tomas garbaravičius, lietuvos banko valdybos narys
Post on 22-Jan-2018
205 Views
Preview:
TRANSCRIPT
„Investuok“ šeštadienis
Būsto rinka ir
galimas didesnių
palūkanų normų
poveikis
Tomas GarbaravičiusLietuvos banko valdybos narys
2017 m. kovo 4 d.
Vilnius
Turinys
2
Situacija būsto rinkoje
Būsto rinkos veiksniai
Galimas didesnių palūkanų normų
poveikis
Išvados
PADĖTIS LIETUVOS
BŪSTO RINKOJE
3
Būsto rinkos ciklas
Spekuliacinio kainų burbulo fazės pagal Rodrigue (2008) modelį
4
Manija,
euforija
Godumas
Entuziazmas
Žiniasklaidos
dėmesys
Atsigavimas
Neigimas
Baimė
Panika
Depresija
Grįžimas prie augimo vidurkio
Padidėjęs žiniasklaidos dėmesys?
Būsto kainų Lietuvoje indeksas 1999–2016 m. ir spekuliacinio kainų burbulo
fazės pagal Rodrigue (2008) modelį
5
20
40
60
80
100
120
140
160
1999 2000 2002 2003 2005 2007 2008 2010 2011 2013 2015 2016 2018
Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, VĮ Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Indeksas, 2005 m. = 100Žiniasklaidos
dėmesys?
Baimė
Neigimas
Atsigavimas
Žiniasklaidos
dėmesys
Entuziazmas
Manija,
euforija
Godumas
Ar artėjančios korekcijos neigimas?
Būsto kainų Lietuvoje indeksas 1999–2016 m. ir spekuliacinio kainų burbulo
fazės pagal Rodrigue (2008) modelį
6
20
40
60
80
100
120
140
160
1999 2000 2002 2003 2005 2007 2008 2010 2011 2013 2015 2016 2018
Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, VĮ Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Indeksas, 2005 m. = 100Žiniasklaidos
dėmesys?
Neigimas ir
artėjanti korekcija?
Baimė
Neigimas
Atsigavimas
Žiniasklaidos
dėmesys
Entuziazmas
Manija,
euforija
Godumas
Sandorių daugėja, kainų augimas paspartėjo
7
Būsto kainų
indeksas
Statistikos
departamentas
(2016K3): 5,3 %
Registrų centras
(2016K4): 7,7 %
UAB „Ober-Haus“SD
(2016K4): 5,6 %
52
68
84
100
116
132
0
1
2
3
4
5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: VĮ Registrų centras, Lietuvos statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Tūkst. vnt. Indeksas, 2007 sausio mėn. = 100
Būsto sandorių skaičius
(kairėje)
Būsto kainų indeksas
(dešinėje)
KAS LEMIA DIDĖJANTĮ
AKTYVUMĄ?
8
Būsto rinkos veiksniai
9
► Pajamų augimas
► Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų
► Demografiniai pokyčiai
► Kreditas
► Mažų palūkanų aplinka
► Būsto pasiūlos kaita
► Emigrantų pervedimai
Atlyginimų augimas gerina įperkamumą ...
Darbo užmokestis per 2014–2016 m. augo
daugiau nei būsto kainos
Lietuvoje šiuo metu būsto įperkamumas
artimas istoriniam vidurkiui
10
Paskolų
įmoka
Pragyvenimui
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Užimtųjų skaičius Būsto kainos Darbo užmokestis
+15 %
+18 %
Pastaba: lyginami 2016 m. III ketv. ir 2014 m. I ketv. duomenys.
Procentai
+6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015
Metai
Šaltiniai: UAB „Ober-Haus“, Statistikos departamentas ir Lietuvos banko
skaičiavimai.
Kiek vidutinių metinių DU
reikia 50 m2 butui įsigyti
... ir formuoja optimistinius gyventojų lūkesčius
11
-100
-75
-50
-25
0
25
50
75
100
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Procentiniai punktai
Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, Lietuvos bankas.
Procentai
NT kainų Lietuvoje kaita
Komercinių bankų lūkesčiai
Namų ūkių lūkesčiai
Po krizės skolinimui tapus atsakingesniam, jaunesni gyventojai
taupė paskolai, būstą nuomojosi, o dabar perka nuosavą
Paskolų gavėjų amžiaus struktūra keičiasi Daliai gyventojų pasitraukus į nuomos rinką, nuomos kainos
kilo sparčiai, dabar daugiau gyventojų perka savo būstą
12
0
5
10
15
20
25
30
35
Amžius
2006–2007 m.
2015–2016 m.
Procentai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
0
2
4
6
8
10
12
0
50
100
150
200
250
300
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Suteiktų būsto paskolų srauto slenkantis metinis vidurkis
Būsto nuomos kainos Vilniuje už kv. m. (skalė dešinėje)
Mln. eurų
Šaltiniai: „Aruodas.lt" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Eur/m2
Taupymas
paskolai
Vilniuje būsto paklausą skatina jaunimas, tačiau demografinė
situacija ateityje gali kelti iššūkių
Išaugo 25–35 m. amžiaus gyventojų dalis Vilniuje būsto nuomos paklausą palaiko ir
didelė neužsideklaravusių gyventojų dalis
13
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Amžius
2011
2016
Procentai
Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas.
0
10
20
30
40
50
60
70
Gyventojai, tūkst.
AmžiusŠaltinis: Vilniaus m. savivaldybė.
Vilniuje nesideklaravę, bet
Vilniaus poliklinikose
užsiregistravę gyventojai
Vilniuje gyv. vietą
deklaravę gyventojai
Vis didesnė dalis būstų įsigyjama skolintomis
lėšomis
14
0
20
40
60
80
100
0
150
300
450
600
750
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Mln. Eur
Šaltiniai: Lietuvos banko skaičiavimai, VĮ Registrų centras.
Naujos būsto paskolos
Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių skaičiaus
Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių vertės
proc.
Alternatyvų stoka ir nuomos paklausa į būsto
rinką vilioja investuotojus
Tikėtina butų nuomos grąža didesnė nei būsto paskolų palūkanos
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: UAB „Ober-Haus”, Lietuvos bankas.
Proc.
Naujų būsto paskolų
palūkanos
Grynasis nuomos
pajamingumas Vilniuje
Grynasis nuomos
pajamingumas Kaune
15
Buto nuomos pajamos padengia būsto
paskolos įmoką
16
100
200
300
400
500
600
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: "Aruodas.lt" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Pastaba: mėnesinė būsto paskolos įmoka apskaičiuojama darant prielaidą, kad įsigyjamas 50 m2 būstas turint 15 proc. pradinį įnašą ir
naudojant vidutinę kredito įstaigų taikomą palūkanų normą naujoms paskoloms atitinkamą mėnesį.
Eur
Nuomos mėnesinės
pajamos
Paskolos mėnesinė
įmoka
Antrinių butų dalis padidėjo daugelyje miestų
17
6,439
1,225
7,169
38,083
33,881
70,089
111,035
209,362
0 100,000 200,000
Druskininkai
Neringa
Palanga
LIETUVA
Šiauliai
Panevėžys
Klaipėda
Kaunas
Vilnius
13.4
26.4
22.0
12.3
9.5
9.2
12.0
13.2
12.6
0 10 20 30
Antrinių butų dalis, %
0.5
2.6
2.0
0.9
0.3
0.6
1.0
1.4
1.1
0 1 2 3
Druskininkai
Neringa
Palanga
LIETUVA
Šiauliai
Panevėžys
Klaipėda
Kaunas
Vilnius
Antrinių butų dalies pokytis, p.p.Butų skaičius
2016 m. pab. 2016 m. pab. per 2015-2016 metus
789,196
Šaltiniai: Registrų Centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
KAIP PADIDĖJUSIOS PALŪKANŲ
NORMOS PAVEIKTŲ BŪSTO
RINKĄ?
18
Paskolų svarba būsto rinkoje didėja
Vis didesnė būsto sandorių skaičiaus ir vertės
dalis finansuojama skolintomis lėšomis
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Procentai
Šaltiniai: Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Būsto sandorių su įkeitimu skaičiaus dalis
Būsto sandorių su įkeitimu vertės dalis
Vilniuje taip pat vis didesnę įtaką būsto rinkai turi
skolinimasis
19
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 2016K4
Procentai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
Scenarijus: palūkanų normos auga, o
atlyginimai ir būsto kainos nesikeičia
Stagnuojant atlyginimų augimui palūkanos šiuo
atveju auga iki 2008 m. buvusio lygio
50 kv. m. būsto paskolos įmoka sudarytų pusę
vidutinio mėnesio atlyginimo
20
1
3
5
7
9
11
13
200
300
400
500
600
700
800
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
*Pastaba: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. vid. atlyginimas nekinta, o palūkanų
norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.
Eur/ mėn. Procentai
Vidutinis
atlyginimas
Vilniuje
Naujų būsto
paskolų palūkanų
normos (deš. sk.)
0
20
40
60
80
100
120
140
200
500
800
1100
1400
1700
2000
2300
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Vidutinio atlyginimo dalis, skiriama
būsto paskolos įmokai (deš. sk.)
Butų kainos
Vilniuje
Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,
pradinis įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, o paskola imama 30 m. laikotarpiui.
*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o
palūkanų norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.
Eur/ m2 Procentai
Už vidutinį atlygį būtų įperkamas tik nedidelio
ploto būstas
Vidutinį atlyginimą gaunantieji galėtų įsigyti 1 k.
butą
Norint įsigyti standartinį 2 k. butą prireiktų
trečdaliu didesnės nei vidutinė algos
21
5
20
35
50
65
80
95
200
300
400
500
600
700
800
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,
įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, paskola imama 30 m. laikotarpiui, o didžiausia
galima paskolos įmoka sudaro 40 proc. darbo užmokesčio.
*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o
Eur/ mėn. m2
Vidutinis atlyginimas
Vilniuje
Didžiausias už
vidutinį atlyginimą
su paskola galimas
įsigyti būsto plotas
Vilniuje (deš. sk.)0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
200
290
380
470
560
650
740
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.
*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,
įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, paskola imama 30 m. laikotarpiui, o didžiausia
galima paskolos įmoka sudaro 40 proc. darbo užmokesčio.
*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o
palūkanų norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.
Kiek vidutinių atlyginimų
reikia, norint su paskola įsigyti
50 m2 butą Vilniuje (deš. sk.)
Eur/ mėn. Vidutinių mėn. atlyginimų skaičius
Vidutinis
atlyginimas
Vilniuje
80 proc. Vilniaus būsto fondo daliai pirkėjų
taptų sunkiai įperkamas
1 kambario butai sudaro penktadalį Vilniaus būsto
fondo
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
1 kambario 2 kambarių 3 kambarių 4 kambarių >4 kambarių
Procentai
Šaltinis: VĮ Registrų centras.
Vieni gyvenantys asmenys įsigyja ketvirtadalį
naujų butų
Investuotojai, 30%
Gyvena vieni23%
Šeimos/ poros34%
Kita13%
Šaltinis: UAB "Eika".
22
Įperkamumo su paskola scenarijai Vilniuje
Kokią dalį vidutinio atlyginimo
tektų skirti būsto paskolos
įmokai?
Kokį didžiausio ploto butą
Vilniuje galėtų įsigyti vidutinį
atlyginimą gaunantis asmuo?
23
Riba = 40% Riba = 50m2
Palūkanų padidėjimas, proc. punktais
0 +2.5 +5 0 +2.5 +5
Darbo
užmokesčio
pokytis, proc.
-10 36 49 64 56 41 31
0 32 44 58 62 45 35
+10 29 40 53 69 50 38
Būsto kainų
pokytis, proc.
-10 29 40 52 69 50 38
0 32 44 58 62 45 35
+10 35 48 64 57 41 31
Kiek antrinių būstų įsigyta skolintomis lėšomis?
24
6,439
1,225
7,169
38,083
33,881
70,089
111,035
209,362
0 100,000 200,000
Druskininkai
Neringa
Palanga
LIETUVA
Šiauliai
Panevėžys
Klaipėda
Kaunas
Vilnius
13.4
26.4
22.0
12.3
9.5
9.2
12.0
13.2
12.6
0 10 20 30
Antrinių butų dalis, %
0.5
2.6
2.0
0.9
0.3
0.6
1.0
1.4
1.1
0 1 2 3
Druskininkai
Neringa
Palanga
LIETUVA
Šiauliai
Panevėžys
Klaipėda
Kaunas
Vilnius
Antrinių butų dalies pokytis, p.p.Butų skaičius
2016 m. pab. 2016 m. pab. per 2015-2016 metus
789,196
Šaltiniai: Registrų Centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
IŠVADOS
25
Išvados apie situaciją būsto rinkoje
26
► Būsto rinka toliau šyla, bet temperatūra nesiekia 37 C
– kainų didėjimas paspartėjo, sandorių daugėja, mažos palūkanos, lūkesčiai
pozityvūs, emigrantų perlaidos, stipri kredito pasiūla
– išskirtinė situacija Vilniuje, ypač prestižiniame segmente
– rinką vėsina/ gelbsti stipri pasiūla, namų ūkiai nėra pernelyg įsiskolinę,
bankai skolina pamatuotai
► Akivaizdžių spekuliacinės veiklos požymių nematyti, išskyrus
antrinio būsto pirkimą nuomai, ypač jei perkama su paskola
► Horizonte kybo ekonominiai, demografiniai ir su emigracija
susiję ilgalaikiai iššūkiai
► Palūkanų normos svarbus, bet ne vienintelis ir ne pats
svarbiausias veiksnys
top related