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Research Stand Dezember 2016
Risikomanagement Immobilien, Portfoliostrategie, Research und Reporting
Höchste Attraktivität in Australien, Deutschland, und den Niederlanden
.
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene
attraktiv selektiv attraktiv wenig attraktiv
Größe = Einwohner
Realometer Länderstrategie
• Beste Dynamik-Risiko-Positionierung in Deutschland, Niederlande, Schweden, Australien und Irland.
• BREXIT: Großbritannien mit
deutlich geringerer Dynamik und höherem Risiko. Auch Italien, Portugal, Finnland und Österreich weniger attraktiv.
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DYNAMIK
RISIKO
Bewertung Länder Gesamtscore ggü. Juli 2016: Keine wesentlichen Veränderungen
* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land
Verbesserung Gesamtscore*
Verschlechterung Gesamtscore*
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Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte (ohne Deutschland)
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition
Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%
Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%
Geringe Risiken Höhere Risiken
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Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland
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Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition
Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%
Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%
Geringe Risiken Höhere Risiken
Ger
inge
Ren
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Ren
dite
Die Büromärkten haben sich insgesamt ggü. Juni 2016 ("BREXIT-Schock") verbessert
* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet
Verbesserung Gesamtscore*
Verschlechterung Gesamtscore*
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Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%
Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%
Geringe Risiken Höhere Risiken
Ger
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Risiko/Rendite Matrix Einzelhandel
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition
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Risiko/Rendite Matrix Logistik*
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition
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Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%
Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%
Geringe Risiken Höhere Risiken
Ger
inge
Ren
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Ren
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*Für Luxemburg sind keine validen Datenreihen zum Logistikimmobilienmarkt verfügbar.
Risiko/Rendite Matrix Hotel
Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition
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Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%
Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%
Geringe Risiken Höhere Risiken
Ger
inge
Ren
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H
ohe
Ren
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Realometer - Scoring-Verfahren Büro: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen
Gewich-
tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße
Makroebene (Land)
Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum
2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus
3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten
Ergebnis Dynamik 50%
Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating
5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang
1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)
6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index
Ergebnis Risiko Land 50%
Gesamt Land 100%
Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum
Durchschnitt der letzten 5 Jahre in %
3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren
4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²)
6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in %
7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in %
Ergebnis Risiko Markt 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
Seite 10
Realometer Scoring-Verfahren: Einzelhandel und Logistik
Seite 11
Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der
letzten Jahre in %
3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko
4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale
5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in %
Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100%
Immobilienmarkt (Land) Logistik Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage
2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in %
3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank
5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale
6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete
Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100%
Realometer Scoring-Verfahren: Hotel
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Immobilienmarkt (Standort) Hotel Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße
Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung)
2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% nein Aktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index.
3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20% Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre
4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes
Ergebnis Rendite 50%
Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im Durchschnitt der letzten
beiden Jahre
6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ zum Durchschnitt
des Vorjahreszeitraumes
7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land
Ergebnis Risiko Markt 50%
Gesamt Immobilienmarkt 100%
Makroökonomisches Umfeld Konjunkturelle Erholung verlangsamt sich
Quelle: Consensus Economics, Real I.S. AG
Wirtschaftswachstum (in %)
0,4 0,4 0,2 0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
D NL F Eurozone
2015
2016
2017
Inflation (in %)
• Deutschland ist derzeit Wachstumstreiber in der Eurozone.
• Wachstum in Frankreich bleibt voraussichtlich auch 2017 unterdurchschnittlich.
• Die Markterwartungen wurden in Folge des BREXIT moderat nach unten revidiert.
• Inflation weiter auf sehr niedrigem Niveau. Deutlicher Anstieg wird für 2017 erwartet.
1,8 1,6
1,3 1,6
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
D NL F Eurozone
2015
2016
2017
Seite 13
Euroraum*: Flächennachfrage auf stabilem Niveau
Seite 14
Quelle: PMA, Real I.S. AG
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
in Tsd. m²
Q1 Q2 Q3 Q4 10-Jähriger Durchschnitt (2006 bis 2016)
*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin
Deutschland: Steigende Flächenumsätze an allen A-Standorten
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Quelle: PMA, Real I.S. AG
801
577
500
338 352
270 258
912
641 574
423 387 382
339
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Köln Stuttgart
2015 Q3 2016 Q3
in Tsd. m², annualisiert, Quartalsvergleich
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Büroflächenzuwachs* in % vom Bestand
Büromärkte*: Büroflächenzuwachs zieht an, bleibt aber im historischen Vergleich niedrig
Seite 16
Prognose
Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin
Leerstandsraten Büromärkte Euroraum* in 2016 weiter rückläufig
Seite 17
Quelle: PMA, Real I.S. AG
in % vom Bestand
Progose
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Leerstand in %
Prognose
*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin
Mietpreisentwicklung – JLL Immobilienuhr
Seite 18
Quelle: JLL, Real I.S. AG
3. Quartal 2016 3. Quartal 2015
/// Nahezu alle Märkte befinden sich auf der linken Hälfte (Mietpreiswachstum). In Deutschland, Großbritannien und Irland verlangsamt sich das Mietpreiswachstum.
0,0
1,4 2,0 2,0
2,8 2,9 3,0
10,0
12,8
Wien Frankfurt Mailand Hamburg Amsterdam Paris München Madrid Berlin
Q3 2016 ggü. Q3 2015 in %
Mietpreisentwicklung für ausgewählte Büromärkte im Euroraum: Überwiegend positiver Trend
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 19
Erwartete Spitzenmietveränderung Euroraum (Anfang 2017 bis 2021 – Prognose PMA)
7%
7%
8%
8%
9%
9%
10%
11%
15%
16%
19%
20%
Hamburg
Rotterdam
Düsseldorf
Brüssel
Köln
Madrid
Frankfurt
München
Amsterdam
Paris: CBD
Barcelona
Berlin
in %, für Büroimmobilien in Top-Lagen, ausgewählte Märkte
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 20
Deutsche Städte
Investmentmarkt Gewerbeimmobilien in Europa: Erneut hohes Transaktionsvolumen in 2016
0
50
100
150
200
250
300
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Transaktionsvolumen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Europa (in Mrd. €)
Q1 Q2 Q3 Q4
Quelle: PMA, Real I.S. AG
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Investmentmarkt Euroraum: Hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, jedoch abnehmende Dynamik
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016
Deutschland Frankreich Spanien Italien
Transaktionsvolumen in Mrd. € ( geglättet), ausgewählte Märkte
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 22
Investmentmarkt Euroraum*: Renditen geben auch in 2016 weiter nach
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 23
0
1
2
3
4
5
6
7
Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016
Büro Einzelhandel
*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin , Einzelhandel ohne Rotterdam und Luxemburg
Absolute versus relative Attraktivität
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Spread Immobilienrendite Staatsanleihenrendite
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 24
10-jährige Bundesanleihe im Vergleich zur Nettoanfangsrendite für Büroobjekte für A-Städte im Durchschnitt (2000 bis 2016 in %) Renditedarstellung auf Objektebene
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
96Q3
97Q3
98Q3
99Q3
00Q3
01Q3
02Q3
03Q3
04Q3
05Q3
06Q3
07Q3
08Q3
09Q3
10Q3
11Q3
12Q3
13Q3
14Q3
15Q3
16Q3
Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs
25
Kapitalwerte in Europas Büromärkten Q3 2016: Renditeänderung bleibt Motor für Wertzuwachs
in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten)
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Handelsimmobilienmärkte
Seite 26
Einzelhandel Euroraum: Robuste Fundamentalsituation
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Prognose private Konsumausgaben Einzelhandel (in % ggü. Vj.), ausgewählte Märkte
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 27
Einzelhandelsmietwachstumserwartungen bislang durch BREXIT kaum beeinflusst
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Prognose Mietpreisentwicklung Einkaufszentren in % p.a., ausgewählte Märkte
Quelle: PMA, Real I.S. AG
Seite 28
Disclaimer – Deutschland
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