arealmÅling ved taksering - aarnes eiendoms i arealmaling.pdf · her skal takhøyde og bra (nta)...

ing Vidar Aarnes

AREALMÅLING

VED

TAKSERING

ing Vidar Aarnes

3 sentrale dokumenterved arealmåling

NS 3940:2007 Retningslinjer ved arealmåling 2009

Veileder til NS 3940:2007

ing Vidar Aarnes

Historikk• NS 848 utg. 1954• NS 3940 utg.1979• Versjon 2 NS 3940 utg 1986• Versjon 3 NS 3940:2007• Veileder til NS 3940:2007• Takstbransjens retningslinjer

for bolig – 2008• Takstbransjens retningslinjer -

2009

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

NS 3940 utg. 2007•Gjelder alle typer bygg•Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende

ing Vidar Aarnes

Definerte arealbegrep(Nye 07)•Bebygd areal (BYA)•Bruksareal (BRA)•Bruttoareal (BTA)•Nettoareal (NTA)•Konstruksjonsareal (KA)•Funksjonsareal (FUA)•Teknisk areal (TEA)•Kommunikasjonsareal (KOA)•Omsluttende bygningsdeler (OBD)•BOA og OPA utgår

ing Vidar Aarnes

Målverdighet•Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m.

•OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet

ing Vidar Aarnes

Målverdighet – tillatte høyder

ing Vidar Aarnes

Målverdighet – tillatte høyderHanebjelke er her ikke del av takkonstruksjonens statiske system

ing Vidar Aarnes

Areal

Grunnleggendeareal

ing Vidar Aarnes

Beregningsprinsipper

Arealer angis i kvadratmeter med en desimal.

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)Vertikale projeksjonen av

bygningens utv. dimensjoner påterrenget.

I Bebygd areal medregnes: Areal til bygget Åpent, overbygget areal, Utkragete bygningsdeler fri høyde <

5,00m (før 3m)konstruksjoner og bygningsdeler >

0,50 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen,

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)Vertikale projeksjonen av bygningens utv. dimensjoner påterrenget.Følgende medregnes ikke: •bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terrenget (lyssjakt, utvendig trapp, svømmebasseng, terrasse, gårdsplass over kjelleretg.) •utstikk/utkragete bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)

I BYA medregnesåpent overbygdareal

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)I BYA medregnesutkragede konstruksjonermindre enn 5,00 m over terreng

ing Vidar Aarnes

Bebygd areal (BYA)I BYA medregneskonstruksjonsdeler somstikker mer enn 0,50 mover gj.snitt planert terreng

ing Vidar Aarnes

Bruksareal (BRA) DefinisjonBruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas avytterveggene fra bruttoarealet.

ing Vidar Aarnes

Bruksareal (BRA)- Åpninger i etasjeskillerregnes med i BRA

- Alle vegger, piper, etcmedregnes

ing Vidar Aarnes

Bruksareal (BRA)Bruksareal måles utenhensyn til innredningog listverk

ing Vidar Aarnes

Bruttoareal (BTA) Definisjon

Ingen klar definisjon!!!

”Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning”

ing Vidar Aarnes

Bruttoareal (BTA)Bruttoreal inkluderer utside utvendig kledning

ing Vidar Aarnes

Bruttoareal (BTA)

Standarden definerer i tillegg BTA til:

Funksjonsareal (FUA)+ Kommunikasjonsareal (KOA)+ Teknisk areal (TEA)+ Konstruksjonsareal (KA)

ing Vidar Aarnes

Funksjonsareal (FUA)

Standarden definerer Funksjonsareal (FUA) til:

Del av nettoareal som svarer til bygningens formål og bruk.

I institusjoner og næring klassifiseres etter formål og bruk.

ing Vidar Aarnes

Kommunikasjonsareal (KOA)

Standarden definerer Kommunikasjonsareal (KOA) til:

Måles etter det som er hensiktsmessig, avhengig om det er utvendig eller innvendig.

I ISO 9836, kalles det sirkulasjonsareal og inkluderer trappehus(!), korridorer, innvendige ramper, ventesone, rømningsbalkonger(!).

ing Vidar Aarnes

Teknisk areal (TEA)

Standarden definerer Teknisk areal (TEA) til:

Del av nettoareal som opptas av tekniske anlegg.Bl.a. rom for drift av heiser, ventilasjon, gassanlegg, varme- og varmtvann, etc.

ing Vidar Aarnes

Konstruksjonsareal (KA)

Standarden definerer Konstruksjonsareal (KA) til:

Del av bruttoareal (i horisontalt snitt i gulvhøyde) som opptas av bygningsdeler, for eksempel yttervegger og innvendige vegger samt søyler, pilarer, skorsteiner osv.

Kan beregnes som differanse mellom BTA og NTA.

ing Vidar Aarnes

Nettoareal (NTA)

Standarden definerer nettoareal (NTA) til:

Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel.

Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er allikevel nettoareal.

(Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget)

ing Vidar Aarnes

Volum

Standarden definerer følgende volum:

Bruttovolum over bruttoarealNettovolum over bruksarealNettovolum over nettoareal

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger

•Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA•Nye arealbegrep P-rom og S-rom•Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger

• Tegninger definerer arealer, som ikke er definert i NS 3940:2007.

• Samme regler til målverdighet, som NS 3940:2007.

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boligerVed annonsering i papir-

basert medier skal:

• Boenhetens totale BRA• Samlet areal for P-rom

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boligerI salgsoppgave, prospekter,

internettannonser skal:

• BRA for hver etasje• BRA for boenheten• Samlet areal for P-rom• Oversikt over P-rom

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger

Primære rom (P-rom) kan være:

• Oppholdsrom• Soverom• Kjøkken• Entre/vindfang/gang• Bad/dusj/toalett/vasker./badstu• Rom for kommunikasjon inkl. trapp

mellom rom som nevnt over

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger

Sekundære rom kan være:

• Boder• Tekniske rom• Garasje

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger

Standard Norge opplyste i uke 4 i 2008, at illustrasjoner er feil og at disse vil bli endret etter at lagret på 500 eks, er utsolgt.

Illustrasjoner, skal fjernes, slik at felles-arealer ikke skal med i leilighetens BRA.

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Strengere krav til målverdighet

-Takhøyde 1,90, samt 60cm bredde-Krav til gulv-Krav til tilgjengelighet

ing Vidar Aarnes

AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007Måleverdighet• Måleverdighet i henhold til NS3940:2007

med Veileder;• Det har ingen betydning om

bygningsvolumet er tilgjengelig eller ikke, om det mangler gulv, vinduer, varmeisolering mv

For takstbransjen gjelder følgende;• Det stilles krav til tilgjengelighet med luke,

dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Areal

• som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller

• for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.

ing Vidar Aarnes

AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007• Måling av arealer• I NS 3940 heter det; Arealer angis i

kvadratmeter med en desimal.• I Veileder til NS 3940 heter det; Arealer

angis her i hele tall.• For takstbransjen gjelder følgende;• Arealene angis i hele m² (uten desimaler).

Presisjonsnivået er tilpasset praktisk arealmåling.

• Måling av høyder• Høyden angis i meter med to desimaler.• Ved arealmåling av boliger er det ikke

nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten.

• Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90 meter.

ing Vidar Aarnes

AVVIK I FORHOLD TIL NS 3940:2007Bruttoarealer• Bruttoareal (BTA) er ved

taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og/eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal.

• Bruttoarealer begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skillevegger mot annen bruksenhet/fellesareal.

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Primære rom (P-ROM)

-I prinsipp samme rom som hoveddeli tidligere NS (boligareal).

-Ingen krav til lovlighet, må ikketilfredsstille forskrifter.

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyrehovedregelen.

Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om deer i strid med byggeforskriftene.

ing Vidar Aarnes

• Kjellerstue• Peisestue• TV-stue• Loftstue• Lekerom• Arbeidsrom• Hjemmekontor• Pc-rom• Medierom• Bibliotek• Innredet hobbyrom• Trimrom (må ha fastmontert utstyr,for eksempel ribbevegger)• Stue• Allrom

P-ROM

ing Vidar Aarnes

Omkledningsrom• Bad/dusjrom• Toalett• Vaskerom• Entré/vindfang• Kjøkken• Soverom• Oppholdsrom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig åsette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.(Åpne kjellerrom, loftsrom, etc. er ikke å betrakte som gang selv om de forbinder P- ROM.Slike rom er å betrakte som S-ROM)

P-ROM

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Sekundærdel (S-rom)

-Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986.

ing Vidar Aarnes

• • Matkjeller• Potetkjeller• Uinnredet kjellerrom• Kott• Uinnredet loft• Boder• Garderobe• Oppbevaringsrom• Garasje• Fyrrom• Søppelrom• Tekniske rom• Gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de erblitt påkostet)

Sekundærdel S-ROM

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger

Bruttoareal er areal av målverdigdeler begrenset av ytterveggensutside

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler

Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.

ing Vidar Aarnes

Næringsbygg

AREALMÅLING NÆRING.Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA)

Generelt:De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder ogsåfor næringseiendommer.Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom.Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie.

ing Vidar Aarnes

Næringsbygg

AREALMÅLING NÆRING.Rom med takhøyde over 4,90 meter.Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meteralltid oppgis.

Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis.

Romfordeling skal alltid oppgis.

Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg.

ing Vidar Aarnes

Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling - 2009

NITO TAKST, SKAL VED TAKSERING MÅLE ETTER: