real estat
Post on 03-Jan-2016
115 Views
Preview:
DESCRIPTION
TRANSCRIPT
REAL ESTAT
Wajib Pajak Real Estat ?
Wajib Pajak yang usaha pokoknya mencakup pembelian, penjualan,
persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri
maupun disewa.
KLU 2012 : 68110
• Berbadan Hukum (PT, Yayasan, Koperasi).• Dalam Akta pendirian :
– bertindak sebagai PENGEMBANG/Developer bagi PT
– Bertujuan menyediakan perumahan bagi anggotanya
• Memiliki sertifikat pengembang/developer dari lembaga berwenang atau tergabung dalam asosiasi pengembang seperti REI, APERSI, APERNAS)
PELAKU USAHA
Residensial– Perumahan (inc. Tanah kapling)– Rusun– Ruko– Rukan– Apartemen
Komersial– Gedung Perkantoran– Ritel– Lahan Industri– Kawasan Pergudangan
PRODUK REAL ESTAT
DASAR HUKUM
DPP adalah Jumlah Bruto Pengalihan
Nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB.
Nilai Pengalihan Hak(PP 71/2008)
NJOP Nilai Akta
100 juta Nilai riil
200 jt
Nilai pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak
Pembayaran PPh Final (pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan)
(SE-80/PJ/2009)
Barang yang tergolong sangat mewah:
Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp 20 Miliar;
Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 10
Miliar.
Rumah beserta tanahnya dengan harga jual atau harga
pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari
500 m2
Apartemen, Kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau
pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih
dari 400 m2
Kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari
10 orang berupa sedan, jeep, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya
dengan harga jual lebih dari Rp 5 Miliar dan dengan kapasitas
silinder lebih dari 3.000cc
PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)
(PMK-253/PMK.03/2009)
Tarif Pajak 5% dari harga jual tidak termasuk PPN dan PPnBM.
Dipungut pada saat penjualan
PPh dapat diperhitungkan dlm SPT Tahunan PPh WP Pembeli (PPh Non Final)
PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah)
(PMK-253/PMK.03/2009)
Dasar Pengenaan Pajak Tarif PPN Saat terutang PPN Saat pembuatan Faktur Pajak PPN yang dibebaskan atas pengalihan
hak atas tanah dan bangunan PPn BM
PPN dan PPn BM
Jumlah harga jual yaitu nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena
penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang
dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam
Faktur Pajak).
DPP PPN
Tarif PPN = 10% X DPP PPNDPP PPN adalah jumlah harga jual.
TARIF PPN
Saat terutang PPN(PP 1 Tahun 2012)
Terutangnya PPN atau PPnBM terjadi pada saat :
1. Penyerahan Barang Kena Pajak
2. Pembayaran sebelum penyerahan BKP
Faktur Pajak dibuat pada saat:
1. Penyerahan BKP/JKP
2. Penerimaan pembayaran dalam hal pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP/JKP
FAKTUR PAJAK(SE-50/PJ/2011)
Fasilitas PPN dibebaskan atas Penyerahan:
Rumah Sederhana & Rumah Sangat Sederhana
Rumah Susun SederhanaPondok Boro Asrama Mahasiswa dan Pelajar, sertaPerumahan Lainnya
FASILITAS PPN DIBEBASKAN(36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012 )
RS & RSS
1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2
Rp 88 juta
Sumatera, Jawa, Sulawesi
Rp 95 juta
Kalimantan, Maluku, NTB, NTT,
Jabodetabek, Bali, Batam, Bintan, Karimun
Rp 145 juta Papua, Papua Barat
3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun
2. Harga jual pada tidak lebih dari : (sesuai wilayah)
syarat
FASILITAS PPN DIBEBASKAN ATAS RS DAN RSS36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012
FASILITAS PPN DIBEBASKAN Atas Rumah Susun Sederhana
36/PMK.03/2007 stdd 125/PMK.011/2012
Rusunami
1. Harga jual tidak lebih Rp 75 juta
3. Pembangunan mengacu pada Permen PU
2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m2
syarat
4. Unit pertama yang dimiliki , dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun
adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,
yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan
yang diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah
dengan biaya sewa yang disepakati, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka
waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.
Pondok Boro
adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat,
yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau Pemerintah Daerah
yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa,
yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.
Asrama Mahasiswa & Pelajar
meliputi: Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian, berupa
bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil, yang memenuhi ketentuan sebagai rumah sederhana atau rumah sangat sederhana yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh;
Bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam nasional.
Perumahan Lainnya
PPnBM atas Rumah Mewah, dllPeraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004
Obyek Pajak
1. Rumah dengan luas bangunan 400 m2 atau lebih atau harga jual bangunan Rp 3jt/m2 atau lebih
2. Apartemen, kondominium, town house dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih atau dengan harga bangunan Rp 4jt/m2 atau lebih
Tarif20%
dikalikan Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual
PPnBM atas Rumah Mewah, dllPeraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009
Obyek Pajak
1. Rumah dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih
3. Apartemen, kondominium, town house strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih
2. Town house non strata title luas bangunan 350 m2 atau lebih
Tarif20%
dikalikanDasar Pengenaan Pajak
Sebesar Harga Jual
Pematangan Tanah
Konstruksi
Pembelian Lahan
Penjualan
KONSUMEN
PPh Pasal 21/23
PPh Pasal 4 (2)
PPh Pasal 4 (2)
PPh Pasal 4 (2), PPN / PPnBM, PPh Pasal 22 Atas Rumah Mewah
PPJB Harga Jual dan Cara Pembayaran
AJB +SSP PPh Psl 4 (2)
Notaris / PPAT
PPh OP
Jasa Konstruksi
Jasa Konstruksi
Jasa Perantara
Mekanisme pembayaran :a. Cash Keras;b. Cash Lunak;c. Kredit Pemilikan Rumah
(KPR)
PROSES BISNIS DAN ASPEK PAJAK REAL ESTATE
Proses Bisnis Real Estate
PT. Rumah Mewah Jakarta mendirikan Perumahan Delia Indah di kota Jakarta. Perusahaan tersebut membeli tanah seluas 80.000 m², seharga Rp. 80.000.000.000 (harga Rp. 1.000.000,00/m²).
Proses Bisnis nya sebagai berikut
Proses Bisnis Real Estate
1. Pembelian Lahan
Perusahaan membeli tanah dari Tn Beckham dan Tn Beckham telah membayar PPh Final atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan harga NJOP (NJOP : Rp. 500.000,00/m²). DPP atas harga beli perusahaan sebesar Rp. 1.000.000,00/m².
Bukan obyek PPN
Proses Bisnis Real Estate
Obyek PPN
2. Pematangan Tanah
Selanjutnya Wajib Pajak melakukan pematangan tanah dan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. XYZ (PKP) dengan membayar Rp. 100.000,00/m², sehingga Wajib Pajak membayar untuk kegiatan tersebut sebesar Rp. 8.000.000.000,00.
Proses Bisnis Real Estate
Obyek PPN
3. Jasa Konstruksi
Perusahaan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. DEF untuk membangun fasilitas umum, fasilitas sosial dan mendirikan 100 rumah tipe 348/300 (LB/LT) dan 50 rumah tipe 300/300. Perusahaan membayar Rp. 145.000.000.000,00 kepada perusahaan jasa konstruksi tersebut
4. Penjualan Tanah dan/atau Bangunan Wajib Pajak telah menjual seluruh unit rumah yang tersedia dengan rincian masing-masing harga adalah : tipe 348/300 senilai Rp. 2.347.500.000,00/ unit rumah dan tipe 300/300 senilai Rp. 2.126.400.000,00/ unit rumah
Proses Bisnis Real Estate
top related