alokacija vrednosti trp

27.11.2014

1

ALOKACIJA VREDNOSTI ZA NEKRETNINE KOJE SU NEODVOJIVI

DEO POSLOVANJA

GEORGE BADESCU, FRICS, REVBEOGRAD, 2014

BEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS 2

AGENDA• Nekretnine koje su neodvojivi deo

poslovanja-inputi za koriscenje u proceni(Trade related properties –TRP metrics)

• Vrednost nekretnina i vrednost poslovanja

• Procena za obezbedjenje kredita, finansijsko izvestavanje i za oporezivanje

• Inputi za hotele

• Metodologija alokacije vrednosti• Case study 1– hotel u lancu


AGENDA• Inputi za restorane• Metodologija alokacije vrednosti

• Case study 2 – nezavisni restorani• Case study 3 – restorani u lancu• Inputi za benzinske stanice• Metodologija alokacije vrednosti

• Case study 4 – nezavisna benzinskastanica

• Case study 5 – beniznska stanica u lancuBEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS 4

TRADE RELATED PROPERTIES -TRP

• Posebno klasa sredstava koja se uglavnom kupuju i prodaju u uspostavljenim i aktivnim tržištima , kao operativne poslovne jedinice imajući u vidu njihov trgovinski potencijal

• Dizajnirani ili prilagođeni specifičnoj upotrebi• Nedostatak fleksibilnosti - > vrednost direktno

povezana sa povratkom generisana tom upotrebom

• Obuhvata: hotele, odmarališta i lokacije razonode, benzinske stanice, zdravstvene ustanove, stalne zasade i druge radno-intenzivne nepokretnosti

27.11.2014

2


Osnove procene

• Treba da budu odgovarajuće za svrhuprocene

• Kredit – tržišna vrednost• Finansijsko izveštavanje – fer vrednost,

upotrebna vrednost• Preuzimanje – investiciona vrednost


TRP INPUTI

• Fer Održivi Operativni Profit (FMOP) = nivo profita (BITD) koji bi razuman efikasan operator (REO) očekivao da potiče od fer održivog prometa (FMT) zasnovanog na proceni tržišne percepcije potencijalne zarade nepokretnosti

• Fer Održivi Promet (FMT) = nivo prometa koji REO očekuje pod pretpostavkom da je imovina pravilno opremljena, popravljena, održavana ili uređena.


TRP INPUTI

• Razumni Efikasni Operator (REO) = procenitelj pretpostavlja da su učesnici na tržištu kompetentni operatori, koji deluju na efikasan način u poslovanju sa posedom. Predviđa prodajni potencijal radije nego što usvaja aktuelni nivo prodaje pod postejećim vlasništvom i isključuje ličnu volju i afinitete.


TRP INPUTI

• Prodajni potencijal = budući profit, koji REO očekuje da ostvari od zauzetosti nepokretnosti. On odražava razne faktore kao što su lokacija, uređenost i karakteristika, nivo adaptacije i istorija prodaje nepokretnosti u okviru tržišnih uslova.

27.11.2014

3


TRP INPUTI

• Operativni entitet = obično uključuje:– pravni interes na zemljištu i zgardi– inventar (trgovina dodacima, priborom,

nameštajem i opremom)– Tržišna percepcija prodajnog potencijala,

podrazumevajući postojeće licence, saglasnosti, sertifikate i dozvole.

• Upotreba i zalihe u trgovini su normalno isključeni


TRP INPUTI

• Lični Goodwill = vrednost profita generisan iznad tržišnih očekivanja koji će biti izgubljeni nakon prodaje TRP-a, zajedno sa finansijskom faktorima vezanim konkretno za trenutnog operatora poslovanja (oporezivanje , amortizacije, troškova pozajmica, kapitala uloženog u poslovanje)


METODOLOGIJA PROCENE

1. Procena FMT koji bi mogao biti generisan na imovini od strane REO

2. Procena potencijalnog bruto profita rezultovanog FMT

3. Procena FMOP – treba da odrazi očekivanja REO


METODOLOGIJA PROCENE

4. Procena tržišne vrednosti imovine:

1. Kapitalizacija FMOP (ili DCF analiza) sa adekvatnom stopom povraćaja

2. Analiza novog razumnog operatora bi trebala da poboljšati prodajni potencijal preuzimanjem izmena ili poboljšanja. U slučaju da da, onda uključuje trošak završetka, zakašnjenja u dostizanju FMT, trošak popravki i uređenja

3. Ako nepokretnost treba da bude izdata onda alocirati FMOP između zakupodavca i zakupca uzimajući u obzir odgovarajuće rizike i nagrade.

27.11.2014

4


SPECIJALNE PRETPOSTAVKE

• Trgovanje je prestalo i nema dostupnih podataka o prometu

• Inventar je uklonjen• Kompletno opremljene operativne celine

koje tek treba da trguju (dan procene)• Podleže navedenim trgovinskim

projekcijama (imovina u razvoju)


KOMPLETNO OPREMLJENE OPERATIVNE CELINE

• Pretpostavka da će transakcija biti prodaja ( ili izdavanje) imovine zajedno sa inventarom, licencama itd potrebnim za kontinuirano trgovanje

• Materijalna sredstva u vlasništvu treće strane su isključena iz procene i obelodavljivanja u izveštaju.



• Ako je imovina u posedu treće strane neophodna za funkcionisanje operativne celine pretpostaviti da će biti deo prodaje. Ako se to ne može pretpostaviti onda treba razmotriti potencijalni uticaj i prikaz u izveštaju

• Licence i druge saglasnosti trebaju biti obnovljivi a postojeći sertifikati i dozvole važeće; ako ne, navesti kao specijalnu pretpostavku BEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS 16


• Napraviti razliku između tržišne vrednosti i vrednosti za posebnog/trenutnog operatora

• Isključiti svaki promet i troškove koji se mogu pripisati isključivo ličnim okolnostima, veštinama, iskustvu (stručnosti), reputaciji i/ili brendu postojećeg operatora.

27.11.2014

5



• Indentifikovati uticaj promena u konkurentnosti na profitabilnost/vrednost (nova slična nepokretnost se u skorijoj budućnosti pojavljuje na tom tržištu)

• Indentifikovati spoljašnje uticaje (nova infrastruktura, Identify external influences (new infrastructure, nove komplementarne firme, promene zakonskih okvira)


STALNA IMOVINA ZA UPOTREBU – NE PRODAJNA

• Moraju se postaviti drugačije pretpostavke:– Prisutnost inventara– Nema uspostavljene istorije prodaje

• Za ponovno pokretanje operativnih aktivnosti:– Trošak i vreme naručivanja i instalisanja

inventara, dobijanja novih licenci, angažovanje i obuka radne snage, dostizanje FMT


POSLOVANJE I NEPOKRETNOST

• Sofosticirano, intenzivno, radno angažovano, poslovanje koje ima “nepokretnost” kao jednu najveću investiciju u svojoj strukturi kapitala

• Upravljanje ugostiteljskim poslovanjem je osnov i ključ generisanja prihoda koji se dalje koriste za investiranje u nepokretnosti korišćene za hotelijerstvo


VREDNOSNE KOMPONENTE POSLOVANJA

• Nepokretnost: zemljište i zgrade• Inventar: trgovina dodacima, priborom,

nameštajem i ostala oprema• Radni kapital• Nematerijalna sredstva:

– lokacija - vezana za nepokretnost– operativnost – vezana za ličnu imovinu– lična – vezana za vlasništvo

27.11.2014

6


NEMATERIJALNA SREDSTVA

• U DOMENU UGOVORA:– Sporazum o upravljanju– Sporazum o franšizi– Ugovor o rezervisanjima unapred– Operativne dozvole i licence

• RADNE SNAGE– Obučena radna snaga


NEMATERIJALNA SREDSTVA

• REPUTACIJA– ime– Vezana za druge servise koje pruža firme

• DRUGO– prethodi otvaranju i troškovi u ranoj fazi

operativnosti (da se dosegne tržišna pozicija)

• GOODWILL


GOODWILL TRANZICIJA

• Lični odnos sa klijentima , dobavljačima , zaposlenima, stanodavcima

• Oslanjanje na konsultacione izvore za poslovanje• Lično know how-operacije, marketing and administracija


GOODWILL TRANZICIJA

• Ugovorni odnos sa klijentima, dobavljačima, zaposlenima, stanodavcima

• Formalizovana organizaciona struktura i informacioni sistem• Obučena radna snaga definisane radne procedure

27.11.2014

7


• Barijere za ulazak na tržište-patenti, autorska prava, trade-marks, poslovne tajne

• Interne kontrole, nezavisni članovi borda

• Key management podsticajni kompenzacioni plan

GOODWILL TRANZICIJA ALOKACIJA• Teoretska podela• Samo proporcija – “samo”?• Ucesce

– umanjenje vrednosti celine ukoliko deo nedostaje

– Uvecanje vrednosti celine ukoiko se dodao deo

• Dogovor• Vrednost celine i vrednost delova mozda

nece zadovoljiti istu definiciju vrednosti


METODE• SRAZMERNO (PRO RATA)– ustanoviti

stopu ucesca i primeniti na svaki deo • PONDERISANJE (WEIGHTED) –

ustanoviti nekoliko stopa i primeniti na svaki deo ( ili na grupe)

• REZIDUAL – izracunati vrednost (ili tok) svih delova osim jednog, oduzeti sumu od vrednosti celine (ili toka)


DEO KOJI JE REZIDUAL

• Rezidual = najcesce je najvazija komponenta celine koja se posmatra, ali moze biti i nevazna komponenta

• Ona komponenta koju je ne moguce identifikovati i dodeliti joj vrednost individualno

• Ako je moguce vrednost reziduala podrzati jos nekom metodom


27.11.2014

8

SLUCAJ ZA SVRHU FINANSIJSKOG IZVESTAVANJA

• Alokacija kupoprodajne cene –IFRS 3• Kupoprodajna cena se alocira na:

– Fer vrednost materijalnih sredstava– Fer vrednost nematerijalnih sredstava

(prepoznatih)– Fer vrednost obaveza (ukljucujuci

contingents)– Rezidual goodwill-a



• Test za impairment Goodwill-a• Fer vrednost celine koje generise prihod:

Minus Fer vrednost materijalnih i nematerijalnih sredstava

Plus Fer vrednost obaveza= Fer vrednost goodwill-a

• Proveriti sa knjigovodstvenom vrednoscu goodwill-a



• Vrednovanje Fer vrednosti nekretnina koje su eodvojivi deo poslovanja (Trade related properties)– Proceniti trzisnu vrednost citavog poslovanja– Oduzeti vrednost namestaja, inventara i

opreme i ostale materijalne imovine

• Ukoliko ima goodwilla alociran je u nekretnini


PROCENA ZA SVRHU OBEZBEDJENJA KREDITA

• Procene bazirane na poslovanju su prihvatljive i vazece za svrhu obezbedjeja kredita, buduci da prosecan kupac formira svoju ponudu na bazi poslovanja, ali se mora transparento izjaviti da vrednost bazirana na poslovanju iskljucuje bilo kakav personalni goodwill

• U izvestaju je potrebno transparentno izjaviti da se procenjena vrednost odnosi na punu operativnost entiteta koji je procenjen i da je oprema i inventar ukljucen u tu vrednost

27.11.2014

9

PROCENA ZA SVRHU OBEZBEDJENJA KREDITA

• Procena za obezbedjenje kredita bi trebalo da sadrzi komentar o uticaju na vrednost nekretnina bilo kakvo umanjenje poslovanja koje se dovija u toj nekretnini

• U nekim slucajevima, vrednost u alternativnoj upotrebi moze predstavljati trzisnu vrednost


PROCENA ZA SVRHU OPOREZIVANJA IMOVINE

• Racunovodstveni standardi – goodwill predstavlja razliku izmedju fer vrednosti ukupne imovine i zbira fer vrednosti svih materijalnih i nematerijalnih sredstava

• Goodwill nema karakteristike nematerijalne imovine prema MRS 38

• Interno stvorena nematerijalna imovina se ne prepoznaje u bilansima


PROCENA ZA SVRHU OPOREZIVANJA IMOVINE

• Poreska uprava ne prepoznaje goodwill (prenosivi ili ne) za umanjenje poreza

• Prema tome, goodwill se alocira na materijala sredstva a i porez shodno tome (moze doci do veceg oporezivanja)

• RICS “Raspodela za svrhu poreza mora biti u saglasnosti sa relevantnim zakonodavstvom..”


HMRC UPUTSTVA ZA PRAKTICARE

• HMRC – UK poreske vlasti• HMRC smatra da vrednost goodwilla, ako

ga ima, kod nekretnina koje su neodvojivi deo poslovanja, se odredjuje oduzimanjem vrednosti odvojenih identifikovaih sredstava od ukupne vrednosti poslovanja pri “going concern” odnosno pretpostavka kontinuiranog poslovanja.

• HMRC prihvata UKGN3 smernice i VPGA4BEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS 36

27.11.2014

10


POKAZATELJI (velicine) KARAKTERISTICNI ZA PROCENU

HOTELA• Popujenost (OCC)• Popunjenost je procenat raspolozivih soba koje

su popunjene u odredjenom periodu (i.e. godisnjem, kvartal, mesecno, dnevno ili godisje doba).

• Popujenost% = Placene popunjene / Raspolozive sobe iliPopunjenost % = prihod od raspolozive sobe/ ADR

• ADR – Average daily rate – prosecna cena nocenja



HOTELA• Prihod po raspolozivoj sobi (Revenue per

Available Room) RevPar

• RevPar pokazuje performansu hotela i meri koriscenje hotelskog kapaciteta, odnosno prihod pri prosecnoj ceni nocenja po raspolozivoj sobi.

• RevPar = Ukupan prihod od soba/ Ukupan broj soba ili RevPar = Popunjenost % X Prosecna cena nocenja (ADR)



HOTELA• Average Daily Rate (ADR)

• ADR je jednostavo prosecna cena placena po sobi. Fokusira se samo na placene sobe.

• ADR = Prihod od soba / Placene popunjene sobe iliADR = Prihod po raspolozivim sobama / OCC %



HOTELA• Ponuda i traznja za Hotelima

• Ovi parametri identifikuju prosecan broj soba raspolozivih i koriscenih na specificnom trzistu

• Hotelijer moze meriti svoju performansu prema ponudi i traznji na lokalnom trzistu, i porediti se sa direktnom kokurencijom

• Trzisna Popunjenost (Market OCC) =Potraznja za Brojem soba / Raspoloziv broj soba

27.11.2014

11



HOTELA• Market Penetration Index (MPI)

• Index zauzeca trzista (MPI)

• Ovaj parametar meri kako se popunjenost jednog hotela poredi sa konkurentim.

• Rezultat > 1 indikuje performansu hotela vecu od trzisne performanse.

• MPI = Popunjenost Hotela % / Trzisna popunjenost %



HOTELA• Average Rate Index (ARI)

• Index prosecne cene nocenja

• Ovaj parametar meri kako se prosecna cena nocenja jednog hotela poredi sa konkurentnim .

• ARI = 1 za neki hotel znaci da hotel ima priblizno trzisnu performansu u pogledu ADR i tipicno ce teziti da ima ARI >1.

• ARI = ADR Hotela kojeg posmatramo / Trzisni ADR Hotela na tom trzistu



HOTELA• Index generisanja prihoda -RGI

• (Revenue Generation Index) (RGI)

• Ovaj parametar meri kako se prihod po raspolozivoj sobi (RevPar) jednog hotela poredi sa konkurentnim.

• Poboljsanje RGI je cesto dobar nacin da se maksimizira proftabilnost hotela.

• RGI bi trebao da bude > 1 • RGI = RevPar jednog hotela / Trzisni iznos

za RevPar



HOTELA• FS=Fair Share ( fer udeo) = AR/TR gde je:

– AR= broj raspolozivih soba – TR= ukupan broj raspolozivih soba u

konkurenciji – OCC = popunjenost= RS/TR gde je:– RS= prodate sobe

• MS=Market share (trzisni udeo)= RS/TRS gde je

• TRS= ukupno prodate sobe

27.11.2014

12



HOTELA• MPI = Index trzisnog zauzeca (Market

Penetration Index)=MS/FS• Ako je MPI procenjen prema zapisima:• OCCh = MPI x (TRS/TR) = MPI x OCCav

gde je: OCCh = popunjenost hotelaOCCav = prosecna popunjenost kod

konkurencije (svi hoteli) Primer: Gradski hotel ima popunjenost 65% a nas

hotel MPI=1,2; u tom slucaju popunjeost naseg hotela je 1,2x65%=78%


PRINOSNI PRISTUP

• Trzisna vrednost nekretine koja generise prihod je sadasnja vrednost buducih benefita.

• Koristimo istorijsku trzisnu analizu da bi napravili projekcije ponude i traznje.– Prognoza traznje po sektorima– Prognoza buducih kokurentnih ponuda soba

• Kriticna tacka je buduca popunjenost za citavo konkurento trziste– To vodi do projekcije popunjenosti hotela kojeg

procenjujemo


ANALIZA TRZISNOG ZAUZECA

• Analiziramo svaki segmnet potraznje za predmetnim hotelom i pokusavamo da odredimo stopu zauzeca po segmentu.– Stopa zauzeca od 100% je standard; ukoliko

je vise od ovoga, kaze se da hotel ima prednost

• Zahvacena traznja u svakom segmentu se sabira da bi se izracunala ukupna traznja za hotelom


FAKTOR ZAUZECA TRZISTA

• Bazirano na vrsti putovanja: komercijalno, konvencija i uzivanje... (pogledati Hotel & Motels Valuation and Market Studies by S. Rushmore and E. Baum)

• Jednostavnije pogledati izvestaje kvartalne ili polugodisnje (pogledati H2)

• Ukoliko je recimo prosecna popujenost uTbilisi 70%, prognoza popunjenosti hotela koji procenjujemo je:OCC= MPIx OCCav = 1,2*70%=84%

27.11.2014

13


AVERAGE DAILY RATE (ADR)

• ADR bi trebao da bude baziran na trzisnim podacima ( drugim recima, postojeci ADR moze biti drugaciji od onoga koji hotel moze postici)

• Potrebno je ispitati istorijsko kretanje ADR Rack rates/diskontovanje na nivo konkurentnih hotela kako bi se sagledao postignuta prosecna cea nocenja.

• Projekcije buduceg rasta kroz diskontovanje/premije i inflaciju


Priprema Finansijske ocene

• Analiza istorijskih podataka iz operativnosti– Izrazeno kroz % prihoda– Iznos po popunjenoj sobi– Iznos po raspolozivoj sobi

• Koriste se i podaci iz operativnosti konkurentnih hotela na trzistu

• Prihodi i troskovi treba da budu trzisno isvedeni• Vazi pretpostavka prosecnog upravljanja

hotelom , efikasno upravljanje ( ne mora da bude pod tekucim menadzmentom)


Ostala razmatranja u vezi fiansija

• Potrebno je ukljuciti i budzet za zamenu– Istorijski rasponi za ovaj budzet (3 to 5

procenata od prihoda) su bili prilicno niski.

• Svi troskovi moraju da budu primereno izracunati– Inflacija/razmatranje uvecanja troskova – Fiksni deo vs. Varijabilni deo

• Krajnji rezultat je “NOI” —neto operativni prihod


PRIHOD HOTELA• Prihodi po razlicitim uslugama: sobe, hrana i

pice, ostale usluge • Troskovi povezani sa ovim uslugama• Neraspodeljeni operativi troskovi:• Administrativni i opsti,marketing, odrzavanje i

troskovi koji proizilaze iz operativnosti nekretnine, komunalije, naknada za fransizu ili naknada za menadzment

• Fiksni troskovi: porez a imovinu, osiguranje, budzet za zamenu osnovnih sredstava

27.11.2014

14


DNT ANALIZA

• Projektovani NOI – neto operativni prihod se diskontuje prema prosecnoj ceni kapitala investitora.– 5 do 10 godina je period uobicajen za projektovanje

NOI– Stopa prinosa je povracaj nakon perioda drzanja

investicije (holding period)• Poslednja godina NOI treba da obuhvati i iznos

od prodaje nekretnine.– Prodajnu cenu cini NOI iz naredne godine podeljen sa

izlaznom stopom kapitalizacije.– Naknada agentu za prodaju nekretnine mora biti

oduzeta od ovog iznosa.


PRERASPODELA VREDNOSTI• Zahteva se za svrhu:

– Analize komparativa– Finansijsko izvestavanje– Obezbedjenje kredita– Oporezivanje

• Uobicajeno se odnosi na:– Zemljiste i objekte– Inventar neophodan za poslovanje

• Dva pristupa:

– Alokacija prihoda - HVS model– Alokacija na komponente sredstva- “bridge” model


PROCES ALOKACIJE

• Trzisna vrednost za citav biznis• Nije neophodo i trzisna vrednost za

komponente• Princip kontribucije• Princip substitucije

• Trosak oportuniteta


ALOKACIJA PRIHODA• Ukupni prihodi/godina

– minus operativni troksovi– minus budzet za zamenu osnovnih sredstava (oprema, namestaj,

inventar)– minus neto prihod koji se pripisuje tim osnovnim sredstvima (oprema,

namestaj, inventar) (povracaj investiranog kapitala i povracaj na investirani kapital)

– minus neto prihod koji se pripisuje nematerijalnoj imovini:• Naknada za menadzere• Amortizacija pocetnih troskova – (povracaj investiranog kapitala i povracaj

na investirani kapital)• Ekoomski profit (ako ga ima)

• Jednako prihodu koji je generisan koriscenjem nekretnine• Prihod kapitalizovan stopom kapitalizacije za nekretnine• Jednak je vrednosti nekretnine

27.11.2014

15


ALOKACIJA VREDNOSTI

• Neto operativni prihod za poslovanje, kapitalizovan stopom za poslovanje, jednako je vrednosti poslovanja– minus trzisna vrednost opreme, namestaja,

inventara– minus neto obrtni kapital– Minus vrednost nematerijalne imovine

Jednako je vrednosti nekretnine• Amortizovana vrednost nekretnine moze se

koristiti kao alternativa ili kao test za ovu metodologiju

58

PROCENA NEMATERIJALE IMOVINE

break-up method

• Ugovor za menadzerisanje/ pripadnost lancu -kapitalizacijom inkrementalnog neto prihoda od soba

• Troskovi pre otvranja i troskovi marketinga pre otvaranja – podaci sa trzista, poredjenje

• Ugovori za vrsenje rezervacija – kapitalizacijom inkrementalnog neto prihoda

• Reputacija – kapitalizacijom of the lease-up period reduced income

BEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS

59

PROCENA NEMATERIJALNE IMOVINE

“direct method”

• DNT tehnika• Sadasnja vrednost novcanog toka za

stabilizovano poslovanje• Sadasnja vrednost novcanog toka do

postizanja stabilizovanog poslovanja-diskontovanje po vecoj diskontnoj stopi

• Razlika predstavlja vrednost nematerijale imovine


INTANGIBLE VALUATION

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

1 2 3 4 5 6

YEAR%

ST

AB

ILIZ

ED

IN

CO

ME

INCOME LOSS

ACTUAL INCOMEBEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS

27.11.2014

16


CASE STUDY 1

• 100 soba 3 zvezde hotel sa restoranom, bar, konferens prostorija i fitness club

• Jednostavan pristup• Dobro resen parking• Deo Best Eastern lanca

• Nema hipoteke• Pogledati beleske

62

OSONOVNI PODACI

• Stabilizovana popunjenost =75%• Stabilizovana cena nocenja =$80• inflacija stopa =2.5%• Cena kapitala za investiranje u hotele=14.5%• Cea kapitala za Obrtni kapital i FF&E =18%• Naknada za menadzment =5% prihoda


63

HVS MODEL -Primena

• NETO OPERATIVNI prihod poslovanja=$998,000• Prihod od FF&E i obrtnog kapitala =$129,600• Naknada za menadzment =$50,000• Trosak amortizacije=$195,000• Prihod pripisan nekretini=$623,400• Stopa kapitalizacije=12%• Vrednost nekretnine=$5,195,000


“BRIDGE” MODEL Primena

• Procena nematerijalne imovine (break-up method)– Ugovor za menadzment=$130,000– Troskovi pred otvaranje=$460,000– Budzet za rezerve=$120,000– reputacija=$320,000– TOTAL=$1,030,000


27.11.2014

17

65

“BRIDGE” MODEL Primena• Procena nematerijalne imovine (direct

method)• Sadasnja vrednost novcanog toka za

stabilizovano poslovanje, diskotovano po stopi od 14.5% =$7,080,000

• Sadasnja vrednost novcanog toka do stabilizacije poslovanja, diskotovano po stopi od 16% =$5,842,000

• Ukupna vrednost nematerijalne imovine =$1,238,000

• Rekonsilijacija=$1,100,000BEOGRAD, 2014 G. BADESCU, FRICS 66

“BRIDGE” MODEL Primena

• Trzisna vrednost poslovanja =$7,080,000• Trzsina vrednost FF&E =$500,000

• Neto obrtni kapital=$200,000• Vrednost nematerijalne

imovine=$1,100,000

• Vrednost nekretnine=$5,260,000


67

POREDJENJE REZULTATA

ALLOCATION HVS MODEL BRIDGE MODEL

BUSINESS VALUE $7,080,000 $7,080,000

FF&E $500,000 $500,000

WORKING CAPITAL $200,000 $200,000

INTANGIBLES $1,185,000 $1,100,000

REAL PROPERTY $5,195,000 $5,260,000


TRZISTE RESTORANA

• Trziste restorana je znacajan deo sektora fransiziranja koji takodje ukljucuje i prodaju goriva i smestajne objekte

• Vlasnik ujedno i upravlja poslovanjem• Dato u zakup i na upravljanje• Nezavistan ili u lancu • Ako su u lancu, ove nekretnine poredimo

sa nekretninama u lancu, njihove stope kapitalizacije, prodaje, zakupe.

27.11.2014

18

PRIHODI RESTORANA

• Prihodi pre kamata, poreza, amortizacije i zakupa -EBITDAR

• Bruto prodaja – diskonti=neto prodaja• Neto prodaja – cena proizvoda=bruto

zarada• Bruto zarada – operativni troksovi

=EBITDAR

• EBITDAR slicno sa NOI

PRIHODI RESTORANA

• EBITDAR margina za restorane u lancu 15-20%

• Troskovi poslovanja /korporativni troskovi (opsti i administrativni) 4% prodaje

• Operativnost na nivou objekta= EBITDAR+ troskovi poslovanja

TRZISNA ANALIZA ZAKUPA

• Uporedivi zakupi

– Po m2/godisnje je jedinica za poredjenje

– Ukupan godisnji zakup za objekte u lancu (slican dizajn)

Definisati trzisne raspone

• Racio zakup/prodaja • 6% to 9% neto prodaje za restorane u lancu• Racio pokrica zakupa = EBITDAR/zakup

– 1.5:1 do 2.5:1

TRZISNA ANALIZA ZAKUPA• Ekonomska logika za velicinu zakupa je da se

obezebedi da zakupac (operater restorana) moze da priusti obavezu iz ugovora o zakupu

• Zakup baziran na procentu se ne shvata kao tipican ugovor o zakupu

• Trzisni zakup za restoran zahteva balans izmedju fizickih i ekonomskih parametara

• Ekonomski faktori koji reflektuju priustivost su ponekad u koliziji sa fizickim faktorima kao sto su lokacija, starost i stanje objekta

27.11.2014

19

ANALIZA ZAKUPA

Sales 1,100,000EBITDAR 192,500 (17.5%)Buiding size 220 sqmRent as: 8% sales 2:1 coverage Comparables Market rentAnnual rent 88,000 96,250 100,000 95,000Rent/sqm 400 438 446 432Rent/sales 8.00% 8.75% N/A 8.64%Rent coverage 2.19 2.00 N/A 2.03

VREDNOST NEKRETNINE

• Procena nekretnine se izvrsava kapitalizacijom trzisnog zakupa koji se dobija analizom trzista

• Na efikasnim trzista postoji informacija o neto zakupima restoraa u lancu

• Za restorane kojima upravlja vlasnik i koji su u lancu, odgovarajuci komparativi se mogu naci u sale-leaseback transakcijama, triple-net

VREDNOST POSLOVANJA

• Ekscesivni iznos zarade preostaje nakon podmirivanja materijalnih sredstava. EBITDA je taj ekscesivan iznos zarade i dobija se jednostavno oduzimanjem R (trzisnog zakupa) od EBITDAR

• Poslovanje se procenjuje direktnom kapitalizacijom, primenom multiplikatora izvedenog sa trzista

VREDNOST POSLOVANJA

• Poslovni parametri trebaju biti posmatran u kontekstu rasta, stanju preuređenja portfolia i preostalom terminu iznajmljene nepokretnosti

• Kod preuređenja, svi lanci imaju programe kojizahtevaju periodične nadogradnje objekata

• Treba zapamtiti da ne treba uvek tretirati remodelovanje kao odloženo održavanje –direktnim oduzimanjem od cena/vrednost – kako troškovi nadogradnje mogu biti nadoknađeni od povećanja prodaje radnje

27.11.2014

20

VREDNOST POSLOVANJA

• Za iznajmljene lokacije vrednost poslovanja se najpreciznije određuje kao sadašnja vrednost novčanog toka zakupca za preostali period zakupa

• Komponenta poslovne vrednosti obuhvatadoprinos opreme

• Alokacija vrednosti komponente opreme se je najbolje postiže koristeći troškovni pristup

FAKTORI VREDNOSTI POSLOVANJA

• Novcani tok – EBITDA– Moze ukljuciti nekretnine ili ne mora

• Deo koji se finansira pozajmicom – Racio pokrica dugovanja odredjuje snagu poslovanja i

utice na WACC

• Porast u buducem novcanom toku– Postojeca poslovanja ce imati porast novcanog toka

maji od inflacije– Novostvorena poslovanja ce imati veci rast novcanog

toka

• Stopa povracaja na sopstveni kapital

TRZISNA VREDNOST PREDUZECA

• Vrednost preduzeca je zbir vrednosti nekretnine i vrednosti poslovanja. Metod ekscesivne zarade spada u prinosni pristup, kapitalizacijom.

• Troskovni pristup nema znacaj medju trzisnim ucesnicima sektora restorana jer nije prigodan za uzimanje u obzir nematerijale imovine.

• Direkto poredjenje sa kupoprodajama zahteva multiplikatore cena-prodaja, gde se prodaje podrazumevaju neto prodaje.

OBJEKAT RESTORANA

• Mora se razmatrati i kao investicija u nekretninu i kao investicija u poslovanje

• Faktori za nekretnine: lokacija, pristup,vidljivost,okolina i komsiluk, velicia objekta i zemljista, funkcionalnost projektantskog resenja, kvalitet, upotrebljivost

• Faktori za poslovanje: tip i kvalitet namestaja, opreme i ugradjenih delova, enterijera, ekspertiza menadzmenta; pripadost nekom lancu i navike potrosaca

27.11.2014

21

VREDNOST NEKRETNINE

• Vlasnici nekretina zahtevaju zahtevaju 11%-13% povracaj za zemljiste i objekte

• Iznos zakupa se bazira na: prodaji hrane i pica, ukupoj prodaji, ocekivanoj profitabilnosti, lokaciji i trokovima izgradnje, troskovima operatera

• Tipicno: 4-6% bruto hrane + 8-12% bruto pica ili 6-7% ukupno bruto prodaje

VREDNOST NEKRETNINE

• Od napred izracunatog zakupa oduzeti troskove vlasika kao sto je porez na imovinu, osiguranje i budzet za neophodne opravke.

• Vrednost nekretnine je neto prihod/stopa kapitalizacije

• neto prihod za operatora (nakon zakupa) bi trebao da pokrije povracaj na investirani kapital (obrti kapital i oprema, namestaj i ugradjeni delovi) i goodwill

PRIMER• Bruto prodaja 777.000 po 6% zakup/prodaja• Ekonomski zakup = 777000*.06=47000• Umajeo za porez 8000, osiguranje 3000, budzet

za opravke 1000 = 35000• Po stopi kapitalizacije od 12% vrednost je

35000/.012=300000• Prihod operatora pre zakupa = 122000• Neto prihod = 75000 • Vrednost opreme namestaja, ugr. delova i

poslovanja = 75000/20%=375000• Ukupna vrednost = 675000

CASE STUDY 2NEZAVISNI – Francuski restoran• Vlasnik je ujedno i shef (poznati)• Istorija finansija (nema dugovanja)• 2011 2012 2013• Prihodi 800 1100 1200• Lizing 120 120 120• Radna snaga 180 200 200• Materijali 200 275 300• Ostali troskovi 120 165 180• Operat. Prihod 180 340 400• Neto prihod 151,2 285,6 336

27.11.2014

22

CASE STUDY 2

• Komentari na finansijske podatke:– Prihodi pri puom kapacitetu– 12 godina preostalo za operativni lizing – Vlasnik/chef ne uzima platu– Materijali 25% od prihoda – Ostali troskovi 15% od prihoda– Poreska stopa 16%– Sve brojke u hiljadama

CASE STUDY 2

• Prilagodjavanje finansijskih podataka– Lizing je finansijski trosak– Zaposljavanje shefa za 60000/godisnje– Trosak kamata 7,5% od 928,3 = 69,6– 928,3 je sadasnja vrednost ( PV) od 120000

na12 godina po 7,5%– Menjanje shefa ce umanjiti operativi prihod za

20% – Prilagodjeni operativni prihod =368 (see CS-

2)

CASE STUDY 2

• Koristiti bottom up beta = 1,18• Ne poravnati beta = trzisni beta/korelacija sa

trzistem = 1,18/0,5 = 2.36• D/E kao median trzista= 15%• Poravnati beta = 2,36*(1+(1-

16%)*15%)=2,66• Cena sopstvenog kapitala =

2,93%+2,66*(5%+1,4*1,85%)=23,1%

CASE STUDY 2

• Racio pokrivanja = Operat. prihod/lizing= 400/120 = 3.33 -> BB+ rejting -> 3,25% raspon po default

• Cena pozajmljenog kapitala nakon poreza = 2,36%+3,25%*(1-0,16) = 5,1%

• WACC = 23,1%*(100/115)+5,1%*(15/115) = 20,75%

27.11.2014

23

CASE STUDY 2

• Ocekivani porast g=2%• Izlazna stopa kapitalizacije c= 20,75%-

2%=18,75%• Stopa za reinvestiranje = g/c = 11%potreba da se restruktuira i bolje poslujeVrednost = ocekivani FCFF sledece godine

/(WACC-g) =368*(1+2%)*(1-0,16)*(1-0.11)/(20.25%-2%) = 1538

Vrednost sopstvenog kapitala= 1538- 928=610

CASE STUDY 2

• Diskont za nelikvidnost 20%-30% say 20%• Trzisna vrednost = 488.000

• Komentar: nekretnina nije ukljucena u procene

CASE STUDY 3

• RESTORAN U LANCU – McDonald• Kljucno je poverenje korisnika da ce svuda

u svetu dobiti uslugu istog kvaliteta • Manual od 600 stranica za postupke i

procedure treninga• Oko 20000 ljudi se prijavi za fransizu

godisnje, 2000 stigne do intervjua a 200 se zadrze a treningu

CASE STUDY 3• Istorija finansijskih podataka– CS3-1• Bilansi is prethodne godine – CS3-3• Prosecna performansa za region • Prognoziranje profita i gubitka za narednih 5

godina – CS3-2• Proveriti sa prethodom godinom i sa prosekom

za region• Realan porast za naredne godine 0,5% preko

inflacije , ne vazi za novo otvorene restorane

27.11.2014

24

CASE STUDY 3

• Operativni prihod objekta = EBIT• Oduzeti naknadu za menadzera i 16%

porez na prihod= NOPAT• Oduzeti CAPEX i dodati amortizaciju =

slobodan novcani tok prema preduzecu• veci CAPEX u 2014 i 2020= obimni

investicioni radovi

• Diskontna stopa WACC=14,2% (CS3-3)

CASE STUDY 3

• Vrednost preuzeca= 3869403• Oduzeti neto dugovanje od 220000

• Vrednost sopstvenog kapitala = 3649000 (zaokruzeno)

• Neto vrednost sredstava = 2.815.000

• Goodwill = 834000 (osim pripadnosti lancu)

BENZINSKA STANICA

• Najcesci tip komercijalne nekretine i ajtezi za procenu

• Moze podrazumevati analize na razlicitim nivoima: prihoda, going cocern-a, troskova izgradnje i opreme.

Tip interesa

• Vlasnistvom i zakupima benzinskih stanica se slobodno trguje na otvorenom trzistu, bilo kao entitet kojim se zeli upravljati,poptuno opremljen i u punoj operativnosti ili kao investicija.

• Potrebno je reci da je svaka benzinska stanica jedinstvena, te je jako tesko (a moze i dati pogresan rezltat) porediti jednu transakciju sa drugom

27.11.2014

25

OPERATIVNOST BENZINSKE STANICE

• Benzinskim stanicama upravljaju angazovaniprofesionalni operateri ili direktnomenadzment.– Kada vlasnik nekretnine zaposli strucno osoblje da

vodi benzinsku stanicu (mendzere) se vodi kaookolnost Direktnog upravljanja, te zdrzava citav profit.

– Angazovani operater je profesionalna samozaposlenaosoba koja svoju uslugu upravljanja benzinskomstanicom naplacuje kroz procenat prihoda od prodajegoriva

OPERATIVNOST BENZINSKE STANICE

• Najcesce operativnost benzinske stanicese moze podvesti pod 4 nacina:– Stanicom upravlja vlasnik– Stanicom upravlja zakupac, zakup baziran na

potpunoj odgovornosti zakupca za odrzavanjei osiguranje

– Direktni menadzment– Angazovani operater.

BENZINSKE STANICE U ZAKUPU

• Vlasnik daje u zakup nekretninu, opremljenu zaoperativnost. Zakupac daje vreme, vestinu i rad na upravljanju benzinskom stanicom.

• Deljiv bilans već uzima u obzir kapitalnuinvesticiju zakupca.

• Mora se obezbediti adekvatna nagrada za svakustranu, vlasnika i zakupca, kojom se odrazavarizik koji strane preuzimaju u posedovanju iliupravljanju benzinskom stanicom.

BENZINSKE STANICE U ZAKUPU

• Moze biti da ce se uzeti u obzir investiranjezakupca u razna poboljsanja na nekretnini

• Poboljsanja na nekretnini izvrsena od stranezakupca su cesto veca od obima dogovorenog u ugovoru o zakupu.

• Svaka promena u kvalitetu poslovanja i rezultatuposlovanja koja se moze razumno pripisatiulaganjima od strane zakupca ce najverovatnijebiti zanemarena

27.11.2014

26

SPECIJALNI UGOVORI• Ugovori o isporuci goriva

– Ugovori o isporuci goriva u periodu od 1 do 5 godina su bazirani na ciljanim marginama, deobi margina i na aranzmanima “Platts”

• Fransize– Iako je to licni ugovor, generalno ce biti prenesen na

kupca koji zadovoljava odredjene kvalifikacionekriterijume

– Koristi “besplatne kredite” dobavljaca– Naknada za fransizu ce uopsteno govoreci biti

naplativa

TRŽIŠNI PRISTUP• Prodaja komparabilnih stanica• Jedinica komparacije – nije m2

• Poželjni metod je ukupna cena• Faktori prilagođavanja

– Veličina zemljišta / Dispenseri– Veličina zgrade– Brojanje saobraćaja– Konkurencija– Obim prodaje

• Korisno samo za proveru

TRŽIŠNI PRISTUP

• Upoređivanje kompanija• Razlika između subjekata i kompanija:

lokacija, finansije i operacije u radnom poslovanju, veličina, rast, profitabilnost, vlasništvo,komponenta nepokretnosti

• Koristi se uglavnom za finansijsko izveštavanje poslovnih jedinica

PRIHODOVNI PRISTUP

• Prodaja goriva• Brojač Saobraćaja Parametar =

litara/Mo podeljeno sa Izbrojanim Saobraćajem

• Zavisnost od konkurencije• Poređenje sa subjektom• Razmotriti validnost subjektove informacije

o prodaji

27.11.2014

27

MARŽA NA GORIVO

• Marža je bazirana konkurentnosti u području

• Provera marže zasnovane na ceni goriva• Analizirati subjektov bilans uspeha za za

stvarne marže subjekta• OPREZ – kako prijavljen porez na promet često pokazuje kao prebačaj, trebalo bi da cena prodate robe rezultira u uvećanimmaržama

UOBIČAJENA PRODAJA

• Prodaja/m2 prodajnog prostora• Poređenje sa aktuelnim prodajama• Prodaja hrane• Priprema hrane• Usluges – ATM, pošta• Margine i industrijske norme

PRINOSNI PRISTUP–Sumarni bruto prihod

• Litara x Margina (Marža)= Bruto Profit Gorivo

• Prodaja/m2 x m2 X Margin= Bruto Profit Radnja

Prinosni pristup - Troškovi

• Fiksni Troškovi – Porez na imovinu• Promenjljivi troškovi – Većina ostalih

• Količina detalja – subjektivni zahtev

27.11.2014

28

PRIMER PRIHODOVNE FORME

• Prihod– Prodaja goriva

– Prodaja u radnji– Prihod od pranja vozila

• Troškovi (po odeljenjima)– gorivo

– radnja– praonica

• Nedistribuirani rashodi• EBITDA

TROŠKOVNI PRISTUP• Izgradnja

– zgrada– rezervoari, dispenseri, cevi– amortizacija

• Vrednovanje lokacije– veličina, veličina prednje linije, vidljivost,

ugaona lokacija– brojanje saobraćaja– konkurencija (broj i udaljenost)– ulazni i izlazni pristupni put

NEPOKRETNOST I VREDNOST POSLOVANJA

• Zaključna vrednost mora biti alocirana između nepokretnosti, Mašina i opreme , goodwill i/ili nematerijalnih sredstava.

• Ova alokacija je tipično izvedena iz koštanja nepokretnosti kroz Troškovni pristup i njihovim oduzimanjem iz zaključene vrednosti.

• Preostala vrednost je alocirana na goodwilli/ili identifikovanim nematerijalnim sredstvima

POTENCIJALNE OBAVEZE• Rezultiraju iz zakona o zaštiti životne

sredine• Skladišta za gorivo moraju ispunjavati

smernice zaštite od korozije, Gasoline storage tanks must meet guidelines for protection against corrosion, izlivanja i prepunjavanja

• Trošak čišćenja

• Trošak primedbovanja i nadzor• Stigma

27.11.2014

29

MREŽA PROCENE

• Scenario:A. Dugogodišnji zakup (triple net) –

Zakupodavčeva pozicijaB. Operativni posao– Zakupčeva pozicijaC. Zakupac/diler pribavlja nepokretnost i

imovinu za gorivoD. Vlasnik upravlja benzinskom stanicom

• Vidi “MREŽA PROCENE” Dodatak

Studijski slučaj

• NEZAVISNA STANICA – SLUČAJ 4• KORPORATIVNA MREŽA – SLUČAJ 5

NEZAVISNA STANICA

• Lokacija: Bukurešt, centar• Vlasnik: ART PETROL SERVICE

• Datum procene: 27.06.2013• Vlasnik upravlja i vodi posao• Puno vlasništvo• U poslovanju je na dan procene

• Uključeno u procenu: zemljište, zgrada. rezervoari, pumpe, dispenseri

NEZAVISNA STANICA

BEOGRAD, 2014G. BADESCU, FRICS 116

27.11.2014

30

OPIS STANICE

• Zemljište: 166 m2• Pristup: na sve 4 strane

• Puno vlasništvo• Nema olakšica niti tereta• Komunalije: električna en., voda,

kanalizacija

OPIS STANICE

• Zgrada:– Izgrađena površina 9.82 m2– Betonski temelji, metalni krov– Metalni okvir i termo zidovi (izopanel)– Aluminijumska vrata i prozori– Keramičke pločice na podu– Grejanje i topla voda preko eletričnog bojlera

OPIS STANICE

• Kućište (Nadstrešnica): 120 m2– Betonski temelji– Metalni okvir– Izolovani metalni krov, obojen

• Platforma: 160 m2 beton

• Rezervoari: 4x15 m3• Pumpe za gorivo: 2x4 dispensera

OPIS STANICE

• Stanje: veoma dobro, stanica u funkciji• Nema odloženog održavanja

• Nema ekoloških obaveza

27.11.2014

31

PRINOSNI PRISTUP

• Procena protoka gotovine – Operator treba da nabavi gorivo i robu koje se

prodaju u radnji– Prihod stanice je samo prihod od prodaje –

gorivo, ostale svari i usluge– Operator treba da plati za gorivo i ostalu robu

i materijal– Nematerijalna ulaganja pripadaju operateru ,

osim ako nisu nabavljena

PRINOSNI PRISTUP• Procena prihoda:

– Benzin prodaja/dnevno 1000 litara– Dizel prodaja/dnevno 800 litara– Benzin prodajna cena/litra 5.88 RON– Prodavnica prodaja/dnevno 5.93 RON– U 2013 samo 175 prodajnih dana– 2014-2017 350 prodajnih dana

PRINOSNI PRISTUP

• Procena troškova:– Benzin cena/litra 5.16 RON– Dizel cena/litra 5.22 RON– Gorivo marža 12%– Radnja marža 12%– Operativni troškovi:

• Lični troškovi• Komunalije

• Porezi

PRINOSNI PRISTUP

• Direktna kapitalizacija– EBITDA kao prihod– Stopa kapitalizacije “Cap rate” je kalkulisana

iz odnosa Cena/EBITDA parametara uporedivih kompanija

• U našem slučaju– EBITDA=268.000 (4-godišnji prosek)– Cena/EBITDA=4.43 i cap rate =22.5%

• Indikovana vrednost stanice = 1,187,240

27.11.2014

32

PRINOSNI PRISTUP

• DCF analiza– Koristi se kada prihod ima dinamičan razvoj

(nije baš prisutno u ovom slučaju)– Koristi se Slobodni Novčani Tok Free Cash

Flow to Firm (FCFF):• Prihod• Minus operativni troškovi

• Minus porez primenjen na EBIT

• Minus kapitalna ulaganja-troškovi

• Plus/minus varijacije radnog kapitala (važno u našem slučaju)

PRINOSNI PRISTUP

• Stopa diskontovanja– Koristi se WACC (obezbeđen od matične

kompanije ili izračunat na osnovu parametara)– Cena kapitala –koristi se CAPM model– Izračunavanje je u Dodatku WACC (13.7%)– Rizik za nezavisnu stanicu je veći i zato

imamo dodato 1.5% specifičnog rizika uWACC gde se pojavljuje 15.2%

• Indikovana vrednost stanice = 1,437,329

TRŽIŠNI PRISTUP

• Koriste se parametri poredivih subjekata:– Ev/EBITDA– Cena/Prodaja– U našem slučaju Cena=Ev ne razmatrajući

dugovanje

• Poredivi izvori:– Mogu se koristiti: Lukoil, Petrom, ENI

TRŽIŠNI PRISTUP

• Korišćeni su podaci transakcija benzinskih stanica u Rumuniji i zračunata je srednja vrednost (medijana) od:– Cena/Prodaja = 0.23 i– Cena/EBITDA = 4.3

• Indikativna vrednost je u intervalu:

1,292,000 – 1,603,000• Vidi Dodatak CS1-MARKET

27.11.2014

33

TROŠKOVNI PRISTUP

• Vrednost zemljišta (poređenjem) 600 euro/m2 x166m2 = 428,280 RON

• Neto trošak zamene:– Zgrada+ Nadstrešnica+ Platforma 670,234– Rezervoari 179,968– Pumpe i dispenzeri 107,982

TROŠKOVNI PRISTUP

• Ukupna vrednost zemljišta 428,280 • Zgrade 670,234

• Preduzetnikov profit (10%) 109,851• FFE (gorivo) 287,950• Indikovana vrednost stanice=1,496,315

ZAKLJUČAK O VREDNOSTI

• Prinosni pristup– Direktna kapitalizacije 1,187,240– DCF analiza 1,437,329

• Tržišni pristup 1,292,000 – 1,603,000

• Troškovni pristup 1,496,315

• Zaključena vrednost = 1,440,000

ALOKACIJA VREDNOSTI

• Vrednost Stanice 1,440,000

• FFE (neto zamenska vred.) 107,982

• Rezervoari (NRC instalisan) 179,968• Obrtni kapital

(dvonedeljna cena goriva) 128,472

• Zemljište i zgrada 1,023,578

27.11.2014

34

CHAIN STATION

• Owned and operated by a big international oil company

• The company is providing fuel• The station retain only gross margin• The station is charged with overhead

expenses allocated by the company• Operational at the valuation date • Cost of capital is at company level

AGIP STANICA

BEOGRAD, 2014G. BADESCU, FRICS 134

OPIS STANICE

• Lokacija: J-Z Romania, Grad Resita• Stanovnika: 65,500

• Pozicija: periferija grada• Zemljište: 2,258 m2

• Ulični front: 100 m• Nema olakšica niti tereta

• Komunalije:električna en,voda,kanalizacija

OPIS STANICE

• Zgrada:– Dvospratni objekat– Izgrađena površina 236 m2

– Korisna površina 197 m2

– Betonski temelj i plafon na prvom nivou– Drveni i metalni krov– Betonski okvir i zidovi od cigle– Dobra eksterijer obrada

27.11.2014

35

OPIS STANICE

• Zgrada:– Keramičke pločice na podu– Aluminijumska vrata i izolovani prozori– Dva klima uređaja– Veoma dobar nivo završne obrade enterijera– Video nadzor (15 kamera)– Jedinica za tretman vode

OPIS STANICE

• Nadstrešnica: 100 m2

– Betonski temelji– Metalni okvir– Izolovani metalni krov, obojen

• Platforma: 2258 m2 beton i makadam

• Rezervoari: 4x30 m3

• Pumpe za gorivo: 4x4 dispensera

OPIS STANICE

• Stanje: veoma dobro, stanica u funkciji• Nema odloženog održavanja

• Nema ekoloških obaveza• Veliki popločani prostor oko stanice

PRIHODOVNI PRISTUP

• Procena protoka gotovine– Matična kompanija snabdeva gorivom i robom

za prodaju u radnji– Prihod stanice je samo bruto marža (prihod

od prodaje minus cena prodatih dobara)– Matična kompanija naplaćuje prekomerne

troškove

27.11.2014

36

PRIHODOVNI PRISTUP

• Direktna kapitalizacija– EBITDA kao prihod– Stopa kapitalizacije “Cap rate” je kalkulisana

iz odnosa Cena/EBITDA parametara uporedivih kompanija

• U našem slučaju– EBITDA=81,762 (4-godišnji prosek)– Cena/EBITDA=4.43 i cap rate =22.5%

• Indikovana vrednost stanice = 362,267

PRIHODOVNI PRISTUP

• DCF analiza– Koristi se kada prihod ima dinamičan razvoj

(kao u ovom slučaju)– Koristi se Slobodni Novčani Tok Free Cash

Flow to Firm (FCFF):• Prihod• Minus operativni troškovi

• Minus porez primenjen na EBIT

• Minus kapitalna ulaganja-troškovi

• Plus/minus varijacije radnog kapitala (nije važno u našem slučaju)

PRIHODOVNI PRISTUP

• Stopa diskontovanja– Koristi se WACC (obezbeđen od matične

kompanije ili izračunat na osnovu parametara)– Cena kapitala –koristi se CAPM model– Vidi kalkulaciju u dodatku WACC

• Indikovana vrednost stanice = 354,492

TRŽIŠNI PRISTUP

• Koriste se parametri poredivih subjekata:– Ev/EBITDA– Cena/Prodaja– U našem slučaju Cena=Ev ne razmatrajući

dugovanje

• Poredivi izvori :– Lukoil– Petrom– ENI

27.11.2014

37

TRŽIŠNI PRISTUP

• Korišćeni su podaci transakcija benzinskihstanica ENI u Rumuniji i zračunata je srednja vrednost (medijana) od– Cena/Prodaja = 0.23 i– Cena/EBITDA = 4.3

• Indikativna vrednost je u intervalu:

320,000 – 440,000

TROŠKOVNI PRISTUP

• Vrednost zemljišta (poređenjem) 55 euro/m2

• Neto trošak zamene:– Zgrada 96,614– Nadstrešnica 6,379– Platforma 57,613– Rezervoari 24,200– Pumpe 15,000

TROŠKOVNI PRISTUP

• Ukupna vrednost zemljišta 124,190 euro• Zgrade 160,606

• FFE (gorivo) 39,200• Preduzetnikov profit (10%) 48,600• Indikovana vrednost stanice = 372,595

ZAKLJUČAK O VREDNOSTI

• Prinosni pristup– Direktna kapitalizacija 362,267– DCF analiza 354,492

• Tržišni pristup 320,000 – 440,000

• Troškovni pristup 372,495

• Zaključena vrednost = 360,000

27.11.2014

38

ALOKACIJA VREDNOSTI

• Vrednost Stanice 360,000• FFE (neto zamenska vred.) 15,000

• Rezervoari (NRC instalisani) 24,200• Zemljište i zgrada 320,800

PRIPADNOST LANCU

• Nematerijalna sredstva• Stanica ne plaća royalty (licenca) već se

naplaćuje od matičnog društva• Novčani tok je izračunat imajući u vidu ovu

naknadu• Uobičajeno je da se pripadnost lancu

naplaćuje sa 1-2% od prodaje goriva što predstavlja 5-10% od vrednosti stanice

alokacija vrednosti trp

Documents