propuesta del terrenos
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PROPUESTA DEL TERRENO 01
UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN.
El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en el Km. 18.2 de la Panamericana Norte. Entre las avenidas Los Platinos, Hornos y Alfredo Mendiola. Posee un área de 112000 m2 y consta con 02 Frentes: Una hacia la Panamericana Norte de 277 ml. y la otra a la Avenida Los Platinos de 359 ml. El estado actual del terreno es desocupado y en venta. La consultora inmobiliaria a cargo de la negociación es “Colliers International” y el costo del m2 es de $750.00.
La propiedad tiene una ubicación estratégica de uso comercial e industrial de zonificación I-3 y se recomienda por la consultora a cargo de su venta, el uso de centro comercial o educación superior. Alrededor del predio se encuentran empresas consolidadas como supermercados, ferretería, venta de autos, universidad, etc. La calidad del terreno para la construcción es adecuada. Los distritos Aledaños: Independencia, Puente Piedra y San Martín tienen fácil y rápido acceso a este terreno por lo que lo convierte en una opción muy adecuada para el comercio sectorial.
DESCRIPCIÓN VIAL
Se tiene un frente de 277 ml. Hacia la Panamericana Norte, con alto tránsito y vía secundaria (Alfredo Mendiola) se opta por tener el Ingreso por este frente. A su vez la Panamericana Norte conecta fácilmente con los diferentes distritos de Lima Metropolitana. También se tiene 359 ml. en la Avenida Los platinos, aquí posiblemente se considerará tener el acceso de estacionamientos. Las vías señaladas conectan el terreno en análisis con los distritos en todos los conos, pero los más próximos son Independencia, San Martín de Porres, Comas, Ventanilla y Puente Piedra. Asimismo por medio de la Panamericana Norte, los demás distritos.
1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES
2. LO QUE NO EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES
Los centros comerciales se han convertido en parte de nuestra vida cotidiana, en ellos se mezcla actividad comercial y social para un mejor aprovechamiento de ambas. Con el paso de los tiempos se han ido cerrando los huecos faltantes ya que en el Perú los centros comerciales aparecieron en los ’70 con Hipermercado Todos. Pasando luego a la modernidad en el ’93 con el C.C. Jockey Plaza.
Sin embargo a modo de incursionar en el mercado se considera que en los Centros Comerciales falta un lugar para leer con mucho confort y a su vez comprar libros.
PATRONES PARA LA ELECCIÓN DE TERRENO
CÓDIGO 1.00: SUPERFICIE
ITEMDESCRIPC
IONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
ÁREA11.2 Hectáreas,
Desde 1 Hectárea a 15 Hectáreas.
1 - 5 4
PERIMETRO
1272 ml.Desde 400 hasta 2000 Metros
1 - 5 3
# DE FRENTES
02 Continuos
Desde 1 a 4 Frentes. 1 - 4 2
Resultados Totales 14 9
CÓDIGO 2.00: GEOMETRIA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
REGULAR Y PROPORCIONAL
RectangularMientras más se aproxime a un cuadrado. Mayor puntuación,
1 - 4 3
Resultados Totales 4 3
CÓDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
RESISTENCIA
Zona 2Mientras más se la zona sea más baja, mayor el puntaje.
1 - 5 4
Resultados Totales 5 4
CÓDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
VIASMetropolitana(Pan. Norte)
Las vías son: Metropolitana, avenida, calle, jirón y Pasaje.
1 - 5 5
TRANSPORTE
Privado, Público y Metropolitano.
Privado, Público, Tren, Metropolitano, Corredor Azul.
1 - 5 3
R. DE ACCIÓN
05 DistritosRadio de acción de 1 a 5 Distritos aledaños.
1 - 4 4
Resultados Totales 14 12
CÓDIGO 5.00: FACTOR CLIMÁTICO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
CLIMA BuenoRiesgoso, malo, regular, bueno y óptimo.
1 - 5 4
Resultados Totales 5 4
CÓDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
PRECIOS x M2
$ 750Desde $100 Hasta $2000. Mientras más caro menor puntuación.
1 - 5 4
Resultados Totales 5 4
CÓDIGO 7.00: PARAMETROS
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
ZONIFICACIÓN
I3 Buena, Regular y Mala 1 - 3 3
C.P.U.E. Si posee Si posee o no. 1 - 2 2
C.I.R.A.
No hay restos arqueológicos.
Si existe o no. 1 - 2 2
Resultados Totales 7 7
CÓDIGO 8.00: SITUACIÓN LEGAL
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
SIRUACIÓN JURÍDICA
En VentaInvadido, en juicio, en posesión del estado o particular, en venta.
1 - 4 4
Resultados Totales 4 4
CÓDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
UBIC. PLANO DEL DELITO
Seguridad media
Seguridad, alta, media y mala.
1 - 3 2
Resultados Totales 3 2
CÓDIGO 10.00: PÚBLICO OBJETIVO Y ENTORNO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
SITUACIÓN DE LA P.E.A.
52.7% de la población
Del 0% hasta el 70 % 1 - 7 5
Resultados Totales 7 5
CÓDIGO 11.00: UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
CERCANÍA DE COMPETENCIA
CercaCercana (1km.), Regular (5 Km.) y Lejana (10 Km)
1 - 3 1
Resultados Totales 7 1
CONCLUSIÓN
- La evaluación consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos los rangos empleados para la calificación.
- El terreno 01 suma 60 puntos de calificación.
PROPUESTA DEL TERRENO 02
UBICACIÓN Y DESCRIPCIÓN
El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en la Av. Alfredo Mendiola, cuadra número 57, altura del km. 30 de la Panamericana Norte cruce con Av. Universitaria - Referencia: Trébol Vial Norte. Posee un área de 19.452 m2 y consta con 02 Frentes: Una hacia la Panamericana Norte y la otra hacia la Av. Universitaria. El estado actual del terreno es desocupado, funciona una cochera para vehículos pesados pero está proyectado a fin de año construir el centro comercial Mega Polvos (Terreno de propiedad Privada perteneciente a la Familia Guizado – Conformada por una asociación la cual tiene como presidenta a María Peralta). El costo del m2 es de $1182.40.
La propiedad tiene una ubicación estratégicamente importante pues aparte del uso comercial e industrial de zonificación I-3 se encuentra entre dos vías de acceso vehicular de gran envergadura pues conectan a los distritos de Lima Norte con Lima Centro y Lima Sur (alto tránsito), además de estar ubicado al lado de una tienda por departamento de gran reconocimiento en el Perú como es Tottus. Alrededor y en proximidad del predio se encuentran empresas consolidados como supermercados (a lo largo de la Panamericana Norte – Análisis de competencia), ferretería, venta de autos, universidad, etc. La calidad del terreno para la construcción es adecuada correspondiente a la Zona 2 – Apta para construir. Los distritos Aledaños: Independencia, Puente Piedra, Comas y San Martín tienen fácil y rápido acceso a este terreno por lo que lo convierte en una opción muy adecuada para el comercio sectorial y distrital.
DESCRIPCIÓN VIAL
Se tiene un frente de 40 ml. Hacia la Panamericana Norte y 180 ml. hacia Universitaria, ambas con alto tránsito y la vía secundaria (Alfredo Mendiola) se opta por tener dos ingresos, uno por cada frente. A su vez la Panamericana Norte y la Av. Universitaria conectan fácilmente con los diferentes distritos de Lima Metropolitana. Las vías señaladas conectan el terreno en análisis con los distritos en todos los conos, pero los más próximos son Independencia, San Martín de Porres, Comas, Ventanilla y Puente Piedra.
Galería Fotográfica del terreno número 2.
1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALESUn punto importante es la presencia de tiendas ancla; además de los siguientes servicios.
2. LO QUE NO EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES
Los centros comerciales en el sector si bien cumplen con los servicios y entretenimiento que demanda la población ; no cuentan con la cantidad necesaria de espacios de integración y o interacción social para el público que demandan ; entre estos espacios hacen
falta áreas verdes , salas comunes y/o espacios de estancia ; si bien no necesariamente generarían ingresos ; serian espacios estratégicos que proporcionan confort y ganas de permanecer en el centro comercial por horas prolongadas y por ende el uso de servicios y/o locales del recinto.
PATRONES PARA LA ELECCIÓN DE TERRENO
CÓDIGO 1.00: SUPERFICIE
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
ÁREA1.9 Hectáreas,
Desde 1 Hectárea a 15 Hectáreas.
1 - 5 2
PERIMETRO
570 ml.Desde 400 hasta 2000 Metros
1 - 5 2
# DE FRENTES
02 Continuos
Desde 1 a 4 Frentes. 1 - 4 2
Resultados Totales 14 6
CÓDIGO 2.00: GEOMETRIA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
REGULAR Y PROPORCIONAL
RectangularMientras más se aproxime a un cuadrado. Mayor puntuación,
1 - 4 3
Resultados Totales 4 3
CÓDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
RESISTENCIA
Zona 2Mientras más se la zona sea más baja, mayor el puntaje.
1 - 5 4
Resultados Totales 5 4
CÓDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
VIASMetropolitana(Pan. Norte)
Las vías son: Metropolitana, avenida, calle, jirón y Pasaje.
1 - 5 5
TRANSPORTE
Privado, Público y Metropolitano.
Privado, Público, Tren, Metropolitano, Corredor Azul.
1 - 5 5
R. DE ACCIÓN
05 DistritosRadio de acción de 1 a 5 Distritos aledaños.
1 - 4 4
Resultados Totales 14 14
CÓDIGO 5.00: FACTOR CLIMÁTICO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
CLIMA BuenoRiesgoso, malo, regular, bueno y óptimo.
1 - 5 4
Resultados Totales 5 4
CÓDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
PRECIOS x M2
$ 1182.40Desde $100 Hasta $2000. Mientras más caro menor puntuación.
1 - 5 3
Resultados Totales 5 3
CÓDIGO 7.00: PARAMETROS
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
ZONIFICACIÓN
I3 Buena, Regular y Mala 1 - 3 3
C.P.U.E. Si posee Si posee o no. 1 - 2 2
C.I.R.A.
No hay restos arqueológicos.
Si existe o no. 1 - 2 2
Resultados Totales 7 7
CÓDIGO 8.00: SITUACIÓN LEGAL
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
SIRUACIÓN JURÍDICA
En VentaInvadido, en juicio, en posesión del estado o particular, en venta.
1 - 4 4
Resultados Totales 4 4
CÓDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
UBIC. PLANO DEL DELITO
Seguridad media
Seguridad, alta, media y mala.
1 - 3 2
Resultados Totales 3 2
CÓDIGO 10.00: PÚBLICO OBJETIVO Y ENTORNO
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
SITUACIÓN DE LA P.E.A.
52.7% de la población
Del 0% hasta el 70 % 1 - 7 5
Resultados Totales 7 5
CÓDIGO 11.00: UBICACIÓN DE LA COMPETENCIA
ITEMDESCRIPCI
ONCALIFICACIÓN
RANGO
PUNTAJE
CERCANÍA DE COMPETENCIA
CercaCercana (1km.), Regular (5 Km.) y Lejana (10 Km)
1 - 3 1
Resultados Totales 7 1
CONCLUSIÓN
- La evaluación consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos los rangos empleados para la calificación.
- El terreno 02 suma 53 puntos de calificación.
RESULTADOS FINALES
A continuación observamos el cuadro comparativo de los factores.
TERRENO 01 TERRENO 020
10
20
30
40
50
60
96
3 34 4
1214
4 44 3
7 74 4
2 25 5
1 1
5553
Grafico comparativo entre el resultado de la sumatoria de factores del terreno 1 y 2.
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