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Inhaltsverzeichnis
Themen
Asset Deals – Einzelverkäufe und Portfoliotransaktionen
Share Deals
2
Vergleich Asset Deal /Share Deal: Steuerliche Sicht
Kaufpreisberechnung beim Share Deal
Vergleich: Transaktionskosten
Sale & Lease Back Transaktion
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Asset Deal – Grundform
Aktionär
Käufer PropCo KV
KV: Grundstückkaufvertrag (öffentliche Urkunde)
5
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Asset Deal (nach OR) –
Grundstückkaufvertrag (KV)
Unterzeichnung
(Signing)
Öffentliche Urkunde
(Ort der gelegenen
Sache)
Vollzug
(Closing)
Eigentums-
übertragung
Eintrag im Tagebuch
des Grundbuchs
rückwirkend
Eintrag im Hauptbuch
des Grundbuchs
t
Antrittstag
(Besitzantritt)
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Single Asset Deal – Lex Koller
Lex Koller Verfügung als Vollzugsbedingung im Grundstückkaufvertrag vorsehen, da sonst eine Rückabwicklung droht (und strafrechtliche Sanktionen)
• Landreserven / Bauland
• Land mit Bauverbot (z.B. Baulinien, Wald)
• ausländischer Holdinggesellschaft
• Finanzierung über ausländische Partei
Vorsicht bei:
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• Verkauf unter der Bedingung, dass Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird.
• Verkauf bei gleichzeitiger Einräumung eines Kaufrechts an Käufer.
• «Der Verkäufer hat das Recht, einen Monat nach Ablauf der Vorkaufsfrist
von diesem Kaufvertrag zurückzutreten.»
• «Der Verkäufer hat das Recht, innerhalb von 4 Monaten ab heutiger
Beurkundung von diesem Kaufvertrag zurückzutreten.»
Single Asset Deal – Vorkaufsrechte
Aber, Entschädigung an Käufer, wenn Vorkaufsberechtigter Grundstück «wegschnappt» ist zulässig.
Keine «Umgehung» des Vorkaufsrechts möglich, durch:
Verkauf stellt Vorkaufsfall dar (ausser bei Betriebsverkauf)
8
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Single Asset Deal – belasteter Standort
Verkäufer-Position Käufer-Position
Zivilrecht
(Vertrag)
“Verkauf wie gesehen” “Schadloshaltung für Altlasten”
“Blosse Haftungsübernahme für
offengelegte Altlasten”
Öff. Recht
(USG)
Falls Verkäufer
“Verhaltensstörer” ist, bleibt
er trotz Verkauf gegenüber
dem Kanton haftbar.
Käufer wird als Zustandsstörer
(d.h. Eigentümer der Altlasten)
gegenüber dem Kanton haftbar.
Lösung Vereinbarung mit dem
Kanton: Volle Entlastung
Verkäufer, bei voller
Haftungsübernahme durch
Käufer
Vereinbarung mit dem Kanton:
Volle Haftungsübernahme durch
Verkäufer, bei voller Entlastung
Käufer
9
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Portfolio Asset Deal
Aktionär
Käufer PropCo KV
KV: Grundstückkaufvertrag, Grundstückkaufverträge oder Vermögensübertragungsvertrag (öffentliche Urkunde)
11
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Asset Deal
1 Grundstück mehrere Grundstücke
in mehreren
Kantonen
CH-Verkäufer
≠ HReg; Ausländer
mehrere KV, ev.
Rahmenvertrag
CH-Verkäufer
im HReg
mehrere KV, ev.
Rahmenvertrag
in einem Kanton
KV VV
VV
KV
KV: (Grundstück-)Kaufvertrag
VV: Vermögensübertragungsvertrag
12
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Fusionsgesetz (FusG)
Fusion
[Art. 3 ff. FusG]
Umwand-
lung
[Art. 54 ff. FusG]
Spaltung
[Art. 29 ff. FusG]
Vermögens-
übertragung
[Art. 69 ff. FusG]
18
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Vermögensübertragung (VV)
Unterzeichnung rückwirkend Vollzug
Öffentliche Urkunde
(Ort am Sitz des
Verkäufers)
Anmeldung im
Handelsregister
(Tagesregister)
Nachführung
des Grundbuchs
(deklaratorisch)
t
Grundbuch ist vorübergehend falsch!
Genehmigung
EHRA
(Hauptregister)
Publikation
SHAB
Anmeldung
GBA
(deklaratorisch)
rückwirkend
Eigentums-
übertragung
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Wesentliche Eckpunkte
‒ Übertragung eines Vermögens oder eines Teils davon
Das übertragene Vermögen muss kein operatives Geschäft
sein; ein Immobilienportfeuille oder gar nur ein einziges
Grundstück kann das zu übertragende Vermögen bilden
Die Übertragung erfolgt “uno actu” als sog. partielle
Universalsukzession durch Eintragung im Handelsregister
des übertragenden Rechtsträgers
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Wesentliche Eckpunkte
Der übertragende Rechtsträger muss im Handelsregister
eingetragen sein
Die Aktiven müssen die Verpflichtungen übersteigen
(Aktivenüberschuss)
Ein einziger Übertragungsvertrag reicht aus (öffentliche
Urkunde, falls Grundstücke betroffen sind)
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Probleme - Lösungen
Registerpublizität des
Handelsregisters ist grösser
als diejenige des Grundbuchs
(Art. 930 OR ≠ Art. 970 ZGB)
Sicherstellung von
Gläubigerforderungen
Solidarische Haftung des
bisherigen Schuldners
während dreier Jahre
Zusatzvereinbarungen mit sensitiven Daten
(Mieterspiegel, Einzelkaufpreise)
Zusatzvereinbarungen werden beim
Handelsregister nicht eingereicht
Keine Schulden werden übertragen
Separate Schadloshaltungsklausel
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Verträge
Mietverträge
Keine
ausserordentliche
Kündigung, falls
Mietvertrag im Inventar
aufgeführt wird
Versicherungs-
verträge
Automatischer
Übergang, es sei
denn, Kündigung
(Art. 54 VVG)
Andere Verträge
Genehmigung (inkl.
Genehmigungsfiktion)
ist empfehlenswert
Automatischer
Übergang (Art. 261
Abs. 1 OR)
Unklar, ob sie
automatisch
übergehen; kein
höchstrichterlicher
Entscheid
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Das Instrument der Vermögensübertragung ist geeignet für Immobilientransaktionen, wenn die Grundstücke in verschiedenen Kantonen oder Notariatsbezirken gelegen sind (z.B. Asset Swap, Portfolio-Verkauf)
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Regulatorische Aspekte der
Vermögensübertragung
► Keine Erleichterung
► HR hat volle Kognition in Bezug auf BewG
BewG (Lex Koller)
► Zustimmungserfordernis des Kantons für die Übertragung im KBS eingetragener Grundstücke
► Gemäss Literatur auch auf VÜ anwendbar
► Aber, HR hat keine Kognition in dieser Sache
USG (Art. 32d bis
Abs. 3)
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Portfolio Asset Deal – Rahmenvertrag
Grundlage
27
Umfasst ein Portfolio Grundstücke in verschiedenen Kantonen bedeutet dies:
Koordinationsbedarf:
► verschiedene Kaufverträge; und
► i.d.R. verschiedene Beurkundungs- und Vollzugszeitpunkte
► Verpflichtung zum Kauf / Verkauf sämtlicher Objekte
► Einheitlicher Kaufvertrag (z.B. Gewährleistungen)
► Einheitliches Konzept zur Sicherstellung von Steuern
► Einheitlicher Zeitplan
► Bei Vorkaufsrechten: Mindest-Umfang des Portfolios
(Rücktrittsrecht des Käufers)
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Portfolio Asset Deal – Inhalt Rahmenvertrag
28
Zeitlicher Ablauf Rücktrittsrechte
Bewirtschaftung der Objekte bis
Vollzug
Beurkundungs- bedingungen
Risikotragung vor Übergang
Nutzen & Gefahr
Feststellung Verkaufsstufen
Muster Einzelkaufvertrag
Muster Escrow-Vertrag
Abwicklung Verkaufsrechte
Unabhängiger Sachverständiger
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Portfolio Asset Deal – Formvorschriften
Rahmenvertrag
29
Vorverträge die ein Grundstück zu Gegenstand haben, bedürfen der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR).
Die Zuständigkeit liegt beim Notar an Ort der Sache.
Rahmenvertrag kann als Vorvertrag qualifiziert werden.
Deshalb vorsichtshalber öffentlich beurkunden lassen.
Praxis: Am Ort wo wertvollster Teil der Grundstücke liegt
Damit hat man wenigstens mit den wertvollsten Teil einen formgültigen Vorvertrag
Wo beurkunden, wenn Grundstücke in verschiedenen Kantonen liegen?
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Share Deal – Grundform
Aktionär Käufer KV
PropCo
KV: Aktienkaufvertrag (keine öffentliche Urkunde)
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Share Deal – Due Diligence
Prüfbereich Asset Deal Share Deal
Immobilie / Sachenrecht
Umweltrecht
Rechtsstreitigkeiten insb. mit Mietern / Nachbarn /
Behörden / Handwerkern
Steuern / Abgaben falls Pfandrecht
Versicherungsverträge Art. 54 VVG, gehen auf Käufer
über falls nicht gekündet
Arbeitsverträge / PK () falls Betriebsübergang
Gründung / Aktienbesitz -
Finanzierungsverträge -
Finanzielle Situation -
Sonstige Verträge -
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Share Deal – Lex Koller
A C B D
E Immobiliengesellschaft
(nicht kotiert)
1 Aktie
(1%)
1 Aktie
(1%)
98 Aktien
(98%)
X
Verkauf Aktie
X Kauf Wohnhaus X
Immobiliengesellschaft = Buchwert der Lex Koller Objekte übersteigt 20-30% der Aktiven.
Sachverhalt 1: Verkauf Aktie
Braucht Lex Koller
Bewilligung falls
D Person im Ausland
Drittelsregel
Sachverhalt 2: Kauf Wohnhaus
Braucht Lex Koller
Bewilligung falls
Immobiliengesellschaft von
Personen im Ausland
beherrscht
Drittelsregel
33
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Share Deal - Vorkaufsrechte
Kein Vorkaufsfall, wenn nicht mindestens 50% der Aktien erworben werden.
• Ausnahme beim Verkauf eines operativen Betriebes, welcher unter anderem auch noch vorkaufsbelastete Grundstücke hält
• Ausnahme beim Verkauf der Holdinggesellschaft einer Immobiliengesellschaft
• Nicht bei Börsengang, da kein Bezug zum Grundstückverkauf
Fazit: Share Deal ≥ 50 % Beteiligung hilft in der Regel nicht zur «Umgehung» von Vorkaufsrechten
Bei ≥ 50% der Aktien liegt in der Regel ein Vorkaufsfall vor
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Share Deal – Belastete Standorte
Art. 32d bis Abs. 3 USG: Teilung und Veräusserung eines Grundstücks, welches im Kataster der belasteten Standorte eingetragen ist, bedarf der Zustimmung des Kantons
Zustimmungserfordernis nicht anwendbar beim Share Deal
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Ausgangslage
HoldCo AG
(in MCHF)
Beteiligung PropCo AG 120.0
____
Total 120.0
Finanzschulden 80.0
Reserven 20.0
Aktienkapital 20.0
_____
Total 120.0
PropCo AG
(in MCHF)
Flüssige Mittel 0.0
Andere Aktiven 0.0
Liegenschaft ZH 10.0
Liegenschaft BE 10.0
Liegenschaft AG 10.0
Liegenschaft SG 10.0
Liegenschaft GE 10.0
____
Total 50.0
Finanzschulden 30.0
Reserven 18.0
Aktienkapital 2.0
_____
Total 50.0
Marktwerte
(in MCHF)
Anlagekosten
(in MCHF) Haltedauer
Flüssige Mittel 0.0
Andere Aktiven 0.0
Liegenschaft ZH 50.0
Liegenschaft BE 50.0
Liegenschaft AG 50.0
Liegenschaft SG 50.0
Liegenschaft GE 50.0
______
Total 250.0
30.0
30.0
30.0
30.0
30.0
10 Jahre
10 Jahre
10 Jahre
10 Jahre
10 Jahre
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Überblick:
Monistische und dualistische Kantone
monistisches System
dualistisches System
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Asset Deal in einem monistischen Kanton
(z.B. Zürich)
Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaft
ZH
Verkauf Immobilie
an Drittpartei
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V
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Asset Deal in einem monistischen Kanton
(z.B. Zürich) - Bundesebene
Dir
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Bu
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Verkehrswert von 50
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert vor 20 Jahren
(+ Anlagekosten der letzten 20 Jahre)
Verkehrswert von 50
= Buchwert
step
up
Verkauf
Steuerliche Konsequenzen in Zürich
Direkte Bundessteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40)
© 2015 Baker & McKenzie Zurich
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Steuerliche Konsequenzen in Zürich
Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Anlagekosten (50-30=20)
Kantonale Gewinnsteuer auf der Differenz zwischen Anlagekosten und Buchwert (30-10=20)
Keine Handänderungssteuer
Notariats- und Grundbuchgebühren
42
Asset Deal in einem monistischen Kanton
(z.B. Zürich) - Kantonale Ebene
Gru
nd
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ck-
ge
win
nste
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r Verkehrswert von 50
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert vor 20 Jahren
(+ Anlagekosten der letzten 20 Jahre)
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Ka
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Verkehrswert von 50
= Anlagekosten
= Buchwert
step
up
Verkauf
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Share Deal in einem monistischen Kanton
(z.B. Zürich)
Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaft
Verkauf Gesellschaft
an Drittpartei ZH
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Steuerliche Konsequenzen in Zürich
Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Anlagekosten (50-30=20)
→ step up auf Anlagekosten von 30 auf 50
Keine direkte Bundessteuer und kantonale Gewinnsteuer
Keine Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren
44
Share Deal: Liegenschaft in einem
monistischen Kanton (z.B. Zürich)
Verkehrswert von 50
= Anlagekosten
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert von 50
Buchwert von 10
Verkauf von
Anteilen
step
up
Gru
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Historische
Anschaffungskosten
von 30
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S
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A
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45
Asset Deal vs. Share Deal in Zürich
Verkehrswert von 50
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Gru
nd
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ew
inn
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Verkehrswert von 50
Buchwert von 10
Gru
nd
stü
ckg
ew
inn
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Anlagekosten von 30
Ka
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Ge
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Monistischer Kanton (z.B. Zürich) - Berechnung
von latenten Steuern bei Share Deal
Verkehrswert von 50
Historische
Anlagekosten von 30
Gewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer Gewinnsteuer
Kantonale und kommunale
Steuern Bundessteuern
bezahlte Steuern latente Steuern
Buchwert von 10
step-up
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Asset Deal in einem dualistischen Kanton
(z.B. Genf)
Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaft
Verkauf Immobilie
Drittpartei GE
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Steuerliche Konsequenzen in Genf
Kantonale Gewinnsteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40)
Direkte Bundessteuer auf der Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert (50-10=40)
Handänderungssteuer auf dem Verkehrswert
Notariats- und Grundbuchgebühren
48
Asset Deal in einem dualistischen Kanton
(z.B. Genf) – Bundesebene und kantonale Ebene
Verkehrswert von 50
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert von 50
= Anlagekosten
= Buchwert
step
up
Kanto
nale
Gew
innste
uer
Direkte
Bundesste
uer
Verkauf
© 2015 Baker & McKenzie Zurich 49
Share Deal: Liegenschaft in einem
dualistischen Kanton (z.B. Genf)
Holdinggesellschaft
Immobiliengesellschaft
GE
Verkauf Gesellschaft
an Drittpartei
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Steuerliche Konsequenzen in Genf
Keine Grundstückgewinnsteuer, Gewinnsteuer, Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren
50
Share Deal: Liegenschaft in einem
dualistischen Kanton (z.B. Genf)
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert von 50
Buchwert von 10
Verkauf von
Anteilen Anlagekosten von 30
Verkehrswert von 50
© 2015 Baker & McKenzie Zurich
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Asset Deal vs. Share Deal in Genf
Verkehrswert von 50
Anlagekosten von 30
Buchwert von 10
Verkehrswert von 50
Buchwert von 10
Dire
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Bu
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© 2015 Baker & McKenzie Zurich 52
Dualistischer Kanton (z.B. Genf) - Berechnung
von latenten Steuern bei Share Deal
Verkehrswert von 50
Anlagekosten
Gewinnsteuer
Kantonale und kommunale
Steuern Bundessteuern
bezahlte Steuern latente Steuern
Buchwert von 10
Gewinnsteuer
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Verkauf von Immoblilien in Asset Deals führt zu
Steuern von total CHF 45.4 Millionen
Liegenschaft Grundstückgewinnsteuer Kantonale
Gewinnsteuer
Direkte
Bundessteuer
Total
Liegenschaft ZH 6‘391‘520 1‘720‘324 2‘498‘150 10‘609‘995
Liegenschaft BE 6‘197‘229 1‘810‘153 2‘506‘334 10‘513‘716
Liegenschaft AG 0 4‘911‘283 2‘748‘886 7‘660‘169
Liegenschaft SG 0 4‘150‘749 2‘808‘467 6‘959‘215
Liegenschaft GE 0 7‘086‘304 2‘578‘492 9‘664‘796
Total 12‘588‘749 19‘678‘813 13‘140‘329 45‘407‘891
Zusätzlich: Handänderungssteuer, Grundbuch- und Notariatsgebühren von CHF
3.4 Millionen
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Verkauf aller Liegenschaften in Share Deals führt
zu Steuern von total CHF 16.6 Millionen
Grundstückgewinnsteuer Kantonale
Einkommenssteuer
Direkte
Bundessteuer
Liegenschaft ZH 6‘391‘520 0 0
Liegenschaft BE 6‘197‘229 0 0
Liegenschaft AG 4‘000‘000 0 0
Liegenschaft SG 0 0 0
Liegenschaft GE 0 0 0
Total 16‘588‘799 0 0
Reduktion der Steuern um 63%
Achtung: Aargau ist zwar dualistisch, wechselt bei Share Deal aber auf monistisches System!
St. Gallen, obwohl dualistisch wird Handänderungssteuern belasten (nicht aber Genf und Aargau)
Bern, monistisch, wird Handänderungssteuer belasten (nicht aber Zürich)
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Asset Deal vs. Share Deal:
steuerliches Nullsummenspiel?
Ja, wenn Erwerber latente Steuern in Share Deal voll vom Kaufpreis abzieht
• Erwerber Liegenschaft längerfristig halten will und damit Wert latente Steuern abdiskontiert
• Abzug im Rahmen eines kompetitiven Verfahrens (Auktion) nicht möglich ist
• Voller Abzug nicht üblich ist (v.a. dualistische Kantone)
• Andere Transaktionskosten (Handänderungssteuern, Grundbuch- und Notariatsgebühren) in Share Deal reduziert werden können
Nein, wenn Erwerber latente Steuern in Share Deal nicht voll vom Kaufpreis abzieht, weil
© 2016 Baker & McKenzie Zurich 57
Ausgangslage
Verkäufer
SPV Bank
Aktionärsdarlehen
Bankdarlehen
ZH
Bilanz SPV
in CHF 1'000
Flüssige Mittel 1‘000
Grundstück 20’000
Bankdarlehen 15’000
Aktionärsdarlehen 5’000
Aktienkapital 1’000
Reserven 2’000
Verlust 2014 - 2‘000
21’000 21’000
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Mögliche (einfache) Methode zur
Kaufpreisermittlung
= Wert Immobiliengesellschaft
minus latente Steuern
Sonstige “Werte”
z.B. minus Erkenntnisse aus DD z.B. plus Verlustvorträge
Anpassung Schulden / Forderungen
minus Schulden plus Cash & Forderungen
Wert Immobilie
DCF Etc.
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Abwicklung der Transaktion
59
Bank
Preis für Aktien
Ablösung Aktionärs-
darlehen
Verkäufer
SPV
Käufer
SPV
Da
rle
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n D
arle
he
n
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Marktwert des Grundstücks CHF 40 Mio.
./. Bankdarlehen CHF 15 Mio.
./. Aktionärsdarlehen CHF 5 Mio.
+ Flüssige Mittel CHF 1 Mio.
Preis für die Aktien CHF 21 Mio.
– Am Vollzug bezahlt der Käufer CHF 21 Mio. für die Aktien
– Zudem übernimmt er vom Verkäufer das Aktionärsdarlehen von CHF 5 Mio.
– Bankdarlehen auf Ebene des SPV bleibt bestehen
– Anlässlich des Vollzugs fliessen CHF 26 Mio.
60
Grundberechnung des Kaufpreises
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Verlustvortrag als zusätzlicher Werttreiber
Hat die Immobiliengesellschaft Verlustvorträge, so hat dies einen zusätzlichen
Wert für den Käufer.
Verlustvorträge der letzten 7 Jahre können mit laufenden Gewinnen verrechnet
und dadurch der künftige steuerbare Gewinn reduziert werden.
2 3
time
1 0
Kein steuer-
barer Gewinn
Kein steuer-
barer Gewinn
Kein steuer-
barer Gewinn
Steuerbarer
Gewinn 50
VV
-200
Gewinn
100
Gewinn
100
VV
100
Gewinn
50
VV
0
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Die Sicht des Verkäufers
Wert des Verlustvortrages: 21% x CHF 2 Mio. = CHF 420‘000
Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio. 40.0 Mio.
./. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio. 15.0 Mio.
./. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio.
+ Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio.
+ “Wert des Verlustvortrages” 0.4 Mio.
Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio. 21.4 Mio.
Grundberechnung Verkäufer
Wert des Verlustvortrages: 21% x CHF 2 Mio. = CHF 420‘000
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Die Sicht des Käufers
Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio. 40.0 Mio. 40.0 Mio.
./. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio. 15.0 Mio. 15.0 Mio.
./. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio.
+ Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio.
+ “Wert des Verlustvortrages” 0.4 Mio.
./. Abzüge aus der Due Diligence 0.7 Mio.
./. Abzug für latente Steuern 2.8 Mio.
Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio. 21.4 Mio. 17.5 Mio.
Grundberechnung Verkäufer Käufer
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Einigung
Marktwert des Grundstücks CHF 40.0 Mio. 40.0 Mio. 40.0 Mio. 40.0 Mio.
./. Bankdarlehen CHF 15.0 Mio. 15.0 Mio. 15.0 Mio. 15.0 Mio.
./. Aktionärsdarlehen CHF 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio. 5.0 Mio.
+ Flüssige Mittel CHF 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio. 1.0 Mio.
+ “Wert des Verlustvortrages” 0.4 Mio. 0.4 Mio.
./. Abzüge aus der Due Diligence 0.7 Mio. 0.7 Mio.
./. Abzug für latente Steuern 2.8 Mio. 1.3 Mio.
Preis für die Aktien CHF 21.0 Mio. 21.4 Mio. 17.5 Mio. 19.4 Mio.
Grundberechnung Verkäufer Käufer Einigung
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Take-aways
Käufer bevorzugen in der Regel Asset Deals (keine Übernahme latenter Steuern);
Verkäufer bevorzugen in der Regel Share Deals; in diesem Fall stellt sich für Käufer die Frage, ob und in welchem Umfang latente Steuern vom Kaufpreis abgezogen werden;
Bei Immobilientransaktionen besteht oft in steuerlicher Hinsicht Optimierungspotential.
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Transaktionskosten:
Share Deal vs. Asset Deal
‒ Share Deal
Keine Handänderungssteuer (je nach Kanton allerdings
wirtschaftliche Handänderung)
Keine Notariatsgebühren
Keine Grundbuchgebühren
‒ Asset Deal
Handänderungssteuer (je nach Kanton)
Notariatsgebühren
Grundbuchgebühren
Sparpotential?
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Asset Deal:
Verkauf vs. Vermögensübertragung
Asset Deal kann als Verkauf nach OR oder Vermögensübertragung nach FusG durchgeführt werden
Verkauf OR: Beurkundung (und damit Notariatskosten) zwingend in Kanton, in dem Grundstück liegt
Vermögensübertragung: Beurkundung (und damit Notariatskosten) zwingend in Kanton, in dem übertragende Gesellschaft ihren Sitz hat
„Forum Shopping“ in günstigen Kanton (AR, BL, GL, TG, ZG) unabhängig von
Lage Liegenschaft möglich
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Kosten
Grund-
stück Preis
Notariats-
gebühren
(inkl. MWST)
Grundbuch-
gebühren
Hand-
änderungs-
steuern
Total
TG 10′000′000 5‘400 20′000 100′000 125‘400
LU 10′000′000 17’010 20′000 150′000 187‘010
NE 10′000′000 10’800 8’560 330′000 349‘360
ZH 10′000′000 10’800 15’000 n/a 25‘800
VS 10′000′000 23’625 3′000 146’020 172‘645
Total 50′000′000 67‘635 66‘560 726‘020 860‘215
Sparpotential
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Sparpotential bei Vermögensübertragung
Notariatsgebühren “normal”: CHF 67’000
Notariatsgebühren mit einer Vermögensübertragung, wenn die
Verkäuferin in einem der folgenden Kantone ihren Sitz hat:
Kanton Gebühren für alle
fünf Grundstücke
Sparpotential
TG 5′400 61‘600
LU 25’600 41‘400
NE 10’800 56‘200
ZH 54’000 13‘000
VS 66’800 200
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Colony Financial Inc. acquires University
Campuses in Switzerland*
«The Company acquired two single-tenant net leased
properties that are campuses for two separate universities
under common ownership in Switzerland for CHF 174.5
million. Both universities, which are leaders in international
hospitality management, signed a new master triple net
lease for a 20 year term with a guaranty from the common
owner. Concurrent with the acquisition, the Company
obtained a CHF122 million, 15 year term, non-recourse,
2.7% fixed-rate loan resulting in an initial cash-on-cash
yield of approximately 11%.»
* Auszug Website Colony Financial Inc.”Colony Finacial Announces Fourth quarter and Full year 2014 Financial Results”
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Was heisst das konkret?
‒ Colony kaufte zwei Hotelfachschulen, eine in der
Waadt («Glion») und eine im Wallis («les Roches»)
‒ Rechtlich wurden die folgende Anzahl Grundstücke
gekauft:
Glion: 29 Grundstücke
Les Roches: 38 Grundstücke
jeweils bestehend aus Schulungsgebäuden,
Studentenheimen, Sportanlagen, Restaurants, etc.
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Was heisst das konkret?
‒ Der Verkäufer und Betreiber der beiden Schulen
mietete sämtliche Grundstücke sofort wieder
vollständig zurück («Sale-and-lease-back
Transaction»)
‒ Bei den Mietverträgen handelt es sich um sogenannte
«Triple-net-leases», d.h. der Mieter trägt sämtliche
Kosten
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Triple-Net-Lease
‒ Mieter zahlt nicht nur Mietzins, sondern auch sämtliche
Unterhaltskosten,
Neben- und Betriebskosten,
Versicherungen; und
öffentliche Kosten und Abgaben
‒ Idee: Investor erhält einen «Bond»: er investiert am
anfang einen bestimmten Betrag X und erhält darauf
einen fixen Zins (=Miete), ohne dass er irgendwelche
weiteren Ausgaben hat
‒ Triple-Net-Lease ist Standard in Transaktionen mit
internationalen Investoren
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Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer
Recht ?
‒ Unterhaltskosten
Alle Arbeiten, mit denen Mängel aufgrund von
Abnützung, Alter oder sonstige Umwelteinflüsse
vermieden werden
OR 256: vom Vermieter zu tragen; zwingende
Bestimmung, von der nicht zum Nachteil des Mieters
abgewichen werden kann
Rechtfolge bei Abweichung zu Lasten Mieter: Nichtigkeit
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Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer
Recht ?
‒ Neben- und Betriebskosten
Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der
Mietsache zusammenhängen (OR 257a Abs. 1)
Mieter muss diese zahlen, wenn dies besonders
vereinbart wurde (OR 257a Abs. 2)
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Triple-Net-Lease: ungültig nach Schweizer
Recht ?
‒ Versicherungen; öffentliche Kosten und Abgaben
Gebrauchsunabhängige Kosten, die sich aus dem
Eigentum ergeben
Diese Kosten sind gemäss OR 256b vom Vermieter zu
tragen
Rechtsnatur von OR 256b ist umstritten, tendenziell
aber dispositiv
Triple-net-Lease Agreements sind nach Schweizer Recht
prima facie ungültig!
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Anforderugen an Gültigkeit
‒ Unterhaltskosten
Mietzins ist gemäss OR 257 das Entgelt für die
(mängelfreie) Gebrauchsüberlassung
Übernimmt Mieter Unterhalt, ist diese eine zusätzliche
Leistungspflicht für Gebrauchsüberlassung, was beim
Mieter zu einer Mietzinsreduktion führen muss
Überbindung Unterhaltskosten auf Mieter ist zulässig, wenn
dies effektiv zu einer Mietzinsreduktion geführt hat*
Vergleichsweise unproblematisch in «Sale-and-lease-
back Transaktionen» bei denen Mieter Liegenschaft kennt
Gültig, wenn grosse, unvorhergesehene Kosten anfallen?
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Richtiges Handling von Triple-Net-Verträgen
Minimierung des Risikos der (Teil-)Ungültigkeit durch
Klarstellung in Mietvertrag, dass
Eigentümer nur "Core and Shell" vermietet
Überbindung der Unterhaltspflichten auf Mieter zu einer
entsprechenden Reduktion der Miete führte
Unterhalts- und weitere Kosten und entsprechende
Mietzinsreduktion berechnet wurden und gleichwertig sind
Der Mieter die Liegenschaft im Detail kennt
Allenfalls Cap bezüglich Kostentragungspflicht Mieter
Schiedsklausel statt staatliches Gericht
(Teil-)Anwendbarkeit von ausländischem statt Schweizer
Recht, sofern aufgrund der Parteien möglich
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Dr. iur. Alexander Wyss studierte an der Universität Bern
Rechtswissenschaften und erwarb 1996 nach Studien an die Università
per Stranieri in Perugia das Patent als Berner Fürsprecher.
Anschliessend war er bis 2000 bei einer mit Pricewaterhouse-Coopers
assoziierten Zürcher Wirtschaftsanwaltskanzlei tätig. 1999 promovierte
er an der Universität Zürich auf dem Gebiet des Börsenrechts, und
2001 absolvierte er ein MBA-Studium am INSEAD in Fontainebleau.
Seit 2002 ist Alexander Wyss bei Baker & McKenzie in Zürich tätig, seit
2009 als Partner. Im Jahr 2003 arbeitete er im Römer Büro von Baker &
McKenzie, und 2009 erwarb er das Patent als Urkundsperson (Notar)
des Kantons Zug.
Seine bevorzugten Tätigkeitsgebiete umfassen Immobilien-
transaktionen, Mergers & Acquisitions, Venture Capital & Private Equity,
Strukturierung von Fonds sowie Gesellschaftsrecht. Er ist Co-Head der
Real Estate Transaction Group und der Healthcare Industry Group von
Baker & McKenzie Zurich. Er wird in seinen Arbeitsgebieten von
verschiedenen Publikationen wie z.B. Legal 500 und Chambers Europe
als führender Anwalt bezeichnet. Alexander Wyss ist Mitglied des
Verwaltungsrates von mehreren Gesellschaften.
Eine Auswahl seiner Mandate findet sich unter
http://www.bakermckenzie.com/AlexanderWyss/
Alexander Wyss Partner
Baker & McKenzie Zurich
Holbeinstrasse 30
Postfach
8034 Zurich
+41 (44) 384 14 14
+41 (44) 384 1284 (Fax)
alexander.wyss@bakermckenzie.com
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