a importância de um cadastro territorial multifinalitário ... · a importância de um cadastro...
TRANSCRIPT
A importância de um Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) para a
avaliação em massa de imóveis
Profa. Dra. Andrea F.T. CarneiroPrograma de Pós graduação em Ciências Geodésicas e Tecnologias
da Geoinformação – UFPE
11
2
Cadastro = Sistema de Informações Territoriais
Fonte:FIG,1998
2
O Conceito Cadastral
3
(Fonte:FIG,1998)
3
A INFORMAÇÃO TERRITORIAL produzida deve permitir o estabelecimento de políticas territoriais com objetivos diversos:
� tributação imobiliária,
� planejamento rural e urbano,
� garantia da segurança do direito de propriedade e do crédito,
� regulação do mercado imobiliário,
� gerenciamento ambiental, entre outros.
44
O VALOR DA INFORMAÇÃO CADASTRAL
55
6
�Integrar os conteúdos cadastrais;
� Otimizar os processos de gestão;
� Promover a interoperabilidade e multifuncionalidade;
� Aperfeiçoar o registro territorial;
� Aumentar a eficiência dos serviços prestados;
� Aumentar a segurança dos dados;
� Possuir uma plataforma tecnológica dirigida ao cidadão;
� Permitir o acesso à informação.
FUNÇÕES DE UM SISTEMA CADASTRALMULTIFINALITÁRIO:
6
7
Infraestrutura
Planejamento Meio Ambiente
ETC....
Cadastro Fiscal
CTM
Multifinalidade
Compartilhamento
7
8
CADASTRO
8
9
Elementos técnicos do cadastro:
9
10
Dados geométricos:
10
11
Originais de levantamento
do cadastro alemão
11
(fotos: Markus Hasenack)
12
Planta de Mensura
(ex:Argentina)
Fonte: http://www.geometras.com.ar/
mensuras.html
12
13
Dados descritivos:
• Pessoa
• Uso
• E outras variáveis
para a determinação
do valor !
13
1414
Valor do Imóvel e Cadastro
A melhoria do processo de avaliação em massa é…
ƒƒƒƒ {dados, pessoas, métodos}
1515
Importância do Valor
do Imóvel
ƒƒƒƒ {Dados, pessoas, métodos}
Cadastro
Observatório
Diretrizes Nacionais do CTM
. Temas cadastrais, dados importantes, sistema de informação...
. Base de dados do mercado imobiliário, parcerias...
Dados cadastrais:
Parcelas, Benfeitorias, Infraestrutura, Topografia
Superfície, Zoneamento, Servidões
Fonte: Edmundo Moura (2011) ,
Material produzido para a Capacitação
em CTM - Lacad-UFPE/MinCidades
Parcela
Parte única do solo pertencente a um ou mais proprietários registrada numa única matrícula.
Benfeitorias
Construção devidamente averbada e registrada no RI (Registro de Imóveis).
Infraestrutura
Serviços públicos ou particulares oferecidos a população através de investimentos no local onde encontra-se o imóvel.
Topografia
Aspecto do terreno em relação ao nível da rua e aos confrontantes.
Superfície
Aspecto do solo da parcela, em relação, a sua capacidade de absorção e/ou proximidade a córregos e rios.
Zoneamento
Critério estabelecido pelo município para disciplinar o uso das parcelas, ou seja, criar zonas específicas para cada vocação.
Servidões
Áreas onde não é possível edificar e onde as parcelas pertencem a União por determinação da Lei.
Avaliação
Variáveis:
Localização, Área do Terreno, Área Construída, Infra-estrutura
Padrão Construtivo, Conservação, Equipamentos, Topografia,
Superfície, Servidões, Zoneamento
Avaliação - Variáveis
Localização:
Área do Terreno
Dimensões, tamanho da frente, confrontações.
Área Construída
Padrão ConstrutivoVários padrões construtivos:
Conservação
Equipamentos
Piscina, Churrasqueira, Sistema de Segurança, Portão eletrônico, Salão de Festas, Gerador, Sistema de Gás canalizado, Quadra esportiva, Etc...
Zoneamento (Lei do uso e ocupação do solo)
Taxa de Ocupação, Gabarito, Potencial Construtivo, Recuos, Restrições
Os Sistemas de Informação Geográfica como apoio à variável localização
Índices Urbanísticos – Zoneamento do Plano Diretor
Superposição do zoneamento na
malha de parcelas
Armazenamento em banco de dados
dos dados do plano diretor
Fonte: Everton Silva (2010),
Capacitação em CTM - MinCidades
Distância por
caminho ao centro
da cidade
Pares Média
(Km)
Desvio Padrão
Média Diferencas
Desvio Padrão
Correlação
6.824 2.593 Distância bidirecional e Distância impedância 7.123 2.487
-.299 .446 .985*
6.824 2.593 Distância bidirecional e Distância reta 5.359 2.073
1.464 .679 .982*
7.123 2.487 Distância impedância e Distância reta 5.359 2.073
1.764 .641 .977*
Estatísticas descritivas das medidas de distâncias
Acessibi-
lidade
Características de Localização - SIG
Distribuição dos eventos demercado por tipo de pavimento
Pavimentação Frequên-
cia
%
total
%
acumulado
Asfalto 240 15,6 15,6
Lajota 548 35,6 51,2
Paralelepípedo 219 14,2 65,5
Sem
pavimentação
531 34,5 100,0
Total 1538 100,0
Distribuição espacial dos tipos depavimentos
PavimentaçãoCaracterísticas de Localização - SIG
Rutas Comerciales/Servicios
L e g e n d a :
C la s s e 1
C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5
L e g e n d a :
C la s s e 1
C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5
L e g e n d a :
C la s s e 1
C la s s e 2C la s s e 3C la s s e 4C la s s e 5
Características de Localização - SIG
Áreas Inundáveis
Declividade
Média da Renda – Censo (IBGE)
Superficie Contínua da Renda Fatiada
Superfície Contínua da AMR Fatiada
41
PORTARIA 511/2009 MINISTÉRIO DAS CIDADES
42
PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES
Art. 29A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser
transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e
fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de
mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano –
IPTU e demais tributos imobiliários.
Art. 29A avaliação de imóveis é um processo técnico, que deve ser
transparente, estar em conformidade com as normas da ABNT e
fornecer ao Município o valor venal, entendido como o valor de
mercado, base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano –
IPTU e demais tributos imobiliários.
43
PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES
Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a
real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o
fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a
promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos
contribuintes.
Art. 30 Recomenda-se que o resultado final da avaliação retrate a
real situação dos valores dos imóveis no mercado, permitindo o
fortalecimento da arrecadação local dos tributos imobiliários e a
promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento isonômico dos
contribuintes.
44
4545
PORTARIA 511/2009 - MINISTÉRIO DAS CIDADES
4646
A PVG e o Cadastro
� variáveis do modelo retiradas do cadastro
� obtenção rápida de valor individual ou de grupo de imóveis
� integração dos sistemas
� georreferenciamento
� rotinas de atualização/alteração cadastral
� política tributária
� emissão de carnês, atendimento ao cidadão
•
47
Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e
precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte,
facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações
decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.
Art. 31 Recomenda-se que o Município forneça informações claras e
precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte,
facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações
decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.
A maioria dos países europeus oferece serviços para a
consulta dos valores associados aos bens imóveis e na
maioria dos casos este não é um dado protegido.
(Amália Velasco,2011).
48
PRINCÍPIO DA TOTAL TRANSPARÊNCIA
BLACK HAWK (EUA)
Vendas em 2014
49
DADOS REFERENTES A UM IMÓVEL TRANSACIONADO
DADOS PESSOAIS
LOCALIZAÇÃO
VALORES E TAXAS
50
1
BOLETO PARA PAGAMENTO
51
1
TERRITORIAL (SOCIAL,
AMBIENTAL OU LEGAL)
• POLÍTICAS PÚBLICAS
VALORES
• POLÍTICAS TRIBUTÁRIAS
Sistema de informações
para acompanhamento da
evolução de um
fenômeno, de um domínio
ou de um tema
estratégico, no tempo e
no espaço.
OBSERVATÓRIO
Base de Dados do Mercado Imobiliário
Parcelacondomínios
Edificações
Logradouros
Infraestrutu
raPessoas
Mobiliário
BDMI
Fonte:
Everton
Silva,2010
BDMI
Fonte:
Everton
Silva,2010
Comparativo de datos de mercado. Datos heterogéneos, homogeneización por factores, metodología científica…
Involutivo. Emprendimiento hipotético, aprovechamiento eficiente, estudio de viabilidad
técnico-económica, escenarios viables para producción y comercialización…
Evolutivo. Valor del terreno más el de la construcción, factor de comercialización…
Renta. Capitalización presente de su renta liquida, el bien vale por lo que puede producir…
(hoteles, predios industriales, centros comerciales, hospitales,…
Base de Dados de Mercado Imobiliário
Características de Localização - SIG
Distribuição Espacial dos Eventos de Mercado
CONSIDERAÇÕES SOBRE O PANORAMA DA EUROPA (Amália Velasco,2011):
•O valor está cada vez mais dissociado do imposto;
•A definição do valor não é competência do município, a cobrança de imposto sim;
•O valor é multifinalitário;
•Tendência de dispor de um valor único para todas as aplicações da administração pública.
Mesmo que utilizem a avaliação por renda, o observatório serve de apoio.
Acordos para a obtenção dos dados de forma automática:
Principalmente os valores das hipotecas (bancos e notários) Autodeclarados e comprovados pela administração
5959
6060
6161
Obrigada pela atenção !
Andrea F. T. Carneiro – [email protected]
Departamento de Engenharia Cartográfica da UFPE
Programa de Pós-graduação em Ciências Geodésicas
e Tecnologias da Geoinformação