kuijs reinder kakes woningmarktanalyse q4
Post on 28-Mar-2016
221 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 2
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 3
Opvallende feiten 4 Onze actuele visie op de Noord-Hollandse woningmarkt 6 Duidelijke cijfers 7 Woningmarktanalyse per regio 8 Amsterdam 8 Haarlem 10 Haarlemmermeer 12 Zaanstreek 14 IJmond 16 Duinstreek 18 HAL-gebied 20 Purmerend 22 Hoorn 24
INHOUDSOPGAVE
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 4
Verhuisbehoefte in Amsterdam neemt toe
Stijging transacties in Haarlem maskeert werkelijke situatie
Spectaculaire opleving van woningverkoop in Haarlemmermeer
Oude verkoopaantallen herleven in Zaanstreek
Wederom sterke prijsdaling in de IJmond
Dure woning in Duinstreek veel verkocht
Verkoopprijzen kelderen in HAL-gebied
Woningen 12,5% goedkoper in Purmerend
Meer verkopen in Hoorn
OPVALLENDE FEITEN
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 5
Het laatste kwartaal van 2012 laat duidelijk een piek in verkopen zien blijkt uit een overzichtelijk schema op de volgende pagina. Deze zogenaamde eindejaarsrally werd veroorzaakt door het einde van de onbeperkte hypotheekrente-aftrek per 1 januari 2013. Vele kopers wilden zodoende nog hun financiële slag slaan wat tot een opleving heeft geleid waar ook vele verkopers en makelaars erg blij mee waren. Maar de grote vraag die rest is vooral: en nu? Wat zijn de algemene vooruitzichten van de Noord-Hollandse koopwoningmarkt in 2013 met het nieuwe hypotheekrentebeleid? Er zijn een aantal zaken die spelen. Allereerst is er sprake van twee grote obstakels op de woningmarkt. Ten eerste is daar de beperking van de leencapaciteit door de ‘Loan-to-Value’ en ‘Loan-to-Income’ principes. Kopers kunnen hierdoor veel minder lenen dan vroeger, dus ook veel minder betalen voor een huis. Vervolgens is een groot probleem de restschuld problematiek, waardoor verkopers niet een marktconforme vraagprijs kunnen hanteren. Deze twee obstakels zijn totaal tegenstrijdig aan elkaar, waardoor een breed marktevenwicht en doorstroming voorlopig niet aan de orde is. Vele verhuisplannen worden zodoende noodgedwongen uitgesteld, wederom ook in 2013. Hoewel de meeste mensen een voorkeur houden voor een koopwoning boven een huurwoning, zal het huren van een huis qua animo verder toenemen. Mede ook omdat een verdere prijsdaling zeer waarschijnlijk is en mensen om die reden nu geen huis kopen. Een huis kopen doe je juist om aan vermogensopbouw te doen en niet om dit te laten verdampen. Dit impliceert wel dat er een enorm vraagarsenaal naar koopwoningen wordt opgebouwd. Aangezien het substantieel stilvallen van de koopwoningmarkt enorme economische consequenties heeft voor Nederland, is het zaak deze grote latente koopvraag manifest te maken. Dat kan alleen als we de voornoemde twee grote obstakels uit de weg ruimen. We hebben hiervoor de volgende suggesties: Allereerst dient een hypothecaire financiering niet als confectie te worden aangeboden. Financieel maatwerk per koper moet weer mogen, binnen
bepaalde restricties uiteraard. Overheid, banken en AFM zijn nu gewoon te ver doorgeslagen in de hypotheekbeoordelingen.
Er dient meer duidelijkheid te worden verschaft aan consumenten door banken, intermediairs en makelaars over restschuld en deze restschuld moet
eenvoudig via een hypothecaire geldlening meegefinancierd kunnen worden tegen bijbehorende rentes.
Concurrentie hypotheekverstrekking laten toenemen door toetreding nieuwe aanbieders, zoals pensioenfondsen, een bank met het Deens model en
crowd funding.
Massale, landelijke mediacampagne dat door de nieuwe hypotheekregels een huis niet duurder is per maand, maar juist weer échte
vermogensopbouw betekent, precies waar het kopen van een huis voor is bedoeld. Met als conclusie dat men vooral daarom nu weer een huis moet
kopen.
De overheid heeft een belangrijke rol hierbij in samenspraak met De Nederlandse Bank en de AFM. Het is zaak dat zij ingrijpen, want de koopwoningmarkt zakt alleen maar verder weg met nog meer restschuld tot gevolg. De schuldenberg wordt alsdan relatief alleen maar groter, aangezien de waarde van het onderpand wat er tegenover staat steeds minder waard wordt. Verder moeten de banken open gaan staan voor kwijtschelding van restschulden, het Griekse model zeg maar, om verdere hypotheekschade te voorkomen. Voordat het zover is zijn we wel weer even verder. Daarom voorzien wij weer een erg lastig jaar voor de verkoop van koopwoningen. Hopelijk denken de kopers er anders over na ‘onze’ mediacampagne……
ONZE ACTUELE VISIE OP DE NOORD-HOLLANDSE WONINGMARKT
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 6
Hieronder hebben we overzichtelijk weergegeven wat er in 1 jaar tijd is gebeurd op de Noord-Hollandse woningmarkt qua prijsontwikkeling en aantal transacties per regio. We hebben hierbij het 4
e kwartaal 2012 vergeleken met die van hetzelfde kwartaal in 2011. In zijn algemeenheid kunnen we zeggen
dat de prijzen substantieel afgelopen jaar zijn gedaald, maar het aantal transacties fors is toegenomen. Oorzaak: beperking rente-aftrek per 1 januari 2013. Ook zijn er enkele uitzonderingen op dit gemiddelde beeld. Qua prijsontwikkeling laat bijvoorbeeld de regio Duinstreek een heel stabiel beeld zien. En hebben kopers in Haarlem, maar met name in de regio IJmond, zich niet laten verleiden tot een massale eindejaarsrally als we kijken naar de juist aldaar gedaalde aantal verkooptransacties. Zo blijkt maar weer dat elke woningmarkt een heel lokaal karakter heeft, mede gelet op de grote procentuele verschillen.
Mediane
transactieprijs 4
e kwartaal 2012
Mediane transactieprijs
4e kwartaal 2011
Verschil in %
Aantal
transacties 4
e kwartaal 2012
Aantal transacties
4e kwartaal 2011
Verschil in %
Amsterdam € 213.820 € 227.121 -5,9% Amsterdam 1.869 1.630 +14,7% Haarlem € 206.088 € 243.657 -15,4% Haarlem 308 316 -2,5% Haarlemmermeer € 235.359 € 245.227 -4,0% Haarlemmermeer 339 294 +15,3% Zaanstreek € 177.521 € 196.418 -9,6% Zaanstreek 309 227 +36,1% IJmond € 201.632 € 224.026 -10,0% IJmond 201 245 -18,0% Duinstreek € 290.037 € 289.608 +0,15% Duinstreek 165 162 +1,9% HAL-gebied € 179.646 € 197.898 -9,2% HAL-gebied 316 256 +23,4% Purmerend € 184.291 € 190.766 -3,4% Purmerend 187 134 +39,6% Hoorn € 193.589 € 214.938 -9,9% Hoorn 96 76 +26,3%
DUIDELIJKE CIJFERS
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 7
De actuele cijfers toegelicht Het laatste kwartaal is er een duidelijke toename te zien van het aantal transacties. Ruim 35% huizen zijn er meer verkocht dan het vorige kwartaal en bijna 15% meer dan één jaar geleden. De mediane transactieprijs is de afgelopen vier kwartalen wel met 6% gedaald. Ondanks dat er in vergelijking met het 4
e kwartaal
2011 ruim 200 huizen meer zijn verkocht afgelopen kwartaal, is het opmerkelijk dat in dezelfde vergelijkingsperiode ook ruim 600 huizen meer te koop zijn gekomen. Klaarblijkelijk willen nog meer mensen verhuizen dan één jaar geleden. Dit impliceert een grote, latente vraag die zich maar verder ophoopt. De looptijden zijn, ondanks de toename van verkopen en daling van prijzen, verder opgelopen. Het prijsevenwicht is nog niet bereikt kunnen we hieruit concluderen. Dit wordt ook bevestigd door het verschil van 17% tussen de mediane transactieprijs en de gemiddelde vraagprijs. Dit is een nog veel te groot verschil. Een verdere prijsdaling van gemiddeld 6% is een zeer realistische prognose voor 2013.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 236.556 230.111 253.000
Hoekwoning 294.890 229.333 235.857
2-onder-1 kap 483.500 410.833 335.833
Vrijstaand 543.500 932.000 957.500
Appartement 218.605 200.603 205.722
Totaal 227.121 214.442 213.820
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 127 107 134
Hoekwoning 42 41 22
2-onder-1 kap 15 7 9
Vrijstaand 13 13 5
Appartement 1.433 1.216 1.699
Totaal 1.630 1.384 1.869
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 97 85 136
Hoekwoning 99 78 103
2-onder-1 kap 123 360 106
Vrijstaand 195 132 177
Appartement 72 93 92
Totaal 77 95 98
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 643 719 689
Hoekwoning 197 224 202
2-onder-1 kap 72 71 61
Vrijstaand 107 127 117
Appartement 5.765 6.700 6.344
Totaal 6.784 7.841 7.413
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 199 242 252
Hoekwoning 208 319 338
2-onder-1 kap 261 262 272
Vrijstaand 235 313 322
Appartement 166 195 213
Totaal 173 204 225
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 358.389 364.167 349.811
Hoekwoning 347.667 342.400 344.889
2-onder-1 kap 436.200 431.778 426.000
Vrijstaand 764.335 724.890 730.301
Appartement 243.023 238.051 239.292
Totaal 269.413 260.302 257.387
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO AMSTERDAM 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 8
Uitgelicht
Toelichting Qua gemiddelde vraagprijs laat de onderste grafiek duidelijk zien dat de gemiddelde vraagprijs in Amsterdam weer is aanbeland op het niveau van ultimo 2000. Tevens is duidelijk zichtbaar dat de mediane transactieprijzen anno nu op het niveau liggen van die per ultimo 2002. De restschuld problematiek valt hier goed uit te destilleren. We zijn qua woningmarkt dus terug in de tijd geworpen, nog afgezien van de mindere verkoopaantallen. Maar opvallend is dat de mediane transactieprijzen, ondanks de zogenaamde crisis, gewoon toch nog een poosje zijn doorgestegen gek genoeg. De markt is blijkbaar met vertraging pas gaan corrigeren alsof er eerst nog niets aan de hand was. And the band played on…
Regio- en contactinformatie De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
€ 175.000
€ 200.000
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
Mediane transactieprijzen Amsterdam 4e kwartalen 2000-2012
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
€ 300.000
€ 325.000
Gemiddelde vraagprijzen Amsterdam 2002 t/m 2012
REGIO AMSTERDAM 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 9
De actuele cijfers toegelicht Er zijn flink veel huizen meer verkocht dan het vorige kwartaal. Ook hier heeft de eindejaarsrally zich duidelijk doen gelden. Dat is mooi nieuws in deze tijden. Toch zijn er in dezelfde periode iets meer huizen in de verkoop gekomen gelet op de, zij het beperkte, toename van het aanbod. Verder heeft zich in Haarlem afgelopen jaar een sterke prijsdaling voorgedaan, zo wijzen deze cijfers duidelijk uit. Vreemd genoeg zijn de vraagprijzen niet in dezelfde vlucht naar beneden meegevlogen. Gelet op de sterk oplopende looptijden, het oplopende aanbod en gemiddelde vraagprijzen die niet tot nauwelijks zakken, verwachten wij in Haarlem een moeizame start van de woningverkopen in 2013. Kopers willen blijkbaar nog niet tot koop overgaan, omdat verkopers hen maar niet met een verleidelijke vraagprijs tegemoet komen. Zolang verkopers niet substantieel naar beneden willen bewegen qua vraagprijs, zullen de meeste koopgegadigden hun benen stil houden en blijft deze woningmarkt in een impasse.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 253.361 266.277 230.667
Hoekwoning 319.778 270.500 273.444
2-onder-1 kap 930.000 816.000 365.000
Vrijstaand 945.000 310.000 -
Appartement 178.344 160.900 159.128
Totaal 243.657 222.715 206.088
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 127 109 139
Hoekwoning 33 24 27
2-onder-1 kap 4 2 7
Vrijstaand 4 1 -
Appartement 148 124 135
Totaal 316 260 308
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 98 84 124
Hoekwoning 152 91 85
2-onder-1 kap 120 194 273
Vrijstaand 164 17 -
Appartement 149 156 164
Totaal 130 115 142
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 596 701 726
Hoekwoning 177 212 211
2-onder-1 kap 54 46 48
Vrijstaand 29 35 34
Appartement 931 1.153 1.157
Totaal 1.787 2.147 2.176
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 175 217 247
Hoekwoning 195 264 285
2-onder-1 kap 231 300 242
Vrijstaand 247 313 365
Appartement 221 269 292
Totaal 203 252 277
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 291.450 294.667 294.700
Hoekwoning 359.667 374.200 355.222
2-onder-1 kap 604.450 608.100 606.222
Vrijstaand 1.019.222 996.889 924.500
Appartement 193.965 190.445 191.048
Totaal 269.865 266.427 263.755
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO HAARLEM 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 10
Uitgelicht
Toelichting
De laatste twee jaar zijn de transactieprijzen in Haarlem hard gezakt, maar de vraagprijzen bewegen daar totaal niet in dezelfde orde in mee. Het grote opgelopen verschil tussen wat de verkopers vragen en de markt er klaarblijkelijk voor over heeft leidt logischerwijs tot een grote achteruitgang in transacties. Het mediane transactieniveau is het 4
e kwartaal 2012
aanbeland op dat van hetzelfde kwartaal in 2003. Tussen de vraagprijzen van toen en nu zit echter een levensgroot verschil. Het marktevenwicht is hier echt zoek. Dit correspondeert ook met ons schema op pagina 6, waar Haarlem er negatief uitspringt qua aantal transacties ten opzichte van de andere regio’s.
Regio- en contactinformatie De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
€ 150.000
€ 175.000
€ 200.000
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
Mediane transactieprijzen Haarlem 4e kwartalen 2000-2012
€ 175.000
€ 200.000
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
€ 300.000
Gemiddelde vraagprijzen Haarlem 2002 t/m 2012
REGIO HAARLEM 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 11
De actuele cijfers toegelicht
Hoewel het 3
e kwartaal qua woningverkopen
abominabel slecht was, valt het moeilijk te ontkennen dat er sprake is van een spectaculaire stijging van het aantal verkopen in het laatste kwartaal. Als een feniks uit zijn as herrezen, zo lijkt het wel met deze woningmarkt. Ook ten opzichte van het 4
e kwartaal 2011 zijn er nu 15% meer
huizenverkopen gerealiseerd. Veelzeggende cijfers, vooral te wijten aan de eindsprint als gevolg van de beperking van de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013. Anders kunnen we deze verkooppiek niet verklaren. Wanneer we alle cijfers nader onder de loep nemen, dan is de mediane vraagprijs in deze regio wel iets gedaald, maar relatief beperkt en ook in dezelfde verhouding als de gemiddelde vraagprijs. Verder lopen de looptijden maar verder op en bevindt zich het woningaanbod nog steeds boven de 2.000 woningen. Dit zijn geen positieve marktsignalen. Het grootste aanbod betreft de tussenwoningen en daar is het absolute verschil tussen mediane transactieprijs en gemiddelde vraagprijs, met ruim € 40.000,- in het afgelopen kwartaal, nog veel te veel. Dit is bijna 20% van de marktwaarde. Als de vraagprijzen van met name de tussenwoningen met zo’n 8% omlaag gaan, komt de doorstroming hier weer op gang, zo is onze voorspelling.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 237.944 227.475 214.806
Hoekwoning 244.050 258.350 234.350
2-onder-1 kap 322.100 315.444 345.450
Vrijstaand 494.625 388.800 430.944
Appartement 175.230 170.967 175.274
Totaal 245.227 241.048 235.359
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 221 86 134
Hoekwoning 40 48 61
2-onder-1 kap 32 25 31
Vrijstaand 18 11 25
Appartement 83 46 88
Totaal 294 216 339
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 110 90 104
Hoekwoning 161 226 169
2-onder-1 kap 174 94 206
Vrijstaand 217 284 394
Appartement 121 184 182
Totaal 133 150 162
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 564 614 587
Hoekwoning 307 328 308
2-onder-1 kap 264 321 308
Vrijstaand 336 356 348
Appartement 417 480 461
Totaal 1.888 2.099 2.012
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 216 218 259
Hoekwoning 276 282 290
2-onder-1 kap 278 303 303
Vrijstaand 327 378 382
Appartement 251 277 290
Totaal 259 280 298
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 265.800 258.200 255.667
Hoekwoning 317.944 299.050 299.056
2-onder-1 kap 424.240 399.111 399.000
Vrijstaand 604.400 606.700 607.195
Appartement 192.045 187.666 188.068
Totaal 341.384 330.582 330.850
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO HAARLEM 1E KWARTAAL 2012
REGIO HAARLEMMERMEER 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 12
Uitgelicht
Toelichting
Vanaf 2006 is de prijs van huizen in de Haarlemmermeer heel langzaam aan al gaan dalen met een duidelijke versnelling hierin vanaf 2010. Opmerkelijk in dit kader is dat vanaf 2007 tot 2009 de vraagprijzen hard zijn gestegen. Dit houdt eigenlijk geen pas met elkaar. Vanaf 2010 gaan de vraagprijsverlagingen vervolgens hand in hand met de daling van de transactieprijzen en zie je een duidelijke correlatie ontstaan. Waarbij de vraagprijzen harder dalen dan de transactieprijzen, wat heeft geleid tot een vraagprijsniveau wat nu is aanbeland op dat van 2001. Deze neerwaartse prijsbewegingen zullen op een geven moment weer leiden tot een gezond marktevenwicht en de transacties zullen zodoende automatisch weer toenemen.
Regio- en contactinformatie De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: ing. S.J. (Sander) Siegersma T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
€ 175.000
€ 200.000
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
4e kwartaal
2000
4e kwartaal
2002
4e kwartaal
2004
4e kwartaal
2006
4e kwartaal
2008
4e kwartaal
2010
4e kwartaal
2012
Mediane transactieprijzen Haarlemmermeer 4e kwartalen 2000-2012
€ 225.000
€ 250.000
€ 275.000
€ 300.000
€ 325.000
Gemiddelde vraagprijzen Haarlemmermeer 2002 t/m 2012
REGIO HAARLEMMERMEER 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 13
De actuele cijfers toegelicht
Het gemiddelde prijsniveau van € 177.521,- is 9,6% lager dan een jaar geleden en 2,7% lager dan het 3
e kwartaal van 2012. Forse correcties, die groter
zijn dan het landelijk gemiddelde. Het aantal verkochte woningen is in het laatste kwartaal zeer hoog, bijna gelijk aan het ‘pre-crisis’ tijdperk, en dit is terug te zien in het aantal te koopstaande woningen, wat terugloopt. Uit het oplopen van de looptijd van verkochte woningen en het teruglopen van de looptijd van de te koopstaande woningen is op te maken dat er het laatste kwartaal veel oude voorraad is verkocht. Een goede ontwikkeling is de daling van de gemiddelde vraagprijs, deze daalt gestaag. De bovenstaande ontwikkelingen in de Zaanse markt zijn voor een groot deel toe te schrijven aan de eindejaarsrally in de woningmarkt vanwege het nieuwe fiscale regime in Nederland. Doordat de Zaanstreek veel aanbod kent in het lage prijssegment en met name starters nog wilden profiteren van het oude belastingregime is er zeer goed verkocht in dit gebied. Voor een deel zit hier ook de verklaring van de scherpe prijsdaling in opgesloten. Er zijn namelijk vooral woningen in het goedkope segment verkocht wat de gemiddelde verkoopprijs sterker doet dalen. Van alle regio’s hebben de verkopers in de Zaanstreek het meest geprofiteerd van de prijsdalingen.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 194.250 183.150 184.583
Hoekwoning 210.611 203.075 186.500
2-onder-1 kap 199.800 169.250 187.722
Vrijstaand 300.189 231.300 280.361
Appartement 136.463 143.000 125.440
Totaal 196.418 182.850 177.521
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 92 88 131
Hoekwoning 39 44 52
2-onder-1 kap 22 28 25
Vrijstaand 23 26 23
Appartement 51 42 78
Totaal 227 228 309
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 72 124 112
Hoekwoning 114 123 110
2-onder-1 kap 100 271 313
Vrijstaand 240 232 242
Appartement 114 165 144
Totaal 112 159 153
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 452 428 398
Hoekwoning 276 269 256
2-onder-1 kap 214 226 223
Vrijstaand 256 265 263
Appartement 392 424 441
Totaal 1.590 1.612 1.581
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 221 298 293
Hoekwoning 211 328 297
2-onder-1 kap 256 334 309
Vrijstaand 293 443 437
Appartement 291 345 272
Totaal 254 340 314
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 210.100 209.100 208.167
Hoekwoning 234.450 224.944 225.000
2-onder-1 kap 249.175 240.475 227.389
Vrijstaand 409.050 423.778 426.111
Appartement 164.226 155.323 150.485
Totaal 241.577 238.782 235.426
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO ZAANSTREEK 1E KWARTAAL 2012 REGIO ZAANSTREEK 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 14
Uitgelicht
Toelichting De prijzen zijn aanzienlijk gedaald in de Zaanstreek sinds het uitbreken van de crisis. Dit is mede de reden van het grote aantal transacties in dit gebied. Er zijn weinig regio’s rond Amsterdam met dit lage prijsniveau. Dit zou voor de Amsterdamse woningmarkt aanleiding moeten geven om zich richting de Zaanstreek te begeven. Het aantal verkochte woningen in de Zaanstreek is bijna op het pre-crisisniveau. Dit wordt (uiteraard) met name veroorzaakt door het op handen zijnde nieuwe belastingregime. Anderzijds is het prijsniveau voor een regio zo dicht tegen de hoofdstad aan zeer laag en dit biedt perspectief voor veel woningzoekers die in andere regio’s niet kunnen slagen.
Regio- en contactinformatie De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
€ 160.000
€ 170.000
€ 180.000
€ 190.000
€ 200.000
€ 210.000
€ 220.000
4e kwartaal
2008
4e kwartaal
2009
4e kwartaal
2010
4e kwartaal
2011
4e kwartaal
2012
Transactieprijsontwikkeling Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012
283 271 289
227
309
0
50
100
150
200
250
300
350
4e kwartaal 2008
4e kwartaal 2009
4e kwartaal 2010
4e kwartaal 2011
4e kwartaal 2012
Aantal transacties Zaanstreek 4e kwartalen 2008-2012
REGIO ZAANSTREEK 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 15
De actuele cijfers toegelicht Het afgelopen kwartaal daalde de gemiddelde transactieprijs op de IJmondse markt redelijk versneld, sinds het 4
e kwartaal van 2011 met
12,4%. In het laatste kwartaal van 2012 is de koopsom gelijk gebleven. Verder is het marktbeeld stabiel. Het aantal verkopen is toegenomen door de eindejaarsrally en verder zijn de parameters in lijn met de voorgaande kwartalen. Dit geldt ook voor de gemiddelde vraagprijs. Dit is tegenstrijdig ten opzichte van de gemiddelde koopsom, welke sterk is gedaald. Naast het feit dat de gemiddelde vraagprijs nauwelijks daalt, loopt de verkooptijd van de te koopstaande woningen in 1 jaar met 99 dagen op. Hieruit is op te maken dat het aanbod sterk verouderd en nauwelijks nog verkoopbaar is. De verkoopprijzen moeten naar beneden en de woningen moeten naar een hoger kwaliteitsniveau worden gebracht. Als verkoper niets kunnen of willen, dan is ons advies om de markt te verlaten.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 210.000 196.713 199.289
Hoekwoning 222.500 199.611 201.222
2-onder-1 kap 328.650 233.667 328.650
Vrijstaand 487.800 443.750 359.167
Appartement 146.903 135.083 137.438
Totaal 224.026 199.944 201.632
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 94 72 98
Hoekwoning 43 37 58
2-onder-1 kap 30 23 27
Vrijstaand 13 12 12
Appartement 65 53 77
Totaal 245 197 272
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 112 79 132
Hoekwoning 149 201 140
2-onder-1 kap 169 171 141
Vrijstaand 219 188 361
Appartement 196 187 207
Totaal 156 148 165
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 382 410 438
Hoekwoning 215 238 242
2-onder-1 kap 177 201 211
Vrijstaand 146 163 159
Appartement 537 605 600
Totaal 1.457 1.617 1.650
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 198 278 269
Hoekwoning 200 265 297
2-onder-1 kap 208 256 289
Vrijstaand 276 350 372
Appartement 271 349 398
Totaal 235 308 334
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 224.390 225.000 224.950
Hoekwoning 258.322 250.000 256.050
2-onder-1 kap 367.111 370.222 376.333
Vrijstaand 537.145 522.272 503.611
Appartement 172.100 167.268 169.610
Totaal 260.436 255.835 256.231
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO IJMOND 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 16
Uitgelicht
Toelichting
De gemiddelde vraagprijs daalt niet in gelijke tred met de gemiddelde koopsom. Verkopers zijn niet in staat om hun prijs te laten dalen en daardoor zijn hun woningen onverkoopbaar. Stoppen of een goed gesprek met de bank zou een oplossing kunnen zijn en wij adviseren verkopers dan ook om pro-actief te zijn en in actie te komen, want blijven hangen in het verleden biedt geen uitkomst. De gemiddelde verkoopprijs daalt behoorlijk sinds het uitbreken van de crisis. Een onvermijdelijke ontwikkeling welke naar onze mening in dit gebied zich nog zal doorzetten. Dit gemiddelde sluit nog niet aan bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde koper, welke sinds 1 januari 2013 weer met 7% is gedaald.
Regio- en contactinformatie De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
€ 220.000
€ 240.000
€ 260.000
€ 280.000
€ 300.000
Gemiddelde vraagprijzen IJmond 2008-2012
€ 160.000
€ 180.000
€ 200.000
€ 220.000
€ 240.000
€ 260.000
2008 2009 2010 2011 2012
Mediane transactieprijzen IJmond 2008-2012
REGIO IJMOND 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 17
De actuele cijfers toegelicht
Het gemiddelde transactieprijsniveau beweegt zich in deze regio als een jojo. Waar in het 3
e kwartaal
2012 de prijzen een duikvlucht namen zien we nu dat de prijzen weer terug zijn op het niveau van een jaar eerder. Deze grote fluctuatie is vooral gelegen in welk type woning verkocht wordt in een bepaald kwartaal. Opvallend is dat er in het laatste kwartaal veel dure woningen zijn verkocht en dan met name vrijstaande woningen. Blijkbaar kiezen veel verkopers eieren voor hun geld en nemen zij hun verlies. Vaak zijn verkopers van deze woningen hiertoe in staat omdat er weinig hypotheek rust op de woning. Wat betreft de andere parameters is op te merken dat hier weinig beweging in zit. Het enige lichtpuntje is de daling van de looptijd van verkochte woningen. Goed aanbod met een scherpe prijs is binnen 4 maanden te verkopen.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 223.833 216.889 225.850
Hoekwoning 248.800 219.750 237.800
2-onder-1 kap 337.550 332.778 296.435
Vrijstaand 438.333 372.429 441.850
Appartement 184.307 165.678 177.684
Totaal 289.608 245.852 290.037
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 35 27 40
Hoekwoning 32 30 30
2-onder-1 kap 22 21 26
Vrijstaand 39 15 45
Appartement 34 29 24
Totaal 162 122 165
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 60 74 116
Hoekwoning 108 70 120
2-onder-1 kap 185 175 161
Vrijstaand 213 176 155
Appartement 212 62 138
Totaal 145 102 138
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 134 155 148
Hoekwoning 101 121 121
2-onder-1 kap 168 182 168
Vrijstaand 368 473 448
Appartement 251 311 318
Totaal 1.022 1.242 1.203
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 143 230 264
Hoekwoning 226 188 230
2-onder-1 kap 245 293 333
Vrijstaand 247 352 385
Appartement 268 299 315
Totaal 236 301 330
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 248.050 249.056 244.322
Hoekwoning 280.778 286.500 295.389
2-onder-1 kap 259.050 373.700 373.556
Vrijstaand 598.850 595.667 596.389
Appartement 215.145 228.013 224.631
Totaal 388.098 396.951 392.856
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO DUINSTREEK 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 18
413 Uitgelicht
Toelichting De gemiddelde vraagprijs wil maar niet dalen in de Duinstreek en is met een gemiddelde van bijna € 400.000,- veel te hoog ten opzichte van wat de kopers aan kunnen. Wij denken dat veel mensen in dit gebied wel kunnen dalen met de prijs, maar blijven vasthouden aan het oude niveau. Dit leidt ertoe dat veel woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.
Regio- en contactinformatie De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
360000
370000
380000
390000
400000
410000
420000
430000
440000
450000
39448 39814 40179 40544 40909 41275
Gemiddelde vraagprijzen Duinstreek 2008-2012
REGIO DUINSTREEK 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 19
De actuele cijfers toegelicht
De gemiddelde transactieprijs in het HAL-gebied is aanzienlijk gedaald in het 4
e kwartaal van 2012.
Daarnaast zijn er beduidend meer woningen verkocht dan de voorgaande kwartalen, wat overigens in lijn is met de andere regio’s. Enigszins hoopgevend is de lichte daling van de looptijd van de verkochte woningen. Helaas neemt de looptijd van de onverkochte woningen nog steeds toe. De ontwikkeling van de gemiddelde vraagprijs volgt de prijsdaling nauwelijks en is vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Het is dan ook de vraag of het huidige aanbod met deze gemiddelde vraagprijs überhaupt nog een kans maakt op een verkoopresultaat.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 179.550 177.950 168.111
Hoekwoning 202.125 205.389 169.900
2-onder-1 kap 275.778 257.222 259.200
Vrijstaand 385.833 347.750 324.444
Appartement 146.867 145.113 139.192
Totaal 197.898 198.262 179.646
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 122 114 168
Hoekwoning 56 43 47
2-onder-1 kap 19 19 14
Vrijstaand 14 20 25
Appartement 45 40 62
Totaal 256 236 316
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 125 116 113
Hoekwoning 100 149 111
2-onder-1 kap 205 277 129
Vrijstaand 380 179 217
Appartement 223 147 218
Totaal 154 144 140
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 571 621 578
Hoekwoning 246 271 283
2-onder-1 kap 157 156 163
Vrijstaand 281 302 292
Appartement 564 612 593
Totaal 1.819 1.962 1.909
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 207 242 287
Hoekwoning 199 210 257
2-onder-1 kap 230 338 287
Vrijstaand 311 378 335
Appartement 291 357 382
Totaal 249 299 318
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 199.000 197.611 198.667
Hoekwoning 233.250 225.889 222.333
2-onder-1 kap 303.833 321.000 303.278
Vrijstaand 434.778 431.700 429.667
Appartement 169.683 160.856 163.135
Totaal 242.675 237.517 237.743
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO HAL-GEBIED 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 20
Uitgelicht
Toelichting De vraagprijzen dalen nauwelijks sinds 2008. Dit is voor een groot gedeelte de reden dat woningen niet verkocht worden. Hierdoor is het aanbod enorm en de looptijd van de onverkochte woningen ruim 10 maanden. Voor veel verkopers is een prijsdaling helaas niet mogelijk door een te hoge hypotheek. Voorlopig zit er voor deze groep niks anders op dan te blijven wonen in het huidige huis. Mocht er onverhoopt al iets anders zijn aangekocht dan zijn wij van mening dat er in overleg met de bank een oplossing gezocht moet worden. De gemiddelde looptijd van de verkochte woningen is in dit gebied nog steeds alleszins acceptabel en daalt recent ook nog licht. Dit geeft aan dat goede woningen met een reële vraagprijs nog steeds voldoende kansen hebben binnen de huidige markt-omstandigheden. Helaas is het voor lang niet alle verkopers weggelegd om hun prijs te laten dalen en/of hun woning verkoopklaar te maken.
Regio- en contactinformatie Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
€ 200.000
€ 220.000
€ 240.000
€ 260.000
€ 280.000
€ 300.000
Gemiddelde vraagprijzen HAL-gebied 2008-2012
0 20 40 60 80
100 120 140 160 180
1e k
wart
aal 2008
2e k
wart
aal 2008
3e k
wart
aal 2008
4e k
wart
aal 2008
1e k
wart
aal 2009
2e k
wart
aal 2009
3e k
wart
aal 2009
4e k
wart
aal 2009
1e k
wart
aal 2010
2e k
wart
aal 2010
3e k
wart
aal 2010
4e k
wart
aal 2010
1e k
wart
aal 2011
2e k
wart
aal 2011
3e k
wart
aal 2011
4e k
wart
aal 2011
1e k
wart
aal 2012
2e k
wart
aal 2012
3e k
wart
aal 2012
4e k
wart
aal 2012
Looptijd verkochte woningen HAL-gebied
2008-2012
REGIO HAL-GEBIED 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 21
De actuele cijfers toegelicht
De gemiddelde koopsom op de woningmarkt in Purmerend herstelt zich iets ten opzichte van het 3
e
kwartaal en is maar beperkt gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Ook deze markt profiteert flink van de eindejaarsrally: het aantal verkopen is bijna 30% hoger dan in het 4
e kwartaal van 2011.
Verder valt op dat het aantal te koopstaande woningen licht daalt. De looptijd van de te koopstaande woningen is, met een gemiddelde van bijna 12½ maand, zeer zorgelijk. Dit wordt mede ingegeven door de beperkte concessiebereidheid van de verkopers, aangezien de vraagprijzen nauwelijks dalen. Al met al heeft de woningmarkt in Purmerend nog geen stabiel beeld. Het is afwachten wat de komende maanden gaan brengen onder het nieuwe belastingregime.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 186.167 171.500 177.525
Hoekwoning 203.333 187.460 202.875
2-onder-1 kap 237.000 325.000 267.500
Vrijstaand 410.000 370.000 381.167
Appartement 133.473 130.869 124.543
Totaal 190.766 177.475 184.291
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 67 49 88
Hoekwoning 21 20 34
2-onder-1 kap 4 3 10
Vrijstaand 5 5 9
Appartement 37 32 46
Totaal 134 109 187
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 86 120 140
Hoekwoning 114 120 137
2-onder-1 kap 221 75 184
Vrijstaand 285 373 177
Appartement 107 189 145
Totaal 111 153 144
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 314 318 306
Hoekwoning 144 144 130
2-onder-1 kap 40 49 45
Vrijstaand 72 72 67
Appartement 241 236 231
Totaal 811 819 779
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 247 308 307
Hoekwoning 291 359 393
2-onder-1 kap 273 266 196
Vrijstaand 345 512 588
Appartement 291 418 431
Totaal 277 360 379
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 208.500 206.600 205.750
Hoekwoning 237.250 239.701 235.350
2-onder-1 kap 362.545 342.333 345.600
Vrijstaand 475.900 503.100 506.889
Appartement 163.877 165.166 163.633
Totaal 233.105 235.540 232.368
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO PURMEREND 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 22
Uitgelicht
Toelichting
De gemiddelde vraagprijs daalt te traag ten opzichte van de marktontwikkelingen. Veel verkopers kunnen niet dalen vanwege een te hoge hypotheekschuld. Dit leidt er toe dat woningen onverkoopbaar worden. Naar onze mening zouden mensen, die geen noodzaak hebben bij verkoop, de markt moeten verlaten. De te koopstaande woningen blijven te koop staan, zo blijkt uit de alsmaar oplopende looptijd van de onverkochte woningen. Veel verkopers willen en/of kunnen niet dalen met de vraagprijs. Dit leidt ertoe dat woningen inmiddels onverkoopbaar zijn.
Regio- en contactinformatie De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
€ 220.000
€ 240.000
€ 260.000
€ 280.000
€ 300.000
Gemiddelde vraagprijzen Purmerend 2008-2012
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Lo
op
tijd
in
dag
en
Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Purmerend
2008-2012
REGIO PURMEREND 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 23
De actuele cijfers toegelicht
De Hoornse woningmarkt profiteert in het 4
e
kwartaal van het op handen zijnde nieuwe belastingregime. Het aantal transacties is sterk toegenomen ten opzichte van het voorgaande kwartaal en een jaar eerder. Neemt niet weg dat er in de andere parameters nauwelijks sprake is van verbetering. De looptijd van het aanbod blijft oplopen en het aantal te koopstaande woningen neemt niet af. Een klein lichtpuntje is de daling van de gemiddelde vraagprijs. Het is duidelijk dat verkopers eieren voor hun geld kiezen. Dit laatste is af te lezen in de daling van de gemiddelde transactieprijs.
Transacties
Transactieprijs (mediaan)
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 176.900 166.111 162.000
Hoekwoning 201.571 184.800 178.500
2-onder-1 kap 252.833 247.500 229.000
Vrijstaand 376.875 412.500 320.000
Appartement 151.250 200.515 226.136
Totaal 214.938 202.353 193.589
Aantal transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 26 31 41
Hoekwoning 17 13 16
2-onder-1 kap 12 9 16
Vrijstaand 10 6 10
Appartement 11 17 13
Totaal 76 76 96
Looptijd transacties
Soort woning 4e kw 2011 3
e kw 2012 4
e kw 2012
Tussenwoning 97 138 150
Hoekwoning 108 155 203
2-onder-1 kap 177 235 166
Vrijstaand 513 602 113
Appartement 205 229 229
Totaal 177 206 165
Aanbod
Actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 171 173 180
Hoekwoning 90 89 95
2-onder-1 kap 72 69 62
Vrijstaand 74 84 83
Appartement 129 156 148
Totaal 536 571 568
Looptijd actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 226 343 324
Hoekwoning 253 305 268
2-onder-1 kap 334 377 396
Vrijstaand 349 387 437
Appartement 292 341 403
Totaal 280 345 353
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod
Soort woning 1-1-2012 1-10-2012 1-1-2013
Tussenwoning 175.000 175.000 174.833
Hoekwoning 198.050 199.611 197.650
2-onder-1 kap 274.600 276.778 272.889
Vrijstaand 441.050 420.800 420.667
Appartement 174.776 187.833 182.332
Totaal 227.239 228.460 224.291
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
REGIO HOORN 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 24
Uitgelicht
Toelichting De looptijd van de te koopstaande woningen blijft oplopen. Ook de voorraad van vrijwel onverkoopbare woningen blijft oplopen. Gezien de daling van de gemiddelde vraagprijs zijn verkopers wel bereid tot concessies, echter blijkt dit nog niet voldoende te zijn. De gemiddelde koopsom daalt wel in Hoorn. De vraag is echter of de daling voldoende is om weer tot een gezonde markt te komen. Op zich een gekke vraag, want feitelijk is een prijsdaling niet gewenst. Wij denken dat dit wel noodzakelijk is, want de huidige gemiddelde koopsom is te hoog om aan te sluiten bij de financieringsmogelijkheden van de gemiddelde huizenkoper.
Regio- en contactinformatie De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn. Heeft u vragen en/of opmerkingen? Of wenst u meer informatie? Neem voor deze regio contact op met onze NVM-Woningmarktconsultant: R.M. (Robert) de Joode T 075 – 61 26 400 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl
0
50
100
150
200
250
300
350
Lo
op
tijd
in
dag
en
Looptijdontwikkeling te koopstaande woningen Hoorn
2008-2012
€ 160.000
€ 180.000
€ 200.000
€ 220.000
€ 240.000
€ 260.000
4e kwartaal
2008
4e kwartaal
2009
4e kwartaal
2010
4e kwartaal
2011
4e kwartaal
2012
Mediane transactieprijzen Hoorn 2008-2012
REGIO HOORN 4E KWARTAAL 2012
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 25
Woningmarktanalyse Noord-Holland 4e kwartaal 2012
© Kuijs Reinder Kakes, Woningmarktconsultancy Pagina 26
top related