Actele unei proprietati1. Actele de proprietate necesare vanzarii pot fi dupa caz:a)Daca este primul proprietar: Contract de vanzare-cumparare sau contract de construire, proces verbal de predare-primire. In cazul in care imobilul a fost cumparat cu credit si acesta afost achitat integral trebuie sa existe dovada platii (achitarii intregului pret)b)Act de vanzare-cumparare autentificat c)Sentinta civila definitive si irevocabilad)Certificat de mostenitor (trebuie sa existe si actele din istoricul proprietatii)e)Proces verbal de adjudecare si incheiere de adjudecare imobile cumparate la licitatie2. Documentatia Cadastrala este documentatia intocmita de un inginer cadastrist care includereleveu (schita proprietatii), planul de amplasament si fisa imobilului. Dupa intocmirea documentatiei inginerul cadastrist va obtine un numar cadastral, acesta fiind unic.3. Incheierea de Intabulare Intabularea reprezinta inscrierea in cartea funciara a proprietatii, astfel atestandu-se cine este proprietarul respectivului imobil. Cartea funciara contine date despre sarcini, ipoteci, litigii. Fiecare incheiere de intabulare are un numar de inregistrare.Fara aceste minime documente nu se poate semna antecontractul sau contractual de vanzare-cumparare in conditii de siguranta. Ghid Juridic Actele unei proprietati Antecontractul Contractul de vanzare-cumparare Siguranta tranzactiei Costuri Dupa cumparare AntecontractulAntecontractul reprezinta o promisiune de vanzare-cumparare autentifcata de un cabinet notarial. Pentru ca tranzactia sa se desfasoare in conditii legale, care garanteaza siguranta maxima pentru cumparator, este nevoie de urmatoarea procedura:- nainte de inc!eierea antecontractului se va solicita un extras de carte funciara de autentifcare. "liberarea acestuia dureaza intre #$ de ore in regim de urgenta %cost #&& ron, suportat de vanzator' si ( zile lucratoare de la depunere %cost $& ron, suportat de vanzator'. Cererea pentru eliberarea extrasului de autentifcare trebuie sa a)unga la cabinetul notarial pana la ora *&.&& a.m. si extrasul va a)unge interval de * sau ( zile lucratoare dupa ora *$:&& p.m.Procedura standard: proprietarul se duce cu toate actele la cabinetul notarial pentru verifcare si semneaza si cererea pentru extrasul de autentifcare.n cazuri exceptionale: cererea poate f semnata, scanata si trimisa si prin email. Termenii care se stabilesc in antecontract: Valabilitatea promisiunii de vanzare-cumparare: pentru ac!izitiile prin Prima Casa tinta minima este de +& de zile %de obicei intregul process de aprobare al dosarului dureaza (& dezile, diferenta constituind o mar)a de siguranta'. Pentru creditele ipotecare obisnuita tinta minima este de $, de zile %procesul de aprobare a dosarului dureaza intre # si ( saptamani' Avansul un avans mare poate a)uta in negociere - insa nu este neaparat recomandat. n caz de renuntare a vanzatorului conform antecontractului acesta ii datoreaza cumparatorului dublul sumei primite.Avansul mediu pentru Prima Casa este cuprins * si (.&&& euro. n general antecontractele se inc!eie pentru o suma cuprinsa intre# si ,. din pretul imobilului. Notarea antecontractului in cartea funciara aduce un plus de siguranta cumparatorului. / data notat antecontractul,vanzatorul nu va putea sa instraineze proprietatea.n cazul in care vanzatorul refuza sa inc!eie contractul de vanzare-cumparare in termenul stipulat in antecontract, de la data expirarii acestui termen cumparatorul benefciaza de un drept de ipoteca legala pentru suma ac!itata cu titlu de avans. Cumparatorii trebuie sa prezinte: n original, carti de identitate0buletine 1 certifcate casatorie %daca e cazul' 1 avansul stabilit %daca se plateste cas!' 1 taxe notarialen cazul in care cumparatorii sunt casatoriti trebuie trimis certifcatulde casatorie cu cel putin #$ de ore inaintea semnarii antecontractului pentru a putea f verifcat de biroul notarial regimulmatrimonial, la institutia competenta %este o conditie obligatorie'. Vanzatorii trebuie sa prezinte:*. n original, carti de identitate0buletine 1 certifcate casatorie %daca e cazul'#. n original, actele care atesta proprietatea %conform discutiei purtate cu notariatul pentru verifcarea initiala a actelor de proprietate'(. Documentatie cadastrala 1 inc!eierea de intabulare$. Alte documente, conform discutiei cu notariatul,. 2axa pentru eliberarea extrasului de autentifcare %$& lei - regim normal, #&& lei - regim urgenta'Cazuri speciale:Prima Casa: Conform procedurile impuse de 345C66, organismul statului care gestioneaza programul Prima Casa, pentru tranzactiile cu acest tip de credite sunt obligatorii Certifcatele de Performanta "nergetica./btinerea lui intra in sarcina vanzatorului si este de dorit safe realizat in momentul semnarii antecontractului.Pentru aprobarea fnala a dosarului din partea bancii este necesar ca certifcatul energetic sa fe de)a depus.pinie !uridica emisa de notariat: Anumite banci precum 7C8 , 45si altele solicita o opinie legala din partea notariatului pentru imobilul a carei ac!izitie urmeaza sa fe fnantata de catre banca. n acest caz se va depune si aceasta opinie la banca pentru fnalizarea dosarului de credit.Variantele de plata a avansului:*. 2ransfer bancar - transferurile in euro intre # conturi desc!ise la banci diferite dureaza pana la 9# de ore.Dupa intrarea banilor in cont, vanzatorul trebuie sa se intoarca si sa dea o declaratie pe proprie raspundere ca a incasat avansul. "ste dedorit ca desc!iderea conturilor sa se realizeze cu cel putin (-, zile inainte.#. Varianta recomandata: cas!, se elimina problema timpului de transfer in cazul in care se opereaza intre # banci. :anzatorul nu trebuie sa mai dea o noua declaratie in fata notarului, care ulterior va trebui depusa de cumparator la banca.Ghid Juridic Actele unei proprietati Antecontractul Contractul de vanzare-cumparare Siguranta tranzactiei Costuri Dupa cumparare Contractul de vanzare-cumparareSe inc!eie pe baza extrasului de carte funciara de autentifcare %obtinut prin aceeasi procedura de la antecontract de cabinetul notrial'.Vanzatorii trebuie sa prezinte: Actele de la antecontract Certifcat fscal pentru vanzare, obtinut de la administratia fnanciara de sector, cate unul pentru fecare rol fscal %daca sunt mai multi proprietari, inclusive sot-sotie, este posibil sa fe desc!ise mai multe roluri fscal' Adeverinta de la asociatia de proprietari - din care sa rezulte ca au fost ac!itate integral cotele de intretinere. 2rebuie sa apara nume presedinte si nume administrator 1 semnaturi si stampila Dupa caz, alte acte solicitate de cabinetul notarial 2axele aferente impozitului datorat statului, care se plateste lanotariat.Cumparatorii trebuie sa prezinte: Antecontractul 1 copii dupa buletine 1 certifcate de casatorie Diferenta de avans 1 taxele notariale Termenii care se stabilesc in contractul de vanzare-cumparare: Termenul de transfer de proprietate:este acelasi cudata la care se autentifca contractul de vanzare-cumparare Termenul de eliberare"predare al apartamentului: poate f acelasi cu data atentifcarii sau la o data ulterioara, stabilita prin negociere. #a$%Tranzactii &nantate de banca ;a banca trebuie depuse copii dupa actele de proprietate, documentatie cadastrala, intabulare, antecontract in original 1 alte documente dupa caz,Proceduri:cumparatorul sa fe eligibil pentru suma care doreste sao fnanteze prin credit. ;a ma)oritatea bancilor dosarele se pot preaproba pe baza actelor de venit, urmand ca dosarul sa fe fnalizat dupa alegerea locuintei si inc!eierea antecontractului.'valuarea imobilului: un evaluator agreat de banca va face un dosar de evaluare pentru proprietatea care urmeaza sa fe fnantata.Pretul de ac!izitie trebuie sa fe mai mic sau cel mult egal cu pretul de evaluarea. De obicei, modifcarile minore %exclus cele care au implicat structura de rezistenta' sunt acceptate de evaluatorii imobiliari, c!iar daca nu sunt trecute in cadastru.Dosarul este considerat fnalizat dupa ce se anexeaza si evaluarea, urmand a f analizat pentru aprobare fnala.6a)oritatea contractelor de vanzare-cumparare %mai putin cele tip Prima Casa' se semneaza la banca, impreuna cu notarul public. 2ot atunci, cumparatorul semneaza si contractul de ipoteca in favoarea bancii pentru imobilul fnantat.#b$% Tranzactii prin Pro(ramul Prima CasaContractul de garantare cu 345C66 in original impreuna cu adresa bancii prin care se solicita inscrierea in cartea funciara a contractului de garantare trebuie aduse in original la biroul notarial la data semnarii contractului de vanzare-cumparare.3ata de tranzactiile standard, cu credit ipotecar, unde virarea banilorcatre vanzator este facuta de banca in termen de maxim $< de ore de la semnarea contractului %banii sunt virati de obicei in contul cumparatorului, de unde sunt transferati automat in contul vanzatorului' procedurile sunt diferite.6a)oritea bancilor, disburseaza banii de-abia dupa ce au primit inc!eierea de intabulare %in care apare noul proprietar, precum si ipoteca in favoarea bancii'. Din acest motiv termenul de eliberare al intabularii pentru tranzactiile Prima Casa este de doar ( zile, fata de *, zile in cazul tranzactiilor de vanzare-cumparare normale.2ermenul, stipulat in contract, in care sunt transferati banii este de ,zile din momentul in care banca intra in posesia intabularii."xceptie: ex: 78D debloc!eaza banii in maxim #$ de ore de la autentifcarea contractului de vanzare-cumparare.)%Tranzactii &nantate din surse proprii *cash$Se poate semna direct contractul de vanzare-cumparare, fara existenta ulterioara a contractului de vanzare-cumparare. 2rebuie pregatite conturile bancare pentru transfer si respectate procedurilestandard de la contractual de vanzare-cumparare.Dupa ce vanzatorul a incasat banii in contul bancar, este obligat conform contractului de vanzare-cumparare sa dea o declaratie in fata notarului in acest sens %ca banii au fost virati in cont', declaratie care trebuie sa a)unga la comparator.Siguranta tranzactieiVeri&carea situatiei unui imobil% '+trasele de carte funciara:a$'+trasul de informare poate f solicitat de la Autoritatea 4ationala de Cadastru si Publicitate mobilara de orice persoana care detine urmatoarele informatii: numar cadastral,numarul inc!eierii de intabulare, adresa proprietatii. Acesta arata cine sunt proprietarii reali ai imobilului si daca exista saunu sarcini inscrise in cartea funciara.b$'+trasul de autenti&care contine aceleasi informatii despre o proprietate %cine sunt proprietarii reali si daca exista sau nu sarcini', avand insa rolul de a bloca, pentru un termen de *& zile lucratoare, cartea funciara a unui imobil si poate f solicitat exclusiv de un cabinet notarial. Se solicita in momentul semnarii antecontractului si al contractului de vanzare cumparare, pe baza unei cereri semnate de proprietarprin care imputerniceste delegatul notarial sa obtina acest document.n momentul blocarii cartii funciare nu se mai poate semna un alt antecontract sau contract de vanzare-cumparare%au existat situatii de frauda in care proprietarii auincercat sa semneze mai multe promisiuni de vanzare-cumparare'.,mportant: 3ara documentatie cadastrala si inc!eiere de intabulare nu se pot solicita extrase de informare sau de autentifcare, iar situatia legala a respectivului imobilului nu poate f verifcata.Dupa cumparare*. -eschiderea rolului &scal cumparatorul trebuie sa mearga la Administratia 3inanciara a sectorului impreuna cu o copie dupa actul de vanzare-cumparare %nu este necesara intabularea' pentru a f luat in evidenta in scop de impozitare. 2ermenul legal este de (& de zile, altfel aplicandu-se penalitati. Daca sunt mai multi cumparatori %inclusiv sot-sotie,este sufcient daca merge unul singur dintre cumparatori'.Si vanzatorul este obligat conform legii sa mearga la Administratia 3inanciara pentru a face modifcarile necesare.#. .chimbarea titularului contractului de electricitate/ (aze etc(. Contractele de tv-internet-telefonie$. ,nre(istrarea in cartea blocului la administratorul blocului