Os va~ios urbanos caracte rizam a estrutura da cidade de Campo Grande. Deslocados d<1 malha urbana

existem ba:rros inte iros, dbtantes da inira-estrutura e de muito.; dos beneflcios que a c idc~de ofe rece.

A origem deste problema (• comumente atribuida a ausencia de pl(lnejamento. Esta pesquisa, no entanto, indica que desde muito ,cedo a cidade se desenvokeu

segundo as dirct. izes de pbnos urbanisticos que, por sua vez, influenciaram ti a formac;ao e na

manutenc;ao dos vazios urbanos.

A partir de uma leitura da estrutura urbana e sua relac;ao com os vazios, a autora <Walia criticamente o planejamento de Campo Grandee propoe diretrizes

para a ocupac;ao de glebas e lotes rlesoc upados, tendo em vista a sua localizac;.io, a otm1iza~ Jo da

infra-estrutur~ e as condirionantes ambientais.

Trata-se de uma obra com tem,1tica atual de mteresse tanto de arquitetos e urbanist ... s, ge6grdos, estudantes, tecnicos e administradores do urbana,

quanta do publico em geral, preocupado em comweender os pianos e os interesses que orientaram a

rormac;ao da estrutura urbana de Campo Gra.1de. ... I

~ FAPEC

1 ris de Almeida Rezende Ebner

c u

INVESTIGA<:AO E PROPOSTA PARA OS VAZIOS DE CAMPO GRANDE

I UNIVERSIDADE FEDERAL A, DEMATOGROSSO DOSUL

Rettor Jorge JoAo Chacha

Vtee·Rettor Amaury de Souza

Coletyao FONTES NOVAS Aprovado pela Resol~o 14198 do Conselho Edltooal da UFMS

Oir8fY6o lito Car1os Machado de Oliveira

CAmara Edttorial: T110 Canos Machado de Ohve,ra. Mana Eugenoa Carvalho Amaral, Ftav1o Anstone, Derc1r Pedro de Oloveira e Wolson Ferre~ra de Mello

Conselho Consulr.vo: Armon Mamigonoan (UFSC). Ana Cella Castro (UFRRJ). Bruno Laulier (Sortlonne/Parisl), Car1os An:6noo Brandiio (UFU), Car1os Walter Pono Gon~alves (UFF), Carmen Galan Lopez (Unovers1dad Complutense). Dano Hennque Alhprandono (UFSCAR). Dercor Pedro de Oliveira (UFMS). Francosco Maninez Gonzales·Tabtas (UnTVersidad Aut6noma de Madrid), Fltivio ~nstone (UFMS), lvani Catanna Arantes Fazenda (PUCISP), Jorge Araujo (Universidade de Evora). Jose Sanchez·Dehesa Moreno (Unovei'Sidad Autonoma de Madrid), Juan Carlos Rubonstein (Unovers1dad Nacional de La Plata), Jucimara Silva Rojas (UFMS), l.uis Cal1os Bar'bten (FGV), Luoz Ferracini (UFMS). Luoz Saivador Miranda de Sa Jr. (UFMS), Manoel Francisco de Vasconcelos Mona (UFMT), Maria Eugenia Carvalho Amaral (UFMS), Nlsoo Araujo de Souza (UFMS), Oteg PetroVICh Tsukanov (UCDB), Rosa Ester Rossini (USP), Valmir Bahsta Correa (UFMS). Walmir Silva Garcez (UFMS) e Wilson Ferreira de Mello (UFMS).

Ficha catalogratica preparada pela Coordenadoroa de Boblioteca Centrai·UFMS

Ebner, Iris de Almeida Rezende E 16c A cidade e seus vazios : investigao;:iio e proposta para os vazios

urbanos de Campo Grande 1 Iris de Almeida Aezende Ebner. -Campo Grande, MS : Ed. UFMS. 1999.

230 p . : il. ; 18 em . {Fontes Novas. Especial 100 anos de Campo Grandel

ISBN 85·8591 7-43-1

1. Planejamento urbano - Campo Grande. MS. 2. Estruturas ambiontaos urbanas. 3 . Direoto urbanistico . I. Titulo. II S~rie.

0 COD - 711 .4098171

Iris de Almeida Rezende Ebner

A CIDADE E SEUS VAZIOS

I nvestiga~ao e Proposta para os Vazios U rbanos de

Campo Grande

Campo Grande - MS 1999

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MA TO GROSSO DO SUL

Projeto Grlllico e Editorecilo EletrOnica Editor11 UFMS

Revido Iris de Almeida Rezende Ebner

Dir!Htos exclusives para esta edit;:ilo

~ UNIVERSIDADE FEDERAL DE MA TO GROSSO 00 SUL Rua 9 de Julho, 1922 CEP 79.081 ·050 · Campo Grande-MS Fone: 1067)746·1335 · Fax: 1067)746-1463 e-mail:editora@nin.ulms.br

ISBN: 85-85917-43 1 DepOsito Legal na Biblioteca Nacional Impressa no Brasil

Programa Cultural

FAPEC Funda4;lo de Apoio • Peaquisa. eo Ensino e • CultUta

Capa llustracOes da Colet;:io "Campo Grande de Todos os Tempos· FrMte: Avenida de regiilo central da codade, Rel6gio da 14 de Julho.

Eatet;:ilo Ferrovillria. Museu Jos~ Antonio Pereira. Patque des NacOes Indigenes.

VetSo: Monumento Cidede UniversitAria - UFMS. Marie Furnace · Estrada de Ferro NOB

Bico de Pena sobre Papel de llios Longo · Lelo

Ao Oscar e a Leda por terem me ensinado que a leitura e o estudo siio importantes forma.'i de compreensiio do mundo.

AGRADECIMENTOS

Este tcxto e resultado da minha disserta~ao de mcstrado defendida em setembro de 1997 na FAUUSP dcnominada "Vazios Urbanos: Uma Abordagem do Ambiente Construido", sob micn­~ao da Prof'. Dr'. Gilda Collet Bruna. Portanto, como toda a dis­serta~ao, contou como apoio de van as pcssoas que contribuiram para a elabora~ao do trabalho. Algumao; entrctanto foram essen­dais para sua viabiliza~ao, ora pelo apoio tecnico, ora pelo apoio emocional, ora por ambos. A elas meu enonne agradecimento:

A minha orientadora Gilda por seu incentive e orienta­~ao sempre positiva.

A Cira, Gilma, Ana I sa, Maria Lucia, Janir e Cecilia, ami­gas e colegas de profissao que muito cuntribuiram com discus­sacs sobrc o tcma, informa~oes importantes, rcvisoes e suges­toes essenciais ao trabalho, alem de semprc me apoiarcm com palavras de estimulo e confian~a.

7

A Marilene e Simone pelo carinho na elabora~ao dos mapas.

Aos tccnicos e funcionarios da Prefeitura Municipal e do lnstituto de Plancjamento Urbano: Rita, Eliane, Benito, Clo­vis, Ana Paula e tantos outros que nunca deixaram de me aten­der com aten~ao e interesse.

Ao Alvaro que com imensa paciencia reviu meus textos, suportou minhas angustias e esteve presente nos momentos facci s e diffceis desse trabalho.

Ao Marcel porter superado muito bern min has ausenci­as c desaten\OCS cnquanto cu cstava cnvolvida com os cstu­dos.

Finalmente a FAPEC que considerou importantc sua di­vulgar;ao e transformou a disserta~ao neste livro.

8

SUMARIO

LIST A DE FIGURAS ............................................................................... .. I I LISTA DE TABELAS ................ ..... ................... ....................................... I 3 INTRODU<;:AO .... ............................................... ...................................... I 5

CAPiTULO I ESTRUTURA F(SJCA DE CAMPO GRANDE ...... ..... ............ .............. 2 ~ 1.1 SfTIO NATURAL ................ ... ........................... ................ ...... .......... 26 1.2 ESTRUTURA URBANA .......... ......... ........................................... ..... 31

1.2. 1 DEFINI<;:Ao DOS SEUS ELEMENTOS ............ ................... . 3 I 1.2.2 QUADRO REFERENCIAL DA

FORMA<;:AO DA ESTRUTURA URBANA ...... ................... 3 3 1.2.3 A ESTRUTURA URBAr\ A A PARTIR DE 1960 ....... ....... .. 4 5

CAPfTULO II OS VAZIOS URBAN OS ......... ................................................. ....... ........... 6 3 2. 1. CONCEITUA<;:OES E CAUSAS ...... ................... .................. ........... 65 2.2. TEORIAS ESPACIAIS. RENDA

E PRE<;:O DA TERRA URBAr\A ................... ................................. 7 0 2.2. 1 TEORIAS ESPACIAIS REGIONAIS ...................................... 7 I

9

2.2.2 0 ESPA~O INTRA-URBANO LISTA DE FIGURAS PARA OS NEOCLASSICOS .................................................. ..... 7 6

2.2.3 A RENDA DA TERRA AGRiCOLA SEGUNDO KARL MARX ......................................................... 80

2.2.4 FORMULA~OES RECENTES SOBRE A RENDA E 0 PRE(O DA TERRA URBA~A ..................... g 7

CAPiTULO Ill VAZIOS URBANOS EM CA.t\1PO GRANDE ......................................... 99 3.1 0 SURGIMENTO DOS VAZIOS URBANOS:

INIC IATIVA PRIVADA E PODER PUBLICO ............................ I 0 I 3.2 CONCENTRA~AO E DENSIDADE DEMOGRAFICA .............. I 04 3.3 VAZIOS URRANOS E ESTRUTI,;RA URBANA .......................... 113

3.3. 1 OS GRANDES NUMERUS ..................... ............................... I 14 3.3.2 DISTRIBUI(AO DA TERRA

OCIOSA NO ESPACO DA CIDADE .................. ................ I I 7 3 .. l3 VAZIOS URBANOS E I'ROI'RIETARIOS .............. ............ 127 :U.4 VAZIOS URBANOS L J;>o;FRA-ESTRUTURA .................... 14 0

CAPiTULO IV A ABORDAGEM DAS LEGISLA<;:OES URBANAS ........................... 145 4. 1. LEGISLA~OES URBANiSTICAS E OS VAZIOS ........................ 14 7

4. 1. 1. CODIGO DE OBRAS ............................................................ 148 4. 1.2. PERJMETRO URBANO ...................................................... 15 I 4.1.3. 0 PLANO DE DESENVOLVIMENTO

INTEGRADO - PDI .............................................................. \54 FIGURA I : ROCIO DE CAMPO GRANDE .......................................... H

4.1.4. 0 PLANO ESTRUTURA URBANA ............................ ...... 163 FIGURA 2: PLAI'\0 DE ALINHAMENTO

4. 1.5. LEI DE ORDENAMENTO DO USO E OCUPA<;:AO DO SOLO DE CAMPO GRANDE ...................... 169

4.2. OUTROS INSTRUMENTOS QUE PROMOVEM A OCUPA~AO DO SOLO URBANO ................... 177 4 .2. 1. CONSTITUI<;:AO FEDERAL DE 1988 ................. ............ 177 4 .2.2. NOVOS INSTRUMENTOS .................................................. 181

4.3. UMA PROPOSTA DE INTERVEN<;:AO NOS VAZIOS URBANOS DE CAMPO GRANDE ........................ \84

DE RUAS E PRA<;:AS - 1909 ...................... ..... .................................. 3 6 FIGURA 3: OCUPA<;:AO DA CIDADE AP6S 0

PLANO DE ALINHAMENTO DE RUAS E PRA<;:AS ................... 39 FIGURA 4: PROPOSTA DE ZONEAMENTO

DA LEI No 39141 ......................................................... ........................ 43 FIGURA 5: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1950 ........... 47 FIGURA 6: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1960 .......... 48 FIGURA 7: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1970 ........... 49 FIGURA 8: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1980 ........... 53 FIGURA 9: EVOLU<;:AO DA MALHA URBANA ATE 1990 ........... 56 FIGURA 10: LOCALIZA<;:AO DAS CLASSES MEDIAE ALTA NAS PEQUENAS E

NAS GRAN DES CIDADES ................................................................. S 9

CONCLUSAO ...................................................... .................................... I 97

BIBLIOGRAFIA ......................... ..................................... .................... .... 205

ANEXOS ............................... ...... ..... ................... .... .................. ............... 213 FIGURA II : ESTRUTURA URBANA DE CAMPO GRANDE - 1994 ................................................. ANEXO

FIGURA 12: ESQUEMA DE DENSIDADE EM CAMPO GRANDE ..................................................................... 107

10 II

flGURA 13: DIVISAO DA CIDADE LISTA DE TABELAS POR ZONAS E SETORES ........................................................ ANEXO

FIGURA 14: DISTRIB~I<:AO DA DENSIDADE .............................. Ill f-IG URA 15: ORGANIZA~AO TERRITORIAL

ESQUEMATICA DE UMA CIDADE BRASILEIRA COM POPULAC; Ao MAJOR Q UE CEM M IL IIABITANTES ................................................................ 118

FIGURA 16: ZONA NORTE -DISTRIBUI~AO DOS VAZIOS .................................................... ANEXO

FIGURA 17: ZONA LESTE-DISTRIBUI~AO DOS VAZIOS ................................................ ANEXO

FIGURA 18: ZONA SUL-DISTRIBUI~AO DOS VAZIOS ................................................ ANEXO

r:JGURA 19: ZONA OESTE -DISTRIBUI<;'AO DOS VAZIOS .... .................... .... ........ ............ ANEXO

FIGURA 20: ZONA CENTRAL -DISTRIBUI<;'AO DOS VAZIOS ............ .. ................................. AI\:EXO

FIGURA 21 : PROPOSTA DE OCUPA~AO DOS VAZIOS URBANOS ...... ............................. ANEXO

TABELA 1: PROPOSTA DE ZONEAMENTO DA LEI N° 39/41 ....... ............................................... 4 I TABELA 2: POPULA<:AO. AREA LOTEADA E DENSIDADE ............................................................................... ...... . , 106 TABELA 3: CUSTO DE URBANIZA~AO EM RELA<:AO A DENSIDADE .......................................................... I 08 TABELA 4: VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA ................................................................... I I 5 TABELA 5: COMPARATIVO ENTRE CIDADES PELO NUMERO DE LOTES ............................................ I I 6 TABELA 6: COMPARATIVO DOS VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA ............................... I I 7 TABELA 7 : AREAS COM MAIS DE I ha SEGUNDO PROPRIETARIO- 1994 .................................................. 128 TABELA 8: DISPONIBILIDADE DE INFRA-ESTRUTURA NOS VAZIOS URBANOS COM AREA ATE 10.000 m 1 • 1991 ............................... 142

12 I 3

TABELA 9: LEGISLA\OES URBANAS QUE INTERFERIRAM NA FORMA~AO DOS VAZIOS URBANOS ..................................................................... I ~9 TABELA 10: PROPOSTA DE ZONEAME:'\TO OA LEI N11 I .429173 ..................... ......................................................... I 59 TABELA I I : USO DO SOLO URBANO DA LEI N" 17~7/7H ......... 165 TABELA 12: GSO DO SOLO URBA:'\0 DA LEI N° 1.896/HO ....... I 6 7 TABELA 13: lJSO DO SOLO URBA:'\0 DA LEI N° 2.567/HS ....... 17 I TABELA 1~: LOTEAME:'\TOS PERMITIDOS PELA LEI N° 2.567/88 ......................................................................... I 7 -t TABELA 15: QUADRO ESQUEMATICO DA PROPOSTA ........... 189

14

INTRODU(AO

C apita l do Estado de Mato Grosso do Sui, Campo Grande foi fundada em 13 de junho de I 873 e elcva­da a catcgoria de municipio em 1899 pcla Rcsolu­<;ao Estadual No 2251

• Desde seus primordios a ci-dPrie tern uma Intima liga<;ao com a atividade pastoril. Pode-sc mesmo dizcr que c ia nasce sob as bases da produ<;ao pccuaria.

No final do scculo passado, criadores de gado oriundos de Minas Gerais e Goias, estimulados pela existencia de te rras ferteis e desocupadas, vern para 0 oeste brasileiro no intuito de ampliar suas produ<;oes. Os primeiros habitantes irao se instalar

1 A instala~ao do municfpio s6 ocorrc em 1902 quando elcito o primciro intendente geral francisco Mestre. No mesmo ano houvc e lci~;<ic" mu­nicipais e o referido intendentc sc candidatou como vice de Bernardo Franco Bars. Por~m estc ultimo nao assume e Francisco Lopes pas~a a ser o intendente e leito

15

na contlucncia de dois c6rregos (o Prosa eo Scgredo) e, a panir deste ponto, dividem c ocupam as terras. constr6em habita\OcS, abrem pcqueno comercio, c iniciam assim a forma\iiO da pcque­na vila de Santo Antonio de Campo Grande. Atribui-sc a Jose Antonio Pereira a funda<;ao da cidadc. porter sido ele o respon­savel pelas primeiras demarca\OeS de terras, ter trazido sua nu­merosa famflia e construldo a primeira igrejinha. em 1877.

Por sua Jocaliza\ao geograficamente privilegiada, ocupan­do urn Iugar central no Estado, nas imediac;&s do divisor de aguas das bacias do rio Parana e do rio Paraguai e na contlucncia das vias que ligam o lcste do pals (Estado de Sao Paulo, Parana, Minas Gerais e Goias) com imJXlnantes cidades da rcgiiio como Corumba (a maior cidadc de todo o pantanal) c Cuiaba (sede administrativa da antiga Capitania de Mato Grosso c capital do Estado de Mato Grosso2

), a Vila de Campo Grande logo definiu a voca<;ao de entreposto comcrcial. Ate infcio deste scculo, no entanto, apcsar da boa localiza9ao, a dificuldade de acesso a cidade, que somente podia se dar por via terrestre, manteve o fluxo de mercadorias no Estado restrito aos grandes eixos tluviais, tendo como principal via de escoamento o rio Paraguai c , como p61o comcrcial mais imponante, a cidade de Corumba, que servia a regiao pantaneira e todo o sui do antigo Estado de Mato Grosso·'.

Em 1914, o Governo Federal inaugura a constru\ao da Estrada de Ferro Noroeste do Brasil - EFNOB, hojc, denomina-

~ 0 antigo Estado de Malo Grosso inclufa o tcrrilorio de Mato Grosso do Sui e do atual Mato Grosso, tendo como ~:apital a cidade de Cuiaba. A partir da divisao do Est ado em 1977. ~:riou-se o Est ado de Malo Grosso do Sui, cuja capital e Campo Grande.

' Os produtos cram transportados atraves do Rio Paraguai. Bacia do Praia e Oceano 1\tlantico com interdimbios regularc~ para o Paraguai. Uru­guai. Argentina. Rio de Janeiro e Europa. Tratava-se da importu~ao de matcriais cunstrutivos. confec~1'ies e ubjctos de uso pessoal e cxpnrta­~au de horracha natural e madeira. 0 dinamico comcrcio de C'orumba serviu a todos os centros urhanos da bacia do Rio Paraguai chegando a ahrigar escrit<lriliS comcrciais cslrangeiros e rcpre~cnta~Oes consulares.

16

da Rcde Fcrrovia.ria Federal S/A - RFFSA, que atravessa o ter­ritorio do entao sui do Mato Grosso. no sentido lcstc-oeste. vinculando-o ao centro-sui do pafs.

A ferrovia transforma a ainda incipiente rede urbana do Estado mudando o scu eixo comercial. As transa<;6es comerciais que anteriormente cram voltadas para o oeste, em dire<;ao a Corumba, com a linha ferrea, voltam-se para o Jeste e, mais direta­mente para o Estado de Sao Paulo, incentivando a produ\ao local de gado para atender o mercado consumidor do sui e sudoeste do pafs. Assim, pequenos vilarejos passam a ter novo dinamismo economico. entre eles: Miranda, Campo Grande, Aquidauana e Ponta Pora alcm do desenvolvimento de cidades novas, geradas em tomo das estar;6cs da linha fcrrca como: Agua Clara, Ribas do Rio Pardo, SidroHindia c Tres Lagoa'\. Campo Grande. particular­mente, encaminha-se para uma nova etapa de seu crcscimcnto passando a ser. nas decadas seguintes. o principal entreposto comercial da regiao sui do antigo Estado de Mato Grosso.

Nas decadas de 50 e 60 assiste-se, na regiao central do pafs, Goias, sui de Mato Grosso e Distrito Federal. fcnomeno semelhante ao que ocorreu no Parana na decada de 40, qual scja. a expansao da frontcira agricola, com a intcnsa ocupa~ao das terras para plantio. Rcflexo desse processo e o fluxo migrat6rio revelado pelos dados do IBGE, mostrando uma taxa de crcsci­mento geometrico da popular;ao de Mato Grosso do Sui, de 0,44 ao ano no perfodo entre 1940/50; e que salta para 6,65 ao ano entre os anos 50 e 60 e, 5,51 ao ano entre 1960nO (GONZALEZ, 1996: 25). Numeros estes que se tomam mais expressivos quan­do comparados as taxas nacionais: 2,38 ao ano na decada de 40; 2,99 ao ano na dec ada de 50 e 2,93 na decada de 60.

No final dos anos 50 e infcio da decada de 60, a integrar;ao ~oviana no sentido sui norte, promovida pclo Govcmo Fede­ral, aproximou ainda mais o sui do Mato Grosso ao Estado de Sio Paulo, principalmente ap6s o asfaltamcnto da BR-163 (Cuiaba­Dourados) e BR-267 (oeste de Sao Paulo- Entroncamcnto BR-

17

163). Campo Grande, situada !10 ponte de confluencia das vias ferroviciria e rodoviciria, que inter1igam o Estado a outras regi&s do pais, passa a exercer, como p6Jo comercial, urn pape1 funda­mental na economia da regHio, atraindo urn fluxo migrat6rio sig­nificative e tomando-se o segundo maier centro urbano do Esta­do ( superado apenas pur Cuiaba, a capital). Corumba perde defi­nitivamente sua hegemonia e, a partir desse memento, inicia urn Iento processo de declfnio economico, apresentando baixfssimas taxas de crescimento urbano. Em contrapartida, Campo Grande se consolida como p61o regional polftico, comercial e prestador de servi~os, representando Cuiaba em muitas areas do setor da administra~ao publica no sui do Estado.

Este acelerado crcscimcnto economico tcvc como uma de suas principais conseqi.icncias o incremento do antigo mo­vimento divisionista no Estado. lidcrado por polfticos sulis­tas, que resuhou na divisao do Estado e, conseqtientemente, na cria~ao do Estado de Mato Grosso do Sui em 1977. Campo Grande toma-se capital e, a forma~ao de urn quadro burocrati­co govemamental, aliado as expectativas de incremento eco­nomico do novo Estado, com scnsfvel expansao do setor terciario, contribuem para aumentar o contingente populacional dessa cidadc.

Desde a decada de 50 Campo Grande apresenta urn a das mais altas tax as medias geometricas de crescimento populacional do pals~: 7,43 ao ano nos anos 50; 7,28 ao ano na decada de 60 e 8,00 ao ano na decada de 70. Mesmo tendo declinado na

• Comparative das Cidade/Regiao/Pafs so no 70/80 80/91

taxas medias Campo Grande 7,28% 8,00% 5,63%

geometricas de crescimento Centro-Oeste 9,15% 7,89% 4,37%

populacional anual urbano Brasil 5,16% 4,44% 2,97%

Fonte: TASCHNER . IBGE, SEPLAN-MS

18

dccada de 80 para 5,63 ao ano. se comparada com a taxa media geomctrica anual das cidades da regiao Cent~o-Oest~ (4._37) c das cidadcs brasileiras como urn todo (2,97), amda assm1 e uma taxa clevada. uma vez que estas ultimas tambem sofrcram uma

' d ~ redu\ao nesse mesmo pcno o .

0 nipido crescimento demognifico da cidade foi acom­panhado tambem de uma grande expansao horizontal. Em 1969 foi estabelecido o perf metro urbano para a cidade em 26.223 ha capazes de comportar cerca de 2.000.000 de habitantes, enquanto a popula~ao urbana nao atingia 140.000 habitantes. Nas deca­das de 70, 80 e 90 houve altera~oes do perfmetro urbana objetivando incorporar novas areas, chegando hoje a 33.419 ha mais 7.661.0746 m2

•

0 aumento do perf metro urbano eo conscqi.iente cresci­mento dos loteamentos nao se deram de forma contfgua no sftio urbana. Pelo contrario, como acontece em grande parte das cidades brasileiras, areas loteadas vao surgindo entremeadas de glebas nao loteadas desligadas da trama urba­na e, muitas vezes, com precanas condi~oes de acesso.

A propria ausencia de barrciras ffsicas de grandes di­mensoes tais como montanhas, grandes rios entre outros. so­marla as condi'r6es geo16gicas que facilitam a constru~ao. viabilizou, ou pelo menos nao impediu, o crescimento urbana em todas as dire~oes fazendo de Campo Grande uma cidadc espacialmente dispersa.

Seu tra~ado, desde o infcio caracterizado por ruas bern largas, quadras e lotes amplos, define a paisagem citadina por todo o centro da cidade e grande parte da sua extensao urba-

5 Essa queda na taxa de crescimento reflcte tanto a diminui<;ao do ritmo de crescimento da popular;ao brasileira. devido. principalmcntc. a rcdur;iio da fecundidade, quanto a mudan<;a na distribuir;ao da popula<;iin no tcni­t6rio brasileiro, onde, na decada de 80, ha o deslocamento do "boom" migrat6rio para a regiao Norte do pafs.

19

na11• A pouca e espa<;ada vcrticaliza<rao contrihui para accntuar

a impressao de horizontalidade, compartilhada inclusive por urbanistas, em cujas observarroes encontram-sc comcntanos como "as ruas mais largas do Brasi I" . "tra<;ado generoso", com os quais procuram sintctizar suas impressoes sohre a cidade .

Soma-sea paisagem espraiada, uma malha urbana com­posta por inumeros vazios, com areas de grandes e de peque­nas dimensoes. glebas e lotcs, scm ncnhum tipo de utiliza~ao ou ainda subutilizadas. Ao se pcrcorrer as regiocs mais pcrife­ricas da cidadc, e comum deparar-se com o que se pensa ser o limite entre campo e cidade. No entanto. ao trafegar por algu­mas ruas, asfaltadas ou nii.o, adcntra-sc em outros bairros ou vilas que continuam a malha urbana em meio a paisagens de ccrrado ou pastagcns. Estes vazios contribuem para aumcntar a ideia de dispcrsao da paisagem urbanaja impressa no esprai­amento.

A presen~a desses vazios, apesar de oferecer, muitas vezes, uma paisagem agradavel, de amplitude, e de possibilitar uma ventila<;ao constante, traz, na verdade. inumcros proble­mas para o descnvolvimento da cidadc. como:

• o cncarccimcnto das infra-cstruturas c servi<;os urba­nos, tanto para o podcr publico como para a popula<;ao; e nao somente com rcla<rao as obras de instalar;oes, mas tambem quanto a manutcn9ao dos cquipamentos c ser­vi<;os;

• o aumento das distancias a sercm percorridas pela po­pula<rao no dia a dia, com todos os desgastes na quali­dade de vida que is to representa. alem do encareci men­to dos transportes individual e coletivo. 0 prejufzo soci-

h A tendcnda em anus recentes e de rua:. estrcitas nos conjuntos hahitacionais mai~ populares e na periferia da cidade. marcando uma nova pai~agcm que se comprime a mcdida que se afasta do centro prineipal.

20

al da dispersao da cidade rccai principalmentc sobrc as camadas cconomicamente dcsprivilcgiadas da socieda­dc urbana que tern de sc sujcitar a meios de locomo<;ao precarios que consomem uma parcela significativa de seus ganhos;

• aumento do pre9o dos terrenos em algumas regioes da cidade devido ao pequeno numero de lotes colocados a venda. que acarreta o encarecimento da terra pela dimi­nui<rao da oferta. Isto afeta diretamente a popula<rao de baixa rend a que procura areas mais baratas para moradia localizando-se, a cada vcz. em regioes mais distantcs do centro;

• a scgrcga<rao cspacial das popula\ocs de baixa rcnda. uma vez que grande parte dos conjuntos habitacionais voltados para estas popula<rocs cncontram-se dcscola­dos da malha urbana, distantes e com acessos e trans­portes dificultados;

• tam bern podem ser ressaltados problemas relati vos as questaes ambientais. As areas vazias e sem ocupac;ao, freqi.ientemente estao abandonadas, tomadas por mato crescente, scm muros ou calr;adas, escapando ao con­trole da fiscaliza<rao da Prcfcitura Municipal. Estas areas normalmente transformam-se em dep6sito de lixo c fo­cos de insetos, contribuindo para o desenvolvimento de epidemias como a dengue. por exemplo, que freqi.ientemente tern afetado a popula<riio. Alem dcsse problema, soma-se o aumento do uso de combustfveis para que as pessoas se locomovam entre grandes dis­tancias, o que nao apenas afeta os recursos naturais escassos, como aumenta a quantidade de mon6xido de carbono lanr;ado na atmosfera.

Diante do exposto e considerando a relevancia dcssas problematicas numa cidade fortemente caracterizada pcla pre-

21

sencra de espa~os nao ocupados, esta disserta~ao se prop<le a aprofundar a analise sobre os vazios urbanos em Campo Gran­de. Para tanto busca identificar a formac;ao das areas scm ocu­pa~ao, relaciomi-las com os principais elementos que compoem a cstrutura urbana da cidade, idcntiticar a categoria de scus proprictarios, publico ou privado, e as legislac;ocs urbanas que influem na sua forma<;ao e manuten~ao. Com base nesscs ele­mentos apresenta-se uma proposta de uso e ocupacrao para esses vazios, considerando as condicionantes economicas de instala~ao de infra-estruturas c de uso do solo, bern como os aspectos ambientais e de qualidade de vida urbana.

0 trabalho sc compoc de quatro capltulos. 0 primeiro rcsgata o processo de formac;ao da cidadc de Campo Grande objctivando fazer uma leitura de sua estrutura urbana atual. 0 segundo analisa as principais tcorias espaciais, buscando en­tender a logica da manuten-rao de areas sem ocupa<;ao em mcio a malha urbana. 0 terceiro capitulo faz urn levantamento dos vazios urbanos da cidade analisando-os com rela<;ao ao tama­nho, localizac;ao e proprietarios. Finalizando, o quarto capitulo analisa as principais legislacroes urbanfsticas e como elas influ­enciaram, ou nao. na formacrao e na manuten~ao dos vazios urbanos. Ainda no capitulo quarto tracrou-se uma proposta de uso c ocupa<;ao das terras nao utilizadas considcrando a loca­lizacrao dos vazios em rcla<;ao a estrutura urbana da cidade, a existcncia de infra-estrutura, o proprietario e as condi<;oes ambientais.

22

CAPiTULO I

;

ESTRUTURA FISICA DE CAMPO GRANDE

E stc capitulo foi elaborado como objctivo de dcmons­trar a cstrutura da cidadc de Campo Grande a partir de 1960 ate 1994 para, no Capitulo 3. relaciona-la com os vazios urbanos c como intcrfcrem-sc mutuamcntc.

Durante a pcsquisa, no cntanto, dcparou-se com inumcras difi ­culdades para cncontrar informa~oes sistcmatizadas c mesmo analfticas sobrc a cstrutura urbana do perfodo de forma~ao da cidade que embasasse o processo de sua forma~ao c suas in­fluencias sobre a estrutura urbana atual. Foi feita, portanto. uma retrospecti va hist6rica Hio ampla quanta posslvel. Assim. limitada ao perfodo compreendido entre os anos de 1960 e 1994. procura-se compreender as razocs de. ncste perfodo. a cidadc terse organizadu nessa conforma~ao espacial c. cnfim. quais as causas da estrutura urbana tcr sc conformado daqucla ma­neira na dec ada de 60.

Neste sentido buscou-se, em primeiro Iugar. compreen­der o sftio natural da cidadc, suas possibilidades construtivas. o dima, a geomorfologia, enfim, os dcmais elementos ffsicos naturais que influfram na atua<;ao antr6pica ncsse cspa<;o. c na confom1arrao de scu ambientc construfdo.

Em segundo Iugar, foi importante comprcender a for­ma<;ao da cidadc desde seus primciros anos ate a decada de 60. Para tanto, foi necessario realizar urn exercfcio de espacializa<;ao das informacroes hist6ricas. oriundas de cro­nistas locais, de legisla<;oes e de antigos moradorcs. que, ape­sar de ricas, na maioria das vczes abordam os fatos apenas numa pcrspcctiva cronol6gica, scm uma prcocupa<;iio maior em situa-los no territ6rio. o cnfmtuc central dcsta disscrta<;ao. Muito auxiliou estc trabalho a existcncia de plantas antigas da cidade que contribufram para dar a norrao da sua dimensao nas diversas epocas, e as correspondentes configura~oes do tra~ado da malha urbana.

Finalmente, neste capftulo, focalizou-se a estrutura da cidade de Campo Grande a partir de 1960. Recorreu-se, para tanto. a documentos govemamentais, tais como pianos. pro­gramas e diagn6sticos elaborados para a cidade. dcpoimentos de tccnicos que trabalharam no plancjamcnto da cidade da cpo­ca. bern como levantamentos empfricos da situa<;ao atual.

SlTIO NATURAL

0 estudo do sftio natural , ondc surgiu a c idade de Cam­po Grande, mostrou sua grande influencia na configura~ao fi'sica atual. pois foi grande facilitador na forma~ao dos vazios dcntro da malha urbana.

Scm duvida, caracterfsticas ffsicas como relevo, clima. hidrografia, dentre outras. influenciam a configura<;ao das ci-

26

dadcs. Serra afirma a importancia da forma do cspa<;o natural para a dctcrmina(fao da forma7 do espa<;o construfdo, ou da cidade. Neste sentido, ele afirma que "A forma basica c a for­ma do cspacro natural. A forma das adaptacroes serao adapta­~5es dessa forma. Scrao instrumentos que intermedeiam as interacroes entre o homem e seu ambiente" (SERRA, 1987: 162). Sem sc guiar pclo determinismo ambiental, Serra demonstra a importancia do cspa<;o natural na configura<;ao ffsica do es­pacro humano, lembrando que estc c construfdo conformc as necessidades sociais e os avan<;os tecnol6gicos alcanc;ados pelohomem.

A construc;ao do espac;o humano e sua relacrao com o sftio naturale assim descrita por Serra:

"Em geral, nao se decide sobre a localizacrao pomlcnori­zada da aglomcracrao; decide-se. sim. sobre a localiza<;ao de uma ou de algumas adaptacroes do espacro. No mo­mento seguinte, outras decisoes serao tomadas, tendo em vista nao apenas o espa<;o natural e suas caracterfs­ticas, mas tam bern as localizacr6es e formatos ja decidi­dos para as aglomera<;5es anteriores. A cada nova deci­sao, os parametros serao cada vez mais aquclcs da pro­pria aglomeracrao e cada vez menos aquclcs do espa<;o natural, que na verdade vai sendo constantcmcntc mo­dificado. Algumas caracteristicas basicas serao semprc levadas em consideracrao, dcntre e1as as declividadcs excessivas, as areas inundaveis e os cursos d'agua. os ventos dominantes e a orienta<;ao das encostas etc." (SERRA, 1987: 86).

Paraele, portanto, mesmo que o avan~o tecno16gico seja capaz de grandes transforma~oes no espa~o natural . as - ----7

~a Serra, o conceito de fonna aproxima-se do conceito de figura. ou leJA, .. ~. a dispos~ no espa~o das varias partes da aglomerm;ao urhana eo:oconJunto das rei~Oes espaciais que estas mantem entre si e com o l • como percebida pelo seu contomo. cor e textura." (Serra: 99).

27

condicionantes do sltio natural tcrao urn papel decisivo na dc­tcrmina~ao da fonna urbana, como sc vera em seguida, com rclarrao a Campo Grande.

A cidadc de Campo Grande csta localizada nas coordc­nadas geograticas 20° 26' 34" de latitude sui c 54° 38' 47" de longitude oeste, no divisor de aguas das bacias dos rios Parana c Paraguai. Os municlpios limltrofcs sao: Rochedo e Jaraguari ao none; Nova Alvorada do Sui ao sui ; Ribas do Rio Pardo a lcste e; Terenos e Sidrolandia a oeste.

Segundo a Carta Gcotccnica de Campo Grande, o relcvo da cidadc e caracterizado por colinas, areas praticamcnte pla­nas, suave onduladas c onduladas. com dedividadc variando J c 0 a 15%. Nao existe . portanto. em sc tratando de rclcvo, nc nhum empccilho a ocupa~ao ou com;tru~ao da cidadc. Mcs­mo junto aos corregos que atravcssam a cidade. as areas de varzea e fundo de vales sao praticamente planas com declividade variando de 0 a 5% (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE, 1991 ).

A Carta Geotecnica revela que o quadrante none-lcste da cidadc aprcsenta serios problemas, como a probabilidade de ocorrcr erosao laminar gcncralizada, dcvido a composiryao do solo, formado prcdominantcmcntc de areias quanzozas. Nas areas mais planas, localizadas a oeste, a sui e, em pcquena par­cela a sudeste , 0 nlvel de agua c muito proximo a supe rffcie, as

vezes ate aflorante, have ndo dificuldade de cscoamento das aguas pluviais e servidas, possibilidadc de polui~ao das aguas superficiais por fossas e infiltrarrao superficial. possibilidades de erosao e ocorrencia de bo~orocas (PREFEITURA MUNICI­PAL DE CAMPO GRANDE, 1991 ).

Essas condirroes problematicas nao impcdiram, no en­tanto, a OCOrrencia de OCUpa~UO urbana ncssas areas, SC!ll OS

cuidados prevcntivos que devcriam ter. Conformc sc podc ob­scrvar mais adiantc. mesmo nas rcgiocs ondc o nlvcl de agua

28

esta proximo a supcrfkie, a solu~ao adotada para o esgotamcn­to sanitaria vern scndo a fossa scptica. o que causa transborda­mentos frcqi.ientemcnte, em cpocas de chuvas conccntradas. Tambem a falta de obras de drcnagem de aguas supcrficiais em

areas suscetfveis a crosiio c mais uma causa de constantes necessidadcs de intervenr;oes em detenninadas areas.

Quanto a vegeta~ao. o municipio pcnence aos domlnios de areas fitoecol6gicas ondc se encontram campos limpos e cerrados. No sftio onde se assenta a cidade, predominam as coberturas herbaceas de cerradoes com arvores relativamente baixas, ate 8m, em me io a variadas especies arbustivas c subarbustivas. Abaixo destas, estcndcm-se gramlneas ate urn metrodealtura(PREFEITURAMUNICIPALDECAMPOGRAN­DE, 1993: 4). As especics de arvores tlpicas encontradas na

regiao sao: ipe, lixeira. caranda. buriti . arocira. pcroba. angico. jatoba, entre outras.

Na malha urbana, entretanto, as areas de vegeta~oes originais sao raras. Algumas reservas se mantem. como a Re­serva Eco16gica do Parque dos Poderes. a Reserva Biol6gica da Universidade Federal e nasccntc do c6rrego Scgredo. 0 restante, em sua maioria, antes de sercm areas parceladas para fins urbanos, foram pastas. ondc a braquiaria ou outras cspc­cies de gramfneas, ha muito substitufram a vegeta~ao original docerrado.

Em Campo Grande predomina o clima tropical Chu­voso de Savana, subtipo AW, segundo classi fica~ao de Koppen, com rna distribui~ao anual de chuvas, verifican­do-se a .. ocorrencia bern definida de periodo seco durante os meses mais frios do ano e urn perfodo chuvoso durante os meses de verao" (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAM­PO GRANDE, 1993: 5). A temperatura anual media em 1993 foi de 22,8° C sendo que a media de temperatura mais alta ocorreu no mes de novembro, 25,56" C c. a media mais baixa em julho, 18, 750C.

29

Quanta aos ventos, prcdominam os de intensidadc na dirc~ao lcste, existindo tambem grande frequencia na dircr;ao norte. A velocidade anual do vento e de 2,7 km/h (PREFEITU­RA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE. 1993: 5).

A redc hidrogratica da cidade e formada por varios e pequcnos cursos d'agua pcrtencentcs a bacia do Parana que atravessa a area urbana no sentido Nordeste-Sudocste tendo como prineipais c6rregos: Imbirussu, Lagoa, Segredo, Prosa, Anhandul, Bandeira, Lageado, Balsamo c Coqueiro e Soter. Os c6rregos nunca foram considerados elementos importantes dentro do tccido urbana. Os mcnorcs, ate bcm pouco tempo, ncm faziam parte do mapcamcnto urbano ncm dos lcvantamcn­tos claborados pclos 6rgaos publicos. Os c6rrcgos que cortam a area mais central da cidadc foram todos canalizados, alguns, totalmcnte cobertos dando Iugar a ruas e avenidas, de modo que hojc ja nao se perccbe a sua existcncia. Tambem estes c6rregos centrais recebem, scm nenhum tipo de tratamento, o esgoto recolhido pela rede de esgotamcnto sanitaria existente na area central.

Essas caracterfsticas ffsicas permitiram o crescimento da cidade em todas as direr;ocs gcognificas, com tra(Jado pre­dominantemente ortogonal c suavcs ondula(J6es topografi­cas que facilmcnte foram urbanizadas. Os c6rregos, pcque­nos em sua largura, apenas no infcio do seculo cram urn impe­dimenta ao crescimento urbana, assim mcsmo muito mais pcla falta de recursos locais, dado a distancia dos principais ccn­tros, do que pela falta de tecnicas da engenharia que possibi­litassem a sua transposi(Jao. 0 clima, com o passar dos anos tem ficado mais qucnte, consequencia da urbaniza~ao e do desmatamento8 •

" Niio exist.: informaflOcS sistcmatizadas sohrc n clima urhano de Campo Grande. No cntanto, dcpoimctos de varios moradun:s antigo~ .:nfatizam as altcra~o.:s dimaticas IK·orrid<ls com o cr.:scimcnto da cidadc.

30

ESTRUTURA URBANA

Defini~ao dos seus Elementos

Segundo Buarque de Holanda. o conceito de estrutura estaria rclacionado a "disposi~ao e ordem das partes de urn todo" ou "urn todo considerada a forma por que se disp6em as partes que o constitucm." (HOLANDA, 1975: 589). Assim. cstrutura urbana podc se refcrir a disposi~ao c ordem das partes que com­pOem a cidadc. Quais scriam. no cntanto. cstas partes da cidadc?

Urbanistas e planejadores vern. atraves da hist6ria. pro­curando classificar e definir os elementos componentes do espa­~o urbano de distintas maneiras. Na decada de 30 destaca-se uma chissica tentativa de compreensao da cidade, tratando es­ses elementos como fun\oes urban as, bern definidas na Carta de Atenas e divulgada pelos Congressos Intemacionais de Arqui­tetura Modem a-ClAM-(SHERER, 1993 ). Quatro funlJ6es pro­curam traduzir as principais atividades humanas na cidade: habi­tar, trabalhar. recrear (nas horas livres) e circular. Essa divisao funcional do esp~o urbano foi adotada por muitos urbanistas que passaram a compreender o cspa9o dessa maneira. 0 maior exemplo brasileiro eo Plano-Pi loto de Brasflia, mas grande parte das cidades passaram a ter interven~6cs que aplicavam, pelo menos parcial mente, os prindpios contidos na Carta de Atenas.

. Carlos Nelson dos Santos coloca que "a estrutura de uma ct~e e sua sintaxe espacial" e os espa(Jos urbanos podem se antcular atraves de diversos padroes ou seJ· a combinac·ocs estilf • ' ' ' T •

. sttcas dos elementos fundamentais da cstrutura urbana, quais ~Jam: o lote, o quarteirao e a rua, que, segundo o autor, sao os e ementos mais vemaculares e universais (SANTOS, 1988: 67).

31

Serra, diferentemente, ao analisar a forma urbana de va­rias cidades brasileiras, trabalha com a defini\ao de "elementos da estrutura urbana" conforme definida por Castells (SERRA, 1987: 98 e 129)_. Assim tenta abranger explica~oes do fenomeno urbano mais complexas que a visao funcionalista. Julga que os elementos da estrutura espacial da cidade sao as realiza~oes do homem no espa~o ffsico, classificando-os em elementos de con­sumo, produ~ao, troca e gestao. 0 elemento produ~iio e a rca­liza~ao espacial derivada do processo de reprodu~ao dos mei­os de produ~ao e do objeto do trabalho. 0 elemcnto consumo seria as realiza~oes espaciais derivadas do processo de repro­du~ao da for~a de trabalho. A troca e a realiza~ao espacial da transferencia entre produ~ao e consumo; enquanto que a ges­tao estaria vinculada as realiza~oes espaciais dcstinadas ao exercfcio do poder (SERRA, 1987: 69).

Para Villa~a, que parte da premissa de que a cidade e urn conjunto ffsico, "reflexo das atividades exercidas por sua po­pula~ao e, conseqUentemente, do seu papel regional, de sua base economica e do tamanho e caracteristicas dessa popula­~ao" (VILLA<;A, 1978: I 0), a estrutura urbana e "aqucla deter­minada pelo arranjo territorial dos usos do solo urbano e o esquema de intera~oes ou contatos diretos daf dccorrentes" (VILLA<;A, 1978: l 0). Neste caso, o uso do solo eo resultante de sua utiliza~ao ou consumo. Assim cntende-se que, para o autor~ a estrutura urbana e dctcrminada pelos usos, quais se­jam: as areas industriais, residenciais, comerciais e de servi9os, bern como, as articula~oes possibilitadas pelo esquema de cir­cular;ao existente na cidade.

A questao do uso do solo aparece tam bern em Rodrigues. para quem o conhecimento da infinita diversidade das ativida­des urbanas, necessita de algum tipo de classiticar;ao, contidas no termo "uso do solo". Assim, para uma primeira aproxima~ao ao conhecimento do solo urbano precisa-sc identificar: o sftio ffsico, o comercio, os servi~os, as habita~oes , a circularrao c a

32

industrias. alem das respcctivas intensidades ou densidades destes usos (RODRIGUES, 1986: 21 ).

Caminhando sob cssa pcrspectiva em que a cidadc rc­flete as atua\oes do homem sobre seu esparro urbano e. procu­rando abranger varios elementos da estrutura urbana de modo a se poder tra\ar urn quadro mais completo da estrutura ffsica da cidade, para efeito desta disserta~ao, foram considerados os seguintes elementos formadores da estrutura urbana de Campo Grande: o parcelamento da terra incluindo sistema viario, qua­dras e lotes; a distribui~ao das atividades como bairros residenciais. comerciais. industriais e areas institucionais; e as densidades. Todos cosidcrados sobre a base ffsica do cspa<;o natural.

Quadro Referendal da Forma~ao da Estrutura Urbana

Campo Grande surge da antiga Vila de Santo Antonio de Campo Grande, inicialmente assentada em uma unica rua, scm nome, que posteriormente chamou-se Rua Velha (hoje transfor­mada nas Ruas 26 de Agosto e Barao de Melga~o). Entorno dessa primeira rua se concentravam as residencias dos primei­~s ~oradores, urn pequeno comercio, as primeiras pens6es e a tgrejtnha, construfda pelo fundador da cidade.

Em 1909, o Tenente Themistocles Paes de Souza Brasil, engenheiro militar, efetuou a medi~ao da vitae chacaras adjacentes a pedido da intendencia, elaborando urn mapeamento sobre a Vi Ia de Campo Grandee demarcando o seu rocio. Pel a planta elaborada (FI<;JURA l. pag. 34 ), pode se obscrvar a preocupa\ao do enge­~tro em garantir, para a pequena vila, 0 aba~tecimcnto de agua, ~18 ~li~it~ o polfgono ao norte e a teste, incluindo as nascentcs ~net pats c6rregos que, ate hoje, banham a cidadc: o corrego

e o Segredo que juntos formam o c6rrego Anhanduf.

33

I I

I ·~

J

I I

;-

/

.!· /

'/ I

... \

--·--

/

,( I I

ROCIO DE CAMPO GRANDE - 190g

FIGURA 01

As imprcssocs sobrc a contigum~faO ffsica do povoado cs­tao retratada-; no memorial descritivo. dahorado pclo engcnheiro e porscu auxiliar. o tcncnte Lconel Ycla.<;(.:o mostnrndo "ca-;;.L<; csp<ln'<L<;,

deixando entre si gr.mdcs intcrvalos. l<ml(llill o tmmco da<; pinturas

e o vennelho dos tclhados no verde da vegeta\ao. dando ao conjuncto uma aparcncia agrauavel..." (MAC HADO. 1990: 112). Tam bern ha rcgistro. no mesmo documento. do mimero de morado­

res: "emdezembm de 1909 existiam na vi Ia e seu rocio 196 fogos com apopul~aodc 1200alma<; ... " (MACHAOO. 1990: 112).

No mesmo ano de 1909 foi apmvado. em 18 de junho. o

desenho da primcira planta da cidade. elaborada pclo cngcnheiro agrc)nomo Nilo Javary Barcm. c dcnominudo ''PI;.mo de Alinhamcn­

todeRuase Pr~a"" (FIG URI\ 2. pag. l6) quetnt<;ava.alcm daunica ruaexistentc, aRua Yelha9 (na planta. Rua Afo nso Pcna e hojc Rua 26 de Agosto e Barno de Melga(fo). a-; diretrizes de crescimcnto urbano, ao norte. que viriam detenni nar gmnde parte do crcscimcnto

futuro da cidade; tratava-sc portanto de um plano de cxpansao.

Esta planta locava a cidade entre tres c6rregos. A leste o c6rrego Segredo, ao norte o c6rrego Maracaju (hoje nao se perce­

be a sua existencia por estar totalmente canalizado) c. ao sui. o c6rrego Prosa. ficando a<; terras mais alta<; (o espigao) na area

correspondente a Rua 15 de Novembro. Av. Marcchal Hem1cs (hoje A\: Afonso Pena) e Rua Barao do Rio BrdJlco. na" proximida­

des da Pra~a da Republica. Obscrva-se que a area urbana era ca­racterizada pelo tra~ado ortogonal. com ruas c avcnidas mais Jar­gas, no sentido leste-oestc, e quadras retangulares, subdivididas em lotes, na sua maioria com area de 2500m2 e totalizando 382 lotes. Alem disso, conta ainda com reserva de espac;o para duas prac;as ~a Concordia, hoje denominada Pra~a Aquidauana e Pra<;a da Republica), e uma area institucional (antigo cemitcrio onde desdc 1921 situa-se a pra~acentral da cidade. a Pra~a Ari Coelho).

9

~~ sem "?me, que originou a cidadc. pa-;<;ou a -;er denominada de Rua a ~ a Partir do moi'tlento em 4ue se concn:tizou um novo tra~tado para . cuiade. Segundo Machado " lniciada a ocupa~tao de outras rua'. a primi­

tiva era chamada d R e ua Velha pelos campo-granden~cs" (Machado: 205)

36

Os corrcgos. ncstc infcio do scculo. ainda cram vcr­dadciros cmpccilhos. harrriras ffsicas de diffcil transposi­~ao. A esse rcspcito Machado rcfcrc-sc divcrsas vczcs a dificuldadc de ocupa\ao das proximidadcs do c6rrcgo Prosa quando justifica a localiza~ao das casas distantcs de suas margens " ... porquc as ribas do c6rrcgo cram sujeitas a inun­da~ao e a vegeta~ao agreste. corn arbustos de cspinheiro que nao ensejavam o trans ito e a ocuparrao. ·• (MACHADO.

1990: 32).

Na epoca da clabon.u;ao dcssa prirneira planta, as casas. segundo Machado, cram de taipa e rnuitas se situavarn fora do tra~ado estabelccido. pois naquclc pcrfodo nao havia prcocu­pa~ao com o alinhamento. Com o tempo as constru<;ocs foram sendo substitufdas e locadas conforme as detcrminar;ocs do

referido Plano.

Precedendo as determinarroes desta planta, ja havia sido elaborado o primeiro "C6digo de Posturas daVilla de Cam­po Grande", Resolu~ao N" 03, aprovado em 1905, que ja definia, em seu Capitulo 7" "Do aforamento de terrenos Municipais, e edifiea~ao de pn!dios c reparos d'elles" deterrninarrocs urba­nfsticas para a cidade que foram refor~adas na primeira planta dacidade(CAMPOGRANDE, 1905).

Mas a partir da segunda decada dessc seculo, fatos sig­nificativos vao alterar alguns aspectos da estrutura urbana pla­nejada naquela epoca e modificar o eixo principal da cidade. Como advento da constru~ao da Estrada de Ferro Noroeste do Brasil, inaugurada em 1914, a Esta9iio Ferroviaria de Campo Grandee insta1ada a cerca de urn quilomctro da Rua Velha em dire~ao Norte, no infcio da Rua Cal6geras. A Rua Joao Pcssoa (atuaJ Rua 14 de Ju1ho), passa a ser o caminho mais frcqi.ientc entre a movimentada Esta9ao e a Rua Velha e logo. os comcrci­antes passam a se estabclcccr ncsta via, tornando a Rua Joao Pessoa o principal cixo da cidadc.

37

Sorna-sc a cstc fato. a tcndcncia de ocupac;ao dos lotcs localizados mais ao norte, nos altos do cspigiio. pclas famllias

com maior podcr aquisitivo. sobrctudo os comcrciantcs locais que construlram as mclhores casas na Rua 15 de Novcmbro c tw. Marcchalllcrrnes (hoje Av. Afonso Pcna) c scus arrcdorcs

em dirc~ao a Pra~a da Republica.

Machado descrcve como se procede a ocupas;ao do cs­

pa~o urbano quando a cidadc passa a scr ocupada segundo as dirctrizcs do Plano de Alinhamento de Ruas c Prar;as:

"As residcncias dcslocaram-sc para a Rua 15 de Novcm­bro c Avenida Afonso Pcna I hojc. avcnida principal da cidadc I c todas as transversais. A Rua 7 de Sctcmbro

licou com os cabarcs c prostfbulos de baixa catcgoria. a 'boca do lixo' , como sc diz hojc ... Trcchos da Rua Dorn Aquino c da Maracaju ( pcrto dos trilhos da NOB) ... abrigavam os conventilhos de luxo, de bebidas c mulheres caras ... (MACHADO, 1990: 206 ).

A partir desse momento em que ficou dclincado um

novo tra~ado para a cidadc, a ocupa~ao anterior, que ocorria na rua scm nome, passou a ser dcnominada Rua Vclha, em contraponto com o c spa<;o novo cntao dcscnhado: ''Iniciada a ocupac.;ao de outras ruas , a primiti va era c hamada de Rua Vclha pelos campo-grandcnscs'' (MACHADO. 1990: 205). As famflias mais importantcs mudam-se para locais mais altos.

conformc descrito por Machado. c o local ficou para moradia dos segmentos mais marginalizados socialmcntc (FIGURA 3. pag. 39).

Assim, a Rua Velha deixa de ser o ''centro da cidade" ondc tudo acontecia. para haver urn prindpio de setoriza<;ao das ativida­dcs: a Rua Joao Pessoa pa-;sa a scr o centro comcrcial; os arrcdo­rcs da Prac.;a da Republica o bajrro rcsidcncial da elite campo­grandcnsc: a Rua Sctc de Sctcmbro c a Rua Vdha, licaram dcstina­das aos mais pobres c a prostituir;iio. As lcgislac;6cs urbanas po...,­tcriorcs iriio rclletir csta scgmcntar;ao social e de atividadcs.

38

M 0

Em 1921 c aprovado um novo codigo de posturas. a Resolu\ao N"43, que tamhcm trani preocupa~<)cs como tra\a­do urhano. Em scu Artigo 7" impoe a "ohrigatoricdade de pro­longar as ruas cxistcntcs com 20m de largura e as avenidas com 40m ... "(CAMPO GRANDE, 1921 ). detcrminando assim o tra\a­do que marca a configura\ao do centro da cidadc. ate hoje. c intluenciou a configurarriio da forma'riio dos hairros adjacen­tes. Provavelmcnte data desta epoca a elaborarrao de uma outra planta onde o centro inicial fora ampliado a norte, a lcstc e a oeste. Ncla pode-sc ohscrvar a primazia dada a Avenida Afon­so Pena como a principal. pela amplitude do scu trar;ado l(1 . 0 loteamento estcndc-sc ate as margens dos dois corregos e os novos lotes passam a scr de menor area. contrastando com o tamanho padriio dos lotes do centro original. Surge tamhcm. como elcmcnto importante, as areas reservadas para o Ministc­rio da Guerra. posteriormente transferida para a peri feria da ci­dade, no infcio da rodovia que liga a cidadc de Aquidauana.

No final da decada de 30, o entao prefeito Eduardo Olfmpio Machado contratou o escritorio do Engenheiru Saturnino de Brito para elaborar uma proposta de expansao da rcdc de agua e implementa'rao da rede de esgoto. 0 mesmo cscritorio orientaria tambcm uma polftica de uso do solo e de ampliar;au da scde municipal , culminando na Lei N" 39 de 31/0 I I 1941, um c6digo de obras que "Divide a Cidade em Zonas de Construr;ao e da Outras Providcncias."

Esta Lei propoe uma divisiio do perfmetro urbano da cidade em cinco zonas com tipos de ocupat;iio e usos defini­dos, conforme TABELA I.

"' A Awnida Afonso Pcna l)(.'llpa. ate o-. dias dt: hojt:. o p:tpd dt: ;tvt:niJ a prim:ipal. .: uma c-.pccit: de (.';u1:io de vi .. ita da cidadt:.

40

TABELA 1 - PAOPOSTA DE ZONEAMENTO DA LEI N2 39/41

Zona Area de Constru~to R•cuos

Central ou constru~c'io principal nao pode lrente~alinhamento

Comercial ocupar ma1s de 60% da area do da via lote lundos= 5m

Industrial constru~o industrial nao pode livre ocupar mais de 70% da area do lote

Resldencial constru~o principal nao pode lrente=4m ocupar mais de 1/3 da area do lateral= 1,5m lote

Mlsta de 1• constru~o principal nao pode !rente~ 3m eategoria ocupar mais de 50% da area do lundos=Sm

lote

Mista de '1:' constru~o principal nao pode !rente= 3m eategoria ocupar mais de 50% da area do lundos=Sm

lote

Fonte: Lei N" 39141

Altura

altura minima= 5m

Da analise da TABELA I, observa-se que o perf metro de cada uma das zonas foi dclimitado e, embora a Lei nao seja acompanhada de planta que os referencie, urn desenho aproximado de sua abrangencia podc ser visto na FIGURA 4. pag. 43. Assim, identifica-se a ampliarrao do centro comerci­al, agora definitivamentc consolidado nas ruas Cal6gcras. 14 de Ju)ho, 13 de Maio e Rui Barbosa c suas transversai s entre Rua Barao de Melga\o (antiga Rua Vclha) ate a Rua General Mello, em frente a Esta'riio Ferroviaria. As ruas 26 de Agosto, Barao de Melga'ro e Joaquim Murtinho perdem de­finitivamente seus status de ruas principais para agora se­rem suporte das incipientes industrias. A Zona Residencial abrange o quadrilatero das avenidas Mato Grosso e Afonso Pena e das ruas Rui Barbosa e 25 de Dezembro, regiao onde famflias mais abastadas ja construfam suas novas residenci­as. 0 restante da cidade passa a ser considerado Zona Mista de 2o Categoria.

Esta Lei tambem redimensiona o tamanho dos lotcs. Em seu Art. 7o, regulamenta lotes com area minima de 300m2 na

4 1

Zona Cl:ntral scndo a testada dl: no mfnimo I 0 m~. Assim. o lotc de 2.500m: con forme trac;ado original do Plano de Alinhaml:nto de Ruas c Prac;as. passa a scr de JOOm: . Nas demais zonus. os lotcs dcvcrao tcr area rnfnima de 160m: com frentc de 12m. tama­nho 4uc. embora alterados em a lgumas lcgisla~ocs. id predo­minar atl5 os nossos dias.

Considcrando que estas le is. salvo a lgumas exccrr<1es. furam na vcrdadc e laboradas para consolidar uma realidudc cxis tcntc. infcre-sc 4ue csta clivi sao de fun<r6c.! s urbanas . <.:on­

forme estahdecido na Lei N" 19/-ll rd l etcm. em suu maioriu. a aindu incipicntc. porcm existl.!ntc. !'>CgnH.: ntac;ao das fun\OC !'> urhanas. hem como das dasses soc iais. Esta conclusao podc ser validada atravl5s da arquitetura da 15poca. ainda prescrva­da em n:rtos locais da cida<.k c por dcpoimentos d~.! ant igo' moradorcs.

0 Escrit6rio Satumino de Brito clahorou tambCm uma plan­ta da cidadc em 1938. Nela pode-se observar que o c6rrcgo Se­gredo deixa de ser considerado uma barre ira ffs ica que impedia o ere sci mcnto urbana c estc sc ex pan de a oeste assistindo-se as­sima cria'rao do Bairro Amamhaf. que segue um trarrado total­mente diverso do tra\ado ortogonal da cidadc. Encontram-!'>c aqui ruas curvas. rcservas de pra~as. avenida larga como ci:w principal C connucncia de ruas em um unico ponto. semcJhantc aos trarrados barrocos do infcio do seculo, tlpicos tambcm de cidades como Bclo Horizunte e Goifmia.

Tamb~m esta por~ao oeste da c idadc recebcu a transfc­rcncia das areas militares. Desdc 192 1 a rcgiao militar, anterior­mente sediada em Corumba, transferiu-sc para Campo Grande. instalando 4uartcis c hospital militar c. estabclcccndo junto com o Acroporto lnternac ional. scu viLinho. um marcante ek menlo da cstrutura urbana da cidadc.

Atravcs da planta de 19:1H ainda podc-sc obscrvar u111

crcscimento da cidadt: rumo au Nm1e. com a cria~ao do Bairn>

i\ II \I

I ' '·

.. a

.. ·' ' §I '• .. " ,, J .

• ..

\ .. '.\

\ \, l .: .. ..

t II, ·'

.. 0

~ ::::>

c( 0

(,!) u:

0 r> ... .> < "' z o; ~ & w E 2 9 ~ ~ ., ~ .) "' 5 t'l n

z 0 ~ () 'c.~ ~~

0 ~ c

;;; ., 5 5 • (

N E 6 ~ V> "' • w B c; !" F E 0 ;l,

i ., "' ~ "' "' c( 8 6 8 '-

" ... 0 0 en ..., N N " N "' ~ 0 '-0 z

!I])~ 8 [] Ll 0:: w ? a. ...J

\. '

Cascudo. qu\! praticamcnte scgu\! o tra<rado original mas s\! \!X ­pandc tendo como hasc o movimento de popula<rao gcrado pcla Esta<;ao Fcrroviaria eo llospital Santa Casa. instalado nos arrc­dorcs da cstacrao de trcm na primcira mctade da dc<.:ada de 30.

Esta planta de 1938 c parti<.:ularmcnte interessante pois pode ser <.:onsiderada como o primciro mapeamcnto que con­tern , alcm do tracrado, a locacrao das constru~6es. E evidcnte a concentra~ao dcstas em duas areas. a do nudeo ccntralunindo ao Bairro Cascudo c a do Bairro Amambal.ja dcsvinculado da malha original. com accssos por ruas mais dcspovoadas c. por isso mcsmo. criando areas vazias. provavclmcnte dcvido a:-. limita<;ocs que os e<')rrcgo Scgrcdo c Anhanduf impunham. A comprova<;c1o da densidadc populac ional do Bairro Amamhaf c rcfon;ada pel a implcmenta<;ao. ncsta mesma cpoca, da primeira Jinha de onihus que fazia o itinerario entre OS bairros Amamhai cCascudo

11 (REZENDE, 1987: 33). Essas obscrva~ocs penni­

tern concluir que, dcsde ccdo, Campo Grande contigura-se como uma cidadc dispcrsa espacialmente, delineando o tipo peculiar de paisagcrn que se tornara a marca da cidadc.

Quando se aproxirna da dccada de 60, esscs hairros j~i dcscnvolveram os primciros focos de scrvi<;os c comcrcios lo­cais. sobrctudo nas principais ruas c avcnidas de accsso. Pro\'a disto c a Lei N" 687 aprovada em I 960 que amplia a an.~ a estabdecida para o comercio, dclimitadas pclo C6digo de Ohra:-. de 1941. de modo que passam a atingir outras vias que extrapolam o centro comcrcial original. Pcrmite -se agora construrrocs no ali ­nhamento para predios destinados ao comercio nos scguintcs logradouros: Av. Cal6geras, em toda a sua extensao; ruas 14 dl.! Julho e 13 de Maio, entre 26 de Agosto ate Prarra Sao Tome (atual Pra~aJulio Luga); Rua Yjuca Pirama (atual Rua Cindido Mariantl) c Av. Primeira (atual Av. Tiradcnt~s) em toda sua cxtcnsao.

" Segundo dc.:poimcnto de antigo moradur da ,·i d;~lk. dcs<.:cndt:ntc.: do propn

t:t<irio da primcira C.:IIIJlfl' Sa de tran,portc .:nktivo l<x:<~l. a linha de cirllhll'

urbano tinha l·omo itinl·r:irio Hairro Amarnh;~f-Cc.:ntro da <.:idadc .

44

Ate 1950. Campo Grande concentrava-sc dcntro do polfgono hojc dcnominado mini-ancl rodoviano 1 ~ formado por rodovia'> que dctcm1inavam as safdas da cidadc (FIGURA 5. pag. 47). Somentc o Bairro Tavciropolis cxtrapolava cste polfgono. Posteriormcntc. ate 1960. a malha urhana de Campo Grande vcio se adensando dcntro desta area comprccndida pelo mini ancl alem de surgirem novos bairros extrapolando este polfgono: na di~ao Sui. transpondo o c6rrego Prosa: no sentido Nordeste. acompanhando a saida para Cuiaba: c no sentido Sudocste acom­panhando a saida para SidroHl.ndia (FIGURA 6. pag. 48).

Toma-se curio so obscrvar que. j<l nest a epoca. come<;c.m1 a surgir bairros popu lares muito afastados do centro da cidadc. como porexemplo os Bairros Bandcirantcs. Taquarussu c Monte Cast~­

lo, ou ainda totalmentc dcscolados do contfguo urh<mo como os Bairros Tiradentes. Jardim Sao Paulo. Vi Ia Guanabara. entre outros.

Observa-se ainda que os eixos viarios principais. com maior fluxo, que atravessam o centro da cidade. como ruas 14 de Julho, Cal6geras, Rui Barbosa. Av. Afonso Pen a e Av. Mato Grosso aliadas as ruas e avcnidas que tomaram-se o infcio das rodovias, ou safdas da cidade, como a safda para Terenos (Av. CW1dido Mariano e Av. Julio de Castilho). para Ponta Pora (Av. Primeira- hoje Av. Tiradentes) e para Cuiaba (Av. Coronel Antonino) citando as mais significativas.

A Estrutura Urbana a Partir de 1960

Observando a malha urbana ate o anode 1970 (FIGURA 7• ~· 49), nota-se que foi na dccada de 60 que ocorreu a vcrda­~elra explosao deste tecido. E ncssc perfodo que surgiram os

12 0 Mini-an 1 Rod · · . . . . e ovuino nesta epoca. 1950. e apcnas rmagu1ilno. uma referencta es....,·al · .

..-1 • pors s6 fot construldo na dccada de 70.

g,ramk-.. lut~a rliL'Iltos. hastantl' afa-..tado-.. do n.:ntro com~n: i:tl

<.k~tinado-... na -..ua maiuria. a ahrigar a populat;ao (k hai .\a n.:n da l)lll' 'L' dr rigc L'lll nuxos cada \'L'/ maio res para a cidade.

0 aL"L'"o a csll's hai rru-.. -..e d:i. pratica rne ntc. atravc~

de uma llni ca rua ou avcnida. :\onnal mcntc sao as pn)pria' safJa~. ou rotlm·ias. que desempcn ham L'Stc papcl dc ci.xu cmrc centro c hairros. Conso l ida-~c a~~im uma configurac.:ao urbana radial ondc prat icamclltc todo.; os accsso-; col1\ cr­gcm-~..: para o ccntro. rdor\·ando a L'Ciltralidadc con11..:rciai L· d..: ali\ idadc-.. de ~en i\·o~ que ,i:i caraL·h.: ri;avam a L·idadc tk Campo Grande.:.

1: -..ta L'Cn tralidadc c enfati; ada ainda mais pela contrihui <;:-to d.: tuna hoa infra L'sln rlur;t rta :irL'a c.:nlra l: a~f"a l1u em f"IJ;t '

larga-..: r.:dc tk :igua e csgolamentu 'anit:irio: i lum i na~·;iu puhli L'a c.: rc.:Jc cll51 rica: arhori ;a~·;lo: a lcm tic uma rc.:dc.: de ~er' i~·~~-.. c c.:qui pamc.:r ll o~ <.k uso coktivu. em contraposi\'ao a hai rro-.. to ta lmc.:ntc.: dc~assistidos. l m:alitado~ em rcgiocs dc.:sprO\ ida ' ckstc~ confortos c conscqii..:ntcmcntc. dcpcndcntcs do cc.:ntrP e do:-. ~c rvi~o~ que cstc okn.:cc.

Estas in forma\·<'ics p1>tkm :-..: r con firmadas L' lll 11111 L'\ tcnso )c,·antamcnto fc ito pda firma d.: colhtllto ria dc S:lu J>aulu. a I IIDROSLRV ICE1

' . omk mo-..tra dado:-. rclativm. ;, ddici0 n cia tk infra -c-..trutura nos hai rro~ acima mc.:nsionado-;. A p..: ' qu i-..a k\anta a' rcdcs d l' :igua c c'goto c a pavimcnta~·:'tP L'X istl'llll' a 0pot:a. ondc pmk ser oh~crvaJo qul' SOillCillC P

cc.:nt ro da cidadc c a~ ruas ou a \ enidas pri ncipais cra m scr' 1

das por pav imc ntac.:ao. a rl'dc.: dL' c.:sgot am~nto sanitario ahrun­gia unicamc.:mc.: o ce ntro pri ncipal. c nquanto que.: a rcdc.: lk :igua inclufa. a lcm du cent ro. apL'IlaS alguns hairro~ 111 <~ 1 '

ad ..:n-..ado:-. .

" A IIII>I<OSJ:R\'1('1: IP! <"•llltLrlad,r pd.r l'rl'f,·rtut .r :--tunrnp.rl d,· C'.ll' I''

(ir.rmk. no lrn.rl d.r d,·,;ul;r de 60. <"1 '111 11 Jl"'P"'Illl 1k d,·'<'ll' "' ' ''' ' I

Plano 1k l)c,,·rl\nh illll'l\\11 lnlcgrado p.r1.1 .1 l ' ld.uk .

\ \

\

\

\

\

<(

z " "' ct ..., •l I J

<t ;> .. 0 0 ~ 0

::! ;:1 ~ ~ I

;"· ~~:,, . . f:

., ·-

... :.~ .. · .,,_ _,,.

-

' ' \

4 7

\

::

:, - I - .:

' ~' . !

11 1

<l. L 4 ::l :r

4

~

<t :; <t ,-.

q c ~ ...

~ i5 ...

J ' > ...

li "' <I

··.· ·. I . '-!.-

Em temlos de adcnsamento urbano. o Jcvantan1ento menci­onado rcvclou uma dcnsidadc geral da area cdificada. excepcional­mcntc baixa. o que sc ir.i agmvar rnais pclo incremento da <in;a lotcada c praticamente dcsocupada. Os numcros rcvclam que de 1938 para 1970, enquanto a popula9ao urbillla aumentou 6 vezcs, a area lotcada cresceu I 0 vezes, revclando Indices de dcnsidade globaJ de 36,0 hab/hacm 1938ede20,6hab/haem 1970(HIDROSERVICE, 1970: 2.1.4 ). Por outro lado essas extensas novas areas perifericas, embora ja loteadas, nao continham quase nenhum tipo de ocupa~o, so­mente umas poucas quadras com densidades baixfssimas, entre 5 e 50 hab/ha ou em alguns casos entre 50 c I 00 hab/ha. As quadms mais adcnsadas localizavam-sc no centro principal, ondc pa-.saram a scr mais frcqucntes os cdiffcios vcrti<.:ais.

A prcocupa~ao da HIDROSERVICE corn o cxccssivo ta-manho do perf metro urbano c retlctida na scguintc ancilise:

·· 0 problema dos loteamentos se agrava quando anali­sado do ponto de vista da sua distribui~ao territorial , pois sao numerosos os lotcamentos aprovados ern lo­cais quase total mente dcsligados da trama urbana e aprc­sentando condi-;:oes precarias de acesso. Entre estes loteamentos, restam ainda grandes areas nao loteadas a cspcra de valoriza~ao para posterior lotcamcnto. Esti­ma-sc em mais de 400.000 pcssoas a capacidade da area loteada, sendo que a capacidade da zona inteira em pro­cesso de loteamento ultrapassa a espantosa cifra de 2 milhocs de habitantes" (HIDROSERVICE, 1970: 2.1. I).

Yale ressaltar que a epoca Campo Grande contava com 131.110 habitantes. Mais adiante o estudo conclui que:

50

"Como consequencia desse processo de loteamento. tcrn-sc o oncramento dos podcres publicos quando da implanta~ao do sistema vicirio principal e dos servi~os publicos de infra-estrutura, ao mcsmo tempo que sc cs­timula a dispcrsao e a descontinuidade da area edificada" (HIDROSERVICE, 1970: 2.1.3 ).

Assim toma-se mais diffcil tamhCm, oferecercquipamcn­tos sociais adequadamente, principalmente de educa~ao e sau­de, pois dada cssa grande dispcrsao demognifica, os custos crescem astronomicamcnte, atingindo desfavoravclmcnte. de urn modo geral, a popula'rao de menor classe de renda.

Aquela mesma analise revelou tambem que, dos I 14 loteamentos aprovados na dccada de 60. quase a metade nao previa areas livres e. quando 0 faziam, destinaram areas subdimensionadas (HIDROSERYICE. 1970: 2.1.3) implicando na dificuldade de sc alocar equipamentos de uso coletivo como escolas. pra'ras, posto de sau­de nestes bairros. lsto aumentou a depcndencia destes com rcla~ao aos equipamcntos do centro da cidade. melhor servido.

Quanto ao uso do solo. este diagn6stico conclui que "o grau de desenvolvimcnto atingido pcla cidade nao rcsultou ain­da na especializa-;:ao de zonas. embora o processo que conduz a estas especializa'rOeS esteja em eurso' ' (HlDROSERYICE. 1970: 2.2.6). Neste senti do, o centro da cidade em 1970 ainda continha 50% de uso habitacional e abrigava 56% e 55%, respcctivamente, do comercio e do servi-ro existente em toda a cidade.

Em contraste com esta<> coloc~oes da HIDROSERVICE. um trabalho elaborado quase que na mcsma epoca pel a antiga em pres a de Saneamento do Estado do Mato Grosso. objetivando o descn­volvimento de urn projeto de sistema de abastecimento de agua para Campo Grande. traz urn diagn6stico afinnando que ha uma recente expansao das casas comerciais da area central da cidade:

"ate bern pouco tempo, concentravam-se quase que ex­clusivamente na Rua 14 de Julho- logradouro essenci­almente comercial - r e] hoje estendem-se e rapidamente dominam em toda a extensao. as paralelas. Rua 13 de Maio e Av. Cal6geras. alcm de parte das ruas transver­sais mais do centro." (SANEMAT. 1968: 13).

Com rcla-;:ao a outras atividades. pode-se dizer que ha· via ainda pouca defini9a0 de areas industriais, dcterminado pclo

51

baixo mlm~ro tk industrias locada~ na cidade. No entanto. al ­gurna~ j;i \'inham se instalando na~ adjaccncias do aeroporto intcrnacional. ond..:: tamhcm se con~tata a cxist~ncia de gra11de-.. annatcn-... Jep<l-..itos para comhu~tf\ d. frigorilico~. dentre ou­tro~. que hu-..ca\ am a proximid;tde com a e<;~rada de krro

Quanto ;,~ an.:as rc~idenciais. neste pcrfodo ja :-.e nota\ a a concentracrao das populacro..::s de mai:-. alta renda na pon~·ao lc:-.te da cidade.junto ao centro principal. :'\ns hai rros pcriferi­cos predominam as clas~cs de mai~ haixa renda. onlk ha\'ia car~ncia de n.: de..; de ;igua. esgoto. 'ia~ pa\'imentadas e equipa­menllh :-.ociai:-. conforme j;i re,·clado anteriormente (I II DRO­SLRV ICE: 2.2.22. 2.2.2.1. 2.2.2-h

Podc-~e diter entiio que a dec ada de 70 c caracteritada pel a grande e:-. pan -..;io u mana. com lllll cre~ci mentu popu lacional q uc atingiu tuna I<LXa rncdia gconh~trica de ~.()<,; ao ano. 0 dc:-.~11' olvi­mcnto ~contHnico cxpcrimentadu pclo E:-.tl.ldo nestc periodo lam­hem foi r~ lc\'m1tc. )X):-.to que em 1979 ~a data de instala!fUO otit:i al de :vtato Gro~so do Sui. tendo Campo Gr;u1de sc tnmsfonnado em ~ua Capital. Atrai-sc assim invcstimcntos kderais para auxiliar na impkmenta~·au do novo L:stado. alcm de grande contingcnlc hum;u1o.

A an;ili~c da plant ada cidat.k ate o a no de 19XO ( FIGL'RA ~- p;ig. 5.1) re\'da que na dccada de 70 -..urgiram v<irios lotcamentos. a maioria dele~. localizados entre aquelc~ di:-.tante:-. lotcamcrllo~ implcmcntado-.. no:-. ar10s de 1960 e a <irca central. Oh~crva- ~c

assim que c~tc modo de ucupac;5.o pro\'oca tanto a suhdi' i:-.ao uHno alguma ocupa((ao de grandcs ~ircas antes desocupada~. As rcgiocs da cidadc que mais sofrcram a impkmcnla!fUO de parcclamcn!Os fora m a zona su i c a oeste: os loteamcntu:-. frcq(icntcmcnte aprovci tararn o~ acc~~u~ ClliTcspondentc~ ;,~

safda:-. da cidade para se implcmentarcm ern ;ircas ad.iaccntc~ a csta:-. : :1 oc-..te. -..afda para Aquidauana: a :-.udocstc. :-.afda par;t Sidrol :"tndia. au -..ul. safLia para Dourado-.. e S:to Paulo. Com me nos intcn-..idadc em ;lreas contfgua~ :1~ -.aida-. para Rochcdo c.:

Cuiah;i tarnhcm hou\'e impkment<ut;io de rH>,·o-.. hairro~.

- . <I I:

<i ::> <I c c <I ~ ..J 0 > .1.

-0 ;; :: ~

~ ~ ·

t :: "'

.:

Todos estes novos bairros, mais afastados e nas mar­gens das rodovias, foram destinados a popula~ao das cama­das sociais popularcs. Os bairros destinados a popular;ao de alta renda. como por cxcmplo o bairro TV Morena, passa­ram a se localizar ern areas bern pr6ximas a area central, continuando a malha urbana anteriormente existe nte. Ou­tros bairros declasse de renda mediae alta foram se forman­do a partir d a valoriza<;ao de antigos bairros populares adja­centes aos bairros centrais, mais valorizados, como por exem­

plo parte do bairro Cruzeiro, proximo a Av. Mato Grosso eo bairro Santa Fe.

E. tambcm ncssa cpoca (dccada de 70 a 1980) que se

constata a consolida~ao de areas comerciais localizadas nas safdas da cidadc. E o caso da Av. Bandcirantcs (safda para Sidrolandia). Av. Coronel Antoni no (safda para Cuiaba) eo com­plexo Av. Costae Silva (safda para Dourados e Sao Paulo) e Av. Eduardo Elias Zahran, cujo comercio e servi<;os, alcm de aten­der ao consumo de primeira necessidade da popula<;ao local como padarias, a<;ougues e supermercados, atende tambem ao consumo cspecializado, como lojas de matcriais de constru<;ao. oficinas mecanicas e autope<;as.

Nao se pode esquecer a contribui<;ao do escrit6rio do arquiteto Jaime Lerner, contratado em 1978 para desenvol vcr um plano para a cidade. 0 cscrit6rio clabora o Plano Estrutura Urbana que. ap6s teccr uma breve analise da cidade, prop6c uma lei de uso do solo, reestrutura<;ao do sistema viario c do transporte colctivo, assim como reformula<;oes de algumas are­as publicas. Essa analise constatou que diversos equipamen­tos comunitarios (esta<;ao ferroviaria, esta<;ao rodoviaria c hos­pitais). alem de grandes equipamentos comerciais (conccssio­narias, oficinas e garagens), ainda se concentravam na areu central da cidadc, sendo por isso considerados os grandcs res­ponsavcis pclos congcstionamentos das areas ccntrais mai:­solicitadas.

54

Consequcntcmentc esse plano de Lerner vai incenti­var uma desconcentra~ao das atividades. estimulando a ten­dencia j<i existente do comcrcio c servi<;os se localizarcm nos corredorcs viarios que formam as safdas da cidade. A Le i de Uso do SoloN" I. 74 7. de I 978. prop<)c assim para as avcnidas Bandeirantes. Coronel Antonino e Costa e Silva. o mesmo tratamento dado ao centro da cidade: alta densidade, uso mis­to e maior coefic iente de aproveitamento do terreno. Desse modo, as possihilidades de maiores adensamentos situariam­se nao so nas areas ccntrais. mas tambem naquelas ondc ja ocorriam os maiorcs fluxos de transporte e diversifica~ao de atividadcs 1 ~.

Est a Lei. que ajudou a rcfor~ar essa tendencia de fluxo c comercio nas avenidas. sacramentou o aproveitamento das sa­ldas da cidade como acesso aos novos bairros perifericos. in­tensificando o tdinsito e o uso destas avenidas, dcsencadean­do urn processo de incremento de atividades comerciais e de servi~os nas mesmas.

Na decada de 80 surgiram, na malha urbana de Cam­po Grande, grandes lotcamentos e conjuntos habitacionai s que vern preenchcr. porcm ainda Ionge de completar, OS

grandes vazios urhanos. Podc ser observado no mapa rcfe­rente a malha urbana ate 1990 que todos os lados da cidade adquirem novos loteamentos, com destaquc para a por<;ao s~l, sudoeste e les te. A oeste, a ocupa~ao de novas areas ~Jcou prejudicada pela existcncia das grandes areas lnstitucionais ali situadas, tais como: aeroporto internacio­nal e areas do Mini stcrio da Aeronautica e do Exercito (FI­GURA 9, pag. 56).

,. 0 b' 0 ~etivo, neste capftulo. nao c anali~ar o Plano Estrutura urhana ncm avaliar seus 1 d · · · resu ta os. mas s1m dcmonstrar que ele captou certa tcn-:encia de espalhamcnto do comcn:io. antes rcstrito ao centro da cida­

e. para estas avcnidas.

55

I

56

<f z <f a! a: :::l <t X: ...J <t :; <f 0

~ 0 ~

f ~~ ~

Ao su i e sudocste. continua ainda hojc a tcndencia de bairros popularcs c da const rlJ(;iio de conju ntos hahitacionais. Os maiores conjuntos habitacionai., implcmentados pcla antiga COHAB de Mato Grosso do Su i locali1am-se nestas areas: a ... Moreninhas com l.996 habitm;ocs co Aero Rancho com 2. 7J5 habita<;6es. Alcm da COl lAB. Coopcrati vas Habitacionais des­tinadas a habita~ao popular tamhcm ocuparam estas area<;. '\0-

bretudo o sudoeo;te. construindo bairros como Coophavila I c Coophavila II.

A Jeste esse processo de ocupac;iio vem ocorrendo de forma diferenciada. No infc io da dccada de 80. o reccm-in<;tala­do governo do Estado propoc-sc a construir o Parquc dos Po­dercs. cujo objctivo era ahrigar todo<; O'-' cdiffcios da adminis­tra~ao publica c\ladual. A area C<;colhida. de grande cxtcmao. abrange a na<;centc do c6rrego Prosa c dcsde 1973 e<;sa area foi classiftcada como Zona Especial de Recreac;ao. pel a Lei de Uso do Solo da epoca. Porcm nao era utilizada e se tratava de uma das poucas areas que ainda con<;erva\ a a vegeta~ao nat iva local, o cerrado. No rnandato do Govcmador Pedro Pedrossian. em 1980. o Parque dos Podcrcs vcm a scr implantado. constru­indo-se ediffcios que abrigaram inicialmente as Secretaria. de Estado c a Go\'crnadoria. ma-; am. poucos foram -;endo constr..tfdas a AssemhiCia Lcgislativa. o Tribunal Regional Elei­toral, a Polfcia Militar. a Emprcsa de Encrgia Elctrica de MS. entre outros. Esta c urna area de uso cxclusivamcnte govcrna-... mental, nao existindo comcrcio ncm scrvicros a nao scr aqucles localizados dentro dos ediffcios puhlicos visando atcndimento diano dos servidores. A localizac;ao das cdi fica<;:ocs. em mcio ao cerrado. e uma maneira caracterfstica de preservar uma das unicas areas ondc ainda sc encontra a vcgetacrao original.

Por isto podc-sc dizcr que a irnplantacrao do Parquc dns Podercs foi dccisiva para os rumo<; que o crescimcnto da cida­de tomou a parti r de cntao. A pon;ao lestc. que antes apre.,en­tava urn baixo crcscimcnto. torna-sc a area mais valorin1da da

5 7

cidade. As principais avenidas da regiao central da cidadc. Av. Afonso Pcna e Av. Mato Grosso. foram prolongadas no senti­do teste para fornecer o acesso ate o Parque dos Podercs. Em mcio a grandes vazios localizados entre o "continuum'' da ma­lha urbana eo Parque dos Poderes. surgiram loteamentos des­tinados as camadas mais privilegiadas da popula\ao. Refor~an­

do esta tendencia de crescimento a teste, foi implantado, em 1989, o Shopping Center Campo Grande, tambem nesta regiao. trazendo maior valorizarrao das areas adjacentes15

• Bairros como Chacara Cachoeira, Santa Fe, Autonomista entre outros pas­sam a dar continuidade, em tem10s de renda, ao primeiro bairro destinado a popula~ao mais rica, o bairro Jardim dos Estados.

Rccentemcnte, estes bairros comc\aram a atrair para o seu contcxto. o setor de servi\os c comcrcio. E evidente. por cxcmplo, a ocupa«;ao das avenidas Mato Grosso e Afonso Pena. alem das ruas Maracaju, Antonio Maria Coelho e Euclides da Cunha, em suas porrroes lestc, que dao acesso aos bairros pri­vilegiados, nos servirros e comercios mais sofisticados, como por exemplo loja de convcniencia, consuh6rios medicos, clfni­cas, boutiques, lojas de decorarrao etc., todas vohadas ao aten­dimento de um consumidor mais exigente.

Esta tendencia de agrupamento dos bairros da popula­<;ao economicamente mais favorecida, que assiste-se em Cam­po Grande, foi observada por Villarra. em outras capitais brasi­lciras. Atraves de pesquisas em quatro metropoles (Sao Pau­lo, Belo Horizonte, Porto Alegre e Rio de Janeiro), Villar;a iden­tifica a maneira pela qual a classe de alta renda determina a estrutura urbana na medida em que seleciona urn espa~o ex-

' 1 Reccnh.:mente. e m 1994, na area comprcendida entre o Shopping e o Parque dm. Poderes. que margcia o c6rrcgo Pro~a. foi implantado o Parque da' Na,ik!> lndigenas. obra grandio~a 4ue abrigara Mu~eu de Arte Contemporanca. Museu do indio e de Antropologia. Restauran· tcs. Concha Acustica entre outras. 0 funcionamcnto do parquc dcvcrii intcnsi ficar " tcndcncia de valorizw,:ilo dc~til n:giao.

58

elusive (ou quase) destinado a sua mo radia, ao qual se asso­ciam em suas proximidades, servi~os e comcrcio de convcni­encia. Diferentemente. em c idades menores, a popula\ao das diversas classes sociais se distribui de forma mais homogc­nea. Ja nas cidades grandes, as camadas de classe media e alta ocupam uma determinada regiao da cidadc crescendo em fonna de vetor (FIGURA 10).

FIGURA 10- LOCALIZA!;AO DAS CLASSES MEDIA E ALTA NAS PEQUENAS E NAS GRANDES CIDADES

;

.' ' •( ·.' .. · ~ ; .

'-'• . ' !~ , ) ·., • ,I •,

~0' 1 ' a

dlalrlbu~to

mortal

(eld-grendH)

betrro claiH m6dla • att.

c.ento da ck:lade

Pode-se concluir entao, como Villa~a. que separando-se espacialmente, as classes sociais mais abastadas conseguem garantir para seu bairros:

• a rnelhor qualidadc de infra-estrutura e scrvi~os publi­cos oferecidos pelo poder publico~

• a proximidadc com o centro urbano. conseguindo in­clusive "puxar" para scus bairros o centro da cidade. fazendo com que este cresr;a na sua dire\ao, atraves de servi~os e comercios mais sofisticados;

• as freqticntes remodcla~oes do sistema viario, garan­tindo assim a otimiza~ao do deslocamcnto (melhor qua­lidade de transporte c menor tempo);

• os principais 6rgaos publicus passam a se localizar nos bainos da classc de alta rend a (VILLA!;A. 1978: 355,356 ).

59

Por outro lado, podc-se estimar que em economias de rcc ursos escassos, se a classe mediae alta cstivessem distribuf­das de maneira unifom1e, as vantagcns c dcsvantagens estariam

tambem distribufdas mais uniformcmente. tomando-se mais diff­c il cntao, a maximiza9ao na apropria~ao das vantagcns locacionais. Segregando-se espacialmente, as camadas de alta renda conse­guem com que o Estado atenda mais as pessoas que nelas se inserem. Assim, o espa~o pode ser controlado no sentido de favorecer as classes mais abastadas. E a possibilidade de se apro­priar de forma diferenciada das vantagens locacionais.

Correspondentcmente em Campo Grande, hoje. uma se­gregar;ao espacial scmelhantc a dcscrir;ao acima toma-se evi­dcnte. Em urn lcvantamento sobrc rcnda media familiardos seto­

rl!s urbanos (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRAN­DE, 1988), observa-sc que os bairros com renda media maior que scte sahirios mfnimos ja se encontravam. em sua maioria, localiza­dos vizinhos uns dos outros. Tres exce~5es podem ser feitas: setores Amambaf, Sobrinho e Nova Campo Grande. Os dois pri­meiros sao bairros mais antigos que abrigam a classe media, 0

tcrceiro. Nova Campo Grande, foi uma tentativa frustrada de se fazer urn bairro direcionado para uma classe social mais aha e que nao obteve ex ito. Est a exce~ao, em espccffico, s6 vern confirmar a regrade que as camadas sociais mais abastadas sempre procu­ram ficar pr6ximas entre si, disputando assim os bencffcios do

cspa~o mclhor scrvido pclas infra-estruturas.

Embora nao existam pesquisas mais recentes, e vi sf vel a valoriza~ao de outros setores como Sao Francisco, Cruzeiro, Caranda Bosque e bairros adjacentes aos ja identificados no levantamento de 1988, confirmando a tendencia a localiza~ao

das famflias mais abastadas na por~ao teste.

Em contrapartida, os bairros populares foram ocupando as areas mais distantcs. So como excmplo, dos 14 conjuntos habitacionais construfdos atraves do Sistema Financeiro da Habita~ao. para popula~ao com ate 3 salanos mfnimos de renda

60

familiar , nenhum situa-se no lado leste da cidade. Todos. desde

0 primeiro conjunto habitacional construfdo na cidadc em 1969.

0 Lar do Trabalhador, que sc cnquadra nas cspccifica~ocs aci­

ma. s ituam-se em areas bern mais distantes do centro da cidade

e/ou de mais diffcil acesso.

Quanto a estrutura viaria, outro elemento importante na configura~ao da estrutura urbana da cidadc, constata-se que as avenidas. Afonso Pena e Mato Grosso, as ruas Cal6geras. Rui Barbosa e Bahia eram as principais vias do sistema de circu­la~ao. 0 Mini-Anel rodoviario. agora consolidado, compreen­de as seguintes vias: Av. Mascare nhas de Moraes, Av. Coronel Antonino, Rua Ceara. Av. Eduardo Elias Zahran. Av. Costae Silva, Av. Manocl da Costa Lima. Av. Marecha l Deodoro. Av.

Nossa Senhora da Abadia. Rua Albert Sabin. Av. Duque de Caxias. Av. Capibaribe. Av. Julio de Castilho. Av. Presidente Vargas, Rua Dr. Euler de Azevedo e Av. Tamandare. Sua fun~ao. alem de fazer a li ga~ao entre os bairros, e aliviar o trafcgo na area central (PREFEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRAN­DE, l996: s/pg.). Tambem destaca os corredores formados pe la Av. Costae Silva, Av. Bandeirantes. Rua Brilhantc. Av. Duque de Caxias, Av. Julio de Castilho, Rua Euler de Azevedo, Av. Tamandare e Av. Coronel Antonino que formam os principais eixos dt' transporte da c idadc.

Concluindo, idcntificou-sc que a estrutura urbana de Campo Grande ate o pcrfodo que se prop()e este trabalho ( 1994) pode ser representada atraves da FIGURA 11 -Anexo, onde verifica-se o parcelamento do solo. as principais vias, a distri ­bui~ao das atividades, assim como as grandes a reas institucionais.

61

;

CAPiTULO II

OS VAZIOS URBANOS

CONCEITUA~OES E CAUSAS

V azios urbanos tern sido urn dos termos rnais popu­lares para definir 0 que sejarn areas desocupadas em rneio a malha urbana. Outras denomina~oes abrangem tambern nomes como terrenos baldios.

terrenos vazios, areas ociosas. entre outras, e vern acornpanha­das de defini~oes as mais diversas que procuram csclarecer o significado de cada urn desses terrnos.

0 tema vazio urbano c tratado sobretudo nos textos aca­dernicos, que investigarn o espa~o intra-urbano, com destaque para as pesquisas na area da geografia e do planejamento urba­no. Da mcsma forma os pianos e programas urbanos elabora­dos dentro de 6rgaos publicos ou a scrvi~o dcstcs rcfcrcm-sc constantcmcntc ao fcn6meno dos vazios. Em varias dcstas litc­raturas. cntrctanto. o tcrmo nao c dcfinido ou dclimitado. em bo­ra muito se fale a rcspeito dos problemas que trazcrn para a

65

ad iministracrao publica c para a vida nas cidad~-;. I~ cwnum ~n­contrar~m-sc t raha lho~ que ~c rdcr~m a p~ rc~ntuai~ d~ \'(1/.ios urbanos e m meio i"1 malha qu~ . no cntanto. nao tkflll~lll o

parametro e m rcla,·ao ao qual sao ~ l ahorados es~c~ pcrccntuai~.

nem que t ipo dl' <ire.t~ vazias ~ao considc rada~. Tamhl5 m h<i estudos L' lll que a dcti nicr<io de vaziu varia confo rme o ohjctivo

do cstudo ou da pro posta.

Dada a gama de dcfin i\oe~ existe ntcs. fo i po~~fvcl bus­

car algumas. que foram cons idl.'radas mais csclareccdoras e que podc m auxiliar na dd'in i,·iio ou conccituacrao do que . para cfcito tk sta diss~na,·ao. c hama-sc vazio urhano.

Chapin. em scu cl<bs ico livro "Pianilicaci6n dd Sue lo Urbano". que prop(ic llh.:todologias de p lanejamento urhano.

dc~taca. no Capitu lo VII. dois tipos de dass i tica~fto do so lo \'aLiO O ll vago. 1\ primcira rcfcre-se a possihilidmJc de U~O do

solo confonne as caractcri~t icas topograficas c de drenagcns. Ncla o solo pode scr dassificado de p rimlirio, quando cst<i

apto a ocupa~ao c apto a ser ed ificado, o u ma rginal. quando depemk de grandcs modificm;61.!s para sua ocupacrao como por excmplo as area~ alagad irras. A segunda d assificarrao diz

re ~pe ito aos servirros disponf,·e is. ondc as <trea~ cdificaveis podc m ser subdiv ididas l:lll catcgorias co nforrne a existcnc ia o u niio de servi<;os publicos (C IIAPI N: 270.275 ).

Est a c lassi ficacrao. emho ra muito uti I ao se ohje ti var es­

tabe k cer as <in.:as de ocupa~ao prioritaria. aquclas que podem espcrar para sercm ocupadas e as demais que nao devcm ser

ocupadas. c . no en tanto. insufic iente para o entendi men to do que vcm a scr vazio urbano e suas impl ica~ocs mais amplas . bto porque. no caso da cidadc capita lista. c de suma impot1an­c ia vcrificar a quem pertencem essas areas nao ocupadas e q uais os pro pt)s itos q ue ~c cnco ntram pur tras da sua manutcn­<;iio desocupacla . 0 esdan.:ci1m:nto accrca de que m sao os pro­prie tarios o fcrece u ma di men~ao mais acertada dus t i pos de mcd idas a serem to madas para promover a ocupa\ao de scm,;-

66

lhantcs vaz1os. lsto porque. entre os d ivcrsos proprictan os. existem difcrc ntes prop6sitos ou intc nctocs de ocupacrao. Uma <irea ptih liL'a va7ia. por cxemplo. podc scr uma reserva necc-;~d­

ria para a i mplanta~ao de g randes cquipamcntos de uso comu­nit<irio. Ja uma grande area particular vazia podc tcr () unico

prop6sito de rescrva de valor ou tambcm podc ser resultado de dcmorado litfgio dccorrcntc de invcntarius complexus.

Portanto. g rande parte dos autores que estudam a ques­tao da terra urbana. se aprofundam nas invcstiga<;oes sobrc a

propricdadc part icular destas. considerando-as como as pri nci ­pais rcsponsavcis pcla espccul a~ao c ainda aquclas que detc m

a maio r parcela do solo urbano.

Um dos trahalhos ma is deta lhados sohre a questao do-;

vazios foi desenvolvido soh a responsabi lidade do prof. Yiii;H;a para a FUPJ\M/1-AU-USP em IIJRJ . contando comuma equipc

de profcssorcs c tccnicos coordcnados pe la Prufa. Bruna. T ra­ta-sc de uma a na li se do ins trume ntu j u rfd ico c ha mado Parcclamento da Edi fica~ao e da Uti l i za~ao Compuls6rios. cn­

comendado pclo Ministcrio do Interior. Neste trabalho os vazi ­os urbanos SUO dc finidos COillO "cnoml eS extellSOCS de areaS

u rhanas equipadas o u scmi-cquipadas. com grandes quantida­des de g lebas c lotes vagos" (VILLA<; A. 1983: s/pg. ). 0 traha­

lho sc volta para o modo como os vazios urbanos cstao loca­dos e m meio £1 c idadc . cons idcrando suas divcrsas modal ida­

des: te rrenos ou g le has. d ime ns<)es e tipo de propriet<irios. A nalisa ainda a va lidadc dos instrumcntos fi scais c ju rfdicos

pro postos com o ohjetivo de combater a forma~ao desscs vazi­os. Para os autorcs. portanto. o vazio urbano c um clemcnto ffs ico . passfvel de ser mcnsurado. dimensionado e sempre as­sociado a grande quant idade de terras .

J\ lvarc7. preocupado com 0 papel que est as areas dc­sempcnham na producrao do cspa<;o urhano. afi rma que nao se

podc fala r que a cidadc possui dua-; partes. uma construfda e outra nao construfda. Amhas fazcm parte de um mesmo proccs-

(l7

j

so "uma vez que o terreno vago so se ex.plica e justifica pelas circunstancias em que se insere, ou seja, num quadro urbano caracterizado pela concentra~ao" (ALVAREZ. 1994: 2). Neste sentido, para o autor, terrenos vagos sao uma modalidade de uso do solo ou "urn elemcnto da pai sagcm que enccrra caracte­risticas e atributos definfveis, portanto comensunivel" enquanto que vazios urbanos sao definidos como "o processo de produ­'(ao e reprodu~ao das parcelas da cidade que nao estao sendo utilizadas"(ALVAREZ. 1994: 10,1 1).

0 importante a se esclarccer aqui, e que parece ja ser praticamente urn consenso entre varios autorcs. e que os vazi­os sao areas construldas. ou scja. houve urn trabalho social em seu entorno, para que pudcsscm caracterizar-se como vazios. Elcs sao, portanto, resultados da produ<;ao da cidade, cmbora na sua aparencia imediata. possam parecer produto da nature­za. Portanto, no espa~o urbano. o construfdo eo nao construfdo fazem parte de urn mesmo processo e desse modo pode-se con­cluir que o vazio e gerado como sao criadas as constru'f6es urbanas. Alvarez desenvolve muito bern esta questao quando a firma que nao sao as mesmas areas que permanecem vazias ao Iongo do tempo, elas mudam, sao criadas e recriadas na mesma dinamica da produ~ao do espa<;o urbano

" ... os terrenos vagos nao sao urn dado cstatico da paisa­gem, mas pclo contnirio, sao elementos que representam uma dinamica constante, detenninada pclo momento his­torico, pelo desenvolvimento das for\as produtivas e pclo padrao de acumula~ao vigente. "(ALVAREZ, 1994: 140).

Seguindo a orienta<;ao desses teoricos, pode-se consi-derar vazios urbanos toda area parcelada ou nao parcelada, localizada em mcio a malha urbana, que nao possui nenhum tipo de ocupa'faO ou que sc encontra subutilizada. Portanto, entrariam nesta defini~ao nao apcnas as areas absolutamentc desocupadas, mas aquelas em que os proprictarios constroem edifica~oes mfnimas em terrenos grandes ondc instalam cstaci-

68

onamcntos, ou mesmo implementam incipientes planta'(oes agricolas, alegando uso rural, a fim de sc ex.imircm do pagamcn­to do lmposto Territorial Urbano. normal mente maior que o Im­posto Territorial Rural.

Essa conce~ao, entretanto. difere daquela subtendida no Cadastro lmobiliario para efeito de cobran<;a do lnposto Predial e Territorial Uurbano - IPTU da Prefeitura Municipal. principal fontc de pesquisa desta disserta<;ao, que considcra propriedades vagas apenas as areas sem qualquer tipo de ocu­pa~ao ou de atividade. Os dados "oficiais", ou seja, aqueles cadastrados na Prefeitura, indicam urn numero de areas vazias menor do que este conceito pcnnite reconhecer. Porem, dada a limita~ao de informa~ocs cx.istcntcs sobre areas subutilizadas ou que possucm uma pcquena atividade. optou-se por traba­lhar com csscs dados nessa disserta<;ao.

Os dcfcnsores da ocupa<;ao dos vazios baseiam-se na hip6tese de que este e a terra a espera de valoriza~ao, que seria utilizada de fonna especulativa pelo proprietario. Quando urn proprietano de terra deixa sua area sem ocupar, a cidade. se for dinamica, pode desenvolver-se no entomo desta area. Pavi­menta~ao. postes de ilumina'fao publica, servi<;os de agua e esgotamento sanitano, transportes urbanos, entre outros, mais cedo ou mais tarde passarao pela area reservada, acresccndo urn valor ao pre~o desta, se comparado como seu pre~o inicial. Tambem a iniciativa privada contribui para que a area em ques­tao seja valorizada quando, nas suas vizinhan~as, instala co­mercio, algum tipo de servi'fO ou mesmo promove a ocupa'faO da regiao vizinha com residcncias.

Milton Santos, em urn detalhado estudo sobre a metro­pole paulista, ex.p{)e que o fenomeno dos vazios urbanos e an­tigo, porem sem a dimensao que adquire hoje, demonstrando existir uma estreita rcla'faO entre o tamanho exagerado da area urbana de Sao Paulo, a cx.istcncia dos vazios e a importancia da especula<;ao fundi ana (SANTOS. 1990: 29).

69

Talvez. em realidade, a existcncia dos vazios urbanos so se expliquc pcla especula9ao. Parccc ser cstc o motivo mais contundente para se manter grandcs areas passfveis de screm ocupadas, ern compasso de espera. para futuro parcclamento ou ocupa~ao, aumcntando assim a possibilidadc de scu propri­etano auferir uma renda maior.

Isto posto, pode-se focalizar agora, como alguns te6ri­cos procuram explicar o modo como a terra urbana adquire urn valor e. qual a 16gica utilizada pclos consumidorcs do solo ur­bano para adquirircm estc ou aqucle tcrrcno para instalarem suas atividadcs. Dcstaca-se assim qual a cocrencia de sc dcixar urn tcrreno vago. scm ncnhum tipo de ocupa~ao ou subutilizado.

TEORIAS ESPACIAIS, RENDA E PRE(:O DA TERRA URBANA

Para a compreensao da uti lizacrao da terra urbana capita­lista, como e usada e ocupada pelas atividades inerentes a cida­dc - e aqui pode-se considerar que o tcrreno vago e uma das modalidades de uso do solo - , os estudiosos tern se valido do arcabou~o te6rico desenvolvido pela economia espacial no que pesc a duas perspectivas basicas: a analise neochissica ou marginalista e a analise marxista. A primeira, parte da utilidadc dos bcns de consumo a fim de explicar as leis que regem o capitalismo. A segunda, parte da prodw;ao dos bens materiais. suas condicroes tecnicas e sociais para explicar a origem do valor das mercadorias.

Nao sc prctende aqui fazcr uma discussao sobrc a renda da terra. Divcrsas sao a-; teorias c complexos sao seus cmbates. Nao faz parte dos objctivos desta pesquisa abordar todas as tcoria<;. ncm abarcar todos os pontos de vista divcrgentes, mas sim, levan­tar aspectos de algumas das principais perspectivas, rcssaltando,

70

em especffico. aquelas que contribuem para o esclarecimcnto do processo de fom1a~iio e manutcn~ao de areas dcsocupadas. dcn­tro de espac;os tao aglomerados como as cidades.

No entanto, dado que o fato de se deixar a area em com­passo de espera justifica-sc principalmcnte pel a possibilidadc de se aufcrir maiores ganhos, faz-se nccessario abordar como o terreno se valoriza, quais as explicac;6es te6ricas que existem sobre este processo. Daf a necessidade do estudo da economia espacial e das teorias de localiza\ao que. em bora em sua maio­ria nao tratem espccificamcnte sobre o terreno vago, voltam-se para ten tar explicar como c porque ocorre determinada loca'fao de atividades, no espac;o intra-urbano.

Teorias Espaciais Regionais

As primeiras teorias sobre o espa\o economico surgi­ram no infcio do seculo XIX e trataram basicamente do espacro entre as cidades, uma vez que, nesta epoca, ainda cram peque­nos os ccntros urbanos e incipicntes as quest6es intra-urba­nas. Ate entao, os economistas focalizavam suas prcocupa­croes no proccsso de cvolucrao das atividades economicas e na distribui'faO dos produtos gcrados. Tido como o pai da ccono­mia espacial, J. H. von Thtinen ( 1783 - 1850) foi o primeiro a introduzir a dimensao espacial na analise dos fcnomcnos cco­nomicos. A cle scguiram-se, entre outros, Alfred Weber ( 1868-1958) e August Losch ( 1906- 1945).

Em sua teoria, von Thiinen desenvolve urn modelo de uso do solo agricola partindo da hip6tcse de urn espa~o circu­lar, cuja superffcic e plana, isotropa ou seja, apresenta as mes­mas propricdadcs ffsicas em todas as dirc~oes, como por cxem­plo a fertilidadc. Do mesmo modo accita que os custos de trans­porte sao os mcsmos em todas as dire~6es. No centro dcsta planfcie hipotctica localiza-se um linico mcrcado. Dada a

7 I

tecnologia, os custos de transportc e os pre~os relativos dos produtos e dos fatores, deduz, atraves de urn modelo matcmati­co, 0 padrao de localiza~ao de varias atividades agrkolas que se distribuem em tomo do mercado central (FERREIRA, 1975: 47). ThUncn procura assim, determinar a localiza~ao 6tima das culturas em fun<;ao das suas possibilidades de venda a cidade, entao conhecida como urn mercado central. Nas palavras de Oliva, "ThUnen verificou que, para cada produto [existia] uma distancia limite entre o local da prodw;ao e o mercado para o qual se ldestinava]; alem dcsta distancia-limite, a produr;ao (dei­xaval de ser rcntavcl" (OLIVA, 1981: 38). Baseado nesta consi­dcra<;ao. von ThUnen calcula as distancias-limite para cada cul­tura considcrada (horticultura, produ~ao de Ieite, cxtra<rao da madeira, cercais. e outras) cas distribui em um sistema de seis drculos conccntricos onde, para cada setor de dn.: ulo, corresponde a cultura mais rentavel, relativa a respcctiva dis­tancia da cidade, ponto centrale local de mercado (OLIVA, 1981: 38 e DONNE, 1990: 110). Nas proximidades dacidade instalam­se os produtos mais delicados como Ieite e hortigranjeiros, pois a epoca s6 se contava com rudimentares condi~oes de trans­porte e armazenagem, tomando estes produtos mais perecf­veis. Em seguida, a extra~ao da madeira, fonte de cnergia e calor. Nos demais cfrculos, ccreais c pccuciria.

Assim, Ferreira condui que a ''Teoria da 'Renda de Lo­caliza~ao' ou 'Renda de Situa~ao' de von ThUnen (baseada na hip6tese de fertilidade uniforme para toda a terra disponfvel e que enfatiza o excedente apropriado pclo dono da terra em ra­zao de uma localizat;ao privilegiada, em relar;ao a outros sftios) [ c 1 que ressalta especificamente tanto a formar;ao desse tipo particular de remunerar;ao de fatores de oferta limit ada, quanto o papel da rcnda no processo de distribuir;ao das atividades cconomicas sobrc o espa~o geografico." (FERREIRA, 1975: 115).

Ja nestc scculo, Alfred Weber elabora uma teoria da lo­caliza<rao, que pretcndia ser gem!rica c de aplica<rao universal.

72

onde visava analisar as vantagens de custo que afetam a deci­sao de localiza~ao de industrias em gcral (FERREIRA. 1975: 122). Aqui. difcrentcmcntc das preocupa<r6es de von ThUncn. oriundo de uma epoca onde ha o prcdomfnio da atividade rural, a Alcmanha da epoca de A. Weber ja tinha sido atingida pela industrializar;ao, influcnciando sua obra e sua teoria111

•

Na Teoria da "Localiza~ao Parcial Pura" ou "Teoria da Localiza~ao dac; Manufaturas". o fat or locacional e urn ganho, ou, em outras palavras, uma redu\ao de custos que uma ativi­dade economica obtem, quando se localiza em urn ponto privi­Jegiado.

Ferreira enfatiza que, para Weber, os custos do trans­porte tem papcl dccisivo na determina\ao da localiza~ao e c analisado em fun~ao do peso dos produtos transportados e da distancia a scr pcrcorrida. At raves dele "Weber analisa o modo de se determinar o ponto de custos totais mfnimos de transpor­te e as circunstancias nas quais ocorrem vantagens oferecidas por baixos custos de mao de obra ou vantagens advindas da agJomera~ao" (FERREIRA, 1975: 124 ).

Para que seja determinada a localizat;ao de cada unidade de prodU\aO. atraves do metoda exp)icitado acima, e preciso, antes, considerar alguns prcssupostos: a Jocaliza~ao dos pon­tos de consumo. assim como a intensidade da demanda, e cons­tante e elastica; a localiza~ao dos fomecedores de materias­primas e dada e elastica; e a mao-de-obra disponfvel, com oferta infinita e em local dado e limitada a urn pre~o determinado.

Ferreira ressalta que, tanto o modelo de Weber quanta o modelo de von ThUnen nao consideram as interdependencias que podcm haver entre as tirmas. Estes modelos pressupoem tambem o regime de mercado em concorrencia pcrfcita, onde sao considerados nulos os custos de informacroes e os agentes

16 A Obra mcst ra de Alfred Wchcr c hama-se Ober den Standort dcr lndustrien (Sobre a Locali7.aryao das lndti~triao;).

cconomicos possuem perfeito conhecimento do mercado (dis­ponibilidade de informa~oes e dccisocs dos agentes economi­cos sem riscos nem incertezas). Tambem consideram coeficicn­tcs tecnicos de produ~ao fixos, qualquer que seja a localiza<;ao.

Na sequencia de formula<;ocs da teoria cconomica espa­cial, e seguindo o raciocinio de seus antccessores, August Losch percebe as limita~6es da teoria da localiza'Yao e atenta para a necessidade de uma ''Teoria do Equilibrio Espacial Geral" onde apresenta urn sistema de equilfbrio locacional entre todas as ern­presas. Em seguida, desenvolve a ' 'Tcoria das Regioes Economi­cas" onde vai discutir a natureza das rcgi6es economicas.

Na sua "Tcoria do Equilibrio Geral", Losch desenvolvc 0 paradigma da distribui~ao "6tima" onde 0 importante nao e a identifica~ao da realidade, mas sim, desenvolver urn meio que possa conduzir a urn comportamento racional de produtores e consumidores atraves da localiza~ao adequada (FERREIRA, 1975: 161,162).

Segundo Ferreira, as principais condicionantes para o desenvolvimento da Teoria do Equilfbrio Geral sao: distribui­'rao uniforme da'i materias-primas sobre urn plano is6tropo; dis­tribuirrao homogenea da popula~ao; consumidores com prcfe­rencias identicas; localizac;oes da produ~ao ocupando todo o espa~o geografico; areas de abastecimento, produc;ao e ven­das pequcnas. Assim, o "numero de unidades produtivas que podem sobreviver economicamente tera atingido o maximo; os consumidores que se localizam nos pontos limftrofes das areas de mercado podem se abastecer num ou noutro produtor vizi­nho indiferentemente" (FERREIRA, 1975: 162).

Losch acreditava que, num regime concorrencial, outros produtores. ocupariam progressivamente todo o espa'Yo. As empresas que fomecem produtos semelhantes, terao cfrculo de mcrcado scmclhante e se localizariam "no centro de hcxagonos regulares, tornando ao mesmo tempo, mfnimos os custos de

74

transporte dos seus produtos e maximas as disHincias dos seus mais pr6ximos concorrentes" (DONNE, 1990: 112).

Assim, para o aut or, o equi lfurio e alcan~ado como resulta­do de dua~ tendencias. A primeira e a de que OS produtores bus­cam maxi mizar seus lucros individuais e os consumidores procu­ram acesso mais barato ao mercado. A segunda diz respeito a elimina~ao dos lucros excessivos quando se estabelece a concor­rencia. 0 equilfbrio dos lucros acaba por acomodar as empresas locacionalmente de forma a eliminar a concorrencia espacial.

Em comum, estes autores tern a prcocupa~ao da localiza­'Yao 6tima das atividades economicas. Os maiores obstaculos para esta localiza~ao, segundo eles, eo deslocamento e. sobre­tudo. as distancias e OS CUStOS de transporte, dado que a cpo­ca, era ainda pouco expressivo o desenvolvimcnto do setor industrial e dos transportes.

Outros autores tratarao o espa~o economico ainda sob dois enfoques distintos. Christaller e Galpin ( 1915). por exem­plo, concebem o espa~o como urna superffcie onde se produ­zem rela~oes atraves de fluxos de popula~iio e de mercadoria. Para tanto. Christaller utiliza-se de mode los gravitacionais, atra­c;ao e repulsao, inspirados na teoria de Newton.

Uma segunda abordagem e a de Perroux, Tinbergen e Hermansem que farao uma analise sistemica partindo do con­ceito de desenvolvimento polarizado para definir fun~oes ere­la'roes hierarquizadas que se constituem em regioes. Estas no­c;oes surgem quando o custo com os transportes deixa de ser tao significativo e o desenvolvimento tecnol6gico ja alcan~a tal avan~o que gera complexidades nas rela~6es economicas.

Os te6ricos da economia espacial freqtientemente par­tern da no<rao de concentra~ao de industrias e consumidores como urn fato inerente a economia, pois ela possibilita a maximiza~iio da utiliza~ao dos recursos surgidos no fato aglomerativo como: economias de aglomerarrao, qualifica~ao.

75

mobilidadc, quantidade e disponibilidade de mao-dc-ohra, re­du~ao nos custos de transporte. entre outros. No entanto, c importante distinguir OS mctodos 01.! analise urbana: Ulll diz res­peito a analise das cidadcs. rclacionando a intcr-rcla<;ao entre clas c dclas como cspa~fo nacional ; outro diz rcspcito a amllise da cidade que trata do ponto de vista do espa~o intra-urbano. Este ultimo c 0 objeto de investigarrao dessa disserta(fiiO.

0 Espa~o lntra-Urbano para os Neoclassicos

Nas invcstiga<;6es urbanas, a cconomia marginalista es­fon;ou-se por compreendcr a distribuir;ao territorial das ativida­dcs humanas no espalfO da cidade. Assim. dentro dcsta pcrspec­tiva, centrou suas investiga(foes no mcrcado de terra urbana onde se da o confronto entre a demanda e a oferta, equilibrados pelos mccanismos de pre~os (VILLAc;A, 1978: 9). Tal preocupa<;ao fun­damenta-se na premissa do valor utilidade, teoria aceita pelos ncoclassicos, cujo pressuposto e de que o valor de urn produto cspcdfico c dctenninado pela ncccssidade do indivfduo. Assim, o produto social c a somatoria de todos os objetos e servir;os produzidos por uma deterrninada sociedadc e scu valor c dado pel a somat6ria de valores de todos esscs bcns (OLIVA, 1981 : 28).

Varios teoricos, estudiosos do espa~o intra-urbano, vao se apropriar das teorias de localiza~ao refcrentes ao espa\o regional , segundo concep«foes dos economistas neoclassicos cxplicitados anteriormente. Assim por exemplo. Richard Hurd ( I 903), utilizando-se de urn modclo semclhante ao de Thi.inen, adapta-o para analisar a Joca1iza'rao das atividadcs dcntro da cidadc. Em scu modclo, etc rclaciona o fator distancia, con for­me intcrprctado por Thi.incn em rcla'rao a tcoria da renda difc­rencial dcsenvolvida por Ricardo. Segundo Oliva

76

" ... Hurd afirma que os terrenos perifericos propiciam uma rcnda para os terrenos das areas centrais. Oeste modo. o processo de forma<;ao dos pre<;os fundi<irios urbanos sc descnvolvc da pcriferia para o centro. ou seja. toda parcela de solo urbano possibilita a obten~ao de uma renda diferencial. cujos valores sao mais altos no centro urbano. decrescendo ate o limite da cidade onde a renda e nula - excluindo-se a utiliza~fiio da terra neste local pela atividade agricola." (OLIVA, 1981:41 ).

Hurd inclui tambcm outras variaveis como responsaveis pelo valor do solo urbano como o tamanho da cidade, o ritmo de crescimcnto e a ofcrta de transportes e de servi\os publicos.

Porcm. c Rohcrt Murray Haig ( 1927) quem me thor salien­ta a importancia dos transportes na forma<;iio do pre<;o da terra urbana. Para ele. o valor do terreno " ... e definido em func;ao da economia em custos de transportes. proporcionada por sua localiza~fao.", (OLIVA, 1981 : 42) uma vez que urn terreno, alcm do proprio espa<;o, possibilita acesso ao centro da cidade. De­pendendo da sua localiza<;ao, o custo do transporte que permi­te este acesso pode ser maior ou menor. influenciando o pre~fo do terreno. Eo que Haig define como "custo de fric<;ao".

Todas estas teorias tern como base os postulados margina1istas onde se pressupoe a igualdade entre a renda fu­tura atualizada e o prer;o de mercado do solo, a concorrencia perfeita do mercado eo equi lib rio economico (OLIVA. 1981 : 43 ).

E na decada de 30 que Edwarde Chamberlin e Joan Robinson alertam para a imperfei<;ao do mercado de terras. Na chamada tcoria da impcrfei<;ao do mcrcado os autores afirrnam que cada terrcno possui caracteristicas unicas c especfficas. uma vez que cada terreno c unico. gcrando situa«fiio de mono­polio para seus proprietarios. Assim sendo, estes procuradio tirar vantagens desta situac;ao monopolfstica deterrninando prc­~os acima dos previstos pcla rcnda futura.

77

Harry W. Richardson, em urn interessante estudo sobre aluguel urhano, valores de terreno e estrutura espacial da cida­dc capitalista, analisa a 16gica da tcoria ncochissica. Segundo cle, "o pre<;o do terreno urbano, e o nfvcl gcral dos alugueis urbanos, e deterrninado, como o pre~o de qualquer outra mcr­cadoria, pela demanda e pela oferta."( RICHARDSON, 1978: 35). Sendo a area central da cidade a que normal mente possui oferta de terrenos limitada e, sendo ainda o local onde ha as maiores vantagens locacionais, o valor dos terrenos sera deter­minado pela demanda por cspa~o central. Assim, a menos que haja terrenos fora da area central, que substituam OS terrenos ccntrais, de maneira tao lucrativa quanta estes, c inevitavd o aumcnto do valor dos terrenos centrais au Iongo do tempo. ·· ... o fato de alugueis como urn todo e valores de tcrreno suhircm ou desccrcm depende da elasticidade da demanda de tcrrcno urbano" (RICHARDSON, 1978: 36 ).

Para explicar a natureza do aluguel urbano e do valor do terreno, o autor demonstra as confus6es que sao feitas toman­do a teoria ricardiana sobre aluguel agricola e aplicando-a ao aluguel urbano. demonstrando que se tratam de fenomenos de natureza distinta. Enquanto para o aluguel agricola a diferen~a de fertilidade ou os custos de transporte da propriedade ao mercado sao fatores predominantes, no caso urbano a localiza­c;ao e 0 fator mais importante, tendo forte carater monopolista. Citando as retlex6es de Chamberlin para o comercio varejista, o autor destaca que:

"0 aluguel de terreno urbano e total mente explicado ... pelo fator de localiza~ao ... O aluguel urbano au menta porque urn peda~o de terreno pode vender mais- e me thor loca­lizado dentro de uma certa area de comcrcio em rela~ao a uma parte dos compradores." (RICHARDSON, 1978: ci­tando Chamberlin: 37 grifo do autor).

Como cada localiza<;ao c unica c OS terrenos urbanos sao hetcrogcncos ou scja, tern produtividade diferente, os fato-

res que podem influenciar nesta produtividade sao varios, en­tre eles: prestigio. status, beleza ccnica, etc. No entanto. para o autor, o principal fator de diferen~a da eficicncia entre os locais e a acessibilidade.

Como, no entanto, se reflete no espa~o esta teoria sobre a utiliza~ao do terreno urbano? Qual o desenho de cidade que eta gera? Para Richardson, o modelo mais simples de estrutura espa­cial e 0 de zonas concentricas, derivado da teoria da utiliza~ao dos terrenos de Von Thtinen e desenvolvido por Ernest Burgess.

Pertencente a escola de Chicago (decada de 20), Burgess e seus companhciros Park e Mckenzie, entre outros, fomlula­ram a tcoria da ccologia humana. onde entendia-se que a soci­edade era composta por grupos distintos de indivfduos, cuja existencia determina a configura\ao do espa~o urbano. Assim. no diagrama de Burgess. o modelo de cidade mais proximo scria o da configura~ao de cfrculos concentricos, onde cada anel c dominado por urn grupo etnico-social, nas palavras de Burgess: "Na expansao da cidade verifica-se freqtientemente urn proces­so de distribui~ao que faz a triagem. classifica e ordena os indi­vfduos e os grupos de acordo com a residencia e a ocupa~ao" (DONNE. 1990. citando Burgess : 42) .

Segundo Donne, o grande mcrito da teoria de Burgess c seus seguidores e " ... o de ter apreendido a interdependencia (simbiose) entre ordenamento espacial urbano, a sua organiza~ao e os modos de vida que nele se verificam" (DONNE, 1990: 47). Porem as limita~ocs de sua teoria c da apresenta~o de urn modelo de cidade tfpico serao apontados por vcirios te6ricos postcriores.

Entre as criticas ao modelo marginalista, entretanto, ha aquelas que consideram ser estes modelos matematicos e geo­metricos. redu~oes abstratas. que nao contemplam a complexi­dade das rcla~oes que ocorrem no espa~o urbano. Oliva dcsta­ca que este modelo prcssup6e uma total racionalidadc de com­portamento dos agentes urbanos quando adquirem e utilizam o

79

solo. o que nao seria vcrdadciro. uma vcz que tal comportamcn­to " ... esta suhordinado ao poder cconomico c ao grau de infor­ma<rao sohrc as condi<r6cs de mcrcado" (OLIVA. 1981 : 50). Acn!s­cc-sc a isto as decisocs locacionais muitas vezes haseadas em sentimcntos nao computados pelos calculos matcmaticos, como o vinculo como local por fatores culturais. larros de famflia, etc. Oliva ainda acrcscenta que ··os modclos neoclassicos, por privi­legiarcm o ponto de vista utilitarista do consumidor individual que se apropria e consome o solo urbano. nao consideram a importancia da organizarrao c da transformacrao do cspa~o urha­no empreendidas coletivamentc pclos grupos sociais e cconomi­cos que intervcm na estrutura<rao da cidadc" (OLIVA. 19H I : 50).

A Renda da Terra Agricola Segundo Karl Marx

Em uma outra vertcnte que se distancia da anterior, Karl Marx investigou os fcnomenos de apropriarrao c uso do solo, nao di fercnciando-os dos fat orcs sociais c polfticos da cpoca. Assim. a cidadc c entcndida como urn dos aspectos da divisao social c cconomica do trabalho na socicdade capitalista. Parte . portanto, para invcstigar a propricdadc territorial capitalista e as rcla~oes de produ~ao c troca advindas da inversao de capi­tal na terra. Marx desenvolveu cstc conceito aprofundando-se na questao da terra voltada para produ~ao agricola, dentro do contexto do descnvolvimento capitalista de sua epoca. Por ana­logia. trabalha ainda os terrenos para constru~ao ou terrenos urhanos, conforme frcqUentcmcntc sc denominani aqui.

Para comprcensao da rcnda da terra, Marx analisa as rcla<;oes entre trcs agcntcs que atuavarn na produ<;ao agricola na Inglaterra. final do scculo XIX: o proprictario fundiario, o capitalista arrcndatano c o trabalhador agricola. Nestas rela-

80

yoes o proprietirio da terra recebe. do arrendatario. uma quan­tia estipulada contratualmcntc em troca do direito dcstc ultimo explorar a terra. Em suas pa lavras: "A renda fundifuia sc confi­gura em dcterminada quanti a que o proprietirio do solo reccbe anualmentc pe lo arrendamento de um peda~o do globo terres­tte"(MARX.I974: 7 14).

Para que isso ocorra faz-se necessaria que essa produ­yao agricola tenha uma taxa de Iuera acima do lucro media da economia. do contnirio. nao se viabilizaria ou nao seria com­pensat6rio para o capitalista essa produ~ao. Mas, embora seja necessaria a condi~ao de que ncsse ramo de produ<rao deve ser extrafdo urn sobrelucro. isto nao c suficiente. E ncccssario ain­da que haja urn irnpcdimcnto para que esse sobrclucro perrna­neya nesse ramo produtivo. 0 impedimenta e a propricdadc privada da terra. urn bern escasso e rnonopolizavel.

"A propriedadc fundi aria sup<>e que certas pessoas tern o monop6Jio de dispor de detenninadas por~oes do glo­bo terrestre como esfcras privadas de sua vontade par­ticular, com exclusao de todas as demais vontadcs" (MARX. 1974: 707).

A forma como aparecc este sobrelucro na produ~ao agri­cola e como ele e apropriado pelo proprietirio fundiario co que Marx vai descnvolver na sua tcoria da renda da terra.

Cabe esclarecer, entretanto. que no modo de produ~ao capitalista, a propriedade fundiaria adquire uma forma pura­mente economica, desvinculada de rela~oes sociais e po lfticas que marcaram outros modos de produ~ao, como por exernplo o feudalismo. Nesse senti do, a rend a fundiaria e a " ... forma em que se realiza economicamente, se valoriza a propricdade fundiciria .. " (MARX. 1974: 71 0).

Para Marx, toda receita em dinheiro pode ser capitali­zada, isto e, consideradajuro de urn capital imaginario. Con­siderando que 0 pre~o do solo e a renda proporcionada por

81

urn determinado terreno, capitalizada a taxa media de luc r< do mercado, tem-se o aparecimento de uma catcgoria irracio nal. ls to porque a terra nao e produto do trabalho, nao po dendo dcsse modo ter valor. Porem, "atnis desta forma irra cional se csconde uma rela~ao real de produc;ao" (MARX 1974: 715). A terra, na realidade, incorpora valor quando h trabalho sobre eta. A renda fundiaria representa uma parcel da mais valia af produzida.

"Toda renda fundi ana e mais valia, produto de trabalh< excedente ... no modo capitalista de produ~ao, a rend, fundifuia e semprc sobra acima do lucro, acima da fra~ii< do valor das mercadorias, a qual por sua vez consiste en mais-valia".

Rcsumindo, Marx rcssalta trcs aspectos importantcs qul devcm scr lembrados no estudo da renda do solo:

82

• " ... a renda fundi ana leJ a rcaliza~ao economica da pro priedade fund ian a, da fic~ao jurfdica em virtude da qua diferentes indivfduos detem com exclusividade detenni nadas parcelas do globo terrestre." (MARX, 1974 727,728).

• "Toda rcnda fundiciria e mais valia, produto do trabalh< exccdentc".(MARX, 1974: 728).

• " ... na valoriza~ao economica da propricdadc fundiana no desenvolvimento da renda fundiana, aparece com< scndo peculiar a circunstancia de o montante dessa ren da nao scr detcrminado pela interven~ao d < bencficiano ... O nfvcl da rcnda fundiana (c com eta ova lor da terra) aumenta no curso do dcscnvolvimcnt< social.. .desenvolve-se com o mercado dos produto agrfcolas c por conscguintc a mcdida que crcscc a po pula~ao nao rural, que aumcnta suas neccssidadcs l

sua procura de alimcntos c de materias-primas" (MARX 1974:730).

As diferentcs formas de gerac;ao e apropria<;ao da rcnda da terra sao evidenciadas nos conceitos de Renda Difcrencial e Renda Absoluta examinados a scguir.

Renda Diferencial - Para esclarecer o que vern a ser renda diferencial, Marx parte da hip6tese de que o pre~o medio de venda de urn detenninado produto agricola e igual ao scu pre~o de produ~ao (valor do capital constante mais capital va­riavel) mais o lucro, detenninado pel a taxa geral de lucro.

Como o pre~o da mercadoria e detenninado pelo seu custo medio, sob condi~6cs medias do capital no ramo onde e produzida. e, supondo ainda que cste pcrmane~a constante. urn produtor. individual mente, s<l obteni urn lucro maior. ou um lucro suplemcntar, se o seu custo de produ<;ao for mcnor do que a media dos produtorcs. Assim. o aumento do lucro nao se deve a urn aumento do pre<;o do produto mas sim, ao fato de que suas " ... mercadorias sao produzidas ou o capital funciona em condi~6es que estao acima da media das rei nantes no ramo" (MARX, 1974: 735).

Assim. o lucro suplementar obtido nao ad vern das tran­sa~6es executadas no processo de circula~ao da mercadoria. mas sim da diferen~a entre o custo individual de produ<;ao des­se produto e o custo social de produ<rao que regula todo o mercado nesse ramo de produ~ao.

No entanto, e importante revelar que, neste caso. a dimi­nui~ao do custo de produ~ao individual, nao advem do empre­go de tecnologias mais avan~adas ou inova<;6es organizacionais no processo produtivo. No caso, a diminui~ao do custo indivi­dual de produ~ao advem da aplica~ao de uma for~a natural monopolizavel. que " ... s6 pode ser utilizada por aqucles que disp<>em de parcelas espcciais do globo terrestrc com scus aces­s6rios." (MARX. 1974: 739).

Se csta "parcela especial do globo terrcstrc'' e de urn proprietcirio de terra. c nao do capitalista. este, s6 tera pcm1is-

R3

sao de utilizar o solo, mediante o pagamento de seu arrenda­mento, que e feito como lucro suplementar, na forma de renda. Tem-se af a renda fundi ana diferencial.

Portanto, nao e a propriedade fundiaria que cria o lucro suplementar, "mas, s6 capacita o proprietano da terra ... a extrair do fabricante esse lucro suplementar e embolsa-lo. Nao cria esse lucro suplementar, mas transforrna-o em renda fundiana ... " (MARX, 1974: 742).

Marx estuda duas possibilidades de ocorrer a renda di­ferencial :

A Renda Diferem:ial I, que surge em decorrcncia da aplicacrao de capital c trabalho em quantidadcs iguais em terras de mcsmo tamanho, porcm, com resultados de produtividadc difercnciados.

Com efeito, devido a fatores como fertilidade e ou loca­lizacrao, pode-se obter produtividades diferenciadas mesmo mantendo iguais os investimcntos de capitais. A renda diferen­cial I e deterrninada, portanto, pela "diferen~a entre o rendimen­to do capital empregado na pi or terra, desprovida de renda, e o capital empregado em terra melhor" (MARX, 1974: 771 ).

Os fatores rcsponsaveis por essa divergencia na taxa de lucro sao fertilidadc e localizacrao, sempre lembrando que tam­bem estas podem ser "construfdas" ou desenvolvidas social­mente. A fertilidade pode estar condicionada a fatores sociais uma vez que, o descnvolvimento das ciencias naturais e da agronomia podem proporcionar novas possibilidades de utili­za~ao de uma determinada terra considerada anteriom1ente nao fcrtil. Quanto a localiza~ao, os meios de comunicacrao e acessi­bilidade constantemente estao relativizando-a, criando Jocais melhores ou piores.

A Renda Diferencial/1 trata da mesma renda diferenci­al, porem, aplicada em um mcsmo tcrreno de forma sucessiva.

84

Diferentemente da Renda Diferenciall, onde se trata de areas diferentes, aqui trata-se da mesma area que, devido a sucessi­vas inversoes de capitais como: corre~ao do solo, instalacrao de sistema de irriga~ao, etc., apresenta cada vez maior produti­vidade.

A incorpora~ao de melhorias vai aumentar a produtivi­dade da area e, assim, resultar em urn lucro suplementar. En­quanto o contrato de arrendamento nao e renovado, os lucros excedentes decorrentes dessa inversao de capital sao apropri­ados pelo arrendatano, uma vez que a rend a e fix ada quando se arrendam as terras. No entanto. quando da renova~ao do con­trato ou sua relocacrao, os lucros suplementares oriundos de investimentos sucessivos poderao ser apropriados pelo pro­prietano.

Renda Absoluta - 0 conceito de renda absoluta, con­forme desenvolvido por Marx, demonstra que esta renda surge em fun~ao da baixa composi~ao organica do capital em deterrni­nado setor. Isto significa que, se num ramo de produ~ao a rela­crao entre capital constante e capital variavel e inferior a compo­sicrao media, este processo de produ~ao emprega mais trabalho vivo, extraindo, portanto, maior quantidade de mais valia e con­sequentemente urn sobrelucro. Como no setor agricola obser­vava-se uma baixa composicrao organica do capital. a renda absoluta surge em todos os terrenos. independente da sua fer­tilidade ou sua localizacrao geografica.

No entanto, este sobrelucro nao fica com o capitalista. Ele e apropriado pelo proprietano fundiano na forma de renda. E a propriedade privada da terra que impede que outros ramos de produ~ao invistam na agricultura atrafdos pelos altos lu­cros. Se isso ocorresse, a maior concorrencia resultaria neces­sariamente na modemiza~ao do setor para tomar-se competiti­vo frente aos concorrentes. A modemiza~ao por sua vez impli­cariaem maiores investimentos de capital, aumentando assim o capital constante e acabando com a fonte do sobrelucro. Nas

85

palavras de Marx, "a propriedadc fundiaria impede que ... se nivclem os capitais cmprcgados na terra c se apodcra de parte da mais valia que de outro modo entraria nessc nivelamcnto que da a taxa geral de lucro ... " (MARX, 1974: 886).

A Renda Fundiaria para Terrenos para Constru~iio -Marx tambem trabalhou a renda da terra aplicada em terrenos dcstinados a constru~ao, ou solo urbano; neste caso, a renda e baseada tambem na renda da terra agricola. No entanto, o autor ja alcrtava para a existcncia de caracteristicas diversas que devem scr lcvadas em considcra'rao.

Em primeiro Iugar, clc rcssalta a " .. .intlucncia decisiva da localiza\ao sobrc a renda diferencial (muito importante ... para os terrenos de constru~ao nas grandcs cidades)" (MARX, 1974: 887). Em segundo Iugar, na terra para constru'rao, eviden­cia-se a total passividade do proprietario que explora o pro­grcsso do desenvolvimento social e em nada contribui para isso. Em terceiro, ha o predomfnio do pre~o de monop61io onde

"Parte da sociedade exige da outra urn tributo pelo direito de habitar a terra, pois de modo geml na pmpricdade fundiana se i ndui o dire ito do proprietano de explorar o solo, as entm­nhas da terra, o ar c por conseguinte o que serve pam con­scrvaredescnvolvera vida" (MARX, 1974: 888).

Para Marx, o aumento da popula~ao, com a necessidade crescentc de habita~ao eo dcscnvolvimento do capital fixo que beneficia a terra, concorre para elevar a renda fundiciria para constru~ao. Ele afinna ainda que a terrae explorada sob dois aspectos: para fins de reprodu~ao ou extrac;ao e como elemento necessario a toda atividade humana, sendo que nos dois domf­nios seu tributo c cobrado.

Renda de Monop61io- Como exce~ao, Marx distingue a rcnda de monop61io que, embora nao exempliticada pelo autor para o caso urbano, vai facilitar a comprecnsao das discussocs mais recentes sobre a rcnda da terra urbana.

86

Dando o cxemplo de urn tipo de vinho, produzido de uma uva que, pela qualidade extraordinciria da terra tern uma rara qualidadc. Marx dcstaca que o prc~o dessa mercadoria e " ... detenninado apcnas pelo desejo c pela capacidadc de paga­mento dos compradores, scm depcndcr do pre~o geral de pro­du~ao ou do valor dos produtos." (MARX, 1974: 890).

Assim, o lucro suplementar oriundo do pre\O de mono­p61io converte-se em renda, em virtude do proprietario perrnitir que sejam exploradas suas terras de qualidades excepcionais.

Esta sfntese da teoria desenvolvida por Marx fomece a base te6rica para a comprccnsao das discuss6es mais recentcs sobre a renda da terra urbana. No entanto. nao se podc simples­mente transport<lf cssa teoria da terra agricola para a terra urbana. Diversas diftculdades interpretativas surgem devido as caracte­risticas difercnciadas que o fato aglomerativo, gerado pela con­centra~tao da cidade, coloca. Henri Lefebvre, Jean Lojkinc e ChristianTopalov estao entre os principais te6ricos que aprofundaram a analise sobre o espa~o urbano. No Brasil, o em­bate te6rico se deu atraves de autores como Paul Singer. Flavio Vi11a~a. Luiz Cesar Q. Ribeiro, entre outros. Sintetiza-se abaixo algumas destas ideias, iniciando com Singer, pois ele eo autor que mais sc aproxima de Marx na transposi~ao dos fenomenos por este desenvolvidos sobre a terra agricola para a terra urbana.

Formula~oes Recentes Sobre a Renda eo Pre~o da Terra Urbana

Em urn texto classico sobre a renda da terra urbana e baseado nos princfpios marxistas, Singer coloca a importancia de se refor\ar a diferen~a existcnte entre capital imobiliario e capital, sendo que o primciro nao se constitui em meio de pro­du\ao, mas sim, condi\ao necessaria a realiza~ao de qualquer atividade. A posse da propriedadc, toma-se, portanto. fonte de

87

renda para quem a detem. Dcsse modo, sc fosse abolida a pro­priedade privada do solo nao desapareccria o capitalismo, pelo contrario, apenas deixaria de ser dcduzido do lucro. o rcferente a renda fundiaria. Nesse senti do "0 capital imobiliario e ... urn falso capital. Ele e, scm duvida, urn valor que se valoriza, mas a origem de sua valoriza~ao nao e a atividade produtiva mas a monopoliza~ao do acesso a uma condi~ao indispensavel aque­la atividade" (SINGER, 1978: 4 ).

0 valor da propriedade imobiliciria e detcrminado pcla "renda que ela proporciona capitalizada, a detem1inada taxa de juros"(SINGER, 1978: 4 ), em bora, a priori, possa parcccr que o scu valor c resultado de benfeitorias nela produzidas ou em seu cntorno.

0 pre~o da terra sera determinado muito mais pcla cx­pectativa de valorizacrao antecipada que acontecera na estrutu­ra urbana - nem que isto tenha que ser aguardado pelo especulador - do que pelo seu custo de produc;ao propriamente dito; entendendo como custo de producrao os gastos com a incorpora~ao de glebas agricolas a cidade, com arruamento, implantacrao de algumas infra-cstruturas, etc.

Singer aprofunda-se na questao das diversas demandas pelo espacro urbano tcntando buscar, em cada uma, o modo como se da a rela\ao entre proprietarios fundicirios c consumi­dor final , a fim de aclarar a origem na qual se nutre a renda da terra.

Empresas: disputam o espa~o para melhor usu frufrem de vantagens que influem sobre seus custos. A localiza~ao privile­giada, neste caso, trara urn lucro adicional pois, supc)e-se que " ... o pre~o em cada mercado tern que cobrir, a medio prazo, os custos mais margem 'adequada de lucros das emprcsas pior Jocalizadas ... "(SINGER, 1978: 5). Esse lucro adicional ou supcrlucro e a renda da terra difcrencial que, muito provavclmen­te, ira para o bolso do proprietfuio da terra mclhor localizada.

88

No entanto, c de se supor tambem que, como na terra agricola, a empresa que esta instal ada na pior localiza~ao tam­bern produz urn lucro adicional que sera transformado em renda para pagar. ao proprietario fundiario. a terra que ele, capitalista, esta utilizando. Neste caso temos a renda absoluta que e rcsul­tante da propriedade privada do solo.

A renda de monop61io, por sua vez, "decorre da existen­cia de localiza~oes que conferem aos que as ocupam o mono­p6lio do fomecimento de determinadas mercadorias" (SINGER, 1978: 5). Como exemplo Singer cita os shoppings centers, bares e restaurantcs de acroportos. escolas etc. que, por possufrcm localiza~ao exclusiva. podem cobrar prec;os mais elcvados por seus produtos.

Habita~ao: Como o ob}etivo co consumo, e nao a pro­du~ao, a distim;ao das vantagens locacionais para habitacrao sao " ... determinadas principalmente pelo maior ou menor aces­so a servicros urbanos ... e pelo prestfgio social da vizinhancra" (SINGER, 1978: 6). Para ele, a renda neste caso, nao e dada pelo superlucro pois estc nao existe, mas sim pela " ... repartic;ao da renda pessoal e de necessidades mfticas que a propria promo­~imobiliciriacria'' (SINGER, 1978: 6).

Entidades sem fins lucrativos: Estao inclufdas aqui as escolas publicas, estadios esportivos, reparticr6es govcmamen­tais, museus. bibliotecas, etc. Neste caso, a renda paga para se obter o direito de utilizar o solo " ... e deterrninada por analogia com a que e paga pel a maioria dos usuarios do espac;o urbano." (SINGER, 1978: 6).

Villa~a, discordando de Singer, vai desenvolver o con­ceito do que denominou "terra-localiza~ao" ou terra como capi­tal, onde procura tratar, mais espccificamente da importancia da loca1iza9a0 quando se trata da compreensao do espa~o urbano.

Divergindo de Marx, afirma que nao se pode comparar a fertilidade da terra agricola com a localizac;ao no ambiente urba-

89

no, uma vcz que " .. .localiza~ao e um valor produzido, nao c urn 'dom gratuito da natureza' e que, portanto. nao podc produzir rcnda (scmprc lembrando, como o fez Marx, de que a renda vcm dos homens, nao da natureza)" (VILLA<;A, 1985: 7).

Villacra concord a com Lojikinc quando cste afirma que, alcm das duas fun<;6cs de uso da terra apontadas por Marx -instrumento de produ~ao c suportc de meios de produc;iio, cir­culac;ao e consumo - haveria um terceiro valor de uso, qual seja, a "capacidade aglomerativa de combinar socialmente meios de produ<;ao c meios de reprodu<;iio de uma forma<;ao social" (LOJKINE, in VILLA~A. 1985: 7). Isto,em ultima instancia, nada mais scria do que a capacidade que o cspar;o urbano tern de combinar e rclacionar as atividadcs que acontccem na cidade. Isto c a localiza((aO, cntcndida nao como um produto da nature­za mas produtu do trabalho humano.

A Jocaliza~ao vai influir diretamente no pre~o da terrae ela e justamente a ..... parcela do valor de qualquer terre no urba­no que nao deriva de investimentos publicos" (VILLA<;A, I 985: I 0), mas sim, " ... em sua forma pura, e aquela que esta ligada apenas a tempo e custo de dcslocamcntos (de pessoas ou ma­teriais)" (VILLA<;A, 1985: 12).

Neste sentido c que o prc~o do terrcno vai variar indc­pendcnte da infra-estrutura, nao cxistindu, portanto, a rcnda difcrcncial. "A terra-local iza~ao- da qual a terra urbana e a mais 6bvia manifesta~ao - enquanto produto do trabalho humano, tern tanto valor de uso como de troca: tal como qualqucr outro, scu valor e detenninado pelo tempo de trabalho socialmente neccssano para produzi-la" (VILLAc;A, 1985: I 0).

Por outro lado, embora produto do traba lho humano, o terreno jamais podera ser reproduzido como o sao as infra­estruturas, cada local se torna unico no cspa~o. scndo im­posslvcl rcproduzi-lo. Pur isso, o terrcno tcm tambcm um pre~o de monop61io. Evidcntcmcntc ncm todos os lutes pos-

90

suem o mesmo grau de monop61io. Terrenos mais "bern loca­lizados" scrao mais raros e mais procurados, outros. locali­zados na periferia da cidadc. sao em maior numero e a sua demanda c mcnor. 0 grau de monop6lio depende da disputa sobre os mesmos.

Concluindo. o prc~o da terra localiza~ao vai depender da combina~ao de tres componentes. sendo os dois ultimos os de maior peso na constitui~ao do pre~o da terra urbana:

• " 0 componcnte oriundo da renda absoluta (renda ca­pitalizada);

• o componente oriundo do valor da terra-localiza~ao. ou scja a expressiio monetaria do tempo do trabalho so­cialmcnte neccssario para produzi-la;

• o componente que exprime um pre~o de monop61io.'' (VILLA(A. 1985: 13).

Urn dos mais interessantes trabalhos sobre o pre~o da terra urbana e de Christian Topalov. No livro "La Urbanizacion Capitalista: alguns elementos para su amilisis", ele analisa a forma~ao dos pre~os do solo atravcs do calculo economico elaborado pelo promotor imobiliario.

0 autor inicia definindo o conceito de pre<;o como " ... o ponto de equiHbrio instantaneo entre uma lei de oferta e uma lei de demanda. que se estabclecc gra~as a mcdia~ao do dinheiro. uma rela~ao de intercambio entre urn produto qualquer eo resto dos produtos'' (TOPALOV, 1979: 163 ). Porem, o pre~o do terre­no nao se estabelece como uma mercadoria comum, produzida pelo modo de produ~ao, c e justamente neste ponto que as opini5es entre os te6ricos marginalistas e marxistas irao se di­vergir.

Segundo o autor, para os "economistas de inspira~ao marginalista", os problemas do prc<;o do tcrreno surgem por­que o mercado de tcrras nao c de concorrencia pcrfcita. As

9 1

caracteristicas deste bern material, a terra, que nao pode ser reproduzido, nao pode ser transportado e nao podc ser substi­tuido, leva a uma situa~ao oligopolistica (TOPALOV, I 979: 1 64 ). Assim, o pre~o do solo urbano nao se estabelece pcla concor­rencia perfeita, como qualquer outra mercadoria, criando rela­~<>cs de monop61io.

Para Topalov, no entanto, o ceme da quesHio e que "o pre~o do terreno e o pre~o de uma mercadoria sem valor'' (TOPALOV, I 979: 164 ), ou seja, urn terre no nao tern urn pre~o de produ~ao, ou mclhor, nao tern o tempo de trabalho social mente necessaria para sua produ~ao que regula, por sua vcz, o pre~o da mercadoria. Des sa forma ele nao tern valor porque ..... nao e produto do trabalho humano. nao e produto do trabalho priva­do controlado pclo capital. Nao tern custo de produ~ao priva­do." (TOPALOV, 1979: 164). Portanto, nao existc uma lei da ofcr­ta que possa explicar o pre~o. so mente a dcmanda pclo produto explicaria o pre~o. Para o autor, "sera pois a utilidade da Jocali­za~ao a que explicara o pre~o. posto que o valor e a utilidade" (TOPALOV, 1979: 164,165). Com base nisto Topalov formula duas proposi~oes com as quais procura explicar a forma~ao do pre~o do solo.

Na primeira cle estabelece que "os pre~os dos terrenos sao determinados pelo pre~o da demanda capitalista do solo c, de maneira mais precisa, pela hierarquia dos pre~os de de­manda dos agentes que valorizam o capital ao transformar o uso do solo." (TOPALOV, 1979: 166). Na segunda , Topalov afirma que nao ha pre~o de oferta autonomo. Serao os pre~os de transa~ao, constatados ou previstos, os que irao determi­nar os pre~os de oferta. Em outras palavras, " ... nao ha lei de ofcrta independente dos pre~os das transa~oes, eles mesmos estao determinados pelos pre~os de demanda." (TOPALOV, 1979: 166).

Nessa perspcctiva, o autor analisa a forma9iio dos prc­~os de demanda, a partir do calculo economico do promotor

92

imobiliario17, ou seja. quanto este esta disposto a pagar para

adquirir urn terreno para constru~ao. A tim de resolver esta equa~ao, Topalov elabora o que ele definiu como "calculo para tras". Partindo da hip6tesc de que quanto maior a densidade construida maior podeni ser o faturamento. e que quanto mais alto o pre~o final maior podcra sera produ~ao, o promotor sub­trai deste montantc o custo de constru~ao que depende direta­mente da produtividade da empresa, da economia de escala, etc. Em seguida, sao deduzidos os gastos com a prepara~ao do terreno ou "acondicionamiento del suelo" a fim de toma-lo apto para constru~ao como. infra-estruturas necesscirias, demoli~6es, etc. Tirando, portanto, o custo de constru~iio e o custo de "acondicionamiento del suclo"18

• o restante se constitui no lucro de promo~ao e no pre~o que sera pago ao terrcno.

A promo~ao, no entanto. so sc realiza se o capital tiver garantido pelo mcnos uma taxa de lucro minima (do contrcirio os promotores investiriam em outro empreendimcnto ou ate em outro ramo de maior retorno) que, subtraida, resultani no mon­tante maximo que o promotor podera pagar pelo terreno. Para Topalov, o que esta em jogo no conflito entre o promotor e o proprietcirio e a reparti~ao desse montante. Assim, OS ganhos com esta reparti~ao toma-se, para o promotor, urn sobrelucro, que se integrara ao seu lucro total e, para o proprietcirio de terra, o sobrelucro localizado, ou scja, o prc~o do solo.

Dcsse modo. conclui o au tor, nao e a renda que determi­na o pre~o. rna~; o pre~o e que determina a renda, ou melhor, nao

17 Topalov escolhe trabalhar com os promotores imobiliarios. apesar deles nao serem os unicos agentes que precisam e solicitam o solo urbano,uma vez que esta categoria e o principal agente na detennina­~ao dos pre~os.

•• Aqui, e importante ressaltar que 0 CUSIO de .. acondicionamiento del suelo .. varia segundo as locali7.at;i'lcs. Quanto maiores os gastos neces­sarios para tornar o terreno .. cono;trutfvel .. ou habitavel, menores serao os rccursos que sobrarao para o lucro e para o prct;o do terreno. Dar a existcncia de urn sobrcl ucro de locali7..at;ao.

93

e a rcnda da terra que limita 0 lucro. e 0 lucro (definido tanto pcla taxa media de lucro como pclo emhatc entre promotor imo­biliario e proprietario de terra) que limita a renda. Acrescenta ainda que o motor da prodw;ao e do conjunto dos processus de forma<rao dus prc~os e 0 capital e nau a propriedade privada do solo: " ... eo capital que decide construir ou nao faze-to. Eo lucro do capital que determina a forma~ao e 0 volume maximo da renda." (TOPALOV, 1979: 170).

No entanto, o que determina ou motiva a venda de urn tcrreno? Como ele se transforma em mercadoria ? Ou, em outras palavras, quando e em que condi~oes urn proprietfuio coloca a vcnda scu terrcno? Para Topalov, a motiva~ao de colocar a vcnda urn tcrreno depcndc do tipo de proprictario c, para res­ponder a cssa questao, clc comc<ra pur difcrcnciar tipos de pro­prietanos: o proprietario capitalista e u proprietfuio nao capita­lista.

0 primeiro e aquele para 0 qual " ... possuir a propriedade eo suporte da valoriza9ao de urn capital." (TOPALOV, 1979: 174). Ou seja, ele administra sua propriedadc como urn capital e a dccisao de vcnde-la ou nao dependcni de sera rentabilidade alternativa de seu capital maior que a expectativa em torno da rcntabilidade da sua propriedade. Para Topalov, cste tipo de proprictario nao e empecilho para 0 dcsenvolvimento capitalis­ta nem fonte de contradi<;ao no processo de urbaniza<rao, scm duvida "a propriedade do solo e a imobiliciria do tipo capitalista nao coloca urn obstaculo maior ao capital: lhe cedera o terreno se consegue o pre~o que exige a 16gica da maximiza<;ao do sobrelucro localizado." (TOPALOV, 1979: 176).

Contrariamente, os proprietarios nao capitalistas, aque­lcs que tern na propriedade urn mcio de trabalho - como por cxcmplo o artesao o u o pequeno comerciante. ou ainda o dono de uma habita~ao - so vcndcrao suas terras ou propriedadcs se for para rcconstruir o valor de uso, o que acontcce ao adquirir outra prupricdadc. A pcrmanencia da posse do tcrrcno ou da

94

propriedadc faz parte de sua sohrcvivcncia enquanto comcrci­ante ou artcsao c a sua mudan<ra c semprc conflituosa pois. neste caso. a situa<;au locac ional cnvolvc relatr6es sociais mais arnplas onde cstao implicados fatores culturais, latros afetivos e de confiabilidade. imprescindfveis para sua sobrevivcncia. Neste caso. a propriedade do solo e urn empecilho a 16gica capitalista, pois as razoes que dcterminam a venda ou nao da propriedade nao sao motivos que acompanham a maximiza9ao do lucro.

Em sua tese de doutoramento. Ribeiro, seguindo a linha de Topalov. aprofunda alguns pontos sobre a terra urbana. Tam­bern para o autor. a terra urbana somente adquire urn pre~o porquc seu uso permite aos agcntcs cconomicos obterem gan­hos extraordimirios nos invcstimcntos que rcalizam na cidade. Assim sendo. o pre<ro da terra vai ser o reflexo das demandas entre os diversos capitalistas pelo controle das condi90es que permitem o surgimento dos sobrelucros (RIBEIRO, 1991 : 1-16).

Destaca ainda dois tipos de demandas pelo solo urba­no: agentes economicos que tern como objetivo a produ~ao e circula~ao de mercadorias, onde, neste caso, o espa~o urbano e urn marco de lucro; e agentes que rentahilizam seus capitais na produ~ao c circula~ao dos objetos imobilicirios onde, para cles. o espa<ro urbano c objcto de lucro.

Tal como Villa~a, este autor destaca a importancia do resultado aglomerativo da cidade colocando-a como "o valor de uso resultante da articula9ao quantitativa, qualitativa e es­pacial de varios processos de produ~ao e de circula9ao de mer­cadorias e da configura~ao espacial de objetos imobilicirios que servem como suporte aquela articula~ao". Ressalta, no entan­to, que se trata de urn valor de uso e. como tal, seu consumo nao implica em transmissao de valor.

Conccbe que a cidade c urn "valor de uso complcxo", pois concentra a for<ra de trabalho e as vcirias empresas. numa coopcra~ao social. viabilizados ainda pelas infra-cstruturas ur-

95

banas c cquipamentos colctivos. Contudo, a apropria~ao dos efcitos utcis de aglomcrar;ao sc dade forma desigual, uma vcz que as cmpresas procurarao se localizar nos pontos mclhor dot ados destes elementos, beneficiando-se assi m dos sobrelucros de localiza!fiio. A essencia da contradi'riio urbana se revela quando, em bora a cidade represente urn ' 'valor de uso complexo", eta em si nao e mercadoria. Seu processo de fonna­~ao e renova~ao nao pode ser controlado por nenhum agente, embora todos participem, de distintas maneiras, da sua fonna­!fiiO.

Dada a complcxidadc do assunto c atendendo aos Iimi­tcs naturais dcssc trabalho nao cabc aqui aprofundar no cmba­te tcorico destes autores. Cabc, cntretanto, destacar alguns aspectos aqui abordados, que auxiliarao no cntcndimento das qucst6cs dos vazios urbanos.

Concorda-se que a concentra~ao urbana possibilita inu­meras combina~oes e relas:oes entre as atividades que aconte­cem na cidade. Assim, o solo urbano alem de possibilitar a localiza~ao das atividades, de ser suporte dos meios de produ­c;ao e de vida nas cidades, possibilita que as atividades nele instaladas combinem entre si e usufruam das vantagens aglomerativas necess:irias a circulac;ao e desenvolvimento do capital.

Esta concentra~ao. construfda socialmente, na qual toda a sociedadc contribui para a cria~ao e transfonnac;ao do espa~o e, no entanto, apropriada de forma privada. A aquisi~ao de urn peda'ro de terra, ou a possibilidade de exercer as atividades na cidade acontece atraves do direito de posse, direito este que pode ser adquirido atraves dos mecanismos de mercado.

0 prcrro do terreno e detcrminado pcla inserc;ao que este tcrrcno ocupa na cidade. bern como, pcla disputa que a deman­da trava em tomo do direito de aquisi~ao e usufruto da area c sobrctudo da sua localiza<;ao.

96

As areas nao ocupadas cstao tambcm constantemcntc recebendo os efcitos que a produc;ao da cidade como urn todo gera, e sua ocupa«;iio dcpcndcra nao soda disponibilidade do proprict:irio em vendc-Jo, mas tambem do interesse que a de­manda dcveni ou nao ter sobre aqucla localiza~ao para cxcrccr suas atividades.

Cabe agora verificar como os vazios estao distribufdos em meio a malha urbana, onde glebas e totes se localizam, bern como a natureza dos proprietarios. na tentativa de se retratar urn quadro aproximado de como funciona, em Campo Grande, a propriedade da terra. quais os intcresses que estao por tras da existencia c da rctenc;ao do solo. E o que se fani no proximo capitulo.

97

CAPiTULO Ill

VAZIOS URBANOS EM CAMPO GRANDE

0 SURGIMENTO DOS VAZIOS URBANOS

INICIATIVA PRIVADA E PODER PUBLICO

C onforme demonstrou-sc no Capitulo I, os vazios urbanos em Campo Grande surgiram a partir da dc­cada de 60. Foram tra~ados ncste pcrfodo, alguns dos bairros mais perifcricos. mas ja descolados do

continuo urbano. Esses bairros situavam-se, e ainda hoje se localizam, nos limites extremos da cidade, dispersos por todos os seus quadrantes. Os que estao localizados em areas mais distantcs do centro sao na Zona Norte, bairros como: Vila Nasser e Nova Lima; na Zona Oeste: Nova Campo Grande, Batistao, Jardim Corcovado e Bairro Arapongas: na Zona Sui: Jardim Los Angeles: na Zona Lcste: Jardim Noroeste.

Estes lotcamcntos. ap6s cerca de 30 anos de existcncia, continuam a ser, junto com outros implementados posterior­mente. bairros limltrofes do perimetro urbano. Foi. portanto, o

101

surgimento destcs bairros que dctcrrninou, praticamente, o ta­manho urbano da cidadc, tal como eta sc encontra em nossos dias, c definiu tambcm as imensas glebas vazias que se forma­ram entre a Zona Centrale a peri feria.

Em comum, estes lotcamcntos tern o proprietano, ou me­thor, todos surgiram pela iniciativa privada e, com exce~ao da Nova Campo Grande, todos foram dcstinados as camadas po­pulares. Alguns desses bairros nao se encontram ocupados ate hoje. sendo que, em sua totalidadc, apresentam baixas den­sidades de ocupa~au.

Esse quadro c suficicnte para nos rcvclar o imponante papcl da iniciativa privada no cspalhamento da cidadc c na "constru~ao'' das imcnsas glcbas scm ocupa<;ao. No entanto. nao sc podc atribuir apenas a iniciativa privada a forma~ao dos vazios urbanos; o poder publico tambem tern contribufdo muito para esta configura<;ao urbana.

Quando o poder publico constr6i obras, semelhantes ao que a iniciativa privada faz, ele desencadeia o processo de for­ma<;ao dos vazios. Nesse caso pode-se citar, como exemplo, a implanta<;ao dos conjuntos habitacionais. Santos ja destacava que urn dos causadores do processo de constru<;ao dos vazios urbanos foi o modelo BNH, responsabilizando-o como desaniculador da cidade, pois.

''Vista a posteriori, a escolha das terras para a edifica<;ao dos con juntos parece ter obedecido a urn criterio princi­pal, o distanciamento do centro figurando praticamente em todos os casos como urn dado obrigat6rio. 0 resulta­do ( ... ) e o refor~o de urn modelo de expansao radial, deixando espa\OS vazios nos interstfcios e abrindo cam­po a espccula<;ao fundiaria" (SANTOS, 1990: 31 ).

Como os scrvi<;os publicos vao ate os con juntos pcrifcri­cos, mais ccdo ou mais tarde, por prcssao da dcmanda, obrigato­riamcntc passam pclas areas nao ocupadas favorcccndo a cspc-

102

cula<;ao. "0 mecanismo de crescimento urbano toma-se, assim. urn alimentador da espccula<;ao. a inversao publica contribuindo para aceleraro processo (espcculativo).'' (SANTOS. 1990: 31 ).

Em Campo Grande esse processo se reproduz quando da instala(fiiO dos muitos con juntos habitacionais da cidade. Como exemplo pode-se citaros Conjuntos Moreninha I, 2, e 3, localiza­dos na Zona Sui, em area distante e, na epoca de sua implanta­~ao, desprovida de qualquer infra-estrutura. A propria Lei do Peri metro Urbano teve que ser modificada para incluir a area dos conjuntos que se situavam na Zona Rural do municipio.

Outros tipos de obra" publicas realizadas tambem tiverarn como cara<..1crfstica basic a o fato de localiz.arcm-se fora do arruamcnto da cidade. contribuindo para valorizar a" area" que ficaran1 no intcrsticio centro-peri feria. 0 Parque dos Poderes, citado no Capitu­lo I. c urn born excmplo dessc proccsso pois, quando implemcntado. tinha como accsso uma unica avenida (Av. Mato Grosso) que, por cerca de 2 km antes de se chegar ao Parque, era margeada de glebas nao Joteadas. Quando OS 6rgaos pUblicos implantarn infra-estrutura de transportes, sanearnento, comunica\aO entre outras, em areas nao ocupadas ou pouco adensadas. acabarn por elevar o valor das parcclas do cspa<;o nao ocupado. contribuindo assim para o incre­mento do proccsso cspcculativo do solo urbano.

Nao foi. entretanto. apenas com a constru\ao de obras que o poder publico atuou na forrna<;ao e valoriza\ao dos vazi­os. Quando deixam de forrnular legisla~oes que impe~am o desencadeamento desse processo ou mesmo quando aprovam a cria\ao de novos loteamentos e os legalizam, os administra­dores municipais estao contribuindo, de forma acentuada, para a forrna~ao dos vazios urbanos. Carlos Nelson dos Santos sin­tetiza esse quadro ao afirrnar que " ... por iniciativa publica ou privada, a configura<;ao global do espa~o sempre resulta da a\iiO do govemo." (SANTOS. 1988: 45). Neste sentido, entcn­de-sc que o papcl do poder publico sempre foi ode contribuir para a configura~ao urbana de Campo Grande, tal como se en-

103

contra hoje, uma vcz que mesmo a omissao ern estabcleccr rc­gras para o proccsso de dcscnvolvimento da ~:idadc. constitui­se em uma op<;ao govcmamental.

CONCENTRA(:AO E , DENSIDADE DEMOGRAFICA

Algumas pcsquisas como as de Alvarez c de Souza, que abordam a qucstao da conccntra<;ao urhana e valor da terra, rcvelam que dcntro do espa<;o intra-urhano. quanLo maior a

conccntra<;ao. mcnor o tamanho das areas livres e mais caro o prc<;o do metro quadrado de~tas areas. Alvarez dcstm:a que o prc<;o do tcrrcno e dcterminado pclo Iugar que clc ocupa na cidade c. ''de fonna generica.pelo grau de concentrar(/o urba­na··. apontando como exemplo o pre<;o do metro quadrado de

Sao Paulo, Nova York e Toquio que estao entre os mais caros do mundo (ALVAREZ. 1994: 113). Souza revelaqueo proccsso de verticaliza<;ao em Sao Paulo, c pur conseguinte. o aumcnto da concentra<;ao, corresponde espacialmcnte a valoriza\ao das areas (SOUZA. 1994: I 64.173 ).

Essas premissm; penn item infcrir que, a baixa d~:nsidade da cidadc como um todo, demonstm que os terrenos aqui ainda nao tcrimn um pre<;o tao clcvado. se ~:omparados a uma cidadc mais concentrada; o nao aproveitamcnto mais intensivo do solo e uma boa pista para indicar que a terra urbana em Campo Grandee uma mcrcadoria de baixo custo.l ntemamentc; entrctanto, Campo Gran­de tanlbem vai aprcscntar valores da terra desiguais, pois nas arc­as mais adcnsadas, ou que a lcgisla~ao urbana pcnnite maior adensamcnto, o valor do metro quadrado da terra c mais alto, c e onde cxistem infra-cstruturas urbana-; c scrvicros mais completos.

A qucstao da dcnsidade c hastantc polcmica, pois nao cxistc conscnso do que scja a densidade mais adcquada. Ela varia segundo a geografia do Iugar, a cultura e as condicionantcs

104

bist6ricas que auxiliaram na fonnac;ao daquelc espa<;o. Segundo Rodrigues, a ONU rccomcnda 4.50 hab./ha para dcnsidade bruta. ou seja, considerando a-; quadras e os cspa<;os livrcs como ruas c pra~as. A Associa<;ao Americana de Saude PUblicn. por sua

vez. limita a 680 hab./ha o padrao ideal de densidadc. A cstc respeito Rodrigues aponta que a densidade ideal podc scr estabelecida atravcs da "dimcnsao econ6mica" ou scja. a dcnsi­dade ideal seria aqucla onde se justifica. economicamente. a co­loca~ao de adequadas infra-estruturas. De acordo com suas ex­periencias no Rio de Janeiro. Rodrigues a firma que I 00 hab./ha c urn numero insuficientc para viabilizar a presen<;a dos muitos servi~os necessanos, enquanto que 1.500 a 2.000 hah./ha (dcnsi­dade encontrada em certas quadras do Rio de Janeiro), c um fudice exccssi vo. gerand<, dcseconornia.;; (RODRJGUES. 1986: 85).

Kevin Linch considerou que. apcsar de nao haver uma densidade ideal. a varia<;ao de densidades tem importantcs impli­ca'r6cs na qualidade de vida dos moradores. Trabalhando com a

densidade lfquida. ou seja. aquela que dcsconsidera ruas e espa­~os publicos. Linch afirma que abaixo de 12 famflias por acre 19 c dificil prover a conservacrao das areas puhlicas c dos equipamemtos comunitcirios. A partir de J 2 familia~ por acre ha uma perda da qualidade de vida a medida que aumcnta-se a den­sidade. aparecendo problemas como controle de rufdo e a perda da intimidadc. Acirna de 45 famflia~ por acre c mais facil ocorrer a perda do sentido de intimidadc visual ou da escala humana. Com densidadc de 80 famflias por acre. come\a a haver problemas de escassez de espa\OS para cstacionamento. de areas verdes e de recrea~ao. ao mesmo tempo que come~am a surgir caractcrfsticas urbanas muito dcscjaveis, como uma ampla variedade de ativida­des e de scrvi~os. Acima de I 00 famllias por acre a circula<;ao se congestiona. c aumcntam as limita~6cs para atividades recrcati­vas e movimento (LINCH, 1980: 268.269 ).

1~ I ane core~pondc a 0.4047 ha. porlanto a rcla~ao de Linch. tradu1ida para OS nosso~ dkulos. sera de apro:w;imadamcnte 24 famflia" pnr ha.

105

Juan Mascaro, que orientou a elaborarrao do projeto da cidadc de Palmas, capital do Estado de Tocantins. quanto a questao da densidade c custos de infra-estrutura. aconselhou o fndicc de 300 hab./ha, considerado por ele como o mais via vel economicamente, alt!m de proporcionar uma boa qualidade de vida (PROJETO Nu 146: 106).

Mascaro afirma tambem que a varia~ao de densidade. por si so, nao e boa ou ruim, scndo que a qualidade de vida dependera muito mais da tipologia das cdificarr6es e da urbani­za~ao de uma cidadc do que da densidade propriamcntc dita. Existcm p<lrtanto areas com altfssima densidade, como por excm­plo a cidade de Nova York, que transmite ao morador sensa­<fOCs agradaveis c oferccc uma boa qualidade de vida. (MASCARO. 1989: 154)

A TABELA 2 revcla o comportamcnto da cidadc de Cam­po Grande, ao Iongo das decadas. em terrnos de densidade das areas loteadas.

TABELA 2: POPULAQAO, AREA LOTEADA E DENSIDADE

A no Populac;ao Urbana Area Loteada (ha) Dens• dade

(hab.) (hab./ha)

-----· -- --19~8 1e ooo· 500 )13 00

1960 64 934 2 463 26 36

1970 131 110 5 767 22 73

1980 283 653 8 492 33 40

199 1 518033 12 010 43 10

(•J Dadu projclad<> p.:l• IIIDROSERVJCE ~·omc: Tabcla daboraJa a partir das fllnlc' HIDROSERVICE c PMCG/PLANLJRB

Nota-sc que, a pattir de 1980. ha um ligeiro proccsso de adcnsamento na cidadc de Campo Grande. mcsmo que acompa­nhado de uma significativa amplia~ao da area lotcada. Podc-se atribuir as causas desse fenomeno ao grande incremento populacional ocorrido nas dccadas de 70 e 80. No cntanto. c importantc considerar que se esta tratando de areas Jc>teadas.

106

Em I 99 I. a densidade media dcntro do perf metro urbano de Campo Grande era de 15 hab./ha. considcrando aqui as areas loteadas e nao loteadas porcm passfvcis de loteamentos. de­monstrando que. se houver abertura de muitos loteamentos dentro do pcrfmetro, a possibilidade de haver novamente a di ­minui~ao da densidade e grande.

Utilizando urn indicador encontrado no trabalho "Anali­se do Parcelamento. da edifica\i'iO e da utiliza\aO compulsori­os" (VILLA~A, 1983: s/p), que indica quilometros de rua por habitantcs. calculou-se que em 1993. Campo Grande possufa 5,03 km de rua para atender 1.000 habitantes20 • lsto reprcscnta custos de pavimenta<rao, rede de agua, energia cletrica, esgota­mento sanitario, alcm de servi<fOS como ode correio, coleta de lixo. varrirrao. etc .. por uma extensao de cere a de 5 km para atender aproximadamcnte 200 famflias (considerando. em Cam­po Grande, uma famflia com 5 pcssoas). Se houvesse uma distri­bui\aO homogenea em residencias unifamiliares. que e o pa­drao mais com urn em Campo Grande, teria-se uma distribui~ao de cerca de quatro residencias por quadra ou uma ocupa~ao semelhante ada FIGURA 12.

FIGURA 12: ESQUEMA DE DENSIDADE EM CAMPO GRANDE

___ ,. _____ -- ---- ------ ---

:!OSegundo PLA NURB/PMCG. em 191JJ Campo Grande poo;suia 1.128 km de v ia o; pavimentadas. c l .t.J2 km de vias encascalhadas. patroladas ou lcitos naturai o;, to tali1.ando 2.760 km de ruas. (PMCG. 1993 : 51 )

107

Para Mascaro o unico parametro incontestavel para condicionar as dccisoes sobre a viabilidade do adensamento e a analise dos custos do espa~o urbano, ou scja, dos custos de urbaniza~ao. Seus estudos comprovam que o custo de urbani­za~ao por familia diminui a medida que a area se adensa, mesmo com aumento da capacidadc das redes de infra-estruturas.

Trabalhando com a densidade media global da maioria das cidades brasileiras, 15 famllias por ha ( ou cerca de 75 habi­tantes por ha) e com a densidade que ele considera "conforta­vel" em centros urbanos, 60 famflias por ha (ou cerca de 300 habitanteslha), o autor demonstra que, incrementando 800% no numero de habitantes, o custo acrescido das infra-estrutu­ras c de apcnas 30% (MASCARO, 1989: 150, 151. 158) confonne demonstrado na TABELA 3.

TABELA 3 - GUSTO DE URBANIZAc;Ao EM RELA9AO A DENSIDADE

Inc,..., ento da

Denstdade

D~sida<M

(hillbJha)

Custo d•

Urbaniza~io

(US$) ·---·--- --7r ' 1 :~ 7 I U It I

I'ONH;: da<.lo> trabalh.Ou, a pmir de MASCARO. 19!!9

Custo por

Familia (US$)

: ':>t il l

lnc,..m•nto do

custo por

Familia(% 1

Comparando estes dados com os referentes a Campo Grande (43, I hab./ha em 1991 ), pode-se auferir cntao o quanto se esta Ionge de urn padrao ideal para diminui~ao dos custos de urbaniza~ao. Se obedecer urn raciocfnio cartesiano, conclui-se que Campo Grande , dcvido ao pouco adensamento, e uma cidade muito cara e in via vel.

Mascaro ainda revela que o padrao das cidades brasilci­ras, onde cxistc uma cxtcnsa peri feria, fonnada por baixfssimas densidades, ex plica, economicamente, a carcncia de vanas redcs de infra-estrutura. Nessas areas perifcri~.:as, somente os bairros

108

nobres, mesmo que com baixa densidade, sao servidos de redes. uma vez que a~ camadas mais ricas podem pagar urn custo alto para abasteccrem suas rcsidcncias. Tam bern o centro da cidadc e as areas verticalizadas de habita~ao da classe media sao bern servidas, pois ill, a alta densidade viabiliza, a custos baixos por famflia, a implanta~ao de vanos tipos de infra-estrutura. Nos de­mais bairros. que geralmentc sao a maioria e ocupam grande ex­tensao da malha urbana, a baixa densidade inviabiliza a coloca­~ao de uma infra-estrutura completa, pois sairia a pre~os incom­patfveis com os ganhos recebidos pelas camadas populaces.

Para fazcr urn estudo sobre como a popula~ao encontra-se distribufda pela cidadc de Campo Grande. utilizou-se da divisao da cidadc por Zona~ e por Setores. apropriando-se assim, de uma divi­sao ja utilizada pela Prefcitura Municipal para trabalhar no plancja­mento urbano. Cada zona engloba varios setores e, cada setor en­globa bairros e vi las (FIGURA 13 - Anexo ). Nossa dimensao chega ate os setores e, apenas eventualmente, quando se considerar ne­cessario, serao destacados alguns bairros dentro desses setores21 •

Em se tratando da densidade e utilizando dados populacionais de 1991 do IBGE, a cidade possui uma dcnsidade bruta de 15,51 hab./ha, confonne destacado anteriormcnte. A Zona CentraF2 e a mais adensada, com 40.43 hab.lha c a menus den sa c a Zona Leste, com apcnas 8.0 I hab.!ha. As dcmais situam-sc na faixa entre I 0 e 20 hab.lha.

21Nas paginas que se seguem. as amilises serao com base na divisiio da cidade em Zonas e Setores. Esta estrutura de divisao da cidade foi escolhida. uma vez que, no levantamento dos vazios urbanos. como trabalhamos com glebas. muitas nao possufam o enderec;o exato. dificultando locar. preci­samente. cada uma delas. No entanto. todas possufam o bairro, e conse­qtientemente o setor a que pertencem. Por outro lado, todas as informa­c;6es colhidas junto a Prefeitura Municipal estao tambCm baseadas nesses sctores. facilitando o cruzamento de informac;6es.

21 Os dados de popula.;ao por Zona e por setor foram obtidos no "Perlil SOCio­Economico de Campo Grande", 1993. Os dados sobre a area dos setores foram obtida~ em "Campo Grande em Dados: conhec;a seu setor", 1988.

109

Os seton.-:s mais populosos estao localizados. na sua maio­ria. na :t .. o na Central c proximos ada, esh.:ndendo-sc prim.:ipalmen­

tc pclos hairros localizados junto a safda para Sidrolfmdia. Em Indi­ces. as maiorcs densidades. acima de 60 hah.lha sao: Guanandy (7!5.6K hab./ha). Jockey C luh (72.99 hah.lha), Taquarussu (65,82

hah./ha). Monte L1bano (64.60 hah.lha) cJacy (64.29 hab./ha) con­form~.: podc-sc observar na FIGURA 14. pag. I I I. 0 Set or Centro.

que corresponde ao centro da cidade, tem um adensan1cnto urn pouco inferior a estes setores citados acima. Isto sc deve a dois moti vos hasicos que sao. de um !ado. as ruas largas c lutes amplos,

caractcrlsticas do tra\ado inicial da cidadc c. de outro, a cxistcncia

de po ucas hahita~<ks rxx ser umlocal de atividadcs predominan­temcnte comerciais c de scrvi\os.

Dos sctores mai s adensados. L'Onsiderando as fai xas ac ima de ()() habitantcs por hectare. nenhum de lcs cst<i se

verti cal izando. A constru<;ao de cdiffcios a ltos. destinados a dassc mediae alta. tem sc dado no Centro c no Sao Francisco.

setorcs c uja densidade csta em 4 7,39 hab./ha e 39.23 hab./ha respc ctivamcnte. Isto demonstra que. e m Campo Grande, onde as taxas de densidade sao m ais altas. os motivos tcm s ido: a configura\ao do tra~fado urbano (lotes menores. ruas mais

estrcitas): e a ocupa~faO deti va dos lotes isto c. ondc os lotes sao quase todos ocupados, a densidadc c maior. Prova disso

c que nos sctores onde cstiio in s talados conjuntos

hahitacionais dcstinados a popula<;ao de ba ixa renda, como Alves Pere ira. Lc blon. que possuem lo tes menorcs (em geraL I 0 metros por 20 metros). ruas mais cstreitas (em gcral 6 ou 7 metros) e uma pronta ocupa~ao das habi tac;oes, as taxas de adcnsamcnto tendcm a ser mais altas. A verticaliza\ao, ainda incipicntc, nao resultou. ate 1991. e m aumento significativo do adensamento!1

•

:·E~lc quaJro !cnJc a ~c 11\PJilil·ar pois. nm ano~ mai~ n.:co.:nlt:,. inknsi li ­cou -'c os cdi lkio~ dl' <tp:Jrtamcntn nos Joi~ Set ore:- llll'tKi<mados : Cen­tro c S;in Franci,cu.

I I 0

.j .

~ . ·' ..

;'! ·.;

I

.. I .. .. ' .. .J

• z 0 .. '

Ill

Haque sc obscrvar ainda que alguns sctores, apcsar de hem pr6ximos a Zona Central, ainda possucm baixfssimas den­sidades (entre 0 a 20 hah./ha). Sao cles: Vilas Boas. TV Morena, Bela Vista e Chacara Cachoeira. Todos sao bairros destinados a classc media alta c classe alta, cujo padrao ocupacional se cons­titui de Iotes maiores, ruas c avcnidas mais largas, por vczcs l:OIII tra<;ado mais organil:u, utilizandu-se de funnas l:Urvas para definir quadras e ruas.

Alem destes. toda a borda da cidadc e composta de varios sctorcs tambem corn baixfssima densidade formando a maior area da cidade. Nesscs sctores, o paddio mais co­mum c o de habita~oes unifamiliarcs, cntrcmeadas com vari ­os Iotcs vagos e grandes areas que ncm scqucr foram arruadas.

As medias densidades (rnaior que 20 ate 60 hab./ha) sao encontradas predominantcmente na Zona Central, e avizinhadas aos setores mais adensados.

Conclui-se, portanto, que na area urbana de Campo Grande predomina a baixfssima densidade (0 a 20 hab./ha) si­tuada em toda a franja perifcrica e, quando se trata de bairros de dasse media alta, esta faixa pouco habitada, adentra-se ate hem proximo ao centro. As areas de medio adensamento (mai­or que 20 ate 50 hab./ha) localizam-se predominantcmente na Zona Central e em alguns bairn>S que margeiam os setores mais dcnsos, havendo ainda bairros mais perifericos que pos­s ue m medio adensamento por abrigarem conjuntos habitacionais cujo padrao do parcelamento possibilita maior agrupamento de pessoas em menor area. Dos cinco setores mais adensados (> 60 hab./ha), quatro situam-se fora da Zona Central mas em bairros contfguos a esta, em uma faixa onde prcdomina uma ocupa\aO mais antiga, de hairros de classc media l:UjO padrao do parcelamento possibiJitou maior O~upa­rrao das areas.

112

VAZIOS URBANOS E ESTRUTURA URBANA

Como afirmado nas paginas anteriores. Campo Grandee uma cidade cspraiada. com uma mancha urbana muito grande se comparada au seu tamanho populacional. Varias condi­cionantes contribuem para esse fato: a tipologia habitacional baseada em rcsidencias unifamiliarcs; o tamanho dos lutes, com area minima de 250m2

: 0 generoso perfmetro urbano, com 33.404,00 ha: e a grande quantidade de vazios urbanos dcntro deste perimctro. Tendo tratado da dcnsidade e da dimcnsao do perfmetro~~. analisa-sc agora a questao do problema espcdfico dos vazios. procurando reladona-los com a estrutura urbana identi ficada.

Para analisar os vazios urbanos existcntes na cidade de Campo Grande utilizou-se do Cadastro Imobiliario da Pre­feitura Municipal para efeito de cobran'ia do lmposto Territorial Urbano referente a 19942~. Devido a grande quan­tidade de informac;oes c a dificuldade de se obter dados sis­tematizados sobre todas as areas vazias, o levantamcntu se concentruu nas areas cum mais de IO.OOOm\ ou seja I ha. Neste casu foram lcvantados dados sobre os proprietarios. a localizacrao e o tamanho das areas. Outras informacroes re­ferentes as areas menores foram buscadas em trabalhos ela­borados pela Prefeitura Municipal e complementarao os da­dos pesquisados.

2A 0 perimetrn urbano scn1 ilnalisado no Capftulo 4. quando sc tratar das legisla\OeS urhanas.

2$ Inicialmcnte a pcsquisa pn:tcndia abrilnger trcs momentos hi st6ricos

sobre a formar;ao dos va1.ios: dt!cada' de 60. 70. c &0. No cntanto. no cadastro da Prcfeitura Munkipal niio c:~ti.;tc csta memoria. Elc foi elaborado somcntc na dccada de 70. e a partir dal. o cadastro s<l o;c atualiza. nao deixando registrm de <;ituar;ocs passadas.

113

Existem muitas informa~oes difercntes sobre a quan­tidadc de vazios em Campo Grande; algumas ate contradito­rias. No entanto, acrcdita-se que as diferentcs informa~oes surgem pelos divcrsos conceitos do que seja urn vazio urba­no; mctodologias de trabalho diferentes; ou ainda diferen­tes fontes de informarrao. Infelizmente, alguns trabalhos tec­nicos que contem informarroes prcciosas sobrc vazios urba­nos nao puderam ter desvendada a sua metodologia, dado que os tecnicos que os elaboraram ja nao se encontram na administra~ao publica C nao dcixaram documentados OS me­todos de trabalho.

No entanto. para efcito dcssc trabalho, utilizou-se tam­bern dcstas informa~ocs. mcsmo sabendo que as vezcs apare­r;am de forma contradit6ria, por entcndcr que elas scrao utds para dcmonstrar a relevancia dos fatos aqui analisados, assim como, para complementar, ainda que de forma nao total mente precisa, as lacunas que esta pesquisa nao pode, por si so, preenchcr.

Os Grandes Numeros

Segundo informa~oes da PLANURB, em 1994 a area urbana de Campo Grande encontra-se distribufda da se­guinte forma: 49,38% da area urbana esta ocupada com usos residcnciais. institucionais, comerciais, industriais e; 44,44% do perf metro corresponde a areas niio ocupadas. 0 rest ante, ou seja, 6,18% corresponde as gran des areas institucionais, entre clas: as areas militarcs, a Universidade Federal de Mato Grosso do Sui, o Parquc dos Podcrcs co aeroporto.

0 destaquc das grandes areas institucionais, cmbora considcradas ocupadas, se justifica. Ocupando uma parcela

114

considcnivel do solo urbano. as areas institucionais sao ele­mentos significativos compositivos da estrutura urbana. Em­bora todos cles tenham uma funr;ao, a propria caracterfstica das atividades que abrigam exigc espa~os pouco adensados. construtivamentc falando. Isto oferece urn aspccto de gran­des areas nao ocupadas em meio a mancha urbana. Sobretu­do na Zona oeste da cidadc, as areas do aeroporto, da aero­nautica e do exercito, avizinhadas como sao. formam urn empecilho significativo a continuidade da malha urbana, do tra~ado viario e da integra~ao entre diversos bairros locali­

zados no entorno.

Urn outro trabalho claborado pela PLANURB. denomi­nado "Distribuir;ao dos Vazios Urbanos de Campo Grande". e que abrange apenas as areas publicas e privadas com ate 90.000 m2 (9,00 ha) , mostra a distribuir;ao por estrato de area (TABELA4)

TABELA 4- VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA

Estrato de Area N° de Lotes .... Area (m: ) .. • 250 . 500 ~tt;l :'3 1 P.5 :. ! .... ., :37 51) 7 0:?9 34 S,J ·.~

501 . 1 OJO 11 .:1 '""--· .... 8~(7 ... 7 150 o;~ ·~ l 6 ,: 7 1):,}

1 00 1 . -;: '51)[1 1 577 1.3b'1',, 2 26 1 ':159 ~ 1.113·'1(.

2 501 . 5000 I 537 I .. 1:'"'• 6 98 1 osq ·=· .:l :!''~'\

5 001 . 10 noo I 1 ~ :' (I.OQ~~ 7 G::09 ::05-1 7 1-,1 '\;...

10 001 ~0 OOD 71?6 0.68% 10 143 4 1::0 ';l ::3 ~.~

20 001 ·50 (ICJCI 4 11 1) ,35'\, 12 42~l 86~ I i _.:l ~ ''.: ..

50 001 - 90 oon :'O.:J 0. 18''~ :'.:J 603 4 57 :::· ( ,: ·\ ..

TC•T,c.l_ II t· 3']0 lil[l -n·,.. 1 OB 7(.~ n:.~~ 10(1 flf ·:"1

Fonre: PMCGIPI.ANURB

Do quadro acima pode-sc inferir que em Campo Grande t ainda muito alto o numero de totes vagos. Sc, grosseiramen­te, considerar lotes apenas os que possuem ate 1.000 m~ ja se

115

obteria a espantosa cifra de 41.1 I% das tcrras vagas, corres­pondente a II 0.653 unidadcs. Para se tcr uma ideia de quanto e grande o numcro de lotes vagus em Campo Grande, compa­rou-se a outras cidades com urn numero de habitantes proxi­mo ao de Campo Grande. cmbora nao no mcsmo pcrfodo (TA­BELA5).

TABELA 5 - COMPARATIVO ENTRE CIDADES PELO NUMERO DE LOTES

Cid:ades Popula~io N" de Lotes Vasos

:,.;(• :,•:•11 ·; .:.u:. 1 1 1 ,_,)7 3( (1 u 7 :)0-)

- ·t:. · •• ,.,

l • I - -I til I . IJI!J

• 11 -F ~··· I ' 1 ' J t1'"• •'ti" t' l ~ (I ll' t1

:.t.tr I ,· ,r; ..::.Nf •f ,, , 5 ' F. ·uYt l l ·l ,: 'i3

Funr,· I l l SANTOS. !1.1i hnn " Mctmpuk ,·urpu.-all va fragnH:nta<IJ '

.:n4ndo FUNI.>REM 1M.:rnwnc.-.amcmo da Rcg1:ill

!l.ktmpulitana do RJ · IQJIJ) 121 PM('GJPI.AN URS

N · de H abJ. Lote va 0

ij ~b

I I ~·t;

:~ IR

J •'.8

Esse quadro revela que para cada 4 ,68 habitantes em Campo Grande existe I lote vago. A cidade que mais se aproxima deste fndice e Niter6i, que possui quasc que o dobro disto ou scja. para cada 8, 18 habitantes existe urn tote vago.

Por outro )ado, a disponibilidadc de areas muito gran­des. ou glcbas (entre I 0 .00 I m~ e 90.000 m~) tambCrn e alta, repre­sentando 43.37% das terras sem ocupa<;iio, scm considerar nes­ses pcrcentuais, as areas maiores que 90.000 m~. conformc ja explicitado anteriormente. Portanto, em Campo Grande, os lotes e as glebas vagas em conjunto represcntam 32,54% das areas vazias da cidade.

Os dados da TABELA 6 retratando a situa<;ao nas cida­dcs de Sao Paulo e Santo Andre, perm item fazer algumas analo­g•as.

116

TABELA 6 - COMPARATIVO DOS VAZIOS URBANOS POR ESTRATO DE AREA

Ettrato de Slo PaUlo (1) Santo Andr• (21 campo Grande (J)

Area m2 I

(%) m2

ate soo - . - - . .

50 I - I 000 I J ~=? 8)( '_1,75 :3t .:>':1'5

1 00 1 10 00.1 3:· 1 L < 19 - ' t •: ~·::..98 1 I ) 7 0 -- ,?

3rim3 10 000 J ( , ::' 11 84' 30. 18 6 ?7t< 898

lr:tt.;l 1': :: 1::'.:1 11; ,; 1nn.n11 1.' 73: 600

Fonte: (I I · (ROLNIK. KOWARIK. SOMEKH. IQ<ll : 128. 1 ~Q)

(2) . (ALVAREZ. 1994· Q2)

(3) · Pl.ANUR RIPMCG (•). 4rea• a.·ima de 10000 m ' ate Q(I OOOm'

I (%) m2 I t~l . - -

4 .:'::' 7 150 ·~·~I t s: 9.33 16 E !'2 :ru_. 1 ~ ':·1

5.:1 .81 ~ 7 171 73 1' J ! 37

100.01) 11lA 7,; : n53 100 .00

Estes dados cornparativos dcmonstrarn que, mesrno em cidades aparcntcmcntc tao conccntradas como Sao Paulo ou San­to Andre. o perfil de disuibui~ao de vazios ern rcla~ao ao estrato de area c praticamente o mesrno. 0 que difcrencia uma cidade da outra e a quantidade de areas vagas. E espantoso o fato de uma cidade que contem cerca de apenas 6% de habitantes em rela~ao a outra (Campo Grande e Sao Paulo) possuir quase que a mesma quanti­dade de metros quadrados de areas vazias.

0 demonstrativo da grandiosidade do fato por si soja estimula a investiga~ao de como ocorreu em Campo Grande este processo de forma~ao c manuten~ao de grande quantida­de de terra urbana scm ocupa((ao. E preciso, no entanto, pesquisar como cia esta distribufda no espat;o da cidade.

Oistribui~ao da Terra Ociosa no Espa~o da Cidade

No trabalho coordenado por Villa<;a ( 1983: s/pg.) ja havia mcnrrao a retcnrrao da terra ociosa nas pequcnas cida­des, demonstrando ser ilus6rio pensar que sc trata de uma pnhica comum apenas as regiocs metropolitanas.O trabalho

117

utiliza-sc de urn esquema tlpico de organiza~ao territorial de uma cidadc brasilcira com popul~ao maiorque cern mil habitantes no senti do de i lustrar o problema da terra ociosa (FIGURA 15).

FIGURA 15 • ORGANIZA<;Ao TERRITORIAL ESQUEMA-TICA DE UMA CIDADE BRAILEIRA COM POPU­LA<;AO MAIOR QUE CEM MIL HABIT ANTES.

, r_;r777/7-':7;0-. "'//: ' ,· '/? '.·· ·////}':

/7//// /,///~·-/.•//->t// ...... ///·%::;P~L..:.(..(f/;/>~

/ .< /, .~ - ;"""'{_./ "' .. //•///' "'X' '·' ...

/< /(// -----~-~--/ ,, . : ~ .. '/,>/ ,- - .. -...... "" ' ·. -~

.·' ;/' ( '', / •• ---- -./· ~-4 \ . ---~~~ >><· ( /- i~':)-----ll'·':>--.1 ·/ .. ·"··' i !':~ '/ ....... :(<::: _ _.- -------\'~~ .. ~~~ . . .·/ '1 '.'/.."'" . . . ,. :.r'T. \ )A ..,.. __ / ) //.'.

, / )\ .. . / l / " ~ . /, ·j > / .,.. ·,I ,. • I/,. •/:: .·.. . . /---------~../ ... -:- /;. ')

\ ~ //. ' - ~ ~ /,~'/ ·· · '/ '/7/n-rrr7//</X/)/

'(.:.>;:.;/.~;;;;~/_t:,/ L/..::..LL. /a.-~

I - C'entm da cidadc

2 - Zona de alta den!tidadc ocupada principalmcnte por clas.sc media. ~ndo que na~ por­I;Oc~ 2A .:unccntra-~ a cia~~ mCdia alta c d~~ alta. E comum apan:ccr um outm vctor de cunccntt<M;iiu da cia~ !>I: media clou alta. A ~·oroa 2 c bern dotada de infrc1 c~ttutura c cqui­pamcnto!t urbanos;

3 · C"anu:tcrila-se como a primcira peri feria. Nonnalrncntc c qua:.c toda lotcada conM:rvan­do. no cntamo. muitos lotcs vago~ c algumas glcbas. Possui alguma~ infra-cstruturas como agua. ilumina(jlio publica. coleta de lixo. algumas ruas pavimcntada~ c t.ran!tpunes. Segundo Villa~a ... "c a coroa tipka do sub aproveitamcnto do!t equiparncntos existcn· IC!t ... " ( 1983: ~pg.);

4 · Caracterizada cornu circa de cxpansao urbana. a Corua 4 tern uma ocupa.;iio rarcfeita ondc encontra-~e rnuitos lutes c glebas vagas. alcm de pouquissimos cquipamcmos c intra cstrutura;

5 - zona rural imcdiata.

Segundo este esquema, a reten~ao da terra ociosa nao se da ncm em toda a cx.tensao da cidadc e ncm com a mcsma natureza: varia de acordo com seus proprietarios e conformc seus interesses. As glcbas normalmentc localizam-sc na peri fe­ria extrema c os proprictcirios sao antigos fazendciros, ou o

. 118

capital financeiro. Normal mente a ex.pectativa para estas areas e 0 uso rcsidcncial . cx.cctuando-se as areas destinadas as indus­trias. Quando localizadas em rcgioes mais pr6x.imas ao centro a ex.pectativa c de ocupa~ao com con juntos residenciais ou gran­des empreendimentos. aparecendo aqui. como proprietcirio, as construtoras (VILLA<;A. 1983: s/ pg).

Os lotes, quando se localizam em bairros de concentra­

~ao das classes media c alta, sao de propriedade dos grandes especuladores. ou de pessoas flsicas ou juridicas da classe media e alta. E a terra para rcten~ao em busca de auferi~ao da renda. Quando localizados na peri feria popular, os lotes geral­mente sao de propriedadc de famflias com poucos recursos que tern como objetivo basico a constrw;ao de suas moradias (VILLA~A. 1983: slpg.).

Processo semelhante ao descrito acima acontece em Cam­po Grande, em bora com algumas ex.ce~5es, que serao vistas mais adiante. Dos vazios urbanos analisados26 somente l ,62% en­contram-se na Zona Central da cidade. As Zonas Norte, Sui. Leste e Oeste cnglobam a maior area sem ocupa~ao, abrigando respectivamente I 0,51 %; 39,06%; 29,25%; e 19,57%, sendo que nos setores mais pcrifcricos as area<; vazias possuem dimens6es superiores que nos setorcs mais pr6x.imos a Zona Central. Em seguida sera detalhado como clcs estao distribufdos.

Vale lembrar antes de iniciar a analise, que OS dados aqui trabalhados, provenientes do levantamento por mim realizado, re­ferem-seacireascom maisde 10.000m2 (maioresque I ha),denomi­nadas nesta disserta~ao de glebas27

• Como complemento sera uti­lizado o trabalho desenvolvido pel a PLANURBIPMCG, para areas referentes aos lotes, ou seja, areas entre 250m2 ate 1.000m2

•

• A foote da pesquisa e o Cada~tro Imobiliano para efeito de cohranr;a do Imposto Territorial Urbano - JPTIJ. area~ com mais de 10.lX.XJm~. anode 1994.

27 Utiliza-se aqui a cla<;sifica~ao da Secretaria Municipal de Controle Urha­nfstico onde areas maiorcs de I ha sao consideradas glebas.

119

Zona Norte - Essa Zona iniciou sua ocupa~ao desde a decada de 50, quando a BR-163, que liga Campo Grande a Cuiaba, capital do antigo Estado de Mato Grosso, facilitou o acesso c contribuiu para o surgimento de bairros em sua margem esquerda. Dividida em sete sctores possui , em seis dcles, baixfssimas densidades (entre 0 e 20 hab./ha) sendo que o setor que mais se adensou, Coronel Antonino, esta Jocalizado junto a Av. Coronel Antonino - acesso a referida BR- 163 - (FIGURA 14, pag. Ill). Ao Iongo dessa rodovia formou-se intenso comercio que abastece, em grande parte , toda a rcgiao formada por bairros populares c conjuntos habitacionais, localizados nao s6 nesta zona mas tambem na Zona Lcstc.

Na Zona Norte. as glcbas situam-se predominantcmcnte pr6ximas a linha limftrofc que separa a area urbana da area rural. assim como, junto as nascentes do c6rrego Segredo. 0 setor urbana que possui maior quantidade de area de glebas vagas e o Setor Nasser, com 2,89% do total de areas de glebas vazias da cidade. Este set or, juntamente como Set or Nova Lima, possui tambem grande quantidade de lotes vagos englobando, res­pectivamente, 4,94% e 8,38% dos lotes vagos da cidade (FIGU­RA 16 - Anexo). Estes Indices revelam que, na Zona Norte, grande parte das areas, sobretudo as situadas mais ~r6ximas dos principais acessos, ja foram parceladas, restando apenas, na forma de glebas, as areas mais longfnquas, junto a area rural ou aquelas que margeiam os c6rregos.

Observou-se, entretanto, no decorrer da pesquisa, que a ocupa~ao desses loteamentos vern se dando de forma lenta. lsso porque a Zona Norte e caracterizada por bairros popula­res, com acessos dificultados e pouca infra-estrutura. Muitos destes totes vagos pertencem a famflias de baixa renda que compram totes no intuito de construir suas casas. As caracte­rfsticas dos bairros confirrnam essa assert iva. Apesar deja ha­bitadas. grande parte das moradias estao em processo de cons-

120

tru~ao. Urn processo demorado e sempre inacabado. pais constr6em apenas nos finais de semana e quando disp5cm de recursos.

Zona teste - A Zona Leste teve inicialmente, na deca­da de 50, parcelada uma area para chacaras em regiao de uso exclusivamente rural - o Setor Veraneio. Na decada de 60 foi tambem parcelada uma grande area, contfgua a essas chaca­ras, porem para fins urbanos, o Jardim Noroeste (Setor Maria Aparecida Pedrossian). Hoje, ambos estao inclufdos dentro do perfmetro urbana. Com estes dois loteamentos foi tra~ado o limite Leste. entre area urbana c rural. que a cidade possui ate hoje. Paralclamcntc a abcrtura desses loteamentos. a Zona Leste foi crescendo como extensao da Zona Central, facilitada pela Av. Mato Grosso e pela Av. Ceara. dois importantes eixos de tnifego.

No infcio dos anos 80, ap6s decisao do Govemo do Estado de instalar uma area exclusiva que abrigaria os ediffcios administrativos da esfera estadual - o Parque dos Poderes -.a Zona Leste passa a experimentar urn processo acelerado de crescimento. Essa Zona abriga setores constitufdos por bairros destinados as classes media e alta como OS setores Monte Carlo (que engloba bairros como Giocondo Orsi), Santa Fe (que en­globa o Autonomista), Chacara Cachoeira e Caranda Bosque. Possui ainda bairros mais populares como Tiradentes, Parque Maria Aparecida Pedrossian, Mata do Jacinto e Parque dos Novos Estados. Os quatro ultimos abrigam conjuntos habi­tacionais destinados ao funcionalismo publico e outros seg­mentos com faixa de renda media, diferente, portanto, daquela popula~ao mai s pobre cuja dema nda e por conjuntos construfdos pela antiga COHAB.

A densidadc, tal como acontcce na Zona Norte. aprc­senta fndices muito rcduzidos: de zero a 20 habitantes/ha, na

121

maioria dos bairros. Sao exce~ao os setores Santa Fe, Monte Carlo e Mata do Jacinto onde esse lndice esta entre 20 e 40 habitantes/ha. lsto se explica pelo fato desses setores se apro­ximarem das importantes vias Ceara/Coronel Antonino, eixos que conduzem a rodovia que liga Campo Grande a Cuiaba, que promoveu a ocupa~ao mais adensada desses setores.

Nesta Zona os setores que possuem maior quantidade de glebas vazias sao: Veraneio (7 ,70% )~ Parque Maria Aparecida Pedrossian (4,61 %)~ Parque dos Novos Estados (4,32%), Tiradentes (4,25%) e Caranda Bosque (3,76%), com­parados ao total de glebas vazias da cidade (FIGURA 17 -Anexo). Com exce~ao do Caranda Bosque, que tern um pro­cesso de ocupa'rao acclcrado destinado as habita~oes de clas­se media alta, esses setores sao desprovidos de facilidades de acesso ou servi~os publicos que possuem outros bairros populares, com popula~ao de renda inferior. Sem o status dos bairros "chiques" e sem as facilidades de mobilidade dos bair­ros populares mais populosos, a ocupa~ao da regiiio tornou­se pouco atraente para as camadas mais populares, ocorren­do a ocupa~ao sobretudo .quando ha a constru~ao de residcnciais ou conjuntos habitacionais.

0 Setor Veraneio, por seu lado, com o maior lndice de glebas vagas, possui caracteristicas pr6prias que explicam a sua desocupa~ao. A area, composta de cerrado e pasto impro­dutivo, foi parcel ada em pequenas chacaras, muitas com 5.000m2,

vendidas a segmentos de classe media que, em grande pane dos casos, nao promoveu sua ocupa~ao. A regiao nao possui rede de agua nem ilumina~ao publica, sendo inexpressivo o numero de vias pavimentadas. Se estes beneficios nao fazem falta aos proprietcirios de "fins de semana" ou para aqueles que aguardam a valorizat;ao de suas terras, existe uma popula~ao de baixa renda que habita pequenos totes dcsmembrados das cha­caras, que ressentem-se dessas ausencias, principalmente no que diz respeito ao acesso para o centro da cidade.

122

Em se tratando de lotes desocupados, os setores que mais se destacam eo Parque Maria Aparecida Pedrossian com o espantoso percentual de 10,47% do total de lotes vagos na cidade, eo Caranda Bosque, com 3,48% dos lotes vagos (FI­GURA 17- Anexo). Este ultimo, con forme ja ressaltado, esta em processo acelerado de ocupa~ao atraves da constru~ao particular de residencias, condomlnios fechados e residenciais implementados pel as construtoras. 0 Parque Maria Aparecida Pedrossian inclui o Bairro Jardim Noroeste que, devido a irre­gularidade de sua situa~ao legal, encontra-se praticamente desocupado resultando no grande percentual de lotes vagos revel ados acima.

Zona Sui - 0 crescimcnto dcsta Zona esteve vinculado a abertura da BR-163, no scu senti do sui, que, ate final da deca­da de 80 era o unico caminho asfaltado para o Estado de Sao Paulo. Desde a primeira planta da cidade, de 1909, nao se previa a expansao da malha urbana campo-grandense nesta dire~ao. A partir de meados da decada de 60, no entanto, esta foi a regiao da cidade que mais se estendeu.

E a Zona mais heterogenea, tanto pelo seu processo de ocupat;ao quanto pela tipologia dos setores que a com­pOe. Os setores mais pr6ximos a Zona Central podem ser diferenciados em duas areas. A primeira, a oeste, inclui OS

setores TV Morena e Vilas Boas, ambos bairros de classe media alta que s6 recentemente tern conhecido urn processo mais intenso de ocupa~ao, sendo que sua densidade e ainda bastante baixa, 0 a 20 habitantes/ha. Na segunda area, ales­te, situam-se os bairros de ocupa~ao mais antiga: Bandeiran­tes e Taquarussu, implementados na decada de 50 e Jacy, Jockei Club, Piratininga, Guanandi. Progresso e Carlota, aber-

. tos na decada de 60. Em bora sejam areas nao verticalizadas, ou muito pouco verticalizadas. alguns destes bairros possu­em as maiores densidades populacionais da cidade, entre 60

123

e 80 hahitanres /ha. E o caso dos sctores Taquarussu, Jacy. Guanandi c Jokey Cluh. Possucm praticamcntc toda a sua area ocupada alem do padrao de parcclamento do setor, lo­tes e quadras ser considcravelmente meno r que o tradicio­nal , cstabclccido no centro da cidade.

Nos setores mai s pcrifcricos da Zona Sui encontram­se g randes bairros populares, onde aparece urn maior nume­ro de conjuntos habitacionais voltados para a popula~ao de baixa rcnda (ate 3 salarios mfnimos) como o complcxo das Moreninhas (tres conjuntos que abrigam 3.996 casas, maior Conjunto Habitacional construfdo pcla COHAB em Campo Grande) co Aero Rancho (cerca de 3.193 casas). Sao, gcral­mcntc, areas carentcs de infra-estrutura c servi((os, possuin­do, na sua maioria, apcnas rcdc de agua c rcde de encrgia clctrica. Algumas poucas ruas inc lucm ainda pavimcnta~ao (no trajeto do onibus) e ilumina9aO publica. A densidadc dessas areas, excetuando a do Setor Alves Pereira que e equivalente a do centro da cidade, esta na faixa de 0 a 20 habitantes/ha.

Esta e a Zona com maior concentra~ao de areas vagas em toda a cidade, sendo que as g lebas possuem a seguintc distribui9ao por setor: Aero Rancho (9, 1 0% ); Universitario (7 ,09% ), Morcninha ( 4,91% ), Rita Vieira ( 4,19% ); Centro-Oes­te (3,51 %); Los Angeles (2,60%); Alves Pereira (2,50%);e Co~onial (2,40% ). Em rela\ao aos totes vagos os set ores que ma1s se destacam sao: Aero Rancho (5,73%); Los Angeles (3,94%) e Universitano (2,82%) (FIGURA 18 - Anexo). Todos incluem bairros populares que se constituem de habita~oes simples, muitas delas construfdas pe lo sistema de mutirao nos fins de semana.

0 Aero Rancho possui ainda grande parte de suas ter­ras constitufda por chckaras, muitas dclas improdutivas, 0 que contribui para aumentar a area de vazios ncste setor.

124

Zona Oeste - Caracteriza-se pela presen\a de gran­des barreiras ffsicas, como o Acroporto lnternacional Anto­nio Joao, C por grandes por\oes de areas de USO diferencia­do pertencentcs a Aeronautica e ao Excrcito. Em sua extrema periferia, em dire~ao a safda para Aquidauana e Corumba {pantanal sul-mato-grossense) encontra-se o nucleo indus­trial da cidade. Na faixa Norte e Lestc desta Zona acham-se localizados bairros populares e varios conjuntos habitacionais, com caracterfsticas mais ou menos semelhan­tes, ou seja, habita~ocs unifamiliares em terrenos espa\a­dos. Os lotcamentos mais recentes, assim como os conjun­tos habitacionais, aprcsentam urn parcclamento com tra~ado urbano mcnos gcneroso. A densidadc demografica e maio r, 40 a 60 habitantes/ha, nos setores lindeiros a safda para SidroUindia e proximo a Zona Central e no Sctor Santo Amaro. antigo bairro popular. No restante da Zona a densidade c abaixo de 40 habitantes/ha, existindo grandes areas que pos­suem menos de I 0 hab./ha dcvido as areas institucionais e industriais.

Em terrnos de glebas OS setores que mais possuem areas vagas em rela~ao ao total da cidade sao: Coophavila II (3,03%), NucJeo Industrial (2,83%). Sao Conrado (2,25%), e Panama (2,03% ). Todos estao situados na extrema peri feria, limites entre 4rea urbana e rural (FIGURA 19- Anexo).

Em se tratando de lotes, os maiores pcrcentuais estao localizados nos seguintes setores: Sao Conrado ( 4 ,54% ), Nova Campo Grande (4,21 %), Popular (2,70%), Aeroporto Antonio Joao (2,42% ), Tijuca (2,24%) e Batistao (2,09% ). tam­bern localizados nas areas mais afastadas da Zona Central (FIGURA 19 - Anexo).

No Setor Sao Conrado coincide grande numero de glebas aliadas a grande numcro de lotes desocupados. A paisagem local confirma essas informa~oes, pois existem ain­da muitas areas de pasta inclufdas af no pcrfmetro urbano.

125

Na por~ao loteada ha inumeros lotes vagos em meio a habi ­tatr6es em constru~ao pelo processo construtivo de fins de semana.

Nos demais sctores, a nao coincidcncia dos sctores com grande quantidade de glebas e de lotes demonstra que. na Zona Leste os bairros ou tern maior numero de gleba~ vagas ou, apesar de parcelados, possuem muitos lotes scm ocupa~ao. Das areas parceladas, apesar da maioria ter surgi­do nas decadas de 60 e 70, portanto ha cerca de 20 ou 30 anos. a promo~ao de sua ocupatriio ainda nao se cstabele­ccu uma vez que os proprictarios sao frcquentemcnte pes­soas de baixo poder aquisitivo, que csperam jumar rccursos para comprar matcriais de constru~ao c iniciar a construc;iio da sua moradia.

Zona Central - Esta e a Zona de ocupacrao mais antiga da cidade, sendo a mais adensada e a que possui melhor infra­estrutura, inclusive com rede de esgoto que, praticamente, se restringe a cssa area~11• E importante salicntar que a Zona Ccn­traF11 indui, alt!rn do centro da cidade propriamcnte dito (a area correspondente ao comercio, aos scrvicros e ao centro financei­ro ), bairros adjacentes, que possucm tax. as maiores de adensamento c sao beneficiados com completa infra-cstrutura e servi~os diversos\0. Ex.cetuando us Setores Bela Vista e Jardim dos Estados, que tern uma populacrao mais rarefeita, os demais

~M Em 1992 a rede de esgotu de Campo Grande era de aproximadamcnte 222 km atcndendo apenas 21% da populac;ao.

~ Corn:spondcria ao que. na f-IGURA 21 e considerado como coroa I c 2.

WI A infra·cstrutura dcsta zona inclui: rcde de agua. rede de csgoto. rede de encrgia cletri~:a. pavimenta~ao. ilumina(jiio puhlka c telcfunia. Dcntn: os scrvil\os !><>demos induir os publico!> como coleta do lixo c varri~ao da~ rua,. sinaliza~ao de transitu. entre outrm. e o:. privadm como por excmplu o de TV a cabo.

126

setores possucm entre 30 c 70 habitantcs/ha, inclusive o setor central pois, apcsar de possuir elcvado fndice de constru~ao. existe uma clara prcdominancia dos setores comerciais c de scr­vi~s (FIGURA 14. pag.l I I).

Os numeros rclativos aos vazios refletem essas informa­~<>es: apenas I .62% das glebas situam-se nessa zona. sendo que os setores que apresentam maior fndice de areas vazias sao o Cruzeiro (0,67%) eo Bela Vista (0.32% ). 0 mesmo acontece em rela~ao aos lotes vagos, porem com Indices urn pouco mais elevados que atingern 4,05o/r do total da cidade, sendo que sua concentrac;au c maior nos setores Cruzeiro (0,77% ); Sao Fran­cisco (0.58%) e Planalto (0,52%) (FIGURA 20- Anex.o).

Embora esscs perccntuais aprcsentados sobre a area Central sejam menores que das areas pcrifcricas, urn olhar aten­to pela Zona Central rcvela a grande quantidade de terras vazi­as ainda disponfveis em areas muito bern servidas de servi~os e infra-estrutura. Sao areas que estao tambem localizadas muito pr6ximas ao centro da cidade, com bastante facilidade de aces­so a este e do desfrute dos melhores servi~os oferecidos tam­bern pela iniciativa privada. Como ex.emplo pode-se citar a area compreendida entre Av. Afonso Pcna, Av. Ceara, Rua Lavinda Ferreira e c6rrcgo Prosa.

VAZIOS URBANOS E , PROPRIET ARIOS

Esta parte da pesquisa e baseada apenas nas glebas com mais de 10.000m2 (I ha). em virtude de inex.istirem dados sistematizados refercntcs aos proprietarios dos lotes (areas ate l.(XX)m2).

Na TABELA 7 visualiza-se a distribuicrao das grandes propriedades.

127

TABELA 7 ·AREAS COM MAIS DE 1 HA SEGUNDO PROPRIE­TARIO

P ropnetinos

o:ons t1utuas t- ll r otuflal l lS

Po:lt?l P• JIJII( O:•

' - 'llti Oo '

• lgrcja,. A"'"''"''"'' · Slndll' oiiU\, l:..cufa_,, c1c. Fonte: SEMUR/PMCG 1994

Aru (hJ)

. 357 t• 3

577.30

tB.tt.

-~~:1 ! ·~ 1

Percentu;al (\ 1

48,':1.3

11.97

5 09

... t 'j

IUIJ UU

Desse quadro pode-se inferir que 68,57% das areas vazi­as na cidade estao nas maos de particulares e de construtoras ou imobilianas, representando que a terra aindae urn excelente mcio de reserva de valor. As empresas e bancos possuem 9,21 o/(' e suas areas sao, na maioria das vczes, destinadas a constru~ao de suas pr6prias sedes. Os 6rgaos responsaveis pela constru­~ao de habitarrocs populares. como a antiga COHAB, Emprcsa Municipal de Habita~ao e Previdcncia do Estado de Mato Gros­so do Sui, que tambem possui uma carteira habitacional voltada para os servidores publicos, somadas as Cooperativas Habitacionais, detem 6,62% das glebas vazias. Ao poder publi­co, incluindo instancias estadual, federal e municipal, compete I I ,97% das areas vagas. Observados estes percentuais, e inte­ressante verificar como os proprietanos das glebas sem ocupa­~ao estao distribufdos no espa~o urbano.

A pesquisa rcvclou que a posse da terra nao se da de forma homogcnca no cspa~o da cidade. Os proprictarius rca­lizam uma especie de divisao territorial , concentrando suas posses em areas cspccfficas da cidade. Existe, sobretudo quan-

12H

do se trata de grandes propriedadcs como as que se analisa neste trabalho. algo como urn pacto de apropria~ao territorial. Dessa forma, e possfvel sc fazer uma leitura da cidade a partir do conhecimento dos proprietarios da terra urbana. ou seja. c possfvel sc determinar, com grande probabilidade de accrto. OS locai s destinados a instala~ao futura de COnjuntos habitacionais; as areas que tendem a abrigar grandes empre­sas; areas de concentra~ao de comunidades etnicas, como eo caso dos japoneses, que tern uma forte influencia cultural na cidade: os locais que pertencem ou pertenceram a famflias tradicionais e que foram antigas propriedades rurais, entre outros. E possfvel, desse modo. se levantar urn pouco da his­t6ria da cidade, a partir da idcntifica~ao da posse da terra urbana. bern como, se fazer algumas previs6es de ocupa~ao dacidade, definindo. assim, antecipadamente, polfticas e a~oes publicas apropriadas. A seguir serao analisadas as categorias de proprietarios.

Poder Publico - Do total de terras pertenccntes ao poder publico, 90,46% estao localizados nas Zonas Leste, Oes­te e Sui. A Zona Central praticamente nao possui grandes areas publicas. apenas 0,37% distribufdos nos setores Bela Vista, llanhanga e Amambaf. A Zona Norte, da mesma forma, partici­pa apenas com 9, 18% das terras publicas, concentradas. prati­camente todas elas, no setor Nova Lima.

A Zona Leste e a que possui maior quantidade de areas publicas, sendo que nela, o Setor Mata do Jacinto detem sozi­nho 13,34% das terras publicas de toda a cidade, seguido do Tiradentes, que tambem pertence a Zona Leste, com 9,48%. Na Zona Sui eo Setor Colonial que possui maior concentra~ao de areas publicas, 7,60% do total da cidade, enquanto que, na Zona Oeste, e o setor Nova Campo Grande, com 8.4 7% destas areas.

129

A constitui~ao de tcrras publicas se da, geralmente, mediante o processo de parcelamento de uma gleba. Desde a aprova~ao da Lei Federal N" 6. 766179 e, posteriormente com a aprovac;ao da Lei Municipal N" 2.567/88, que dispoe sobre o parcelamento urbano, o loteador e obrigado a deixar reservas de areas para a Prcfeitura Municipal, destinadas ao uso de equi­pamentos comunitanos e de recrea~ao e lazer. No entanto, nos loteamentos anteriores a 1979, em cuja epoca ainda nao havia lcgisla~ao que regulamentasse esse aspecto, percebe-se a inexistencia de areas reservadas ao poder publico. Exemplo dis­so sao OS Joteamentos Jocalizados no centro da cidade, que nan possuem areas publicas.

A simples obrigatoricdadc do lotcador destinar areas da gleba parcelada ao poder municipal nao se traduziu, entretanto. na reserva de terras apropriadas, que pudessem tcr um born aproveitamento por parte do orgao publico. Nos loteamentos abertos ate recentemente, os loteadores, scm contestac;ao do orgao publico, reservavam para a prefeitura os piores lotes: areas brejosas, cantciros, pequenas quadras em forma de trian­gulos bern como sabras do parcelamento que nao sc constitufa nem em urn ter~o de quadra. Muitas dessas areas sao fundos de vale ou terrenos proximos aos corregos, ondc as caractcrfsticas ffsico-ambicntais nao recomendam obras edificadas, mas apc­nas parqucs c reservas.

Somente a partir de 1988 e que a Prefeitura Municipal de Campo Grande implantou uma Comissao de Diretrizes Ur­banfsticas encarregada de analisar os pedidos de loteamentos e de fornecer a Guia de Diretrizes Urbanfsticas. Entre outras coisas, a comissao negocia com o loteador a doa~ao de areas mais apropriadas ao poder publico, incluindo aqui os lotes melhor localizados para scdiarcm institui~oes e areas de recrc­a'iao, hem como as areas com potenciais de rcservas ambientais. Essas arrocs. no cntanto, so se fazcm sentir nos parcclamentos do solo mais recentcs , scndo que naqueles

130

mais antigos o prejufzo foi incvitavcl. Como exernplo pode-sc citar o setor Nova Lima. parcelamcnto implantado na dccada de 70 onde a grande porcentagcm de areas publicas existen­tes localizam-se, predominantcmcntc. na regiao proxima a nas­cente do corrcgo. distante do accsso da popularrao cnquanto que, na area armada. inexistem areas para implantac;ao de cqui­pamentos comunitarios.

Como as areas de fundo de vale sao em grande parte pertencente a Prefeitura Municipal e ela nao promoveu o seu uso adequado, a popula~ao que nao tinha como pagar urn lote ou uma habita'iao acabou por instalar-se junto aos corregos. promovendo a fom1ac;ao de favclas em condi~6es precarfssimas de seguran~a e da salubridadc. Assim a ocupa~ao das margens dos c6rrcgos. proccssada de forma irregular, resultou em preju­fzos ambientais scrfssimos para a cidade. A instala\ao de barra­cos, a retirada da vegcta\ao existente, mesmo quando nao se tratava de mata ciliaroriginal, a deposir;ao do lixo domestico da favela, bern como as preca.rias condi~oes de esgotamento sani­tano e das aguas servidas, contribuiram para degradar as beiras dos corregos no contexto urbano, comprometendo a vida dos mananciais da cidade.

Numa tentativa de contcr a ocuparrao irregular das mar­gens dos corregos, a Camara Municipal. em 1988, aprova a lei No 2.484- Lei de Conccssao de Direito Real do Uso- onde o 6rgao publico concede as famflias habitar em terrenos publicus pertencentes a Prefeitura Municipal. Neste caso, freqtientemente as areas escolhidas margeiam os corregos que passam pela cidade. Esse tipo de solu\aO, no entanto, nao e menos prejudicial ao meio ambiente. Alem de edificarem em areas legalmente consideradas non aedificati, essas famOias podem cultivar hortali~as e frutas, acarrctando tambcm o desmatamento da vegeta~ao ciliar. hem como a polui~ao dos c6':eg~s, mediante o uso de agrotoxicos e do esgotamcnto santtario, uma vcz que os solos dessas areas sao em gcral "ar-

Dl

gi losos mal drenosos, normal mente saturados ... ocorrcndo a polui<;iio das aguas supcrficiais por fossa ou infiltra<;ao" (PRE­FEITURA MUNICIPAL DE CAMPO GRANDE. 1991 ).

COHAB, EMHA, PREVISUL- As terras destinadas a constru<;ao de habita<;ocs populares cstao situadas nos setores que hoje ja abrigam bairros predominantemente po­pulaces c de habita<;oes de baixa renda. A Zona Sui detem 63.65% das terras pcrtcncentcs a empresas habitacionais, dessc total 33,66o/c estao no Setor Aero Rancho e 24,69% no Sctor Morcninha, scndo a antiga Companhia de Habita<;iio de Mato Grosso do Sui - COHAB, hoje Companhia de Dc­scnvolvimcnto Habitacional c Urbano de Mato Grosso do Sui - CDHU. a grande proprictaria dcssas areas. Na Zona Oeste. que possui 15.58% das tcrras pcrtcncentes as cmprc­sas publicas, o Setor Coophavilla II contem 12,64%. Esses percentuais revelam que a por~ao sui da cidade provavel­mente continuara sendo o principal local de moradia das ca­madas de baixa renda.

Ao Norte, Setores como Coronel Antonino e Nasser possuem a maioria das terras, 8,5 I% e 5,22% respcctivamcntc. Com cxce<;ao do primciro, o ultimo, Nasser esta localizado na extrema peri feria da cidade. confirmando a vclha constata<;ao de que OS conjuntos habitacionais dcstinados a camada de baixa renda sao construldos sempre em areas longfnquas. Aqui. conhecidos os proprictcirios das terras, pode-se deduzir que ainda continuarao sendo construfdos ncsscs locais.

Na Zona Leste poucas sao as areas pertcncentcs a es­sas empresas. Das existentcs, todas, 5,66%, pertcncem ao Ins­titulo de Previdencia do Mato Grosso do Sui- PREVISUL- que possui uma Cartcira Habitacional deslinada a constru~ao de habita<;ocs para os funcionarios publicos. Os setores Parquc Maria Aparccida Pedrossian eo Tiradentcs contcm grande par-

IJ2

te dessas propriedadcs. Estes sctorcs possuem conjuntos habitacionais dcsignados ao funcionalismo publico, portanto. abrangendo uma faixa de rcnda urn pouco mais elcvada do que os con juntos promovidos pel a COHAB/CDHU ~ possuem tam­bern conjuntos construidos por Construtoras atingindo uma faixa de renda mais elevada. Este pouco percentual de areas pertencentes a COHAB/CDHU ou mesmo a Empresa Municipal de Habita<;ao- EMHA, demonstra que a Zona Leste esta reser­vada a forma<;ao de bairros dirigidos a camadas sociais mais altas que possuem condi<;oes de adquirir habita<;6es urn pouco melhores. Essa constata<;ao refor<;a as observa<;6es anterior­mente levantadas demonstrando que. em Campo Grande. parte da terra urbana. ncstc caso a localizada na por<;ao Lcste. esta como que guardada para atcndcr uma popula<;ao privilegiada pois, mesmo os conjuntos habitacionais aqui existcntes, pos­suem urn padrao mais elevado se comparados aos da COHAB/ CDHU. A grande reserva de terras urbanas cujos proprietarios sao construtoras e imobilianas tambem localizadas na Zona Leste, confom1e se vera mais adiante, tambem confirmara essas

afinnati vas.

A Zona Central e os setores a ela pertencentes ou a ela adjacentes. e que tern caracterfsticas mais nobres, tam­bern localizados na faixa leste, nao possuem nenhuma area de propriedade das empresas de constru<;ao de habita<;oes populaces.

Cooperativas Habitadonais - As t:uoperali vas habitacionais, mesmo existentes anteriormente, tiverarn sua mais forte atua<;ao na constru<;ao de conjuntos habitacionais, entre o anode 1981, quando foi criado o lnstituto de Orienta~ao as Cooperativas Hahitacionais- INOCOOP, eo inicio dos anos noventa, quando paulatinamente o 6rgao foi sendo desativado. Os conjuntos por clas construfdos possuem carater popular. porem sao voltados para uma faixa de renda familiar maior -

IB

entre 8 e 12 salarios mfnimos - sc comparados aos conjuntos construfdos pcla COHAB. atingindo ponanto uma camada de classc media que varia entre media baixa c media media. Muitos dcsses conjuntos foram construldos em Jocais bastante privilc­giados do ponto de vista da disponibilidade de servir;os, infra­estruturas e acessos. Outros, no entanto, foram construfdos em regioes mais pcrifericas e se tomaram verdadeiras "ilhas" de infra-estrutura locadas em meio a glebas e cerrado. Das terras pertencentes as cooperativas todas estao situadas nos bair­ros populares. 0 Parque Uniao contem 42,38% das terras, se­guido do Alves Pereira (17,05%). Aero Rancho (15,10%) e Parque dos Novos Estados (I I ,42% ). Excetuando o Parque Uniao, os demais sc situam em areas localizadas na extrema peri feria da cidadc.

Empresas e Bancos - Em Campo Grande, diferentcmen­te da situa~ao encontrada pela descri~ao de Villat;a, onde os proprietarios das glebas sao ou antigos fazendeiros, ou o capi­tal financeiro - (VILLA<;A, 1983 e FIGURA 15, pag. 118), o percentual de terras penencentes ao setor bancario e pouco significativo e suas areas nao sao suficientemente grandes a ponto de merccer destaque·". Em dccorrencia disto, optou-sc aqui por incluir Emprcsas c Bancos em urn s6 item entcndendo que, na sua maioria, as terras destcs proprictanos sao destina­das a construr;ao de scdes ou amplia~ao de instala~6es e nao ao uso de futuros empreendimcntos imobilianos como sugere o trabalho de Villa~a.

Grande parte das terras cujos proprietarios sao as em­prcsas e os bancos acham-se localizadas tanto na Zona Leste. area que expcrimenta grande crescimento no contexto urbano de Campo Grande, concentrando bairros de classe media alta,

" A~ maiorcs propricdadcs pcrtcnccntcs an sctor han-.:~rio cstiio Jocali7a­das no Sctor Panama (1 7.H ha} c nn Sctor l ;nivcrl-itario ( 14.4H ha).

134

conforrne ressaltado anteriormente, quanto nas vias de maior fluxo da cidadc. incluindo as vias intemas e as que dao acesso as rodovias.

Das terras pertenccntes as empresas e bancos. 47.54%­estao na Zona Lcste concentradas sobretudo nos Setores Caranda Bosque ( 16,00% ), on de a Av. Mato Grosso interliga bairros residenciais com o Parque dos Poderes, e no Maria Aparecida Pedrossian (I I ,27% ). safda para a cidade de Tres Lagoas.

Na Zona Sullocalizam-se 31.62% das glebas de empre­sas e bancos. sendo 15.21 % no Sctor Universitario, concentra­dos, na sua maioria, na Av. Costa e Silva que leva a BR- 163, safda para Dourados e Sao Paulo.

A Oeste. encontra-se 19.62%- das terras das empresas sendo que o Nucleo Industrial con tern 6.81% eo Setor Popular 7 ,56%, ambos situados na safda para Aquidauana e para a re­giaodo Pantanal, BR-262.

Construtoras e lmobiliarias - A pesquisa revelou que em Campo Grande existem apenas 64 empresas no ramo da cons­tru~ao civil e administra~ao de im6veis - construtoras e imobili­anas - proprietanas de glebas. Apesar de nao serem muitas. OS

dados comprovam que possuem consideravel fatia das terras, 20,64% das glebas de toda a cidade.

Dentro do espar;o urbano estas areas de grandes dimen­s6es estao concentradas na Zona Sui e na Zona Leste, que detem respectivamente 43,65% e 28,18% do total pertencente as construtoras e imobilianas. As zonas Oeste, Norte, e Central possuem pcrcentuais menores: 19,40%: 7.94% e 0,83% rcspec­tivamente.

Na Zona Sui os sctores com maior percentual de areas de propricdade das construtoras e imobiliarias sao: Aero Ran-

135

cho (8,72%), Centro Oeste (6,64%), Parque Rita Vieira (7,42%) c Moreninhas {6,23%). Todos estes setores estao localizados na peri feria e abrigam as camadas popularcs. Esta rcgiao tern sido, nos uhimos anos, o local mais procurado pclos emprcsarios interessados em implemcntar loteamentos na cidade de Campo Grande. lsto se deve ao fato dcla possuir grandes por~oes clas­sificadas, pela Lei de Uso c Ocupa~ao do Solo N" 2.567/88, como ZR-4 (Zona Residencial 4)u , que permite loteamentos mais baratos, com urn numero mcnor de infra-estrutura e lotes urn pouco mais reduzidos. A inten~ao dos tecnicos responsa­veis pel a e labora~ao da Lei era justarnente prornover a ocupa­~ao das ZR-4 por entenderem que se tratavam de areas de facil acesso a Zona Central. que possufam ainda muitos vazios urba­nos a scrcm ocupados c que tinham potencial para ahrigar a popula~ao de baixa renda. Observa-se que, em se tratando de promo'!ao de lotcamcnlos, o objetivo da rcferida Lei, nesta re­giao, tern sido alcan~ado.

A segunda preferencia das construtoras e a Zona Leste, cujas propriedades esHio concentradas sobretudo no Parque dos Novos Estados (7,70%) e noCaranda Bosque (6,47%), bairro de rccente ocupa~ao com habita~6es de classe media alta que. ultimamente, com~a a ser ocupado tambem por condominios fechados.

A Zona Oeste contem 19.40% das terras pertencentes as construtoras, distribufdas sobrctudo nos setores Tijuca. Nova Campo Grande, Coophavilla II e Panama, sendo que pos­suem, respectivamente, 4,08%, 3,88%. 3.48% e 2.85% do total destas terras.

No caso das construtoras e imo biliarias, a prefercncia de aquiSi'faO de terras e dirigida para OS locais em que existe a

·~ A Zona Rc.!~itlcnc.:ial - 4 tla Zona Sui inc.:lui ~ctorcs como: Aero Rancho. Bantleirantcs. Colonial, GuananJy, Jac.:y. Jockci C lub. Piratininga. Pru­grcsso. Rita Vieira. Taquarussu, Univl!rsiuirio .

136

possibilidade de se obtcr maior lucro nos empreendimentos. Isto ocorre tanto em rcla~ao aos loteamentos mais populares. que tern aumentado muito em numero nos ultimos anos. so­bretudo nos bairros da Zona Sui. quanto aos loteamcntos destinados as classes mais altas. na Zona Leste. Interessante observar que as construtoras possuem partes diferenciadas da cidade, como que uma divisao territorial, chegando mesmo a existir casos, e nao sao poucos. onde as glebas desocupa­das de todo urn setor pertencem a uma unica construtora. E , geralmente, essa construtora nao possui, ou detem em pouca quantidade. areas em outros setorcs. Este e o caso dos Seta­res Parque dos Novos Estados. Mata do Segredo, Tijuca, Po­pular, entre outros.

Este fenomeno podc scr creditado ao mercado imohilia­rio e aos scgmentos dcssc mercado que as empresas preten­dem atingir. Sabe-se que as construtoras costumam atender a demanda de detenninadas faixas de renda, especializando sua atua~ao no mercado. Varia~oes nos investimentos certamente ocorrem e sao produto da dinamica mercadol6gica. No entanto, e comum. dentro de urn detenninado intervalo de tempo. as construtoras investirem em setores especfficos do mercado. Como a cidade e setorizada socialmente, ou seja, seus bairros sao ocupados geralmentc por uma mesma camada social. as construtoras tendem a adquirir terras, para a promo~ao de seus empreendimentos, nos setores ou bairros que atendem a faixa de mercado para a qual esta volt ada.

Nao se esta desconsiderando aqui o dinamismo inercn­te a cidade. nem se acredita que os setores - bairros e vilas -nas~am e permane~am para sempre destinados a determinada classe social. Pelo contnirio, em Campo Grandee urn fenomeno evidente a valoriza~ao de determinados sctores urbanos, ante­rionnente de categoria popular. decorrentes de altera~Ocs de usos e de tipologia edilfcia. que modificam a paisagem urbana destes locais. No entanto. salvo exce~oes, nenhuma construto-

137

ra ou imohiliaria arriscaria scu capital implcmcntando projetos destinados a uma faixa melhor rcmunerada da popula~ao em areas ondc prcdominam conjuntos habitacionais populares. pniticas de autoconstru<;ao c habita<;ocs prccarias. 0 contrario. da mcsma forma. e vcrdadciro. ja que empresas interessadas na implementa<;ao de lotcamentos ou con juntos habitacionais po­pulares costumam buscar terras que sejam apropriadas a seu tipo de empreendimento. ou seja, que possuam baixo custo de mercado e mcnores exigencias. por parte da Prdeitura, quanto a instala<;ao de infra-estrutura. A leitura da posse da terra urbana confirma cssas conclusocs.

Particular- Em Campo Grande o numcro de propric­tarios particulares que possucm areas com rnais de I 0.000 ha somam 655. e detem uma area equivalentc a 5.549,51 ha. Des­sc numero de proprietarios, aproximadamente 26, a despeito de estarem classificadas como pessoas ffsicas no cad astro. possuern empresas de constru<;ao civil ou imobiliarias ou. como pessoa ffsica , trabalham com a venda de terras. lotcamentos e incorpora<;ocs de im6veis. Possuem . portan­to, areas muito provavclmente destinadas ao comcrcio de tcrras e a cspecula'fUO.

Do rcstantc dos proprictarios, podc-sc idcntiticar dois tipos: famflias tradicionais que possufam fazendas no entorno de Campo Grande c hoje as terras estao incorporadas pela zona urbana e paulatinamentc vern promovendo o parcelamento de parte de suas antigas fazendas, ou pessoas que investiram na te rra urbana como forma de reserva de valor.

Na pesquisa, foi poss fvel constatar que um unico pro­prictario de terras da cidadc possui a surpreendcntc quantia de 202.86 ha de terras urbanas. subdivididas em grandes lotcs. Outros proprie~<irios possuem areas com dimcnsocs pr6ximas a estas, apcnas concentradas em duas ou tres propricdades. Sc o

138

tamanho mcdio de uma fazcnda rural no municipio de Campo Grande c de ccrca de 500 ha. pode-se constatar que estas pcs­soas possuem verdadciros latifundios urbanos.

A mcsma divisao territorial. dcstacada anteriormente em rela~ao as terras pcrtcncentes as construtoras, encontra-se nas glebas de propriedade particular. lsso se explica pelo fato de que antigas fazendas, nos arredores da cidade. vao sendo aos poucos incorporadas pelo perf metro urbano. Algumas sao ape­nas parcialmente loteadas. enquanto que outras sao objeto de heran<;a. permanccendo em posse da mesma familia. Proprieta­ries rurais tradicionais tornam-se grandcs proprietarios urba­nos, sendo que a mudan\a da posse da terra rural para a urbana e urn mccanismo que mantcm ou rcaviva o status de antigas famflias que tin ham na terra a fonte de sua riqueza.

Constata-se tambcm a existencia de grande quantidadc de terra em maos de proprietarios nao pertcncentes a famflias tradicionais. Sao pessoas que tomaram-se ricas nos ultimos 30 ou 40 anos, que nao fazem parte das tradicionais famflias liga­das a funda9ao e ao desenvolvimcnto da cidade no comc9o do seculo, nem possucm. tradicionalmente, nenhum vfnculo com a produ9ao rural. No cntanto. possuem elevada quantidade de terras urbanas tambcm concentradas em urn ou dois setorcs. demonstrando que a aplica<;ao de recursos na terra como forma de reserva e valora9ao do capital. ate o infcio da decada de 90. era uma pratica ainda vantajosa.

A pesquisa demonstrou que 40,44% das terras de pro­priedade particular localizam-se na Zona Sui, sendo quase a metade destas ( 18,99%) distribufdas em dois setores: Aero Ran­cho e Universit<irio, justamente ondc cstao localizadas antigas fazendas rurais. A segunda Zona de maior concentra<;ao de propriedades particularcs e a Zona Leste, com 26.96% do total destas areas em toda a cidadc. Nesta ultima Zona. o sctor que mais detem este tipo de gleba c o Veraneio, contendo sozinho 11,83% das areas dos particu lares. devido ao padrao do

139

loteamento conformado por pequenas chacaras e que ainda nao foram ocupadas. Parque dos Novos Estados, Maria Aparecida Pedrossian e Tiradentes sao os setores que seguem ao Veraneio. possuindo respectivamente 4,43%; 4,40% e 3,71 %.

A Zona Oeste contem urn numcro menor de areas parti­culares (17,88%) concentradas no Nucleo Industrial (3,76%), Sao Conrado (3,1 0%) e Coophavila II (2,99% ). Na Zona None as areas de glebas tam bern sao bern menores ( 12,23% ), concen­tradas sobretudo no setor Nasser (4,96%).A Zona Central en­contra-se praticamente toda parcelada, sobrando apenas algu­mas areas distribufdas pelos setores; com excet;ao do setor centro, onde nao ha glebas livres.

Vazios U rbanos e lnfra-Estrutura

Em Campo Grande, segundo informa~Oes da PLANURB. 98,4% da popula~ao e atendida por rede de agua, e somentc 21% por rede de esgotamento sanitaria. 0 numero de consumi­dores que recebcm energia eletrica e de 171 .693 e as ruas pavi­menradas reprcscntam 40,87% do total das vias existcntc na cidade.

A Zona Central e alguns bairros adjacentes a ela sao servidos por toda essa infra-estrutura acima relacionada. Nos bairros urn pouco mais afastados do centro ja nao e possfvel encontrar rede de esgotamento sanitaria e, distanciando-se mais ainda, alem da rede de esgoto, a pavimenta~ao e a ilumina~ao publica tomam-se raras, quando nao totalmentc inexistentes.

Por outro lado, os mapas de infra-estrutura de energia elctrica, rede de agua e de pavimenta~ao demonstram que estas nao estao instalada'i em sequencia, scja em ancis ou Jinearmcntc.

140

segundo a 16gica da ocupa~ao. mas sim aos saltos. Mclhor di­zendo. estas redes de infra-estrutura. ao partir do centro. percor­rem urn caminho unico e se espalham por diferentes bairros. aten­dendo uma grande area que sc vincula a malha urbana central apenas por esse unico acesso, fonnando, entretanto, divcrsos espa~os intennedianos que nao sao atendidos pela infra-estru­tura. Portanto, e posslvel encontrar mcsmo nos bairros mais afas­tados e, principalmente nos conjuntos habitacionais, areas que sao bern servidas de abastecimento de agua, energia eh~trica e asfaJto, enquanto que outras areas, relativamente pr6ximas ao centro e de ocupat;ao mais antiga. ate hoje sao carentes de pavi­men~ao, rcde de esgotamento sanitaria, alem de possufrem deficientes servit;os de transportc e equipamcntos coletivos.

Em uma pesquisa elaborada sobre cinco loteamcntos na peri feria de Sao Paulo, Rolnik e Bonduki ( 1982: 124) ja haviam identificado que a extensao das infra-estruturas urbanas nao segue a 16gica da demanda dos bairros que se fonnam numa linha continua do tempo. Isto porque, segundo os autores, a execu~ao de obras de competencia publica depende mais de conjunturas polfticas do que de urn processo de planejamento.

A rela~ao entre vazios urbanos e infra-cstrutura exis­tente na cidade de Campo Grande foi demonstrada em uma pesquisaelaborada pela PLANURB/PMCG e denominada "Dis­ponibilidade de lnfra-Estrutura nos Vazios Urbanos". Nesse trabalho, que abrange apenas as areas ate 10.000m2, os totes foram agrupados segundo o tipo de infra-estrutura, sendo: tipo 1 os lotes que possuem infra-estrutura mais completa, grande parte localizada na Zona Central da cidade, com dispo­nibilidade de rede de agua, energia eletrica, coleta de lixo, pavimenta~ao, rede de esgoto e ilumina~ao publica; tipo 2 os lotes que possuem rede de agua, energia cletrica, coleta de lixo. pavimenta~ao e ilumina~ao publica; e tipo 3 os lotes que PDssuem apenas rede de agua, energia eletrica e coleta de lixo. Os lotes que possuem apenas rede de agua e rede de alta tenslo nao foram considerados.

141

0 resultado desse levantamento pode ser constatado naTABELA8.

TABELA 8- DISPONIBILIDADE DE INFRA-ESTAUTURA NOS

VAZIOS URBANOS COM AREA ATE 10.000 M2

Zona a Tlpo1 Tlpo2 Tlpo3

N" lote I 'r•• (m2) N" lote I 6rea (m1

) N" lo;;- I area (m2)

Norte 12 182.978 349 270.731 2.298 1.095.473

Sui 194 111.993 2.682 1.637.637 4.502 2.441 .656

Leste 294 281 .968 2.721 1.798.254 1.735 &49.479

Oeste 95 149.664 2.329 1.621 .782 2.892 1.226.143

Central 2.519 1 '129.213 1 403 787 100 268 158.362

Total Geral 3.114 1.855.816 9.484 6 115.504 11 .695 5.771 .113

Ondc: Tipu I · n.:de de agua. cncrgia clclrica. cuh:ta de lixo. pavimenta,.ao. rcdc de c~goto c ilumin~ao pliblica.

Tipo 2 · redc de agua, cncrgia elctrica. coleta de lixo. pavimcntayao e ilumina~ao pliblica. Tipo 3 · rcdc de agua. cnergia clclrica c coleta de lilto. Fonte: PMCGIPLANURB · 1991

A tabela demonstra que apenas 3.144 lotes possuem infra-estrutura do Tipo 1, ao passo que 9.484 totes possuem infra-estrutura do Tipo 2, e 11 .695 lotes infra-estrutura do Tipo 3. Na epoca, havia cerca de 114.901 lotes vagos com area ate 1 0.000m2 , portanto, os lotes que dispunham de pelo menos algum minimo de infra-estrutura e servi~os, Tipo I, 2 e 3 era da ordem de apenas 21, 17%. Este pequeno percentual revela que a tabcla nao contempla nem urn quarto dos lotes existentes pois estes nao disp6em sequer de infra-estrutura Tipo 3, demons­trando a grande carencia de urbaniza~ao locada na cidade.

Dentro de uma vi sao mais espacial da cidade, e possivel observar que e maior 0 numero de totes com infra-estrutura completa na Zona Central, assim como, imediatamente ap6s esta, a infra estrutura encontrada e do Tipo 2 c, caminhando para a peri feria, aumenta o numero de lotes vazios com menos infra-cstrutura. No entanto, em alguns setorcs afastados do

142

centro e bern perifericos, como os setores Nova Lima e Maria Aparecida Pedrossian, podem ser encontradas muitas areas com completa infra-estrutura1

J. De forma semelhantc. encontramos muitas areas pr6ximas ao centro que carecem de infra-estrutura completa do Tipo 1 ou 2,. Sao exemplos os setores Monte Cas­telo, Chacara Cachoeira·\4. Progresso e TV Morena, confinnan­do-se assim a constata~ao de que, apesar de haver urn a tenden­cia das areas centrais serem mais privilegiadas do ponto de vista da disponibilidade de infra-estruturas, muitas vezes essas mesmas infra-estruturas "pulam" bairros ou setores da cidade para atender a uma outra area mais longinqua.

Do total de lotes vazios com infra-estrutura completa (redes de agua. encrgia elctrica, iluminacrao publica. esgoto. alem de pavimentacrao e coleta de lixo), 80,80% estao localiza­dos na Zona Central. Setores nobres como Bela Vista, Itanhanga Park., Sao Francisco, Cruzeiro e Jardim dos Estados possuem a

grande maioria deles.

Os lotes que possuem essa mesma infra-estrutura, po­rem, sem a rede de esgoto, estao localizados, em sua maioria, nos setores vizinhos a Zona Central; compreendendo: Guanandy e Progresso, ao sui, e Santa Fe, ao leste. Alguns encontram-se, no entanto, mais afastados, comprovando os saltos de infra-estruturas descritos acima. Os principais sao: lma e Santo Amaro a oeste; Caranda Bosque ao leste.

Os totes que possuem apenas rede de agua, iluminacrao publica e coleta de lixo, encontram-se, na maioria das vezes, nos setores mais perifericos. No entanto, e possivel tambem encontrar tais totes em areas razoavelmente pr6ximas ao centro da cidade como no caso do Monte Castelo, ao norte e, Carlota,

" Em algumas dessas regi6es, emhora nao haja rede de esgotamento sani· tUio interligada a du restantc da cidade. existe uma rede local.

,. 0 setor Chacara Cachoeira. emhora ainda pouco hahitado. cncontra-se · hoje muito bem servido de infra-estruturas.

143

ao sui, ambos avizinhados dos sctores mais nobres da cidade. Das areas mais perifcricas que possuem grandc volume de lo­tes vagos com pouca infra-cstrutura, sao principalmcntc: ao norte o sctor Nasser; ao sui Alves Pereira. Colonial, Parque Rita Vieira; a lcstc. Tiradentes e; a oeste, Cophavilla II e Santo Amaro.

Os lotcs vagos restantes, que sao em grande numero, possuem urn tipo de infra-estrutura apenas ou nenhum tipo de infra-estrutura.

0 resultado desta amilisc leva a se concluir que ncm todas as areas livres. scm ocupa~ao, tern possibilidadc de um uso imcdiato. Muitas delas, lotcs ou glcbas, estao localizadas em areas com pouca ou ate scm ncnhuma infra-cstrutura. Sao muitas vczcs a area "saltada" pda infra-cstrutura que foram rcfcridas antcriormcnte.

144

CAPiTULO IV

A ABORDAGEM DAS LEGISLA(OES URBANAS

cstc capitulo' cri licar- ..;c-a como as lq~ i..;lac~·(k~ ur­banas contribufram para o processo de fonnat;iio c manuten<;iio do~ ,·azios urbanos. Scrao ahordadas N todas as lcg i •da~<)cs que muito provan~ l mcntc mais

infl ufram na confi!!ura~· ;io do cspat;o urhano atual. c que ~c rcfc-rem. espccificamcntc. ~IS Jctc rminantcs dos vat io' urbano' c da b,tixa dcnsidadc ocupacional da cidadc. Conl'luindo c-..ta an~i l i~c. scrao indicadas propo..;ta de u.;p C (lCUJ1a\·fio da..; ;\rca..; \'aga..; C ll l

Campo Grande considcrando o~ a..; pcctos ahordado..; pl'lo traha­lho. ou scja. os aspccto..; k gai-; . o-.. fatorcs cconflllt ico c amhicntal e a cstrutura urbana da cidadc.

- ;

LEGISLA(:OES URBANISTICAS E OS VAZIOS

Part indo da d~cada de (11l. pn fodo em que o proL·c,..;o tk forma\ao dos vat.io..; urhano' '-L' acL·ntua de forma ""'-ll'-tador;t. as princ ipais kgislalfl-lC" que nnnnati 1.a111 de forma di rcta o parcclamcnto c a ocupa~·iio uu -..olu c que t0m rclcviln ~.: ia na

configura<;ao da forma<;ao do cspa<;o urbano tal como se aprc­scnta hojc podem ser divididas em trcs grupos: C6digo de Obras. Leis de Uso c Ocupa<;ao do Solo cas Leis rcfcrcntcs ao Peri me­tro Urbano. Destcs tres grupos dcstacam-se algumas que sao mais rclcvantcs porque vigor..r..tm por muitos anos, possibilitando assim uma influencia efetiva na configura\ao do espa<io da cidadc. Sao etas: a Lei N" 26 aprovada em 1965, referente ao C6digo de: Obras e Posturas; a Lei N" 1.429 de Uso do Solo decorrente do Plano de Dcsenvolvimento lntcgrado - POI. elaborado em 1973; a Lei N" 1.747 de Uso do Solo. conscquencia do Plano Estrutura Urbanaaprovadocm 1978~a Lei N" 2.567 de Ordcnamentodo Uso e Ocupa<;ao do Solo, aprovada em 1988~ e as legisla~6cs rcferentcs a dcfini<;iio do pcrimctro urhano, tais como. Lei N" 695 de 1960. Dec. N" ~.2.55 de 1968 e a l..ci N'' 2.56 7'~ . As dcmais lcgisla<;fics sao cmendas. ahcrar;6cs e pcquenas rcfonnulac;6es destas lcgisla<;6es basi cas. A TABELA 9 (na pagina ao !ado) dcmonstra este agrupa­mento c nos pr6ximos itens serao analisadas estas legisla<;6es.

C6digo de Obras Ate 1973, em Campo Grande, quando entiio c aprovada

uma Lei que trata espcciticamcntc do uso do solo, as legisla<;6cs urbanisticas que regulamentaram a questao do uso e ocupa<;iio do solo foram, inicialmente, os C6digos de Postura- Resolw;ao N" 03 de 1905 c Resolu<;ao N° 43 de 1921 - e, posterionncnte, os C6digos de Ohms- Dccreto-Lci N" 39 de 1941 e Lei No 26 de I 965·16 .

31 A Lei :"\" 2.567, alem de ser de ordenamento do uso e ocupa~iio do solo. trata tam~m da defini~ao da area urbana e area rural.

"' Alcm de~tas. nestc: mesmo perioJo enm: o inicio do ~culo e inicio Jo~ ano~ 70. outra~ legi~hu;Oc:~ 4uc: tratavam do u~o c: a ocupa<;iio dos c:spacjos urba­nos foram tambem aprovadas como: Lei N" 4 aprovada em 1937 . U:i :'\" 39 aprovada em 1941 e Lei N" 687 aprovada em 1960. As proposta~ dessa~ lcgi~lac;i>cs. cntrctanto. cram pontuai~. altcrando IX:Upac;iics de pc­l{Ucna' pan:clas da cidadc e nao tinham a visao da c idadc como urn todo. como pl'\!lendiam os CYxligos de Postura c os OX!igos de Ohras.

148

TABELA 9- LEGISLA<;OES URBANAS QUE INTERFERIRAM NA FORMAyAO DOS VAZIOS URBANOS

Legls~lo 1 Dk•dll de eo 1 Dk.ldll de 10 1 Dk•d• ct. eo 11tt0 •116 1tM

C6dle0 de OlltM (Let N° 2..,.5 I Lei N° 1.1W79 I UsodoSolo lLel N; U2tl73

Leo N 1 589175

Lei N° 1.896/80 Lei N° 2.095182 De<:. N° 4.805182 De<:. N° 4.845182 Lei N° 2.149/83 Lei N° 2.156183 lei N° 2 186183 Lei N° 2.187183 Leo N" 2 252185 lei N° 2.273185 Leo N° 2 339186 Lei N° 2 346/116 Lei N° 2.458187 De<:. N° 5.478/87

l eo N" 2 720190 Lei N° 21 46/90 Lei N° 3.019193 Lei N° 3.054194

PeoiMetro Urbano I~Le::l ::N°;=t~9~5/to~=~----------, IDee. USWI De<:. 3.316169

De<:. 4.003176 Lei N° 1.891180 Leo N° 2.052J82 l e i N° 2 2535185

lei N" 2 720190 l eo N° 2 7•6190 Lei N° 3 054191 lei~ 3. 107194

Oh\ .: em ncgri1o c sombrcada as principais lc~i~lac;6cs co pcriodo que etas pcrmaneccram em vigor. as dcmais sao altcraroocs dcMas.

l'nntc: PMCGIPLA.'IIURB

Os C6digos de Postura pouco influ{ram na fonna<;ao dos vazios urbanos pois, no que diz rcspeito a ocupa~ao do solo, limitararn-sc a rcgulamcntar alguns parametros de tipologia cons­trutivas como por cxemplo altura de portas e janelas, e o uso de cimalha no frontispfcio para amparar o tclhado.

0 primeiro zoneamcnto de uso do solo urbano e propos­to em 31/0 I/ I 941 quando aprovado o primeiro C6digo de Obras

149

do Municipio de Campo Grande que vai definir urn zoncamcnto dctalhado da cidade, cstabcleccndo. em cada zona. difcrentcs tipos de uso. recuos e taxa de ocupa<;ao dos totes. Estc zoncamcnto inicia por estabelecer atividades diferenciadas em difercntes por<;5e do cspa<;o urbano. como por exemplo a zona industrial. zona central ou comcrcial c zonas residenciais, con­forme pode ser observado na Figura 4. Quanto a abertura de loteamentos. a referida lei determinava totes mfnimos (300m2).

perccntuais para ruas e pra~as alem de. em seu Anigo I I. so pcrmitir a divisao de terrenos em lotcs dentro do plano de ex­pansao da cidade 17

• Os bairros que vinham surgindo ate entao. apcsar de pouco povoados, seguiam uma continuidadc do tra­<;ado urbano. conforme pode scr ohcrvado na Figurus 5. Estc c6digo de ohras. implcmcntado no inlcio dos anos 40. sofn:u algumas rcformula<;oes c perdurou ate 1965 4uando foi implcmentado urn novo Codigo de Obras.

Em 1965 c aprovada a Lei No 26, que propunha urn novo zoneamento. Esta nova proposta, mais detalhada na defini<;ao dos usos permitidos em cada zona nao teve, entretanto, ne­nhum efeito no <.JUC se rcfcre a sua parte urbanfstica, pois nao houvc delimita<;ao das zonas pur ela institufdas, devendo scr regulamentadas por leis proprias, o que nao ocorreu. Assim. a cidade ficou scm dispositivos que orientassem o uso c a ocu­pa<;ao do solo ate 1973, quando entao e aprovada a Lei de Uso do Solo No 1.429. Coincidcntementc. c ncste pcrfodo da decada de 60 que come~am a pareccr os loteamcntos total mente desco­lados do continuo urbano (FIGURA 7, pag. 49).

0 surgimento dos loteamentos, portanto, no periodo si­tuado entre 1965 e 1973, deu-se de forma aleatoria, scm nenhu-

01 Niio foi po-.~ivd identilicar qual ~ria o plano de expansiio a que se rek~ o C1Xligu de Obras • no entantu. dado 4ue e~te c&ligo fui claborado cm 1939. pclo c~critorio Satumino dc Brito c. em 1938 cstc rnc~mo cscrit1·,. riu daborou uma planta para a cidade ha forte possibilidadc dcstc plano de cxpan~ao cstar vinculadu a rcferida planta.

ISO

rna diretriz que nortcassc sua localiza<;ao, resultando na implementa<;ao de lotcamentos em areas longfnquas e desconectadas da malha urbana. con forme demonstrado no item J.2.3. do Capitulo I. Este processo sc intcnsificou ainda mais devido a grande extcnsao do peri metro urbano. conformc sera demonstrado a seguir.

Perimetro Urbano

Antes de 1979 os loteamcntos e a venda de terrenos cram regidos pclo Decreta-Lei N" 58 de I 0/12/3 7 que ohtevc divcrsas modifica<;oes durante esse periodo·1K, porem. ncnhu­ma delas rcgularncntava urbanisticamentc a abertura de loteamentos para fins urbanos. Esta falta de regras para a abcr­tura de loteamcntos provocou. em grande parte das cidades brasileiras que vinham crescendo em ritmo acelerado, o parcelamento em areas improprias tanto do ponto de vista ambiental quanto do ponto de vista urbanistico. Aliado a esta pratiea, surgiram vanos loteadores inescrupulosos que parce­lavam ate mesmo ares impossibilitadas de rcccber qualquer cons­tru<;ao como por exemplo o mar ou os rios. Outra pnitica co­mum, dada a impunidadc dos lotcadores desonestos. era a vcn­da de urn mesmo terre no para di versos proprictanos. Em 1979 c aprovada a Lei Federal No 6 . 766. proposta pclo deputado Fede­ral Otto Lehmann, que trara regras urbanfsticas para a abcrtura dos loteamentos urbanos e impora puni~oes ao Ioteador que nao as cumprir. Em sua justi ficati v a para apresenta<;ao do ante­projeto da referida Lei. o Deputado proponente recorrc ao ad-

31 0 loteamento urhano foi previ~to inic ialmente pelo Decreto Lei :'-J" 58 de 10/12/37 e regularncntadn pelo Dec. N" 3.079 de 15/9138 com alter~6es e complementac;<ic~ do Dec. Lei N" 649 de 11/03/49. da Lei N" 4.778 de 22/09/65, do Dec. N" 271 de 28/02167. da Lei N" 5.532 de 14111/68 do Dec. Lei N" 145 de 7/8/fl9, da Lei N" 6.014 de 27111173 e da Lei No 6.513 de 20/12177.

151

vogado Hcly Lopc:s Mcirelles para retratar a situa~ao dos lotc:amcntos urhanos no Brasil a t!poca :

" ... as Municipalidades do interior. em sua quasc totali­dadc, nao disp<)cm de lcgisla~ao urbanlstica. c. diantc dcsta omissao, aprovam todo c qualquer lotcamcntos scm os mlnimos rcquisitos tccnicos c cstcticos deseja­vcis, e scm a manifestarrao das autoridadcs sanitanas c militares na parte que lhes interessa. 0 resultado c esta verdadcira orgia de lotcamentos que vcm provocando uma fictfcia valorizac;ao imobiliaria e urn dcsastrosu dcsurdenamento das cidadcs. tornando improdutivas imensas areas rurais convcrtidas da noitc para o dia em

tarenos lotcados. desscrvidos de qualquer mclhoramc:n­to publico c: scm qualqucr condic;ao de confmto urba­no" (LEIIMANN, dtando MEIRELLES: 304)

Em Campo Grande este processo se reproduziu da mcs­ma forma, sendu que loteamcntos surgiam em areas total mente dcsvinculadas da malha urbana devido a inexistencia de diretri­zes que orientassem o crcscimento horizontal da cidadc.

A primeira lei municipal. da qual se tern notkia. que usa a tem1inologia zona urbana. foi aprovada em dczcmbro de 1960 e corrcsponde a Lei N" 695 que "Tra~a novos limitcs para a zona urbana c suburbana da cidade''. 0 pcrimctru urbano cngloba­va. de forma aproximada, a area hoje correspondcntc ao setur central acrescido do bairro Amambaf. semelhantc a mancha ur­bana ate 1950. No cntanto. o perf metro suburbano ja era enor­mc, incluindo, no scntido Jcstc. norte c oeste, quase que todo o pcrlmctro urbano atual, cnquanto que. ao sui, atingia o c6rrego Bandcira (FIGURA 5. pag. 47).

Em 1968 foi aprovado um novo decreto altcrando o perf­metro municipal. o Dec. N" 3.255 c. em 1969. uutro dccrcto. deN" 3.316. arnplia o perlmctro urbano de forma a cnglohar uma area de 26.223 ha.

152

Essa area da zona urbana era excessivamcnte grande para uma populacrao de cerca de 132.000 habitantcs. no cntan­to. o crescimcnto do pcrlmctro urhano nao para af. Em 1976. o Decreto N" 4.003 anexa a zona urbana o Nuclco Industrial. dcs­tinado a instala~ao das industrias da cidade.

Ap6s a promulga~ao da Lei Federal Nn 6. 766179. ope­rf metro urbano passou a ser urn fator importante na determi­na~ao da malha urbana. Isto porque a referida Lei. em seu Art. 3° . detcrmina que "somente sera admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urban as", definidas por lei municipal. Assim, se o perimetro da sede municipal for muito grnndc. tendo como padimetro u numero da popularrao. ira contrihuir para o processo de desdensifica\ao urbana. ja que possibilita a abcrtura de loteamentos em areas de grande extensao. No entanto, em Campo Grande nao houvc urn ajuste do peri metro para apli­ca~ao da refcrida Lei Federal. Pelo contrario. em 1980, a Lei No 1.891 e a Lei No 2.052 de 1982, introduzem a zona urbana areas destinadas a constrU9UO de Conjuntos Habitacionais. A zona urbana passa entau a totalizar 28.500 ha.

Em 1988 atravcs da Lei N" 2.567 foi redefinida a area intraperimctral em 33.403 ha mais 8.452 m2

• Porcm csta mcdi­da nao veio isolada. nesta mcsma lei foi criadu urn conjunto de artigos que reflctem a prcocupa~ao em estabelecer uma politica do solo urbano para a cidade. tais como: uso e ocu­pa~ao do solo. parcelamento urbano, alem do proprio perf­metro urbano. Define-se assim as areas que deveriam ser adensadas, bern como as areas em que. mesmo fazendo parte do perfmetro urhano. nao dcveria ser estimulado o parcelamento do solo 19

•

3• Junto com a dcfini\=ao do pnimctro. a l.ci N" 2.567/88 cstahclecc

limites para lotc;nncntoc; em areas cxtrcrnamente longfnquas confor­me explicitado no item ~. 1.5 . desta disscrta~iio .

153

No cntanto, o processo de crcscimento do perimetro urbano nao parou af e novas mcdidas isoladas. scm considcrar urna polftica de uso do solo, sao aprovadas: em 1994 a Lei N" 3.107 acresce mais 15 ha e 9.209 m1 para regularizar uma area ocupada na zona rural. ondc a Prefeitura Municipal promovcu urn assentamento voltado para baixa rcnda. 0 perf metro passa a totalizarentao 33.419 ha mais 7.661,07 m~.

0 Plano de Desenvolvimento lntegrado - PDI

No final da dccada de 60 a Prcfcitura Municipal de Cam­po Grande. tendo em vista a obrigatoriedadc de aprcsentar pta­nos urbanos para a capta<;ao de rccursos junto ao Govemo Federal, contrata a firma Hidroservicc, de Sao Paulo, para a elaborac;ao do primeiro plano de desenvolvimento urbano para a cidade. o Plano de Desenvolvimento Integrado - PDI.

A elaborac;ao deste Plano estava em consoniincia com a polftica urbana do pafs, cujas bases cram dcfinidas pclo Scrv i­c;o Federal de Habitac;ao e Urbanismo- SERFHAU. Fundado em 1964, o SERFHAU foi o primciro 6rgao federal incumbido de planejar as cidadcs brasileiras, c sc propunha a implcmentar uma polftica urbana nacional. uma vcz que, ja na decada de 60. as cidades ganharam importancia e passaram a ser, definitiva­mcnte, o espac;o de supremacia economica c polftica do pafs.

0 SERFHAU recomendava uma mctodologia de traba­lho nas cidades que inclufa dois tipos de enfoquc: o primciro diz rcspeito a visao "abrangcnte" da cidadc, pcrspcctiva se­gundo a qual a questao urbana deve scr tratada de forma " intc­grada". com cquipcs multidisciplinarcs capazcs de identifil:ar c propor "todo" o an:abou((O dos problemas urbanos. 0 segun­do refcrc-sc a crcn<;a no c icntificismo, onde somcntc a

154

racionalidadc tccnica scria suficicntc para prever c solucionar graves problemas urbanos~0 .

Aos moldcs da metodologia adotada pclo SERFHAU. o Plano de Desenvolvimento Integrado de Campo Grande c com­posto de um extenso diagn6stico que abrange a amilise regio­nal e urbana, lidando com varios condicionantcs de desenvol­vimento do municipio como os setores s6cio-economico. orga­niza~ao territorial, transportes. setores de infra-estrutura, seta­res sociais e aspectos institucionais. Comp()e-se tambem de diretrizes para cada urn destes setores e de instrumenta~ao para a implementac;ao do plano.

Percebc-sc a prcocupa<;ao em lcvantar a rcalidadc do municipio. identificando os principais problemas em todos os setores, e em dotar a administrac;ao de instrumentalidade para execu~ao das propostas. Neste sentido. o planejamento c visto como urn processo e, para isso. o PDI sugere ate mesmo a cria-

.., Estes dois enfoques referentes a maneira de ver e planejar as c idades brasileiras. sao heran\aS da atua\iio do Padre Lehret quando este veio para o Brasil em meados da decada de 40. Fundador do movimento franch "Economia e Humanismo··. Padre Lehret traz para o pafs uma proposta humanista. originaria do pensamento progressista cristiio e influenciada pelo Estado do bcm-cstar social que surgiu na Europa do p6s-guerra. Na w njuntura do p<h ·guerra e da guerra fria. essa pmposta surge como a husca da ••terceira via··. ou scja, nem comunismo. nem capitalismo. mas a procura de urn caminho baseado nas teorias econo· micas capitalistas prcdominantes. que procurasse curar os efeitos per­versos desse modo de pmdu~ao. Assim era a procura de urn desenvolvi­mento economico com justir;a social. Sua proposta basica era a inter­ven~io na realidade e niio a investigar;iio profunda desta realidade. A ideia do planejamento surge. portanto. como uma oportunidade de se racionalizar o aparato administrativo na busca do desenvolvimento e da justi~a social. Aqui. prevalecc a crenr;a na racionalidade e na previ· sio, a cren~a no plano como unicu caminho possfvel para se alcan~ar a cidade ideal: '"0 fundamento. a ideia de planejamento que presidia · e ~ urna ideia aristntclico-tomista - c de 4ue a cidadc era uma desordem. E era uma desordem p<lr falta de algucm. a miio de Deus ou uma mao invisCvel que fossc Ia ordenar. An planejador cabia indicar os caminhos que as coisas dcvcriam acontccer:· C MOREl RA. 1981: 159)

155

'fiiO de uma Secretaria de Planejamcnto e de urn Conselho Mu­nicipal de Dcscnvulvimcnto lntcgrado como urn 6rgao colcgiado de asscssoramento ao prcfcito. Estas propostas envolvcndo a rcformula'faO administrativa da Prcfeitura Municpal nao foi, entrctanto, implementada pcla podcr publico, que, scm os 6r­gaos responsaveis pelo acompanhamento do plano, prejudi­cou todo o processo de implementa~ao do mesmo"1

•

No que se refere as questocs de organiza~ao espacial da cidadc, o diagn6stico apresenta uma evidentc preocupa~ao com a cxtcnsao exagerada da malha urbana, abordando os vazios e a dispcrsao como fatores prejudiciais:

" 0 problema dos lotcamentos se agrava quando anali­sado do ponto de vista da sua distribui'fii<> territorial, pois sao numerosos os loteamentos aprovados em lo­cais quase totalmente desligados da trama urbana e aprc­sentando condi~oes precarias de acesso. Entre estes /oteamentos, restam ainda grandes areas niio loteadas a espera de valorizariio para posterior loteamento. Es­tima-se em mais de 400.000 pessoas a capacidade da area loteada, sendo que a capacidade da zona inteira em processo de Loteamento ultrapassa a espantosa ci­fra de 2 milhOes de habittmtes" "2 (HIDROSERVICE, 1970: 2.1.1, grifo meu).

A avalia~ao que a HIDROSERVICE faz rcssalta ainda a auscncia de instrumentos juridicus cficazcs como rcsponsa­vcis por este processo. "As deficiencias da legisla~ao vigente quanto a loteamentos decorrem basicamente do fato de nao se

•• Uma avalia,ao do processo de implcmcnta<;ao do plancjamcnto urbano dcntro da administra<;ao publica municipal poc.Jc scr encontrada em REZENDE Op. cit..

•2 Quando da elabora<;ao do plano, a popula<;iin urbana de Campo Grande

em de ccrca de 118.487 hab .. segundo prcvisao da propria IIIDROSERVICE.

!56

inserir em urn plano geral de uso do solo e de pennitir loteamcntos em uma area excessivamente grande" e, como conseqi.iencia deste estado de coisas ha o "oncramcnto dos poderes publicus quando da implanla'faO do sistema viario principal e dos servi­~os publicos de infra-estrutura, ao mesmo tempo que se esti­mula a dispcrsao e descontinuidade da area edificada" (HIDROSERVICE, 1970: 2.1.3 ).

As propostas de organiza~ao territorial vao, portanto, contemplar estes aspectos definindo etapas temporais:

• Para 1975: delimita~ao de uma area, denominada Peri­metro de Urbaniza\ao Prioritaria (PUP) ondc dcvem ser conccntradas as infra-cstruturas, os equipamentos so­ciais, e locados os cunjuntos habitacionais para propor­cionar maior adensamento.

• Para 1985: proposto urn perf metro urbano, me nor do que 0 existente a epoca. onde " ... se exclua da area urbana legalmente delimitada aquelas parcelas em que os loteamentos ou nao existem ou sao ra­ros''( HIDROSERVICE, 1970: 2.3.4) resultando numa Area de Aglomera~ao cuja extensao e de 18.774 ha e " ... cuja morfologia segue os principais vetores de urbaniza~ao previstos para a cidade" (HIDROSER­VICE, 1970: 2.3.5).

0 "modelo" territorial adotado, conforme tenninologia do proprio plano, foi portanto o crescimento da cidade em etapas, determinando que, somente ap6s a ocupa~ao de de­terminada area - delimitada pelo Perfmetro de Urbaniza~ao Priori tan a (PUP)-, eo atendimento desta com completa infra­estrutura e servi~os, e que se pode expandir a area urbanizada. Este modelo foi definido a partir de tres elementos principais: progn6stico sobre a extensao c morfologia da area urbanizada; defini~ao de zonas cstruturais em termos de seu conteudo funcional; dimensao fisica e localiza~ao no cunjunto urbano

157

e; defini~ao do sistema viario capaz de responder a demanda de trcifego calculada.

Para possibilitar a implementa~ao do Plano. a equipc que o elaborou previu os seguintcs instrumcntos:

• Programa~lio de projctos executivos e procedimentos. refercntes a cada sctor de atividade-fim da Prefeitura Municipal. incluindo aqui programa~lio de obras e ativi­dades para o setor educacional, saude. assistencia soci­al. transporte, entre outros;

• Plano de Organiza\ao Territorial do Municipio c lc­gisla<riio correspondcntc que englobava lcgisla<;ao de Uso do Solo, de parcelamcnto c rcddini<rii<> do pcrlmc­tro urbano.

• Plano de Refonna Administrativa da Prefcitura. com corrcspondente instrumenta<;lio de leis, normas. manu­ais e instru~oes;

• Defini~lio dos Orglios de Plancjamento Fisico e Fi­nanceiro, incluindo a cria~lio de uma assessoria colegiada e executiva responsavel pclo planejamcnto da cidade.

Em rela~lio ao Plano de Organiza<;iio Territorial. sua concrctudc pode ser analisada na Lei N" 1.429 aprovada em 29 de janeiro de ) 973, que define a area de aglomcra~ao urbana. regulamenta a abertura de loteamento. o uso e a ocupa<;iio urbana do solo, alem de definir as diretrizes do sistema viario e das areas verdes. Ate entlio, a cidade des­conhecia urn instrumento tao detalhado que tratassc do solo urbano.

A area de aglomera'Clio vai estar subdividida em zonas funcionais que podcm ser observadas na TABE­LA 10.

158

TABELA 10 - PAOPOSTA DE ZONEAMENTO OA LEI N° 1 .429/73

Zon11 Uao.

Central - C limite para a instala~ de industries medias e grandes. dep6sitos, comercio atacadista. ofiCinas.

Comercial - ZC limite para a instal~ de indUstria media, atacadista e dep6sitos

Industrial Atacadista -ZIA limite para a instal~ de comercio local

Residential - ZR limite para a instala~ de corneroo e ~

proibido instalacAo de industrias

Especial de Recreacao - ZER permitido somente equipamentos de recreacAo. cultura, lazer, esporte e institucionais

Fonte: elabora<la cum tladm da Lei N' I ~ 29n ~

Esta legisla<rlio tinha como perspectiva o uso mais restritivo dos espa~os urbanos criando areas quase que exclu­sivas de residcncias e de trabalho. Assim, faz restri<;6es de uso para instala<;6es de comcrcios nas ZR e ZIA ou instala~lio de industrias nas ZC, tendo em vista a localiza~lio eo tamanho do lote, como por exemplo, o postulado no Art. 54°:

"0 comercio em geral. oficinas. atacadistas e dep6sitos pequenos s6 poderao localizar-se nas Zonas Residen­ciais (ZR) caso fiquem situados a menos de lOOm ou a mais de J.OOOm de wn ou mais estabelecimentos das mesmas categorias e cujos terreflos somem mais de 5()()mZ." (HIDROSERVICE. 1970: Art. 54°, grifo meu ).

No entanto. era objetivo da Lei N° 1.429n3 consolidar nucleos de servi<;os, atividades publicas e privadas nas zonas residenciais. estabelecendo assim bairros mais ou menos auto­nomos.

A avaliac;:ao que se faz nesta dissertac;:lio. e que devido as limita~oes impostali pcla propria Lei, de instala~lio de comer­cio e servi~os nos bairros residenciais. c ainda a grande polari­za~ao que o centro da cidadc cxercia em rela<;ao aos bairros residenciais neste pcrlodo. esta proposta nao se consolidou totalmente. Ap6s alguns anos de vigencia da referida Lei. urn

159

princfpio de autonomia come~ou a ocorrer em alguns bairros residendais. porem somente onde constatou-se a cxistencia de urn sistema viario de caniter estrutural. que favorccia o grande tluxo viario. Nestes locais houve a instala~ao de comercio c scrvi\OS que pem1itiam 4ue moradores locais niio dependcs­sem mais do centro da cidade para atcndcr suas necessidades mais basicas.

No que se ref ere ao parcelan1ento da terra, o Plano preocu­pa-se em propor urn maior adensan1ento na malha urbana existen­te, estabelecendo-se como area minima do lote, dentro da area de aglomcrac;ao urbana. 250m2 com frente minima de I Om. Em con jun­tos rcsidcnciais de habitac;6es unifamiliarcs, o lotc pode ser de 120m2 com frcntc de 5m. Estes totes com tcstadas de tamanho rcduzido nunca haviam sido implcmcntado em Campo Gmndc, '-".:US­

tum ada a urn s6 padrao de parcclamcnto da terra, os lotcs cspac;o­sos. Scm duvida a proposta da Lei trazia novas possibilidades de aquisic;ao do lote urbano, pois, diminuindo o tamanho mfnimo do tote abria-se a possibilidade de oferta de lotes mais baratos, mes­mo que pr6ximos as areas mais centrais da cidade.

Alem disto. a refcrida Lei, nos seus Arts. I 0, II e 12, obri­ga o loteador a custcar obras de pavimentac;ao, rede de escoa­mento de aguas pluviais, arborizac;ao, rcdc de csgotos, de distri­bui\ao de agua potavel e de ilumina~ao publica quando 0

loteamento for implcmentado dcntro da Area de Aglomerac;ao " ... e que distem 200 metros ou menos de qualquer logradouro equipado relacionado ... " (Campo Grande, 1973: Art. II).

0 que se constata e que o PDI avanc;ou ern rela~ao aos instrumentos de planejamento existentes anterionncntc, trazcn­do novos repert6rios legislativos ate entao desconhecidos pc­las Icgisla~6cs anteriores. ~ode-se resumir estes avanc;os nos scguintes itens:

160

• proposta de implanta~ao do sistema de plancjamento com a cria<;ao de uma assessoria colegiada c cxecutiva

junto ao Executivo que implementaria, avaliaria c atuali­zaria o rcfcrido plano-l.l. trazcndo assim o conccito de continuidadc da a~ao plancjada~

• zoneamento scm usos extremamente rigidos avanc;an­do em relac;ao as propostas anteriorcs que eram funda­das na concepc;ao de cidade funcionalista;

• tentativa de controle da expansao urbana, bern como, de compatibi lizar o cresci menlo da cidade com infra-estrutu­ra correspondente. oferecendo assim a possibilidade de mclhoria da qualidadc de vida dos cspac;os ocupados.

Apcsar disto. no en tanto. o plano nao foi implementado completamcnte e alguns instrumcntos de avanc;o em termos de proccsso de plancjamcnto c propostas urbanfsticas fica­ram prejudicados. Como excmplo podc-sc citar a proposta de criac;ao de um sistema de plancjamento que deveria acompa­nhar a implementac;ao do plano e nao foi concretizada, sendo que a Secretaria de Planejamento Municipal somente foi cria­daem 1981.

Com rela~ao as propostas fisico-espaciais, sobretudo aquelas que dizem respcito a grande extcnsao urbana, tambcm ficaram scm aprova~ao a intcn~ao de diminui~ao do peri metro urbaoo e a conscquente defini<;ao da Area de Aglomera<;ao. Agravando ainda mais estc fato, dois anos ap6s a implementa~ao do plano, em 1975. foi aprovada a Lei N° 1.589 de 29/I2n5 que permitiu ao Joteador, que nao dispusesse de condic;oes de executar servic;os de infra-estrutura, doar uma area correspondente a 6% ou mais da area total dos lotes ao poder publico local, a fim de que a Prefeitura executasse tal servic;o. Soma-sc ainda que, este tipo de lotcamento poderia ser implemcntado na area que extrapolava o mini ancl rodovifuio. ou seja, na area menos adcnsada. justamente aquela que o PDI

43 " •er tambem REZENDE. 19R7: pg. 41 c 42.

161

propunha cooter a cxpansaoH. Esta Jcgislarrao foi panicular­mentc pcmiciosa porque inccntivou a abcrtura de Joteamcntos - pois o loteador nao precisaria dispor de muito capital. ja que nao executaria a infra-estrutura -. Jocalizados em areas bern distantes e dcsprovidas de mclhorias urbanas.

Constata-sc, portanto, que a metodologia adotada para a elabora~ao do plano, baseada no plancjamento integrado. tao difundida na cpoca de sua elaborat;ao e que acreditava que a racionalidadc tecnica era suficiente para romper os cntraves politicos e intercsseiros da espccula"ao imobiliaria, mostrou-sc insuticiente para convencer as fon;as politicas vigcntcs de sua importancia ou mesmo impotcntc para romper o jogo de intcres­scs particularcs. a despcito do valor de suas contribui~oes.

lsto pode ter contribufdo sobremaneira para a inviabiliza<;ao das propostas mais progressistas. Entre elas pode-se citar a de diminuirrao do pcrfmctro urbano: a restri~ao das novas areas a serem loteadas para que estas aconteccssem pr6ximas a malha existente, dando assim continuidade as infra-estruturas; c a implementa~ao de uma Assessoria Colcgiada que constante­mente estaria pcnsando os problemas da cidade.

Avalia-sc, portanto, que a conseqUcncia desta legisla­~ao. no que diz rcspcito a condu~ao do processo de loteamentos. foi positiva apcnas em sc tratando do lotcamento em si. pois normatizou a largura de ruas, continuidade das vias publicas. intersc~ao entre vias e mctragem dos totes. Enfim. definiu rc­gras urbanfsticas que nao cram regulamentadas ate entao por nenhuma outra lei, nem mesmo por legisla~ao federal ja que a primeira Lei Federal que trata das questoes urbanfsticas nos loteamentos foi aprovada em 1979.

.. E importantc lembrar que 0 PDI nan era a favor da ddiniljiill de Ulll

ancl rodovifirio no entomo da cidadc uma vel. 4ue. segundo ~ua.'i J'C'4lll· sa~ de trMego. nao sc justilkava c. segundo o cntcndimcnto dos aulll res. a c.:rialjiio do anel roduviario podcria gerar outru foco de ocupa\·ao. afa~tado da~ fireas unde o adcnsamento era prioritario.

162

Quanto a locali~ao destes lotearncntos em meio ao espa<;o urbano. o Plano de Dcsenvolvimento lntcgrado foi in6cuo. pois suas proposta'> de rcstri~ao da area a ser loteada. de adcnsamento da cidade e parcclamcnto da terra concomitantc a instal~ao de infrct­estrutura. nao ultrapa-;saram a mera inten~ao, nao sc traduziram em instrumentos aplicaveis. Assistiu-se, entao, a continuidade da implementarrao de lotcs em areas distantcs, expandindo em algumas areas 0 limite horizontal da cidade e, em outras, sulxlividindo OS

grandes vazios urbanos atraves de lotcamentos cujo princfpio de locali~ao obedcce apena<; a 16gica do lucro do emprecndedor.

0 Plano Estrutura Urbana

Em 1977 quando Campo Grande se preparava para tor­nar-se capital do novo Estado da Fcdcra~ao, o govcmo estadu­al contratou o Escrit6rio Jaime Lerner Planejamento Urbano para a elabor~ao de urn Plano Urbanfstico que foi denominado "Ci­dade de Campo Grande- Estrutura Urbana".

Nesta epoca a regiao vi via a cuforia do desenvolvimento independente. 0 sonho separatista que rcmontava ao final do seculo passado c que foi motivo de varias lutas regionais, final­mente concrctizou-se em outubro de 1977. Campo Grande toma­va-se capital de uma regiao que possuia 60% da popula~ao do antigo Mato Grosso. 75% das rcceita'> c 83% da arrecada.;ao do ICM estadual (JAIME LERNER PLANEJAMENTO URBANO, 1979). Diante desse contexto o plano apresenta urn carater bas­tante otimista quanto ao desenvolvimcnto economico e social da nova capital, prcssupondo urn acelerado processo de urbaniza­~io baseado nas taxas de crescimento populacional que vinham ocorrendo ao Iongo das ultimas dccadas4~.

0 documento final consta de urn brevfssimo diagn6sti­co dos aspectos dcmograficos c economicos. Sua for.;a de ana-

., Ver nota N" 4

163

lis~: l.: ~..·ntra-'>l: naorg.anillll,·;hl fl,inH:,p;h.:ial da ~..·idmk e prin~.· t

palmenh: no si,tema de tr;tn'purte'-. ~.·ujo estudo ~.~ ha,tatlk

tktalhado. :\uta-'e <~qui 11111 ;1\ an~·u nn lJLil.' dit rc,JK'itu ;H h

instl'liLlll.'llh'' kgi ... lati\ os do '-lllll urharw. 1.'\Hh.:l:ntrandu a fu~· ,~

tk int~.·ncLHI;ill urbana 11os a'Jll:l.'(\l, fisicn-l:spaciais.

Sua )1fl1J1ll'ta c5 foneml:nll' intluenciaJa pdo Planu lk Desern oh·iml:nto lr11cg.raJo l:lanuraJ,l antl:rimmcntl:. por~111

~.·om Lllll l:llt'tl4lll.' rnais cspcdficu. dirl'~.·i,maJu para o usu d,, -.ulo. :-i-;t~.·rna 'i;iriu c transpurtl: de ma-.s;t. aprofundandu assi111

a:- que-...!1-,l.', c-.pcdfi~.·a-. de usu l: lll..'liPiliJto do :-.olo urh;llll ' qui..'. llll plano .mll'n11r. ficararnmat' 11.1 inll'n,·;"tu.

.-\ propo,ta d11 plano par1l· da itkntifil·a,·;iu d11' prin~."ipat ,

eixu' c'tnJturai' urhano-.. propundnn rdlli\O oeste~ l' nllh.'l'll trand11 nl..'k' ~r;HHk' llu\oo; ,-,;ino' c de tran-,put1e dc ma'"'L ,,, :-.~..·n· i~·us I.',, maillr at.krl'iamcnto. ;lll'a\es da ,·cni~,·;dital,-;io . F-,tl''

ci:>.os s~..· uncm llll ~..·entro da cidadc. s~.·nd<' l:SSl.' o grande pon11 1 <.k ~.:ncontro ~.·om intcgra~ao cntn: l'llllh.:rcio 1..' l az~:r. ]\:o qul: ,~,·

rd'crc a ~.:stc tlltimo. a proposta. fundallll.'llli..llla no PDI. apnnl'it;t

os fund'1" dt: 'ak t ransforrnandu-u..; em parqul:-. linear\.'.,, ~.·om l:quipamcnh" tk rent.:a~,·,io l: hlll.'L l..'spt:randu ahrangl:r tud.t . t

cidadt.: ~.·om locai .... dedi\ l:J1imcntu para a pupula,,;;io.

Para a-. grande-. in'-litui,.(-ll'' \:onw hospitai-.. l'l.'lltn,,

~.·du~· aciunai'. uni,·cr-.;idadc-, ell' .. pwp(K-se -.ua l ol'aliia~-;"i., ,

junto ao-. <ll'l',sos ,·i:irio-. Jas dikrente' ~.·clula..; da ~.·idatll:. km Or;mdu l)U~ sao dtamaJas ciSiula' a' rcgifll::-. UfOartaS di\'iJiJa,

pur 'ia..; Lk tluxo r;ipido. ~c~tc ~l.'ntido. as prioridadcs ILl

impkmenta~ilo de a\iks dcvem tamh~m Sl: basci.lr na dcnsitla­tk Jas l·clu]a.., l.' na t.:arQrll.·ia de l'4uipamentos L' infra-estrutura' de cuda uma ddas.

:\a Le~i.,Ja,·aol :rhana ad' mJa tk-...tc plan11. dc•mminad;t I )irl..'trit~.·:-. da I :-,tnrtura Urbana de ( 'ampt, ( irandc · l .l:i I\ I. 74 7 dL· 2'> dl..' m;tll, de l1J7X L'llllSta llll1<L tkt al h;~da hil'l'ill'l]ll i t:ll.Jtu \ i ;iri,l da cidadc l: ..;~,·u tol\callll.'ll!D. Lsll: l'o.;tahl'l~.·l.'l: uo.;os 1.' lndicl..'' ur

hani't ic' ,.,_ :\ T:\ B 1-.1 ./\ I 1 demun,tra 11, u" ,,_

I h-l

TABELA 11 - USO DO SOLO URBANO SEGUNDO LEI N' 1.747/78

Zon .. Alta Denso<lilde Medoa bensodadP 8aoxa Oensodarlc 1

Ba•xa ciensodade 2 Serv;cos _ _ _ _ _ Verdes

Espec1a-;s . __ PredOmlra'lcoa ll"'duSir a'

Fonh: I 4" 1 ' ! - : ~ ~,

Usos mosto m1sto com predomu,~nua re~odtmc1al

mo~to c.om p•edomon.llnc.oa msodf!ncoal exti.IS varre nte res•dencial - -

_ ~rv~~ndes e11~amenh~~ _ __ At vodaoc cultural c lazer - - -~uopar1ertos comunltanollnSIItUciO'Iaos 'nd~as--- -------- --

A propo-,t<t da ki era de qu~..·. na tona de alta Jcrhidadc.

sc permiti ''l' nu ... n misln de cumcr~.· io. r~.·sidcncias e '1..'" i~.;·u, c os mait1rc' fndin·o.; l'llllStruti,·m . . .\ nll·dida que sc afa...,ta tk-.ta

zona. qu~.· '"' l''lcndc tk forma lml·ar. pclao.; principai o.; 'ia-, de transpo11c. 11, u .... n ... v;io t'icandom:ti' rc,triti\·os l' o..; lndicc-. tk ocupa,·:i<l do lotc ,·ao fi~..·andn mctlllrc ...

<.)uanltl ;, cxpan..;;-ttl urbana. u diagrH),ticu da ,,rganiia­

t;iio cspal·ial tla ridade L'Onstata a dispno.;ao populacinnaiL· '\1

extra\'asanll'nto da o~upa~an urhana para alcm Joo.; hlo4ucius rcprcs~ntados pdas ~lrcas in,titu~.· ionai..;. c que onriga nova­

mente o 'ctor plinli~·o a equipar <ircao.; di , tantes. pl' rmaneccndo a infra - ~.·,trutura implantada. ~randc parte do tcmpn ocioo.;a." (JJ\JMI: I.ER:--JER PI.J\NEJA\IE:\TO l 'RBJ\NO. 197t>: I I). :\o

cntanto. a l .1.·i ~" 17~717X pitl'l'l'l.' n;io 'l' preocupar conl a hai\a dcnsidade. mantcndo lllll rcdlllidn padr;in de ocupa,·;"ul do -,olo. () aUCJ1o.;;lll)l'lllll propoo.;to pl'l;t rcf'l:rida ( .l'i anrang.l' ilJ1l'llil'i OS

corrcdun:' l.'struturais tk trarlo.;pPrtt:' L' ll lotc padr;io pao.;sa a scr. flll\'amcntc. tk .'loOm:. com c.xcc~.;·ao da Zona de :\Ita D~..·n..;i­dadc onde csta :lrca podc Sl'r mcnor. :\qui nao cxistc. t:omo no POI. uma prcocup<~\~h, de ocupa,·ao das ;lrcas ,·a~:ias mais pr6-

xirnas <Hl centro. lll'lll mcsmo u e:-.tahL·kcim~..·nto de prioriJadcs de ocu pa,·ilo ll<h dt amadas L·d u I" .... u rhanas.

L-;ta nHlcl:p~.;·an. fot1cmcrHc ha,L·ada no ..;(-;tL'llla \'i;irio. ccrtarllL'Illl' c ... t;l rl:lacionatb corn 11 rHl\·o conn~ito tk planl·ja ­nwnto prl:dlllllinantc na adlllini-...rr:t~· ;in ptlhlica l:llllllH'I federal.

Tendo em vista a extim;ao do SERFHAU, enquanto 6rgiio gestor da polltica urbana no pais, a tcndcncia que se assistiu nos pcrfodos posteriorcs foi a centraliza~ao ainda maior, nas csfc­ras federal e cstadual, dos scrvi'ros compctcntcs a administra­r;ao publidL 0 planejamento deixa deter sua visao integral du espar;o social urbano para assumir a espccializar;ao setorial, fortalecendo sobretudo os setores de energia eletrica e de trans­pones. As ar;oes nas cidades passam portanto a ser pontuais. decisoes de esferas superiores que visavam a maximiza<;ao do desenvolvimento capital isla. Segundo avalia~ao de Montc-Mor

.. 0 novo objctivo era coordenar os investimcntos fcdcrais c cstaduais cada vcz mais signiticativos nos municfpios, scja atravcs de intervenr;ocs dirctas ou de emprcsa'i de scrvi~os altamcntc ccntralizada'i c ~:om polfticas pr6prias, ou mcsmo atravcs das transfcrcndas de rcccita-; fiscais, oom aplica­~ocs prcviamcnte dctemunadas." (MONTE-MOR, 1981: 35 ).

Em entrevista efetuada junto a alguns tecnicos que traba-lharam nesta epoca na Prefeitura Municipal de Campo Grande. constatou-se que a grande prcocupa~ao dos govemos nos anos 70 era a cxecw;ao de obras e. nestc caso, das obras propostas pelo Plano Estrutura Urbana. A parte de Iegisla9au urbanfstica. de contigura~ao espacial urbana, nao era tida como a mais rclc­vante. Nao havia portanto ncm possihilidadc tccnica, dado o pouco aparato da Prefeitura Municipal na area do plancjamento ffsico, ncm vontade polftica de se fazer os dctalhamentos ncces­scirios que o plano rcqueria, como por cxcmplo, os pianos setoriais.

Mesmo assim, a Lei de Uso do Solo proposta pelo referi­do Plano perdurou por dez anos. embora vcirias sejam as altera­\OcS aprovadas modificando a lei original. A maiordclas vcio em 1980, apcnas dois anos apos sua aprova~ao. A Lei Nu 1.896/80 a hera todo o Capftulo III da Lei anterior, modi ficando perf metros das zonas, ~riando mais urn a zona, cxtinguindo outra, aumcntan­do taxas de ocupar;ao c altura maxima. resultando na contigura­~ao que podcm scrobscrvadas na TABELA 12.

166

TABELA 12- USO DO SOLO SEGUNDO LEI N° 1.896/80

Zon• Uaos Alta Oensidade llllSIO

Media Oensidade misto com predomin<\nda residencial Baixa Oenaidade 1 misto com predomin<\noa residencial Balxa Oensidade 2 excluslvamente res1dencial ServteJ 1 industrias. serviyos de apoio a mdusttias e grandes aqwpamentos Servip?S 2 servi£OS de apo1o a industrias e gran des equipamentos Verdes atividade cultural e lazer Especiais equipamentos comunitario/insbtucionais

00..: "' altc:.-..;c'ics csran em italico Fonte: lei N° 1.896180

Ainda com rela~ao a est a Lei N° 1.896/80. o Art. N° 4 acrescenta que para conjuntos habitacionais de interesse soci­al, financiados pelo BNH. o lote mfnimo sera de 200m~ c tcstada de 10 m. Procura-sc assim adcquar o padrao anterior a nova rcalidade das cidadcs hrasi lciras. qual scja a de sc cstabclcccr possibilidades de lotcs mais baratos para habita<;ao popular.

Outras modificar;oes vieram~~> durante estes I 0 anos, porem, pode-se observar, que a maioria das altera~oes referem-

46 As altera,oes sao: Lei N" 2.095/82 que. na Zona de Alta Densidade. novamente alterou coeficientes de aproveitamento do terreno de 4 para 6 e passou o gaharito da mesma para 14 pavimentos; Decreto N" 4.805/82 o "Buradio da Pcdreira" que passa de Zona de Aaixa Densidade para Zona Especial; Decrcto N" 4.845/82 cuja rln'<t. inserida ern Zona de Aaixa Dcn­mtade. pa~sa a o;er Zona Especial: Lei:--.."' 2149/RJ que a.ltcra da~sificaryao Lla area do desbarrJncadn. classiticada de Baixa Densidade para Zona EspeciaL Lei NO 215618.1 que lihera o gaharito das Zona~ de Alta Dcnsidade: Lei N" 2.186183. segundo a qual terrenos lindeims a RFFSA passam a ser conside­rados Zona de Servic;o 2; Lei :\10 2.187/8.1 que transfonna uma Zona Verde em Zona Especial. Lei N° 2.252/85 que transfonna uma Zona de Servic;os em Zona Especial para implantac;ao do Conjunto llabitacional Aero Ran­cho, Lei NO 2.273/85 que altera a area da Ceval. antes de Baixa Densidade para Zona de Servi~o; Lei N° 2 . .139/86 que tambem altera uma area de Baixa Densidade para Zona Especial (AM A C); Lei N" 2..146/86. uma Zona Especial antes reservada para lazcr ("huraciio da pedrcira") e aherada para Alta Oensidade para construir ernprcendimentos hahitacionai~: Lei N" 2.458187 outra Zonu Especi;tl que passa para Media Dcnsidade tamhCrn para construir emprcendimcnto hahitacional e. linalmentc. Lei i':" 5.478/ 87 area que passa a scr Zon<~ E"pccial para construc;ao de urn shopping center ("quadra da fcira central").

167

sc a transforma~ao de uso de areas, conformc interesse do po­da publico ou das camadas que sobre clc excrccm influcncia. Analisando estas altcra~ocs nota-se que ncnhuma vai de en­contra a proposta original cstabclccida no Plano de Estrutura Urbana. alcm de poucas hcneficiarem a popula~ao mais pobrc. sendo que. ocorre justamentc o contnirio, vanas alteracroes fa­vorecem os empreendimentos especulativos.

Apesar das modifica~Oes na lcgisla~ao, inclusive no que se ref ere ao zoncamento, a Lei ficou em vigor por dez anos. man­

tendo sua intcn~ao basi~o:a de cria~ao dos corredores de trans­porte coletivo e de expansao do centro principal atraves dcsscs corredores. Na pnitica a legislacrao sc tomou uma grande camisa de forcra. A rigidez do zoneamcnto nao se adequou as ativ~dadcs

da ddadc c muitas das previsocs de adensamento nesses com:­dorcs. na rcalidade nao aconteccram. 0 setor emprcsarial. por exemplo, via-sc prejudicado, tendo dificuldades de instalar suas atividades pois a legisla~ao o impedia. 0 setor publico tarnbem sentia as dificuldades provocadas pela referida Lei. Mais tarde. quando da cria~ao da Unidade de Planejamento Urbano de Cam­po Grande - a PLANURB, 6rgao responsavel pelo planejamento da cidade que foi criado em 1987 -, csta dirigc vanas crfticas ao plano. sendo que a mais contundcntc dclas, diz respcito ao dcsc­nho urbano gerado pel a rigidez da legislacrao. 0 zoneamcnto uti ­lizado cria cixos cstruturais ao Iongo dos corredores que dcscm­bocam no setor mais central da cidadc. Najuncrao de zonas entre­tanto, nao ha praticamcnte qualqucr altera~ao, scndo mantida a sua conformar;ao "em faixa", o que ·· ... cquivalc a nao rcconheccr o efcito gerado pela acessibilidade e pelas condi~oes de aglomc­rar;ao ampliadas quando sc da o cruzamento de dois ou mais eixos de concentra~ao ... " (PREFEITURA MUNICIPAL, 1987).

Quanto ao parcelamento do solo, estc continua sendo rcgido pcla Lei N11 1.429173, a Lei do POI. adaptada, no entanto. pcla nova Lei Federal de Parcclamento do Solo Urbano Nu 6.766 de 1979. Scm duvida a Lei Fcdcraltrouxe normatizacr6cs impor-

168

tantes quanto ao combatc de loteamcntos irregularcs. precau­'roes quanto ao tipo de solo e de topografia onde devcriam scr abertos os loteamcntos, tamanhos mfnimos de lotes entre ou­tras. No cntanto, suas mcdidas sao muito genericas, conside­rando o espa~o urbano - de todo opals. por se tratar de uma Lei Federal - de uma mesma maneira, sem as especificidades de cada cidade. Por outro lado. seus artigos tratam principal mente do parcelamento em si e nao da forma de inser~ao deste no espa~o urbano. Sobretudo este fator, ja no final da decada de 70, deveria ter sido objcto de preocupa~ao dos planejadores, uma vez que os lotcamentos. em Campo Grande, surgiam em areas muito Jongfnquas da ocupa~ao da cidade.

Conforme sc pcrcebc. no plano Campo Grande - Estrutu­ra Urbana o fenomcno da grande dispersao urbana. apcsar de abordado como problema no diagn6stico, nao sc traduziu em instrumentos capazes de solucionar ou amenizar a questao. Os loteamentos continuaram a ser i mplementados de forma aleat6-ria, dentro da extensa area que compreendia 0 perf metro urbano da cidade, obedecendo apenas a 16gica do empreendimento e nao a 16gica da ordena~ao da cidade.

Lei de Ordenamento do Uso e Ocupa~ao do Solo de

Campo Grande

Em 1987 a Prefeitura Municipal cria o Conselho Munici­pal de Desenvolvimento Urbano- CMDU e a Unidade de Plane­jamento Urbano de Campo Grande. a PLANURB, dando final­mente responsabilidades sobre a gestao do uso do solo urbano a 6rgaos espedficos. 0 CMDU c um cSrgao consultivo que ob­jetiva opinar sobrc pianos. programas c projetos que visem o desenvolvimento municipal. Composto por 25 membros. o Con­selho prop<)c-se a estimular a participa~ao da comunidade no

169

processo de planejamento. Sua comp<.lsi<;ao, no entanto, foi formada basicamente por associa~oes e/ou sindicatos de pro­fissionais libcrais e pelo setor cmprcsarial vinculado a constru­<;ao civil, tendo apenas urn reprcscntantc dos moradorcs - a Uniao das Associa~Oes de Moradores -, prcjudicando portan­to a participa~ao dos sctorcs mais populares47

•

A PLANURB foi criada como uma unidadc vinculada a Secretaria Municipal de Planejamento48 com a fun~ao de for­mular polfticas de desenvolvimcnto urbano; colctar, analisar, sistematizar c divulgar informa~ocs sobre o municipio; clabo­rar, coordcnar e acompanhar cstudos, pianos c projctos de na­tureza urbanistica. Pcla primeira vcz, dcntro da administrar;ao publica municipal, urn orgao espedfico tratani das qucstocs urbanas, sobrctudo com um cnfoquc vohado para o espa~o.

Assim e que em 1987 uma equipe de h~cnicos locais, sob consuhoria do arquitcto Sergio Zaratin, do advogado Ala6r Caffe e do ge6grafo Hideo Sudo, elabora detalhado estudo so­bre o uso do solo na tentativa de levantar, mapear e analisar a cidade real. Sao identificadas assim, entre outros usos, as areas de concentra~ao de comercio e servi~os, as areas mais ou me­nos adensadas, as areas de industrias, os vazios passfveis de ocupar;ao imediata, areas de reserva para expansao, alem de faixas de matas ciliares de proter;ao e areas verdes e de prote­<;ao ambicntal. Este estudo vai culminar na elabora<;ao da Lei de Ordenamento do Uso e Ocupa~ao do Solo, Lei N° 2.567. apro­vada em 8 de dezembro de 1988.

. , Em \996 foi aprovada a Lei N" 7.361 alterando a composic;ao d o Conselho Municipal de Desenvolvimemo Urbano e compatibilizandu · o as no vas propostas do Plano Diretor, aprovado em 1995. Esta Lc:i incorpora au CMDU represcntantes do~ Conselhos Rcginnai~. propo~­

to pclo Plano Diretor, possibilitando ampliar a ss im a parti c.: ip;~c.;iin

popular dcntro do Conselho.

•• A partir de 1997 a PLANURB tramformou-se no lnstituto de Planej ;~ ­

mento Urb;~no de Campo Grande e e rc~ponsavcl de c.:oordenar ;~ poli­til:a urbana c a polftic.:a de mcio ambiente do munid pio.

170

Essa Lei c conccbida tendo em vista as nova<; linhas de regulamenta<;ao do solo que abolem o zoneamento cxtrcmamcnte restritivo e prop6e uma maior conbin~ao das atividadcs urbana<;, aproximando usos compatfveis c levando servi~s e empregos para perto das habita<;f>cs em grande parte do esp~o urbano. A comple­xidade das atividades pcrmitidas em cada zona de uso e tao grande que ocupa paginas e paginas da referida lei, inviabilizando-se resu­mir em uma tabcla, os usos permitidos. 0 zoneamento propOe as divi50es de areas de uso, conforme demonstrado na TABELA 13:

TABELA 13 • USO DO SOLO URBANO SEGUNDO LEI N° 2.567/88

Zona Residencial

Zona Comercial

Zona Industrial

Zona lnstitucional

Zona de Transi<;Ao

Corredor de Uso MUitiplo

Fonte: Lei N' 2.~1i7/M8

Zona ZR 1 ZR2 ZR3 ZR4 zc 1 ZC2 ZC3 Zl1 Z12 ZN 1 ZN2 ZT 1 ZT2 ZTJ CM 1 CM2

Na tentativa de dcstacar apcnas as zonas mais importantes para efeito desse trabalho. observa-se que as Zona<; Residenciais 1 e 2 apresentam maiores restri~6es para a instala<;ao de atividades diversificada.o;, bern como nao penni tern a construr;ao verticalizada A Zona Residencial 3 pennite a edificar,rao de edificios e e onde estao sendo construfdos os predios residenciais voltados para classe media alta. Para a Zona Residencial 4, que abrange grande parte dos bairros populares da cidade, a proposta da referida Lei e de que haja, nestc local uma grande mistura de atividades de servi­~. comercio c ate mesmo industriac; nao poluentes, tentando assim aproximar as pcssoac; do scu local de trabalho.

17 I

As Zonas Comerciais I e 2 cstao estabelecidas nos locais onde sc desenvolve maior numero dcssas atividades, ou seja, no centro da cidade. As Zonas Industriais tambem consolidaram uma situa~ao existente anteriormcntc, que era a do mklco indus­trial separando as grandcs industrias e industrias poluentes do nucleo urbano. As grandes areas institucionais tambem recebe­ram tratamento especial, conforme vinha ocorrendo nas legisla­~oes anteriores, denominadas de Zonas Institucionais, quais sejam: as areas militares, o aeroporto, o Parque dos Poderes e a Universidade Federal de Mato Grosso do Sui.

Ganha destaque ainda as Zonas de Transi~ao, area conside­mda pela lei como pouco povoada e ondc nao sc deveria promovcr o adcnsamcnto humano, tendo em vista as grandcs distiincias del as em rcla<;ao ao centro da cidadc c a total falta de infra-cstrutura.

Finalmente, continuando a tendencia de diversificar;ao de atividadcs nos cixos estruturais da cidade, a referida lei pro­poe os Corredores de Multiplo Uso, onde os Indices de ocupa­~ao bern como as atividades permitidas diferenciam-se das zo­nas onde cstao situados.

0 zoneamento result ante caracteriza-sc por tratar a cida­de como uma mancha de oleo, que sc cxpande organicamente, abolindo a idcia do crcscimcnto atraves dos corrcdorcs, con­forme tratava a Lei anterior.

Acresce-se a este zoneamento a proposta das Areas de Regime Urbanfstico Especffico • RESP. Ela se aplica aos casos onde devcria haver uma interven~tao particularizada como as areas de preserva~ao ambiental; areas de preservacrao do patrimonio cultural e natural; areas de protecrao socio-ambiental; e areas destinadas a programas publicos. A RESP seria portan­to uma tentativa de respeitar as particularidades do meio ambi­ente, do patrimonio cultural, dos assentamentos csponUineos c dos program as publicos, indcpcndentc da zona .onde clcs possam aconteccr. Ela propoe, cntao, Indices urbanfsticos c padrocs de ocupa~ao do solo diferenciados.

172

A complexidade da Lei dcmonstra que o solo urbano passa a ser objcto cspecffico de estudos e que a cidade passa a ser considerada nas suas diferentcs por~oes, procurando nao se tratar os cspa~os de forma homogenea mas, pelo contnirio, respeitando as particularidades de cada realidade dentro do espa~o urbano. As propostas da lei. atraves de urn zoneamento nao tao rigoroso como os anteriores, prop6em instrumentos mais eficientes no controle da ocupar;ao urbana49

. Scm preten­der aqui analisar todas as proposi~6es da Lei, uma vez que cia e muito complexa e fugiria ao objetivo dessa disserta~ao, anali­sou-se somcnte as questoes pertinentes ao objeto de estudo aqui proposto, qual scja, o trato dos vazios urbanos.

Com efeito, e a primeira vez que uma lei urbanfstica esti­pula instrumcntos passfveis de contribuir para a ocupa~ao dos vazios urbanos. Uma das preocupa<;6es dos idealizadores da Lei era a exagerada extensao da malha urbana. Nas decadas de 70 e 80, con juntos habitacionais como Moreninhas, Jose Abrao e Universitana estavam se instalando em lugares longfnquos, forrnando bairros total mente descolados da malha urbana exis­tente. 0 problema se agravava com a falta de infra-estrutura em grande parte da periferia urbana, ao mesmo tempo em que se assistia a forma~ao de grandes vazios.

Com estas preocupa~Oes, a proposta da lcgisla~ao quan­to ao parcelamcnto urbano e baseada em dois princfpios: a) quanto maior 0 numero de infra-cstrutura implementada pelo

49 A Lei N° 2.567/88 prop6e por Cllemplo o fndice de eleva~ao em substitui­r;ao ao numero de pavimentos permitidos. confonne as legisla~6es anteri­ores. possibilitando assim uma liberdade maior na constru~ao sem que se aumente a area construfda permitida. Esta medida proporciona ainda que. quanto mais alto o edificio. maiorcs deverao ser os rccuos dos limites do tote. dando assim a possibilidade de mclhor insola~ii.o e ventila~ao nas edilica~iies vizinhao;. Outro avan~o da Lei rcfere-se aos a<;pectos ambientais. Pela primeira vez. na cidade de Campo Grande. uma lei de uso do solo toma medidas cautelosas quanto ao meio ambientc. dentre elas a Clligencia do Relat6rio de lmpacto Ambicntal - RIMA para emprcendimentos cujas atividades proprocionavam modifica~<ics do meio ambiente.

173

loteador. menor o numero de metros quadrados de areas plihli­cas doadas. o que viahiliza, do ponto de vista do empreen<.k­dor. a execu(.(ao dos loteamentos; b) quanto me nor o lote. maior o mlmero de metros quadrados de areas publicas doadas. Pen­sava-se assim que um maior adensamento, refletido ern lolt.:s mcnorcs. exigi ria urn numero maior de areas publicas para insta­la~ao. de areas de lazer e para constru~ao de equipamentos comunitarios. Dentro destes dois princfpios, cstabcleceu-se quatro tipos de loteamentos possfvcis de serem claborados: L I, L2, L3 c L4. Suas espccifica~oes cstao na TABELA 14.

TABELA 14- LOTEAMENTOS PEAMITIDOS PELA LEI N° 2.567/88

Tlpo de- Ar••• Do•d•• - Lot• - Loie lot .. men p1r1 1 Pref. Mlnimo Mbimo

~ ~nlclpal _ {!!!L !!!!_1L L 1 1 0% de A L rote da

5% deA I zona

L2 12% de A L 250 300

8% deA. I.

L3 12% de A. L 300 360

6% deA I

L4 12%deA.L. 360

6%deA I

()mk ,\I. -= drt,' d'- ._k l.ucr J\ I : .., ... .. , m'tiiU'-' hUMI'

lnfr1·Eatrutur1 Exigida

• rede de agua completa

• rede de energra ekHnca completa

• sistema de escoamento de aguas pluviais e superficiais

• galeria de aguas pluviais e paVJmenta~ em todas as vras

• rede de agua completa

• rede de energra eletnca completa

• rede de alta tens4o de energia elelflca

• drenagem • pavrmenta~ de

ruas de largura > 15m

• rede de agua compteta

• rede de energra eletnca completa

• drenagem • pavimentact~o em

ruas de largura > 15m

h mtl. t ·.uupu ( iJ. . .md\'JIA.' I de Ou.h.·u • .un~.· n1u du l 1, u c ( ,.,:up .. u, oiU .Ju So lu ,....; 2 ~h7/MX

17-J

Zonas Permitidas

ZR.1. ZR.2.ZR 3. ZR.4. ZC.1. ZC.2. ZN.1. ZT.1, ZT 2. CM.1, CM.2

ZR4

ZR.4

ZR.4. ZT.2

Do ponto de vista da ocupa~ao do espa(fo urbano. o objetivo da referida Lei era propor urn adensamento das areas vazias que fossem rclativamente pr6ximas ao centro de comcr­cio, servi~os e infra-estruturas, inibindo a ocupm;ao de areas muito distantes do centro como as Zonas de Transi~ao - ZT. Portanto, ao se estabelecer o loteamento do tipo L2 nas Z R.4, o objetivo era ode se obter lotes com pre~os mais accssfveis ­determinados tanto pela menor area dos lotes quanto pcla me­nor quanti dade de infra-estruturas- em regi6es da cidade razo­avelmente pr6ximas ao centro e. ponanto, dos servi~os ofereci ­dos pela aglomerac;ao urbana. Da mesma forma, a Lei inibe a abertura de loteamcntos nas Zonas de Transi~ao- ZT. pcrmitin­do-os apenas quando o lotcador coloca razoavel parccla das infra-estruturas. Assim cvitar-sc-ia da cidadc continuar a crcs­cer no sentido horizontal eo poder publico nao arcaria com a execU<;ao de obras de pavimenta~ao. rcdc de energia e letrica. rede de agua. entre outras. em areas extremamentc longfnquas.

Na pratica, o que se assistiu foi a implemcnta~ao de loteamentos que oferecem melhores condi~6es ao comprador. como o L J, com lotcs maiores e infra-cstrutura quase que com­pleta, nas zonas mais valorizadas da c idade como ZR.I e ZR.2. onde se lim ita a diversifica~ao de atividades e tambcm os Indi­ces urbanfsticos sao mais restritivos. Foram reforc;ados assim os redutos onde se encontra excelente qualidade de vida dcn­tro da cidade. em detrimento das areas que continuaram a ter urn pad.rao de atendimento muito inferior.

0 loteamento do tipo L2 por seu lado, confom1e determi­na~ao da lei, aconteceu somente na ZR4. bairros residenciais populares, sendo o tipo mais executado nos ultimos anos. In­forma~6es da Prefeitura Municipal revelam que, poucos loteadores escolhcram o tipo de lotcamento L3 para executarem seus empreendimentos, provavclmente por nao visualisarem oponunidades lucrativas. Quanto ao L4 tern surgido mais para instala~ao de emprecndimcntos que visam grandes adcnsamcn­tos, como por exemplo os condomfnios residenciais popularcs.

175

A avalia<;ao que sc faz aqui e de que esta pmposta de ocupa\ao da cidadc lcvou a uma grande scgrcga~ao so<.:ial. Apcsar dos objctivos da Lei N" 2.567/H8, no que se rcfcrc ao estlmulo a o<.:upa~ao dos vazios das ZR.4 estar se rcalizando atravcs do barateamcnto dos lutes. a cidadc ficou claramcntc setorizada. distinguindo-se as zonas em que sc instalam os loteamentos dos mais ricos e zonas ondc sc instalam somcnte loteamentos dirigidos a populacrao pobre.

Tendo em vista a impossibilidadc de se impkmentar ou­tras fom1as de loteamentos mais economicos nas ZR.I. ZR.2 ou ZR.3, este fato pode estar scndo o responsavel pclo nao cstl­mulo ao parcclamcnto das glcbas lm:alizadas mais proximas au

centro. onde o empresario scmpn: tcm que dispor de um recur­so financciro maior para implcment<i-lo.

Esta homogeneiza<;ao dos cspac;os. que advl!m da insta­lac;ao de apcnas urn tipo de loteamento em detenninadas parcelas da cidade, resulta de uma vi sao de cidade extremamente restritiva, ondc sc impede o uso dos espacros urbanos de fonna diversificada e mais criativa. com soluc;ocs difercnciadas convivendo proxima­mente. A pcrgunta que se col ex: a e por que OS lotcamentos popu­larcs so podem ser implementados em zonas mais distantes. em bairros caracterizados ja pcla ocupa\ao das carnadas mais popu­larcs? Por que os lotcamentos implementados nas ZR.l. ZR.2 c ZR.3 nao podcm ter totes de difcrcntcs tamanhos. inclusive totes pcqucnos. convivendo em um mcsmo cspac;o, criando-se assim uma riqueza de rela<;ocs sociais e de usos num mesmo bairro? Se as Iegisla<;ocs pcnnitirem divcrsificadas fonnas de parcelamento da terra, com certeza investidores em diferentes condicroes pode­rao atuar de forma mais livre. obtendo, como rcsultado, uma mai­ordivcrsificacrao de prcc;os e de usos, atendcndo mais facilmcnte as ncccssidades individuais. 0 rcsultado seria uma transfomla­<;iio rica do cspa<;o da cidadc. Enquanto hoje convivc-se com areas extrcmarnentc homogcneas, ter-sc-ia a diversifica<;ao dos cspa<;os como forma de cx:upa<;ao c aumento da possibilidade de excrdcio da divcrsidadc pn)pria social.

176

Alterac;oes desta Lei de Uso e Ocupacrao do Solo come­~am a acontecer apcnas dois anos ap6s sua implementa~tiio: surgem, assim. a Lei N" 2. 720190 que faz um grande ajuste sobre atividades e usos. alcm de alterar alguns pcrimetro das zonas anteriormente definidas: e as Leis N° 2. 746190. N° 3.019/93 e N11

3.054/94 que legislarao sobre conjuntos habitacionais de inte­resse social. Nenhuma de las alteraram de forma efetiva a ques­tio dos parcelamentos do solo ou da ocupa\ao dos vazios. A unica legisla\ao que afetara o espfrito da Lei No 2.567/88 de Uso e Ocupa~ao do Solo diz respeito aos loteamentos de interesse social. Estes. em 1991. tiveram legislac;6cs proprias: a Lei N" 2.824/91 permite a Urbaniza<;ao de Area" de Interesse Social na zona de uso e m:upa<;ao do solo ZR.4 e ZT.2, transgredindo assim o esplrito da Lei N11 2.567/88 que nao incentivava loteamentos nas zonas de transi<;iio. Passou-se assim a estimu­lar outro tipo de loteamcnto. de interesse social que pode ser implementado tanto pclo podcr publico como pela iniciativa privada, nas zonas urbanas onde a Lei de Uso e Ocupa~ao do solo pretendia reprimir.

OUTROS INSTRUMENTOS QUE PROMOVEM A OCUPAf;AO

DO SOLO URBANO

Constitui~ao Federal de 1988

0 debate em tomo dos vazios urhanos. as mazelas que eles trazem para a cidade. remonta as dccadas de 60 e 70 quan­do grande parte das cidades brasi lei ras. sobrctudo as medias e grandes. aprescntaram vertiginoso crescimento demografico

177

junto com urn mais vertiginoso crcscimento horizontal. Muitos pianos urbanos daborados nesta epoca abordaram a proble­matica dos vazios scm. contudo. conseguirem cstabcleccr ins­trumentos urbanfsticos precisos que combatessem esse pro­blema. Rcccntemente. no entanto. essa questao tern sido obje­to de rediscussao tendo em vista os novas instrumentos colo­cados pcla Constitui~ao Federal de 1988.

Como principia basico, a nova Constituirrao vai assegu­rar a fun~ao social da propricdadc. ou seja, a carta magna colo­ca em scu Artigo 182, § 2" que "A propricdadc urbana cumprc sua fum;ao social quando atendc as exigencias fundamentais de ordcna~ao da cidadc cxpressa no plano dirctor" (BRASIL. 1988). Assim. desdc que uma determinada propricdade urbana cstcja indufda em area onde o plano dirctor dctermina, por excm­plo. maior adensamento c csta propriedadc nao c utilizada ou esta subutilizada. eta nao estaria cumprindo sua fun~ao social. Neste caso. a Prefeitura Municipal poderia dispor de instru­mentos juridicos que obrigassem o cumprimento da fun~ao a que a area foi destinada, ou seja, a ocupa~ao da propriedade.

No § 4" do mesmo Artigo 183, o tcxto constitucional cstabclecc que o Poder Publico Municipal pode cxigir do pro­p•ietario do solo urbana nao cdificado. subutilizado ou nao utilizado. que promova seu adequado aproveitamento. Para isto o Poder PUblico pode se utilizar dos seguintes instrumentos:

178

" I - parcelamento ou edifica~ao compuls6rios;

II- impasto sobre a propriedade predial e territorial ur­bana progressivo no tempo;

III - dcsapropria~ao com pagamento mediante tftulos da dfvida publica de cmissao prcviamcnte aprovada pe lo Scnado Federal, com prazo de resgate de ate dcz anos. em parcclas anuais. iguais c succssivas. asscgurados o valor real da indcniza<rao e os juros lcgais." (BRASIL. 1988)

0 Parcelamento ou edifica~ao compulsorios - e con­sidcrado por alguns juristas como o mais importantc instru­mento referente a promo<riio do desenvolvimento urbano. pois obriga o proprietano urbano. que mantcm seu im6vel "nao edificado. subutilizado ou nao utilizado". a promover seu ade­quado aproveitamento. 0 proprietario nao pode se limitar apc­nas a pagar os tributos e taxas relativas a seu im6vel. A Cons­titui~ao detennina que a propriedade deve cumprir sua fun~ao social, ou seja. deve atender as exigencias fundamentais de ordenarrao da cidade. Exige-se assim do proprietario o parcelamento de glebas ou a constru~ao em lotes vagos ou subutilizados em areas da cidade onde o Plano Diretor prop0c o adensamento. Dcsta maneira faz-se com que a terra urbana cum­pra a fun\ao social da propriedade.

0 lmposto Predial Territorial Urbano Progressivo no Tempo - trata-se de urn impasto municipal que pennite tributar progressivamente os proprietarios de im6veis urbanos nao edificados ou subutilizados e que nao estejam atendendo a fun~ao social da propriedade. A utiliza~ao desse imposto esti­mularia o uso mais conveniente de cada im6vel urbano, assim como obrigaria o poder publico a conhecer a avalia~ao de cada im6vel. Neste caso. o govemo municipal teria que ter born con­trole sabre o valor imohiliario. atualizando o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU -. para poder aplicar a progres­sividade. Existcm diversas interpreta~oes sabre a aplica~ao do IPTU progressivo tendo em vista a falta de regulamenta~ao federal do instrumento, porem, o modo como o imposto vai ser

.aplicado depende dos objetivos que a municipalidade quer atin-gir. Domingos Theodora de Azevedo Neto indica tris objeti­vos que permitem a aplica~ao do instrumento: a) no com bate a reten<rao especulativa de terrenos. sobretudo os melhor servi­dos por equipamentos urbanos e comunitarios; b) no estfmulo ao lan~amento no mercado imobiliario de glebas em localiza~ao adequada para constru<;ao de habita<rao popular; c ) na redistribui<riio dos cncargos tributarios. isentando proprietari-

179

os com men or capacidadc contrihuti va c aumcntando a~ alfquotas dos imovcis mais valiosos (AZEVEDO NETO. Jl)l)): 26 ). Como hem alert a o mesmo aut or. estes ohjetivos, apesar de

nao screm excludentes. cxrtamentc scriam aplicados em locais bem difcrentes dentro da cidade. portanto. devc-se atentar para

os objetivos que se quer pcrseguir para rnodelar a lei tributaria ncssc scntido.

Desapropria{ao com Pagamento Mediante Titulos da Divida Publica- sc o proprictario nao promovcu o adequa­

do aprovcitamento do solo urhano apos tcr sido suhmctido a-. duas mcdidas cxplicitadas acima. como pcnalidadc. o pmkr

publico podcr:.i dcsapropriar o im6vcl. mediante tftulos da dlvi ­da publi~.:a c corn prazo de rcsgate ate dez ;mos. asscgurado-.

scu valor nHmctario real e os juros lcgais (SANTOS JR.: X5 ).

Estes instrumentos estao scndo muito debatidos. nau s6 por planejadores urbanos e advogados, mas tambcm pur

politicos. empresarios, e ate pela popula<rao em geral. Sobrctu­do os municfpios que participaram ou estao participando do proccs~o de claborac;ao de scus pianos diretores, dcntro dcsta nova visao constitucional, a qucstao dos vazios urbanos c e:-.­scs novos instrumentos que possivclmcntc revcrteriam u pro·

blcma promovcndu a ocupacrao de areas com condicrocs favu­niveis de ocupacrao. tem sido objcto. em alguns locais, de aci r­rado debate. colocando na ordcm do dia a qucstao da ocupa­

c;ao dos vazios urbanos das cidades brasilciras.

Orlando A. Santos Jr., em seu livro Refonna Urbana. ana­lisa como os municfpios da Regiao Metropolitana do Rio de Janeiro tem incorporado, em suas lcgislac;ocs (Leis Organica~

ou Pianos Dirctores) as concep\6es de reforma urbana que fundamcntaram OS artigos rcfcrcntcs a rcforma urbana da Cons­tituicrao federal. Dos quinzc municfpios pcsquisados. sctc in­cluem a fun<tao social da propriedade conformc tcxto constitu­cional. Todos aprovaram o IPTU progrcssivo no tempo L~ apc­nas Ulll nJo incorporOU 0 instrUillClltO parccJamcnto OLI

180

cdificaffaO compuls6rios (SANTOS JR. 85,86). Estc rcsultado

otimista da pesquisa nao significa. entretanto, que estes instru­

mcntos ja cstcjam funcionando ou que tcnham obtido resulta­

dos pniticos cficicntcs. A simples rncn~iio legislativa nuo os colm·a ern opcra<;ao. Faz-sc ncccssario leis regulamcntando­

os. o que. mesmo em nfvcl federal ainda csta para ser fcito. A prcscn\a destcs dispositivos nas legisla~ocs municipais revc­la. no entanto, que a qucstao tem sido discutida e. mais impor­tantc que isto. que estas legislac;6es tem sido objeto de debate de uma parcela cada vcz maior da populw;iio.

Novos I nstrumentos

Alcm dcstcs instrumcntos. ja corllidos na Constituiffao

Federal. outros sao sugeridos por divcrsos grupos como: o Movimento Nacional pcla Refonna Urbana; os grupos de tc.~cni­cos que participam da elaborac;ao do anteprojeto de Lei que estahelece as diretrizes gerais da Polftica Urbana Nacional; e os

urbanistas. advogados c tccnicos que trabalham com a ques­tao urbana. Alguns dcsses instrumentos j<1 cxistem e sao apli­cados em alguns municfpios. ficando apcnas como rccomenda­

\ii.O de amplia\ao de sua aplica\ao. outros prccisam scr criados. Selccionou-sc aqui os que podcm contribuir para a promocrao da ocupa~·ao da terra urbana e para rcprimir a retcn\ao

espcculativa dos vaz.ios urbanos. Sao clcs:

, Direito de Preemp{aO- proporciona ao Poder Publico a oportunidade de compra de im6veis de seu interesse, nos valores de mcrcado, em dcterminadas <ireas pre-definidas. 0 objetivo basico c que o poder publico possa implcmentar habi­

tar;6cs populares, parqucs ou obras de interesse coletivo. scm ser obrigado a rccorrcs ~~ cxpropria\ao. 4ue envolve problemas juridicus frequcntementc dcmorados. Para Azevedo Ncto ( 1995: 29). a efic<1cia do instrumcnto dcpcndcria da ofcrta aleat6ria dos im6veis. dos recursos disponfveis nos 6rgaos puhlicos c

I R 1

da rapidez c agilidade administrativa, o que torna o instrumento de complicada efic;kia. No Brasil tcm sc como cxcmplo de utili­zar;ao destc instrumento os imoveis tombados. cuja aplicabilidade tcm sido prejudicada pcla falta de recursos.

Contribui~ao de Melhoria - este instrumcnto, que ja faz parte do C6digo Tribut:irio Nacional (Lei No 5.172 de 25/ I 0/ 66 An. 81 e 82) e Municipal (Lei N" 1.466 de 26/tonJ. Art. 81 c 82) pennite ao poder municipal cobrar urn tributo dos proprieui­rios imobilicirios quando a prefcitura implanta melhorias urha­nas que bcneficiem estes proprietcirios valorizando seus imu­veis. A contribui~ao de mclhoria ja c utilizada. mas somcntc para programas de pavimenta<;ao. considerando apcnas o(s)

im6vel(is) lindciros a obra publica construlda.

Requisi~ao urbanistica- pcrmite ao poder publico to­mar a iniciativa da urbaniza<;ao, mais cspccificamcntc do parcclamento do solo ou da implanta~ao de equipamentos co­letivos. Assim, a Prefeitura Municipal poden1 requisitar. em arc­as definidas em lei, por prazo detenninado, urn ou mais terrenos ou glebas objetivando promover o loteamento ou rcalizar obras de urbanizar;ao, dcvolvcndo postcriormentc o(s) im6vcl(is) dc­vidamente urbanizado(s), ou outro valor cquivalente aos rcs­pectivos proprietarios. Assim. OS proprietarios nao sao dcsa­propriados, mas entram como parceiros ou associados. scmc­lhantc a uma incorpora<;ao imobiliaria em que os proprictarios entram com as areas co poder publico com as obras de urbani­za<;ao. No final do empreendimento, parcel a de im6veis de valor equivalente ao investido pelo poder publico sera reservada para a municipalidade. Este instrumento, segundo Azevedo Ncto ( 1995 : 29) ja e utilizado na Inglaterra, no Japao, e garante a Prefeitura Municipal a orienta~ao efetiva do crescimento urha­no. cscolhendo terrenos mai s convenientes e assegurando qualidadc de urbanizarrao mais adcquada para o local.

Urbaniza~ao Consorciada- lnstrumento que prop<."lc a parceria entre a iniciativa privada eo poder publico para a exccu-

182

~o de projetos urbanisticos de interesse social~. Assim, au­mcntam-se as possibilidades de investimento do poder publico, sobretudo tendo em vista a carcncia de recursos municipais.

Direito de Superficie - instrumento juridico que possi­bilita urn fracionamento da propriedade imobiliaria, separando o proprietcirio do terreno do proprietario das edifica~oes ou utiliza\=ao a que ele da suporte (que tambem podem ocorrer no subsolo ou no espa\=o aereo ). 0 proprietario do terre no pode conceder a outrem, gratuitamente ou onerosamente, o direito de construir em seu terrcno. por tempo determinado ou indetenninado. mediante escritura publica. Este interessante instrumento poderia promover urn uso mais intenso do espa9o urbano, como por exemplo: constru9ao de garagens, passa­gens, galcrias ou mesmo ccntros comcrciais em espa<;os sub­terraneos; aprovcitamento para constru~ao de lojas e centro de servi-ros nos espa~os aereos de areas como tenninais de trans­porte coletivo; venda de habita9oes scm a venda do terreno ou da fra\=aO ideal do terreno, diminuindo assim o custo para aqui­si~ao da habita-rao; e ainda. quando 0 proprietario sujeito a constru~ao compuls6ria, nao pode faze-lo, pode alienar a su­perffcie para quem tern condir;oes de ex.ecuta-la (AZEVEDO NETO, 1995: 28).

Transferencia do Direito de Construir e da Reurba­niza~ao Consorciada- largamentc utilizado nos Estados Uni­dos e ja adotado em alguns municipios brasileiros. este instru­mento autoriza o proprietario de im6vel urbano, privado ou pUblico, a exercer em outro local, o direito de construir previsto no Plano Diretor ou em outra legislayao urbanfstica dele decor­rente, desde que ainda nao ex.ercido. Este instrumento pode ser aplicado em areas de interesse ambicntal, arqueol6gico, cultu­ral ou ainda em areas nao construfdas onde a Prcfeitura preten­de implantar equipamentos urbanos e comunitarios (CAMA-

50 Este lnstrumento Jurfdico ja consta do Plano Oiretor de Campo Gran­de. aprovado em 1995.

183

RADOS DEPUTADOS: II). Em Campo Grande, instrument<> jurfdico scmclhantc a cstc, denominado "Urbaniza~ao Ncgoci­ada". cxiste dcsdc 1991 institufdo atravcs da Lei N" 2.813. po· rem csta Lei rcfcria-sc apcnas a uma area espcdfi~a~ 1

•

UMA PROPOSTA DE INTERVEN(AO NOS VAZIOS

URBANOS DE CAMPO GRANDE

No pcriodo cstudado - 1960 a I 994 - os dois pianos elaborados para Campo Grande, o Plano de Dcscnvolvimento lntcgrado- PDI co Plano Estrutura Urbana. apcsar de contc· rem prcm:upa~oes quanto ao excesso de areas nao ocupadas na ~idadc. nao conseguiram implcmcntar instrumcntos capa­zes de intcrfcrir nesse quadro. Estes dois pianos foram elabo· rados de forma autoritaria, scm consulta a popula'rao ou aos scgmentos organizados da sociedadc civil, conforme princf­pios da epoca, ondc vigorava a cren~a de que urn plano tecni­carnente pcrfcito resultaria em cidades organizadas. Soma-sc a isto 0 mctodo de planejamcnto cxtrcmamcnte intcrvcncio­nista, ondc todas as regras de ocupacrao do solo cram basca­das na polltica do "pode c do nao podc". que dcfinia sc dctcr­minado cmprecndimcnto poderia sc cstabclccer em dctcrmi­nado locale sob determinados padroes construtivos. A rcali­dade, no cntanto, vem mostrando que esta forma de sc orga­nizar a cidade nao tern surtido OS efeitos desejadOS. Y arios plancjadores e pesquisadores ja apontaram para a irrealidade das legisla<;oes urbanfsticas, chamando a aten~ao para o fato de que ccrca de mctade das construcrocs existcntcs nas cida­dcs sao irrcgularcs, ou scja. nao obcdcccm total mente as nor­mas c aos padrocs cstabclccidos. Existc. portanto. uma dis-

' ' Com a cl;thora\ao do Pl<tno Dirctor de Campo (lrarHk. 1> u~o lkste in,trumcnto foi ampliado.

184

tancia entre a cidadc ideal. cstabelecida pelos plancjadorcs c a cidade real. construfda pclos habitantes.

Estas rcgras c nom1as cstabclccidas pclas lcgisla~ocs urbanfsticas trazcm urn padrau de morar ncm sempre adequado ou possfvel para grande parte da popula~ao. sobretudo aqucla que percebe ganhos mais baixos. Por outro lado, quando se cerceia a implernenta\ao de cmprecndirnentos nos diferentcs locais da cidade. na verdade se esta dificultando o fluxo econo­mico, diminuindo os cmpregos. os servi~os e a circula\aO do capital.

A Lei de Uso e Ocupa~ao do SoloN" 2.567/88, ate hojc em vigor, tenta qucbrar urn pouco a rigidcz das lcgisla~ocs an­teriores, propondo uma comhina~ao maior das atividadcs nas diversas zonas de uso . No entanto preserva ainda. catcgorica­mente, OS bairros de cJassc media de intcrvcm;oes e atividades consideradas "indescjadas" pclos seus moradores ou que dcs­valorizem os im6veis destas areas, como por exemplo lojas de }Ua)quer porte, oficinas grandes, casas notumas ou mesmo parcelamento do solo voltado para baixa renda conforme ob­servado anteriormente. Oferecc, no entanto. gratuitamente aos proprietcirios dos irn6vcis. principal mente daqueles localizados nas Zonas Comerciais-1. Zonas Comerciais-2 e Zonas Residenciais-3 a possibilidade de mux.imizar a utiliza~ao do scu terreno, atravcs da verticalizacrau, scm que eles ten ham de arcar. mais que os outros contribuintes, pelos cfeitos gerados pelo adensamento possibilitado pela localiza~ao de seu im6vel. Nes­tes dois exemplos. a lei beneficia apenas algumas parcelas da popula~ao, aquelas que possuem im6veis localizados nestas areas mencionadas, formando ilhas de privilegio dentro da ci­dade. Nas outras zonas. conformc visto anteriormcnte, sobre­tudo naZona Residencial-4. a refcrida Lei prop<)e rnaiordiversi­dade de atividades. de possibilidades construtivas e de pa­~s de parcclamento do solo. Possibi lita-se assim o cxerdcio da diversidade da cidade. porcm. cstc nao chega a acontcccr

185

plenamente, pois, ainda que atinja as camadas populares, estas encontram-se, a priori, segregadas cspacialmcntc,ja que as ca­madas sociais privilegiadas ocupam cspa~os mais sclctivos, rcstando apcnas e necessariamente a ZR-4 para scr ocupada pel a popula~ao de baixa renda. AI em disto, a ZR-4 proporciona ainda, em grande parcela, baixa qualidade de servi~os publicos e poucas infra-estruturas.

Dada a analise, conclui-se que e imprescindfvcl se pen­sar em uma proposta cfetiva de ocupa~ao c de uso dos vazios urbanos de Campo Grande. Tal proposta deve considerar al­guns fatorcs condicionantcs basicos, como: o cconomico, no que sc rcfcrc ao custo da infra-estrutura c dos scrvi~os; o ambicntal, abordando sobrctudo aspectos rcfcrcntcs ao clima urbano c as condi~ocs gcotccnicas do solo; c a ocupa~ao do solo, principalmente no que diz respeito ao aumcnto da diversi ­dadc das atividades urbanas, incremento de difcrcntes padrocs construtivos e varia~oes nos padroes de parcelamento do solo. Este ultimo aspecto surge como forma de ampliar possibilida­des economicas, de emprego, de aproximar trabalho e servi~os das residencias e de enriqueccr o convfvio urbano, tendo em vista a mclhoria na qualidade de vida do ambicntc construfdo.

Acrcsce-se ainda que estes objctivos s6 scrao atingi­dos dcntro de uma visao mais ampliada de gcstao e plancja­mento urbano que considere a participa~ao dos agentes trans­formadores do espa~o urbano eo comprometimento dos cida­daos com os espa~os publicos e privados. Da mesma forma, a parceria entre o poder publico eo setor privado deve passar a ser uma forma valiosa de interventrao no espac;:o construfdo. Por urn lado o poder publico deve contribuir com uma reavalia~ao das rfgidas regras urbanfsticas, utilizadas ate en­tao, promovendo uma desregulamentar;ao que estimularia os cmpreendimentos imobiliarios e a implantarrao de atividadcs diversificadas no espa~o urbano. Por outro, o poder publico dcve conccntrar for~as na melhoria de areas onde o mercado

186

nao tern condi~oes de atuar como as areas desfavorecidas. de interesse social c ambicntal.

Propoc-sc. desse modo. dois grupos de diretrizes: o pri­meiro diz respeito as diretrizes gerais que envolvem o planeja­mento urbano e a gestao publica como urn todo e que afetam direta!Jlente as medidas a serem propostas para os vazios; o segundo rcfere-se as diretrizes que estabelecem em especffico o uso e ocupariio dos vazios urbanos na cidade.

diretrizes gerais:

• que o planejamento urbano e a gestao publica estejam assentados sobre as bases de urn processo democratico que envolva a socicdade civile o poder legislativo como forma de garantir solu~oes cornpatfveis com as necessi­dades locais. Este processo deve envolver a descentrali­zar;ao das decisoes e do processo de planejamento. bern como, o acesso da popula~ao a urn sistema de informa­~oes eficiente sobre a cidade.

• que scjam redefinidas as rela~6es entre cidade, cida­daos c poder publico local. estimulando-se a co-partici­pa~ao e a co-responsabilidade dos cidadaos na cons­tru~ao c manuten~ao dos espa~os publicos e privados.

• que o poder publico promova a desregulamenta~ao das legisla~6es urbanfsticas como forma de estimular a diver­sidade dos empreendimentos da iniciativa privada, so­bretudo em areas onde o mercado tern condi~6es de atuar_ Esta desregulamentarrao deve provocar a diversidade nas fonnas de ocupa~ao do territ6rio, bern como estimular a implementa~ao de diferentes tipos de atividades conside­rando, contudo, aspectos ambientais importantes que possibilite a melhoria da qualidade de vida urbana

• que a propricdade urbana cumpra realmente sua fun­~ao social conforme o estabelecido pelo plano dirctor. resultado de urn processo de elabora~ao dcmocratico.

187

I!Hl

• 4u~ o plan~jam~nto proponha so lu<;<i~s divcrsificada-.. nas formas d~ uso c de <Kupa~·<io do solo. incorporandu necessidades e possibilidades individualizadas de con~ ­

tru<riio do espa<ro, d~ixando ass im de trabalhar com o ideal d~ cidade para trabalhar com a cidade real mente existente.

diretrizes de uso e ocupa~ao dos vazios urbanos:

• cstimular a ocupac;ao das areas que ja oferccem boa qualidad~ d~ infra-estrutura.

• promovcr maior conccntrac;ao urbana tendo em vista 11

mclhor aproveitamento das infra-~struturas implicando no barat~<tmento do custo de urbaniza~ao.

• proporcionar diversos padn1es de uso ~ ocupa<;ao do

solo em todas as regi<ies passiveis de serem habitada~ (excctuam-se a4ui as areas ambicntalmenl~ impossibili ­

tadas de receber muhiplos usos. b~m como as areas ondc sc instalam industrias poluentcs)

• pr~scrva<rao dos cspa\OS de interesse ambiental. po­rbn. proporcionando-lhes usos cumpativeis com sua"

peculiaridades. tais como par4ucs. reservas de estudo c pcs4uisa. areas de Jazer. entre OUtros.

• aumento da massa arb6rea como forma de amcniLar o calor nos pcriodos qu~ntes e aumentar a umidadc

do ar nos perfodos secus (invernu) atravcs da cria<ra<> de p~4uenus parques e pra<;as. em areas da cidadc

o nde nao cxiste mais ou sao muito pequenas as ar~a s verdes.

Tendo em vista cstas diretrizes. clahorou-se as pro ­

postas de ocupa<rao e uso dos vazios urhanos (TABE­I.A 15 c FIGURA 21- Ancxo). utilizando-sc da divi .... ,io

da cidade por zonas e scton.:s . nmforme analisado por ~sta diss~rta<;ao .

en 0

~ a: :::J en 0

~ en 0 z 0 ic( 0 z w > a:

~ w 0

~ C/J 0 a. 0 a: a. ~ 0 (.) ~

•c( ~ w :::J 0 C/J w 0 a: 0 :3 0

I ., ,..

~-. i ,-,

~

"' .. r::

~

-. :!:

-..

· · ~ ·::-. . ..... ,,.. ;y:, oT'", ,_,

E :::

•l ..

·~· '1"_:'.

,-, ·-· ,-

·~ -,-, ,-,

~ i!.• ,., ·.::· ,.., . ., ,-

·-· c •!..t

~ ._. +=-,·, ;::

s ·-· '"' ,·, ,.., ,.,

..0 0

..0

Zona

s I

Caractertza~o

I P

ropo

stas

G~as

I L

otH

Zen

,:, L

hh

?

• 10

c al1:

31;a

o ao

Par

que

aos

Poo

eres

•

Nos

set

ore:

. ver

aneo

. Tn

.301?

11te:

.. P

Jn:v

e •

nos

seto

res

com

o 0: acro~o

. Mon

tt-

• 10

1 a1

11.:.,

ao

de re

serv

.1 tl

ores

tal e

do

Par

oue

dJs Na~oes

lnd1

gena

s

• 1o

c a11

z::.; :

:~o de

b(ll

nos

de

c ta

sse

rned

l a e

med

1a a

i!Zl

• eJC

ISte

r-.:1

a d

€ g

rand

eS gt

ebaS

vag

as e

grar

de

per

cent

ual d

e tc

tes

·,...ag:

~s

• C(

ll"er-.

: 1a

oe m

tra-e

stru

tl.J'

a no

s se

tore

:.

T1 ra

oent

es

e M

ana

:..pa

rec

11:1a

Pea

ross

1an

• oe

v1do

a compos1~

ao o

o so

o.

probab~

ld3Cit>

oe o

corr

er e

rosa

o ta

m1n

(ll'

genera~zada

• gr

arde

qu(

lllbda

de o

e geo.~'

perte

ncen

tes ~ p

oder

plb

lico

• gr

anae

qu(

llilld

aoe

oe g

teba

s

per

tenc

ente

s as

con

stru

tora

s e

lmO

bllia

nas

Man

a A

pa·

ec1d

a P

ea

oss

1an

r: N

ovas

Est

Y.J

os. n

ao e

stm

ua

r o p

r(-?I

(II'T

H?r

to e

pr

eser

var a

s ar

eas

elf:

lrter

e',s

e (I

I'TJ

OU~r

tal

31nd

3 €X

IS!E

n!E

5

(ar

lo. 1

: ara

noa

Bos

cve-

Sar

t.:.

Fee­

Mat

a do

Jac

1nto

. est

lmu

tar a

D~'up~ a

o n

o•. tc

tes PO

l~-

sao

'Mor

e>;

qu

e c

tere

cem

boa

lrtr

3-es

trut

lJ'a

• no

s se

tore

s c-

acro

e~ra

': a-~da B

rscv

e.

• no

c ar

anoa

11'. P

(II"(V

e M

ana

Mon

te C

arlo

. Sar

ta F

ee

\l:

t.;

d.:l _

aCift

O.

r.par

eCid

a P

edro

:.s1a

n =-

T1ra

cten

te-:.

pro~ 1m

o a

1rtra

.est

rutL

J'a

::itit.A

·,oan

tt-.

promo~ro p

arce

tam

ento

• p

re;e

rva

po

dos

par

ques

e ~:.er-

1a:.

€)(1

stet

1e:.

• m

arge

ns o

os c

o-re

QO

s -~

crnote'

a

pres

erv

ap

o ru

s ar

e:ts

que

c mservar

r~ a

s

m<t

as c

111a

res e

rec

upen

; ao

oa-~ a

reJ:

am01

enta

tmen

te o

egra

ctad

a:.

est1

mU1

ar a

ocupa~ao d

o> to

te:

apen

as c

-om m

etho

n;

dO? ln

tn­

estru

tura

( 11

Tt?n

oo e

rn •'

~!.:1

_;

, ca

ract

etiS

llld

'> C

ltter

emta

a;-,

do S

etlll

. a~

rned

1das

propcr>I..:J~

re·o

:-rt

m-~.;

:-so

rl'ler

rtE'

"'urn

a !J

atce

t.:. O

tlre

fen

ao :S

etor

Zona

s

zon

a S

ui

( Ca

racf

llff

za~o

1

llro

po

itas

I G~l

i ~~

• pr

eoo

mrn

3'lc

1a d

e oa

.rros

pop.~1ar

es

• m

arge

ns o

os cor

re9=

l~-

~omo...'E'r

a •

nos

seto

res

P1ra

omng

a c a

rlot::

i.

• .r.1

110<

> ro

11ur

tos

h-"'t

litac

JOI'I3

1S

preserva~ao C

l35

area

s cu

e: :

nse-

vam

as

Joch

eyO

:tub

. T.

;cv.

;,-us

su. P

ro-?

"ess

o.

Cle

slim

dos

a popua~ao d

e ro

ocar

eml-:

t m

aa

s c1

11ar

es e

recuper~ao c

as (l

l'ea>

• -n

aror

cmcentra~3o d

e ar

eas

v:tg

as

amb1

enta

1men

te c

Jegr

aoao

as

( gre

oas

e to

tes)

•

nos ~e

tores

Par

que

P1ta

Vte

lr31 o

• A.e

ro

Ran

cncf

11 . Mc

.-en

~nna

. Lo

s A

ngel

es.

Jacy

. Ban

oetra

nte

s. -

,; M

orer

n.

C·u

:tnan

o e '

ltla

s B

oas

Que

p:ls

suem

boa

1nrra

-est

i\Jtu

n. p

rum

over

.3

OCUpJ

~;aO

• '?~1~en:1a d

e gr

ande

r'lJ

mer

o e1

e

chac

aras

na

oetra

dos

car

egos

C

ertr

o-O

este

. un-

.ers

ltand

1 o ~,

3o e

st1m

UJar

•

nos

seto

res

Es::m

oe1r

arte

s.

• gr

anoe

per

cent

ual d

e gr

eoas

oerte

ncen

!Es

as em~esas p

ut)IC

3>

o oa

rcet

amen

to. r

em

o e,

., ,11

<t1

a :,;

tn d

e

1n1r

a-es

trllu

ra

'Hbi

l3C

IOna

iS

• nO

'> '

>E'!O

f'E'S

Pat

rprP

P1t

a "1

-:'11.1

1 o.

• na

s .;,

-eas

pla

n.;s

_ n1

~1 d

e ag

ua ~ m

u1to

1 J

n've

rslta

nd1 ' .

1 :oto

r.at

Alv

es

Per

er.3

.

T.;q

roru

ssu_

.acy

_ b(

llrro

: .-o

rr

pouc

as

.:r-e ;

s ·,e

raes

. res

er .. .-;r

31g

uns

tote

s pa

r.; p

.;rqu

es O

IJ ~~as

:1um

enta

nd0

a m

ass a

aro

o-ea

oa

orox

1mo

a su

perti

Cie

. as

ve:re

s :t

e

311o

rant

e

Alb

lJ:Iu

ercv

-=: e

A~o P

.11·,r

roo-

o prc

wnr~

ver

o re

g1ao

par

a m

ethO

na d

O (

lim

a

parc

elam

erto

das

gle

tlas

arrd

a e1

<1ste

rte

s •

nos

seto

res

Aer

o P

ancr

o. (

otcn

1a1

som

ente

com

mel

tv.m

a ca

trtra

-est

rutl.

J'a

• no

s se

tore

s V1

1as

Boa

s. r

.~ M

c.-e

na.

C a

r1or

a. P

rog-

esso

. Joc

key

,-tu

b.

P~r:trn1nga

e t3

u(lll

anol

prc

rn o

ver o

pa

ceta

mer

to d

as g

tella

s .:t

rrd.:t

ex1~er«es

Alli

es P

~re1ra.

IJnv

ersr

t(ll"t

O_ P

ita

V1e

1ra,

pro

mov

er 3

ocu

pa.;a

o so

men

te

com

met

rona

da

lrtr

a-es

trtr

tiJ.3

( 11

Ten

ao em

VISta

JS

cara

cten

st1c

as C

ltfer

enc1

adas

do

Set

or.

as

me

dld

as !

)"op

osta

s re

rere

m-s

e ~omen

te a

um

a pa

re et

a oo

ret

er1d

o s~

tor

I e ..

i I u

. . . . . "' ~ § ~ I' J ·- ·

192

~ tr)

g c: !' ~ 0 0

"' 0:. ::.' "' Q

"' §

~ r c l ...

Aplicabilidade dos instrumentos - Para a cxccu<;ao desta proposta faz-sc nc<.:essario aplicar alguns instrumcn­tos juridicos que prornovcriarn o uso e a ocupa\ao do solo conforme seus objctivos. quais scjam. a otirniza<;ao da infra­estrutura ociosa, rnelhoria do clirna urbano. prescrva~ao dos recursos naturais e diversifica~ao das atividades e dos padroes de ocupa~ao e parcelarnento do solo urbano. Para cada proposta requer-se, entao, urn ou rnais tipos de ins­trurnento adequando-os as peculiaridades de cada setor

urbano. Sao cles:

• Para prornover a abcrtura de lotearnentos nas areas que possuern infra-cstrutura ociosa: os instrurnentos que de­vern ser irnplcrnentados sao os estabelecidos na Consti­tui<;ao Federal. quais scjarn. o parcelarnento c edifica<;ao cornpuls6rios e. posteriormente. o lrnposto sobrc a Pro­priedade Predial e Territorial Urbana - IPTU progressivo no tempo. Se as duas rnedidas anteriores nao resultarem ern a~Oes efetivas, deve-se promover a desapropria<;ao com pagarnento mediante tftulos da dfvida publica Como Campo Grande possui rnuitas areas corn boa infra-estru­tura, sugere-se que estes instrumentos nao sejam apli­cados de uma so vez em todas estas areas, mas sim. priorizar as areas com maiores vantagens locacionais e com scrvi<;os c infra-estrutura ociosa, estudando o com­portamento do mercado imobiliario e reavaliando a efi­cacia dos instrumentos. Para a<> areas de interesse soci­al, como por exemplo a de constru~ao de conjuntos habitacionais, pode-se utilizar o instrumento juridico Requisi~ao Urbanfstica. onde o poder publico urbaniza ou constroi devolvendo parcela da area ao proprietano da gleba. ficando com pcrcentuais compatfveis com os custos investidos. ou ainda. o Direito de Preemp<rao. onde a Prcfcitura tern a prcfcrcm:ia na compra da area com prc~os de mcrcado.

193

194

• Para promover a ocupa~ao dos lotes em areas que po!>­suem infra-estrutura ociosa: edifica<;ao compuls6ria ~ Impasto sobre a Propriedadc Predial c Territorial Urbana progressivo no tempo. Neste caso, tamhcm dcvc-sc priorizar apcnas algumas areas e obscrvar o compona­mcnto do mercado imobiliario. No caso do IPTU pro­gressivo no tempo deve-se atingir somente os proprie­tanos que possuem varias propriedades, onde a propri­edade imobiliana e caracterizada como reserva de valor e de cspccula~ao.

• Para promover o parcelamento das glcbas ainda cxis­tcntcs somente com mclhoria da infra-estrutura: estas areas. normalmente, cstao hem localizadas, pr6ximas aos scrvi<;os e a infra-cstrutura. mas nao possuem uma boa qualidadc na ofcrta desses servi'ros. A proposta c o parcelamento dcstas areas somcnte mediante a mclhoria da infra-estrutura cxistente. que pode acontecer ou via prefeitura municipal ou como exigencia para abertura de loteamentos.

• Para as areas onde nao se devc cstimular a abcrtura de lotcamentos: atraves da legisla~ao de uso c ocupa<;ao do solo dcvc-sc impor dificuldades para que as glcha~ scjam lotcadas. Tais dificuldades podem rcfcrir-sc basi­camente as exigencias de implanta<;ao de infra-estrutu­ras nao so no novo loteamento como tam bern no accsso aele.

• Para promover a preservacrao e recuperarrao das areas localizadas nas margcns e cabeceiras dos cursos d' agua: pertencra a area a Prefeitura Municipal ou a iniciativa privada, e imprcscindfvel que haja uma polftica de prc­scrva<;ao das matas ciliarcs c de rccupcra<;ao das areas dcgradadas ambicntalmcnte, acompanhadll de uma pro­posta de uso compatfvcl com a cspccificidadc de cada uma dclas. Assim podcm scr criados em parccria, podcr

publico e iniciativa privada, OS parques, as areas de )azer. as areas de esporte. as rcservas de estudos c pcsquisas. os parqucs tematicos. entre outros.

• Para criar rescrvas de aresa verdes: em bairros antigos. que nao possuem areas de lazer ou concentra\ao de vegeta<;ao. prop6e-sc que se transformem alguns lotes vagos em reservas de areas verdes (poket-parks). para aumentar a massa arb6rea do Setor. Visa-se com isto con­tribuir pard uma mclhora do eli rna urbano, tanto no que diz respcito a ameniza<;ao do calor. quanta no que se refere ao aumento da umidade relati va do ar nos periodos mais secos (outono c invemo). Estas areas dcvem tamhCm comportar atividadcs de lazcr c de descanso. lsto podcria scr implementado com a Transfercncia do Direito de Construir ou ainda atravcs da Urbaniza~ao Consorciada com programas de parceria envolvendo poder publico c iniciativa privada.

Scm duvida. muitas questoes referentes a utiliza~ao des­tes instrumentos transcendem a esfera deste trabalho. como por excmplo. a regulamenta~ao federal dos instrumentos conti­dos na Constitui~ao da Republica Fedcrativa do Brasil. o ama­durecimento da comunidade local - vereadores, setores empre­sariais. sociedade civil- no trato do uso do solo urbano. bern como. a capacidade administrativa. politica e tecnica dos seto­res govemamentais. Cabc a estc trabalho apontar alguns cami­nhos possfveis, que possibilitem o uso do espa~o urbano de forma mais compatfvcl com a realidade cxistente e com a pers­pectiva de melhoria da qualidade de vida na cidade de Campo Grande.

195

CONCLUSAO

A o Iongo dcsta di sscrta~ao procurou-se desvendar o modo como ocorreu o processo de forrnac;ao das imensas areas vazias dcntro da cidade de Campo Grande. Para tanto. buscou-se analisar o porque da

existencia destas areas desocupadas dentro do perf metro urba-no, desvendar como clas sc situam em meio a malha urbana. bern como. definir suas caracterfsticas fisicas e as categorias de proprietarios. Foi necessario tam bern desvendar como o plane­jamento urbano da cidadc. traduzido nas legisla<r6es urbanfsti­cas, possibilitou ou contribuiu para a forma~ao dos vazios ur­banos. Isto posto, tra~ou-se urn proposta de ocupac;ao das areas vagas de lincando-se linhas gerais lcgislativas e cspaci­ais. Algumas conclusoes importantcs dcvcm scr rctomadas para que se tenha uma visao mais abrangente dos resultados da pesquisa.

197

Ap6s analisado o proccsso de forma~ao do espa~o ur­bano e de estabeleccr sua estrutura urbana atual , conclui-sc que Campo Grandee caractcrizada por scr uma cidade extrema­mente cspalhada, que tcve scu processo de crcscimento csta­bclccido sobretudo atraves das grandes vias de transporte. que interligam a cidade por todos os quadrantes geognificos, a importantes centros urbanos rcgionais, como Corumba, Cuiaba e Dourados, e nacionais, como Sao Paulo e Curitiba. As chama­das "safdas da cidade", caractcrizadas pelas avcnidas que dao acesso as rodovias que vinculam Campo Grande a estes ccn­tros urbanos, sem duvida foram elementos importantes na dc­termina«;ao da configura'faO urbana atual, transformando-sc em vias cstruturais e induzindo a abcrtura de loteamcntos nas suas margcns, a instala~ao de comcn.:io, de scrvi<;os e de industrias.

A partir da decada de 60 surgiram varios lotcamcntos dcscolados do continuo da malha urbana c, vinculadus a cida­de apcnas atraves das vias estruturais. A malha urbana explo­diu, deixando, em seu intermeio imensas glcbas vazias, lotes dcsocupados e uma baixfssima densidadc dcmogrifica.

Os loteamentos mais distantes, na sua grande maioria. foram destinados a popula~ao de baixa renda, scjam bairros construidos pela iniciativa privada, scjam bairros construfdos pelo poder publico, como por cxemplo os conjuntos habitacionais construidos pcla antiga COHAB. Na por~ao su­deste e principalmente na por<;ao leste da cidade, nas proximi­dades do centro da cidade, ocorrcu a instala~ao dos bairros habitacionais destinados as camadas mais privilegiadas da po­pula~ao. Esta setoriza<;ao espacial e social se apresenta, ainda que sutilmente, quando Campo Grande ainda era bern jovcm. Este proccsso no entanto somente ira se afinnar definitivamen­te com a instala~ao do Parque dos Poderes- sede da adminis­tra~ao publica estadual - tambem na por~ao leste, quando a cidadc c cscolhida para sediar a capital do reccm-criado Estado de Mato Grosso do Sui. A partir daf, muitos lotcamcntos dcsti-

198

nados exclusivamentc a classc media alta, comercios mais so­fisticados, Shopping Cemers, c diversas atividades voltadas para este scgmcnto social, se cstabelcccm c se consolidam nes­te setor.

0 fenomeno da aglomera~ao urbana possibilita nume­rus e graus diversificados de rela'roes entre as atividades da cidade. Assim, o solo urbano nao e somente o suporte das atividades produtivas e da vida na cidade, e tambem a possibi­lidade de acesso a esta rede de rela~Yoes Hio necessaria a sobre­vivencia e ao desenvolvimento das atividades, inclusive das atividades economicas. A possibilidade de instala\ao de urn emprcendimento economico dcpendera da aquisi~ao de urn peda~o de terra, da compra do lote urbano. Como o prcr;o do terreno sera determinado pela inser9ao que este tcrrcno ocupa na cidadc e pela disputa que a demanda trava para ter o direito de adquiri-lo, ao proprictano do lote cabeni a decisao de se desfazer ou nao do lote, uma vez que, se nao coloca-la no mer­cado, a dinamica da cidade pode contribuir, e certamente o fara, para que a localiza~ao torne-se mais vantajosa com o passar do tempo e aumente a disputa da demanda para a aquisi~ao desta por~ao de terra, ampliando assim as possibilidades de maiores ganhos futuros com a simples rcserva da area.

No entanto, em meio a malha urbana, devido aos dife­rentes interesses bern como as diferentes )ocaliza\6es dos ter­renos, sao tambem distintas as possibilidades de se obter urn pre~o vantajoso sobre o terreno vazio. Tambem os diferentes tipos de proprietanos terao motivos ou objetivos diferenciados para colocar ou nao a venda determinada por9ao de terra. con­siderando-se aqui nao s6 fatores de lucro mas tambem de valo­res emocionais. Desse modo, o entendimento da estrutura es­pacial urbana e sua rela~ao com as areas vagas e importante para a comprccnsao do modo como detcrminada terra scm utili­za~ao deve scrocupada, e tam bern quais as medidas legislativas necessanas para estimular a ocupa-rao de areas especfficas ou

199

ate mesmo propor a manutcn~ao do vazio em detcrminadadas parcclas da cidadc.

Acrcdita-sc, ncstc trahalho, que ncm toda a terra em Cam­po Grande de veri a scr c.:olocada no mere ado para imcdiata oc.:upa­r;ao. Muitas cstao em loc.:ais pouco privilcgiados no que diz rcs­pcito ao acesso a infra-cstrutura e aos servi~os e possibilidades de rela~6es geradas pela aglomera~ao. Outras estao em areas pouco recomendaveis ao adensamento, tendo em vista as condi­~oes ambientais suas ou do scu entomo. Por outro lado, existe na cidade uma infra-estrutra ociosa, pouco aproveitada, dada a baixa dcnsidade populacional. que ncc.:cssitaria ter scu uso mc­lhor otimizado. Dcssc modo. ohscrvou-sc aqui que uma polftica objetiva de uso dos vazios urhanos dcvc ahrangcr nao apcnas cstas areas de adensamcnto possfvcl c rccomcndavcl como tam­bern aqudas que nao dcvem scr editicadas. Esta polftica de uso dos vazios urhanos foi tra~ada tendo em vista uma analise hist6-rica critica dos instrumentos de planejametno urbano utilizados no ordenametno da cidade, fundamentalmente as legisla~oes ur­banfsticas que mais influfram na oc.:upar;ao da terra urbana.

Antes de aborda-la, cntrctanto, vale rccordar rapidamen­tc os principais aspectos de cada legisla~ao, no perfodo com­preendido entre o infc.:io da dccada de 60. onde houvc a grande explosao urbana da c.:idadc, dclincando-se neste pcrfodo os gran­des vazios urbanos, ate 1994, data limite dessa disserta~iio. Conclui-se que o primciro plano diretorelaborado para Campo Grande, o Plano de Oesenvolvimento Integrado - POI, trouxe grandes avan'ros para o processo de planejamento urbana. No entanto, estes avan~os se fizeram sentir muito mais na parte tecnic.:a e metodol6gica do plano. sendo importante fonte de estudo para os planejadorcs urbanos posteriores, do que pelos seus resultados concretos no espa<;o urbano. No que diz rcs­peito aos vazios urbanos, o POl souhc diagnosticar, souhc alcnar para o problema e propor solu(f6cs que, possivclmentc. sc tivcsscm sido implcmcntadas. nao sc tcria agravado ainda

200

mais a problematica da abenura de loteamentos em areas lon­gfnquas c desprovidas de infra-estrutura e servi~os e o consequnte aumcnto dos vazios urbanos. No entanto. a mera elabora~ao do plano nao foi fator suficientemente forte para convencer as classes dirigentes da sua importancia. A prcfeitu­ra nao tinha condi~ocs tccnicas de administrar este plano. e as for~as sociais e polfticas que fazcm parte do processo de cons­tru~ao da cidade nao foram suficientemente consideradas pela metodologia de elabora<;ao do plano. lsto impediu a implementa~ao de grande pane das propostas do PDI. Por con­seguinte. no que diz rcspcito aos vazios urbanos, o plano. tra­duzido na lei de uso do solo. se tornou inopcrante. perrnitindo que os loteamentos surgisscm scm qualqucr prcocupa~ao com sua insen;ao na cidade. pom:o contrihuindo para a ocupac;ao das areas ja loteadas e para 0 adcnsamento da cidadc.

Em seguida, o Plano Estrutura Urbana, aprovado em 1978. traz importantes contribuir;oes para o planejamento urbano da cidade. Nele ha o abandono da metodologia do planejamento integrado, cujo modelo ja estava-se esgotando, e o direcionamento para o enfoque das questoes ffsico-territoriais, aprofundando-se. assim, nos instrumentos legislativos de ordenamento do uso c oc.:upa<;ao do solo. bem como na defini­\ao de uma polftica de transpone coletivo. No que diz rcspeito aos vazios urbanos. entretanto. o plano. apcsar de mostrar sua surpresa com a imcnsa dispcrsao da cidade nao prop<)e absolu­tamente nenhuma medida no senti do de mini mizar esta problc­matica

Nas duas Jegislar;oes anteriores, o espa~o urbana e con­siderado quase que homogcneo dentro das suas especificidades que sao espelhadas no zoneamento, ou seja, a cidade c dividida em zonas homogcncas onde sc prop<)c o mesmo padrao cons­trutivo e de ocupa~ao. Por tras desta proposta ha a idcia de que o poder puhlico, soherano. detcrminaria qual o padrao de ocu­pa~ao ideal que dcvcria scr seguido por toda a popula~ao.

201

A rcalidadc, entrctanto, sc mostrou difcrcntc. Diversas foram as constru~<>es de cdifica~6cs fora dos padrocs estabc­lccidos, houvc urn aumento de areas invadidas que se transfor­maram em favelas, bern como inumeras qucixas do setor priva­do que se via impedido de implemcntar seus estabelecimentos em divcrsas por~<>cs da cidade.

A Lei de Ordenamento do Uso e Ocuparrao do Solo. implementada em I 988, e elaborada como objetivo de considerar a realidade do espa~o urbano e nao os padroes ideais de ocupa­~ao do solo. Prop<>c tambem grandes avan~os no trato das ques­toes do meio ambiente urbano. No que diz respcito aos vazios urbanos, sao propostOS e impJementados pcla primcira vez, ins­trumentOS que promovem o adcnsamcnto nas areas onde cxis­tcm muitos vazios urbanos e tambCm uma certa proximidade com os scrvi~os e infra-estrutura oferecidos pcla cidade.

Esta legisla~ao, entretanto. segundo a analise elabora­da, e extremamente segregacionista e privilegia pcquenas par­celas do esparro da cidade, quando, atraves do zoneamento. seleciona atividades, tipos de loteamento mais sofisticados c permite a verticaliza~ao em algumas zonas mais nobres. Enten­dc-se, assim. que esta limitarrao legislativa nas formas de ocu­pa~ao do espa~o urbano impediram uma ocupa~ao mais efetiva dos esparros vazios, sobretudo nos bairros onde a terra tern um valor maior.

Diantc destc quadro, a proposta de dirctrizes de ocupa-9ao dos vazios urbanos na cidade de Campo Grande, que se faz nessa disserta9ao, tem como preocupa~ao considerar a inser­~ao da area vaga dentro da estrutura urbana da cidade, a natu­reza de seus propiretarios e as qucstOes ambicntais, de tal for­ma que sc possa promovcr o mclhor aproveitamento da infra­estrutura c dos scrvi~os cxistcntcs.

Tendo em vista que os instrumentos lcgislativos urba­nfsticos adotados ate cnta~ nao surtiram o efeito desejado no que sc refcrc a ocupa~ao dos cspar;os ociosos, propoc-sc a

202

utilizarrao de novos instrumentos legislativos que. sc por urn lado, devem propiciar uma desregulamcnta~ao do uso c ocu­pa~ao do solo favorecendo a mistura de atividades urbanas c a diversifica9ao no padrao de parcclamento do solo c nas constru\oes, devem, por outro lado, estabelccer regras de novas parcerias entre o poder publico. a iniciativa privada e os cidadaos.

20)

BIBLIOGRAFIA

\LVAREZ. Rit.:arJo. 01· ··,·u~iol tllhtlllrl\ .. I' o f1rlll 'f'HO tl1• pmdtl(tio cia

( ttladr SJn Pa ulo : r-r-LCII / l ' SP. 199-t. 1-t(l r . ( DI''-Crta~·ao de :Vh·,trauo)

\ZEVEDO :-.:ETTO. Dl>mingo' rhl.'ouoro tk A (}ut•,uio fuwluina. SJo Paulo : llJlJ5 (Mimetlgr.).

BRASIL Conqitui<;ao da Repuhlit.:a fcdcrativa do Bra,il de 5 de llUtubro de 19RR.

BRAS IL. Lei:-.:" <1.766 de 19. 12. 1979. Dt,riie ~ohrc o rart.:elamcnto do 'olo urhano e da outra-. pnl\ idcncia~.

'"AMARA DOS DEPUTADOS. Grupo tecnico de Trabalhn. £statuto da ndadt·· \uh~titutivo au projctu de Lei :'-~" 5 .788 de 1990. I?. p. ( ~timcogr. ).

· \~IPO GRA~DE. Dccreto :'-: 3 2:15 de 196~. Correto do l:.'.lttlllo. n . 'i . 2.16. 17 jun . . 196X

l',\:\11'0 (;RANDE. Decrl.'to ~ 1. '16 de 06/()6/19tW. Allera Dcl·rel!l N"

~ 255/hX Corn·io tlo f: ,tatlo. 1\ 5 52X. 12 jun .. I %9.

CA:\11'0 (iRA~I>E. Dccret11 :'-: I ()()1 de 23/03/1976 Dcllm!l.l\' iio do peri metro urhano Oitirio du s,., 111. 27 mar.. 1976.

205

(',\ :\11'<) (il<. \:--.1>1: D.:udn :\ -t SO:\ 1k I11X2 ,\l ll·t .t l l'l :\ I X1lll. 1

C :\ .\11 '0 ( i I~ \:--. 1 )I ·. J),·,·t,·l " :\" -1 X I ~ d,· 2-l t i U/I IIX 2 l<q:ul o~nll:n l .i ,,,, ...

,k 11111.t ,. ,p,·,·t.d p.11 .1 11111.1 d.: h ai '· ' ,ktbtd.,,k I l!t<irttl IJftt ttt! .J, \ I \

11. •~ell . 21111 , , 1•nc

( ',\ :\11'<> (il{ \:\J)I · Dn·t,·to :--.;· 5 .-17 1-- 1k 2 ~ ()2/ l'.7 l<q1ul.mt.:111.1 ' "'"

l''Jll' l' l,d ll tull tl 0 (11 ' '" .II· .\IS. II 2 Ill:\. 27t 2J! 'IX7

(' \:\11'0 ( iR .\:\1)1·. l kl'll' l•> ( ,·t :\ .11/ d,· Jl i(l( / (11-11 ()11 tdl.' .1 ,·ida d,· .:,·

Camp•> (it.mJ.: em ton,,, d,• ,.,,n,lru.,:tn e d j uulr;~, pnn·id~nct.h .

CA:\11'0 <ii< .\:\D E L.:t :\ 2n Je .~l 15il'lh5 D t' p;tl' ... uhr~.· C'tid t t:• ' .1. O hr;h .: po , tur •• , J o llllllt il·ipiu d ... C'.llli Jll > Cir.ullk

C':\ .\11'<> I ii< \:--.1>1 ·. Ll' t '\ 2 I XCI d ... 111 12/ I'IXi \l l,·t .t l l· i :\ I X'IC> \ 1

U tttll" IJ /11 tu l 1/, .\ / .\ . n I 22·1. 211112 ! •IS I

C.\:\11'0 ( iR ·\ \1>1: l l·1 \ 2 IX7 dl' 211 12/ I 'IX\ \ lt,· t.l L,·t ;"...; I X% \ It

/J ttlllo • li /ltl oi / ,J, .\/ \ . 11 1221/ . ~7/ 1 2 ( •1~1

C .-\:\1 1'0 ( iR \:--.DI: l.et :\ 2 ()<J) ,k IIX/10/ l'll-.2 \ lterJ I A' I i'\" I X'H• ~11

!>rtillll II ftc 111/ d t .\/.\ . 11 . 1H.S. I~~~ WI 'IXO

C J\:\11'0 ( iR :\:\D E. Ll't :\ 2 1.'\6 de 21110/ llJ~.\ .·\ lt,· l.l L.:i :--.:·· I.X11(11"'' '

C..\:\11'0 GR:\:\OE. Ll't .'\ 2. 1-tiJ de 4/I O!I IJ :-i.~ .-\ lt.:ra Ll·i :\" 1.7 -t 7f7 '

C..\:\11'0 (iR \:\ D I: . Let :--.· :U:'i2/X5 d,· -11()1/I'IX) \ ll...r.t Let :\ I X%

XO. l>t<l llll 0 /tc ta l ,/, .\IS. 11. I -IX \ . 7/0 L I9X:'i

C t\:\11'() (i l< ,\ :\1)1-.. l.l· i .'\· 1 XIJ6 1k 10/117/I '.IXO :\ llt: r. t l.l· i ;-..;" 1.7-017 '

Con·, '" .J, l: •t11tlo . 11 X I X7. 12 . 1 117/ 11/XIl

(' ,\ :\11'0 Ci i< :\:--.DI: Le t :\ 27-th tic ' 017/I IJ<JI I ·\ lt.:t,t (,., :\ 2 . 'ih71~.\

IJit/1'111 0 /to loll .J, ,\/.\ . II 2.X6 I . 1/X/1 1) 1}()

C.\:\111'0 ( i l< ,\:\1>1 : . l.l'l ;-..; 2 720 de 21 /0)/ l'NO ,\l ll' l.l l.o: i N" 2.)(,7/.\:-..

IJ1til'ln U /tt 1tti tit• .\IS . 11 ::! .X 12. 2.\1) 111/XX

C.\ :\1 1'0 G R:\:\D I:. Ll.' i :\ .UHlJ de 1/1 2/ I 'J' /3. :\ lll·t.t .t Let :\" 2.7-tc, ,k· 3017Nll. /Jt,ino 0/11 tal de MS. n 3.h 71J . . Vl 21 l 9 '1 ~

C:\:\IPO U K:\ :\DE. Let:\· 2.-15X d e 2211 2119<'7 . \ lt.:ra a da"tll l·at,:,, .

1k J re.t u d1Jila tndil'<td;t na planta de '''lll'Jillento l in tq ; ranll' da Let '\

I.XIJMX!I O tcino 0/tt tttl de M S. n 2 21 '1. 2l'.ll 2/l lJX7

C \:\11'< > (il{ \:\()[: Let :\· 2 .l-tfl de I (l/ (11, I 9, f1 .-\ ltn.t ,, d.t"tl i ~· .11, ...

d ,· .Il l'•' u th.tll.l tndt, ,lll.t 11.1 p1.lll ta 1k /lllll'.tl lll.' rH o> tntq.: rant•· d .1 1 ,. , '\

I X'J(,/ XII l>lttllo IJ/11 tt1l ,/, · :\IS. 11 I.•J2 h. 21li i ii/ I 11XI•

1' ·\:\11'0 li R \:\ I l l· .. 1.~·1 :\ 2 .\311,k lll/'1/ l'/X(• \ lll't.l .rl· l""ilj,-,,,., .. ,(,·

;ire.t 111 h .111.t ltllhc.HI.r n.t p l.lllta 1k / ntlt' .tlll<'llln tll tq:t,lll ll' d .t l l'l :--.

I X'JI>/Xtl /J I, tllll 0 /tt tell dt· l\1.\ . 11 I 1Jilll . I~ ' 'J/1 11Xh

C AMPO ( i l< .-\ :\()1-. l.l't :--:· 2 .2n 1k 2-117/l lJX'i ,\ ltn a a l'l. t" t lt,·.ll,·.iu de

;i r,·a tnh.111.1 illdtl·ada ll<t pla nl. t 1k / lllll' .l ll\l' ll ll> i nlq!t>~llll' d.t L,· t :\

I )\'1(1/X !l /)i, i tto Ofinul dt · .lfS. 11 I (12 I . 21117/llJX.S .

CAMPO <I R.-\:\ DI : Ll·i :\ I 7-1 7 dl' 2li/0~!1 117X . Lei 1b' l>tt l'lt it .: ' d.t E'1rutur.t1.)11 l ' rh.ma. C ;unp11 ( it .mde . C orrc·ttl c/11 1: 1/tldn. 11 7 "i 7 I.

I 'i f (, / I •> 7 X

CAMPO (iR .-\:\I>E . L.: t :--;" ::! X~-1 1k 29/7/ 1'1'11 J:,lah.:kcl' n"t ma' p.tt a

urhant1a.,-.-u1 1.k illll'te"e '"l' t;tl {)tti rin O f), tt tl r!t• MS. n . 3 ]().l . ~017/

19 91

CA M PO CiR:\:\ I>E. l.l·i :\" 2.XI3 dl· 17/0M14'll. Di\p1ie ,ohrl' , , 1n, t ttu·

lo Jur id tl'P d il l ' rh anit.il\ <i n ;\,·<!ociada Cri a u Pa n.Jlll' ~ l·ginn,!l do

Pro .... t e d:i n utr.t' Pn,\·id~nc ia ... . f>r,inn O !it 111/ dt• MS. n . .I 07·1. 14\l I

CA\1PO ti~ :\:\DI : l.l·1 :--.•· J .0)-1 1k 16/6/l ll</-t ,\ (In a,,, dt,po,ll i \ <h d.t

l.l't :\ 2 )h 7 dl' X/1 211 ' lXX /l r,illo U (it tt tl .J,· M S, n \ X 12. 2tllf•i l 'l ' ) -1

C t\ :\ 11'0 (; R. \\I ) f· I ,., :--.; •· I 12 '1 1k 2J / CI I l l 117 \ Dt'Jl'-,l' ,., J,, , . . 1 .tt ,.,,

urh.tn. t. '" loll' .t1111'111t". n II'" ,. ;t "' up.t\··-'" dt• '"'" e" ,, , ll'l ll.l 1 t.ir11 • ( 'o t ttt•• ,J,, 1- •tado. 11 6 I 12.10.II 12J I'J 7 1

CA:\11'0 <i R \ :\DE Ll' t :\" .l l 07d.: 2(), ( 2/'JJ \nl"<.t gkh.t "" pntl lll't ll'

urha11 o . !Jr,ino 0 1/c iu/ th• M S. n . .1lJ.1S. 26/ 12/ 199-1.

CA:'>IPO (i R..Y'\D E Lei :\" 2.J XJ lk 1Mln i i 4XX . Di\p!-,l' 'obn: a .:tm.:c , .

'ao Ul' d irl' ilo r.:.tl de u'o Je ll'ITl' ll<" puhltc ll\ do mun idp tn de C.tlliP< '

Cirand,· :\IS. l' d:i oulra' prm id~nci.t' . l>11 i1 io O fil it t! ric· MS. 11 2 33~.

17 Jllll . I 11XX

CA:\.11'0 tiR \:\1>1-. Le i;\!" I X'll 1k 27/ll'i /l lJXO lkl inul ;u;;i, , d1 • pnt

llll' IIO Ill h,11111 ( tl /1'('10 tlo 1: \lo ttlo . II . X I)::! . . \ ll/ )/ll)XI)

C /\ :\11'0 ( i!L\ :\IH· lA'I :\" 2 11"2 1k· I 0 7 1111<.2 D di m it;t<;;i" dn per fmc

11 11 urh.tnn /)uill' fl 0 /i ,·ittl tit· .\1 \ 11 Xf>K. 717/ I11X2.

CA:\11'0 <iR:\:\ D E L~·i :\" (llJ 'i 1k 7 12 11111() Tr;~\a nmc" limitl' ' p.u :t

a ;nn,t urh.m;t l' ' uhurhana J.t rtd.tdl' C ·,. ,'1'1 '/ tl do l:.sllldn. 11 I 776. 15-/

1 2 / l lJhll

C/\i\I PO GR.·\:\ O E l..: i :\ " 2 .Sn7 de IIX . 12 . 1<JRR. Lc ~i ,la..-.i o til'

,,n Jcn amcnw dn uo;o e da neupa~~" d11 " ' In do municipio de r.11npo Grand•-:\lS . /J ttirto O(i. ·itll dt• .\IS. C:tmpo Cir,mde. \ '. 10 : n· 2 -1 53 'up.

p. I 7X. 1 211 21 I 'lXX.

C' A :\11'0 ( i R .\:\1>1· .. l.l'i ;-..; .. .1 . lll7 tk 20 12 I ' JII-1. J\n.: \ .t )!kb,, ·''' p,·n llh'l r•• tll h .11111 .111 :\l uni,·ipi" tk { ·.lll l(l" ( it.tt llk :\1S /Jui1111 I J/11 1111 tit· MS. C',tlli Jl" ( i1 <IIHh'. :-i · ' '/.\ ~ . 1' I 0. ~ 6/12/ l lJ'I · I

C A :\11'<> <i R \ :\ 1>1·. R~·"'l u\;in :--.· fl.\ 1k .\ll/0 1/ 1110). I" C11d t~" d~· p.,qu.

' " ' d.t \ ' tll .1 ,k C'.unp" Cirandl'

21 17

( ' :\ .\11'1 l ( il< \:'\I)( l{,·" >lu, .u• :\" I I ,k I •121 ( ·, ,dt;:•• •k J•.,,tttl ,t, ...

( ',llilp\l ( i l.tthk

<'11 ,\l'J:'\ 11 ' '-1111< . I· Stu.ttt 1'111111/t••t<tlll/ , /,/ ""'·•u1h,11111 1\.ll,·d.,t ..

O tl."' t.tu \ \ nit, "'Ill'. I 'J77 -1 \J p

IH l:'\:\1 .. \l.ttu·ll.t lklk /11111111 ,,,f,, " , t./,t,/, I ,,!ll >oi l·dt\"''' 1'1'}() 2 'i 'i p

I·I: J<I<II I{ \ , C'.11h>' .\l.allll>"ttl tk (',11\,J(h,o \ / t,>{/1\<1'' d111 /, <>llol' 1 /, t • II< Ill ,/,1 I I fl//t>/111<1 <' lfl(/("l(t/ _' 1/it/1 < 11/1/1/hlt/\ ,j,' f11//i/ II <lllftf/11 ,/,

'11111, 11/l<ll•i" ''"' 111/tld<ltf, · , _ .\l t>tll>,:t .dt.t '\ Ill Bdo l l••rt/<'lliL' CI: D I: PL.\1<1 l T .\l<i. 19 7) _

(i .\Sl'\1{ 1:'\1. l) t•> ~cll''' II \lu11t c lf'l'', 11 l '.u,, /, un, Ill" ,/, 111/,, \. to l'.lltl•• hlt to>l.a \.11.111 .1. 2" edi,.h • ('J~~

( i( l:'\/.1\l.l / . ( i tltll .l ( ·.,lh L'l\,-111 .H<II<• ( '"" ''' ,J, , ~ 11/ l-111<'1>-:c'llo 111' r ''I•

\11/1 1/d \ tJd , j,, r •'''~/''' l r' l lS,:Itl/llthntll, d 11 ... ~l'•ll ,f.l "'ld \,' ,1.1 , ~~ti C~·

h•>llt1.c. ,tttn.t v d,· lr.tn;c" l<t" d,· f.tt t,·tr " I I I<R 1. It ' Il S/ I ll t '\ l '~ "~r

21l()p ollt "<.'l( ,a\··'" ,k \ J,·,[t.t.ill l

II II )J{I lSI : I<\ II ' I· /'/,111,, ,/, ,{, ,, ·111 ,,f, 11!:, Ill•• l• lf• ,.1,i</,, I'll/ . \/11111• ,

f'l " ,/, · ( 'c ll'l/'" (;1, 1111/, (',a tlljh> tir .alltk l' r,· k ll ill.t \lllllll ljl.rl . 1'1 .,11

J \l.\11 : 1.1-.R:\l.R 1'1.\:\EJ \\IF:'\10 \ RH\:-\0 f't~lltf't' ( il,ult!,

1:.,11 /tl ltl'<l \'i" { 'Ji>tllltl C;1mpo Gr,a nd.:_ !'l,·krtut .l \lllllll'l jl.tl . 111-'l

I.EII :\\1 :\:-\:-\ . Ott<> J u,t , fi,-a,·ii" 111: \ll -r-: \I.T .. -..hi•• . . \1.\'ES . .-\ ! ... •: C ,tlk . 1.0.\1 \R . l'.nrln J'"'; \ 'ilkl.t / 1'/, dill< Ill<'' , tf, · ,l//l' lllhrc/111• Ill• •

tu hcuttl\ 2 ,.,h,-.1, S.i11 l'aul11. hh tnr.a S.JI.ll\,t. I'IX7 ~Ill ltl(> p

I '1':\Cil. K,·, ,n 1'/,uu(t , w 11•11 ,/.-1 11/l<' B,,.,,-J.,n .• h ltt11r,1 <ithl,l\1> ( ir.t

11/XII l2.l p

\I.\(' I L\I>Cl . l'.llll" Cndlht 1'.-/tl\ rtttl\ ,/, ( 'c/11/f'• ' 1;1 , //ltf, · 11111 I < /111.

(',IIIII'" (it .!lldl' ' l rrl>un.d tk Jlhll\·' •k \l,tl•t til>'"" do S11l. }II'Jll ~I ·

p

.\1 \R:\ . I-: .111 II ( tlfll l<l i Rro d,· j,,n,· tr'' t.'r\ d ll.l,.l,, 1\ r,t, lktl.t. 1•1-! l.i\ I ll 1. \ '11l (I

.\I ·\St' ,\Rt'). Ju;111 !.ut'. /),· ~t ·nhu lllhtlnu , , 111fn d, urhcutt .-tl( lill ' <.:d t

\<i<>. 1'<11'11> :\l.:!,!r.:: I) C. Lullatln nl I LJ~ 'I 17::0p.

\!Oi\'TI·:-.\1( Jl{. R••hntll l.u1" lk :'II .. j),, rhotllt •Ill" cl Jlo{itic cl lll'hclllc•

1\!l!.t' "'\lr,· ,, l'\(1<.'rt.:tk·i,, hra,tk rr.'- lk l•• JJ ,nll>>rlt,· . C J: I>Ll'l .·\ 1< [ ' J·\J<i . 111,'1 ! 4\p t \1rllii'II!!L)

\!()({1 ·. 11< \ . l :\\11'\1<111.1. (',·}, .. \1 . .\11 -. :'\ I HJ:\~' .\ . \1.1111> 1 .. : ,· t .•.

l'l .tlll'l·llr r,·nt" 111h.11h• ,(,, I"'Jlllihrtr~> ·"" d t.t' .t~ll.ll' I ' /'•'\ ,, , /J,, .,, I<' ' · S.t>• 1'.11:1,. t til. I' i '7 I I I. d,·,l.':rd•tc• ,!,· 111,'1 I

Ill 1\'.\ . ) ,11.1 <"1111h.a (',"l.t / ' " '1 11 ' "'"(1,./, ,(,, 1n11 ,/, ,,,,,, ltll•lill<• \,:•

1'.11tl" l \l I ~I'_ I'!Sl 1l > 1"''~''·''.·'" d,· :\h- ,lt.~tl•ll

20X

PRITI -11 t R\ .\It :\ICI!',\1. I II ·.(' \\11'1 l <i i<.\:\IH:: S,·,ll·t .t t t,, \ 1ttll tct ­

p.il de l'l.tliL' I·•m•·nt<> l ' n id;~ck d·· l'l. ttlL'I. ll lll'll lll l 'rh;~t ll• ,k (.till(''' ( it ,u1d1• 1'1 \:\\ 'Rll " /It"""';', l •t•io•l•ll<'lt.t• .. - l{,·;:t,ltP Ill ( ·.1111

Jl" l it.lll>k ptlh·• I'IX/t \11illl'lll!l I

PRITEI'I l I<\ \ 1l "\'1<'11'\l ! )( ·, (' \.\11'() <iR \:'\I ll: s,·n.·t.lll.l \1 ullll I

p.tJ d,· l' l.tlll'l ,lllll'll(P \ 'ntd.tdl' .J,· l'l.tlll').lllll'II!O l ' rh;lllt> <k ( ·.llllJl<' (ir.tn1k /', 1/tl "'' 111 n t>llcilllta , , ,/, ( ·,IIIII'' ' ( ; 1(/lltil• ( ' ;unpn ( ir.111d,·

I 'lXX

PREFE ITl R \ .\ll ' :\ICIJ>t\1. IH: (' \\11'0 GR -\:'\ DE. S,·creta n.t \1 unt•l p.d d,• pJ.,n ~.·,.~m,·nt~> . l 'nid .t,k ,k l'J.m,·iam.:n to l 'rharH> Ctil!tl

( j,·,•I« I!IICI ,/, ( 'c tlllf'" (;l'tllld, · C.tillP" (i tantll' . 149 1_

PREFI ' l l' l 1< \ \ll ' :\I('Jil..\1 D l·. <. \ \1 1'1 l Ci R \:'\DE. Sl'nl't.t rt:r \l untc t

p:tl de· l'l.olll' t.II IWillt • l 'nid.ld,· ,k l'l.rnci .ttlll'll lll l ' rh.11111 1',.,-li/ '"' I•• , . , lll/1->11111 • ' ,/, · I otHif/f/ (;1 111/o /c ( ', ti ll}'" (it, tlldl'. IIJI)(l .

PRITI·. Ill ({ \ \11 ' "1('11':\1 . Il l (' \\11 '1 l ( i !{ \:'\Ill ~ Sn·r,·t.tl l.l \1 urll, 1

p.ol , J,- l'l.lll< ' l.till l' li l" l 'n irl. itk .\,· l' l,,n,· t.IIIIL' Iiln l ' rh:11111 ( illll f '•' I ;,-,111

,{, · , 111 ,/,i ,f,,, , t> l!ftc·1,, 11 ' 11 ''I''' ( .1111}" ' ( ir:trHk . \'ISS

PREl-l Il l I<\ \11 ' '- lt'll't\ l Il L ( ' \\1 ('() ti l< \:'\IlL Sl'l' l l' l.ll"l. l \ IIIIIILI

p.d de l'l.:n~.·t.trr r ,·nt". l 'ni d .td<.· ,k l' l.•n•'l.tllt,·rl!" l 'rhan11 / ',· ,Jt! "'' 1n

n "11'"'11'" ,/, ( ·,llllf'' ' ( ;,-undt . 2" cd . r<.'\ h.ttb ( 'alll(lll ( ir. tmk. 1'1'/3

I 2 lp

R E7Y:'\DE. \l.o tt-...1 B (i :'llatl'llthk' (',u>lf''' (; , ,ultfd M S : • 11 "11/lt'llft> 1 ,u,/,·ntl(ci•• ,/nIt lll/liri1> ltlilc/11<' S.i•• I1.1Uit> l'SI'/ 1':\ l '. llJX7 X3 1'

1 I) i "''''·'\ .ic> ak .\ k -..t rat !all

RIBI-.IRO. !.111/ ( \ · ,,11 dr ()lll'llc>/ /l ,t l""l"''·tl<~dt· {lln.!ttlnct ,,,, "lf>itfll

tilt ' ''1'"1•1.1•'1 "' lnllll:t' tk Jllc>dtll,)n d.1 ll!IH;tdi:a na c td.uk ''" Rin tk J.tlll'lt•' S.i<' 1'.111111· l't\l 'It Sl'. I qq I l2(> p (i l',L' tf,· I )c>utc>t,nln)

RH'II ·\RI>S< l\ . ll. 1tr~ \\' . /-,,,.,,1/ll<llflh,tn.t Ri o tk J a tll'lr " 1-.drlltr.t

ln tcr,rC·n, r,t. l•I7 X

ROI>R I(i\T.S. l ~.·rdrno~ndn d.: \lt•ur.r /), ,,-, Jr ,, url>c/11<'. ltll>t\ t l. clll ll f'' '

fll'clll< /11 1<1 S;ie~ l'ault~ · l'ro i<.'lll. Ill:-\() I Ill p

RO L:\ IK. R.tq u.:l ,. B!l:'\' J)l ' KI. :'\o~ hi l l'nikria d a grandl' Sa•' l'.ntJ , ,

•.:pn•du~· a 1 • lit> ._:,p;u,·o <.'Plll!l .:x p.: d icn t•' de rl'prorJu~,· ;ill da t't>n.; a ,k

tr.1h.tlh" In \J..\R l('t\'1'0. Enn inr.1 I ! ' l<~dlr\ilo Cl tf>itulnlu .l,t C.nct

It "" ( ' ''' /"' ) l) ol !ll clli l /11,/ti l//' ltti s.-,,, l':llllto: Ed ite~ra .\I Lr (Jmq~ .l l .id o~ !•h2 ~~ ll7a l'> -l

!{( ll .\1 K. R. tq u,· l. KO\\',\R IK. l u, lil. '\( l\11 K II. :\:id ta ll'dlt~>l•'' 1 \ ciu

l'uu f,, , 11•• , !llltdtlll(tl S.io l'.oul•• 1\r.t,rlll·n,r. ('I 'l l 2 1) p

S \ 1·1·1-.R. \ -, ;,,· 11,11 tt 1f,, tf,· / oitoi•, 111 /'. •rt•• \ln:rr nll!t!u rf, "''" l'•"tl ,, I ' • II•'•'·' { </(,.J//'J-'1 1'"11" \ k~t,· : I'ROI'l ' IV lTIHiS. lllX2

t Di"<.'t:.r'.·'" d,· :--.1 ,·,1r.1tl"1

2t) lj

S ·\'-:1.\J..\T ( '11111f111 ( ;,,llldt \ '1\tt 11/t/ ,/, · \hr/1/< 'o 1/1/o'/1/u r/, , L ; llol / '1r1

I• to t-.,, 111<\1111 ll;.:lll''" dl· L nt',·nll.u t.l I '111X .

S ·\'-:I ()~ Jl :'\lOR. <>dan d .. \ h l'' ""' Nt/111111<1 '""'''"' /''" 11111 11 , ",.

!lind, lo .J,· t•lclllt:fillllt '/1/11 , . l:o ' l/.tr• ,/,,, '11lurln l<i" Ul' .l.llh' ll tl I \~I I ' I I<J ll'l'l ' R . 1'1'1) I 1-1 p I Sl'llc l l''l''· Dl"l.'lta\· \x·, , .. \l1111••;:1.ill.i'

S ,\'-:'1 OS . C.uloh :'\chllll :\ ( 'lll<lclr· """' ' 11111 ft'<:" c/1 c <11/c/1 S,j,, 1'.11, , , ,

hl1t"1" l'lllll'l••. I 'lXX 1'12 p

S .-\'-:T < IS . \l lit~>n .\f,·t"'l'"lt r "'/'llrcl/t l tt /lol>:lll<'lllott!<l. s~~~~ l'.utl1o '-••h,·

Sl'Lrl'l • .tn,l de [,t,ldo u.1 Cu ltur.1. !9•)0 I 17p.

SERI<:\ . (i.c i.dJP. U •'·'fJil(" llilllll<ll , . u !•'""" urhc111c1. S;i" l':llll• • ' ••lw I'IX 7 2 I I p

SIII.RI·.R. t<,·hn.l. :\ pll.''l'll l.l\<i<~. 111 1.1. C'lli<BI ' Slt-.R . . \ ( ,11 r11 rf, ,1(, 111 11

S.u • l'.ud" Llll · s 1'. 1 •1•n ,f p

Sl'-:< ;1.1<. l ' .llll I l 1·,., "" .,.,1 .. 11.1 <'•"11"1111.1 '·'llli.dl'l" In: U 11/, u" /',w/t li,,

cf, (;, ''l'''''" ' ~.1(1 l'.llllll. II "7 . \( ;B .• ktl i'IXI)

S<ll/ \ . \l.111.1 \d,·li .l . \ lrlclllllf<t.f, ,/.t 11/o/lllf'''' ' S.111 l'o~ ulo> ll u 1 11<'•

l.d u,p.l ''''~ 257 p

T,\SCII'-: 1· 1< . Sut.lll.l l'a,lt'lll.th. J•,, ,,, 1 "' ,/, I ' rhctni.-u1 ,,,. /{ 1 , 111 / , 11 ,.

f! lci,O.:IItlo/lc II (;/o/><t/. h>tlllll '-: .tl.'l llll,d dol' St:l.' l'et;i ri th J· ,t.tJU.th d.1

1\ il'ol de ll .thii,I\'~HI . 19lJ) .\7 p I \!J !lll'II~L I.

TOI':\LOV. CIHhliJn . l.u l 'rhtoti; u< '"'' c ut•ttulilttt. \ •10\ico: l: ditun:d Edi.-ul. II.J7lJ I X)p.

Vl l.l. .-\(,' .\ . 1·),1\ ltl \<.'ll<lld). :\ n.dl'l' d11 p.u.-d.lllll'll\11, da ~,·tlifi.: .t.:.i" l' d .:

ulillt.t\··i•J l 'llllpul,llri<b. In Bl<l '-: ·\ . (idd.t (\>lkl (l'OI>Idl :\,;11 { 1" · ,f,.

fl<ll'< ..flll/lt'/1/P. tfa , ·dtfic -,{\tirl r' cft l 11/1/l,'tl\ <i<• <1111/fllt/1(1/ll!l," . \IW/1\1

tf11 ,/u, 1111 tf,· fll c't' /1/fl\lio: : \ 11<1f1 11 .J,, / )u, 1111 tf, · 1/lflt' l /1< It ' S.tll 1',1\llo 1

1'1 ' 1'·\\ 111··\l I'Sl'. l'IX I , f PI!

\ ' 11 .1.:\(,':\ . Fl.i\ Ill ; \ / : 1/1'/1//Ci cl lr ' lll/tll lctf ,/u lllt ' /lt!JIII/t' 111/ hrtl\tl.•lltl

oll't ' tl\ 1'1 Itt/, lie J<lll t ' 1 ill/It'/ 1 /r/11. Sjp I'.IUio. I ~I'/FI'l.('lli lJ(i . t•J7X ..J 21 p IT ... ·,.: de' l>nu1urad11 1.

\'I LL:\{,' .\ . Fl;hlcl. ,\ Terril ~,·nnll• l·..tpll.tl (o>u .1 t.:ll'a ·lo..:.tlll.t<i~H> I In

/-. 1/ '''1" < l>ehtlle1. Silo l';ntlu. n. 16. p. S - 1 ~ - :\no \ ' .. 1 'JX:'i

VII.!.:\ (.-\ . Fl.i ' i11. '-:Ptas _,ohn: .1 1e ~1J.1 d.t il'IT;t mhana. In: Cllllr~ J<,., 1,r,r .J, . \ rrfl/11< llclcl. Kio Je J<.~n.:11 11. n :". pIX 23 11)71)_

211)

Sobre a autora

lri ~ lk Almeida Roendl' Fhncr ~ arquit.:ta.: urhani~ta formada na Pontil'kia l ;ni,·cr ... idatk Cat<llicl de C:1 111pinas em

I <-}79. \1udou - ~e para Campo Grande - \1S e m I <JXO undt.: iniciou scus trahalho~ cum planc,iamcntn na Scnctaria dt: E~tado de Plancjamcnto c Collrdcna~·fto (lend . Foi arquitcta da Funda~ao de Apoio ao Plancjamcnto do Estado - FIPLAi'!-\tS.: da Sccrc­taria de Estado de Plancjamcnto c C iem.: ias c Tccnologia de 19X:\ a I L)t)) na qual dcscm·oh·cu di\'CfSOS progr.Hnas na area

tk plancjamcnlo urhano L' rq.!,ional.

(~ pruk~spra de Planc iamL·nto l lrhatHl c Rcgiunal t: Teo­ria du l'rhanisnHl nu (\Jr"'' de ,\r4uitctura c l 'rhani-..mo da

Llni,cr-..idadc para o lkst:n,uh·inlt.:nto do EstaduL' da R.:giao do Pantanal UN IDLRP (antit.!o CT.SLIP) dcsdc I<Jl)(). Espc-

2 I I

cialituu-"e em An;llise Fcon{llllica Regional e Urhana no CEDL:PLAR-U I:M(i. Concluiu u n1e stra<.lu e rn L:-.trutura -.. /\rnhicntais Urhanas na htculdau~.· (,k /\rqui tctura da L'ni\ er-.i da<.lc de Siio Paulo - F/\LJljSP em llJl)7. cum a di:-.:-.ena,·ao ··v,t Lio-.. urhano:-.: urna ahor<.lagem do ;unhic.::ntc con:-.truluo··. pc-.­qui-.a que originou o prcscntc \ olumc. Atualmcntc t.k<.lica-:-.c <.10 Cn~ino SUperior C traballw l'Olll<l l'Onsultora na an.!a de plu­ncjumento urbano c arnbicntal.

21::!

AN EX OS

Figura I I E-.;trutura l·rhana de Campll Grande - 199-l

Figura 1 :\ Divisao da Cidadc por Zonas c Sctmc:-

Figura 16 Oistrihui<;ao dos Va?io-. - Zona Norte

Figura 17 Distrihui\· <"io do:- Vatios - Zona l .estc

Figura 1 X Distrihui<;iio do' Vatios- Zona Sui

Fioura 19 t"

Distrihui<;ao dos Vazios- Zona Oeste

Figura 20 Distrihui\·iio Jo, Vatios - Zona Central

Figura 21 Propoo.;ta dt.:: Ocupa~·flo dos Vazio" l ' rhanu<;

ESTRUTURA URBANA DE CAMPO

GRANDE- 1994

JlJ

• ~ ~

l~ D ,

,:.rea rn~t rtu~.:ror a

Centro au c;rdaoe

Conjuntos hdOrtacrondr~ atE' '· 5 n.

lerrCJv i<.J

c. orr ego:.

riGURA' II

-.

/

/ •

/

: y f • \ \ 1 Ci t • ;.r\f 1

I / :...U::'-\' .. · .. 1 I I I - \ ~f.!., 1/ • 11 . ; . . • ~ .,' I i ..... ~

r~ • 1 :-r. ....... : ... _ ..

I I

-- ~~----- -- - ----------

...

\ • \

DIVISAO DA CIDADE POR ZONAS E SETORES ---

lirt' tcl das .::ana:.

hmte do!. ~etot es

fOt. Tt I' 'IICG FIG URA 13

•qJ C L I 0

/

/ I

I

/

-·~ ::·.·.: -· ...... ") , .... .

• •::.::.••• ZONA O~E

UOOPOmo / / r /

\ .. ' . r..o , 1 • •• o o J I

j\ ~ I \ Z ONA NOR'!Y' J

I \~ .. Oil// I Y •• ••••"1 n••••••o/ '

J ... TI ..) / """' I I UO?t i..O/ /

._ .... ....... , (.... ~. -·/'~--'"('' ..... _ _.] ... .,- ;'

ti ll! 440 ,~=···-\ . f , .. \ r 1

t

........

, , 061 1 .. ,. \

" " " " ..... \ ------'

\ \

u•~ut OO I •tJIW .. \

..... .... ~ ZONA LESTE

( ··:·.--y /......_ ~·····

I_....-· /

/

........... /

/

/ /

/

DISTRIBUICAO DOS VAZIOS

ZONA NORTE

C L1n111e des se1ores

B Vas estfutura•s

D ulcbas

!DI Lot~:>

FIGURA 16

I \ •

I z;::-) ::. CE ... -~:. L I •

I \ • •

J \

DISTRIBUICAO DOS VAZIOS

ZONA LESTE

:=:::J u m1te oo:. setores

B V1a s t::Strutura1s

D c,ecas

C] Lotc~

FIGURA 17

-• •

•

•

...--· --.

L ----r=J --- _......-J

-

\

DISTRIBUI<;AO DOS VAZIOS

ZONA SUL

-·-D u

._I'Tl ltE: .:::os setores

r!GURA 18

' •

\

-----

'

'·

, , /

\

\ ' I I i I

I I

I I

DISTRIBUICAO DOS VAZIOS

ZONA OESTE - - - --- -----~ l

! d ::. .-::.:r •. 1ur c1 1::.

- . '.~ r1GURJ\ 19

/ \ \ \ \

~\ '

- ' I , . . -

•

I

----------~------------------~'---OISTRIBUI<;Ao DOS VAZIOS

ZONA CENTRAL ----------------------c:J

_..J L1m1te dos seto1es

0 Gletas

IC] Lote!.

FIGUR~ 20

•

• •

[ ZOr-J.A. OESTE ]

I

I

•

'- . ........

•

I •

( •

I •

I

/ •

/ •

/ •

L ZONA LESTE- _j

• •

L ~:01\JA SUL j ' • '

PROPOSTA DE OCUPA<;AO DOS

VAZIOS URBANOS

• ;tt

[_ J w [JL

-------------------------1 \ Lt .. t1 • ..c1 .

F-rorn<,,c ,, o, l•Pd(,.dt ::-unl~fl tt· 1..0111

lllt'illOII CI l:Cl l'lf f d c::. l Uh lrd

FIGURA 21

'·, •' I .· ·~::::.. ......... .., '~ ....... ::_ ..

----~

I I I I I \

..J

~.

I