เอกสารแนบ 1 - singha estate...บร ษ ท ส งห เอสเตท...
TRANSCRIPT
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
128
เอกสารแนบ 1 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสน บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
129
1. การประเมนราคาหองชดพกอาศย โครงการอาคารชด อาคารชดอนโทร คอนโดมเนยม
รายละเอยดทรพยสน : หองชดพกอาศย จ านวน 32 ยนต เนอทหองชดรวมประมาณ 1,369.11 ตารางเมตร
ทตงทรพยสน : ชนท 28-34 ภายในอาคารชดอนโทร คอนโดมเนยม ถนนประดพทธ แขวงสามเสน
ใน เขตพญาไท กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : หนงสอกรรมสทธหองชด จ านวน 32 ฉบบ
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 28 สงหาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) โดยประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลง
ซอ-ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบ
ทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอข าย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระ
เงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก
นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
130
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสน
หองชดโครงการอน
โทรคอนโดมเนยม
ชนท 28
หองชดโครงการอนโทร
คอนโดมเนยมชนท 27
หองชดโครงการอนโทร
คอนโดมเนยมชนท 29
หองชดโครงการอนโทร
คอนโดมเนยมชนท 31
หองชดโครงการลมพน
เพลส พหล-สะพานควาย
ชนท 28
ท าเลทตง ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ ถนนประดพทธ
ขนาดเนอทใช
สอย (ตร.ม.)37.84 37.84 37.84 38.22 35
ชวงเวลา ส.ค. 57 ธ.ค. 56 ส.ค. 57 ม.ค. – ส.ค. 2557
ราคาเสนอขาย 86,945 - 90,267 100,000
ราคาซอขาย - 81,924 - -
ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอ-ขาย 5% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -12%
ส.ค. 57 0% ธ.ค. 56 0% ส.ค. 57 0% ม.ค. – ส.ค. 57 0%
78,251 86,020 81,240 88,000
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
0% 0% 0% -10%
78,251 86,020 81,240 79,200
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ม.)81,178 19,563 21,505 20,310 19,800
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ม.)81,000
ท าเลทตงโครงการ
สภาพตลาด
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายใน
สงอ านวยความสะดวกภายในอาคาร
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ม.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ต าแหนงทตงหองชด (ชน)
ระบบขนสงมวลชน (รถไฟฟา)
ซอเสยงผประกอบการ
ขนาดเนอทใชสอย
การตกแตง
ทศนยภาพ (วว)
จากตาง รางดงกลาวขางตน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดด าเนนการวเคราะหและค านวณเปรยบเทยบ
ขอมลกบทรพยสน ซงเปนหองชดพกอาศย ทตงอยบนชนท 28 และจากวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) ตาม
ตารางขางตน ไดผลลพธมลคาของทรพยสน ซงเปนหองช ดพกอาศยบนชนท 28 เทากบประมาณ 81,000 บาทตอตาราง
เมตร ส าหรบหองชดพกอาศยอนๆ ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดพจารณาปรบมลคาของหองชดขนตามชนทตง
ของหองชด ในอตราประมาณ 1,000 บาทตอตารางเมตรตอชน จากนนรวมของมลคาทรพยสนหองชดพก อาศย จ านวน
32 ยนต ซงผประเมนราคาทรพยสนอสระพจารณาถงการขายทรพยสนทงกลม (Portfolio) ใหแกผซอในรายเดยว (Sale
in one line) แทนทจะแบงขายทรพยสนเปนรายยนตแกผซอรายยอยหลายๆ ราย จงก าหนดใหมสวนลดในการขาย
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
131
ทรพยสนในคราวเดยว โด ยสวนลดดงกลาวเปนการพจารณาจากการประหยดคาใชจายในการบรหารและขาย คา
ดอกเบยทผประกอบการสามารถประหยดได เปนตน โดยก าหนดอตราสวนลดเทากบ 15% ดงนนจงสามารถสรปมลคา
ตลาดทรพยสนไดดงน
มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคา (จ านวน 32 ยนต) 115,428,530 บาท
หก อตราสวนลด (15%) 17,314,280 บาท
มลคาทรพยสนสทธ 98,114,251 บาท
หรอประมาณ 98,100,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจาก ผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ และ
ปรบแกปจจยภายในตางๆ เชน ท าเลทตงโครงการ ต าแหนงทตงหองชด (ชน) ระบบขนสงมวลชน (รถไฟฟา) ขนาดเนอ
ทใชสอย การตกแตง ทศนยภาพ (วว) และสงอ านวยความสะดวกภายในอาคาร จากนน จงน าไปปรบดวยการถวง
น าหนกความนาเชอถอของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนทท าการประเมนเทากบ 81,000 บาทตอ
ตารางเมตร ซงมลคาดงกลาวผประเมนราคาทรพยสนอสระก าหนดใหเปนมลคาของหองชดพกอาศยบนชนท 28
จากนนปรบมลคาของหองชดขนตามชนทตงของหองชดในอตรา 1,000 บาทตอตารางเมตรตอชน แลวจงหกสวนลดใน
การขายทรพยสนในคราวเดยวในอตรา ประมาณ 15% ของมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคา เพราะฉะนนราคา
ประเมนมลคาทรพยสนจงมคาประมาณ 98,100,000 บาท
อยางไรกตาม ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 คงเหลอทรพยสนจ านวน 11 ยนต ดงนน ทปรกษาทางการเงนอสระ
จงไดท าการปรบปรงมลคาโดยอาศย ขอมลตามรายงานการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ พบวาจะม
มลคาทรพยสนเทากบ 52,876,766 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
132
2. การประเมนราคาทดนพรอมทาวนเฮาสและทดนวางเปลา โครงการ “รสา แมกซวลล”
รายละเอยดทรพยสน : ทรพยสนสวนท 1 ทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต (อยระหวาง
ด าเนนการกอสราง) และ
ทรพยสนสวนท 2 ทดนวางเปลา (ไมไดอยภายใตการจดสรร) จ านวน 1 แปลง
ทตงทรพยสน : ตงอยภายในโครงการ “รสา แมกซวลล (พหลโยธน 73)” ซอยพหลโยธน 73 (ซอย
หงวน เหวยนระว) ถนนพหลโยธน แขวงสนามบน เขตดอนเมอง
กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดน จ านวน 68 โฉนด
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : ทรพยสนสวนท 1 จดจ านองเปนประกนกบธนาคารเกยรตนาคน จ ากด (มหาชน)
ทรพยสนสวนท 2 ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 1 กนยายน 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทน (Cost Approach) และวธพจารณา
จากรายได (Income Approach) โดยใชเทคนคการหามลคาทดนสวนทเหลอ (Residual Technique) เปนเกณฑในการ
ประเมนมลคาทรพยสนสวนท 1 และใชวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคา
ทรพยสนสวนท 2 โดยมรายละเอยดดงน
ทรพยสนสวนท 1
ส าหรบวธตนทน (Cost Approach) เปนการประเมนมลคาทรพยสนโดยคดตนทนคากอสรางใหม หรอ ตนทน
การทดแทนดวยทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกน แลวหกดวยคาเสอมราคาสะสม เพอสะทอนให
เหนความเสอมทางกายภาพ ความเสอมตามลกษ ณะการใชงาน และความเสอมอนเนองจากความลาสมยของทรพยสน
นนๆ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
133
สวนของทดน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตลาดในการหามลคาของทดน โดยผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ-ขายในชวงท
ผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะ
ประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจน
รปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะห
หามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา
ทดนเพม-ลดโครงการ
พฤกษาไลท ลอกซ (ดอน
เมอง)
ทดนเพม-ลดโครงการ
เดอะคลเลอรส (ดอน
เมอง-สรงประภา)
ทดนเพม-ลดโครงการไล
โอ (พหลโยธน-วชรพล)
ทดนเพม-ลดโครงการโฮ
มอนทาวน (พหลโยธน 73)
ท าเลทตง ซอยพหลโยธน 73 ซอยเทดราชน 45 ถนน รพช. สาย 4 ซอยวดเกาะ ซอยพหลโยธน 73
ชวงเวลา ก.ย. 57 ก.ย. 57 ก.ย. 57 ก.ย. 57
ราคาเสนอขาย 45,000 40,000 35,000 50,000
ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0% ราคาเสนอขาย 0%
ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0% ก.ย. 57 0%
45,000 40,000 35,000 50,000
ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดกวา -5%
ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5% ดอยกวา 5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดกวา -5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5% ใกลเคยง 0%
5.00% 10.00% 10.00% 0.00%
47,250 44,000 38,500 50,000
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)44,938 11,813 11,000 9,625 12,500
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)45,000
สงอ านวยความสะดวกในโครงการ
ผลกระทบอน (ดานเสยง)
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายใน
ท าเลทตง
ชอเสยงผประกอบการ
สาธารณปโภคภายในโครงการ
การปรบฐาน
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน ตงอยภายในโครงการรสา แมกซวลล สวนท 1 เทากบ
45,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 65,402,500 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมา คมผประเมนคาทรพยสน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
134
แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากบรษทฯ รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน (Cost Approach) ไดดงน
รายละเอยด มลคาทรพยสนตามสภาพปจจบน
(บาท)
มลคาทรพยสนเมอแลวเสรจ 100%
(บาท)
ทดน 66,402,000 66,402,000
อาคารและสงปลกสราง 54,121,600 54,415,000
มลคารวมเทากบ 120,520,000 120,820,000
หก อตราสวนลดในการขาย
ทรพยสนในคราวเดยว (15%)
18,078.000 18,123,000
รวมมลคาทรพยสน 102,442,000 102,697,000
หรอเทากบ 102,400,000 102,700,000
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual
Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง
กายภาพของทรพยสน และความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย
แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา
ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจา ยทงหมดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายได
1.1 ราคาขาย
ทาวนเฮาส แบบ A 2,400,000 บาท/ยนต
ทาวนเฮาส แบบ B 2,550,000 บาท/ยนต
ทาวนเฮาส แบบ C 2,300,000 บาท/ยนต
1.2 จ านวนยนต รปแบบโครงการเปนทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 217 ยนต ซงใน
การประเมนมลคาครงน ผประเมนราคาพจารณาประเมนมลคา
เฉพาะในสวนทยงคงเปนกรรมสทธของบรษทฯ จ านวนรวม 67
ยนต
ทาวนเฮาส แบบ A 32 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 19.5 ตารางวา)
ทาวนเฮาส แบบ B 19 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 22.5 ตารางวา)
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
135
รายการ การตงสมมตฐาน
ทาวนเฮาส แบบ C 16 ยนต (เนอทดนแปลงมาตรฐาน 18.8 ตารางวา)
1.3 ทดนสวนเกน 45,000 บาท/ตารางวา @ 123.3 ตารางวา
1.4 ท าเลแปลงหวมม 100,000 บาท/ยนต @ 7 ยนต
1.5 ท าเลแปลงรมดานใน 30,000 บาท/ยนต @ 13 ยนต
2. ตนทนคาพฒนาโครงการ ค านวณเฉพาะสวนของคากอสรางสวนทเหลอ
ทาวนเฮาส แบบ A คากอสราง 815,000 บาท/ยนต
ทาวนเฮาส แบบ B คากอสราง 821,000 บาท/ยนต
ทาวนเฮาส แบบ C คากอสราง 796,000 บาท/ยนต
3. ตนทนคาใชจาย
คาวชาชพและควบคมงานกอสราง 150,000 บาท
คาบรหาร และจดการโครงการ 300,000 บาท
คาโฆษณาและสงเสรมการขาย 3% ของรายไดรวมโครงการ
คาใชจายอนๆ 1% ของตนทนคาพฒนาโครงการ
4. คาภาษและคาธรรมเนยมของทางราชการ
คาธรรมเนยมการโอน 1% ของรายไดรวมโครงการ
คาภาษธรกจเฉพาะ 3.3% ของรายไดรวมโครงการ
5. ก าไรขนตนรวมดอกเบยและคาความเสยง 15%
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต โดยวธคดจากมลคา
คงเหลอ (Residual Technique) เทากบ 133,600,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ
พจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เปนเกณฑใน
การประเมนมลคาทรพยสน สวนวธเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมนมลคา
ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 133,600,000 บาท
ทรพยสนสวนท 2
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตล าด โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา
ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน
ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเล
ทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
136
ราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรง
เปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยใชขอมลชดเดยวกบตารางการวเคราะหของทรพยสนสวนท 1 ดงนน ผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระ จงประเมนมลคาทดนวางเปลา ซงตงอยภายในโครงการรสา แมกซวลล เทากบ 45,000
บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 2,965,500 บาท หรอประมาณ 3,000,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมล คาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใช ในการประเมนมลคาทดนพรอมทาวนเฮาส 2 ชน จ านวน 67 ยนต ภายในโครงการรสา แมกซวลล ม
ความเหมาะสมเพราะ
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการจดสรรซงต งอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน
เชน พฤกษาไลท ลอกซ (ดอนเมอง), เดอะ คลเลอรส (ดอนเมอง – สรงประภา), ไลโอ (พหลโยธน – วช
รพล), โฮมอนทาวน (พหลโยธน 73)
ตนทนคาพฒนาโครงการ ผประเมนราคาทรพยสนไดศกษาแบบแปลนอาคารและตนทนคาก อสรางของ
ผรบเหมา แลวจงปรบปรงมลคาทรพยสนสวนทตองท าเพม
จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาวชาชพ คาบรหารจดการโครงการ คาโฆษณา ภาษและ
คาธรรมเนยมตางๆ แลวจงสรป มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได
(Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ
133,600,000 บาท
อยางไรกตาม ณ วนท 31 ธนวาคม 2557 คงเหลอทรพยสนจ านวน 25 หลง ดงนนทปรกษาทางการเงนอสระ
จงไดท าการปรบปรงมลคาโดยอาศยขอมลตามรายงานการประเมนราคา ของผประเมนราคาทรพยสนอสระ พบวาจะม
มลคาทรพยสนตามวธตนทน (Cost Approach) เทากบ 37,151,375 บาท และวธพจารณารายได (Income Approach)
โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 47,750,535 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
137
3. การประเมนราคาหองชดพาณชยกรรม โครงการอาคารชด เดอะไลทเฮาส
รายละเอยดทรพยสน : หองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทหองชดรวมประมาณ 5,861.45 ตาราง
เมตร
ทตงทรพยสน : หองชดเลขท 8/299 และ 8/300 ภายในโครงการอาคารชด เดอะไลทเฮาส ตงอย
ถนนเจรญนคร แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : หนงสอกรรมสทธหองชด จ านวน 2 ฉบบ ประกอบดวย หองชดเลขท 8/299 และ
8/300
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารธนชาต จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 28 สงหาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธพจารณาจากรายได (Income Approach)
โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระพจารณาความสามารถของทรพยสนทกอใหเกดรายได โดยค านวณมลคาปจจบนของ
รายรบกระแสเงนสดสทธ (Discount Cash Flow) โดยการค านวณความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดและหก
ออกจากคาใชจายในการด าเนนงานและคาใชจายคงท เพอใหทราบ รายรบสทธของทรพยสนตลอดระยะเวลาการ
ประมาณ 10 ป และจะน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของทรพยสน โดยมรายละเอยดของสมมตฐานในการประเมน
มลคาดงน
ขอมลคาเชารานคาปลกในบรเวณใกลเคยงทรพยสนทประเมนมลคา
ชอโครงการ ทตง อตราคาเชาและคาบรการ
(บาท/ตารางเมตร/เดอน)
อตราการเชาพนท
(Occupancy Rate)
Vue Lifestyle Mall ถนนเจรญนคร 400 – 1,000 50%
Sena Fest ถนนเจรญนคร 500 – 900 70%
The Up ถนนนราธวาสราชนครนทร 600 -1,200 50%
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
138
จากขอมลดงกลาวขางตน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ มความเห นวา ทรพยสนทประเมนมลคา (ตามสภาพ
ปจจบน) มคาเชาพนทเฉลยอยในเกณฑใกลเคยงกบคาเชาตลาด ดงนนจงประมาณคาเชาเทากบ 410 บาทตอตารางเมตร
ตอเดอน และหลงจากนนปรบเพมรอยละ 10 ทกๆ 3 ป
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายได
1.1 รายไดจากรานคาปลก
พนทเชา 3,491.83 ตารางเมตร
อตราคาเชาและคาบรการ 410 บาท/ตารางเมตร/เดอน และหลงจากนนปรบเพม 10% ทก 3 ป
อตราการเชาพนท 98% ตลอดการประมาณการ
1.2 รายไดอนๆ
รายไดจากคาบรการจอดรถ 5% ของรายไดคาเชาทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
รายไดสาธารณปโภค 35% ของรายไดคาเชาทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
2. คาใชจายในการด าเนนงาน
คาใชจายในการด าเนนการสวนกลาง
1.5% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
คาใชจายในการด าเนนงาน 5% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
คาใชจายในการขายและการตลาด 1% ของรายไดรวมทเกดขนจรง ตลอดอายการประมาณการ
คาใชจายสาธารณปโภค 20% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
คาใชจายในการซอมแซมบ ารงรกษา
2% ของรายไดรวมทเกดขนจรง ตลอดอายการประมาณการ
3. คาใชจายคงท
คาสวนกลางอาคารชด 2,032,968 บาทตอป
คาภาษโรงเรอน (Property Tax) 12.5% ของรายไดคาเชาพนท 50% ตลอดอายการประมาณการ
คาเบยประกนภย (Insurance) 2% ของรายไดรวมทเกดขนจรง หลงจากนนปรบเพม 3% ทกๆป
4. อตราสวนลด (Discount Rate) 10%
5. อตราผลตอบแทนจากการลงทน
(Cap Rate)
7%
6. ตนทนขายทรพยสน จะขายทรพยสนในปท 11 ดงนน จงประมาณการคาใชจายในการ
ขายทรพยสน ดงน
ภาษธรกจเฉพาะ 3.3%
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
139
รายการ การตงสมมตฐาน
คาธรรมเนยมการโอน 2% คาคอมมชชนในการขาย 1%
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาหองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทรวมประมาณ
5,861.45 ตารางเมตร ตงอยหองชดเลขท 8/299 และหองชด 8/300 ภายในอาคารชดไลทเฮาส เทากบ 182,600,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ประเมนมลคาหองชดพาณชยกรรม จ านวน 2 ยนต เนอทรวมประมาณ 5,861.45
ตารางเมตร ตงอยหองชดเลขท 8/299 และหองชด 8/300 ภายในอาคารชดไลทเฮาส มความเหมาะสมเพราะ
อตราคาเชาและคาบรการ ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดศกษาขอมลคาเชารานคาปลกในบรเวณ
ใกลเคยงกบทรพยสนทประเมนมลคา ไดแก โครงการ Vue Lifestyle Mall, Sena Fest และ The Up
อตราการใชพนท (Occupancy Rate) ประมาณจากอตราการใชพนทในปจจบนของโครงการ
จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาสวนกลางอาคารชด คาภาษโรงเรอน คาเบยประกนภย เปนตน
แลวจงสรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดย
เทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 182,600,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
140
4. การประเมนราคาทดนพรอมอาคาร โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมอาคาร และสงปลกสรางอนๆ ภายในโรงแรมสนตบร บช รสอรท
กอลฟ แอนด สปา
ทตงทรพยสน : เลขท 12/12 หม 1 ถนนสายรอบเกาะ (ทล.4169) ต าบลแมน า อ าเภอเกาะสมย
จงหวด
สราษฎรธาน
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนจ านวน 11 โฉนด ไดแก โฉนดทดนเลขท 1363, 4514, 4520, 4776,
4884, 4936, 4937,4980, 12134, 12135 และ 12138
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สนตบร จ ากด
ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารกรงเทพ จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 15 ธนวาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทน (Cost Approach) และวธพจารณา
จากรายได (Income Approach) โดยใชเทคนคการหามลคาทดนสวนทเหลอ (Residual Technique) เปนเกณฑในการ
ประเมนมลคาทรพยสน โดยมสมมตฐานและขอก าหนดเบองตนในการประเมนมลคา ดงน
ทรพยสนทประเมนมลคาตามสภาพปจจบนอยระหวางการปรบปรง โดยมหองพกจ านวน 71 หอง
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดรบแจงจากบรษทฯ วาทรพยสนจะมการปรบปรงและพฒนาโครงการเพมเตมในสวนทเปนทดนวางเป ลาทไมมการใชประโยชนบางสวน โดยรายละเอยดการพฒนา เชน ผงโครงการ แบบโครงการ รายละเอยดอาคาร วสดตกแตง ระบบสาธารณปโภคของโครงการและเอกสารอนๆ ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะพจารณาใชตามรายละเอยดทไดรบจากบรษทฯ เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
ประมาณการตนทนทใชในการปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชขอมลทไดรบจากบรษทฯ เปนเกณฑ ซงมมลคาการปรบปรงและพฒนารวม 467,424,206 บาท
ระยะเวลาในการด าเนนการพฒนาของโครงการ เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ มรายละเอยดดงน o การปรบปรงหองพกเดม จ านวน 71 หอง จะแลวเสรจประมาณเดอนกมภาพนธ 2558
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
141
o การปรบปรงอาคารสนตบร สปา (เดม) เปนหองพกอาศยจ านวน 2 หอง และการกอสรางอาคารสปา พล วลลาจ านวน 6 หอง จะมการปรบปรงและกอสรางแลวเสรจประมาณเดอนเมษายน 2558
o การกอสรางอาคารวลลาเพมเตมจ านวน 10 ยนต จะมการกอสรางแลวเสรจประมาณเดอนธนวาคม 2558
ส าหรบวธตนทน (Cost Approach) เปนการประเมนมลคาทรพยสนโดยคดตนทนคากอสรางใหม หรอ ตนทน
การทดแทนดวยทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลง กน แลวหกดวยคาเสอมราคาสะสม เพอสะทอนให
เหนความเสอมทางกายภาพ ความเสอมตามลกษณะการใชงาน และความเสอมอนเนองจากความลาสมยของทรพยสน
นนๆ
สวนของทดน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตลาดในการหามลคาของทดน โดยผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ-ขายในชวงท
ผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะ
ประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชว งเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจน
รปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะห
หามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
142
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง
ตดถนนสายรอบเกาะ
(ทล.4169) และหาด
แมน า
ตดถนนสายรอบเกาะ
(ทล.4169) และหาดแมน า
ตดทางสวนบคคลและ
หาดแมน า
ตดทางสวนบคคลและ
หาดบอผด
ตดถนนสายหาดบอผด-
หาดปลายแหลม (ทล.
4171) และหาดบางรกษ
ขนาดเนอทดน
(ไร-งาน-ตร.ว.)56-3-93.7 19-0-00.0 9-0-00.0 12-0-00.0 11-2-28.0
ชวงเวลา ก.พ. 57 ก.พ. 57 ก.พ. 57 ก.พ. 57
ราคาเสนอขาย 50,000 50,000 62,500 47,536
ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -5%
ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0% ก.พ. 57 0%
47,500 47,500 56,250 45,159
ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 30%
ดกวา -15% ดกวา -20% ดกวา -20% ดกวา -20%
ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดอยกวา 20% ดอยกวา 20%
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 10% ดอยกวา 10% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
30% 35% 35% 30%
61,750 64,130 75,940 58,710
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)65,133 15,438 16,033 18,985 14,678
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)65,000
สภาพทางกายภาพ
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
รปรางทดน
ทางเขา-ออก
สภาพแวดลอม
ขอจ ากดทางกฎหมาย
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายนอก
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา เทากบ
65,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,481,590,500 บาท หรอประมาณ 1,482,000,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธต นทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
143
แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากบรษทฯ รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน (Cost Approach) ไดดงน
รายละเอยด มลคาทรพยสนตามสภาพปจจบน
(บาท)
ทดน 1,482,000,000
อาคารและสงปลกสรางอนๆ 356,000,000
อาคารและสงปลกสรางอนๆ (อยระหวางกอสราง) 30,000,000
มลคารวมเทากบ 1,868,000,000
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual
Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง
กายภาพของทรพยสน และความเหมาะสมทางการเงน โ ดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย
แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา
ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธรายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
เนองจากทรพยสนมการใชประโยชนเปนอาคารโรงแรม โดยค านวณมลคาปจจบนของรายรบกระแสเงน สดสทธ
(Discount Cash Flow) โดยการค านวณความสามารถของทรพยสนในการสรางรายไดและหกออกจากคาใชจายในการ
ด าเนนงานและคาใชจายคงท เพอใหทราบรายรบสทธของทรพยสนตลอดระยะเวลาการประมาณ 10 ป และจะน ามาคด
ลดเปนมลคาปจจบนของทรพยสน แตเนองจากมท ดนวางเปลาบางสวนทไมมการใชประโยชนรวมเนอทประมาณ 4-0-
75.2 ไร ดงนน การประเมนมลคาจงจะใชการประเมนมลคาโดยวธรายไดรวมกบมลคาทดนสวนทไมมการใชประโยชน
โดยมรายละเอยดของสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
โรงแรมทมลกษณะใกลเคยงกบทรพยสนทประเมนมลคา มรายละเอยดดงตอไปน
ชอโครงการ ทตง จ านวน
(หอง)
คาหองพกเฉลย
(บาทตอคน)
อตราการ
เขาพกเฉลย
โรงแรมดบเบลย รทรท เกาะสมย หาดแมน า 39 13,900 70%
โรงแรมศาลา สมย รสอรท แอนด สปา หาดเชงมนต 61 7,300 88%
โรงแรมซกเซนส สมย หาดเชงมนต 53 11,800 65%
โรงแรมเลอ เมอรเดยน เกาะสมย หาดละไม 69 5,800 75%
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
144
รสอรท แอนด สปา
จากขอมลดงกลาวขางตน มอตราการเขาพกเฉลย (Occupancy Rate) ประมาณรอยละ 65 – 88 และคาหองพก
เฉลย (Average Room Rate) 5,800 – 13,900 บาท/หอง/คน และเมอพจารณางบของโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ
แอนด สมย พบวาระหวางเดอนมกราคม – กนยายน 2557 มอตราการเขาพกเฉลยประมาณรอยละ 62 และคาหองพก
เฉลย 11,300 บาท/หอง/คน ซงอยในระดบทใกลเคยงกบขอมลตลาดทน ามาเปรยบเทยบ ดงนนผประเมนราคาทรพยสน
อสระ จงประมาณการอตราการเขาพกเฉลยและคาหองพกเฉลย โดยมรายละเอยดดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายได
1.1 รายไดจากหองพก
อตราคาหองพกเฉลย (บาท/หอง/คน)
ปท 1 เทากบ 12,000 บาท/หอง/คน
ปท 2 และ 3 ปรบเพมขนรอยละ 10 ตอป
ปท 4 ปรบเพมขนรอยละ 7 ตอป
ปท 5 ปรบเพมขนรอยละ 5 ตอป
หลงจากนน คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ
อตราการเขาพก รอยละ 80 คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ
1.2 รายไดคาอาหารและเครองดม รอยละ 30 ของประมาณการรายไดของหองพกทงหมด
1.3 รายไดจากสนตบร สปา ปท 1 เทากบรอยละ 4.50 ของประมาณการรายไดของหองพก
ทงหมด และตงแตปท 2 เปนตนไปเทากบรอยละ 4 ของประมาณ
การรายไดของหองพกทงหมด
1.2 รายไดแผนกอนๆ ปท 1 เทากบรอยละ 3.50 ของประมาณการรายไดของหองพก
ทงหมด และตงแตปท 2 เปนตนไปเทากบรอยละ 3 ของประมาณ
การรายไดของหองพกทงหมด
2. ตนทนขาย
หองพก รอยละ 14 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ
อาหารและเครองดม รอยละ 65 ของรายไดคาอาหาร ตลอดระยะเวลาประมาณการ
สนตบร สปา รอยละ 40 ของรายไดสนตบร สปา ตลอดระยะเวลาประมาณการ
แผนกอนๆ ปท 1 เทากบ รอยละ 100 ของรายไดจากแผนกอนๆ
ปท 2 เทากบ รอยละ 95 ของรายไดจากแผนกอนๆ
ตงแตปท 3 เปนตนไป เทากบ รอยละ 90 ของรายไดจากแผนกอนๆ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
145
รายการ การตงสมมตฐาน
3. คาใชจายในการด าเนนงาน
คาใชจายในการด าเนนงาน (Admin & General Expenses)
ปท 1 เทากบ รอยละ 10 ของรายไดรวม
ปท 2 เทากบ รอยละ 8 ของรายไดรวม
หลงจากนน เพมขนตามอตราเงนเฟอ รอยละ 3 ตลอดระยะเวลา
ประมาณการ
คาใชจายในการขายและการตลาด (Sales & Marketing Expenses)
ปท 1 เทากบ รอยละ 8 ของรายไดรวม
ปท 2 เทากบ รอยละ 7 ของรายไดรวม
หลงจากนน คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ
คาพลงงาน (Utilities) รอยละ 5 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ
คาบ ารงรกษาซอมแซม (Property Operation & Maintenance)
ปท 1 เทากบ รอยละ 6 ของรายไดรวม
ปท 2 เทากบ รอยละ 5 ของรายไดรวม
หลงจากนน คงทตลอดระยะเวลาประมาณการ
4. คาใชจายคงท
คาเบยประกนภย (Property Insurance Premium)
ปท 1 และ 2 เทากบ รอยละ 0.5 หลงจากนน เพมขนตามอตราเงน
เฟอ รอยละ 3 ตลอดระยะเวลาประมาณการ
คาภาษโรงเรอน (Property Tax) รอยละ 0.5 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ
คาธรรมเนยมบ ารงองคการบรหารสวนจงหวด (Provincial Tax)
รอยละ 0.4 ของรายไดหองพก ตลอดระยะเวลาประมาณการ
5. เงนส ารองคาปรบปรงอาคาร รอยละ 2 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ
6. ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคาร
เพมเตม
467,424,206 บาท ปจจบนใชงบประมาณสวนนไปแลวประมาณ
202,000,000 บาท คงเหลอประมาณ 265,424,206 บาท
7. อตราสวนลด (Discount Rate) รอยละ 11
8. ทดนสวนทไมมการใชประโยชน 4-0-75.2 ไร ราคา 65,000 บาท/ตารางวา ดงนน จะมมลคาเทากบ
108,888,000 บาท
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา โดยวธรายได
(Income Approach) เทากบ 2,778,000,000 บาท
จากนนผประเม นราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ
พจารณารายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธเปรยบเทยบตลาด (Market
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
146
Approach) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมนมลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลา ดของทรพยสนทประเมนมลคาน ม
มลคาสทธเทากบ 2,778,000,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากร ายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ประเมนโรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา ผประเมนราคาทรพยสน
อสระ มความเหมาะสมเพราะ
รายไดหองพกและอตราการเขาพก เปนการเกบขอมลโรงแรมทมลกษณะใกลเคยงกบทรพยสนทประเมน
มลคา ไดแก โรงแรมดบเบลย รทรท เกาะสมย , โรงแรมศาลา สมย รสอรท แอนด สปา , โรงแรมซกเซนส
สมย และโรงแรมเลอ เมอร เดยน เกาะสมย รสอรท แอนด สปา และพจารณารวมกบงบการเงนระหวาง
เดอนมกราคมถงกนยายน 2557
ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ
จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน ตนทนขาย คาใชจายในการด าเนนงาน เปนตน ซงเป นขอมลจากงบ
การเงนยอนหลงของบรษท และขอมลตลาดในการบรหารโรงแรมจากอตสาหกรรมโรงแรม แลวจงสรป
มลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการ
ค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 2,778,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
147
5. การประเมนราคาทดนพรอมอาคาร โรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมอาคาร และสงปลกสรางอนๆ ภายในโรงแรมโรงแรมเอาทรกเกอร พพ
วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา
ทตงทรพยสน : เลขท 49 หม 8 อาวโละ บาเกา ทางทศตะวนออกเฉยงเหนอของเกาะ พ พ ดอน
ต าบลอาวนาง อ าเภอเมองกระบ จงหวดกระบ
เอกสารสทธทดน : ทดนจ านวน 15 แปลง ไดแก โฉนดทดนเลขท 42786 – 89, 52651 – 52 และ น.ส. 3
ก. เลขท 879, 1126, 2162 – 63 และ 2273 – 77
หมายเหต : บางสวนของทดนเลขท 42788 และ น.ส. 3 ก. เลขท 879 และ 2275 ตก
อยในภาระจ ายอมเรองทางเดน ทางรถยนต ไฟฟา ประปา ตลอดจนสาธารณปโภค
ตางๆ ใหแก น.ส. 3 ก. เลขท 2306
ผถอกรรมสทธทดน : กองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-อะเมซง อะลา อนดามน
หมายเหต : ตามรายงานการประเมนมลคาทรพยสน ขณะทประเมนมลคาทรพยสน
นอยภายใตสญญาเชาระหวางกองทนรวมอสงหารมทรพยเอมเอฟซ-อะเมซง อะลา
อนดามน (ผใหเชา) กบบรษท พพ วลเลจ แอสเซท แมนเนจเมนท จ ากด (ผเชา)
เพอน าไปใชในการด าเนนกจการโรงแรม ภายใตอายสญญาเชา 15 ป เรมตงแต
วนท 3 พฤศจกายน 2554 ถงวนท 2 พฤศจกายน 2569 ณ วนทประเมนคา อาย
สญญาเชาคงเหลอ 12 ป 18 วน
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 15 ตลาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอทางบญช เพอประกอบการพจารณาสนเชอ เพอวตถประสงคสาธารณะ และใช
ส าหรบประกอบการพจารณาท าธรกรรมเพอเปนไปตามมาตรฐานรายงานของ
ส านกงานคณะกรรมการก ากบหลกทรพย และตลาดหลกทรพย (ก.ล.ต.)
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท อเมรกน แอพเพรซล (ประเทศไทย) จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธตนทนทดแทน และวธพจารณาจาก
รายได (Income Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
148
ส าหรบวธตนทนทดแทน เปนการประเมนราคาบนพนฐานของราคาทดแทนใหมของทรพยสน หกดวยคา
เสอมจากการเสอมราคาทางกายภาพ การเสอมทางประโยชนใชสอย และการเสอมอนเนองมาจากปจจยภายนอกหรอ
ทางเศรษฐกจ โดยราคาทดแทนใหมจะหมายถงจ านวนเงนประมาณไวเพอใหไดมาซงทรพยสนใหมในคราวเดยวใน
ลกษณะของการทดแทนดวยเทคโนโลยสมยใหม และวสดอปกรณทใช ในปจจบนเพอใหไดมาซงประสทธภาพและ
ความสามารถทเทาเทยมกนในแงการใชสอยหรอการผลต
สวนของทดน ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดใชวธเปรยบเทยบตลาดในการหามลคาของทดน โดยผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปร ยบเทยบขอมลการซอ -ขายของทดนใน
ชวงเวลาทใกลเคยง ซงขอมลทน ามาเปรยบเทยบตงอยในละแวกใกลเคยงกบทดนทท าการประเมนคาน รวมทงพจารณา
ถงปจจยสถานทตง การใชประโยชนสงสดและดทสดของทดนขนาดและรปรางของทดน ลกษณะชนดและคณภาพของ
สงทพฒนารวมถงระยะเวลาดวย และปรบแกขอแตกตางของทรพยสนทประเมนมลคากบราคาตลาด โดยมรายละเอยด
ดงน
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โรงแรมสนตบร บช รสอรท กอลฟ แอนด สปา เทากบ
27,500 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,837.055.000 บาท หรอประมาณ 1,837,000,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธคดตนทนแบบแยกสวน (Unit-in-place Method)
ในการใหไดมาซงตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ภายใตวธคดตนทนแบบแยกสวน ผประเมนราคาทรพ ยสน
อสระไดท าการค านวณตนทนทดแทนใหม โดยการประมาณคาแบบแยกสวน เชา เสาเขม ฐานราก เสา คาน พน ฝา
เพดาน ผนงภายนอกและผนงภายใน ประต หนาตาง ฯลฯ โดยค านงถงราคาตนทนปจจบนของราคาวสดกอสราง
คาแรงงาน อปกรณการผลต คาด าเนนการ ผลก าไร รวมถงคาธรร มเนยมตางๆ และสรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทน
ทดแทน ไดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
149
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3
ประเภท
ทรพยสนทดนและรสอรท ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนและรสอรท
ท าเลทตง
อาวโละ บาเกา ทาง
ทศ ต.อ.น. ของเกาะ
พ พ ดอน
อาว โละ มด ทางทศ
ต.อ.ต. ของเกาะ พ พ ดอน
อาว โละ มด ทางทศ
ต.อ.ต. ของเกาะ พ พ ดอน
อาวยาว ทางทศใตของ
เกาะ พ พ ดอน
เนอทดน (ไร) 167.005 98.445 17 21.925
ชวงเวลา ต.ค. 57 ต.ค. 57 ต.ค. 57
ราคาเสนอขาย 30,000 20,000 20,000
ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10%
ต.ค. 57 0% ต.ค. 57 0% ต.ค. 57 0%
27,000 18,000 18,000
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 50% ดอยกวา 50%
ดกวา -10% ดกวา -25% ดกวา -25%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 10% ดอยกวา 30% ดอยกวา 30%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
0% 55% 55%
27,000 27,900 27,900
40% 30% 30%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)27,540 10,800 8,370 8,370
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)27,500
ผลรวมการปรบแกสภาพทวไป
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
ระดบการใหน าหนก
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
ระดบดน
รปราง / หนากวาง
สาธารณปโภค
ขอก าหนดผงเมอง
การปรบฐานแกมลคา
ประเภทรายการ
วนทขาย
ราคาหลงปรบฐาน
ปรบแกสภาพทวไป
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
150
สรปมลคาทรพยสนโดยวธตนทนทดแทน
มลคาทดแทนใหม (บาท) มลคาตลาดยตธรรม (บาท)
ทดน 1,837,000,000 1,837,000,000
อาคาร 398,200,000 264,900,000
ทรพยสนสวนควบบนทดน 47,700,000 22,200,000
อปกรณประกอบอาคาร 69,905,000 37,133,000
เฟอรนเจอร และสงตกแตง 6,927,082 6,927,082
อปกรณเครองใชส านกงาน 16,288,230 16,288,230
อปกรณเครองใชไฟฟา 18,546,902 18,546,902
อปกรณเครองใชหองพก 9,246,657 9,246,657
อปกรณเครองใชหองครวและหองอาหาร 8,663,338 8,663,338
อปกรณเครองใชด าน า 2,890,465 2,890,465
อปกรณเครองใชบรการทวไป 19,284,854 19,284,854
อปกรณเครองใชนวดแผนโบราณ 550,213 550,213
อปกรณเครองมอเครองใช 1,171,504 1,171,504
มลคารวมเทากบ 2,436,374,245 2,244,802,245
ยอดถวน 2,436,000,000 2,245,000,000
หมายเหต : อางองตามมลคาทางบญช ณ วนท 1 พฤศจกายน 2554 ซงไดรบจากบรษท พ พ ไอแลนด วลเลจ
จ ากด
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนการแปลงคาผลประโยชนทจะเกดขนในอนาคตให
กลบมาเปนมลคาปจจบนของทรพยสน ซงผลประโยชนนนสามารถระบไดแนชดวาเกดจากการใชทรพยสนดงกลาว
การประเมนโดยใชวธนเหมาะสมส าหรบการประเมนมลคาการลงทน และมลคาทรพยสนเพอใชประโยชนทวๆไป ซง
ทรพยสนดงกลาวไดมการใหเชาในตลาดโดยทวไป โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการ
ประเมนมลคาดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายได
1.1 รายไดจากหองพก
จ านวนหองพก 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 และ 2558 เทากบ 156 หอง
หลงจากนน 236 หอง
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
151
รายการ การตงสมมตฐาน
อตราการเขาพกเฉลย 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบรอยละ 85.5
ป 2558 เทากบรอยละ 83.0
ป 2559 และ 2560 เทากบรอยละ 77.0
ป 2561 และ 2562 เทากบรอยละ 80.0
อตราคาหองพกเฉลย (บาท/หอง/คน)
16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 4,958 บาท/หอง/คน
ป 2558 เพมขนรอยละ 3
ป 2559 – 2561 เพมขนรอยละ 5 ตอป
ป 2562 เพมขนรอยละ 3
1.2 รายไดคาอาหารและเครองดม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 44.8 ของรายไดจากหองพก
ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 50.1 ของรายไดจาก
หองพก
1.3 รายไดจากแผนกด าเนนงานอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 35.4 ของรายไดจากหองพก
ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 39.2 ของรายไดจาก
หองพก
1.4 คาเชาและรายรบอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 1.4 ของรายไดจากหองพก
ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 1.6 ของรายไดจากหองพก
2. ตนทนขาย
หองพก 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 15.5 ของรายไดจากหองพก
ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 13.6 ของรายไดจาก
หองพก
อาหารและเครองดม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 58.3 ของรายไดคาอาหาร
และเครองดม ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 54.7 ของ
รายไดคาอาหารและเครองดม
แผนกด าเนนงานอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 75.2 ของรายไดแผนก
ด าเนนงานอนๆ ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 69.2 ของ
รายไดแผนกด าเนนงานอนๆ
คาเชาและรายรบอนๆ 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ รอยละ 32.6 ของคาเชาและรายรบ
อนๆ ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบ รอยละ 19.0 ของคาเชาและ
รายรบอนๆ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
152
รายการ การตงสมมตฐาน
3. คาใชจายในการด าเนนงาน
คาใชจายในการบรหารและด าเนนงาน
16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 9.3 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 38.8 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
คาใชจายในการขายและการตลาด
16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 2.1 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 9.8 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
คาบ ารงรกษาซอมแซม 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 7.8 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 36.9 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
คาใชจายสาธารณปโภค 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 2.6 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 12.3 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
4. คาธรรมเนยมในการบรหาร 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 และ 2558 เทากบรอยละ 3 ของรายรบรวม
ป 2559 เทากบรอยละ 4.0 ของรายรบรวม
ตงแตป 2560 เปนตนไป เทากบรอยละ 5.0 ของรายรบรวม
5. คาใชจายคงท
คาเชาส านกงานขาย 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.25 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 1.2 ลานบาท
ป 2559 - 2561 เพมขนรอยละ 5 ตอป
ตงแตป 2562 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
คาภาษโรงเรอน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบรอยละ 0.1 ของรายรบรวม
ตงแตป 2558 เปนตนไป เทากบรอยละ 0.08 ของรายรบรวม
เบยประกน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.48 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 2.4 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
คาใชจายอน 16 ต.ค. – 31 ธ.ค. 2557 เทากบ 0.057 ลานบาท
ป 2558 เทากบ 0.27 ลานบาท
ตงแตป 2559 เปนตนไป เพมขนรอยละ 3 ตอป
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
153
รายการ การตงสมมตฐาน
5. เงนส ารองเพอการลงทน รอยละ 3 ของรายไดรวม ตลอดระยะเวลาประมาณการ
6. งบประมาณในการกอสรางและปรบปรง
โรงแรม
ป 2558 การกอสรางหองพก 80 หอง จ านวน 200,000,000 บาท
ป 2559 และ 2560 ตกแตงและปรบปรงหองพก 112 หอง จ านวน
120,120,000 บาท
7. อตราคดลด รอยละ 12
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาโรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา โดยวธ
รายได (Income Approach) เทากบ 3,132,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจา รณาและมความเหนวา มลคาสรปควรองตามวธคดจากรายได
เพยงวธเดยว เนองจากทรพยสนทท าการประเมนเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน มลคาทไดจากวธรายไดจง
สะทอนมลคาทเหมาะสมส าหรบทรพยสนน ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนท ประเมนมลคาน มมลคาสทธ
เทากบ 3,132,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา มลคาสรปควรองตามวธคดจากรายได
เพยงวธเดยว เนองจากทรพยสนทท าการประเมนเปนทรพยสนทกอใหเกดรายได ดงนน มลคาทไดจ ากวธรายไดจง
สะทอนมลคาทเหมาะสมส าหรบทรพยสนน ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธ
เทากบ 3,132,000,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) โดยผประเมนราคา
ทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาท
เหมาะสม และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score :
WQS) ซงมปจจยจา กพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน
สาธารณปโภค ถนนผานหนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณ
ราคาหลงการปรบแกปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญข องขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคา
ตลาดของทรพยสนทท าการประเมนเทากบ 27,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,837,000,000 บาท และเมอ
รวมกบมลคาสงปลกสรางจะมมลคาเทากบ 2,245,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
154
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยส นอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาประเมนโรงแรมเอาทรกเกอร พพ วลเลจ บช รสอรท แอนด สปา มความเหมาะสม
เพราะ
รายไดหองพกและอตราการเขาพก และรายไดแผนกอนๆ ประมาณจากขอมลของบรษทฯ ตงแตป 2555
ถงเดอน ส.ค. 2557
ตนทนขาย ประมาณจากขอมลของบรษทฯ ตงแตป 2555 ถงเดอน ส.ค. 2557
ตนทนคาปรบปรงและกอสรางอาคารเพมเตม เปนขอมลทไดรบจากบรษทฯ
จากนน น าไปหกคาใชจายตางๆ เชน คาใชจายในการด าเนนงาน แลวจงสรป มลคาตลาดของทรพยสนท
ประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ
(Residual Technique) เทากบ 3,132,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
155
6. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนอโศกมนตร
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 2 ไร 2 งาน 63 ตารางวา
ทตงทรพยสน : ตดถนนอโศกมนตร แขวงคลองเตยเหนอ เขตวฒนา กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 2653, 2654, 2655 และ 8113
ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 2653 – 55 จ านวน 3 ฉบบ บรษท ภรมยพฒน จ ากด
โฉนดทดนเลขท 8113 นางภาวณ ผดงชวต
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพนกบสถาบนการเงนใดๆ
วนทท าการประเมนมลคา : 5 กมภาพนธ 2558
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท แกรนด แอสเตท แอดไวเซอร จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเ ปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงมาท าการเปรยบเทยบ โดย
พจารณาจากปจจยตางๆ ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนน
ผานหนา การใชประโยช นสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดน
โดยการใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score) โดยมรายละเอยดดงน
รายการ หนวย ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมนมลคา ขอมลท 2 ขอมลท 5 ขอมลท 9
ประเภททรพยสน ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง ตดถนนอโศก
มนตร
ตดถนนเพชรบร
ตดใหม
ซอยสขมวท 23 ซอยสขมวท 23
ขนาดเนอทดน ตร.ว. 1,063.0 1,338.5 401.0 1,017.0
ราคาเสนอขาย / ราคาซอขาย บาท/ตร.ว. - 713,767 800,000 910,178
ราคาคาดวาจะขายได บาท/ตร.ว. - - 600,000 -
วนทมการซอขาย - พ.ศ. 2554 เสนอขาย พ.ศ. 2555
ปรบปจจยดานระยะเวลา - 20% - 20%
ราคากอนปรบปจจยจากตาราง
WQS
บาท/ตร.ว. - 856,520 600,000 1,092,214
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
156
ปจจยการพจารณามลคา น าหนก ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ปจจย ประเมนมลคา ขอมลท 2 ขอมลท 5 ขอมลท 9
ท าเลทตง / ต าแหนงทตง 20% 9 8 7 9
สภาพแวดลอม 20% 9 8 8 9
ขนาด และรปรางทดน 10% 8 8 7 8
ระดบทดน 10% 8 8 8 8
สาธารณปโภค 10% 8 8 8 8
ถนนผานหนา 10% 8 8 7 7
การใชประโยชนสงสด 10% 8 9 7 9
แนวโนมความเจรญ 5% 8 8 8 9
ขอบงคบดานกฎหมาย 5% 8 8 8 8
คาคะแนนถวงน าหนก 100% 840 810 750 845
อตราสวนบวก/ลบเปรยบเทยบกบ
ทรพยสน
0% 4% 12% -1%
ราคาหลงการปรบแกปจจยจาก
ตาราง WQS
บาท/ตร.ว. 888,243 672,000 1,085,751
ระดบความส าคญของขอมล
เปรยบเทยบ
38% 14% 58%
มลคาหลงการปรบ บาท/ตร.ว. 952,773 337,532 94,080 521,160
มลคาทรพยสนทประเมน ประมาณ 950,000 บาท/ตร.ว.
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ต งอยตดถนนอโศกมนตร เทากบ 950,000 บาทตอ
ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,009,850,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา วธวเคราะหมลค าจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต แต
อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใชวธการ ประเมน มลคาของทรพยสนตามวธ
เปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) เทานน ซงวธดงกลาวทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา เปนมลคาท
ยอมรบได เนองจาก การประเมนดวยวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) นน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
157
จะท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม และ
ปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score : WQS) ซงมปจจย
จากพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนนผาน
หนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณราคาหลงการปรบแก
ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนท
ท าการประเมนเทากบ 950,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,009,850,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
158
7. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 13-2-72.1 ไร
ทตงทรพยสน : ตดถนนรามอนทรา แขวงอนสาวรย เขตบางเขน กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 191129, 217778, 217779 และ 218155
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : จดจ านองเปนประกนกบธนาคารกรงไทย จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 3 ธนวาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) และวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique)
เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
ส าหรบวธเปรยบเทยบตลาด ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะห
เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจ บนของทรพยสนทมลกษณะ
และคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย
ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบ
กบทรพยสนทคลาย คลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน
(Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
159
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง ตดถนนรามอนทรา ตดถนนรามอนทรา ตดถนนแจงวฒนะ ตดถนนรามอนทรา ตดถนนรามอนทรา
ขนาดเนอทดน
(ไร-งาน-ตร.ว.)13-2-72.1 35-0-13.0 2-3-26.0 13-2-13.0 8-0-00.0
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57
ราคาเสนอขาย 120,000 140,000 120,000 80,000
ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10%
ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0%
108,000 126,000 108,000 72,000
ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 10%
ดอยกวา 10% ดกวา -30% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
10% -30% 0% 5%
118,800 88,200 108,000 75,600
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)97,650 29,700 22,050 27,000 18,900
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)100,000
สภาพทางกายภาพ
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
รปรางทดน
ทางเขา-ออก
สภาพแวดลอม
ขอจ ากดทางกฎหมาย
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายนอก
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา เทากบ 100,000 บาทตอ
ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 547,210,000 บาท หรอประมาณ 547,200,000 บาท
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual
Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง
กายภาพของทรพยสน แล ะความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย
แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
160
ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลค าตามสภาพปจจบน โดย
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
ผประเมนราคาทรพยสนไดพจารณาถงท าเลทตงทรพยสน ศกยภาพของการพฒนา ประกอบกบการส ารวจ
สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศยในรปแบบขอ งอาคารชดพกอาศย ดงนน ผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระ ตงสมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยมรายละเอยด
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. ลกษณะโครงการทจะพฒนา
1.1 รปแบบโครงการ อาคารชดพกอาศย จ านวน 1,185 ยนต
พนทหองชด 35.0 ตารางเมตรตอยนต
สาธารณปโภค ประกอบดวย สระวายน า ฟตเนส สวนพกผอน
และเจาหนาทรกษาความปลอดภย ตามรปแบบโครงการทวไป
1.2 สดสวนการพฒนาพนท
เนอทดนรวม 21,888.40 ตารางวา (13-2-72.1 ไร)
พนทกอสรางอาคาร (FAR 3:1) 65,665.20 ตารางเมตร (คดเปน 100%)
พนทขาย 42,682.00 ตารางเมตร (คดเปน 65%)
พนทสาธารณปโภคและสวนกลางรวม 22,983.20 ตารางเมตร (คดเปน 35%)
1.3 ระยะเวลากอสราง 4 ป
2. รายไดโครงการ
2.1 ราคาขาย ปท 1 ราคาขาย 60,000 บาทตอตารางเมตร หลงจากนนปรบ
เพมขนทกปในอตรารอยละ 3 ตอป
2.2 ประมาณการขาย ปท 1 รอยละ 40 ของพนทขาย ปท 2 รอยละ 30 ของพนทขาย ปท
3 รอยละ 20 ของพนทขาย และปท 4 รอยละ 10 ของพนทขาย
3. ตนทนคาพฒนาโครงการ
คากอสรางอาคาร (พนทใชสอยรวม 65,665.20 ตารางเมตร)
919,312,800 บาท (14,000 บาทตอตารางเมตร)
ปท 1 กอสรางรอยละ 40 ของมลคาอาคาร
ปท 2 กอสรางรอยละ 50 ของมลคาอาคาร
ปท 3 กอสรางรอยละ 10 ของมลคาอาคาร
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
161
รายการ การตงสมมตฐาน
คาตกแตงเฟอรนเจอร Built-in 85,364,000 บาท (2,000 บาทตอตารางเมตร)
คาตกแตงภมทศนรอบอาคาร 13,680,250 บาท (1,000,000 บาทตอไร)
4. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาวชาชพ และควบคมงานกอสราง รอยละ 1.50 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาบรหารและจดการโครงการ รอยละ 1.20 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาโฆษณาและสงเสรมการขาย รอยละ 2.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาคอมมชชน รอยละ 3.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาแบงแยกเอกสารสทธ 4,000 บาทตอยนต (รวม 1,406 ยนต)
คาใชจายอนๆ รอยละ 1.00 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาใชจายจดท ารายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม (EIA)
1,500,000 บาท
5. คาภาษ และคาธรรมเนยมของทางราชการ
คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการ
6. ก าไรและคาความเสยง รอยละ 30.00 ของรายไดรวมโครงการ
7. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00 (พจารณาจากอตราเงนเฟอเฉลย)
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา โดยวธคดจากมลคา
คงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 620,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลค าทรพยสนโดยใชวธ
เปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธพจารณารายได (Income
Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมน
มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 547,200,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
162
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรา ยได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต อก
ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรามอนทรา มความเหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน
บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการอยอาศยในรปแบบอาคารชดพกอาศย
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ได แก
ลมพน คอนโดทาวน รามอนทรา -หลกส , ลมพน คอนโดทาวน ลาดปลาเคา , ลมพน คอนโดทาวน ราม
อนทรา-นวมนทร, The Trend คบอน และด คอนโดมเนยม รวมอนทรา
ตนทนคาพฒนาโครงการ และตนทนคาใชจายโครงการ ประมาณการจากตนทนและคาใชจายมาตรฐาน
ทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนค
วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 620,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
163
8. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนรตนาธเบศร (ทล.302)
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 4 ไร 1 งาน 94.8 ตารางวา
ทตงทรพยสน : ตดถนนรตนาธเบศร (ทล.302) ต าบลบางรกใหญ อ าเภอบางบวทอง จงหวด
นนทบร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 1930, 28508, 28509 และ 43102
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพนกบสถาบนการเงนใดๆ
วนทท าการประเมนมลคา : 4 กมภาพนธ 2558
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท แกรนด แอสเตท แอดไวเซอร จ ากด
แนวทางการป ระเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงมาท าการเปรยบเทยบ โดย
พจารณาจากปจจยตางๆ ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงท ดน ระดบทดน สาธารณปโภคและ
สาธารณปการ ถนนผานหนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย หลงจากนน
วเคราะหหามลคาทดนโดยการใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score) โดยมรายละเอยดดงน
รายการ หนวย ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมนมลคา ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 5
ประเภททรพยสน ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง ตดถนน
รตนาธเบศร
ตดถนน
รตนาธเบศร
ตดถนน
รตนาธเบศร
ตดถนน
รตนาธเบศร
ขนาดเนอทดน ตร.ว. 1,794.8 1,065.0 1,534.0 3,800
ราคาเสนอขาย บาท/ตร.ว. - 180,000 200,000 180,000
ราคาคาดวาจะขายได บาท/ตร.ว. - 170,000 190,000 165,000
ราคากอนปรบปจจยจากตาราง
WQS
บาท/ตร.ว. - 170,000 190,000 165,000
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
164
ปจจยการพจารณามลคา น าหนก ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ปจจย ประเมนมลคา ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 5
ท าเลทตง / ต าแหนงทตง 20% 9 6 6 6
สภาพแวดลอม 20% 7 7 8 7
ขนาด และรปรางทดน 10% 9 6 7 5
ระดบทดน 10% 7 7 7 7
สาธารณปโภคและสาธารณปการ 10% 9 7 7 7
ถนนผานหนา 10% 8 8 8 8
การใชประโยชนสงสด 10% 8 8 8 8
แนวโนมความเจรญ 5% 8 8 8 8
ขอบงคบดานกฎหมาย 5% 8 8 8 8
คาคะแนนถวงน าหนก 100% 850 685 705 670
อตราสวนบวก/ลบเปรยบเทยบกบ
ทรพยสน
0% 24% 21% 27%
ราคาหลงการปรบแกปจจยจาก
ตาราง WQS
บาท/ตร.ว. 210,949 229,078 209,328
ระดบความส าคญของขอมล
เปรยบเทยบ
33.16% 35.20% 31.63%
มลคาหลงการปรบ บาท/ตร.ว. 216,818 69,958 80,645 66,216
มลคาทรพยสนทประเมน ประมาณ 220,000 บาท/ตร.ว.
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนอโศกมนตร เทากบ 220,000 บาทตอ
ตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 394,860,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา วธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต แต
อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใชวธการ ประเม นมลคาของทรพยสนตามวธ
เปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) เทานน ซงวธดงกลาวทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา เปนมลคาท
ยอมรบได เนองจาก การประเมนดวยวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) นน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ
จะท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม และ
ปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score : WQS) ซงมปจจย
จากพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนนผาน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
165
หนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณราคาหลงการปรบแก
ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของทรพยสนท
ท าการประเมนเทากบ 220,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 394,860,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
166
9. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 30-2-8.4 ไร
ทตงทรพยสน : ตดถนนประดษฐมนธรรม แขวงนวลจนทร เขตบงกม กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 15352, 27416 และ 27417
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท แมกซ ฟวเจอร จ ากด
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 15 ธนวาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) และวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique)
เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
ส าหรบวธเปรยบเทยบตลาด ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะห
เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะ
และคณประ โยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย
ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบ
กบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจากนน วเคราะหหามลค าทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน
(Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
167
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม ถนนประดษฐมนธรรม
ขนาดเนอทดน
(ไร-งาน-ตร.ว.)30-2-08.4 2-0-00.0 8-3-20.0 7-2-93.0 4-0-00.0
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2554
ราคาเสนอขาย 160,000 124,000 130,000 -
ราคาซอขาย - - - 120,000
ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาเสนอขาย -5% ราคาซอขาย 0%
ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ป 2554 15%
152,000 117,800 123,500 138,000
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 10% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดกวา -30% ดกวา -15% ดกวา -15% ดกวา -20%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
-30% -5% -15% -30%
106,400 111,910 104,980 96,600
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)104,973 26,600 27,978 26,245 24,150
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)105,000
สภาพทางกายภาพ
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
รปรางทดน
ทางเขา-ออก
สภาพแวดลอม
ขอจ ากดทางกฎหมาย
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายนอก
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม โดยวธ
เปรยบเทยบตลาดเทากบ 105,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 1,281,882,000 บาท หรอประมาณ
1,282,000,000 บาท
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual
Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
168
กายภาพของทรพยสน และควา มเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย
แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา
ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงหมดคอมลคาตาม สภาพปจจบน โดย
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
ผประเมนราคาทรพยสนไดพจารณาถงท าเลทตงทรพยสน ศกยภาพของการพฒนา ประกอบกบการส ารวจ
สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศยในรปแบบของหม บานจดสรรประเภทบาน
เดยว 2 ชน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระ สมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการบานพกอาศย ในรปแบบบานเดยว 2
ชน พนทใชสอย 700.00 ตารางเมตร มเนอทดนมาตรฐานขนาด 325.0 ตารางวา และประมาณราคาขายท 97,000,000
บาทตอยนต โดยมรายละเอยดดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. ลกษณะโครงการทจะพฒนา
1.1 รปแบบโครงการ สงปลกสราง ประกอบดวย บานเดยว 2 ชน 25 ยนต พนทใชสอย
700.00 ตารางเมตร ขนาดเนอทดนแปลงมาตรฐาน 323.9 ตารางวา
สาธารณปโภค ประกอบดวย คลบเฮาส สวนสาธารณะและ
สวนหยอม กลองวงจรปด และเจาหนาทรกษาความปลอดภย
(ตลอด 24 ชวโมง)
1.2 สดสวนการพฒนาพนท
พนทโครงการรวม 30-2-08.4 ไร (หรอเทากบ 12,208.4 ตารางวา) คดเปน 100%
พนทขาย 20-1-00.0 ไร (หรอเทากบ 8,100.0 ตารางวา) คดเปน 66%
พนทสาธารณปโภคสวนกลาง 10-1-08.4 ไร (หรอเทากบ 4,108.4 ตารางวา) คดเปน 34%
1.3 ระยะเวลากอสราง 1 ป
2. รายไดโครงการ
2.1 จ านวนยนต 25 ยนต
2.2 ราคาขาย 97,000,000 บาทตอยนต
3. ตนทนคาพฒนาโครงการ
คากอสราง 16,800,000 บาทตอยนต (24,000 บาทตอตารางเมตร)
คาถมดน 400,000 บาทตอไร (ประมาณ 0.50 – 1.00 เมตร)
สาธารณปโภคโครงการ 2,000,000 บาทตอไร
4. ตนทนคาใชจายโครงการ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
169
รายการ การตงสมมตฐาน
คาวชาชพ และควบคมงานกอสราง รอยละ 1.00 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาบรหารและจดการโครงการ รอยละ 1.50 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาโฆษณาและสงเสรมการขาย รอยละ 3.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาแบงแยกเอกสารสทธ 10,000 บาทตอแปลง (รวม 25 แปลง)
คาใชจายอนๆ รอยละ 1.00 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
5. คาภาษ และคาธรรมเนยมของทางราชการ
คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการในแตละป
คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการในแตละป
6. ก าไรและคาความเสยง รอยละ 25.00 ของรายไดรวมโครงการ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม โดยวธคดจาก
มลคาคงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 1,252,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ
เปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธพจารณารายได (Income
Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมน
มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 1,282,000,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษ ททด าเนนการตอไปในอนาคต อก
ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนประดษฐมนธรรม มความเหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน
บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปน โครงการอยอาศยในรปแบบหมบานจดสรรประเภทบาน
เดยว 2 ชน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
170
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก
โครงการแกรนด ครสตล , โครงการลดดารมย เอกมย -รามอนทรา, โครงการเดอะ รอยล เรสซเดนท และ
โครงการ 99 เรสซเดนท พระราม 9
ตนทนคาพฒนาโครงการ และตนทนคาใชจายโครงการ ประมาณการจากตนทนและคาใชจายมาตรฐาน
ทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนค
วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 1,252,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
171
10. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 11-1-24.0 ไร
ทตงทรพยสน : ตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร แขวงบางกะป เขตหวยขวาง
กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 4762, 4763 และ 4852
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 8 ธนวาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) และวธพจารณารายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique)
เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน
ส าหรบวธเปรยบเทยบตลาด ผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะห
เปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยส นทมลกษณะ
และคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย
ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระเงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบ
กบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน
(Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
172
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนพรอมสงปลกสราง ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง
ตดถนนเพชรบรตด
ใหมและถนนอโศก
มนตร
สขมวทซอย 3ตดถนนสขมวทและ
สขมวทซอย 6สขมวทซอย 11
ภายในซอยสขมวท 15
และซอยสขมวท 19
ขนาดเนอทดน
(ไร-งาน-ตร.ว.)11-1-24.0 2-0-44.0 3-1-69.8 1-2-01.0 5-1-23.0
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2557 ซอ-ขายป 2557 ซอ-ขายป 2557
ราคาเสนอขาย 1,421,801 - - -
ราคาซอขาย - 1,700,000 965,058 858,220
ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอขาย 0% ราคาซอขาย 0% ราคาซอขาย 0%
ธ.ค. 57 0% ป 2557 0% ป 2557 0% ป 2557 0%
1,279,621 1,700,000 965,058 858,220
ดกวา -10% ดกวา -25% ดกวา -10% ดกวา -10%
ดกวา -15% ดกวา -15% ดกวา -15% ดกวา -10%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
-25% -40% -25% -20%
959,720 1,020,000 723,790 686,580
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)847,523 239,930 255,000 180,948 171,645
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)850,000
ศกยภาพในการพฒนา
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
รปรางทดน
ทางเขา-ออก
สภาพแวดลอม
ขอจ ากดทางกฎหมาย
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายนอก
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศก
มนตรเทากบ 850,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 3,845,400,000 บาท หรอประมาณ 3,845,000,000 บาท
ส าหรบวธพจารณาจากรายได (Income Approach) โดยเทคนควธค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual
Technique) เปนวธประมาณการสมมตฐานในการพฒนาทดนทมความเปนไปไดตามขอก าหนดกฎหมาย ศกยภาพทาง
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
173
กายภาพของทร พยสน และความเหมาะสมทางการเงน โดยการประมาณการรายไดจากการพฒนาโครงการทอยอาศย
แลวเสรจ และหกออกดวยตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการทงทางตรงและทางออม รวมทงค านงถงอตรา
ผลตอบแทนของผประกอบการและดอกเบยจาย ดงนน รายไดหลงหกคาใชจายทงห มดคอมลคาตามสภาพปจจบน โดย
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคาดงน
ผประเมนราคาทรพยสนไดพจารณาถงท าเลทตงทรพยสน ศกยภาพของการพฒนา ประกอบกบการส ารวจ
สภาพตลาดในบรเวณนน พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการทอยอาศย ในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยผ
ประเมนราคาทรพยสนอสระ ตงสมมตฐานจะพฒนาเปนโครงการในรปแบบของอาคารชดพกอาศย โดยมรายละเอยด
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. ลกษณะโครงการทจะพฒนา
1.1 รปแบบโครงการ อาคารชดพกอาศย จ านวน 1,406 ยนต
พนทหองชด 45.0 – 150.0 ตารางเมตรตอยนต
สาธารณปโภค ประกอบดวย สระวายน า ฟตเนส สวนพกผอน
และเจาหนาทรกษาความปลอดภย ตามรปแบบโครงการทวไป
1.2 สดสวนการพฒนาพนท
เนอทดนรวม 4,524.0 ตารางวา (11-1-24.0 ไร)
พนทกอสรางอาคาร (FAR 8:1) 144,768.0 ตารางเมตร (คดเปน 100%)
พนทขาย 86,860.8 ตารางเมตร (คดเปน 60%)
พนทสาธารณปโภคและสวนกลางรวม 57,907.2 ตารางเมตร (คดเปน 40%)
1.3 ระยะเวลากอสราง 3 ป
2. รายไดโครงการ
2.1 ราคาขาย ปท 1 ราคาขาย 153,000 บาทตอตารางเมตร หลงจากนนปร บ
เพมขนทกปในอตรารอยละ 5 ตอป
2.2 ประมาณการขาย ปท 1 รอยละ 70 ของพนทขาย ปท 2 รอยละ 20 ของพนทขาย และ
ปท 3 รอยละ 10 ของพนทขาย
3. ตนทนคาพฒนาโครงการ
คากอสรางอาคาร (พนทใชสอยรวม 144,768.00 ตารางเมตร)
4,198,272,000 บาท (29,000 บาทตอตารางเมตร)
ปท 1 กอสรางรอยละ 50 ของมลคาอาคาร
ปท 2 กอสรางรอยละ 50 ของมลคาอาคาร
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
174
รายการ การตงสมมตฐาน
คาตกแตงเฟอรนเจอร Built-in 260,582,400 บาท (3,000 บาทตอตารางเมตร)
คาตกแตงภมทศนรอบอาคาร 22,620,000 บาท (2,000,000 บาทตอไร)
4. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาวชาชพ และควบคมงานกอสราง รอยละ 1.00 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาบรหารและจดการโครงการ รอยละ 1.50 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาโฆษณาและสงเสรมการขาย รอยละ 2.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาคอมมชชน รอยละ 3.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาแบงแยกเอกสารสทธ 5,000 บาทตอยนต (รวม 1,406 ยนต)
คาใชจายอนๆ รอยละ 1.50 ของตนทนคาพฒนาโครงการ
คาใชจายจดท ารายงานวเคราะหผลกระทบสงแวดลอม (EIA)
3,000,000 บาท
5. คาภาษ และคาธรรมเนยมของทางราชการ
คาธรรมเนยมการโอน รอยละ 1.00 ของรายไดรวมโครงการ
คาภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 3.30 ของรายไดรวมโครงการ
6. ก าไรและคาความเสยง รอยละ 30.00 ของรายไดรวมโครงการ
7. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00 (พจารณาจากอตราเงนเฟอเฉลย)
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเ มนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศก
มนตร โดยวธคดจากมลคาคงเหลอ (Residual Technique) ประมาณ 3,915,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและมความเหนวา การประเมนมลคาทรพยสนโดยใชวธ
เปรยบเทยบตลาด (Market Approach) เปนเกณฑในการประเมนมลคาทรพยสน สวนวธพจารณารายได (Income
Approach) โดยเทคนควธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) ใชเปนเกณฑตรวจสอบการประเมน
มลคา ดงนน จงสรปวามลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาน มมลคาสทธเทากบ 3,845,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
175
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสน ตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธท เหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต อก
ทงสมมตฐานทใชในการประเมนมลคา ทดนวางเปลา ตงอยตดถนนเพชรบรตดใหม และถนนอโศกมนตร มความ
เหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทร พยสนอสระไดพจารณาท าเลทตง ศกยภาพในการพฒนา และส ารวจสภาพตลาดใน
บรเวณใกลเคยง พบวาสวนใหญจะพฒนาเปนโครงการอยอาศยในรปแบบอาคารชดพกอาศย
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก
ดว คอนโด (อโศก – เพชรบร), รทม อโศก, เซอรเคล 2 ลฟวง โปรโตไทป และเซอรเคล สขมวท 11
ตนทนคาพฒนาโครงการ และตนทนคาใชจายโครงการ ประมาณการจากตนทนและคาใชจายมาตรฐาน
ทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยใชวธพจา รณารายได (Income Approach) โดยเทคนค
วธการค านวณมลคาคงเหลอสทธ (Residual Technique) เทากบ 3,915,000,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
176
11. การประเมนราคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนวชรพล
รายละเอยดทรพยสน : ทดนวางเปลา เนอทดน 1-2-9.2 ไร
ทตงทรพยสน : ตดถนนวชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 11838
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
ภาระผกพน : ไมมภาระผกพน
วนทท าการประเมนมลคา : 3 ธนวาคม 2557
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท 15 ทปรกษาธรกจ จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market
Approach) โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคาทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบ ราคาทมการตก
ลงซอ-ขายในชวงทผานมา และ/หรอ ราคาเสนอขายในปจจบนของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบ
ทรพยสนทจะประเมนมลคาโดยอาจใชปจจยตางๆ เชน ท าเลทตง ชวงเวลาซอขาย ประโยชนใชสอย เงอนไขการช าระ
เงน ตลอดจนรปรางลกษณะของทรพยสนนน เปนตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบทรพยสนทคลายคลงกน หลงจาก
นน วเคราะหหามลคาทดนโดยตารางการปรบปรงเปรยบเทยบทรพยสน (Adjustment Grid) โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
177
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 4
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง ตดถนนวชรพล ตดถนนวชรพล ตดถนนเพมสน ตดถนนเพมสน ตดถนนวชรพล
ขนาดเนอทดน
(ไร-งาน-ตร.ว.)1-2-09.2 1-0-50.0 0-3-19 0-3-55.0 4-0-00.0
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ซอ-ขายป 2557 ธ.ค. 57
ราคาเสนอขาย 60,000 70,000 - 75,000
ราคาซอขาย - - 53,521 -
ราคาเสนอขาย -10% ราคาเสนอขาย -10% ราคาซอขาย 0% ราคาเสนอขาย -10%
ธ.ค. 57 0% ธ.ค. 57 0% ป 2557 0% ธ.ค. 57 0%
54,000 63,000 53,521 67,500
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ดอยกวา 20%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
5% 5% 5% 20%
56,700 66,150 56,200 81,000
25% 25% 25% 25%
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)65,013 14,175 16,538 14,050 20,250
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)65,000
สภาพทางกายภาพ
ผลของปจจยภายใน
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การถวงน าหนกความนาเชอถอ
ท าเลทตง
ขนาดเนอทดน
รปรางทดน
ทางเขา-ออก
สภาพแวดลอม
ขอจ ากดทางกฎหมาย
การปรบฐาน
ปจจยภายนอก
เงอนไขในการขาย
สภาพตลาด
ราคาหลงปรบปจจยภายนอก
ปจจยภายนอก
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนวางเปลา ตงอยตดถนนวชรพล เทากบ 65,000 บาทตอตาราง
วา คดเปนมลคาเทากบ 39,598,000 บาท หรอประมาณ 39,600,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
178
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา วธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) นาจะมความเหมาะสมมากกวา เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการตอไปในอนาคต แต
อยางไรกตาม เนองจากรายงานการประเมนราคาทรพยสนฉบบน ไดใช วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวธ
เปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) เทานน ซงวธดงกลาวทปรกษาทางการเงนอสระมความเหนวา เปนมลคาท
ยอมรบได เนองจาก การประเมนดวยวธเปรยบเทยบราคาตลาด (Market Approach) นน ผประเมนราคาทรพยสนอสระ
จะท าการส ารวจราคาตลาดบรเวณใกลเคยงทตงทรพยสนมาท าการเปรยบเทยบ แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม และ
ปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนนคณภาพถวงน าหนก (Weighted Quality Score : WQS) ซงมปจจย
จากพจารณามลคา ดงน ท าเลทตง / ต าแหนงทดน ขนาดและรปรางแปลงทดน ระดบทดน สาธารณปโภค ถนนผาน
หนา การใชประโยชนสงสด แนวโนมความเจรญ และขอบงคบดานกฎหมาย และเมอค านวณราคาหลงการปรบแก
ปจจยจากตาราง WQS แลวจงน าไปปรบดวยระดบความส าคญของขอมลเปรยบเทยบ จะไดราคาตลาดของ ทรพยสนท
ท าการประเมนเทากบ 65,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 39,600,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
179
เอกสารแนบ 2 สรปรายงานการประเมนมลคาทรพยสน บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
180
1. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร-นวมนทร
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมสงปลกสราง เนอท 1-0-95.9 ไร
ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร ถนนภายในโครงการ เนอวานา
แอทเวรค เกษตร-นวมนทร / ถนนคลองล าเจยก / ถนนประเสรฐมนกจ แขวงคลอง
กม เขตบงกม กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 75, 8087 – 88, 8154, 8163 – 68 และ 8179 - 90
ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 69 เปนกรรมสทธของนายอานนท เจยกเจม โอนเมอวนท
12 ธนวาคม 2557
โฉนดทดนเลขท 8074 – 75 เปนกรรมสทธของนายสมเกยรต บวรภราดร โอนเมอ
วนท 19 พฤศจกายน 2557
โฉนดทดนเลขท 8154 เปนกรรมสทธของบรษท ซซ นอลเลจ เบสท จ ากด โอน
เมอวนท 18 พฤศจกายน 2557
โฉนดทดนเลขท 8070 – 73, 8087 – 88, 8163 – 68 และ 8179 – 90 เปนกรรมสทธ
ของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด
ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 8068 – 69 ไมมภาระผกพนตดจ านองกบสถาบนการเงนใดๆ
โฉนดทดนเลขท 8074 – 75 และ 8154 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคาร
กรงเทพ จ ากด (มหาชน)
โฉนดทดนเลขท 8070 – 73, 8087 – 88, 8163 – 68 และ 8179 – 90 ตดภาระผกพน
การจ านองกบธนาคารกรงไทย จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 5 มกราคม 2558
(หมายเหต : ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ระบวาในรายงานการประเมนราคา
ทรพยสนฉบบนไดรบมอบหมายใหประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 30 กนยายน
2557 ซงรายละเอยด เกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม
โครงการ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ไดรบจากบรษทฯ และ /หรอ บรษท เนอวานา
ดเวลลอปเมนท จ ากด จดหาให และ /หรอ โดยการสมมตฐานของผประเมนราคา
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
181
ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพ ยสนทโอนเปน
ของบคคลอนหลงจากวนท 30 กนยายน 2557 ดวย)
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท ซ.ไอ.ท. แอพเพรซล จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจา กตนทน (Cost
Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ
(Residual Method) หรอสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method) เปนเกณฑในการประเมนมลคา
ทรพยสน
ส าหรบวธวเคราะหมลคาจ ากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา
ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน
ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคา แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม
และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value
Analysis by Market Date Grid) ซงมปจจยพจารณามลคา เชน ความแตกตางของเนอท ขนาดความกวางยาว ความเดน
ของท าเลทตง ขอจ ากด และขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ
ทรพยสนทคลายคลงกน โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
182
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 5
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตงโครงการ @ Work
ถนนประเสรฐมนกจ
โครงการ Premium Place
ถนนประดษฐมนธรรม
โครงการ Work @ Life
ซอยนวมนทร 36
โครงการ Plex Residence
ซอยนวมนทร 111 แยก 4
ขนาดเนอทดน
(ตร.ว.)17.00 21.25 24.70 22.68
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57
ราคาเสนอขาย 150,000 85,000 110,000
ราคาซอขาย - - -
140,000 85,000 110,000
- - -
- - -
140,000 85,000 110,000
ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 50% ดอยกวา 25%
85% 160% 135%
259,000 221,000 258,500
0.46 0.25 0.29
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)249,512 119,859 54,333 75,321
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)250,000
การปรบปรงมลคาเบองตน
ราคาทคาดวาจะขายได
รวมมลคาปรบปรงเบองตน
ปจจยทมผลตอมลคาทรพยสน
การปรบแกงานดนตดและดนถม
ท าเลทตง
การปรบแกระยะเวลา
ขนาดเนอทดน
คณภาพโครงการ
ผลรวมการปรบคาทงหมด
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
การใหน าหนกขอมลเปรยบเทยบ
ระยะหางจากถนนสายหลก
สภาพแวดลอมและชมชนขางเคยง
รปแปลงทดน
จ านวนดานทตดถนน
ความกวางถนน
ผวจราจร
สทธการใชทางเขา-ออก
ความสะดวกในการคมนาคม
สาธารณปโภคผานหนาทดน
ขอจ ากดในการใชประโยชนในทดน
การใชประโยชนปจจบนในทดน
หนากวาง * ความลกทดน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
183
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร เทากบ
250,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 123,975,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน
แหงประเทศไทย และสอบทาน จากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาของอาคารและสงปลกสราง เทากบ 45,515,520 บาท
จากนนน าผลรวมของทดนและสงปลกสรางมาหกสวนลดจากการขายครงเดยวประมาณรอยละ 26 ผประเมน
ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -นวมนทร โดยวธ
วเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 135,600,000 บาท
ส าหรบวธประเมนคาทรพยสนตามมลคาคงเหลอ (Residual Method) เปนการตงสมมตฐานในการพฒนา
โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน
แลวท าประมาณการรายไดจากการขาย หรอใหเชาทรพยสนของโครงการ ลบดวยคาใชจายในการพฒนาโครงการ และ
ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผ ลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ
ทรพยสน ผลลพธทไดคอ ราคาคงเหลอส าหรบทดนโครงการ ซงมลคาทงหมดของโครงการจะไดจาก มลคาทดนบวก
ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานใ นการประเมนมลคา
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายไดโครงการ
1.1 ราคาขาย แบบ Single Loft เทากบ 7,800,000 บาท/หลง
แบบ Double Loft เทากบ 14,500,000 – 16,800,000 บาท/หลง
1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมด 15 หลง ภายในระยะเวลา 15 เดอน
2. ตนทนคากอสราง
คากอสราง (สวนทเหลอ) 29,652,480 บาท
คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของคากอสราง
3. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาใชจายอนๆ รอยละ 2.5 ของตนทนคากอสราง
คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2.0 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ
คาบรหารและจดการโครงการ 150,000 บาท/เดอน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
184
รายการ การตงสมมตฐาน
คาใชจายทางการตลาด รอยละ 3.5 ของรายไดรวมของโครงการ
ภาษคาโอน และภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 4.3 ของรายไดรวมของโครงการ
อตราดอกเบยจาย รอยละ 6.825 ตอป
ผลตอบแทนของผประกอบการ รอยละ 20 ของรายไดรวมของโครงการ
4. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -
นวมนทร โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 128,500,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและสรปมลคาของทรพยสนตามวธวเคราะหมลคาจากมลคา
คงเหลอ (Residual Method) ซงมมลคาเทากบ 128,500,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผป ระเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจ จบนอกทง
สมมตฐานทใช ในการ ประเมนมลคาทดน และสงปลกสราง โครงการ เนอวานา แอทเวรค เกษตร -
นวมนทร มความเหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน
ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อก ทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย
ในปจจบน
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก
โครงการ Premium Place : Ekkamai - Ramindra, โครงการ The Primary Ultimate และโครงการ Plex
Residence
ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณการจากการถอดปรมาณวสด (Bill of
Quantify Method : BOQ) โดยประมาณจากแบบแปลนทไดรบจากเนอวานา และไดน าคากอสรางดงกลาว
มาวเคราะหรวมกนกบมาตรฐานราคาคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ซงได
มการเกบรวบรวมขอมลทรพยสนทงทมลกษณะคลายคลงกน และแตกตางกนมาประกอบการพจารณา
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
185
ตนทนและคาใชจายอนเปนไปตามมาตรฐานทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหล อ (Residual Method)
เทากบ 128,500,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
186
2. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมสงปลกสราง เนอท 2-0-20.2 ไร
ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 ถนนโครงการ เนอวานา บยอนด พระราม
9 ถนนพระราม 9 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 10511 – 12 และ 10529
ผถอกรรมสทธทดน : บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด
ภาระผกพน : ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 6 มกราคม 2558
(หมายเหต : ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ระบวาในรายงานการประเมนราคา
ทรพยสนฉบบนไดรบมอบหมายใหประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 30 กนยายน
2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม
โครงการ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ไดรบจากบรษทฯ และ /หรอ บรษท เนอวานา
ดเวลลอปเมนท จ ากด จดหาให และ /หรอ โดยการสมมตฐานของผประเมนราคา
ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพยสนทโอนเปน
ของบคคลอนหลงจากวนท 30 กนยายน 2557 ดวย)
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท ซ.ไอ.ท. แอพเพรซล จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost
Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนด วยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ
(Residual Method) หรอสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method) เปนเกณฑในการประเมนมลคา
ทรพยสน
ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจ ะประเมนมลคา
ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน
ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคา แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม
และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value
Analysis by Market Date Grid) ซงมปจจยพจารณามลคา เชน ความแตกตางของเนอท ขนาดความกวางยาว ความเดน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
187
ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ
ทรพยสนทคลายคลงกน โดยมรายละเอยดดงน
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 1 ขอมลท 2 ขอมลท 3
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตงโครงการเนอวานา บ
ยอนด พระราม 9
โครงการ Soul เอกมย
ลาดพราว ซอยลาดพราว
112
โครงการ Star Estate
พฒนาการ 69 ถนน
พฒนาการ
โครงการ Private Nirvana
Resident ซอยโยธน
พฒนา 11
ขนาดเนอทดน
(ตร.ว.)85.00 65.70 84.40 63.80
ชวงเวลา ธ.ค. 57 ธ.ค. 57 ธ.ค. 57
ราคาเสนอขาย 150,000 80,000 125,000
ราคาซอขาย - - -
145,000 77,000 117,500
- - -
- - -
145,000 77,000 117,500
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 15% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ดอยกวา 5% ดอยกวา 25% ดอยกวา 15%
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 25% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดกวา -5% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ดกวา -5% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ดอยกวา 5% ดอยกวา 5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ดอยกวา 25% ดอยกวา 5%
20% 100% 45%
174,000 154,000 170,375
0.55 0.15 0.30
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)169,913 95,700 23,100 51,113
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)170,000
การใหน าหนกขอมลเปรยบเทยบ
การใชประโยชนปจจบนในทดน
ขอจ ากดในการใชประโยชนในทดน
คณภาพโครงการ
ผลรวมการปรบคาทงหมด
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
สาธารณปโภคผานหนาทดน
ขนาดเนอทดน
ท าเลทตง
ระยะหางจากถนนสายหลก
สภาพแวดลอมและชมชนขางเคยง
รปแปลงทดน
หนากวาง * ความลกทดน
จ านวนดานทตดถนน
ความกวางถนน
ผวจราจร
สทธการใชทางเขา-ออก
ความสะดวกในการคมนาคม
ปจจยทมผลตอมลคาทรพยสน
การปรบปรงมลคาเบองตน
ราคาทคาดวาจะขายได
การปรบแกระยะเวลา
การปรบแกงานดนตดและดนถม
รวมมลคาปรบปรงเบองตน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
188
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 เทากบ 170,000
บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 37,434,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราค าทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน
แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบ เหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาของอาคารและสงปลกสราง เทากบ 6,664,000 บาท
จากนนน าผลรวมของทดนและสงปลกสรางมาหกสวนลดจากการขายครงเดยวประมาณรอยละ 24 ผประเมน
ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โ ครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 โดยวธ
วเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 33,500,000 บาท
ส าหรบวธประเมนคาทรพยสนตามมลคาคงเหลอ (Residual Method) เปนการตงสมมตฐานในการพฒนา
โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใ ชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน
แลวท าประมาณการรายไดจากการขาย หรอใหเชาทรพยสนของโครงการ ลบดวยคาใชจายในการพฒนาโครงการ และ
ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ
ทรพยสน ผลลพธทไดคอ ราคาคงเหลอส าหรบทดนโครงการ ซงมลคาทงหมดของโครงการจะไดจาก มลคาทดนบวก
ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคา
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายไดโครงการ
1.1 ราคาขาย XLเทากบ 25,700,000 บาท/หลง
K เทากบ 20,700,000 บาท/หลง
J เทากบ 13,000,000 บาท/หลง
1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมด 3 หลง ภายในระยะเวลา 3 เดอน
2. ตนทนคากอสราง
คากอสราง (สวนทเหลอ) 9,036,000 บาท
งานทางเดนเทา 8,250 บาท
คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของคากอสราง
3. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาใชจายอนๆ รอยละ 3 ของตนทนคากอสราง
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
189
รายการ การตงสมมตฐาน
คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ
คาบรหารและจดการโครงการ 150,000 บาท/เดอน
คาใชจายทางการตลาด รอยละ 3.5 ของรายไดรวมของโครงการ
ภาษคาโอน และภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 4.3 ของรายไดรวมของโครงการ
อตราดอกเบยจาย รอยละ 6.825 ตอป
ผลตอบแทนของผประกอบการ รอยละ 18 ของรายไดรวมของโครงการ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9
โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 35,500,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและสรปมลคาของทรพยสนตามวธวเคราะหมลคาจากมลคา
คงเหลอ (Residual Method) ซงมมลคาเทากบ 35,500,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด พระราม 9 มความเหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน
ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อกทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย
ในปจจบน
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงท รพยสนทประเมน ไดแก
โครงการ Soul เอกมย – ลาดพราว , โครงการ Star Estate พฒนาการ 69, โครงการ Private Nirvana
Resident, โครงการลมพน สวนหลวง ร.9, โครงการ 15 Gates และโครงการ Narasiri Hideaway
ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณกา รจากการถอดปรมาณวสด (Bill of
Quantify Method : BOQ) โดยประมาณจากแบบแปลนทไดรบจากเนอวานา และไดน าคากอสรางดงกลาว
มาวเคราะหรวมกนกบมาตรฐานราคาคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ซงได
มการเกบรวบรวมขอมลทรพยสนทงทมลกษณะคลายคลงกน และแตกตางกนมาประกอบการพจารณา
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
190
ตนทนและคาใชจายอนเปนไปตามมาตรฐานทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)
เทากบ 35,500,000 บาท
3. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมสงปลกสราง เนอท 4-1-16.0 ไร
ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร ถนนโครงการ เนอวานา บ
ยอนด 3 เฟส 1 / ถนนคลองล าเจยก / ถนนประเสรฐมนกจ (ทล.351) แขวงคลอง
กม เขตบงกม กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788
– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25813, 25816 – 18, 25824 และ 25826 – 27
ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 25824 เปนกรรมสทธของนายตฤณ และนางยพาทพย อสระภกด
ธรรม โอนเมอวนท 11 ธนวาคม 2557
โฉนดทดนเลขท 25813 เปนกรรมสทธของนางสาวกญญา ณฐชาณรงค โอนเมอ
วนท 3 พฤศจกายน 2557
โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788
– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25816 – 18 และ 25826 – 27 เปนกรรมสทธของ
บรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด
ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 25824 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงเทพ จ ากด
(มหาชน)
โฉนดทดนเลขท 25813 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกสกรไทย จ ากด
(มหาชน)
โฉนดทดนเลขท 25492 – 93, 25495 – 99, 25501, 25773 – 78, 25780 – 84, 25788
– 89, 25793 – 94, 25804, 25811, 25816 – 18 และ 25826 – 27 ตดภาระผกพนการ
จ านองกบธนาคารกรงศรอยธยา จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 5 มกราคม 2558
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
191
(หมายเหต : ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ระบวาในรายงานการประเมนราคา
ทรพยสนฉบบนไดรบมอบหมายใหประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 30 กนยายน
2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม
โครงการ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ไดรบจากบรษทฯ และ /หรอ บรษท เนอวานา
ดเวลลอปเมนท จ ากด จดหาให และ /หรอ โดยการสมมตฐานของผประเมนราคา
ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพยสนทโอนเปน
ของบคคลอนหลงจากวนท 30 กนยายน 2557 ดวย)
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท ซ.ไอ.ท. แอพเพรซล จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost
Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเป รยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ
(Residual Method) หรอสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method) เปนเกณฑในการประเมนมลคา
ทรพยสน
ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของทดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลค า
ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน
ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคา แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม
และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาได ใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value
Analysis by Market Date Grid) ซงมปจจยพจารณามลคา เชน ความแตกตางของเนอท ขนาดความกวางยาว ความเดน
ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชประโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเ ปรยบเทยบกบ
ทรพยสนทคลายคลงกน โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
192
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 3 ขอมลท 6 ขอมลท 8
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง
โครงการ Nirvana
BY3 เฟส 1 ถนน
ประเสรฐมนกจ
โครงการ Narasiri
Hideaway ซอยนวมนทร
111
โครงการ Nirvana BY3
เฟส 1 ถนนประเสรฐมนกจ
โครงการ Nirvana BY3
เฟส 1 ถนนประเสรฐมนกจ
ขนาดเนอทดน
(ตร.ว.)60.30 52.50 54.30 55.00
ชวงเวลา ธ.ค. 57 พ.ย. 57 พ.ย. 57
ราคาเสนอขาย 150,000 - -
ราคาซอขาย - 170,000 165,000
148,500 170,000 165,000
- - -
- - -
148,500 170,000 165,000
ดกวา -1% ดกวา -1% ดกวา -1%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
4% -1% -1%
154,440 168,300 163,350
0.08 0.46 0.46
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)164,949 11,880 77,677 75,392
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)165,000
ปจจยทมผลตอมลคาทรพยสน
การปรบปรงมลคาเบองตน
ราคาทคาดวาจะขายได
การปรบแกระยะเวลา
การปรบแกงานดนตดและดนถม
รวมมลคาปรบปรงเบองตน
สาธารณปโภคผานหนาทดน
ขนาดเนอทดน
ท าเลทตง
ระยะหางจากถนนสายหลก
สภาพแวดลอมและชมชนขางเคยง
รปแปลงทดน
หนากวาง * ความลกทดน
จ านวนดานทตดถนน
ความกวางถนน
ผวจราจร
สทธการใชทางเขา-ออก
ความสะดวกในการคมนาคม
การใหน าหนกขอมลเปรยบเทยบ
การใชประโยชนปจจบนในทดน
ขอจ ากดในการใชประโยชนในทดน
คณภาพโครงการ
ผลรวมการปรบคาทงหมด
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
193
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร
เทากบ 165,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 283,380,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน
แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทไดรบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผ รบเหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาของอาคารและสงปลกสราง เทากบ 34,684,650 บาท
จากนนน าผลรวมของทดนและสงปลกสรางมาหกสวนลดจากการขายครงเดยวประมาณรอยละ 26 ผประเมน
ราคาทรพยสนอสระ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสร าง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร
โดยวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 235,400,000 บาท
ส าหรบวธประเมนคาทรพยสนตามมลคาคงเหลอ (Residual Method) เปนการตงสมมตฐานในการพฒนา
โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน
แลวท าประมาณการรายไดจากการขาย หรอใหเชาทรพยสนของโครงการ ลบดวยคาใชจายในการพฒนาโครงการ และ
ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบการ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบ นของ
ทรพยสน ผลลพธทไดคอ ราคาคงเหลอส าหรบทดนโครงการ ซงมลคาทงหมดของโครงการจะไดจาก มลคาทดนบวก
ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคา
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายไดโครงการ
1.1 ราคาขาย แบบ L เทากบ 18,600,000 บาท/หลง จ านวน 9 หลง
แบบ K เทากบ 15,760,000 บาท/หลง จ านวน 3 หลง
แบบ J เทากบ 13,290,000 บาท/หลง จ านวน 17 หลง
แบบ L (บานตวอยาง) เทากบ 25,470,000 บาท/หลง จ านวน 1
หลง
แบบ K (บานตวอยาง) เทากบ 19,130,000 บาท/หลง จ านวน 1
หลง
แบบ J (บานตวอยาง) เทากบ 17,950,000 บาท/หลง จ านวน 1 หลง
คาเนอทดนสวนเกนจากเนอทมาตรฐาน 165,000 บาท/ตร.ว.
จ านวน 81.0 ตร.ว.
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
194
รายการ การตงสมมตฐาน
แปลงมม เทากบ 120,000 บาท/หลง จ านวน 2 หลง
1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมด 32 หลง ภายในระยะเวลา 32 เดอน
2. ตนทนคากอสราง
คากอสราง (สวนทเหลอ) 112,717,030 บาท
งานทางเดนเทา 293,813
คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของตนทนคากอสราง
3. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาใชจายอนๆ รอยละ 3.0 ของตนทนคากอสราง
คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2.0 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ
คาบรหารและจดการโครงการ 150,000 บาท/เดอน
คาใชจายทางการตลาด รอยละ 3.5 ของรายไดรวมของโครงการ
ภาษคาโอน และภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 4.3 ของรายไดรวมของโครงการ
อตราดอกเบยจาย รอยละ 6.825 ตอป
ผลตอบแทนของผประกอบการ รอยละ 18 ของรายไดรวมของโครงการ
4. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1
เกษตร-นวมนทร โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 243,700,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและสรปมลคาของทรพยสนตามวธวเคราะหมลคาจากมลคา
คงเหลอ (Residual Method) ซงมมลคาเทากบ 243,700,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
195
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคา ของทรพยสนตามวตถประสงคและการใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 3 เฟส 1 เกษตร-นวมนทร มความ
เหมาะสมเพราะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคร าะหการใชประโยชนสงสด และการใชประโยชน
ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อกทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย
ในปจจบน
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก
โครงการ Primary Prestige, โครงการ Narasiri Topiary และโครงการ Narasiri Hideaway
ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณการจากการถอดปรมาณวสด (Bill of
Quantify Method : BOQ) โดยประมาณจากแบบแปลนทไดรบจากเนอวานา และไดน าคากอสรางดงกลาว
มาวเคราะหรวมกนกบมาตรฐานราคาคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ซงได
มการเกบรวบรวมขอมลทรพยสนทงทมลกษณะคลายคลงกน และแตกตางกนมาประกอบการพจารณา
ตนทนและคาใชจายอนเปนไปตามมาตรฐานทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)
เทากบ 243,700,000 บาท
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
196
4. การประเมนราคาพรอมสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9
รายละเอยดทรพยสน : ทดนพรอมสงปลกสราง เนอท 8-3-95.0 ไร
ทตงทรพยสน : โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 ถนนภายในโครงการ เนอวา
นา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 / ถนนเฉลมพระเกยรตรชกาลท 9 แขวงหนอง
บอน เขตพระโขนง กรงเทพมหานคร
เอกสารสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 41011 – 13 และ 41015 – 66
ผถอกรรมสทธทดน : โฉนดทดนเลขท 41016 เปนกรรมสทธของนางสาวอษณ ลลาปรชาเลศและนาย
กตตพงศ บรพกศลศร โอนเมอวนท 31 ตลาคม 2557
โฉนดทดนเลขท 41018 เปนกรรมสทธของนางสนดา คณตถานนท โอนเมอวนท
28 พฤศจกายน 2557
โฉนดทดนเลขท 41062 เปนกรรมสทธของนางสาวพมลพรรณ พจนไตรทพย โอน
เมอวนท 2 ธนวาคม 2557
โฉนดทดนเลขท 41011 – 15, 41017, 41019 – 61 และ 41063 – 66 เปนกรรมสทธ
ของบรษท เนอวานา ดเวลลอปเมนท จ ากด
ภาระผกพน : โฉนดทดนเลขท 41016 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงศรอยธยา จ ากด
(มหาชน)
โฉนดทดนเลขท 41018 ไมมภาระผกพนตดจ านองกบสถาบนการเงนใดๆ
โฉนดทดนเลขท 41062 ตดภาระผกพนการจ านองกบธนาคารกรงเทพ จ ากด
(มหาชน)
โฉนดทดนเลขท 41011 – 15, 41017, 41019 – 61 และ 41063 – 66 ตดภาระผกพน
การจ านองกบธนาคารไทยพาณชย จ ากด (มหาชน)
วนทท าการประเมนมลคา : 6 มกราคม 2558
(หมายเหต : ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ระบวาในรายงานการประเมนราคา
ทรพยสนฉบบนไดรบมอบหมายใหประเมนมลคาทรพยสน ณ วนท 30 กนยายน
2557 ซงรายละเอยดเกยวกบทรพยสน ผ ลงานการกอสราง และสภาพแวดลอม
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
197
โครงการ ณ วนท 30 กนยายน 2557 ไดรบจากบรษทฯ และ /หรอ บรษท เนอวานา
ดเวลลอปเมนท จ ากด จดหาให และ /หรอ โดยการสมมตฐานของผประเมนราคา
ทรพยสนอสระ ดงนน ในรายงานฉบบนจงไดมการรวมมลคาทรพยสนทโอนเปน
ของบคคลอนหลงจากวนท 30 กนยายน 2557 ดวย)
วตถประสงคการประเมน : เพอวตถประสงคสาธารณะ
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ : บรษท ซ.ไอ.ท. แอพเพรซล จ ากด
แนวทางการประเมนราคาของผประเมนราคาทรพยสนอสระ จะใชวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost
Approach) / วธการประเมนคาทรพยสนดวยวธการเปรยบเทยบตลาด (Market Approach) และวธมลคาคงเหลอ
(Residual Method) หรอสมมตฐานในการพฒนา (Hypothetical Development Method) เปนเกณฑในการประเมนมลคา
ทรพยสน
ส าหรบวธวเคราะหมลคาจากตนทน ในสวนของท ดนผประเมนราคาทรพยสนอสระจะประเมนมลคา
ทรพยสนโดยการวเคราะหเปรยบเทยบราคาทมการตกลงซอ -ขายในชวงทผานมา และ /หรอ ราคาเสนอขายในปจจบน
ของทรพยสนทมลกษณะและคณประโยชนคลายคลงกบทรพยสนทจะประเมนมลคา แลวน ามาปรบแกราคาทเหมาะสม
และปจจยระยะเวลา จากนนผประเมนราคาไดใหคะแนน โดยตารางการ วเคราะหมลคาตลาดทดน (Market Value
Analysis by Market Date Grid) ซงมปจจยพจารณามลคา เชน ความแตกตางของเนอท ขนาดความกวางยาว ความเดน
ของท าเลทตง ขอจ ากดและขอก าหนดในการใชป ระโยชนในทดน เปนตน เปน ตวปรบราคาในการเปรยบเทยบกบ
ทรพยสนทคลายคลงกน โดยมรายละเอยดดงน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
198
รายการ ทรพยสนท ขอมลเปรยบเทยบ
ประเมน ขอมลท 2 ขอมลท 3 ขอมลท 5
ประเภท
ทรพยสนทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา ทดนวางเปลา
ท าเลทตง
โครงการเนอวานา บ
ยอนด สวนหลวง ร.9
ถนนเฉลมพระเกยรต
ร.9
โครงการศภาลย สวน
หลวง ถนนเฉลมพระ
เกยรต ร.9
โครงการ Life Bangkok
Boulevard ถนนวง
แหวน-พระราม9
โครงการคาซา แกรนด
ถนนคขนานถนนวงแหวน
รอบนอก (กาญจนาภเษก)
ขนาดเนอทดน
(ตร.ว.)55.10 67.00 52.00 64.80
ชวงเวลา ธ.ค. 57 พ.ย. 57 พ.ย. 57
ราคาเสนอขาย 56,000 80,000 80,000
ราคาซอขาย - - -
55,000 77,000 77,000
- - -
- - -
55,000 77,000 77,000
ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ดอยกวา 5%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 20% ดอยกวา 20%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 25% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ดกวา -5%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 5% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
ดอยกวา 25% ดอยกวา 15% ดอยกวา 25%
ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0% ใกลเคยง 0%
90% 60% 70%
104,500 123,200 130,900
0.28 0.41 0.31
มลคาตลาด
(บาท/ตร.ว.)120,431 28,828 50,979 40,624
มลคาสทธ
(บาท/ตร.ว.)120,000
ปจจยทมผลตอมลคาทรพยสน
การปรบปรงมลคาเบองตน
ราคาทคาดวาจะขายได
การปรบแกระยะเวลา
การปรบแกงานดนตดและดนถม
รวมมลคาปรบปรงเบองตน
สาธารณปโภคผานหนาทดน
ขนาดเนอทดน
ท าเลทตง
ระยะหางจากถนนสายหลก
สภาพแวดลอมและชมชนขางเคยง
รปแปลงทดน
หนากวาง * ความลกทดน
จ านวนดานทตดถนน
ความกวางถนน
ผวจราจร
สทธการใชทางเขา-ออก
ความสะดวกในการคมนาคม
การใหน าหนกขอมลเปรยบเทยบ
การใชประโยชนปจจบนในทดน
สภาพ / อายของโครงการ
คณภาพโครงการ
ผลรวมการปรบคาทงหมด
มลคาทปรบแลว (บาท/ตร.ว.)
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
199
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดน โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง -พระราม 9
เทากบ 120,000 บาทตอตารางวา คดเปนมลคาเทากบ 431,950,000 บาท
ส าหรบสงปลกสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ไดใชวธตนทน (Cost Approach) โดยเรมจากการค านวณ
ตนทนทดแทนใหม (Replacement Cost) ซงไดจากขอมลคากอสรางตามมาตรฐานของสมาคมผประเมนคาทรพยสน
แหงประเทศไทย และสอบทานจากแบบกอสรางทได รบจากเนอวานา รวมถงขอมลปจจบนจากผรบเหมากอสราง
จากนนน าไปพจารณารวมกน และสรปมลคาของอาคารและสงปลกสราง เทากบ 16,969,000 บาท
จากนนน าผลรวมของทดนและสงปลกสรางมาหกสวนลดจากการขายครงเดยวประมาณรอยละ 28 ผประเมน
ราคาทรพยสนอสร ะ จงไดประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9
โดยวธวเคราะหมลคาจากตนทน (Cost Approach) เทากบ 323,200,000 บาท
ส าหรบวธประเมนคาทรพยสนตามมลคาคงเหลอ (Residual Method) เปนการตงสมมตฐานในการพฒนา
โครงการ โดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสดในทดน และการใชประโยชนของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน
แลวท าประมาณการรายไดจากการขาย หรอใหเชาทรพยสนของโครงการ ลบดวยคาใชจายในการพฒนาโครงการ และ
ตนทนทางการเงน รวมทงค านงถงอตราผลตอบแทนของผประกอบ การ จากนนน ามาคดลดเปนมลคาปจจบนของ
ทรพยสน ผลลพธทไดคอ ราคาคงเหลอส าหรบทดนโครงการ ซงมลคาทงหมดของโครงการจะไดจาก มลคาทดนบวก
ดวยมลคาสงปลกสราง ณ สภาพปจจบน โดยผประเมนราคาทรพยสนอสระไดก าหนดสมมตฐานในการประเมนมลคา
ดงน
รายการ การตงสมมตฐาน
1. รายไดโครงการ
1.1 ราคาขายและปรมาณขาย แบบ L เทากบ 16,000,000 บาท/หลง จ านวน 19 หลง
แบบ XL เทากบ 19,000,000 บาท/หลง จ านวน 12 หลง
แบบ K เทากบ 14,000,000 บาท/หลง จ านวน 24 หลง
คาเนอทดนสวนเกนจากเนอทมาตรฐาน 120,000 บาท/ตร.ว.
จ านวน 289.40 ตร.ว.
แปลงมม เทากบ 50,000 บาท/หลง จ านวน 2 หลง
แปลงตดกบ Clubhouse เทากบ 150,000 บาท/หลง จ านวน 1 หลง
แปลงตรงขาม Clubhouse เทากบ 100,000 บาท/หลง จ านวน 3
หลง
1.2 ประมาณการขาย จ าหนายทงหมดภายในระยะเวลา 30 เดอน
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
200
รายการ การตงสมมตฐาน
2. ตนทนคากอสราง
คากอสราง (สวนทเหลอ) 288,631,000 บาท
คาสาธารณปโภค 4,429,400 บาท
คาควบคมงานและบรการวชาชพ 3.5% ของคากอสราง
3. ตนทนคาใชจายโครงการ
คาใชจายอนๆ รอยละ 3 ของตนทนคากอสราง
คาเผอความเสยงในการกอสราง รอยละ 2 ของตนทนคากอสรางและคาใชจายอนๆ
คาบรหารและจดการโครงการ 150,000 บาท/เดอน
คาใชจายทางการตลาด รอยละ 3.5 ของรายไดรวมของโครงการ
ภาษคาโอน และภาษธรกจเฉพาะ รอยละ 4.3 ของรายไดรวมของโครงการ
อตราดอกเบยจาย รอยละ 6.825 ตอป
ผลตอบแทนของผประกอบการ รอยละ 17 ของรายไดรวมของโครงการ
4. อตราคดลดกระแสเงนสด (Discount Rate) รอยละ 3.00
ผประเมนราคาทรพยสนอสระ ประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-
พระราม 9 โดยวธวเคราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method) พบวามมลคาประมาณ 320,000,000 บาท
จากนนผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาและสรปมลคาของทรพยสนตามวธวเคราะหมลคาจากมลคา
คงเหลอ (Residual Method) ซงมมลคาเทากบ 320,000,000 บาท
ความเหนของทปรกษาทางการเงนอสระ
จากแนวทางการประเมนมลคาทรพยสนของผประเมนราคาทรพยสนอสระขางตน ทปรกษาทางการเงนอสระ
มความเหนวา มลคาของทรพยสนตามวธพจารณาจากรายได (Income Approach) เปนวธทเหมาะสม เนองจากเปน
วธการประเมนมลคาของทรพยสนตามวตถประสงคและก ารใชประโยชนของบรษททด าเนนการอยในปจจบน อกทง
สมมตฐานทใชในการประเมนมลคาทดนและสงปลกสราง โครงการ เนอวานา บยอนด 5 สวนหลวง-พระราม 9 มความ
เหมาะสมเพราะ
บรษท สงห เอสเตท จ ากด (มหาชน)
201
ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดพจารณาโดยการวเคราะหการใชประโยชนสงสด และการใช ประโยชน
ของทดนบรเวณโดยรอบของทรพยสน อกทงยงเปนรปแบบเดยวกบทเนอวานาก าลงด าเนนโครงการอย
ในปจจบน
ราคาขาย ประมาณจากการส ารวจโครงการซงตงอยในบรเวณใกลเคยงกบทตงทรพยสนทประเมน ไดแก
โครงการเดอะ แกรนด อดมสข, โครงการศภาลย สวนหลวง และโครงการลมพน สวนหลวง ร.9
ตนทนคากอสราง ผประเมนราคาทรพยสนอสระไดประมาณการจากการถอดปรมาณวสด (Bill of
Quantify Method : BOQ) โดยประมาณจากแบบแปลนทไดรบจากเนอวานา และไดน าคากอสรางดงกลาว
มาวเคราะหรวมกนกบมาตรฐานราคาคากอสรางของสมาคมผประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ซงได
มการเกบรวบรวมขอมลทรพยสนทงทมลกษณะคลายคลงกน และแตกตางกนมาประกอบการพจารณา
ตนทนและคาใชจายอนเปนไปตามมาตรฐานทวไปในการพฒนาโครงการ
สรปมลคาตลาดของทรพยสนทประเมนมลคาโดยวธวเ คราะหมลคาจากมลคาคงเหลอ (Residual Method)
เทากบ 320,000,000 บาท