accessibilité aux services et choix dun logement le cas des acheteurs de résidences unifamiliales...
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Accessibilité aux services et choix d’un logement
Le cas des acheteurs de résidences unifamiliales à Québec
Jeanne RobinMarius ThériaultFrançois Des Rosiers
Réalités et transformations des milieux urbain et régional72ème Congrès de l’ACFAS – 13 mai 2004
Plan de la présentation
• Introduction : le choix résidentiel• Hypothèse• Données utilisées• Méthode• Résultats• Conclusion
Introduction : le choix résidentiel
Acheteurs
Milieu urbain
Variante 3
Variante 2
Variante 4
Variante 1
Choix
Critères- localisation- caractéristiques du bâti- présence d’un terrain- …- accessibilité aux services régionaux
Milieu urbain
Critères
Profil 1
Acheteurs
Profil 2
Profil 3
Choix 1
Choix 2
Choix 3
Acheteurs
Le choix résidentiel effectué dépend des critères valorisés, mais aussi du profil socioéconomique des ménages
Hypothèse
Données utilisées
• Échantillon: 626 résidences unifamiliales achetées dans la ville de Québec entre 1993 et 1996 (base de données Résivalu, CRAD, Analyse des dynamiques urbaines)
Informations sur : - les caractéristiques des résidences et de leur environnement- le profil des ménages acheteurs- les raisons du déménagement et les critères de choix exprimés
par les acheteurs
• Modélisation de l’accessibilité aux service régionaux (Des Rosiers, Thériault, Villeneuve 2000)
– temps de trajet (voiture) de la résidence aux lieux d’activité– analyse en composantes principales 2 facteurs– transformation de la variable continue en variable binaire – accessibilité aux services régionaux rapportée à chaque résidence
supérieure (383)
inférieure (243)
Accessibilité
Accessibilité aux services régionaux à Québec (2000)
Méthode : régression logistique binomiale
• Objectif : expliquer le choix d’une accessibilité supérieure ou inférieure par le profil des ménages
• Intégration progressive des variables explicatives– maximisation de la vraisemblance du modèle– conservation des variables significatives
Résultats : contenu du modèle
1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement
Coefficient d’occupation du sol (sup. hab/sup. terrain*100)
COS
< 18
18 à 27
27 à 48
> 48
Couverture végétale moyenne dans un rayon de 40 mètres (NDVI)
NDVI moyen
< -0,5
-0,5 à -0,4
-0,4 à -0,2
> -0,2
Homogénéité de la couverture végétale dans un rayon d’un km (écart-type du NDVI)
Écart-type NDVI
> 0,4
0,4 à 0,32
0,27 à 0,32
< 0,27
Taux global de taxation par 100$ de valeur marchande
TGTU*100
< 1,6
1,6 à 1,8
1,8 à 2
2 à 2,3> 2,3
Résultats : contenu du modèle
1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences
Prix de vente en dizaines de milliers de dollars
Prix de vente ($)
< 80 00080 à 100 000100 à 140 000
140 à 210 000
> 210 000
Superficie du terrain en m2 (variable catégorielle)
Superficie
< 500
500 à 600
600 à 700
> 700 m2
Nombre d’étages de la résidence (variable binaire)
Nombre d’étages
1
plusieurs
Résultats : contenu du modèle
1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête
Délai écoulé depuis l'achat
moins de 5 ans22%
5 à 7 ans38%
plus de 7 ans40%
Résultats : caractéristiques de l’enquête
Proportion de femmes parmi les répondants : 56%
Résultats : contenu du modèle
1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête
2. Variables explicatives• Profil socio-économique des ménages
Résultats : profil des ménages
Provenance de la même municipalité : 35%
Niveau d'études
Secondaire12%
Collégial26%Universitaire
62%
Résultats : contenu du modèle
1. Variables contrôlées• Caractéristiques de l’environnement• Caractéristiques des résidences• Caractéristiques de l’enquête
2. Variables explicatives• Profil socio-économique des ménages• Critères de choix des ménages
Mention de motivations liées au quartier
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Accessibilité Tranquillité Proximité ducentre-ville
Motivations liées à la propriété
0
20
40
60
80
100
120
140
Plus de quatre motivations Présence d'arbres
Résultats : critères de choix exprimés
Déménagement en raison d’un changement de la taille du ménage : 23%
Caractéristique
Résultats : tests de corrélation entre variables
utile pour guider la spécification des interactions entre les variables explicatives
Critère mentionné
terrain arboré
accessibilité
changement de taille du ménage
nombre de critères
répondant féminin
niveau d’études du répondant
délai écoulé depuis l’achat
+
+
+
-
Résultats : évolution des modèles
Khi-deux % variation expliquée prédiction correcte
acc. inf.acc. sup.
Variables contrôlées
Variables explicatives
Variables sans interactions
avec interactions
254
94
284
313
33%
14%
36%
39%
88%
83%
88%
87%
65%
40%
67%
72%
Résultats : modèle final
• Le modèle obtenu– est significatif (Khi-deux de 312,583, moins de 0,1% de risque
d’erreur)
– est bien ajusté (test de Hosmer & Lemeshow non significatif, 39% de risque d’erreur)
– explique 39% des variations de la variable dépendante (pseudo-R2 de Cox & Snell de 0,393)
• Il prédit correctement 81,2% des choix : – accessibilité supérieure = 86,7%– accessibilité inférieure = 72,4%
Profil
Variables contrôlées
Résultats : modèle final
Toutes choses étant égales par ailleurs…
forte densité d’occupation du sol
importante couverture végétale
faible taux de taxation
Critèresgrand nombre de critères
déménagement intra municipal
changement de taille du ménage
accessibilité
couverture végétale homogène
prix de vente élevé
style bungalow
terrain de 500 à 600 m2
tranquillité
terrain arboré
études secondaires
délai court
répondant féminin
Choix d’une accessibilit
é supérieure
Résultats : résidus du modèle
acc. supérieureacc. inférieure
Choix mal prédit
Choix bien prédit
Résidences
Conclusion
• Le profil socio-économique des ménages conditionne leur choix en matière d’accessibilité
Variation de l’importance accordée au critère "accessibilité"?
Modélisation trop schématique de l’accessibilité? Différence entre les ménages dans la perception de
l’accessibilité? Influence du lieu de travail sur le choix de localisation
résidentielle?