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CENTRO UNIVERSITÁRIO UNIVATES
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA
CIDADE DE TEUTÔNIA/RS
Maurício Luiz Steffen
Lajeado, junho de 2016
Maurício Luiz Steffen
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA
CIDADE DE TEUTÔNIA/RS
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado
na disciplina de Trabalho de Conclusão de
Curso – Etapa II, ao Centro de Ciências Exatas
e Tecnológicas do Centro Universitário
Univates, como parte dos requisitos para a
obtenção do título de bacharel em Engenharia
Civil.
Área de concentração: Viabilidade Econômica
Orientador: João Batista Gravina
Lajeado, junho de 2016
Maurício Luiz Steffen
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA
CIDADE DE TEUTÔNIA/RS
A Banca examinadora abaixo aprova o Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado na disciplina de Trabalho de Conclusão de Curso – Etapa II, na linha de
formação específica em Engenharia Civil, do Centro Universitário UNIVATES, como
parte da exigência para a obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil:
___________________________________
Prof. Me. João Batista Gravina (orientador)
Centro Universitário Univates
___________________________________
Prof. Me. Ivandro Carlos Rosa
Centro Universitário Univates
___________________________________
Prof. Me. Antonio Pregeli Neto
Centro Universitário Univates
Lajeado, 04 de julho de 2016
Dedico este trabalho as pessoas
que estiveram ao meu lado
em todos os momentos da minha
vida acadêmica, principalmente
a minha família que me deu o
suporte e apoio necessário
para a realização desse trabalho.
AGRADECIMENTOS
Aos meus pais e minha irmã por todo o apoio e incentivo que passaram
durante a realização desse sonho.
A minha namorada que sempre me incentivou em busca desse sonho e teve
paciência em alguns momentos.
Aos professores do curso de Engenharia Civil, que passaram os
ensinamentos e enriqueceram o meu conhecimento.
Aos amigos e colegas que de alguma forma contribuíram para o crescimento
pessoal e profissional.
Ao meu orientador, professor João Batista Gravina, pelos ensinamentos nas
disciplinas ministradas para a escolha do tema e no auxilio durante esse trabalho de
conclusão.
RESUMO
O trabalho consiste na realização do estudo de viabilidade econômica para um empreendimento imobiliário na cidade de Teutônia/RS. O trabalho foi elaborado através de uma pesquisa bibliográfica para se ter uma base sólida no que se consiste uma análise financeira de um empreendimento. Através disso, chega-se a conclusão da importância de se ter um estudo técnico financeiro do empreendimento, conseguindo assim, ter a garantia que o empreendimento vai se tornar viável economicamente. As decisões sobre investimentos na construção civil devem ser tomadas após uma serie de estudos, esses estudos estão todos propostos na base referencial do presente trabalho. Foram elaboradas planilhas orçamentárias e simulações de comercialização. Através disso chegou-se aos resultados dos índices de VPL, TIR, PAYBACK descontado e Índice de Lucratividade. Com os índices calculados chegou-se a conclusão sobre a viabilidade do empreendimento imobiliário escolhido para o estudo de caso. Palavras-Chave: Viabilidade econômica. Análise de investimentos. Empreendimentos imobiliários.
ABSTRACT
The work consists in the realization of the feasibility study for a real estate development in the town of Teutônia/RS. The study was prepared through a literature search in order to have a solid foundation in financial analysis consists of an enterprise. Through this, the importance of having a technical study of the financial undertaking, thus, have the assurance that the enterprise will become economically viable. Decisions on investments in construction should be taken after a series of studies; these studies are all offered on the basis of this reference work. Budget spreadsheets and simulations were made. Through this, it was the results of the indexes of NPV, IRR, PAYBACK and discounted rate of Profitability. With the calculated indices reached the conclusion on the feasibility of property development chosen for the case study.
Keywords: Economic viability. Investment analysis. Real estate developments.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto .................... 22
Figura 2 – Localização do terreno ............................................................................. 41
Figura 3 – Perspectiva nordeste do empreendimento ............................................... 42
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – CUB/RS do mês de setembro/2015 ....................................................... 24
Quadro 2 – Encargos Sociais– SINDUSCON, agosto de 2015 ................................. 25
Quadro 3 – Quadro Registro Imóveis ........................................................................ 45
Quadro 4 – Cronograma financeiro ........................................................................... 48
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Variação do VPL ..................................................................................... 68
Gráfico 2 – Variação da TIR ...................................................................................... 68
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Quadro de áreas...................................................................................... 43
Tabela 2 – Orçamento Sintético ................................................................................ 47
Tabela 3 – Cronograma físico ................................................................................... 50
Tabela 4 – Valores de comercialização ..................................................................... 51
Tabela 5 – Simulação 1 ............................................................................................. 53
Tabela 6 – Simulação 2 ............................................................................................. 54
Tabela 7 – Simulação 3 ............................................................................................. 55
Tabela 8 – Simulação 4 ............................................................................................. 56
Tabela 9 – Simulação 5 ............................................................................................. 58
Tabela 10 – Simulação 6 ........................................................................................... 59
Tabela 11 – Simulação 7 ........................................................................................... 60
Tabela 12 – Simulação 8 ........................................................................................... 62
Tabela 13 – Simulação 9 ........................................................................................... 64
Tabela 14 – Simulação 10 ......................................................................................... 65
Tabela 15 – Resumo das simulações 1 a 5 .............................................................. 67
Tabela 16 – Resumo das simulações 6 a 10............................................................. 67
LISTA DE SIGLAS
% Por cento
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
BDI Benefícios e Despesas Indiretas
COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CPMF Contribuição provisória sobre a movimentação financeira
CSLL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido
CTF Custo total do Funcionário
CUB Custo Unitário Básico
i Taxa de Juros
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IL Índice de Lucratividade
INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
INSS Instituto Nacional da Seguridade Social
IRPJ Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica
ISS Imposto sobre Serviços
ISSQN Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza
m² Metro quadrado
NBR Norma Brasileira Regulamentadora
PAYBACK Tempo de Recuperação do Capital
PIS Programa de Integração Social
PLEO Planilha Eletrônica de Orçamentos
R$ Real
R-8-N Residencial de 8 pavimentos, Padrão Normal
RS Rio Grande do Sul
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
SECONCI Serviço Social da Indústria da Construção
SELIC Taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia
SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial
SESI Serviço Social da Indústria
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção
Civil
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil
TBF Taxa Básica Financeira
TCC Trabalho de Conclusão de Curso
TIR Taxa Interna de Retorno
TJLP Taxa de Juros de Longo Prazo
TMA Taxa Mínima de Atratividade
TR Taxa Referencial
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 15 1.1 Justificativa ........................................................................................................ 15 1.2 Delimitação do trabalho .................................................................................... 16
1.3 Objetivos ............................................................................................................ 17 1.3.1 Objetivos gerais ............................................................................................. 17
1.3.2 Objetivos específicos ..................................................................................... 17 1.4 Estrutura do trabalho ........................................................................................ 17
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .................................................................................. 19 2.1 Investimentos no ramo da construção civil .................................................... 19
2.2 Orçamentação ................................................................................................... 20 2.2.1 Orçamento de empreendimentos ................................................................. 20
2.2.2 Formação do custo unitário básico .............................................................. 23 2.2.3 Custos diretos ................................................................................................ 24
2.2.3.1 Custo direto mão de obra ........................................................................... 25 2.2.3.2 Custo Direto de Materiais ........................................................................... 27 2.2.3.3 Custos com equipamentos ......................................................................... 28 2.2.4 Custos indiretos ............................................................................................. 30
2.2.5 BDI – Benefícios e Despesas Indiretas......................................................... 30 2.3 Fluxo de caixa .................................................................................................... 32 2.4 Análise de investimentos ................................................................................. 33 2.4.1 Taxa Mínima de Atratividade – TMA ............................................................. 33 2.4.2 Método do Valor Presente Líquido – VPL .................................................... 34
2.4.3 Taxa Interna de Retorno – TIR ....................................................................... 35 2.4.4 Tempo de recuperação do capital – PAYBACK ........................................... 36
2.4.5 Índice de Lucratividade – IL .......................................................................... 37
3 METODOLOGIA .................................................................................................... 38 3.1 Métodos e técnicas utilizadas .......................................................................... 38
4 ESTUDO DE CASO ............................................................................................... 40
4.1 O empreendimento em estudo ......................................................................... 40 4.2 Orçamento por estimativa ................................................................................ 43 4.3 Orçamento Sintético ......................................................................................... 46
4.4 Cronograma físico e financeiro ........................................................................ 47
4.5 Comercialização ................................................................................................ 50
4.6 Simulações ........................................................................................................ 51 4.6.1 Simulação 1 .................................................................................................... 53 4.6.2 Simulação 2 .................................................................................................... 54 4.6.3 Simulação 3 .................................................................................................... 55 4.6.4 Simulação 4 .................................................................................................... 56
4.6.5 Simulação 5 .................................................................................................... 57 4.6.6 Simulação 6 .................................................................................................... 59 4.6.7 Simulação 7 .................................................................................................... 60 4.6.8 Simulação 8 .................................................................................................... 62 4.6.9 Simulação 9 .................................................................................................... 63
4.6.10 Simulação 10 ................................................................................................ 65 4.7 Resultados ......................................................................................................... 67
5 CONCLUSÃO ........................................................................................................ 71
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 71
15
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como objetivo descrever o quão importante é uma
análise de viabilidade econômica para a execução de um empreendimento no ramo
da construção civil.
Foi determinado para a análise de viabilidade econômica um edifício que foi
projetado para ser executado na cidade de Teutônia/RS. A empresa responsável
pelo projeto é a Wallauer Arquitetura, que possui sede na cidade de Teutônia/RS.
1.1 Justificativa
Este trabalho tem como justificativa a importância de se ter um estudo de
viabilidade econômica para aquisição, reestruturação, implantação de melhorias de
qualquer tipo de empreendimento de médio e/ou grande porte no ramo da
construção civil.
Tendo em vista o cenário econômico atual, é de extrema importância a
análise de investimento para que se possa ter a certeza da rentabilidade de um
empreendimento. Sendo assim, o trabalho visa detalhar os parâmetros de custo e
lucratividade do empreendimento imobiliário.
A melhor análise de investimento tende a garantir um melhor desempenho na
construção e também a tranquilidade para se tomar as melhores decisões para a
continuidade do empreendimento.
16
A análise de investimentos busca, através de técnicas como a Estatística,
Informática e Matemática Financeira, uma saída eficiente para que se tenha uma
decisão vantajosa economicamente. Ainda segundo os autores, é necessário um
domínio de várias outras variáveis para que se tenha os resultados otimizados
(MOTTA; CALÔBA, 2009).
É necessário o domínio de vários parâmetros para a estruturação de um
modelo de análise que forneça resultados positivos. Estes parâmetros são providos
de conceitos contábeis (Capital de Giro, Património, Margem de Lucro,
Demonstração de Resultados do Exercício) até os parâmetros de um balanço
financeiro como taxa de juros e câmbio (MOTTA; CALÔBA, 2009).
Vale ressaltar que o ramo imobiliário passa por diversos problemas de falta de
planejamento, tendo em vista que vários empreendimentos sofrem pela má
administração e viabilidade da região onde estão localizados.
Diante destes fatos, o estudo de viabilidade econômica permite à minimização
das perdas e/ou a maximização dos lucros do empreendimento (MOTTA; CALÔBA,
2009).
1.2 Delimitação do trabalho
O trabalho delimita-se na avaliação de viabilidade econômica de um projeto
residencial e comercial na cidade de Teutônia/RS.
17
1.3 Objetivos
1.3.1 Objetivos gerais
O presente trabalho tem por objetivo principal verificar a viabilidade
econômica de um projeto de um edifício residencial e comercial na cidade de
Teutônia/RS.
1.3.2 Objetivos específicos
Os objetivos específicos são:
- Orçamento do empreendimento;
- Formação do custo;
- Fluxo de caixa
- Indicadores Econômicos
- Análise de viabilidade econômica
1.4 Estrutura do trabalho
O trabalho está estruturado da seguinte forma:
No primeiro capítulo, a introdução, onde é apresentada a definição do tema, a
justificativa e os objetivos do trabalho.
No segundo capítulo, a revisão bibliográfica, onde estão as informações que
foram obtidas através de pesquisas em livros, rede eletrônica e artigos, para a
elaboração da base de pesquisa e referência do estudo.
18
No terceiro capítulo, a metodologia, onde estão às informações de como foi
elaborado o estudo de caso, e as técnicas para a aplicação no estudo de caso.
No quarto capítulo, o estudo de caso, onde estão às informações do
empreendimento em estudo, as planilhas de simulação e os resultados obtidos.
No quinto capítulo, a conclusão, onde estão as conclusões obtidas com o
estudo.
Por fim, as referências e os anexos que fazem parte do trabalho.
19
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
Neste capitulo do trabalho o objetivo é descrever as principais ideias dos
autores pesquisados, descrever os passos para a implantação de um estudo de
viabilidade econômica na área da construção civil e também fundamentar o trabalho
proposto.
2.1 Investimentos no ramo da construção civil
É necessário que haja uma análise criteriosa para que se possa decidir em
implantar um empreendimento no ramo imobiliário atual, sendo assim, é necessário
que o empreendedor tome a decisão de investir tendo em mãos os dados
financeiros e econômicos do projeto, além de se ter um projeto que atenda os
requisitos do mercado onde será implantado.
Ao surgir uma nova ideia para a elaboração de um empreendimento, procura-
se fazer uma análise criteriosa para obter a certeza que o empreendimento tem um
resultado satisfatório. Esse resultado é satisfeito se: o dinheiro necessário está
disponível ou se é possível obter um financiamento que arque com o investimento;
que o prazo de retorno seja satisfatório; e que a taxa de retorno e o valor em moeda
de espécie seja satisfatório (HIRSCHFELD, 1987).
20
Para Hirschfeld (1987) esta decisão pode estar relacionada ao bom-senso,
desde que não seja necessário dar satisfação a alguma pessoa e que se tenha o
dinheiro disponível para o empreendimento.
O autor citado acima ainda considera que nos dias atuais em virtude dos altos
valores de investimento que se tem no mercado da construção civil, é necessário
além de um eventual financiamento, que se faça uma verificação de viabilidade
econômica do empreendimento, para que antes que seja tomado algum tipo de
decisão sobre a construção, se tenha a garantia que o empreendimento tenha o
retorno desejado.
Para Hirschfeld (1987) o estudo de viabilidade econômica do empreendimento
é uma análise do projeto a ser executado a fim de justificar a sua construção,
adotando os seguintes critérios para a análise: aspectos jurídicos, administrativos,
comerciais, técnicos e financeiros.
São esses tipos de precauções que tornam um empreendimento mais
tranquilo de ser implantado (HIRSCHFELD, 1987).
2.2 Orçamentação
2.2.1 Orçamento de empreendimentos
Mattos (2006) define orçamento como uma soma de custos diretos (mão-de-
obra de operários, material e equipamento), com os custos indiretos (equipes de
supervisão e apoio, despesas gerais do canteiro de obras, taxas etc) e para
complementar é acrescido os impostos e lucro. Agrupado essas quatro variáveis
chega-se ao preço de venda.
Segundo Zdanowicz (2000) orçamento é o instrumento de gestão necessário
para qualquer empresa, seja ela de qualquer porte ou atividade econômica.
21
Limmer (1997) define orçamento como uma etapa onde se determina todos
os gastos necessários para que se realize um empreendimento, a partir do plano de
execução que foi estabelecido antecipadamente.
Segundo Goldman (2004) o orçamento do empreendimento é uma das
primeiras informações que o responsável pelo investimento deseja conhecer ao
estudar o projeto da edificação. Independente do fim lucrativo sabe-se que qualquer
tipo de construção implica em gastos que são considerados altos e por isso
precisam ser determinado antecipadamente, afim de que se tenha a função do seu
valor e assim se defina se o empreendimento será viável ou não.
Elaborar um orçamento onde se tenha um valor de custo exato é
teoricamente impossível. Em um orçamento é necessário que se tenha um trabalho
detalhado e bem elaborado das variáveis de custos para se chegar ao custo
estimado mais próximo possível do empreendimento em questão. É necessário ter
critérios técnicos estabelecidos além de contar com um orçamentista que tenha bom
julgamento e que trabalhe com informações confiáveis (MATTOS, 2006).
Segundo Mattos (2006) um dos fatores para que o construtor tenha um
resultado satisfatório economicamente é que se tenha uma orçamentação eficiente.
Se o orçamento foi malfeito ocorrem imperfeições e possíveis frustações com o
custo e o prazo.
Silva (2006) define que o orçamento precisa ser igual ao que o cliente exige,
com a elaboração de planilhas de orçamento, onde se define os serviços do
orçamento, a quantidade de serviço, e as despesas indiretas.
O autor acima cita que existe uma diferença entre preço e orçamento, preço é
a determinação de o valor de um produto ou serviço unitário, ou seja, quando não se
fala em quantificação. Já o orçamento trata-se da aquisição de mais de um produto
ou unidade de serviço. É possível calcular uma tabela de preços unitários e não
elaborar um orçamento, como também, é possível receber um orçamento sem se ter
o detalhamento dos preços unitários. Sendo assim, o preço é mais chegado à
empresa construtora e o orçamento é mais ligado à obra.
22
Na construção civil, os preços devem ser compostos com um grau de
detalhamento grande, pois é necessário se calcular o consumo de materiais de
construção inclusive os desperdícios, além de também ser preciso elaborar um
estudo primoroso em relação à mão de obra e equipamentos, tendo enfoque na
análise de produtividade (SILVA, 2006).
Limmer (1997) considera que ao se elaborar um orçamento, não se dispõe de
todas as informações do projeto, considerando que o orçamento é feito antes do
inicio do empreendimento. Sendo assim, o orçamento pode sofrer um grande
percentual de erro. A Figura 1 mostra um gráfico onde se tem a relação do erro da
estimativa com o percentual de desenvolvimento do projeto. Verifica-se que quando
mais avançado se encontra o projeto, menor é o seu percentual de erro do
orçamento.
Figura 1 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto
Fonte: Limmer (1997, p. 89).
23
2.2.2 Formação do custo unitário básico
O custo unitário básico mais popularmente conhecido pela sigla CUB é um
indicador que tem como função estabelecer um padrão de custo na construção civil.
Segundo Gonzalez (2008), o CUB é utilizado para que se tenha uma
estimativa inicial do custo e também um indicador de reajuste dos valores
monetários em obras da construção civil.
Foi criada a Lei 4.591/64 que atribui a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT) a função de padronizar os critérios e normas para o cálculo do
CUB. Essa lei obriga que os sindicatos da Indústria da Construção regionais façam o
cálculo e divulguem de forma mensal os custos unitários da construção na sua base
territorial, tendo como referência diversos padrões de construção (MATTOS, 2006).
A pesquisa é feita de forma mensal pelo sindicato e leva em consideração os
valores praticados pelas construtoras locais. E no cálculo de mão de obra é aplicado
um percentual onde se considera os encargos trabalhistas e previdenciários
decorrentes da legislação do trabalho. Os sindicatos da Indústria da Construção Civil
são batizados na maioria dos Estados como SINDUSCON (MATTOS, 2006).
A norma que auxilia e define os critérios do CUB é a norma NBR 12.721
(ABNT, 2006).
O CUB representa o custo da construção por m², ele é calculado através das
constantes encontradas nos quadros da NBR 12.721 (ABNT, 2006). Os valores são
separados em padrões de construção (baixo, normal e alto) que leva em
consideração o nível de acabamento, qualidade do material e equipamentos
existentes (MATTOS, 2006).
Segundo Gonzalez (2008), existe 12 tipos de CUB residenciais, que são
definidos como padrão de pavimentos (1, 4, 8 ou 16 pavimentos) nos padrões de
baixo, normal e alto já referenciado neste trabalho através de Mattos (2006). Além
dos CUB residenciais, a NBR 12.721 (ABNT, 2006) também prevê custos para obras
comerciais e industriais e populares.
24
Na Tabela 1 temos o CUB/RS do mês de setembro do SINDUSCON de
Caxias do Sul.
Quadro 1 – CUB/RS do mês de setembro/2015
Fonte: Sinduscon (2015, texto digital)
2.2.3 Custos diretos
Segundo Limmer (1997) custo direto é o gasto que se tem com mão de obra,
materiais e equipamentos.
Parga (2003) fala que custos diretos são os que estão ligados diretamente ao
serviço executado. Toma como exemplo a construção de 1m² de alvenaria, cita os
tijolos, cimento, brita, aditivo de argamassa, pedreiro e servente como custo direto.
Já o andaime, o guarda da obra, o engenheiro, a ligação da força, etc., não podem
ser considerados custos diretos.
25
2.2.3.1 Custo direto mão de obra
Limmer (1997) considera que a despesa de mão de obra é aproximadamente
de 40% do custo total em obras da construção civil, já Mattos (2006) avalia que esse
custo de mão de obra pode ficar entre 50% a 60% do valor total da obra. Sendo
assim, vemos a importância de que se tenha uma estimativa correta do custo da
mão de obra para que se tenha um orçamento preciso.
Ainda conforme Limmer (1997), o custo da mão de obra é o valor do salário
base do emprego mais os custos com encargos sociais e trabalhistas especificados
em lei. O salário base é obtido através do levantamento de custos na região onde
está implantada a construção, e também em variável da função do trabalhador e do
grau de especialização.
No quadro abaixo temos a tabela de encargos sociais aplicada pelo
SINDUSCON (Sindicato da Industria da Construção Civil).
Quadro 2 – Encargos Sociais– SINDUSCON, agosto de 2015
Encargos Sociais sobre a Mão de Obra
GRUPO A – Encargos Sociais Básicos
INSS 20,00%
SESI 1,50%
SENAI 1,00%
INCRA 0,20%
SEBRAE 0,60%
Salário Educação 2,50%
Seguro Contra Acidentes de Trabalho 3,00%
FGTS 8,00%
SECONCI 0,00%
TOTAL GRUPO A 36,80%
Continua...
26
(Continuação)
Encargos Sociais sobre a Mão de Obra
GRUPO B – Encargos que recebem incidência do Grupo A
Repouso semanal Remunerado 18,13%
Feriados 4,91%
Férias + bonificação de 1/3 15,10%
Auxilio enfermidade a acidentes de trabalho 2,58%
13º Salário 11,33%
Licença Paternidade 0,13%
Faltas Justificadas 0,76%
TOTAL GRUPO B 52,94%
Incidência do Grupo A sobre o Grupo B 20,01%
GRUPO C – Encargos ligados a demissão do trabalhador
Aviso Prévio 11,56%
Depósito Rescisão sem Justa Causa 3,08%
Indenização Adicional 0,78%
Adicional Lei complementar 110/01 0,77%
TOTAL GRUPO C 16,19%
Incidência do Grupo A no aviso prévio 3,33%
GRUPO D – Outros
Dias de chuva e outras dificuldades 1,50%
Almoço 20,85%
Jantar 3,78%
Café da manhã 8,27%
Equipamentos de Segurança 6,14%
Vale Transporte 5,27%
Seguro de Vida e acidentes 0,44%
TOTAL GRUPO D 69,59%
TOTAL 175,52%
Fonte: Sinduscon (2015, texto digital).
Através do quadro de encargos sociais é possível determinar o custo total do
funcionário. Pode-se determinar através da seguinte equação:
27
Custo total do funcionário = (Custo por hora x % de encargos) + Custo por hora (1)
Exemplificando, um pedreiro recebe uma remuneração de R$13,00 por hora,
sendo assim, o custo final será:
Custo por hora = R$13,00
Encargos Sociais = 1,7552
CTF = (13,00 x 1,7552) + 13,00 = R$35,82
Através da formula chega-se no custo total do funcionário por hora de
R$35,82.
2.2.3.2 Custo Direto de Materiais
Conforme Limmer (1997) o custo de materiais de construção representam
cerca de 60% do valor de custo da construção, dentro desse valor percentual deve
considerar dois aspectos: consumo e preço.
O consumo pode ser maior que o necessário se não houver um
gerenciamento de projeto correto em relação a administração dos matérias. Pode
haver um consumo menor ou maior dependendo das técnicas construtivas utilizadas
para a execução da obra. Esses detalhes se juntam a qualificação da mão de obra
para se ter um consumo reduzido, e chegar ao menor custo do material.
No quesito preço deve se levar em conta as condições do mercado, de
comercialização dos produtos, da capacidade de produção, da quantidade a ser
adquirida para a construção e da distância de transporte até o local da obra. Esses
fatores contribuem para que se tenha um menor preço nos materiais.
Limmer (1997) considera que se tem uma perda estimada em 5% do material,
e essa perda se dá devido à qualidade da mão de obra e a qualidade dos materiais,
a forma de como eles são armazenados no canteiro de obras, ao manuseio de carga
e descarga, etc.
28
Silva (2006) diz que devem estar embutidos nos preços dos materiais de
construção os seguintes gastos:
- Todos os impostos incidentes sobre a nota fiscal do fornecedor.
- Todos os gastos de transporte até o canteiro de obra
- Correção monetária, quando não for considerada como despesa financeira
nas despesas indiretas.
2.2.3.3 Custos com equipamentos
Conforme Mattos (2006) o custo com equipamentos representa uma grande
parte do custo de um projeto. Esses equipamentos ocupam vários setores durante a
execução do projeto, sendo que geralmente a parte que se tem o maior investimento
é na terraplanagem. Mattos (2006) ressalta ainda que deve se fazer um estudo
técnico para chegar a uma melhor forma de obter o equipamento, sendo alugado ou
adquirido.
Dentro das ponderações de aquisição do equipamento é necessário que se
tenha uma análise de viabilidade econômica, já que o capital investido no
equipamento pode ter uma rentabilidade maior numa aplicação bancária. Deve se
considerar o custo de manutenção, seguro, taxas, etc., que não aparecem caso o
equipamento seja alugado (MATTOS, 2006).
Goldman (2004) fala que na fase de planejamento do uso dos equipamentos,
é muito importante que o profissional responsável pelos equipamentos no projeto
tenha conhecimento sobre a potência e otimização de cada equipamento, afim que
se tenha o melhor aproveitamento e assim chegando ao melhor prazo de execução
e a redução de custos.
Segundo Limmer (1997) o custo com equipamentos resulta em outros dois
custos: o custo de propriedade, que é o custo da compra ou aluguel do
29
equipamento; e o custo de uso do equipamento, que é o custo para operar o
equipamento, esse geralmente calculado em base horária.
Limmer (1997) define também que o equipamento tem um período de vida
útil, período onde ele presta serviços de forma eficiente e econômica, ou seja, ele
atende as necessidades de produtividade e de economia para a operação que este
está realizando. A vida útil do equipamento varia conforme as condições de uso e
das condições de serviços por ele prestados.
É processo natural num equipamento utilizado numa obra de construção civil
a ocorrência de depreciação, que é a perda de valor com o passar do tempo/uso. A
depreciação é classificada em três tipos: física, funcional e acidental (LIMMER,
1997).
Os custos de utilização dos equipamentos são separados em duas partes:
custos fixos e custos variáveis.
- Custos fixos
- Depreciação
- Seguros
- Juros
- Armazenagem
- Custos variáveis
- Manutenção
- Consumo de energia
- Operação
30
2.2.4 Custos indiretos
Mattos (2006) define custo indireto como a parte do custo que não apareceu
como mão de obra, material ou equipamento na composição dos custos unitários, ou
seja, todos os custos que não se encontrar na planilha de custos diretos.
Limmer (1997) define custo indireto como um somatório dos custos que não
tem relação direta com a elaboração do produto, ou seja, gastos que são difíceis
determinar para a atividade ou serviço, sendo assim diluídos no custo final do
projeto.
Parga (2003) fala que custo indireto é a parte não integrante do serviço em
questão, mas que de alguma forma é essencial para que o serviço ocorra.
Descrevendo isso digamos que é a parte que dá o suporte técnico e administrativo
da obra. Exemplos como a betoneira, o apontador, ligação de água, o engenheiro, a
depreciação dos equipamentos, etc., esses são itens considerados custos indiretos.
Tisaka (2006) define custo indireto como as despesas que não fazem parte
dos insumos da obra e da infra estrutura no local de execução, mas que precisam
para a sua realização.
2.2.5 BDI – Benefícios e Despesas Indiretas
Segundo Silva (2006) a taxa BDI é um coeficiente de carácter simples que é
utilizado correntemente como indicador da qualidade de um orçamento de obra,
tanto pelos contratantes como pelos construtores. Já Mattos (2006) define BDI como
o fator a ser aplicado ao custo direto para a obtenção do preço de venda.
Tisaka (2006) define BDI como um valor percentual que depende de fatores
que são determinados pelo próprio orçamentista, como: porte da obra, prazo de
execução, localização, nível de qualidade exigida, condição de pagamento, etc.
Mattos (2006) sugere a seguinte equação:
31
Onde:
PV = Preço de venda
CD = Custo direto
BDI = Beneficio e Despesas Indiretas em percentual
Mattos (2006) aplica a o BDI como sendo a divisão dos custos indiretos (DI) -
acrescido do lucro (B) - pelo custo direto da obra. No BDI está incluso:
- Despesas Indiretas de funcionamento da obra;
- Custo de administração central (matriz);
- Custos financeiros;
- Fatores imprevistos;
- Impostos;
- Lucro.
Na pratica o BDI é o percentual que deve ser aplicado sobre os custos diretos
para se chegar ao preço de venda.
Por exemplo, numa determinada obra o custo direto de um item foi
considerado de R$100,00 o custo indireto em R$30,00 e o lucro em R$25,00. Logo o
BDI é igual ao quociente (30+25)/100 = 55%. O preço de venda deste item será
calculado sobre o fator do BDI, logo, R$100,00 x 1,55 = R$155,00. O BDI é o
percentual de majoração sobre o custo direto.
Segundo Tisaka (2006) as despesas tributárias sobre o faturamento para
empresas são as seguintes:
- PIS – Programa de Integração Social, alíquota de 0,65% sobre o a receita
bruta (Preço de Venda).
(2)
32
- COFINS – Contribuição para o Fundo de Investimento Social, alíquota de
3% sobre o faturamento (Preço de Venda).
- IRPJ – Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, alíquota de 15% sobre o lucro
líquido até R$20.000,00 mensais, acima deste valor acrescido 10%, tornando a
alíquota de 25% para valores de lucro líquido superiores a R$20.000,00 mensais.
Obs.: Valores para empresas que optam por lucro real, exemplo que será utilizado
durante este trabalho.
- CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, alíquota de 9% sobre o
lucro líquido para empresas optantes do lucro real.
- ISS ou ISSQN – Imposto sobre Serviços de qualquer Natureza, trata-se de
um imposto municipal e que tem alíquota de 2,5% na cidade de Teutônia. Imposto
que deve ser cobrado somente sobre o serviço realizado no município, caso a
empresa não tenha sede no município da obra não pode ser cobrado a taxa de
forma integral, já que a mesma é retida pelo município sede da empresa.
2.3 Fluxo de caixa
Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) fluxo de caixa é a série de custos,
despesas e receitas de um empreendimento durante um determinado período a ser
analisado.
Segundo Bernardes (2010) o fluxo de caixa é composto por dois principais
parâmetros: o custo da obra, e o cronograma de desembolso. Além disso, é
necessário que se tenha uma coleta dos dados do mercado financeiro para
conseguir elaborar um fluxo de caixa detalhado.
O fluxo de caixa é uma ferramenta de extrema importância para um projeto de
um empreendimento, pois nele tem-se detalhado toda a sua “saúde” financeira. É
uma importante ferramenta que auxilia na elaboração do estudo de viabilidade
econômica do empreendimento (BERNARDES, 2010).
33
2.4 Análise de investimentos
Os métodos de análise de investimento existentes são classificados em
exatos e não exatos. Na sequência deste trabalho são abordados os seguintes
métodos: exatos (TMA, VPL e TIR) e não exatos (PAYBACK e IL).
2.4.1 Taxa Mínima de Atratividade – TMA
Segundo Silva (2009), a TMA é a taxa a qual o investidor terá a garantia de
ganhos financeiros. É uma taxa que garante ao menos que o ganho será maior do
que a rentabilidade das aplicações financeiras no momento. Sendo assim, o novo
investimento deverá ser executado somente se a taxa de retorno for maior que a
taxa mínima de atratividade – TMA.
Casarotto Filho e Kopittke (2000) considera que numa análise de investimento
deve-se considerar o fato de estar perdendo a oportunidade de obter retornos com a
aplicação do mesmo capital em outras fontes rentáveis. O projeto para ser atrativo
deve ao menos ter uma taxa de juros que equivale à rentabilidade das aplicações
correntes e de um risco muito baixo. Se isso se confirmar, temos a taxa mínima de
atratividade.
Silva (2009) diz que é necessário se ter um parâmetro para se estimar a TMA,
geralmente esse parâmetro é a taxa de juros praticada no mercado. As taxas de
juros envolvidas na TMA são: Poupança, Taxa Básica Financeira (TBF), Taxa
Referencial (TR), Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP) e Taxa do Sistema Especial
de Liquidação e Custódia (SELIC).
34
2.4.2 Método do Valor Presente Líquido – VPL
VPL é uma ferramenta de analise de investimentos que permite a visualização
do retorno. Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) para o investimento ser
aprovado através do VPL é necessário que o valor seja igual ou maior que zero,
para um taxa de desconto equivalente ao custo e ao risco.
Hirschfeld (2000) diz que VPL tem como função determinar um valor no
instante zero, a partir de um fluxo de caixa que tem em seus lançamentos todas as
receitas e despesas do empreendimento.
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) o VPL é o soma dos fluxos de
caixa descontados do projeto em análise. Como é necessário considerar o valor do
dinheiro no tempo, é preciso acrescentar uma taxa de juros (taxa de desconto) no
valor, sendo assim, escolhe-se a melhor opção de valor presente líquido. A taxa
utilizada para desconto do fluxo é a taxa mínima de retorno (TMA).
Para Motta e Calôba (2009) VPL é a soma algébrica de todos os fluxos de
caixa que são descontados no tempo inicial (t = 0), a uma dada taxa de juros.
A equação abaixo representa o calculo de VPL:
(3)
Onde:
i é a taxa de juro incidente;
j é o período de análise;
FCj é um fluxo de caixa para o período considerado;
VPL é o valor presente líquido.
Através da análise do VPL vai ser possível verificar se o empreendimento do
estudo em questão será rentável ou não, desta forma, o principal método de estudo
35
para a analise no presente trabalho será o VPL, sendo que os outros métodos vão
servir de apoio para a tomada de decisão.
Se houver várias alternativas, deveremos selecionar sempre aquela que
apresenta um valor mais conveniente para o problema em questão. No caso de um
investimento, deverá ser escolhida a alternativa que irá oferecer a maior
rentabilidade (HIRSCHFELD, 2000).
As vantagens do VPL que se destacam segundo Abreu, Neto e Heineck
(2008) são que o VPL considerada todos os fluxos de caixa, considera o valor do
dinheiro no tempo, e apresenta uma noção de risco envolvido.
2.4.3 Taxa Interna de Retorno – TIR
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) a TIR é uma taxa de desconto que
faz com que o valor presente de entrada seja igual ao valor presente de saída. No
caso de projeto de investimento ela expressa a rentabilidade efetiva e no caso de
projeto de financiamento ela representa o custo efetivo.
Newman, Lavelle e Farias (2000) definem TIR como a taxa de juros ganho
sobre o investimento não recuperado, da maneira que o pagamento reduza à zero o
investimento não recuperado no final do investimento.
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define TIR como sendo uma taxa de juros que
anula o valor presente do fluxo de caixa projetado para o empreendimento, incluindo
o valor do investimento a realizar.
Motta e Calôba (2009) determinam TIR como um índice que mede a
rentabilidade do investimento por unidade de tempo. Desta forma os investimentos
em que a TIR for maior que a TMA podem ser realizados.
A equação que representa a TIR segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000):
(4)
36
Onde:
EC são as saídas de caixa;
SC são as entradas de caixa;
TIR é a taxa interna de retorno;
j é o período em análise.
Deduzindo a equação, quando o valor do calculo de TIR se igualar à zero
significa que o valor de entrada é o mesmo que o valor de investimento. Sendo
assim, quanto maior o valor de TIR, maior será o retorno do investimento.
Porém Abreu, Neto e Heineck (2008), concluem que a TIR não é o melhor
critério para a análise de um investimento, já que existem possibilidades de
ocorrência em que o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso é melhor
adotar o critério de VPL já que representa uma medida em reais (R$). A TIR é
melhor utilizada como um auxilio ao VPL durante uma tomada de decisão.
2.4.4 Tempo de recuperação do capital – PAYBACK
Conforme Casarotto Filho e Kopittke (2000) PAYBACK é o principal método
não exato para a análise de empreendimentos, ele consiste em medir o tempo
necessário para que o total das parcelas pagas seja igual ao investimento inicial, ou
seja, registra o tempo necessário para que os fluxos de caixa se equiparar ao valor
do investimento.
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define o PAYBACK como sendo o período em
que os resultados líquidos acumulados durante a operação do empreendimento se
equivalem aos investimentos.
Segundo Motta e Calôba (2009) o PAYBACK é o método mais simples para
se ter uma avaliação financeira, o PAYBACK segundo os autores é a quantificação
37
do tempo necessário para que as despesas do capital investido seja recuperado
atrás das parcelas líquidas (fluxo de caixa) geradas pelo empreendimento.
(5)
Para Casarotto Filho e Kopittke (2000) essa metodologia não considera a vida
do investimento, e por isso, pode ter complicada a aplicação quando o investimento
inicial se der por mais de um ano, ou quando projetos comparados tiverem
investimentos iniciais diferentes.
O PAYBACK tem duas formas para ser analisado, como PAYBACK simples
ou PAYBACK descontado. A diferença é que no PAYBACK descontado é
considerada a valorização do dinheiro no tempo.
2.4.5 Índice de Lucratividade – IL
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define o Índice de Lucratividade como a
relação entre o valor presente das receitas liquidas e os investimentos.
Abreu, Neto e Heineck (2008) dizem que quando o IL é igual ao valor da
unidade, o investimento está gerando o retorno mínimo exigido no período de vida
útil para os investidores internos e externos, ou seja, o retorno é igual ao custo do
capital. O excesso do IL em relação a unidade representa o retorno obtido além do
custo de capital.
(6)
38
3 METODOLOGIA
O trabalho teve por objetivo a analise de viabilidade econômica de um prédio
residencial e comercial na cidade de Teutônia/RS, para tal foi elaborada uma
pesquisa bibliográfica e coleta de dados.
Nesta parte do trabalho estão descrito os dados coletados, os métodos
aplicados no estudo e as técnicas utilizadas para a realização da análise de
viabilidade econômica do prédio residencial e comercial.
3.1 Métodos e técnicas utilizadas
O momento atual da economia brasileira passa por dificuldades, dentro
dessas circunstâncias é necessário, cada vez mais um estudo qualificado de
viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários, com o intuito de atrair
investidores.
Iniciou-se com pesquisa bibliográfica tendo como objetivo fundamentar e dar
suporte para a realização do estudo, além de servir como parâmetro para o estudo
econômico proposto para o presente trabalho e também auxiliar na analise de
investimento de um empreendimento desse porte.
O orçamento do empreendimento foi elaborado com a utilização da NBR
12.721 (ABNT, 2006), seguindo as referências e as planilhas disponíveis. Com a
39
parte de orçamentos concluídos, foi elaborado o fluxo de caixa com as previsíveis
despesas e entradas geradas pelo empreendimento, segundo vários cenários.
O plano de comercialização do empreendimento foi elaborado conforme
pesquisa de mercado junto às imobiliárias locais abordando a demanda de vendas
de salas comerciais, apartamentos e coberturas. Foram elaboradas diversas
simulações de comercialização para aproximar-se da realidade momentânea do
mercado imobiliário da região.
Todos os estudos elaborados levam em conta a base no referencial teórico
exposto no presente trabalho. Os programas de software utilizados durante o estudo
de caso foram os seguintes: Microsoft Office Excel 2010 e Autocad 2014. A taxa de
juros para aplicação na TMA foi a taxa SELIC que em abril de 2016 operava a 1,06%
ao mês.
Para a análise da viabilidade do empreendimento foram usadas técnicas de
análise consignadas do VPL (Valor Presente Líquido), TIR (Taxa Interna de retorno),
Payback descontado e índice de lucratividade.
40
4 ESTUDO DE CASO
Neste capítulo apresenta-se todo o estudo de caso, através da apresentação
do projeto arquitetônico, os orçamentos, as simulações de venda, os cálculos dos
indicadores financeiros, os resultados e a comparação com os indicadores para a
viabilidade do projeto em estudo.
4.1 O empreendimento em estudo
Para aplicar os conceitos vistos nesse trabalho, foi efetuado um estudo de
caso no projeto de um edifício residencial e comercial localizado na Rua Gilberto
Geib esquina com Edwino Dickel, snº, bairro Alesgut na cidade de Teutônia/RS
(FIGURA 2). O empreendimento não está em execução no momento. O projeto
pertence à empresa Wallauer Arquitetura.
O futuro empreendimento é pertencente a um empresário de Teutônia que já
possui o terreno para a construção e no momento avalia se é vantajosa a construção
no atual cenário econômico.
O terreno está localizado em uma via paralela a uma das principais ruas da
cidade, conhecida como Major Bandeira, à rua também é responsável por fazer a
ligação com a cidade de Estrela e Lajeado, essa ultima que é a principal cidade do
Vale do Taquari.
41
Figura 2 – Localização do terreno
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado do Google Earth (2016).
O terreno onde será executado o empreendimento foi avaliado em
R$200.000,00 no mês de março de 2016 e possui uma área total de 643,51m².
O futuro prédio residencial e comercial possui duas salas comercias que
podem servir para lojas do comércio, escritórios, entre outras, ambas estão
localizadas no pavimento térreo.
A parte residencial do prédio possui doze apartamentos distribuídos em três
pavimentos tipo. Os apartamentos possuem dois dormitórios, dois banheiros sociais,
sala de estar/jantar, cozinha, área de serviço e sacada. Apesar de todos possuírem
os mesmos ambientes eles não possuem áreas iguais devido a sua localização no
empreendimento. As áreas totais estão disponíveis na Tabela 1.
Além dos apartamentos tipo, no 5º pavimento estão localizados dois
apartamentos que são dominados de cobertura. Esses apartamentos possuem três
dormitórios sendo uma suíte casal com closet, e mais dois dormitórios. Dois
banheiros sociais, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço com
42
churrasqueira, escritório, lavabo e duas sacadas. Diferente dos apartamentos tipo,
as coberturas possuem duas portas de entrada.
No subsolo o empreendimento possui 13 vagas de estacionamento. Esses
box serão comercializados juntamente com os apartamentos.
Na Figura 3 temos a perspectiva nordeste do empreendimento em estudo. Os
detalhes da planta baixa e a localização dos espaços nos apartamentos estão nos
anexos deste trabalho.
Figura 3 – Perspectiva nordeste do empreendimento
Fonte: Wallauer Arquitetura (2016).
43
Tabela 1 – Quadro de áreas
Unidade Área Real Privativa
(m²) Área Uso Comum Divisão
Não Proporcional (m²) Área Total da Unidade (m²)
Sala 01 159,59 1,75 161,34
Sala 02 182,83 1,75 184,58
Apto 101 105,95 44,39 150,34
Apto 102 105,95 14,43 120,38
Apto 103 106,17 44,39 150,56
Apto 104 106,93 44,39 151,32
Apto 201 105,95 44,39 150,34
Apto 202 106,70 44,39 151,09
Apto 203 106,17 44,39 150,56
Apto 204 106,93 44,39 151,32
Apto 301 105,95 44,39 150,34
Apto 302 106,70 44,39 151,09
Apto 303 106,17 44,39 150,56
Apto 304 106,93 44,39 151,32
Cobertura 401 212,65 53,92 266.55
Cobertura 402 213,10 53,92 267,00
Totais 2042,42 617,02 2659,44
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016).
4.2 Orçamento por estimativa
Para a elaboração do orçamento por estimativa foi utilizada a NBR 12.721
(ABNT, 2006). No estudo do orçamento foram determinadas as áreas totais da
edificação. Após o levantamento das áreas totais foram adotados alguns
coeficientes de conversão de área real em área equivalente, isso se tornou
necessário para que se obtivesse maior precisão no orçamento por estimativa.
Os apartamentos foram considerados como cobertura padrão, exceto a parte
da sacada que foi considerada como 80% do coeficiente padrão, ou seja, 0,80. Essa
decisão foi tomada devido à parte da sacada apresentar um padrão inferior ao
adotado como padrão.
Nas salas comerciais foi considerado um coeficiente de 80% do padrão. Essa
alteração foi efetuada devido as salas possuírem menos paredes em alvenaria e
44
menor detalhamento de acabamentos, com isso acaba-se reduzindo o custo do
padrão de construção.
Na parte do subsolo onde se encontra os box de estacionamento também foi
considerado um coeficiente menor, o coeficiente estabelecido foi de 60% do padrão.
Sendo assim, usou-se para cálculo no orçamento 0,60.
O CUB que foi considerado e utilizado para a realização do orçamento por
estimada é o R-8-N (Residencial de 8 pavimentos, Padrão Normal), que no mês de
maio/2016 estava no valor de R$1.332,81.
A área real global do prédio em estudo é de 2.659,44m², com o cálculo de
equivalência chegou-se a uma área equivalente global de 2.412,04m², conforme
disposto no Quadro 3.
O custo total de edificação através do orçamento por estimativa ficou em
R$3.752.434,31. Desmembrando o valor do custo total, têm-se R$3.214.791,03
como custo básico global da edificação, além de R$337.643,28 que são os valores
que compõem a remuneração da construtora, projetos, impostos e serviços
complementares (jardinagem e instalação de condomínio). Valor do terreno
R$200.000,00 em março de 2016. O detalhamento dos valores está disposto no
Quadro 3.
O projeto possui poço para elevador, mas a instalação do elevador não será
executada na fase de construção.
Com todas as despesas lançadas foi possível chegar ao valor do metro
quadrado de equivalência segundo a NBR 12.721 (ABNT, 2006), o valor global de
equivalência do empreendimento em estudo é de R$1.472,79 por metro quadrado.
45
Quadro 3 – Quadro Registro Imóveis
Total de folhas:
4
Nome:
Assinatura:
Data:
R-8-N NORMAL 6 2.412,04 2 1
mai/16 R$ por m2 = 1.332,81
2.042,42 m2 76,8 %
617,02 m2 23,2 %
2.659,44 m2 100 %
1.950,82 m2 80,88 %
461,22 m2 19,12 %
2.412,04 m2 100 %
R$ 3.214.791,03
R$ 1.617.586,38 50,32 %
R$ 1.597.204,65 49,68 %
R$
R$
6.3.1 Fogões R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$ 1.500,00
R$ 3.000,00
6.5.5 Outros R$
R$
7. 1o Subtotal R$ 3.219.291,03
R$ 10.000,00
9. Projetos:
R$ 30.000,00
R$ 15.000,00
R$ 10.000,00
R$ 5.000,00
R$ 3.289.291,03
R$ 263.143,28
R$
R$ 3.552.434,31
R$ 1.472,79 / m2
Assinatura:
INFORMAÇÕES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721)
QUADRO III - Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção A do tar numeração seguida do quadro I ao VIII
Local do imóvel Rua Roberto GeibFolha No
INCORPORADOR Profissional Responsável:
Nome: GILBERTO MARKUS
Data: Registro no CREA:
INF
OR
MA
ÇÕ
ES
GE
RA
IS
1. Projeto-padrão (Lei 4.591, Art. 53 § 1) que mais se assemelha ao da incorporação projetada
CLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL
Designaçã
o
Padrão de
acabamen
to
Número
de
pavimento
s
Área
equivalent
e total
Dependências de uso privativo da unidade autônoma
Quartos Salas Banheiros ou WC Quartos de empregados
4.6 Áreal Equivalente* Global (QI, E18)
2
2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico: SINDUSCON/RS
3. Custo Unitário Básico para o mês de:
4. Áreas Globais do Prédio Projetado
4.1 Área Real Privativa, Global (QI, E5)
4.2 Áreal Real de Uso Comum, Global (QI, E10 + E15)
4.3 Área Real, Global (QI, E17)
4.4 Área Equivalente* Privativa Global (QI, E6)
4.5 Áreal Equivalente* de Uso Comum Global (QI, E11 + E16)
* obs: áreas equivalentes em área de custo padrão
AV
AL
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O
5. Custo Básico Global da Edif icação (4.6 x Custo Unitário Básico (3))
5.1 Composição do Custo Global básico da Edif icação
5.1.1 Custo básico de M ateriais e outros (5. X % M at. do CUB inf. em 3.)
5.1.2 Custo básico de M ão-de-Obra (5. X % M ão-de-Obra do CUB inf. em 3.)
6. Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão
6.1 Fundações
6.2 Elevador(es)
6.3 Equipamentos e Instalações, tais como:
6.5.3 Ajardinamento
6.3.2 Aquecedores
6.3.3 Bombas de Recalque
6.3.4 Incineração
6.3.5 Ar condicionado
6.3.6 Calefação
6.3.7 Ventilação e Exaustão
6.3.8 Outros (Discriminar)
6.4 "Playground"
6.5 Obras e Serviços Complementares:
6.5.1 Urbanização
6.5.2 Recreação (Piscinas, Campos de Esporte)
14. Custo unitário da obra em cálculo [Custo total / área equivalente (13) / (4.6)]
6.5.4 Instalação e Regulamentação do Condomínio
6.6 Outros Serviços (Discriminar)
8. Impostos, taxas e emolumentos cartoriais:
9.1 Projetos Arquitetônicos
9.2 Projeto Estrutural
9.3 Projeto de Instalações
9.4 Projetos Especiais
10. 2o Subtotal
11. Remuneração do Construtor
12. Remuneração do Incorporador
13. Custo Global da Construção
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado da NBR 12.721(ABNT, 2006).
46
4.3 Orçamento Sintético
O estudo de viabilidade foi realizado através dos dados fornecidos pela
empresa responsável pelo projeto. A composição do orçamento foi executada pelo
programa PLEO – Planilha Eletrônica de Orçamentos. O resultado está disposto na
Tabela 2.
A composição dos custos do empreendimento é a soma entre o valor do
terreno, custos com projeto, custos de legalização e o custo da construção. Os
custos com projeto e custos de legalização estão embutidos nos custos de serviços
preliminares e complementação de obra, respectivamente.
O terreno onde estará localizado o empreendimento possui valor de mercado
de R$200.000,00. Mesmo o terreno já sendo do proprietário do empreendimento, o
valor é lançado no preço de custo para obter o resultado mais preciso possível.
Foi adotado um valor de BDI de 26%, esse valor já está embutido no valor do
orçamento sintético do estudo de caso. O BDI está desmembrado da seguinte
forma:
Administração central – 7%
Despesas financeiras – 0,79%
Garantia, risco e seguro – 1,53%
Lucro – 8%
COFINS – 3%
ISS – 2,5%
PIS – 0,65%
Não foi considerado o valor do Imposto de Renda sobre o lucro.
O valor de BDI está diretamente ligado com a quantidade de
empreendimentos que a empresa possui, pois, a administração central possui um
47
custo fixo mensal que pode variar conforme a demanda de serviço. Exemplificando,
uma empresa que possui mais algum empreendimento deste porte terá o seu custo
de administração central dividida pelo número de obras em andamento.
Para esse estudo de caso o valor utilizado para o cálculo de BDI é o maior
possível, não foi considerado nenhuma outra obra de grande porte enquanto ocorre
a construção do edifício em estudo.
O custo total do empreendimento calculado pelo orçamento sintético foi de
R$3.578.711,22.
Através da elaboração do orçamento por estimativa e do orçamento sintético
foi observada uma diferença de R$173.723,09. A diferença significa
aproximadamente 4,63%, sendo o orçamento por estimativa o valor mais elevado.
Tabela 2 – Orçamento Sintético
ORÇAMENTO SINTÉTICO
ITEM SERVIÇO INCIDÊNCIA CUSTO (R$)
1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 4,10% R$138.644,24
2 FUNDAÇÕES 4,65% R$157.021,99
3 SUPRAESTRUTURA 20,62% R$696.718,74
4 PAREDES E PAINÉIS 18,24% R$616.194,05
5 COBERTURA E PROTEÇÕES 1,97% R$66.676,48
6 REVESTIMENTOS 20,75% R$701.084,07
7 PAVIMENTAÇÃO 14,62% R$493.988,90
8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 9,04% R$305.484,91
9 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA 6,01% R$202.897,84
TOTAL 100,00% R$3.378.711,22
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016).
4.4 Cronograma físico e financeiro
O tempo para a construção do edifício em estudo é de 24 meses, a partir
disso foram elaborados os cronogramas físico e financeiro do empreendimento. No
cronograma financeiro estão disponíveis os valores estimados para despesas em
cada mês de execução da obra (QUADRO 4).
48
Quadro 4 – Cronograma financeiro
ITE
M
SE
RV
IÇO
INC
IDÊ
NC
IA
TO
TA
L
mê
s 1
mê
s 2
mê
s 3
mê
s 4
mê
s 5
mê
s 6
mê
s 7
mê
s 8
mê
s 9
mê
s 1
0
mê
s 1
1
mê
s 1
2
1 SERVIÇOS PRELIM. E GERAIS 4,10% 138.644,24 69.322,12 34.661,06 23.107,37 11.553,69
2 FUNDAÇÕES 4,65% 157.021,99
31.404,40 52.340,66 73.276,93
3 SUPRAESTRU-TURA 20,62% 696.718,74
99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25
4 PAREDES E PAINÉIS 18,24% 616.194,05
77.024,26 77.024,26 77.024,26 77.024,26 77.024,26
5 COBERTURA E PROTEÇÕES 1,97% 66.676,48
6 REVESTIMENTOS 20,75% 701.084,07
87.635,51
7 PAVIMENTAÇÃO 14,62% 493.988,90
8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 9,04% 305.484,91
16.971,38
9 COMPLEM. DA OBRA 6,01% 202.897,84
(Continua...)
49
(Continuação)
ITE
M
SE
RV
IÇO
mê
s 1
3
mê
s 1
4
mê
s 1
5
mê
s 1
6
mê
s 1
7
mê
s 1
8
mê
s 1
9
mê
s 2
0
mê
s 2
1
mê
s 2
2
mê
s 2
3
mê
s 2
4
TO
TA
L
1 SERVIÇOS PRELIM. E GERAIS
138.644,24
2 FUNDAÇÕES
157.021,99
3 SUPRAESTRU-TURA 99.531,25
696.718,74
4 PAREDES E PAINÉIS 77.024,26 77.024,26 77.024,26
616.194,05
5 COBERTURA E PROTEÇÕES
51.289,60 15.386,88
66.676,48
6 REVESTIMENTOS 87.635,51 87.635,51 87.635,51 87.635,51 29.211,84 43.817,75 43.817,75 43.817,75 21.908,88 29.211,84 29.211,84 21.908,88 701.084,07
7 PAVIMENTAÇÃO
98.797,78 98.797,78 98.797,78 98.797,78 49.398,89 16.466,30 16.466,30 16.466,30
493.988,90
8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 16.971,38 16.971,38 50.914,15 50.914,15 50.914,15 16.971,38 16.971,38 16.971,38 25.457,08 25.457,08
305.484,91
9 COMPLEM. DA OBRA
101.448,92 101.448,92 202.897,84
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016).
50
No cronograma físico de andamento estão dispostas as porcentagens de
execução do empreendimento e o total acumulado ao final de cada mês de
construção. A etapa corresponde ao mês de andamento da construção (TABELA 3).
Tabela 3 – Cronograma físico
Etapa Execução Física Acumulado
0 0,00% 0,00%
1 2,05% 2,05%
2 1,03% 3,08%
3 0,68% 3,76%
4 1,27% 5,03%
5 1,55% 6,58%
6 2,17% 8,75%
7 2,95% 11,70%
8 5,23% 16,92%
9 5,23% 22,15%
10 5,23% 27,37%
11 5,23% 32,60%
12 8,32% 40,92%
13 8,32% 49,24%
14 8,30% 57,54%
15 10,82% 68,36%
16 7,48% 75,84%
17 5,30% 81,14%
18 3,26% 84,40%
19 2,29% 86,69%
20 2,29% 88,97%
21 1,89% 90,86%
22 1,62% 92,48%
23 3,87% 96,35%
24 3,65% 100,00%
Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016).
4.5 Comercialização
Os valores de comercialização das unidades variam de acordo com o
tamanho e localização (frente ou fundos) no empreendimento, os preços de venda
foram elaborados conforme os imóveis disponíveis a venda na cidade. Os critérios
51
adotados para a elaboração foram a metragem quadrada de cada unidade, a
localização, e o padrão de construção. Os valores definidos estão na Tabela 4.
Tabela 4 – Valores de comercialização
Descrição Valor Unidades Valor total
Sala Comercial 01 R$225.000,00 1 R$225.000,00
Sala Comercial 02 R$275.000,00 1 R$275.000,00
Apartamento tipo 101, 201, 301 R$240.000,00 3 R$720.000,00
Apartamento tipo 102 s/ box R$180.000,00 1 R$180.000,00
Apartamento tipo 202, 302 R$210.000,00 2 R$420.000,00
Apartamento tipo 103, 203, 303 R$240.000,00 3 R$720.000,00
Apartamento tipo 104, 204, 304 R$210.000,00 3 R$630.000,00
Apartamento cobertura 401, 402 R$450.000,00 2 R$900.000,00
TOTAL R$4.070.000,00
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
4.6 Simulações
Foram elaboradas dez simulações contendo cenários diferentes. Nas
simulações foram calculados os indicadores financeiros, VPL, TIR, payback
descontado e índice de lucratividade.
Para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento foi elaborada
uma planilha com oito colunas e inseridos os dados dos cronogramas físico e
financeiro do empreendimento. Através disso, foram elaborados os cálculos dos
indicadores econômicos para a análise de viabilidade econômica do edifício em
estudo.
As oito colunas estão distribuídas da seguinte forma:
N – É o numero do mês de execução do empreendimento, n=0 serve para
a aquisição do terreno e o inicio da obra é considerado é dado em n=1. A
partir do 24º mês é considerado para a venda de unidades do
empreendimento.
52
% - É o percentual de execução da obra previsto para o tempo N. O
percentual tem ligação com o cronograma financeiro do empreendimento.
Vendas – São as vendas realizadas durante o período do mês (N) em
referência.
Receitas – São os valores recebidos através da instituição financeira
conforme a comercialização das unidades. A receita é gerada conforme o
andamento de execução do edifício.
Despesas – São os custos do empreendimento originados através do fluxo
de caixa gerado no cronograma financeiro do empreendimento no mês de
referência.
Fluxo de caixa – Consiste no resultado do valor das receitas descontando o
valor das despesas do empreendimento.
Fluxo descontado – Consiste no resultado do fluxo de caixa após a
aplicação da TMA. A TMA foi definida como sendo a taxa Selic em
aplicação.
VPL – É o somatório dos fluxos descontados do empreendimento até o
mês de referência, esse saldo do projeto é o VPL.
Nas simulações a data zero apresenta a saída do gasto com o terreno onde
será localizado o empreendimento. Os custos com projeto e regularização do terreno
estão embutidos nos custos de serviços preliminares e gerais e são dissolvidos
conforme detalhado no cronograma financeiro do projeto (QUADRO 4).
A TMA utilizada no cálculo de fluxo descontado foi a taxa Selic do mês de
abril de 2016 no valor de 1,06% ao mês.
Foi considerado que as vendas seriam realizadas através de financiamentos
habitacionais. O financiamento que se enquadra na categoria do empreendimento é
o pró-cotista, pertencente a Caixa Econômica Federal. Sendo assim, existe uma
ressalva que as receitas do empreendimento só começam a ser liberadas a partir de
20% de comercialização das unidades.
53
4.6.1 Simulação 1
Na primeira simulação foi considerado que a comercialização ocorresse no
primeiro mês de execução até o 16º mês de execução. As unidades foram
comercializadas de forma aleatória e por consequência disso, ocorre essa variedade
de valores na coluna de vendas da simulação.
As receitas são inseridas a partir do 4º mês de execução, conforme
estabelecido anteriormente.
Tabela 5 – Simulação 1
N % Vendas Receita Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 210.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 240.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 240.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 180.000,00 43.786,61 42.958,09 828,53 794,31 -324.126,34
5 1,55% 210.000,00 27.299,80 52.340,66 -25.040,87 -23.754,88 -347.881,22
6 2,17% 240.000,00 44.424,92 73.276,93 -28.852,01 -27.083,22 -374.964,44
7 2,95% 450.000,00 91.520,14 99.531,25 -8.011,11 -7.441,11 -382.405,55
8 5,23% 275.000,00 139.027,96 176.555,51 -37.527,55 -34.491,80 -416.897,35
9 5,23% 240.000,00 160.016,65 176.555,51 -16.538,86 -15.041,52 -431.938,87
10 5,23% 210.000,00 176.887,20 176.555,51 331,70 298,50 -431.640,37
11 5,23% 240.000,00 208.614,06 176.555,51 32.058,56 28.547,74 -403.092,63
12 8,32% 210.000,00 313.528,23 281.162,40 32.365,83 28.519,07 -374.573,57
13 8,32% 240.000,00 363.251,49 281.162,40 82.089,09 71.573,89 -302.999,67
14 8,30% 225.000,00 393.820,31 280.428,93 113.391,39 97.829,53 -205.170,15
15 10,82% 450.000,00 676.687,18 365.661,30 311.025,88 265.526,04 60.355,89
16 7,48% 210.000,00 448.009,26 252.734,32 195.274,95 164.959,69 225.315,58
17 5,30% 0,00 215.531,81 178.923,77 36.608,04 30.600,50 255.916,08
18 3,26% 0,00 132.732,64 110.188,03 22.544,62 18.647,28 274.563,36
19 2,29% 0,00 93.062,00 77.255,43 15.806,56 12.936,92 287.500,28
20 2,29% 0,00 93.062,00 77.255,43 15.806,56 12.801,23 300.301,51
21 1,89% 0,00 76.892,41 63.832,25 13.060,16 10.466,06 310.767,57
22 1,62% 0,00 65.854,24 54.668,91 11.185,33 8.869,61 319.637,18
23 3,87% 0,00 157.394,12 130.660,76 26.733,36 20.976,35 340.613,53
24 3,65% 0,00 148.596,96 123.357,80 25.239,17 19.596,21 360.209,73
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
54
A simulação acima resultou em um VPL de R$360.209,73, TIR de 5,75%,
payback descontado de 14,77 meses e índice de lucratividade de 1,10.
4.6.2 Simulação 2
Na segunda simulação foi considerado que a comercialização ocorresse a
partir do sétimo mês de execução até o 22º mês de execução.
As receitas são inseridas a partir do 10º mês de execução.
Tabela 6 – Simulação 2
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 210.000,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37
8 5,23% 240.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61
9 5,23% 240.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80
10 5,23% 180.000,00 238.147,51 176.555,51 61.592,01 55.428,28 -844.407,51
11 5,23% 210.000,00 113.919,59 176.555,51 -62.635,92 -55.776,49 -900.184,01
12 8,32% 240.000,00 188.082,08 281.162,40 -93.080,31 -82.017,46 -982.201,47
13 8,32% 450.000,00 331.433,86 281.162,40 50.271,46 43.831,94 -938.369,53
14 8,30% 275.000,00 305.147,96 280.428,93 24.719,03 21.326,59 -917.042,94
15 10,82% 240.000,00 385.394,77 365.661,30 19.733,48 16.846,67 -900.196,27
16 7,48% 210.000,00 330.196,13 252.734,32 77.461,81 65.436,33 -834.759,93
17 5,30% 240.000,00 326.862,21 178.923,77 147.938,45 123.661,09 -711.098,85
18 3,26% 210.000,00 266.438,04 110.188,03 156.250,01 129.238,75 -581.860,09
19 2,29% 240.000,00 275.389,59 77.255,43 198.134,16 162.163,37 -419.696,72
20 2,29% 225.000,00 273.018,79 77.255,43 195.763,36 158.542,43 -261.154,28
21 1,89% 450.000,00 473.310,25 63.832,25 409.478,00 328.144,71 66.990,42
22 1,62% 210.000,00 256.668,12 54.668,91 201.999,21 160.178,86 227.169,29
23 3,87% 0,00 157.394,12 130.660,76 26.733,36 20.976,35 248.145,63
24 3,65% 0,00 148.596,96 123.357,80 25.239,17 19.596,21 267.741,84
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
55
A simulação acima resultou em um VPL de R$267.741,84, TIR de 2,83%,
payback descontado de 20,80 meses e índice de lucratividade de 1,07.
4.6.3 Simulação 3
Na terceira simulação foi considerado um evento de lançamento do
empreendimento onde houve uma comercialização aproximada 32% das unidades.
Comercialização de 44% das unidades em fase de execução e 24% até os seis
primeiros meses após a conclusão.
As receitas são inseridas a partir do 1º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 7 – Simulação 3
N % Vendas Receita Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0% 1.305.000,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 26.775,11 69.322,12 -42.547,01 -42.100,74 -242.100,74
2 1,03% 0,00 13.387,56 34.661,06 -21.273,50 -20.829,58 -262.930,32
3 0,68% 210.000,00 16.824,21 23.107,37 -6.283,17 -6.087,52 -269.017,84
4 1,27% 0,00 19.262,23 42.958,09 -23.695,86 -22.717,23 -291.735,07
5 1,55% 0,00 23.469,34 52.340,66 -28.871,33 -27.388,63 -319.123,70
6 2,17% 240.000,00 53.859,13 73.276,93 -19.417,80 -18.227,38 -337.351,08
7 2,95% 0,00 51.699,40 99.531,25 -47.831,85 -44.428,55 -381.779,63
8 5,23% 0,00 91.708,02 176.555,51 -84.847,49 -77.983,84 -459.763,47
9 5,23% 0,00 91.708,02 176.555,51 -84.847,49 -77.165,88 -536.929,35
10 5,23% 240.000,00 157.403,88 176.555,51 -19.151,62 -17.235,05 -554.164,40
11 5,23% 0,00 104.249,29 176.555,51 -72.306,22 -64.387,78 -618.552,18
12 8,32% 210.000,00 251.948,49 281.162,40 -29.213,91 -25.741,76 -644.293,93
13 8,32% 0,00 183.491,00 281.162,40 -97.671,40 -85.160,19 -729.454,12
14 8,30% 0,00 183.012,32 280.428,93 -97.416,61 -84.047,13 -813.501,25
15 10,82% 210.000,00 382.201,47 365.661,30 16.540,18 14.120,52 -799.380,73
16 7,48% 0,00 180.646,80 252.734,32 -72.087,52 -60.896,36 -860.277,09
17 5,30% 240.000,00 322.625,72 178.923,77 143.701,95 120.119,82 -740.157,27
18 3,26% 0,00 86.586,04 110.188,03 -23.601,99 -19.521,87 -759.679,14
19 2,29% 0,00 60.707,52 77.255,43 -16.547,91 -13.543,68 -773.222,82
20 2,29% 450.000,00 461.092,78 77.255,43 383.837,35 310.857,50 -462.365,32
21 1,89% 0,00 58.661,16 63.832,25 -5.171,08 -4.143,97 -466.509,29 (Continua...)
56
(Continuação)
N % Vendas Receita Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
22 1,62% 0,00 50.240,15 54.668,91 -4.428,76 -3.511,86 -470.021,15
23 3,87% 275.000,00 385.035,52 130.660,76 254.374,77 199.595,28 -270.425,87
24 3,65% 0,00 123.404,85 123.357,80 47,05 36,53 -270.389,34
25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -86.002,93
26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -86.002,93
27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -86.002,93
28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 70.311,50
29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.311,50
30 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 174.917,16 245.228,66
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL de R$245.228,66, TIR de 2,60%,
payback descontado de 27,55 meses e índice de lucratividade de 1,07.
4.6.4 Simulação 4
Na quarta simulação foi considerada a venda de uma unidade a cada
bimestre. As vendas começaram no primeiro mês de execução e se postergaram até
o 31º mês após o início da obra. Como a execução é de 24 meses, ocorrem quatro
vendas após a execução do empreendimento.
As receitas são inseridas a partir do 5º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 8 – Simulação 4
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 - 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 210.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 450.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 210.000,00 57.264,05 52.340,66 4.923,39 4.670,54 -361.434,03
6 2,17% 0,00 18.868,42 73.276,93 -54.408,51 -51.072,97 -412.506,99 (Continua...)
57
(Continuação)
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
7 2,95% 210.000,00 50.191,82 99.531,25 -49.339,43 -45.828,86 -458.335,86
8 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -110.402,84 -568.738,70
9 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.988,13 -641.726,83
10 5,23% 0,00 65.841,65 176.555,51 -110.713,85 -99.634,33 -741.361,16
11 5,23% 240.000,00 144.078,79 176.555,51 -32.476,72 -28.920,11 -770.281,27
12 8,32% 0,00 124.823,81 281.162,40 -156.338,59 -137.757,31 -908.038,58
13 8,32% 210.000,00 228.231,96 281.162,40 -52.930,43 -46.150,31 -954.188,89
14 8,30% 0,00 141.927,92 280.428,93 -138.501,01 -119.493,10 -1.073.681,99
15 10,82% 275.000,00 373.066,90 365.661,30 7.405,60 6.322,24 -1.067.359,75
16 7,48% 0,00 148.481,95 252.734,32 -104.252,37 -88.067,82 -1.155.427,57
17 5,30% 450.000,00 470.248,93 178.923,77 291.325,17 243.517,41 -911.910,16
18 3,26% 0,00 79.411,30 110.188,03 -30.776,73 -25.456,29 -937.366,46
19 2,29% 240.000,00 263.728,26 77.255,43 186.472,83 152.619,13 -784.747,33
20 2,29% 0,00 61.164,83 77.255,43 -16.090,61 -13.031,26 -797.778,59
21 1,89% 210.000,00 241.351,27 63.832,25 177.519,02 142.258,99 -655.519,60
22 1,62% 0,00 46.680,47 54.668,91 -7.988,45 -6.334,58 -661.854,18
23 3,87% 240.000,00 342.805,59 130.660,76 212.144,84 166.459,55 -495.394,63
24 3,65% 0,00 114.094,72 123.357,80 -9.263,08 -7.192,04 -502.586,67
25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -318.200,27
26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -318.200,27
27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -137.661,57
28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -137.661,57
29 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 165.723,08 28.061,51
30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.061,51
31 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 173.082,49 201.144,00
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL de R$201.144,00, TIR de 2,07%,
payback descontado de 28,83 meses e índice de lucratividade de 1,06.
4.6.5 Simulação 5
Na quinta simulação foi considerada uma comercialização aproximada 67%
das unidades durante a execução. E o restante das unidades foi comercializado
durante o primeiro ano após a entrega do empreendimento.
58
As receitas são inseridas a partir do 6º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 9 – Simulação 5
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 - 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 450.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 210.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 240.000,00 78.757,73 73.276,93 5.480,79 5.144,79 -410.612,47
7 2,95% 0,00 26.512,51 99.531,25 -73.018,74 -67.823,35 -478.435,82
8 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -119.047,91 -597.483,73
9 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -117.799,24 -715.282,96
10 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.222,57 -787.505,54
11 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -106.965,17 -894.470,70
12 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -168.554,00 -1.063.024,70
13 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -166.786,06 -1.229.810,76
14 8,30% 240.000,00 227.739,15 280.428,93 -52.689,78 -45.458,62 -1.275.269,39
15 10,82% 0,00 142.857,11 365.661,30 -222.804,19 -190.210,26 -1.465.479,65
16 7,48% 225.000,00 269.388,90 252.734,32 16.654,58 14.069,06 -1.451.410,59
17 5,30% 0,00 81.817,36 178.923,77 -97.106,41 -81.170,81 -1.532.581,41
18 3,26% 210.000,00 227.629,23 110.188,03 117.441,20 97.138,90 -1.435.442,50
19 2,29% 0,00 40.128,70 77.255,43 -37.126,74 -30.386,46 -1.465.828,97
20 2,29% 0,00 40.128,70 77.255,43 -37.126,74 -30.067,75 -1.495.896,71
21 1,89% 240.000,00 251.229,31 63.832,25 187.397,06 150.174,99 -1.345.721,72
22 1,62% 450.000,00 448.447,97 54.668,91 393.779,06 312.254,10 -1.033.467,62
23 3,87% 275.000,00 359.512,15 130.660,76 228.851,40 179.568,36 -853.899,27
24 3,65% 0,00 99.308,04 123.357,80 -24.049,75 -18.672,72 -872.571,99
25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -688.185,58
26 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 159.645,86 -528.539,73
27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -528.539,73
28 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 178.645,06 -349.894,67
29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -349.894,67
30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -349.894,67
31 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 151.447,18 -198.447,49
32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -198.447,49
33 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 169.470,67 -28.976,82
34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -28.976,82
35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -28.976,82
36 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 143.669,54 114.692,73
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
59
A simulação acima resultou em um VPL de R$114.692,73, TIR de 1,48%,
payback descontado de 35,20 meses e índice de lucratividade de 1,03.
4.6.6 Simulação 6
Na sexta simulação foi considerada a comercialização a partir do 13º mês
após o inicio da execução do empreendimento. As vendas terminam no 28º mês, ou
seja, quatro meses após a entrega do empreendimento.
As receitas são inseridas a partir do 16º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 10 – Simulação 6
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37
8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61
9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80
10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78
11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23
12 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -247.745,46 -1.463.688,69
13 8,32% 180.000,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -245.146,91 -1.708.835,60
14 8,30% 240.000,00 0,00 280.428,93 -280.428,93 -241.942,80 -1.950.778,40
15 10,82% 240.000,00 0,00 365.661,30 -365.661,30 -312.168,86 -2.262.947,26
16 7,48% 210.000,00 659.847,72 252.734,32 407.113,40 343.911,50 -1.919.035,77
17 5,30% 210.000,00 216.466,30 178.923,77 37.542,54 31.381,64 -1.887.654,13
18 3,26% 240.000,00 237.784,87 110.188,03 127.596,85 105.538,92 -1.782.115,21
19 2,29% 450.000,00 420.278,12 77.255,43 343.022,69 280.747,73 -1.501.367,47
20 2,29% 275.000,00 285.151,56 77.255,43 207.896,13 168.368,38 -1.332.999,10
21 1,89% 240.000,00 256.708,13 63.832,25 192.875,88 154.565,57 -1.178.433,53
22 1,62% 210.000,00 231.183,99 54.668,91 176.515,07 139.970,76 -1.038.462,76 (Continua...)
60
(Continuação)
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
23 3,87% 240.000,00 327.723,60 130.660,76 197.062,85 154.625,45 -883.837,31
24 3,65% 210.000,00 309.855,70 123.357,80 186.497,90 144.800,78 -739.036,53
25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -554.650,13
26 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 171.049,13 -383.600,99
27 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 338.510,06 -45.090,93
28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 111.223,49
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL de R$111.223,49, TIR de 1,45%,
payback descontado de 27,29 meses e índice de lucratividade de 1,03.
4.6.7 Simulação 7
Na sétima simulação foi considerada uma comercialização aproximada de
32% das unidades no primeiro ano de execução do empreendimento.
Comercialização de 22% das unidades no segundo ano de execução. Após a
entrega do empreendimento foi considerado 22% de vendas no primeiro ano e 22%
de vendas do 13º mês até o 18º mês após a conclusão do empreendimento.
As receitas são inseridas a partir do 10º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 11 – Simulação 7
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 275.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 240.000,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 (Continua...)
61
(Continuação)
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61
9 5,23% 180.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80
10 5,23% 240.000,00 255.940,14 176.555,51 79.384,64 71.440,34 -828.395,45
11 5,23% 0,00 48.858,69 176.555,51 -127.696,82 -113.712,40 -942.107,86
12 8,32% 450.000,00 261.948,61 281.162,40 -19.213,79 -16.930,18 -959.038,03
13 8,32% 0,00 115.253,98 281.162,40 -165.908,42 -144.656,38 -1.103.694,42
14 8,30% 0,00 114.953,32 280.428,93 -165.475,61 -142.765,70 -1.246.460,11
15 10,82% 210.000,00 293.456,91 365.661,30 -72.204,39 -61.641,64 -1.308.101,75
16 7,48% 0,00 119.309,17 252.734,32 -133.425,15 -112.711,70 -1.420.813,45
17 5,30% 0,00 84.465,17 178.923,77 -94.458,60 -78.957,52 -1.499.770,97
18 3,26% 0,00 52.016,85 110.188,03 -58.171,18 -48.115,01 -1.547.885,98
19 2,29% 240.000,00 244.521,36 77.255,43 167.265,93 136.899,20 -1.410.986,79
20 2,29% 0,00 41.957,93 77.255,43 -35.297,51 -28.586,31 -1.439.573,10
21 1,89% 0,00 34.667,71 63.832,25 -29.164,54 -23.371,68 -1.462.944,78
22 1,62% 210.000,00 223.902,80 54.668,91 169.233,89 134.197,02 -1.328.747,76
23 3,87% 0,00 79.083,78 130.660,76 -51.576,98 -40.469,90 -1.369.217,66
24 3,65% 240.000,00 314.663,59 123.357,80 191.305,79 148.533,72 -1.220.683,94
25 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.220.683,94
26 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 171.049,13 -1.049.634,81
27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81
28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81
29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81
30 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 174.917,16 -874.717,64
31 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64
32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64
33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64
34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64
35 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 311.126,66 -563.590,98
36 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -563.590,98
37 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 142.162,62 -421.428,36
38 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -421.428,36
39 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 139.196,02 -282.232,34
40 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -282.232,34
41 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 136.291,33 -145.941,00
42 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 154.127,77 8.186,77
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL de R$8.186,77, TIR de 1,08%,
payback descontado de 41,95 meses e índice de lucratividade de 1,00.
62
4.6.8 Simulação 8
Na oitava simulação foi considerada a venda de uma unidade a cada
trimestre. As vendas começaram no primeiro mês de execução e se postergaram até
o 46º mês após o início da obra. Como a execução é de 24 meses, ocorrem oito
vendas após a execução do empreendimento.
As receitas são inseridas a partir do 7º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 12 – Simulação 8
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 450.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 210.000,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 240.000,00 105.270,24 99.531,25 5.738,99 5.330,65 -479.211,25
8 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -119.047,91 -598.259,16
9 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -117.799,24 -716.058,40
10 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.222,57 -788.280,97
11 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -106.965,17 -895.246,14
12 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -168.554,00 -1.063.800,13
13 8,32% 240.000,00 208.053,89 281.162,40 -73.108,51 -63.743,67 -1.127.543,80
14 8,30% 0,00 109.558,40 280.428,93 -170.870,53 -147.420,22 -1.274.964,02
15 10,82% 0,00 142.857,11 365.661,30 -222.804,19 -190.210,26 -1.465.174,29
16 7,48% 240.000,00 280.765,58 252.734,32 28.031,26 23.679,58 -1.441.494,71
17 5,30% 0,00 82.611,70 178.923,77 -96.312,07 -80.506,83 -1.522.001,53
18 3,26% 0,00 50.875,41 110.188,03 -59.312,62 -49.059,12 -1.571.060,66
19 2,29% 210.000,00 217.714,69 77.255,43 140.459,25 114.959,21 -1.456.101,45
20 2,29% 0,00 40.471,68 77.255,43 -36.783,75 -29.789,98 -1.485.891,43
21 1,89% 0,00 33.439,70 63.832,25 -30.392,55 -24.355,78 -1.510.247,20
22 1,62% 275.000,00 282.964,24 54.668,91 228.295,33 181.030,84 -1.329.216,37
23 3,87% 0,00 79.083,78 130.660,76 -51.576,98 -40.469,90 -1.369.686,27
24 3,65% 0,00 74.663,59 123.357,80 -48.694,21 -37.807,18 -1.407.493,45
25 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 172.862,25 -1.234.631,19
26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.234.631,19 (Continua...)
63
(Continuação)
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.234.631,19
28 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 334.959,49 -899.671,71
29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -899.671,71
30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -899.671,71
31 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 151.447,18 -748.224,53
32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -748.224,53
33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -748.224,53
34 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 167.693,12 -580.531,41
35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -580.531,41
36 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -580.531,41
37 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 142.162,62 -438.368,79
38 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -438.368,79
39 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -438.368,79
40 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 157.412,60 -280.956,19
41 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -280.956,19
42 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -280.956,19
43 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 133.447,26 -147.508,93
44 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -147.508,93
45 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -147.508,93
46 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 147.762,33 253,40
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL de R$253,40, TIR de 1,06%, payback
descontado de 48 meses e índice de lucratividade de 1,00.
Até a atual simulação todas as hipóteses indicam indicadores econômicos
praticáveis, apesar de que em alguns casos eles sejam muito arriscados para o
tamanho do investimento. A partir das próximas simulações teremos indicadores
econômicos desfavoráveis para a execução do empreendimento em estudo.
4.6.9 Simulação 9
Na nona simulação foi considerada a comercialização a partir do 19º mês
após o inicio da execução do empreendimento. As vendas terminam no 34º mês, ou
seja, dez meses após a entrega do empreendimento.
64
As receitas são inseridas a partir do 22º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 13 – Simulação 9
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37
8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61
9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80
10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78
11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23
12 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -247.745,46 -1.463.688,69
13 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -245.146,91 -1.708.835,60
14 8,30% 0,00 0,00 280.428,93 -280.428,93 -241.942,80 -1.950.778,40
15 10,82% 0,00 0,00 365.661,30 -365.661,30 -312.168,86 -2.262.947,26
16 7,48% 0,00 0,00 252.734,32 -252.734,32 -213.498,84 -2.476.446,10
17 5,30% 0,00 0,00 178.923,77 -178.923,77 -149.561,58 -2.626.007,68
18 3,26% 0,00 0,00 110.188,03 -110.188,03 -91.139,60 -2.717.147,28
19 2,29% 180.000,00 0,00 77.255,43 -77.255,43 -63.229,89 -2.780.377,17
20 2,29% 240.000,00 0,00 77.255,43 -77.255,43 -62.566,69 -2.842.943,86
21 1,89% 240.000,00 0,00 63.832,25 -63.832,25 -51.153,46 -2.894.097,32
22 1,62% 210.000,00 804.591,59 54.668,91 749.922,67 594.664,51 -2.299.432,81
23 3,87% 210.000,00 235.977,28 130.660,76 105.316,52 82.636,66 -2.216.796,15
24 3,65% 240.000,00 279.431,14 123.357,80 156.073,34 121.178,53 -2.095.617,62
25 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 345.724,51 -1.749.893,11
26 0,00% 275.000,00 275.000,00 0,00 275.000,00 209.060,05 -1.540.833,06
27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -1.360.294,37
28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 -1.203.979,94
29 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 176.771,28 -1.027.208,65
30 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 153.052,52 -874.156,14
31 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 173.082,49 -701.073,65
32 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 160.562,87 -540.510,78
33 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 317.757,50 -222.753,28
34 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 146.731,48 -76.021,80
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
65
A simulação acima resultou em um VPL negativo de R$76.021,80, TIR de
0,89%, payback descontado e índice de lucratividade não aplicáveis devido as
circunstâncias da simulação.
4.6.10 Simulação 10
Na décima simulação foi considerada uma comercialização aproximada de
26,50% das unidades no primeiro ano de execução do empreendimento.
Comercialização de 10,70% das unidades no segundo ano de execução. Após a
entrega do empreendimento foi considerado 29,60% de vendas no primeiro ano e
33,20% de vendas no segundo ano após a conclusão do empreendimento.
As receitas são inseridas a partir do 12º mês de execução conforme o
cronograma de andamento da obra.
Tabela 14 – Simulação 10
N % Vendas Receita Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00
1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01
2 1,03% 180.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78
3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64
4 1,27% 240.000,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57
5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26
6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90
7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37
8 5,23% 210.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61
9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80
10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78
11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23
12 8,32% 450.000,00 441.940,24 281.162,40 160.777,84 141.668,95 -1.074.274,28
13 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -166.786,06 -1.241.060,34
14 8,30% 0,00 89.638,69 280.428,93 -190.790,24 -164.606,14 -1.405.666,49
15 10,82% 0,00 116.883,09 365.661,30 -248.778,21 -212.384,55 -1.618.051,04
16 7,48% 0,00 80.786,15 252.734,32 -171.948,17 -145.254,25 -1.763.305,29
17 5,30% 0,00 57.192,72 178.923,77 -121.731,05 -101.754,44 -1.865.059,74
18 3,26% 225.000,00 225.124,66 110.188,03 114.936,63 95.067,30 -1.769.992,43 (Continua...)
66
(Continuação)
N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de
Caixa Fluxo
descontado VPL
19 2,29% 0,00 29.839,29 77.255,43 -47.416,15 -38.807,86 -1.808.800,29
20 2,29% 0,00 29.839,29 77.255,43 -47.416,15 -38.400,81 -1.847.201,10
21 1,89% 0,00 24.654,69 63.832,25 -39.177,56 -31.395,85 -1.878.596,94
22 1,62% 0,00 21.115,43 54.668,91 -33.553,48 -26.606,83 -1.905.203,78
23 3,87% 0,00 50.466,66 130.660,76 -80.194,09 -62.924,33 -1.968.128,11
24 3,65% 210.000,00 257.645,96 123.357,80 134.288,16 104.264,07 -1.863.864,04
25 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 345.724,51 -1.518.139,53
26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.518.139,53
27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -1.337.600,83
28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.337.600,83
29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.337.600,83
30 0,00% 275.000,00 275.000,00 0,00 275.000,00 200.425,92 -1.137.174,92
31 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92
32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92
33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92
34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92
35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92
36 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 164.193,76 -972.981,15
37 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -972.981,15
38 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 140.671,50 -832.309,65
39 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -832.309,65
40 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 157.412,60 -674.897,05
41 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -674.897,05
42 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 134.861,80 -540.035,25
43 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -540.035,25
44 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 150.911,49 -389.123,76
45 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -389.123,76
46 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 129.292,04 -259.831,72
47 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -259.831,72
48 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 144.678,88 -115.152,85
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
A simulação acima resultou em um VPL negativo de R$115.152,85, TIR de
0,81%, payback descontado e índice de lucratividade não aplicáveis devido as
circunstâncias da simulação.
67
4.7 Resultados
A fim de facilitar o entendimento das simulações foram elaboradas as tabelas
15 e 16 onde estão dispostos todos os resultados obtidos através dos cálculos de
indicadores econômicos realizados.
Tabela 15 – Resumo das simulações 1 a 5
Simulações 1 2 3 4 5
VPL 360.209,73 267.741,84 245.228,66 201.144,00 114.692,73
TIR 5,75% 2,83% 2,60% 2,07% 1,48%
Payback descontado 14,77 20,80 27,55 28,83 35,20
Índice de Lucratividade 1,10 1,07 1,07 1,06 1,03
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
Tabela 16 – Resumo das simulações 6 a 10
Simulações 6 7 8 9 10
VPL 111.223,49 8.186,77 253,40 -76.021,80 -115.152,85
TIR 1,45% 1,08% 1,06% 0,89% 0,81%
Payback descontado 27,29 41,95 48,00 não aplicável não aplicável
Índice de Lucratividade 1,03 1,00 1,00 0,98 0,97
Fonte: Elaborado pelo autor (2016).
O Gráfico 1 mostra a variação dos valores de VPL.
68
Gráfico 1 – Variação do VPL
Fonte: Elaborado pelo autor (2016)
O Gráfico 2 mostra a variação da TIR.
Gráfico 2 – Variação da TIR
Fonte: Elaborado pelo autor (2016)
69
Nas duas primeiras simulações obtiveram-se resultados excelentes. Todas as
unidades foram vendidas antes do prazo de conclusão do empreendimento. Os
indicadores econômicos são positivos para as duas hipóteses com o VPL de
R$360.209,71 e R$267.741,84, TIR de 5,75% e 2,83% superando a TMA proposta
para o trabalho de 1,06%. Além disso, através do payback descontado de 14,77
meses e 20,80 meses, se tem o retorno do investimento antes mesmo da conclusão
do empreendimento.
A terceira simulação tem vendas no lançamento, isso é importante, pois gera
um fluxo de caixa positivo logo no início do empreendimento. Além disso, todas as
unidades foram vendidas até o sexto mês após a conclusão. Devido a isso,
apresenta excelentes índices de retorno com o VPL em R$245.228,66, TIR de
2,60%, payback descontado de 27,55 meses.
As simulações quatro, cinco e seis mostram os resultados mais próximos da
realidade atual. Os índices apresentados com o VPL variando de R$201.144,00 a
R$111.223,49 e a TIR entre 2,09% e 1,45% valores que superaram a TMA que foi
de 1,06% e tornam o empreendimento viável. Os valores de payback descontado
indicam o retorno do investimento em até um ano após a conclusão. Com os
resultados obtidos essas hipóteses também estão economicamente viáveis.
As simulações sete e oito mostram valores ainda positivos, mas que
economicamente falando não são bons para um investimento desse porte. Os
resultados se assemelham com os índices tidos como base para os cálculos. Nessas
hipóteses é melhor não ocorrer o empreendimento em estudo.
O restante das simulações não apresentam índices de retorno e são inviáveis
economicamente. As vendas não podem tardar da forma como proposto nas
simulações.
Analisando os resultados obtidos, conclui-se que os melhores retornos de
investimento ocorrem quando as vendas iniciam logo após o lançamento do
empreendimento e são concluídas até o final da execução.
Se as vendas iniciam com atraso em relação ao andamento do
empreendimento, é possível que não se tenha o resultado esperado com o
70
investimento realizado. Sendo assim, o empreendimento pode tornar-se inviável
economicamente.
Num conceito geral, o empreendimento em estudo é viável economicamente
conforme a demanda de vendas que possa ocorrer da simulação um até a
simulação seis. As últimas quatro simulações mesmo algumas apresentado valores
positivos não são viáveis devido ao risco gerado com o tamanho do investimento.
71
5 CONCLUSÃO
Com a realização do estudo, conclui-se a importância da análise de
viabilidade econômica para um empreendimento. Os investidores que adquirem um
imóvel sem a análise dos indicadores financeiros correm o risco de ter seu
investimento frustrado. Esse investimento mal feito gera a desvalorização do
dinheiro no tempo.
Os resultados apresentados no trabalho apontam que a venda na fase de
execução é a que traz os melhores retornos do investimento e o menor risco de
perda.
As vendas que ocorrem num período curto após a entrega do
empreendimento, apesar de rentáveis, possuem um risco maior que a aplicação do
valor investido em outras fontes de aplicação fixa no mercado financeiro. As vendas
que acontecem após o primeiro ano de conclusão não apresentam indicadores
favoráveis para o investimento.
As simulações mostram que os valores de VPL diminuem conforme o retardo
das vendas. Os valores positivos de VPL indicam que o empreendimento valoriza o
dinheiro no tempo. Os valores de VPL negativos reforçam a ideia que o
empreendimento não seja executado.
Nota-se que os valores da TIR são superiores a TMA proposta no trabalho até
a sétima simulação. Ou seja, utilizando a TIR e considerando as simulações de
vendas subsequentes a sétima, tem-se o resultado como empreendimento inviável
economicamente.
72
Nos cenários propostos, as simulações 4, 5 e 6 são as que mais se
assemelham com o cenário atual de vendas de unidades. A TIR varia de 1,45% a
2,07%, esse percentual é maior que a TMA proposta no trabalho que foi de 1,06%
a.m.. E o payback ocorre logo após o término da construção. O VPL gerou um valor
entre R$ 111.223,49 a R$ 201.144,00 para o empreendimento. Nestes cenários o
empreendimento é viável economicamente.
Com os resultados obtidos nas simulações, nota-se que o valor de
rentabilidade do empreendimento está atrelado ao período de venda, ou seja, a
velocidade de venda é muito mais impactante no resultado final que os custos do
empreendimento.
Enfim, com os indicadores econômicos calculados, conclui-se no estudo, que
o empreendimento é viável economicamente quando as vendas das unidades
ocorrem durante a fase de execução do empreendimento e não ultrapassem um ano
após a sua construção.
Constata-se que a viabilidade econômica deveria ser obrigatória para os
empreendimentos. Os dados calculados deveriam estar nas etapas necessárias
para aprovação do projeto junto ao órgão competente. Isso contribuiria para que
houvesse menos empreendimentos abandonados em regiões da cidade, devido a
essa falta de planejamento financeiro.
Sugestões para trabalhos futuros
Detalhar o mercado imobiliário
Elaboração de curva de venda ideal
73
REFERÊNCIAS
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______. NBR 14.653-4: Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002.
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ZDANOWICZ, José Eduardo. Planejamento financeiro e orçamento. 3. ed. Porto Alegre: Sagra Luzzatto, 2000.
375
294.5
392
586.5511 641
157.5157.5
133.5
132.5
134
140
10
RAMPA EXTERNA LESTE/ENTRADADA SUB.10%A= 18.85 m²
BOX 1A= 12.50 m²
BOX 2A= 12.50 m²
BOX 3A= 12.50 m²
BOX 4A= 12.50 m²
BOX 5A= 12.50 m²
PÇ ELEV.A= 1.20 m²
CIRC.SUBOLOA= 8.99 m²
P: Cerâmico
ARMÁRIOA= 2.70 m²
ESCADA SUBSOLOA= 5.65 m²
P: Cerâmico
ESTACIONAMENTO SUBSOLOA= 389.50 m²P: Cerâmico
BOX 11A= 12.50 m²
BOX 12A= 12.50 m²
BOX 13A= 12.50 m²
RAMPA INTERNA /NORTESAIDA SUB.20%A= 20.69 m²
RAMPA EXTERNA /NORTE/SAIDA SUB.20%A= 14.80 m²
BOX 10A= 12.50 m²
BOX 9A= 12.50 m²
BOX 8A= 12.50 m²
BOX 7A= 12.50 m²
BOX 6 A= 12.50 m²
BOX 6 AA= 12.50 m²
100 285 100 322.5 100 450 100 442.5 100 385 100 400 100
2985.5
52020 2740
20
670 500 500 250 250 60 250 250 10
20 160 130 506.5 120 532 120 601.5 60500
30
15 500 1380 500 60 500
10 20
2950
392 40
28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 112 1525
15278 15 112 15
40
201130 201
40
15100
15
40 112
152
100370 130
30 355 130 415 100 755.5 100 339.5 100 250.5 30 350 30
2985
15 360 20
105
457
105
398
105
349.5
30
1549
.5
1535
9.520
1511
40
374.5
20
195
30 175
3055
560
500
3034
530
1515
14.5
20
5037
211
016
5.511
0.537
2
299.5
20
50
282
150
112
112
112
15
731.5
9715
15
120
15
407
110
2711
211
215
110
165.5
110.5
386
372
5029
9.520
5053
9.550
890
20
100
289.5
30
1526
529
295
7.520
105
457.5
105
458
105
289.5
30
1550
260.5
2028
2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1112
13
14
15
16
140
PLANTA BAIXA - SUBSOLOEscala 1/50
-280.00
-280.00
280
P=18
5
JBF2
398X
3039
8x30
DEPÓSITOA= 5.65 m²
1535
9.5
175 20
205
Proje
ção d
o Térreo
Projeção do Térreo Projeção do TérreoProje
ção P
avto. Tipo
Projeção Pavto. Tipo Projeção Pavto. Tipo
Projeção Pavto. Tipo Projeção Pavto. Tipo Projeção Pavto. Tipo
Proje
ção P
avto. Tipo
Proje
ção P
avto. Tipo
Projeção Laje Inclinada do Térreo
574.5
400
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
169.5
169.5
169.5
10
86.5
10
67.5 277.5
8633
2.5
418.5
345.5
352.5
47.5
400
53
43
43
449
423
165
165
165
165
Projeção Pavto. Tipo
308 112
Floreira Floreira
210
282
210
2
110
4343
314.5
42 157.5115.5
42.5
357.5
150
188
10.5
233.5
15
336
15
382
1518
5.515
151063.5 15 304 304 15
1228.520
1030
18856
26756 188
1200
2985
755
315
800
1030
200
131
134
135
SALA 1A= 159.59 m²P: Cerâmico SALA 2
A= 182.83 m²P: Cerâmico
BANHO 2A= 5.47 m²
P: Cerâmico
BANHO 1A= 5.46 m²
P: Cerâmico
PÇ ELEV.A= 1.20 m²
PROJEÇÃO PÇ VENT./LUZA= 1.52 m²
HALL TÉRREOA= 8.63 m²
P: Cerâmico
HALL EXTERNOA= 8.86 m²
P: Cerâmico
30 355 130 506.5
120 256 256 120
601.5 60 500 30
1382.5 20 1547.52015
40 256 256 40
30 355 130 587 532 511 100 630.5 30
1111.5
30 355 130415 100
40 6615
12015
10015
12015
66 40
1087
100339.5 100 250.5 30 350 30
755.5
15370
15
56 267 56
1513
6515
134.5
1549
.5
105
457
105
397.5
105
225.5
154.5
3055
4.560
500
3020
5.515
5011
3050
150.5
15
372
110
165.5
110.5
372
132.5
1528
515
150
150
372
110
165.5
110.5
372
5015
0.515
134.5
2038
6
386
5053
9.550
490.5
100
150.5
15
1513
6515
105
457
105
458
105
165
154.5
1549
.5
123
4
5
6
78 9 10 11 12 13 14 15 16
1718192021222324
1397.5 20 1567.5
57
30 30
376 376
57
130
242
1512
015
57.5 254.5 57.5
112 56 364
112
112
112
112 196 112 112
106106
296 296
PLANTA BAIXA - TÉRREOEscala 1/50
VTF1 70X5070x50
VTF1 70X5070x50
0.00
0.00
0.00
0.00
200.5
100.5
40030 355 130 415 100
P=220
VTF1 350X135350x135
112
112
112
15
2828
2828
28 28 28 28 28 28 28
28 28
2828
2828
15
278 15
CIRCULAÇÃO/ESCADA TÉRREOA= 15.37 m²
P: Cerâmico
1112
13
14
16
15
Projeção Pavto. Tipo
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira
Floreira Floreira
Proje
ção P
avto. Tipo
Proje
ção P
avto. Tipo
Projeção Pavto. Tipo Projeção Pavto. Tipo
Projeção Pavto. Tipo
Proje
ção P
avto. Tipo
25 350 42.5 350 161 90 289 70 20 20 70 289 90 161 350 125 350 112.5
Projeção Cobertura Policarbonato P1
Projeção Pavto. Tipo
TERRAÇO 1A= 18.51 m²
P: Cerâmico
TERRAÇO 2A= 20.79 m²
P: Cerâmico
201377.5 20 1547.5
20
2985
20
-7.00-7.00
PÇ L/VENT.A= 1.20 m²
ESCADA PAVTO.TIPOA= 6.90 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
HALLA= 3.32 m²
P: Cerâmico
CIRC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
ÁREA SERV.A= 8.99 m²
P: Cerâmico
COPA/COZINHAA= 11.90 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.03 m²
P: Cerâmico
ESTAR/JANTARA= 26.55 m²
P: Cerâmico
BANHO SOC.A= 4.50 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 1A= 14.94 m²
P: Cerâmico
COPA/COZINHAA= 11.90 m²
P: Cerâmico
HALLA= 3.32 m²
P: Cerâmico
CIRC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.03 m²
P: Cerâmico
ESTAR/JANTARA= 26.55 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
BANHO SOC.A= 4.50 m²
P: Cerâmico DORMITÓRIO 1A= 14.94 m²
P: Cerâmico
BANHO SERV.A= 2.41 m²
P: Cerâmico
PÇ VENT./LUZA= 1.51 m²
HALLA= 3.32 m²
P: Cerâmico
CIRC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
BANHO SERV.A= 2.41 m²
P: Cerâmico
ÁREA SERV.A= 8.99 m²
P: Cerâmico
COPA/COZINHAA= 11.90 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.03 m²
P: Cerâmico
ESTAR/JANTARA= 26.39 m²
P: Cerâmico
BANHO SOC.A= 4.50 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 1A= 14.94 m²
P: Cerâmico
COPA/COZINHAA= 11.90 m²
P: Cerâmico
CIRC. PAVTO.TIPOA= 10.97 m²
P: Cerâmico
HALLA= 3.32 m²
P: Cerâmico
CIRC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.03 m²
P: Cerâmico
ESTAR/JANTARA= 26.39 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
BANHO SOC.A= 4.50 m²
P: CerâmicoDORMITÓRIO 1A= 14.94 m²
P: Cerâmico
15360 25 150 15 465
261.5
15148.5
1570
15
3515 70 15
148.5
15261.5
46515
150 25 36020
565 392 73 261.5 73 416 73 261.5 73 392 570
45015
261.515
256 25615
261.515
450
3150
15160
15 15160
15
16515
37015
15 20115
10015
20115
15370
15170
726.5 15
532
15726.5
276.5
107.5 107.5
276.5
1541
515
670
1541
515
445
670
445
1560
1530
015
100
1532
520
325
1510
015
300
15
165
1559
020
590
1516
5
165
1545
515
120
2012
015
455
15
165
470
413
1544
715
120
15
336
1512
015
447
15
1544
715
120
1511
215
120
1544
7
15
165
455
1512
020
120
1545
515
165
470
472
165
1559
020
590
1516
5
445
670
445
1560
1541
515
670
1541
515
1530
015
100
1532
520
325
1510
015
300
15
16515
37015
726.5 1515
726.5
276.5 276.5
15360 25 150 15 465
261.5
15148.5 15
7015 35
15 70 15 148.5
15 201 15100 15 201 15
100 156 20 156 100
45015
261.515
256 25615
261.515
450
15150 25 360
20
15370
15170
15160
15
565 465 261.5 562 261.5 465 570
3150
392 73
154.5 105
135
320
413
156.5 105
135
320
332
1510
015
107.520
107.5
115
Corrimão h= 110cm Corrimão h= 110cm
Corrimão h= 110cm Corrimão h= 110cm
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
413.00
420.00
420.00
420.00
413.00
420.00 420.00
420.00 420.00
420.00
420.00 420.00
420.00420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
420.00
413.00
413.00
393 57
APTO 101/201/301A= 105.95 m²
APTO 102/202/302A= 106.70 m²
APTO 104/204/304A= 106.93 m²
APTO 103/203/303A= 106.17 m²
CONDOMÍNIO P1(ESCADARIA)A= 19.20 m²
PLANTA BAIXA - PAVTO. TIPOEscala 1/50
P=100
P=100 P=100P=10
0
JC 83
X120
83x110
PI1 80X21080x210
1 2 3 4 5 6 7 8
910111213141516
1510
015
267
1550
90 210 125 100 40 12 72 248 7212
40 100 125 210 95
135 180 150
55.5 150 56 56 150 55.5
150 180 135
57393
112 196 112112
28 28 28 28 28 28 28
308
224
115
6570 7065
107 152.515
30
4747
30
15 22
320
215
213
3
77.5
170
77.5
77.5
170
77.5
40 100 125 210 9573 392
150 180 135
393
7392
1532
013
32
152
152
263
57
132
8017
164
152.5 215
30107
56150
55.5
57
15 302 15
135 180 150
393 57
15 160 15
90210
125100
40
73 416 73
7392
1272
24872
12
56 150 56
47
3015
10
83
10
10310
83
10
103
165
Calha
Calha Calha
CHURRASQ.A= 10.33 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
JANTARA= 26.39 m²
P: Cerâmico
ESCRITÓRIOA= 9.96 m²
P: Cerâmico
LAVABOA= 2.41 m²
P: Cerâmico
SACADA SOCIALA= 7.41 m²
P: Cerâmico
ESTAR/HOME THEATERA= 42.61 m²
P: Cerâmico
BANHO SERVIÇOA= 2.41 m²
P: Cerâmico
BANHO CASALA= 4.50 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO CASALA= 16.68 m²
P: Cerâmico
CLOSETA= 12.59 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.02 m²
P: Cerâmico
CIRCUL. SOC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
BANHO SOCIALA= 4.50 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 1A= 14.95 m²
P: Cerâmico
Corrimão h= 110cm
Corrimão h= 110cm
15360 25 150
15465 15
148.515
70 15 3515
7015
148.5 15465
15150 25 360
20
450 261.515
256 2015
15 37015
726.5 15
308
15201 15 100
15201
15
107.520
107.5
27120 271
45015
261.5
169.5 107
30 15
47
15 16015
15360 25 150
15
261.5
15 233.5 15 3515
393 57
1515
256
156 20 156
15 100 15302
15100
15
726.5
165 195 175
535
15 201 15 10015
20115
565 465 261.5 562261.5
465 570
3150
392 73 73 416 73 73 392
450 15
465 261.5
1541
515
1541
515
1560
445
670
445
340
2032
5
315
15
300
1544
0
1515
015
590
2059
015
150
15
1510
015
300
15
7392
5753
3
2012
015
395
6015
9273
118
152
270
1559
020
308
222
6015
9174
1538
215
5015
120
15
112
224
1512
0
1533
2
159.5
65.5
1510
015
115
65
115
267
65.5
381.5
447
393 57
565 465 261.5 562 261.5 465 570
3150
22.5 22.5
Corrimão h= 110cm
Corrimão h= 110cm
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1253.00
1253.001253.00
1253.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
COPA/COZINHAA= 12.25 m²
P: Cerâmico
CIRCUL.A= 3.32 m²
P: Cerâmico
1260.00
1260.00
120
143
57
22
131
2
2152.5
2
200
CHURRASQ.A= 10.33 m²
P: Cerâmico
COPA/COZINHAA= 12.25 m²
P: Cerâmico
BANHO SERVIÇOA= 2.41 m²
P: Cerâmico
CIRCUL.A= 3.32 m²
P: Cerâmico
JANTARA= 26.39 m²
P: Cerâmico
SACADAA= 7.41 m²
P: Cerâmico
BANHO SOCIALA= 4.50 m²
P: Cerâmico DORMITÓRIO 1A= 14.95 m²
P: Cerâmico
CIRCUL. SOC.A= 1.60 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO 2A= 12.02 m²
P: Cerâmico
CLOSETA= 12.59 m²
P: Cerâmico
ESTAR/HOME THEATERA= 42.61 m²
P: Cerâmico
DORMITÓRIO CASALA= 16.68 m²
P: CerâmicoBANHO CASALA= 4.50 m²
P: Cerâmico
SACADA SOCIALA= 7.41 m²
P: Cerâmico
ESCRITÓRIOA= 9.96 m²
P: Cerâmico
LAVABOA= 2.41 m²
P: Cerâmico1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.00
1260.001260.00
1260.00
1260.00
ESCADA PAVTO.TIPOA= 6.90 m²
P: Cerâmico
CIRC. PAVTO. COBERTURAA= 10.97 m²
P: Cerâmico
28 28 28 28 28 28 28 112 112112
196
112
112
1260.0015 532
15
203602515015
165195175
535
1541
515
1541
515
1560
445
670
445
340
20
325
315
1530
015
440
1515
015
590
2059
015
150
15
450261.515
256 15
1537015
726.515
45015
261.5
169.5107
3015
47
1516015
1510
015
300
15
120
1539
560
1592
73
118
152
270
308
222
39357
120
143
57
22
131
2
2152.5
2
200
261.5
15
233.5
39357
15256
726.5
45015
465261.5
7392
1557
533
6091
74
332
159.5
65.5
1510
015
115
PLANTA BAIXA - PAVTO. COBERTURAEscala 1/50
35 126.5 100
1512
015
1535126.5100
168 168
P=100
JC 83X12083x110
P=10
0
JC 72
X110
72x1
10
PEE
90X2
1090
x210
P=16
0
JM1 5
0X50
50x5
0
P=16
0
JM1 5
0X50
50x5
0
PI2 70X21070x210 PI2 70X210
70x210
P=10
0
JC 72
X110
72x1
10
P=100JC
83X120
83x110
PVV1
90X2
1090
x210
P=16
0
JM1 5
0X50
50x5
0
P=16
0
JM1 5
0X50
50x5
0
P=10
0
CH 10
0 X 70
100x
70
P=100
JC 72X11072x110
P=100
JC 72X11072x110
P=110
JC 150X70150x70
PJVC 180X210180x210
P=10
0
CH 10
0 X 70
100x
70
P=110
JC 150X70150x70
PJVC 180X210180x210
PEE
90X2
1090
x210
PI1 80X21080x210
P=100
JC 83
X120
83x110
PJVC 180X210180x210P=110
JC 150X70150x70
PJVC 180X210180x210 P=110
JC 150X70150x70
P=100
JC 72X11072x110
P=100
JC 72X11072x110
P=10
0
JC 72
X110
72x1
10
PED
90X2
1090
x210
PC1 8
0X21
080
x210
P=100JC 83X120
83x110
PVV1
90X2
1090
x210
PI1 80X21080x210
PI1 80X21080x210
PI1 8
0X21
080
x210
P=90
JVVC
170X
120
170x
120
P=90
JVVC
170X
120
170x
120
PI1 80X21080x210
PI1 80X21080x210
PI1 8
0X21
080
x210
PI1 80X21080x210
P=90
JVVC 210X120210x120
P=160
JM1 100X50100x50
P=90
JVVC 210X120210x120
P=160
JM1 100X50100x50
PVV1
90X2
1090
x210
P=90
JVVC
170X
120
170x
120
P=90
JVVC
170X
120
170x
120
P=90
JVVC 210X120210x120
P=160
JM1 100X50100x50
P=90
JVVC 210X120210x120
P=160
JM1 100X50100x50
P=10
0
JC 72
X110
72x1
10
PVV1
90X2
1090
x210
PI2 7
0X21
070
x210
PA1 100X215100x262
PA1 100X215100x262
PC2IP 250X210250x210
PC2IP 250X210250x210
PA 33
2X24
533
2x24
5
PA 33
2X24
533
2x24
5
PED
90X2
1090
x210
PC1 8
0X21
080
x210
PI2 7
0X21
070
x210
APTO 401(COBERTURA)A= 212.65 m² APTO 402(COBERTURA)
A= 213.10 m²
CONDOMÍNIO P4(ESCADARIA)A= 19.20 m²
90 210 125 100 40 392 73 7311
72 250 7211
73 73 40 100 125 210 95
90 210 125 100 40 40 100 125210 95
392
135 180 13515
165
7392
165
56
150
5656
15056
15135 180 135
Calha Calha
Calha
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