iii КВАРТАЛ 2011 ГОДА РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ ... · 2014-04-30 ·...

ОБЗОР

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

• Несмотрянанебольшоеснижениеценвавгустеисентябре,связанноесростомкурсадоллараСШАпо

отношениюкрублю,поитогамIIIквартала2011г.средняяценаквадратногометранарынкеэлитных

новостроекМосквывырослана1,1%.

• Ростсреднейстоимостиквадратногометранапервичномрынкеза9месяцев2011г.составил14,7%.На

данныймоментсредняяценапо-прежнемувышедокризисногопика,достигнутоговсентябре2008г.,на

5,1%.Впервыесредняяценапредложениянапервичномрынкепревысиладокризисныепоказателивмарте

2011г.,когдавоодушевленныерезкимростомспросазастройщикиподнялиценыпрактическивовсехсвоих

проектах.

• Из-занестабильностимировойэкономическойситуации,атакжеколебанийвалютныхкурсов,спрос,какна

первичном,такинавторичномрынках,сместилсянаквартирынижнегоценовогосегмента.

• Нетрадиционноеснижениевсентябрена1,8%среднейставкиарендынарынкеэлитногожильяМосквытакже

вызваноизменениямикурсадоллараСША.Врубляхсредняяставкавырослана4,4%.

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

2

ВIIIквартале2011г.наосновныепоказатели

рынкаэлитногожильяоказалисерьезное

влияниеколебаниякурсадоллараСША.Если

вначалеиюнякурсравнялся27,87руб./$

(поданнымЦБРФ),токконцусентябряон

поднялсядозначения32,46руб./$

(поданнымЦБРФ).

Такойрезкийросткурсадалвозможность

совершитьвыгоднуюпокупкуклиентам,

держащимсредствавиностраннойвалюте.

Напокупкуквартирывпроектах,гдецены

зафиксированыврублях,сокращение

затратмоглодоходитьдо16%.Вомногом

поэтойпричине75%квартир,проданныхв

IIIквартале,расположенывкомплексах,в

которыхстоимостьзафиксированнаврублях.

Многиеклиентывоспользовалисьмоментом

дляудачнойинвестиции,ведьвслучае

возвращениякурсарублянауровеньначала

лета2011г.,онимогутзаработатьдо13%в

иностраннойвалютезанесколькомесяцев,

сучетомналогов.Втовремякакпокупатели,

интересующиесяпроектами,сдолларовым

формированиемстоимости,предпочли

перенестипокупкунанесколькомесяцев,в

ожиданиистабилизациикурсадоллараСША.

РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Динамика изменения средней стоимости квадратного метра на рынке элитной недвижимости

Источник:KnightFrankResearch,2011

ЕленаЮргенева

Директордепартаментаэлитнойжилойнедвижимости

«Негативная динамика на фондовом рынке и общая неопределенность экономической ситуации являются предпосылками для роста альтернативных инвестиций, и, в частности, вложений в недвижимость. В такие периоды наши клиенты традиционно сокращают в своем портфолио долю ценных бумаг и увеличивают вложения в сравнительно менее волатильные активы. Таким образом, активность покупателей сейчас весьма высока во всех сегментах: в городской, загородной, и зарубежной недвижимости. Мы прогнозируем сохранение этого тренда как минимум до марта 2012 г.»

Показателиспроса на первичном рынке

Средняяценапокупки($/м2)

Общаястоимостьпроданныхквартир($)

Удельныйспрос(%,отношениеколичествасделоккобщемуколичествуквартирвпродаже)

Заквартал(IIIкв.2011г./IIкв.2011г.)

-15,4%

-34%

-10,4%

Загод(IIIкв.2011г./IIIкв.2010г.)

-20,0%

-39,5%

+1,1%

Основные показатели. Городская недвижимость

Сегмент рынка

Средние цены, $/м2/арендные ставки, $/мес.

Изменение средних цен/ арендных ставок, %

Сентябрь 2011 г.

III кв. 2011 г.

За сентябрь 2011 г.

За III кв. 2011 г.

За 9 мес. 2011г.

Первичныйрынок

23916 24023 -0,52 1,1 14,7

Вторичныйрынок

22954 22757 1,4 1,6 0,6

Аренда* 6164 6288 -1,8 -2,1 -9,7

*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества

Источник:KnightFrankResearch,2011

www.knightfrank.ru

3

НовыхпроектоввIIIкварталенарынокне

выходилоиобщеепредложениенапервичном

рынкеснизилосьдоминимумасначала

2008г.Поитогамсентября2011г.впродаже

находилосьпорядка125тыс.м2,чтона49%

нижепиковогозначения,зафиксированного

виюне2009г.–245тыс.м2.

Втечениеследующихдвухкварталовмы

ожидаемоткрытияпродажвнескольких

проектах,продаживкоторыхранеебыли

приостановленыпоразнымпричинам.Это

компенсируетпадениепредложенияиможет

привестикростуспросасредипокупателей.

Несмотрянанебольшоеснижениеценв

августеисентябре,связанноесростомкурса

доллараСШАпоотношениюкрублю,поитогам

IIIквартала2011г.средняяценаквадратного

метранарынкеэлитныхновостроекМосквы

вырослана1,1%.Всего,за9месяцев

2011г.,увеличениеэтогопоказателя

составило14,7%.Наданныймоментсредняя

ценапо-прежнемувышедокризисногопика,

достигнутоговсентябре2008г.(22762$/м2),

на5,1%.Напомним,чтовпервыесредняяцена

предложениянапервичномрынкепревысила

докризисныепоказателивмарте2011г.,

когдавоодушевленные,резкимростомспроса,

застройщикиподнялиценыпрактическиво

всехсвоихпроектах.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Ольга Богородицкая

Директорпоработесключевымиклиентами

«Как было отмечено в газете «Ведомости», «в ходе ревизии инвестиционно-строительных контрактов, заключенных прежним руководством Москвы, мэрия расторгает каждый четвертый». За последние два квартала 2011 года, московскому рынку не было предложено ни одного нового проекта элитного жилья и не анонсировано ни одной новой площадки под элитное жилое строительство. В ближайшее время предложение будет пополняться только за счет возобновления продаж в ранее заявленных, а в ряде случаев и почти построенных проектах. Такое положение вещей в совокупности с действующим запретом на новое строительство в пределах ТТК способствует росту дефицита предложения, что в свою очередь будет стимулировать положительную ценовую динамику».

Источник:KnightFrankResearch,2011

Предложение на первичном рынке снизилось до минимального значения с начала 2008 г.

Распределение количества сделок в III кв. на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, по районам

36%

29%

13%

12%

7%3%

Тверской Хамовники Замоскворечье

Остоженка Арбат Другие районы

36%

29%

13%

12%

7%3%

Распределение количества сделок в III квартале на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы, по районам

Тверской

Замоскворечье

Арбат

Хамовники

Остоженка

Другие районы

Источник:KnightFrankResearch,2011

Цены предложения. Динамика

Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %

Сентябрь 2011 г.

III кв. 2011 г.

За сентябрь 2011 г.

За III кв. 2011 г.

За 9 мес. 2011г.

23916 24023 -0,52 1,1 14,7

Источник:KnightFrankResearch,2011

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

4

СпросВIIIкварталебылозаключено68сделокна

рынкеэлитныхновостроекнаобщуюсумму

$170млн.,вIиIIкварталахэтипоказатели

составляли123сделкинаобщуюсумму$405

млни87сделокнаобщуюсумму$260млн,

соответственно.Стоитотметить,чтоснижение

показателейнеговоритоспадеинтереса

покупателей,спросостаетсядостаточно

стабильным—нотрадиционныйлетний

спадактивностииколебаниянавалютныхи

фондовыхрынкахпривеликтому,чтомногие

покупателирешилиотложитьпринятие

финальногорешенияопокупке.

Средняястоимостьпроданнойквартирына

первичномрынкевIIIкварталеснизиласьна

21,4%посравнениюсIполугодием

2011г.исоставила$2508125.Какследствие

приобретенияменеедорогихквартир,

распределениепроданныхквартирпоплощади

такжеизменилось.40%квартир,проданных

напервичномрынкевIIIквартале,были

площадьюнеболее120м2(вIполугодиидоля

подобныхквартирсоставляла31,4%).

ПоитогамIIIкварталатройкалидирующих

напротяжениивсего2011г.районовпо

продажамнапервичномрынкеосталась

неизменной.ЭторайоныТверской,Хамовники

иЗамоскворечье,сдолямипродаж35%,

30%,13%,соответственно.Есливпрошлом

годурайонЗамоскворечьебыллидеромпо

количествупродажвновостройках,топосле

открытияпродажвновыхпроектахвТверском

иХамовническомрайонах,онивышлина

первыеместа,оттеснивЗамоскворечье,где

новыхпроектовнепоявилось.

ВIIIквартале2011г.врасчетиндексаTSP

вошлошестьпроектов:«Садовыекварталы»,

BarkliPark,«Четыресолнца»,«Итальянский

квартал»,«Афанасьевский»иBarkliPlaza.За

кварталсредняяценапредложениявэтих

комплексахсократиласьна9,5%.Этосвязано

стем,чтовбольшинствепроектовцены

зафиксированыврублях,анапротяжении

третьегокварталанаблюдалсярезкийрост

курсадоллараСШАпоотношениюкрублю.

Распределение продаж в TSP, по площади

Источник:KnightFrankResearch,2011

*вTSP(TopSellingProjects)входят5комплексовс

наибольшимколичествомпродажзаквартал,расчет

индексаипоказателейпроисходитежеквартально.В

случаеравногочислапродаж,количествокомплексов

можетбытьувеличино.

Динамика средней стоимости проданный квартиры и общей площади проданных квартир на первичном рынке элитной недвижимости Москвы

Источник:KnightFrankResearch,2011

Источник:KnightFrankResearch,2011

Пульс рынка, TSP

(Top Selling Projects)* -9,5%

ДоляпродажвTSPвобщем

количествепродажна

первичномрынке

Средняяценапредложения

вTSP,$/м2

СредняяценапокупкивTSP,

$/м2

Средняястоимость

купленнойквартирывTSP,$

III квартал2011 г.

86%

14031

16210

2149446

ЖКBarkliParkул.СоветскойАрмии

За III квартал 2011 г.

www.knightfrank.ru

5

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ВIIIкварталенавторичномрынке

преобладалисделкивбюджетахот$2млндо

$4млн,вIполугодиидоляподобныхсделок

составляла32%отобщегочислапродаж.

ПоитогамIIIкварталаонаувеличилась

практическивдваразадо61%.Средняя

стоимостьсделкинавторичном

рынкеэлитнойжилойнедвижимостиМосквы

заIполугодиесоставила$3,4млн,чтона

30%нижепоказателяпервогополугодия.

Подобноеснижениесреднейстоимости

покупкисвязаносрезкимростомкурса

доллараСШАпоотношениюкрублюв

IIIквартале.Ибольшинствопокупателей,

планирующихприобрестиквартируввысоком

бюджете,решилиотложитьпокупкудо

периодастабилизациикурсадоллараСШАи

экономическойситуациивмире.

ПоитогамIIIкварталапочтивтриразавырос

спроснаквартирыплощадьюот100м2

до140м2.Так,есливIполугодиисподобными

квартирамибылосовершенно14%сделок,то

кконцуIIIкварталадоляподобныхквартирв

общемчислепродажвыросладо39%.Спрос

сместилсязасчетснижениядоликвартир

большойплощади,есливIполугодиина

квартирыплощадьюбольше

180м2пришлосьоколо55%продаж,

товIIIкварталедоляснизиласьдо20%.

Распределение продаж на вторичном рынке за III квартал по районам Распределение проданных квартир

по площадиРаспределение проданных квартир по стоимости

Источник:KnightFrankResearch,2011

Источник:KnightFrankResearch,2011

Источник:KnightFrankResearch,2011 Источник:KnightFrankResearch,2011

$4-6 млн

Распределение предложения на вторичном рынке в зависимости от стоимости

10%

44%

26%

8%

12%

До $2 млн От $2 до $4 млн

От $4 млн до $6 млн От $6 млн до $8 млн

Свыше $8 млн

10%

44%26%

8%

12%

До $2 млн

От $4 млн до $6 млн

Свыше $8 млн

От $2 млн до $4 млн

От $6 млн до $8 млн

Распределение предложения на вторичном рынке в зависимости от стоимости Цены предложения. Динамика

Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %

Сентябрь 2011 г.

III кв. 2011 г.

За сентябрь 2011 г.

За III кв. 2011 г.

За 9 мес. 2011г.

22954 22757 1,4 1,6 0,6

Источник:KnightFrankResearch,2011

III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

6

Всентябресредняяставкаарендынарынке

элитногожильяМосквыснизиласьна1,8%и

составила6164$/мес.Этонетрадиционное

снижениеставоквсентябревызванорезким

ростомкурсадолларазапоследниймесяц.

Изучениеизмененияставкиврублях,

показывает,чтовсентябренаблюдаетсярост

в4,4%.Наибольшийростставоквсентябре

былзафиксированврайонеПатриарших

Источник:KnightFrankResearch,2011

Источник:KnightFrankResearch,2011

РЫНОК АРЕНДЫ ЭЛИТНЫХ КВАРТИР

прудов—23%,засчеттогочтонаиболее

доступныеквартирыбылисданысначалом

сезонаделовойактивности.Предложение

нарынкеэлитнойарендыостаетсядовольно

стабильнымпоследниенесколькомесяцев,

сданныеквартирыкомпенсируютсяновым

предложениемнарынкеиз-завозросшего

количестваинвесторов,приобретающих

квартирыдляпоследующейсдачиваренду.

Распределение предложения на рынке аренды элитной недвижимости Москвы, по районам

Динамика средней ставки аренды элитного жилья Москвы

Источник:KnightFrankResearch,2011

Распределение предложения на рынке аренды элитной недвижимости Москвы, по площади

.

пруды

пруды

От 80 м2 до 100 м2

От 151 м2 до 200 м2

От 101 м2 до 150 м2

От 201 м2 до 500 м2

Ставки*. Динамика

Средние арендные ставки, $/мес. Изменение средних ставок, %

Сентябрь2011 г.

III кв. 2011 г.

За сентябрь 2011 г.

За III кв. 2011 г.

За 9 мес. 2011г.

6164 6228 -1,8 -2,1 -9,7

*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества

Источник:KnightFrankResearch,2011

ОБЗОР

Европа

Австрия

Бельгия

Великобритания

Германия

Ирландия

Испания

Италия

Монако

Нидерланды

Польша

Португалия

Россия

Румыния

Украина

Франция

Чешскаяреспублика

Швейцария

Африка

Ботсвана

Замбия

Зимбабве

Кения

Малави

Нигерия

Танзания

Уганда

ЮжнаяАфрика

Ближний Восток

Бахрейн

ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион

Австралия

Вьетнам

Индия

Индонезия

Камбоджа

Китай

Малайзия

НоваяЗеландия

Сингапур

Тайланд

ЮжнаяКорея

Америка и Канада

Бермудскиеострова

Канада

Карибскиеострова

США

Офисная недвижимостьСтаниславТихоновПартнерstas.tikhonov@ru.knightfrank.com

Складская недвижимость, регионыВячеславХолоповДиректорviacheslav.kholopov@ru.knightfrank.com

Торговая недвижимостьСергейГипшПартнер,Региональныйдиректорsergey.gipsh@ru.knightfrank.com

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановПартнерkonstantin.romanov@ru.knightfrank.com

Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректорelena.yurgeneva@ru.knightfrank.com

Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор,Партнерevgeniy.semyonov@ru.knightfrank.com

Оценка недвижимостиОльгаКочетоваРуководительolga.kochetova@ru.knightfrank.com

Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректорnikolai.pashkov@ru.knightfrank.com

КиевМихаилЕрмоленкоГенеральныйдиректорmikhail.yermolenko@ua.knightfrank.com

Маркетинг, PR и исследования рынка, HRМарияКотоваПартнер,Исполнительныйдиректорmaria.kotova@ru.knightfrank.com

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером

намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией

NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи

насчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов

вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна

рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами

воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru©KnightFrank2011

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,

однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической

ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

МОСКВА

119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122