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A L T E R N A T I V A T É C N I C A
I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A
Y
V A L O R A C I Ó N D E L S U E L O
T O M O X I . M E M O R I A Y A N E X O
PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 12
BARRIO DEL CARMEN
Arquitecto José Juan Oliva Martí
Marzo 2017
Í N D I C E
I. MEMORIA
II. ANEXO I. MUESTRAS DE MERCADO
Programa de Actuación Integrada Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen
I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A Y V A L O R A C I Ó N
D E L S U E L O
I . M E M O R I A
Informe de Viabilidad Económica y Valoración del Suelo
P.D.A.I. Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen 1/21
Í N D I C E
1. OBJETO DEL DOCUMENTO .................................................................................... 2
2. NORMATIVA APLICABLE ........................................................................................ 3
3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO ........................................................................... 5
3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente ........................................... 5
3.2 Ámbito de la Unidad de Ejecución nº 12 .................................................................. 6
4. ESTIMACIÓN DE COSTES ....................................................................................... 8
4.1 Costes de urbanización ............................................................................................ 8
4.2 Honorarios técnicos .................................................................................................. 8
4.3 Intervención arqueológica ......................................................................................... 9
4.4 Gastos Generales y Beneficio empresarial del agente urbanizador ....................... 10
4.5 Indemnizaciones ..................................................................................................... 10
4.6 Costes de edificación .............................................................................................. 10
4.7 Resumen de la estimación de costes ..................................................................... 12
5. ESTIMACIÓN DE INGRESOS ................................................................................. 13
6. VALOR DEL SUELO ................................................................................................ 16
7. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN .............................. 20
8. CONCLUSIONES DEL INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA ....................... 21
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1. OBJETO DEL DOCUMENTO
A nivel general, los mecanismos de gestión de suelo aplicados a la actividad
urbanística se ajustan a dos tendencias fundamentales: la equidistribución de
beneficios y cargas de las actuaciones urbanísticas y la expropiación a cargo
del erario público dependiente de diversas administraciones.
La obtención y desarrollo de suelo y dotaciones se realiza según el método de
equidistribución de beneficios y cargas, en el que la participación en las
plusvalías generadas por cada actuación corre a cargo de los propietarios del
suelo incluidos en los diferentes ámbitos de intervención. No obstante, cabe la
posibilidad de que las actuaciones urbanísticas sean promovidas por iniciativa
pública municipal.
El presente informe de viabilidad económica tiene como finalidad determinar si
las actuaciones urbanísticas establecidas para el desarrollo de la Unidad de
Ejecución nº 12 del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio
del Carmen, tal y como quedo definida según la Modificación del P.E.P.R.I.
aprobada el 23 de febrero de 2001 por el Ayuntamiento de Valencia, son
capaces de generar las plusvalías suficientes como para fomentar su ejecución
y desarrollo, permitiendo alcanzar los objetivos establecidos en el
planeamiento, así como determinar el valor residual del suelo incluido en la
unidad de ejecución, con objeto de establecer los parámetros económicos
regulados en el correspondiente instrumento de distribución de beneficios y
cargas.
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2. NORMATIVA APLICABLE
El presente documento se ajusta a las indicaciones establecidas en el Artículo
22.5 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación urbana, siendo el
tenor literal del mismo:
“Artículo 22. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y
garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano
(...)
5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de
transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su
viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del
deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las
cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de
actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:
a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de
los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas
a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que
modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de
edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización
del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento
al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los
límites del deber legal de conservación.
b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de
cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo,
tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones
correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber
de costear las redes públicas.
c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la
misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste
de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el
patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites
del deber legal de conservación.
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El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible
participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de
abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de
integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de
infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio
de ahorros amortizables en el tiempo.
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización
de las inversiones y la financiación de la operación.
e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el
mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración,
así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas."
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3. BASES DE ESTUDIO Y TRABAJO
3.1 Información sobre el planeamiento urbanístico vigente
El instrumento de planeamiento y ordenación vigente lo constituye el Plan
Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio del Carmen, aprobado
definitivamente por el Excmo. Ayuntamiento Pleno, en sesión del día 9 de mayo
de 1991, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Valencia en fecha
14 de octubre de 1992, así como las distintas modificaciones del mismo.
La Alternativa Técnica que acompaña al desarrollo de la gestión directa de la
Unidad de Ejecución nº 12 indica que no se modifica el planeamiento en el
ámbito de desarrollo de la intervención, por lo que se mantienen los parámetros
de ordenación urbanística previstos en el P.E.P.R.I. Barrio del Carmen, en
concreto, los referidos a la modificación del mismo aprobada el 23 de febrero
de 2001.
En conclusión: el ámbito de actuación tiene la posibilidad (y la responsabilidad)
de abordar un desarrollo urbano armónico, bajo un modelo que signifique una
oferta de desarrollo inmobiliario residencial de alta calidad. Se trata de
aprovechar al máximo las condiciones naturales y de accesibilidad actuales del
entorno para, preservando los espacios de real valor ambiental, ordenar el
desarrollo urbano bajo un modelo que aproveche las ventajas diferenciales del
ámbito de intervención frente a otros ámbitos.
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3.2 Ámbito de la Unidad de Ejecución nº 12
De manera detallada, se reflejan las superficies a tener en cuenta en la
actuación y respecto del levantamiento topográfico, tal y como se indica en la
Memoria Justificativa de la Alternativa Técnica del Programa, siendo el cuadro
de superficies resultantes:
UNIDAD DE EJECUCIÓN CARMEN 12
Superficie reparcelable 2.664,39 m2sAprovechamiento objetivo 4.363,84 m2t
Suelo neto edificable 1.090,96 m2Zonas verdes 800,53 m2Equipamientos - m2Red viaria 772,90 m2
ÁMBITOS DE CONEXIÓN
Ámbito de conexión A01 13,55 m2sÁmbito de conexión A02 32,75 m2sÁmbito de conexión A03 7,70 m2sÁmbito de conexión A04 7,60 m2sÁmbito de conexión A05 132,40 m2sÁmbito de conexión A06 19,20 m2s
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Con los datos anteriores, obtenidos de la Ficha de Gestión de la U.E.12 del
P.E.P.R.I. Barrio del Carmen, las previsiones según los parámetros estándar
dominantes en la zona, son las siguientes:
A.O. 4.363,84 m2t
Vivienda libre tipo 100,00 m2/vivViviendas potenciales 43,64 viv
Ratio de hab. por vivienda 2,10 hab/vivIncremento habitantes 91,64 hab
Ratio vehículos por vivienda 1,50 veh/vivIncremento vehículos 65,46 veh
Resumen global
Edificabilidad residencial 4.363,84 m2tViviendas 44 vivHabitantes 92 habVehículos 65 uds
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4. ESTIMACIÓN DE COSTES
4.1 Costes de urbanización
Los costes de desarrollo de los trabajos de urbanización de la Unidad de
Ejecución nº 12 están referidos a los costes planteados en el Proyecto de
Urbanización que acompaña a la Alternativa Técnica. Junto con el precio de
ejecución material de las obras de urbanización, se acompaña los costes de
ejecución de los ámbitos de conexión externos a la unidad de ejecución y que
son necesarios para la puesta en servicio, conexión e integración de la misma.
De los valores así fijados, se obtiene el presupuesto de contrata, donde se
incluye los valores correspondientes al 13% de gastos generales y el 6% en
concepto de beneficio industrial. Con todo ello, los costes totales de
urbanización son:
4.2 Honorarios técnicos
En el desarrollo de la actuación urbanística hay que tener en cuenta los
honorarios técnicos por la redacción del estudio topográfico, levantamiento de
planos, proyecto de urbanización, dirección de obra y otros costes adicionales
asociados a cada uno de los documentos citados anteriormente.
UNIDAD DE EJECUCIÓN CARMEN 12
Ejecución material de la urbanización
P.E.M. Obras Ámbito U.E 12 393.618,30 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 01 8.932,12 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 02 2.893,98 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 03 3.821,46 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 04 1.488,86 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 05 13.944,04 €P.E.M. Obras Ámbito de Conexión 06 7.821,07 €
Total Presupuesto Ejecución Material 432.519,83 €Gastos generales (13%) 56.227,58 €Beneficio industrial (6%) 25.951,19 €
Total Presupuesto de Ejecución de Contrata 514.698,60 €
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Con todo ello, y según los honorarios técnicos fijados para esta actuación en
sus distintas fases, se obtiene lo siguiente:
4.3 Intervención arqueológica
Además de los costes de urbanización descritos anteriormente, se tendrá en
cuenta la ejecución de los trabajos de arqueología, relativos a la asistencia
técnica para el seguimiento y los trabajos de las excavaciones arqueológicas,
así como los estudios antropológicos correspondientes, definidos en el Estudio
que acompaña a la Alternativa Técnica, y cuya cuantificación es la siguiente:
Honorarios técnicos
Redacción de Proyectos Técnicos P.D.A.I. 15.871,10 €Dirección de Obra e Inscripción C.L.D. en Registro 17.193,70 €
Total honorarios técnicos 33.064,80 €
Intervención Arqueológica
Excavación arqueológica, seguimiento y Est. Antropológicos 55.845,62 €
Total Intervención Arqueológica 55.845,62 €
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4.4 Gastos Generales y Beneficio empresarial del agente urbanizador
Se establece un beneficio empresarial del agente urbanizador del 5 % sobre los
costes de urbanización que incluyen los gastos generales del agente
urbanizador del 5,27%, tal y como se detalla en la siguiente tabla.
4.5 Indemnizaciones
Por regla general, en el ámbito de una actuación urbanística suelen existir
bienes cuya permanencia resulta incompatible con la nueva urbanización. La
supresión de estos bienes será objeto de indemnización a cargo de la
actuación.
La propuesta de proyecto de urbanización no presenta elementos
indemnizables, en tanto que prevé la reposición de todos los elementos
incompatibles para su adecuación a la ordenación urbanística, como es el caso
de los vallados.
4.6 Costes de edificación
El valor de la construcción se ha obtenido de acuerdo con el módulo básico de
ejecución de la construcción establecido en el artículo 8 de la Ordenanza
Municipal Reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y
Obras.
En función de la vivienda tipológica media del ámbito (100 m2t/viv), se
considera que los costes de edificación son los siguientes:
G.G. y B.E. del agente urbanizador
Gastos Generales (5,27%) 31.810,20 €Beneficio empresarial (5%) 31.770,96 €
Total beneficio empresarial A.U. 63.581,16 €
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Así mismo, los gastos derivados de la construcción de la promoción inmobiliaria
son los siguientes:
Por tanto, el valor de de los costes de edificación suponen 82.306,43 €, que
respecto del valor por metro cuadro de techo serían 823,06 €/m2t, tal como se
refleja en la siguiente tabla:
1. COSTES DE CONSTRUCCIÓN
1.1. Precio de Ejecución Material (PEM) €/m2t m2tMódulo O.M. Valencia art. 8 603,00 100,00
TOTAL PEM 60.300,00 €
1.2. Precio de Ejecución de Contrata (PEC)Gastos Generales (13% sobre PEM) 7.839,00Beneficio Industrial (6% sobre PEM) 3.618,00
TOTAL GG + BI 11.457,00 €
TOTAL 1. COSTES CONSTRUCCIÓN (PEM + GG + BI) 71.757,00 €
2. GASTOS DE CONSTRUCCIÓN
2.1. Honorarios Facultativos (H) 7.236,00 € Honorarios técnicos (12% sobre PEM)
2.2. Gastos fiscales de promoción (Gf) 3.313,43 € Impuestos y tasas sobre la edificaciónTasas municipales (sobre PEM - OM - exención 50%) 819,49 €ICIO (3% sobre PEM - art 9 OM) 1.809,00 €D.R.P.Ocupación (10% sobre tasa) 81,95 €Declaración de Obra Nueva (1% sobre PEM) 603,00 €
TOTAL 2. GASTOS CONSTRUCCIÓN 10.549,43 €
3. VALOR DE CONSTRUCCIÓN €/m2t m2t823,06 100,00
TOTAL 3. VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 82.306,43 €
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4.7 Resumen de la estimación de costes
Según los datos vistos anteriormente, a continuación se establece la
repercusión de los costes de desarrollo inmobiliario en función del
aprovechamiento unitario:
CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 12
Presupuesto de Ejecución de Contrata Obras de Urbanización 514.698,60 € 117,95 €/m2tIntervención Arqueológica 55.845,62 € 12,80 €/m2tHonorarios técnicos 33.064,80 € 7,58 €/m2tG.G. y B.E. del agente urbanizador 63.581,16 € 14,57 €/m2t
Total Cargas de Urbanización U.E. Nº 12 667.190,18 € 152,89 €/m2t
COSTES DE EDIFICACIÓN
Precio de Ejecución de Contrata Obras de Edificación 71.757,00 €/100m2t 717,57 €/m2tGastos de Construcción 10.549,43 €/100m2t 105,49 €/m2t
Total Costes Ejecución U.E. Nº 12 82.306,43 € 823,06 €/m2t
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Dirección Localidad Superficie (m2t) Precio (€) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades €/m2
V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 125,00 256.000,00 3 2 Sí Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.048,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 104,00 176.000,00 2 2 No Reforma integral Sí No No Media 1.692,31V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 112,00 196.000,00 2 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 1.750,00V_04 Calle de Gil Polo Valencia 100,00 200.000,00 4 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.000,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 70,00 100.000,00 2 1 No Reforma integral Sí Sí Sí Media 1.428,57V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 100,00 160.000,00 3 1 Sí Semi-nuevo Sí No No Media 1.600,00V_07 Barrio del Carmen Valencia 117,00 200.000,00 3 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 1.709,40V_08 Barrio del Carmen Valencia 82,00 156.000,00 2 1 No Reforma integral Sí No No Alta 1.902,44
Media 101,25 180.500,00 3 2 No Sí Sí Sí Alta 1.552,66
5. ESTIMACIÓN DE INGRESOS
Para calcular los ingresos obtenidos con el desarrollo completo de la actuación será necesario conocer el precio de venta en el
mercado del producto inmobiliario. Para ello, se realiza un exhaustivo estudio de mercado en el Barrio del Carmen, cuyos datos
aportados son los siguientes:
Dadas las características que presenta el mercado inmobiliario actual con una elevada oferta y una demanda escasa, se estima en
base a la experiencia profesional una reducción del 20% sobre el precio inicial de la oferta. Por tanto, se obtienen los siguientes
datos:
Dirección Localidad Superficie (m2t) Precio (€) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades €/m2
V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 125,00 320.000,00 3 2 Sí Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.560,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 104,00 220.000,00 2 2 No Reforma integral Sí No No Media 2.115,38V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 112,00 245.000,00 2 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.187,50V_04 Calle de Gil Polo Valencia 100,00 250.000,00 4 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.500,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 70,00 125.000,00 2 1 No Reforma integral Sí Sí Sí Media 1.785,71V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 100,00 200.000,00 3 1 Sí Semi-nuevo Sí No No Media 2.000,00V_07 Barrio del Carmen Valencia 117,00 250.000,00 3 2 No Reforma integral Sí Sí Sí Alta 2.136,75V_08 Barrio del Carmen Valencia 82,00 195.000,00 2 1 No Reforma integral Sí No No Alta 2.378,05
Media 101,25 225.625,00 3 2 No Sí Sí Sí Alta 1.940,83
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Dirección Localidad Precio (€) Superficie (m2t) Habitaciones Baños+aseos Garaje Estado Ascensor Calefacción Aire acondicionado Calidades Precio ponderado (€)
V_01 Doctor Beltrán Bigorra 8 Valencia 256.000,00 0,96 1,00 1,00 0,85 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 218.960,00V_02 Barrio del Carmen Valencia 176.000,00 0,99 1,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 1,05 233.753,20V_03 Calle Salvador Giner 14 Valencia 196.000,00 0,98 1,10 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 221.852,40V_04 Calle de Gil Polo Valencia 200.000,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 189.000,00V_05 Barrio del Carmen Valencia 100.000,00 1,05 1,10 1,10 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 140.072,63V_06 Plaza Vicente Iborra Valencia 160.000,00 1,00 1,00 1,10 0,85 1,05 1,00 1,05 1,05 1,05 181.839,74V_07 Barrio del Carmen Valencia 200.000,00 0,97 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 204.050,00V_08 Barrio del Carmen Valencia 156.000,00 1,03 1,10 1,10 1,00 1,05 1,00 1,05 1,05 1,00 225.068,69
Media 206.795,14
Tras el análisis del mercado inmobiliario en el Barrio del Carmen y las exigencias establecidas en el planeamiento, la vivienda tipo
reúne las siguientes características:
Para poder comparar las muestras con la vivienda tipo de la zona objeto de estudio se han homegenizado los precios aplicando los
correspondientes factores de ponderación en función de: superficie, número de habitaciones y baños, garaje, estado de
conservación, calidades e instalaciones del inmueble (ascensor, calefacción y aire acondicionado). Aplicando los factores de
ponderación indicados anteriormente se obtienen los siguientes resultados:
Vivienda tipoSuperficie construida 100,00Dormitorios 3,00Baños 2,00Garaje NoEstado Obra nuevaCalefacción SíAire acondicionado SíCalidades Alta
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Teniendo en cuenta las características de la construcción y los elementos que
integran el inmueble, el precio de venta medio es de 2.067,95 €/m2 techo
construido. Este dato viene indicado por las muestras homogeneizadas,
excluyendo aquellas que se encuentran muy por encima o por debajo de la
media obtenida. En este caso, se han eliminado del cálculo los testigos V_02 y
V_05, por no considerarse representativos de la situación característica del
mercado en ese entorno.
Por tanto, los ingresos obtenidos por la venta de viviendas debido al desarrollo
del planeamiento son de 9.024.208,96 €.
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6. VALOR DEL SUELO
El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo establece en su Artículo 19.
Valoración en situación de suelo urbanizado establece:
“Artículo 19 Valoración en situación de suelo urbanizado
1. Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento.
2. Para la valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, se aplicará lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de este Reglamento.
3. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se aplicará lo dispuesto en el artículo 25 de este Reglamento.
4. Para la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se aplicará lo dispuesto en el artículo 26 de este Reglamento.
5. Para la valoración del suelo en el desarrollo de actuaciones de transformación urbanística sometidas al régimen de equidistribución de beneficios y cargas en las que concurran los requisitos previstos en la letra a) del apartado 1 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo, se estará a lo dispuesto en el artículo 27 de este Reglamento.”
Para el supuesto previsto en el apartado 5, y en referencia al art. 21.1.a del
TRLS 2/2008, actualmente el art. 34.1.a) en el Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana, que corresponde con la verificación de las
operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la
ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración
determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho
de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, la
valoración del suelo se realizará conforme a lo previsto en el art. 27 del
Reglamento.
Dicho artículo indica:
“Artículo 27 Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas
1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de
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beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.
2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento.”
Así pues, de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento,
la valoración del suelo urbanizado sin edificación se realiza según la siguiente
expresión:
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso
considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto
inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación,
gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción
inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o
aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de
urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con
escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije
valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios
del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a
explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción
del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así
Informe de Viabilidad Económica y Valoración del Suelo
P.D.A.I. Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen 18/21
como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
Sustituyendo los valores calculados en los puntos 4 y 5 del presente informe se
obtiene:
Vv = 2.067,95 €/m2t
K = 1,40
Vc = 823,06 €/m2t
VRS = 654,04 €/m2t
Por tanto, al valor de repercusión que le corresponde al suelo terminada la
ejecución de las obras de urbanización es necesario descontarle el coste de las
mismas, incrementando los mismos en la tasa libre de riesgo y la prima de
riesgo, conforme el art. 22.3 del Reglamento, conforme la expresión:
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
Así mismo, y tal y como indica el mismo artículo del Reglamento, la tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector
Informe de Viabilidad Económica y Valoración del Suelo
P.D.A.I. Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen 19/21
K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
En cuanto a la deuda pública de plazo entre dos y seis años, la última subasta
realizada en fecha 2 de marzo de 2017 por el Banco de España, estable para el
Bono del Estado a 5 años, un tipo de interés medio de 0,548%.
Por lo que respecta a la prima de riesgo, se establece en 8% para los edificios
de uso residencial (primera residencia) según lo previsto en el Anexo IV del
Reglamento.
Por tanto, y teniendo en cuenta la repercusión de los costes de urbanización
establecido en el apartado 5 de la presente memoria, sustituyendo los valores:
VSt = 654,04 €/m2t
Gt = 152,89 €/m2t
TLR = 0,00136
PR = 0,08
VRSo = 488,71 €/m2t
Informe de Viabilidad Económica y Valoración del Suelo
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7. EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA DEL PLAN
Una vez conocidos el valor del suelo aportado, los costes de urbanización para
el desarrollo de la actuación urbanística y los ingresos generados por la venta
del producto inmobiliario se puede determinar si la actuación resulta viable.
A continuación se muestran los resultados obtenidos:
Para que el desarrollo de la actuación urbanística resulte viable debe cumplirse
la siguiente expresión:
Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const. < Ingresos venta
viviendas
Por regla general, como cuantificación agregada de los factores mencionados
en la realización de análisis económicos normalizados suele aplicarse el
coeficiente de 1,40 de la Norma Técnica 16 del Real Decreto 1020/1993 para la
Valoración Catastral que establece el precio del producto final como resultado
de incrementar un 40% el conjunto de componentes de su construcción, valor
de suelo y valor de la ejecución. Dicho coeficiente ya ha sido incluido en el
desglose de costes previstos tanto para el desarrollo urbanístico, como para la
promoción inmobiliaria, por lo que:
UNIDAD DE EJECUCIÓN CARMEN 12
Valor suelo aportado (residencial sin urbanización) 2.132.669,70 €
Costes de urbanización
Ejecución de la urbanización 514.698,60 €Intervención arqueológica 55.845,62 €Honorarios técnicos 33.064,80 €Gastos Generales y Beneficio empresarial A.U. 63.581,16 €
Total costes urbanización 667.190,18 €
Total costes de construcción 3.591.721,07 €
Ingresos venta viviendas 9.024.208,96 €
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Valor suelo aportado + Costes urb. + Costes const. < Ingresos venta
viviendas
Teniendo en cuenta las expresiones citadas anteriormente, el beneficio
obtenido es el siguiente:
Dicho beneficio, en relación a su repercusión por cada metro cuadrado de
techo, es de 603,28 €/m2t, y respecto del suelo aportado de 988,08 €/m2s.
8. CONCLUSIONES DEL INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
Con los datos obtenidos en el punto anterior, podemos concluir que el
desarrollo urbanístico previsto resulta viable en términos económicos, dado que
el desarrollo del programa garantiza un beneficio de 603,28 €/m2t.
Así mismo, la valoración de suelo indica que, el valor residual del suelo
urbanizado es de 654,04 €/m2t, siendo el valor del suelo sin la urbanización de
488,71 €/m2t.
Valencia, marzo de 2017
José Juan Oliva Martí
Arquitecto
(V. suelo + Costes urb. + Costes const.) 6.391.580,95 €Ingresos venta viv. 9.024.208,96 €
BENEFICIO 2.632.628,01 €
Programa de Actuación Integrada Unidad de Ejecución nº 12 Barrio del Carmen
I N F O R M E D E V I A B I L I D A D E C O N Ó M I C A Y V A L O R A C I Ó N
D E L S U E L O
I I . A N E X O I . M U E S T R A S D E M E R C A D O
ÍNDICE V01_Vivienda en Calle Doctor Beltrán Bigorra 8
V02_ Vivienda en el Barrio del Carmen
V03_Vivienda en el Barrio del Carmen
V04_Vivienda en Calle Gil Polo
V05_Vivienda en el Barrio del Carmen
V06_Vivienda en Plaza Vicente Iborra
V07_Vivienda en el Barrio del Carmen
V08_Vivienda en el Barrio del Carmen
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/30504682/ Fecha: 05/07/2016
V01_VIVIENDA EN CALLE DEL DOCTOR BELTRÁN BIGORRA 8
320.000 € 125 m2 3 hab. 2 baños plaza garaje
"En el Carmen, en la calle Beltrán Bigorra , muy cerca del mercado Mossen Sorell y de Guillem
de Castro. Piso de 125 m2, exterior, 3 dormitorios y 2 baños. Recién reformado con mucho
gusto y calidades de lujo. Suelos de gres, carpintería interior de madera maciza y exterior
blanca climalit. Aire acondicionado por splits, cocina espaciosa equipada con
electrodomésticos y zona de office. Salón comedor muy amplio. Todos los dormitorios
exteriores y con armarios empotrados. Incluye plaza de garaje en la finca".
Características básicas
Armarios empotrados
Orientación sur
Planta 6º exterior
Edificio con ascensor
Aire acondicionado
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/30504682/ Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33479369/ Fecha: 05/07/2016
V02_VIVIENDA EN EL BARRIO DEL CARMEN
220.000 € 104 m2 2 hab. 2 baños
"Una rehabilitación integral con materiales de alta calidad y de fácil mantenimiento, ha
convertido a esta propiedad totalmente exterior, con techos altos, y vigas, en un tranquilo y
acogedor hogar. Perfectamente distribuida, cuenta con un amplísimo salón‐comedor, que
incluye además una zona de trabajo o despacho, fácilmente independizable y una cocina
integrada en el conjunto mediante una puerta corredera. Dos agradables balcones aportan
además de mucha luz, frescura y estilo a este espacio que también dispone de una aseo con
plato de ducha. Al otro lado de la vivienda, en la zona privada, destaca el dormitorio principal
con un gran armario empotrado, y baño en suite, con bañera y ventana, así como otro
dormitorio, también con armario empotrado. Ambas estancias con salida directa a un amplio
balcón pisable que las recorre, y desde el que disfrutar del sol, la tranquilidad y de las
maravillosas vistas a la "Torre del Ángel" de la Muralla de Valencia. Ideal como vivienda,
despacho profesional o inversión. Disfrutarás también de un estilo de vida, y de una agradable
azotea comunitaria con increíbles vistas".
Características básicas
Planta 1ª
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33479369/ Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/2049013/ Fecha: 05/07/2016
V03_VIVIENDA EN BARRIO DEL CARMEN
245.000 € 112 m2 2 hab. 2 baños
"Precioso piso de 112 m2 construidos que consta de 2 habitaciones dobles, una de ellas en
suite con bañera, ambas con armarios empotrados, el otro baño con ducha, estupenda cocina
independiente equipada, amplio y luminoso salón comedor amueblado, suelos de parquet,
calefacción y aire acondicionado por conductos, puerta blindada, videoportero, vidrios dobles
de climalit, carpintería exterior de aluminio e interior de madera, alarma, balcón grande, vistas
al río. Cocina completa con todos los enseres, lavavajillas, nevera, microondas, horno,
prácticamente a estrenar".
Características básicas
Armarios empotrados
Planta 6ª exterior
Edificio con ascensor
Aire acondicionado
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/2049013/ Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33023782/ Fecha: 05/07/2016
V04_VIVIENDA EN CALLE DE GIL POLO
250.000 € 100 m2 4 hab. 2 baños
"Se vende lujoso piso reformado con primeras calidades y a estrenar en pleno centro de
Valencia. El piso tiene cuatro habitaciones dobles, amplias y luminosas. Cuenta con dos baños
completos de diseño con ducha. Cocina office abierta al salón completamente equipada con
todos los electrodomésticos de última generación y con salida a la terraza. Amplio salón
comedor amueblado de diseño y muy luminoso. Suelos de parquet y carpintería lacada en
blanco. La vivienda está equipada con aire acondicionado por splits frío/calor en todas las
estancias. Se encuentra en una zona muy tranquila, en pleno centro histórico de Valencia y
junto a las Torres de Serrano".
Características básicas
Planta 1ª exterior
Edificio con ascensor
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33023782/ Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33568368/ Fecha: 05/07/2016
V05_VIVIENDA EN BARRIO DEL CARMEN
125.000 € 70 m2 2 hab. 1 baño
"Piso 70 m² en Valencia. En el Carmen vivienda reformada con 2 habitaciones dobles, 1 baño,
ascensor, exterior, suelo tarima, ventanas aluminio blanco, climalit, muy soleado y tranquilo. A
200 metros del rio y a 10 minutos de la plaza del Ayuntamiento. Bonita finca rehabilitada".
Características básicas
Orientación este
Planta 2ª exterior
Edificio con ascensor
Aire acondicionado
Origen dato: http://www.fotocasa.es/vivienda/valencia‐capital/valencia‐ciudad‐calefaccion‐parking‐terraza‐ascensor‐amueblado‐television‐se‐aceptan‐mascotas‐internet‐vicente‐iborra‐138673612?opi=140&tti=1&pagination=1&RowGrid=13&tta=0&tp=0%20‐%20Plaza%20Vicente%20Iborra Fecha: 05/07/2016
V06_VIVIENDA EN PLAZA VICENTE IBORRA
200.000 € 100 m2 3 hab. 1 baño
"Piso totalmente equipado y con plaza de garaje incluida en el precio, se encuentra en el
centro del barrio del Carmen justo en una plaza donde la convivencia es muy tranquila".
Características básicas
Orientación oeste
Planta 2ª
Edificio con ascensor
Origen dato: http://www.fotocasa.es/vivienda/valencia‐capital/valencia‐ciudad‐calefaccion‐parking‐terraza‐ascensor‐amueblado‐television‐se‐aceptan‐mascotas‐internet‐vicente‐iborra‐138673612?opi=140&tti=1&pagination=1&RowGrid=13&tta=0&tp=0%20‐%20Plaza%20Vicente%20Iborra Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33025417/ Fecha: 05/07/2016
V07_VIVIENDA EN BARRIO DEL CARMEN
250.000 € 117 m2 3 hab. 2 baños
"Sensacional vivienda totalmente reformada con vistas laterales al río. Acabados de lujo. Piso
de 117 m2, con reforma integral de diseño realizada hace 4 años. Se distribuye en amplio y
luminoso salón‐comedor con vistas laterales al antiguo cauce del río, cocina de diseño actual,
tres habitaciones con armarios empotrados y dos baños (uno con bañera y otro con plato de
ducha grande. Materiales de 1 calidad (Porcelanosa), calefacción de gas natural en toda la
casa, aire acondicionado, suelo de parquet, puertas lacadas en blanco, cocina con bancada de
Silestone y electrodomésticos BOSCH, ventanas tipo Climalit, toldos motorizados, armarios
empotrados por toda la casa".
Características básicas
Armarios empotrados
Planta 7ª exterior
Edificio con ascensor
Aire acondicionado
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/33025417/ Fecha: 05/07/2016
Origen dato: http://www.idealista.com/inmueble/32239800/ Fecha: 05/07/2016
V08_VIVIENDA EN BARRIO DEL CARMEN
195.000 € 82 m2 2 hab. 1 baño
"Superf. 82 m², 2 habitaciones (2 dobles), 1 baño, cocina, comedor, ascensor, armarios, puerta
blindada, exterior, orientación SUROESTE, soleado, balcón".
Características básicas
Armarios empotrados
Orientación suroeste
Planta 2ª exterior
Edificio con ascensor