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GEMEINDE OBERRIEDEN
Informationsveranstaltung Projekt Büelhalden, 6. September 2017 1
Realisierung von preisgünstigem WohnungsbauAreal Büelhalden
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Ablauf der Informationsveranstaltung
� Begrüssung Martin Arnold
� Ausgangslage und Zielsetzungen Urs Klemm
� Studienauftrag Urs Klemm
� Vorstellung Siegerprojekt Jakob Steib / Mario Wagen
� Finanzrechtliche Überlegungen Roger Müller
� Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag Roger Müller
� Mieterbedingte Zielsetzungen Urs Klemm
� Weiteres Vorgehen / Termine Urs Klemm
� Zusammenfassung / Fragen Urs Klemm
� Schluss der Veranstaltung Martin Arnold
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• Projekt „Genossenschaftlicher Wohnungsbau“ � Legislaturziel
• Ursprünglich Reservefläche für zukünftige Schulbauten
• Revision Bau- und Zonenordnung 2013 � kein Schulraumbedarf
• Bebaubare Flächen = Bauzone W3 55%
• Umsiedlung Teil der Familiengärten in oberen Grundstücksbereich
Ausgangslage
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Zielsetzungen• Schaffung von günstigem Wohnraum
• Generationengerechtes Wohnen
• Städtebauliche Verhältnisse respektieren und nach Möglichkeit aufwerten
• Eingliederung der bestehenden und zukünftigen Freiräume
• Abgabe Baurecht an Wohnbaugenossenschaft oder an eine alternative Bauträgerschaft
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Studienauftrag
• Projektkommission für die Umsetzung und Ausarbeitung Studienauftrag
• Planerische Rahmenbedingungen
• Einhaltung Bauvorschriften mit Lärmempfindlichkeitsstufe II
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Chronologie Studienauftrag
Datum Vorgehen
März 2016 • Eingaben Vorprojektideen von sieben Generalplanerteams
April 2016 • Jurierung der Projektideen• Auswahl von drei Teams zur Weiterbearbeitung für einen
Projektvorschlag
Juni 2016 • Eingabe und Prüfung der Projektvorschläge
Juli 2016 • Jurierung der Projektvorschläge• Wahl des Siegerprojekts (ARGE Jakob Steib Architekten /
Horisberger Wagen Architekten / Schmid Architekten)
Februar 2017 • Überarbeitung Siegerprojekt gemäss Prüfung Bauamt• Kein Gestaltungsplan notwendig
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Vorstellung Siegerprojekt
Projektwürdigung
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Würdigung für das Siegerprojekt der ARGE Steib / Horisberger Wagen / Schmid Architekten :
� Kompaktheit und geschickte Setzung der Baukörper
� Abgestufte Bauten passen dank Schrägdachform gut in Hangtypographie
� Grosszügige Durchblicke
� Staffelung der Bauten durch Wohnflächen auf verschiedenen Ebenen
� Neubauten orientieren sich an den bestehenden Bauten
� Passende Einordnung auf dem Areal
� Nach Osten schmäler werdende Baukörper ergeben gute Durchsicht
� Verhältnis von bebauter Fläche und geschaffenem Freiraum weist eine gute Verteilung der Aussenräume auf.
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A.3 / 4.5 Zi-W
hgH
NF 104.9
A.2 / 4.5 Zi-Whg
HN
F 105.3
A.4 / 2.5 Zi-Whg
HN
F 61.9
B.2 / 4.5 Zi-W
hgH
NF 104.9
B.1 / 4.5 Zi-Whg
HN
F 105.3
C.2 / 4.5 Zi-W
hgH
NF 105.3
C.3 / 4.5 Zi-W
hgH
NF 104.9
C.1 / 2.5 Zi-W
hgH
NF 61.9
445.50
444.625
447.425
445.50
445.50
446.30
444.90
446.50
445.625
446.50
446.50
Haus C
B 5.9
E 6.8
B 5.9
E 6.8
Haus A
448.425
444.90
Haus B
W/E
/K 35.4
Z 13.8
T 14.9
T 2.3
T 14.9
W/E
/K 46.3
Z 14.5
Z 14.5
Z 12.0R
3.0
B 5.3
D 3.7
E 6.0
T 14.9W
/E/K
46.3
Z 14.5Z 14.5
Z 12.0
R 3.0
B 5.3
D 3.7
E 5.6
T 14.9
W/E/K 46.3
Z 14.5
Z 14.5
Z 12.0R
3.0
B 5.3
D 3.7
E 6.0
T 14.9W
/E/K
46.3
Z 14.5Z 14.5
Z 12.0
R 3.0
B 5.3
D 3.7
E 5.6
WR
/TR 20.7
T 14.9
W/E/K 46.3
Z 14.5
Z 14.5
Z 12.0R
3.0
B 5.5
D 3.7
E 6.0
T 14.9W
/E/K
46.3
Z 14.5Z 14.5
Z 12.0
R 3.0
B 5.3
D 3.7
E 5.6
W/E/K 35.4
Z 13.8
T 14.9
T 2.3
WR
22.4TR
41.4
TR 34.7
WR
18.1
VR 37.2
VR
15.1
VR
19.3
MZ 71.3
LA 18.4
KÜ
22.9
WC
7.9
TR 36.5
TR 15.9
WR
16.0
VR 18.3
WR
18.3
VR 28.5
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Wohnungsspiegel Häuser A, B und C
Anz. Zi. Total Whng.-Flächen
2 ½ 8 ca. 62 – 76 m²
3 ½ 10 ca. 82 – 94 m²
4 ½ 30 ca. 104 – 115 m²
Total 48
EG 1.OG 2.OG DG
Haus C
Haus B
Haus A
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Beispiel Grundriss Häuser A und C, 1. und 2. Obergeschoss
� Klar strukturierte Grundrisse
� Grosszügig ausgestattet
� Gut proportionierte Wohn- und Essbereiche
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Finanzrechtliche ÜberlegungenLandwert• Parzellen sind und bleiben im Finanzvermögen• Landwert 1’055 Franken/m² � total 7’602’330 Franken• Erfolgswirksame Abschreibung bei Wertänderung (bei Baurecht an Dritten)• Neubewertung der Parzellen nach Abgabe im Baurecht ergibt einmalige
Abschreibung eines Bewertungsverlustes von ca. 1,8 Mio. Franken
Baurechtszins• Festlegung auf Bezugsbeginn• Festlegung Mindest- Baurechtszins von 190’000 Franken• Baurechtszins � ca. 55’000 Franken / Jahr unter Marktpreis• Kreditantrag Gemeindeversammlung für jährlichen Minderertrag
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Mietzinskalkulation
• Ziel wirtschaftlicher und trotzdem günstiger Mietzinse• Miteinbezug einer guten sozialen Durchmischung• Beispielrechnung zur Mietzinskalkulation:
� Für die Berechnung der möglichen Mietzinse wird eine Bausumme von total 20 Millionen Franken angenommen und dadurch ein möglicher Kostenbe-reich ermittelt.
� Der Mietzins soll für die nachstehend aufgeführten Wohnungsgrössen den folgenden Mietzinsbereich nicht übersteigen:
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Rahmenbedingungen Baurechtsvertrag
• Abgabe Baurecht an Baurechtsnehmer
• Erstellung preisgünstiger Wohnungen nach Bestimmungen der kantonalen Wohnbauförderungsverordnung
• Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Wohnüberbauung mit Unterniveaugarage für 60 Jahre
• Mieterbedingte Zielsetzungen werden als Zusatzvereinbarung festgelegt
• Abnahme Baurechtsvertrag und Mieterbedingte Zielsetzungen anGemeindeversammlung voraussichtlich im Juni 2018
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Mieterbedingte Zielsetzungen
Allgemeine Zielsetzungen:• Festlegung Vermietungsreglement durch Bauträger mit der Gemeinde
• Vermietungen und Abschluss Mietverträge durch Bauträger
• Erreichung einer sozialen Durchmischung
Festlegung der Mietzinse:• Berechnungsprinzip Mietzinse mit Gemeinde definieren
• Mietzinse inkl. Verzinsung der Anlagekosten, jährlicher Baurechtszins und Faktor für Betriebs- und Unterhaltskosten
• Vorlegung erstmalige Mietzinsfestlegung und Neuberechnungen an die Gemeinde
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Vermietungskriterien:
• Vermietung nach dem Grundsatz der Kostenmiete (Die Miete ist genau so hoch, dass sie die Aufwendungen des Bauträgers deckt)
• Mieterzulassung für Schweizerbürger und Ausländer mit Niederlassungs-oder Jahresaufenthaltsbewilligung mit Erfüllung einzelner festzulegender Bedingungen (z.B. mindestens seit 2 Jahren in Oberrieden wohnhaft)
• Angemessene soziale Durchmischung (Herkunft, Familien- und Personen-verhältnisse)
• Angemessene Belegung der Wohnungen (z.B. Verhältnis Anzahl Zimmer zu Anzahl Personen)
• Festgelegte Limiten von Einkommen und Vermögen
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Weiteres Vorgehen / Termine
Aktivitäten Termine
Verfahren Suche nach geeignetem Bauträger Sept. - Nov. 2017
Festlegung Bauträger durch GR (vorbehältlich GV) Januar 2018
Ausarbeitung Baurechtsvertrag Jan. - März 2018
Vorlage Baurechtsvertrag Gemeindeversammlung Juni 2018
Baurechtsvertrag rechtskräftig ca. September 2018
Baubewilligung rechtskräftig ca. August 2019
Baubeginn ca. Anfang 2020
Bezug Wohnungen / Projektende ca. Ende 2021
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Zusammenfassung
Der Gemeinderat ist überzeugt, mit dem Siegerprojektdie Kriterien zu erfüllen, um eine optimale Nutzungdes über 7‘000 m2 umfassenden Grundstücks imSinne des verdichteten Bauens sicherzustellen.
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