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UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE
FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES FINANCIERAS Y
ADMINISTRATIVA
AUDITORIA A LOS ESTADOS FINANCIEROS DE LA EMPRESA LOS PORTALES
S.A
DOCENTE: C.P.C.C YULI TORRES SOLDEVILLA
ASIGNATURA: ANALISIS E INTERPRETACIN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
CICLO: VIII
ALUMNA: OLIMPIA DE LA CRUZ MENDOZA
TEMA: PORTALES S.A
AYACUCHO
PER-2014
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DEDICATORIA:
Dedicado a todos los profesores de la Facultad de
Ciencias Contables Financieras y Administrativas
de la Universidad Catlica los ngeles de
Chimbote, por su contribucin y compromiso en la
formacin profesional delos alumnos.
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INTRODUCCIN
Los Portales inici operaciones en el ao 1996 con tres lneas de negocio: inmobiliario,
estacionamientos y hoteles. La Empresa soport el impacto ocasionado por la crisis
econmica del pas de principios del 2000, reenfocando su oferta de productos inmobiliarios,
los mismos que fueron canalizados de manera prioritaria al sector socio econmico C/D,
siendo pioneros en dichos sectores. En paralelo a esta estrategia, la Empresa refinanci de
manera directa e integralmente la totalidad de sus obligaciones y a partir del 2005 inici un
ciclo de crecimiento que se mantiene a la fecha.
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirti maduraron y
empezaron a generar resultados significativos. En el 2010 se concluy el proceso de
equiparacin de participaciones entre los accionistas LP Holding (Grupo Raffo) y el Grupo
ICA de Mxico (www.ica.com.mx); marcando este hito el inicio de una nueva etapa en la que
se realizarn importantes proyectos e inversiones, adecuacin de polticas de gobierno
corporativo y establecimiento de objetivos comunes, que permitirn a la Empresa mirar al
futuro con confianza y una gran expectativa.
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2014 Memoria
Anual Crecemos con el Per
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I. ENTORNO ECONMICO
El crecimiento de la economa mundial se redujo por tercer ao consecutivo en 2014
(3.1%), aunque la economa de Estados Unidos mostr una fuerte recuperacin tanto en el
consumo como en la inversin privada.
Las economas desarrolladas, en promedio, crecieron en 1.8% (Estados Unidos 2.4%,
Eurozona 0.8%, Japn 0.2% y Reino Unido 2.6%), mientras que las economas en desarrollo
avanzaron en un 4.2% lideradas por China con 7.4% e India con 5.4%.
Los principales factores de esta reduccin son:
1. La cada abrupta del precio del petrleo. 2. Los riesgos de deflacin en Japn y la Eurozona. 3. La desaceleracin de China. 4. El efecto en los mercados financieros ante la elevacin de las tasas de por parte de
la FED.
La economa nacional en el 2014 acumul 16 aos de crecimiento continuo, pero registr
una importante desaceleracin, pas de un crecimiento de 5.8% en 2013 a uno de 2.4%.
Esta disminucin obedece, principalmente a:
1. un menor crecimiento del consumo y la inversin. 2. la reduccin del gasto pblico. 3. el efecto climtico adverso en la produccin agropecuaria y pesquera. 4. las menores leyes de mineral.
El crecimiento del ao 2013 de 5.8% se vio afectado por las variaciones de los sectores
primario en -1.7%, construccin en -0.4% y otros sectores en 1.3% para alcanzar los 2.4%
obtenidos en el ao 2014.
Sector Contribucin
Porcentual
Variacin
Porcentual
2013/2012
Variacin
Porcentual
2014/2013
Pesca 0.4% 18.1% -25.3%
Minera e Hidrocarburos 4.6% 4.9% -0.9%
Manufactura 13.7% 5.1% -2.9%
Electricidad y Agua 2.0% 5.5% 4.9%
Construccin 7.3% 8.9% 2.1%
Comercio 15.4% 5.9% 4.4%
Servicios 56.6% 6.2% 4.8%
PBI Total 100.0% 5.8% 2.4% Fuente: BCRP
Elaboracin Propia
En 2014 la balanza comercial continu siendo deficitaria, tal como ocurri en el 2013,
alcanz un dficit de US$ 2.8 mil millones como resultado de la cada de los trminos de
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intercambio. Las exportaciones sumaron US$ 36.1 mil millones versus las importaciones
de US$ 38.9 mil millones.
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Cada del precio del petrleo: Respecto a nuestras exportaciones, los precios
internacionales de metales bsicos redujeron sus precios explicadas por las menores
perspectivas de crecimiento a nivel global, en particular China y la Eurozona.
El dficit en cuenta corriente de la balanza de pagos es de US$ 8.9 mil millones equivalente
al 4.4% del PBI en 2014, ligeramente menor al observado en 2013 (4.5 %), originado por la
cada de los precios de exportacin y al menor impulso de las importaciones.
La tasa de inflacin en 2014 se ubic en 3.2% reflejando principalmente alzas en los precios
de alimentos y tarifas elctricas. El componente de alimentos y energa se increment en
4.1%, sin estos factores la inflacin alcanz 2.5%. Sin embargo, la inflacin sin alimentos y
energa, es decir descontando el impacto de estos rubros de alta volatilidad de precios, se
ubic en 2.5
El sol continu devalundose respecto al dlar americano. El tipo de cambio cerr el ao
en S/. 2.990, 6.9% mayor que los S/.2.796 del ao anterior.
Al cierre del 2014, las reservas internacionales netas (RIN) fueron de US$ 62.3 mil millones,
monto menor en 5.1% al cierre del ao anterior (US$ 65.7 mil millones).
El sector construccin registr un crecimiento de 2.1%, mostrando una fuerte
desaceleracin respecto al crecimiento del ao anterior de 8.9%, afectado principalmente
por el consumo interno de cemento de 2.4% en el 2014 (8.6% en el 2013) originado por el
retraso del avance de las obras pblicas y un menor ritmo de ejecucin de los proyectos de
vivienda privados.
I.1 CARTA DEL PRESIDENTE
Estimados accionistas:
En nombre del Directorio de Los Portales S.A., les presento a continuacin la memoria y
los resultados de la gestin correspondiente al ao 2014, la misma que se ve reflejada en
los Estados Financieros auditados que luego someteremos a su consideracin.
En un contexto internacional de lento crecimiento y, en una coyuntura econmica nacional
de desaceleracin (el Per creci solo 2.4% en 2014, aun cuando acumula 16 aos de
crecimiento continuo); con una tasa de inflacin de 3.2%; y, con un tipo de cambio
presionando nuevamente al alza, Los Portales y sus subsidiarias, continuaron expandiendo
sus actividades comerciales, lo cual, aunado a su acertado plan de negocios y al
profesionalismo de sus gerencias, ha permitido la obtencin de los favorables resultados
que a continuacin se presentan, as como la creacin de valor en los sectores donde
participa.
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Los ingresos consolidados de Los Portales S.A. durante el ao 2014 ascendieron a S/.628.6
millones (versus S/. 523.6 millones del ao 2013), mientras que la utilidad neta
consolidada del ejercicio, ascendi a S/.47.4 millones.
Estos resultados se debieron fundamentalmente a:
1. La sostenibilidad y el buen desempeo de la Unidad de Vivienda, que contina creciendo en todos sus productos y diversificndose geogrficamente, con
presencia actual en ms de 12 ciudades del pas. Esta unidad de negocio increment
sus ingresos en 19% y registr ventas por S/.488.4 millones, consolidando a Los
Portales S.A. como la empresa lder en el negocio de Habilitacin Urbana primaria
y secundaria, y, Vivienda de Inters Social (Mi Vivienda y Techo Propio) a nivel
nacional. En este ejercicio, la unidad cerr ventas comerciales por 5,820 unidades
inmobiliarias y entregas por 6,508 unidades.Las ventas en provincias representaron
el 40% de los ingresos totales de la Unidad, de acuerdo con la estrategia de
diversificacin geogrfica implementada. Es importante tambin mencionar que la
Unidad de Vivienda mantiene -al cierre del 2014- una reserva territorial de 360
hectreas, la misma que garantiza la sostenibilidad del negocio para los prximos
aos.
2. Al crecimiento de la Unidad de Estacionamientos, lder a nivel nacional en el negocio de parqueos, cerrando el ao con un incremento en sus ingresos del 18%.
Lo anterior se sustenta entre otros en el mayor nmero de operaciones, las mismas
que se incrementaron a 207 estacionamientos anterior. Es destacable tambin
mencionar la obtencin de la buena pro para la operacin de la playa del Centro
Comercial Jockey Plaza (la ms grande del pas); el inicio de la operacin del
Centro Comercial San Miguel; la decisin estratgica de enfocar el negocio en la
tecnologa como elemento bsico para la operacin, control y gestin de todas sus
operaciones, plan que inici en el 2014 y que tomar 36 meses en implementarse en
su totalidad; la activa participacin de esta unidad en la modalidad de Iniciativas
Privadas Municipales para la construccin y operacin de estacionamientos
subterrneos, habindose suscrito dos contratos de concesin con las
municipalidades de Miraflores y La Victoria; y, al desarrollo constante de
productos y negocios colaterales asociados.
3. La consolidacin de las ventas de la Unidad de Hoteles (S/.48 millones en el2014), explicado principalmente por las mayores ventas del rea de alimentos y bebidas
del Country Club Lima Hotel y a los ingresos de las unidades LP Portales Tarma,
Chiclayo, Cuzco y Piura, y de Arennas Mancora, as como a la culminacin de la
remodelacin y ampliacin de habitaciones realizada en el hotel LP Piura.
4. La Unidad de Rentas ingres en su segundo ao de operacin a travs de su sociacin estratgica con Parque Arauco (Chile), en donde al trmino del ejercicio
se desarrollan 5 proyectos: Inoutlet Faucett, recientemente remodelado y ampliado;
ViaMix Chorrillos, tambin en operacin desde segundo semestre del 2014; ViMix
Malvinas, que iniciar operacin en Marzo 2015; ViaMix Colonial,actualmente en
construccin, iniciando operaciones en 2016; y, el proyecto Lifestyle La Molina,
que cuenta con el anteproyecto aprobado y que iniciar operaciones en el 2017.
5. La adquisicin de LP USA, una empresa que desarrolla proyectos de habilitacin urbana en diversas ciudades del Esado deTexas, USA como parte de la
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estrategia de diversificacin geogrfica del negocio de la Unidad de Vivienda
trazada y que desde su incorporacin a los negocios de Los Portales S.A. (en abril
del 2014) ha reportado ventas por S/. 14 millones y, mantiene un potencial de
crecimiento para los prximos aos.
Durante 2014, la empresa continu su proceso de estructuracin de pasivos financieros,
buscando una mayor eficiencia desde el punto de vista de costos y plazos. Al cierre del
ejercicio, la empresa culmin con un pasivo financiero de US$170 millones, destacando
que US$41.8 millones provienen del mercado de capitales. En los prximos ejercicios, la
empresa continuar activamente buscando frmulas de financiamiento que acompaen su
crecimiento.
En enero 2014, la empresa se traslad a su nueva sede corporativa ubicada en la Calle
Ugarte y Moscoso en el Distrito de Magdalena, hito que forma parte importante del
proceso de fortalecimiento de las reas centrales de soporte, posibilitando un crecimiento
ordenado que generar eficiencias operativas.
Cabe indicar que Los Portales S.A. es un aliado estratgico de la ciudad y -en esa medida-
continua promoviendo el desarrollo de los denominados ludoparques, concebidos como espacios libres sostenibles donde los nios y sus familias puedan desarrollar actividades
ldicas al aire libre, fomentando una educacin menos memorstica y ms integral, basada
en el juego. En lnea con ello, durante el 2014 inauguramos nuestro tercer ludoparque en el Distrito de San Vicente de Caete, el mismo que cuenta con un rea de 2,000m2 y cuya
implementacin ha contado con el apoyo activo de nuestros colaboradores, la comunidad y
el Municipio Provincial de Caete.
Finalmente, en nombre del Directorio, agradezco el esfuerzo y el profesionalismo del
equipo gerencial de Los Portales y sus ms de 3,200 colaboradores, quienes con su
esfuerzo y creatividad han permitido la consolidacin de Los Portales como una de las
empresas inmobiliarias ms importantes del pas.
A todos ellos, muchas gracias.
Ernesto Raffo Paine
Presidente del Directorio
I.2 NUESTRA EMPRESA FACTORES DE RIESGO
El desarrollo de las actividades y negocios de Los Portales nos expone a diversos riesgos.
Por eso, tomando como base el conocimiento tcnico y la experiencia, la Gerencia viene
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desarrollando programas de administracin de riesgos, con la finalidad de minimizar los
potenciales efectos adversos asociados a los mismos.
1. Riesgo crediticio
El financiamiento directo a nuestros clientes es monitoreado por nuestra rea de Crditos y
Cobranzas, que ha implementado medidas para disminuir el riesgo por un potencial
incumplimiento de pagos. Entre las ms importantes figuran:
La evaluacin crediticia interna de cada cliente a la fecha de suscripcin del contrato de
compra venta.
El monitoreo continuo y detallado del comportamiento de la cartera de cuentas por cobrar,
identificando a tiempo potenciales problemas de morosidad o retrasos.
La venta al crdito mediante la suscripcin de contratos con reserva de dominio hasta la
cancelacin de la ltima cuota del cronograma de pagos suscrito.
El ratio de morosidad global agregado promedio del ao 2014 fue de 0.50.
2. Riesgo de precio
La actividad econmica del pas y los efectos de la coyuntura externa podran,
eventualmente, ser fuente de presiones en los precios de algunos bienes relacionados con
nuestras actividades. La Gerencia estima, sin embargo, que el riesgo de devaluacin de los
inmuebles es bajo, dada la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos
comerciales o proyectos de viviendas u oficinas, el incremento de la actividad econmica
en general, la mejora de la calidad de vida de las familias, el acceso al crdito hipotecario
y la estabilidad en los costos de construccin.
En el negocio de estacionamientos, por su parte, los precios se fijan en funcin a la oferta
y la demanda, y no existe ningn tipo de restriccin legal que establezca topes a las tarifas,
salvo condiciones especiales pactadas bilateralmente con algunos concedentes o
propietarios. Adems, monitoreamos permanentemente los precios de los bienes y
servicios relacionados con cada Unidad de Negocio, reduciendo su impacto, al establecer
convenios de largo plazo con proveedores y ajustando las estructuras de costos, entre
otros, sin descuidar la investigacin permanente para innovar productos y materiales
sustitutos y/o complementarios.
3. Riesgo de precio
La actividad econmica del pas y los efectos de la coyuntura externa podran,
eventualmente, ser fuente de presiones en los precios de algunos bienes relacionados con
nuestras actividades. La Gerencia estima, sin embargo, que el riesgo de devaluacin de los
inmuebles es bajo, dada la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos
comerciales o proyectos de viviendas u oficinas, el incremento de la actividad econmica
en general, la mejora de la calidad de vida de las familias, el acceso al crdito hipotecario y
la estabilidad en los costos de construccin.
En el negocio de estacionamientos, por su parte, los precios se fijan en funcin a la oferta y
la demanda, y no existe ningn tipo de restriccin legal que establezca topes a las tarifas,
salvo condiciones especiales pactadas bilateralmente con algunos concedentes o
propietarios.
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Adems, monitoreamos permanentemente los precios de los bienes y servicios
relacionados con cada Unidad de Negocio, reduciendo su impacto, al establecer convenios
de largo plazo con proveedores y ajustando las estructuras de costos, entre otros, sin
descuidar la investigacin permanente para innovar productos y materiales sustitutos y/o
complementarios.
4. Riesgo en la legislacin de licencias y zonificacin, Permisologa
El desarrollo de proyectos de habilitacin urbana y construccin de viviendas unifamiliares
y multifamiliares, proyectos de segunda vivienda, estacionamientos subterrneos y otros,
Requieren una legislacin estable y el cumplimiento en el otorgamiento de zonificaciones,
licencias y seguridad institucional.
5. Riesgo de la factibilidad de servicios pblicos
El negocio inmobiliario, y en particular el de habilitacin urbana, requiere contar con
disponibilidad de servicios pblicos (agua, desage, vas de acceso, energa elctrica, etc.),
especialmente en las zonas de expansin de las ciudades. Los buenos fundamentos de la
economa peruana, as como los importantes fondos de reserva que el gobierno central y
los gobiernos regionales y locales vienen destinando a infraestructura pblica, permiten
proyectar mejores perspectivas para el desarrollo urbano, especialmente en las ciudades del
interior del pas. A esto se suman los programas de Obras por Impuestos, que podran
contribuir a minimizar el riesgo.
6. Riesgo de retrasos y sobrecostos de construccin
La rentabilidad de los proyectos inmobiliarios considera el desarrollo de los procesos
constructivos en plazos y costos razonables, a los cuales se agrega un margen por posibles
eventos fuera de control.
7. Riesgo de liquidez
Este riesgo considera la posibilidad de la falta de efectivo disponible en el momento de
pagar obligaciones que vencen, a un costo razonable.
Controlamos dicho riesgo mediante una adecuada gestin de los vencimientos de activos y
pasivos, con la finalidad de lograr un ptimo calce entre los vencimientos de los pagos
futuros y el flujo de ingresos. A su vez, hemos estructurado nuestros pasivos financieros de
manera tal que logramos asegurar una posicin de liquidez estructural, que nos permita
afrontar adecuadamente requerimientos de liquidez inesperados.
8. Riesgo de moneda La mayor parte de nuestras ventas se realiza en dlares estadounidenses. La exposicin a la
fluctuacin de los tipos de cambio proviene de los pasivos, prstamos y cuentas por pagar
a empresas afiliadas y proveedores. Sin embargo, mantenemos un equilibrio entre los
activos y pasivos en una misma moneda. Los financiamientos, crditos para compra de
terrenos y contratacin de obras se realizan con la misma moneda que se efectuaron las
ventas.
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As mismo, monitoreamos este riesgo a travs de las variables macroeconmicas del pas y
continuamente evaluamos nuevos procedimientos que permitan reducir este riesgo.
9. Riesgo de tasa de inters Podramos vernos expuestos a este tipo de riesgo por cambios en las tasas de inters en sus
activos y pasivos financieros. Por ello mantenemos nuestros activos financieros, y
particularmente nuestras cuentas por cobrar (letras), sujetos a una tasa de inters fija. Los
pasivos financieros tambin estn sujetos a tasas de inters fijas y son contratados a tasas
menores que las de los activos financieros, generando un spread positivo a favor de la
Empresa.
II NUESTRA EMPRESA
HISTORIA DE LA EMPRESA LOS PORTALES S.A
Los Portales inici operaciones en el ao 1996 con tres lneas de negocio: inmobiliario,
estacionamientos y hoteles. La Empresa soport el impacto ocasionado por la crisis
econmica del pas de principios del 2000, reenfocando su oferta de productos
inmobiliarios, los mismos que fueron canalizados de manera prioritaria al sector socio
econmico C/D, siendo pioneros en dichos sectores. En paralelo a esta estrategia, la
Empresa refinanci de manera directa e integralmente la totalidad de sus obligaciones y a
partir del 2005 inici un ciclo de crecimiento que se mantiene a la fecha.
A partir de ese momento, los negocios y los sectores donde Los Portales invirti maduraron
y empezaron a generar resultados significativos. En el 2010 se concluy el proceso de
equiparacin de participaciones entre los accionistas LP Holding (Grupo Raffo) y el Grupo
ICA de Mxico (www.ica.com.mx); marcando este hito el inicio de una nueva etapa en la
que se realizarn importantes proyectos e inversiones, adecuacin de polticas de gobierno
corporativo y establecimiento de objetivos comunes, que permitirn a la Empresa mirar al
futuro con confianza y una gran expectativa.
NUESTRA EMPRESA
Datos generales Los Portales S.A. fue constituida mediante escritura pblica el 6 de marzo de 1996 e inici sus
actividades en junio de ese mismo ao, encontrndose inscrita en la ficha No. 126437 y en la partida
electrnica No. 11008436 del Registro de Personas Jurdicas de Lima. El domicilio de la sociedad
durante 2014 fue Calle Ugarte y Moscoso 991, piso 7, Magdalena del Mar; telfono 211-4466. La
direccin web es www.losportales.com.pe.
Objeto social
Los Portales S.A. se dedica a toda clase de inversiones y negocios de promocin y desarrollo
inmobiliario, habilitacin urbana, strip malls y administracin de centros comerciales, as como a la
prestacin de servicios tursticos, hoteleros y de hospedaje. Entre sus rubros de inversin tambin
figuran los servicios de administracin, promocin, desarrollo y operacin de playas de
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estacionamiento; sistema de peaje y actividades conexas; adems de las operaciones de carcter
comercial y financiero necesarias para los fines enunciados. La duracin de la sociedad es indefinida
y, debido a su principal actividad econmica, se encuentra agrupada de acuerdo con la Clasificacin
Industrial Uniforme (C.I.I.U.) de las Naciones Unidas, en el grupo 70109 de bienes inmuebles. Su
registro como persona jurdica es el No. B70032.
Modificaciones estatuarias, fusiones y reorganizaciones societarias Por acuerdo adoptado por la Junta
General de Accionistas del 20 de setiembre de 1999, la Empresa se fusion con su subsidiaria Los
Portales Consorcio Hotelero S.A.
El 28 de febrero de 2000, la Junta General de Accionistas acord el cambio de razn social de
Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. a Los Portales S.A., el mismo que se hizo efectivo a partir
del 31 de mayo de dicho ao.
La Empresa ha pasado por distintas fusiones y procesos de reorganizacin simple, aprobadas por sus
correspondientes Juntas Generales de Accionistas: (i) el 26 de diciembre de 2005 se aprob la fusin
por absorcin de la empresa Constructora ICA Per S.A., de capitales mexicanos vinculados al grupo
ICA de Mxico; (ii) el 31 de agosto de 2009 se aprob la fusin por absorcin de tres subsidiarias:
Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., Promotora Huampan S.A.C. y Promotora Golf S.A.C.;
(iii) el 19 de abril de 2010 se acord la escisin de un bloque patrimonial constituido por las acciones
de Inversiones Centenario S.A.A., el mismo que fue aportado a una sociedad pre-existente; (iv) el 29
de abril de 2010 se aprob la fusin por absorcin de la subsidiaria Constructora Los Portales S.A. y
las empresas vinculadas Inversiones en Inmuebles S.A. (INISA) e Inversiones de Estacionamientos
S.A. (IESA); el 21 de noviembre de 2011 fue aprobada la fusin por absorcin de la subsidiaria Los
Portales Estacionamientos S.A.C; y en el ao 2013, se realiz una Reorganizacin Simple en virtud a
la cual se segreg un bloque patrimonial constituido por los activos y pasivos que conformaban la
Unidad de Negocio denominada Centro Comercial Lima Outlet Center, los mismos que fueron
aportados a Strip Centers del Per S.A. (empresa en sociedad con Parque Arauco de Chile), operacin
debidamente formalizada e inscrita en los Registros Pblicos correspondientes.
CULTURA PORTALES MISION VISION PRINCIPIOS
VISIN
Ser una corporacin lder en el desarrollo de negocios relacionados con el sector inmobiliario, que se
diferencie por su calidad y marque hitos innovadores, generando valor para nuestros accionistas,
clientes, colaboradores y la sociedad.
MISIN
Desarrollamos negocios inmobiliarios, de estacionamientos, hoteleros y afines, creando espacios
innovadores para vivir mejor, sustentados en el conocimiento de nuestros clientes, el compromiso y
creatividad de nuestra gente y el desarrollo sostenible de nuestro entorno.
PRINCIPIOS
Los fundamentos que nos guan y que generan un sistema de organizacin ptimo para hacer
negocios son:
1. Integridad Nuestras decisiones, acciones y compromisos se basan en el respaldo tico, financiero y profesional
de nuestros colaboradores y accionistas, quienes sustentan nuestra promesa de valor.
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2. Calidad Nuestra calidad es una mxima. Es nuestro sello de garanta. Todos nuestros productos y servicios son
elaborados y entregados con pasin y devocin, ofreciendo lo mejor de nosotros mismos a nuestros
clientes.
3. Confianza En Los Portales no solo buscamos hacer negocios. La confianza que creamos construye relaciones de
mutuo beneficio con nuestros socios, clientes y proveedores, que son duraderas en el tiempo.
4. Responsabilidad Social Estamos enteramente comprometidos con el desarrollo sostenible de las ciudades, as como con el
progreso de nuestros clientes, colaboradores y proveedores.
ADMINISTRACION DIRECTORIO
PRESIDENCIA
Ernesto Raffo Paine *Grupo Raffo
DIRECTORES TITULARES
Bernardo Quintana Isaac *Grupo ICA Diego
Quintana Kawage *Grupo ICA
Alonso Quintana Kawage *Grupo ICA Rodrigo
Quintana Kawage *Grupo ICA
Guillermo Velaochaga Raffo *Grupo Raffo
Ernesto Fernandini Raffo *Grupo Raffo
Alberto Pescetto Raffo *Grupo Raffo
DIRECTORES SUPLENTES
Rubn Gerardo Lpez Barrera *Grupo ICA
Eduardo Ibarra Diaz Ufano *Grupo Raffo
COMIT EJECUTIVO MIEMBROS TITULARES
Diego Quintana Kawage *Grupo ICA
Alejandro Vargas Reyes *Grupo ICA
Ernesto Raffo Paine *Grupo
Raffo Guillermo Velaochaga Raffo *Grupo Raffo
MIEMBRO SUPLENTES
Alonso Quintana Kawage *Grupo ICA
Rodrigo Quintana Kawage *Grupo ICA
Ernesto Fernandini Raffo *Grupo
Raffo Alberto Pescetto Raffo *Grupo Raffo
COMIT DE AUDTORIA PRESIDENCIA
Alejandro Vargas Reyes *Grupo ICA
MIEMBROS
Diego Quintana Kawage *Grupo ICA
Ernesto Raffo Paine *Grupo
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Raffo Guillermo Velaochaga *Raffo Grupo Raffo
GERENCIAS PRINCIPALES
Guillermo Velaochaga Raffo - Gerencia General
Ramn Garca Quintana
Gerencia Central de Administracin y Finanzas Wilfredo de Souza Ferreyra Ugarte
Gerencia Central Unidad Vivienda Eduardo Ibarra Rooth
Gerencia Unidad Estacionamientos
Luis Gomez Corthorn - Gerencia Unidad Hoteles
Capital social y composicin accionaria
Al 31 de diciembre de 2014, el capital social suscrito y pagado de la Sociedad era de
S/.171,253,798.00 (ciento setenta y un millones doscientos cincuenta y tres mil setecientos noventa y
ocho y 00/100 nuevos soles), representado por 171,253,798 acciones de un valor nominal de S/. 1.00
cada una, totalmente suscritas y pagadas, de propiedad de un inversionista nacional y dos extranjeros,
siendo los principales accionistas: GR Holding S.A., empresa peruana perteneciente al Grupo Raffo,
con el 50%; y las empresas Constructoras ICA S.A.B. de C.V. e Ingenieros Civiles Asociados S.A. de
C.V., pertenecientes al Grupo ICA de Mxico, con el 50% restante.
No existen acciones sin derecho a voto ni acciones de inversin. La composicin accionaria de Los
Portales S.A. al 31 de diciembre de 2014 es la siguiente:
TENENCIA NMERO PORCENTAJE
ACCIONISTAS PARTICIPACIN
Menor al 1% 1 0.01 %
Entre 1% - 5% - -
Entre 5% - 10% - -
Mayor a 10% 2 99.99 %
TOTAL
3
100.00 %
Grupo econmico
Los principales accionistas de Los Portales S.A. son dos grupos empresariales, el Grupo Raffo, de
capitales nacionales, y el Grupo ICA, de capitales mexicanos. Con ms de 100 aos de presencia en la
economa nacional, el Grupo Raffo ha participado a lo largo de su trayectoria empresarial en el sector
financiero y de seguros, inmobiliario y textil. Actualmente desarrolla actividades en el sector
inmobiliario (habilitacin urbana, vivienda multifamiliar de inters social y renta inmobiliaria),
hotelero y de estacionamientos.
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Las principales entidades que conforman el Grupo Raffo son: i) GR Holding S.A. empresa holding
que gestiona una importante cartera de inversiones; ii) Los Portales S.A., dedicada a negocios
inmobiliarios de vivienda multifamiliar y habilitacin urbana, hotelera y estacionamientos, entre
otros; iii) Compaa Minera Caudalosa S.A., dedicada a actividades mineras, principalmente a la
produccin de concentrados de plomo, zinc y cobre. La experiencia del Grupo Raffo en el mercado
local a contribuido a potenciar las sinergias aportadas por su socio mexicano, contribuyendo a
pontenciar el desarrollo de Los Portales S.A.
El Grupo ICA, por su parte, es el conglomerado de empresas constructoras ms grande de Mxico,
cuyas principales lneas de negocio son construccin, ingeniera, infraestructura y vivienda. Tiene ms
de 60 aos de presencia en el mercado mexicano.
Ha desarrollado megaproyectos de infraestructura, construccin civil, urbana e industrial,
mantenimiento y operacin de carreteras, puertos y aeropuertos, represas y tneles. Asimismo,
participa a nivel de concesiones en el manejo nacional del agua y recoleccin de basura. El Grupo
ICA est presente en diversos pases de Latinoamrica y Europa. Su matriz (Empresas ICA S.A.B. de
C.V.) cotiza sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores y en el New York Stock Exchange
(NYSE).
La experiencia del Grupo ICA en temas constructivos y vivienda social en Mxico ha contribuido
decididamente a consolidar las operaciones de Los Portales S.A., aprovechando al mximo su know
how y sus estrategias comerciales.
Unidades de Negocio
Comprometidos con el desarrollo, construimos un futuro mejor.
Unidad Central
ORGANIZACIN MATRICIAL, Unidad Central
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Somos una empresa con una estructura matricial, donde nuestras Unidades de Negocio (vivienda,
estacionamientos, hoteles y rentas) operan con el soporte de un rea central, que consolida los
servicios de administracin, crditos y cobranzas, capital humano, contabilidad, finanzas, legal,
marketing y tecnologa de la informacin. Aprovechamos las sinergias corporativas de un tratamiento
centralizado que permite mantener polticas estandarizadas en todas las Unidades de Negocio y
potencia la marca Los Portales promoviendo, a su vez, la plena vigencia de la Cultura Los Portales.
EMPRESAS SUBSIDIARIAS
Nuestras actividades se realizan de manera directa y/o a travs de empresas subsidiarias, segn se
detalla a continuacin:
1. Los Portales Construye S.A.C
Constituida en el ao 2013 y especializada en la ejecucin de proyectos multifamiliares. Nuestra
participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.9%.
2. Consorcio de Estacionamientos Gamarra S.A.
Constituida en el ao 2013 a propsito de la obtencin de la concesin otorgada por la Municipalidad
de La Victoria para el desarrollo de un proyecto de estacionamientos subterrneos con rea comercial
en el Damero de Gamarra, actualmente en etapa pre- operativa. Nuestra participacin al 31 de
diciembre de 2014 es de 99. 9%.
3. Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
Constituida en marzo de 2003 y especializada en la ejecucin de proyectos de vivienda social Techo
Propio y Mi vivienda. Nuestra participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.8%.
4. Consorcio Los Portales S.A. Constituida en julio de 2002 con el propsito de manejar toda clase de negocios inmobiliarios,
construccin, compra y venta de bienes muebles e inmuebles, as como para prestar servicios de
administracin y asesora gerencial.
5. LP USA
Empresa adquirida por Los Portales S.A. en 2014 y enfocada a la realizacin directa o indirecta de
proyectos de habilitacin urbana en los Estados Unidos de Norteamrica, principalmente en la ciudad
de Houston, Texas. Nuestra participacin al 31 de diciembre de 2014 es de 99.8%.
NEGOCIOS ASOCIADOS
1. Inversiones Real Once S.A.
Mantenemos participacin de 28% en el capital social de Inversiones Real Once (conjuntamente con
Inversiones Centenario S.A.A. y Negocios e Inmuebles S.A.). Inversiones Real Once S.A. es una
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18
empresa propietaria del edificio de estacionamientos Real Once, ubicado en el Centro Empresarial
Camino Real, San Isidro, el mismo que cuenta con 535 estacionamientos y 8 locales comerciales.
2. Strip Centers del Per S.A.
En Los Portales hemos unido fuerzas con Inmuebles Comerciales del Per S.A. (perteneciente al
grupo chileno operador de centros comerciales Parque Arauco), a travs de una alianza estratgica
para la construccin, desarrollo y operacin de centros comerciales y strip malls en el pas. Para
ejecutar dicho acuerdo, se ha constituido la empresa Strip Centers del Per S.A., a travs de la cual se
realizarn los negocios conjuntos en el Per.
3. Consorcio Estacionamientos Miraflores S.A.
Hemos logrado una importante participacin en el Consorcio de Estacionamientos Miraflores S.A.,
empresa encargada de la construccin, desarrollo y operacin del futuro estacionamiento subterrneo
bajo las calles Lima y Virgen Milagrosa del distrito de Miraflores, en Lima, materia de una concesin
otorgada por la municipalidad de Miraflores.
III CREAMOS ESPACIOS PARA VIVIR MEJOR
PRODUCTOS QUE COMERCIALIZAMOS
1. Habilitacin Urbana
En Los Portales somos lderes en el desarrollo de terrenos para venta de lotes con instalaciones de
servicios bsicos (agua, desage, electricidad). Nuestro segmento objetivo se ubica en los niveles
socioeconmicos C y D.
Estamos presentes en las siguientes ciudades: Lima (Zona Lima Norte: Carabayllo y Santa Rosa,
Zona Barranca, Zona Lima Este: Pachacamac, Cieneguilla, Huampan, Zona Lima Sur: Asia, Caete,
Mala, Chilca, Huacho), Provincia Norte: Piura, Chiclayo, Chimbote, Lambayeque, Provincia Sur: Ica,
Tacna, Provincia Centro: Huancayo.
La caracterstica principal de nuestro producto es el financiamiento directo con una cuota inicial del
20% del valor del terreno y el saldo es financiado hasta por 72 meses. Actualmente contamos con 68
proyectos en ejecucin.
2. Habilitacin Urbana para Vivienda Secundaria
Los Portales ha desarrollado con xito por quinto ao consecutivo este tipo de producto,
concentrndose principalmente en la venta de lotes para Casas de Campo (el 1er. Proyecto fue
iniciado en el distrito de Cieneguilla, continuando su expansin al distrito de Pachacamac) y Casas de
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Playa, este ltimo rubro y desde el ao 2011, es un importante aporte a la facturacin al haber
terminado de comercializar 641 lotes por S/. 95,1 Millones
Actualmente se encuentran en desarrollo y a la venta proyectos en los distritos de Asia- Bujama.
3. Vivienda Unifamiliar
Los Portales desarrolla dentro del Programa de Vivienda de Inters Social, Techo Propio y
MiVivienda, casas de un piso para Niveles Socioeconmicos D. La totalidad de los proyectos se estn
llevando a cabo en provincias: Piura, Ica, Chiclayo y Chimbote.
4. Vivienda Multifamiliar
Este producto es desarrollado dentro del programa gubernamental MiVivienda, en zonas urbanas
consolidadas de la ciudad de Lima, as como en la periferia en las Zonas de Lima
Este, Centro y Norte, adems en el 2014 se lanz un proyecto multifamiliar en Ica. Estos proyectos
estn orientados a los niveles socioeconmicos B y C. Actualmente se vienen desarrollando en los
distritos de Pachacamac, Carabayllo, aa, Centro de Lima, La Perla y San Carlos-Ica.
CUENTAS POR COBRAR
Las cuentas por cobrar de Los Portales y subsidiarias estn principalmente conformadas por letras
provenientes del financiamiento directo que se otorga a clientes por la adquisicin de un lote de
terreno. Este consta de una cuota inicial del 20% y hasta 72 meses para pagar desde la fecha de
suscripcin del contrato de venta garantizado. Las cuentas ascendieron al cierre del 2013 a S/. 339
millones (S/. 274 millones en el 2013).
Los Estados Financieros reportan S/. 257 millones en cuentas del activo (S/. 188 millones en el 2013)
y S/. 82 millones en cuentas de orden (S/. 86 millones en el 2012). stas sern reconocidas cuando se
concluya la obra y se haga la entrega fsica del bien al cliente.
El ratio de morosidad global durante el ao 2013 y 2014 ha sido 0.44% y 0.50%, respectivamente.
As mismo, la Empresa mantiene la reserva de dominio como colateral en garanta de la cancelacin
total del precio de venta de los inmuebles vendidos a plazos a los clientes
Unidad Estacionamientos
Manejando espacios nuevos, conducimos hacia un futuro mejor.
DESCRIPCIN DEL NEGOCIO
Nuestra Unidad de Estacionamientos lidera el mercado de estacionamientos y el servicio de Valet
Parking en el Per, estando presente en varios departamentos y regiones del pas. El mbito de
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20
negocios de nuestra Unidad est dedicado especficamente a la administracin, operacin,
concesin e inversin de estacionamientos, as como tambin a la gestin de negocios vinculados
como son: Valet Parking, Publicidad Indoor, Soluciones Tecnolgicas y Equipamiento, Diseo y
Arquitectura de Estacionamientos, entre otros. Nuestra propuesta de valor es brindar soluciones
innovadoras relacionadas a la necesidad de estacionar un vehculo tanto a clientes particulares y
corporativos; con excelencia en el servicio, moderna infraestructura y tecnologa de punta. Para
ello desarrollamos soluciones urbanas de valor, para facilitarle la vida a las personas, las empresas y
la sociedad.
Gestionamos pequeos, medianos y grandes proyectos, adems de concesiones, partiendo de un concepto tcnico y estratgico.
Rentabilizamos terrenos de terceros, implementndolos como estacionamientos de nuestra red, con absoluta flexibilidad en los plazos contractuales.
Tomamos a nuestro cargo los servicios de estacionamiento de negocios de retail y todo tipo de comercios en general, incrementando su valor agregado.
Contamos con un estndar tecnolgico en todas nuestras operaciones, tanto en software como hardware, lo que permite estar interconectado permanentemente.
Nuestra Unidad de Estacionamientos es intensiva en la gestin de recurso humano, razn por la cual
reconocemos al capital humano como eje central de nuestras operaciones. Es por ello que nuestros
ms de 1,800 Colaboradores son permanentemente capacitados y evaluados, lo que permite mantener
nuestros altos estndares de servicio. Todo ello, complementado con un proceso especializado de
seleccin, induccin y retencin de talento que nos permite acompaar el importante crecimiento
logrado en los ltimos aos. Asimismo continuamos aplicando Mediciones de Clima Laboral que es una herramienta muy importante para verificar y mejorar el nivel de integracin y trabajo en
equipo, manteniendo as los ms altos estndares de servicio al cliente.
En lnea con nuestra poltica de Capital Humano y Responsabilidad Social continuamos formado parte de la asociacin ABE (Asociacin de Buenos Empleadores),
buscando permanentemente las buenas prcticas laborales.
Como parte del reconocimiento que nuestro trabajo merece, la empresa NSF nos ha mantenido por un ao ms la certificacin ISO 9001:2008, siendo an la primera empresa de
estacionamientos del Per en lograr ser certificada bajo esta norma. Este hecho nos llena de
orgullo, brindndonos una ventaja competitiva y diferencindonos en el mercado.
CRECIMIENTO
18%
INGRESO
S
S/. 74 millones
La Unidad gener en el 2014 ingresos totales por S/. 74 millones (S/. 63
millones en el 2013, lo que representa un crecimiento de 18%). Las
ventas de abonados (+16%), ventas de clientes eventuales (+17%) y
servicios administrativos (+25%).
El margen de contribucin fue de S/. 19 millones (S/. 18 millones en el
2013), equivalente a 26% de las ventas (28% de las ventas en el 2013).
-
21
EBITDA
S/. 13 millones
El EBITDA de la Unidad de Estacionamientos fue de S/. 13 millones
(S/.
11 millones en el 2013, lo que representa un crecimiento de 15%).
Unidad Hoteles
Mejoramos nuestra oferta, ofrecemos experiencias inolvidables.
DESCRIPCIN DEL NEGOCIO
Nuestra unidad hoteles se centra en la operacin y administracin de hoteles y en la prestacin de
servicios vinculados al negocio de alimentos y bebidas, banquetes y eventos dentro de los
establecimientos operados. En esta Unidad se brinda tambin el servicio de Telemarketing, que
maneja y administra los servicios de call center y televentas, dando soporte a todas las Unidades de la
Empresa, potenciando el crecimiento de los negocios.
Durante el 2014 continuamos invirtiendo de manera importante en todos nuestros hoteles, resaltando
la culminacin de 46 nuevas habitaciones como consecuencia de la remodelacin del Hotel LP Piura,
ubicado en esta ciudad, logrando la estandarizacin de nuestros productos, alinendolos a los nuevos
posicionamientos de imagen y marca. Adems, el Hotel Arenas Mncora ubicado en Mncora, Piura
logr un excelente inicio de operaciones bajo nuestra administracin.
Cabe destacar nuestras polticas y programas a favor de una constante rotacin de personal entre
todos los hoteles de la Empresa, sistema que contribuye con la sinergia en el servicio y un fructfero
intercambio de ideas y creatividad; promoviendo efectivamente la Cultura Los Portales en todos los establecimientos y en todas las ciudades donde operamos.
COUNTRY CLUB LIMA HOTEL
El Country Club Lima Hotel, se encuentra ubicado en el distrito de San Isidro, en Lima. Cuenta con
83 habitaciones disponibles, 10 salones para eventos y reuniones, un restaurante gourmet Perroquet, galardonado como el mejor restaurante de hoteles por
5 aos consecutivos y con el Bar Ingls, galardonado por el mejor Pisco Sour de la ciudad. El Country
Club Lima hotel es reconocido como el hotel de lujo ms emblemtico de la capital.
LP LOS PORTALES PIURA
El hotel LP Los Portales Piura se encuentra ubicado en el centro financiero de la ciudad y ostenta la
calidad de monumento histrico por su impresionante arquitectura. Este hotel a partir del ao 2014 ha
duplicado su capacidad habitaciones pasando de 41 a 87 habitaciones totalmente nuevas y equipadas.
LP LOS PORTALES TARMA
El hotel LP Los Portales Tarma cuenta con 46 habitaciones y se encuentra a solo cinco horas de Lima.
Ubicado a pocos metros de la Plaza de Armas de Tarma, ofrece instalaciones de primer nivel y un
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excelente servicio, a los que se suman el saln de eventos, una discoteca y un restaurante de venta de
pollos a la brasa. Hoy en da, el hotel LP Los Portales Tarma, constituye una de las mejores
alternativas hoteleras de la sierra central.
LP LOS PORTALES CHICLAYO
El hotel LP Los Portales Chiclayo inici sus operaciones en marzo del 2010. Su ubicacin, a tres
minutos del aeropuerto y del centro comercial de la ciudad ofrece una privilegiada comodidad al
viajero. Cuenta con 40 elegantes habitaciones equipadas con modernos equipos de comunicacin y
audiovisuales para atender al segmento corporativo, as como a los turistas que acuden a la zona.
LP LOS PORTALES CUSCO
El hotel LP Los Portales Cusco, cuenta con 50 habitaciones totalmente renovadas, al igual que otras
reas del establecimiento. Al ser uno de los hoteles ms acogedores y agradables de la ciudad, se
encuentra muy bien posicionado en el segmento de turistas y ejecutivos que viajan por negocios al
Cusco, pudiendo tambin ser un buen punto de partida para expediciones tursticas.
HOTEL ARENNAS MNCORA
Los Portales administra el Hotel Arennas Mncora bajo la modalidad de Gerenciamiento, habiendo
iniciado sus operaciones en Agosto del 2013. Ubicado en la zona de Las Pocitas, en el lmite con
Vichayito, a solo 10 minutos del pueblo de Mncora, cuenta con 22 habitaciones de lujo con vista al
mar y una gran extensin de reas verdes. Durante estos pocos meses de operacin se ha posicionado
como una de las mejores alternativas de lujo en el Norte del Per.
INGRESOS
S/. 48 millones
MARGEN
S/. 17.4 millones
UTILIDAD
NETA S/. 1.5
milln
EBITDA
S/. 8 millones
CRECIMIENTO
17%
El 2014 ha sido un ao de consolidacin para nuestras operaciones
y de renovacin de las instalaciones y los servicios del Country
Club Lima Hotel, con el objetivo de fortalecer su posicionamiento
como el hotel smbolo de la ciudad de Lima.
Asimismo, la puesta en marcha de las nuevas 46 habitaciones del
Hotel LP Piura tambin contribuyendo con el crecimiento de la
unidad. Los hoteles LP siguen manteniendo su oferta de valor:
diferenciacin, calidad del servicio, estandarizacin de sus procesos
y respuesta favorable de los turistas y ejecutivos que viajan a dichas
ciudades.
Nuestra Unidad de Hoteles registr en el ejercicio 2014 ingresos por
ventas de S/. 48 millones, obteniendo una utilidad bruta de S/. 17.4
millones, finalizando el ao con una utilidad de neta de S/. 1.5
milln y generando un EBITDA de S/. 8 millones superiores al
ao
2013 en 17%.
IV PROCESOS LEGALES
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23
Los Portales S.A. mantiene tiene pendientes algunos procesos judiciales y administrativos
relacionados con las acciones propias de su actividad econmica y el giro de su negocio, ya sea en
calidad de demandante o de demandado. Ninguno de estos procesos implica una contingencia
econmica significativa para la Empresa.
V. VALORES INSCRITOS EN EL REGISTRO PBLICO
A continuacin se presentan los valores en circulacin de Los Portales, inscritos en el
Registro Pblico del Mercado de Valores. Acciones de Capital
Todas las acciones de la Empresa se encuentran listadas en la Bolsa de Valores de Lima bajo el
cdigo PORTAC1. El monto registrado y en circulacin de acciones comunes al 31 de diciembre de
2014 asciende a S/.171'253,798.00, con un valor nominal de S/. 1.00 cada una.
Durante el 2014 las acciones de Los Portales S.A. no registraron negociacin en la Bolsa de
Valores de Lima.
Primer Programa de Bonos de Titulizacin de Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A.
Negocio Inmobiliario
La primera emisin (US$25'000,000.00) materia del Primer Programa de Bonos de Titulizacin de
Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A. Negocio Inmobiliario, se realiz en febrero 2013 con un plazo de 8 aos amortizable y con una tasa de 7.34%
Papeles Comerciales (E-Prospectus)
Dentro del Primer Programa Papeles Comerciales hasta por US$50'000,000 o su equivalente en
nuevos soles, la empresa realiz 4 (cuatro) emisiones durante el 2014, conforme al siguiente detalle:
PROGRAMA EMISIN
SERIE
NEMNICO
MONTO
TASA
VENCIMIENT
O Primer
Tercera
A
PORTA1PC3
A
US$
6,000,000.00
2.8078 02/05/2015
Primer
Primera
D
PORTA1PC1
D
US$5'000,000.00
2.4984
08/06/2015
Primer
Cuarta
A PORTA1PC4
A
S/.
13,000,000.00
5.3325 11/09/2015
Primer
Tercera
B PORTA1PC3
B
US$
6,000,000.00
2.8939 15/11/2015
VI.RESPONSABILIDAD SOCIAL
Consolidamos nuestro proyecto educativo en el mbito de nuestros negocios
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24
Desde hace cuatro aos estamos implementando acciones que conlleven a consolidar a Los Portales
como una empresa socialmente responsable, innovadora y en constante crecimiento. Tenemos slidos
vnculos con nuestros grupos de inters y estamos cumpliendo con el compromiso de desarrollar de
manera sostenible las ciudades en el mbito de nuestros negocios. Estamos seguros que una gestin
empresarial exitosa debe siempre reflejarse en un impacto en materia econmica, social y ambiental
integrado con buenas prcticas de Responsabilidad Social Empresarial. Estamos convencidos que el
progreso del Per depende de las oportunidades que le ofrezcamos a nuestros ciudadanos. Por ello,
una de nuestras acciones corporativas est dedicada a un programa de Responsabilidad Social que
brinde formacin a los nios menos favorecidos, creando para ellos espacios de desarrollo que
mejoren su calidad de vida y la de sus familias.
Para lograr este fin, dentro de nuestro programa de Responsabilidad Social estamos consolidando a
los Ludoparques como una experiencia que empieza con el desarrollo del nio en sus primeros aos y
lo lleva, a travs del juego, a desarrollar su imaginacin y su motivacin. Buscamos educar un
pensamiento lgico-creativo que descarte estructuras de educacin memorstica y se cimente en la
base del apoyo a la mejora de la infraestructura educativa.
Esperamos lograr, a travs de nuestros diferentes programas y actividades con nios, una mayor
integracin y verdaderas posibilidades de crecimiento por un futuro mejor para nuestros futuros
ciudadanos.
LUDOPARQUES
Seguimos la senda de fomentar la educacin como un juego
Nuestro programa de Responsabilidad Social busca continuar creando espacios de sana diversin
donde nios y adultos puedan compartir en familia a travs de la puesta en marcha de nuestros
denominados Ludoparques.
Creemos que la actividad esencial de los nios para desarrollar gran parte de sus facultades se basa en
el juego. Mediante las acciones ldicas, ellos toman conciencia de su entorno y elaboran
razonamientos y juicios. A travs de este programa buscamos promover el derecho a jugar y - a la
vez- ayudar a generar espacios pblicos para que los nios de nuestras ciudades se diviertan y
aprendan libremente.
Desde el ao 2012 venimos implementando Ludoparques. El primero se estableci en la comunidad
de La Angostura, distrito de Subtanjalla en Ica, con un rea de 2,870m. El segundo se desarroll en la
Urbanizacin San Jos en Piura, con un rea de 2,800m.
Considerando que los Ludoparques son un modelo a replicar en las zonas de influencia de nuestros
proyectos a nivel nacional, en el ao 2014 culminamos de manera exitosa la implementacin del
tercer Ludoparque en el distrito de San Vicente en Caete, con un rea de 2,000m con una activa
participacin de la comunidad y del Municipio Provincial de Caete.
Nuestro tercer Ludoparque en Caete ha concitado mucho entusiasmo gracias al compromiso de la
comunidad. Como parte de las acciones del desarrollo del nuevo Ludoparque, en el mes de marzo y
abril se realizaron dos campaas, la primera de limpieza de la zona beneficiada y la segunda de
-
25
sembrado y pintado de los juegos, ambas campaas fortalecieron el inters por generar un espacio de
juego en conjuncin con la comunidad y el con las autoridades del Municipio de Caete.
BUENAS PRCTICAS CORPORATIVAS
Potenciamos nuestro crecimiento, enfocndonos hacia la sostenibilidad
En relacin a las autoridades, accionistas, proveedores, clientes y colaboradores, durante el ao 2014
hemos seguido trabajando en la consolidacin de polticas, manuales y procedimientos, as como en la
creacin de nuevos mecanismos que promuevan las buenas prcticas empresariales, colaborando con
el buen gobierno corporativo, la prevencin del lavado de activos, la prohibicin del trabajo infantil la
discriminacin y el fomento del trato igualitario, el derecho a la libre informacin y el desarrollo tico
de nuestros negocios.
En ese sentido, durante el ao hemos consolidado la difusin del Cdigo de tica a todo nivel en
nuestras unidades de negocio de tal forma que el cdigo acompae a nuestros colaboradores en su
diario quehacer y sirva de gua para cumplir con acciones correctas en todos los mbitos y procesos de
la empresa. Al mismo tiempo se ha consolidado y difundido el uso de la Lnea tica, por la cual la
empresa recibe la comunicacin por diversas formas (telfono, correo electrnico, mensajes de buzn,
cartas) de nuestros colaboradores que cooperan con la firme ejecucin de nuestro Cdigo de tica.
En el 2014 iniciamos un modelo de evaluacin de desempeo de gerentes sobre un modelo de
competencias empresariales. Esto implica que todo el equipo de gerentes haya recibido
retroalimentacin para ejecutar las acciones de mejora que se desprendan del modelo de evaluacin.
Adems hemos consolidado las buenas prcticas corporativas y manteniendo la poltica empresarial
enfocada en nuestros colaboradores. En ese sentido, continuamos con una serie de acciones destinadas
a alcanzar su satisfaccin, promoviendo el buen clima laboral y la posibilidad de lograr una interesante
lnea de carrera al interior de la empresa.
VII. APLICACIN DE UTILIDADES
Conforme a lo dispuesto por la Ley General de Sociedades y a los estatutos de la Sociedad, se
propone distribuir la utilidad neta de Los Portales S.A. del ejercicio 2014, como sigue:
Montos en Nuevos Soles
A Reservas 5,321,285.09
A Resultados Acumulados 47,891,565.85
TOTAL UTILIDAD NETA 53,212,850.94
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26
De aceptarse la propuesta de aplicacin de resultados, el patrimonio de la sociedad quedar
conformado como sigue:
EN NUEVOS SOLES
EN NUEVOS SOLES Importe S/.
171,253,798.00
26,580,336.98
177,000.00
119,277,357.07
317,288,492.05
Patrimonio Neto
capital Social
Reserva Legal
Otras Reservas
Resultados Acumulados
TOTAL PATRIMONIO NETO
RESULTADOS DE LAS OPERACIONES Y SITUACIN FINANCIERA
Al consolidar nuestros ingresos y los de nuestras subsidiarias, stos ascendieron en el ao
2014 a S/. 628.6 millones, lo que representa un incremento de 13% con respecto al ao anterior (S/.
523 millones en el 2013). El 80% de dichos ingresos correspondieron a la Unidad de Vivienda (lotes
de terrenos, viviendas y departamentos bajo los programas MiVivienda y Techo Propio), 11% a la
Unidad de Estacionamientos, 8% a la Unidad de Hoteles y 1% a la Unidad de Rentas.
VIII. RESPONSABLES DE LA INFORMACIN FINANCIERA
Los auditores externos para el ejercicio 2014, Dongo-Soria, Gavelio y Asociados Sociedad Civil,
firma miembro de Price Waterhouse Coopers, han emitido un dictamen sobre los Estados Financieros
de Los Portales S.A., as como sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A. y subsidiarias.
Asimismo, cabe indicar que la referida firma se encuentra encargada de la auditora externa de la
Empresa desde el ejercicio 2011, por ende no ha habido cambios durante los ltimos 2 aos.
IX NORMATIVIDAD
La presente memoria ha sido elaborada de acuerdo con las normas establecidas en la Resolucin
CONASEV N141-98-EF/94.10 y su modificatoria, la Resolucin CONASEV N119-99-EF/94.10,
donde se aprueban y modifican el Reglamento para la Preparacin y Presentacin de Memorias
Anuales y Reportes Trimestrales, y la Resolucin Gerencia General N211-98-EF/94.11, modificada
por las Resoluciones Gerencia General N040-99- EF/94.11 y N147-99-EF/94.11, en las que se
aprueban el Manual para la Preparacin y Presentacin de Memorias Anuales y Reportes Trimestrales
y otros documentos informativos.
X. INFORMACIN FINANCIERA
De conformidad con el Reglamento para la Preparacin de la Informacin Financiera aprobado por la
CONASEV, Los Portales S.A. presenta sus Estados Financieros Individuales, los cuales deben leerse
conjuntamente con los Estados Financieros Consolidados de la Empresa y sus subsidiarias.
-
27
Se adjunta la informacin financiera auditada correspondiente a los ejercicios 2014 y 2013.
-Estados Financieros AuditadosLos Portales S.A. fue constituida mediante escritura pblica el 6 de
marzo de 1996, encontrndose inscrita en la ficha No. 126437 y en la partida electrnica No.
11008436 del Registro de Personas Jurdicas de Lima. El domicilio de la sociedad es Jos Granda
167, San Isidro, Lima; telfono 211-4466, fax 442-9196. Su direccin electrnica es
www.losportales.com.pe.
LOS PORTALES S.A
Crecemos con el Per
ESTADOS FINANCIEROS
SEPRADOS
Al 31 de diciembre del 2014 y 31 de
diciembre del 2013
-
28
-
29
-
30
LOS PORTALES S.A
ESTADO SEPARADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Por el ao terminado el 31 de Diciembre de
Nota s 2014 2013
S/.000 S/.000
Ingresos por Ventas 464,711 409,535
Ingresos por rentas y servicios prestados 126,387 111,975
Ingresos financieros 39,842 31,334
Total ingresos por ventas 630,940 552,844
Costo de Ventas
19
(340,284)
(305,783)
Costo de rentas y servicios prestados 19 (89,432) (76,206)
Total Costo de ventas (429,716) (381,989)
MARGEN BRUTO 201,224 170,855
Gastos de Ventas
20
(36,283)
(27,869)
Gastos de Administracin 21 (72,375) (62,970)
Ganancia Neta ajustes a Valor Razonable inversiones
inmobiliarias
12 9,336 32,958
Otros Ingresos / Gastos 17,602 6,621
UTILIDAD DE OPERACIN 119,504 119,595
Gastos Financieros
23
(9,837)
(9,627)
Diferencia en Cambio 3.1 (33,728) (40,006)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTO A LAS 75,939 69,962
GANANCIAS
Gasto por impuesto a las ganancias
24
(21,677)
(21,965)
(PERDIDA) GANANCIA NETA DEL EJERCICIO 54,262 47,997
RESULTADO INTEGRAL TOTAL DEL EJERCICIO 54,262 47,997
-
31
LOS PORTALES S.A
ESTADO SEPARADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Notas
Notas
por el ao terminado al 31 de diciembre
1014 1013
S/.00 S/.00
por el ao terminado al 31 de diciembre
2014 1013
S/.00 S/.00 Ingresos por
Ventas 464,711 409,535
Ingresos por
rentas y
servicios
prestados
126,387 111,975
Ingresos
financieros 39,842 31,334
Total ingresos
por ventas 630,940 552,844
Costo de
Ventas 19 -340,284 -305,783
Costo de rentas
y servicios
prestados 19 -89,432 -76,206
Total Costo de
ventas -429,716
-381,989
MARGEN
BRUTO 201,224
170,855
Gastos de
Ventas 20 -36,283 -27,869
Gastos de
Administracin 21 -72,375 -62,970
Ganancia Neta
ajustes a Valor
Razonable
inversiones
inmobiliarias
12 9,336 32,958
Otros Ingresos
/ Gastos 17,602 6,621
UTILIDAD
DE
OPERACIN 119,504
119,595
Gastos
Financieros 23 -9,837 -9,627
Diferencia en
Cambio 3.1 -33,728 -40,006
RESULTADO
ANTES DE
IMPUESTO
A LAS
75,939 69,962
GANANCIAS
Gasto por
impuesto a las
ganancias 24 -21,677 -21,965
(PERDIDA)
GANANCIA
NETA DEL
EJERCICIO
54,262 47,997
RESULTADO
INTEGRAL
TOTAL DEL
EJERCICIO
54,262 47,997
-
32
LOS PORTALES S.A.
ESTADO SEPARADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
POR LOS AOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2014 Y 2013
Capital Reservas Resultados
Emitido Le ga l Acumula dos Tota l
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Saldos al 1 de enero de 2013 119,634 12,707 66,212 198,553
Utilidad del ao - - 47,997 47,997
Total otros resultados integrales - - - -
Total resultados integrales 119,634 12,707 114,209 246,550
Transacciones con los accionistas:
Transferencia a reserva legal 3,924 (3,924) -
Incremento de capital 51,620 51,620
Dividendos declarados (15,500) (15,500)
Ajustes - 5 5
Saldos al 31 de Diciembre de 2013 171,254 16,636 94,785 282,675
Saldo al 1 de enero del 2014 171,254 16,636 94,786 282,676
Utilidad del ao - - 54,262 54,262
Total otros resultados integrales - - -
Total resultados integrales 171,254 16,636 149,048 336,937
Transacciones con los accionistas:
Transferencia a reserva legal 4,800 (4,800) -
Incremento de capital - -
Dividendos declarados - -
Ajustes - -
Saldos al 31 de Diciembre de 2014 171,254 21,436 144,247 336,937
Las notas que se acompaan de la pgina 5 a la 40 forman parte de los estados financieros separados.
-
33
LOS PORTALES S.A.
ESTADO SEPARADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
Por el ao terminado
e l 31 de Dicie mbre de
2014 2013
S/.000 S/.000
FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE OPERACIN
Utilidad del ao 54,262 47,997
Ajustes a la utilidad neta:
Depreciacin 8,697 6,083
Amortizacin 4,188 3,410
Impuesto a la renta diferido (6,150) 1,690
Utilidad por cambios en el valor razonable de inversiones inmobiliarias (9,336) (32,958)
(Aumento) disminucin en activos y pasivos:
Gastos de intereses devengados 43,047
Cuentas por cobrar comerciales y otras cuentas por cobrar (8,680) (94,570)
Existencias (75,690) (26,745) Pago
de intereses de obligaciones financieras (24,195) -
Cuentas por pagar comerciales y otras cuentas por pagar 10,283 35,736
Efectivo y equivalente de efectivo neto aplicado a las actividades de operacin (3,574) (59,357)
FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE INVERSION
Compra de instrumentos financieros
Compra de inversiones inmobiliarias - (216) Compra de activos intangibles
(7,441) (5,660) Compra de activos fijos (20,566) (27,930) Compra de propiedades de inversion
(14,103)
Compra de inversiones asociadas (34,259) (3,619)
Efectivo y equivalente de efectivo neto aplicado a las actividades de inversin (76,369) (37,425)
FLUJOS DE EFECTIVO ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Prstamos recibidos 314,842 456,259
Amortizaciones efectuadas (234,602) (382,706)
Aporte de capital 51,620
Dividendos pagados (15,500)
Efectivo y equivalente de efectivo neto provisto por las actividades de financiamiento 80,240 109,673
Aumento neto de efectivo y equivalente de efectivo 297 12,891
Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al inicio del ao 46,574 33,683
Saldo de efectivo y equivalente de efectivo al final del ao 46,871 46,574
Las notas que se acompaan de la pgina 5 a la 40 forman parte de los estados financieros separados
-
34
LOS PORTALES S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS
31 DE DICIEMBRE DE 2014 Y 31 DE DICIEMBRE DE 2013
1 INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1 Informacin general:
Los Portales S.A. (en adelante la Compaa) es una empresa peruana que se constituy en
Lima el 6 de marzo de 1996 e inici sus operaciones en junio del mismo ao con la razn
social de Consorcio Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta
General de Accionistas acord el cambi de su razn social a Los Portales S.A. Su
domicilio legal es Jr. Mariscal La Mar No.991
Magdalena, Lima-Per
Los accionistas de la Compaa al 31 de diciembre de 2014 y de 2013 son GR Holding
S.A. y Constructoras ICA S.A. de C.V. GR Holding es una empresa peruana que junto con
Santa Aurelia S.A. controla 50% del capital social de la Compaa. Del mismo modo,
Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros Civiles Asociados S.A. de C.V.,
(ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de Mxico), controla el restante 50%
de las acciones de la Compaa.
1.2 Actividad econmica -
Las actividades de la Compaa comprenden a las siguientes divisiones de negocio:
a) Unidad de negocio inmobiliario -
Comprende la inversin, promocin y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
habilitacin urbana, construccin de viviendas de inters social y el desarrollo de proyectos
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los
programas de Mi Vivienda y de Techo Propio.
b) Unidad de negocio de construccin y administracin de estacionamientos Comprende
la inversin en la construccin, administracin, operacin y concesin de estacionamientos
propios y de terceros. Dentro de este rubro tambin se controla ingresos vinculados como
son el caso del valet parking, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31
de diciembre de 2014 la Compaa opera 208 playas de estacionamiento a nivel nacional
(185 en 2013).
c) Unidad de negocio de operacin y administracin de hoteles -
Comprende la operacin y administracin de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas;
una de lujo y la otra de carcter corporativo. La Compaa en 2014 y 2013 oper cinco
-
35
hoteles: el Country Club Lima Hotel (hotel de cinco estrellas con 83 habitaciones) que
opera en la ciudad de Lima; Los Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrellas con 45
habitaciones) que opera en la ciudad de Tarma; Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro
estrellas con 45 habitaciones),que opera en la ciudad de Piura; Los Portales Hotel Chiclayo
(hotel de tres estrellas con 35 habitaciones) que opera en la ciudad de Chiclayo; y Los
Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrellas con 50 habitaciones) que opera en la ciudad de
Cuzco.
En noviembre del 2012 se firm un contrato con Inversiones Costa Norte S.A. para el
gerenciamiento del Hotel Arenas de Mncora (hotel con 22 habitaciones operativas) que
opera en la ciudad de Piura.
Telemarketing que actualmente opera dentro de la unidad de negocios de hoteles,
administra los servicios de Call Center y de Televentas, las que ofrecen soporte y
potencian el desarrollo de las otras unidades de negocio del Grupo.
Durante el ao 2014 se inauguraron 2 locales de polleras, ubicados en los distritos de San
Juan de Lurigancho y Comas respectivamente, que sumado al local ubicado en el In Outlet,
Callao, son 3 locales de pollos a la brasa que vienen operando bajo la marca de Pollo Stop,
en la ciudad de Lima
d) Unidad de negocio de rentas
Esta divisin de negocios inici sus actividades en 2010, se dedica a la habilitacin de
centros comerciales y de Strip Malls, as como a la gestin de arrendamientos de locales
comerciales y de oficinas propiedad de la Compaa.
En el 2013 el grupo firm un acuerdo con Parque Arauco, operador de centros comerciales,
con sede en Chile; para la constitucin de la empresa Strip Center del Per S.A., la cual se
dedica a la operacin conjunta de strips malls. Los Portales S.A. transfiri el centro
comercial In Outlet Faucett a Strip Centers del Per, por lo cual obtuvo el 49% de
participacin en dicha sociedad.
1.3 Aprobacin de los estados financieros -
Los estados financieros separados han sido aprobados por la Gerencia y sern presentados
al Directorio en sesin a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2015. En opinin
de la Gerencia los estados financieros separados adjuntos se aprobarn sin modificaciones
en la Junta General de Accionistas a llevarse a cabo durante la segunda quincena de marzo
de 2015.
2 RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
-
36
Las principales polticas contables aplicadas en la preparacin de los estados financieros
separados se detallan a continuacin. Estas polticas se han aplicado uniformemente en los
aos presentados, a menos que se indique lo contrario.
2.1 Bases de preparacin de los estados financieros separados -
Los estados financieros separados de la Compaa han sido preparados de acuerdo con las
Normas Internacionales de Informacin Financiera (en adelante NIIF), emitidas por el
International Accounting Standard Board (en adelante IASB), vigentes a la fecha de los
estados financieros. La Compaa tambin ha preparado estados financieros consolidados
de acuerdo con lo previsto en el prrafo 19 de la NIIF 10, Estados financieros
consolidados.
La informacin contenida en estos estados financieros separados es responsabilidad del
Directorio de la Compaa, el que expresamente confirma que en su preparacin se ha
aplicado todos los principios y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
Los estados financieros surgen de los registros de contabilidad de la Compaa y han sido
preparados sustancialmente sobre la base del costo histrico, con excepcin de las
inversiones inmobiliarias que se miden al valor razonable. Los estados financieros se
presentan en miles de nuevos soles (bajo el encabezado S/.000), excepto cuando se indique
una expresin monetaria distinta.
La preparacin de los estados financieros separados de acuerdo con NIIF requiere el uso de
ciertos estimados contables crticos. Tambin requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el
proceso de aplicacin de las polticas contables de la Compaa. Las reas que involucran
un mayor grado de juicio o complejidad o reas en las que los supuestos y estimados son
significativos para los estados financieros separados se describen en la nota 4.
2.2 Cambios en polticas contables y en la exposicin de informacin
a) Normas, modificaciones e interpretaciones adoptadas por la Compaa en el
2014, Las siguientes normas han sido adoptadas por la Compaa por primera vez para los
estados financieros de 2014. La mayora de los impactos de adopcin de estas normas se
limita a la presentacin y revelacin en los estados financieros:
Nuevas normas, modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por la Compaa-
Modificacin a la NIC 1, Presentacin de estados financieros, respecto de otros
resultados integrales. El principal cambio que resulta de estas modificaciones es un
requerimiento para que las entidades agrupen partidas presentadas en otros
resultados integrales (ORI) considerando si son potencialmente re-clasificables a
ganancias o prdidas con posterioridad (ajustes por reclasificacin).
NIIF 10, Estados financieros consolidados, reemplaza principios existentes
identificando el concepto de control como factor determinante para que una entidad
-
37
sea consolidada en los estados financieros de una matriz. Esta norma otorga pautas
adicionales para asistir en la determinacin del control cuando dicha evaluacin
resulte dificultosa.
NIIF 12, Informacin a Revelar sobre Participaciones en Otras Entidades, que
incluye los requerimientos de revelacin para las participaciones en otras entidades,
incluyendo acuerdos conjuntos, asociaciones, entidades de propsito especial y
otros vehculos mantenidos fuera de balance.
NIIF 13, Medicin a valor razonable, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad
y reducir la complejidad al dar una definicin precisa de valor razonable y una sola
fuente de medicin del valor razonable, y establecer requerimientos de exposicin a
ser usado dentro de todas las NIIF. Los requerimientos de esta norma que estn
ampliamente alineados con USGAAP, no amplan la aplicacin contable del valor
razonable sino que ofrece guas sobre cmo es que se debe aplicar cuando es ya
requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
La NIC 19, Beneficios para los empleados fue modificada en junio de 2011. Las
modificaciones sobre las polticas contables dela Compaa han sido las siguientes:
reconocer inmediatamente todos los costos por servicios anteriores y reemplazar el
costo por intereses y retorno esperado sobre los activos del plan con un monto de
inters neto que ser calculado aplicando una tasa de descuento sobre el pasivo
(activo) del plan con beneficios definidos, neto.
Modificacin a la NIIF 7, Instrumentos financieros: Revelaciones, sobre la
compensacin de activos y pasivos financieros. Esta modificacin incluye nuevos
requerimientos de revelacin para facilitar la comprensin entre las entidades que
preparan estados financieros bajo NIIF con aquellas que preparan estados
financieros de conformidad con US GAAP.
b) Nuevas normas e interpretaciones que no han sido adoptadas anticipadamente
NIIF 9, Instrumentos financieros, constituye la primera norma que forma parte de
un proyecto ms amplio para reemplazar la NIC 39. La NIIF 9 retiene, pero
simplifica, el modelo de medicin de los instrumentos financieros y requiere que los
activos financieros se clasifiquen en dos categoras de medicin: aquellos que se
miden a valor razonable y aquellos que se miden a costo amortizado. Las bases para
la clasificacin dependern del modelo de negocios de la entidad y las
caractersticas contractuales del flujo de caja de los activos financieros. Las guas de
las NIC39 respecto del deterioro de los activos financieros y contratos de cobertura
continan siendo aplicables.
Modificacin a la NIC 32, Instrumentos financieros, presentacin sobre
compensacin de activos y pasivos. Estas modificaciones se realizan a la gua de
aplicacin de la NIC 32, Instrumentos financieros: Presentacin, y aclaran algunos
de los requerimientos para la compensacin de activos y pasivos financieros en el
estado de situacin financiera.
Modificacin a la NIC 36, Deterioro de activos. Esta modificacin est
relacionada con la revelacin de informacin con respecto al monto recuperable de
-
38
activos deteriorados si tal monto se basa en el valor razonable menos los costos de
retiro.
Modificaciones a las NIIF 10, 12 y NIC 27 sobre consolidacin de entidades de
inversin. Segn estas modificaciones muchos fondos y entidades similares estarn
exentos de consolidar la mayora de sus subsidiarias; en su lugar, las medirn a
valor razonable a travs de ganancias o prdidas. Las modificaciones hacen una
excepcin para las entidades que cumplen con la definicin de entidad de
inversin y que presenten caractersticas particulares. Tambin se han realizado
cambios a la NIIF 12 en relacin con las revelaciones que una entidad de inversin
debe presentar.
IFRIC 21, Gravmenes, establece el tratamiento contable de una obligacin de
pago de un gravamen que no sea impuesto a la renta. La interpretacin describe el
evento de obligacin que da lugar al pago de un gravamen y cundo se deber
reconocer un pasivo. La Compaa est en proceso de evaluar el impacto de esta
nueva norma.
No se espera que otras NIIF o interpretaciones (CINIIF) que an no estn vigentes
puedan tener un impacto significativo en los estados financieros de la Compaa.
2.3 Informacin por segmentos
Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que
analiza el responsable de la toma de decisiones operativas de la Compaa. El responsable
de la toma de decisiones operativas de la Compaa ha sido identificado como el Comit
Ejecutivo, rgano responsable de la gestin de la Compaa, que supervisa la marcha
ordinaria de los segmentos o lneas de negocio, descritas en la nota 1 y a su vez es
responsable de la operacin de las reas centrales y de la gestin financiera y de tesorera
de la Compaa.
2.4 Traduccin de moneda extranjera -
a) Moneda funcional y moneda de presentacin -
Las partidas que se incluyen en los estados financieros separados se miden en la moneda
del ambiente econmico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados
financieros separados se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional y de
presentacin de la Compaa.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos
de cambio vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuacin cuando las
partidas se remiden. Las ganancias y prdidas por diferencias en cambio que resulten del
pago de tales transacciones y de la traduccin a los tipos de cambio al cierre del ao de
activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera, se reconocen en el rubro
-
39
Diferencia en cambio, neta del estado separado de resultados integrales.
2.5 Activos financieros
2.5.1 Clasificacin
La Compaa clasifica sus activos financieros como prstamos y cuentas por cobrar
siguiendo las categoras definidas por la NIC 39. La clasificacin depende del propsito
para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la clasificacin
de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
Los prstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan
derecho a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen
en el activo corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la
fecha del estado separado de situacin financiera. Estos ltimos se clasifican como activos
no corrientes. Los prstamos y las cuentas por cobrar comprenden al efectivo y equivalente
de efectivo, las cuentas por cobrar comerciales y a las otras cuentas por cobrar en el estado
separado de situacin financiera (notas 6, 7 y 8).
2.5.2 Reconocimiento y medicin
Los prstamos y cuentas por cobrar se reconocen inicialmente a su valor razonable y
posteriormente se miden al costo amortizado utilizando el mtodo de inters efectivo.
2.6 Deterioro de activos financieros
La Compaa evala al final de cada perodo si es que existe evidencia objetiva de
deterioro de un activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero
o un grupo de activos financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en
prdidas por deterioro, si existe evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o
ms eventos que ocurrieron despus del reconocimiento inicial del activo (evento que
origina la prdida) y si el evento (o eventos) que origina la prdida tiene impacto en el
estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de un grupo de activos
financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores est
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de
intereses o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u
otra forma de reorganizacin financiera, y iii) circunstancias en que informacin
observable indique que existe una reduccin en el estimado de los futuros flujos de efectivo
esperados del activo, como son, cambios en vencimientos o en las condiciones econmicas
-
40
relacionadas con incumplimiento de pagos.
En el caso de los prstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la prdida corresponde
a la diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de
efectivo (excluyendo el monto de futuras prdidas crediticias que an no se han incurrido)
descontados a la tasa de inters efectiva original del instrumento. El valor en libros del
activo se reduce y el monto de la prdida se reconoce en el estado separado de resultados
integrales.
Si en un perodo posterior el monto de la prdida por deterioro disminuye y si dicha
disminucin se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido despus de que se
reconoci dicho deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la
reversin del deterioro reconocido previamente se reconoce en el estado separado de
resultados integrales.
2.7 Compensacin de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado
separado de situacin financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar
los montos reconocidos y si existe la intencin de liquidarlos sobre bases netas o de realizar
el activo y pagar el pasivo simultneamente.
2.8 Efectivo y equivalente de efectivo
En el estado financiero separado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo
incluye el efectivo disponible, depsitos a plazo y depsitos a la vista en bancos con
vencimientos original es menores a tres meses.
La Compaa utiliza el mtodo indirecto para informar sus actividades de operacin en el
estado separado de flujo de efectivo.
2.9 Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde
la fecha de los estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y
subsecuentemente se valorizan a su costo amortizado usando el mtodo de tasa de inters
efectiva, netas de la provisin para cuentas de cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar
cuyo vencimiento es despus de 12 meses contados a partir de la fecha del balance se
reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo amortizado usando
el mtodo de tasa de inters efectiva. La provisin por deterioro de las cuentas por cobrar
comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que la Compaa no podr
cobrar todos los montos vencidos de acuerdo con los trminos originales de las cuentas por
cobrar.
-
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2.10 Inventarios
Los inventarios comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles
terminados destinados a la venta. Este rubro tambin incluye a los materiales y suministros
usados en las lneas de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
Los inventarios se valorizan al costo de adquisicin ms los costos incurridos en la
ejecucin de los proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realizacin.
El valor neto de realizacin es el precio de venta estimado en el curso normal de las
operaciones del negocio, menos los costos para completar el desarrollo del proyecto y los
gastos de venta.
El valor de ingreso a inventarios de inmuebles producto de un cambio en el uso de las
propiedades de inversin evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es
el costo asumido que corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificacin.
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de
diseo, materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento
y gastos generales relacionados con la habilitacin y/o construccin.
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se
constituye una provisin para desvalorizacin de existencias con cargo a los resultados del
ejercicio en que ocurren tales reducciones.
2.11 Inversiones en subsidiarias y asociadas
Subsidiarias
Una subsidiaria es una entidad sobre la que la Compaa cuenta con poder para gobernar
sus Polticas operativas y financieras generalmente por ser propietario de ms de la mitad
de sus acciones con derecho a voto. La existencia e impacto de derechos a voto potenciales
que son actualmente ejercibles o convertibles se consideran al evaluar si la Compaa
controla a otra entidad. Las subsidiarias se consolidan desde la fecha en que su control se
transfiere a la Compaa. Estas se dejan de consolidar desde la fecha en la que el control
cesa.
Las inversiones en subsidiarias se muestran en estos estados financieros al costo. Los
dividendos en efectivo recibidos de subsidiarias se acreditan al estado de resultados
integrales en el momento en que se aprueba su distribucin. Los dividendos recibidos en
acciones de subsidiarias no se
2.12 Propiedades de inversin
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o
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42
para la apreciacin de su valor y que no son ocupadas por la Compaa se clasifican como
propiedades de inversin. Las propiedades de inversin tambin incluyen inmuebles que
estn en proceso de construccin o de desarrollo para su posterior uso como propiedades de
inversin; as como terrenos para futuras habilitaciones urbanas.
El valor razonable de las propiedades de inversin refleja, entre otros aspectos, el ingreso
por alquiler de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres
futuros considerando las condiciones vigentes en el mercado. El valor ra