оценка недвижимости для

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Недвижимость – строения (здания и сооружения), земельные участки, расположенные под этими строениями, и отдельно сами по себе

Недвижимость – не только земля или почва, но и все что связано с землей (деревья и растения, влияние общества, все строения, как на поверхности земли так и под ней)

Недвижимость составляет основу национального богатства

Недвижимость, во всех ее формах, составляет половину всего накопленного мирового богатства, земля и здания составляют от 50 до 75% достояния нации

Оценка недвижимости – процесс определения стоимости недвижимости для конкретных целей:

купля – продажа

ипотека

внесение в Уставный фонд СП

финансовая отчетность

возмещение убытков

ликвидация

налогообложение

страхование и пр.

Важнейшие моменты теории оценки:

- потребность (кто-то хочет приобрести недвижимость)

- полезность (объект недвижимости может быть использован для удовлетворения потребностей)

- дефицит (ограниченное количество объектов недвижимости на рынке)

- покупательская способность (кто-то должен быть в состоянии купить объект недвижимости)

накопленный износ

Схема процедуры оценки недвижимости Схема процедуры оценки недвижимости затратным подходомзатратным подходом

Стоимость объекта недвижимости

=

стоимость земельного участка

+

стоимость строительства

-

(метод сравнительной единицы)

Полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки находится по формуле:

ПСВ = В х Vстр х k,

 где: ПСВ – полная стоимость воспроизводства;

В - восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;

Vстр - строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Метод сравнительной единицыПри оценке используются сборники УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, с приведенными значениями стоимости 1 м3 (1 м2) различных объектов и поправочными коэффициентами

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:а) группа капитальности

б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройствав) стоимость единицы строительных работ за 1 м (1м2)

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения, из-за наличия или отсутствия в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства

д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах;

Группа капитальностиТерриториальный II III

пояс а бг. Ташкент 26,6 24,7

Склады готовой продукции двухэтажные отапливаемыеХарактеристика

Фундаменты бутовые, бутобетонные, бетонные и железобетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Кровля рулонная или асбоцементная. Здание оборудовано всеми видами санитарно-технических устройств и электроосвещением. Группа капитальности II. Фундаменты бутобетонные, бутовые и бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия деревянные. Кровля рулонная или асбоцементная. Здание оборудовано всеми видами санитарно-технических устройств и электроосвещением. Группа капитальности III.

Восстановительная стоимость 1мВосстановительная стоимость 1м33 здания в сумах здания в сумах Таблица

№262

Наименование конструктивных Удельный весэлементов а б

Фундаменты …...................................... 9 10

Покрытие и перекрытия ................... 41 36

Стены ....................................................... 17 18

Кровля..................................................... 6 7

Полы ....................................................... 8 9

Проемы ................................................. 6 7

Отделочные работы ........................... 1 1

Прочие работы ..................................... 2 2

Внутренние санитарно- технические устройства 6 6

Электроосвещение ............................. 4 4

Итого ................................................... 100 100

Удельный вес отдельных конструктивных элементов (в %) Таблица №262а

Физический износ

Расчет физического износа конструкций производится на основе результатов экспертного осмотра объектов оценки с использованием КМК 2.01.16-97 “Правила оценки физического износа… (применительно)”.

При выполнении расчетов используются следующие индексы и коэффициенты:

- …… индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ по отношению к ценам 1991 года, согласно Протокола №… от …. 20…. года, утвержденный ……… ;

- …… – территориальный коэффициент;

- ….. – поправочный коэффициент на сейсмичность;

- ….. поправочный коэффициент на ……

Для оценки стоимости объекта оценки использован Сборник № … “Укрупненные показатели восстановительной стоимости …………”, разработанный ………. Согласно сборника, полная восстановительная стоимость 1м3 (1м2, 1 м) ……… равна NNN сум. в ценах 1991г. ( Таблица №10 (стр.48).

При необходимости на наличие или отсутствие элементов благоустройства выполняется корректировка. В сборниках приводятся данные:

Центральное отопление ………… 8,3 % Водопровод……………………………… 0,7 %Канализация…………………………….. 2,6 %Электроосвещение…………………… 3,3 %Телефон…………………………………. …. 0,3 %

Полная стоимость воспроизводства или замещения составляет:

Спвс = VVV х NNN х K1 х K2 х …. = ……… сум, где

VVV –строительный объем здания,NNN – единица восстановительной стоимости,К – поправочный коэффициент на….

Стоимость воспроизводства или замещения равна = полная стоимость воспроизводства или замещения - физический износ

В Законе об оценочной деятельности, статье 17. «Требования к содержанию отчета об оценке» регламентируется:

Результаты проведения оценки объекта оценки оформляются отчетом об оценке.

В отчете об оценке должны быть указаны:

дата составления и порядковый (регистрационный) номер отчета об оценке;

основание для проведения оценки объекта оценки;

цель оценки объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

наименование, местонахождение (почтовый адрес) оценочной организации и сведения о выданной ей лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

сведения о квалификационном сертификате оценщика (оценщиков), проводившего оценку объекта оценки;

описание объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать его на дату определения стоимости объекта оценки, а также реквизиты собственника объекта оценки;

стандарты оценки, обоснование их использования, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

последовательность проведения оценки объекта оценки, а также пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценочной организацией и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В случае если оценка объекта оценки проводилась несколькими оценщиками, в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать и иные сведения, необходимые для обоснования стоимости объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством могут быть предусмотрены специальные формы отчетов об оценке.

Отчет об оценке подписывается постранично оценщиком (оценщиками), проводившим оценку объекта оценки, утверждается руководителем оценочной организации, заверяется печатью этой организации и передается заказчику.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение