baulandmobilisierung durch städtebauliche verträge

Baulandmobilisierungdurch städtebauliche Verträge

Erläuterungen zu§ 11 BauGB

Darstellung der Baulandsituation

Bedarf an Bauland:

• 50 – 70 Anfragen pro Jahr (1-2 tel. Anfragen pro Woche)• Sehr geringer Bestand an Altbauten• Relativ hoher Baulandpreis/Kaufpreisvorstellungen• Nachbargemeinden weisen umfangreich Bauland aus.

Bestehende Baulandreserven:Bauplätze ges. bebaut unbebaut zu

erwerben• BG Langellern 29 13 16 2• BG Oberer Scheckert 28 16 12 2

• Ortsgebiet ges. (Kataster) 73 6

Darstellung der Baulandsituation

Baulandreserven gem. Flächennutzungsplan (wichtig für Verhandlungen!!)

• Bereich „Lausrain/Scheckert“: (z.Zt. MI) = 11.742 qm bzw. ca. 16 – 18 Bauplätze

• Bereich „Zeilweg“ (WA)= 15.650 qm bzw. 20 – 22 Bauplätze

• Bereich „Birkäcker“ = 9.740 qm bzw. 10 – 12 Bauplätze

• Weitere Bereiche: „Götz-Gelände“ (GE), „Zeilweg-Einfahrt“ (MI), sowie mögl. Abrundungen „Birkachstraße“, „Bachwiese“, „Sandflur“

Darstellung der BaulandsituationPlanbereich „Lausrain-Scheckert“

Darstellung der BaulandsituationPlanbereich „Zeilweg“

Darstellung der BaulandsituationPlanbereich „Birkäcker“

Darstellung der BaulandsituationPlanbereich Zeilweg (MI)

Darstellung der BaulandsituationPlan „Übrige Bereiche“

Bisheriges VerfahrenWertentwicklung für Eigentümer

0

20

40

60

80

100

120

140

€/qm

Ackerland

BauerwartungslandRohbauland

Bauland (- 25%)

Baulandwert3-4

40

>80

105

140

Bisheriges VerfahrenKosten der Gemeinde = ca. 11,70 €/qm

zzgl. Kosten für: Unterhalt Straße + Straßenbeleuchtung, Spielplätze, Lärmschutz, Anteile Krippe, KiGa, Schule, Verwaltungskosten, Bauhof, insgesamt lt. BLE bis zu 30.-€/qm (ges.: 60.- €/qm).

0

2

4

6

8

10

12

€/qm

Kosten BauleitplanungKosten BaulandumlegungAnteil Erschl.kosten 10%Beitrag Wasser/Kanal, ca. 1/3

5,30

3,00

2,10

1,30

Bisheriges Verfahren

Wertsteigerung verbleibt weitgehend beim Eigentümer.

Kosten für die Gemeinde werden nur zum Teil durch Umlegungsbeitrag gedeckt (langfristig nur zu ca. 50%).

Bauland steht für Bedarf nur teilweise zur Verfügung, da von den Planungen des Eigentümers abhängig.

Bauland verteuert sich durch knappes Angebot.

Städtebauliche Verträge

• Grundvoraussetzung für Verhandlung mit Eigentümern:

- Es stehen mehrere Alternativen der Ausweisung von Bauland zur Verfügung. Somit muss dann, wenn Eigentümer die Vereinbarung verweigern, auf andere Gebiete ausgewichen werden.

- Die Gemeinde beginnt mit der Planungsphase erst dann, wenn die Grundstücksverhandlungen abgeschlossen sind.

- Die planungsrechtlichen Voraussetzungen müssen vorher mit dem LRA Würzburg abgestimmt sein + Planungsskizze für Berechnung der erschließungsbedingten Kosten.

Städtebauliche Verträge, Grundsätze

• Prinzip der städtebaulichen RechtfertigungAllgemeine und spezielle Rechtfertigung durch gemeindliche Aufgabe im konkreten Fall erforderlich.

• Prinzip des KoppelungsverbotsDie Gemeinde darf sich keine Gegenleistung versprechen lassen, die nicht in sachlichem Zusammenhang mit der Leistung steht. Hoheitliche Leistungen dürfen nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden und der Vertragspartner darf nicht bereits einen Anspruch auf die Gegenleistung haben.

• Prinzip der Angemessenheit von Leistung und GegenleistungWie viel Planungsgewinn muss beim Eigentümer verbleiben? Wirtschaftlichkeitsberechnung. Welche Bindungen muss er akzeptieren?

• Prinzip der GleichbehandlungEigentümer dürfen nicht willkürlich ungleich behandelt werden.

Städtebauliche Verträge - Anwendungsfälle

• Einheimischenmodelle (Weilheimer, Traunsteiner, Echinger Modell)Fiskalerwerb oder städtebaulicher Vertrag

• Folgekostenverträge z.B. Kindergärten, Lärmschutzwall, Änderung Druckzonen etc.

• Verträge über Planungskosten oder naturschutzrechtlichen Ausgleich

• Private Umlegungen (z.B. Stuttgarter Modell)Abtretung von Eigentumsanteilen zu bestimmten Konditionen

- Kombinationen aus diesen Modellen -

Städtebauliche Verträge – Angebot der BLSReferenz Gemeinde Kürnach

Dienstleistungsangebot mit:

Rechtssicherer Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung, Auf Wunsch Übernahme der Erwerbsverhandlungen, Auf Wunsch Werbung, Vermarktung und Zwischenfinanzierung, Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Ablauf in Bezug auf das primäre Gebiet „Scheckert-Lausrain“: Abstimmung des Gebietscharakters (bisher MI – Konflikt GE „Götz“) Erstellung einer realistischen Planskizze zur Ermittlung von Flächen für

öffentlichen Bedarf Vorgespräch mit allen Eigentümern – Grundsatzbeschluss?