PROPÓSITO

En el presente informe haremos un análisis comparativo en forma

puntual entre las Disposiciones Sustantivas del Decreto-Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios en materia de Desalojo y el Decreto con

Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación

Arbitraria de Viviendas, el cual entró en vigencia el 05 de Mayo de

2011.

Terminamos el estudio con unas conclusiones en que expresaremos

nuestro criterio y destacamos los aspectos más importantes de la

nueva normativa en materia de desalojo

LEY SOBRE DESALOJOS Y DESOCUPACION ARBITRARIA DE

VIVIENDAS

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto

la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y

ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda

principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el

mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales

mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión

legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida

de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

El presente Decreto-Ley, tiene como “sujetos objetos de protección” a

todas aquellas personas que ocupen de manera legítima inmuebles

como vivienda principal, y está dirigido a proteger a éstos contra

medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda

interrumpir o cesar la posesión, o cuya práctica material implique el

desalojo y la desocupación del inmueble.

La ley prohíbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y

adquirientes de viviendas. En lugar del desalojo, los propietarios de

viviendas en alquiler deberán cubrir un procedimiento establecido ante

el Ministerio de Vivienda y Hábitat.

La parte interesada deberá introducir una petición en el ministerio,

para que luego se realice una audiencia conciliatoria en la que se

suscribirá un acta con los acuerdos.

Si no se llega a un acuerdo, se inicia un procedimiento judicial entre

ambas partes. Si la parte demandada no tiene acceso a la debida

defensa, se suspende el procedimiento hasta que le sea asignado un

defensor público.

Los desalojos ordenados luego del procedimiento anterior no podrán

ejecutarse hasta que el Ejecutivo disponga de un lugar donde esta

persona pueda trasladarse al ser expulsada del domicilio actual.

El defensor público tiene la potestad de calificar si una situación

amerita o no el recurso del desalojo por la fuerza.

En el caso de los adquirientes, el texto prohíbe las medidas de

secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de contratos

o vencimiento de hipotecas.

La Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas,

que entró en vigencia el 05 de Mayo de 2011, prohíbe medidas

cautelares de secuestro sobre las viviendas principales, en las

demandas por incumplimiento o conclusión de contrato y ejecución de

hipoteca. Las medidas de secuestro son de los aspectos más

rechazados por las familias venezolanas que viven en condición de

inquilinato, pues suponen no sólo la ejecución forzosa del desalojo,

sino el embargo, mediante orden judicial, de los bienes de las familias,

bien sea trasladándolos a un depósito judicial o dejándolos en la casa

bajo custodia, para asegurar el pago del canon de arrendamiento o de

cuotas vencidas en créditos hipotecarios.

Este instrumento legal persigue proteger a los arrendatarios,

comodatarios y ocupantes de inmuebles destinados a vivienda

principal, así como a los adquirientes de viviendas, contra medidas

administrativas o judiciales que busquen interrumpir la posesión de la

casa.

Quiere decir que son amparados por esta normativa no sólo los

inquilinos, sino los ocupantes de edificios y terrenos, trabajadores

residenciales y compradores de viviendas que colocaron sus

residencias como garantía de préstamos.

Las vías para hacer legales los desalojos debe iniciarse con una

solicitud ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda,

debidamente sustentada, por parte del propietario. Luego se procede a

una audiencia conciliatoria citada por el funcionario del despacho

gubernamental, en la que deben acudir ambas partes a exponer sus

alegatos y defensas.

El inquilino tiene que estar asistido por un abogado, que puede ser

privado o un defensor público con competencia en materia de defensa

y protección del derecho a la vivienda. Para ello, la Defensoría Pública

designará a estos funcionarios dentro de los 90 días siguientes a la

entrada en vigencia de la Ley, es decir, a más tardar el 6 de agosto de

2011.

La audiencia conciliatoria puede derivar en la protección del inquilino o

en la procedencia del desalojo. No obstante, éste sólo podrá

efectuarse según resolución judicial, tras un juicio en el que el inquilino

tenga la asistencia de un defensor y cuando el Ministerio de Vivienda

disponga un refugio temporal o unidad habitacional definitiva para los

desalojados, si es que éste no tuviera techo.

“No se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino

habitacional de la parte afectada, por ser éste un derecho de interés

social e inherente a toda persona”, señala el artículo 13 de la

normativa.

La desocupación sólo podrá efectuarse luego de 90 días, como

mínimo, de que los afectados reciban la notificación.

Del mismo modo, están prohibidos los desalojos durante las noches,

madrugadas, viernes, sábados y domingos. Debe estar presente un

defensor público, que garantizará la protección de la dignidad del

afectado y que la fuerza pública sólo se use cuando sea estrictamente

necesario, y en pleno respeto de los derechos humanos.

El artículo 15 de la Ley establece que toda autoridad administrativa y

judicial que tenga a su cargo la ejecución de desalojos forzosos debe

poner a disposición del público en general, especialmente de los

afectados, y de las organizaciones sociales que defienden a

arrendatarios y ocupantes la información de los desalojos previstos

dentro de los tres meses previos a su ejecución.

LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

El Presente Decreto-Ley rige la materia sobre arrendamientos y

subarrendamientos de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a

vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades

comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas

de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente

o por partes.

Las Normas por Desalojo contenidas en el Decreto-Ley de

Arrendamientos Inmobiliarios están constituidas en un único y largo

artículo (Art. 34) cuyas normas se contraen solo a la materia por

desalojo.

Artículo 34

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo

contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,

cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes

causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de

arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o

alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el

hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones

que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a

usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de

uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien

haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado

el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de

arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del

arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros

mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o

efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento

de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el

respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de

Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad

Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como

Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o

subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento

previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble,

con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de

este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo

improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo,

contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia

definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan

por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

CAUSALES DE DESALOJO DEL INMUEBLE

La acción se intenta en el tribunal civil competente,

independientemente de su cuantía en procedimiento breve. Aumentan

las causales para demandar el desalojo en los contratos de

arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor

tendrá la carga de la prueba de los hechos alegados como causal para

solicitar la desocupación del inmueble. El Parágrafo Segundo del

artículo 34 señala: Queda a salvo el ejercicio de las acciones que

correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese

artículo; significando esto que las partes contratantes pueden prever

otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser

contrarias al orden público o signifiquen una renuncia de los derechos

del arrendatario. Recordemos que el artículo 7 del Decreto-Ley

consagra que: Los derechos que el presente Decreto-Ley establece

para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será

nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia,

disminución o menoscabo de estos derechos.

Debe destacarse que la regulación de los contratos de arrendamientos

de viviendas urbanas y suburbanas, está contenida en normas de

especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en

razón del principio general de orden público contemplado en el Art. 7

del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios, con lo cual se tiende a evitar que los derechos de los

Inquilinos sean vulnerados en beneficio de los derechos que

constitucionalmente le son atribuidos al propietario. Y a los efectos de

determinar la procedencia del desalojo basado en alguna de las

causales mencionadas, se hace necesario verificar el cumplimiento de

los supuestos facticos mencionados en la precitada norma.

ANALISIS COMPARATIVO

El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y

Desocupación Arbitraria de Viviendas a través de una breve

exposición de motivos, justifica su existencia ante la dificultad de

adquirir una vivienda por parte de los ciudadanos, pero con su entrada

en vigencia adopta un mecanismo que busca el establecimiento de

obstáculos para el desalojo, que hace desaparecer la figura del

desalojo como mecanismo de terminación de la relación jurídica entre

el propietario de un inmueble y los arrendatarios, comodatarios,

ocupantes y usufructuarios. Dicha ley conformada por 21 artículos

presenta aspectos interesante como son:

Objeto, Sujetos y Aplicación:

Los artículos 1,2 y 3 de dicha normativa disponen que el objeto de

dicha legislación será la protección de las arrendatarias y

arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes

inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los

adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra

medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda

interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica

material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble

destinado a vivienda. Es decir, todos aquellos sujetos que detenten el

respectivo bien como vivienda principal, y obviamente no sean

propietarios de otro inmueble, así como aquellas personas que estén

comprando vivienda nuevas o usadas y que se encuentren ocupando

dichas viviendas.

Ahora bien, ¿Qué ocurre en los casos en que por ejemplo la relación

jurídica entre propietario y arrendatario, comodatario, usufructuario u

ocupante se desnaturalice, por el cumplimiento de estos últimos?,

¿Esta normativa legitimara la situación de aquel sujeto que habiendo

comprado un apartamento con la simple inicial, y después incumpla en

su compromiso de pagar el resto, alegando su derecho a una

vivienda, se quedara con el bien? Porque la relación jurídica nace

entre las partes de forma legítima, pero es en el caso de

incumplimiento posterior donde se presenta el inconveniente.

Los sujetos amparados por esta legislación son las personas naturales

y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda

principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o

comodatarias, así como aquellas personas que ocupen de manera

legitima, dichos inmuebles como vivienda principal. Y será de

aplicación en todo el territorio de la Republica Bolivariana de

Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las

cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión

judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea

susceptible de una medida cuya práctica material comporte la perdida

de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda

principal.

Restricción de los Desalojos y desocupación forzosa de viviendas

El artículo 4 de la ley prevé que no podrá procederse a la ejecución de

desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante

coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección

indicados en este Decreto-Ley, sin el cumplimiento previo de los

procedimientos especiales establecidos para tales efectos, es decir,

las vías judiciales y administrativas que antiguamente se aplicaban, ya

no lo serán ante la limitante que esta ley establece, la ejecución

forzosa queda relegada.

Procedimiento previo a las demandas sobre desalojo

Este decreto establece el agotamiento obligatorio de la vía

administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de

vivienda y hábitat. Y esto es contrario a la tutela judicial efectiva, en

virtud de que un aspecto de índole civil pasa a ser de carácter

administrativo y que vulnera la jurisprudencia donde el agotamiento de

la vía administrativa no era obligatorio, salvo en casos de demandas

contra la Republica, y en este caso se vuelve obligatorio el

cumplimiento de esta etapa previa.

Sede Administrativa

El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el

propietario haga la solicitud escrita, debidamente motivada y

documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con

competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los

motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del

inmueble. Cabe destacar, que la misma dado el carácter

administrativo, deberá cumplir con los requisitos exigidos en el Articulo

49 de la LOPA.

Posteriormente el funcionario competente, procederá a citar a la otra

parte para que comparezca, es decir el ocupante, arrendatario,

comodatario o usufructuario, acompañado de su abogado particular,

para exponer sus alegatos y defensas dentro del lapso fijado por la

ley. Ahora bien, siendo la notificación la vía más expedita para

informar a las partes sobre alguna controversia y la citación es

personal. Que sucede cuando el titular de la relación jurídica no puede

conseguirse en el domicilio? Si el sujeto pasivo es citado y no

comparece se remitirá a la Defensoría especializada porque esta

conozca sobre el caso en cuestión notificara a los interesados, es

decir es a la defensa a quien corresponde impulsar estas

notificaciones, aparte de las citaciones que el Ministerio de Vivienda y

Hábitat decida realizar.

Todas las actuaciones serán recogidas en un acta que formaran parte

de expediente. Y culminada la audiencia conciliatoria, los presentes

suscribirán en acta, donde se haga constar los acuerdos y solucione

que las partes hayan acordado. Y dicha decisión deberá contener lo

estipulado en el Artículo 18 de la LOPA, en lo referente a lo que debe

contener todo Acto Administrativo.

Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de

la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales

competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrán acudir a la

via judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los

artículos precedentes.

Cuando alguna de las partes, optara por acudir a los órganos

jurisdiccionales, el Juez competente en este caso sería El Juez Civil,

en la mayoría de los casos el Juez de Municipio, se asegurara de que

el sujeto objeto de protección cuente con asistencia o representación

jurídica durante todo el proceso, y aun en la fase de ejecución. Una

novedad en la presente ley, es la implementación de la actuación del

defensor público para estos casos, llevándose a cabo sin mayores

variantes el juicio de desalojo a través del procedimiento breve

establecido en el Código de Procedimiento civil.

Por lo cual el Juez Ejecutor de Medidas debe verificar:

a) Que el sujeto afectado por la medida de desalojo cuente con la

debida asistencia de un abogado o en su defecto, de un

defensor público en materia de protección del derecho a la

vivienda. Si esto no ocurre, se debe efectuar el procedimiento

previo establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente

decreto-ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la

ejecución del desalojo. Es decir, el Juez Ejecutor deberá

constatar el agotamiento de la via administrativa para llevar a

cabo el desalojo.

b) Remitirá al Ministerio competente en materia de vivienda y

hábitat una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo

Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución

habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo, si

este manifestara no tener lugar para vivir.

Información sobre los desalojos

La autoridad administrativa y judicial que tuviere a cargo la ejecución

de desalojos forzosos está en la obligación de poner a disposición del

público en general y especialmente a los interesados, la información

relativa a los desalojos previstos, dentro del plazo de noventa (90) días

continuos previos a la ejecución.

Prohibición de Medidas Cautelares

Esta normativa prohíbe dictar medidas cautelares de secuestro sobre

viviendas que constituyan al hogar de una familia, en las demandas

por incumplimiento o resolución de contrato y en aquellas por cobro de

bolívares o ejecución de hipoteca.

Adquirientes de Viviendas

Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a

vivienda o habitación por el beneficiario de un crédito hipotecario,

como consecuencia del atraso o cesación de pagos, se seguirán los

procedimientos establecidos, debiendo el Juez además, informar de la

ejecución a SUDEBAN como a BANAVIH, a los fines de que dichos

organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo

conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del

afectado, en cuanto sea posible.

Preeminencia sobre las demás legislaciones

Dicha ley tendrá aplicación preferente respecto de la Legislación en

materia de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley Procesal vigente, en

lo referente a las condiciones, requisitos y procedimientos de

ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección. Es decir lo

establecido sobre este aspecto en otras normas para el caso de

vivienda principal queda sin efecto.

CONCLUSIONES

1. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según su objeto,

previsto en su Artículo no. 1, regirá el arrendamiento y

subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos

destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de

actividades comerciales, industriales, profesionales, de

enseñanza y otras actividades de las especificadas, ya sean

arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Y en el

Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y

Desocupación Arbitraria de Viviendas son amparados por esta

normativa no sólo los inquilinos, sino los ocupantes de edificios y

terrenos, trabajadores residenciales y compradores de viviendas

que colocaron sus residencias como garantía de préstamos.

2. Según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo podrá

demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato

de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo determinado,

cuando la acción se fundamente en las causales previstas en su

Artículo 34. Y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley

contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas

prohíbe los desalojos forzosos de inquilinos de apartamentos y

adquirientes de viviendas.

3. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las

demandas por desalojos y cualquier otra acción derivada de una

relación arrendaticia sobre inmuebles, se sustanciaran y

sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el

mismo y al procedimiento breve previsto en el Código de

Procedimiento Civil. Y según lo previsto en el Decreto con

Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y

Desocupación Arbitraria de Viviendas, en lugar del desalojo, los

propietarios de viviendas en alquiler deberán cubrir un

procedimiento establecido ante el Ministerio de Vivienda y

Hábitat.

4. En el caso de los adquirientes, el texto prohíbe las medidas de

secuestro cautelar sobre viviendas ante el incumplimiento de

contratos o vencimiento de hipotecas.

5. El vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el

Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tiene como

“sujetos objetos de protección” a todas aquellas personas que

ocupen de manera legítima inmuebles como vivienda principal, y

está dirigido a proteger a éstos contra medidas administrativas o

judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la

posesión, o cuya práctica material implique el desalojo y la

desocupación del inmueble.

6. La vulneración que la ley contra el Desalojo Arbitrario de

viviendas hace sobre el uso y disposición de los bienes y la

propiedad, atenta contra el bienestar social en beneficio de un

grupo determinado de inquilinos, creando desincentivos a la

oferta de viviendas tanto para alquilar como para adquirir.

7. El Estado como garante del derecho a la vivienda, podría diseñar

mecanismos de ayuda a quienes se encuentren desamparados

por falta de vivienda propia, y no creando una normativa que

atente contra los propietarios de los inmuebles