jüri preobraženski

Hea investeeringHea investeeringKinnisvaramiljonär 2013

Jüri Preobraženski

Tavapärane lähenemineTavapärane lähenemineTavapärane lähenemineTavapärane lähenemine

Ostad korteri Tallinna Kesklinnas ja üürid välja.Kesklinnas ja üürid välja.

Ostad korteri Tallinna Kesklinnas, remondid ja Kesklinnas, remondid ja müüd edasi ehk flipid.

„Plaanin osta kortereid ja neid välja üürida nii kaua kuni mulle tiksub vähemalt 10 000 mulle tiksub vähemalt 10 000 euri passiivselt peale.“

Ärikinnisvaras võite seda teha ühe tehinguga...ühe tehinguga...

ÄRIKINNISVARA

EELISED

Väärtus sõltub netorahavoost Väärtus sõltub netorahavoost (Net Operating Income ehk NOI)(Net Operating Income ehk NOI)(Net Operating Income ehk NOI)(Net Operating Income ehk NOI)

HIND = netorahavoog / HIND = netorahavoog / kapitalisatsiooni määrkapitalisatsiooni määrkapitalisatsiooni määrkapitalisatsiooni määr

NOI = 100 000 NOI = 100 000 €€ (aastas)(aastas)Kap määr = 10%Kap määr = 10%

Hind:Hind:Hind:Hind:

100 000 / 0,1 = 100 000 / 0,1 = 1 000 000 1 000 000 €€

Tootlused on suuremadTootlused on suuremadTootlused on suuremadTootlused on suuremad

Näide 1: Keskmine 2-toaline korter 48 m2 Tallinna Kesklinnas maksab hetkel ca 86 000 €.

Üürihind on sellisel keskmiselt 350 eurot. Tootlus: 350*12 /86 000 *100 = 4,9%

Näide 2: Keskmine ärikinnisvara tootlus Tallinna Kesklinnas A või B klassi büroohoones:

ca 8,5%.

Tootlus A+ ärihoones (nt Tornimäe ärihoone, Metro Plaza, City Plaza): 6% - 7,5%.

Tootlus Londoni südalinna A+ ärikinnisvaras (London City): 5,5%

Võimendamine lihtsam Võimendamine lihtsam –– pangad pangad vaatavad laenuvõtja tausta alles vaatavad laenuvõtja tausta alles vaatavad laenuvõtja tausta alles vaatavad laenuvõtja tausta alles

teises järjekorras.teises järjekorras.

Pikemad üürilepingudPikemad üürilepingudPikemad üürilepingudPikemad üürilepingud

Korralikud üürilepingud kehtivad 5-10 aastat. Tänu sellele suurem stabiilsus,

väiksemad kulud ning kerge prognoosida rahavoogusid.

Elamukinnisvaras on keskmine üürileping 1-2 aastat ning üürnikud vahetuvad

tihedamini.

Seadus ei ole nii tugevalt üürniku Seadus ei ole nii tugevalt üürniku poolel.poolel.

Üürnikutel on raskem Üürnikutel on raskem üürilepingust lahti saada.üürilepingust lahti saada.

Kuna üürnikud teenivad oma sissetuleku äripinnal, siis

on neil ka huvi hoida seda korras. Äriinimestena otsivad

nad tihti ise viise, kuidas seda parendada (oma kulude

eest).

Ärikinnisvara üürniku haldamine on oluliselt

lihtsam kui elamukinnisvaras. lihtsam kui elamukinnisvaras.

Kui omanik peab oma kulu eest äripinnal remonti tegema, siis

tavaliselt üürnik on nõus sellevõrra kõrgemat üürihinda maksma.

Tänu sellele tõuseb aga NOI ning ka objekti turuväärtus (tihtipeale Tänu sellele tõuseb aga NOI ning ka objekti turuväärtus (tihtipeale

mitmekordselt võrreldes omaniku poolt tehtud investeeringuga).

Kui üleüldine kinnisvaraturg langeb, siis tugevate üürnikutega

ärikinnisvara on stabiilne – üürihind lepinguliselt võib ainult tõusta.ärikinnisvara on stabiilne – üürihind lepinguliselt võib ainult tõusta.

Hea investeeringu leidmineHea investeeringu leidmineHea investeeringu leidmineHea investeeringu leidmine

Fundamentaalne reegel:Fundamentaalne reegel:

100:10:3:1100:10:3:1100:10:3:1100:10:3:1

Vaatad Vaatad 100100--t objekti,t objekti,

Teed Teed 1010--le pakkumise,le pakkumise,

Millest Millest 33 võetakse vastu,võetakse vastu,Millest Millest 33 võetakse vastu,võetakse vastu,

Millest Millest 11 tehing sulgeb.tehing sulgeb.

Kuidas leida tehinguid?Kuidas leida tehinguid?Kuidas leida tehinguid?Kuidas leida tehinguid?

Networking – Kellega? Ärikinnisvara omanikud, maaklerid,

haldusfirmad, fondijuhid, advokaadid, notarid, pankurid, haldusfirmad, fondijuhid, advokaadid, notarid, pankurid,

investeerimispankurid, pankrotihaldurid, ärimehed, tuttavad, sõbrad.

Internet – müügikuulutused (City24, KV.ee,

varad.ee, tallinn.ee jne.)varad.ee, tallinn.ee jne.)

.

Müügiplakatid, ajalehed, veebiajalehed,Müügiplakatid, ajalehed, veebiajalehed,

.

Maaklerfirmad, investeerimispangad,

M&A nõustajad.

Organisatsioonid: Rotary klubid, Round

Table klubid, kinnisvarainvestorite klubid, Table klubid, kinnisvarainvestorite klubid,

Cash Flow klubid jne.

Ekspod, trade show-d ja messid.Ekspod, trade show-d ja messid.

Oksjonid, enampakkumised ja

pankrotipesad.pankrotipesad.

Kuidas kasvatada investeeringu väärtust?investeeringu väärtust?

Uued rahavoo allikadUued rahavoo allikad

Näide 1: Ostad hoone, mis on pooleldi tühi ning paned sinna

üürnikud sisse. Kui tänu sellele ostsid hoone enne poole hinnaga, siis

oled oma vara väärtuse sisuliselt kahekordistanud.

Näide 2: CITY PLAZA

PAKKUMINE LHV-le: Kui maksate meile 50 000 eurot aastas, anname

loa nimetada maja ümber LHV Plazaks.

Kui praeguse seisuga oleks selle piirkonna kapitalisatsiooni määr nt

7%, siis leping LHV-ga tõstaks hoone väärtust:

50 000 / 0,07 = 714 286 EUR

Üüri tõstmine. Nt olukorras kus eelmine

omanik ei ole pikka aega üüri tõstnud, aga omanik ei ole pikka aega üüri tõstnud, aga

üürihinnad tegelikkuses võiksid olla

kõrgemad.

Finantseerid üürniku pinnal

rekonstrueerimise.

Näide: Oletame, et meil on 350 m2 suurune kaupluse pind (nt Regalia), mis

on suhteliselt väsinud välisilmega. Sina omanikuna investeerid 20 000 eurot,

et ehitada kaupluse vana ukse asemele särava automaatse liugukse süsteemi.

Enne maksis kauplus sulle üüri 11 €/m2, aga seoses renoveerimisega on nõus Enne maksis kauplus sulle üüri 11 €/m2, aga seoses renoveerimisega on nõus

maksma 13 €/m2, sest võibolla uus ilus väljanägemine suurendab klientide

arvu, kes kaupluses käib. Kui palju suurenes sinu vara väärtus tänu sellele?

2 * 350 * 12 = 8400 8400 / 0,09 = 93 333 EUR

Veel viise kuidas väärtust tõsta:

Üürid hoone välispinnal reklaamipinda, müüd hoone

õhuõiguseid, üürid pinda mobiilside mastidele, muudad

üüripindade suurusi, tekitad hoonesse lisaväärtusi jne.

Jaapanlased teavad kuidas reklaamipindu hoonel müüa:

Head investeerimist!Head investeerimist!