gayrimenkul deĞerleme esaslari-Özet ersan yildirim 1-3 ekİm -2004

GAYRIMENKUL DEĞERLEME

ESASLARI-ÖZET

ERSAN YILDIRIM1-3 EKİM -2004

DEĞERLEME PROSESİ

BİR MÜŞTERİNİN BİR GAYRIMENKULÜN DEĞERİ HAKKINDAKİ SORUSUNA CEVAP VEREBİLMEK İÇİN KULLANILAN SİSTEMATİK PROSEDÜR

PROSEDÜRPROBLEMİN TANIMI

DEĞERLEMENİN NE İÇİN KULLANILACAĞI DEĞERLEMENİN AMACININ BELİRLENMESİ DEĞERLEMENİN TARİHİ

GEÇMİŞ (RETROSPEKTİF) PROSPEKTİF(GELECEK) VEYA GÜNCEL DEĞER

EFEKTİF TARİH VEYA RAPOR TARİHİ KAPSAMI SINIRLAMALAR

PROSEDÜRGAYRIMENKUL ÖZELLİKLERİ

A. KONUMU, FİZİKSEL, EKONOMİK VE YASAL NİTELİKLERİ;

GAYRIMENKULUN TANIMLANMASI, ADRESİ, YASAL TANITIMI, PAFTA, ADA, PARSEL VB. BİLGİLER

B.DEĞERLENECEK TAŞINMAZ HİSSESİ (HAKKI) CİNSİ :1) TAM MÜLKİYET2) KISMİ HAKLAR

PROSEDÜRVERİ TOPLAMA

A. GENEL VERİLERB. SPESİFİK VERİLERC. LOKAL ARZ TALEP VERİLERİ

DEĞER YARATAN FAKTÖRLER

KULLANIŞLILIK KITLIK(ENDERLİK) ARZU EFEKTİF SATINALMA GÜCÜ

DEĞERE ETKİYEN EKONOMİK FAKTÖRLER

ARZ TALEP DENGE UYUMLULUK KATILIM İKAME BEKLENTİ VE DEĞİŞİM DIŞSAL ETMENLER

PROSEDÜR EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ

ARAZİYE EN YÜKSEK GELİRİ SAĞLAYAN KULLANIMIN BELİRLENMESİNİ SAĞLAR.

ÜZERİNDE İNŞAAT OLAN MÜLKDE, YAPILANDIRMALAR YIKILMALI MI? YENİLENMELİ Mİ? YA DA OLDUĞU GİBİ Mİ BIRAKILMALI?

PROSEDÜR ARSA DEĞERLEME

DEĞERLEME SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI MALİYET YAKLAŞIMI GELİR YAKLAŞIMI MÜMKÜNSE HER ÜÇ YAKLAŞIM DA

KULLANILIR

PROSEDÜR DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI

DEĞERLEME SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI MALİYET YAKLAŞIMI GELİR YAKLAŞIMI MÜMKÜNSE HER ÜÇ YAKLAŞIM DA

KULLANILIR

PROSEDÜR UZLAŞTIRMA VE SON DEĞERİN BELİRLENMESİ

DEĞERLEME PROSESİNDE EN SON ADIM OLUP KULLANILAN YAKLAŞIMLAR SONUCU DEĞER İÇİN TEK BİR SPESİFİK RAKAMIN YA DA BİR DEĞER ARALIĞININ BELİRLENMESİ İŞLEMİDİR.

PROSEDÜR TANIMLANAN DEĞERİN RAPORLANMASI

DEĞERLEMECİ, BULGULARINI VE SONUÇLARINI BİR RAPORDA ÖZETLEYİP BUNU MÜŞTERİSİNE AKTARMADIĞI SÜRECE DEĞERLEME PROSESİ SONA ERMEZ.

ADİL PİYASA DEĞERİ (FAIR MARKET VALUE)

İSTEKLİ RASYONEL BİR ALICI VE İSTEKLİ RASYONEL BİR SATICININ, EŞİT KOŞULLARDA, ALIM VEYA SATIM KONUSUNDA HİÇBİR BASKI ALTINDA KALMADAN ARALARINDA EL SIKIŞTIKLARI FİYATTIR.

PİYASA RAYİÇ DEĞERİ OLARAK DA BİLİNİR.

ADİL PİYASA DEĞERİ

BELİRLİ BİR ALICI OLMAKSIZIN İKİ BAĞIMSIZ GRUP ARASINDA HİPOTETİK BİR SATIŞ ÖNGÖRÜLMÜŞTÜR

HER İKİ TARAFTA VARLIK’I DEĞERLEMEK İÇİN GEREKLİ BİLGİ VE VERİLERE SAHİPTİR.

HER İKİ TARAFIN MOTİVASYONU AYNIDIR. SATIŞIN PEŞİN GERÇEKLEŞTİĞİ VARSAYILIR.

DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI (BENZER SATIŞLAR) YAKLAŞIMI

MALİYET YAKLAŞIMI GELİR YAKLAŞIMI

SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİ

UYGUN KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİ KULLANILARAK, YAKIN ZAMANDA SATILMIŞ OLAN VE

DEĞERLENECEK MÜLKE BENZER ÖZELLİKTEKİ MÜLKLERİN SATIŞ FİYATI ÜZERİNDE,

SEÇİLEN BU KARŞILAŞTIRMA KRİTERLERİNE GÖRE BULUNACAK GEREKLİ DÜZELTMELERİN UYGULANMASIYLADEĞERLENECEK MÜLKÜN DEĞERİNİN BELİRLENMESİ PROSEDÜRÜ OLARAK TANIMLANABİLİR.

KULLANIM ALANLARI YETERLİ SAYIDA GÜVENİLİR VERİ

BULUNMASI DURUMUNDA HER CİNS MÜLKE UYGULANABİLİR.

VERİ OLMASI DURUMUNDA, DEĞERİ BELİRLEMEK İÇİN EN UYGUN YAKLAŞIMDIR.

KULLANIM ALANLARI GENELLİKLE GELİR GETİRMEYEN (KONUT

AMAÇLI) MÜLKLER SAHİBİ TARAFINDAN KULLANILAN KÜÇÜK

TİCARİ VE ENDÜSTRİYEL MÜLKLERİÇİN YAYGIN OLARAK KULLANILIR.

UYGUN OLMAYAN DURUMLAR

VERİ YETERSİZLİĞİ VOLATİL DÖNEMLER

KARŞILAŞTIRMA BİRİMLERİ TOPLAM MÜLK BAŞINA FİYAT M² BAŞINA FİYAT APARTMAN BAŞINA FİYAT ODA BAŞINA FİYAT—TİPİK OLARAK APARTMANLARDA DÖNÜM BAŞINA FİYAT BRÜT BİNA M²’Sİ VEYA KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA

FİYAT— GENELLİKLE TİCARİ MÜLKLERDE YAYGINDIR. NET KİRALANABİLİR ALAN M²’Sİ BAŞINA FİYAT—

GENELLİKLE OFİSLERDE

DÜZELTME (AYARLAMA) İŞLEMİ

DEĞERLEME TARİHİNDE, KARŞILAŞTIRILA-BİLİR SATIŞ MÜLKÜNÜ, KONU MÜLKE EŞDEĞER HALE GETİRMEK İÇİN DÜZELTME İŞLEMİ YAPILIR.

KARŞILAŞTIRMA BİLEŞENLERİ

HUKUKSAL : MÜLKİYET HAKLARI: FİNANSAL : SATIŞIN FİNANSMAN BİÇİMİ SATIŞ KOŞULLARI SATIŞ SONRASI YAPILACAK HARCAMALAR PİYASA KOŞULLARI: ZAMAN DÜZELTMESİ KONUM : FİZİKSEL: KULLANIM BİÇİMİ(İMAR DURUMU) GAYRIMENKUL DIŞI BİLEŞENLER

FİZİKSEL KARAKTERİSTİKLER

FİZİKSEL FARKLILIKLAR OLARAK,1)BİNA BOYUTLARI2)MİMARİ STİLİ3)İNŞAAT KALİTESİ4)YAŞI5)DURUMU6)FONKSİYONEL KULLANILILIRLIĞI7)ARSA ALANI

DÜZELTME SIRASI

MÜLKİYET HAKLARI FİNANSMAN SATIŞ KOŞULLARI SATIŞ SONRASI HARCAMALAR PİYASA KOŞULLARI KONUM FİZİKSEL ÖZELLİKLER

NON-ARMS-LENGTH TRANSICTION DÜZELTMESİ YAPILAMAZ.

DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ- NİCELİKSEL TEKNİKLER

EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ: İSTATİSTİKSEL ANALİZ : GRAFİK ANALİZ.

DÜZELTMELERİN BELİRLENMESİ VE ÖLÇÜMÜ - NİTELİKSEL TEKNİKLER

BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ SIRALAMA ANALİZİ

DÜZELTME TÜRLERİ

YÜZDE DÜZELTMESİ: GENELLİKLE PİYASA KOŞULLARINDAKİ DEĞİŞME İLE KONUM FARKLILIKLARINI YANSITMAK ÜZERE KULLANILIR.

PARASAL DÜZELTME

DÜZELTME PROSESİ

EN YAYGIN İKİ UYGULAMA EŞLEŞTİRİLMİŞ VERİ ANALİZİ. BAĞIL KARŞILAŞTIRMA ANALİZİ.

DÜZELTME

BRÜT DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA KARŞILAŞTIRMA O KADAR İYİDİR.

NET DÜZELTME—GENEL OLARAK MİKTARI NE KADAR AZSA O KADAR İYİDİR.

DÜZELTMEÖRNEK

ÖZELLİK KONUMÜLK

MÜLK1 MÜLK2 MÜLK3 MÜLK4

SATIŞ FİYATI 37.000 40.000 39.000 39.000FİNANSMANI PEŞİN PEŞİN PEŞİN PEŞİN PEŞİNSATIŞ TARİHİ 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003ALANI 110 100 100 120 100DIŞ CEPHE MOZAİK MOZAİK MOZAİK MOZAİK MOZAİKKOMBİ VAR YOK VAR YOK YOKYAŞ 12 10 10 10 8ARSA ALANI 440 440 440 440 440

DÜZELTME ÖRNEK

KOMBİ İÇİN DÜZELTME KAÇ DOLARDIR? BOYUT DÜZELTMESİ M² BAŞINA KAÇ DOLARDIR? BİNA YAŞI DÜZELTMESİ HER YIL İÇİN KAÇ DOLAR

OLMALIDIR? MÜLKÜN DEĞERİ NEDİR? HERBİR BİNA İÇİN BRÜT VE NET DÜZELTME NE

KADARDIR?

DÜZELTMEÖRNEK

ÖZELLİK KONUMÜLK

MÜLK1 MÜLK2 MÜLK3 MÜLK4

SATIŞ FİYATI 39.000 37.000 40.000 39.000 39.000FİNANSMANI PEŞİN PEŞİN PEŞİN PEŞİN PEŞİNSATIŞ TARİHİ 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003 30/06/2003ALANI 110 100 100 120 100DIŞ CEPHE MOZAİK MOZAİK MOZAİK MOZAİK MOZAİKKOMBİ VAR YOK VAR YOK YOKYAŞ 12 10 10 10 8ARSA ALANI 440 440 440 440 440NET DÜZELTME +2.000 -1.000 0 0BRÜT DÜZELTME 6.000 3.000 6.000 8.000

MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR?

ARSA DEĞERİ AYRI OLARAK BULUNABİLMEKTE YAPILANMALAR OLDUKÇA YENİ VEYA ÇOK AZ

YIPRANMIŞ YENİ VEYA TEKLİF AŞAMASINDAKİ İNŞAATLARIN

(PROJELERİN) DEĞERLEMESİNDE.

PİYASADA SIK SIK ALIM SATIMI YAPILMAYAN ÖZEL AMAÇLI MÜLKLERİN DEĞERLEMESİNDE KARŞILAŞTIRILABİLİR SATIŞ BİLGİSİ YOK ALIŞILAGELMİŞ TİPTEN BİR MÜLK DEĞİLDİR YA DA ÇOK

YAVAŞ BİR PAZARI VAR. MÜLK GELİR ÜRETEN BİR MÜLK DE DEĞİLDİR.

BU DURUMDA TEK ALTERNATİF MALİYET YAKLAŞIMIDIR.

MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR?

MALİYET YAKLAŞIMIPİYASA DEĞERİNİ BELİRLEMEK İÇİN NE ZAMAN KULLANILIR?

EKLENTİLER VE YENİLEMELER SÖZ KONUSU İSE: SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YÖNTEMİNDE FİZİKSEL

DÜZELTME HESABINDA FİZİBİLİTE ÇALIŞMALARINDA ARSA VE YAPILANMALARIN AYRI AYRI

DEĞERLENMESİNİN GEREKTİĞİ DURUMLARDA:

MALİYET YAKLAŞIMI UYGUN OLMAYAN DURUMLAR

YAPILANDIRMALAR ESKİ İSE VE EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMDAN UZAKSA,

PİYASA VERİLERİYLE DESTEKLENMİYORSA TAM MÜLKİYET DIŞINDAKİ DEĞERLEMELERDE

ADIMLAR1.) BOŞMUŞ GİBİ ARSA DEĞERİNİN BELİRLENMESİ.2.) BİNA İÇİN EFEKTİF DEĞERLEME TARİHİ İÇİN DOĞRUDAN VE DOLAYLI

MALİYETLERİN BELİRLENMESİ3.) GİRİŞİMCİ KARI BELİRLENMESİ.4.) 2+3.5.) BİRİKMİŞ AMORTİSMANIN BELİRLENMESİ

• FİZİKSEL YIPRANMA• FONKSİYONEL DEMODE OLMA• EKONOMİK (DIŞSAL) DEMODE OLMA

6.) 4-57.) ARSA ÜZERİNDEKİ YAPILANDIRMALAR8.) 6+7+19.) DÜZELTMELER

İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİ YENİDEN YAPMA VE YENİLEME MALİYETLERİ

YENİDEN YAPMA MALİYETİ YENİLEME MALİYETİ

İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİ MALİYET BİLEŞENLERİ

DOĞRUDAN MALİYETLER— YAPILANDIRMA İNŞAATLARI SIRASINDA KULLANILAN İŞÇİLİK MALZEME VB. İÇİN YAPILAN HARCAMALAR

DOLAYLI MALİYETLER—İNŞAAT İÇİN GEREKLİ ANCAK TİPİK OLARAK İNŞAAT KONTRATININ BİR PARÇASI OLMAYAN HARCAMA VE TAHSİSATLAR

GİRİŞİMCİ KARI—PİYASADAN ÇIKARILAN BİR ORANDIR.

İNŞAAT MALİYETİ BELİRLENMESİ

MALİYET İNDEKSİ YÖNTEMİ KARŞILAŞTIRILMALI BİRİM YÖNTEMİ YERİNDE BİRİM YÖNTEMİ KEŞİF YÖNTEMİ

MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİ AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ

FİZİKSEL YIPRANMA VE DEĞER KAYBI FONKSİYONEL DEMODE OLMA DISSAL DEMODE OLMA

MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİPROSEDÜR

DEĞER KAYBINI OLUŞTURAN BİLEŞENLER AYRI AYRI BELİRLENEREK KATEGORİZE EDİLİR VE ÖLÇÜLÜR.

BELİRLENEN YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİNDEN HER BİR TÜR AMORTİSMAN İÇİN HESAPLANAN TUTARLAR DÜŞÜLÜR.

BÖYLECE YAPILANMANIN AMORTİSMANLI YENİDEN YAPMA VEYA YENİLEME MALİYETİ HESAPLANIR.

MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİTANIMLAR

FİZİKSEL AMORTİSMAN DEFTER AMORTİSMANI FİZİKSEL ÖMÜR EKONOMİK ÖMÜR KALAN EKONOMİK ÖMÜR FAYDALI ÖMÜR GERÇEK YAŞ- KRONOLOJİK YAŞ EFEKTİF YAŞ

MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİ AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ

PİYASADAN ÇIKARMA YÖNTEMİYAŞ-ÖMÜR YÖNTEMİDÖKÜM YÖNTEMİ

AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ

BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ

FİZİKSEL GECİKMİŞ BAKIM- İYİLEŞTİRİLEBİLİR FİZİKSEL DEĞER KAYBI İYİLEŞTİRİLEMEYEN FİZİKSEL DEĞER KAYIPLARI

KISA ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER UZUN ÖMÜRLÜ BİLEŞENLER

AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ BAŞLICA AMORTİSMAN BİLEŞENLERİ

FONKSİYONEL İYİLEŞTİRİLEBİLİR FONKSİYONEL DEMODELİK

EKLEME GEREKTİREN EKSİKLİKLER İKAME VEYA MODERNİZASYON GEREKTİREN EKSİKLER AŞIRI YETERLİLİK

İYİLEŞTİRİLEMEYEN FONKSİYONEL DEMODELİKLER EKSİKLİKLER AŞIRI YETERLİLİK

MALİYET BELİRLEME YÖNTEMLERİ AMORTİSMANI BELİRLEME YÖNTEMLERİ

DIŞSAL DEMODELİKLERİKİ YÖNTEMLE BELİRLENİR.– SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI. – GELİR VEYA KİRA KAYBI KAPİTALİZASYONU

ARSA DEĞERLEMENİÇİN AYRI ARSA DEĞERİ?

BOŞ ARSA BOŞMUŞ GİBİ EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM MALİYET YAKLAŞIMI GELİR KAPİTALİZASYONU EMLAK VERGİSİ SİGORTA KAMULAŞTIRMA

KAVRAMLAR VE İLKELER EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM: ARAZİNİN BİR

DEĞERİ VARDIR. YAPILANMALAR DA BU DEĞERE KATKIDA BULUNUR. EĞER YAPILANMALAR KATMA DEĞER OLUŞTURAMIYORLARSA YIKIM GEREKLİDİR.

ARAZİ FİZİKSEL OLARAK DEĞER KAYBETMEZ. YANİ ARSADAN BİR AMORTİSMAN AYRILMAZ. YALNIZCA YAPILANMALAR FİZİKSEL DEĞER KAYBINA UĞRARLAR.

BUNUNLA BİRLİKTE, PİYASA KOŞULLARI VE DIŞ ETMENLER ARSA NEDENİYLE DEĞERİ DEĞİŞEBİLİR.

TEKNİKLER- SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YAKLAŞIMI

SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI TEKNİĞİ UYGUN VE YETERLİ VERİ OLDUĞUNDA ARAZİLERİ DEĞERLEMEK İÇİN EN YAYGIN OLARAK KULLANILAN VE TERCİH EDİLEN YÖNTEMDİR.

TEKNİKLER- SATIŞ KARŞILAŞTIRMASI YAKLAŞIMI

ARAŞTIRMA KONULARI İMAR DURUMU EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM VARSA ARSA YAPILANMALARI FİZİKSEL ÖZELLİKLER

DÜZELTME SIRALAMASI

DEVREDİLECEK GAYRIMENKÜL HAKLARI FİNANSMAN BİÇİMİ SATIŞ KOŞULLARI SATIŞTAN HEMEN SONRA YAPILACAK

HARCAMALAR PİYASA KOŞULLARI KONUM FİZİKSEL ÖZELLİKLER

KARŞILAŞTIRMA BİRİMLERİ

DÖNÜM VEYA HEKTAR METRE KARE METRE CEPHE PARSEL İNŞA EDİLEBİLİR BİRİM

DİĞER ARSA DEĞERLEME TEKNİKLERİ

PAYLAŞTIRMA ÇIKARTMA ARTIK DEĞER TEKNİĞİ TOPRAK (YER) KİRASI TEKNİĞİ PARSELASYON (ARSA GELİŞTİRME) ANALİZİ

ÇIKARTMA YÖNTEMİ

EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM

BOŞ ARSA VEYA GELİŞTİRİLMİŞ BİR MÜLK İÇİN EN YÜKSEK DEĞERİ VEREN,

YASAL OLARAK OLANAKLI FİZİKSEL OLARAK MÜMKÜN, EKONOMİK OLARAK FİZİBİLOLAN KULLANIM BİÇİMİDİR.

EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM

ARAZİ VEYA ARSANIN BOŞMUŞ GİBİ EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMI

MÜLKÜN GELİŞTİRİLMİŞ BİÇİMİ İÇİN EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMI

ARA KULLANIM

TANIM

YAPILANDIRILMIŞ BİR MÜLKÜN DEĞERİ, YAPILANDIRILMAMIŞ ARSA DEĞERİNDEN DAHA YÜKSEK İSE, YAPILANDIRILMIŞ MÜLKÜN KULLANIMI “EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM” DIR.

BUNA KARŞILIK, BOŞ ARSA DEĞERİ, YAPILANDIRILMIŞ MÜLK DEĞERİ ARTI YIKIM MALİYETİNİ GEÇERSE, BU DURUMDA EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ARSANIN “BOŞMUŞ GİBİ KULLANIM DEĞERİ” OLUR.

MÜLKÜN YAPILANMALI EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMI

• MÜLKÜN YAPILANMALI OLARAK EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIMI MEVCUT YAPILANMALARIN,

1. YENİDEN TASARLANMA2. YIKILMA3. OLDUĞU GİBİ BIRAKILMAKARARININ VERİLMESİNDE ETKENDİR.

EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ KRİTERİ

KULLANIM ŞU ANDA YASAL OLARAK MÜMKÜN MÜDÜR?

YASALARLA ÇELİŞİYOR MU? ÖZEL BİR İZİN GEREKTİRİYOR MU KISITLAMA VAR MI? UYGULANABİLİR Mİ? KALDIRILABİLİR Mİ?

EN YÜKSEK VE EN İYİ KULLANIM ANALİZİ KRİTERİ

FİZİKSEL OLARAK MÜMKÜN MÜ? EKONOMİK OLARAK FIZIBIL MI? HANGİ KULLANIM MAKSİMUM

GETİRİYİ SAĞLIYOR?

GELİR AMAÇLI MÜLK DEĞERLEME

MÜLKÜN DEĞERİ MÜLKTEN ELDE EDİLEN GELİRİN MİKTARINA VE KALİTESİNE BAĞLIDIR.

TİPİK BİR YATIRIMCI BAKIŞ AÇISINI GÖSTERİR.

G.MENKUL PİYASALARINDA KARŞILAŞILAN ÇEŞİTLİ DEĞER KAVRAMLARI

PİYASA KULLANIM YATIRIM SİGORTA DEĞERİ VERGİ KREDİ NAKTE ÇEVİRME ACELE SATIŞ HURDA FAAL İŞLETME (GOING CONCERN) İŞLETME DEĞERİ(BUSINESS VALUE)

GELİR KAPİTALİZASYONU

POTANSİYEL BRÜT GELİR(PGI) EFEKTİF BRÜT GELİR (EGI) FAALİYET GİDERLERİ(OE) NET FAALİYET GELİRİ (NOI)

GELİR KAPİTALİZASYONUGELİR ÇARPANLARI

BRÜT GELİR ÇARPANI (GIM) BRÜT KİRA ÇARPANI (GRM) POTANSİYEL BRÜT GELİR ÇARPANI (PGIM) EFEKTİF BRÜT GELİR ÇARPANI (EGIM) NET GELİR ÇARPANI (NIM)

GRVGRM

PGIVPGIM

PGIVGIM

EGIVEGIM NOI

VNIM

GELİR KAPİTALİZASYONU

POTANSİYEL BRÜT GELİRKİRALAR + DİĞER

GELİRLER =

-

BOŞLUK VE KİRA KAYIPLARI=

=

EFEKTİF BRÜT GELİR

-FAALİYET

GİDERLERİNET FAALİYET

GELİRİ

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET GİDERLERİNİN SINIFLANDIRILMASI

DEĞİŞKEN GİDERLER: SABİT GİDERLER: YENİLEME REZERVLERİ

GELİR KAPİTALİZASYONU MUHASEBE AMAÇLI GİDERLER / DEĞERLEME AMAÇLI GİDERLER

FİNANSMAN GİDERLERİ GELİR VERGİSİ ÖDEMELERİ BİNALARIN VE DİĞER YAPILANMALARIN

AMORTİSMAN GİDERLERİ SERMAYE YATIRIMLARI(HARCAMALARI)

PİYASA DEĞERİ BULUNURKEN GİDER KALEMİ OLARAK ALINMAZ.

GELİR KAPİTALİZASYONU BORÇ SERVİSİ VE VERGİ ÖNCESİ NAKİT AKIMI

BORÇ SERVİSİ: İPOTEK KREDİLERİNİN BİR YIL İÇİNDE ÖDENECEK ANAPARA + FAİZ TOPLAM BORÇ TUTARINA YILLIK BORÇ SERVİSİ DENİR.

VERGİ ÖNCESİ NAKİT AKIMI: NET FAALİYET GELİRİNDEN BORÇ SERVİSİ DÜŞÜLDÜKTEN SONRA KALAN TUTARA VERGİŞ ÖNCESİ NAKİT AKIMI VEYA ÖZKAYNAK TEMETTÜSÜ DENİR.

N. FAALİYET GELİRİ – BORÇ SERVİSİ = V. Ö. NAKİT

AKIMI MOE III

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET TABLOSU ORANLARI

FAALİYET GİDERLERİ ORANI(OER), TOPLAM FAALİYET GİDERLERİNİN EFEKTİF

BRÜT GELİRE ORANI OLARAK TANIMLANIR VE FORMÜL OLARAK AŞAĞIDAKİ BİÇİMDE İFADE EDİLİR:

FAALİYET GİDERLERİ EFEKTİF BRÜT GELİR

= FAALİYET GİDERLERİ ORANI

EGIOEOER

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET TABLOSU ORANLARI

NET GELİR ORANI (NIR), NET FAALİYET GELİRİNİN EFEKTİF BRÜT

GELİRE ORANI OLARAK TANIMLANIR. BU TANIM İÇİN FORMÜL AŞAĞIDAKİ GİBİDİR.

NET FAALİYET GELİRİ EFEKTİF BRÜT GELİR

= NET GELİR ORANI

EGINOINIR

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET TABLOSU ORANLARI

FAALİYET GİDERLERİ ORANI VE NET GELİR ORANI BİRBİRİNİN EŞLENİĞİDİR. YANİ,

İKİ ORANIN TOPLAMI 1’E EŞİTTİR. GIMNIRRO

RO = TOPLAM KAPİTALİZASYON ORANINIR= NET GELİR ORANIGIM= BRÜT GELİR ÇARPANI

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET TABLOSU ORANLARI

BAŞABAŞ ORANI, FAALİYET GİDERLERİ VE YILLIK BORÇ SERVİSİ

TOPLAMININ, POTANSİYEL BRÜT GELİRE ORANIDIR.

BİR DİĞER DEĞİŞLE, MÜLKTEN ÇIKAN FONLARIN(VERGİ ÖNCESİ) MÜLKE GİREN TOPLAM FONLARA ORANIDIR. KARA BAŞLAMA ORANI DA DENİR.FORMÜLÜ İSE,

FAALİYET GİDERLERİ + BORÇ SERVİSİ POTANSİYEL BRÜT GELİR

= BAŞABAŞ ORANI

GELİR KAPİTALİZASYONU FAALİYET TABLOSU ORANLARI

BAŞABAŞ ORANI, KARA BAŞLAMA NOKTASINDAKİ

DOLULUK ORANIDIR. DOLULUK ORANI = 1 – BOŞLUK ORANI

GELİR KAPİTALİZASYONUYAKLAŞIMLAR

KAPİTALİZASYON ORANI DEĞER÷1. YILDAKİ

GELİR =

İSKONTOİŞLEMİ İLEBUGÜNKÜ DEĞER

DIREKT KAPİTALİZASYON

GETİRİ KAPİTALİZASYONU

TÜM YATIRIM DÖNEMİ GELİRLERİ

DEĞER

DİREKT KAPİTALİZASYON GEREKLİ VERİLER

MÜLKÜN POTANSİYEL BRÜT GELİRİ YILLIK EFEKTİF BRÜT GELİRİ NET FAALİYET GELİRİ KAPİTALİZASYON ORANI

DİREKT KAPİTALİZASYON KAPİTALİZASYON ORANI

GELİR GETİREN MÜLK GENELLİKLE BİR YATIRIM

OLARAK ALINIR. ALICI BİR GETİRİ BEKLER. YATIRIMCININ BEKLEDİĞİ VEYA ALDIĞI BU GETİRİ

ORANINA KAPİTALİZASYON ORANI (TOPLAM KAPİTALİZASYON ORANI) DENİR.

BU ORAN MÜLKÜN SAĞLADIĞI YILLIK NET FAALİYET GELİRİ İLE, DEĞERİ ARASINDAKİ ORAN OLARAK İFADE EDİLİR.

DİREKT KAPİTALİZASYON KAPİTALİZASYON ORANI

NET FAALİYET GELİRİKAPİTALİZASYON ORANI = DEĞER

VRI

DİREKT KAPİTALİZASYON KAPİTALİZASYON ORANININ BELİRLENMESİ

BENZER MÜLKLERİN KAPİTALİZASYON ORANLARI

KAPİTALİZASYON ORANININ OLUŞTURUL-MASI

YATIRIM BANDI YÖNTEMİ

DİREKT KAPİTALİZASYON KAPİTALİZASYON ORANI İNŞA ETME

KAPİTALİZASYON ORANININ İKİ TEMEL BİLEŞENİ,

GERİ DÖNÜŞ ORANI VE, NET GETİRİ

DİREKT KAPİTALİZASYON YATIRIM BANDI YÖNTEMİ

BU YÖNTEM YATIRIMIN FİNANSAL YAPISINI ANALİZ EDER.

BORÇ + ÖZKAYNAK = MÜLKÜN DEĞERİ BORÇ VE ÖZKAYNAK BİLEŞENLERİNİN

GETİRİ BEKLENTİSİ FARKLIDIR.

DİREKT KAPİTALİZASYON YATIRIM BANDI YÖNTEMİ

BORÇ KAPİTALİZASYON ORANI(İPOTEK

SABİTESİ) RM ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANI RE BORÇ ORANI M ÖZKAYNAK ORANI:(1-M)

TOPLAM KAPİTALİZASYON ORANI R=RM X M+ RE X (1-M)

DİREKT KAPİTALİZASYON KAPİTALİZASYON VE RİSK

YÜKSEK RİSK Y.KAP ORANI DÜŞÜK DEĞERDÜŞÜK RİSK D KAP. ORANI YÜKSEK DEĞER

DİREKT KAPİTALİZASYON BORÇ KARŞILAMA ORANI

BORÇ KARŞILAMA ORANI, NET FAALİYET GELİRİNİN BORÇ SERVİSİNE ORANI OLARAK TANIMLANIR.

GENELLİKLE BORCUN GERİ ÖDENMESİNİN GÜVENİLİRLİĞİ AÇISINDAN EN ÖNEMLİ KRİTERLERİN BAŞINDA GELİR. BU ORAN 1’İN ÜZERİNDE BİR DEĞER OLMALIDIR.

M

O

IIDCR

MO RMDCRR

O

O

M

M

O

M

M

OO V

IVI

VV

IIR

DİREKT KAPİTALİZASYONARTIK GELİR TEKNİKLERİ

ARTIK GELİR KULLANAN KAPİTALİZASYON TEKNİKLERİ (1) BİNA ARTIK TEKNİĞİ, VE(2) ARSA ARTIK TEKNİĞİ.

DİREKT KAPİTALİZASYON BİNA ARTIK TEKNİĞİ

ARSANIN DEĞERİ BİLİNMELİDİR. ÇOĞU KEZ ARSA DEĞERİ

KARŞILAŞTIRILABİLİR SATIŞLAR YÖNTEMİYLE BULUNABİLİR.

DİREKT KAPİTALİZASYON BİNA ARTIK TEKNİĞİ- ÖRNEK

TİCARİ BİR BİNA DEĞERLENECEKTİR. MÜLKÜN YILLIK NET FAALİYET GELİRİ $37.000'DİR. ARSA DEĞERİ $80,000,OLARAK BELİRLENMİŞTİR VE PİYASADAKİ TİPİK GETİRİ ORANI YÜZDE 12'DİR. BİNANIN EKONOMİK ÖMRÜ 20 YILDIR. BİNA ARTIK DEĞER TEKNİĞİ İLE GAYRIMENKULUN DEĞERİNİ HESAPLAYIN.

DİREKT KAPİTALİZASYON BİNA ARTIK TEKNİĞİ

ARSA DEĞERLERİNİN KARARLI VE DENGELİ OLDUĞU VE

ÇEVREDEKİ YAKIN DÖNEMDE GERÇEKLEŞMİŞ SATIŞLARDAN KOLAYLIKLA ELDE EDİLEBİLECEĞİ

BİNANIN YAPIM MALİYETİNİN VE BİRİKMİŞ AMORTİSMAN MİKTARININ DOĞRU OLARAK SAPTANMASININ ÇOK GÜÇ OLDUĞU ESKİ VE ALIŞILMIŞTAN FARKLI DİZAYNDAKİ BİNALAR İÇİNÇOK KULLANIŞLIDIR.

DİREKT KAPİTALİZASYON ARSA ARTIK TEKNİĞİ

BİNA ARTIK DEĞER TEKNİĞİ İLE AYNI YÖNTEMİ KULLANIR.

YALNIZCA BİNA VE ARSA HESAPLARI YER DEĞİŞTİRİR.

DİREKT KAPİTALİZASYON ARSA ARTIK TEKNİĞİ - ÖRNEK

TİCARİ BİR MÜLKÜN NOI'SİNİN YILLIK $45,000 OLDUĞUNU VE BİNANIN DEĞERİNİN İSE $225,000 OLARAK SAPTANDIĞINI VARSAYALIM. BİNA İÇİN UYGUN FAİZ ORANI YÜZDE 11,875 VE TAHMİNİ GERİ ÖDEME ORANI, YÜZDE 4'TÜR. EN YAKIN $100'A YUVARLANARAK MÜLKÜN DEĞERİ NEDİR?

DİREKT KAPİTALİZASYON ARSA ARTIK TEKNİĞİ

ARSA DEĞERİNİN KARŞILAŞTIRILABİLİR SATIŞLARDAN ELDE EDİLEMEDİĞİ DURUMLARDA, VEYA

BİNA YENİ İSE KULLANIM ÖMRÜNÜN BAŞINDA İSE VE ARSAYA EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIMI GÖSTERECEK DURUMDA İSE,

KULLANILIR. EĞER BİNA YENİ İSE, DEĞERİNİN GENELLİKLE YENİDEN

YAPMA MALİYETİNE EŞİT OLDUĞU VARSAYILIR.

GETİRİ KAPİTALİZASYONU TANIMI

GELECEKTE SAĞLANACAK OLAN TÜM YARARLARI UYGUN BİR GETİRİ ORANIYLA İSKONTO EDEREK BUGÜNKÜ DEĞERE DÖNÜŞTÜRMEK İÇİN KULLANILAN KAPİTALİZASYON METODU.

DEĞER BEKLENEN YARARLARIN BİR FONKSİYONUDUR.

DİREKT KAPİTALİZASYON /GETİRİ KAPİTALİZASYONU

GETİRİ KAPİTALİZASYONU BÜTÜN BEKLENEN GELİR VEYA NAKİT AKIŞLARI VE GERİDÖNÜŞ İŞLEMLERİNİ DİKKATE ALIR.

DİREKT KAPİTALİZASYON GENELLİKLE SADECE BİR YILI DİKKATE ALIR.

DİREKT KAPİTALİZASYONDA, KAPİTALİZASYON ORANI BİRİNCİ YIL DIŞINDA BÜTÜN GELİR DEĞİŞİMİNİ YANSITMAK ZORUNDADIR; GETİRİ KAPİTALİZASYONUNDA, İSKONTO ORANI ( VEYA BEKLENEN GETİRİ) SAF BİR GETİRİ ORANIDIR.

BEKLENEN GETİRİ ORANLARI PİYASADAN GÖZLEMLENEMEZ (ÇIKARILAMAZ); KAPİTALİZASYON ORANLARI PİYASADAN GÖZLEMLENEBİLİR.

GETİRİ KAPİTALİZASYONUADIMLAR

YATIRIM DÖNEMİNİN SEÇİMİ GELECEKTEKİ BÜTÜN NAKİT AKIŞLARININ VEYA

BUGÜNKÜ VE GELECEKTEKİ NAKİT AKIŞLARI ARASINDAKİ DÜZEN VE İLİŞKİLERİN İLERİYE DÖNÜK TAHMİNİ

UYGUN BİR GETİRİ (İSKONTO) ORANININ SEÇİMİ GELECEKTEKİ YARARLARIN BUGÜNKÜ DEĞERE BU

ORANLA İSKONTO EDİLMESİ

GELİR DEĞİŞİMİ DÜZENLERİ VE DEĞER MODELLERİ-GENEL MODEL

GENEL DEĞER MODELİ

VO = VIO + VPR

VIO : HERBİR YILDAKİ NAKİT AKIMLARININ BUGÜNKÜ DEĞERLERİNİN TOPLAMI

VPR : DÖNEM SONUNDA GAYRIMENKULUN ELDEN ÇIKARILMASI SONUCU OLUŞAN GERİ DÖNÜŞ DEĞERİNİN BUGÜNKÜ DEĞERİ

GELİR DEĞİŞİMİ DÜZENLERİ VE DEĞER MODELLERİ-GENEL MODEL

VPR, N+1 YILI İÇİN BEKLENEN GELİRİ NİHAİ KAPİTALİZASYON ORANI (Rn) KULLANMAK SURETİYLE KAPİTALİZE EDEREK, DAHA SONRA BUGÜNKÜ DEĞERE İSKONTO EDİLEREK, TAHMİN EDİLEBİLİR.

VEYAMÜLKÜN GERİ DÖNÜŞ BEDELİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE BİR OPSİYON FİYATI OLARAK BELİRTİLEBİLİR. BU RAKAM DAHA SONRA GÜNCEL DEĞERE İSKONTO EDİLİR.

VPR = OPSİYON FİYATI X PV FAKTÖRÜ

YIV 0

Faktörü) (1 PVRIVn

nPR

R VE Y NİN İLİŞKİSİ

R, BİR YILLIK IO VE DEĞER ARASINDAKİ İLİŞKİYİ AÇIKLAYAN BİR ORANDIR; R BEKLENEN DEĞER VE GELECEKTEKİ GELİR DÜZENİNİN HER İKİSİNİ DE YANSITIR.

Y YATIRIMIN SAF BİR GETİRİSİDİR; GELECEKTEKİ GELİR GETİRİ MODELİNDE AÇIKÇA YER ALDIĞI İÇİN, GELECEKTEKİ GELİRİ GİZLİ OLARAK YANSITMAZ.

R VE Y NİN İLİŞKİSİ

GELİR VE DEĞERİN ARTMASI BEKLENİYORSA, R < Y.

GELİR VE DEĞERİN AZALMASI BEKLENİYORSA, O ZAMAN R > Y.

NE GELİR, NE DE DEĞER SONSUZA KADAR DEĞİŞMEYECEKSE, BU DURUMDA, R = Y

DEĞİŞMEYEN DEĞER VE GELİR

ÖRNEK: GELİRİN BEŞ YILLIK BİR ELDE TUTMA SÜRESİ İÇİNDE YILDA 100,000 $ OLARAK SABİT KALACAĞI BEKLENMEKTEDİR. AYNI DÖNEM İÇİNDE DEĞERİN DE DEĞİŞMEMESİ BEKLENMEKTEDİR. YATIRIMCILARCA BEKLENEN GETİRİ % 10 DUR. BU DURUMDA DEĞER NEDİR ?

EĞER ELDE TUTMA SÜRESİ 12 YIL OLURSA DEĞER OLUR?

R=y=%10

ÖRNEK /ÇÖZÜM

V0=100.000/.10 = 1.000.000DEĞER DEĞİŞMEZ AYNI KALIR

YIV 0

R VE Y NİN İLİŞKİSİSABİT DEĞİŞEN GELİR VE DEĞER

GELİR VE DEĞERİN AYNI HER YIL AYNI ORANDA DEĞİŞTİĞİ DURUMLARDA

R = Y - CR

GERÇEKTE BU DURUM GELİRİN SÜRESİZ OLARAK HER YIL SABİT BİR ORANDA ARTMASINA KARŞILIK DÜŞEN MODELDİR.

Cr= milli gelirin dolar bazıda artışını al 2-3 gibidir

R VE Y NİN İLİŞKİSİSABİT DEĞİŞEN GELİR VE DEĞER - ÖRNEK

GELİR VE DEĞERİN HER İKİSİNİN DE % 2 LİK SABİT BİR ORANLA ARTMASI BEKLENMEKTEDİR.

EĞER BEKLENEN GETİRİ % 12 İSE, İLK YILDA 50,000 $ GETİRECEK OLAN MÜLKÜN DEĞERİ NEDİR?

V=I/R=50000/.12-.02=500000

R VE Y NİN İLİŞKİSİSABİT DEĞİŞEN GELİR VE DEĞER - ÖRNEK / ÇÖZÜM

R = Y - CRR=,12- ,02 = ,10V= I / R = 500.000$ / 0,10 = 500.000 $

FİNANSAL KALDIRAÇ

1. FİNANSAL KALDIRAÇ BORÇ FİNANSMANI KULLANMA BİÇİMİDİR. FİNANSAL KALDIRAÇ TERİMİ BORÇ KULLANILMASIYLA RİSKİN YUKARIYA DOĞRU ARTIRILMASI ANLAMINDA GELMEKTEDİR.

2. FİNANSAL KALDIRAÇ ÖLÇÜSÜ, BORÇ DEĞER ORANIDIR.

DAHA YÜKSEK BORÇ-DEĞER ORANI DAHA BÜYÜK KALDIRAÇ DEMEKTİR.

KALDIRACIN ETKİLERİ

1. KALDIRAÇ KULLANARAK YATIRIMCI FİNANSAL RISKİ DAİMA ARTIRIR.

2. YATIRIMCI AYNI ZAMANDA BEKLENEN GETİRİSİNİN DE ARTACAĞINI DÜŞÜNÜR. ANCAK BU KESİN DEĞİLDİR.

3. DEĞERLEMECİ KALDIRACIN MÜLK DEĞERİ ÜZERİNDE NE GİBİ BİR ETKİSİ OLACAĞI SORUSUNA YANIT BULMAK İÇİN BENZER SATIŞLAR ÜZERİNDE KALDIRACIN ETKİSİNİ ANALİZ EDER.

POZİTİF, NEGATİF VE NÖTR KALDIRAÇ 1. POZİTİF KALDIRAÇ ÖZKAYNAK GETİRİSİNİ ARTIRIR.

BORÇ MALİYETİ MÜLKÜN KALDIRAÇSIZ (HEPSİ ÖZKAYNAK) GETİRİSİNDEN DAHA KÜÇÜK OLMASI DURUMUNDA OLUŞUR.

2. NEGATİF KALDIRAÇ GETİRİSİNİ AZALTIR. BORÇ MALİYETİ MÜLKÜN KALDIRAÇSIZ (HEPSİ ÖZKAYNAK) GETİRİSİNDEN DAHA YÜKSEK OLMASI DURUMUNDA OLUŞUR.

3. NÖTR KALDIRAÇIN ÖZKAYNAK GETİRİSİ ÜZERİNDE ETKİSİ YOKTUR. BORÇ MALİYETİ KALDIRAÇSIZ GETİRİYE EŞİT OLMASI DURUMUNDA OLUŞUR.

ÖRNEK 1- POZİTİF KALDIRAÇ

BİR TİCARİ MÜLKE YAPILAN YATIRIM İÇİN AŞAĞIDAKİ VARSAYIMLARI ELE ALALIM. :

SATIŞ FİYATI: $1.000.000I0: $120.000İPOTEK SABİTİ 8%

0%, 30%, 60%, 90%, VE 99% BORÇ ORANI İÇİN ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANINI HESAPLAYIN.

ÖRNEK 1- POZİTİF KALDIRAÇ % BORÇ

0 30 60 90 99IO $120.000 $120.000 $120.000 $120.000 $120.000

EKSİ IM $0 $24.000 $48.000 $72.000 $79,200

IE $120.000 $96.000 $72.000 $48.000 $40.800

RE=IE/VE 12,00% 13,71% 18,00% 48,00% 408%

ÖZKAYNAK $1.000.000 $700.000 $400.000 $100.000 $10.000

POZİTİF KALDIRAÇ

A. BORÇ-DEĞER ORANI ARTTIKÇA ÖZKAYNAK GETİRİSİ ARTAR. BU BİR POZİTİF KALDIRAÇ ÖRNEĞİDİR.

B.NAKİT AKIMI KALDIRACI POZİTİF OLDUĞUNDA, ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANI ARTAN BİR HIZLA YÜKSELİR. BORÇLANILAN HER BİR DOLAR ORANI BİR ÖNCEKİ BORÇLANILAN DOLARDAN DAHA FAZLA YÜKSELTİR.

C.EĞER MÜLKTEN KAZANILAN PARA BORÇLANMA MALİYETİNDEN DAHA YÜKSEKSE, KALDIRAÇ POZİTİFTİR. ÖRNEK .1’E GÖRE, EĞER MÜLK TAMAMI ÖZKAYNAKLA ALINSAYDI, ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANI 12% OLACAKTI. BU TOPLAM ORANDIR. BORÇ 8% İPOTEK SABİTİ İLE ALINABİLDİĞİNDEN, Kİ BU 12% LÜK TOPLAM ORANDAN DAHA DÜŞÜKTÜR, NAKİT AKIMI KALDIRACI POZİTİFTİR VE KALDIRAÇ ARTIRILDIĞINDA YÜKSELEN EĞİMLİ BİR GETİRİ PATERNİ ELDE EDİLİR. DİĞER BİR DEYİŞLE, POZİTİF NAKİT AKIM KALDIRACI R0> RM OLDUĞUNDA ELDE EDİLİR VE BUNUN SONUCUNDA RE> R0. OLUR.

ÖRNEK 2- NEGATİF KALDIRAÇ

ÖRNEK .1 DE . I0’IN $120.000 YERİNE $70.000 OLDUĞUNU VARSAYALIM. DİĞER BİLGİLER AYNI KALMAK KOŞULUYLA HESABI YENİDEN YAPALIM.

ÖRNEK 2- NEGATİF KALDIRAÇ

% BORÇ

0 30 60 90 99IO $70.000 $70.000 $70.000 $70.000 $70.000

EKSİ IM $0 $24.00 $48.000 $72.000 $79.200

IE $70.000 $46.000 $22.000 -$2.000 -$9.200

RE=IE/VE 7,00% 6,57% 5,5% -2,00% -92,00%

ÖZKAYNAK $1.000.000 $700.000 $400.000 $100.000 $10.000

NEGATİF KALDIRAÇ BORÇ MİKTARI ARTTIKÇA, ÖZKAYNAK

KAPİTALİZASYON ORANI ARTAN BİR HIZLA AZALMAKTA. BU BİR NEGATİF KALDIRAÇ ÖRNEĞİDİR.

NEGATİF KALDIRAÇ İÇİN KRİTER POZİTİF KALDIRACIN TERSİDİR. ÖRNEK 2’ DE TOPLAM KAPİTALİZASYON ORANI 7 %’DİR. İPOTEK SABİTİ 8 % OLDUĞUNDAN, BORÇ FON KULLANMANIN SONUCU ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANINDA AZALMADIR.

NÖTR KALDIRAÇ A. NÖTR KALDIRAÇ MÜLKÜN KAZANDIĞI ORANLA BORÇLANMAK ANLAMINA GELMEKTEDİR. BU NEDENLE ÖZKAYNAK GETİRİSİ ÜZERİNDE BİR ETKİSİ YOKTUR

B. ÖRNEK 1’E DÖNÜLDÜĞÜNDE, EĞER MÜLKÜN I0’I $80.000 OLSAYDI, TOPLAM ORAN 8 % YANİ İPOTEK SABİTİNE EŞİT OLURDU. BU DURUMDA NE KADAR BORÇLANILDIĞINA BAĞLI OLMAKSIZIN ÖZKAYNAK GETİRİ ORANI HEP 8 %’DA SABİT KALIRDI. ÖRNEĞİN 8 % İPOTEK SABİTİYLE $600,000 BORÇLANILIRSA, BORÇ SERVİSİ $48.000 OLACAK VE BUNUN SONUCUNDA KALAN NAKİT AKIMI $80.000 - $48.000 = $32.000, VE BU DURUMDA RE = $32.000 ÷ $400.000 =8%. OLACAKTIR Kİ BU BORÇSUZ ORANIN AYNISIDIR.

ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANI HESABI

ÖZKAYNAK KAPİTALİZASYON ORANINI BELİRLEMEK İÇİN FORMÜL

BURADA R0 TOPLAM KAPİTALİZASYON ORANI RM İPOTEK SABİTİ (BORÇ SABİTİ) M/(1-M) BORÇ/ÖZKAYNAK ORANI

MMRRRR ME 1

)( 00

ÖZKAYNAK GETİRİ ORANI KULLANILARAK KALDIRAÇ ETKİSİNİN ANALİZİ

1. BİRDEN ÇOK YILLI TUTMA PERİYODU BAZ ALINARAK YAPILAN KALDIRAÇ HESAPLAMALARI ÇOĞU KEZ KAPİTALİZASYON ORANI BAZ ALINARAK YAPILAN HESAPLARDAN FARKLI SONUÇ VERİR.

2. KAPİTALİZASYON ORANINA DAYANAN KALDIRAÇ NEGATİF OLABİLİR ANCAK GETİRİ BAZLI KALDIRAÇ POZİTİF OLABİLİR. ÇÜNKÜ ZAMANLA ÖZKAYNAK YATIRIMCISI,

BORCUN AMORTİZE OLMASINDAN FİYAT ARTIŞLARINDANYARARLANIR.