ТРЕТИЙ ВЫПУСК ОБЛИГАЦИЙ ОАО «Агентство по ипотечному...

1

ТРЕТИЙ ВЫПУСК ТРЕТИЙ ВЫПУСК ОБЛИГАЦИЙОБЛИГАЦИЙ

ОАО «Агентство по ипотечному ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»жилищному кредитованию»

Москва, 29 ноября 2004 годаМосква, 29 ноября 2004 годаМосква, 29 ноября 2004 годаМосква, 29 ноября 2004 года

2

АИЖК: итоги и перспективы АИЖК: итоги и перспективы ростароста

А.Н. СеменякаА.Н. Семеняка

Генеральный директорГенеральный директорОАО «Агентство по ипотечному жилищному ОАО «Агентство по ипотечному жилищному

кредитованию»кредитованию»

3

Агентство по ипотечному жилищному Агентство по ипотечному жилищному кредитованиюкредитованиюАгентство по ипотечному жилищному Агентство по ипотечному жилищному кредитованиюкредитованию

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано в 1997 году в соответствии с постановлением Правительства от 26.08.96 № 1010. К уставной деятельности Агентство приступило в 2001 г.

Единственным акционером является Российская Федерация

Распоряжением Правительства РФ от 23 января 2003 г. № 91-р Агентство включено в список важнейших компаний с государственным участием

Господдержка ипотечного кредитования осуществляется путем предоставление АИЖК гарантий Правительства РФ и увеличения уставного капитала.

4

Основные функции и направления Основные функции и направления деятельности Агентствадеятельности АгентстваОсновные функции и направления Основные функции и направления деятельности Агентствадеятельности Агентства

Агентство создано для выполнения следующих функций:

- обеспечение ликвидности российских банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению на всей территории России, за счет покупки прав требований по таким кредитам;

- создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов;

- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов;

- предоставления методической и технической помощи участникам рынка;

- инициирование и поддержка законодательных реформ в области ипотечного жилищного кредитования;

- привлечение денежных средств путем выпуска облигаций Агентства под государственные гарантии и ипотечных ценных бумаг.

5

Схема выдачи и рефинансирования ипотечных Схема выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитовжилищных кредитовСхема выдачи и рефинансирования ипотечных Схема выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитовжилищных кредитов

1. Банк или иной первичный кредитор выдает кредит и оформляет закладную

2. Банк продает закладную Региональному оператору

3. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его АИЖК

4. АИЖК формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги

5. Средства от размещения на рынке ипотечных ценных бумаг являются источником финансирования федеральной системы ИЖК

Финансовыйрынок

ПК

Региональныйоператор

Региональныйоператор

АИЖК

Н А С Е Л Е Н И Е

ПКПКПК

6. Агентство сохраняет за собой право обратной продажи дефолтной закладной по цене равной остатку основного долга

6

Региональная инфраструктура рынка Региональная инфраструктура рынка ипотечных кредитовипотечных кредитовРегиональная инфраструктура рынка Региональная инфраструктура рынка ипотечных кредитовипотечных кредитов

• Октябрь 2004 года - подписаны Соглашения с 68 регионами

• 2005 год – система рефинансирования будет охватывать всю территорию РФ

• Единые стандарты и инфраструктура

Карта территориального охвата

7

Динамика объемов рефинансирования Динамика объемов рефинансирования ипотечных кредитовипотечных кредитов

Динамика объемов рефинансирования Динамика объемов рефинансирования ипотечных кредитовипотечных кредитов

47 123548

1000

2073

28003400

0500

100015002000250030003500

млн

. руб

.

Jan-

03Fe

b-03

Mar

-03

Apr

-03

May

-03

Jun-

03

Jul-0

3A

ug-0

3

Sep-

03O

ct-0

3N

ov-0

3

Dec

-03

Jan-

04

Feb-

04M

ar-0

4

Apr

-04

May

-04

Jun-

04

Jul-0

4A

ug-0

4

Sep-

04O

ct-0

4

• Ежемесячный выкуп закладных динамично растет:

• в 2003 году – в 50 раз

• за 9 месяцев 2004 года – в 4,7 раз

• за 10 месяцев выполнен план 2004 года

• ежемесячный прирост в среднем на 10%

• Портфель ипотечных кредитов (план-прогноз):

•декабрь 2005 г. – 17,7 млрд. руб.

8

Система рефинансирования и развитие ипотеки в Система рефинансирования и развитие ипотеки в регионах (по данным ЕГРП)регионах (по данным ЕГРП)Система рефинансирования и развитие ипотеки в Система рефинансирования и развитие ипотеки в регионах (по данным ЕГРП)регионах (по данным ЕГРП)

Усредненная доля АИЖК в общем количестве залогов составляет 26,3%

Вывод: каждый четвертый ипотечный кредит в регионах доступен населению благодаря общефедеральной системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК

Субъект РФ Доля АИЖК в общем количестве залогов

Алтайский край 44,2%

Архангельская область 20,0%

Белгородская область 33,3%

Брянская область 32,9%

Вологодская область 56,7%

Воронежская область 54,5%

Оренбургская область 53,3%

Республика Бурятия 33,9%

Самарская область 15,0%

Томская область 73,7%

9

Источники финансирования деятельности Источники финансирования деятельности АИЖКАИЖК

• 2003 год:– Размещение корпоративных облигаций Агентства на сумму

1,07 млрд. руб., обеспеченных государственной гарантией Российской Федерации;

• 2004 год:– Размещение в мае корпоративных облигаций на сумму 1,5

млрд. руб., обеспеченных государственной гарантией Российской Федерации;

– Текущее размещение третьего выпуска корпоративных облигаций Агентства на сумму 2,25 млрд. руб., обеспеченных государственной гарантией Российской Федерации;

• 2005 год:– В проекте Федерального бюджета предусмотрено

предоставление государственных гарантий по обязательствам Агентства на сумму 4,7 млрд. руб. и увеличение уставного капитала на сумму 0,7 млрд. руб.;

– Дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг.

10

Перспективы ипотечного кредитованияПерспективы ипотечного кредитованияПерспективы ипотечного кредитованияПерспективы ипотечного кредитования

Ориентиры Правительства РФ:

2005 2010

Задачи по ипотечному кредитованию (млрд. руб.)

60,0 344,0

Количество семей заемщиков (тыс.) 150 1 000

К 2010 году ожидается:

Ипотечные кредиты/ВВП (накопленным итогом)

5,5%

Доля заемщиков в общем числе домохозяйств

6,8%

11

Важно сохранить достигнутые темпы ростаВажно сохранить достигнутые темпы ростаВажно сохранить достигнутые темпы ростаВажно сохранить достигнутые темпы роста

10% прироста в месяц

Более 200% в год

В 1000 раз за период 2004-2010 гг.

1/3 российских семей смогут воспользоваться ипотечным кредитом до конца 2010 года

Выполнение задачи по формированию рынка доступного жилья, поставленной в Послании Президента РФ Федеральному

Собранию РФ

12

Концепция деятельности АИЖККонцепция деятельности АИЖККонцепция деятельности АИЖККонцепция деятельности АИЖК

2002 – единые стандарты ипотечного кредитования

2003 – формирование инфраструктуры первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования

2004 – увеличение объемов выкупа закладных и формирование ипотечного покрытия

2005 – секъюритизация собственного ипотечного покрытия и выкуп рисковой части выпуска ИЦБ

2006 – выкуп рисковой части выпусков ИЦБ других инициаторов (при соответствии стандартам АИЖК)

2007 – поручительства по размещаемом на рынке рисковой части выпуска ИЦБ других инициаторов

2008 – 2010 – тоже, но только для заемщиков со средними доходами

2010 и далее – тоже, но только для целевых групп и заемщиков с более низкими доходами

13

Портфель ипотечных Портфель ипотечных кредитов как базовый актив кредитов как базовый актив для погашения облигацийдля погашения облигаций

А.Н. МилютинА.Н. Милютин

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»кредитованию»

14

Основные риски портфеля ипотечных Основные риски портфеля ипотечных кредитов АИЖКкредитов АИЖКОсновные риски портфеля ипотечных Основные риски портфеля ипотечных кредитов АИЖКкредитов АИЖК

риск потерь при дефолте (кредитный риск)

стандартизация кредитов

LTV (КЗ) 57%

комплексное страхование залога и заемщика

регресс на регионального оператора

риск досрочного погашения

моделирование

стандарты кредитования

юридические риски

обращение взыскания на предмет залога

риск ликвидности кредитов

региональная диверсификация

ожидаемое снижение процентных ставок

страновые и политические и макроэкономические риски

15

Стандарты выдачи ипотечных кредитовСтандарты выдачи ипотечных кредитовСтандарты выдачи ипотечных кредитовСтандарты выдачи ипотечных кредитов

Валюта кредитования – российские рубли

Срок – до 27 лет

Ставка – фиксированная, 15% годовых

LTV – до 70%

П/Д – до 50%

16

Характеристики портфеля кредитов АИЖКХарактеристики портфеля кредитов АИЖКХарактеристики портфеля кредитов АИЖКХарактеристики портфеля кредитов АИЖК

Остаток основного долга (ООД) 3,9 млрд. руб.

Количество закладных 10 633 шт.

Средний размер кредита 370,682 руб.

Средневзвешенный по ООД номинальный срок до погашения

192 мес. (16 лет)

Ожидаемый срок до погашения с учетом модели досрочного погашения

77 мес. (6 лет)

Средневзвешенная по ООД LTV 57%

Средневзвешенный по ООД срок с момента выдачи кредита

6 мес.

По состоянию на 11/2004

17

Портфель закладныхПортфель закладныхПортфель закладныхПортфель закладных

По состоянию на 11.2004 г. Закладные (шт.)

Сумма по остатку

основного долга (млн.руб.)

Закладные на обслуживании АИЖК

10 633 3 901

Дефолтные закладные 7 4,6 (или 0,1%)

в том числе:

выкуплены региональным оператором

3 2,31

погашены заемщиком 1 0,4

на балансе АИЖК 3 1,89

Кумулятивный watchlist 52

18

Региональное распределение портфеля Региональное распределение портфеля закладныхзакладныхРегиональное распределение портфеля Региональное распределение портфеля закладныхзакладных

По состоянию на 11.2004 г. в портфеле Агентства присутствовали закладные из 45 регионов России. Около 60% общего портфеля составляли закладные из 6 регионов.

другие; 41%

Республика Башкортостан;

19%

Самарская область; 10%

Оренбургская область; 9%

Новосибирская область; 8%

Алтайский край; 7%

Вологодская область; 6%

19

Аналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашения

Закладная – купонная амортизируемая облигация

Анализируемый пул однороден

Основные методы расчетов досрочного погашения:

соотношение планового платежа к фактическому

CPR (CCPR)

PSA

Адекватность моделей

макроэкономические факторы

демографические факторы

характеристики кредитных продуктов

развитие ипотечных рынков и возможностей рефинансирования

20

PSA (Public Securities Association)

Использует концепцию CCPR, но статистически точнее

Возможность индексации и сравнения, нормативный (100 PSA)

Портфель АИЖК - ~ 400PSA

Сравнительно высокие уровни досрочного погашения:

Наличие дополнительных доходов у заемщиков

Низкая долговая нагрузка

Волатильность микроэкономической ситуации

Аналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашенияАналитика досрочного погашения

PSA

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

1 4 7 10

13

16

19

22

25

28

31

34

37

40

43

46

49

52

55

100PSA 200PSA

21

Денежный поток с учетом досрочного погашенияДенежный поток с учетом досрочного погашенияДенежный поток с учетом досрочного погашенияДенежный поток с учетом досрочного погашения

Ускоренная амортизация кредитов

Плановый срок погашения портфеля – 16 лет

Ожидаемый срок с учетом модели досрочного погашения – 6 лет

Недостаточный период накопления статистики не позволяет на сегодня точно оценить риск досрочного погашения

составляющие ипотечных платежей

проценты

ОД

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

плановые и ожидаемые платежи

Планпрогноз 400% PSA

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

22

Прогнозируемые денежные потоки Прогнозируемые денежные потоки портфеля АИЖК и амортизация облигацийпортфеля АИЖК и амортизация облигаций

Амортизация по размещаемому выпуску - накопленный поток от погашения основного долга по пулу

амортизация закладных

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

погашение основного долга накопленным итогом

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2005 2005 2006 2007 2008 2009 2010

амортизация облигаций амортизация пула

23

Меры по повышению кредитного качества Меры по повышению кредитного качества ипотечных активовипотечных активовМеры по повышению кредитного качества Меры по повышению кредитного качества ипотечных активовипотечных активов

Улучшение макроэкономических условий и рост реальных доходов населения

Контроль за соблюдением стандартов

Диверсификация портфеля ипотечных кредитов

Судебная практика по обращению взыскания на предмет ипотеки

24

Облигационный заемОблигационный заем

А.Л. МерзленкоА.Л. Мерзленко

Директор, Директор, Управление инвестиционно - банковских Управление инвестиционно - банковских

услуг «Ренессанс Капитал»услуг «Ренессанс Капитал»

25

Размещаемые ценные бумагиПроцентные документарные облигации на

предъявителя серии А3 с обязательным централизованным хранением

ЭмитентОАО «Агентство по ипотечному жилищному

кредитованию»

Гарант Министерство Финансов РФ

Объем выпуска 2,25 млрд. рублей

Даты купонных выплат15 января, 15 апреля, 15 июля и 15 октября

ежегодно, начиная с 15.04.2005 г. по 15.10.2010 г.

Цена размещения 1 000 рублей

Ставка купонного доходаОпределение величины процентной ставки

осуществляется на конкурсе

Максимальная процентная ставка

12,5%

Описание инструментаОписание инструментаОписание инструментаОписание инструмента

26

Дата начала размещения 2 декабря 2004 года

Дата погашения

Первые 30% номинальной стоимости - 15 апреля 2008 года, вторые 30% номинальной

стоимости - 15 апреля 2009 года, оставшиеся 40% номинальной стоимости 15 октября 2010

Место размещения Московская Межбанковская Валютная Биржа

АндеррайтерБанк внешней экономической

деятельности СССР

Платежный агентБанк внешней экономической

деятельности СССР

Депозитарий Национальный депозитарный центр

Описание инструментаОписание инструментаОписание инструментаОписание инструмента

27

Регламент размещения*Регламент размещения*Регламент размещения*Регламент размещения*

10.00 – 13.00 Прием заявок на конкурс

13.00 – 13.30

Формирование в Системе торгов реестра поданных Членами Секции заявок на

конкурс и его передача представителям эмитента

13:30 – 14:00Подписание реестра представителем

финансового консультанта

14:00 – 16:00Определение ставки отсечения

совместно организаторами и эмитентом

16.00 – 17.00Удовлетворение техническим

андеррайтером заявок, поданных на конкурс

* - подлежит утверждению ММВБ

28

0 0.25 0.5 0.75 1 1.25 1.5 1.75 2 2.25 2.5 2.75 3

Пр

оц

ентн

ая с

тав

ка п

о к

упо

ну

Объем поданных заявок (млрд. руб.)

Определение величины процентной ставкиОпределение величины процентной ставкиОпределение величины процентной ставкиОпределение величины процентной ставки

Объем размещения

Удовлетворение заявок

Единая процентная ставка

объем отдельной заявки объем заявок нарастающим итогом

Максимальная процентная ставка12.5%

29

Совместные организаторы

Совместные Ведущие менеджеры

Еврофинанс Моснарбанк НОМОС-БАНК Банк Петрокоммерц

Всероссийский банк развития регионов

Промышленно-строительный банк СПб

Международный Московский Банк

Платежный агент

ВНЕШЭКОНОМБАНК

Финансовый консультант

ИК ГОРИЗОНТ

Участники проектаУчастники проекта

Информационная поддержка

Инвестиционный Меморандум Аналитические обзоры