aleksandro stulginskio...

ALEKSANDRO STULGINSKIO UNIVERSITETAS

VANDENS ŪKIO IR ŽEMĖTVARKOS FAKULTETAS

ŽEMĖTVARKOS IR GEOMATIKOS INSTITUTAS

Rūta Dzendolėtaitė

VILNIAUS MIESTO NEKILNOJAMOJO TURTO

OBJEKTŲ VERTINIMAS PANAUDOJANT SKIRTINGUS

VERTINIMO METODUS

Magistro baigiamasis darbas

Studijų sritis: Technologijos mokslai

Studijų kryptis: Inžinerija

Studijų šaka: Žemėtvarka

Studijų programa: Žemėtvarka

Akademija, 2015

2

Baigiamųjų darbų vertinimo komisija:

(Patvirtinta Rektoriaus įsakymu Nr. 157-PA, 2015 m. gegužės 20 d.)

Pirmininkas mag. Audrius Petkevičius, Žemės ūkio ministerijos Žemės ir išteklių politikos

departamento direktorius

Nariai:

1. Prof. dr. Audrius Aleknavičius, Aleksandro Stulginskio universitetas;

2. Doc. dr. Virginija Gurskienė, Aleksandro Stulginskio universitetas;

3. Doc. dr. Vilma Sudonienė, Aleksandro Stulginskio universitetas;

4. Mag. Saulius Mocevičius, UAB „Geometra" Kraštotvarkos direktorius.

Mokslinis vadovas doc. Marius Aleknavičius, Aleksandro Stulginskio universitetas

Recenzentas doc. Alfonsas Darbutas, Aleksandro Stulginskio universitetas

Instituto direktorius doc. Virginija Gurskienė, Aleksandro Stulginskio universitetas

Oponentas lekt. dr. Jolanta Valčiukienė, Aleksandro Stulginskio universitetas

3

Darbo aprobacija

Tyrimų rezultatai, paskelbti mokslinėse konferencijose:

DZENDOLĖTAITĖ R. Butų pasiūlos kainų ir vidutinių rinkos verčių palyginimas Vilniaus

mieste. Iš: Jaunasis mokslininkas 2015: studentų mokslinė konferencija. ASU, Akademija,

2015.

Tyrimų rezultatai paskelbti leidiniuose:

DZENDOLETAITE R. Butų pasiūlos kainų ir vidutinių rinkos verčių palyginimas Vilniaus

mieste. Iš: Jaunasis mokslininkas 2015: studentų mokslo darbai (kompaktinė plokštelė), 2015.

4

SANTRAUKA


Vilniaus miesto nekilnojamojo turto objektų vertinimas panaudojant

skirtingus vertinimo metodus

Magistro baigiamasis darbas, 59 puslapiai, 17 paveikslų, 14 lentelių, 18

literatūros šaltinių, lietuvių kalba.

PRASMINIAI ŽODŽIAI: nekilnojamasis turtas, pasiūlos kaina, masinis

vertinimas, atkuriamoji vertė.

Tyrimo objektas – Vilniaus mieste esantys butai.

Tyrimo tikslas – išanalizuoti nekilnojamojo turto objektų vertes gautas

skirtingais vertinimo metodais, palyginti jas tarpusavyje.

Uždaviniai:

ištirti nekilnojamojo turto masinio vertinimo lyginamąjį metodą;

išanalizuoti atkuriamosios vertės metodą;

palyginti nekilnojamojo turto vertinimo metodus;

nustatyti skirtingais nekilnojamojo turto vertinimo metodais įvertintų

nekilnojamojo turto objektų verčių skirtumą lemiančius veiksnius.

Tyrimo metodai – butai suskirstyti į keturias zonas ir vertinami panaudojant

masinio vertinimo bei atkuriamosios vertės metodus.

Tyrimo rezultatai. Magistrantūros studijų baigiamajame darbe yra nagrinėjamas

Vilniaus miesto nekilnojamojo turtų objektų (butų) vertinimas panaudojant skirtingus

vertinimo metodus. Tam tikslui panaudoti duomenys, kurie buvo atrinkti iš nekilnojamo turto

agentūros „Ober – Haus“, VĮ Registrų centro bei apskaičiuoti naudojant VĮ Registrų centro

specialistų sudarytus 2013 metų masinio vertinimo modelius. Apdorojus 2013 metų Vilniaus

miesto butų pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų duomenis ir išanalizavus

gautus rezultatus nustatyta, kad masiniui vertinimui daugiausia įtakos turi vieta, paskui

konstrukciniai elementai, o skaičiuojant atkuriamąją vertę yra atsižvelgiama pirma į statybos

kaštus, nusidėvėjimą, o po to ir į buvimo vietą (skaičiavimuose įvedant vietovės pataisos

koeficientą pagal turto paskirtį ir vietovę).

5

SUMMARY


Evaluation of real estate objects in city of Vilnius using different valuation

methods

Master Graduation Thesis, 59 Pages, 17 Figures, 14 Tables, 18 References.

KEY words: real estate, supply cost, mass assessment of the recoverable value.

Research object – apartmens located in the city of Vilnius.

Research aim - to analyze real estate values obtained from the different valuation

methods, comparing them with each other.

Objectives:

investigate the real estate mass valuation comparative method;

analyze the replacement value method;

comparison of real estate valuation methods;

identify the different real estate valuation methods to assess real estate

value difference determinants.

Research methods – Apartments are grouped into four zones and are evaluated using

mass valuation and replacement value methods.

Research results. Master’s degree final work examines real estate evaluation, using

different valuation methods. For this purpose, the data collected from real estate agency Ober

– haus, “VI Registru centras” are used and calculated using “VI Registru centras” 2013 mass

valuation models. After processing the data of 2013 of Vilnius apartment first, second, third

and fourth areas and analysis of the results showed that mass valuation mainly is influenced

by the location, construction elements, and in terms of replacement cost, the construction

costs, wearing are taken into account.

6

LENTELIŲ SĄRAŠAS

3.1 lentelė. Darbe analizuojami objektai ir apskaičiuoti reikalingi imties tūriai (dydžiai)

3.2 lentelė. Vertinimo modeliuose naudojami atributo kintamieji

4.1 lentelė. Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių

vidurkio palyginimas I zonoje

4.2 lentelė. Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių

palyginimas I zonoje

4.3 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas I zonoje


vidurkio palyginimas II zonoje


palyginimas II zonoje

4.6 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas II zonoje


vidurkio palyginimas III zonoje


palyginimas III zonoje

4.9 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas III zonoje


vidurkio palyginimas IV zonoje


palyginimas IV zonoje

4.12 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas IV zonoje

7

PAVEIKSLŲ SĄRAŠAS

1.1 pav. Nekilnojamojo turto sąvokos turinys

3.1 pav. Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema

3.2 pav. Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto verčių zonos

3.3 pav. Modelio Nr.: 9835 verčių zonų Zona_SKL reikšmės


3.5 pav. Lyginamuoju metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutinės rinkos vertės

apskaičiavimo schema (Modeliams Nr. 9843 ir Nr. 9835

4.1 pav. I zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir

atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas

4.2 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir

atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas I zonoje

4.3 pav. II zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir



atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas II zonoje

4.5 pav. III zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir



atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas III zonoje

4.7 pav. IV zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir



atkūriamosios vertės vidurkių palyginimas IV zonoje

4.9 pav. Vidutinių pasiūlos kainų palyginimas I, II, III ir IV zonose

4.10 pav. Masinio vertinimo vidutinių verčių palyginimas I, II, III ir IV zonose

4.11 pav. Atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III ir IV zonose

4.12 pav. Individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkūriamosios

vertės vidurkių palyginimas Vilniaus miesto savivaldybėje

8

TURINYS

ĮVADAS ..................................................................................................................................... 9

1. LITERATŪROS APŽVALGA ............................................................................................ 10

1.1. Nekilnojamojo turto samprata ...................................................................................... 10

1.2. Įvairių norminių aktų, susijusių su nekilnojamojo turto vertinimu, apžvalga ............... 11

2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI ............................................................................... 17

3. TYRIMO METODIKA IR ORGANIZAVIMAS ................................................................ 18

3.1. Masinis vertinimas ......................................................................................................... 20

3.1.1. Nekilnojamojo turto lyginamuoju metodu nustatytos vidutinės rinkos vertės

apskaičiavimo veiksmų eiliškumas ....................................................................................... 26

3.2. Atkuriamosios vertės metodas ....................................................................................... 28

4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR APTARIMAS ...................................................... 33

4.1. Pirmoji zona ................................................................................................................... 33

4.2. Antroji zona ................................................................................................................... 38

4.3. Trečioji zona .................................................................................................................. 46

4.4. Ketvirtoji zona ............................................................................................................... 50

4.5. Pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III

bei IV zonų atžvilgiu ............................................................................................................. 53

IŠVADOS ................................................................................................................................. 57

NAUDOTA LITERATŪRA .................................................................................................... 58

9

ĮVADAS

Kiekvienos šalies nacionalinio turto didžiąją dalį užima nekilnojamasis turtas. Turto

vertinimas yra neatskiriama nekilnojamojo turto industrijos dalis. Vertintojo atliktas turto

vertės nustatymas turi įtakos visiems nekilnojamojo turto sandoriams: pirkimui-pardavimui,

keitimui, nuomai, draudimui, paskolų už užstatą gavimui ir kt.

Turto vertinimo problema atsirado kartu su nuosavybės teisės atsiradimu. Senovėje

atskirai pačiu vertinimo procesu iš pradžių niekas neužsiiminėjo. Kaina buvo derybų bei

susitarimo objektas tarp pirkėjo ir pardavėjo.

Šiais laikais egzistuoja daugelis atvejų, kuriais būtina žinoti turto vertę. Tai davė

stimulą vystytis nekilnojamojo turto vertinimo principams bei vertinimo metodams. Daugelis

šalių pradėjo kurti turto vertinimo standartus bei reikalavimus turto vertintojams.

Darbo tema tikrai nėra nauja, kadangi tam tikros nekilnojamojo turto vertinimo

kryptys buvo analizuojamos ir seniau tiek Lietuvos, tiek užsienio šalių autorių. Tačiau

kadangi Lietuvos nekilnojamojo turto rinka ir vertinimas yra dar besivystantys, tai šią temą

galima plėtoti ir toliau, stebėti pokyčius.

Šiame darbe nagrinėjami ir lyginami pagrindiniai Lietuvoje taikomi nekilnojamojo

turto vertinimo metodai: masinio vertinimo bei atkuriamosios vertės. Surinkti duomenys,

susisteminti ir atlikta analizė bei palyginimai tarp skirtingais metodais įvertintų objektų,

apskaičiuoti kainų skirtumai bei nustatyti skirtumus lemiantys veiksniai.

Darbe surinkti duomenys apie nekilnojamojo turto vertes vertinant skirtingais

metodais. Duomenys renkami iš nekilnojamojo turto agentūros „Ober – Haus“ bei VĮ

Registrų centro.

10

1. LITERATŪROS APŽVALGA

Rengiant šį magistrantūros studijų baigiamąjį darbą buvo remiamasi įvairiais Lietuvos

Respublikos norminiais aktais, taip pat su darbo tema susiję moksliniais straipsniais, statistine

medžiaga.

1.1. Nekilnojamojo turto samprata

Norint išnagrinėti pasirinktą temą, būti išnagrinėti ir apibūdinti nekilnojamojo turto

sąvoką bei specifiškumą naudojat įvairius apibrėžimus.

A. Aleknavičius (2008) teigia, kad norint ištirti nekilnojamąjį turtą bendruoju atveju,

tai galima būtų padaryti analizuojant ir kaip fizinį objektą, ir kaip aibę teisių, kurias įgyja jo

savininkas, ir kaip jų bendrą visumą. Tačiau būtina detalizuoti Lietuvos teisinių aktų

reglamentuotą nekilnojamojo turto sampratą – kaip jis apibrėžiamas ir pagal ką skirstomas.

Nekilnojamojo turto sąvokos turinys, kur pati sąvokos reikšmė išskirstyta į keturis

pagrindinius kriterijus, pateiktas 1.1 paveiksle. Nekilnojamasis turtas, kaip prekė, aprėpia

visus nurodytus kriterijus. Perkant ir/ar parduodant nekilnojamąjį turtą, turi būti įvertinami

visi 1 paveiksle nurodyti aspektai – fizinis, teisinis, ekonominis, socialinis (Raslanas ir kt.,

2012).

1.1 pav. Nekilnojamojo turto sąvokos turinys (Raslanas ir kt., 2012)

11

Asmuo įsigydamas nekilnojamojo turto objektą gauna ne tik fizinį objektą, tačiau ir

nuosavybės teisę, kuri yra teisė tuo turtu naudotis, jį valdyti, keisti, naudoti kaip pajamų

šaltinį, parduoti. Kai pirkėjas įgauna visas teises į nekilnojamąjį turtą, tai tokia teise yra

laikoma visiška jo nuosavybe.

S. Raslanas ir J. Šliogerienė (2012) vieningai pabrėžia, kad išskirtinis nekilnojamojo

turto bruožas yra nuosavybės teisės. Nekilnojamojo turto nuosavybė – tai teisinė sąvoka.

Taigi, nekilnojamojo turto nuosavybė apima visas teises, interesus, naudą, susijusius su šio

turto turėjimu. Visi nekilnojamieji daiktai privalo būti registruojami Nekilnojamojo turto

kadastre ir registre. Visi nekilnojamo turto objektai yra aprašomi tam tikrais kadastro

duomenimis. Jie yra reikalingi vertinant nekilnojamąjį turtą ir atliekant tam tikrus objektų

juridinius ar fizinės būklės pakeitimus.

Nuosavybės kitimas tiesiogiai proporcingas turto kitimui. Padidėjus turtui, padidėja ir

savininkų nuosavybė, ir atvirkščiai (Raslanas ir kt., 2012).

Nekilnojamojo turto samprata neapsiriboja apibrėžimu, ji apima žinias apie daiktą, jo

fizines charakteristikas, juridines teises bei ekonomines savybes. Taip pat ši tema yra aktuali

visame pasaulyje, todėl apie nekilnojamojo turto rinką ir vertinimą bei metodus rašė ir

užsienio autoriai, tokie kaip: R. Baker (2001), A. L. Berstein (1993), P. Champness (1997),

W. Brueggeman, J. D. Fisher (1997) ir kiti.

1.2. Įvairių norminių aktų, susijusių su nekilnojamojo turto vertinimu, apžvalga

Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka atgimė 1991 m. kovo 11 d. atkūrus šalies

Nepriklausomybę, kas darė didelę įtaką profesionaliam ir pagrįstam rinkos vertinimui.

Svarbiausiame šalies dokumente – Lietuvos Respublikos Konstitucijoje – nuosavybės sąvoka

yra apibrėžiama, kaip yra neliečiama, nuosavybės teises saugo įstatymai, nuosavybė gali būti

paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.

Lietuvos ūkis grindžiamas privačios nuosavybės teise, asmens ūkinės veiklos laisve ir

iniciatyva, įstatymas draudžia monopolizuoti gamybą ir rinką, saugo sąžiningos

konkurencijos laisvę. Lietuvos Respublikai išimtine nuosavybės teise priklauso: žemės

gelmės, taip pat valstybinės reikšmės vidaus vandenys, miškai, parkai, keliai, istorijos,

archeologijos ir kultūros objektai, taip pat išimtinės teisės į oro erdvę virš jos teritorijos, jos

kontinentinį šelfą bei ekonominę zoną Baltijos jūroje. Žemę, vidaus vandenis ir miškus įsigyti

nuosavybėn Lietuvos Respublikoje užsienio subjektai gali pagal konstitucinį įstatymą

(Lietuvos..., 1992).

12

Skirtingi teisės aktai šiek tiek kitaip nurodo nekilnojamojo turto apibūdinimą, tai

priklauso nuo to, kurią ekonomikos veiklos ar teisinių santykių sritį konkretus aktas

reglamentuoja.

Paaiškinimą, kas yra nekilnojamieji daiktai, Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse

galima rasti tokį:

Nekilnojamaisiais daiktais laikomi tie daiktai, kurie yra nekilnojami pagal

prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamaisiais pripažįsta įstatymų

numatyta tvarka.

Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai,

jie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės

nesumažinus jų vertės (Lietuvos, 2000).

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nurodo fizinių ir juridinių asmenų turtinius

santykius, bei šalių tarpusavio teises ir pareigas, paremtas abipusiu teisingumu, protingumu,

sąžiningumu. Civiliniai santykiai reglamentuojami vadovaujantis jų subjektų lygiateisiškumo,

nuosavybės neliečiamumo, sutarties laisvės, nesikišimo į privačius santykius, teisinio

apibrėžtumo, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių, neleistinumo piktnaudžiauti teise ir

visokeriopos civilinių teisių teisminės gynybos principais. Nekilnojamieji daiktai yra žemė ir

kiti daiktai, kurie susiję su žeme ir kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų

paskirties bei iš esmės nesumažinus jų vertės (Lietuvos..., 2000).

Pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos statybos įstatymas (1996) nekilnojamąjį turtą

nurodo kaip „statinį“ ir apibūdina jo apibrėžimą taip: statinys – pastatas arba inžinerinis

statinys, turintis laikančiąsias konstrukcijas, kurios visos (ar jų dalis) sumontuotos statybos

vietoje atliekant statybos darbus, ir kuris yra nekilnojamasis daiktas. Tai pastatai

(gyvenamieji, pramoniniai, komerciniai, biurai, švietimo, sveikatos apsaugos įstaigų ir pan.),

inžineriniai ar mišrios rūšies statiniai (su inžineriniais statiniais sujungti pastatai), taip pat

statinių priestatai, antstatai ir jų dalys, įrenginių, technologinių inžinerinių sistemų ir statinio

inžinerinių sistemų statybinės konstrukcijos.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (2011) nustato turto

arba verslo vertės nustatymo principus, turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto

arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos

priežiūrą, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir

atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus

reikalavimus. Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai turto arba verslo vertintojams ir turto arba

verslo vertinimo įmonėms taikomi tiek, kiek jų veiklos nereglamentuoja šis įstatymas.

13

Turto vertinimo objektu gali būti laikomas bet kuris Lietuvos Respublikoje esantis

materialus bei nematerialus turtas, taip pat verslas ir teisė į šį turtą (arba turto dalį), su sąlyga,

kad ši teisė gali būti perleidžiama kitiems asmenims. Turtas gali būti vertinamas, kai:

1) keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis

(turtinis) įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas;

2) jis apdraudžiamas;

3) jis apmokestinamas, deklaruojamas;

4) jis jungiamas su kitu turtu, padalijamas ar atidalijamas iš bendro turto;

5) jis įkeičiamas;

6) jis įrašomas į finansinės apskaitos dokumentus;

7) jis išnuomojamas arba perduodamas kitiems asmenims pasaugos, panaudos

pagrindais ar patikėjimo teise;

8) jis paimamas įstatymų nustatyta tvarka visuomenės poreikiams;

9) jis pripažįstamas bešeimininkiu;

10) įmonėms taikomos bankroto procedūros;

11) vykdomi teismų sprendimai, nutartys ir nutarimai civilinėse bylose, teismų

nuosprendžiai ir nutartys baudžiamosiose bylose dėl turtinių išieškojimų, hipotekos teisėjų

nutartys įkeistą turtą parduoti iš varžytynių;

12) to pageidauja turto savininkas arba turto vertinimo užsakovas.

Įstatyme aprašomi šie turto vertinimo metodai:

1) lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas (toliau - lyginamosios

vertės metodas), kurio esmė yra palyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus

analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto

bei jo analogo skirtumus;

2) atkuriamosios vertės (kaštų) metodas (toliau - atkuriamosios vertės metodas), kurio

pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų

eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų

technologijas bei kainas;

3) naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto)

metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis

pelną. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vert÷

objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje;

4) ypatingosios vertės metodas - unikalioms meno ir istorijos vertybėms,

juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal

specialias šio turto vertinimo technologijas);

14

5) kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje

pripažinti metodai (Lietuvos..., 2011).

Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012) nurodomi turto ir verslo vertinimo tikslai,

procedūra, metodai ir jų taikymas. Turto vertintojas atlieka savo darbą remdamasis rinkos ir

ekonominių sąlygų tyrimų bei stebėjimų rezultatais, savo žiniomis ir patirtimi.

Vadovaudamasis šia metodika, jis privalo objektyviai nustatyti turto vertę. Vertindamas

objektą, turto vertintojas:

1) Surenka duomenis apie vietovės socialinius – ekonominius rodiklius, rinkos sąlygas

ir konjunktūrą. Duomenys apie vietovę turi būti atnaujinami atliekant kiekvieną naują

vertinimą šioje vietovėje. Turto vertintojas turi kaupti sau tokių duomenų banką, kad galėtų

lyginti vietovės charakteristikų ir rodiklių pokyčius;

2) Nustato vertinamo objekto, ypač nekilnojamojo turto, naudojimo ypatumus,

teritorijų planavimo reikalavimus, turto naudojimo, valdymo, disponavimo juo apribojimus,

turto savininko prievoles, susijusias su turtu, kitų asmenų teises į šį turtą (nuoma, įkeitimas,

servitutas ir panašiai), draudimus;

3) Surenka duomenis apie toje vietovėje įvykusius privataus turto sandorius, mokamus

nuomos mokesčius, vertinamo turto pasiūlą ir paklausą;

4) Suderinęs su užsakovu, parenka motyvuotą turto vertės nustatymo metodą ir pagal

jo taikymo principus atlieka duomenų analizę bei skaičiavimus, kurių reikia turto vertei

nustatyti;

5) Parengia turto įvertinimo dokumentus, kuriuose aiškiai motyvuoja ir argumentuoja

turto vertės nustatymo metodų parinkimą ir taikymą, aprašo vertinamą objektą, suformuluoja

ir fiksuoja nustatytą turto vertę. Parengti ir vertintojo pasirašyti turto vertinimo dokumentai

pateikiami užsakovui.

Turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė

aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje.

Metodikoje taip pat aprašomi turto vertinimo metodai: palyginamosios, atstatomosios vertės,

naudojimo pajamų vertės, ypatingosios vertės (Lietuvos..., 2012).

Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės (Lietuvos..., 2013) nustato nekilnojamojo

turto vertės, naudojamos nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti, nustatymo tvarką,

aprašomi nekilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės nustatymas lyginamosios vertės

(pardavimo kainų analogų), naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų

srautų diskonto), taikant masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Tai pat aprašomas

nekilnojamojo turto vertės nustatymas atkuriamosios vertės (kaštų) metodu, nekilnojamojo

15

turto vertinimo masiniu būdu dokumentai, šių dokumentų viešas svarstymas bei derinimas

(Lietuvos...., 2013).

Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) nustato nekilnojamojo turto

apmokestinimo nekilnojamojo turto mokesčiu tvarką. Mokesčio objektas yra: fiziniams

asmenims nuosavybės teise priklausantis nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikos

teritorijoje, išskyrus gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio,

mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės statinius bei

inžinerinius statinius, jeigu jie nėra ekonominei ar individualiai veiklai naudojamas

nekilnojamasis turtas arba nėra neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui

perduoti naudotis juridiniams asmenims ir juridiniams asmenims nuosavybės teise

priklausantis nekilnojamasis turtas, esantis Lietuvos Respublikoje. Šis įstatymas numato

nekilnojamojo turto mokestinės vertės nustatymą, mokesčių tarifus, lengvatas, mokesčių

apskaičiavimo, deklaravimo ir mokėjimo tvarką, bei turto vertinimo metodus. Nekilnojamojo

turto vertinimas atliekamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka ne rečiau kaip

kas 5 metai (Lietuvos..., 2005).

Žemės, statinių ir kitų nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į nekilnojamuosius

daiktus, šių teisių suvaržymų, įstatymų nustatytų juridinių faktų registravimą nekilnojamojo

turto registre, oficialiai informacijai teikti apie registre sukauptus duomenis reglamentuoja

Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas (2001). Nekilnojamojo turto

registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai: žemės sklypai, statiniai, butai daugiabučiuose

namuose ir patalpos. Nekilnojamojo turto registro integravimo į Lietuvos Respublikos

kadastrų ir registrų informacinę sistemą tvarką nustato Vyriausybė (Lietuvos..., 2001).

Nekilnojamųjų daiktų, registruojamų Nekilnojamojo turto registre, kadastro duomenų

nustatymą, jų įrašymą į nekilnojamojo turto kadastrą, nekilnojamojo turto kadastro statusą

reglamentuoja Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas (2003).

Nekilnojamojo turto kadastro objektais laikomi šie nekilnojamieji daiktai:

1) žemės sklypas;

2) statinys (taip pat nebaigtas statyti), išskyrus laikiną statinį ar nesudėtingą statinį,

kuriam nereikia statybos leidimo;

3) patalpa, suformuota kaip atskiras nekilnojamasis daiktas.

Pagal šį įstatymą, atskirais nekilnojamojo turto kadastro objektais negali būti:

1) patalpos (bendrojo naudojimo patalpos, kambariai butuose ir pan.), kurių negalima

suformuoti kaip atskirus nekilnojamuosius daiktus;

16

2) statinių ar patalpų, suformuotų kaip atskiri nekilnojamieji daiktai, priklausiniai,

kuriais laikomi savarankiški pagrindiniam daiktui tarnauti skirti antraeiliai daiktai, pagal savo

savybes nuolat susiję su pagrindiniu daiktu;

3) žemės dangos, sankasos, iškasos, pylimai, geležinkelio pabėgiai ir bėgiai,

riboženkliai, melioracijos ir kiti įrenginiai, kurių funkcijos yra tiesiogiai susijusios su žemės

sklypu ar statiniu, kaip atskiru nekilnojamuoju daiktu.

Šiame įstatyme aprašomas nekilnojamojo daikto kadastro duomenų nustatymas,

duomenų pakeitimai, duomenų įrašymas į kadastrą, nekilnojamojo daikto pažymėjimas

kadastro žemėlapyje bei kadastro tvarkytojų teisės. Nekilnojamojo turto kadastrą tvarko

Vyriausybės įsteigta valstybės įmonė Kadastro tvarkytojas (Lietuvos..., 2003).

17

2. TYRIMO TIKSLAS IR UŽDAVINIAI

Tyrimo tikslas – išanalizuoti nekilnojamojo turto objektų vertes gautas skirtingais

vertinimo metodais, palyginti jas tarpusavyje.

Tyrimo objektas – Vilniaus mieste esantys butai.

Tyrimo uždaviniai:

ištirti nekilnojamojo turto masinio vertinimo lyginamąjį metodą;

išanalizuoti atkuriamosios vertės metodą;

palyginti nekilnojamojo turto vertinimo metodus;

nustatyti skirtingais nekilnojamojo turto vertinimo metodais įvertintų

nekilnojamojo turto objektų verčių skirtumą lemiančius veiksnius.

18

3. TYRIMO METODIKA IR ORGANIZAVIMAS

Darbe naudojami du pagrindiniai etapai, t. y. pirmasis etapas – duomenų rinkimas,

antrasis – duomenų apdorojimas ir gautų rezultatų analizė.

Duomenys buvo atrinkti iš nekilnojamo turto agentūros „Ober – Haus“, VĮ Registrų

centro bei apskaičiuoti naudojant VĮ Registrų centro sudarytus 2013 metų masinio vertinimo

modelius.

Pasiūlos kainos buvo paimtos iš nekilnojamo turto agentūros duomenų bazės, tuomet

sugrupuotos pagal objektų buvimo vietą atitinkamoje Vilniaus miesto savivaldybės verčių

zonoje, ir taip apskaičiuota vidutinė pasiūlos kaina atitinkamoje zonoje.

Skaičiuojant masinio vertinimo vertes naudojami tų pačių objektų (kaip ir paimtos

rinkos vertės) duomenys iš nekilnojamojo turto agentūros. Pagal esamų nekilnojamojo turto

objektų buvimo vietas pasirenkama verčių zona ir atitinkamai vertinimo modelis, kur į

modelio kintamųjų taikymo sąlygas ir reikšmes įeina tokie parametrai kaip rekonstrukcijos

metai, sienų medžiaga, aukštas, aukštų skaičius pastate, šildymas, nuotekų šalinimas, plotas.

Skaičiuojant tų pačių objektų vertes panaudojant atkuriamosios vertės metodu buvo

naudojamasi UAB „Sistela“ sudarytu „Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės)

kainynu“, skirtu 2013 metams, taip pat buvo panaudoti vietovės pataisos koeficientai,

patvirtinti VĮ Registrų centro direktoriaus 2015 m. gruodžio 18 d. įsakymu Nr. V-292 “Dėl

nekilnojamojo turto masinio vertinimo 2013 metų duomenų ir vietovės pataisos koeficientų

pagal turto paskirtį ir vietovę tvirtinimo nuo 2014 m sausio 1 d.”, kurie buvo reikalingi

priartinti atkuriamuoju vertinimo metodu gautus rezultatus priartinti prie masinio vertinimo

verčių bei pasiūlos kainų.

Planuojant tyrimus svarbu nustatyti reikalingą minimalų tyrimų skaičių, kad būtų

galima padaryti statistiškai reikšmingas išvadas. Paprastai mus dominančių požymių

pasiskirstymas generalinėje aibėje nėra žinomas. Norint tai nustatyti, reikėtų ištirti visus

generalinės aibės elementus. Tai, savaime aišku, kad pareikalautų begalę laiko ir labai daug

lėšų, kartais iš pačio principo toks tyrimas yra nelabai įmanomas. Taigi, empiriniuose

tyrimuose beveik visada daroma išankstinė atranka, t. y. atsitiktinai parenkama generalinės

aibės elementų dalis, ištiriamas nagrinėjamo požymio pasiskirstymas šioje dalyje ir iš jos

sprendžiama apie šio požymio pasiskirstymą visoje generalinėje aibėje. Tokia pasirinktoji

dalis yra vadinama imtimi. Tačiau reikia žinoti, kad ši dalis (imtis) privalo būti pakankamai

reprezentatyvi, kad pagal jos gautus rezultatus būtų galima vertinti visą generalinę visumą.

Atrankos metodai yra paremti tikimybių teorija, tačiau vykdant atranką absoliučiai

išvengti klaidų yra neįmanoma, išskyrus atvejį, jei būtų tiriama visa populiacija. Taigi,

19

paprastai pasitaiko dvi paklaidų rūšys: sisteminė ir atsitiktinė. Sisteminė paklaida – kai

tendencingai iškreipiamas imties dydis. Ši paklaida priklauso nuo tyrėjo sąžiningumo,

atrankos klaidų, o atsitiktinė paklaida, kuri gali padidinti arba sumažinti imties dydį, visada

egzistuoja.

Šiame darbe naudojamų duomenų imties tūrio (dydžio) skaičiavimui pasinaudojama

pasikliautinojo intervalo vidurkiui skaičiavimo, kai būna žinomas populiacijos standartinis

nuokrypis σ, ypatybėmis. Taigi kiekvienos iš keturių suskirstytų zonų duomenų imties tūrio

(dydžio) apskaičiavimui buvo naudojama formulė:

𝑛 ≥ (𝑧𝛼

2∙𝜎

𝜈 )

2

, (3.1.)

čian– imties tūris (dydis);

α – atsitiktinės klaidos (arba atsitiktinio sutapimo) tikimybė, kuri paprastai tyrimams

imama ne didesnė nei penkti procentai, šis parametras nereikalingas, jei yra žinoma

tikslus populiacijos dydis;

σ – praktikojeσretai yra žinomas, taiga reikiamo imties tūrio apytikriams skaičiavimams

naudojamas apskaičiuotas iš ankstesnių tyrimų (ankstesnių imčių ir panašiai), o jo nesant

imamas skirtumas tarp didžiausios ir mažiausios xreikšmės (intervalo plotis), padalintas iš

keturių, t. y. (xmax-xmin)/4 ;

ν – vidurkio paklaidos riba (pavyzdžiui, ν=10%∙xv id ).

Iš viso darbe buvo analizuojami 403 nekilnojamojo turto objektai, kadangi Vilniaus

miesto savivaldybė yra padalinta į 81 verčių zoną, visi turimi butų duomenys buvo suskirstyti

į 4 didesnes zonas (plačiau poskyryje „3.1. Masinis vertinimas“). 3.1 lentelėje yra pateikti

rezultatai apie tai, koks turi būti mažiausias imties tūris kiekvienai iš keturių zonų vienetais

atitinkamai pagal tai ar vertės skaičiuojamos masinio vertinimo metodu, ar atkuriamosios, ar

tiesiog tai būtų pasiūlos kaina.

3.1. lentelė. Darbe analizuojami objektai ir apskaičiuoti reikalingi imties tūriai (dydžiai)

I 36 10 1 415 11 10 981 37 10 1 101 72

II 145 10 987 45 10 858 32 10 987 225

III 44 10 698 9 10 503 13 10 698 47

IV 38 15 658 4 10 467 37 10 658 59

403Iš viso:

Imties

tūris

(dydis),

vnt.

Pasiūlos kaina Masinio vertinimo metodas Atkūriamosios vertės metodas

Vidurkis,

Eur/kv.m

Vidurkis,

Eur/kv.m

Vidurkis,

Eur/kv.m

Vidurkio

paklaida,

proc.

Zo

na Objektų

skaičius,

vnt.

Imties

tūris

(dydis),

vnt.

Vidurkio

paklaida,

proc.

Imties

tūris

(dydis),

vnt.

Vidurkio

paklaida,

proc.

20

3.1. Masinis vertinimas

Pastaruoju laiku vis labiau ir sparčiau tobulėjant technologinėms galimybėms apdoroti

ir saugoti didžiulius duomenų srautus turto vertinimo srityje atsirado šansas sukurti metodus,

leidžiančius naudoti sukauptą informaciją ir technologijas objekto vertei nustatyti.

Perspektyva informacines technologijas taikyti nekilnojamojo turto informacijos sklaidai,

komunikacijai tarp pirkėjų, pardavėjų ir vertintojų nekilnojamojo turto rinka daro efektyvesne

ir skaidresne.

Masinis nekilnojamo turto vertinimas yra priskiriamas prie valstybės institucijų

vykdomo vertinimo. Lietuvoje taip pat įdiegta, veikia ir yra tobulinama masinio vertinimo

sistema. Prie sistemos duomenų prieigos galimybę turi notarai, registruojantys nekilnojamojo

turto sandorius, taip atnaujinantys duomenų bazę. Turto administratoriams, vertintojams, turto

valdymo operatoriams, nekilnojamojo turto pardavimo bendrovėms tai nepakeičiamas

duomenų šaltinis. Naudojant masinio vertinimo metodą yra įvertinama daug nekilnojamojo

turto objektų vienu metu, taikant vieną metodiką (Raslanas ir kt., 2012)

Masinį turto vertinimą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų

įstatymas (1999) apibrėžia taip: „Masinis turto vertinimas – vienarūšio turto (rūšiniais

požymiais apibūdintų daiktų) vienu metu vertinimas, atsižvelgiant į šio turto būklę tam tikrą

dieną, pagal atitinkamą turto vertinimo metodą, kurio taikymo procedūros ir tvarka nustatytos

Turto ir verslo vertinimo metodikoje, ir šį vertinimą reglamentuojančius teisės aktus“.

Vertinant masiniu būdu yra sudaromi vertinimo modeliai ir verčių žemėlapiai. Pagal

verčių žemėlapius nustatoma verčių zona, kuriai pagal žemės sklypo paskirtį yra sudaryti

vertinimo modeliai.

Žemės verčių zona – atliekant sisteminę analizę nustatoma ir ekonominiais veiksniais

bei rinkos sandorių duomenimis grindžiama panašių kainų lygio teritorija, atvaizduojama

žemės verčių zonų žemėlapyje. Žemės verčių žemėlapių ir vertinimo modelių sudarymas

susideda iš modelio kintamųjų specifikacijos; modelių kalibravimo ir modelių patikros.

Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema pateikta 3.1.

paveiksle. Modelių specifikacijai, kalibravimui ir patikrai naudojama koreliacinė, regresinė

analizė, statistiniai patikimumo rodikliai, taip pat nekilnojamojo turto vertintojų sukaupta

individualaus vertinimo patirtis, leidžianti teisingai įvertinti gautus rezultatus (VĮ Registrų,

2015).

Vertinimo modelis – tai matematinė formulė, taikoma apskaičiuoti žemės verčių

zonoje esančio nekilnojamojo turto objekto vidutinę rinkos vertę. Vertinimo modeliai parengti

remiantis rinkos duomenimis, taikant lyginamojo metodo principus. Modeliu specifikacija –

21

rinkos kainas lemiančių veiksnių ir charakteristikų bei jų sąveikos ryšių nustatymas.

Modeliams sudaryti sandoriai tikrinami pagal komerciškumą, vienodas mokėjimo sąlygas,

kilnojamojo turto nebuvimą, vienodą sandorių laiką. Sandoriu analizė neatskiriama nuo

nustatytos vertinimo datos ir yra labai svarbi, kai naudojami kelerių metų duomenys ir kai

nekilnojamojo turto rinka per analizuojama laikotarpį aktyviai kinta (Bagdonavicius ir kt.,

2004).

3.1 pav. Žemės verčių zonų žemėlapių ir vertės nustatymo modelių sudarymo schema

Nekilnojamojo turto vertinimo modelių ir verčių žemėlapių paruošimas susideda iš

kelių etapų:

1. Duomenų patikra ir atrinkti rinkos sąlygas atspindintys nekilnojamojo turto

sandoriai. Nekilnojamojo turto rinkos duomenys tikrinami pagal statistinio patikimumo

kriterijus. Šiuos kriterijus atitinkantys duomenys laikomi patikimais ir naudojami

nekilnojamojo turto verčių zonoms ir vertinimo modeliams sudaryti. Jei analizuojami

nekilnojamojo turto sandoriai yra įvykę prieš ilgesnį laiko tarpą, jų rinkos kainoms turi būti

įvedama laiko pataisa.

2. Modelių specifikacijos nustatymas ir verčių zonų išbraižymas. Išanalizavus

patikrintus rinkos sandorių duomenis, nustatomos nekilnojamojo turto verčių zonos.

Nekilnojamojo turto verčių zona turi apimti žemės plotus ir vidaus vandenis, kuriuose bent

vienos paskirties nekilnojamojo turto patikimumo kriterijus atitinkančių kainų lygis nuo

gretimos nekilnojamojo turto rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15

22

procentų. Nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenys kiekvienoje nekilnojamojo turto

verčių zonoje grupuojami pagal naudojimo paskirtis ar paskirčių grupes ir analizuojami,

siekiant nustatyti veiksnius, lemiančius nekilnojamojo turto vertę. Šios analizės rezultatai

įvertinami pagal statistinius patikimumo kriterijus.

3. Modelių kalibravimas – tai veiksnių įtakos dydžio arba vertinimo modelio

(formulės) koeficientų nustatymas. Sudarytiems modeliams turi būti atlikta patikra, įvertinanti

modelių statistinį patikimumą. Taip kiekvienoje nekilnojamojo turto zonoje skirtingos

paskirties nekilnojamajam turtui gauname formules, pagal kurias galima apskaičiuoti

vidutines rinkos vertes.

4. Modelių patikra. Nustatomas modelio patikimumas naudojant tradicinius rodiklius:

aritmetinis vidurkį, medianą, dispersiją, vidutinį kvadratinį nuokrypį, standartinį nuokrypį,

koreliacijos koeficientą, determinacijos koeficientą, Stjudento kriterijų, p – reikšmė.

Jei nekilnojamojo turto verčių zonose nėra pakankamai nekilnojamojo turto rinkos

sandorių, vertinimo modelių nustatymui gali būti naudojamas rinkos modeliavimo būdas. Jo

metu tiriama panašias sąlygas turinčių verčių zonų nekilnojamojo turto sandorių duomenys

(Aleknavičius, 2008).

Sudarinėjant nekilnojamojo turto vertinimo modelius, neturi būti atsižvelgiama į

nekilnojamojo turto vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių:

aplinkos laikino pagerinimo arba pablogėjimo;

žemės sklypo nuosavybės formos ir fizinių savybių;

nekilnojamojo turto valdymo formos;

nekilnojamojo turto naudojimo, valdymo ir disponavimo juo apribojimų;

nekilnojamojo turto stiliaus, dizaino, suplanavimo, vidaus apdailos ir kitų

individualių savybių;

nekilnojamojo turto (statinio) padėties gatvės ar kitų pasaulio šalių atžvilgiu;

nekilnojamojo turto naudojimo universalumo, techninės įrangos, jo

skleidžiamos taršos.

Modelių sudarymui naudojami Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto

registro duomenys. Jeigu rinkos sandorių duomenų yra nepakankamai, papildomai galima

naudoti nekilnojamojo turto agentūrų ir nekilnojamojo turto pasiūlos informaciją.

Kai nekilnojamojo turto verčių zonose nekilnojamojo turto vertinimo modelio

negalima sudaryti pagal analogus, nekilnojamojo turto vertinimo modelis sudaromas

ekspertiniu vertinimo būdu (Aleknavičius, 2008).

23

Nekilnojamojo turto objektų vertės nustatymas naudojant Lietuvoje pripažintus

vertinimo metodus (Lietuvos..., 2005):

1. Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas vertinamas lyginamosios bei

naudojimo pajamų vertės vertinimo metodais;

2. Gyvenamosios, sodų ir garažų paskirties nekilnojamasis turtas vertinamas

lyginamosios vertės vertinimo metodu;

3. Inžineriniai statiniai vertinami atkuriamosios vertės metodu;

4. Kitas nekilnojamasis turtas yra vertinamas atkuriamosios vertės metodu, taikant

vietovės pataisos koeficientą, įvertinantį atliekamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės

nustatyta tvarka ne rečiau kaip kas penki metai pagal kalendorių metų sausio 1 dienos būklę.

Apibendrinant galima teigti, kad masinio vertinimo atlikimas yra svarbus norint

surinkti nekilnojamojo turto mokestį. Tačiau masinis vertinimas nėra labai tikslus, nes vienu

metu vertinama daug objektų ir yra atsižvelgiama į jų buvimo vietą, tačiau neatsižvelgiama į

nekilnojamojo turto fizines, funkcinės ar ekonomines savybes. Masinis vertinimas naudingas

tuo, kad galima įvertinti daug objektų vienu metu, taip taupant kaštus, jei nėra svarbios būsto

fizinės, funkcinės ar ekonominės savybės.

Nekilojamojo turto verčių žemėlapiai ir modeliai pateikti VĮ Registrų centro

tinklalapyje. Žinant nekilnojamojo turto adresą, vidutinę rinkos vertę taip pat galima

apskaičiuoti pasinaudojant verčių žemėlapiais ir modeliais. 3.2 lentelėje pateikti

sutrumpinimai, vartojami savivaldybės vertinimo modelių lentelėse ir pačiuose modeliuose.

(Aleknavičius, 2008).

24

3.2 lentelė. Vertinimo modeliuose naudojami atributo kintamieji

Prie vertinamo atributo sutrumpinto pavadinimo gali būti pridedami kintamojo tipo

trumpiniai: BIN – binaras, SKL – skaliaras, SKF – skaliariniai dydžiai, išreikšti funkcijos

pagalba, RKS – reikšmė, RKL – rodiklis.

Kadangi Vilniaus miestas yra padalintas į 81 verčių zoną (3.2 pav.), tai visos zonos

buvo grupuojamos į keturias grupes atitinkamai pagal VĮ Registrų cento specialistų sudarytų

vertinimo modelių dėmens Zona_SKL reiškmes, pavaizduotas 3.3 ir 3.4 paveiksluose.

25

3.2 pav. Vilniaus miesto savivaldybės teritorijos nekilnojamojo turto verčių zonos

26



Taigi, kaip matyti 3.3 ir 3.4 paveiksluose, į pirmąją grupę grupuojamos zonos, kurių

Zona_SKL reikšmė sieka ≤1,25, į antrąją – kai modelio dėmuo Zona_SKL patenka į intervalą

nuo 1,00 iki 1,25, į trečiają – nuo 1,00 iki 0,75, o į ketvirtąją visos likusios Zona_SKL

reikšmės, t. y. mažiau negu 0,75.

3.1.1. Nekilnojamojo turto lyginamuoju metodu nustatytos vidutinės rinkos vertės

apskaičiavimo veiksmų eiliškumas

1. Nustatoma nekilnojamojo turto objekto naudojimo paskirties grupė.

2. Verčių zonos numeris pagal vertinamo objekto adresą nustatomas savivaldybės teritorijos

verčių žemėlapyje (3.5 pav. A rodyklė).

27

3. Pagal paskirties grupę parenkamas modelis.

4. Pagal objekto charakteristikas parenkami koeficientai.

3.5 pav. Lyginamuoju metodu nustatyto nekilnojamojo turto objekto vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo

schema (Modeliams Nr. 9843 ir Nr. 983

28

3.2. Atkuriamosios vertės metodas

Atkuriamoji vertė – apskaičiuota pinigų suma, kurios reikėtų tokių pat fizinių ar

eksploatacinių savybių turto vertinimo objektui sukurti, pagaminti ar pastatyti ir įrengti,

atsižvelgiant į nusidėvėjimą.

Išlaidų (kaštų) metodu nustatoma atkuriamoji turto vertė. Išlaidų (kaštų) metodo esmė

– prielaida, kad kaina, kurią pirkėjas rinkoje mokėtų už vertinamą turtą, jeigu tam poveikio

neturėtų tokie veiksniai kaip laikas, rizika ar kiti, būtų ne didesnė nei analogiško turto

įsigijimo, pagaminimo, atkūrimo, atgaminimo, atstatymo (įrengimo) kaina. Išlaidų (kaštų)

metodas taikomas apskaičiuojant specialios paskirties ar retai rinkoje parduodamų objektų

vertę, kai lyginamuoju metodu ar pajamų metodu turto rinkos vertės nustatyti neįmanoma.

Esant nurodytoms aplinkybėms, išlaidų (kaštų) metodu nustatyta atkuriamoji turto vertė

laikoma turto rinkos verte (Lietuvos..., 2012).

Išlaidų (kaštų) metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:

nustatomos vertinamo turto sukūrimo (statybos ir pan.) sąnaudos;

nustatomas vertinamo turto nuvertėjimas.

Vertinamo turto sukūrimo sąnaudos nustatomos vienu iš šių skaičiavimo modelių:

vertinamo turto sukūrimo skaičiavimo modeliu;

vertinamo turto pakeitimo kitu turtu skaičiavimo modeliu.

Teisingas nekilnojamojo turto vertės nustatymas yra aktualus turto pirkėjams ir

pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų davėjams,

hipotekos įstaigoms ir, be abejo, draudimo įmonėms. Draudžiamo nekilnojamojo turto vertės

teisingas nustatymas ne mažiau aktualus ir draudėjui, apdraudžiančiam užsakovui priklausantį

nekilnojamąjį turtą, ir įmonei – draudikui, kuri prisiima riziką ir gauna už tai draudimo įmoką.

Pasaulinė praktika rodo, kad turto draudimo įmokos sudaro didžiąją dalį draudimo įmonės

pajamų iš tiesioginio draudimo veiklos. Todėl svarbu teisingai nustatyti draudžiamo

nekilnojamojo turto vertę.

Nustatant pastato atkuriamuosius kaštus, būtina atsižvelgti į tai, kad:

1) modernus pastatas gali kainuoti gerokai mažiau negu pagal vidinį grindų plotą jam

tolygus atstatytas senas pastatas toje aikštelėje, nes modernaus pastato statybai taikomi

pranašesni statybos būdai ir šiuolaikinės statybos medžiagos;

2) vertintojui svarbu ne tai, kiek kainuos pastato statybos ateityje, o kiek kainuos

pastatymas, jei darbai būtų buvę pradėti kažkada praeityje, o vertinimo dieną pastatas būtų

baigtas;

3) prie apskaičiuotos pastato sutartinės kainos reikėtų pridėti vertintojų honorarus ir

finansavimo kaštus, kurie gali būti gana dideli. Iš bendrų atkūrimo kaštų reikia atimti tokias

29

skaitmenines išraiškas kaip (Champness, 1997): funkcinis nusidėvėjimas, ekonominis

nusidėvėjimas, strateginis nusidėvėjimas, ekologinis nusidėvėjimas.

Atkuriamosios vertės metodas yra pagrįstas skaičiavimais, kiek kainuotų turto

vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti

(sumontuoti) tikslią vertinamo objekto kopiją, arba ekvivalentinio naudingumo objektą. Taip

pat atsižvelgiama į medžiagas, darbų kokybę, vertinimo metu rinkai aktualius standartus.

Paprastai prie statybos kaštų pridedama ir statybos bendrovės ir projektuotojo vidutinis

pelnas.

Šiuo metodu yra nustatoma atkuriamoji vertė. Nors žemės sklypas vertinamas atskirai

nustatant jo rinkos vertę ir manant, kad ši vertė atspindės visas padėties/vietovės įtaką vertei,

dažnai atkuriamoji vertė nesutampa su rinkos verte. Tačiau vertinant naują nekilnojamąjį

turtą, ypač iš statybų bendrovės ar vystytojo pusės, atkuriamoji vertė labiausiai priartėja prie

rinkos vertės. Šis metodas dažniausiai taikomas vertinti naują, neseniai pastatytą

nekilnojamąjį turtą arba vertinant pastatų renovacijos kaštus.

Atkuriamosios vertės metodu turto vertė nustatoma dviem etapais:

I) Nustatomi vertinamo objekto atkūrimo kaštai;

II) Nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

Atkūrimo kaštų nustatymui gali būti naudojami du būdai:

1) Vertinamo objekto atkūrimas;

2) Vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu.

Atsižvelgdamas į realias vieno ar kito būdo panaudojimo galimybes ir tai aiškiai

motyvavęs turto įvertinimo ataskaitoje, atstatymo kaštų nustatymo būdą pasirenka turto

vertintojas.

Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus

(sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti,

pagaminti, įrengti arba pastatyti tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų

medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas.

Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja

kaštus (sąnaudas), kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti,

pagaminti, įrengti arba pastatyti ekvivalentinio naudingumo objektą (lyginant su vertinamuoju

objektu) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo meto rinkai

aktualius standartus, dizainą ir kokybę.

Vertinamas objektas, kurio vertė nustatoma atkuriamosios vertės metodu, konkrečiai

ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti yra

nustatyta rinkos kaštų duomenų bazė, t. y. apimties (matavimo) vienetai bei šiems vienetams

30

sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti (sumontuoti) nustatytos tiesioginės išlaidos (medžiagos,

darbo jėga, mechanizmai ir kita), pridėtinės išlaidos (projektavimo bei valdymo, sandėliavimo

ir kitos išlaidos), taip pat vidutinis šios produkcijos kūrėjo, gamintojo, statytojo pelnas.

Elementai, į kuriuos suskaidytas vertinamas objektas, bei kaštų, kurių reikia šių

elementų matavimo vienetui sukurti, pagaminti, įrengti ar pastatyti, duomenys ir duomenų

šaltiniai nurodomi turto įvertinimo ataskaitoje.

Skaičiuojant statinių elementų kainas, praktikoje naudojama Aplinkos ministerijos

tvirtinamos statybos darbų įkainių (sąmatinių kainų) lentelės ir įvairių įmonių sukurtos

programos bei duomenų bazės (populiariausios yra UAB „Sistela“ programa „Sąmata“, UAB

„Astera” programa „Sąmatos 2003“, taip pat statybų ekonominių skaičiavimų sąmatinė

programa SES 2004). Turimus normatyvus reikia patikslinti indeksuojant pakitusiu dėl

infliacijos šalies vartojimo kainų indeksu arba konkrečiai veiklai nustatytu pataisos

koeficientu. Dažnai įmonės pačios atlieka savo sukurtų programų duomenų bazių atnaujinimą.

Jeigu nėra rinkos kaštų duomenų bazės, normatyvams panaudojami rinkoje sudaromų

sandorių duomenys analogiškiems elementams pagaminti, įrengti ar pastatyti. Šiuo atveju

vertinimo ataskaitose turi būti nurodyti pavyzdžiai – objektai, kuriais remtasi skaičiuojant

atskirų turto objektų atkūrimo kaštus (Aleknavičius, 2008).

Turto vertintojas pasirenka turto statybos ar sukūrimo kaštų nustatymo būdą,

atsižvelgdamas į realias vieno ar kito būdo taikymo galimybes ir tai aiškiai motyvavęs turto

įvertinimo ataskaitoje, savarankiškai arba pasitaręs ir suderinęs su vertinimo užsakovu.

Vertinant turtą atkuriamosios vertės metodu, apskaičiuojami ir atskleidžiami tokie

duomenys svarbūs duomenys kaip:

turto statybos, sukūrimo ar pagaminimo kaštai;

fizinis nusidėvėjimas;

funkcinio (technologinio) nusidėvėjimo vertė;

ekonominio nusidėvėjimo vertė.

Taikant gyvavimo amžiaus metodą, nusidėvėjimas apskaičiuojamas įvertinus

efektyvaus amžiaus ir ekonominio amžiaus santykį ir gauta nusidėvėjimą pritaikant objekto

atkūrimo kaštams. Nusidėvėjimo procentas apskaičiuojamas pagal formulę:

𝑁 =𝐸𝑓𝐴

𝑇𝐸𝑘𝐴∙ 100, (3.2.)

čia N– nusidėvėjimas;

EfA– efektyvus amžius;

TEkA– tipinė ekonominio amžiaus trukmė.

31

Naudojant rinkos metodą reikia surasti kelis rinkoje jau parduotus objektus, kuo

daugiau atitinkančius vertinamo objekto sąvybes. Lyginamajam objektui nustatoma

atkuriamoji vertė (Aleknavičius, 2007).

Vertinamo objekto (tik pastato ar statinio) atkuriamoji vertė apskaičiuojama pagal

formulę:

AV = AK – NV, (3.3.)

čia AV – vertinamo objekto atkuriamoji vertė;

AK – vertinamo objekto atkūrimo kaštų vertė;

NV – vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė.

Atkuriamosios vertės metodą galima naudoti nekilnojamojo turto rinkos vertei

nustatyti. Svarbu, kad skaičiavimus galima būtų paremti rinkos duomenimis. Tai reiškia, kad

statybos kaštai, pastato nuvertėjimas, vietovės pataisos koeficientas nustatomi naudojant

rinkos informaciją.

Labiausiai atkuriamosios vertės metodą tinka naudoti tada, kai vertinamas

nekilnojamas turtas yra naujas arba palyginti naujas. Jis yra naudingas, nustatant siūlomo

statyti turto, specialios paskirties turto arba kito turto, kuris nedažnai arba iš viso nepatenka i

nekilnojamojo turto rinką, rinkos vertę.

Daugumoje šalių priimta, kad rinkos vertę nustatoma, taikant vieną iš klasikinių

metodų – lyginamąjį, pajamų arba išlaidų. Tačiau, pavyzdžiui, Anglijos vertintojų nuostata

kitokia – pagrindinių naudotinų metodu laikomas lyginamasis metodas, o išlaidų (kaštų)

skaičiavimas naudotinas išskirtinai tik nekilnojamam turtui, kuris praktiškai retai arba

apskritai neparduodamas ir kuriam yra neįmanoma gauti rinkos informacijos. Lietuvoje

išlaidų metodas plačiausiai naudojamas draudimo tikslais, kai vertinimas atliekamas ne rinkos

vertės pagrindu (Raslanas ir kt., 2012).

Atkuriamosios vertės metodo privalumai:

metodas gana universalus;

tinka pagrįsti naują statybą, geriausią ir efektyviausią žemės panaudojimą,

vertinti, analizuoti renovacijas, vertinti draudimo riziką;

patikrinti statybos projekto įgyvendinimo tikimybę;

tai efektyvi pagalbinė priemonė, vertinant ateities, investicinius projektus;

tai vienintelis būdas nustatyti specialios paskirties, unikalių statinių vertę

(Raslanas ir kt., 2012).

Atkuriamosios vertės metodo trūkumai:

vertinant įmonių turtą, ypač stambesnių ar susidedančių iš kelių skirtingos

paskirties, skirtingo statybos laikotarpio objektų, metodas yra labai imlus darbo atžvilgiu;

32

kartais gana sunku surinkti informaciją apie esamas kainas (ypač

nebegaminamų, specifinių medžiagų, įrangos ar įrenginių, bei iš esmės pasikeitus

technologijoms);

gana sudėtingas nuvertėjimo nustatymas, reikalaujantis nemažų skaičiavimu.

Sunku įvertinti turto nuvertėjimą, jeigu jo amžius daugiau nei 10 metų;

neįmanoma visiškai atstatyti jau pasenusio statinio;

vertinant sunku arba net neįmanoma atskirti pastatus ir statinius nuo žemės

(Raslanas ir kt., 2012).

33

4. TYRIMO REZULTATŲ ANALIZĖ IR APTARIMAS

Surinkus reikalingus tyrimui 2013 metų duomenis apie nekilnojamojo turto objektus,

esančius Vilniaus miesto savivaldybėje įvariose verčių zonose, ir tuos duomenis išskirčius į

didesnes keturias zonas, buvo apskaičiuotos vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo

metodu apskaičiuotos vertės ir atkuriamosios vertės.

4.1. Pirmoji zona

Lyginant (4.1 pav) pirmojoje zonoje esančių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio

vertinimo ir atkuriamosios verčių vidurkius, aiškiai matyti, kad 2013 metais aukščiausia

rezultatai buvo vidutinės pasiūlos kainos (toliau – PK), kuri siekė net apie 1415 Eur/kv.m,

toliau seka vidutinė atkuriamoji vertė (toliau – AV), kuri buvo apie 1101 Eur/kv.m, o

mažiausia – vidutinė masinio vertinimo vertė (toliau –MV), kuri siekė apie 981 Eur/kv.m.

4.1 pav. I zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas

Į pirmąją zoną atrinktos tokios verčių zonos kaip 57.1, 57.3, 57.4, 57.5, 57.6, 57.15,

57.16, 57.20, 57.44, 57.45, 57.69 (4.1 ir 4.2 lentelės):

57.1 verčių zona – reprezentatyviausios ir brangiausios nekilnojamojo turto

požiūriu Vilniaus miesto gatvės, kuriose esantys objektai tampa elitinės ir specifinės

paskirties. Labai aukštos nekilnojamojo turto kainos šiose gatvėse lygiuojasi į Europos

sostinių nekilnojamojo turto kainas. Nors atliekant tyrimą duomenų kiekis neapima reikiamo

imties tūrio, tačiau iš apdorotų duomenų galima daryti tokią prielaidą, kad tiek PK, tiek MV,

34

tiek AV yra labai panašūs. PK (1116 Eur/kv.m) mažesnė 12,3 proc. už MV vertę (1273

Eur/kv.m), tačiau pastaroji 3,6 proc. mažesnė už AV (1320 Eur/kv.m), kuri yra didžiausia

vertė 57.1 verčių zonoje.

57.3 verčių zona – kita ne mažiau brangi Vilniaus miesto Senamiesčio dalis,

išsidėsčiusi pagal populiarias bei perspektyvias nekilnojamojo turto požiūriu gatves,

autentiškas bei turinčias senas tradicijas. Nors tyrime naudojami šios zonos duomenų skaičius

neatitinka reikiamo imties tūrio, tačiau galima spėti, kad šioje zonoje aukščiausiai pasižymi

PK (2193 Eur/kv.m), kuri net 119,1 proc. didesnė nei MV (1001 Eur/kv.m), o už pastarąją

6,9 proc. mažesnė AV (937 Eur/kv.m).

57.4 verčių zona – taip pat Senamiesčio teritorijos dalis, esanti dešinėje Pylimo

gatvės pusėje, į kurią įeina Trakų, Arklių, Rūdininkų ir kitos nedidelės gatvelės, kuriose

nekilnojamojo turto kainos – aukštos ir dėl didelių apribojimų, keliamų viso Senamiesčio

statyboms ir rekonstrukcijai. Galima manyti, kad čia aukščiausia yra PK (1742 Eur/kv.m),

kuri didesnė už MV (siekiančią 1004 Eur/kv.m) 73,1 proc., taip pat už MV 22,4 proc. didesnė

ir AV (1293 Eur/kv.m), tačiau šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.

57.5 verčių zona – tai dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos ir nedidelė dalis

Senamiesčio seniūnijos teritorijos, užstatytos iki 1940 metų bei po karo statytais

daugiabučiais, iki 6 aukštų gyvenamaisiais namais, kurių pirmuosiuose aukštuose yra

administracinės bei komercinės patalpos. Dėl išplėtotos infrastruktūros, patogios lokalizacijos

– arti miesto centras – ši verčių zona populiari ir paklausi. PK (1529 Eur/kv.m) šioje zonoje

yra 37,0 proc. didesnė už MV (1116 Eur/kv.m), o pastaroji 23,6 proc. didesnė už AV (903

Eur/kv.m). Pažymėtina, kad PK ir AV yra apskaičiuotos nepaisant nepakankamo duomenų

imties tūrio.

57.6 verčių zona – tai teritorija, išsidėsčiusi pietinėje upės Neries pusėje –

centrinė miesto dalis. Šioje zonoje išsidėstę nemažai komercinių, administracinių objektų bei

prieškario ir pokario metais statytų daugiabučių daugiaaukščių gyvenamųjų namų. PK (1695

Eur/kv.m) šioje zonoje yra 60,3 proc. didesnė už MV (1057 Eur/kv.m), o pastaroji 25,1 proc.

didesnė už AV (845 Eur/kv.m). Pažymėtina, kad AV yra apskaičiuotas nepaisant

nepakankamo duomenų imties tūrio.

57.15 verčių zona – vienas iš seniausių Vilniaus miesto rajonų – Žvėrynas. Šis

rajonas su nemažais apribojimais (centrinė jo dalis yra saugoma kultūros vertybė) intensyviai

urbanizuojamas iki šiol: statomi prabangūs individualūs ir daugiabučiai gyvenamieji namai,

užsienio ambasados, parduotuvės, rekonstruojami mediniai pastatai. Tai vienas iš

prestižiškiausių ir brangiausių Vilniaus miesto gyvenamųjų rajonų, pasižymintis labai

aukštomis nekilnojamojo turto kainomis. Šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo

35

imties tūrio, tačiau galima daryti spėlionę, kad čia aukščiausia yra taip pat PK (1475

Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 1011 Eur/kv.m) 45,8 proc., o 23,9 proc. už MV

yra didesnė AV (402 Eur/kv.m).

57.16 verčių zona – šiaurinė Žvėryno bei pietinė Šeškinės seniūnijų dalys,

apimanti patrauklią tiek gyvenamajai, tiek ir komercinei statybai palankią teritoriją. Čia

pastatytas vienas didžiausių mieste – komercinis pramoginis kompleksas „Panorama”, keletas

administracinių pastatų ir kiti. Daroma prielaida, kad čia aukščiausia PK (1765 Eur/kv.m),

kuri didesnė už MV (siekiančią 1002 Eur/kv.m) 76,1 proc., o 20,9 proc. už MV yra mažesnė

AV (415 Eur/kv.m), tačiau šios zonos duomenų kiekis taip pat neatitinka reikiamo imties

tūrio.

57.20 verčių zona – pietinė ir pati brangiausia nekilnojamojo turto požiūriu

Antakalnio seniūnijos dalis, turinti senas tradicijas bei populiari gyvenamųjų namų statybai

teritorija. Vyksta šios teritorijos sutankinimas: statomi prabangūs daugiabučiai ir individualūs

gyvenamieji namai. PK (1129 Eur/kv.m) šioje zonoje yra 20,4 proc. didesnė už MV (938

Eur/kv.m), kuri taip pat yra mažesnė 10,5 proc. už AV (1048 Eur/kv.m). Tačiau pažymėtina,

kad PK yra apskaičiuota nepaisant nepakankamo duomenų imties tūrio.

57.44 verčių zona – šiaurinė Pilaitės seniūnijos dalis, numatyta individualių

gyvenamųjų ir daugiabučių namų kvartalo statybai: šioje verčių zonoje parengti detalūs

planai, suprojektuotos gatvės, statomi daugiabučių namai, tiesiamos komunikacijos. Teritorija

kompleksiškai urbanizuojama. Iš tyrime apdorotų rezultatų galima spręsti, kad 57.44 verčių

zonoje didžiausia yra AV (1311 Eur/kv.m), kuri 41,2 proc. didesnė už MV (909 Eur/kv.m),

taip pat už MV 30,7 proc. didesnė yra PK (1283 Eur/kv.m).

57.45 verčių zona – teritorija iš vienos pusės besiribojanti su Vilniaus miesto

Pašilaičių, Justiniškių, Viršuliškių „miegamaisiais“ mikrorajonais, iš kitos – su Vilniaus

rajono Zujūnų, Gineitiškių, Pašilaičių kaimais. Šioje zonoje sparčiai statomi individualūs

gyvenamųjų namų kvartalai, o šiaurinėje dalyje – ir daugiabučiai gyvenamieji namai.

Nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje aukštos – panašios kaip šalia esančių Vilniaus

rajono gyvenviečių – Zujūnų, Gineitiškių, Pašilaičių. 57.45 verčių zonoje aukščiausia yra PK

(1226 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 936 Eur/kv.m) 30,9 proc., taip pat 19,0

proc. už MV yra didesnė AV (1156 Eur/kv.m). Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos

duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.

57.69 verčių zona – šiaurinė Antakalnio gatvės dalis (nuo Šilo tilto link

Saulėtekio) bei Šveicarijos miško parkas. Šioje verčių zonoje yra Vilniaus miesto

universitetinės Antakalnio ligoninės kompleksas, Vilniaus troleibusų parkas. Dėl prestižo,

susiformavusių tradicijų ir infrastruktūros, artumo miesto centro atžvilgiu nekilnojamojo turto

36

kainos šioje verčių zonoje aukštos.PK (1153 Eur/kv.m) šioje zonoje yra 32,9 proc. didesnė už

MV (867 Eur/kv.m), pastaroji taip pat 10,8 proc. didesnė už AV (334 Eur/kv.m).

4.1 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas I

zonoje

4.2 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas I zonoje

57.1 2 1 116 1 273 -12,3

57.3 3 2 193 1 001 119,1

57.4 3 1 742 1 004 73,6

57.5 9 1 529 1 116 37,0

57.6 9 1 695 1 057 60,3

57.15 4 1 475 1 011 45,8

57.16 4 1 765 1 002 76,1

57.20 9 1 129 938 20,4

57.44 15 1 283 909 41,2

57.45 3 1 226 936 30,9

57.69 11 1 153 867 32,9

1 480 1 011 46,4

1 415 981 44,1

-4,4 -2,9

* pilkai nuspalvinti langeliai žymi rezultatus, kurie yra gauti nepaisant nepakankamo imties tūrio

** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma PK

I zonos vidurkis:

Vidurkių skirtumas, proc.:

Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

Vidutinė pasiūlos

kaina, (PK)

Eur/kv.m *

Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(PK/MV-1) proc.

**

Vidurkis:

57.1 2 1 273 1 320 -3,6

57.3 3 1 001 937 6,9

57.4 3 1 004 1 293 -22,4

57.5 9 1 116 903 23,6

57.6 9 1 057 845 25,1

57.15 4 1 011 1 329 -23,9

57.16 4 1 002 1 267 -20,9

57.20 9 938 1 048 -10,5

57.44 15 909 1 311 -30,7

57.45 3 936 1 156 -19,0

57.69 11 867 972 -10,8

1 011 1 147 -11,9

981 1 101 -10,9

-2,9 -4,0


** skaičiuojant kainų skirtumą procentais atskaitos tašku laikoma MV

Kainų skirtumas,

(MV/AV-1) proc.

**

Vidurkis:

I zonos vidurkis:


Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Atkuriamųjų

verčių vidurkis,

(AV) Eur/kv.m *

37

Iš 4.1 ir 4.2 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad nors kai kurių zonų tiksliems

pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkiams apskaičiuoti trūksta

duomenų, tačiau vidurkis, apskaičiuotas iš verčių zonų rezultatų, nepaisant imties tūrio,

skiriasi labai nežymiai su apskaičiuotu pirmosios zonos vidurkiu, kur atskiros verčių zonos

nėra paisomos ir duomenų kiekis atitinka reikiamą imties tūrį (3.1 lentelė).

4.2 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas I zonoje

Tiek analizuojant visą pirmąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.1 pav.), tiek

žvelgiant į atskirus į pirmąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.2 pav.),

galima daryti prielaidą, kad beveik visuose analizuojamuose atvejuose didžiausia yra PK, kuri

už MV yra didesnė 44,1 proc. (vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį) arba 46,4 proc.

(vertinant pirmosios zonos verčių zonų vidurkį), taip pat MV yra mažesnė 10,9 proc.

(vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį) arba 11,9 proc. (vertinant pirmosios zonos

verčių zonų vidurkį) AV. Nekreipiant dėmesio į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra

gerokai mažesnis negu reikalingas imties dydis galima teigti, kad pirmojoje zonoje didžiausia

PK (2193 Eur/kv.m) yra 57.3 verčių zonoje, o mažiausia PK (1116 Eur/kv.m) – 57.1 verčių

zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net 96,5 proc. (4.3.

lentelė), didžiausia MV (1273 Eur/kv.m) yra 57.1 verčių zonoje, o mažiausia MV (867

Eur/kv.m) – 57.69 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 46,7 proc., didžiausia AV (1329

Eur/kv.m) – 57.15 verčių zonoje, mažiausia AV (845 Eur/kv.m) – 57,6 zonoje, pastarųjų

skirtumas 57,2 proc.

38

4.3 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas I zonoje

Masiniui vertinimui daugiausia įtakos turi vieta, paskui konstrukciniai elementai, o

skaičiuojant atkuriamąją vertę yra atsižvelgiama pirma į statybos kaštus, nusidėvėjimą, o po

to ir į buvimo vietą (skaičiavimuose įvedant vietovės pataisos koeficientą pagal turto paskirtį

ir vietovę). Tokie 2013 metų rezultatai rodo tai, kad pirmosios zonos MV ir AV buvo

maždaug apylygės, tai reiškia, kad butai yra geroje vietoje (kuo ir pasižymi į pirmąją zoną

apjungtos verčių zonos) ir pasižymi neprasta savo būkle, tai patvirtina ir itin aukšta PK.

4.2. Antroji zona

Lyginant (4.3 pav) antrojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV aiškiai matyti, kad

2013 metais didžiausia vertė buvo PK, kuri siekė net apie 1133 Eur/kv.m, tačiau ne itin daug

už ją mažesnė AV, siekanti 987 Eur/kv.m, o antroje zonoje mažiausia yra MV (858

Eur/kv.m).

4.3 pav. II zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas

PK 57.3 2 193 57.1 1 116 96,5

MV 57.1 1 273 57.69 867 46,7

AV 57.15 1 329 57.6 845 57,2

MAX MINVidurkių skirtumas,

(MAX/MIN-1) proc. ZonaVidurkis

(Eur/kv.m)Zona

Vidurkis

(Eur/kv.m)

39

Šiame tyrime didžiausią nekilnojamojo turto duomenų dalį apimanti zona yra antroji, į

kurią patenka tokios verčių zonos kaip 57.7, 57.8, 57.9, 57,10 , 57.11, 57.12, 57.13, 57.14, 57.

17, 57.42, 57.46, 57.47, 57.48, 57.49, 57.50, 57.51, 57.54, 57.56, 57.68, 57.77 (4.4 ir 4.5

lentelės):

57.7 verčių zona – į rytus nuo Senamiesčio, dešiniajame Vilnios krante

išsidėstęs vienas seniausių buvusių Vilniaus priemiesčių – Užupis, Trijų Kryžių kalnas bei

Kalnų parkas. Tai rajonas – dar neseniai apleistas ir primirštas, o dabar menininkų atrastas ir

originaliais renginiais bei besiformuojančios bendruomenės išgarsintas rajonas tampa

prestižiniu. Šioje verčių zonoje PK (1277 Eur/kv.m) yra 37,6 proc. didesnė už MV (928

Eur/kv.m), o ši didesnė už AV (747 Eur/kv.m) 24,2 proc., tačiau šios zonos PK ir AV

duomenų skaičius netenkina reikalingo imties tūrio.

57.8 verčių zona – apimanti Vilniaus geležinkelio ir autobusų stoties teritoriją

bei rytinę Senamiesčio seniūnijos dalį, besiribojančią su geležinkelio linija. Šioje zonoje taip

pat yra prieškario ir pokario metų daugiabučių gyvenamųjų namų, kurie palaipsniui

renovuojami. Nekilnojamasis turtas šioje verčių zonoje turi paklausą, todėl ir jo kainos vejasi

centrinės miesto dalies kainas. PK (618 Eur/kv.m) yra mažesnė 26,4 proc. už MV (siekiančią

840 Eur/kv.m). MV ir AV (794 Eur/kv.m) yra beveik tokios pačios, tačiau pastaorji tyrime

nusileidžia 5,8 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka

reikiamo imties tūrio.

57.9 verčių zona – Markučiai. Tai verčių zona, kurios trečdalis, t. y. šiaurinė

dalis – gamybinė, kita dalis – prieškario ir pokario laikais privačiais gyvenamaisiais namais

užstatyta teritorija. Šioje verčių zonoje yra didelės įmonės: AB „Audėjas“, AB „Markučiai“.

Ši miesto teritorija žinoma dėl Puškino parko ir jame esančio muziejaus. PK (948 Eur/kv.m)

šioje zonoje yra 23,3 proc. didesnė už MV (769 Eur/kv.m), kuri taip pat 35,5 proc. mažesnė ir

už AV (1191 Eur/kv.m).

57.10 verčių zona – centrinė Naujininkų seniūnijos dalis, išskirta į atskirą verčių

zoną, iš dviejų pusių apribota geležinkelio linijomis. Šis rajonas gyvenamosios paskirties

nekilnojamojo turto požiūriu nėra populiarus: vyrauja sovietinės statybos daugiabučiai

gyvenamieji namai, bendrabučiai, prieš karą ir pokario metais statyti mediniai gyvenamieji

namai. Šioje zonoje mažiausia yra MV (674 Eur/kv.m), kuri už PK (842 Eur/kv.m) mažesnė

yra 25,0 proc., o už AV (803 Eur/kv.m) – 16,1 proc.

57.11 verčių zona – šiaurinė Naujamiesčio seniūnijos dalis, užstatyta prieškario

ir pokario laikų daugiabučiais gyvenamaisiais namais ir buvusiais pramoniniais objektais.

Buvusios sovietinių laikų gamyklos šioje verčių zonoje dabar griaunamos arba

rekonstruojamos, skaidomos, keičiama jų paskirtis. Dėl artumo miesto centro atžvilgiu bei

40

ribotos žemės sklypų pasiūlos miesto centrinėje dalyje nekilnojamojo turto kainos šioje verčių

zonoje aukštesnės nei gretimoje 57.10 verčių zonoje. 57.11 zonoje esančių objektų PK (1062

Eur/kv.m) didesnis 26,6 proc. už vidutinę MV (839 Eur/kv.m), tačiau pastaroji 34,2 proc.

didesnė už AV (625 Eur/kv.m), bet šioje zonoje nepakankama duomenų apskaičiuoti tikslesnę

PK ir AV.

57.12 verčių zona – tai dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos, išsidėsčiusi

abipus visiems gerai žinomos J. Basanavičiaus gatvės. Šioje miesto dalyje įsikūrę LTV

kompleksas, prekybos tinklai „RIMI“, kino kompleksas „Coca – Cola Plaza“ ir kiti objektai.

Dėl išplėtotos infrastruktūros, patogios lokalizacijos – arti miesto centras – ši verčių zona tapo

populiari ir paklausi bei pasižymi aukštomis nekilnojamojo turto kainomis. Šioje zonoje

esančių objektų PK (1017 Eur/kv.m) didesnis 19,1 proc. už MV (854 Eur/kv.m), o pastaroji

beveik lygi AV (875 Eur/kvm), kuri lenkia MV tik 2,3 proc., bet šioje zonoje nepakankama

duomenų apskaičiuoti tikslesnes PK ir AV.

57.13 verčių zona – pietinė dalis Naujamiesčio seniūnijos teritorijos, apimanti

Lazdynų transporto žiedą su aplink jį esančiais komerciniais – administraciniais objektais,

taip pat nemažomis nekilnojamojo turto kainomis pasižyminčias Gerosios Vilties g., dalį

Savanorių prospekto bei Vingio parką. PK (598 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią

618 Eur/kv.m) 3,2 proc., tačiau už MV 21,0 proc. didesnė AV (782 Eur/kv.m). Atkreipiamas

dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.

57.14 verčių zona – teritorija, esanti Vilniaus miesto centrinėje dalyje,

išsidėsčiusi pagal Neries upės vingį, apimanti populiarias bei paklausias gatves, užstatytas

prieškario ir pokario metais statytais daugiabučiais gyvenamaisiais namais, kurių

pirmuosiuose aukštuose įrengtos komercinės bei administracinės patalpos. Šioje verčių zonoje

pastatytas biurų kompleksas bei kiti administraciniai komerciniai pastatai. Čia esančių objektų

PK (1048 Eur/kv.m) didesnė 0,2 proc.už vidutinę MV (1405 Eur/kv.m), tačiau pastaroji

35,2 proc. didesnė už AV (1039 Eur/kv.m), bet šioje zonoje nepakankama duomenų

apskaičiuoti tikslesnes PK ir AV.

57.17 verčių zona – teritorija, apimanti Šnipiškių seniūnijos teritoriją, kurios

vakarinė dalis užstatyta prieškario metais statytais mediniais gyvenamaisiais namais. Rytinė

verčių zonos dalis – Žirmūnų seniūnijos dalis – užstatyta sovietiniais laikais statytais

daugiabučiais gyvenamaisiais namais. Šioje verčių zonoje yra ir didžiausias miesto Kalvarijų

turgus. Šioje teritorijoje PK (1239 Eur/kv.m), kaip ir daugelyje kitų tyrime analizuojamų

verčių zonų, 49,8 proc. taip pat didesnė už MV (827 Eur/kv.m). Už MV taip pat didesnė

26,0 proc. AV (1117 Eur/kv.m), tačiau nepakankama imtis spendžiant apie MV ir AV.

41

57.42 verčių zona – Pilaitės seniūnijos dalis, kurioje vyrauja daugiabučiai

gyvenamieji namai. Tai vienas iš naujesnių (apie 25 metus) Vilniaus miesto „miegamųjų“

mikrorajonų, esantis vakarinėje miesto dalyje. Dėl neužteršto oro (Pilaitės sen. ir greta jos

nėra įmonių, teršiančių aplinką ir orą), susiformavusios infrastruktūros bei gero susisiekimo,

nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje pakankamai aukštos. Šioje zonoje mažiausia

yra MV (790 Eur/kv.m), kuri už PK (1162 Eur/kv.m) mažesnė yra 47,1 proc., o už AV (1087

Eur/kv.m) – 27,3 proc.

57.46 verčių zona – prijungta prie Vilniaus miesto buvusi Vilniaus rajono

teritorija – Gineitiškių, Tarandės, Pavilionių kaimai, esantys kairėje Ukmergės

automagistralės pusėje. Ši teritorija pastaruoju metu buvo intensyviai urbanizuojama: statomi

individualūs ir daugiabučiai gyvenamieji namai, pastatytas naujas daugiabučių gyvenamųjų

namų kvartalas „Perkūnkiemis“, plėtojama infrastruktūra. Čia žemiausia yra MV (775

Eur/kv.m), kuri už PK (1310 Eur/kv.m) mažesnė yra 69,0 proc., o už AV (1025 Eur/kv.m) –

24,4proc.

57.47, 57.48 ir 57.51 verčių zonos – teritorijos, užstatytos išimtinai

daugiabučiais gyvenamaisiais namais. Tai sovietiniais laikais susiformavę kvartalai su savo

infrastruktūra: mokyklomis, vaikų darželiais, prekybos centrais. Dabar vykstanti tendencija:

miesto užstatymo sutankinimas, pasireiškia ir šiuose mikrorajonuose. 57.47 verčių zonoje, kur

vertinti imties tūris yra pakankamas, PK (1178 Eur/kv.m) 59,3 proc. didesnė už MV (739

Eur/kv.m), kuri taip pat 32,2 proc. mažesnė ir už AV (1091 Eur/kv.m). 57.48 verčių zonoje

duomenų tiksliai nustatyti situaciją nepakanka, tačiau galima spėti, kad PK (963 Eur/kv.m)

yra 34,4 proc. aukštesnė už MV (717 Eur/kv.m), pastaroji taip pat žemesnė 20,5 proc. už AV

(902 Eur/kv.m). Iš esančių duomenų 57.51 verčių zonoje galima daryti prielaidą, kad čia PK

(1054 Eur/kv.m) yra 49,7 proc. didesnė už MV (704 Eur/kv.m), už kurią 27,0 proc. taip pat

didesnė yra AV (965 Euur/kv.m).

57.49 verčių zona – Šeškinės ir dalies Šnipiškių seniūnijos – perspektyvi

nekilnojamojo turto požiūriu teritorija, kurioje yra didžiausias Pabaltijyje prekybos ir

pramogų kompleksas „Akropolis“, „Ermitažas“, greta jo pastatytas sporto arenų kompleksas

„Siemens“, komercinis kompleksas „Ozas“. Ši teritorija užstatyta įvairiais pastatais: dalis

Šnipiškių seniūnijos užstatyta senais mediniais ir pokario statybos plytų mūro privačiais

gyvenamaisiais namais. Taip pat šioje verčių zonoje statomi ir nauji daugiabučiai gyvenamieji

namai. Ši verčių zona pietine riba ribojasi su Žvėryno seniūnija ir su gan aukštomis kainomis

pasižyminčiomis 57.17 ir 57.50 verčių zonomis. Todėl nekilnojamojo turto kainos šioje verčių

zonoje aukštos. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo

imties tūrio, iš turimų apdorotų duomenų galima spręsti, kad šioje zonoje mažiausia yra MV

42

(830 Eur/kv.m), kuri už PK (1714 Eur/kv.m) mažesnė yra net 106,4 proc., o už AV (1354

Eur/kv.m) – 38,7 proc.

57.50 verčių zona – Žirmūnų ir Verkių seniūnijų teritorijos. Tai verčių zona,

užstatyta įvairiais pastatais: Žirmūnuose dominuoja sovietinės statybos daugiabučiai

gyvenamieji namai. Per pastaruosius kelerius metus neįtikėtinai greitai buvo sutvarkytas ir

užstatytas Šiaurės miestelis: pastatyta daug komercinių, administracinių objektų, modernūs

daugiabučiai gyvenamieji namai. 57.50 verčių zonoje didžiausia yra AV (1201 Eur/kv.m).

MV (830 Eur/kv.m) už AV yra mažesnė 29,2 proc., taip pat MV yra mažesnė 26,2 proc. ir už

PK (1146 Eur/kv.m). Pabrėžiama, kad duomenų skaičius nepakankamas norint objektyviai

spręsti apie PK.

57.54 verčių zona – teritorija, į kurią įeina urbanizuojamos teritorijos: statomi

daugiabučiai ir mažabučiai g,yvenamieji namai bei kotedžai. Dėl patogaus susisiekimo su

miesto centru, išplėtotos infrastruktūros šioje verčių zonoje esantis nekilnojamasis turtas turi

paklausą. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties

tūrio, tačiau iš apdorotų duomenų matyti, kad čia yra AV (955 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV

(siekiančią 733 Eur/kv.m) 23,3 proc., taip pat 5,9 proc. už MV yra aukštesnė PK (776

Eur/kv.m).

57.56 verčių zona – populiari nekilnojamojo turto požiūriu verčių zona, kurios

rytinė dalis užstatyta palyginti nesenos statybos daugiabučiais gyvenamaisiais namais ir

sovietiniais laikais statytais individualiais gyvenamaisiais namais. Šioje teritorijoje

nekilnojamojo turto kainos išlieka nemažos. Šioje zonoje mažiausia yra MV (807 Eur/kv.m),

kuri už PK (1352 Eur/kv.m) mažesnė yra 67,6 proc., o už AV (1060 Eur/kv.m) – 23,9 proc.

57.68 verčių zona – apimanti prestižines Valakupių ir Turniškių, Aukštagirio

vietovės. Dėl neužteršto miesto oro, ramios aplinkos, šiose vietovėse esančių vyriausybinių

rezidencijų. Šiame rajone esantis nekilnojamasis turtas pasižymi aukštomis kainomis, todėl

čia statomi išimtinai turtingų žmonių gyvenamieji namai, ambasadorių rezidencijos. Čia

aukščiausia PK (1322 Eur/kv.m), kuri didesnė už MV (siekiančią 881 Eur/kv.m) 50,1 proc.,

toliau seka AV (1192 Eur/kv.m), kuri už MV didesnė 26,1 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad

šios zonos duomenų kiekis neatitinka reikiamo imties tūrio.

57.77 verčių zona – naujai urbanizuojama Vilniaus miesto teritorija Viršuliškių

ir Justiniškių seniūnijų dalyse, Vilniaus miesto bendrajame plane suformuota, kaip lokalaus

miesto centro kūrimo teritorija, kurioje numatyta aukštybinių ir daugiaaukščių pastatų statyba.

Minėti veiksniai bei labai geras ir patogus susisiekimas su miesto centru sąlygoja aukštas

nekilnojamojo turto kainas šioje verčių zonoje. 57.77 verčių zonoje PK (1457 Eur/kv.m), kuri

didesnė už MV (siekiančią 719 Eur/kv.m) net 102,5 proc., toliau seka AV (1007 Eur/kv.m),

43

kuri už MV didesnė 46,5 proc. Atkreipiamas dėmesys, kad šios zonos duomenų kiekis

neatitinka reikiamo imties tūrio.

4.4 lentelė.Detalus individualių butų vidutinių pasiūlos kainų ir masinio vertinimo verčių vidurkio palyginimas

II zonoje

57.7 21 1 277 928 37,6

57.8 1 618 840 -26,4

57.9 24 948 769 23,3

57.10 6 842 674 25,0

57.11 29 1 062 839 26,6

57.12 22 1 017 854 19,1

57.13 3 598 618 -3,2

57.14 13 1 408 1 405 0,2

57.17 9 1 239 827 49,8

57.42 20 1 162 790 47,1

57.46 5 1 310 775 69,0

57.47 5 1 178 739 59,3

57.48 1 963 717 34,3

57.49 2 1 714 830 106,4

57.50 37 1 146 887 29,2

57.51 7 1 054 704 49,7

57.54 3 776 733 5,9

57.56 12 1 352 807 67,6

57.68 3 1 322 881 50,1

57.77 2 1 457 719 102,5

1 122 817 37,4

1 133 858 32,1

1,0 5,0



Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

Vidutinė pasiūlos

kaina, (PK)

Eur/kv.m *

Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(PK/MV-1) proc.

**

Vidurkis:


II zonos vidurkis:

44

4.5 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas II zonoje

57.7 21 928 747 24,2

57.8 1 840 794 5,8

57.9 24 769 1 191 -35,5

57.10 6 674 803 -16,1

57.11 29 839 625 34,2

57.12 22 854 875 -2,3

57.13 3 618 782 -21,0

57.14 13 1 405 1 039 35,2

57.17 9 827 1 117 -26,0

57.42 20 790 1 087 -27,3

57.46 5 775 1 025 -24,4

57.47 5 739 1 091 -32,2

57.48 1 717 902 -20,5

57.49 2 830 1 354 -38,7

57.50 37 887 1 201 -26,2

57.51 7 704 965 -27,0

57.54 3 733 955 -23,3

57.56 12 807 1 060 -23,9

57.68 3 881 1 192 -26,1

57.77 2 719 1 343 -46,5

817 1 007 -18,9

858 987 -13,1

5,0 -2,0



Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Atkuriamųjų

verčių vidurkis,

(AV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(MV/AV-1) proc.

**

Vidurkis:

II zonos vidurkis:


Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

45

4.4 pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas II zonoje

Vertinant antrąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.3 pav.) ir analizuojant į

atskirus į pirmąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.4 pav.), galima

daryti prielaidą, kad kaip ir pirmojoje zonoje, tai taip antrojoje zonoje beveik visuose

analizuojamuose atvejuose didžiausia yra PK, kuri už MV yra didesnė 32,1 proc. (vertinant

antrosios zonos duomenų vidurkį) arba 37,4 proc. (vertinant pirmosios zonos verčių zonų

vidurkį), taip pat MV yra mažesnė 13,1 proc. (vertinant pirmosios zonos duomenų vidurkį)

arba 18,9 (vertinant pirmosios zonos verčių zonų vidurkį) AV.

4.6 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas II zonoje

Neatsižvelgiant į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra gerokai mažesnis negu

tiksliam tyrimui reikalingas imties dydis, galima daryti tokią spėlionę, kad šioje zonoje

didžiausia PK (1714 Eur/kv.m) yra 57.49 verčių zonoje, o mažiausia PK (598 Eur/kv.m) –

57.13 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net

186,5 proc. (4.6. lentelė), didžiausia MV (1405 Eur/kv.m) yra 57.14 verčių zonoje, o

mažiausia MV (618 Eur/kv.m) – 57.13 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 127,4 proc.,

PK 57.49 1 714 57.13 598 186,5

MV 57.14 1 405 57.13 618 127,4

AV 57.49 1 354 57.11 625 116,7

MAX

Zona

MIN Vidurkių skirtumas,

(MAX/MIN-1) proc.

**

Vidurkis

(Eur/kv.m)

Vidurkis

(Eur/kv.m)Zona

46

didžiausia AV (1354 Eur/kv.m) – 57.11 verčių zonoje, mažiausia AV (625 Eur/kv.m) – 57.11

zonoje, pastarųjų skirtumas 116,7 proc.

4.3. Trečioji zona

Lyginant (4.5 pav) trečiojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV galima teigti, kad čia

2013 metais didžiausia vertė buvo MV, kuri siekė apie 858 Eur/kv.m, toliau seka AV, kuri

buvo apie 698 Eur/kv.m, o mažiausia – PK, kuri siekė tik apie 643 Eur/kv.m.

4.5 pav. III zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės

vidurkių palyginimas

Į trečiąją tyrimo zoną patenka tokios verčių zonos kaip 57.33, 57.35, 57.39, 57.40 (4.7

ir 4.8 lentelės):

57.33 verčių zona – Grigiškių seniūnijos teritorija. Tai Grigiškių miestas su

aplink jį esančiomis teritorijomis, prieš keletą metų prijungtas prie Vilniaus miesto.

Gyvenamųjų namų valdos šioje teritorijoje nėra labai paklausios: miestas yra aplink

pagrindinę Lietuvos Respublikos automagistralę Vilnius – Klaipėda. Čia tiek PK (603

Eur/kv.m), tiek AV (609 Eur/kv.m) yra praktiškai vienodos vertės ir atitinkamai už MV yra

didesnės 43,8 proc. ir 31,1 proc.

57.35 verčių zona – išskirtinai pramoninė, komercinė teritorija. Čia yra

pagrindinės sovietiniais laikais pastatytos pramonės įmonės. Šios įmonės dabar

rekonstruojamos, skaidomos, keičiama jų paskirtis, atsirado daugiau komercinių objektų,

degalinių. Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto kainos šioje verčių zonoje aukštos

dėl čia sutelkto Vilniaus miesto pramoninio, gamybinio, komercinio turto potencialo, tačiau

47

individualių namų valdų požiūriu rajonas nėra populiarus. PK (702 Eur/kv.m) šioje zonoje yra

64,1 proc. didesnė už MV (428 Eur/kv.m), o šioji 35,8 proc. taip pat mažesnė už AV (666

Eur/kv.m). Pažymėtina, kad PK yra apskaičiuota nepaisant nepakankamo duomenų imties

tūrio.

57.39 ir 57.40 verčių zonos – Lazdynų, Karoliniškių, Viršuliškių, Justiniškių

mikrorajonai – sovietmečiu stambiaplokščiais daugiabučiais gyvenamaisiais namais

užstatytos teritorijos. Pastaraisiais metais šiuose mikrorajonuose statomi nauji ir renovuojami

seni komerciniai objektai, administraciniai pastatai. 57.39 verčių zonoje duomenų skaičius

skaičiuojant PK, MV ir AV netenkina reikalingo imties dydžio, tačiau iš pateiktų rezultatų

galima spėti, kad PK (1164 Eur/kv.m) yra 69,6 proc. didesnė už MV (686 kv.m), taip pat MV

mažesnė 23,4 proc. už AV (895 Eur/kv.m). 57.40 verčių zonoje PK (593 Eur/kv.m) yra 11,6

proc. didesnė už MV (532 Eur/kv.m), kuri taip pat mažesnė už AV (714 Eur/kv.m) 25,5 proc.

Kadangi tiek 57.39 verčių zona, tiek 57.40 zona yra greta, o šių zonų vidutinės pasiūlos

kainos ženkliai skiriasi tai galima teigti, kad 57,39 zonos objektų apskaičiuota vidutinė

pasiūlos kaina yra nepatikima.


III zonoje

57.33 10 603 420 43,8

57.35 8 702 428 64,1

57.39 3 1164 686 69,6

57.40 26 593 532 11,6

766 516 48,3

643 503 27,7

-16,1 -2,5



Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

Vidutinė pasiūlos

kaina, (PK)

Eur/kv.m *

Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(PK/MV-1) proc.

**

Vidurkis:


III zonos vidurkis:

48

4.8 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas III zonoje

Iš 4.7 ir 4.8 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad nors kai kurių zonų tiksliems PK,

MV ir AV apskaičiuoti trūksta duomenų. Tačiau vidurkis, apskaičiuotas iš verčių zonų

rezultatų, nepaisant imties tūrio, skiriasi labai nežymiai su apskaičiuotu trečiosios zonos

vidurkiu, kur atskiros verčių zonos nėra paisomos ir duomenų kiekis atitinka reikiamą imties

tūrį (3.1 lentelė).

Tiek analizuojant visą trečiąją zoną be jokių detalesnių suskirstymų (4.5. pav.), tiek

žvelgiant į atskirus į trečiąją zoną sugrupuotų verčių zonų kainų ir verčių vidurkius (4.6.

pav.), galima daryti prielaidą, kad čia beveik visuose tirtuose atvejuose didžiausia yra PK,

kuri už MV yra didesnė 27,7 proc. (vertinant trečiosios zonos duomenų vidurkį) arba 48,3

proc. (vertinant trečiosios zonos verčių zonų vidurkį), MV taip pat yra 28,0 proc. mažesnė už

AV (vertinant trečiosios zonos duomenų vidurkį) arba 28,4 proc. (vertinant trečiosios zonos

verčių zonų vidurkį).

57.33 10 420 609 -31,1

57.35 8 428 666 -35,8

57.39 3 686 895 -23,4

57.40 26 532 714 -25,5

516 721 -28,4

503 698 -28,0

-2,5 -3,1



Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Atkuriamųjų

verčių vidurkis,

(AV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(MV/AV-1) proc.

**

Vidurkis:

III zonos vidurkis:


Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

49

4.6. pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas III zonoje

Nors kai ne visų verčių zonų, patenkančių į trečiają zoną, duomenų skaičius yra

pakankamas tiksliems spėjimams atlikti, tačiau galima numatyti, kad šioje zonoje (4.9.

lentelė) didžiausia PK (1164 Eur/kv.m) yra 57.39 verčių zonoje, o mažiausia PK (593

Eur/kv.m) – 57.40 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas

siekia net 96,3 proc., didžiausia MV (686 Eur/kv.m) yra 57.39 verčių zonoje, o mažiausia MV

(420 Eur/kv.m) – 57.33 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 63,5 proc., didžiausia AV (895

Eur/kv.m) – 57.39 verčių zonoje, mažiausia AV (609 Eur/kv.m) – 57.33 zonoje, pastarųjų

skirtumas 47,0 proc. Kaip matyti 4.9. lentelėje, tai visos didžiausios PK, MV ir AV yra toje

57.39 pačioje verčių zonoje.

4.9. lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas III zonoje

Beveik visose verčių zonose rezultatai pasiskirsto tolygiai, tačiau 57.39 verčių esančių

objektų PK yra gerokai aukštesnė už kitų zonų PK (4.6 pav.), kas įrodo, kad šiam rodikliui

duomenų skaičius buvo nepakankamas.

PK 57.39 1 164 57.40 593 96,3

MV 57.39 686 57.33 420 63,5

AV 57.39 895 57.33 609 47,0

MAX MIN Vidurkių skirtumas,

(MAX/MIN-1) proc.

**Zona

Vidurkis

(Eur/kv.m)Zona

Vidurkis

(Eur/kv.m)

50

4.4. Ketvirtoji zona

Vertinant (4.5 pav) ketvirtojoje zonoje esančių butų PK, MV ir AV, aiškiai matyti, kad

2013 metais ketvirtojoje zonoje didžiausia buvo PK, kuri siekė apie 1295 Eur/kv.m, toliau

seka AV, siekanti 658 Eur/kv.m, o mažiausia – MV, kuri yra 467 Eur/kv.m.

4.7. pav. IV zonos individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės

vidurkių palyginimas

Ketvirtoji zona tyrime susideda iš 57.26, 57.28, 57.29 bei 57.30 verčių zonų (4.10. ir

4.11. lentelės), tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad 57.28, 57.29 ir 57.30 zonose duomenys

apdoroti nepaisant reikalingo didesnio duomenų skaičiaus:

57.26 verčių zona – tai Kirtimų, Užusienio, Kuprioniškių teritorijos, kurioje

sutelkta daug gamybinių, komercinių, logistikos objektų, taip pat – Vilniaus oro uostas,

užimantis didelę šios verčių zonos dalį. Šioje zonoje tiriamų butų PK yra itin aukšta (1420

Eur/kv.m), didesnė 19,9 proc. už MV (482 Eur/kv.m), o ši taip pat yra 30,4 proc. mažesnė už

AV (692 Eur/kv.m). Itin didelė 2013 metų vidutinė PK ir palyginus nežema AV rodo, tai, kad

šioje zonoje analizuojami butai baigti statyti ir įrenginėti neseniai.

57.28 verčių zona – pietinė ir rytinė Vilniaus miesto dalis, apimanti Salininkų,

Eišiškių plento, Užusienio gyvenvietes. Šioje verčių zonoje dominuoja įvairių statybos metų

individualūs mediniai ir plytų mūro gyvenamieji namai, sodų bendrijos. Salininkuose yra ir

daugiabučių gyvenamųjų namų. Dėl atstumo iki Vilniaus miesto centro, greta esančio

pramoninio Kirtimų rajono, Vilniaus oro uosto, netoliese įsikūrusio čigonų taboro – ši

teritorija, išskirta į atskirą verčių zoną, nėra ypač patraukli, todėl šioje verčių zonoje

51

nekilnojamojo turto kainos nėra aukštos. Čia PK (435 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią

442 Eur/kv.m) 1,6 proc., tačiau AV (491 Eur/kv.m) 10,0 proc. didesnė už MV.

57.29 verčių zona – pramoninė, gamybinė teritorija. Didelę verčių zonos dalį

užima miškai. Individualios namų valdos sutelktos Liudvinavo, Naujakiemio, Kazbėjų

gyvenvietėse, kuriose sovietiniais laikais pastatyti mediniai ir plytų mūro individualūs

gyvenamieji namai. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas nėra paklausus. Čia PK

(598 Eur/kv.m) mažesnė už MV (siekiančią 306 Eur/kv.m) 10,5 proc., taip pat 25,2 proc. už

MV yra mažesnė AV (244 Eur/kv.m).

57.30 verčių zona – tai teritorija, sovietiniais laikais užstatyta privačiais

gyvenamaisiais namais, tačiau yra anksčiau pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų.

Teritorija – palaipsniui urbanizuojama. Nors šioje verčių zonoje vidutinės vertės apskaičiuotas

nepaisant reikiamo imties dydžio, tačiau spėjama, kad čia aukščiausia yra AV (454 Eur/kv.m),

kuri didesnė už MV (siekiančią 335 Eur/kv.m) 26,3 proc., o lyginat PK (379 Eur/kv.m) su

MV, tai pastaroji mažesnė už PK 13,3 proc.


IV zonoje

57.26 52 1 420 482 194,9

57.28 2 435 442 -1,6

57.29 2 274 306 -10,5

57.30 3 379 335 13,3

627 391 60,4

1 295 467 177,4

106,5 19,4



Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Objektų

skaičius,

vnt.


Kainų skirtumas,

(PK/MV-1) proc.

**

Vidurkis:

IV zonos vidurkis:

Zonos

identifikatoriaus

numeris

Vidutinė pasiūlos

kaina, (PK)

Eur/kv.m *

52

4.11 lentelė.Detalus individualių butų masinio vertinimo verčių ir atkuriamųjų verčių palyginimas IV zonoje

Iš 4.10 ir 4.11 lentelėse apdorotų duomenų matyti, kad čia taip pat kai kurių zonų

tikslioms PK, MV ir AV apskaičiuoti trūksta duomenų. Vertinant ketvirtąją zoną be jokių

detalesnių suskirstymų (4.7. pav.) ir analizuojant į atskirus į trečiąją zoną sugrupuotų verčių

zonų kainų ir verčių vidurkius (4.8. pav.), čia beveik visuose tirtuose atvejuose didžiausia yra

PK, kuri už MV yra didesnė net 177,4 proc. (vertinant ketvirtosios zonos duomenų vidurkį)

arba 60,4 proc. (vertinant ketvirtosios zonos verčių zonų vidurkį), MV taip pat yra 29,0 proc.

mažesnė už AV (vertinant ketvirtosios zonos duomenų vidurkį) arba 16,9 proc. (vertinant

ketvirtosios zonos verčių zonų vidurkį).

4.8. pav. Detalus individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkūriamosios vertės vidurkių

palyginimas IV zonoje

57.26 52 482 692 -30,4

57.28 2 442 491 -10,0

57.29 2 306 244 25,2

57.30 3 335 454 -26,3

391 470 -16,9

467 658 -29,0

19,4 39,8



Atkuriamųjų

verčių vidurkis,

(AV) Eur/kv.m *

IV zonos vidurkis:

Vidurkis:


Zonos

identifikatoriaus

numeris

Objektų

skaičius,

vnt.

Masinio vertinimo

verčių vidurkis,

(MV) Eur/kv.m *

Kainų skirtumas,

(MV/AV-1) proc.

**

53

4.12 lentelė. Didžiausių ir mažiausių reikšmių palyginimas IV zonoje

Neatsižvelgiant į tai, kad kai kurių zonų duomenų skaičius yra gerokai mažesnis negu

tiksliam tyrimui reikalingas imties dydis, galima daryti tokią spėlionę, kad šioje zonoje

didžiausia PK (1420 Eur/kv.m) yra 57.26 verčių zonoje, o mažiausia PK (274 Eur/kv.m) –

57.29 verčių zonoje, PK maksimaliausios ir minimaliausios reikšmių skirtumas siekia net

418,7 proc. (4.12 lentelė), didžiausia MV (482 Eur/kv.m) yra 57.26 verčių zonoje, o

mažiausia MV (306 Eur/kv.m) – 57.29 verčių zonoje, šių reikšmių skirtumas 57,5 proc.,

didžiausia AV (692 Eur/kv.m) – 57.26 verčių zonoje, mažiausia AV (244 Eur/kv.m) – 57.29

verčių zonoje, pastarųjų skirtumas 183,1 proc. Tiek maksimaliausios PK, MV ir AV yra toje

pačioje zonoje (57.26 verčių zona), tiek minimaliausios (57.29 verčių zoną).

4.5. Pasiūlos kainų, masinio vertinimo ir atkuriamųjų verčių vidurkių

palyginimas I, II, III bei IV zonų atžvilgiu

Vidutinė pasiūlos kaina 2013 metais tendencingai mažėjo nuo pirmosios zonos iki

trečiosios zonos, tačiau naujos statybos butai, esantys ketvirtojoje zonoje pasiūlos kainą itin

aukštai iškelė visų kitų zonų atžvilgiu (4.9 pav.).

4.9 pav. Vidutinių pasiūlos kainų palyginimas I, II, III ir IV zonose

PK 57.26 1 420 57.29 274 418,7

MV 57.26 482 57.29 306 57,5

AV 57.26 692 57.29 244 183,1

MAX MIN Vidurkių skirtumas,

(MAX/MIN-1) proc.

**Zona

Vidurkis

(Eur/kv.m)Zona

Vidurkis

(Eur/kv.m)

54

Masinio vertinimo verčių pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų

apskaičiuoti vidurkiai puikiai iliustruoja tai, kad zonos išskirstytos pagal VĮ Registrų centro

specialistų sudarytų vertinimo modelių dėmens Zona_SKL reikšmes, kurioms mažėjant

tendencingai mažėjo ir vidutinė masinio vertinimo vertė (4.10 pav.).

4.10 pav. Masinio vertinimo vidutinių verčių palyginimas I, II, III ir IV zonose

Žvelgiant į vidutines atkuriamąsias vertes (4.11 pav.), kurios didesnės taip pat yra

pirmojoje bei antrojoje zonose, galima daryti išvadą, kad tyrime analizuojami butai naujesnės

statybos taip pat ir mažesnio nusidėvėjimo yra būtent šiose zonose, tačiau būtina atkreipti

dėmesį, kad įvestas pataisos koeficientas, kuris skirtas priartinti atkuriamasias vertes prie

masinio vertinimo verčių, todėl tai gali šiek tiek iškreipti rezultatus apie tai, kad trečiojoje ir

ketvirtojoje zonose esantys butai yra senesnės statybos ir labiau nusidevėję.

55

4.11 pav. Atkuriamųjų verčių vidurkių palyginimas I, II, III ir IV zonose

Išanalizavus 2013 metų Vilniaus miesto butų esančių, visose keturiose zonose PK,

MV ir AV, matyti, kad pirmojoje, antrojoje ir ketvirtojoje zonose didžiausios yra PK, toliau

seka AV, paskiausiai eina MV. Kiek kitokia situacija yra trečiojoje zonoje, kur AV yra

didesnė už PK, tačiau MV kaip ir kitose yra žemiausia (4.12. pav.).

4.12. pav. Individualių butų vidutinės pasiūlos kainos, masinio vertinimo ir atkuriamosios vertės vidurkių

palyginimas Vilniaus miesto savivaldybėje

56

2013 metais Vilniaus mieste tiek AV ir tiek MV nuo pirmosios iki ketvirtosios zonų

mažėjo „lygiagrečiai“, kas rodo, kad dauguma į tyrimą patekusių duomenų buvo apie butus,

kurie tikrai nebuvo prastos būklės, tačiau nors ir MV mažesnė negu AV, tačiau negalima

teigti, kad analizuojamų butai randasi prastoje vietoje, nes MV reikšmės tikrai nebuvo žemos,

o ypač pirmojoje ir antrojoje zonose. Reikalingą imties dydį patenkinantis visų keturių zonų

skaičius leidžia manyti, kad panaši situacija vyravo visoje Vilniaus miesto savivaldybėje.

Pasiūlos kaina pirmojoje ir antrojoje irgi išsilaiko „lygiagreti“ AV ir MV, tačiau staigus PK

kilimas ketvirtojoje zonoje patvirtina tai, kad 57.26 verčių zonoje, kuri tyrime priskirta

ketvirtai zonai, analizuojami butai 2013 metais buvo baigti statyti ir įrengti visai neseniai.

57

IŠVADOS

1) Verčių zonų suskirstymas į didesnes grupes leidžia glausčiau bendrai

apibendrinti masinio vertinimo butų situaciją, susiklosčiusią Vilniaus mieste.

2) Pirmosios, antrosios, trečiosios ir ketvirtosios zonų apskaičiuotos vidutinės

masinio vertinimo vertės puikiai iliustruoja tai, kaip zonos išskirstytos pagal VĮ Registrų

centro specialistų sudarytų vertinimo modelių verčių zonų koeficientus, kuriems mažėjant taip

pat mažėja ir vidutinė masinio vertinimo vertė.

3) Butų vieta pirmojoje ir antrojoje zonose yra vertinama palankiau, nes šios

teritorijos laikomos prestiziškesnėmis, geresnis susisiekimas su centru arba tai teritorijos,

esančios pačiame centre, daugiau visuomeninių objektų ir panašiai.

4) Lyginant 2013 metų Vilniaus miesto butų vidutines pasiūlos kainas ir vidutines

masinio vertinimo bei atskaitos tašku laikant vidutinę pasiūlos kainą apskaičiuojami šių kainų

skirtumai:

pirmojoje zonoje - skirtumas siekia 44,1 proc.;

antrojoje zonoje skirtumas – 32,1 proc.;

trečiojoje zonoje šios vertės skiriasi 27,7 proc.;

ketvirtojoje zonoje skirtumas buvo didžiausias iš visų keturių zonų –

177,4 proc.

5) 2013 metais Vilniaus mieste vidutinės atkuriamosios bei masinio vertinimo

vertės nuo pirmosios iki ketvirtosios zonų mažėjo lygiagrečiai, kas rodo, kad dauguma į

tyrimą patekusių duomenų buvo apie butus, kurie tikrai nebuvo prastos būklės. Masinio

vertinimo verčių vidurkis buvo mažesnis negu vidutinė atkuriamoji vertė, tačiau negalima

teigti, kad analizuojamų butai randasi prastoje vietoje, kadangi masinio vertinimo vertės tikrai

nebuvo žemos, o ypač pirmojoje ir antrojoje zonose. Reikalingą imties dydį patenkinantis

visų keturių zonų skaičius leidžia manyti, kad panaši situacija vyravo visoje Vilniaus miesto

savivaldybėje.

6) Apdorojus 2013 metų Vilniaus miesto butų pirmosios, antrosios, trečiosios ir

ketvirtosios zonų duomenis ir išanalizavus gautus rezultatus matyti, kad masiniui vertinimui

daugiausia įtakos turi vieta, konstrukciniai elementai, o skaičiuojant atkuriamąją vertę yra

atsižvelgiama į statybos kaštus, nusidėvėjimą, taip pat ir į buvimo vietą (skaičiavimuose

įvedant vietovės pataisos koeficientą pagal turto paskirtį ir vietovę).

58

NAUDOTA LITERATŪRA

1. ALEKNAVIČIUS, A., Nekilnojamojo turto vertinimas ir rinkotyra. Akademija:

LŽŪU, 2007.

2. ALEKNAVIČIUS, A., Nekilnojamojo turto vertinimas. Kaunas: Ardiva, 2008,

3. BAKER, R. Determining Value: Valuation models and financial statements.

First edition. New jersey: Prentice Hall, 2001.

4. BERSTEIN, A. L. Financial statement analysis. USA: D. K. Health and

company, 1993.

5. BRUEGGEMAN, W. B., FISHER, J. D. Real estate finance and investments.

Tenth edition. Irwin McGraw-hill, 1997.

6. BAGDONAVIČIUS A., RAMANAUSKAS, R. Introducing a computerised

market value-based mass appraisal system for real property taxation in Lithuania, in FIG

Working Week, Athens, Greece.

7. CHAMPNESS, P., P. Approved European Valuation Standards. From: The

Estate Gazette. London, 1997 (Vertimas į lietuvių kalbą: Lietuvos turto vertintojų

asociacija,1999).

8. Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymas, 2000 m.

liepos 18 d. Nr. VIII-1864. Iš: Valstybės žinios, Nr. 74-2262.

9. Lietuvos Respublikos Konstitucija. Iš: Valstybės žinios, 1992, Nr. 33-1014.

10. Lietuvos Respublikos 2011 m. birželio 22 d. Turto ir verslo vertinimo pagrindų

įstatymo pakeitimo įstatymas Nr. XI-1497 Iš: Valstybės žinios, 1999, Nr. 52-1672; 2003, Nr.

38-1673

11. Lietuvos Respublikos 2012 m. balandžio 27 d. finansų ministro įsakymas Nr.

1K-159 „Dėl turto vertinimo metodikos patvirtinimo“ Iš: Valstybės žinios, 2012, Nr. 50-2502.

12. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. balandžio 10 d. nutarimas Nr. 311

„Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimo „Dėl nekilnojamojo

turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo Iš: Valstybės žinios, 2005, Nr. 117 – 4234;

2013, Nr. 40-1942

13. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo pakeitimo

įstatymas Nr. IX-1582. Iš: Valstybės žinios, 2000, Nr. 58-1704; 2001, Nr. 16-497; 2003, Nr.

57-2530.

http://www3.lrs.lt/cgi-bin/preps2?a=121304&b=

59

14. Lietuvos Respublikos Nekilnojamojo turto registro įstatymo pakeitimo įstatymas

Nr. IX-391. Iš: Valstybės žinios, Žin., 1996, Nr. 100-2261; 1997, Nr. 65-1555; Nr. 98-

2480; 1999; Nr. 101-2904; 2000, Nr. 58-1705; 2001, Nr. 55-1948.

15. Lietuvos Respublikos Nekilnojamo turto mokesčio įstatymas Nr. X – 233. Iš:

Valstybės žinios, 2005, Nr. 76 – 2741.

16. Lietuvos Respublikos statybos įstatymas Nr. I-1240. Iš Valstybės žinios, 1996,

Nr. 32-788.

17. RASLANAS, S., ŠLIOGERIENĖ, J., Nekilnojamojo turto vertinimas. Vilnius:

Technika, 2012.

18. VĮ Registrų centras, 2015 [interaktyvus], [Žiūrėta 2015-05-10]. Prieiga per

internetą: http://www.registrucentras.lt







http://www.registrucentras.lt/

aleksandro stulginskio...

Documents