ours彭揚凱老師在火盟座談會演講社會住宅與都市更新
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我們對於社會住宅的主張與推動建議
社會住宅推動聯盟2010.09.29
基本背景
背景 1:當前房價與所得趨勢• 高房價問題再次浮現並成為首要民怨。 2009 年台北市中位數房價所得比 14.1 ,房貸負擔率 58% 。(「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」研究,營建署)
• 社會極化嚴重,貧富差距最高 5 %與最底層 5 %從十年前 32 倍擴大至 66 倍(行政院主計處 99 年 8 月資料)。
背景 2:台灣的住宅現況
有自有住宅•60% 有一房約•7% 有二房•3% 有三房以上
無自有住宅•12% 出租或配住•18% 與親友共住
70%30%
16.5%弱勢人民•自有率遠低於70%(ex: 低收入32%)
背景 3:台灣的住宅政策
住者有其屋•貸款補貼•興建國宅
70%30%
16.5%買不起?租不起?進不了?住不了?
0.08%公有出租住宅
3.5% 國宅
「… . 人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的食物、衣著和住房,並能不斷改進生活條件。各締約國將採取適當的步驟保證實現這一權利…」。
背景 4:政府的承諾
聯合國「經濟社會文化權利國際公約」第 11 條第 1 款,該公約於98.12.10 起生效為我國國內法。
背景 5 :弱勢人民的居住權照顧 政府應扮演市場以外的救濟角色,針對被排除於住宅市場之外的經濟與社會弱勢團體,要求政府提出更具體、直接的住宅補助。
一般經濟弱勢者•租金補貼•健全租屋市場政策•住宅歧視排除
絕對弱勢者•提供只租不售的社會住宅•配套社福照顧
社會住宅
租金補貼
社會住宅推動聯盟的主張 •為維護弱勢人民居住人權,應優先協助位於社會底端被住宅市場排除的絕對弱勢,將「只租不售」的「社會住宅」列為當前住宅政策必要且重要項目。
•以全國住宅總量 5%為現階段推動目標。(估算依據為:弱勢家戶比率( 16.5%) ×無自有住宅比率( 30%,事實上弱勢居民無自有住宅比率應高於此值)≒ 5%)
。
北市與新北市相關資料
台北市與國際的比較
10
公有出租住宅 私人出租 出租住宅
臺北市 0.6%(5771) 13%(126,169) 13.6% (131,840)
東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98%
阿姆斯特丹(2005)
50% 22% 72%
日本(2010)
6.06% 29.77% 35.83%
美國 (2007) 6.2% 25.5% 31.7%
英國 (2001-02)
20%(註 3) 10% 30%
荷蘭 (2005) 35% 11% 46%
台北市公有出租住宅占全國總量達八成五,然以國際標準來看,仍是遠遠落後,屬低度標準!
11
類型 供給狀況 坪數規劃 管理費 月租金 管理單位 法源依據
出租國宅
23 處3,833 戶
20~45 坪 300~1300元
180~500元 / 坪
發展局 臺北市政府國民住宅出租及管理要點
平價住宅
4 處1,544 戶
8~14 坪 100~400 元 免租金 社會局 臺北市平價住宅分配及管理辦法
中繼住宅
2 處394 戶
22 坪 約 10000 元 ( 含租金及管理費 )~15000 元
發展局 臺北市中繼國宅短期出租方案作業規定
目前主要有三類,辦理目的、法源、管理單位不一,總數為 5771戶,佔臺北市總住宅存量 0.64%。
台北市公有出租住宅現況
郝龍斌的政策目標
• 99 年 6 月 4 日郝市長在議會報告,指出:「將提高公有出租住宅總量,目標從總量的 0.65%提高為 5%,方式包括在文山區興建 15坪出租住宅、整建閒置校舍等,提供青年、學生、弱勢家庭租用。 」(聯合晚報、經濟日報等)
•目前由發展局進行「青年出租住宅公私合作策略規劃」。
分回原因 / 年份 99 100 101 102 103 104 105 合計
捷運聯合開發 ( 北縣 ) 164 0 615 0 0 0 146 925臺北縣合計 164 0 615 0 0 0 146 925捷運聯合開發 ( 北市 ) 37 109 10 0 0 0 0 156
北市自建中繼住宅 0 115 0 200 0 0 0 315廣慈 BOT 案 ( 台北市 )
0 0 0 170 0 0 0 170
都市更新分回 7 39 54 0 0 195 0 295
財政局價購首長宿舍 10 0 0 0 0 0 0 10
臺北市合計 54 263 64 370 0 195 0 946
小計 218 263 679 370 0 195 146 1871
單位:戶
北市近年預期分回住宅單元
北市閒置公有土地開發與戶數建議
14
地點 基地面積(m2)
可建築面積 (坪 )
年期 預估戶數
備註
1 士林區福林段等 7 筆 10787.8 10442.6 101 418 重劃區保留地、區段徵收分配賸餘可供建築土地2 南港區向陽段等 5 筆 9013.14 9542.6 101 382
3 內湖區文德段 155 等 4,874 10615.6 101 354 瑞光市場
4 北投區立農段等 8 筆 1,187 2154.4 105 86 吉利市場
5 大安區瑞安段等 5 筆 1,824 2482.9 106 99 停車場用地
6 中正區南海段等 2 筆 1,076 1464.7 106 59 停車場用地
7 內湖區康寧段等 5 筆 2,672 3636.9 106 145 停車場用地
8內湖區石潭段 281 等 2筆 31,600 43015.5 108 1721 學校用地
9 中山區北安段等 19 筆 33,000 44921.3 108 1797 學校用地
10 南港區向陽段 17 地 號 19,900 27088.9 108 1084 學校用地
11 內湖區段四小段 280 號 19,600 26680.5 108 1067 學校用地
合計 7,211
短期 99-101 計 1154 戶長期 105-108 計 6057 戶備註: 以每戶 25 坪估算
北市規劃藍圖15
預計新增戶數 2294 935 1619
累積戶數 8065 9000 10619
佔住宅存量比例 0.898% 1.002% 1.18%
總住宅存量 (99Q2住宅資訊統計網 )
897,941戶
公有出租住宅存量
5,771戶
公有出租住宅佔總存量比例
0.64%
與目標尚有3.82%( 3.4 萬戶)的差距
第二任
16
公有出租住宅 私人出租 出租住宅
新北市 0.02%(322)註 1
13.88%(190,887)
13.9% (191,162)註 2
東京 (2010) 8.43% 40.55% 48.98%
阿姆斯特丹 (2005)
50% 22% 72%
日本(2010)
6.06% 29.77% 35.83%
美國 (2007)
6.2% 25.5% 31.7%
英國 (2001-02)
20%( 註 3)
10% 30%
荷蘭 (2005) 35% 11% 46%
註 1322=56( 新店中正出租國宅 )+126(汐止花東新村臨時安置住宅 )+140(隆恩埔文化部落 )註 213.9% 比例參考89 年戶口及住宅普查報告新北市戶數: 1,375,268戶(98 年住宅資訊統計網 )註 3地方機關租賃 :14% 註冊的社會房東(RSL):6% 私人租賃 (無家具 7% 有家具 3%)
新北市與國際的比較
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類型 供給狀況 坪數規劃 月租金 租期 管理單位 法源依據
新店中正專案出租國宅
56戶 31.9~32.5坪
約 4,600元 ( 含管理費 )
3 年一期 ,無違規可辦續約
台北縣政府
臺北縣政府新店市原住民專案出租住宅管理要點
汐止花東新村臨時安置
住宅
126戶 14~45 坪 每坪 100元
2 年一期 ,續約不得超過 2次
行政院原住民委員會
花東新村原住民臨時安置駐所分配出租管理要點
三峽隆恩埔文化部落
140戶 9.08~24.2坪
2,000~6,000 元
3 年一期 ,得續約 1次
台北縣政府
臺北縣原住民出租住宅出租及管理要點
目前僅提供原住民出租住宅,總數為 322戶,佔新北市總住宅存量 0.02%,但其住宅形式不符原民文化需求,致使出租率低。
新北市公有出租住宅概況
我們對社會住宅推動建議
對象與目標釐清• 社會住宅照顧對象包括經濟與社會弱勢,「青年」含括其中但不能僅只於此,就對象部分之認定(含「青年出租住宅」名稱)應參照住宅法(草案)內容予以檢討。
• 為真正掌握社會住宅需求概況,應優先針對北市弱勢族群居住現況與需求進行調查( ex: 社會局必需積極參與),據此從新檢討 5%政策目標是否足夠。
推動基本原則與價值觀點• 社會住宅應視為社會福利之公共投資,不應以財務獲利(平衡)或民間投資與否為主要考量,政府必須承擔主導推動興建之責任。
• 社會住宅為照顧經濟與社會弱勢之居住權,應建立合宜標準,如對象認定、租金標準、續住評估等。( ex:既有出租國宅對象與續住規定不合理)
• 社會住宅應採「集體但分散」模式,並結合社福照顧體系,以及引入第三團體建立永續經營模式。( ex:既有平宅標籤化與低度管理問題)
制度調整與創新• 社會住宅推動包括工程、都市計畫、社福、土地、財政等不同局處業務之整合,不可能單由發展局負責,例如發展局在業務上如何能管房(硬體)又管人(社福照顧),因此,建議應由副市長召集成立跨局處專責推動小組,方能有效整合協調各局工作來推動落實。
• 長遠來看,基於台北市社會住宅推動制度化之「百年大計」,應積極推動「台北市公有出租住宅自治條例」(名稱暫訂)之立法,也做為全國之示範。( ex :高雄市也在評估中)
資源整合(除市府既有評估可能作法外)比照「大台北黃金雙子城」之雙城合作模式,積極與新北市合作( ex: 北市出錢、北縣出地),以整個都會區治理的高度來規劃推動社會住宅政策。
積極協調爭取台北都會區國有土地,委由市府推動社會住宅興建運營。( ex: 財政部 BOT 興建公益住宅、國防部眷改用地標售)
充分運用未來都市土地新增供給取得社會住宅用地。 (ex: 目前新北市計畫中的市地重劃與區段徵收面積達 5099.31 公頃 )
土地資源盤點全面檢討並爭取公有非公用土地,優先運用於社會住宅興建。 (ex: 財政部釋出土地興建公益住宅、國防部眷改用地標售 )
因應都市社會變遷,調整部分設施用地(如學校 、市場)用於社會住宅興建。
針對中央「合宜住宅」的政策,積極爭取提供適當比例社會住宅。( ex: 新北市林口 A7 、浮洲等地)
評估利用民間空餘屋,做為社會住宅資源。(營建署專案估計新北市空屋率約為 13.5% 至 16.5% ,住展雜誌 98 年 8月公布新北市餘屋數量約 15,634 戶 )
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