desarrollo inmobiliario
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DESARROLLO INMOBILIARIO
Profesor Lorenzo Carbonell T. 16 octubre 2008
CLASE 8 ESTUDIO DE COSTOSCOSTOS DE CONSTRUCCION
• El producto.– ¿Dónde? LOCALIZACION
– ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO
– ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO)
• El producto.– ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO
– ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA
– ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO
– ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
EVALUACION(RENTABILIDAD DEL PROYECTO)
COMPOSICION DEL COSTO
PRECIO DEL TERRENO
COSTO DE CONSTRUCCIONCOSTO DE CONSTRUCCIONHONORARIOS PROFESIONALESCOSTO DEL DINERO
ADMINISTRACION
MARKETING
POST VENTA
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
INDICADORES DE RENDIMIENTO
RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDADRELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD
INDICADORES DE RENTABILIDAD
m2 Construidos/ m2 Indice de constructibilidad.
m2 Construidos/ m2 Terreno.
m2 Utiles departamento/ m2 Construidos.
m2 Utiles departamento/ m2 Total departamento.
ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO)
INDICADORES DE RENDIMIENTOCONSTRUCTIBILIDAD
ESTUDIO DE CABIDA
LA SUPERFICIE DEL PAÑO (LOTES 1 Y 2) ES DE 1.047 m2.
LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE EDIFICACION PARA LA ZONA C 3 DETERMINAN LA OCUPACION MAXIMA EN PLANTA SEÑALADA EN ESTE PLANO, DADA LA PEQUEÑA DIMENSION DEL TERRENO Y LA ESTRECHEZ DEL LOTE 1.
LA OTRA LIMITANTE FUERTE ES LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA, QUE ALCANZA A LOS 30 METROS.
LAS NORMAS DE EXCEPCION QUE LA MISMA ORDENANZA LOCAL ESTABLECE PARA LA ALTURA MAXIMA NO PRODUCEN EFECTO ALGUNO EN ESTE CASO, YA QUE DE TODAS MANERAS LA RESTRICCION ESTA DADA TAMBIEN POR LA RASANTE.
ESTUDIO DE RASANTES
VOLUMETRIA RESULTANTE
PISO 1 PISOS 2 - 6 PISOS 7 - 11 TOTAL
CUERPO A 308 m2 1.540 m2 1.040 m2 2.888 m2
CUERPO B 150 m2 750 m2 250 m2 1.150 m2
CUERPO C 55 m2 275 m2 330 m2
TOTAL 513 m2 2.565 m2 1.290 m2 4.368 m2
SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR
SEGUN EL COEFICIENTE DE OCUPACION (QUE ES 0,7) SE PODRIAN CONSTRUIR HASTA 732,9 m2 EN PRIMER PISO.SEGÚN EL COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD (QUE ES DE 7,5) SE PODRIAN CONSTRUIR UN TOTAL DE 7.852,5 m2.
LA SUPERFICIE POSIBLE DE CONSTRUIR AL APLICAR EL CONJUNTO DE CONDICIONES DE EDIFICACION ES DE 513 m2 EN PRIMER PISO Y 4.368 m2 EN TOTAL, CONSIDERANDO UNA ALTURA DE 2,7 m ENTRE PISOS TERMINADOS, LO QUE DA 11 PISOS.
ES POSIBLE QUE REVISANDO ALTERNATIVAS DE DISEÑO ARQUITECTONICO SE PUEDA AUMENTAR LIGERAMENTE LA SUPERFICIE A CONSTRUIR. PARA EFECTOS DE CALCULO DE RENTABILIDAD SE HA CONSIDERADO ESTA POSTURA MAS PRUDENTE.
EN CUANTO A ESTACIONAMIENTOS, SE CALCULAN ENTRE 50 Y 55 EN SUBTERRANEO, DADO UN ESTACIONAMIENTO POR DEPARTAMENTO. EN SUPERFICIE, ESTO SIGNIFICA ENTRE 625 Y 690 m2 MAS CIRCULACIONES. SE PUEDE CONSTRUIR TODO EL SUBSUELO.
TERRENO
AREA 2434 M2
VALOR 13 UF M2
CONSTRUCTIBILIDAD 2,0
ESTUDIO CONSTRUCTIBILIDAD
OCUPACION DE SUELO: 734 M2 = 30 %
ALTURA: 24,96 MTS
RAZANTE: 60º
UNIDADES DEPARTAMENTOS: 84 UN
PROMEDIO DEPARTAMENTOS: 75,26 M2
DEPARTAMENTOS: 6329 M2
AREAS COMUNES 16 %: 1012 M2
TOTAL CONSTRUCCION 7341 M2 (SOBRE NIVEL 0)
ESTACIONAMIENTOS : 1207 M2
(84 UNIDADES + 15% CIRCULACION)
TOTAL CONSTRUCCION: 8548 M2
ESTUDIO ECONOMICO
1.- COSTOS
1.1.- TERRENO M2 UF VALOR U.F.% INVERSION
COSTO TERRENO ( m2 x UF) 2.434
13,0
31.642,00 18%
% COMISIÓN COMPRA ( 2 % corred + 1,2 % not. y CBR )
1.012,54
TOTAL TERRENO
32.654,54
18%
1.2.- CONSTRUCCION m2 UF
M2 CONSTRUIBLES 7.341
12,0
88.091,33
TOTAL CONSTRUCCIÓN
88.091,33
49%
1.3.- COSTOS ASOCIADOS
HONORARIOS Y ASESORIAS DE OPERACIÓN
Mecánica suelos % CONST. 0,2% 137 0% Arquitectura % CONST. 3,5% 3.083 2% Calculista % CONST. 1,1% 991 1% Instalaciones % CONST. 0,5% 405 0% Gerencia del Proyecto % VTA. 2,4% 4.302 2% Abogado % VTA. 0,5% 813 0%
Inspección Técnica Obra Mes I. Técnica 140 2.800 2%
SUB TOTAL 12.532 7%
ADMINISTRACION Gestión Inmobiliaria % UT. 5,00% 1.753 Marketing % VTA. 3,00% 5.423 3% Ventas % VTA. 2,00% 3.615 2% Publicidad % VTA. 2,50% 4.519 3% Gastos Comunes % VTA. 0,40% 723 0% Gastos Generales % VTA. 0,34% 611 0% Equipamiento % VTA. 0,51% 917 1%
Banco Mes Gto. Bco. 8 288 0%
SUB TOTAL 10.674 6%
TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS 23.206 13%
SUB TOTAL CONSTRUCCION PROYECTO 111.297 62%
IMPREVISTOS % CONST. 2,0% 1.762 1%
TOTAL INVERSION 145.713,28 81%
ESTRUCTURA DE COSTOS
COSTOS ASOCIADOS A PROYECTOS INMOBILIARIOS
UNIDAD VALOR VALOR % DEL
I.- INVERSION MEDIDA UNITARIO CANTIDAD TOTAL TOTAL
CONSTRUCCION Mt2 13,50 8.560,00 115.560 70%
HONORARIOS Y ASESORIAS
OPERACION
Mecánica suelos % CONST. 0,2% 115.560 231 0%
Arquitectura % CONST. 3,5% 115.560 4.045 2%
Calculista % CONST. 1,1% 115.560 1.271 1%
Instalaciones % CONST. 0,5% 115.560 578 0%
Abogado % VTA. 0,5% 203.308 1.017 1%
Gerencia del Proyecto % VTA. 2,4% 203.308 4.879 3%
Inspección Técnica Obra Mes I. Técnica 140 10 1.400 1%
SUB TOTAL 13.421 8%
SERVICIOS GENERALES
Alcantarillado-Agua 2.100 1%
Electricidad 1.500 1%
Permiso Municipal 1.200 1%
SUB TOTAL 4.800 3%
ADMINISTRACION
Gestión Inmobiliaria % UT. 5,00% 54.000 2.700 2%
Ventas % VTA. 2,38% 203.308 4.839 3%
Marketing % VTA. 3,00% 203.308 6.099 4%
Gastos Comunes % VTA. 0,40% 203.308 813 0%
Gastos Generales % VTA. 0,34% 203.308 1.122 1%
Equipamiento % VTA. 0,51% 203.308 1.682 1%
Banco Mes Gto. Bco. 8 36 288 0%
SUB TOTAL 17.543 11%
TOTAL HONORARIOS Y ASESORIAS 35.764 22%
SUB TOTAL 151.324 91%
TERRENO Mt2 1,00 11.000 11.000 7%
IMPREVISTOS % CONST. 2,7% 115.560 3.120 2%
TOTAL INVERSION 165.444 100%
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