PENILAIAN SEWA TAPAK ATAS PENGGUNAAN MENARA TELEKOMUNIKASI

Berdasarkan Peraturan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Komunikasi dan Informatika, dan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor 18 Tahun 2009/Nomor 07/PRT/M/2009 Nomor 19/PER/M.KOMINFO/03/2009 Nomor 03/P/2009, menara telekomunikasi (menara) adalah bangunan-bangunan untuk kepentingan umum yang didirikan di atas tanah atau bangunan yang merupakan satu kesatuan konstruksi dengan bangunan gedung yang dipergunakan untuk kepentingan umum yang struktur fisiknya dapat berupa rangka baja yang diikat oleh berbagai simpul atau berupa bentuk tunggal tanpa simpul, dimana fungsi, desain dan konstruksinya disesuaikan sebagai sarana penunjang menempatkan perangkat telekomunikasi.

Berdasarkan bentuknya, menara dibagi menjadi 3 (tiga) jenis, yaitu:

1. Rectangular, berbentuk segi empat dengan empat kaki2. Triangle, berbentuk segitiga dengan tiga kaki3. Pole, berbentuk tabung dengan satu kaki

Berdasarkan letaknya, menara dibagi menjadi 2 (dua) jenis, yaitu:

1. Greenfield, merupakan menara yang berdiri di atas tanah2. Rooftop, merupakan menara yang berdiri di atas bangunan

Komponen menara telekomunikasi terdiri dari:

1. Menara, adalah bangunan khusus yang berguna sebagai sarana penunjang untuk menempatkan peralatan telekomunikasi yang desain dan bentuk konstruksinya disesuaikan dengan keperluan penyelenggaraan telekomunikasi, dan digunakan untuk meletakkan antena dan feeder.

2. Antena, adalah sebuah atau sekelompok konduktor yang digunakan untuk memancarkan atau meneruskan gelombang elektromagnetik menuju ruang bebas atau menangkap gelombang elektromagnetik. Antena terdiri dari antena sektoral dan antena microwave.

3. Shelter, merupakan ruangan untuk menyimpan peralatan telekomunikasi.4. Base Transceiver Station (BTS), berfungsi menjembatani perangkat komunikasi pengguna

dengan jaringan yang ada menuju jaringan yang lain.5. Feeder, merupakan bagian switched network yang mengkoneksi node akses ke jaringan inti.

Objek penilaian Sewa Tapak atas penggunaan menara telekomunikasi, berupa:

1. Lahan kosong, dan/atau2. Space/bangunan

Metodologi penilaian Sewa Tapak atas penggunaan menara telekomunikasi, paling tepat menggunakan pendekatan data pasar. Hal ini berdasarkan pada kenyataan bahwa data pembanding untuk Sewa atas tapak untuk menara telekomunikasi dapat diperoleh dilapangan. Sedangkan pendekatan pendapatan tidak dipergunakan dengan pertimbangan bahwa pendapatan dari penggunaan menara telekomunikasi tidak dapat terukur dengan pasti. Satu menara telekomunikasi dapat terkait dengan menara telekomunikasi lainnya.

Pendekatan data pasar untuk menentukan nilai Sewa atas tapak untuk menara telekomunikasi dilakukan dengan analisis perbandingan antara objek Penilaian dengan objek pembanding berdasarkan faktor-faktor yang relevan. Faktor-faktor penyesuaian meliputi:

1. LokasiLokasi lahan menentukan penempatan menara telekomunikasi optimal menyebarkan sinyal ke seluruh area potensial. Semakin strategis lokasi penempatan menara akan semakin tinggi nilai Sewa. Keberadaan menara BTS lain di sekitar lokasi objek Penilaian akan meningkatkan nilai dari lokasi objek Penilaian, hal ini terkait dengan coverage area menara BTS. Kepadatan penduduk/pengguna potensial di sekitar lokasi mempengaruhi nilai Sewa.

2. Jenis TransaksiJenis transaksi pada umumnya penawaran dan kontrak. Kontrak dengan jangka waktu lebih panjang akan lebih rendah nilainya dibandingkan kontrak jangka pendek.

3. Ketinggian AntenaKetinggian antena berperan dalam pelayanan operator. Semakin tinggi menara, maka akan semakin luas coverage sinyal yang diberikan, dan semakin tinggi nilai Sewa tapak. Ketinggian menara juga dapat mengatasi gangguan komunikasi yang timbul akibat faktor pengganggu (gedung/bangunan tinggi di sekitar objek penilaian).

4. Luas dan Letak ShelterSemakin luas shelter maka akan semakin tinggi nilai Sewa tapak. Shelter jenis rooftop memiliki biaya dan tingkat risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan jenis greenfield, sehingga nilai Sewa tapak lebih tinggi.

5. Jenis dan jumlah antena yang digunakanJenis rooftop terdiri dari antena luar dan dalam, sehingga nilai Sewa tapak lebih tinggi daripada greenfield. Semakin banyak jumlah antena sektoral yang dipasang akan semakin luas coverage area dari operator dan akan meningkatkan nilai.

6. Coverage (jangkauan telekomunikasi).Jangkauan telekomunikasi pada daerah pemukiman, komersial, atau campuran memiliki nilai yang berbeda. Fasilitas publik yang berada di sekitar menara mempengaruhi nilai Sewa, semakin berdekatan dengan fasilitas publik maka semakin besar pelanggan provider yang terlayani, sehingga nilai Sewa tapak semakin tinggi.

Latar Belakang

Penilaian sewa tapak untuk menara telekomunikasi berupa monopole pada KPKNL Yogyakarta, bermula dari permohonan ijin PT Bali Towerindo Sentral kepada Balai Besar Wilayah Sungai Serayu Opak untuk mendirikan menara telekomunikasi berupa monople yang akan dibangun di 10 (sepuluh) titik sepanjang jalur selokan mataram. Selanjutnya, BBWS Serayu Opak menyampaian permohonan penetapan nilai ke KPKNL Yogyakarta.

Adapun koordinat lokasi pembangunan monopole yang menjadi objek penilaian adalah:

1. Long : 110.40504˚ , Lat : -7.77086˚

2. Long : 110.39957˚, Lat : -7.76768˚3. Long : 110.38469˚, Lat : -7.76681˚4. Long : 110.38028˚, Lat : -7.76638˚5. Long : 110.37838˚, Lat : -7.76580˚6. Long : 110.37582˚, Lat : -7.76466˚7. Long : 110.37387˚, Lat: -7.76388˚8. Long : 110.36559˚, Lat: -7.76187˚9. Long : 110.36192˚, Lat: -7.76133˚10. Long : 110.35635˚, Lat : -7.75605˚

Data pembanding yang digunakan adalah 10 (sepuluh) unit monopole di wilayah Universitas Gajah Mada, yang dimanfaatkan sekurang-kurangnya oleh 2(dua) operator, dengan nilai sewa lahan sebesar Rp80.000.000,00/tahun, terdiri dari:

1. UGM_MC_6 Kedokteran Hewan (Long : 110.38275˚, Lat : -7.76775˚)2. UGM_MC_7 Agro (Long : 110.390934˚, Lat : -7.76675˚)3. UGM_MC_5 Rektorat (Long : 110.378149˚, Lat : -7.76796˚)4. UGM_MC_9 SIC (Long : 110.374691˚, Lat : -7.76675˚)5. UGM_MC_3 Medika (Long : 110.374935˚, Lat : -7.77007˚)6. UGM_MC_2 Olahraga (Long : 110.380566˚, Lat : -7.77063˚)7. UGM_MC_1 Pancasila (Long : 110.376486˚, Lat : -7.7738˚)8. UGM_MC_4 Kaliurang (Long : 110.377486˚, Lat : -7.76867˚)9. UGM_MC_8 Pertamina (Long : 110.379341˚, Lat : -7.771420˚)10. UGM_MC_10 Teknik (Long : 110.372759˚, Lat : -7.765519˚)

ANALISIS CAKUPAN PASAR

Definisi

Cakupan pasar adalah....

Dalam membuat analisis cakupan pasar data pembanding yang terdapat di wilayah Universitas UGM, kami menggunakan beberapa indikator, yaitu:

1. Pangsa pasar, diukur berdasarkan jumlah mahasiswa, jumlah pegawai, jumlah dosen dan akademisi, yang diperoleh berdasarkan data sekunder melalui website UGM.

2. Area Pasar, diukur berdasarkan jumlah titik kumpul (infrastruktur publik, area komersial, dan landmark), tingkat keramaian lalu lintas, dan frekuensi kegiatan/event kemahasiswaan.

3. Lokasi, diukur berdasarkan tingkat kemudahan perizinan, tingkat keamanan terhadap monopole, ada/tidaknya faktor gangguan, serta resiko yang mungkin ditimbulkan.

Keterbatasan:

1. Data jumlah mahasiswa dan pegawai di UGM tidak diperoleh secara lengkap

2. Tarif sewa per titik monopole tidak diketahui secara jelas, karena tarif sewa dilakukan terhadap keseluruhan titik monopole.