actualite jurisprudentielle des avant … · rendez-vous pris le 19 mai 1999 en vue de la signature...

ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DES AVANT-CONTRATS

Philippe REIGNÉ Agrégé des facultés de droit

Professeur du Conservatoire national des arts et métiers

2

ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DES AVANT-CONTRATS

I. Rupture des pourparlers II. Lettres d’intention III. Promesses de porte-fort IV. Pactes de préférence V. Promesses de contracter

3

RUPTURE DES POURPARLERS

Définition des pourparlers Echange des points de vue entre les futurs

contractants, formulation et discussion des propositions qu’ils se font mutuellement afin de déterminer le contenu du contrat, sans être pour autant assurés de le conclure.

Principe de liberté de rompre des pourparlers de mener des pourparlers parallèles

4

RUPTURE DES POURPARLERS

A. Faute B. Préjudice

5

FAUTE

1. Manquement à l’obligation de loyauté

2. Rupture dépourvue de motifs légitimes

6

MANQUEMENT A L’OBLIGATION DE LOYAUTE

Poursuite de pourparlers sans intention d’aboutir

Cass. com., 26 novembre 2003 : Bull. civ. IV, n° 186 Pourparlers en vue de la cession d’actions Projet d’accord aplanissant la plupart des difficultés

L’acquéreur était en droit de penser que les vendeurs étaient toujours disposés à lui céder leurs actions.

Les vendeurs avaient, à la même époque, conduit des négociations parallèles avec un tiers

et conclu avec ce dernier un accord dont ils n’avaient informé l’acquéreur que quatorze jours après sa signature, tout en continuant à lui laisser croire que seule l’absence de

l’expert-comptable de la société retardait la signature du protocole.

7


Poursuite de pourparlers sans intention d’aboutir C.A. Paris, 17 janvier 2003, Marchino c. soc. Penauille

Polyservices : Juris-Data n° 2003-211448 Acquisition d’un groupe de sociétés de manutention aéroportuaire Lettre d’intention envoyée le 14 mai 1999 précisant

l’objet de l’acquisition, le prix et les conditions de payement du prix

Acceptation sous réserve de la conclusion du protocole d’accord et de la convention de garantie avant le 20 mai 1999

Rendez-vous pris le 19 mai 1999 en vue de la signature du projet de protocole et de la garantie de passif, auquel le vendeur ne s’est pas présenté.

Poursuite des négociations dans le but d’obtenir une proposition écrite utilisée à traiter au mieux avec un tiers

8


Réticence dolosive et fausses indications Cass. 1re civ., 6 janvier 1998 : Bull. civ. I, n° 7

Les pourparlers étaient très avancés. L’acquéreur était dans la nécessité de recourir à un

prêt bancaire pour payer la totalité du prix, sans toutefois en avoir fait état auprès de ses

cocontractants, leur laissant croire qu’il serait en mesure de payer le solde

du prix à terme avec ses fonds propres. Ce n’était que la veille de la date fixée pour la signature de

la promesse que l’intéressé avait fait connaître qu’il n’avait pas obtenu la garantie bancaire.

9


Légèreté blâmable dans la rupture des pourparlers C.A. Paris, 4 avril 1997, soc. SEDES c. soc. GTM Construction,

Juris-Data n° 1997-021076 Etude demandée à la société GTM par la société SEDES pour la

réalisation d’un projet de construction Alors que le projet de construction était déjà bien avancé, la société

SEDES écrit à la société GTM : « Nous avons le plaisir de vous informer que notre intention est de vous

confier alors la construction de notre bâtiment. » Demande ultérieure de nouveaux chiffrages d’installations souhaitées

par la société SEDES Aucune suite n’est donnée au projet par la société SEDES Légèreté blâmable engageant la responsabilité délictuelle de la

société SEDES dans la rupture des pourparlers

10

RUPTURE DEPOURVUE DE MOTIFS LEGITIMES

Lorsque les négociations sont très avancées, la rupture doit être fondée sur de justes motifs.

C.A. Nîmes, 23 septembre 2008 : Juris-Data 2008-003003 « Des pourparlers qui se situent, par définition, dans la période

précontractuelle ne font pas naître d’obligations à la charge des parties, ne portant par conséquent jamais atteinte à la liberté de rompre qui

appartient à ce stade à chacune. « Dès lors, seul l’abus de rupture peut engager la responsabilité de

la partie qui en prend l’initiative si les pourparlers étaient avancés et sérieux comme au cas d’espèce et qu’ils avaient donc fait naître chez le co-contractant une croyance

raisonnable dans la conclusion future du contrat mais à la condition que cette rupture ait été tardive ou brutale, à défaut

de motif spécifique et légitime démontré, c’est-à-dire soudaine et hors des prévisions du co-contractant. »

11


Absence totale de motif Cass. 1re civ., 14 juin 2000, pourvoi n° 98-

17494 Après avoir procédé à une évaluation de la

société, convenu d’un prix, et négocié les conditions de la cession,

les propriétaires des actions ne se présentèrent pas pour signer les documents, aucune pièce n’établissant les raisons de leur

abstention, et vendirent leur participation à un tiers.

12


Défaut de caractère légitime du motif de rupture

Cass. com., 11 juillet 2000, pourvoi n° 97-18275 Les pourparlers entre deux architectes avaient été

très avancés. L’un d’eux avait entretenu son confrère dans

l’espoir d’une association à laquelle il avait finalement renoncé sans pour autant démontrer des manquements professionnels de celui-ci, mais guidé seulement par un « excès de prudence ».

13


Défaut de caractère légitime du motif de rupture

Cass. com., 7 avril 1998, pourvoi n° 95-20361 Le fait de laisser espérer à la société Poleval pendant quatre

années un accord définitif qui n’a été abandonné selon les propres dires de la société Sandoz que pour des considérations internes au groupe ne mettant aucunement en cause la qualité du produit, ce dont il résulte que la rupture de pourparlers s’étant étendus

sur un temps très long et ayant occasionné de nombreuses études ne tenait aucunement au résultat desdites études et se trouvait dépourvue de motif légitime.

14


Motif non porté à la connaissance de l’autre partie

Cass. com., 13 octobre 2009, pourvoi n° 08-16634 Faits et procédure

Négociations en vue du rachat des actions d’une société Conclusion d’une exclusivité de négociation expirant le 31 juillet

2004 et d’une exclusivité de signature expirant le 17 septembre 2004

Annulation de la réunion, fixée au 10 septembre 2004 et plusieurs fois reportée, au cours de laquelle tous les points de désaccord subsistants devait être résolus

Conclusion d’un accord avec un autre acquéreur concrétisé avant la fin de l’année 2004

Condamnation du vendeur à réparer le préjudice résultant de la rupture fautive des pourparlers

15


Motif non porté à la connaissance de l’autre partie

Cass. com., 13 octobre 2009, pourvoi n° 08-16634 Solution de la Cour de cassation

Refus du vendeur de tenir de véritables réunions de négociation afin de tenter de résoudre les dernières difficultés coïncidant avec la reprise des négociations avec un tiers

Refus, par le vendeur, de la solution proposée par l’acquéreur et relative à son rôle opérationnel au sein de la société cédée, refus dont l’acquéreur n’a pas été informé

Prolongation, par le vendeur, des pourparlers, alors que celui-ci n’avait plus l’intention de contracter

Rupture brutale des négociations sans motif légitime Rejet du pourvoi

16


Absence d’exigence d’un motif légitime (négociations insuffisamment abouties)

Cass. com., 12 janvier 1999, pourvoi n° 96-14604 Au moment où la rupture a été signifiée, les négociations qui

n’étaient engagées que depuis le mois de mars précédent étaient très loin d’aboutir, puisque si les parties étaient bien d’accord sur l’opportunité d’un

partenariat, elles n’avaient encore défini ni le prix, ni les objectifs,

que le plan de développement n’était pas ébauché, que ni la conclusion du pacte d’actionnaires, ni la possibilité pour

la Compagnie La Hénin de contrôler les sociétés détenues par les consorts Bussereau n’avaient été discutées

et que rien n’avait été décidé non plus en ce qui concerne les SCI et la vente éventuelle de leurs biens.

17



Cass. com., 12 janvier 1999, pourvoi n° 96-14604 Les consorts Bussereau,

qui sont des professionnels avertis et qui ne pouvaient ignorer qu’à ce stade de nombreux obstacles

restaient à franchir avant de parvenir à un accord définitif ni surtout que l’aboutissement du projet était étroitement lié à la

conjoncture économique du moment, ne sauraient donc prétendre que les négociations étaient sur le point

d’aboutir et que leur rupture brutale a été fautive alors qu’elle est intervenue à un moment où les parties en étaient encore

à évaluer les risques et les chances du contrat envisagé sans d’ailleurs disposer de tous les éléments nécessaires à la

décision et qu’elles étaient donc libres de tout remettre en cause sans avoir à

fournir de justification légitime.

18



Cass. com., 16 février 2010, pourvoi n° 09-12.097 Rupture de pourparlers préalables

à une prise de participation dans une société destinée à développer une plateforme d’échange sur internet

et à la signature d’un pacte d’actionnaires Les obligations de faire contenues dans la lettre d’intention

(signature d’un accord de confidentialité et réalisation d’un audit sur le projet) constituaient des conditions suspensives de la conclusion du pacte d’actionnaires dont aucune n’avait été levée.

L’analyse du projet avait révélé ses nombreuses insuffisances, l’existence de produits identiques et l’absence d’axe commercial

19


Existence d’un motif légitime Cass. com., 15 septembre 2009, pourvoi n° 08-11627

Offre faite un actionnaire, qu’il n'avait ni suscitée ni préparée, et portant sur la cession du contrôle d’une société engagée dans un processus de fusion

L’actionnaire a informé, le jour même, l’autre partie au processus de fusion en indiquant que cette offre était faite sur la base d'une valeur substantiellement

supérieure à celle retenue dans le projet de fusion et qu'en raison de la situation nouvelle ainsi créée, le processus engagé

devait être suspendu. Cette offre donnait à l’actionnaire la possibilité de se désengager

totalement et sans délai de la société appelée à fusionner. La rupture des pourparlers, certes à un stade avancé, était fondée

sur un motif légitime et n’était pas fautive.

20

PREJUDICE Cass. com., 26 novembre 2003 : Bull. civ. IV, n° 186 Cass. com., 20 novembre 2007, pourvoi n° 06-17.289 Cass. 3e civ., 28 juin 2006 : Bull. civ. III, n° 164 Cass. 3e civ., 7 janvier 2009, pourvoi n° 07-20.783 Cass. 3e civ., 3 juin 2009, pourvoi n° 08-16.813

Les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat.

Le préjudice subi n’incluait que les frais occasionnés par la négociation et les études préalables auxquelles elle avait fait procéder

et non les gains que la victime pouvait, en cas de conclusion du contrat, espérer tirer de l’exploitation du fonds de commerce

ni même la perte d’une chance d’obtenir ces gains.

21

PREJUDICE

C.A. Chambéry, 25 mars 2008 : Juris-Data n° 2008-364654 Sont aussi exclus du préjudice subi les honoraires et frais de toute

nature postérieurs à la rupture des pourparlers Honoraires de consultation sur le préjudice subi par la victime de la

rupture des pourparlers C.A. Paris, 12 mars 2008 : Juris-Data n° 2008-357913

Préjudice d’image Organisation d’un reportage sur les vacances de luxe pour l’émission

« Combien ça coûte » Pourparlers avec une société commercialisant des séjours dans des

villas de luxe situées au Mexique Rupture fautive des pourparlers par la société productrice de l’émission Rupture a nui à l’image de la société commercialisant les séjours, qui

avait fait des démarches, notamment auprès des propriétaires de villas, afin de permettra la réalisation de l’émission

C.A. Paris, 8 décembre 2009 : B.R.D.A. 8/10, n° 26 Préjudice causé par la brutalité de la rupture et le discrédit à la suite

de la rupture

22

PREJUDICE

Résistance de la cour d’appel de Paris C.A. Paris, 14 mars 2008 : Juris-Data n° 2008-

364882 Perte de chance de réaliser la signature du bail au prix

envisagé Accord de principe sur le bail et sur le prix du bail Poursuite des pourparlers relativement aux obligations

respectives des parties C.A. Paris, 17 avril 2008 : Juris-Data n° 2008-

363533 Perte d’une chance de réaliser un profit escompté

En sens contraire : C.A. Paris, 23 janvier 2009 : Juris-Data n° 2009-375116 C.A. Paris, 8 décembre 2009 : B.R.D.A. 8/10, n° 26

23

PREJUDICE

Incidence des stipulations d’une lettre d’intention

C.A. Paris, 8 décembre 2009 : B.R.D.A. 8/10, n° 26 Refus d’indemnisation des frais exposés lors

des négociations malgré la rupture fautive des pourparlers La lettre d’intention prévoyait que chaque partie était

responsable de ses propres frais engagés dans le cadre des négociations.

24

LETTRES D’INTENTION

A. Distinction de la lettre d’intention et de l’offre

B. Caducité de la lettre d’intention

25

DISTINCTION DE LA LETTRE D’INTENTION ET DE L’OFFRE

C.A. Paris, 9 mars 2004, soc. Ideuscompany et autre c. soc. Capital Management & Investment P.L.C. et autre : Juris-Data n° 2004-243811

Acquisition de la totalité des actions d’une société La lettre d’intention se distingue de l’offre pure et simple en

ce que l’auteur de la lettre s’est réservé la faculté de ne pas acquérir.

Il était mentionné : en tête du document litigieux : « sous réserve de contrat » et

« sous réserve d’audit » et sous la rubrique « conditions essentielles » que l’ « offre

indicative » qu’il contient est basée sur les informations fournies à la date de rédaction de la lettre et qu’une offre définitive exigera la réalisation d’un audit satisfaisant et la conclusion d’un contrat de vente acceptable.

Qualification de lettre d’intention

26


C.A. Paris, 15 février 2005, soc. Le Comptoir Bleu c. soc. France Telecom : Juris-Data n° 2005-274881

Acquisition de la majorité du capital de la société Bleu.fr par la société Wanadoo

Le document litigieux était intitulé « Projet d’acquisition de la majorité du capital de la société Bleu.fr, société en cours de constitution par le Comptoir bleu ».

Il y était indiqué que « ladite offre ne saurait constituer un accord ou une reconnaissance quelconque de notre part sur un caractère contractuel et/ou suffisant dans le cadre du projet envisagé par Wanadoo en l’absence de contrats définitifs signés par des représentants habilités ».

Un audit complet avait été prévu pour confirmer l’exactitude et le bien-fondé de la valorisation des actions telle que retenue par le projet.


27


C.A. Paris, 28 avril 2006, Me Penet-Weiller, ès qual., c. soc. Carrefour : Juris-Data n° 2006-301647

Prise de participation dans une société et conclusion d’un partenariat commercial

Lettre d’intention du 3 août 2000 décrivant les bases de l’accord sur lequel les parties souhaitaient travailler

Ce document précisait qu’il ne pouvait « être considéré comme un document juridiquement engageant ».

Un engagement d’exclusivité réciproque de même date que la lettre d’intention précisait « à défaut de conclusion d’un accord définitif ».


28

CADUCITE DE LA LETTRE D’INTENTION

C.A. Paris, 22 novembre 2007, De Gaillande c. soc. Philips France : Juris-Data n° 2007-351124

Acquisition de l’activité lightning de l’usine Philips de Pont-à-Mousson

Signature d’une lettre d’intention le 20 octobre 2005

Date d’achèvement de l’opération d’acquisition au plus tard le 15 décembre 2005

A défaut, la lettre d’intention sera résiliée, les parties n’ayant plus aucune obligation ou engagement l’une envers l’autre.

Les parties n’ayant pas abouti dans le délai qu’elles s’étaient elles-mêmes fixées, leur lettre d’intention est caduque.

29

PROMESSES DE PORTE-FORT

A. Généralités B. Porte-fort de ratification et porte-fort

d’exécution C. Rôle du conseil d’administration ou

du conseil de surveillance

30

GENERALITES

Article 1120 du code civil « Néanmoins on peut se porter fort pour un tiers, en

promettant le fait de celui-ci ; sauf l’indemnité contre celui qui s’est porté fort ou qui a promis de faire ratifier, si le tiers refuse de tenir l’engagement. »

Définition Par la promesse de porte-fort, le promettant promet à son co-

contractant qu’un tiers ratifiera un engagement déterminé. Si le tiers ne ratifie pas, le bénéficiaire de la promesse pourra

engager la responsabilité contractuelle du promettant. Si le tiers ratifie la promesse, il est engagé du jour de celle-ci.

31

GENERALITES

Caractère exprès de la promesse de porte-fort Cass. com., 17 juillet 2001, pourvoi n° 98-10827

Une promesse de porte-fort ne peut résulter que d’actes manifestant l’intention certaine du promettant de s’engager pour un tiers.

Caractère tacite de la ratification de la promesse C.A. Lyon, 20 mai 2009 : Juris-Data n° 2009-010793

La ratification de la promesse de porte-fort n’impose aucun formalisme.

Elle peut être tacite dès lors qu’elle n’est pas équivoque. Cession d’actions par des tiers,

pour lesquels les signataires du protocole de cession d’actions s’étaient portés forts,

impliquant la ratification dudit protocole.

32

GENERALITES

Prescription de l’action en responsabilité exercée contre le porte-fort Cass. 2e civ., 19 novembre 2009

« La prescription de l'action en responsabilité exercée, sur le fondement de l'article L. 110-4 du code de commerce,

dans sa rédaction alors applicable, contre celui qui se porte fort pour un tiers court à compter

de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci

établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. »

33

PORTE-FORT DE RATIFICATION ET PORTE FORT D’EXECUTION

Cass. com., 13 décembre 2005 : Bull. civ. IV, n° 256 Celui qui se porte fort pour un tiers en promettant la

ratification par ce dernier d’un engagement est tenu d’une obligation autonome dont il se trouve déchargé dès la ratification par le tiers,

tandis que celui qui se porte fort de l’exécution d’un engagement par un tiers s’engage accessoirement à l’engagement principal souscrit par le tiers à y satisfaire si le tiers ne l’exécute pas lui-même

34

PORTE-FORT DE RATIFICATION ET PORTE FORT D’EXECUTION

Cass. 1re civ., 18 avril 2000 : Bull. civ. I, n° 115 La société Pneus station Marceau Legros et

compagnie s’était portée fort pour la société Auto pneu marché de faire bénéficier M. Girodie d’un contrat de travail jusqu’à l’âge de 60 ans.

Ce contrat avait été rompu par la société Auto pneu marché, alors que le salarié était âgé de 55 ans, ce dont il résultait qu’il n’y avait pas eu ratification de

l’engagement pris par la société Pneus station Marceau Legros et compagnie ;

celle-ci n’était pas déchargée de son obligation à l’égard de M. Girodie.

35

RÔLE DU CONSEIL D’ADMINISTRATION OU DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Nécessité d’une autorisation préalable C.A. Paris, 4 novembre 2008 : Juris-Data n° 2008-

371794 « Celui qui se porte fort pour un tiers, en promettant la

ratification par ce dernier d’un engagement ou encore l’exécution de l’engagement, est tenu d’une obligation de résultat emportant, en l’absence de ratification comme d’exécution de l’engagement par le tiers, celle de réparer le préjudice subi par le bénéficiaire de la promesse de porte-fort.

« Lorsqu’il est souscrit par une société anonyme, un tel engagement, qui est constitutif d’une garantie au sens de l’article L. 225-35 du code de commerce, doit avoir fait l’objet d’une autorisation du conseil d’administration, à défaut de quoi il est inopposable à la personne morale. »

36

PACTES DE PREFERENCE

Définition Contrat par lequel une personne

s’engage envers une autre, qui accepte, à ne pas conclure avec des tiers un contrat déterminé avant de lui en avoir proposé la conclusion.

37

PACTES DE PREFERENCE

A. Distinction avec la vente à réméré B. Force obligatoire C. Conditions de licéité D. Conditions d’exercice E. Sanctions de la violation F. Transmission

38

DISTINCTION AVEC LA VENTE A REMERE

Cass. 3e civ., 1er décembre 2010 : Bull. civ. III, n° 213 Faits

Une commune avait vendu un terrain à bâtir avec l’obligation pour l’acheteur d’y édifier des constructions dans un délai de quatre ans.

A défaut, l’acheteur s’obligeait à revendre le terrain à un tiers capable de terminer les constructions en cours.

Droit de préférence de la commune sur cette rétrocession moyennant le remboursement du prix de vente et des frais

Trente ans plus tard, la commune avait demandé la restitution du terrain en application de ce droit de préférence.

39

DISTINCTION AVEC LA VENTE A REMERE

Cass. 3e civ., 1er décembre 2010 : Bull. civ. III, n° 213 Selon l’acheteur :

Il s’agissait d’une vente à réméré, la faculté de rachat étant caduque pour n’avoir pas été exercée dans le délai légal de cinq ans (art. 1660 du code civil).

Il n’y avait pas de droit de préférence du fait du caractère obligatoire de la revente, le droit de préférence n’existant que pour autant que l'acquéreur est libre de céder ou non le bien vendu.

Solution de la Cour de cassation La commune bénéficiait d’un droit de préférence qu’elle ne pouvait

exercer qu’à l’occasion de l’exécution, par l’acheteur, de son obligation de rétrocession, qui impliquait une seconde vente.

40

FORCE OBLIGATOIRE

Le liquidateur, autorisé par le juge-commissaire à céder les biens du débiteur, doit respecter le pacte de préférence stipulé au profit d’un tiers. Cass. com., 13 février 2007, pourvoi n° 06-

11289

41

CONDITIONS DE LICEITE

Prédétermination du prix Cass. 1re civ., 6 juin 2001 : Bull. civ. I, n° 166 Cass. 3e civ., 15 janvier 2003 : Bull. civ. III, n° 9

Il n’est pas dans la nature du pacte de préférence de prédéterminer le prix du contrat envisagé et qui ne sera conclu, ultérieurement, que s’il advient que le promettant en décide ainsi.

Stipulation d’un délai Cass. 1re civ., 6 juin 2001 : Bull. civ. I, n° 166 Cass. 3e civ., 15 janvier 2003 : Bull. civ. III, n° 9

La stipulation d’un délai n’est pas une condition de validité du pacte de préférence. Caractère perpétuel de la convention ou convention à durée

indéterminée résiliable à tout moment ? Comp. Cass. com., 6 novembre 2007, pourvoi n° 07-10620 : pacte

d’actionnaires s’appliquant aussi longtemps que les parties demeureraient actionnaires : convention à durée indéterminée

42


Prédétermination du prix et stipulation d’un délai Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-18187

Faits et procédure Par acte notarié du 23 mai 2003, une commune a vendu à un couple

de particuliers un lot d'une superficie de 999 m² dans un lotissement communal, au prix de 42 685 euros.

Dans un paragraphe intitulé « conditions particulières imposées par la commune - Pacte de préférence », l'acte de vente comportait une clause, valable pendant vingt ans, prévoyant qu'avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devrait être proposé à la commune.

La clause précisait que le prix de revente du terrain nu ne pourrait excéder le prix

d'acquisition initial, réactualisé en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction

et que prix du terrain avec une construction serait égal au prix de vente du terrain nu majoré du prix de revient de la construction, évalué par un expert.

43


Prédétermination du prix et stipulation d’un délai Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-

18187 Faits et procédure

Les acquéreurs du terrain ayant, le 21 octobre 2006, signé un compromis de vente de leur terrain au prix de 120 000 euros, la commune les a avisés qu'elle entendait exercer son droit de priorité au prix d'acquisition réactualisé en fonction de l'érosion monétaire.

Les acquéreurs ont alors assigné la commune pour faire annuler la clause instituant, à son profit, un droit de priorité.

Ils ont été déboutés de leur demande en nullité par les juges du fond.

44


Prédétermination du prix et stipulation d’un délai Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-

18187 Moyen du pourvoi en cassation

Le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée.

Violation de l'article 544 du code civil

45


Prédétermination du prix et stipulation d’un délai Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-18187

Solution de la Cour de cassation La stipulation avait été librement convenue. Elle avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une

durée de vingt ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le « décrochage » des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier.

Les acquéreurs avaient bénéficié en contrepartie de son acceptation de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière.

Les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n'étaient pas, au regard de la nature et de l'objet de l'opération réalisée, constitutives d'une atteinte au droit de propriété.

Rejet du pourvoi

46


Absence de nécessité d’avoir reçu des offres de tiers C.A. Aix-en-Provence, 9 octobre 2008 :

Juris-Data n° 2008-003679 Le pacte de préférence peut valablement stipuler

qu’il s’appliquera dès la décision de vendre le bien, que le débiteur du pacte ait reçu ou non des offres de tiers.

47

CONDITIONS D’EXERCICE

Purge du droit de préférence Cass. 3e civ., 29 janvier 2003 : Bull. civ. III, n° 24

Par acte notarié du 2 avril 1984, un pacte de préférence a été consenti par les époux X... aux époux Z... en cas de vente d’un hangar.

Une offre de vente a été notifiée à ces derniers le 25 novembre 1987 pour le prix de 90 000 francs qui a été refusée par les époux Z...

Le 18 novembre 1994 les époux X... ont conclu avec les époux Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur ce hangar pour le prix de 90 000 francs, l’acte authentique de vente étant signé le 3 mars 1995.

Les époux Z... ont engagé une action en nullité de cette vente au motif qu’elle était intervenue en violation de leur droit de préférence.

48

CONDITIONS D’EXERCICE

Purge du droit de préférence Cass. 3e civ., 29 janvier 2003 : Bull. civ. III, n° 24

Cour d’appel : compte tenu de l’évolution du marché immobilier dans la région de Lyon et des conditions économiques, la cession du 18 novembre 1994 a eu lieu à des conditions beaucoup plus avantageuses que celles contenues dans l’offre du 25 novembre 1987, de sorte que les bénéficiaires conservaient leur droit de préférence.

Cassation : la vente du bien avait eu lieu au même prix que celui offert aux époux Z... en 1987 et refusé par ces derniers.

49

SANCTIONS DE LA VIOLATION

Nullité de la vente conclue en violation du pacte et substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur

Cass. ch. mixte, 26 mai 2006 : Bull. ch. mixt., n° 4 Cass. 3e civ., 31 janvier 2007, pourvoi n° 05-21071

Nécessité de démontrer que le tiers acquéreur a eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir

Cass. 3e civ., 25 mars 2009, pourvoi n° 07-22027 La connaissance, par le tiers, du pacte de préférence et de

l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique. Promesse synallagmatique de vente

50

SANCTIONS DE LA VIOLATION

Condamnation du tiers acquéreur à des dommages et intérêts Cass. com., 9 juin 2009, pourvoi n° 08-17296

La démonstration de la connaissance, par le tiers acquéreur, de l'intention du bénéficiaire de la préférence de faire usage de son droit est nécessaire.

51

TRANSMISSION

Le pacte de préférence constituant une créance de nature personnelle, la cession du contrat de bail ordonnée par le jugement arrêtant le plan de cession du preneur mis en redressement judiciaire n'emporte pas transmission au profit du cessionnaire du pacte de préférence inclus dans ce bail. Cass. com., 13 février 2007, pourvoi n° 05-17296

52

PROMESSES DE CONTRACTER

Définitions Promesse unilatérale de contracter

Convention par laquelle une personne, le promettant, s’engage envers une autre personne, le bénéficiaire, qui l’accepte, à conclure un contrat dont les conditions sont dès à présent déterminées, si le bénéficiaire le lui demande dans un délai déterminé.

Promesse synallagmatique de contracter Convention par laquelle deux personnes s’engagent l’une

envers l’autre à passer plus tard tel ou tel contrat.

53

PROMESSES DE CONTRACTER

A. Distinction des promesses unilatérales et des promesses synallagmatiques

B. Promesses unilatérales croisées C. Exercice de la faculté de substitution D. Décès du promettant E. Rétractation des promesses unilatérales

54

DISTINCTION DES PROMESSES UNILATERALES ET DES PROMESSES SYNALLAGMATIQUES

Application de l’article 1840 A du C.G.I. Nullité des promesses unilatérales de vente portant

sur des immeubles, des fonds de commerce ou divers autres biens limitativement énumérés qui n’ont pas été constatées : soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé et à condition, dans ce

dernier cas, qu'elles soient enregistrées dans les dix jours de leur acceptation par le bénéficiaire.

L’article 1840 A du C.G.I. est devenu l’article 1589-2 du code civil.

55


Application de l’article 1840 A du C.G.I. L’insertion d’une promesse unilatérale de vente

dans une transaction rend sans application l’article 1840 A du C.G.I. Cass. ass. plén., 24 février 2006 : Bull. ass. plén., n° 1 Cass. 3e civ., 26 mars 2003 : Bull. civ. III, n° 71

La transaction est une convention ayant entre les parties autorité de la chose jugée, stipulant des engagements réciproques interdépendants, dont la promesse de vente n’est qu’un élément, de sorte que l’article 1840 A du Code général des impôts est sans application.

56


Stipulation d’une faculté de substitution Cass. 1re civ., 8 novembre 2007, pourvoi n°

04-18018 Cass. 3e civ., 4 juillet 2007, pourvoi n° 06-

13376 Cass. 3e civ., 13 juin 2006 : Bull. civ. III, n°

166 La faculté de substitution stipulée dans une

promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat.

57


Stipulation d’une faculté de substitution Raisonnement des juges du fond (condamné par la

Cour de cassation) : L’acte litigieux s’analyse comme une promesse unilatérale

de vente, peu important, au regard des dispositions de l’article 1589 du code civil, que l’acte comporte des engagements réciproques

dès lors que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas contracté l’obligation d’acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l’offre de vente des promettants, se réservant d’acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers.

58

PROMESSES UNILATERALES CROISEES

Application de l’article 1840 A du C.G.I. Cass. 3e civ., 26 juin 2002, pourvoi n° 00-20244

Vainement les époux Golliot se prévalaient de l’existence de promesses unilatérales de vente et d’achat concomitantes dès lors qu’une telle circonstance ne confèrait le caractère d’une promesse synallagmatique que si ces promesses avaient le même objet et étaient stipulées dans les mêmes conditions, alors que les promesses litigieuses étaient soumises à des conditions différentes.

La cour d’appel en a exactement déduit que la promesse litigieuse était soumise aux dispositions de l’article 1840 A du Code général des impôts.

59

PROMESSES UNILATERALES CROISEES

Conséquences de l’expiration du délai d’option Cass. com., 22 novembre 2005 : Bull. civ. IV, n°

234 L’échange d’une promesse unilatérale d’achat et d’une

promesse unilatérale de vente réalise une promesse synallagmatique de vente valant vente définitive dès lors que les deux promesses réciproques ont le même objet et qu’elles sont stipulées dans les mêmes termes.

Raisonnement de la cour d’appel (condamné par la Cour de cassation) : les engagements constituaient un échange de promesses unilatérales de vente et d’achat devenues caduques à l’expiration du délai imparti à chacune des parties pour lever l’option.

60

EXERCICE DE LA FACULTE DE SUBSTITUTION

Inapplication de l’article 1690 du code civil Cass. com., 27 mars 2001, pourvoi n° 98-

13637 La substitution d’un tiers dans le bénéfice d’une

promesse ne constitue pas une cession de créance et n’emporte pas l’obligation d’accomplir les formalités prévues par l’article 1690 du Code civil.

61

DECES DU PROMETTANT

Cass. 3e civ., 8 septembre 2010, pourvoi n° 09-13.345 Faits

Promesse unilatérale de vente portant sur un terrain Levée de l’option après le décès du promettant

Solution de la cour d’appel Refus de déclarer la vente parfaite du fait de la levée de l’option L’obligation du promettant avant la levée de l’option étant une

obligation de faire et non de donner, l’autorisation du juge des tutelles était nécessaire, car l’un des héritiers était mineur.

Solution de la Cour de cassation Le promettant ayant définitivement consenti à vendre, l’option

pouvait être valablement levée contre ses héritiers tenus de la dette par lui contractée sans autorisation du juge des tutelles.

62

RETRACTATION DES PROMESSES UNILATERALES

Cass. 3e civ., 15 décembre 1993 : Bull. civ. III, n° 174 Cass. 3e civ., 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875

Tant que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’a pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire.

La levée d’option, postérieure à la rétractation du promettant, exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir.

Cass. 3e civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14459 La violation, par le promettant, de son obligation ne peut se

résoudre qu’en dommages et intérêts.

63


Cass. 3e civ., 25 mars 2009, pourvoi n° 08-12237 Promesse unilatérale de vente consentie le

20 août 2004 Rétractation de la promesse le 25 août 2004 Levée de l’option par le bénéficiaire le 7

septembre 2004 Assignation des promettants en réalisation

forcée de la vente

64


Cass. 3e civ., 25 mars 2009, pourvoi n° 08-12237 Solution de la cour d’appel

Condamnation des promettants à la réalisation forcée de la vente Il appartenait aux promettants, qui souhaitaient revenir sur leurs

engagements, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de la promesse d’accepter ou de refuser celle-ci.

En l’absence de cette formalité, leur “dénonciation” de leur promesse était sans effet sur l’acceptation de la bénéficiaire, régulièrement intervenue le 7 septembre 2004.

Solution de la Cour de cassation Cassation pour défaut de base légale La cour d’appel n’avait pas recherché, ainsi qu’il le lui était

demandé, si le retrait par les promettants de leur promesse unilatérale de vente n’avait pas été notifié au bénéficiaire avant que celui-ci ne déclare l’accepter.

65


Clause d’exécution forcée « Il est expressément convenu entre les parties qu’en

raison de l’acceptation de la promesse unilatérale de vente par le BENEFICIAIRE en tant que simple promesse, il s’est formé entre les parties une convention de promesse unilatérale dans les termes de l’article 1134 du Code Civil. Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément au deuxième alinéa dudit article.

66


Clause d’exécution forcée « Il en résulte notamment que : […] « 2°) toute rétractation unilatérale de la volonté du PROMETTANT sera

de plein droit inefficace du fait de l’acceptation de la présente promesse en tant que telle par le BENEFICIAIRE, et qu’une telle rétractation ne pourra produire aucun effet sans l’accord exprès de ce dernier. En outre, le PROMETTANT ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code Civil en offrant de restituer le double de la somme le cas échéant versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

« 3°) en tant que de besoin, le PROMETTANT renonce expressément au bénéfice de l’article 1142 du Code Civil, lequel dispose : « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts de la part du débiteur ». En cas de refus par le PROMETTANT de réaliser la vente par acte authentique, le BENEFICIAIRE pourra poursuivre l’exécution forcée de la vente par voie judiciaire. »

67


Clause d’exécution forcée C.A. Paris, 26 octobre 2006, soc. Brioni France c.

soc. E.I.I. Equities Limited et autres : Juris-Data n° 2006-314982

Cass. 3e civ., 27 mars 2008, pourvoi n° 07-11721, maintenant C.A. Paris, 26 octobre 2006 « Les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres

de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. »

Absence d’une telle clause dans la promesse litigieuse Débouté du bénéficiaire de celle-ci de sa demande de

réalisation forcée de la vente.

68


Reprise de la solution de la troisième Chambre civile par la Chambre commerciale

Cass. com., 13 septembre 2011 Signature d’une promesse unilatérale d’achat et d’une promesse unilatétale

de vente portant sur une participation entre les sociétés FDG et Vectora, l’option pouvant être levée entre le 1er janvier 2008 et le 31 décembre 2009.

La société Vectora a, le 5 mars 2007, rétracté sa promesse de vente. La société FDG a exercé son option le 7 janvier 2008 et poursuivi devant le

tribunal l’exécution forcée de la vente. La cour d’appel a retenu que l’offre de la société Vectora étant irrévocable en

l’absence de disposition dans la promesse de vente autorisant la rétractation de celle-ci avant le 1er janvier 2008, et la société FDG ayant levé l’option dans le délai stipulé, soit le 7 janvier 2008, la vente est devenue parfaite à cette date, la société Vectora n’étant pas fondée à soutenir qu’elle a valablement rétracté sa promesse de vente par lettre du 5 mars 2007.

« La levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée. »

actualite jurisprudentielle des avant … · rendez-vous pris le 19 mai 1999 en vue de la signature...

Documents