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FamilieDr. Thomas und Franziska EHRLICHRosengasse 2008042 Puntigam

Ehrlich ImmobilienThomas EhrlichEhrlichstraße 1

8020 Graz

[email protected]

Marktwertanalyse vom 02.08.2019 für

Wohnhaus (Architektenhaus)Rosengasse 2008042 Puntigam

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Inhaltsverzeichnis

Grundlegende Informationen zur Bewertungsmethodik

Haftungsausschluss

Bewertungsmethodik Bodenwert

Bewertungsmethodik Gebäude

1) Grundlegende Angaben

2) Sachwertberechnung

2.1) Basisangaben zum Grundstück

2.2) Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit

2.3) Angaben zur Grundstückslage

2.4) Basisangaben zum Objekt

2.5) Angaben zur Objektausstattung und -lage

2.6) Angaben zur Objektsanierung

2.7) Sonstige Eigenschaften

3) Ergebnis Sachwertberechnung

4) Vorläufiger Verkehrswert

Gewichteter Verkehrswert

5) Rechte und Lasten

6) Ergebnis Verkehrswertberechnung

Vorläufiger Verkehrswert

Rechte und Lasten

Marktwertanpassung

Details zur Altersabwertung (Vogels)

Vergleichswerterhebung

Vergleichswert #1

Vergleichswert #2

Vergleichswert #3

Energiewerte der Immobilie

Liegenschaft: Rosengasse 200, 8042 Puntigam Seite 2 von 24

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Makrolage der Immobilie mit Umgebungsübersicht

Mikrolage der Immobilie

Statistische Daten zur Katastralgemeinde

Bilder der Immobilie

Pläne der Immobilie

Weitere Anhänge


Grundlegende Informationen zur Bewertungsmethodik

Die Bewertung der vorliegenden Immobilie erfolgt in Anlehnung an die gesetzlichenVorgehensweisen einer Liegenschaftsbewertung aufgrund der vom Auftraggeber angegebenenDaten und Eingaben. Die Berechnungsmethode erfolgt auf Basis desLiegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 (LBG).

Gemäß §2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) wird der Verkehrswert einer Immobiliedurch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, derBeschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit der Liegenschaft, ohne Rücksicht aufungewöhnliche und persönliche Verhältnisse sowie aus Spekulationsgesichtspunkten zuerzielen ist.

Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preisenach Angebot und Nachfrage richten.

Bei der Marktwertanalyse sind alle persönlichen, rechtlichen und wirtschaftlichenGesichtspunkte zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können.

Die Ermittlung des Verkehrswertes setzt somit einen Markt mit freier Preisbildung voraus, derden Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf demImmobilienmarkt und dem Kapitalmarkt unterliegt.

Haftungsausschluss

Die Immobilienbewertung wurde vom Makler/Gutachter nach bestem Wissen und Gewissenerstellt. Die Angaben stammen teilweise von Dritten (Auftraggeber) und können nicht aufVollständigkeit und auf Richtigkeitkeit überprüft werden.

Trotz sorgfältiger Bearbeitung und Einschätzung durch den Makler/Gutachter sindAbweichungen vom tatsächlichen Marktwert nicht ausgeschlossen.Die Wertermittlung stellt kein gerichtliches Gutachten im Sinne eines gerichtlich beeideten undzertifizierten Sachverständigen für Immobilienwesen dar, sondern dient lediglich zurWertermittlung und Marktwerteinschätzung für einen eventuellen Immobilienverkauf oderImmobilienvermittlung.

Bewertungsmethodik Bodenwert

Alle für die Wertermittlung herangezogenen Preise und Richtwerte stammen aus aktuellenMarkterhebungen und Vergleichswerten von Grundstücken anhand von ortsüblichenKaufpreisen.

Bewertungsmethodik Gebäude

Die Berechnung des Gebäudes erfolgt über die Neuwertherstellung unter Berücksichtigung derAltersabwertung nach der Methode von Vogels, Ross oder Linear.

Der errechnete Immobilienwert stellt den Wert zum angegebenen Stichtag dar.


1) Grundlegende Angaben

2) Sachwertberechnung

Das Sachwertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie mit heutigem Errichtungszeitpunktanhand der Herstellungskosten die aufzuwenden sind, um ein Gebäude an selber Stelle mitselber Größe und Ausstattung zu errichten (=Neubauwert).

Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt anhand der gewöhnlichen Errichtungskosten inkl.Umsatzsteuer je m² unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausstattungungsstandards.

Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderungdes Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen und Instandhaltungsmängel zumAusdruck kommt. Der Abschlag für die Wertminderung erfolgt prozentuell vomHerstellungswert.

Das Sachwertverfahren wird hauptsächlich bei nicht wirtschaftlich genutzten Immobilieneingesetzt und kann als reeller Objektwert angesehen werden.

2.1) Basisangaben zum Grundstück

Immobilientyp: Architektenhaus

Plz/ Ort: 8042 Puntigam

Adresse: Rosengasse 200

Katastralgemeinde (KG): St. Peter (63119)

Einlagezahl (EZ): 100

Grundstücksnr. (GST-NR): 145/12

Eigentümer: Anteil: 1/2Thomas Ehrlich

1970-12-21

Anteil: 1/2Franziska Ehrlich

1977-11-10

Grundstückslage Sehr gute Wohnlage EUR 275,00 /m²

Baulandfläche 850 m² EUR 233.750,00

Summe EUR 233.750,00


2.2) Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit

2.3) Angaben zur Grundstückslage

2.4) Basisangaben zum Objekt

Grundstücksform Rechteckig EUR 3.156,00

Topographie Flach EUR --

Ausrichtung Süd / West EUR 2.338,00

Summe EUR 5.494,00

Straßentyp Nebenstraße (ruhig) EUR 3.413,00

Verkehrsanbindung Öffentl. Verkehrsmittel (Bus, Bahn) in derNähe (bis 1km)

EUR 1.870,00

Wohnlage Reine Wohnlage EUR 2.338,00

Freizeiteinrichtungen Sport- u. Kultureinrichtungen in der Nähe(bis 5km)

EUR 748,00

Einkaufsmöglichkeiten Supermarkt, Fachhandel in der Nähe (bis3km)

EUR 1.052,00

Bildungseinrichtungen Kindergarten, Schulen in der Nähe (bis3km)

EUR --

Aussichtslage Nein EUR --

Summe EUR 9.421,00

Wohnfläche (Netto) 140 m²

Berechnungsgrundlage: Neuherstellungskosten laut Richtwert von €1.850 € / m²

EUR 259.000,00

Kellerfläche - EUR --

Balkon - EUR --

Loggia - EUR --

Wintergarten - EUR --

Terrasse 25 m² EUR 9.250,00

Baujahr 2002 EUR --

Methode zur Altersabwertung: VogelsNutzungsdauer: 80 JahreDetails siehe Altersabwertungstabelle

EUR -60.642,25

Summe EUR 207.607,75


2.5) Angaben zur Objektausstattung und -lage

2.6) Angaben zur Objektsanierung

2.7) Sonstige Eigenschaften

Bauweise Ziegel-Massivbauweise EUR --

Energiesparende Ausführung Niedrigenergiebauweise EUR 5.190,00

Wärmedämmung Styropor/Porozell EUR --

Dachform Flachdach EUR 5.834,00

Fenster 3-fach Verglasung EUR --

Außenliegende Beschattung(Rollos/Raffstore)

Rollos/Raffstore mit elektrischer Bedienung EUR 3.322,00

Heizung Zentrale Wärmeversorgung überLuftpumpe oder Erdwärmepumpe

EUR --

Art der Beheizung Fußbodenheizung EUR --

Kaminanschluß Kaminanschluss vorhanden EUR 2.035,00

Böden Parkett / Fliesen EUR --

Sanitäreinrichtungen Standard EUR --

Elektroinstallationen Standard EUR --

KontrollierteWohnraumlüftung

Nicht vorhanden EUR --

Einbaumöbel Nein € EUR --

Zimmer 4 Zimmer EUR 249,00

Summe EUR 16.630,00

Malerarbeiten / Tapeziererarbeiten zu 100 % saniert 2018 4.9 % Anteil am Gebäude

Außenstellplatz - EUR --

Carport 2 EUR 14.942,00

Garage - EUR --

Tiefgarage - EUR --

Summe EUR 14.942,00


3) Ergebnis Sachwertberechnung

4) Vorläufiger Verkehrswert

Der vorläufige Verkehrswert ist der Wert, der vor Berechnung allfälliger Rechte & Lasten undvor Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation errechnet wurde.

Gewichteter Verkehrswert

Eine Gewichtung zwischen Sachwert und Ertragswert wird je nach Nutzung des Objektesangewendet. Wird das Objekt eher als Renditeobjekt gehalten, so wird die Gewichtungzugunsten des Ertragswertes vorgenommen. Bei vorrangiger Eigennutzung wird dieGewichtung entsprechend zugunsten des Sachwertes vorgenommen.

5) Rechte und Lasten

Rechte und Lasten beschreiben Umstände, die den Wert der Immobilie negativ beeinflussen,wie z.B. Wohnrecht, Wegerecht, Nutzungsrecht, Leitungsrechte, etc. Diese Rechte und Lastenkönnen den Wert der Immobilie je nach Art und Umfang erheblich beeinflussen.

Diese Immobilie verfügt über keine Rechte und Lasten.

Basisangaben zum Grundstück EUR 233.750,00

Basisangaben zum Objekt EUR 207.607,75

Angaben zur Grundstücksbeschaffenheit EUR 5.494,00

Angaben zur Grundstückslage EUR 9.421,00

Angaben zur Objektausstattung EUR 16.630,00

Sonstige Eigenschaften EUR 14.942,00

Weitere Wertanpassungen EUR 0,00

Errechneter Sachwert der Immobilie EUR 487.844,75

Sachwert (100%) Ertragswert (0%)

Vorläufiger gewichteter Verkehrswert der Immobilie EUR 487.844,75

Summe aller Rechte und Lasten EUR 0,00


6) Ergebnis Verkehrswertberechnung

Das Verkehrswertverfahren berechnet den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag.Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweise imredlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Der Verkehrswert wurde auf die nächstliegende 100er Stelle auf- bzw. abgerundet.

Diese Immobilienbewertung wurde am 02.08.2019 erstellt von:

Ehrlich ImmobilienThomas EhrlichEhrlichstraße 1

8020 Graz

[email protected]

Vorläufiger Verkehrswert EUR 487.844,75

Rechte und Lasten EUR --

Marktwertanpassung Der Verkehrswert beinhaltet einegerundete Marktwertanpassung von +5%.

Begründung:Diese Immobilie wurde durch dieBeeinflussung der angegebenenLageumstände (sehr gehoheneWohngegend) einer Marktanpassungunterzogen.

EUR 24.392,24

Verkehrswert gerundet EUR 512.200,00


Details zur Altersabwertung (Vogels)

Um den Prozess der Altersabwertung besser nachvollziehen zu können, gibt die nachfolgendeTabelle zur Abwertung durch das Gebäudealter detaillierte Auskunft über dieBerechnungsmethode.Ausgangsbasis ist der aktuelle Gebäudewert, alle dazwischenliegenden Jahrgänge stellen denWert des Gebäudes im aktuellen Jahr dar - ausgehend vom aktuellen Wert zum Zeitpunkt derImmobilienbewertung. Zeitpunkte der Wertsteigerung (z.B. durch Sanierung) sind fettdargestellt und werten das Gebäude in diesem Jahr zusätzlich auf.

Äußere Einflüsse wie z.B. Inflation oder etwaaige Währungsumstellungen sind in derBerechnung nicht berücksichtigt.

Alter Jahr Wertentwicklung Restwert Anmerkungen

1 2003 -1,49% / -3.997 € € 264.253 (=98,51%)

2 2004 -1,49% / -3.997 € € 260.256 (=97,02%)

3 2005 -1,46% / -3.916 € € 256.340 (=95,56%)

4 2006 -1,46% / -3.916 € € 252.423 (=94,10%)

5 2007 -1,44% / -3.863 € € 248.560 (=92,66%)

6 2008 -1,44% / -3.863 € € 244.698 (=91,22%)

7 2009 -1,41% / -3.782 € € 240.915 (=89,81%)

8 2010 -1,41% / -3.782 € € 237.133 (=88,40%)

9 2011 -1,39% / -3.729 € € 233.404 (=87,01%)

10 2012 -1,39% / -3.729 € € 229.676 (=85,62%)

11 2013 -1,36% / -3.648 € € 226.028 (=84,26%)

12 2014 -1,36% / -3.648 € € 222.379 (=82,90%)

13 2015 -1,34% / -3.595 € € 218.785 (=81,56%)

14 2016 -1,34% / -3.595 € € 215.190 (=80,22%)

15 2017 -1,31% / -3.514 € € 211.676 (=78,91%)

16 2018 -0,22% / -590 € € 211.094 (=78,69%) SanierungMalerarbeiten / Tapeziererarbeiten (100%)

17 2019 -1,30% / -3.487 € € 207.608 (=77,39%)

Restwert Gebäude € 207.608,00

Anmerkungen:

Bitte beachten Sie, dass die Werte in der Tabelle gerundet werden und daher minimaleAbweichungen möglich sind welche sich auf das Endergebnis jedoch nicht auswirken.


Vergleichswerterhebung

Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlichen Immobilientransaktionen ähnlicherObjekte in der näheren Umgebung und dient als Unterstützung zur Wertermittlung der zubewertenden Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt.

Folgende verifizierte Vergleichswerte (echte Kaufpreisabfragen / Transaktionen aus demGrundbuch) wurden als vergleichbare Immobilientransaktionen ermittelt und stellen die aktuelleMarktsituation dar.

Die Lage der einzelnen Vergleichswerte/Kaufpreisabfragen werden in der Landkarte dargestelltund entsprechend nummeriert.


Vergleichswert #1

Vergleichswert #2

Vergleichswert #3

Quelle: immoNet.ZT / ZT datenforum eGen

Kaufpreis

€ 388.500,00Grundstücksfläche

1.103 m²

Typ MehrfamilienhausVertragsdatum (KV) 9.6.2016Tagebuchzahl (TZ) 22905 / 2016Einlagezahl (EZ) 407Grundbuch (KG) 63119 St. PeterGrundstücksnummer 63119 - .926 | 63119 - 8/81 | 63119 - 88/14Adresse Rosengasse 9 8042 Graz-St. Peter

Kaufpreis


1.641 m²

Typ WohnhausVertragsdatum (KV) 1.12.2016Tagebuchzahl (TZ) 22312 / 2016Einlagezahl (EZ) 253Grundbuch (KG) 63119 St. PeterGrundstücksnummer 63119 - .266 | 63119 - 87/7Adresse Rudolf Hans Bartsch Straße 14 8042 Graz-St. Peter

Kaufpreis


1.145 m²

Typ WohnhausVertragsdatum (KV) 2.6.2016Tagebuchzahl (TZ) 11836 / 2016Einlagezahl (EZ) 1810Grundbuch (KG) 63106 JakominiGrundstücksnummer 63106 - 2438/7 | 63106 - 2438/22Adresse Purgleitnerstraße 41 8010 Graz


Energiewerte der Immobilie

Die nachfolgende Tabelle spiegelt die aktuell gültigen Energiewerte der Immobilie wider:

Gültig bis: 21.12.2025

HWBSK: Der Heizwärmebedarf beschreibt jene Wärmemenge, welche den Räumen rechnerisch zurBeheizung zugeführt werden muss. Einheit: kWh/m² Jahr.

PEBSK: Der Primärenergiebedarf schließt die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäudeeinschließlich aller Vorketten mit ein. Dieser weist einen erneuerbaren und einen nichterneuerbaren Anteil auf.

CO2 SK: Gesamte dem Endenergiebedarf zuzurechnenden Kohlendioxidemissionen, einschließlichjener für Transport und Erzeugung sowie aller Verluste. Zu deren Berechnung wurden üblicheAllokationsregeln unterstellt.

fGEE: Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist der Quotient aus dem Endenergiebedarf und einemReferenz-Endenergiebedarf.

SK: Standortklima

35,50

75,0010,50

0,65


Makrolage der Immobilie mit Umgebungsübersicht


Mikrolage der Immobilie


Statistische Daten zur Katastralgemeinde

Quelle: Österreichisches Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV)

Flächenaufteilung KG "St. Peter"KG Nr: 63119

Bauland/GärtenBauland/Gärten

WälderWälder

GebäudeGebäude

Äcker, Wiesen oder WeidenÄcker, Wiesen oder Weiden

StraßenverkehrsanlagenStraßenverkehrsanlagen

Sonstige FlächenSonstige Flächen

FreizeitflächenFreizeitflächen

BetriebsflächenBetriebsflächen

FriedhöfeFriedhöfe

Öffentl. ParkplätzeÖffentl. Parkplätze

Stehende GewässerStehende Gewässer

Bezeichnung Anzahl Fläche FlächenanteilBauland/Gärten 2579 2,546 km² 51,14%Wälder - 0,663 km² 13,33%Gebäude 2690 0,567 km² 11,38%Äcker, Wiesen oder Weiden - 0,409 km² 8,21%Straßenverkehrsanlagen - 0,378 km² 7,60%Sonstige Flächen - 0,229 km² 4,60%Freizeitflächen 18 0,078 km² 1,57%Betriebsflächen 60 0,045 km² 0,91%Friedhöfe 4 0,026 km² 0,53%Öffentl. Parkplätze 21 0,020 km² 0,40%Stehende Gewässer 20 0,013 km² 0,27%Fließende Gewässer 4 0,002 km² 0,05%Schienenverkehrsanlagen - 0,001 km² 0,01%Halden/Deponien/Abbaustellen - - -Feuchtgebiete - - -Gewässerrandflächen - - -Fläche gesamt 4,978 km²



Südansicht Westansicht

Ostansicht Eingangsbereich



Wohnzimmer Küche

Küche Elternschlafzimmer



Zimmer Zimmer

Stiegenhaus Vorraum - OG



Bad Bad



Ersgeschoss



Obergeschoss



Lagesituation


Weitere Anhänge

aktueller Grundbuchauszug vom 01.08.2019


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