a (juris) prudência do registrador intérprete fortaleza, 20 de setembro de 2011. hercules...
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A (juris) prudência do registrador intérprete
Fortaleza, 20 de setembro de 2011.
Hercules Alexandre da Costa Benício
Função do registrador imobiliário brasileiro
Poder vinculado x Poder discricionário
Modelos de interpretação das normas
Impactos da (in)adequada interpretação
Novos horizontes para os registradores
A função do registrador imobiliário
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• Formas: imediata x mediata • O registro imobiliário, no Brasil, é um
instrumento para (in)formação de situação jurídica referente a direitos sobre bens imóveis e referente aos titulares de tais direitos.
• Segurança jurídica• Prevenção de litígios
CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
3. A principal função do Registro da propriedade consiste em atribuir segurança jurídica imobiliária ao mercado que, por sua vez, constitui um requisito imprescindível para a existência do empréstimo hipotecário e das demais formas de garantia imobiliária.
Função econômicados sistemas registrais
Prover informações relevantes a respeito da situação jurídica de bens imóveis e dos
titulares de direitos sobre tais bens, fornecendo segurança e certeza ao
mercado, reduzindo custos de transação, o que acarreta crescimento econômico e
valorização dos bens.
Economia e direito de propriedade
Quanto mais seguros são os títulos dos proprietários, maiores investimentos estarão dispostos a realizar na terra,
gerando melhor aproveitamento econômico.
Registro de direitos x Registro de documentos
Vantagens do sistema registral mais seguro:
• Menor custo de transferência da propriedade
• Redução dos custos operativos para formalizar empréstimo com garantia
• Maior agilidade para formalizar e para executar hipoteca
• Valor mais módico das taxas de juros nos empréstimos
CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
• 4. A proteção que o Registro de direitos, dotado de fé pública, outorga ao adquirente frente aos vícios que possam afetar a cadeia causal da qual deriva seu direito, provoca um aumento do nível de segurança jurídica imobiliária em comparação àquele que o Registro de títulos ou a mera oponibilidade proporciona.
Há como antever bolhas econômicas relativas ao financiamento imobiliário no Brasil?
A importância de prévia verificação:
a) da capacidade de endividamento do tomador de crédito;
b) da adequação da avaliação do bem dado em garantia;
c) da não abusividade de cláusulas.
Conciliação entre a segurança estática e a dinâmica
“ É certo que tanto registro imobiliário, quanto o tabelionato de notas estão destinados à segurança jurídica, mas não do mesmo modo. O notário dirige-se predominantemente a realizar a segurança dinâmica; o registrador, a segurança estática; o notário, expressando um dictum – conselheiro das partes, cujo actum busca exprimir como representação de uma verdade e para a prevenção de litígios; de que segue sua livre eleição pelos contratantes, porque o notário é partícipe da elaboração consensual do direito; diversamente, o registrador não exercita a função prudencial de acautelar o actum, mas apenas a de publicar o dictum, o que torna despicienda a liberdade de sua escolha pelas partes: o registrador não configura a determinação negocial.”
(Ricardo Dip, Querem matar as notas? In: Registros Públicos e Segurança Jurídica. Porto Alegre: Safe, 1998, pp. 95-96)
“O registro imobiliário está voltado às exigências da segurança estática do domínio e direitos reais menores sobre imóveis e da segurança dinâmica do comércio e do crédito predial.”
(Ricardo Dip, Registro de imóveis: vários estudos. Porto Alegre: IRIB e Safe, 2005, p. 62)
CASO PRÁTICO
Pessoa jurídica pretende alienar imóvel.
É necessária a apresentação de certidão de regularidade fiscal, relacionada às contribuições previdenciárias e aos tributos administrados pela Receita Federal?
Lei nº 8.212/91Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND,
fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer
título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto
no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.
TJSP – Ap Cível nº 0263444-14.2009.8.26.0000 12ª Câmara de Direito Público
Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles DJ 08.08.2011
• Mandado de segurança – pretensão de afastar a exigência feita pelo tabelião de notas da apresentação da certidão negativa de débitos federais como condição para a lavratura de escritura com referência à alienação de bem imóvel – admissibilidade – a comprovação da regularidade fiscal não pode ser pressuposto da efetivação do registro da transação imobiliária, sob pena de configurar meio indireto de cobrança de tributos – sentença reformada para conceder a segurança. Recurso provido.
• REsp 92.500/AM (Rel. Min. Eduardo Ribeiro)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
a)Existência de limite para aumento de área para que se permita a realização da averbação de retificação pela forma consensual
(LRP, art. 213, II, e §11º, II. CC, art. 500)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
b) Registro de títulos que carreguem negócio jurídico de permuta de terreno ou parte ideal de terreno por unidades a serem construídas
(LRP, art. 167, inc. I, item 30)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
c) Registro de título que carregue negócio jurídico anulável
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
d) Registro de escritura pública de desconstituição de bem de família voluntário sem prévio alvará judicial
(CC, arts. 1719 e 1720)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
e) Necessidade de justa causa em doações que imponham inalienabilidade e incomunicabilidade, quando o negócio jurídico implicar antecipação de legítima
(CC, art. 1848)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
f) Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária de estrangeiros
(Lei 5.709/71, art. 1º, §1º)
Quais são os limites da interpretação empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
g) Averbação de título comprobatório de união estável
(LRP, art. 246)
A qualificação dos títulos pelo registrador
• Os serviços registrais (e notariais) são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (Lei 8.935/94, art. 1º)
• A grave responsabilidade do registrador no momento da qualificação do título.
Negar acertadamente registro a título judicial, porque o título não satisfaz requisitos legaisameaça de prisão do registrador por suposto crime de desobediência pela autoridade judicial. CNJ. PP nº 000749-61.2011.2.00.000
Registrar título judicial que não satisfaça requisitos legais processo administrativo disciplinar, ação de responsabilidade civil pela parte prejudicada etc.
Falha de interpretação e sanção administrativa
Constatadas irregularidades em Cartório Extrajudicial, e tendo sido verificado que estas tiveram origem em entendimento equivocado de normas e decisões administrativas, o que denota inexistência de má-fé ou dolo, deverá ser aplicada ao notário responsável pela Serventia a penalidade de repreensão prevista no art. 32, I, da Lei nº 8.935/94.
(TJDFT, PAD 2789/2009, Julg: 04/03/2009)
Suscitação de dúvida registralPrudência ou Covardia?
Um verdadeiro jurista não pode se contentar com nada menos do que uma interpretação perfeita (adequada).
Classes de Registradores
• DESCANSADO / CONFORTADO / MEDROSO
• EXTREMAMENTE CAUTELOSO
• PRUDENTE
• VANGUARDISTA
• AVENTUREIRO / TEMERÁRIO
Os limites interpretativos do registrador e do juiz
• REGISTRADOR qualificação negativa do título + irresignação do interessado = suscitação de dúvida registral
• JUIZprincípio da vedação do non liquet
• CPC, art. 126. “O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.”
Arsenal hermenêutico do Juiz
• Decreto-lei nº 4.657/42, art. 5º: “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.”
• CPC, art. 335: “Em falta de normas jurídicas particulares, o juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e ainda as regras da experiência técnica, ressalvado, quanto a esta, o exame pericial.”
DOS PROCEDIMENTOS ESPECIAIS DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA
• CPC, art. 1.109: “O juiz decidirá o pedido no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém, obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente e oportuna.”
• E O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO?
A prudência do registrador intérprete
• O QUE É INTERPRETAÇÃO ÓTIMA?
• O ato de interpretar/aplicar a norma ao caso concreto envolve discricionariedade?
• Poder Vinculado x Poder Discricionário
• Casos difíceis x Casos fáceis
A quem é concedido, no sistema jurídico brasileiro,
o poder de determinar o sentido e alcance das normas jurídicas
?
Modelos de interpretação / aplicação das normas
• Modelo silogísticoEscola da Exegese. Pandectistas.
• Modelo realista / Escola do Direito LivrePreferências pessoais e consciência subjetiva.
• Modelo positivista de KelsenPara casos difíceis: discricionariedade.
• Modelo pós-positivista de Ronald Dworkin
Objeto da Interpretação
• Vontade do legislador
X
• Vontade da lei
Métodos de Interpretação
• Interpretação literal
• Interpretação lógica ou racionala) Elemento sistemático
b) Elemento histórico
c) Interpretação restritiva
d) Interpretação extensiva
A força normativa dos princípios
Impactos decorrentes de (in)adequada interpretação
• Deficiência na (in)formação de direitos• Violação à liberdade de contratação• Perpetuação de irregularidades urbanísticas, fundiárias
e ambientais• Subdesenvolvimento econômico e social• Aumento dos custos de transação• Lentificação (ou inviabilização) da circulação de riqueza• Inibição de investimentos• Recrudescimento de conflitos
CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
• 7. A ausência de uma correta aplicação dos princípios registrais, especialmente os de prioridade, oponibilidade, fé pública e responsabilidade ou, neste caso, de uns mecanismos de segurança econômica que garantam a indenização dos prejuízos, derivados da perda do direito assegurado, impede praticamente a existência de um mercado secundário, tanto de hipotecas quanto imobiliário.
Obstáculos a serem transpostos pelos registradores
• Legislação atécnica, sem rigor terminológico, prolixa, com antinomias
• Doutrina e jurisprudência incipientes• Regulamentação insuficiente pela União
Federal• Regulamentação não-padronizada pelas
diversas Corregedorias de Justiça
Novos horizontes para o registrador
• Organização, aperfeiçoamento e simplificação das normas afetas aos Registros Públicos
• Investimentos constantes em capacitação dos recursos humanos
• Informatização das serventias• Padronização de rotinas procedimentais• Maior interlocução com os Poderes Constituídos• Coragem prudente na qualificação dos títulos,
dando máxima eficácia aos princípios registrais
OBRIGADO!
Hercules Benício [email protected]