Aktuální poznámky k problematice oceňování

lesa

Jiří Matějíček

• Poznatky z Národní konference ČKOM konané ve dnech 26.-27. října 2012 na Seči

• Specifická témata související s oceňováním nemovitého majetku

• využitelnost informací i při oceňování lesního majetku

Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 1

Cenové mapy

• ARK chce cenové mapy nasytit a zprovoznit

• zatím bez efektů

• spolupráce s ČKOM, jednání s peněžními ústavy

• cíl: komerční využití – registrovaný přístup

• požadavek do formuláře, odpověď z cenové mapy

Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 2

• příprava právní úpravy provozování RK (zvýšení prestiže = zvýšení odborné zdatnosti RK), iniciativa až na půdě Hospodářského výboru PS – ochrana spotřebitele

• na trhu je přibližně 19 000 zprostředkovatelů, dnes živnost volná

• po standardizaci RK = cca 2 - 3 000• požadavek na pravidelné vzdělávání, pojištění

RK, prostředky klientů na spec. účtu jako ochrana před insolvencí RK

Působnost znalce v současném legislativním procesu

• např. v ObchZ slovo

„znalec“ – 74 x

„znalecký posudek“ – 26 x

„znalecká zpráva“ – 12 x• daňový řád – u kult. památky a exekuce vždy

znalec• zákon o veřejných zakázkách – chce-li soud

posudek, tak bez vypsání veřejné zakázky• přehled bude v tabulce v časopise Odhadce č.

3/12

Ocenění hodnoty práva věcného břemene

• zjištění ročního užitku = logická úvaha + dobré přečtení smlouvy

• komentář k oceňování věcných břemen z roku 1999 aktualizován – jen návod

• fotovoltaické elektrárny – podmínky rozhodnutí o umístění stavby – zda-li je pozemek zastavěn či nezastavěn ( z toho důvodu 1% a nikoliv 4-5 % z ceny stavebního pozemku), kapitalizace dobou užívání – min. 5 %

Velká novela stavebního zákona-1• problematika územních plánů• nové pojmy (plocha, zast. plocha, výrobek plnící

funkci stavby, závazná stanoviska, právo stavby)

• dle usnesení vlády k 1.1.2016 vzniknou okresní úřady

• nezastavěný režim• vše se bude umisťovat přes vydání územního

rozhodnutí či územního souhlasu• územní plánování v obci bude podmíněno

souhlasem vlastníků nemovitostí• precizace veřejnoprávní smlouvy v rámci

územního řízení• oplocení za účelem ÚSES

Velká novela stavebního zákona-2

• účastníci řízení se nebudou označovat jmény, ale číslem stavby

• novela od 1.1.2013 – jednotlivé doručování• omezení námitek občanských sdružení – musí

se dotýkat jejich poslání• přesný popis náhrad• mění se režim dočasných staveb• dnes je výhodnější ohlášení –

nepřezkoumatelné v režimu veřejné správy• projektanti bez pokut, nedotknutelní, nedodržují

platný právní řád ve své dokumentaci

Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí-1

• směrnice Rady 2006/112/ES – jde o výsledek, kterého má být dosaženo

• problémy: kolize lhůt zákona č. 235/2004 Sb. se směrnicí, vymezení pojmů, první převod/všechny převody zdaňovat?, pozemky pod novými stavbami (v ČR zdaněny jen stavební pozemky, stavba a ostatní pozemky ne, až 2. transakce, dle EU už 1. transakce), osvobození nájmu nemovitostí od daně

• kdy může převod nemovitosti podléhat DPH (časový test na 3 roky od 1. užívání)

• dle EVS (EVS1, EVS5) tržní hodnota neobsahuje daně• v posudku uvést daňový režim plnění – zda transakce k datu

ocenění (ne)obsahuje DPH

• tržní hodnota = rozmezí hodnot, metodicky správnější je rozmezí

Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí - 2

Shrnutí• hodnota nemovitosti vždy bez daní• v posudku uvádět daňový režim plnění DPH (zda

transakce k datu ocenění (ne)obsahuje DPH)• pokud převod podléhá DPH, uvést tuto daň na stejném

místě znaleckého posudku jako je uvedena hodnota nemovitosti

• věnovat tomu pozornost při sběru dat

Cena obvyklá ≠ tržní hodnota

= cena konečná s DPH = cena bez DPH

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 1

• Nový ObčZ: 6 let, 200 odborníků, 3 100 paragrafů• zrušeno bude přes 230 zákonů a vyhlášek• nové zásady (dvoukolejnost závazkových vztahů

odstraněna, smlouvy základem uplatnění práva, právotvorná funkce soudů, závaznost rozhodnutí vyšších soudů k projednávanému případu, zásada předvídatelnosti soudních rozhodnutí ….)

• chybí fundovaný výklad právních odborníků, dnes jen výklad soudců, nikdo neoponuje v teoretické úrovni

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 2

• věcná práva (od 1.1.2014 bude stavba součástí pozemku v případě stejného vlastníka, od 1.1.2015 zákonné předkupní právo)

• věcná práva k cizím věcem (právo stavby = jen dočasné právo na max. 99 let, věcná břemena, zástavní právo, zadržovací právo, správa cizího majetku)

• přenechání věci k užití jinému (výprosa, výpůjčka, nájem, pacht, licence, zápůjčka, úvěr) – použití archaických temínů pro pochopení problematiky

Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 3

• nájem – věc nezuživatelná (např. nájem bytu)

• pacht – právo i věc požívat, tj. brát plody a jiné užitky (např. pacht zemědělské půdy)

• zaniká pojem „pronájem“

Znalec a znalecký posudek v řízení -1

• znalec pro potřeby orgánů veřejné moci• nyní jmenování znalcem probíhá formou

správního řízení (více formální práce)• znalec = osoba zúčastněná a ne účastník řízení

v etapě dokazování• speciální práva a povinnosti znalce• nepojmenované okruhy povinností znalce

(dodržování obecných zásad právního státu a zásad soudního řízení – obstarávání podkladů, komunikace se stranami, právo na spravedlivý proces aj.)

Znalec a znalecký posudek v řízení -2

• § 127a OSŘ od září 2011 = průlom dosavadní praxe dokazování

• prohlášení znalce o vědomosti následkůDoložka dle ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění:Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

• klauzule ve ZP, jestliže jsem od zadavatele obdržel pravdivé informace, resp. způsob, jak si doplnit rozhodné informace pro ocenění (pozn.: u mimosoudního posudku nelze žádat soudce o obstarání doplňujících informací)

• posílení významu znaleckého posudku předloženého stranami (nejen jako listina, ale jako důkaz)

• odměna dle § 127a OSŘ – smluvní ujednání mezi stranami, cena dohodou

Znalecký posudek v exekuci

• řízení exekuční dle zákona č. 120/2001 Sb. = obdoba soudního řízení

• obdoba – znalec je ustanoven soudním exekutorem při vydání exekučního příkazu prodejem nemovitostí

• exekutor rozhoduje o odměně dle vyhl. č. 37/1967 Sb.

• ocenění cenou obvyklou (práva, závady na věci)• odvolacím orgánem je krajský a nikoliv okresní

soud

Znalecký posudek v jiném řízení-1

• znalecký posudek dle zákona č. 26/2000 Sb. , o veřejných dražbách

• dražebník uzavírá smlouvu se znalcem – není ustanoven orgánem veřejné moci

• odměňování není regulováno• ocenění dle ceny obvyklé, zvlášť se

oceňují práva a závady, které nezaniknou• výslovné ustanovení o ocenění na základě

dokladů, neposkytne-li vlastník součinnost na základě výzvy znalce (pro urychlení)