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ALCUNI ESEMPI DI COME LA VALUTAZIONE ECONOMICO FINANZIARIA PUÒ INDIRIZZARE LO SVILUPPO DEI PROGETTI

Seminario del Corso di Valutazione economica del progetto - clamARCH città

Venezia, 9 gennaio 2013

Martina Bovo

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Questo documento è la base per una presentazione orale, senza la quale ha quindi limitata significatività e può dar luogo a fraintendimenti

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Presentare quali sono i principali attori coinvolti in un'operazione di sviluppo immobiliare e sulla base di quali responsabilità e obiettivi specifici si formano le scelte

Riportare i temi specifici ad alcuni esempi progettuali, dimostrando come le valutazioni possono indirizzare il percorso di scelta dei singoli attori e fornire degli elementi utili al confronto

I progetti presentati traggono spunto da recenti studi di fattibilità realizzati da Sinloc SpA

OBIETTIVI DELLA PRESENTAZIONE

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AGENDA

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GLI ATTORI

CASO 1

CASO 2

PRINCIPALI EVIDENZE

PROGETTO VICENZA FUTURA – RISERVATO E CONFIDENZIALE


Un progetto immobiliare coinvolge diversi attori, tra i quali il developer/promotore che svolge il ruolo propositivo di sviluppo del progetto avviando un dialogo sia con la pubblica amministrazione che con altri operatori di mercato

GLI ATTORI

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AMMINISTRAZIONE PUBBLICA

MERCATO

DEVELOPER/ PROMOTORE

PROGETTO Dialogo per la definizione

delle possibilità di intervento in termini di

modalità, dimensioni, destinazioni d'uso, ecc.

Ricerca di altri soggetti ed operatori di mercato da coinvolgere nell'operazione ai fini di una diversificazione del rischio imprenditoriale, e/o perché economicamente coinvolti nell'operazione (es. proprietario dei beni)


Vedremo due casi differenti nei quali le valutazioni hanno comportato nel primo caso la revisione dell'ipotesi progettuale e l'avvio di una concertazione con la pubblica amministrazione, nel secondo caso la scelta di quali fossero i soggetti più idonei da coinvolgere per lo sviluppo del progetto

DUE CASI

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CASO 1 CASO 2

Un progetto in cui dei privati si prendono in carico l'onere di realizzare

un'importante opera pubblica, in particolare uno stadio, a fronte di un

operazione di valorizzazione immobiliare

TEMA DI PROGETTO

TIPO DI VALUTAZIONE

SVOLTA

IMPLICAZIONI DELLA

VALUTAZIONE

Un progetto di riorganizzazione e accorpamento delle sedi di un

mercato ortofrutticolo

Affinamento del concept progettuale e individuazione delle condizioni di

sostenibilità dell'operazione

Individuazione della modalità procedurale di sviluppo del progetto più idonea alla natura dell'operazione

Analisi di mercato delle funzioni previste ed analisi economico

finanziaria della operazione nel suo complesso

Analisi economico finanziaria dell'operazione e analisi comparata di

più soluzioni procedurali


AGENDA

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GLI ATTORI

CASO 1

CASO 2

PRINCIPALI EVIDENZE



Il primo caso riguarda un progetto di realizzazione di un nuovo stadio, voluto dall'amministrazione pubblica in seguito alla verifica della non convenienza della ristrutturazione dell'attuale stadio esistente; l'operazione è promossa da un gruppo di privati riuniti in una società finalizzata allo sviluppo dell'opera e alla realizzazione di altre funzioni in un'ottica di valorizzazione immobiliare

CASO 1 Descrizione dell'intervento

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SOCIETÀ PRIVATA AMMINISTRAZIONE PUBBLICA

OBIETTIVI Realizzare un nuovo stadio in quanto l'attuale infrastruttura necessita di importanti interventi di ristrutturazione, ed essendo ubicato in una zona centrale della città pone importanti problematiche di congestione del traffico

Ottenere la possibilità di sviluppare un operazione immobiliare, in cambio dell'impegno di realizzare lo stadio e le infrastrutture connesse

AZIONI

Sottoscrivono un Intesa nella quale vengono definiti gli impegni delle rispettive parti, in particolare il privato si impegna nella realizzazione dell'opera pubblica in tempi e modalità definite, e l'amministrazione attribuisce all'area una potenzialità edificatoria di circa 110 mila mq di SLP per destinazioni d'uso varie

Individua l'area di intervento e nel corso degli anni avvia un importante investimento per il suo acquisto

Mette a punto gli strumenti di pianificazione urbanistica coerenti con lo sviluppo del progetto


La società investe nel progetto dapprima acquistando un terreno di circa 30 ettari, in un'area ubicata in una zona semicentrale della città e con un'adeguata rete infrastrutturale e sviluppa poi un primo concept progettuale sulla base della volumetria e destinazioni d'uso concesse dalla pubblica amministrazione


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Stadio

Residenziale

Direzionale

Ricettivo-Alberghiero

Funzioni ricreative

Commercio ed entertainment

IL PRIMO CONCEPT PROGETTUALE

La prima ipotesi definiva un insieme di funzioni piuttosto diversificate tra loro ma non ancora definite nelle loro singole caratterizzazioni - residenza, commercio, entertainment, direzionale, ricettivo-alberghiero - la cui localizzazione nell’ambito del lotto era fortemente condizionata dai parcheggi a raso che interessavano il 40% della superficie fondiaria

Lo scopo dell'analisi affidata a Sinloc era appunto quello di individuare la soluzione di progetto più sostenibile, identificando anche tra le funzioni urbanisticamente insediabili quali fossero quelle dotate di una maggiore appetibilità di mercato e maggiormente coerenti con il contesto di riferimento

SCHEMA ESEMPLIFICATIVO


Le analisi economico finanziare hanno messo in evidenza come l'investimento per la realizzazione dell'opera stadio non potesse essere economicamente sostenuto dai flussi di cassa generati dai rendimenti e dalle cessioni delle opere private

CASO 1 Le valutazioni economico finanziarie

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OPERE

PUBBLICHEOPERE PRIVATE TOTALE

Dimensioni

stadio e opere

infrastrutturali

connesse

SLP di 110 mila

mq

Investimento (mln/€) 40,0 170,0 210

19% 81% 100%

Ricavi da cessione (mln/€) 154,0 154,0

Ricavi da gestione (mln/€/anno) (*) 3,5 3,5

TIR di progetto post tax 2,4%

TIR per l'azionista n.s.

(*) le analisi non hanno considerato costi e ricavi derivanti dalla gestione dello stadio


Sono stati pertanto svolti degli approfondimenti di mercato tesi ad affinare l'impostazione funzionale del progetto, analizzando in che modo ogni singola funzione influiva sull'assetto complessivo, modificando le dimensioni delle funzioni in gioco e apportando delle modifiche qualitative che minimizzassero i rischi di commercializzazione

CASO 1 Le valutazioni economico finanziarie

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SECONDO CONCEPT DI PROGETTO

Le analisi svolte hanno portato alla definizione di un secondo concept di progetto, nel quale è stato previsto di articolare le funzioni nel seguente modo:

Incrementare le superfici commerciali e di entertainment, e gli spazi destinati al terziario da intendersi quale terziario di produzione,

Ridurre la superficie destinata alla residenza

Privilegiare lo sviluppo di una tipologia a blocco piuttosto che a torre, tenuto conto delle caratteristiche insediative della zona

Individuare una modalità di utilizzo rotativo dei posti auto per ridurre, seppur in maniera minima, la previsione dei parcheggi

Ipotizzare la cessione di alcuni lotti funzionali non ancora realizzati

Contenimento del costo destinato all'opera stadio


Stadio Funzioni

ricreative

Commercio ed entertainment

Direzionale

Residenziale


Il secondo concept progettuale ha presentato delle migliorie in termini di redditività complessiva dell'operazione, presentando altresì un rendimento dell'operazione non in linea con il rischio del privato; sono state pertanto individuate delle condizioni teoriche di sostenibilità, che hanno costituito le basi per il negoziato tra il promotore e gli alti soggetti coinvolti

CASO 1 Gli esiti delle analisi

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OPERE

PUBBLICHEOPERE PRIVATE TOTALE

Dimensioni

stadio e opere

infrastrutturali

connesse

SLP di 110 mila

mq

Investimento (mln/€) 32,0 168,0 200

16% 84% 100%

Ricavi da cessione (mln/€) 95,0

Ricavi da gestione (mln/€/anno) (*) 8,0

TIR di progetto post tax 4,0%

TIR per l'azionista 1,8%

(*) le analisi non hanno considerato costi e ricavi derivanti dalla gestione dello stadio

Le analisi hanno portato ad un miglioramento complessivo dell'operazione, non generando però una remunerazione del capitale investito dal privato in linea con il rischio dell'operazione

Sono state individuate due modalità di mitigazione:

Strutturazione della gestione dello stadio in un'ottica di massimizzazione del rendimento, per mezzo dell'introduzione di attività e servizi complementari

Concertazione con il Comune per l'individuazione di forme di compensazione


AGENDA

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GLI ATTORI

CASO 1

CASO 2

PRINCIPALI EVIDENZE



Il secondo caso riguarda un'operazione di riqualificazione e accorpamento delle sedi di un mercato agroalimentare che attualmente presenta delle inefficienze distributive, energetiche e un sottoutilizzo degli spazi


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L'area oggetto di intervento passerebbe da una dimensione di circa 30 ettari ad una di 14, con un conseguente accorpamento funzionale finalizzato a costituire una nuova centralità dove potranno essere accolte attività specializzate in un contesto dotato di nuovi spazi con attrezzature ed impianti dedicati

Il nuovo assetto funzionale prevede la realizzazione di ca. 65.000 mq, dei quali ca. 50.000 mq verrebbero occupati dagli attuali utenti

L'operazione prevede interventi di demolizione e ricostruzione di nuove strutture

L'investimento complessivo dell'operazione sarebbe pari a circa 80 mln/€

STATO DI FATTO IPOTESI DI PROGETTO

porzione di area liberata

Superficie occupata 30 ha

Superficie occupata 14 ha

SCHEMI ESEMPLIFICATIVI


I soggetti coinvolti nell'operazione sono da un lato la pubblica amministrazione, interessata liberare gli spazi sottoutilizzati, dall'altro lato la società di gestione e gli attuali utilizzatori degli spazi, interessati a rinnovare le loro sedi


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STATO DI FATTO DELL'ATTUALE

SOCIETÀ DI GESTIONE

COMUNE


OPERATORI COMMERCIALI

concessione canone

contratti di locazione ed erogazione di servizi

Canone di locazione (€/anno) e costi utenze

OBIETTIVI DEL PROGETTO DI

TRASFORMAZIONE

COMUNE: Intervenire per liberare gli spazi sottoutilizzati e ridare spazio alla città per

altri usi

SOCIETÀ DI GESTIONE E OPERATORI COMMERCIALI: Intervenire per efficientare

dal punto di vista sia energetico che distributivo le sedi

azionista



L'analisi ha affrontato il tema della sostenibilità economica del progetto, verificando inoltre quale fosse la potenzialità della società di gestione di sostenere l'investimento e concentrandosi soprattutto sull'individuazione della più opportuna modalità di coinvolgimento di alti soggetti

CASO 2 L'impostazione dell'analisi

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LE ANALISI SVOLTE

Analisi della sostenibilità economico finanziaria del progetto e individuazione delle possibili leve di efficientamento

Analisi della struttura patrimoniale ed economico-finanziaria dell’attuale Società di gestione finalizzata alla verifica della capacità di copertura del fabbisogno economico dell'investimento

Individuazione di diverse modalità e livello di coinvolgimento dei vari soggetti con relativo schema di governance e modalità procedurali

Analisi della sostenibilità economico-finanziaria della nuova Società di gestione

ANALISI PROCEDURALE


Le soluzioni procedurali vertevano su due modalità: l'una orientata verso il un maggior coinvolgimento del capitale pubblico, l'altra coinvolgendo gli operatori privati nell'investimento per mezzo di un processo di privatizzazione

CASO 2 L'analisi procedurale

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OPZIONE 1: INVESTIMENTO PUBBLICO

GOVERNANCE Nessuna variazione rispetto all'assetto attuale, aumento della partecipazione da parte dei soggetti pubblici in funzione delle risorse necessarie all'investimento

Riduzione della componente pubblica a favore dell'ingresso di operatori privati attraverso un aumento di capitale

RISCHI MITIGATI

OPZIONE 2: PRIVATIZZAZIONE

Edilizio/tecnologico/impiantistico: costi di manutenzione ed oneri per utenze

Politico sociale: erogazione di servizio contenendo i costi di erogazione dello stesso

Economico: fidelizzando i diversi operatori

Edilizio/tecnologico/impiantistico: costi di manutenzione ed oneri per utenze


contratto

corrispettivo

CASO 2 L'analisi procedurale

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IPOTESI DI PROGETTO DELLA NUOVA SOCIETÀ DI GESTIONE

COMUNE


OPERATORI INDUSTRIALI "proprietari"

COSTRUTTORE

Cessione di parte dei beni

OPERATORI INDUSTRIALI

"affittuari"

€

Contratti di locazione

€/anno

Erogazione di servizi

Corrispettivi

La gestione privatizzata, prevede il conferimento da parte del Comune dell'area oggetto d'intervento e l'ingresso nel capitale della società di gestione di operatori privati del settore; la nuova società realizzerà il progetto e successivamente venderà e/o gestirà gli spazi ed i servizi connessi

INVESTITORI PRIVATI equity

dividendi Conferimento area 14 ha

Accordo per compensazione



CASO 2 Gli esiti dell'analisi procedurale

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L'analisi ha verificato come l'opzione procedurale più coerente risulti essere quella della privatizzazione, in particolare privatizzazione asset based, ovvero vincolata alla realizzazione di un investimento

Il principale vantaggio di una gestione privatizzata è legata all'aumento dell'efficienza economica gestionale, con ricadute positive sull'utilizzatore finale, e alla fidelizzazione degli operatori di mercato per mezzo del coinvolgimento economico nell'operazione

Tale soluzione risulta coerente con le caratteristiche dell'operazione, in quanto essa prevede:

un aumento della produttività degli operatori e della redditività degli stessi attraverso la realizzazione di un'infrastruttura che comporta minori oneri gestionali

La società si troverà a svolgere prevalentemente un ruolo di gestore di condominio

La soluzione individuata si caratterizza per un minor coinvolgimento del settore pubblico, limitato al ruolo di regolamentazione dei prezzi


AGENDA

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GLI ATTORI

CASO 1

CASO 2

PRINCIPALI EVIDENZE



I due casi hanno illustrato come l'intervento di valutazione del progetto possa supportare le scelte del promotore in differenti aspetti:

Nell'identificazione delle caratteristiche funzionali, dimensionali e delle scelte di commercializzazione dell'intervento

Indirizzando la tipologia di attività e di operatori che si andranno ad insediare e valutando in quale maniera coinvolgerli nell'operazione fin dalla fase di investimento e non solo una volta dopo realizzata la costruzione

Abbiamo anche visto come lo studio di fattibilità si possa inserire in diversi momenti dello sviluppo del progetto:

Nel primo caso lo studio è stato svolto successivamente ad un intesa formale già sottoscritta tra il privato e l'amministrazione

Nel secondo caso lo studio di fattibilità si è inserito in una fase preliminare del progetto durante la quale l'interesse del Committente era focalizzato sulle strategie più opportune di coinvolgimento degli altri soggetti

PRINCIPALI EVIDENZE

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