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Research Berlin
Büromarktbericht BerlinGesamtjahr 2013
Office Market Report BerlinTotal Year 2013
Nachfrage übersteigt Angebot: Berliner Büromarkt fehlen Flächen in den Top-LagenDie Angebotssituation auf dem Berliner Büromarkt bleibt unver-
ändert brisant. Dies gilt insbesondere für stark nachgefragte Bü-
roflächen in guter Lage, die nicht mehr im ausreichenden Maß zur
Verfügung stehen. Der Mangel von insbesondere großen zusam-
menhängenden Flächen wird auch durch die geringe Anzahl von
Abschlüssen über 5.000 m² belegt. Insgesamt resultiert hieraus eine
im Zehn-Jahres-Vergleich unterdurchschnittliche Vermietungsleis-
tung für das Gesamtjahr 2013 von ca. 464.000 m². Verglichen mit
2012 bedeutet das Ergebnis einen Umsatzrückgang von 15 %. Trotz
der anhaltenden Flächenverknappung ist die Bereitschaft auf die
dezentralen Standorte auszuweichen seitens vieler Unternehmen
gering. An diesem Status quo wird sich auch auf absehbarer Zeit
nichts ändern, da eine optimale öffentliche Verkehrsanbindung und
Infrastruktur nach wie vor die entscheidenden Kriterien bei der Bü-
rosuche in der Hauptstadt sind. Entsprechend ist auch für 2014 nicht
mit einem signifikanten Anstieg der Vermietungsleistung gegenüber
dem abgelaufenen Kalenderjahr zu rechnen. Der Flächenumsatz wird
sich voraussichtlich im Bereich zwischen 400.000 und 500.000 m²
bewegen.
Demand exceeds supply: Berlin office market short of premises in top locationsThe supply situation in the Berlin office market remains difficult. This
applies in particular to much sought-after office premises in good
locations, which are no longer available to a sufficient extent. The
lack of particularly large interconnected premises is also confir-
med by the small number of deals concerning premises with >5,000
sqm. This resulted in particular in a letting performance for 2013 as
a whole which was below the ten year average, at approx. 464,000
sqm. Compared to 2012, this result shows a 15% reduction in ta-
ke-up. Despite the continued shortage of space, many businesses
are still unwilling to move out to the peripheral locations. This situ-
ation will not change in the foreseeable future, as optimum public
transport connections and infrastructure continue to be key criteria
in the search for office space in the capital. Similarly, a significant in-
crease in lettings compared to the past calendar year should not be
anticipated for 2014. Take-up of space will probably range between
400,000 and 500,000 sqm.
Vermietungsleistung, Take-up10-Jahres-Durchschnitt, 10 year average
Vermietungsleistung in 1.000 m²Take-up in 1.000 sqm
Spitzenmiete, Top-rentDurchschnittsmiete, Average rent
Mietzinsentwicklung in €/m²Rent development in sqm
Leerstandsquote in %, Vacancy rate in %Leerstand in 1.000 m², Vacancy in 1.000 sqm
Leerstand in BerlinVacancy in Berlin
1.570
1.350
1.1001.000 980
8,7
7,3
5,85,1 4,9
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2009 2010 2011 2012 2013
20,00 21,00 21,50 21,50 22,00
11,00 12,00 12,80 13,00 13,60
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
2009 2010 2011 2012 2013
0
100
200
300
400
500
600
2009 2010 2011 2012 2013
410
515548 547
464
Attraktiver Standort für StartupsNach München ist Berlin der attraktivste Standort für Startup-Unter-
nehmen in Deutschland. Besonders groß ist die Nachfrage seitens der
Unternehmensgründer nach Büroflächen in Berlin-Mitte, Kreuzberg und
Friedrichshain. Zwar sind hier durchaus einige Neuprojektierungen in den
Schubladen der Investoren vorhanden, doch sollte zuvor eingehend ge-
prüft werden, inwieweit die tatsächlichen Bedürfnisse mit den Plänen
übereinstimmen. So besteht ein zunehmendes Interesse an renovierten
Gewerbehöfen aus dem vergangenen Jahrhundert, die mit ihrer denkmal-
geschützten Außenfassade und den großen lichtdurchfluteten Räumen
gerade für Kreative eine perfekte Kombination darstellen. Im Standort-Ran-
king bleibt Berlin-Mitte die beliebteste Bürolage. Allerdings hinterließ
die zunehmende Verknappung deutliche Spuren beim Vermietungser-
gebnis, das mit ca 142.000 m² einen Rückgang von 27 % verzeichnet.
Berlin appeals to start-up businessesAfter Munich, Berlin is the most attractive location for start-up businesses
in Germany. Demand from start-up businesses is particularly strong for
office premises in Berlin-Mitte, Kreuzberg and Friedrichshain. It is true that
there are a number of new development projects in investors’ desk drawers,
but a careful check must first be made of the extent to which the plans
match actual requirements. Thus there is increasing interest in renova-
ted commercial courtyards from the last century, which present a perfect
combination for creative businesses with their monument listed façades
and large light-flooded rooms. In the ranking of locations, Berlin-Mitte re-
mains the most popular office location; however, the increasing shortage
of space has had a clear impact on its lettings performance. Compared to
2012, take-up of space of approx. 142,000 sqm represents a fall of 27%.
Flächenumsatz nach Stadtteilen in m² Take-up according to locations in sqmGesamtjahr 2013, Total Year 2013
Höhere Mietpreisansätze im inner-städtischen Bereich Die Spitzenmiete zeigte sich im Ostteil der City stabil
und blieb mit 22,00 €/m² auf dem Wert des Vorquar-
tals. Im Westteil der City konnte hingegen ein leichter
Anstieg von 21,00 €/m² auf 21,50 €/m² verzeichnet
werden. Die Durchschnittsmiete stieg in der City Ost
von 13,50 €/m² auf 13,60 €/m². In der City West blieb
der Wert konstant bei 13,50 €/m². Insbesondere im in-
nerstädtischen Bereich müssen Büronutzer sich zuneh-
mend auf höhere Mietpreisansätze seitens der Eigen-
tümer einstellen. Der Leerstand erhöhte sich gegenüber
dem dritten Quartal 2013 von ca. 940.000 m² auf ca.
980.000 m². Bei einem Gesamtflächenbestand von ca.
19.900.000 m² entspricht dies einer Leerstandsquote
von 4,9 %. Da viele der verfügbaren Büroflächen nicht
mehr dem Anforderungsprofil entsprechen, verzichten
weiterhin viele Mieter auf einen Umzug und verlängern
stattdessen ihr bisheriges Mietverhältnis.
Higher rents in the city centre area The prime rent appeared stable in the eastern part of
the City and, at €22.00/sqm, remained at the level of
the preceding quarter. A slight increase, from €21.00/
sqm to €21.50/sqm, was recorded in the western part
of the City. In City-Ost, the average rent increased from
€13.50/sqm to €13.60/sqm. In City-West, the figure re-
mained unchanged, at €13.50/sqm. In the city centre
area in particular, office tenants will have to increa-
singly accept higher rents asked by owners. Vacancy
increased compared to the third quarter of 2013, from
approx. 940,000 sqm to approx. 980,000 sqm. Against a
total stock of approx. 19,900,000 sqm, this corresponds
to a vacancy rate of 4.9%. As much of the available of-
fice space no longer meets their requirements, many
tenants continue to abandon any relocation plans and
are instead opting to extend their existing leases.
142.200
53.400
49.600
42.800
28.200
21.300
18.600
Mitte
Charlottenburg
Kreuzberg
Friedrichshain
Wilmersdorf
Schöneberg
Tempelhof
MietpreiskarteAngaben in ca. €/m² Nettokaltmiete zzgl. Nebenkosten undMehrwertsteuer
Overview Rentsinformations in ca. €/sqm net cold rent plus service costs and tax
Büromarktbericht Berlin Gesamtjahr 2013 Office Market Report Berlin Total Year 2013
City OstMitte1. Pariser Platz / Unter den Linden
2. Potsdamer Platz / Leipziger Platz 1
3. Französische Straße / Gendarmenmarkt
4. Hackescher Markt / Oranienburger Straße
5. S-Bhf. Friedrichstraße
6. Luisenstraße / Reinhardtstraße
7. Alexanderplatz
8. Friedrichstraße / Checkpoint Charlie
9. Wallstraße / Kleines Regierungsviertel
10. Jannowitzbrücke
11. Torstraße / Schönhauser Allee
City WestTiergarten, Charlottenburg, Wilmersdorf12. Lützowplatz / Klingelhöfer Dreieck
13. Kurfürstendamm / Joachimstaler Straße
14. Ernst-Reuter-Platz
15. Olivaer Platz
16. Straße des 17. Juni
17. Kurfürstendamm / S-Bahnhof Halensee
18. Bismarckstraße
19. Hohenzollerndamm
20. Alt-Moabit
21. Kaiserin-Augusta-Allee / Pascalstraße
Berlin SüdKreuzberg, Tempelhof, Schöneberg, Neukölln22. Tempelhofer Ufer
23. Sachsendamm
24. Tempelhofer Damm
25. Hermannstraße
26. Paul-Lincke-Ufer
27. Tempelhofer Weg
28. Oranienplatz
29. Sonnenallee
Berlin NordWedding, Reinickendorf, Tegel30. Chausseestraße
31. Holländerstraße
32. Borsigturm (nicht mehr auf der Karte)
33. Kurt-Schumacher-Platz
34. Gesundbrunnen
Berlin OstPrenzlauer Berg, Treptow, Marzahn, Friedrichshain35. Stralauer Platz
36. Elsenstraße / Puschkinallee
37. Frankfurter Allee
38. Prenzlauer Allee
39. Greifswalder Straße
40. DGZ Gustav-Adolf-Straße
41. Landsberger Allee
12,00
13,50
12,00
9,00
10,00
9,00
8,00
7,50
8,50
8,00
16,00
20,00
16,00
12,00
13,00
13,00
12,00
10,00
11,50
11,00
8,00
7,00
7,50
7,00
8,00
7,00
9,00
6,00
11,00
10,50
11,00
9,50
12,50
8,50
11,00
8,50
9,50
7,00
8,50
14,00
9,50
11,00
7,00
8,00
14,00
9,00
9,50
13,00
14,00
8,50
9,00
10,00
7,00
7,50
9,00
10,00
6,50
6,50
20,00
19,50
18,50
17,00
16,50
14,00
10,00
9,00
12,00
12,00
8,00
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32,00
23,50
24,00
21,00
21,00
20,00
18,00
14,00
16,00
14,00
13,00
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Hannover
An der Börse 230159 HannoverTel. +49 (0)511-93 61 92-0Fax +49 (0)511-93 61 92-22
Zahlen auf einem Blick - Market facts at a glance
Öffentliche Hand war 2013 BranchenprimusEinmal mehr unterstrich die öffentliche Hand ihre Bedeutung als Büromieter in der Hauptstadt und zeigte sich 2013 als umsatzstärkste
Branche. Die größten Anmietungen wurden innerhalb des Sektors vom Deutschen Bundestag, der Deutschen Rentenversicherung und der
Staatsanwaltschaft Berlin getätigt. Ebenfalls einen hohen Büroflächenumsatz verzeichnete die IT-Branche. Die meisten Mietverträge wurden
im Gesamtjahr 2013 im Flächensegment zwischen 200 und 500 m² getätigt. Im Bereich zwischen 1.000 und 5.000 m² waren Berlins Büro-
mieter ebenfalls sehr aktiv. Hinsichtlich der Neuprojektierungen ist seitens der Investoren künftig mehr Mut gefordert, nicht nur Bauvorha-
ben mit einem hohen Vorvermietungsstand zu realisieren, sondern auch spekulativ zu bauen.
Public sector was top sector in 2013Once again, the public sector demonstrated its importance as an office tenant in the capital and was the strongest sector in terms of take-up
in 2013. Within the sector, the largest lettings were agreed by the German federal parliament, the German pensions office and the Berlin sta-
te prosecutor’s office. The IT sector also recorded high take-up. Overall in 2013, most leases concerned premises with 200 - 500 sqm. Berlin’s
office tenants were also very active in the 1,000 - 5,000 sqm space category. With regard to new development projects, investors will have to
be bolder in future, building speculatively instead of just realising projects with a high level of pre-lets.
KalenderjahrYear
Büroflächenbestand in m²Existing space in sqm
Flächenumsatz in m2 (inkl. Eigennutzer)Take-up of space in sqm (incl. owner-occupiers)
Leerstand Berlin in m2
Vacancy Berlin in sqm
Leerstandsrate Berlin in %Vacancy rate Berlin in %
Durchschnittsmiete City-Ost in €/m2 netto kalt*Average rent City-East in €/sqm, net cold*
Durchschnittsmiete City-West in €/m2 netto kalt*Average rent City-West in €/sqm net cold*
max. Miete 1A-City-Ost in €/m2 netto kalt*Top-rent 1A-City-East in €/sqm net cold*
max. Miete 1A-City-West in €/m2 netto kalt*Top-rent 1A-City-West in €/sqm net cold*
2013Gesamtjahr / Total Year2011
18,9 Mio.
548.000
1,10 Mio.
5,8
12,80
12,20
21,50
18,50
2012
19,5 Mio.
547.000
1,00 Mio.
5,1
13,00
12,80
21,50
21,00
19,9 Mio.
464.000
980.000
4,9
13,60
13,50
22,00
21,50
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