il contratto di locazione- la registrazione telematica

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Direzione Regionale dell’Emilia-Romagna

LA REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI

CONTRATTI DI LOCAZIONE

Bologna, 25 gennaio 2017

Francesco Malagoli

Direttore Ufficio Territoriale di Cesena

Direzione Provinciale di Forlì-Cesena

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Tutti i contratti di locazione e affitto(*)

di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

Eccezione:

Contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

(*)

Affitti di azienda (soggetti ad IVA): si applica la disciplina della

locazione di beni immobili strumentali se il valore complessivo è costituito per più della metà dal valore normale dei fabbricati (art. 35 D.L. 223/2006)

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TERMINI - MODALITÀ

La registrazione dei contratti di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Il contratto di locazione può essere registrato:

1. utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia

2. richiedendo la registrazione in ufficio

3. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.)

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SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

Obbligo (DPR 404/2001)

agenti immobiliari

possessori di almeno 10 unità immobiliari

Facoltà:

tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici (registrati a Fisconline o Entratel).

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SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

FISCONLINE

tutti i contribuenti, le società e gli enti che non debbano presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per più di 20 soggetti

ENTRATEL

soggetti obbligati alla trasmissione telematica di dichiarazioni e atti: persone fisiche, società ed enti che devono presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770) per più di 20 soggetti; intermediari (professionisti, Caf e associazioni di categoria), intermediari e soggetti delegati per la registrazione telematica dei contratti di locazione

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Applicazioni:

RLI in versione software

RLI web (non necessita l’istallazione di alcun software)

www.agenziaentrate.gov.it cosa devi fare registrare

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SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

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SERVIZI TELEMATICI DELL’AGENZIA

ALLEGAZIONE DEL TESTO NON OBBLIGATORIA

il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre

si affitta una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze (tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita)

il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi

i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di

un’impresa, arte o professione

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RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO

Documenti necessari:

• almeno due copie, con firma in originale, del contratto

• richiesta di registrazione compilata (modello RLI)

• modello RR, se i contratti da registrare sono più di uno

• marche da bollo (contrassegni telematici), con data di emissione non successiva alla data di stipula: 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe

• ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (modello F24 ELIDE) ovvero

• richiesta di addebito in conto corrente

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Se si opta per la «cedolare secca» (regime sostitutivo) non si paga l'imposta di registro né l’imposta di bollo ma si è tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini dell’Irpef (direttamente in dichiarazione dei redditi).

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio restituisce le copie del contratto timbrate e firmate (se la registrazione è contestuale alla ricezione).

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RICHIEDERE LA REGISTRAZIONE IN UFFICIO

INCARICARE UN INTERMEDIARIO ABILITATO

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Intermediario (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc.) dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a trasmettere la richiesta di registrazione o l’adempimento richiesto e ad effettuare i relativi pagamenti per via telematica; consegna al contribuente:

• due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)

• una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute

L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE).

La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (D. Lgs. 192/2005).

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MODIFICHE DEL CANONE

Atto con il quale si dispone esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere esente da imposte di registro e di bollo (D.L. 133/2014).

Aumento del canone soggetto a registrazione in termine fisso

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Contratti di locazione a «canone concordato», riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni «ad elevata tensione abitativa» riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In ogni caso il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Garanzia prestata da un terzo estraneo al rapporto di locazione dovuta l’imposta nella misura dello 0,50%.

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L’IMPOSTA DI REGISTRO

CONTRATTI PLURIENNALI

• pagamento alla registrazione dell’imposta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo – minimo 67 euro)

• versamento dell’imposta anno per anno (2% del canone per ogni annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità

L’imposta relativa alla prima annualità è soggetta al minimo di 67 euro.

L’imposta sulle annualità successive non è soggetta al minimo.

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RIMBORSO IMPOSTA DI REGISTRO

Risoluzione anticipata del contratto in caso di versamento per l’intera durata spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Rimborso dell’imposta principale eccedente la misura fissa sentenza passata in giudicato che dichiara nullità o pronuncia annullamento per causa non imputabile alle parti e atto non suscettibile di ratifica convalida o conferma.

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COME PAGO SE REGISTRO ALLO SPORTELLO

L’imposta di registro si versa prima della registrazione, con il modello F24 ELIDE, oppure richiedendo all’Ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente.

L’imposta di bollo è assolta invece mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici aventi data non successiva a quella di stipula.

In caso di pagamento dell’imposta di registro con richiesta di addebito è possibile assolvere con tale modalità anche l’imposta di bollo.

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COME PAGO SE REGISTRO ON LINE

Prima registrazione

annualità successive alla prima

proroghe

cessioni

risoluzioni

mediante i servizi telematici dell’Agenzia i pagamenti sono sempre effettuati con addebito su c/c bancario o postale.

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ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto registrati è possibile effettuare mediante i canali telematici ulteriori adempimenti successivi quali:

• versamenti per l’annualità successiva (codice 1 RLI)

• proroga (codice 2 RLI)

• cessione (codice 3 RLI)

• risoluzione (codice 4 RLI)

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VERSAMENTO ANNUALITA’ SUCCESSIVA

Entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito codice tributo 1501

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

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ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Ricerca Id telematico del contratto di locazione

Home - Servizi online - Servizi fiscali - Servizi fiscali senza registrazione - Ricerca codice identificativo del contratto di locazione

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CEDOLARE SECCA

Cedolare secca optata da tutti i proprietari:

l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.

Opzione successiva alla registrazione e revoca:

entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) ovvero

• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto

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PROROGA

Obbligatoriamente comunicata all’Agenzia

Pagamento imposta di registro per singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga):

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito codice tributo 1504 (minimo 67 euro)

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Primo caso: la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.

Secondo caso: presentazione, entro 30 giorni, del modello RLI (debitamente compilato) e della delega di pagamento (F24 ELIDE) all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

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PROROGA

Opzione in sede di proroga del contratto:

contestualmente alla comunicazione della proroga (entro 30 giorni dalla scadenza del primo periodo del contratto o di una precedente proroga).

Cedolare rinnovata in sede di proroga del contratto:

Opzione confermata contestualmente alla comunicazione della proroga

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PROROGA CON CEDOLARE SECCA

PROROGA CON CEDOLARE SECCA

Mancato esercizio dell’opzione in sede di proroga:

D.L. 193/2016

non comporta la revoca dell'opzione per la cedolare se il proprietario ha versato il tributo e ha indicato i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi

sanzione di 100 euro (50 entro i primi 30 giorni dalla scadenza del termine) per proroga e risoluzione omesse

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CESSIONE

Imposta di registro per le cessioni:

• senza corrispettivo: pari alla misura fissa di 67 euro

• con corrispettivo: 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro)

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente

• con il modello F24 ELIDE (utilizzando l’apposito codice tributo 1502) presentato insieme al modello RLI all’ufficio dove è stato registrato il contratto

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SUBENTRO EX LEGE

Per atto tra vivi o per causa di morte di una delle parti:

Le istruzioni previste per la cessione si applicano anche al subentro; in questo caso non è dovuta imposta.

Opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dalla data del subentro, presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

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RISOLUZIONE ANTICIPATA

Imposta di registro fissa di 67 euro versata entro 30 giorni dall’evento:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) (addebito su conto corrente)

• con il modello F24 ELIDE, utilizzando l’apposito codice tributo 1503

In quest’ultimo caso va presentato, entro 30 giorni, il modello RLI e il pagamento stesso all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

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Imposta di registro per risoluzione del contratto: non dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

La comunicazione relativa alla risoluzione del contratto va presentata anche in caso di convalida di sfratto per morosità.

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RISOLUZIONE ANTICIPATA

MODELLO F24 ELIDE: CODICI TRIBUTO LOCAZIONE BENI IMMOBILI

Codice Denominazione

1500 Imposta di Registro per prima registrazione

1501 Imposta di Registro per annualità successive

1502 Imposta di Registro per cessioni del contratto

1503 Imposta di Registro per risoluzioni del contratto

1504 Imposta di Registro per proroghe del contratto

1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione

1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti

successivi

1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti

successivi

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Contitolarità dell’immobile opzione esercitata distintamente da ciascun locatore.

Locatori contitolari che non esercitano l’opzione tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

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CEDOLARE SECCA

CEDOLARE SECCA: QUANTO DURA?

L’opzione ha efficacia per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

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SANZIONI

Omessa registrazione: dal 120% al 240% (dal 60% al 120% con un minimo di 200 euro nei primi 30 giorni) – art. 69 TUR

Omissione adempimenti successivi: 30% (15% nei primi 90 giorni) - art. 17 TUR; art. 13 DPR 471/1997

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RAVVEDIMENTI

Tardiva registrazione del contratto di locazione:

- entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60% (+ interessi + imposta dovuta). L’importo minimo della sanzione è di 20 euro (1/10 della sanzione minima di 200 euro prevista dal nuovo art. 69 del TUR con esclusivo riguardo a questo caso). - entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120% (+ interessi + imposta dovuta)

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RAVVEDIMENTI

Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):

- entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo - ravvedimento sprint (+ interessi + imposta dovuta) - entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30% (+ interessi + imposta dovuta) - oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30% (+ interessi + imposta dovuta)

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CANALI TELEMATICI (al 3.12.2016)

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CANALI TELEMATICI (al 3.12.2016)

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CONTATTI UFFICI

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ASSISTENZA FISCALE

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DIREZIONE REGIONALE EMILIA-ROMAGNA

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Grazie per l’attenzione