного кооператива определя-ются уставом жилищного кооператива. Пай может принадле-жать одному или нескольким гражданам либо юридическимлицам.

Правовое регулирование пользования жилыми помещения-ми в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативовимеет особенности, а именно на квартиры ЖСК может быть двавида собственности в зависимости от того, выплачен пай полно-стью или нет:

— квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или неполностьювыплаченным) являются собственностью кооператива;

— квартиры ЖСК с полностью выплаченным паем являютсясобственностью члена-пайщика кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полно-стью паевого взноса и исключенному из жилищного кооперати-ва, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которыепредусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты неможет превышать двух месяцев со дня принятия жилищнымкооперативом решения об исключении члена жилищного кооп-ератива (ст. 132 ЖК РФ).

8. Временные жильцы

Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива ипроживающие совместно с ним члены его семьи по взаимномусогласию и с предварительным уведомлением правленияжилищного кооператива вправе разрешить проживание вжилом помещении, находящемся в их пользовании, временнымжильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80ЖК РФ.



Эти условия таковы:— срок проживания временных жильцов не может превы-

шать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ);— временные жильцы не обладают самостоятельным правом

пользования жилым помещением; ответственность за их дей-ствия несет член жилищного кооператива и проживающие сов-местно с ним члены его семьи;

— временные жильцы обязаны освободить жилое помещениепо истечении согласованного с ними срока проживания, а в слу-чае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней содня предъявления требования членом жилищного кооператива.

9. Раздел жилого помещения в домежилищного кооператива

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооперативамежду лицами, имеющими право на пай, допускается в исклю-чительном случае: когда каждому из таких лиц может быть выде-лено (в натуре) изолированное жилое помещение или имеетсятехническая возможность переустройства или перепланировкинеизолированных помещений в изолированные жилые помеще-ния. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищногокооператива разрешаются в судебном порядке (ч. 2 ст. 127 ЖК РФ).

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооперативапроизводится по согласованию с лицами, имеющими право напай. В соответствии со ст. 39 Семейного кодекса РФ при разделеобщего имущества супругов и определении долей в этом имуще-стве доли супругов признаются равными, если иное не предус-мотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в ихобщем имуществе в интересах несовершеннолетних детей и (-или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного изсупругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получалдоходов по неуважительным причинам или расходовал общееимущество супругов в ущерб интересам семьи. Согласно п. 12постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г.



№ 15 «О применении судами законодательства при рассмотре-нии дел о расторжении брака», решая вопрос о возможностирассмотрения в бракоразводном процессе требования о разделеобщего имущества супругов, суд должен иметь в виду, что в слу-чаях, когда раздел имущества затрагивает интересы третьих лиц(например, когда имущество является собственностью кре-стьянского (фермерского) хозяйства или бывшего колхозногодвора, в составе которого, кроме супругов и их несовершенно-летних детей, имеются и другие члены, либо собственностьюжилищно-строительного или другого кооператива, член которо-го еще полностью не внес свой паевой взнос, в связи с чем неприобрел право собственности на соответствующее имущество,выделенное ему кооперативом в пользование, и т.п.), в соответ-ствии с п. 3 ст. 24 Семейного кодекса РФ необходимо обсудитьвопрос о выделении этого требования в отдельное производство.

Раздел жилого помещения возможен, если:— каждому лицу может быть выделено изолированное жилое

помещение (жилой дом, части дома, квартиры, части квартиры,комнаты),

— в результате переустройства или перепланировки будутвыделены изолированные жилые помещения. Так, раздел жило-го помещения, состоявшего из смежных неизолированных ком-нат, допускается, если комнаты будут превращены в изолиро-ванные.

10. Сдача внаем жилого помещения в домежилищного кооператива

Согласно ч. 1 ст. 128 ЖК РФ, член жилищного кооператива,не выплативший полностью паевого взноса, с согласия прожи-вающих совместно с ним членов своей семьи и правленияжилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого имжилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случаевременного выбытия — все жилое помещение в доме жилищно-го кооператива внаем за плату.

Жилищный кооператив в порядке, установленном уставомкооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся



жилые помещения, которые находились во владении членовкооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооп-ератива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного коопера-тива осуществляется по аналогии закона (ст. 76-79 ЖК РФ) последующим правилам:

— член жилищного кооператива и проживающие совместно сним члены его семьи вправе передать часть занимаемого имижилого помещения, а в случае временного выезда все жилоепомещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключенлишь при условии, если после его заключения общая площадьсоответствующего жилого помещения на одного проживающегосоставит не менее учетной нормы;

— поднаниматель не приобретает самостоятельное правопользования жилым помещением. Ответственным перед наймо-дателем по договору социального найма жилого помещенияявляется член жилищного кооператива;

— передача жилого помещения в поднаем не допускается,если в этом жилом помещении проживает или в него вселяетсягражданин, страдающий одной из тяжелых форм хроническихзаболеваний;

— договор поднайма жилого помещения заключается в пись-менной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помеще-ния передается наймодателю (члену жилищного кооператива)такого жилого помещения;

— в договоре поднайма жилого помещения должны быть ука-заны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилоепомещение;

— договор поднайма жилого помещения заключается насрок, определяемый сторонами договора поднайма такогожилого помещения. Если в договоре срок не определен, договорсчитается заключенным на один год;

— пользование по договору поднайма жилыми помещениямиосуществляется в соответствии с договором поднайма жилогопомещения, Жилищным кодексом РФ и иными нормативнымиправовыми актами;

— договор поднайма жилого помещения является возмез-дным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за под-



наем жилого помещения устанавливаются по соглашению сто-рон в договоре поднайма такого жилого помещения;

— договор поднайма жилого помещения прекращается поистечении срока, на который он был заключен;

— договор поднайма жилого помещения, предоставленногопо договору социального найма, может быть расторгнут:

— по соглашению сторон;— при невыполнении поднанимателем условий договора

поднайма жилого помещения.Если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за

действия которого данный поднаниматель отвечает, используетэто жилое помещение не по назначению, систематически нару-шает права и законные интересы соседей или бесхозяйственнообращается с жилым помещением, допуская его разрушение,член жилищного кооператива вправе предупредить поднанима-теля о необходимости устранить нарушения. Если указанныенарушения влекут за собой разрушение жилого помещения,член жилищного кооператива также вправе назначить данномуподнанимателю разумный срок для проведения ремонта жилогопомещения.



Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственниковжилья — это некоммерческая организация, объединение соб-ственников помещений в многоквартирном доме для совме-стного управления комплексом недвижимого имущества вмногоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого ком-плекса, владения, пользования и в установленных законода-тельством пределах распоряжения общим имуществом.

Абзац четвертый ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»(ст. 3 утратила силу с 1 марта 2005 г.) предусматривал, что соб-ственники приватизированных жилых помещений в доме госу-дарственного или муниципального жилищных фондов являютсясовладельцами либо пользователями внеквартирного инженер-ного оборудования и мест общего пользования дома. В соответ-ствии со ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Обосновах федеральной жилищной политики» общим имуществомявлялись предназначенные для обслуживания более одногодомовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы;лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, техниче-ские этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие кон-струкции; механическое, электрическое, сантехническое и иноеоборудование, находящееся за пределами или внутри помеще-ний и предназначенное для обслуживания более одного поме-щения; прилегающие земельные участки в установленных гра-ницах с элементами озеленения и благоустройства, а также иныеобъекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса

Глава 7. Товарищество собственниковжилья

1. Понятие товарищества собственников жилья


недвижимого имущества кондоминиума и для его использова-ния. Общее имущество кондоминиума находится в общей доле-вой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждениюотдельно от права собственности домовладельцев на помещениякондоминиума. Для совместного использования такого имуще-ства в ст. 291 ГК РФ был предусмотрен новый вид некоммерче-ских организаций — товарищества собственников жилья. Всоответствии с указанной статьей собственники квартир дляобеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользова-ния квартирами и их общим имуществом образуют товарище-ство собственников квартир (жилья). Товарищество собствен-ников жилья является некоммерческой организацией. Фе-деральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществахсобственников жилья», регулировавший порядок создания идеятельности товарищества собственников жилья, утратил силус момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта2005 г.) в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О введениив действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Дея-тельность товарищества собственников жилья регулируетсятакже Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «Онекоммерческих организациях».

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О рефор-ме жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федера-ции» предусмотрены меры, направленные на стимулированиесоздания товариществ собственников жилья, в том числе всфере налогообложения. В то же время в Налоговом кодексе РФданные положения отсутствуют. Товарищество собственниковжилья является разновидностью некоммерческих организаций,основной целью создания которых не может быть извлечениеприбыли. Товарищество собственников жилья объединяет соб-ственников помещений в многоквартирном доме и преследуетцели:

— совместного управления комплексом недвижимого иму-щества в многоквартирном доме,

— обеспечения эксплуатации этого комплекса, — владения, пользования и в установленных законодатель-

ством пределах распоряжения общим имуществом в многоквар-тирном доме.

Глава 7. Товарищество собственников жилья 217


Учредительным документом товарищества собственниковжилья является устав, который принимается на общем собраниисобственников помещений в многоквартирном доме, в томчисле, путем заочного голосования. Во вновь строящихся домахпосле их сдачи государственной комиссии товарищество соб-ственников жилья создает застройщик1.

Устав товарищества собственников жилья принимается наобщем собрании, которое проводится в порядке, установленномст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голо-сов собственников помещений в многоквартирном доме. Числочленов товарищества собственников жилья, создавших товари-щество, должно превышать пятьдесят процентов голосов отобщего числа голосов собственников помещений в многоквар-тирном доме.

2. Создание и государственнаярегистрация товарищества собственников

жилья

Товарищество собственников жилья создается без ограниче-ния срока деятельности, если иное не предусмотрено уставомтоварищества.

Товарищество собственников жилья является юридическимлицом с момента его государственной регистрации; печать сосвоим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другиереквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обя-зательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отве-чает по обязательствам членов товарищества; последние, в своюочередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений водном многоквартирном доме могут создать только одно това-рищество собственников жилья. Решение об этом принимается

Глава 7. Товарищество собственников жилья218

1 Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы утвер-жден распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. № 9-РП «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жильядля г. Москвы».


собственниками помещений в многоквартирном доме на ихобщем собрании. Такое решение считается принятым, если занего проголосовали собственники помещений в многоквартир-ном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентамиголосов от общего числа голосов собственников помещений втаком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано приобъединении нескольких:

— многоквартирных домов, помещения в которых принадле-жат различным (не менее чем двум) собственникам помещенийв многоквартирном доме, с земельными участками, располо-женными на общем земельном участке или нескольких соседних(граничащих) земельных участках, сетями инженерно-техниче-ского обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

— расположенных близко зданий, строений или сооруже-ний — жилых домов, предназначенных для проживания однойсемьи, дачных домов с приусадебными участками или без них,гаражами и другими расположенными на общем земельномучастке или нескольких соседних (граничащих) земельныхучастках объектами, сетями инженерно-технического обеспе-чения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственниковжилья осуществляется в соответствии с законодательством огосударственной регистрации юридических лиц.

В строящихся многоквартирных домах товарищество соб-ственников жилья может быть создано лицами, которым будетпринадлежать право собственности на помещения в такихдомах (ч. 1 ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании товариществасобственников жилья в строящихся многоквартирных домахпринимается на общем собрании указанных в ч. 1 ст. 139 ЖКРФ лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ.

Государственная регистрация товарищества собственниковжилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется всоответствии с законодательством о государственной регистра-ции юридических лиц.

Основой формирования оптимальных взаимоотношениймежду ТСЖ и управляющей организацией служит качество



эксплуатации жилищного фонда при наилучшей цене. В связи сэтим рассмотрим два основных блока предоставляемых услугпри эксплуатации жилищного фонда.

Первый блок связан с необходимостью поддержания безо-пасности дома как единой и сложной инженерной системы. Онвключает в себя такие основные виды работ, как техническоеобслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций,несущих конструкций здания, технических помещений стро-ения. Эти работы могут быть обеспечены силами специализи-рованных организаций, имеющих разрешения и лицензии.Сроки проведения этих работ должны быть выдержаны в стро-гом соответствии с действующими нормативами и технологиче-скими требованиями. Правила и нормы эксплуатации пресле-дуют цель защиты законных прав и интересов потребителей вжилищной сфере, обеспечения сохранности жилищного фондавсех форм собственности, проведения единой техническойполитики, обеспечивающей выполнение требований по содер-жанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементови инженерных систем, а также придомовых территорий. Дей-ствующие в настоящее время ставки Правительства Москвыпредусматривают долевое участие бюджета в расходах по обес-печению вышеописанных нормативных требований. Такимобразом, государство несет на себе основное бремя расходов ввиде бюджетных дотаций. Однако бережное отношение жиль-цов дома к своему жилью может значительно сократить эти рас-ходы и привести к экономии бюджетных средств, которыемогут быть в дальнейшем использованы на проведение необхо-димых дополнительных работ в доме. Так, при наступлениинормативного срока косметического ремонта подъезда, но приотсутствии необходимости в нем сэкономленные деньги можнонаправить на благоустройство двора. Вместе с тем нельзя пре-небрегать теми работами, которые служат основой безопасно-сти функционирования систем дома, в том числе плановымиосмотрами вентиляционных систем, прессовкой внутридомо-вых трубопроводов.

Второй блок оказываемых услуг носит дополнительныйхарактер и связан с обеспечением повышенной комфортности икачества условий проживания. Необходимость этих услуг опре-



деляется общим собранием членов ТСЖ, а затраты несут соб-ственники жилья в полном объеме (например, при установкеспутниковых антенн, дополнительных систем охраны илиэлементов внешнего благоустройства, найме дополнительногообслуживающего персонала).

Еще одной стороной деятельности ТСЖ как юридическоголица, заинтересованного в своей безубыточности, являетсярациональное расходование финансовых ресурсов. Один из спо-собов оптимизации расходов — разумная организация упра-вленческого аппарата. Управление должно стремиться к макси-мальной эффективности при наименьших затратах. Следуетпомнить, что содержание управленческого аппарата не должноосуществляться в ущерб надлежащей эксплуатации дома, т.е.средства на техническое обслуживание не должны отвлекатьсяна содержание управленцев.

Итак, основным смыслом деятельности ТСЖ является уча-стие жителей в обеспечении безопасности, надлежащегоиспользования, содержания, ремонта дома в целом как инже-нерной системы и постоянное стремление к повышению уровнякомфортности своего проживания.

3. Права и обязанности товариществасобственников жилья

Согласно ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жильявправе:

— заключать в соответствии с законодательством договоруправления многоквартирным домом, а также договоры о содер-жании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме,договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры винтересах членов товарищества;

— определять смету доходов и расходов на год, в том численеобходимые расходы на содержание и ремонт общего имуще-ства в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонти реконструкцию многоквартирного дома, специальные взно-сы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие



установленные настоящей главой и уставом товариществацели;

— устанавливать на основе принятой сметы доходов и расхо-дов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждо-го собственника помещения в многоквартирном доме в соответ-ствии с его долей в праве общей собственности на общееимущество в многоквартирном доме;

— выполнять работы для собственников помещений в много-квартирном доме и предоставлять им услуги;

— пользоваться предоставляемыми банками кредитами впорядке и на условиях, которые предусмотрены законодатель-ством;

— передавать по договору материальные и денежные средствалицам, выполняющим для товарищества работы и предоста-вляющим товариществу услуги;

— продавать и передавать во временное пользование, обме-нивать имущество, принадлежащее товариществу.

Если это не нарушает права и законные интересы собствен-ников помещений в многоквартирном доме, товарищество соб-ственников жилья вправе:

— предоставлять в пользование или ограниченное пользова-ние часть общего имущества в многоквартирном доме;

— в соответствии с требованиями законодательства в устано-вленном порядке надстраивать, перестраивать часть общегоимущества в многоквартирном доме;

— получать в пользование либо получать или приобретать вобщую долевую собственность собственников помещений вмногоквартирном доме земельные участки для осуществленияжилищного строительства, возведения хозяйственных и иныхпостроек и их дальнейшей эксплуатации;

— осуществлять в соответствии с требованиями законода-тельства от имени и за счет собственников помещений в много-квартирном доме застройку прилегающих к такому дому выде-ленных земельных участков;

— заключать сделки и совершать иные отвечающие целям изадачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в много-квартирном доме своих обязанностей по участию в общих расхо-



дах товарищество собственников жилья в судебном порядкевправе потребовать принудительного возмещения обязательныхплатежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать всудебном порядке полного возмещения причиненных ему убыт-ков в результате неисполнения собственниками помещений вмногоквартирном доме обязательств по уплате обязательныхплатежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственни-ков жилья обязано:

— обеспечивать выполнение требований федеральных зако-нов, иных нормативных правовых актов, а также устава товари-щества;

— заключать договоры о содержании и ремонте общего иму-щества в многоквартирном доме с собственниками помещенийв многоквартирном доме, не являющимися членами товарище-ства;

— выполнять в порядке, предусмотренном законодатель-ством, обязательства по договору;

— обеспечивать надлежащее санитарное и техническоесостояние общего имущества в многоквартирном доме;

— обеспечивать выполнение всеми собственниками помеще-ний в многоквартирном доме обязанностей по содержанию иремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответ-ствии с их долями в праве общей собственности на данное иму-щество;

— обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соб-ственников помещений в многоквартирном доме при устано-влении условий и порядка владения, пользования и распоряже-ния общей собственностью;

— принимать меры, необходимые для предотвращения илипрекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализациюправ владения, пользования и в установленных законодательствомпределах распоряжения собственников помещений общим иму-ществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

— представлять законные интересы собственников помеще-ний в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.



4. Реорганизация и ликвидациятоварищества собственников жилья

Согласно ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества соб-ственников жилья осуществляется на основании и в порядке,которые установлены гражданским законодательством. Товари-щество собственников жилья по решению общего собрания соб-ственников помещений в многоквартирном доме может бытьпреобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооп-ератив.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более товариществасобственников жилья могут создать объединение товариществсобственников жилья для совместного управления общим иму-ществом в многоквартирных домах. Реорганизация осуществля-ется в форме разделения, выделения, слияния, присоединения,преобразования. Разделение или выделение товариществ соб-ственников жилья возможно лишь при условии, что ранее това-риществом были объединены собственники помещений двухили более многоквартирных домов. Собственники помещений водном многоквартирном доме могут создать только одно това-рищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Слияние иприсоединение товариществ собственников жилья необходимоотличать от их объединения для совместного управления общимимуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).

Преобразование товарищества возможно лишь в потреби-тельский кооператив, а именно жилищный или жилищно-стро-ительный кооператив.

Решение о реорганизации должно быть принято общимсобранием членов товарищества собственников жилья в соот-ветствии с уставом товарищества. Товарищество собственниковжилья считается реорганизованным с момента государственнойрегистрации вновь возникших юридических лиц.

Ликвидация товарищества собственников жилья осущест-вляется на основании и в порядке, которые установлены граж-данским законодательством (ч. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собра-ние собственников помещений в многоквартирном доме



обязано принять решение о ликвидации товарищества соб-ственников жилья в случае, если члены товарищества не облада-ют более чем пятьюдесятью процентами голосов от общегочисла голосов собственников помещений в многоквартирномдоме.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидиро-вано:

— по решению общего собрания его членов, в том числе всвязи с истечением срока, на которое создано товарищество;

— в связи со сносом дома;— по решению суда в случае допущенных при его создании

грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустра-нимый характер, либо осуществления деятельности без надле-жащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещен-ной законом, либо с иными неоднократными или грубыминарушениями закона или иных правовых актов, а также в иныхслучаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ;

— в случае приобретения права собственности на все поме-щения многоквартирного дома одним собственником,

— по основанию, предусмотренному ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, т.е.если члены товарищества не обладают более чем пятидесятьюпроцентами голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают членытоварищества собственников жилья, возможно в случаях:

— выхода из членов товарищества;— смерти члена товарищества;— отчуждения помещений, принадлежащих члену товарище-

ства, и др.Законодательством не установлены последствия непринятия

общим собранием собственников помещений в многоквартир-ном доме решения о ликвидации товарищества собственниковжилья. В этом случае товарищество собственников жилья можетбыть ликвидировано по решению суда на основании заявлениярегистрирующих органов (абз. третий п. 1, п. 3 ст. 61 ГК РФ).

При ликвидации товарищества недвижимое и иное имуще-ство, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяетсямежду членами товарищества в порядке, установленном уставомтоварищества. Ликвидация товарищества собственников жилья



не является основанием изменения размера платы за комму-нальные услуги для бывших членов товарищества (ч. 3 ст. 157ЖК РФ).

5. Членство в товариществе собственников жилья

На основании ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществесобственников жилья возникает у собственника помещения вмногоквартирном доме на основании заявления о вступлении втоварищество собственников жилья. Если в многоквартирномдоме создано товарищество собственников жилья, лица, прио-бретающие помещения в этом доме, вправе стать членами това-рищества после возникновения у них права собственности напомещения. Членство в товариществе собственников жильяпрекращается с момента подачи заявления о выходе из членовтоварищества или с момента прекращения права собственностичлена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 1ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы —собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это кон-ституционное право, могут создать объединение на основе дей-ствующего законодательства, в том числе, для управления ком-плексом недвижимого имущества. Товарищество собствен-ников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев наобщем собрании, т.е. осуществляется по согласию домовладель-цев как собственников общей долевой собственности. Домовла-дельцы в любое время вправе изменить способ управления кон-доминиумом и избрать любой иной вместо товарищества. Изсмысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекаетневозможность принуждения к вступлению в какое-либо объе-динение или пребыванию в нем. Любое объединение, его струк-тура и организационно-правовые формы управления им дол-жны быть основаны на личной инициативе, добровольномволеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве втаком объединении. Применительно к товариществу собствен-ников жилья как объединению это означает невозможность



принудительного членства в нем, несмотря на решение боль-шинства объединиться в товарищество. Из принципа добро-вольности членства в объединении следует, что создание това-рищества собственников жилья в кондоминиуме не исключаетвозможности для отдельных домовладельцев оставаться вне дан-ного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовыхсвязей, кроме членства в товариществе1

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товари-щества собственников жилья не освобождает их от участия внесении необходимых расходов, связанных с управлением кон-доминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В своюочередь, товарищество собственников жилья не вправе нару-шать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товари-ществе, устанавливая преимущества и льготы по владению ипользованию общей долевой собственностью только для членовтоварищества либо налагая на домовладельцев, не являющихсячленами товарищества, дополнительные обязанности, выходя-щие за рамки возмещения необходимых затрат по управлениюкондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимыхрасходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуата-цией кондоминиума, должно производиться в порядке достиже-ния общего согласия всех домовладельцев, а споры по даннымвопросам — разрешаться в судебном порядке. До приобретенияправа собственности на помещение в многоквартирном доме,т.е. до момента государственной регистрации перехода правасобственности, лицо может стать членом товарищества лишь встроящемся многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе влюбое время подать заявление о выходе из членов товарищества.Право выхода не может быть ограничено, в том числе, уставом.В обязанности члена товарищества входит соблюдение:

— действующего законодательства, а также локальных актовтоварищества;

— государственных технических, противопожарных и сани-тарных норм и правил содержания дома и придомовой террито-рии.


1 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005.


Член товарищества имеет право:— участвовать в деятельности товарищества как лично, так и

через своего представителя, имеющего оформленные в устано-вленном порядке полномочия, в том числе, избирать и бытьизбранным в органы управления и контроля Товарищества;

— вносить предложения о совершенствовании деятельноститоварищества, устранению недостатков в работе органов упра-вления;

— осуществлять деятельность в принадлежащих им на правесобственности помещениях с соблюдением требований зако-нодательства, санитарных, противопожарных и иных нормати-вов;

— сдавать внаем или в аренду помещения, принадлежащиеему на праве собственности, в порядке, установленном законо-дательством;

— совершать сделки в отношении принадлежащих ему поме-щений одновременно со своей долей в общем имуществе;

— осуществлять другие права, предусмотренные действую-щим законодательством и локальными актами.

6. Органы управления товариществомсобственников жилья

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления това-рищества собственников жилья являются общее собрание чле-нов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жильяявляется высшим органом управления товарищества и созыва-ется в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст.145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов товарищества соб-ственников жилья относится:

— внесение изменений в устав товарищества;— принятие решений о реорганизации и ликвидации товари-

щества;— избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора)

товарищества;



— установление размера обязательных платежей и взносовчленов товарищества;

— образование специальных фондов товарищества, в томчисле резервного фонда, фонда на восстановление и ремонтобщего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

— принятие решения о получении заемных средств, в томчисле банковских кредитов;

— определение направлений использования дохода от хозяй-ственной деятельности товарищества;

— утверждение годового плана о финансовой деятельноститоварищества и отчета о выполнении такого плана;

— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества,председателя правления товарищества и ревизионной комиссии(ревизора) товарищества;

— принятие и изменение по представлению председателяправления товарищества правил внутреннего распорядка това-рищества в отношении работников, в обязанности которых вхо-дит обслуживание многоквартирного дома, положения об опла-те их труда;

— определение размера вознаграждения членов правлениятоварищества;

— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иныхправ на общее имущество в многоквартирном доме;

— другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексомили иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенцииобщего собрания членов товарищества, помимо указанных в ч. 2ст. 145 ЖК РФ, может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жильяимеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенцииправления товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ, уведомление о проведенииобщего собрания членов товарищества собственников жильянаправляется в письменной форме лицом, по чьей инициативесозывается общее собрание, и вручается каждому члену товари-щества под расписку или посредством почтового отправления(заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чемза десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомле-



нии о проведении общего собрания членов товарищества соб-ственников жилья указываются сведения о лице, по чьей ини-циативе созывается общее собрание, место и время проведения,повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товари-щества собственников жилья не вправе выносить на обсуждениевопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества соб-ственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖКРФ и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, еслина нем присутствуют более половины членов товарищества илиих представителей.

Решения общего собрания членов товарищества собственни-ков жилья по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом ккомпетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третямиголосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большин-ством голосов от общего числа голосов присутствующих наобщем собрании или их представителей. Общее собрание ведетпредседатель правления товарищества или его заместитель. Вслучае их отсутствия общее собрание ведет один из членов пра-вления товарищества. Уставом товарищества собственниковжилья может быть предусмотрено голосование посредствомопроса в письменной форме или голосование по группам членовтоварищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) при-надлежащих им помещений в многоквартирном доме и реша-емых вопросов.

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностьютоварищества собственников жилья осуществляет правлениетоварищества, которое вправе принимать решения по всемвопросам деятельности товарищества, за исключением вопро-сов, отнесенных к исключительной компетенции общего собра-ния собственников помещений в многоквартирном доме и ком-петенции общего собрания членов товарищества собственниковжилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается изчисла членов товарищества общим собранием на срок, устано-вленный уставом товарищества, но не более чем на два года.



Правление товарищества собственников жилья избирает изсвоего состава председателя товарищества. Правление товари-щества собственников жилья является исполнительным орга-ном товарищества, подотчетным общему собранию членов това-рищества. Заседание правления созывается председателем всроки, установленные уставом товарищества. Заседание прав-ления товарищества собственников жилья признается право-мочным, если в нем принимают участие большинство членовправления товарищества. Решение правления товариществасобственников жилья оформляется протоколом.

В обязанности правления товарищества собственниковжилья входит (ст. 148 ЖК РФ):

— соблюдение законодательства и требований устава товари-щества;

— контроль над своевременным внесением членами товари-щества установленных обязательных платежей и взносов;

— составление смет доходов и расходов на соответствующийгод товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предо-ставление их общему собранию членов товарищества для утвер-ждения;

— управление многоквартирным домом или заключениедоговоров на управление им;

— наем работников для обслуживания многоквартирногодома и увольнение их;

— заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию иремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— ведение списка членов товарищества, делопроизводства,бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

— созыв и проведение общего собрания членов товарище-ства;

— выполнение иных вытекающих из устава товариществасобственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жильяизбирается на срок, установленный уставом товарищества; онобеспечивает выполнение решений правления, имеет праводавать указания и распоряжения всем должностным лицам това-рищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно(ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).



Председатель правления товарищества собственников жильядействует без доверенности от имени товарищества, подписыва-ет платежные документы и совершает сделки, которые в соот-ветствии с законодательством, уставом товарищества не требуютобязательного одобрения правлением товарищества или общимсобранием членов товарищества, разрабатывает и выносит наутверждение общего собрания членов товарищества правилавнутреннего распорядка товарищества в отношении работни-ков, в чьи обязанности входит обслуживание многоквартирногодома, положение об оплате их труда.

Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор)товарищества собственников жилья избирается общим собра-нием членов товарищества не более чем на два года. В составревизионной комиссии товарищества собственников жилья немогут входить члены правления товарищества. Ревизионнаякомиссия из своего состава избирает председателя ревизионнойкомиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества соб-ственников жилья:

— не реже одного раза в год проводит ревизии финансовойдеятельности товарищества;

— представляет общему собранию членов товариществазаключение о смете доходов и расходов на соответствующий годтоварищества и отчет о финансовой деятельности и размерахобязательных платежей и взносов;

— отчитывается перед общим собранием членов товарище-ства о своей деятельности.

7. Средства и имущество товариществасобственников жилья

В собственности товарищества собственников жилья можетнаходиться движимое и недвижимое имущество, расположен-ное внутри многоквартирного дома или за его пределами (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Средства товарищества собственников жилья состоят:— из обязательных платежей, вступительных и иных взносов

членов товарищества;



— доходов от хозяйственной деятельности товарищества,направленных на осуществление целей, задач и выполнениеобязанностей товарищества;

— субсидий на обеспечение эксплуатации общего имуществав многоквартирном доме, проведение текущего и капитальногоремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуги иных субсидий;

— прочих поступлений.На основании решения общего собрания членов товари-

щества собственников жилья в товариществе могут быть образо-ваны специальные фонды, расходуемые на предусмотренныеуставом цели. Порядок образования специальных фондов опре-деляется общим собранием членов товарищества. Правлениетоварищества собственников жилья имеет право распоряжатьсясредствами товарищества, находящимися на счете в банке, всоответствии с финансовым планом товарищества.

8. Хозяйственная деятельностьтоварищества собственников жилья

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товари-щество собственников жилья вправе заниматься хозяйственнойдеятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может заниматься сле-дующими видами хозяйственной деятельности:

— обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимогоимущества в многоквартирном доме;

— строительством дополнительных помещений и объектовобщего имущества в многоквартирном доме;

— сдачей в аренду, внаем части общего имущества в много-квартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товариществасобственников жилья доход от хозяйственной деятельности това-рищества используется для оплаты общих расходов или направля-ется в специальные фонды на цели, предусмотренные уставомтоварищества. Дополнительный доход может быть направлен наиные цели деятельности товарищества, предусмотренные законо-дательством и уставом товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ).



Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального наймажилого помещения одна сторона — собственник жилого поме-щения государственного жилищного фонда или муниципаль-ного жилищного фонда (действующие от его имени уполномо-ченный государственный орган или уполномоченный органместного самоуправления) либо управомоченное им лицо (най-модатель), обязуется передать другой стороне — гражданину(нанимателю), жилое помещение во владение и в пользованиедля проживания в нем на условиях, установленных Жилищнымкодексом. Моментом заключения договора социального наймасчитается момент подписания договора (достижения соглаше-ния по всем существенным условиям и придания ему письмен-ной формы). Одной из основных обязанностей нанимателя подоговору социального найма жилого помещения является платаза жилое помещение и коммунальные услуги. Норма ч. 1 ст. 65ЖК РФ предоставляет наймодателю право требовать от нани-мателя жилого помещения по договору социального найма сво-евременного внесения платы за жилое помещение и комму-нальные услуги. Данному праву корреспондирует обязанностьобеспечивать предоставление нанимателю необходимых ком-мунальных услуг надлежащего качества. Обязанность нанима-теля — своевременно вносить плату за жилое помещение и ком-мунальные услуги — предусмотрена п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обяза-ны своевременно и полностью вносить плату за жилое помеще-ние и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы зажилое помещение и коммунальные услуги возникает:

ГЛАВА 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Обязанность внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги


— у нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма с момента заключения такого договора;

— арендатора жилого помещения государственного илимуниципального жилищного фонда с момента заключениясоответствующего договора аренды;

— нанимателя жилого помещения по договору найма жилогопомещения государственного или муниципального жилищногофонда с момента заключения такого договора;

— члена жилищного кооператива с момента предоставленияжилого помещения жилищным кооперативом;

— собственника жилого помещения с момента возникнове-ния права собственности на жилое помещение.

До заселения жилых помещений государственного и муници-пального жилищных фондов в установленном порядке расходына содержание жилых помещений и коммунальные услуги несуторганы государственной власти и местного самоуправления илиуправомоченные ими лица.

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещениявправе предоставить во владение и (или) в пользование принад-лежащее ему на праве собственности жилое помещение гражда-нину на основании договора найма. По договору найма жилогопомещения одна сторона — собственник жилого помещенияили управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре-доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение заплату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Предметом договора найма может быть любоежилое помещение независимо от благоустроенности, размеражилой и общей площади. Договор найма регулируется Граж-данским кодексом РФ и ограничен сроком в пять лет. По дого-вору найма предоставляются специализированные жилыепомещения, а именно служебные жилые помещения; жилыепомещения в общежитиях; жилые помещения маневренногофонда; жилые помещения в домах системы социального обслу-живания населения; жилые помещения фонда для временногопоселения вынужденных переселенцев; жилые помещенияфонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;жилые помещения для социальной защиты отдельных катего-рий граждан.

ГЛАВА 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги 235


По договору найма специализированного жилого помещенияодна сторона — собственник специализированного жилогопомещения (действующий от его имени уполномоченный органгосударственной власти или уполномоченный орган местногосамоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель)обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю)данное жилое помещение за плату во владение и пользованиедля временного проживания в нем. В отличие от договорасоциального найма договор найма (договор коммерческогонайма) заключается на определенный срок, без соблюдения тре-бований к площади жилья, оплаты за наем. Договор наймазаключается в соответствии с принципом свободы договора иявляется гражданско-правовым договором. Обязанность нани-мателя вносить плату за жилое помещение и коммунальныеуслуги возникает с момента заключения договора, как и догово-ра социального найма.

Аналогичная обязанность члена жилищного кооператива воз-никает не с момента вступления в члены кооператива или заклю-чения соответствующего договора, а с момента предоставленияжилого помещения жилищным кооперативом, т.е. с моментапринятия решения общего собрания членов жилищного коопе-ратива (конференции) о предоставлении жилого помещения, очем уведомляется член кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).

Право собственности на жилое помещение возникает смомента регистрации органами по регистрации прав переходаправа собственности на недвижимое имущество и сделок с нимв соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», Инструкцией о порядке государ-ственной регистрации договоров купли-продажи и переходаправа собственности на жилые помещения, утвержденной при-казом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233. Государствен-ная регистрация служит единственным доказательством суще-ствования зарегистрированного права. Зарегистрированноеправо на недвижимое имущество может быть оспорено только всудебном порядке. В случае приобретения жилого помещения встроящемся доме обязанность по внесению платы за содержа-ние, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги должна

ГЛАВА 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги236


быть возложена на покупателя жилого помещения с моментарегистрации перехода права собственности от застройщика, а нес момента сдачи дома государственной комиссии, полученияключей от квартиры, подписания акта приема квартиры и т.п.,как это распространено на практике.

2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за наем вносится нанимателем наймодателю и включа-ет плату за пользование жилым помещением, относящимся кгосударственному и муниципальному жилищным фондам.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанима-теля жилого помещения, занимаемого по договорам социально-го найма или найма жилого помещения государственного илимуниципального жилищных фондов, включает плату:

— за пользование жилым помещением (плата за наем);— содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за

услуги и работы по управлению многоквартирным домом,содержанию и текущему ремонту общего имущества в много-квартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества вмногоквартирном доме проводится за счет собственникажилищного фонда;

— коммунальные услуги.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для соб-

ственника помещения в многоквартирном доме включает плату за:— содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за

услуги и работы по управлению многоквартирным домом,содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имуще-ства в многоквартирном доме;

— коммунальные услуги.Собственники жилых домов несут расходы на их содержание

и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответ-ствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющи-ми соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

Статья 154 ЖК РФ не распространяется на договоры коммер-ческого найма, в которых плата за наем и другие виды платежей



определяются в соответствии с принципом свободы договора ирегулируются Гражданским кодексом РФ (ст. 421 ГК РФ). Платаза коммунальные услуги включает плату за холодное и горячееводоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (втом числе поставки бытового газа в баллонах), отопление(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива приналичии печного отопления). В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖКРФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вноситсяежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшиммесяцем, если иной срок не установлен договором управлениямногоквартирным домом.

В соответствии с Методическими указаниями по расчету ста-вок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилыхпомещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонтжилья (техническое обслуживание), муниципального и государ-ственного жилищного фонда, утвержденными приказом Мин-строя России от 2 декабря 1996 г. № 17-152, размер оплаты жильяустанавливается дифференцированно в зависимости от качестваи местоположения жилья. При этом учитываются потребитель-ские свойства района, потребительские свойства дома. Различияв потребительских качествах жилья, включая местоположение,учитывается путем дифференциации размера платы за наем присохранении единой величины ставки платы за содержание иремонт жилья (включая отчисления на капремонт).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в соответ-ствии с постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и ком-мунальных услуг» включает в себя плату за:

— содержание общего имущества жилого дома, в том числеподвала, чердака, подъезда и крыши;

— техническое обслуживание общих коммуникаций, техни-ческих устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а такжетехнических помещений жилого дома;

— вывоз бытовых отходов;— содержание придомовой территории.Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс

работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома итехническому обслуживанию общих коммуникаций, техниче-



ских устройств и технических коммуникаций жилого дома,выполняемых в течение всего жизненного цикла зданияпостоянно или с установленной нормативными документамипериодичностью с целью поддержания его сохранности и надле-жащего санитарно-гигиенического состояния. В соответствии сМетодическим пособием по содержанию и ремонту жилищногофонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем России, платаза содержание дома включает в себя:

— технический надзор за состоянием общего имуществажилого дома (конструктивных элементов, общих коммуника-ций, технических устройств и технических помещений) путемпроведения плановых общих и частичных осмотров, техниче-ского обследования, приборной диагностики и испытаний;

— выполнение мероприятий по подготовке к сезоннойэксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающихконструкций, подъездов, общих коммуникаций, техническихустройств и технических помещений) с учетом требований нор-мативно-технических документов, замечаний и предложенийорганов государственной жилищной инспекции, Госэнергонад-зора, государственной противопожарной службы, государствен-ной санитарно-эпидемиологической службы;

— незамедлительное устранение аварий и неисправностей вобщем имуществе жилого дома, восстановление условий жиз-необеспечения и безопасности потребителей;

— выполнение работ по санитарной уборке и очистке общегоимущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и при-домовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насажде-ниями.

Плата за содержание жилья, в том числе содержание общегоимущества в многоквартирном доме, включает в себя плату заперечень работ и услуг, приведенный в приложении 1 к Методи-ческому пособию по содержанию и ремонту жилищного фондаМДК 2-04.2004, утвержденную Госстроем России, в том числе:

• содержание общего имущества жилого дома:— стены и фасады;— крыши и водосточные системы;— оконные и дверные заполнения;— внешнее благоустройство;



— санитарная уборка жилищного фонда;— санитарная очистка придомовой территории;• техническое обслуживание общих коммуникаций, техниче-

ских устройств и технических помещений жилого дома:— центральное отопление;— водопровод и канализация, горячее водоснабжение;— электроснабжение;— специальные общедомовые технические устройства;— аварийное обслуживание;— водопровод и канализация, горячее водоснабжение;— центральное отопление;— электроснабжение;— сопутствующие работы при ликвидации аварий1.Плата за ремонт жилья, включает текущий ремонт общего

имущества жилого дома, общих коммуникаций, техническихустройств и технических помещений жилого дома, объектовпридомовой территории, т.е. ремонт, выполняемый в плановомпорядке с целью восстановления исправности или работоспо-собности жилого дома, частичного восстановления его ресурса сзаменой или восстановлением его составных частей ограничен-ной номенклатуры, установленной нормативной и техническойдокументацией2.

Плата за коммунальные услуги уплачивается управляющейорганизации и включает в себя плату:

— за холодное и горячее водоснабжение;— водоотведение; — электроснабжение;— газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в бал-

лонах);— отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердо-

го топлива при наличии печного отопления).Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами,

проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищ-


1 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 215. 2 Подробный Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущийремонт), также представлен в приложении 3 к Методическому пособию посодержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденному Гос-строем России.


ному фонду независимо от форм собственности, по единым пра-вилам, условиям и тарифам, действующим на территории соот-ветствующего муниципального образования, в зависимости отстепени благоустроенности жилых помещений и домов. Поря-док регулирования тарифов организаций коммунального ком-плекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение,водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захороне-ние) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тари-фам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услугиорганизаций коммунального комплекса, определен Федераль-ным законом «Об основах регулирования тарифов организацийкоммунального комплекса», в соответствии с которым подлежатрегулированию:

— тарифы на товары и услуги организаций коммунальногокомплекса — производителей товаров и услуг в сфере водоснаб-жения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захо-ронения) твердых бытовых отходов;

— тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструи-руемых) объектов недвижимости к системе коммунальнойинфраструктуры;

— тарифы организаций коммунального комплекса на под-ключение;

— надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров иуслуг организаций коммунального комплекса1.

3. Порядок внесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги

Наниматели жилых помещений по договору социальногонайма и договору найма жилого помещения государственногоили муниципального жилищных фондов вносят плату за пользо-вание жилым помещением (плату за наем) наймодателю этогожилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договорам социальногонайма и найма жилых помещений государственного или муни-


1 Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /Под общ. ред. Н.М. Коршунова. С. 217.


ципального жилищных фондов в многоквартирном доме, упра-вление которым осуществляет юридическое лицо независимо оторганизационно-правовой формы или индивидуальный пред-приниматель, вносят плату за содержание и ремонт жилогопомещения, а также за коммунальные услуги этой управляющейорганизации. Если размер вносимой нанимателем жилого поме-щения платы меньше, чем размер платы, установленный дого-вором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодате-лем этого жилого помещения в согласованном с управляющейорганизацией порядке.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищногокооператива или иного специализированного потребительскогокооператива, созданного в целях удовлетворения потребностейграждан в жилье в соответствии с федеральным законом о такомкооперативе, вносят обязательные платежи или взносы, связан-ные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальныйремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также соплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органа-ми управления товарищества собственников жилья либо органа-ми управления жилищного кооператива или органами управле-ния иного специализированного потребительского коопе-ратива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жильялибо жилищного кооператива или иного специализированногопотребительского кооператива собственники помещений в мно-гоквартирном доме, в котором созданы товарищество собствен-ников жилья либо жилищный кооператив или иной специали-зированный потребительский кооператив, вносят плату зажилое помещение и коммунальные услуги в соответствии сдоговорами, заключенными с товариществом собственниковжилья либо жилищным кооперативом или иным специализиро-ванным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в кото-ром не созданы товарищество собственников жилья либожилищный кооператив или иной специализированный потре-бительский кооператив, и управление которым осуществляетсяуправляющей организацией, плату за жилое помещение и ком-мунальные услуги вносят этой управляющей организации. Соб-



ственники жилых домов оплачивают услуги и работы по ихсодержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальныеуслуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами,осуществляющими соответствующие виды деятельности. Соб-ственники помещений в многоквартирном доме оплачиваютуслуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений всоответствии с договорами, заключенными с лицами, осущест-вляющими соответствующие виды деятельности. Неиспользо-вание собственниками, нанимателями и иными лицами поме-щений не является основанием невнесения платы за жилоепомещение и коммунальные услуги. При временном отсутствииграждан внесение платы за отдельные виды коммунальныхуслуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осу-ществляется с учетом перерасчета платежей за период времен-ного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правитель-ством РФ.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временнымжильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответ-ствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заклю-ченным на срок проживания временных жильцов. Наймодатель,управляющая организация обязаны информировать в письмен-ной форме нанимателей жилых помещений государственного имуниципального жилищных фондов и собственников жилыхпомещений в многоквартирном доме об изменении размераплаты за жилое помещение и коммунальные услуги не позднеечем за 30 дней до даты представления платежных документов, наосновании которых будет вноситься плата за жилое помещениеи коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не уста-новлен договором управления.

Лица, несвоевременно или не полностью внесшие плату зажилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаныуплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставкирефинансирования Центрального банка РФ, действующей намомент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый деньпросрочки, начиная со следующего дня после наступления уста-новленного срока оплаты по день фактической выплаты вклю-чительно. Увеличение установленного размера пеней не допу-скается.



4. Размер платы за жилое помещение икоммунальные услуги

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонтжилого помещения устанавливается в размере, обеспечиваю-щем содержание общего имущества в многоквартирном доме всоответствии с требованиями законодательства. Размер платы запользование жилым помещением (за наем), за содержание иремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещенийпо договорам социального найма и договорам найма жилыхпомещений государственного или муниципального жилищногофонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помеще-ния для собственников жилых помещений, которые не принялирешение о выборе способа управления многоквартирнымдомом, устанавливаются органами местного самоуправления (вгородах Москве и Санкт-Петербурге — органом государствен-ной власти субъекта РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением (за наем)государственного или муниципального жилищных фондов уста-навливается в зависимости от качества и благоустройства жило-го помещения, месторасположения дома. Установление размераплаты за пользование жилым помещением (за наем) не должноприводить к возникновению у нанимателя жилого помещенияправа на субсидию на оплату жилого помещения и коммуналь-ных услуг. Федеральными законами, законами субъектов РФ,устанавливающими порядок предоставления жилых помещенийгосударственного жилищного фонда иным категориям гражданв соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены дру-гие условия определения размера платы за пользование жилымпомещением (за наем).

Порядок определения размера платы за жилое помещениедля граждан, проживающих в жилых помещениях домов систе-мы социального обслуживания, в жилых помещениях фондовдля временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,признанных беженцами, а также в общежитиях, если в однойкомнате в общежитии проживают несколько граждан, устана-вливается собственниками указанных жилых помещений. Раз-мер платы за содержание и ремонт жилого помещения в много-



квартирном доме, в котором не созданы товарищество собствен-ников жилья либо жилищный кооператив или иной специали-зированный потребительский кооператив, определяется наобщем собрании собственников помещений в таком доме, кото-рое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Раз-мер платы за содержание и ремонт жилого помещения в мно-гоквартирном доме определяется с учетом предложений упра-вляющей организации и устанавливается на срок не менее чемодин год.

Размер обязательных платежей или взносов членов товари-щества собственников жилья либо жилищного кооператива илииного специализированного потребительского кооператива,связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общегоимущества в многоквартирном доме, определяется органамиуправления товарищества собственников жилья либо органамиуправления жилищного кооператива или органами управленияиного специализированного потребительского кооператива всоответствии с уставом товарищества собственников жильялибо уставом жилищного кооператива или уставом иного спе-циализированного потребительского кооператива. Граждане,признанные малоимущими и занимающие жилые помещенияпо договорам социального найма, освобождаются от внесенияплаты за пользование жилым помещением (за наем). Изменениеразмера платы за содержание и ремонт жилого помещения в слу-чае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содер-жанию и ремонту общего имущества в многоквартирном домененадлежащего качества или с перерывами, превышающимиустановленную продолжительность, определяется в порядке,установленном Правительством РФ.

Согласно ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услу-ги определяется исходя из показаний приборов учета, а при ихотсутствии — из нормативов потребления коммунальных услуг,утверждаемых органами местного самоуправления (в городахМоскве и Санкт-Петербурге — органом государственной властисубъекта РФ) в порядке, установленном Правительством РФ.Правила предоставления коммунальных услуг гражданам уста-навливаются Правительством РФ. Размер платы за коммуналь-ные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, рассчитывает-



ся по тарифам, установленным органами государственной вла-сти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в горо-дах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственнойвласти субъекта РФ) в порядке, установленном федеральнымзаконом.

Изменение формы собственности на жилое помещение,оснований пользования жилым помещением, образования илиликвидации товарищества собственников жилья либо жилищ-ного кооператива или иного специализированного потребитель-ского кооператива не является основанием изменения размераплаты за коммунальные услуги. При предоставлении комму-нальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, пре-вышающими установленную продолжительность, изменениеразмера платы за коммунальные услуги определяется в порядке,установленном Правительством РФ.

5. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственник помещения вмногоквартирном доме обязан нести расходы на содержаниепринадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходахна содержание общего имущества в многоквартирном домесоразмерно своей доле в праве общей собственности на это иму-щество путем внесения платы за содержание и ремонт жилогопомещения. Решение общего собрания собственников помеще-ний в многоквартирном доме об оплате расходов на капиталь-ный ремонт многоквартирного дома принимается с учетомпредложений управляющей организации о сроке начала капи-тального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости мате-риалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещениярасходов и других предложений, связанных с условиями прове-дения капитального ремонта.



Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирнымдомом должно обеспечивать благоприятные и безопасные усло-вия проживания граждан, надлежащее содержание общего иму-щества в многоквартирном доме, решение вопросов пользо-вания указанным имуществом, а также предоставление комму-нальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление жилищным фондом, согласно п. 1.8 постановле-ния Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утвержде-нии Правил и норм технической эксплуатации жилищногофонда», включает в себя:

— организацию эксплуатации;— взаимоотношения со смежными организациями и постав-

щиками;— все виды работы с нанимателями и арендаторами.Согласно п. 1.3 названного постановления, граждане, непра-

вительственные, общественные организации и иные доброволь-ные объединения нанимателей, арендаторов и собственниковжилых помещений в домах всех форм собственности имеютправо участвовать в управлении жилищным фондом по местужительства с целью защиты своих экономических и социальныхправ и интересов, в выборе эксплуатационных и ремонтныхорганизаций.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязанывыбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помеще-ний в таком доме;

ГЛАВА 9. Многоквартирные дома

1. Способы управления многоквартирным домом


— управление товариществом собственников жилья либожилищным кооперативом или иным специализированнымпотребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.Способ управления многоквартирным домом выбирается на

общем собрании собственников и может быть изменен в любоевремя на основании его решения. Решение общего собрания овыборе способа управления обязательно для всех собственниковпомещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленномПравительством Российской Федерации, проводит открытыйконкурс по отбору управляющей организации, если в течениегода до дня проведения указанного конкурса собственникамипомещений в многоквартирном доме не выбран способ управле-ния этим домом или если принятое решение о выборе способауправления этим домом не было реализовано. Орган местногосамоуправления в течение десяти дней со дня проведенияоткрытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, уве-домляет всех собственников помещений в многоквартирномдоме о результатах указанного конкурса и об условиях договорауправления этим домом. Собственники помещений в много-квартирном доме обязаны заключить договор управления этимдомом с управляющей организацией, выбранной по результатампредусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, впорядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Так называемые управляющие организации приобрели свойстатус в начале 90-х годов, когда в Российской Федерации нача-лась реформа структуры управления жилищным фондом. Так, вгороде Москве в каждом районе были созданы государственныеунитарные предприятия — дирекции единого заказчика (ДЕЗ),которым были переданы функции по управлению жилищным инежилым фондом. Ремонтно-эксплуатационные управления,управления дорожного хозяйства и благоустройства, ранееявлявшиеся подразделениями производственных ремонтно-эк-сплуатационных объединений районов, были преобразованы всамостоятельные унитарные государственные предприятия.

В 2000 г. завершилась работа по демонополизации жилищно-коммунального хозяйства. Разделение функций по управлению

ГЛАВА 9. Многоквартирные дома248


жилищным фондом и его эксплуатации создало возможностьразвития конкуренции в сфере содержания, ремонта жилья иуправления жилищным фондом. Создан рынок подрядных орга-низаций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда. УказомПрезидента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитии конкурен-ции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту госу-дарственного и муниципального жилищных фондов» был пре-дусмотрен поэтапный переход на конкурсный принцип отбораорганизаций-подрядчиков любой организационно-правовойформы для выполнения работ по эксплуатации и ремонту госу-дарственного и муниципального жилищных фондов.

2. Договор управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом является срав-нительно новым видом договора в жилищном праве. Жилищ-ный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К немуприменяются нормы жилищного и гражданского законодатель-ства.

Приказом Госстроя России от 26 июня 1998 г. № 17-125/1 «Обутверждении нормативно-методических материалов по реализа-ции Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства»утверждены:

— договор исполнения муниципального заказа на услуги потехническому обслуживанию, санитарному содержанию и теку-щему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий;

— договор на исполнение муниципального заказа по обеспе-чению получателей (потребителей) муниципального образова-ния (района) услугами по водоснабжению и водоотведению;

— договор на исполнение муниципального заказа по обеспече-нию получателей (потребителей) муниципального образования(района) услугами теплоснабжения и горячего водоснабжения;

— примерный устав унитарного муниципального предприя-тия (службы заказчика);

— примерный устав городского муниципального учреждения(службы заказчика);

ГЛАВА 9. Многоквартирные дома 249


— примерное положение о конкурсном отборе претендентовна организацию (управление) процессов предоставления ком-мунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищногофонда. Данным положением определяется порядок проведенияконкурса для выбора управляющей организации.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ договор управления много-квартирным домом должен заключаться в письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами.При выборе управляющей организации общим собранием соб-ственников помещений в многоквартирном доме с каждый соб-ственник заключает договор управления на условиях, указанныхв решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сто-рона (управляющая организация) по заданию другой стороны(собственников помещений в многоквартирном доме, органовуправления товарищества собственников жилья либо органовуправления жилищного кооператива или органов управленияиного специализированного потребительского кооператива) втечение согласованного срока за плату обязуется оказыватьуслуги и выполнять работы по надлежащему содержанию иремонту общего имущества в таком доме, предоставлять комму-нальные услуги собственникам помещений в таком доме и поль-зующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлятьиную направленную на достижение целей управления много-квартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должныбыть указаны:

— состав общего имущества многоквартирного дома, упра-вление которым будет осуществляться, и адрес такого дома;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общегоимущества в многоквартирном доме, порядок изменения такогоперечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо-ставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы засодержание и ремонт жилого помещения и размера платы закоммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

— порядок осуществления контроля над выполнением упра-вляющей организацией ее обязательств по договору управления.



Условия договора управления многоквартирным домом одина-ковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключаетсяна срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствиизаявления одной из сторон о прекращении договора управлениямногоквартирным домом по окончании срока его действиятакой договор считается продленным на тот же срок и на тех жеусловиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквар-тирным домом, управляющая организация обязана приступитьк выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней содня его подписания.

Изменение или расторжение договора управления много-квартирным домом осуществляются в порядке, предусмотрен-ном гражданским законодательством.

Управление многоквартирным домом, который находится всобственности жилищного кооператива или в котором созданотоварищество собственников жилья, осуществляется с учетомположений разд. V и VI ЖК РФ. Управляющая организация за 30дней до прекращения договора управления многоквартирнымдомом обязана передать техническую документацию на много-квартирный дом и иные связанные с управлением таким домомдокументы вновь выбранной управляющей организации, това-риществу собственников жилья либо жилищному кооперативуили иному специализированному потребительскому кооперати-ву, либо в случае непосредственного управления таким домомсобственниками помещений в таком доме одному из данныхсобственников, указанному в решении общего собрания данныхсобственников о выборе способа управления таким домом,либо, если такой собственник не указан, любому собственникупомещения в таком доме. Если иное не установлено договоромуправления многоквартирным домом, управляющая организа-ция ежегодно в течение первого квартала текущего года предста-вляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчето выполнении договора управления за предыдущий год.

Система договорных отношений по предоставлению услугжилищно-коммунального назначения предусматривает защитуправ потребителей путем:



— включения в договор условий, гарантирующих возмож-ность получения потребителем услуги, соответствующей покачеству обязательным требованиям нормативов, стандартов,санитарных правил и норм;

— повышения ответственности исполнителей за нарушениепорядка и условий предоставления услуг, а также гарантий ихкачества.

Договор управления, предусмотренный законодательством,представляет собой смешанный договор, включающий в себяэлементы договора на выполнение работ (подрядный договор) ивозмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.Стороны договора — собственники помещений в многоквартир-ном доме, в том числе органы государственной власти и местно-го самоуправления, являющиеся собственниками государствен-ного и муниципального жилищного фонда, и управляющаяорганизация, избранная собственниками помещений или поконкурсу, проведенному органами местного самоуправления.Части 3 и 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривают существенные усло-вия договора, без которых договор считается незаключенным.Форма договора — письменная, в виде одного документа, подпи-санного сторонами. Условия и порядок изменения или растор-жения договора управления определены в гл. 29 ГК РФ. Так, всоответствии со ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжениедоговора возможны по соглашению сторон, если иное не предус-мотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами илидоговором. По требованию одной из сторон договор может бытьизменен или расторгнут по решению суда только:

— при существенном нарушении договора другой стороной;— существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ),— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом

РФ, другими законами или договором.

3. Особенности управлениямногоквартирными домами

Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432 «О развитииконкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и



ремонту государственного и муниципального жилищных фон-дов» был предусмотрен поэтапный переход на конкурсныйпринцип отбора организаций-подрядчиков любой организа-ционно-правовой формы для выполнения работ по эксплуата-ции и ремонту государственного и муниципального жилищныхфондов. Порядок управления многоквартирным домом, всепомещения в котором находятся в собственности РоссийскойФедерации, ее субъекта или муниципального образования, уста-навливается соответственно Правительством Российской Феде-рации, органом государственной власти субъекта РоссийскойФедерации и органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 163 ЖКРФ). Управление многоквартирным домом, все помещения вкотором находятся в собственности Российской Федерации, еесубъекта или муниципального образования, осуществляетсяпутем заключения договора управления данным домом с упра-вляющей организацией, выбираемой по результатам открытогоконкурса или, если такой конкурс в соответствии с законода-тельством признан несостоявшимся, без проведения такогоконкурса1.

Согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлениимногоквартирным домом собственниками помещений в такомдоме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполне-нию работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами,осуществляющими соответствующие виды деятельности, соб-ственники помещений в таком доме заключают на основаниирешений общего собрания указанных собственников. При этомвсе или большинство собственников выступают в качествеодной стороны заключаемых договоров. Договоры о холодном игорячем водоснабженим, водоотведении, об электроснабжении,газоснабжении (в том числе поставки бытового газа в баллонах),отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердоготоплива при наличии печного отопления) заключаются каждымсобственником помещения, осуществляющим непосредствен-ное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме, осуществляющих непо-




средственное управление таким домом, от имени собственниковпомещений в таком доме в отношениях с третьими лицами впра-ве действовать один из собственников помещений в таком домеили иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверен-ностью, выданной ему в письменной форме всеми или боль-шинством собственников помещений в таком доме.

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ в целях создания благопри-ятных условий для управления многоквартирными домамиорганы местного самоуправления:

— обеспечивают равные условия для деятельности управляю-щих организаций независимо от организационно-правовыхформ;

— могут предоставлять управляющим организациям, товари-ществам собственников жилья либо жилищным кооперативамили иным специализированным потребительским кооперати-вам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартир-ных домов;

— содействуют повышению уровня квалификации лиц, осу-ществляющих управление многоквартирными домами, и орга-низации обучения лиц, имеющих намерение осуществлятьтакую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организа-ции обязаны предоставлять гражданам по их запросам информа-цию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы посодержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых поме-щений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценамии тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуги выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоста-вляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.



Приобретение жилья — всегда огромная проблема, тради-ционно сопряженная как с нехваткой денежных средств, так и снезнанием законов, следствием чего может стать неправильныйвыбор объекта покупки или обман самого покупателя жилья.Для решения этих, а также многих других проблем за рубежомдавно существуют разнообразные программы ипотечного кре-дитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.

Жилищная ипотека — это кредитование приобретения в соб-ственность жилья (квартиры, таун-хауса или особняка) подзалог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемойсоставной частью любой развитой системы частного права,начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Термин«ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (еговвел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственно-сти должника перед кредитором определенными земельнымивладениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечениемслужила личность должника, которому в случае невыполненияобязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обяза-тельства, а на границе принадлежащей заемщику земельной тер-ритории ставился столб с надписью о том, что указанная соб-ственность служит обеспечением претензии кредитора внаименованной сумме. На таком столбе, получившем название«ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмеча-

ГЛАВА 10. Ипотечное кредитование в России

1. Понятие ипотечного кредитования


лись все долги собственника земли. Позже для этой цели сталииспользовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Роль ипотеки особенно возрастает в период неудовлетвори-тельного состояния экономики страны. В этом случае проду-манная и эффективная ипотечная система может помочь стаби-лизировать положение. Ипотека, с одной стороны, помогаетразрешать социальные и экономические проблемы, преждевсего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватиза-ции и повышения эффективности предприятий, с другой сторо-ны, способствует снижению инфляции.

В последние несколько лет в нашей стране появился и актив-но развивается рынок ипотечного капитала. Это стало возможноблагодаря фундаментальной законодательной базе. Ее основусоставляют Гражданский кодекс Российской Федерации, Фе-деральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» (с последними изменениями от 30 дека-бря 2004 г.), а также ряд других федеральных законов, являю-щихся частью «пакета жилищных законов», принятого Государ-ственной Думой в декабре 2004 г.

Необходимыми предпосылками для успешного развития иприменения ипотеки являются функционально пригодныенотариальная и судебная системы, реестр государственной реги-страции объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особоотметить позитивную тенденцию к некоторой унификации иупрощению самой процедуры ипотечного кредитования.Например, нотариальное удостоверение договора об ипотекебольше не является обязательным условием оформления дого-вора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федераль-ного закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изме-нений и дополнений в Федеральный закон РоссийскойФедерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который всту-пил в силу с 1 января 2005 г.1

Активное использование ипотеки обещает множество выгод,однако при становлении ипотечной системы неизбежно возни-кают проблемы. Первый шаг на пути их разрешения — изучениесовременного законодательства об ипотеке.

ГЛАВА 10. Ипотечное кредитование в России256

1 СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 42.


2. Структура рынка ипотечного жилищного капитала

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определен-ной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование —предоставление кредита под залог недвижимого имущества.Создание действенной системы ипотечного кредитования воз-можно на базе развития первичного и вторичного рынков ипо-течного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредито-ров, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-ин-весторов, которые покупают недвижимость для инвестированияили использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесскупли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обес-печить первичных кредиторов возможностью продать первич-ную закладную, а на полученные средства предоставить другойкредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том,что, если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право рас-порядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствиетого что недвижимость долговечна и ее цена довольно стабильна,у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основаниядля долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлече-ние финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наиболь-шее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недви-жимости в большинстве случаев не соответствует финансовымвозможностям потенциальных покупателей, а недвижимость, наприобретение которой получен кредит, может служить обеспече-нием обязательства его возврата. Получение ипотечного кредитасвязано с необходимостью выполнять обязательства по кредит-ному договору. Поэтому до получения такого кредита потен-циальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первона-чального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанныхс совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариаль-

ГЛАВА 10. Ипотечное кредитование в России 257


ное удостоверение договора, плата за регистрацию договора вГосударственном реестре), и заключить договор страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уров-ня жизни после периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падения доходов в течение периода креди-тования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу вслучае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение послед-них двух лет и каковы причины увольнения и перерывы в рабо-те и своевременно ли выполняются текущие обязательства, свя-занные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона,электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимогоимущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которыемогут быть использованы в качестве дополнительного обеспече-ния.

В России количество выдач ссуд под залог недвижимостисравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значи-тельно ниже рыночной вследствие того, что объект оценивается,исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредитне будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себяот возможных будущих изменений, а слишком небольшая стои-мость имущества при залоге невыгодна залогодателю. Основнаяпроблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочныхфинансовых ресурсов.

Одним из источников долгосрочных средств являются вкла-ды частных вкладчиков. Но в настоящее время у населенияподорвано доверие к банкам вообще, а к коммерческим — осо-бенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел ксущественному уменьшению реальных доходов населения,обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбер-банк.

Еще одна проблема — оценка платежеспособности потен-циального заемщика по его реальным доходам. Из-за чрезмер-ности налогового бремени велика доля теневого сектора в эко-номике, поэтому официальные доходы потенциальныхзаемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческимибанками решений по кредитам. Продуманная государственная



налоговая политика при ипотечном кредитовании населенияпозволит вывести реальные доходы из «тени», так как налоговоезаконодательство не может быстро измениться.

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка,на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы,обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумагна рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — кредит, обеспеченный определенной недвижимой соб-

ственностью. Ипотечное кредитование — предоставление кредита под залог недвижимого имуще-

ства.Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вто-

ричный; на первичном рынке обращаются первичные заклад-ные, на вторичном — покупаются и продаются закладные, полу-ченные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечно-го капитала по типам недвижимости, выступающей в качествезалогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходнойнедвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капи-тала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капи-тал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-ин-весторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях.

Развитие первичного рынка ипотечного капитала — факторрешения жилищной проблемы для многих семей посредствомипотечного жилищного кредитования. На вторичном рынкеипотечного капитала проводятся сделки купли-продажи заклад-ных, выпущенных на первичном рынке.

Существование вторичного рынка призвано обеспечить пер-вичных кредиторов возможностью продать первичную заклад-ную, чтобы за счет полученных средств предоставить другойкредит, посредством чего капитал из более богатых районовстраны может быть перераспределен в районы, испытывающиенедостаток кредитных ресурсов. Риск и прибыльность ценныхбумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается сдоходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.



3. Модели ипотечного жилищногокредитования

В настоящее время выделяются две модели (схемы) ипотеч-ного кредитования:

1) двухуровневая («американская модель»), опирающаяся навторичный рынок закладных. Суть модели заключается в сле-дующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен наобязательство в течение определенного срока ежемесячно пере-водить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заем-щика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продаеткредит одному из агентств ипотечного кредитования, передаваяпри этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедлен-но возмещают банку выплаченные заемщику средства и взаменпросят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты завычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежеме-сячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуетсяпокупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на осно-вании требований инвесторов, предъявляемых к доходностифинансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив неко-торое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков,собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценнуюбумагу, источником выплат по которой являются платежи заем-щиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости,а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипо-течные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также высту-пают посредниками, передавая инвестору, купившему ценнуюбумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незна-чительно выше ставок по государственным ценным бумагам, чтообъясняется уверенностью инвесторов в том, что в случае массо-вого дефолта заемщиков государство окажет необходимуюфинансовую помощь ипотечным агентствам для погашения имисвоих обязательств. Поддержка государства дает возможностьрассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как безриско-вые и позволяет вкладывать в них средства самым консерватив-ным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, обеспечивая



переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресур-сов;

2) одноуровневая («немецкая модель»). Это автономная сба-лансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегатель-но-ссудном принципе функционирования по типу немецких«частных стройсберкасс» — «Bausparkasse», французских »LivretEpargne Logement», американских »Savings & Loans». При этоймодели вкладчик получает возможность накопить необходимыйвзнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимо-сти) в течение длительного периода времени, а затем получитьипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбран-ной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи зам-кнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность сформирования уставного капитала и имеет на его основе свойсобственный источник средств (включая квартирный фонд) длявыдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлечен-ные) направляются только на уставную деятельность, т.е. нафинансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кре-дитов на покупку построенных квартир.

4. Этапы ипотечного жилищногокредитования

Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипоте-ке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель,являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипо-текой, имеет право получить удовлетворение своих денежныхтребований к должнику по этому обязательству из стоимостизаложенного недвижимого имущества другой стороны — залого-дателя. В этом случае залогодержатель имеет преимуществоперед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, опреде-ленными ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недви-жимости)».

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки— процесс длительный, требующий тщательной проработкипринимаемых решений. Для максимального сокращения про-цедуры оформления кредита и получения кредитором наиболее



полной информации о клиенте кредитные учреждения разрабо-тали стандартные формы документов. Например, для кредито-вания жилья это — заявление о предоставлении кредита, справ-ки о наличии вкладов и работы, калькуляция затрат наполучение кредита и кредитная справка. Для доходной недви-жимости перечень сведений должен быть существенно шире.Основное внимание здесь уделяется качеству управлениянедвижимостью, оценке способности объекта генерироватьдоход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в част-ности, анализируется величина операционных расходов, ихраспределение между заемщиком и арендатором, изучаетсярепутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляю-щего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и другихпоследствий заемного финансирования на инвестиционныйпроект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:— предварительный (разъяснение клиенту основных условий

кредитования, передача списка документов для полученияссуды);

— сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;— оценка вероятности погашения кредита;— принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка про-

цента, порядок погашения);— заключение кредитной сделки;— обслуживание кредитной сделки;— закрытие кредитной сделки.На предварительном этапе заемщик должен получить всю

необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоста-вления кредита, о своих правах и обязанностях при заключениикредитной сделки.

После разъяснения заемщику основных условий кредитова-ния определяется максимально возможная сумма кредита,согласовываются процедуры кредитования и расчетов, соста-вляется примерная смета предстоящих расходов заемщика,заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлениикредита рассматривается кредитором как один из самых важныхисточников информации о клиенте. Это заявление включаетследующую информацию:



— желаемые условия кредита — вид, общая сумма, процент-ная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности — адрес, юридиче-ское описание;

— источник первоначального платежа;— назначение кредита — покупка, строительство, рефинан-

сирование собственности и т.д.;— биографические сведения — уровень образования и про-

фессиональной квалификации;— сведения о работе и источниках дохода, об активах и обяза-

тельствах.Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости,

используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

Сумма кредитах 100 < 70%.

Стоимость недвижимости

В соответствии с этим отношением ограничение для суммыкредита будет следующим:

сумма кредита = 0,7 х Стоимость объекта залога.Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к

сумме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заем-щика:

платеж по кредиту = 0,3 х Чистый доход заемщика.Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика

первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыноч-ной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомен-дуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качествепервоначального капитала могут выступать депозитные вкладыили наличные денежные средства, которые перед предоставле-нием кредитных средств должны быть размещены заемщиком вбанке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитованиярассчитываются экспертом после определения платежеспособ-ности заемщика с учетом доходов. Затем по действующим про-центным ставкам в соответствии со сроком кредитования опре-деляется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа, «Сбор и проверка информации оклиенте и залоге», — выявление потенциальных некредитоспо-



собных заемщиков, для чего проводится проверка трудоустрой-ства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов,проверка клиента службой экономической безопасности кре-дитного учреждения и оценка собственности клиента, предпо-лагаемой к продаже для получения суммы первоначальноговзноса, оценка предмета залога. Заемщику поясняют требова-ния кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки:приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, должныотсутствовать права третьих лиц на объект залога и т.п. Порезультатам повторного собеседования проводится тестирова-ние заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопро-сы, имеющие балльную оценку:

— сведения о заемщике — пол, возраст, семейное положение,наличие брачного контракта, наличие и число иждивенцев,место проживания заемщика и поручителей;

— основная информация о приобретаемой недвижимости;— наличие первоначального капитала;— сведения о занятости заемщика и поручителей;— сведения об активах и обязательствах заемщика и поручи-

телей;— сведения об имуществе заемщика.В зависимости от набранного посредством тест-анкеты

количества баллов заемщики классифицируются на «стабиль-ных» и «нестабильных». При оформлении заявления на ипотеч-ный кредит определяются технологии получения ссуды и даль-нейшего обслуживания кредита, разрабатывается графикплатежей и порядок его изменения, рассчитывается максималь-но возможная сумма кредита, оцениваются дополнительныеактивы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомоби-ли, драгоценности), документально подтверждаются доходы иобязательства заемщика. Затем оформляется запрос в службуэкономической защиты кредитного учреждения, на основаниикоторого проверяется заемщик: обычно проверяются действи-тельные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае егосмены в течение последних двух-трех лет устанавливаются при-чины) и др.

На следующем этапе, «Оценка вероятности погашения кре-дита», проводится андеррайтинг1 заемщика: анализируются



финансовые возможности заемщика, оценивается его стремле-ние погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечно-му кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляютсярекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уро-вень образования клиента, профессиональный опыт, уровеньквалификации, занятость в стабильно развивающемся и потен-циально доходном сегменте рынка.

Далее принимается решение о выдаче кредита или об отказе вкредитовании. Отказ должен предоставляться в письменномвиде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.При выявлении ложной информации заемщику будет отказано впредоставлении кредита. Если принято решение продолжитьпереговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предо-ставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе,— отношение:

— периодических платежей по кредиту и периодическогодохода заемщика;

— жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;— суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретае-

мого имущества;— суммы предоставляемого кредита к минимальной цене

продажи недвижимого имущества.Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом

этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога,разрабатываются заключение юриста о приемлемости предметазалога, заключение специалиста по оценке вероятности погаше-ния кредита, анализируются риски, оформляется залог недви-жимости, принимается решение о величине кредита, процент-ных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертногозаключения, объединяющего всю собранную информацию озаемщике и объекте залога:

— желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;— анализ объекта залога;


1 Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятностипогашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммыкредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первона-чального взноса и оценки предмета ипотеки.


— информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;— описание предполагаемой сделки;— источники погашения кредита;— расчет возможной суммы кредита;— анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной сто-

имости, уничтожения или повреждения приобретаемого имуще-ства;

— риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;— предлагаемые варианты обеспечения.Кредитный проект рассматривается на заседании кредитного

комитета, при принятии положительного решения выбираетсясхема оформления в залог приобретаемого жилья с последую-щим уведомлением заемщика.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются изаключаются следующие договоры:

— купли-продажи недвижимости;— кредитный договор;— ипотеки (подлежит государственной регистрации);— страхования.Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение

которой берется кредит, заключается между заемщиком и про-давцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны оговаривают сумму предоста-вляемого кредита, срок, на который предоставляется кредит,размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользованиекредитом, очередность погашения кредита и процентов по нему,основания для досрочного расторжения договора и взысканиякредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:— предмет ипотеки; — цену передаваемого в ипотеку помещения;— существо основного обязательства, обеспечиваемого ипо-

текой (предоставление кредитных средств); — размер основного обязательства, обеспечиваемого ипоте-

кой (размер предоставляемого кредита и размер процентов запользование денежными средствами);

— срок исполнения основного обязательства, обеспечивае-мого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);



— указание на то, что передаваемое в ипотеку имуществонаходится в пользовании у заемщика (он же залогодатель подоговору об ипотеке);

— требования по страхованию передаваемого в ипотеку иму-щества;

— основания обращения взыскания на предмет ипотеки идругие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и догово-ру об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защи-ту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Еслизаемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредиторимеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Заключается несколько договоров страхования, в соответ-ствии с количеством объектов страхования. Для снижения рискакредитора осуществляется страхование ипотечного кредита.Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вто-ричном рынке. Во многих странах с рыночной экономикойфункционирует система государственного страхования ипотеч-ных кредитов, выдаваемых государством и частными кредитора-ми. Чтобы быть застрахованным государственным учреждени-ем, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должнысоответствовать довольно жестким требованиям. Система част-ного страхования более привлекательна для заемщика и креди-тора, так как недвижимость, используемая для залога, может неотвечать стандартам государственного страхования, заемщикимеет возможность взять кредит с небольшим начальным плате-жом, размер страхового платежа меньше, чем в случае государ-ственного страхования, страховка дает возможность кредиторупродать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии сусловиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеетправо преимущественного удовлетворения своих требований изстрахового возмещения перед другими кредиторами, поэтомуцелесообразно страховать заложенное имущество на сумму,эквивалентную размеру основного долга с учетом процентов илипревышающую его (размер). Банк имеет возможность проверятьналичие и состояние заложенного имущества в натуральной идокументальной форме.



Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заем-щик должен заключить с рекомендованной кредитным учрежде-нием страховой компанией договор страхования жизни и здоро-вья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательствострахования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхованиятщательно изучает представленные заемщиком документы,выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Есливыдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, стра-ховщик может установить более высокую тарифную ставку илиотказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безна-личным путем согласно договорам купли-продажи или платеж-ному поручению заемщика.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следую-щем:

— осуществляется прием платежей;— проверяется соответствие фактических выплат графику

платежей;— ведется бухгалтерский учет операций;— рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на

недвижимость и страховке;— взимаются просроченные платежи;— ведется работа с проблемными кредитами:— переговоры, заключение нового кредитного договора,

изменение условий договора (срока, процентной ставки, поряд-ка погашения), обращение взыскания на заложенное имуществои т.п.;

— ведется отчетность по выданным кредитам.Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотеч-

ного кредитования. После полного погашения задолженностипо кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санк-ций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, про-исходит закрытие кредитной сделки, — ипотека прекращается, очем делается запись в Государственном реестре РоссийскойФедерации. Если заемщик и залогодатель не выполняют усло-вий кредитного договора или договора об ипотеке, кредиторобращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном



или внесудебном порядке, а предмет ипотеки реализуется, полу-ченные от реализации средства идут на погашение долга креди-тору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),осуществление расходов по процедуре обращения взыскания ипродажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заем-щик.

5. Система управления рискамиипотечного жилищного кредитования

Параметры кредита (его размер, процентную ставку, периодкредитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многомопределяют финансовые риски, неизбежно возникающие наразных этапах ипотечного кредитования. Социальный характерипотечного кредитования, большие риски невыплат по кредиту,работа с депозитами населения, а также вхождение основныхсхем кредитования в единую финансовую систему требуют осо-бого контроля и пристального внимания к ипотечному кредито-ванию со стороны государства. Более того, социальная напра-вленность кредитования предполагает заботу государства омалообеспеченных слоях населения и принятия им специаль-ных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся вжилье.

Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особен-ной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Боль-шие объемы кредитования, определяемые высокой стоимостьюнедвижимости, требуют специфического подхода к формирова-нию кредитных фондов, наличия постоянного источникафинансирования, включая так называемые «длинные деньги».Это делает необходимым создание специализированных банков.Банковская специализация носит функциональный характер ивлияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвид-ность и надежность специализированных институтов достигает-ся путем разработки и применения специальных ипотечныхстандартов, особых видов страхования или наличия специаль-ных гарантий, государственной регистрации объекта залога,правильной оценки рисков, создания определенных технологий



привлечения средств, особенного подхода к выбору ипотечныхинструментов и технологий, обязательной большой предвари-тельной работы с клиентом (андеррайтинг).

Ипотечное кредитование отличается от обычного очень боль-шими сроками и объемами, особенностью формирования бан-ковских активов и пассивов, необходимостью правильной оцен-ки залога, применения специфических инструментов кре-дитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипо-течных кредитов выдается на 25-30 лет, который предполагаетбольшие изменения в экономике, кредитной и банковскойполитике, в системе налогообложения и доходах населения, атакже покупательной способности денег, стоимости недвижи-мости.

Виды рисков. Риски подразделяются на систематические инесистематические. Систематические риски не носят специфи-ческого (индивидуального) или местного характера. Несистема-тические риски — это риски, свойственные конкретной местнойэкономике. Большинство ипотечных рисков относится к систе-матическим рискам. Рисков довольно много. Они могут бытьвызваны разными причинами — экономическими, инфляцион-ными, валютными, налоговыми, политическими, рисками цен-ных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банков-ской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностьюклиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни изних являются обобщенными рисками — инфляционный,рыночный, другие — пограничными, комплексными с другимирисками. Риски непосредственно или косвенно влияют друг надруга. Для ипотечного кредитования особенно важны нескольковидов рисков, включая риск потерь доходов в результате измене-ния процентных ставок (риск смежный риску ликвидности),кредитный риск.

Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смеж-ный с риском процентной ставки и риску ликвидности. Крахкредитных учреждений в США в 1920-1930-е годы, крах ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х годах заставил государ-ственные институты и кредитные учреждения серьезнее подхо-дить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всехкредитных учреждений характерны серьезные маркетинговые



исследования общего рынка капитала, рынка заемных денег,жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль рисков иуправление ими, жесткий контроль кредитного портфеля (упра-вление активами и пассивами банка, процентной политикой, ит.д.). И все это — часть общей стратегии и управления. Это обя-зательное условие работы любого кредитного учреждения вцелях получения определенной доходности по осуществляемымоперациям. В связи с усложнением финансовых технологий,распыленностью одной операции по нескольким финансовымсубъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствле-нием усиливается роль государства и контроль рискованныхопераций банков. Остановимся на двух основных рисках, харак-терных для ипотечного кредитования. Это риск процентнойставки и кредитный риск.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредито-ра) формируется в основном за счет разницы в процентах повыданным кредитам и привлекаемым источникам (по депози-там, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).Риск процентной ставки — это риск недополучения банкамиприбыли в будущем в результате изменения процентных ставок(по самым разным причинам, в частности в связи с экономиче-ской или иной ситуацией, выбором неэффективной банковскойполитики, выбором неправильных инвестиционных инструмен-тов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по кото-рой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процент-ная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или вбудущем средствам. Сбалансированность банковских активов ипассивов по ставкам и по времени является основной сложно-стью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со сво-бодным режимом изъятия средств (или предупредительным, взависимости от технологий сбережения) по депозитам, а такженепредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являют-ся постоянными, «связанными», притом на очень большиесроки, а пассивы банка остаются слабо привязанными, в основ-ном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Рискпроцентной ставки включает не только изменение процентныхставок, но также понижение стоимости выплат по существую-



щему кредиту (понижение реальной стоимости амортизацион-ных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Риск процентной ставки можно рассматривать как частьриска неликвидности (ликвидности). Это взаимозависимыериски. Риски особенно возрастают при большом потенциаленегативной амортизации, при применении рискованных ставокв больших объемах, большой доле объемов с долгосрочнымикредитами или, наоборот, большом объеме кратковременныхдепозитов. Таким образом, даже при смене краткосрочныхдепозитов на среднесрочные риск процентной ставки будет уме-ньшаться. Необходимо учитывать влияние самой процентнойставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно под-нимать процентную ставку для уменьшения риска, так как приопределенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщи-ка. Кредитор должен правильно выбрать оптимальное соотно-шение уровня риска, учитывающего все риски и их влияние другна друга, и ожидаемого дохода. Зависимость между доходом ириском обычно обратно пропорциональная.

Разрешение проблемы надежности ипотечных кредитовпутем уменьшения процента по этим кредитам за счет сниженияпроцента по депозитам также невозможно, так как в этом случаебыстро иссякает источник накопления. Здесь должны быть най-дены иные пути, включая работу с максимальными ставками подепозитам и минимальными ставками по кредитам, минимиза-цию всех расходов за счет больших объемов кредитования иколичества услуг, создание новых эффективных технологий,объединение этих технологий в целях получения наименьшихиздержек и наибольших доходов для всех субъектов финансиро-вания. При этом большую роль начинает играть объединениемелких банков в крупные. Естественно, процентная ставка покредиту регулируется рынком (предложением заемных средств иих спросом) и его прибылью, однако жесткие непосильные кре-дитные условия могут резко ограничить доступность кредитов иувеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применя-ли и применяют политику регулирования государством финан-совой системы (особенно необходимые в отдельные экономиче-ские периоды), устанавливали своего рода «потолки»ростовщичества. В США федеральное правительство избегало



прямо устанавливать «потолки» ставки ссудного процента позакладным, однако многие штаты сами устанавливают верхнийпредел процентной ставки, которая может быть применена кре-дитором. Установка кредитным институтом ставки выше приня-той попадает под нарушение закона и штрафные санкции.

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком покаким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросыкредитного риска решаются комплексно, это государственнаяполитика, политика кредитных учреждений в области первич-ного взноса. И здесь ведущая роль принадлежит правильномувыбору кредитных технологий и инструментов как составнойчасти андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих надеж-ность (и доступность) кредита. В качестве дополнительнойгарантии кредита (к залогу и страхованию), ввиду большихрисков ипотечного кредитования, предполагается ввести обяза-тельный крупный первичный взнос заемщика в качествечастичной оплаты недвижимости продавцу. Превышениерыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяетстепень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования.Это является важнейшим фактором повышения ликвидностипредмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем большевзнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этоткредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответ-ствии с выплатами как по первичному взносу (чем большевзнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной частикредитного долга.

Обычный ипотечный кредит для многих западных странимеет средний показатель заемного капитала (процентное соот-ношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижи-мости) около 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%,в США — 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости —собственные средства заемщика (или доля собственного капита-ла) в стоимости недвижимости.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимо-сти недвижимости на сумму первичного взноса, и максималь-ная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показа-телей.



Доходы заемщика также ограничивают максимальную суммукредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кре-дита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кре-дитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит,входящие в общую сумму и составляющие обычно большую егочасть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязатель-ства должна быть меньше стоимости недвижимости на 30% ивыше с представлением дополнительных гарантий. Кроме того,все кредиты, составляющие более 85-90% стоимости заложен-ной недвижимости, обязательно дополнительно страхуютсязаемщиками (страхование кредитного долга). Существеннымусловием ипотечного договора помимо ставки, срока и размеракредита (основные параметры кредита) является предмет залога,его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимостицене).

Цена и стоимость недвижимости играют большую роль вчасти возникновения и снятия рисков, так как все стандартныепоказатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосред-ственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, самую большую роль играет оценка стоимо-сти недвижимости. Во-первых, от нее зависят все стандартныепоказатели кредита. Завышение или занижение стоимостинедвижимости приводит к завышению или занижению суммыкредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит(которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимо-сти). Все это влияет на общую доступность кредита.

Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости —это надежность кредита для всех участников инвестиционныхжилищных рынков: государства, кредиторов, инвесторов, этоминимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инве-стиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочкефинансовых посредников. Выявление реальной стоимостинедвижимости необходимо при купле-продаже, кредитованиипод залог имущества, страховании, налогообложении, рефи-нансировании кредита, наступлении страховых случаев и опре-делении ущерба, налогообложении. Поэтому правильностьоценки — один из основных факторов проводимой жилищной



политики, это исключение многих рисков и стабильностьрынка.

В России существует явное завышение цен на недвижимость.Чтобы справиться с этой проблемой, необходимо серьезно под-ходить к выбору инвестиционной политики, реальных инстру-ментов для нашей экономики. Данный вопрос непосредственносвязан с налогообложением сделок и ставками налогов нанедвижимость. Во всем мире он решается тяжело, без учетареальной рыночной стоимости недвижимости невозможнаэффективная система налогообложения собственности. ДляРоссии это тоже будет большой проблемой по целому ряду фак-торов:

— завышенная стоимость недвижимости и небольшие дохо-ды населения,

— отсутствие многих организационных решений в вопросахналогообложения,

— отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнениясвоих обязанностей собственниками, в частности, оплаты нало-гов собственниками приватизированного жилья и др.

Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос очастной собственности на жилье, была проведена в определен-ной степени формально, так как доходы граждан не позволяютим быть до конца реальными собственниками жилища. Полити-ка и в области ипотечных инструментов и технологий, и в обла-сти цен на жилье должна быть подвержена периодической реви-зии, во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовыхсхемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. ВСША подходят к вопросу несоответствия роста или сниженияцен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сво-рачивая финансовые рынки, не ожидая, когда рынок станетэффективным и безопасным, а наоборот, наступательно, разво-рачивая новые более безопасные ипотечные технологии, с воз-можностью компенсации этих несоответствий. Только на пра-вильном анализе кредитных рисков могут строиться большиеинвестиционные программы. При претворении в жизнь большихпрограмм всегда необходимо учитывать завышенную нестабиль-ную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которойна развитие ипотечного кредитования в России огромно.



Создание эффективного механизма оценки действительнойрыночной стоимости — это важная предпосылка стабилизациивсего жилищного рынка, так как от этого зависят результатыреформирования жилищного сектора. Политика кредитногоучреждения и государства в области ипотечных стандартов, соз-дания потенциально безрисковых активов не менее важна ввопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базовогокредита должны соответствовать общепринятым стандартам:общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижи-мость, доходам, минимальному стажу работы на последнемместе, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стан-дарты значительно снижают кредитный риск и повышают уро-вень возвратности кредита. При этом жесткие критерии выбран-ных стандартов значительно снижают доступность кредита, темболее в инфляционных условиях. Здесь должна быть найденазолотая середина, которая не может быть постоянной, а должнаменяться в соответствии с экономическими изменениями.

Один из обязательных государственных стандартов, устано-вленных в США, — коэффициент кредитоспособности (доступ-ности кредита). Этот коэффициент показывает максимальнодопустимые пределы (рамочные стандарты) отношений полныхзатрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всехжилищных услуг, включающая коммунальные платежи, аренд-ную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным дохо-дам. Общепринятый стандарт равен 28-30%.

Таким образом, условно доступный кредит определяется каккредит, первоначальные платежи по которому равны платежампо стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, авыплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в тече-ние всего кредитного срока. В мировой практике существуетеще один важный показатель надежности и доступности ипотеч-ного кредита, который выражает отношение стоимости недви-жимости к годовому доходу семьи, — коэффициент ОЦД. Встранах сбалансированной рыночной экономики этот показа-тель в пределах 3-4, в высокоразвитых странах — 2-3,5. В целомсчитается, что рынок жилья и рынок ипотечного кредита могутнормально функционировать, если коэффициент ОЦД не пре-вышает 4,5.



Коэффициент, характеризующий отношение стоимостижилья к совокупному семейному годовому доходу в России,астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья,которая весьма сильно приближена к западным ценам, а в рядеслучаев даже превышает их, и крайне низких доходов граждан. Внастоящее время в России данный показатель не выдерживаеткритики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночныхпоказателей. Более точно этот показатель рассчитывается исхо-дя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, котораяварьирует в пределах 1:10.

В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступ-ность кредита влияют российские банковские ставки. В связи соспецификой рыночного развития России для нее должны бытьразработаны свои критерии и показатели. Например, в расчетстандартного субсидированного кредита должны быть включеныне только общие доходы семьи, но и обязательные среднедушевыерасходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума.

Существуют и другие показатели, определяющие доступ-ность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм(стандартов) ипотечного кредитования включен коэффициент,определяющий отношение стоимости обслуживания кредита кдоходам (годовые процентные выплаты за кредит к годовомусовокупному семейному доходу). В России этот показатель(коэффициент) в 2-3 раза выше западноевропейского. И еслиплатить только за обслуживание кредита, а основную суммудолга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочныестандарты ипотечного кредитования в России не выдерживаютподобной нагрузки, особенно в первые годы кредитования.Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслу-живанию кредита в размере чуть ли не своего дохода или суммув несколько раз превышающую средний доход. То же можносказать и о расходах на юридическое оформление сделки (юри-дические услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование,оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они достаточновысоки, а по отношению к средним доходам — сверхвысоки.

Выполнение стандартных требований кредиторов, касаю-щихся доходов заемщика, исходя из коэффициентов кредитос-пособности, надежности и доступности (ОЦД) — это элементар-



ная защита кредитора на первом этапе от кредитного риска.Анализ всех коэффициентов доказывает необходимость реаль-ной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учетаразвития или, наоборот, свертывания производства. В СШАсуществовало «правило красной линии», в границах которойкредиты не могли выдаваться. Это были опасные с точки зрениякредитного риска зоны. Наверное, это можно считать дискри-минацией, однако в период нестабильной экономики — это путьестественного ухода кредиторов от рисков.

Нестандартные риски. Кредитные риски увеличиваются илиуменьшаются в зависимости от многих других критериев и пока-зателей. В частности, это виды собственности на недвижимость,принадлежность заемщиков к той или иной профессии. Здесьтакже нельзя буквально переносить западные зависимости,например США, к группам риска в России. В России складыва-ется ситуация, когда только предпринимательский класснепредсказуемостью своего бизнеса может воспользоватьсяуслугами ипотечного кредита, а государственные и муниципаль-ные служащие и другие группы населения лишены этой возмож-ности. Кроме того, массовая жилая застройка многоэтажнымидомами как основной вид российского жилья будет базовой дляразвития ипотечного кредитования. Поэтому должны выраба-тываться свои технологии, под нашу российскую действитель-ность, должен проводиться свой специальный банковский мар-кетинг, андеррайтинг, а на их основе разрабатыватьсяспециальные стандарты ипотечного кредитования.

Здесь необходимо остановиться еще на одном вопросе кре-дитного риска, присущем в большей степени сегодня России, —риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог.Именно поэтому столь популярны сегодня на Западе примене-ние второго, последующего, нового кредитов, зачет старого ит.д., новых технологий рефинансирования, дающих возмож-ность продлить сроки кредитования, пересчитать кредит в соот-ветствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно,уменьшить взносы, процентные ставки, т.е. дать возможностьзаемщику расплатиться с кредитором.

Современное российское законодательство нашло некийкомпромисс и дополнительно к судебному порядку обращения



взыскания на заложенное имущество допускает внесудебныйпорядок (без обращения в суд) на основании нотариально удо-стоверенного соглашения между залогодержателем и залогода-телем, заключенного после возникновения оснований для обра-щения взыскания на предмет ипотеки в соответствии со ст. 51 и55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое порешению суда обращено взыскание, реализуется путем продажис публичных торгов (ст. 56). Российский закон предусматриваетприобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55)для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требо-ваний залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой,путем заключения соглашения об удовлетворении требованийзалогодержателя с единственным исключением для залогодер-жателя — приобретение земельных участков (п. 3 ст. 55).

В соответствии со ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенноежилье не служит основанием для выселения залогодателя и чле-нов его семьи, если данное жилье у них единственное. В этомслучае с залогодателем и членами его семьи заключается договорнайма. При обращении взыскания на индивидуальные жилыедома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие вних собственники и члены их семей могут быть выселены всудебном порядке, если договор об ипотеке был заключен вобеспечение кредита на постройку индивидуального жилогодома или приобретения квартиры в многоквартирном доме, засчет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены егосемьи дали до заключения договора об ипотеке обязательствоосвободить жилье в случае обращения на него взыскания.

Российское законодательство позволяет заемщику выпол-нять денежные требования кредитора (залогодержателя) толькоиз стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще несформировалась реальная стоимость недвижимости в России,это в какой-то степени может защитить заемщика от общих эко-номических встрясок. Однако кредитор может получить удовле-творение по обязательствам заемщика за выданный кредит толь-ко исходя из стоимости недвижимого имущества, чтопрепятствует становлению института ипотеки. Обычно падение



стоимости недвижимости дает повышение отказов заемщиковот выплат по кредиту, что еще более уменьшает ликвидностьнедвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросысерьезно сдерживают развитие кредитных институтов, требуютболее тщательного и осторожного подхода со стороны кредито-ров.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падениястоимости недвижимости становится проблематичным, усили-вается возможность признания судом недействительностисоглашения о внесудебном порядке удовлетворения требованийкредитора (п. 5 ст. 55 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)»). Эти положения законодательства, защищающие заемщи-ков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Риски и страхование. Специфические факторы, делающиеипотечное кредитование высокорискованным, создают необхо-димость создания стабилизирующих противовесов. При этомроль страхования — одна из главных. Ипотечный рынок безстрахования существовать не может. Вопрос страхования серье-зен тем, что он связан со стоимостью недвижимости, которая, всвою очередь, выходит за рамки одного кредитного института изатрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхованиясостоит в уменьшении кредитного риска, в его перераспределе-нии. На Западе затраты на страхование относительно страховогообъекта довольно низки. Стабильность, эффективность работывсех звеньев финансово-инвестиционной системы являются вопределенной степени гарантией ипотечных отношений. Это иопределяет низкую стоимость реального страхования, имеюще-го и низкие риски.

Западная финансовая система в настоящее время сильнореформировала страховой рынок. Если несколько десятков летназад страховые институты успешно работали со страхованиемна ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас врезультате трансформации инвестиционных институтов и ихфункций 75% европейских банков занято на рынке страховыхуслуг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынкахбанковских услуг, в том числе ипотечных.

В России в настоящее время страхуется менее 10% от всехпринятых на Западе потенциальных рисков. Высокая инфляция



не дала хода этому важному институту, так как вся финансоваясистема перестраивается на работу с краткосрочными активами.А институту страхования, так же как и институту ипотеки,необходимы свои экономические условия и предпосылки. Част-ное страхование, как и частное ипотечное кредитование, суще-ствуют лишь в определенной экономической среде: при инфля-ции выше 7% в месяц умирает страхование жизни, при инфляциив 10-12% исчезает спрос и на другие страховые услуги.

В России вопрос страхования полностью выпадает из финан-сового и правового поля. Без института страхования и принятияна себя определенных рисков (или части) определеннымисубъектами, имеющими такую финансовую возможность илигосударственный институт гарантий, в ситуации с меняющими-ся экономическими условиями ипотечное кредитование разви-ваться не сможет.



Агент по продаже недвижимости — агент или брокер, зани-мающийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением иоценкой недвижимости и арендованной земельной собственно-сти, зачастую параллельно с выполнением функций аукциони-ста. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорцио-нально стоимости (ad valorem). По роду своей деятельностиотносится к категории генеральных агентов. Законодательствозарубежных стран обычно не требует, чтобы агент по продаженедвижимости обязательно принадлежал к какой-либо органи-зации или имел документ о специальном образовании.

Акт по сделке — письменный документ, вручаемый получате-лю, в котором содержится заявление о том, что продавец переда-ет права собственности и все интересы в части недвижимости.

Акт покупки объекта недвижимости — юридический документ,удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости.Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило,реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обоз-начение объекта недвижимости, принятое в документах реги-страционной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многихстранах, ведущих юридический кадастр, регистрация актакупли-продажи объекта недвижимости производится специаль-ной службой при суде низшей инстанции или особым учрежде-нием, имеющим права суда, которые одновременно с регистра-цией акта оформляют титул (документ о праве собственности)нового владельца объекта недвижимости.

Словарь терминов


Акт приема-передачи — документ, фиксирующий факт пере-дачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на моментсоставления документа, лицу, следующему за владельцем вцепочке строительно-инвестиционного процесса. С моментаподписания акта о передаче квартиры риск случайной гибелипереходит к лицу, которому передана квартира.

Акт приемочной комиссии — документ, свидетельствующий оприеме в эксплуатацию полностью построенного объекта;предъявляется приемочной комиссии, которая принимаетрешение о соответствии объекта требованиям проектной доку-ментации, строительных, санитарных и экологических норм иправил, составления акта приемки и утверждения его органом,назначившим его. Акт приемки утверждается главами городскойадминистрации. Срок принятия решения приемочной комис-сии — до одного месяца, срок утверждения главой администра-ции — до одного месяца.

Актив — нечто имеющее стоимость и принадлежащее физи-ческому или юридическому лицу. Включает недвижимую и лич-ную собственность.

Амортизация кредита — процесс погашения кредита путемвнесения регулярных платежей по основной сумме долга и про-центам.

Андеррайтинг — анализ кредитного и процентного рисков поипотечному кредиту; подготовка заключения о ставке процентаи условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аннуитет — серия равных платежей, вносимых и получаемыхчерез равные промежутки времени в течение определенногопериода времени. Примером являются серии платежей в пога-шение ипотечного долга, предусматривающего равновеликиевыплаты.

Аренда — предоставление по договору аренды (имуществен-ного найма) арендодателем (наймодателем) арендатору (нани-мателю) имущество за плату во временное владение и пользова-ние или во временное пользование. Плоды, продукция идоходы, полученные арендатором в результате использованияарендованного имущества в соответствии с договором, являют-ся его собственностью. В аренду могут быть переданы земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприя-

Словарь терминов 283


тия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средства и другие вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе их использова-ния (непотребляемые вещи).

Аренда жилого помещения — предоставление гражданам, юри-дическим лицам квартиры или дома любой площади по догово-ру аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяютсядоговором между арендатором и собственником либо уполно-моченным собственником лицом (органом). Не подлежат пере-даче в аренду иным лицам заселенные дома государственного,муниципального либо общественного жилищных фондов безсогласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, атакже специализированные дома и жилые помещения в них.Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устана-вливается договором между арендатором и собственником либоуполномоченным собственником лицом (органом).

Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендо-дателю за пользование арендным объектом недвижимости. Онавключает амортизационные отчисления от стоимости арендо-ванного объекта, а также часть прибыли (дохода), котораяможет быть получена от общественно необходимого использо-вания взятого в аренду объекта недвижимости (арендный про-цент).

Арендодатель — юридическое или физическое лицо, котороеявляется собственником или балансодержателем объекта(недвижимого имущества) и сдает его во временное пользованиеарендатору на договорных началах.

Аукцион публичный — способ продажи, при котором объектнедвижимости предварительно выставляют для осмотра воз-можными покупателями. Общие условия продажи определяют-ся продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее входе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемыйобъект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объектанедвижимости, в содержании которой реализуется цель и методоценки.

Балансовая стоимость — стоимость основных средств хозяй-ствующего субъекта (предприятия), т.е. долгосрочных активов,

Словарь терминов284


находящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальнаястоимость приобретения или создания объекта недвижимости,по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетомнакопленного износа.

Баланс основных средств — составляемый хозяйствующимсубъектом документ, характеризующий поступление, расходо-вание и выбытие основных средств (зданий, сооружений, обору-дования) за определенный период времени.

Благоустройство — совокупность работ: — по инженерной подготовке территории, устройству дорог,

развитию коммуникационных сетей и сооружение водоснабже-ния, канализации, энергоснабжения и др.;

— улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздуш-ного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очист-ке, снижению шума и др.

Благоустройство осуществляется в целях приведения той илииной территории в состояние, пригодное для строительства инормального использования по назначению, созданию здоро-вых, удобных и культурных условий жизни населения.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) — муниципальнаяслужба, выдающая по требованию граждан или юридическихлиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспли-кации и другие документы, связанные с определением площадипомещений.

Владелец — физическое лицо, являющееся владельцем иму-щества, благодаря чему владелец имеет возможность непосред-ственно воздействовать на имущество.

Временное проживание — проживание лица в здании в тече-ние не более 90 дней, имея при этом другое постоянное местожительства.

Вспомогательные помещения квартиры (принадлежностижилых комнат) — конструктивно обособленные, неделимыефункциональные части квартиры (принадлежности площадиосновного назначения), площадь которых в соответствии с пра-вилами государственного учета учитывается в составе общейплощади квартиры. Назначение вспомогательных помещенийпредусматривается проектом и признается в административномпорядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не



указано в проекте и/или не признано в административномпорядке, объектами оценки не являются.

Встречная покупка (встречка, обмен) — условие продавца,предъявляемое покумпателю, — одновременно с продажейквартиры купить альтернативное жилье. Так приходится делать,если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехатьи выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолет-ние или продавцы бояться оставлять деньги на хранение. Вто-ричный рынок жилья — рынок квартир, которые уже имелизарегистрированные в государственном учреждении юстиции«Регистрационная палата» права на недвижимость владельцев.Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чемона длиннее, тем выше риск возникновения судебных споровпо обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем пер-вичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам иценам.

Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляетсякупля-продажа первых закладных, предоставляющий возмож-ность кредитору продавать кредит до наступления срока его пол-ного погашения.

Выборка — часть совокупности экономических объектов илипоказателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключе-ние обо всей совокупности. Выборка должна быть составленатаким образом, в таком количестве, чтобы быть статистическипредставительной (репрезентативной), то есть отображатьисследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос,предложение цены на рынке, достаточно обследовать толькоотдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, пере-дача другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийныхбедствий объектов, числящихся в составе основных фондов.

Гарантия — это:— поручительство, обеспечение выполнения обязательств.

Продавец обычно представляет гарантию качества, покупатель— оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантомисполнения договорных обязательств может быть третье лицо,чаще известная фирма, банк;



— установленное законом обязательство продавца отвечать заматериальные недостатки объекта и за то, что объект недвижи-мости свободен от долговых обязательств и не находится в соб-ственности третьих лиц.

Генеральный инвестор — любая организация (за исключениемзастройщика, заказчика, генерального подрядчика), имеющаяправо претендовать на самое большое количество квартир вдоме.

Генеральный менеджер проекта — инвестиционно-строи-тельная компания, которая утверждается в качестве ответ-ственного исполнителя реализуемой программы ипотечногокредитования и наделяется для этого соответствующими пра-вами для организации и осуществления инвестиционной дея-тельности с участием банков, страховых компаний и третьихлиц. В качестве генерального менеджера проекта может высту-пать фонд.

Генеральный план — часть проекта, содержащая комплексноерешение вопросов планировки и благоустройства объекта стро-ительства, размещения зданий, сооружений, транспортных ком-муникаций, инженерных сетей, организации систем хозяй-ственного и бытового обслуживания.

Генеральный подрядчик — подрядчик, привлекший к испол-нению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). Гене-ральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность запоследствия неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательств субподрядчиками.

Городской заказ — правовое задание на формирование това-риществ из числа очередников на муниципальное жилье с цельюсоздания кондоминиума.

Городской застройщик — департамент муниципальногожилья, в том числе управление муниципальным жильем, в пре-делах компетенции в сфере строительства муниципальногожилья и формирования товариществ собственников жилья изочередников с целью создания кондоминиума.

Государственная пошлина — денежные сборы, взимаемые вустановленном государственном порядке и размерах специаль-но уполномоченными учреждениями (судами, государственнымарбитражем, нотариальными конторами и т.д.) за совершение



действий в интересах юридических и физических лиц и выдачудокументов, имеющих юридическое значение и связанных собъектами недвижимости.

Государственная приемочная комиссия — комиссия, прини-мающая в эксплуатацию законченные строительством (рекон-струкцией, расширением) в соответствии с утвержденным про-ектом и подготовленные к эксплуатации объекты. Состав иуровень государственных приемочных комиссий определяется взависимости от сметной стоимости строительства и назначенияобъекта. Назначение государственных приемочных комиссийпроизводится заблаговременно, в зависимости от характера исложности объекта, но не позднее 30 дней при приемке вэксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения доустановленного срока ввода объектов в эксплуатацию.

Государственная регистрация недвижимости — фиксированиеучреждениями юстиции в Едином государственном реестреправа собственности и других вещных прав на недвижимыевещи, их ограничения, возникновение, переход и прекращение.Регистрации подлежат следующие права на землю и права надругие недвижимые вещи:

— собственности; — хозяйственного ведения;— оперативного управления;— пожизненного наследуемого владения;— постоянного пользования, аренды, ипотека, сервитуты. Государственная регистрация сделок — законодательное зак-

репление учреждениями юстиции сделок с землей и другимнедвижимым имуществом (например, отчуждение, ипотека,долгосрочная аренда, принятие наследства и др.).

Государственный жилищный сертификат — именное свиде-тельство, удостоверяющее право гражданина на получение без-возмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат неявляется ценной бумагой.

Дарение — безвозмездная передача одной стороны другойстороне по договору дарения вещи в собственность, либо иму-щественного права (например, можно подарить право на полу-чение зарплаты), либо освобождение от имущественной обязан-ности перед кем-либо.



Дата оценки объекта недвижимости — дата, по состоянию накоторую произведена его оценка.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыльот создания объектов недвижимости, для чего он выступает вкачестве:

— автора идеи проекта;— приобретателя земельного участка для застройки;— организатора проектирования объекта (лицензированны-

ми проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генпо-дрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчи-ка), брокеров для реализации вновь созданного объекта,управляющих недвижимостью (при необходимости).

Может финансировать сам либо привлекать в случае необхо-димости инвестиции.

Декувер — разница между оценкой объекта недвижимости истраховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

Дисконтирование — широко применяемый метод при оценкеобъектов недвижимости и отборе инвестиционных программ,суть которого заключается в приведении разновременных инве-стиций и денежных поступлений к определенному периоду вре-мени и определению коэффициента окупаемости капиталовло-жения; преобразование в текущую стоимость будущего потокакапиталовложений.

Доверенность — документ, выдаваемый юридическому илифизическому лицу, в котором определяются его полномочиясовершать сделки или другие правомерные акты от имени друго-го лица (доверителя).

Доверенность носит срочный характер, срок действия указы-вается в самом документе.

Действие доверенности прекращается вследствие отмены еедоверителем, ликвидации юридического лица и других случаев,предусмотренных законодательством. По объему полномочийразличают три вида доверенностей:

— разовая — на совершение одного конкретного действия;— специальная — на совершение каких-либо однородных

действий;— общая, или генеральная — на общее управление имуще-

ством доверителя, заключение договоров и т.д.



Добросовестный владелец — тот, кто не знал и по обстоятель-ствам не мог знать о неправомерности своего законного владе-ния.

Договор аренды — соглашение, по которому арендодательпредоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость вжилищной сфере, включая жилые помещения без ограниченияразмеров, за договорную плату во временное владение и пользо-вание, либо только пользование, а арендатор обязуется исполь-зовать ее в соответствии с договором и своевременно вноситьарендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Договор доверительного управления имуществом — документ,по которому одна сторона (учредитель управления) передаетдругой стороне (доверительному управляющему) на определен-ный срок имущество в доверительное управление, а другая сто-рона обязуется осуществлять управление этим имуществом винтересах учредителя управления или указанного им лица(выгодоприобретателя).

Договор долевого участия в строительстве — договор, по кото-рому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строи-тельстве жилого дома путем финансирования вышеуказанногостроительства в объеме, установленном в договоре и дающемправо по окончании строительства на приобретение в собствен-ность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обя-зуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру.

Договор займа — договор, по которому одна сторона (заимо-датель) передает в собственность другой стороне (заемщику)деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвра-тить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равноеколичество других полученных им вещей того же рода и каче-ства.

Договор кредитный — договор, по которому банк или инаякредитная организация (кредитор) обязуется предоставитьденежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях,предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратитьполученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Договор купли-продажи — двусторонний возмездный дого-вор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется пере-дать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),



а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за негоопределенную денежную сумму.

Договор найма жилого помещения — договор, по которомуодна сторона — собственник жилого помещения или управомо-ченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другойстороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предо-ставлено во владение и пользование на основе договора арендыили иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещениетолько для проживания граждан.

Договор продажи недвижимости — особый вид договоракупли-продажи, предусмотренный ст. 549-558 ГК РФ. По дого-вору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязует-ся передать в собственность покупателя земельный участок, зда-ние, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Договор заключается в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами.

Договор ренты — договор, по которому одна сторона (получа-тель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в соб-ственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обменна полученное имущество периодически выплачивать получате-лю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоста-вления средств на его содержание в иной форме.

Документы о правах на земельные участки — документы, кото-рые удостоверяют права на земельные участки в соответствии сФедеральным законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Договоры арендыземельного участка, субаренды земельного участка, безвозмез-дного срочного пользования земельным участком, заключенныена срок менее чем один год, не подлежат государственной реги-страции, за исключением случаев, установленных федеральны-ми законами.

Долевая ипотека (ипотека с участием) — соглашение междуипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее креди-тору определенную долю участия в собственности на объекти/или в доходе.



Должник — сторона в обязательстве, от которой другая сторо-на — кредитор, вправе потребовать совершения определенногодействия (передачи объекта недвижимости, выполнения работили услуг, уплаты долга) или воздержания от определенногодействия.

Долевая собственность — часть доходов, имущества, другихценностей, на которую вправе претендовать один из участниковобщего дела, коллективных собственников, наследников. Мера,в которой участник общего дела вносит в него собственныересурсы, денежные средства, именуемые долевым участием.

Дольщик — физическое или юридическое лицо, являющеесяодной из сторон договора долевого участия в строительстве,которое обязуется участвовать в строительстве жилого домапутем финансирования вышеуказанного строительства в объе-ме, установленном в договоре и дающем право по окончаниистроительства на приобретение в собственность определенной вдоговоре квартиры.

Дом сдан — строительный термин, свидетельствующий фор-мальное наличие у застройщика акта государственной комис-сии, что, впрочем, не всегда гарантирует, что в дом можно въез-жать.

ДСК — домостроительный комбинат, предприятие, произво-дящее строительные конструкции для строительства домов(газобетонные блоки, железобетонные панели) и ведущее стро-ительство.

Емкость рынка — возможный годовой объем продаж опреде-ленного вида объектов недвижимости при сложившемся уровнецен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурен-тами, эластичности спроса, от изменения экономической конъ-юнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу.

Жилая площадь квартиры — сумма площадей жилых комнатбез учета площади встроенных шкафов.

Жилищная сфера — область народного хозяйства, включа-ющая строительство и реконструкцию жилища, сооружения изэлементов инженерной и социальной инфраструктуры, упра-вление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищное право — подотрасль гражданского права, регули-рующая порядок предоставления жилых помещений, условия



пользования и распоряжения, а также изменений и прекраще-ния пользования ими.

Жилищное товарищество — товарищество собственниковжилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с уста-новлением условий совместного пользования межквартирнымилестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническимиподвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, при-домовой территорией и другими местами общего пользования,зарегистрированное в качестве юридического лица.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — добровольнаяобщественная организация. В ЖСК могут объединяться гражда-не не только для строительства нового дома, но и для приобрете-ния у предприятий, объединений, организаций новых или капи-тально отремонтированных домов либо подлежащихкапитальному ремонту и реконструкции для осуществленияремонта с последующей эксплуатацией на собственные сред-ства.

Жилищные сертификаты — любые ценные бумаги или обяза-тельства, номинированные в единицах общей площади жилья иимеющие также индексируемую номинальную стоимость вденежном выражении, размещаемые среди граждан и юридиче-ских лиц, дающие право их владельцам при соблюдении опреде-ляемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента ихпогашения путем предоставления в собственность помещений,строительство (реконструкция) которых финансировалось засчет средств, полученных от размещения указанных ценныхбумаг или обязательств.

Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие впроцессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюденииустановленных нормативов собственниками, владельцами(управляющими), нанимателями и арендаторами жилых илинежилых помещений в жилых домах, обслуживающими органи-зациями, предприятиями — поставщиками водо-, энергоресур-сов и иных жилищно-коммунальных услуг.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений,независимо от форм собственности, включая жилые дома и спе-циальные дома (общежития, приюты, детские дома, дома-ин-тернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения



и иные жилые помещения в других строениях, пригодных дляпроживания.

Жилое здание — существующий или только что построенныйжилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства,оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считаю-щиеся неотъемлемой частью дома.

Жилое строение — отдельная постройка (здание, дом)постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы,вся или не менее половины площади которой используется дляпроживания. По внутренней конструкции жилые строениябывают квартирного или коридорного типов.

Жилой дом — один из объектов права собственности физиче-ских и юридических лиц, собственности субъектов РоссийскойФедерации, федеральной или муниципальной собственности.

Завещание — распоряжение гражданина относительно при-надлежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сде-ланное в установленной законом форме (нотариальной или при-равненной к ней).

Заказчик — юридическое или физическое лицо, для кото-рого строится объект недвижимости. Заказчик обязан пред-ставить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевре-менное финансирование строительства, осуществлятьконтроль и технадзор за соответствием объема, стоимости икачества работ.

Законное владение — фактическое обладание объектомнедвижимости, в основе которого всегда лежит какое-либо пра-вовое основание, возникающее на основании закона, договора,административного акта или решения суда.

Закладные листы — разновидность ценных бумаг, выпу-скаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недви-жимости, заложенной в банке.

Залог — способ обеспечения обязательства. Кредитор-зало-годержатель имеет право при невыполнении должником обяза-тельства, обеспеченного залогом, получить компенсацию изстоимости заложенного имущества путем его продажи.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расходы,связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями поликвидации объектов недвижимости.



Землевладелец — юридическое или физическое лицо, имею-щее право на обладание определенным участком земли. Земле-владение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла — часть территории, ограниченная наместности и/или на плане: по поверхности земной коры грани-цами земельного участка, фиксированной высотой и объемомвоздушного пространства и фиксированной глубиной и объе-мом недр.

Износ (в оценке) — уменьшение рыночной стоимости актива,а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стои-мости недвижимости учитывают физическую амортизацию,функциональное (моральное) обесценение, а также устарева-ние, вызванное влиянием окружающей среды.

Имущественное право — вещное право: право использованиякакого-либо имущества определенным образом, право на полу-чение дохода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции — вложение денежных средств для извлечениядоходов или прибыли; собственность, приобретенная для полу-чения доходов или прибыли.

Инвестор — лицо, приобретающее инвестиционную соб-ственность.

Инвестиционная собственность — собственность (недвижи-мость), которая используется для извлечения дохода в видеарендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокуп-ность затрат на оплату предпроектных, проектных и строитель-но-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта.

Индивидуальная планировка — изменение квартиры в доме,построенном по индивидуальному (не серийному) проекту.Такие дома иногда называют домами с повышенной комфорт-ностью. Принципиальное отличие — крупногабаритное жилье.

Инфраструктура — комплекс хозяйств и служб, обслуживаю-щих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктурустроительной системы входят коммуникации и объекты жиз-необеспечения работников строительных предприятий.

Ипотека — термин охватывает три понятия.1. Залог недвижимого имущества (главным образом, земли и

строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Для ипо-



теки характерно оставление имущества в руках должника (см.должник по закладной) и возможность получения под залогодного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд подвторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистрация зало-га в земельных книгах, которые ведутся в государственных иликоммунальных учреждениях. В случае неплатежеспособностидолжника требования кредитора удовлетворяются из выручки отреализованного имущества в порядке очередности регистрациизалога или перехода заложенной недвижимости в собственностьзалогодержателя.

2. Закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом нанедвижимость; обычно свободно обращается на рынке). Экви-валентом этого понятия является только «mortgage».

3. Долг по ипотечному кредиту.Исковая давность — срок, установленный законодательством

для защиты права по иску лица, право которого нарушено.Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о

природном, хозяйственном и правовом положении земель.Включает описание земельных угодий, участков, их площадь иместорасположение, конфигурацию, качество почв, стоимост-ную оценку земли. В кадастре указывается также, кто являетсясобственником данной земли.

Кадастровая съемка — геодезические работы на земельномучастке, определяющие описание границ землепользователей имежевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной тер-риторий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристикистроений, наличие или отсутствие споров по границам земель-ного участка.

Кадастровое землеустроительное дело — совокупность доку-ментально оформленных технических, юридических и эконо-мических характеристик земельного участка (объекта недвижи-мости), являющихся основой для оформления правоуста-навливающих документов.

Капитальные вложения — инвестирование в создание и восп-роизводство основных фондов предприятия; затраты, в результа-те которых происходит увеличение основных средств (строитель-ные работы, монтажные работы, приобретение оборудования,закладка и выращивание многолетних насаждений). Источника-



ми финансирования капиталовложений могут являться феде-ральный и местные бюджеты, кредиты банков и других кредит-ных учреждений, собственные средства юридических и физичес-ких лиц, средства иностранных государств, а также иностранныхюридических и физических лиц.

Капитальный ремонт — ремонт здания с целью восстановле-ния исправности (работоспособности) его конструкций и сис-тем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатаци-онных показателей.

Кодекс — синтезированный единый законодательный акт,регулирующий какую-либо область общественных отношений.

Коммунальные услуги — предоставление водоснабжения и ка-нализации, подачи электрической и тепловой энергии, газа, вы-воза бытовых отходов.

Кондоминиум — имущество товарищества собственников жи-лых помещений в многоквартирных домах: межквартирныелестницы, лифты, коридоры, крыша, технические подвалы,внеквартирное инженерное оборудование, придомовая террито-рия и другие места общего пользования; правовая формасобственности, по которой объект разделяется на элементы ин-дивидуальной и совместной собственности.

Консалтинг недвижимости — деятельность по консультирова-нию производителей, продавцов и покупателей недвижимости.Включает исследование и прогноз рынка.

Конъюнктура — совокупность признаков, характеризующихтекущее состояние экономики в определенный период, а такжесложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую ха-рактеризуют соотношение между спросом и предложением, уро-вень цен, товарные цены, портфель заказов по отрасли и иныеэкономические показатели.

Коэффициент займа — процентное выражение отношения ве-личины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества(стоимость определяется как нижняя граница продажной ценыили оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка — коэффициент, показываю-щий соотношение между площадью здания и земли.

Лизинг недвижимости — приобретение арендодателем по до-говору финансовой аренды в собственность указанного аренда-



тором недвижимости у определенного им продавца и предостав-ление арендатору этого имущества за плату во временное владе-ние и пользование для предпринимательских целей.

Ликвидность — легкость реализации (превращения объектовнедвижимости в наличные деньги); емкость рынка и его способ-ность смягчить внезапные изменения спроса и предложения безсоответствующего значительного колебания цен.

Листинг — договор между собственником объекта недвижи-мости и лицензированным брокером по недвижимости, по кото-рому брокер действует как агент по продаже объектов недвижи-мости, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионныеуслуги.

Лицензионная карточка — документ, выдаваемый физическо-му лицу, состоящему в штате риэлторской фирмы или являюще-муся помощником индивидуального предпринимателя, подтве-рждающий его квалификационное соответствие и дающийправо на выполнение определенных операций при работе с нед-вижимостью.

Монолит — дом, построенный по технологии монолитногобетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с ис-пользованием кирпича в качестве наружной облицовки (воз-можно, части дома) — кирпично-монолитный дом, либо пане-лей.

Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей,чем у чисто панельного дома и низкой себестоимостью.

Муниципальная собственность — объекты недвижимости,принадлежащие на праве собственности муниципальным обра-зованиям.

Муниципальное право — правовое образование в системе пра-ва, совокупность правовых норм, регулирующих отношения,возникающие в процессе организации и деятельности местногосамоуправления в городах, сельских поселениях и на других тер-риториях.

Муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся всобственности района, города, входящих в них административ-но-территориальных образований, а также ведомственныйфонд, находящийся в полном хозяйственном управлении муни-ципальных учреждений.



Наем — предоставление одной стороной (наймодателем)другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользо-вание за определенную плату. В России условия найма опреде-ляются Гражданским кодексом РФ, а также отдельными норма-тивными актами, в том числе правилами найма разных видовимущества. Срок договора имущественного найма не долженпревышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, тосчитается заключенным на неопределенный срок. Для отноше-ний между организациями закон устанавливает менее продол-жительные сроки действия договора — пять лет при найме стро-ения или нежилого помещения, один год — при наймеоборудования и иного имущества. Договор, в котором хотя быодной стороной является организация, должен быть совершенписьменно.

Наследование — получение на основании родства или позавещанию в собственность объектов недвижимости, денежныхсредств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся послесмерти владельца. Юридически наследование оформляется сви-детельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальнойконторой по месту жительства наследодателя.

Недвижимая собственность — это:— юридическое понятие, которое означает совокупность

(пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включаяправо владения, пользования, распоряжения, присвоения дохо-да от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуще-ством;

— единство физического тела — недвижимости и права соб-ственности на него.

Нежилое помещение — помещение здания, которое исполь-зуется для любых целей, кроме проживания в нем физическихлиц.

Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество сустановленными правами владения, пользования и распоряже-ния в границах имущества, включающее:

— земельные участки и прочно связанные с ними жилые домас жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяй-ственные постройки, зеленые насаждения с многолетнимциклом развития;



— жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и вре-менного проживания;

— сооружения и элементы инженерной инфраструктурыжилищной сферы.

Незавершенное строительство — показатель, используемыйдля обозначения положения, когда на строительном объектепрекращены строительно-монтажные и другие работы, и объектоказывается «замороженным» на некоторый период времени.Незавершенное строительство приводит к серьезным социаль-но-экономическим последствиям — «омертвляются» ресурсы,которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, мораль-но и физически стареет техника, устаревает технология.

Независимая оценка — оценка стоимости собственности, про-изводимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Нематериальные активы — активы, используемые в течениедлительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта иприносящие доход. Это — права пользования объектами недви-жимости, в том числе земельными участками, природнымиресурсами. Патенты, лицензии, ноу-хау, программные продук-ты, монопольные права и привилегии (включая лицензии наопределенные виды деятельности), торговые марки и товарныезнаки.

Незаложенная собственность — собственность, свободная откаких-либо обязательств.

Норма амортизации — процентное отношение годовой суммыамортизации к первоначальной стоимости основных средств.

Норма капитализации — отношение рыночной стоимостиобъекта недвижимости к чистому доходу от ее функционирова-ния.

Нотариальная сделка — сделка, совершенная в нотариальнойформе. Обязательному нотариальному удостоверению подлежатсделки, для которых законом установлена нотариальная формаих совершения. К ним, например, относятся:

— договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома; — договоры о залоге жилого дома; — завещания; — договоры дарения на сумму, превышающую установлен-



ный законодательством размер, а также дарения легковых авто-мобилей и мотоциклов с колясками;

— договоры о предоставлении в бессрочное пользованиеземельного участка под строительство жилого дома;

— некоторые виды доверенностей. Несоблюдение в указан-ных случаях нотариальной формы сделки влечет за собой еенедействительность и обязанность каждой из сторон возвратитьдругой стороне все полученное по сделке.

Облигация жилищного займа — ценная бумага, выпускаемаяместными органами власти и дающая право на владение однойдолей квартиры.

Обоснованная рыночная стоимость — правовое понятие, опре-деляемое как цена в денежном выражении, на которую соглаша-ются готовые к совершению сделки продавец и покупатель,которые действуют честно, осознанно и не испытывают никако-го давления со стороны.

Общая площадь квартиры — суммарная площадь жилых иподсобных помещений квартиры с учетом лоджии, балконов,веранд, террас.

Общая собственность супругов — имущество, нажитое супру-гами во время брака, являющееся их совместной собственно-стью, если договором между ними не установлен иной режимэтого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому изсупругов до вступления в брак, а также полученное одним изсупругов во время брака в дар или в порядке наследования, явля-ется его собственностью. Вещи индивидуального пользования(одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и другихпредметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака засчет общих средств супругов, признаются собственностью тогосупруга, который ими пользовался.

Общее имущество собственников многоквартирном доме —общие помещения дома, несущие конструкции дома, механиче-ское, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудова-ние за пределами или внутри квартиры, обслуживающее болееодной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждатьсвою долю в праве собственности на общее имущество жилогодома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли отдельно от права собственности на квартиру.



Обязательство — гражданское правоотношение, в силу кото-рого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица опре-деленные действия: передать объекты недвижимости, выпол-нить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться отопределенного действия.

Обязательство по ипотеке — соглашение, по которому креди-тор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит,а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Объект городской собственности — объект, находящийся вгосударственной (муниципальной) собственности.

Объект отношений в сфере недвижимости — права на земель-ные участки и другие объекты недвижимости, а также обязанно-сти, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объект права собственности — предприятия как имуществен-ные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания,сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценныебумаги, другое имущество производственного, потребительско-го, социально-культурного и иного назначения, а также продук-ты интеллектуального и творческого труда.

Ограничительные обязательства — ограничительные положе-ния в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обяза-тельства не изменять внешний вид дома, не возводить никакихстроений без согласия продавца, не строить сооружений за пре-делами линии застройки, не осуществлять опасные виды дея-тельности, не допускать ограничения прав соседей на пользова-ние освещение и коммуникациями и т.д.

Описание недвижимости — отражение недвижимости в реги-страционных документах. Оно требуется для определения мате-риального объекта недвижимости, установления границ участканедвижимости, вычисления его площади, характеристики поло-жения участка по отношению к соседним и при передаче титулаот одного собственника к другому.

Оплата в рассрочку (поэтапная оплата) — оплата стоимостиквартиры по договору о долевом участии в строительстве (инве-стировании) в несколько этапов. Срок оплаты обычно ограни-чивается сроком окончания строительства, хотя в 1999 г. началипоявляться исключения. Рассрочка до конца строительства, какправило, не рассматривается «продавцом» как кредитование



покупателя, поэтому цена квартиры не зависит от временивыплаты ее полной стоимости, но при этом при единовремен-ной оплате цена квартиры обычно меньше.

Опцион — это:— право покупки или аренды недвижимости в будущем на

оговоренных в настоящее время условиях; — предоставляемое собственником недвижимости другой

стороне право выкупить или арендовать собственность в тече-ние определенного периода времени по установленной цене ина установленных условиях;

— возможность выбора способа выполнения альтернативно-го обязательства;

— предварительное соглашение о заключении договора вбудущем в сроки, обусловленные сторонами.

Отвод земель — предоставление в установленном земельнымзаконодательством порядке и размерах, определяемых норма-тивными документами, земель (земельных участков).

Оферта — это:— предложение заключить контракт в отношении конкрет-

ного предмета торгов на условиях, определяемых в тендернойдокументации;

— любое предложение заключить договор (в том числе ипредварительный), исходящее от одной из сторон.

Отчуждение — действие по передаче права собственностидругому лицу.

Оценщик — юридическое лицо или индивидуальный пред-приниматель, обладающие лицензией на право осуществленияоценки недвижимости, расположенной на территории Москвы,для целей передачи заключений об оценке заказчику или инымпотребителям услуг оценщика.

Это лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификаци-ей для оценки недвижимой или движимой собственности.Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста поопределению рыночной стоимости, возникла в начале 1990-хгодов в период становления рынка недвижимости. До этого вотношении недвижимости пользовались другими понятиями —«балансовая стоимость», «инвентаризационная стоимость»,«остаточная стоимость» — совершенно не учитывавших эконо-



мических особенностей объекта. То есть, упрощенно говоря, поним нельзя было понять, сколько за объект можно получить«живых денег». Результат работы оценщика носит вероятност-ный характер, в пространстве цен нет четкой и единой «точки»для каждого объекта.

Оценка — выражение с помощью каких-либо единиц качествобъекта недвижимости, один из видов измерений. Например,качество (ценность, достоинства) земельных участков могутоцениваться с точки зрения градостроительства: экология,наличие исторической застройки, инженерная геология и т. д. В этом случае качество земельного участка может выражаться вбаллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Эко-номическая ценность земельного участка (или стоимостьземельного участка) может выражаться в деньгах (рублях, дол-ларах, евро т.д.). Мнение, анализ или расчет стоимости, подго-товленные профессиональным оценщиком, относитель-но природы, качества, ценности или полезности, специфиче-ских преимуществ определенной недвижимости, которыеготовятся и оформляются в виде отчета профессиональногооценщика.

Перевод долга — сделка, вследствие которой с согласия кре-дитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, при-нимающим обязательство первоначального должника.

Передача прав собственности — надлежащим образом юриди-чески оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения,наследования, изъятия.

Первичный рынок — рынок, на котором продаются договорыдолевого участия в строительстве новых домов и новые кварти-ры в сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимуществатаких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зача-стую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку посвоему вкусу, к тому же у них нет было предыдущего владельца иследовательно снижаются юридические риски возникновениясудебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся врайонах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоу-строенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы,детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавли-вается телефон.



План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшен-ном виде изображена горизонтальная проекция точных разме-ров и формы земельного участка, его площадь и ориентированиеотносительно меридиана. Бывают контурные, т.е. без изображе-ния холмов, оврагов и т.п., и топографические — с изображени-ем рельефа местности.

План ситуационный — план, показывающий размещениеобъекта недвижимости в увязке ближайшими населеннымипунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- иводоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а такжеосновные особенности природных условий территории в районенахождения объекта недвижимости.

Планировка — экспликация (расположение) помещений вквартире.

Планировочная отметка земли — уровень земли на границеотмостки.

Подрядные торги — форма размещения заказов на строитель-ство, предусматривающая выбор подрядчика для выполненияработ и оказания услуг на основе конкурса.

Подрядчики — физические и юридические лица, которыевыполняют работы по договору подряда или государственномуконтракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Граж-данским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию наосуществление ими тех видов деятельности, которые подлежатлицензированию в соответствии с федеральным законом.Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, еслиисходя из закона или договора подряда он привлек к исполне-нию своих обязательств других лиц (субподрядчиков), в этомслучае генеральный подрядчик остается ответственным завыполнение работ субподрядчиками.

Права на развитие — любые права, оговоренные муниципаль-ными (местными) органами или застройщиком, в части ведениянового строительства.

Право собственности — право по своему усмотрению владеть,пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, переда-вать свои полномочия другому лицу, использовать имущество вкачестве залога или обменивать его иными способами, переда-вать свое имущество в собственность или управление другому



лицу, а также совершать в отношении своего имущества любыедействия, не противоречащие закону.

Право частной собственности — право каждого иметь объектынедвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распо-ряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лица-ми. Право частной собственности охраняется законом. Никто неможет быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости,иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объек-та недвижимости для государственных нужд может быть произ-ведено только при условии предварительного и равноценноговозмещения.

Правоспособность гражданина — способность иметь граждан-ские права, нести ответственность и исполнять обязанности,предусмотренные законом, признаваемая в равной мере завсеми гражданами.

Правоспособность юридического лица — способность юриди-ческого лица иметь гражданские права, соответствующие целямдеятельности, предусмотренным в его учредительных докумен-тах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осу-ществляемая на свой риск деятельность, направленная на систе-матическое получение прибыли от использования объектанедвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказа-ния услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в уста-новленном законом порядке.

Приватизация жилья — бесплатная передача в собственностьграждан на добровольной основе занимаемых ими жилых поме-щений в государственном и муниципальном жилищном фонде,а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помеще-ния, — по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация по конкурсу — приобретение у государства вчастную собственность физическими или юридическими лица-ми объекта приватизации либо права аренды на объект недви-жимости, входящего в объект приватизации, когда от покупа-телей требуется выполнение определенных условий по отноше-нию к объекту приватизации.

Приведенная площадь квартиры — устаревшее понятие, кото-рое заменено понятием «общая площадь квартиры», означает



суммарную площадь жилых и подсобных помещений квартиры сучетом лоджий, балконов, веранд, террас. Площадь лоджий,балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими пони-жающими коэффициентами: для лоджий — Ц 0.5, для балконови террас — Ц 0.3, для веранд и холодных кладовых — Ц 1.0.

Приквартирный участок — земельный участок, примыкаю-щий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него.

Принадлежности жилых комнат — см. Вспомогательные поме-щения квартиры.

Принципы оценки объектов недвижимости — методическиеправила, на которых основывается процесс оценки недвижимо-сти и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всегомногообразия факторов, присущих рынку недвижимости, настоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность — добросовестное, открытое инепрерывное владение объектом недвижимости, как своим соб-ственным, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществомкак своим собственным в течение пяти лет, в результате чегогражданин или юридическое лицо, не являющееся собственни-ком этого имущества, приобретает на него право собственно-сти.

Проектно-сметная документация — совокупность документов(расчетов, чертежей, планов поступления и расходованияденежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновьстроящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта.Проектно-сметная документация, с одной стороны, представля-ет собой свод документов, которые необходимы для сооруженияобъекта, с другой стороны — финансовый план, которыйиспользуется для стоимостной оценки будущих операций,источники поступления денежных средств и порядок покрытиязатрат.

Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предоста-вленные кредиты. Процентная ставка является основой хозра-счета банков. Величина процентной ставки зависит от величиныкредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соот-ношения спроса и предложения на денежном рынке, а такжестепени риска, который несет кредитное учреждение, ссужаяопределенную сумму должнику.



Процентный риск — риск возникновения отрицательной раз-ницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщикамипо выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, кото-рые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредникиинвесторам.

Прямая (чистая) продажа — продажа квартиры, в которойникто не прописан или прописанный владелец может выписать-ся и вывезти вещи.

Это — лучший вариант для покупателя: вероятность срывасделки минимальна.

Публичные записи — поддерживаемая государством системадокументов, свидетельствующих наличие зарегистрированныхвещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служа-щая основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование — исчерпывающий переченьцелей, для которых может использоваться объект недвижимо-сти, в том числе и земельный участок, всех обременяющих егореальных повинностей, сервитутов и иных ограничений исполь-зования, разработанный на основе схем зонирования террито-рии и отдельных объектов недвижимости.

Расторжение договора найма жилого помещения — нанимательжилого помещения вправе с согласия других граждан, постоян-но проживающих с ним, отказаться от обязательств по договорунайма, о чем наниматель обязан за три месяца письменно уве-домить наймодателя.

Расчет стоимости — изучение недвижимости, формулирова-ние обоснований и определение ценности в денежном выраже-нии права собственности, иных вещных прав на недвижимость,а также стоимости недвижимости как материального объекта сиспользованием соответствующих методик и выводом о ценно-сти недвижимости в денежном выражении.

Реверсия — возврат объекта недвижимости первоначальномувладельцу.

Регистрация недвижимости — совокупность технических июридических процедур регистрации недвижимой собственно-сти в учреждениях и документах кадастра, включая при необхо-димости процедуру кадастровой съемки с оформлением соот-ветствующих документов.



Реестр частной собственности — составная часть реестра соб-ственности, представляющая собой банк данных о собственни-ках (физических и юридических лицах) и об объектах частнойсобственности — предприятиях как имущественных комплек-сах, зданиях, сооружениях, строениях, нежилых помещениях —на определенной территории.

Реконструкция — совокупность работ, связанных с изменени-ем основных технико-экономических показателей объектанедвижимости. При этом может осуществляться:

— перепланировка помещений, возведение надстроек, встро-ек, пристроек к зданиям, а при наличии необходимых основа-ний — их частичная разборка;

— повышение уровня технического оборудования зданий,включая наружные сети (кроме магистральных);

— замена изношенных и морально устаревших конструкцийи инженерного оборудования на современные, улучшающиеэксплуатационные качества зданий и объектов;

— мероприятия, улучшающие архитектурную выразитель-ность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиямтерриторий.

Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имуществаили земли, не требующий от получателя предпринимательскойдеятельности.

Реституция — восстановление в прежнем правовом имуще-ственном положении; возвращение объекта недвижимостизаконному владельцу.

Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянствомили изменчивостью. Возможность того, что инвестор, инвести-руя в недвижимость, не получит ожидаемых доходов.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями снедвижимостью.

Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предложениепроизводителей и продавцов объектов недвижимости превыша-ет спрос на них по существующим ценам, в результате чего ценына объекты недвижимости снижаются и покупатели могут доби-ваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеютпреимущество, поскольку потребности покупателей приобре-



тать объекты недвижимости по предложенным ценам превыша-ют возможности продавцов по насыщению рынка.

Рыночная арендная плата — текущая ставка аренды, устано-вившаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость — цена, выраженная в деньгах или вденежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделкепокупатель и продавец. При этом ни один из них не находится встесненных обстоятельствах, оба информированы и действуют всвоих наилучших интересах. Рыночная стоимость — наиболеевероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости(например, имущественного права, права наследственной арен-ды и т.д.) на свободном рынке, причем:

— покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рацио-нальным образом, но не обладают абсолютным знанием;

— покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренциив своих собственных интересах для того, чтобы максимизиро-вать свой доход или наилучшим образом удовлетворить своипотребности;

— покупатели и продавцы действуют независимо друг отдруга, т.е. без сговора, мошенничества или искажений;

— покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные)побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконногодавления;

— оплата сделки производится теми способами, которыесоответствуют стандартам рынка, покупатель использует типич-ные финансовые условия, принятые на местном рынке.

Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружениеили другой объект недвижимости, созданный на земельномучастке, не отведенном для этих целей в порядке, установлен-ном законом и иными правовыми актами, либо без полученияна это необходимых разрешений или с существенными наруше-ниями градостроительства и строительных норм и правил.

Световой карман — помещение с естественным освещением,примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Рольсветового кармана может выполнять лестничная клетка, отде-ленная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимаетсяширина проема в лестничную клетку.



Световой фонарь — остекленная конструкция покрытия дляосвещения лестничной клетки или внутреннего дворика.

Сделка — действия граждан и юридических лиц, направлен-ные на установление, изменение или прекращение гражданскихправ и обязанностей.

Сегмент рынка — это:— совокупность потребителей, одинаково реагирующих на

один и тот же набор побудительных стимулов; — часть рынка, характеризующаяся однородной своему эко-

номическому поведению группой покупателей.Секция жилого здания — часть здания, квартиры которой

имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно иличерез коридор, и отделенная от других частей здания глухой сте-ной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и при-мыкающих к лестничной клетке, не должна превышать 12 м.Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать500 кв. м.

Сервитут — право ограниченного использования одним илиболее лицами земли другого лица.

Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансирова-нии недвижимости, средство повышения ликвидности и сниже-ния трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сколько квартир можно иметь в собственности — закон неограничивает количество имущества, которое может находитьсяв собственности граждан (ч. 2 ст. 213 ГК РФ). Граждане вправевладеть любым количеством квартир, однако, зарегистрирован-ны могут быть только по одному месту жительства. За квартиры,в которых не зарегистрирован никто, оплата жилищно-комму-нальных услуг взимается без дотаций города.

Сметные нормативы — обобщенное название комплекта смет,норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники.Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требова-ния, они служат для определения сметной стоимости строитель-ства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и тех-нического перевооружения предприятий всех отраслейхозяйства.

Сметные нормативы подразделяется на следующие виды:федеральные (общереспубликанские); ведомственные (отрасле-



вые); региональные (местные); собственная нормативная базапользователя.

Сметные цены — цены, которые применяются в строительстведля исчисления сметной стоимости. Система сметных цен вклю-чает средние районные (поясные, зональные) цены на строи-тельные материалы, изделия и конструкции; цены на работустроительных машин и механизмов; тарифов на перевозку гру-зов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивиду-альные сметные цены; на местные и привозные материалы,изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются наопределенный срок в составе сметно-нормативной (норматив-но-информационной) базы системы ценообразования и сметно-го нормирования в строительстве.

Совместная собственность супругов — вид права собственно-сти, при котором супруги имеют равные имущественные инте-ресы в недвижимом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющеена законном основании право собственности.

Собственник недвижимости — физическое или юридическоелицо, которому принадлежат права владения, пользования ираспоряжения объектом недвижимости в пределах, установлен-ных законом, объективные права собственности на объектнедвижимости.

Собственность (объект собственности) — все, на что распро-страняется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом — соглашение, согласнокоторому часть рентных платежей засчитывается в счет выкуп-ной цены; при выплате заранее согласованной суммы произво-дится передача права собственности.

Социальная норма площади жилья — размер площади жилья,приходящийся на одного человека, в пределах которого осу-ществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплатежилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному раз-меру предоставления жилых помещений, который устанавлива-ется органами государственной власти в зависимости от достиг-нутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи,применяемых типов жилых помещений в домах жилищногофонда социального использования и других факторов.



Спрос — базовое экономическое понятие, определяющееколичество товаров и услуг, которое будет куплено по опреде-ленной цене.

Ставка налога — ставка, определяющая ту часть дохода илистоимости, которая подлежит уплате в виде налога.

Стартовая цена — минимальная цена, установленная за соб-ственность, выставляемую на аукцион или на открытую про-дажу.

Стоимость недвижимости — затраты капитала (включаянакладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу,материалы, необходимые для создания недвижимости, прино-сящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой:

— сумму денег, товара и услуг, на которые недвижимостьможет быть обменена;

— нынешнюю ценность будущих прав на доход или благо,даваемые недвижимостью.

Стоимость первоначальная — сумма затрат на приобретениеобъекта недвижимости, которая складывается из затрат на строи-тельно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскатель-ные работы, затрат, связанных с отводом земельного участка ипереселением при необходимости граждан, проживающих наэтом участке, а также с содержанием органов технического над-зора за капитальным строительством.

Страхование титула — защита собственника от финансовыхпотерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц иликаких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости,существующих, но не известных собственнику путем покупкистрахового полиса. Страхование титула — перекладывание воз-можного риска с собственника или арендатора на страховуюкомпанию.

Страховая стоимость — максимальная обоснованная суммаоценки собственности в целях страхования рисков.

Строительный адрес — адрес пятна застройки, употребляетсяв качестве официального адреса дома до окончания строитель-ства, когда дому присваивают более привычный почтовый адрес.Строительный адрес обычно состоит из трех частей: названиястроительного района (возможно, улицы), номера квартала(необязательно), номера корпуса (владения).



Субаренда — передача части арендованного объекта недви-жимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арен-датор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субподрядчик — строительная организация, производящаякакие либо работы на объекте (например, разводку внутреннихкоммуникаций и установку сантехники). Обычно имеет дого-ворные отношения с генподрядчиком, который в оплату работ иматериалов передает квартиры.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сференедвижимости) — собственники объектов недвижимости: граж-дане, юридические лица, уполномоченные органы представи-тельной и исполнительной государственной власти РоссийскойФедерации, субъектов Российской Федерации, уполномочен-ные органы местного самоуправления.

Схема зонирования — составная часть генерального плана ипроектов планировки и застройки населенного пункта, опреде-ляющая функциональное назначение территории и отдельныхобъектов недвижимости.

Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитиюнедвижимости.

Тамбур — проходное пространство между дверями, служащеедля защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запаховпри входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

Текущая отдача — отношение текущих денежных поступле-ний от инвестиций к инвестиционным затратам.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов,представляющая собой соревнование представленных претен-дентами оферт с точки зрения их соответствия критериям,содержащимся в тендерной документации; предложение настроительство, управление объектом, оказание услуг илипоставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация — документация, разработанная тен-дерным комитетом и содержащая техническую и коммерческуючасти. Техническая часть тендерной документации представляетсобой:

— описание и общую информацию о предмете и объекте тор-гов. В ней указываются месторасположение и назначение объек-та, его основные технико-экономические данные, наличие вне-



шней инфраструктуры, местных строительных материалов,подъездных дорог, а также сроки строительства;

— информацию о проведении и результатах инженерныхизысканий на строительной площадке объекта;

— технические данные объекта, общие положения, генераль-ный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи собъемно-планировочными решениями, водоснабжение и кана-лизация, отопление и вентиляция, электротехнические работы,газоснабжение, слаботочные системы, описание и основныехарактеристики технологического оборудования, а также требо-вания экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает тре-бования в отношении: цены и порядка ее определения; условийи сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источ-ника финансирования контракта; банковской гарантии навыполнение инофирмой или российской строительной органи-зацией работ в соответствии с представляемой офертой в случаевыигрыша ею торгов.

Терраса — огражденная открытая пристройка к зданию в видеплощадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещает-ся на земле или над нижерасположенным этажом.

Типовой проект — в основном дома из железобетонных кон-струкций, выпускаемых местными домостроительными комби-натами (ДСК). Типовой в данном случае говорит о том, что домапостроены из изделий конкретного ДСК, отличаются друг отдруга кроме месторасположения только ограниченным наборомвариантов планировок.

Титульный список — перечень объекта строительства и иххарактеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ напланируемый период, проектная мощность, место строитель-ства, сроки начала и окончания работ).

Улучшенная планировка — квартиры, спланированные не-много лучше «хрущевских» или немного хуже квартир, постро-енных по «новым планировкам». Принципиальное отличие:кухня площадью 6-8 кв. м, санузел раздельный, комнаты про-ходные. К такому типу относятся квартиры, построенные длямалочисленных семей, которые, в свою очередь, могут иметькухню без окна.



Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаимо-действия оценщика и заказчика, а также собственная деятель-ность оценщика, в соответствии с целями оценки объектанедвижимости.

Финансирование недвижимости — использование финансо-вых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижи-мости. Принято различать краткосрочное финансирование — впериод создания объекта недвижимости и долгосрочное —финансирование приобретения объекта недвижимости илипредставление финансовых ресурсов на длительный срок подзалог объекта недвижимости.

Цена без учета оформления — цена квартиры дана без учетастоимости нотариального оформления и государственной реги-страции договора отчуждения.

Цена фиксированная — цена квадратного метра общей пло-щади, как правило, выраженная в рублевом эквиваленте долла-ров США, которую ни одна из сторон ни при каких обстоятель-ствах в период действия договора не может изменить водностороннем порядке, т.е. вы в момент заключения договоратвердо знаете сколько вы должны заплатить. Ссылки на удоро-жание строительства, инфляцию и прочие причины возрастанияцены (заметьте, что никто и никогда не говорит об удешевлениистроительства и снижении цены) делают цену договора неопре-деленной и теоретически зависящей от понятия разумностипродавца. Изменение цены квартиры в целом в результате нес-овпадения проектной площади с фактической является практи-чески правилом: в результате цена квартиры увеличивается илиуменьшается, исходя из стоимости квадратного метра.

Чердак — пространство между поверхностью покрытия(крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.

Чистовая отделка — окончательная отделка квартиры (обои,чистые полы, полный комплект сантехники, электрики и вну-тренней столярки, кухонная плита).

Шахматка — представляет собой лист бумаги, на которомнарисованы клеточки с номерами квартир. Очень важный доку-мент, необходим для учета продаж и страхует от последствий ввиде двойных продаж по невнимательности. На руки дольщикуне выдается, копии для внешнего использования не снимаются.



Учет ведется с помощью закрашивания и надписывания. Насегодняшний день это наиболее распространенная и удобнаяформа учета продаж квартир.

Шахта для проветривания — защищенное вентиляционнойрешеткой полое вертикальное пространство на всю высоту зда-ния с горизонтальным сечением не менее 1/30 общей площадивсех проветриваемых квартир на этаже.

Экспликация — документ, определяющий основные параме-тры квартиры: общую и жилую площадь, площади комнат, вспо-могательных помещений (кухня, коридор, холл, ванная, туалет,кладовая, встроенные шкафы), балконов и лоджий.

Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, заре-гистрированное на территории Российской Федерации, имею-щее права заказчика на строительство жилья, отведенный в уста-новленном порядке земельный участок под жилищноестроительство и проектную документацию на жилье, являющее-ся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо,которому в установленном порядке переданы все указанныеправа.

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения,частично или полностью остекленная, улучшающая его осве-щенность и инсоляцию.

Эскроу — подписанный и скрепленный печатью документ,выдаваемый при условии, что он вступит в силу только посленаступления определенного события. На период между офор-млением документа и его вступлением в силу он, как правило,передается третьей стороне. При проведении сделок с объекта-ми недвижимости такой третьей стороной является специализи-рованная фирма, оказывающая эскроуслуги. Счета «эскроу»используются также в процессе ипотечного кредитования длядепонирования средств, предназначенных для уплаты налога истраховки.

Этика оценщика недвижимого имущества — совокупность эти-ческих правил и норм поведения оценщика при проведениипроцедуры оценки недвижимого имущества.

Юридический кадастр — систематизированный и поддержи-ваемый в актуальном состоянии свод сведений о правах наобъекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.



1. Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С.Гетман, П.В. Крашенинников. М., 2003.

2. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практиче-ские вопросы. М., 1988.

3. Арбузов В.А. Как осуществляется право граждан на жили-ще. Л., 1987.

4. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищноеправо. М., 1956.

5. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки.Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современнымстроем народного хозяйства. М.: Статут, 2004.

6. Баринов Н.Н. Прекращение договора найма жилогопомещения. Саратов, 1978.

7. Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советскогоправа // Ученые записки ВШОН. 1955. Вып. 4.

8. Грибанов В.П. Основы советского жилищного законода-тельства. — М., 1983.

9. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом иквартиру. М., 1995.

10. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное посо-бие. М.: Эксмо, 2005.

11. Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав (по новомуЖилищному кодексу). М.: Эксмо, 2005.

12. Жилищная реформа в России. Документы 1993-1994 гг.М., 1994.

Рекомендуемая литература:


13. Жуйков В.В. Возникновение права собственности граж-дан на квартиры // Российская юстиция. 1993. № 15.

14. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодатель-ству. М.: Приор, 1998.

15. Квартирный вопрос: наследование, дарение, рента. Нор-мативно-правовая база. М.: Библиотечка «Российской газеты»,2003. Выпуск № 20.

16. Конституционный статус личности в СССР. М., 1980. 17. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация

жилищного фонда. М., 1996.18. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации:

Учебное пособие. М.: Юристъ, 2004. 19. Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000.20. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Граж-

данский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. М., 1996.21. Крашенинников П.В. Право собственности и иные

вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. 22. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законода-

тельство — соотношение с гражданским правом // Новый Граж-данский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995.

23. Литовкин В.Н. Новый Жилищный кодекс РоссийскойФедерации необходим, равно как и изменение действующего //Жилищное право. 1998. № 2.

24. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: Учебное пособие.Воронеж, 2002.

25. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М.,1990.

26. Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. М.,1979.

27. Мицкевич А.В. Соотношение системы советского права ссистемой советского законодательства // Ученые запискиВНИИСЗ. 1967. Вып. 11.

28. Общая теория права: Учебник для юридических вузов /Под общ. ред. А.С. Пиголкина. М., 1995.

29. Пчелинцева Л.М. Как регулируется обеспечение жильемвоеннослужащих // Журнал российского права. 1999. № 2.

30. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер,2005.

Рекомендуемая литература 319


31. Райхер В.К. Общественно-исторические типы страхова-ния. М., 1947.

32. Самоуправление граждан в жилищной сфере. Кондоми-ниум и товарищество собственников жилья: современноесостояние, проблемы и пути их решения. Сборник докладов. М.:Прима-Пресс-М, 2003.

33. Седугин П.И. Защита жилищных прав граждан. Сборникнормативных правовых актов и других документов жилищногоправа. М., 2000.

34. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.:Норма, 2004.

35. Стефанова А.В. Жилье. Как грамотно распорядиться.СПб.: БХВ-Петербург, 2005.

36. Толстой Ю.К. Кодификация гражданского законода-тельства в СССР (1961-1965 гг.): Автореф. дис. … докт. юрид.наук. Л., 1970.

37. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.38. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика

применения. Теоретические вопросы. М.: Инфра-М, 2001.39. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России: Моно-

графия. Тверь, 2004.

Рекомендуемая литература320


ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая — от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая — от26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья — от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ)

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс РоссийскойФедерации, принят Федеральным законом от 14 ноября 2002 г.№ 138-ФЗ

ЖК РСФСР — Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Вер-ховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г.

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации, при-нят Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации, принятФедеральным законом от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ

КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об администра-тивных правонарушениях, принят Федеральным законом от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ

СК РФ — Семейный кодекс Российской Федерации, принятФедеральным законом от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ

УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации, принятФедеральным законом от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ

п. — пункт (ы) в соответствующем контексту числе и падежеподп. — подпункт (ы) в соответствующем контексту числе и

падежест. — статья (и) в соответствующем контексту числе и падеже

Принятые сокращения


ПРЕДИСЛОВИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3ГЛАВА 1. Жилищное законодательство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .91. Источники жилищного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92. Основные начала жилищного законодательства . . . . . . . . . .263. Конституционное право граждан на жилище.Неприкосновенность жилища . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .304. Порядок и особенности действия жилищногозаконодательства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .415. Жилищное законодательство и нормы международного права . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .456. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .477. Понятие и виды жилищных правоотношений . . . . . . . . . . . .538. Объекты и субъекты жилищных правоотношений . . . . . . . .58

ГЛАВА 2. Право собственности и другие вещные права нажилое помещение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .641. Жилое помещение: понятие и виды . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .642. Назначение жилого помещения и порядок пользования им . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .663. Государственная регистрация прав на жилые помещения . .694. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилоепомещение или нежилого помещения в жилое помещение . .755. Переустройство и перепланировка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .816. Последствия самовольного переустройства иперепланировки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .917. Жилищный фонд: понятие и виды . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .93

ОГЛАВЛЕНИЕ


8. Правила и нормы технической эксплуатации жилищногофонда . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1039. Порядок страхования жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . .10610. Права и обязанности собственника жилого помещения исовместно проживающих с ним граждан . . . . . . . . . . . . . . . . . .11111. Право собственности на общее имущество собственников вмногоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12112. Содержание общего имущества в многоквартирном доме12313. Содержание общего имущества в коммунальной квартире . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .128

ГЛАВА 3. Договор найма жилого помещения . . . . . . . . . . . . . .1331. Основания, порядок и норма предоставления жилогопомещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1332. Учетная норма площади жилого помещения . . . . . . . . . . . .1363. Основания признания граждан нуждающимися в жилыхпомещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1374. Принятие на учет и отказ в принятии на учет граждан вкачестве нуждающихся в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . .1425. Сохранение за гражданами права состоять на учете и снятиеграждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях1446. Порядок предоставления жилых помещений по договорамсоциального найма гражданам, состоящим на учете в качественуждающихся в жилых помещениях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .145

ГЛАВА 4. Социальный наем жилого помещения . . . . . . . . . . .1481. Предмет и форма договора социального найма . . . . . . . . . .1482. Права, обязанности и ответственность наймодателя . . . . .1503. Права, обязанности и ответственность нанимателя . . . . . .1524. Права и обязанности членов семьи нанимателя . . . . . . . . . .1535. Обмен жилыми помещениями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1556. Поднаем жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1627. Временные жильцы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1658. Изменение, расторжение и прекращение договорасоциального найма . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1679. Выселение граждан из жилых помещений . . . . . . . . . . . . . . .175

Оглавление 323


ГЛАВА 5. Специализированный жилищный фонд . . . . . . . . .1791. Понятие и виды специализированных жилых помещений 1792. Основания предоставления специализированных жилыхпомещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1803. Порядок заключения, расторжения и прекращения договоранайма специализированного жилого помещения . . . . . . . . . .1814. Выселение граждан из специализированных жилыхпомещений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1825. Служебные жилые помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1836. Жилые помещения в общежитиях . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1887. Жилые помещения маневренного фонда . . . . . . . . . . . . . . . .1908. Жилые помещения в домах системы социальногообслуживания населения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1929. Жилые помещения фондов для временного поселениявынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами 197

ГЛАВА 6. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1991. Организация и государственная регистрация жилищногокооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1992. Право на вступление в жилищный кооператив . . . . . . . . . .2003. Органы управления жилищным кооперативом . . . . . . . . . .2024. Прием в члены и прекращение членства в жилищномкооперативе . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2055. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива . . .2066. Предоставление жилого помещения в домах жилищногокооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2107. Право на пай члена жилищного кооператива . . . . . . . . . . . .2118. Временные жильцы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2119. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21210. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищногокооператива . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .213

ГЛАВА 7. Товарищество собственников жилья . . . . . . . . . . . .2161. Понятие товарищества собственников жилья . . . . . . . . . . .2162. Создание и государственная регистрация товариществасобственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .218

Оглавление324


3. Права и обязанности товарищества собственников жилья 2214. Реорганизация и ликвидация товарищества собственниковжилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2245. Членство в товариществе собственников жилья . . . . . . . . .2266. Органы управления товариществом собственников жилья 2287. Средства и имущество товарищества собственников жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2328. Хозяйственная деятельность товарищества собственниковжилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233

ГЛАВА 8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги .2341. Обязанность внесения платы за жилое помещение икоммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2342. Структура платы за жилое помещение и коммунальныеуслуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2373. Порядок внесения платы за жилое помещение икоммунальные услуги4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2415. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .244

ГЛАВА 9. Многоквартирные дома . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2471. Способы управления многоквартирным домом . . . . . . . . . .2472. Договор управления многоквартирным домом . . . . . . . . . .2493. Особенности управления многоквартирными домами . . . .252

ГЛАВА 10. Ипотечное кредитование в России . . . . . . . . . . . . .2551. Понятие ипотечного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2552. Структура рынка ипотечного жилищного капитала . . . . . .2573. Модели ипотечного жилищного кредитования . . . . . . . . . .2604. Этапы ипотечного жилищного кредитования . . . . . . . . . . . .2615. Система управления рисками ипотечного жилищногокредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .268

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .282РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .318

Оглавление 325


Издательство юридической литературы"ЮРКОМПАНИ"

приглашает авторов к сотрудничеству в сфере издания и распространения

монографий и иной научной литературы на платной основе.

Мы осуществляем весь комплекс редакционно-издательских работ:

научное редактирование,литературное редактирование, верстка, корректура, дизайн.

Home page: www.law-books.ruE-mail: [email protected]

Тел. 920-14-50.


Учебное издание

ФФииллииппппоовваа ЕЕллееннаа ССттааннииссллааввооввннаа

Жилищное право России: Учебное пособие

Ответственный редактор Ю.В. КолобокЛитературный редактор Д.А. СухаревКомпьютерная верстка И. Овсюков

Дизайн обложки А.А. Черкасов

ООО "Издательство "ЮРКОМПАНИ"Home page: www.law-books.ru

E-mail: [email protected] Тел. 920-14-50

Подписано в печать с готовых монтажей _________Формат 60х90/16. Печать офсетная. Бумага тип. Усл. печ. л. ___.

Тираж 1000 экз. Заказ № ___.

ОАО "Щербинская типография"117623, г. Москва, ул. Типографская, д. 10.


655.жилищное право россии учебное пособие гриф рао

Documents