A2編輯：葉雨舟 美術：王丙言2011/08/15 星期一要聞

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菜園村買地抽佣金雜費七成高市區70倍 落鄉紳袋

為令高鐵盡快上馬，政府共賠償8600餘萬元公帑資助菜園村搬遷。本報

偵查發現，菜園村居民去年底以1800萬元購買新地皮，原來付予原地主的

地價只是約1043萬元，餘下約757萬元，有菜園新村代表指是以佣金雜費

等名義，落入了新界鄉紳的口袋。換言之，佣金雜費相對於地價的比率，

較諸市區往往只收取1％佣金，足足高出70多倍。

有議員認為，菜園村繳付的佣金雜費，相對於公帑買地款項比率約為四

成，相對地價更高達七成，實在離譜。 明報記者

地價1043萬 佣金雜費757萬菜園村居民在八鄉元崗新村旁買入了地

皮搬村，本報記者月前發現，居民支付了地價1800萬元，田土廳的註冊地價卻為約1043萬，出現約757萬元巨大差額，地皮的原地主趙士修和菜園新村代表馮潔珍均指出，鄧鎔耀和李連穩兩名鄉紳擔任中間人幫手找地，最後物色了現時的土地。鄧鎔耀是橫台山下新屋前村代表，李連穩是牛徑村前村代表。

趙士修表示，鄧、李是地皮交易的中間人，兩人「派了一個經紀來找我」，而「曾經與李會面，並知道鄧在背後幫手」。負責簽署買地契約的菜園新村有限公司董事馮潔珍也表示，鄧、李是地皮交易的中間人，鄧近期亦曾透過律師向村民表示工作已完成，催促交付所謂「交吉費」等尾數。

本報偵查發現，處理這宗交易佣金雜費的中介公司，名為運昌隆地產公司，擁有人為鄧詠之，報住地址與鄧鎔耀相同；鄧詠之持有地產代理牌照，但鄧鎔耀和李連穩並無地產代理牌照（詳見另稿）。同時，鄧鎔耀沒解釋他與鄧詠之的關係。

中介鄉紳未回應有否收巨佣本報所見的一份菜園新村買賣同意協議

書的草稿副本，列明所謂「交吉費」，包括補償青苗、果樹等佔用人損失，遷移伯公靈位及拜神，以及支付顧問費及佣金等。

本報記者上周四前往李連穩家中，希望

他解釋疑竇，當時李連穩夫婦俱不在家，其妻其後致電回覆，稱丈夫身在內地。其後，記者多次發電話短訊給鄧鎔耀和李連穩，求詢他們是否收受了700多萬佣金、他們是否持有地產牌照，但兩人未有回覆。記者昨再致電查詢，李的手機無人接聽，鄧則聲稱 「我哋係有（地產代理）牌照」，但他目前身在內地，由中午到晚上都在駕車，需回港後才能回答查詢。

議員：為緩和關係 不情願也會付區議員兼律師黃國桐表示，新界土地買

賣中，有人收取高昂的佣金雜費，實屬過時陋習，政府應杜絕，而地監局對無牌代理個案也應加強調查。他表示，相信大部分新界土地買家，並不情願繳付巨額佣金雜費，只不過是為了長遠與鄰居保持良好關係才繳交。他稱，700多萬元佣金雜費未必與實際需要相符。立法會議員李永達表示，亦曾聽聞菜園

村覓地過程波折，要找中間人協助，他稱若佣金雜費高逾700萬元，實在離譜。他稱，新界農地地界模糊和地形複雜，確造成很多業權問題，需人調解及處理。

李永達指過去每有農地有工程展開，就有鄉民會指這不利鄉村風水，需補償 「躉符費」 ，結果總是言人人殊，各說各話，而很多時候為了緩和關係，買家即使不情願，也會支付 「躉符費」 。他認為，新界土地問題縱使千頭萬緒，政府亦應逐步解決諸多陋習。

根據香港法例，未領牌照而從事地產代理工作，屬刑事罪行，地產代理監管局回應本報稱，被指參與菜園村買地交易的鄉紳鄧鎔耀及李連穩，一直無持有任何地產代理牌照。不過，鄧鎔耀昨晚答覆本報提問是否持有牌照時說：「我哋係有牌照。」律師：參與者全須有牌區議員兼律師黃國桐則表

示，若有人參與指派一個經紀去找原業主，又協助物色地皮，甚至收取款項等，此人不論以任何名義從事，其實都符合從事地產代理工作的定義。若有3個人參與土地買賣的中介工作，不能2

人無牌1人有牌便過關，應3人全都有牌才合法。

地監局指出，地產代理工作定義簡述如下：（一）在業務過程中，向客戶介紹有意出售、購買、租用或出租物業的第三者，而進行的活動或相關的商議；（二）於介紹和商議完成後，就物業達成買賣或租賃協議而進行的工作。

地監局紀律委員會指出，若任何人或公司未領有地產代理牌照而從事或經營地產代理工作，最高可被罰款50 萬元及監禁兩年。地監局又指出，就有關無牌從事地產代理工作而開設的投訴個案中，沒涉及農地買賣。

新界農地買賣要支付高昂的佣金雜費，原來是存在多年的 「潛規則」 。有鄉事派人士透露，這是新界土地買賣的慣常做法，買地涉及多少錢，除了地價外，還要支付五花八門的雜費，不少人「過水濕腳」 。立法會議員涂謹申表示，據他了解，新界土地買賣中，要支付高昂佣金、雜費，相當普遍。

田土廳成交價未必準新界地產代理商聯會一名

成員表示，市民在田土廳看到的新界土地成交價未必正確，因為除註冊的成交價外，還有很多中間人費用，如一般300多萬元的土地成交價，往往要支付約100萬元等佣金雜費，相對成交地價比率達三成，但相對地價高達七成的佣金雜費，且金額逾700萬，則較少聽聞。菜園新村有限公司董事馮

潔珍表示，新村地皮之前的確有一些非業主的鄉民種植果樹、青苗等，而根據法例，佔用地皮一段時間，可能逆權侵佔地皮，所以需收取一定費用，也算「正常」。不過，律師黃國桐表示，若土地被非法佔用，應盡可能透過法定途徑解決，不應付出高昂不合理的費用。

地界不清 少律師參與菜園新村地皮原地主趙士

修被問及為何買賣地皮時，要找一些鄉紳做中間人，他表示，他們是「地方人士」，這類事是要交給他們處理，然後再靠代理做 「駁腳」 。

有資深地產界人士表示，由於新界農地的地界不清，難以確保土地交吉，令到一般測量師及代理都沒有信心可以處理，形成今天只有少數代理、測量師及律師參與新界土地交易買賣的局面。

買賣新界地付巨佣鄉事派：慣常做法

地監局指無代理牌照中介鄉紳：我哋有牌

相中鄉紳鄧鎔耀是今次土地買賣的主要中間人，他被指穿針引線，負責菜園村買地交易，但地監局持牌地產代理名單中，並未見鄧鎔耀的登記。

（《明報周刊》資料圖片）

年屆九旬的菜園新村原地主趙士修，被問及為何買賣地皮時

要找鄉紳作中間人，他說，他們是地方人士，這些事要交給他們處理，然後靠代理做「駁腳」。 （明報記者攝）

近30戶菜園新村居民搬往新地皮搭建臨時房屋居住，

等候建永久住房，但相關基礎建設卻難以啟動。有村民表示，附近原居民不肯讓路鋪設水喉和電線入村。 （明報記者攝）

菜園村買新地皮兩大質疑

菜園村居民收取公帑賠償後，支付了1800萬元買地，但原地主趙伯只收取約1043萬，中間約757萬落入了中介人手上；若按田土廳1043萬地價紀錄為準，佣金雜費相對地價的比率高達73％佣金雜費率高達73%1

中介收取佣金雜費

約757萬

菜園村民支付金額1800萬 共約1043萬

按田土廳 1043萬地價紀錄，佣金雜費相對地價比率達73％

減去 等於

（8,995,140元+1,433,124元）

從本報所見的付款收據副本，菜園新村共付出1800萬元購入地皮，而菜園新村代表說，涉及地皮的佣金雜費高達757萬元。

原地主及村民指鄉紳鄧鎔耀及李連穩曾參與新地皮的交易，但地監局紀錄並無顯示兩鄉紳擁有任何有效地產代理牌照；但鄧鎔耀說： 「我哋係有牌照。」中介鄉紳疑無牌2

根據田土廳紀錄，菜園新村地皮涉及4個地段，兩張買賣契約金額分別為約900萬及143萬元，註冊成交地價合共約1043萬元。

原地主收取金額

原地主 菜園村民

中介鄉紳

偵查報道

首批菜園村居民今年4月底搬入新村地皮居住，然而臨時屋旁長滿雜草，土地凹凸不平。有村民說，雖然有了新地皮，但距離新生活還是很遙遠。有村民認為，新村地價高昂， 「有其他村的村民，甚至多謝我們，說我們拉高了這區的地價」。 （明報記者攝）

菜園村居民以1800萬元購買錦田一塊地皮重建，圖為攝於去年9月地皮原貌，尚見農地種有芭蕉樹和蔬菜。 （資料圖片）

去年

▲▶菜園新村買賣同意協議書的草稿副本，列明所謂 「交吉費」，包括要補償青苗、果樹等佔用人的損失，遷移伯公靈位及拜神，以及支付顧問費及佣金等。

買賣協議書

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