anÁlise de indicadores de oferta do mercado imobiliÁrio de ... › weby › up › 140 › o ›...

UNIVERSIDADE FEDERAL DE GOIÁS

ESCOLA DE ENGENHARIA CIVIL

CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

ANÁLISE DE INDICADORES DE OFERTA

DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE GOIÂNIA

Carolina França Lacerda

Mariana Franco Pacheco

GOIÂNIA

2010



ANÁLISE DE INDICADORES DE OFERTA

DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE GOIÂNIA

Trabalho de conclusão de curso apresentado à Universidade

Federal de Goiás no âmbito do Curso de Engenharia Civil para

obtenção do título de Engenheiro(a) Civil.

Orientadora: Profa Dr

a Maria Carolina Gomes de Oliveira

Brandstetter

GOIÂNIA

2010



ANÁLISE DE INDICADORES DE OFERTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE

GOIÂNIA

Trabalho de conclusão de curso apresentado à Universidade

Federal de Goiás no âmbito do Curso de Engenharia Civil para

obtenção do título de Engenheiro(a) Civil.

Data de aprovação: ______/______/______

___________________________________________________________________________

Profa Dr

a Maria Carolina Gomes de Oliveira Brandstetter (Orientadora)

Universidade Federal de Goiás

___________________________________________________________________________

Prof. MSc. Ulisses Guimarães Ulhôa (Examinador Interno)

Universidade Federal de Goiás

___________________________________________________________________________

Profa MSc. Keyla Fabrícia Pereira Sahb (Examinadora Externa)

Pontifícia Universidade Católica de Goiás

AGRADECIMENTOS

Agradecemos primeiramente a Deus, pela vida e oportunidade que temos e sabemos usá-la.

Aos pais pelo amor incondicional. Por sempre nos incentivar e apoiar, mesmo quando tudo

parecia impossível.

Ao irmão e amigo Gabriel, por sempre usar palavras de animação.

A professora e orientadora Maria Carolina, pelos ensinamentos passados e por ter sempre um

“divã” disponível.

A Gabi, Manoel e Renan pelo estímulo no tema deste trabalho.

Aos amigos e companheiros de faculdade e estágios que ao longo desses anos nos apoiaram,

empurraram e por diversas vezes trouxeram alegrias nas horas mais desesperadoras.

A Keyla não só como examinadora externa, mas como amiga e tutora de tantos momentos.

Ao professor Ulisses por contribuir de maneira significativa neste trabalho.

Ao Diogo, pelos anos de incentivo e motivação.

RESUMO

Um dos principais objetivos nos estudos de economia urbana é o de prover dados para o setor

público e privado sobre o comportamento do consumidor diante da escolha para a compra de

um imóvel. Este trabalho visa analisar a oferta habitacional em Goiânia, focando nas variáveis

que influenciam no sucesso de determinados empreendimentos e mostrando as tendências de

comportamento dessas variáveis. A caracterização do mercado é feita a partir de dados

coletados junto a ADEMI-GO e CRECI-GO. As etapas para a execução do trabalho dão

continuidade a uma metodologia que buscou analisar os oito bairros cujos indicadores

apontaram para a atratividade em relação à ótica de construtores, incorporadores e/ou

investidores, bem como a atratividade do bairro em relação à ótica dos consumidores em

termos de velocidade de vendas. A análise dos resultados apresenta os indicadores

encontrados para os oito bairros, entre os quais: tipologias por número de quartos, total de

unidades, valores de venda por metro quadrado, quantidade de garagens por apartamento,

quantidade de unidades por pavimento e metragem quadrada de área privativa, além de uma

análise geral do cenário mercadológico goianiense como um todo. Os resultados deste

trabalho servem como bancos de dados para consultas de caráter pessoal, direcionamentos a

novos investimentos e a estratégias de marketing na área habitacional por construtoras e

incorporadoras interessadas, do mesmo modo que disponibiliza uma base para estudos

complementares no setor imobiliário da cidade.

Palavras chave: Mercado imobiliário. Estoque habitacional. Indicadores de oferta.

LISTA DE FIGURAS

Figura 3.1 – Total de Unidades x Porcentagem de Venda ..................................................... 22

Figura 4.1 – Unidades disponíveis e vendida na grande Goiânia ........................................... 24

Figura 4.2 – Unidades disponíveis e vendida por fase de obra – Set/09 à Jun/10 ................... 25

Figura 4.3 – Valor do investimento médio por fase da obra – Set/09 à Jun/10....................... 26

Figura 4.4 – Valor médio por metro quadrado dos setores mais valorizados ......................... 27

Figura 4.5 – Número de unidades disponíveis em setores com maior concentração .............. 27

Figura 4.6 – Total de Unidades (und.) – Alto da Glória ........................................................ 29

Figura 4.7 – Valor de Venda (R$/m²) – Alto da Glória ......................................................... 29

Figura 4.8 – Porcentagem de Venda (%) – Alto da Glória .................................................... 30

Figura 4.9 – Área Privativa (m²) – Alto da Glória ................................................................. 30

Figura 4.10 – Garagem / Apartamento (und.) – Alto da Glória ............................................. 31

Figura 4.11 – Unidades por Pavimento (und.) – Alto da Glória ............................................ 31

Figura 4.12 – Total de Unidades (und.) – Bueno .................................................................. 32

Figura 4.13 – Valor de Venda (R$/m²) – Bueno ................................................................... 33

Figura 4.14 – Porcentagem de Venda (%) – Bueno .............................................................. 33

Figura 4.15 – Área Privativa (m²) – Bueno ........................................................................... 34

Figura 4.16 – Garagem / Apartamento (und.) – Bueno ......................................................... 34

Figura 4.17 – Unidades por Pavimento (und.) – Bueno ......................................................... 35

Figura 4.18 – Total de Unidades (und.) – Eldorado .............................................................. 36

Figura 4.19 – Valor de Venda (R$/m²) – Eldorado ............................................................... 36

Figura 4.20 – Porcentagem de Venda (%) – Eldorado .......................................................... 37

Figura 4.21 – Área Privativa (m²) – Eldorado ....................................................................... 37

Figura 4.22 – Garagem / Apartamento (und.) – Eldorado ..................................................... 38

Figura 4.23 – Unidades por Pavimento (und.) – Eldorado..................................................... 38

Figura 4.24 – Total de Unidades (und.) – Jardim Goiás ........................................................ 39

Figura 4.25 – Valor de Venda (R$/m²) – Jardim Goiás ......................................................... 40

Figura 4.26 – Porcentagem de Venda (%) – Jardim Goiás .................................................... 40

Figura 4.27 – Área Privativa (m²) – Jardim Goiás................................................................. 41

Figura 4.28 – Garagem / Apartamento (und.) – Jardim Goiás ............................................... 41

Figura 4.29 – Unidades por Pavimento (und.) – Jardim Goiás .............................................. 42

Figura 4.30 – Total de Unidades (und.) – Leste Universitário .............................................. 42

Figura 4.31 – Valor de Venda (R$/m²) – Leste Universitário ................................................ 43

Figura 4.32 – Porcentagem de Venda (%) – Leste Universitário ........................................... 43

Figura 4.33 – Área Privativa (m²) – Leste Universitário ....................................................... 44

Figura 4.34 – Garagem / Apartamento (und.) – Leste Universitário ...................................... 44

Figura 4.35 – Unidades por Pavimento (und.) – Leste Universitário ..................................... 45

Figura 4.36 – Total de Unidades (und.) – Negrão de Lima ................................................... 46

Figura 4.37 – Valor de Venda (R$/m²) – Negrão de Lima .................................................... 46

Figura 4.38 – Porcentagem de Venda (%) – Negrão de Lima ............................................... 47

Figura 4.39 – Área Privativa (m²) – Negrão de Lima ............................................................ 47

Figura 4.40 – Garagem / Apartamento (und.) – Negrão de Lima .......................................... 48

Figura 4.41 – Unidades por Pavimento (und.) – Negrão de Lima .......................................... 48

Figura 4.42 – Total de Unidades (und.) – Nova Suíça ........................................................... 49

Figura 4.43 – Valor de Venda (R$/m²) – Nova Suíça............................................................ 50

Figura 4.44 – Porcentagem de Venda (%) – Nova Suíça ....................................................... 50

Figura 4.45 – Área Privativa (m²) – Nova Suíça ................................................................... 51

Figura 4.46 – Garagem / Apartamento (und.) – Nova Suíça .................................................. 51

Figura 4.47 – Unidades por Pavimento (und.) – Nova Suíça ................................................. 52

Figura 4.48 – Total de Unidades (und.) – Vila Alpes ............................................................ 53

Figura 4.49 – Valor de Venda (R$/m²) – Vila Alpes ............................................................. 53

Figura 4.50 – Porcentagem de Venda (%) – Vila Alpes ........................................................ 54

Figura 4.51 – Área Privativa (m²) – Vila Alpes .................................................................... 54

Figura 4.52 – Garagem / Apartamento (und.) – Vila Alpes ................................................... 55

Figura 4.53 – Unidades por Pavimento (und.) – Vila Alpes .................................................. 55

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 8

1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ........................................................................................ 8

1.2 JUSTIFICATIVA .................................................................................................... 8

1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO ............................................................................... 9

1.4 LIMITAÇÕES DESTE ESTUDO ............................................................................ 9

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ...................................................................................... 11

2.1 QUALIDADE SOB A ÓTICA DO INVESTIMENTO........................................... 11

2.2 OFERTA E ESTOQUE HABITACIONAL ........................................................... 12

2.3 DEMANDA HABITACIONAL............................................................................. 13

2.4 ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................................... 13

2.5 LOCALIZAÇÃO ................................................................................................... 15

2.6 SEGMENTAÇÃO DE MERCADO ....................................................................... 16

2.6.1 Variáveis Demográficas .................................................................................. 17

2.6.2 Variável Sócio-Econômica .............................................................................. 17

2.6.3 Variáveis Psicográficas ................................................................................... 17

2.6.4 Variáveis Comportamentais ............................................................................ 17

2.7 SEGMENTAÇÃO DE PRODUTO ........................................................................ 17

3. METODOLOGIA ......................................................................................................... 19

3.1 LEVANTAMENTO DE DADOS .......................................................................... 19

3.2 INSTRUMENTAÇÃO, COLETA E ANÁLISE DE DADOS ................................ 19

3.3 ANÁLISE MACRO ............................................................................................... 19

3.3.1 ANÁLISE MACRO PARA 2008 E 2009 ........................................................ 20

3.3.2 ANÁLISE MACRO PARA 2010 .................................................................... 20

3.4 SELEÇÃO DOS 24 BAIRROS .............................................................................. 20

3.5 ANÁLISE DETALHADA DOS 24 BAIRROS ...................................................... 21

3.6 FILTRAGEM DOS DADOS E SELEÇÃO DOS 8 BAIRROS ............................... 21

3.7 ANÁLISE MICRO DOS 8 BAIRROS ................................................................... 23

4. RESULTADOS ............................................................................................................ 24

4.1 DISPONIBILIDADE DE UNIDADES .................................................................. 24

4.2 DISPONIBILIDADE E VALOR DE INVESTIMENTO POR FASE DE OBRA ... 25

4.3 MANUTENÇÃO DOS BAIRROS SELECIONADOS ........................................... 26

4.4 ALTO DA GLÓRIA .............................................................................................. 28

4.5 BUENO ................................................................................................................. 31

4.6 ELDORADO ......................................................................................................... 35

4.7 JARDIM GOIÁS ................................................................................................... 38

4.8 LESTE UNIVERSITÁRIO .................................................................................... 42

4.9 NEGRÃO DE LIMA ............................................................................................. 45

4.10 NOVA SUÍÇA ....................................................................................................... 48

4.11 VILA ALPES ........................................................................................................ 52

4.12 CONSIDERAÇÕES GERAIS................................................................................ 55

5. CONCLUSÕES ............................................................................................................ 57

5.1 CONCLUSÕES GERAIS ...................................................................................... 57

5.2 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................. 58

5.3 SUGESTÕES PARATRABALHOS FUTUROS .................................................... 58

REFERÊNCIAS .................................................................................................................. 59

Análise de indicadores de oferta do mercado imobiliário de Goiânia 8

C. F. Lacerda, M. F. Pacheco

1. INTRODUÇÃO

Este capítulo apresenta uma introdução ao tema a ser tratado ao longo de todo o

trabalho, de modo a contextualizá-lo e a definição dos objetivos.

1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO

Atualmente as estratégias de vendas não mais se restringem apenas a tentar vender

o que está disponível. Com o avanço da ciência mercadológica passou-se a entender os

desejos e necessidades dos clientes e, assim, produzir algo nestes moldes.

Um dos principais objetivos nos estudos de economia urbana é o de prover dados

para o setor público e privado sobre o comportamento do consumidor diante da escolha para a

compra de um imóvel. Informações sobre o comportamento da demanda, em termos de

preferência e necessidades, e da disponibilidade do estoque são vitais para entender a

dinâmica do mercado (HEINECK et al, 1998; BRANDSTETTER, 2010).

Imóveis são produtos diferenciados por dois fatores principais: imobilidade e

durabilidade. Logo, é de extrema importância estabelecer uma relação entre a oferta e a

demanda, a fim de prever o mercado imobiliário. Como a oferta de habitações depende da

preferência por determinada tipologia, que varia conforme as necessidades ao longo da vida, e

das limitações do mercado imobiliário (existência de vagas compatível com fatores como

desejo dos moradores conforme faixa etária, renda familiar e disponibilidade de crédito

hipotecário e facilidade de condições de pagamento), a sua demanda oscila, podendo subir ou

não com o resultado da combinação destes fatores (PIRES et al; 2009).

Este trabalho visa analisar a oferta habitacional em Goiânia, focando nas variáveis

que influenciam no sucesso de determinados empreendimentos, mostrando as tendências de

comportamento dessas variáveis.

1.2 JUSTIFICATIVA

O imóvel é um produto que apresenta uma série de particularidades. Pode ser

considerado um bem de consumo e uma oportunidade de investimento. O mercado imobiliário

é afetado pelo crescimento demográfico e pela renda per capita, dentre outras variáveis. Todos

esses fatores despertam o interesse de estudo das regiões mais favoráveis ao investimento,



quais bairros apresentam melhor resposta e aceitação dos consumidores e quais as tipologias e

os preços são mais adequados a cada bairro.

1.3 OBJETIVOS DO TRABALHO

Este trabalho tem como objetivo principal apresentar uma caracterização

mercadológica da cidade de Goiânia com base em indicadores de oferta.

Podem ser citados como objetivos específicos:

Apontar indicadores para uma análise macro do mercado imobiliário da

cidade de Goiânia como um todo, a partir de relatórios mensais fornecidos

pela ADEMI–GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de

Goiás) e dados obtidos juntamente ao Departamento de Prospecção e

Análise do CRECI-GO (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de

Goiás).

Analisar a variação nos oito bairros identificados pelos autores PIRES et

al (2009) entre o período de outubro de 2009 a junho de 20101 - Setor

Bueno, Jardim Goiás, Nova Suíça, Alto da Glória, Negrão de Lima, Vila

Alpes, Eldorado e Leste Universitário.

1.4 LIMITAÇÕES DESTE ESTUDO

Este trabalho se restringe à utilização de dados disponibilizados pela ADEMI–GO

e ao Departamento de Prospecção e Análise do CRECI–GO durante o período de janeiro de

2007 a junho de 2010.

Procurou-se fazer uma análise abrangente, compreendendo três anos e meio de

dados, de modo que fosse possível visualizar as tendências do mercado, diferentemente dos

relatórios mensais existentes que fornecem dados pontuais e fragmentados.

Os métodos de levantamento e tratamento dos dados fornecidos pelas entidades

citadas não serão abordados.

1 O trabalho de Pires et al (2009) analisou 102 bairros da cidade de Goiânia a partir dos resultados dos relatórios

mensais da ADEMI-GO para o período de janeiro de 2007 a junho de 2009. A metodologia utilizada pelos

autores tem sua continuidade neste presente trabalho, que busca diferenciar-se não somente na análise da

variação dos indicadores de oferta para os oito bairros revelados por Pires et al (2009) para um novo período

mais abrangente (contemplando os dados até junho de 2010), como também utilizar outra fonte de informações

como os resultados apresentados pelo Departamento de Prospecção e Análise do CRECI-GO.



Outra limitação deste estudo é o fato de não considerar o estoque habitacional de

imóveis usados, analisando somente os lançamentos referentes ao período estudado.



2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

Este capítulo faz uma revisão da literatura relacionada à análise do mercado

imobiliário. O entendimento de indicadores de oferta e demanda por imóveis e segmentação

de mercado e de produto apresenta considerável importância para uma correta caracterização

de mercado.

2.1 QUALIDADE SOB A ÓTICA DO INVESTIMENTO

O referencial qualidade pode estar associado à satisfação do cliente com relação

às variáveis desempenho do produto e preço.

Do ponto de vista do que é possível inferir como atributos de qualidade intrínseca

do produto é possível trabalhar com referenciais abstratos, definidos em pesquisa e

normalização. Assim, até no sentido de oferecer para o mercado um padrão referencial, com

qualidade técnica referendada por um nível de conhecimento mais profundo sobre esta

temática, a normalização com respeito a problemas de resistência, estanqueidade,

durabilidade, etc. sempre é conveniente. Para tanto, é necessário se admita coerência quando

se constrói estas normas, no sentido de buscar níveis de atributos que resultem em preços de

produtos com a capacidade de pagamento do mercado (LIMA Jr, 1993).

Quando se analisa a qualidade de um investimento, o objetivo é o de estabelecer

indicadores, que possam transmitir ao empreendedor o reconhecimento de que a alternativa

que se apresenta está contida no espectro de seus interesses, na maioria das vezes, inclusive,

sendo hierarquizada contra outras alternativas disponíveis para absorver este investimento

(LIMA Jr, 1995).

Indicadores econômicos, que refletem a qualidade do investimento num

determinado empreendimento, servem para que o investidor seja capaz de associar a

qualidade assim indicada com parâmetros de mercado. Em especial os parâmetros que

permitem definir as suas próprias fronteiras de atração, como sejam a taxa de atratividade

referencial de mercado no setor econômico de inserção do empreendimento, o custo de

oportunidade, que reflete a rentabilidade de uma aplicação isenta de riscos, e sua taxa de

atratividade que se associa a como o empreendedor vê os riscos do setor e do negócio no qual

investe servem também para comparar diferentes empreendimentos (LIMA Jr, 2001).



2.2 OFERTA E ESTOQUE HABITACIONAL

Para a formação de oferta habitacional devem existir três fatores: terra, estrutura e

ofertante (BALARINE, 1995).

A terra representa os recursos naturais e espaço. Entretanto, existem algumas

características, tais como: vizinhança, acessibilidade, qualidade, restrições ao uso segundo o

Plano Diretor da cidade, que agregam valor à terra, influenciando no final da habitação.

A estrutura física adicionada à terra apresenta inúmeras variações, de acordo com

o perfil da demanda (principalmente com relação a classe), processos, que envolvem desde

aquisição do terreno, estudos e aprovação dos projetos à execução da obra e sua

comercialização.

O ofertante (construtoras e incorporadoras) coloca à disposição do mercado as

unidades habitacionais, que são o resultado da combinação da terra e da estrutura, alinhado a

políticas econômicas e financeiras de créditos e financiamentos que tornem a comercialização

do produto viável.

A oferta de vagas residenciais depende, basicamente, de dois fatores. O primeiro

fator diz respeito à preferência por determinada tipologia e tal preferência varia ao longo da

vida, conforme a faixa etária e a composição da família. O segundo fator diz respeito às

limitações do mercado imobiliário, as vagas precisam existir, mas para que existam, precisa

ser verificada a disponibilidade de ocupação das mesmas. (PIRES et al, 2009)

Ainda há um fator decisório na busca pela moradia, que é o processo

comportamental do consumidor. Moradores irão aceitar uma opção residencial se a mesma

corresponder a um limite mínimo de requerimentos desejados e se tais moradores decidirem

não mais esperar por uma nova oferta mais interessante dentro de um determinado limite de

tempo (OSKAMP, 1994, PASCALE, 2005, HONDA; MONETTI, 2008; apud

BRANDSTETTER, 2010).

Para Shlay (1986 apud BRANDSTETTER, 2004) muitas pessoas escolhem

moradias que não correspondem às suas preferências porque são oferecidas pelo mercado, ou

seja, os desejos e preferências ambientais são limitados pela oferta.

Segundo Ferchiou (1982 apud BALARINE, 1995), o conceito de filtragem sugere

que com capacidade financeira, os indivíduos quando adquirem novas residências repassam

suas velhas residências para famílias com menor renda. Em países menos desenvolvidos, onde



habitação é um bem escasso, essa cadeia de mudanças deve receber uma atenção especial,

mediante monitoramento da redistribuição do estoque habitacional mais antigo.

2.3 DEMANDA HABITACIONAL

A evolução das necessidades do homem tem influenciado as tendências do

mercado imobiliário na atualidade. Hoje a habitação não representa apenas um lugar seguro

para se abrigar. De acordo com a faixa etária, renda familiar, aspectos culturais, condições de

acessibilidade e vários outros fatores, as necessidades do cliente variam na hora de comprar

um imóvel.

Hoje as residências são adquiridas não só pela busca de serviços gerados, mas

também por representarem elevado investimento em um ativo fixo, podendo até mesmo

assumir a função de seguro contra a inflação (BALARINE, 1995).

A demanda habitacional cresce de acordo com o crescimento demográfico, já que

o homem sempre terá a necessidade básica de abrigo. É também impulsionada pelo déficit de

habitações, mas está diretamente ligada ao preço do produto, renda familiar, idade e estado

civil do adquirente. Há também um fator de grande influência neste processo de busca, que é

a disponibilidade de crédito, pois a mercadoria habitação é um bem com preço elevado, o que

faz com que sua a demanda oscile conforme a combinação destas condições.

2.4 ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

No mercado imobiliário existe uma crescente competitividade, a qual exige da

empresa incorporadora a busca de informações deste mercado através de pesquisas

mercadológicas. Estas pesquisas têm como objetivo identificar as necessidades e anseios dos

clientes e avaliar a posição que a empresa ocupa no mercado em relação aos seus clientes e

concorrentes, pode-se prever a demanda para um determinado produto imobiliário antes de

seu lançamento no mercado (AZEVEDO et al; 1998).

Dentro de todo processo de planejamento estratégico o estudo do mercado é

variável fundamental na determinação de todos os parâmetros de ambiente externo e interno.

As ações mercadológicas na prática, além de escassas, são baseadas no empirismo na maioria

das vezes, reduzindo a sua efetividade (FERNANDEZ et al, 2003).



Dessa forma a análise de mercado é importante para que haja o planejamento

efetivo e o sucesso do empreendimento. A avaliação geral do mercado é estruturada pelas

seguintes análises (FERNANDEZ et al, 2003):

a) Análise da oferta do concorrente

Fundamenta-se no histórico de oferta de empreendimentos no mercado em estudo,

nos diferenciais e características arquitetônicas ofertadas por empreendimentos concorrentes,

nos preços e condições de pagamentos, na previsão de oferta futura e na estimativa de vendas,

taxas de absorção e estoque das unidades concorrentes.

Tais informações podem ser obtidas em imobiliárias, Prefeitura Municipal,

departamento de engenharia do corpo de bombeiros, stands de vendas, classificados de

jornais, entre outros.

A partir do histórico de vendas determina-se a capacidade média de absorção pelo

mercado de cada segmento de produto, pode-se estimar também a oferta futura em cada

segmento de produto e estimar o estoque atual de cada tipologia. Dessa maneira a combinação

de informações apresenta quais segmentos de produto apresentarão escassez durante o período

de comercialização do empreendimento e sua provável velocidade de vendas.

b) Análise do ambiente

É o estudo da localização ao nível macro (cidade) e micro (bairro e vizinhança

próxima). A localização é item chave no estudo de viabilidade de mercado por determinar os

segmentos potenciais de consumidores do produto habitacional.

c) Análise da demanda

Consiste em levantar informações comportamentais, desejos e necessidades dos

consumidores para determinar para qual tipo de produto há carência no mercado.

Em uma perspectiva mais abrangente, a análise de mercado pode apresentar

sugestões de aprimoramento e diferenciação do produto e estratégias de comercialização que

otimizem a sua absorção pelo mercado alvo. Pode ainda concluir por uma mudança radical na

concepção do produto caso detecte nichos mais atraentes por intermédio da análise conjunta

das variáveis ambientais (localização), da demanda e da oferta (concorrência).



2.5 LOCALIZAÇÃO

A localização, de acordo com Villaça (1977 apud PASCALE et al; 2006), pode

ser definida como “os atributos de um ponto do território que define suas possibilidades de

relacionamento com os demais pontos desse mesmo território”. Assim, quando alguém

adquire uma residência está adquirindo também as oportunidades de acesso aos serviços

coletivos, equipamentos e infraestrutura da região. Está comprando a localização da moradia,

além do imóvel propriamente dito. Estas diferenças distinguem e qualificam as localizações,

influenciando demandas e preços praticados, gerando diferentes níveis de interesse por parte

dos empreendedores, investidores e potenciais compradores destes produtos. Deriva daí que

unidades residenciais de mesma área, mesmos padrões de acabamento têm preços diferentes,

dependendo de onde se situam.

A avaliação de qualidade da localização somente poderá ser realizada pelo usuário

do produto, no caso a habitação. Isto, devido ao fato de cada perfil de cliente ter um

referencial distinto para essa avaliação. Para certo cliente, a qualidade da localização está no

centro da cidade, próximo ao comércio, trabalho e outros. Já outro cliente pode preferir viver

em zonas periféricas, com menos trânsito e maior tranquilidade.

Podem ser destacados alguns atributos que agregam valor a determinada

localização:

Qualidade ambiental e vizinhança: estão relacionados à quantidade de

área verde no local, níveis de poluição do ar e sonora, etc.

Acessibilidade, sistema viário e de transportes: esta característica diz

respeito às facilidades de acesso da região a locais de emprego, lazer,

hospitais, etc.

Comércio e serviços: trata da proximidade aos serviços complementares

como padarias, mini-mercados, shoppings, etc.

Infraestrutura urbana: qualidade da rede de esgoto, água, luz e

pavimentação das vias de acesso.

Aspectos sócio-econômicos: distância das favelas, índices de violência,

etc.

De acordo com os autores Fernandez et al (2000), pode-se dizer que o

entendimento das preferências do usuário, acerca da localização, permite ao incorporador



compreender e segmentar o mercado conforme características e aspirações respectivamente

correlacionadas que orientam a formulação da estratégia mercadológica e da tipologia mais

adequada para seu empreendimento.

Quando a localização é o principal atributo motivador da mudança de moradia,

dificilmente a família declara ter escolhido um imóvel em um local diferente do idealizado.

Entretanto, algumas famílias podem escolher moradias em locais diferentes do procurado uma

vez que o projeto, a área, o padrão e, especialmente, o custo do imóvel tornam-se decisivos

para a escolha final. Em outras palavras, a localização pode vir a tornar-se preterida quando a

combinação de todos os outros atributos torna a alternativa mais atraente (BRANDSTETTER,

2010a).

2.6 SEGMENTAÇÃO DE MERCADO

Segundo Porter (1986) ser tudo para todos é uma receita para um desempenho

abaixo da média, pois normalmente significa que uma empresa não tem absolutamente

qualquer vantagem competitiva.

Por esta razão os empreendimentos devem ser concebidos segundo um enfoque

mercadológico e metodológico de diferenciação e segmentação. As estratégias de

segmentação estão diretamente ligadas ao aumento da lucratividade, que ocorre quando o

valor econômico para os consumidores é maior que o custo de criar valor. “O objetivo de uma

estratégia segmentada é dar um tiro de espingarda no mercado e não uma rajada de

metralhadora” (MINIARD, 2000 apud FERNANDEZ et al, 2003).

O objetivo da segmentação é identificar o público-alvo a quem se destina o

produto, serviço ou atividade, e esta informação será a base para o empreendedor tomar

decisões sobre determinadas características serem ou não favoráveis para a exploração

comercial e estabelecer metas para atingir a demanda de maneira mais adequada (PIRES et al,

2009).

De acordo com Kotler (2000), para segmentar o mercado, pode-se agrupar o

consumidor segundo variáveis que revelem características geográficas, sócio-econômicas, de

personalidade e comportamentais. Estas variáveis podem ser utilizadas de maneira combinada

ou isoladamente. Segue a descrição de tais variáveis sucintamente segundo Kotler (2000).



2.6.1 Variáveis Demográficas

São variáveis de fácil mensuração e primordiais, pois permitem ao empreendedor

distinguir os nichos consumidores dentro do mercado. Suas principais dimensões são faixa

etária, sexo, tamanho da família, religião, nacionalidade, raça, entre outras.

2.6.2 Variável Sócio-Econômica

Esta variável segmenta o mercado por classes sociais e é de rápida determinação

quando há acentuada concentração de renda. Fatores como rendimento familiar, ocupação e

educação são levados em consideração para identificar esta variável.

2.6.3 Variáveis Psicográficas

Consideram traços de personalidade, estilos de vida e classe social para a

determinação de grupos de consumidores. Apesar de participarem de um mesmo grupo

demográfico, os consumidores podem apresentar perfis psicográficos bastante heterogêneos,

por isto esta variável é tão importante.

2.6.4 Variáveis Comportamentais

Identificam os consumidores em grupos baseados em suas atitudes,

conhecimentos, uso ou resposta aos produtos, de modo a relacionar o comprador a um

produto específico. São exemplos de variáveis comportamentais: intensidade de uso e

fidelidade à marca ou ao canal de distribuição.

2.7 SEGMENTAÇÃO DE PRODUTO

O planejamento do produto no mercado imobiliário normalmente é feito após a

definição do segmento a ser atendido. Desta forma, o planejamento de produtos e serviços

define os atributos de cada elemento residencial em função do que é valorizado e necessário a

cada nicho de mercado (BRANDSTETTER, 2010a).

"A seleção do mercado e a escolha do planejamento de produtos (e serviços)

devem ser geralmente feitas juntas" (COREY, 1992; apud MELLO, 1997). Essas duas

escolhas envolvem a busca de necessidades não atendidas dos clientes, bem como o



posicionamento perante a concorrência. A percepção das oportunidades e ameaças, e das

limitações e vantagens competitivas da empresa, que é tarefa da gerência, guiará,

posteriormente, a escolha dos produtos/mercados servidos.

A tarefa de seleção de mercado deve considerar a possibilidade de criar novos

mercados com produtos diferenciados. Segundo Levitt (1986 apud MELLO, 1997), produtos

são a combinação de atributos tangíveis e intangíveis, logo qualquer produto pode ter

atributos de diferenciação.

Nesse sentido, o produto genérico (LEVITT, 1986; apud MELLO, 1997) pode ser

ampliado com esses atributos, causando uma nova expectativa para o cliente, cuja necessidade

é satisfeita pela compra do produto. Porém, a identificação do atributo que tem mais valor

percebido pelo cliente é tarefa complicada e decisiva.



3. METODOLOGIA

Este capítulo aborda a metodologia aplicada neste trabalho, desde o levantamento

de dados, escolha dos indicadores para as análises realizadas e apresentações gráficas

utilizadas. A análise foi realizada para averiguar a situação do mercado imobiliário de Goiânia

em relação à oferta de novas unidades.

A descrição do levantamento de dados, a seguir, teve inicialmente um

embasamento teórico, descrito no capítulo anterior, que subsidiou o entendimento dos dados

coletados e norteou a análise considerando aspectos de oferta e demanda habitacional, a

consideração específica da localização para a segmentação de mercado e as análises a partir

destes que permitem inferir observações acerca da segmentação do produto.

3.1 LEVANTAMENTO DE DADOS

Para os levantamentos e as análises realizadas foram utilizados os relatórios

mensais divulgados pela ADEMI-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de

Goiás), conforme exemplo apresentado no ANEXO A. Foram utilizados os dados dos meses

de janeiro de 2007 a junho de 2010.

Estes relatórios são gerados mensalmente com informações passadas pelas

construtoras associadas à entidade, através do preenchimento de um formulário padrão. Estas

informações são, então, reproduzidas sob a responsabilidade das próprias construtoras.

3.2 INSTRUMENTAÇÃO, COLETA E ANÁLISE DE DADOS

3.2.1 ANÁLISE MACRO

A análise macro foi realizada em duas etapas, primeiramente foi dada

continuidade na coleta de dados a partir dos relatórios mensais divulgados pela ADEMI-GO

(Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás), da mesma forma como Pires et

al (2009). Posteriormente foi realizada uma análise a partir dos dados fornecidos pelo CRECI-

GO a fim de confirmar os resultados obtidos por Pires et al (2009) e realizar a manutenção

dos indicadores, verificando se as tendências anteriormente obtidas continuam para este ano.



3.2.1.1 Análise Macro para 2008 e 2009

Inicialmente foi feita uma análise macro, abrangendo todos os bairros

relacionados nos relatórios entre o período de janeiro de 2007 a setembro de 2009, exceto os

meses de agosto, setembro e outubro do ano 2007, que não estavam disponíveis na ADEMI-

GO. Durante este levantamento foram observadas diversas variações nos nomes dos bairros

presentes na lista, havendo mudanças no que se refere tanto a inclusão quanto a exclusão dos

mesmos.

Os relatórios da ADEMI-GO são disponibilizados no formato pdf. Portanto foi

necessário transcrever o número de unidades disponíveis para cada bairro e durante cada mês

para uma planilha no formato Excel a fim de obter um histograma2 que permitisse a

visualização de uma forma geral dos bairros, auxiliando a seleção dos mesmos a serem

analisados.

3.2.1.2 Análise Macro para 2010

Para alimentar os indicadores, os relatórios posteriores a setembro de 2009, até

maio de 2010 foram transcritos para uma planilha no formato excel e foram gerados gráficos

atualizados. Como forma de verificar a situação dos bairros, anteriormente selecionados, os

dados obtidos através do CRECI-GO alimentaram a planilha no formato Excel e trouxeram a

confirmação dos dados e das tendências, além de traçar um panorama geral da oferta e

demanda de Goiânia e as informações detalhadas no capítulo 4 (quatro).

3.2.2 SELEÇÃO DOS 24 BAIRROS

Pires et al (2009) utilizaram 2 (dois) levantamentos na seleção dos 24 (vinte e

quatro) bairros. O primeiro considerou os valores totais (de janeiro de 2007 até junho de 2009,

exceto agosto, setembro e outubro de 2007) de unidades disponíveis de cada bairro. Já o

segundo considerou estes totais para o índice de vendas sobre oferta.

Havendo duas análises distintas dos mesmos bairros, foram estabelecidos critérios

para a seleção dos mesmos, que foram escolhidos por apresentarem alto VSO (Índice de

Vendas sobre Oferta) e muitas unidades disponíveis, comparados com os outros bairros.

2 A apresentação do histograma inicial que deu origem à análise de 102 bairros e à filtragem dos mesmos

encontra-se no trabalho de Pires et al (2009). Para o presente trabalho, a metodologia encontra-se direcionada à

filtragem posterior que levou à determinação dos oito bairros analisados em maior profundidade.



3.2.3 ANÁLISE DETALHADA DOS 24 BAIRROS

Depois de realizada a seleção dos 24 (vinte e quatro) bairros, foi feita uma análise

dos seguintes indicadores:

Total de Unidades Construídas (und.);

Valor de Venda (R$/m²);

Porcentagem de Venda (%);

Área Privativa (m²);

Garagens por Apartamento;

Unidades por Pavimento.

Estas informações foram separadas por empreendimento, assim como consta nos

relatórios, e em seguida agrupadas por tipologia. Para que pudesse ter sido feita essa

separação por tipologia, a função soma foi utilizada para a primeira variável relacionada

anteriormente e a função média para as demais.

3.2.4 FILTRAGEM DOS DADOS E SELEÇÃO DOS 8 BAIRROS

Após os dados serem filtrados por tipologia, Pires et al (2009) montaram uma

planilha totalizadora para estas informações, onde foram colocados para os 24 (vinte e quatro)

bairros o total de unidades e a porcentagem de venda de cada um. Esta escolha do total de

unidades e da porcentagem de venda foi realizada para que pudesse ser verificado o

aquecimento de cada bairro e a participação do mesmo no mercado imobiliário,

respectivamente.

O aquecimento do mercado representa o quanto determinado bairro tem atraído os

olhares das construtoras, incorporadoras e/ou investidoras para localizarem um

empreendimento no setor. Já a participação do mercado é analisada após o empreendimento

ter sido definido, através do quanto o bairro tem atraído os olhares dos consumidores para

adquirir os apartamentos localizados naquele setor.

Para totalizar os dados, os valores referentes ao total de unidades foram somados,

e os valores referentes à porcentagem de venda foram identificados através de média

ponderada, utilizando a média do total de unidades com a média da porcentagem vendida de

cada tipologia presente no bairro.



Para melhor enxergar os dados representados acima, foi utilizado como auxílio o

gráfico da Figura 3.1.

Figura 3.1 – Total de Unidades x Porcentagem de Venda

Foram estabelecidos os critérios utilizados para a escolha dos 8 (oito) bairros,

relacionando duas variáveis. Segue explicação sobre os critérios utilizados por Pires et al

(2009):

Total de Unidades (und.)

o 1º Critério: apontar os 8 bairros com maiores valores referidos;

o 2º Critério: selecionar os bairros que apresentaram "Total de

Unidades" acima de 500 e abaixo do menor valor dos 8

selecionados no 1º Critério (656,14);

Porcentagem de Venda (%):

o 1º Critério: apontar os 8 bairros com maiores valores referidos;

o 2º Critério: selecionar os bairros que apresentaram "%

Venda" acima de 60% e abaixo do menor valor dos 8 selecionados

no 1º Critério (77,94%).

Após a definição dos critérios, foram aplicados os mesmos em cada um dos

bairros. Referenciado cada bairro e cada indicador avaliado, foram selecionados os bairros

que coincidiram ser 1º Critério tanto em total de unidades quanto em porcentagem de venda:

Alto da Glória;

Negrão de Lima;

30

40

50

60

70

80

90

100

0 1000 2000 3000 4000 5000

Po

rcen

tag

em

de V

en

da

Total de Unidades

Total de Unidades x Porcentagem de Venda ALTO DA GLÓRIABELA VISTABUENOCRIMÉIA LESTEELDORADOJARDIM AMÉRICAJARDIM GOIÁSJARDIM LUZJARDIM MARIA INÊSLESTE UNIVERSITÁRIOMOINHO DOS VENTOSNEGRÃO DE LIMANOVA SUÍÇAPARQUE AMAZÔNIAPEDRO LUDOVICOPQ OESTE INDUSTRIALSANTA LUZIASERRINHASETOR DOS AFONSOSSETOR OESTESUDOESTEVILA ALPES



Vila Alpes.

Para definição do restante dos bairros, foram selecionados aqueles referenciados

com o 2º Critério em um dos indicadores, e com o 1º Critério na outra variável:

Setor Bueno;

Eldorado;

Jardim Goiás;

Leste Universitário;

Nova Suíça.

3.2.5 ANÁLISE MICRO DOS 8 BAIRROS

Após a definição dos 08 (oito) bairros de maior interesse, partiu-se para uma

análise mais detalhada, com a caracterização destes bairros e o estudo de 06 (seis) indicadores

extraídos. Para esta etapa foram utilizados também os dados de outubro de 2009 a junho de

2010.

Os três primeiros indicadores (Total de Unidades, Valor de Venda e Porcentagem

de Venda) criados por Pires et al (2009), foram expressos através de gráficos de linhas,

comparando as diferentes tipologias constantes em cada bairro. Estes foram montados através

dos dados distribuídos ao longo dos meses, demonstrando, cada desenvolvimento, a tendência

de cada indicador. Já os três indicadores restantes (Área Privativa, Garagem por Apartamento

e Unidades por Pavimento) foram expressos em gráficos de colunas, determinando valores

para cada tipologia. Os dados estão referenciados através de média aritmética.



4. RESULTADOS

Os resultados obtidos serão apresentados neste capítulo, de acordo com o que foi

demonstrado para os indicadores definidos, na análise micro, utilizando as diversas análises

gráficas representadas nos 8 (oito) bairros selecionados que seguem. Serão apresentados

também os resultados da análise macro e a justificativa da manutenção da escolha dos 8 (oito)

bairros.

4.1 DISPONIBILIDADE DE UNIDADES

O gráfico apresentado na Figura 4.1 apresenta o número de unidades disponíveis e

vendidas para os últimos cinco anos na região de Goiânia.

Figura 4.1 – Unidades disponíveis e vendidas na grande Goiânia

Com relação à oferta e procura percebe-se pela Figura 4.1 um aumento da oferta a

partir de julho de 2007, com grandes oscilações e criando uma tendência após julho de 2008.

No que tange às vendas pode-se verificar que existe uma regularidade durante o período, com

pequenas variações o que indica que existe grande quantidade de estoque na região de

Goiânia.

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000Unidades disponíves e vendidas

DISPONIBILIDADE VENDAS



4.2 DISPONIBILIDADE E VALOR DE INVESTIMENTO POR FASE

DE OBRA

A construção civil em Goiânia encontra-se aquecida, visto que na cidade existem

inúmeros lançamentos e obras em andamento. A Figura 4.2 apresenta o gráfico comparativo

das unidades disponíveis e vendidas por fase de obra.

Figura 4.2 – Unidades disponíveis e vendida por fase de obra – Set/09 à Jun/10

Através da Figura 4.2 observa-se que a maior disponibilidade encontra-se nos

empreendimentos lançados, que é entre a fase pós-lançamento e antes do início da obra, que

gira em torno de seis meses na região. É nessa fase que se encontram as maiores vendas, onde

se percebe a consolidação do investimento e é obtido o capital inicial para a execução da obra.

Para complementar a análise macro da oferta da região de Goiânia, a Figura 4.3

apresenta o valor do investimento médio por fase da obra.

6350

35336

15205 13591 9788 12948 12398

1441 3756 642 618 489 917 689

Unidades disponíveis e vendidas por fase de obra

Disponível Vendida



Figura 4.3 – Valor do investimento médio por fase da obra – Set/09 à Jun/10

Pode-se verificar uma homogeneidade com relação ao desembolso por fase de

obra. Apesar de verificar maiores vendas nas fases de lançamento, lançado e concluído o

valor investido não possui tanta variação conforme o andamento da obra, como é visualizado

na Figura 4.3. Isto leva a crer que existe uma facilitação com relação à forma de pagamento

para as unidades nestas fases, a fim de promover um alívio no número de unidades,

diminuindo o estoque.

4.3 MANUTENÇÃO DOS BAIRROS SELECIONADOS

A Figura 4.4 apresenta a listagem dos bairros mais valorizados segundo o CRECI-

GO, em relatório consolidado apresentado em agosto de 2010.

14%

16%

16%15%

12%

14%

13%

R$ - Valor do Investimento Médio por fase da obra

Lançamento

Lançado

Fundação

Estrutura

Alvenaria/Instalações

Revestimento/Pintura

Concluído



Figura 4.4 – Valor médio por metro quadrado dos setores mais valorizados

Como forma de justificar a continuidade na escolha dos 8 (oito) bairros pode-se

verificar que 50% (cinqüenta por cento) dos setores escolhidos estão na listagem de mais

valorizados segundo o CRECI-GO, em agosto de 2010, como observa-se na Figura 4.4.

O gráfico da Figura 4.5 apresenta os setores com maior concentração de unidades

imobiliárias na cidade de Goiânia no relatório do CRECI-GO em agosto de 2010.

Figura 4.5 – Número de unidades disponíveis em setores com maior concentração



Já no número de unidades disponíveis 7 (sete) dos 8 (oito) bairros possuem

posição de destaque, como mostra a Figura 4.5. Com estas duas observações, acredita-se que

os setores escolhidos por Pires et al (2009) ainda possuem grande representatividade na

cidade de Goiânia.

A análise mais detalhada dos indicadores de oferta de cada um dos oito bairros

escolhidos é apresentada na sequência.

4.4 ALTO DA GLÓRIA

Segundo Pires et al (2009) o bairro Alto da Glória está localizado na região sul de

Goiânia, próximo à Vila Redenção, Vila Maria José, Setor Pedro Ludovico, Jardim da Luz,

entre outros. O bairro se caracteriza por um desenvolvimento imobiliário recente comparado a

outros bairros da cidade, mas conta com fortes atrativos a moradia, como a proximidade do

Shopping Flamboyant, Carrefour, Estádio Serra Dourada, Parque Flamboyant e a facilidade

no acesso a outras cidades e estados pela região sul, através da BR-153 e da GO-020.

O valor médio do metro quadrado na região, segundo CRECI-GO é de R$2.700

em agosto de 2010.

No que se refere ao total de unidades construídas, em janeiro de 2008 havia

grande predominância dos apartamentos de três quartos, mediana participação dos

apartamentos de dois quartos e discreta aparição de um e quatro quartos. Ao longo do período

apenas os apartamentos de três e dois quartos sofreram grandes variações, como mostra a

Figura 4.6.



Figura 4.6 – Total de Unidades (und.) – Alto da Glória

Com a crescente construção de apartamentos de 1 (um) quarto no bairro, após

janeiro de 2010, houve também um aumento no valor de venda, em reais por metro quadrado,

desta tipologia, superando um pouco as demais. Com relação às outras tipologias pode-se

perceber pela Figura 4.7 que há uma uniformidade nos valores, ao longo do período,

consolidada após julho de 2008.

Figura 4.7 – Valor de Venda (R$/m²) – Alto da Glória

Referente a porcentagem de venda observa-se que manteve instável de janeiro de

2008 até maio do mesmo ano, passou por um período de certa estabilidade até dezembro do

ano seguinte e começou a apresentar oscilações significativas até o fim do período observado ,

conforme Figura 4.8.

0,00

500,00

1000,00

1500,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

Un

idad

es


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/0

8

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/0

9

jan

/10

abr/

10

R$/

m²

Valor de Venda (R$/m²)

1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos



Figura 4.8 – Porcentagem de Venda (%) – Alto da Glória

A Figura 4.9 mostra que de forma generalizada houve uma pequena redução da

área privativa quando se comparam os dados do último ano analisado. A pouca variação nos

tamanhos das unidades de 3 (três) e 4 (quatro) quartos manteve nesta nova análise.

Figura 4.9 – Área Privativa (m²) – Alto da Glória

Na quantidade de garagem por apartamento há uma diminuição com relação à

oferta da análise anterior em todas as tipologias, exceto a de 4 (quatro) quartos que há um

pequeno aumento com relação a oferta. Percebe-se novamente a pequena quantidade de

garagem para apartamentos de 1 (um) quarto. Na maioria dos empreendimentos os mesmos

não disponibilizam nenhuma vaga de garagem, como mostra a Figura 4.10.

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/0

8

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/0

9

jan

/10

abr/

10

Po

rcen

tage

m (%

)

Porcentagem de Venda (%)

1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

43,25

65,94

108,59 114,05

TIPOLOGIA

Área Privativa (m²)

1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos



Figura 4.10 – Garagem / Apartamento (und.) – Alto da Glória

Na determinação da quantidade de unidades por pavimento há também uma

observação clássica, assim como na quantidade de garagens. A Figura 4.11 mostra que esta

quantidade está inversamente ligada a tipologia, sendo que quanto menor a quantidade de

quartos, maior a quantidade de unidades por pavimento, e vice-versa.

Figura 4.11 – Unidades por Pavimento (und.) – Alto da Glória

4.5 BUENO

O Bueno é um setor da região sul e o segundo maior da cidade de Goiânia, sendo

menor apenas que o Jardim América. O bairro possui um grande destaque no cenário

imobiliário de Goiânia por ser considerado um bairro nobre da cidade com uma grande

quantidade de comércios varejistas, o vistoso parque ecológico Vaca Brava, facilidades de

0,17

1,461,67

1,92

Tipologia

Garagem / Apartamento (und.)


5,75

4,20 3,823,00

Tipologia

Unidades por Pavimento (und.)




acesso ao setor, seja por transporte coletivo ou individual, vida noturna movimentada, entre

outros atrativos.


em agosto de 2010.

A Figura 4.12 mostra uma predominância no setor para construções de

empreendimentos de 3 (três) quartos até julho de 2.009, quando observa-se uma queda

acentuada na oferta. Os empreendimentos de 2 (dois) quartos apresentam-se com média

estável até julho de 2010 e 4 (quatro) quartos crescente a partir de julho de 2.009, ainda em

alta. Tipologias de 1 (um) quarto e 5 (cinco) quartos aparecem sutilmente no início do ano

2008 e no final do ano 2009 até o presente momento, descaracterizando uma tendência para o

bairro.

Figura 4.12 – Total de Unidades (und.) – Bueno

Os valores de venda cobrados pelas construtoras em relação aos novos

empreendimentos no Setor Bueno tiverem um significativo aumento do início do ano de 2008

ao meio do ano de 2009, como mostra a Figura 4.13.

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Un

idad

es


1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto



Figura 4.13 – Valor de Venda (R$/m²) – Bueno

A porcentagem de vendas para o Setor Bueno no ano de 2008 mostrou-se de

forma inconstante, com grandes oscilações decorrentes da mistura entre lançamentos e

entregas de empreendimentos. A partir de maio de 2009 verifica-se uma crescente na

tipologia de 5 (cinco) quartos, o que juntamente com as figuras anteriores reforça a idéia de

lançamento desta tipologia no ano de 2009.

Figura 4.14 – Porcentagem de Venda (%) – Bueno

Pela própria questão física das edificações, existe um aumento da área privativa

proporcional à quantidade de quartos do empreendimento (Figura 4.15), sendo importante

destacar diferenças significativas entre as áreas das diferentes tipologias no bairro,

0,00

1000,00

2000,00

3000,00

4000,00

5000,00

6000,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

Val

or

(R$/

m²)


1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto

0,0010,0020,0030,0040,0050,0060,0070,0080,0090,00

100,00

Po

rcen

tage

m (%

)


1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto



caracterizando-o por esse atributo. Para o último ano analisado, houve um aumento da área

privativa nesta nova análise.

Figura 4.25 – Área Privativa (m²) – Bueno

Na análise da quantidade de garagens por apartamento, há um aumento

proporcionalmente direto à quantidade de quartos do empreendimento (Figura 4.16), como

analisada com relação à área privativa.

Figura 4.36 – Garagem / Apartamento (und.) – Bueno

Diferentemente do apresentado na análise anterior, a relação unidades por

pavimento e tipologia não segue o mesmo padrão, apresentando um incremento no número de

unidades por pavimento da tipologia de 2 (dois) quartos, conforme mostra a Figura 4.17.

32,5763,79

103,81

210,09

366,38

TIPOLOGIA


1 Quarto 2 Quarto 3 Quarto

4 Quarto 5 Quarto

0,501,24

1,882,70

4,78

TIPOLOGIA

Garagem (und.)

1 Quarto 2 Quarto

3 Quarto 4 Quarto

5 Quarto



Figura 4.47 – Unidades por Pavimento (und.) – Bueno

4.6 ELDORADO

O bairro fica na região sudoeste de Goiânia, próximo ao Residencial Granville,

Celina Park e Vila Luciana. Sua formação aconteceu através de um grupo de construtoras que

investiram na infraestrutura do bairro, melhorando aspectos como acessibilidade,

trafegabilidade, comércio varejista, entre outras melhorias. Tal investimento condicionou a

região para o recebimento de um grande contingente de pessoas.


em agosto de 2010.

O bairro em análise mantém a característica exclusivamente de tipologias de 2

(dois) e 3 (três) quartos, fato esse consumado pelas construtoras formadoras do mesmo

através de sua política de mercado.

A quantidade total de unidades da tipologia de 2 (dois) quartos manteve-se em

grande parte do período da análise com maior número unidades no bairro, porém, a partir do

mês de maio de 2009, ocorreu a troca de predominância da tipologia, com os apartamentos de

3 (três) quartos passando a ter um total de unidades superior e voltando a ter proximidade a

partir de maio de 2010, como ilustra a Figura 4.18.

5,115,59

3,66

2,47

1,00

TIPOLOGIA



4 Quarto 5 Quarto



Figura 4.58 – Total de Unidades (und.) – Eldorado

Durante todo o período analisado o valor de venda de ambas as tipologias teve a

tendência de elevação, isto se deve ao fato de se tratar de um bairro planejado, onde houve um

preparo para receber esses empreendimentos, seja nas facilidades encontradas no bairro, como

shopping e futuramente prédio comercial, praças que visam o lazer e até mesmo melhorias no

transporte público da região e no tráfego de veículos, visando uma maior atratividade para o

público. (Figura 4.19).

Figura 4.69 – Valor de Venda (R$/m²) – Eldorado

A porcentagem de vendas manteve a tendência no último ano, sendo as unidades

de 2 (dois) quartos mais atrativas para a venda, conforme a Figura 4.20.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1000,00

1200,00

1400,00

1600,00

1800,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

Un

idad

es


2 Quartos

3 Quartos

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

R$

(Rea

is)

Valor de Venda/m² (R$)

3 Quartos

2 Quartos



Figura 4.20 – Porcentagem de Venda (%) – Eldorado

Não houve variação significativa análise da área privativa das tipologias de 2

(dois) e 3 (três) quartos no Bairro Eldorado na análise do último ano, como segue na Figura

4.21.

Figura 4.21 – Área Privativa (m²) – Eldorado

Na quantidade de garagens por apartamento, o Bairro Eldorado não destoa dos

demais, onde há um aumento do número de garagens diretamente proporcional à quantidade

de quartos do empreendimento. Na Figura 4.22, foi observado um direcionamento para

quantidade de 2 (duas) garagens na tipologia de 3 (três) quartos.

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

90,00

100,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Po

rce

nta

gem

(%)

Porcentagem de venda (%)

2 Quartos

3 Quartos

65,54

89,21

TIPOLOGIA

ÁREA PRIVATIVA (M²)

2 Quartos 3 Quartos



Figura 4.22 – Garagem / Apartamento (und.) – Eldorado

A análise de unidades por pavimento para os empreendimentos no Bairro

Eldorado sinaliza a predominância da construção de edificações com 4 (quatro) unidades por

pavimento para as 2 (duas) tipologias existentes, como mostra a Figura 4.23.

Figura 4.23 – Unidades por Pavimento (und.) – Eldorado

4.7 JARDIM GOIÁS

É um setor da região sul da cidade de Goiânia, próximo ao Setor Leste

Universitário, Setor Sul, Vila São João, Vila Maria José e Bairro Água Branca.

1,59

1,77

TIPOLOGIA

GARAGEM (UND.)

2 Quartos 3 Quartos

4,37

4,03

TIPOLOGIA

UND./PAV. (UND.)2 Quartos 3 Quartos



O mercado imobiliário da região é impulsionado pela localização privilegiada do

bairro, onde no mesmo encontram-se situados o Estádio Serra Dourada, o Parque Flamboyant,

uma faculdade da Pontifícia Universidade Católica de Goiás (PUC-GO), diversas empresas e

algumas instituições públicas. Além disto, próximo ao setor encontram-se outros atrativos

como shopping, hipermercados, bares e fácil acesso à saída sul da cidade.


em agosto de 2010.

Pela Figura 4.24, percebe-se que o bairro possui grande variação segundo a

tipologia, apresentando opções diversas. Uma grande oscilação é notada em todas as

tipologias, o que reflete um alto volume de vendas, mostrando rotatividade no bairro e

elevado número de lançamentos.

Figura 4.247 – Total de Unidades (und.) – Jardim Goiás

Na Figura 4.25, observa-se que após novembro de 2008 o bairro deixa de

apresentar grandes variações quanto ao valor de venda, voltando a ter discreta alta em outubro

de 2009.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1000,00

1200,00

1400,00

1600,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

Un

idad

es


1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto



Figura 4.25 – Valor de Venda (R$/m²) – Jardim Goiás

Assim como o total de unidades disponíveis, a porcentagem de venda no setor

mostra grande variabilidade em todas as tipologias, como observado na Figura 4.26. As

margens mínimas de variação correm na casa dos 20% e máximas 60%. Isto é atípico em

outros bairros da região e deve-se ao fato da implantação do Parque Flamboyant que tornou a

região mais atrativa, comumente chamada por “Novo Bueno”.

Figura 4.86 – Porcentagem de Venda (%) – Jardim Goiás

Quanto à análise quantitativa das áreas privativas, foi seguido o mesmo raciocínio

dos demais bairros analisados, onde a área aumenta diretamente proporcional à quantidade de

quartos.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

Val

or

(R$/

m²)


1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto

0

20

40

60

80

100

120

Po

rcen

tage

m (%

)

Porcentagem de venda (%)

1 Quarto

2 Quarto

3 Quarto

4 Quarto

5 Quarto



A Figura 4.27 apresenta a distribuição de área privativa por tipologia encontrada

no Jardim Goiás.

Figura 4.97 – Área Privativa (m²) – Jardim Goiás

A proporcionalidade direta do número de garagens com a quantidade de quartos

do apartamento foi observada novamente (Figura 4.28). Percebe-se a pequena quantidade de

garagens para apartamentos de 1 (um) quarto. Na maioria dos empreendimentos, mesmo

quando há mais de uma tipologia em uma só construção, as unidades de um quarto não têm

vaga de garagem.

Figura 4.28 – Garagem / Apartamento (und.) – Jardim Goiás

Na análise de unidades por pavimento, foi encontrada uma proporcionalidade

inversa entre este item com a quantidade de quartos no empreendimento, visualizado na

Figura 4.29.

31,3762,67

115,37

193,11

316,00

TIPOLOGIA



4 Quarto 5 Quarto

0,32

1,12

1,992,40

4,00

TIPOLOGIA

Garagem (und.)


4 Quarto 5 Quarto



Figura 4.2910 – Unidades por Pavimento (und.) – Jardim Goiás

4.8 LESTE UNIVERSITÁRIO

O setor Leste Universitário, contrariando o próprio nome, situa-se na região

central de Goiânia, próximo ao Centro, Setor Leste Vila Nova, Vila Santa Isabel, Jardim

Goiás, entre outros.

O valor médio do metro quadrado na região não foi informado pelo CRECI-GO.

O setor apresenta grande variação no total de unidades, como demonstra a Figura

4.30.

Figura 4.30 – Total de Unidades (und.) – Leste Universitário

Na Figura 4.31 há uma inversão nos valores com relação à quantidade de quartos.

Fato que ocorre devido ao grande número de faculdades na região, onde pessoas do interior

procuram imóveis para ocupar.

17,82

4,37 3,42 2,49 1,00

TIPOLOGIA



4 Quarto 5 Quarto

0,0050,00

100,00150,00200,00250,00300,00350,00

jan

/08

mai

/08

set/

08

jan

/09

mai

/09

set/

09

jan

/10

mai

/10

Un

idad

es


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos



Figura 4.31 – Valor de Venda (R$/m²) – Leste Universitário

Na Figura 4.32, percebe-se uma grande variação em todas as tipologias após julho

de 2009 tanto na tipologia de 1 (um) e 3 (três) quartos, sendo menor a variação das unidades

de 2 (dois) quartos.

Figura 4.3211 – Porcentagem de Venda (%) – Leste Universitário

Na área privativa, representada na Figura 4.33, a grande diferença entre 1 (um) e 2

(dois) quartos e uma diferença mínima entre 2 (dois) e 3 (três) quartos, mantém-se para o

novo período analisado.

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

jan

/08

abr/

08

jul/

08

ou

t/08

jan

/09

abr/

09

jul/

09

ou

t/09

jan

/10

abr/

10

R$/

m²


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

120,00

Po

rcen

tage

m (%

)


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos



Figura 4.3312 – Área Privativa (m²) – Leste Universitário

A quantidade de garagens por pavimento, encontrada na Figura 4.34, apresenta

uma diferença quando comparada aos outros setores, apresentando maior quantidade de vaga

por unidade para a tipologia de 1 (um) quarto do que 2 (dois) quartos, sendo também bem

próxima ao número de garagens dos apartamentos de 3 (três) quartos.

Figura 4.3413 – Garagem / Apartamento (und.) – Leste Universitário

A Figura 4.35 mostra uma maior quantidade de unidades por pavimento na

tipologia 1 (um) quarto, sendo que as outras duas tipologias tiveram valores praticamente

iguais.

34,32

78,73 81,07

TIPOLOGIA


1 Quarto 2 Quartos 3 Quartos

1,231,05

1,27

TIPOLOGIA

Garagem (und.)




Figura 4.145 – Unidades por Pavimento (und.) – Leste Universitário

4.9 NEGRÃO DE LIMA

O bairro Negrão de Lima, situado na região central de Goiânia, está próximo de

bairros conhecidos na cidade de Goiânia, como o Setor Jaó e o Setor Santa Genoveva. Mas

também há nos arredores bairros desconhecidos como o Setor Orienteville e o Setor

Rasmussem.


em agosto de 2010.

A grande presença de apartamentos de médio padrão caracteriza o bairro, que

figura entre os setores da cidade de maior ascensão nos últimos dois anos. Isto pode ser

comprovado pelo que mostra a Figura 4.36, que retrata um forte crescente no total de

unidades construídas do início de 2008 até o 2º semestre de 2010. Esta crescente envolve a

tipologia de 2 (dois) e 3(três) quartos, com um maior volume para a primeira. A partir de

setembro de 2009 percebe-se uma discreta participação de unidades com 1 (um) e 4 (quatro)

quartos

5,18

3,64 3,68

TIPOLOGIA





Figura 4.156 – Total de Unidades (und.) – Negrão de Lima

O valor de venda, representado na Figura 4.37 é delineado pela tendência a uma

única faixa de valor a partir do ano de 2009. A diferença anterior entre as duas tipologias

predominantes, encontrada no ano de 2008, passa a ser praticamente desprezível a partir de

2009. Já com relação ao valor de venda da tipologia de 1 (um) quarto apresenta elevado valor

quando comparado aos demais.

Figura 4.167 – Valor de Venda (R$/m²) – Negrão de Lima

Já a representação gráfica da porcentagem de venda, mostrada na Figura 4.38, não

pode ser analisada através de uma tendência, pois se caracteriza por grandes variações ao

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Un

idad

es


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

R$/

m²


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos



longo de todo o período. Mas geralmente estão determinadas por porcentagens superiores a

60%.

Figura 4.178 – Porcentagem de Venda (%) – Negrão de Lima

A Figura 4.39 mostra a representação normal de área privativa, em diferentes

tipologias de empreendimentos de médio padrão. Pode ser observado o aumento no valor da

área com o aumento do número de quartos. A diferença da área privativa dos apartamentos de

1 (um) para 2(dois) quartos é praticamente a mesma entre os de 2 (dois) e 3 (três) quartos.

Figura 4.189 – Área Privativa (m²) – Negrão de Lima

A quantidade de garagens por apartamento, representada na Figura 4.40, também

se mantém com valores próximos aos anteriores e dentro da normalidade com relação aos

outros setores.

0

20

40

60

80

100

120ja

n/0

8

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Po

rce

nta

gem

(%)


1 Quarto

2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

44,17

58,04

70,34

TIPOLOGIA





Figura 4.40 – Garagem / Apartamento (und.) – Negrão de Lima

Já na Figura 4.41 o desvio de tendência de mercado se mantém, pois mostra

apenas uma unidade por andar para apartamentos de 1 (um) quarto. Este fator foi observado

pela presença de apenas um empreendimento desta tipologia, sendo o mesmo associado às

outras tipologias na mesma construção.

Figura 4.4119 – Unidades por Pavimento (und.) – Negrão de Lima

4.10 NOVA SUÍÇA

O setor Nova Suíça, localizado na região sul de Goiânia, situa-se próximo a

bairros renomados na cidade como Setor Bueno, Setor Bela Vista, Serrinha, Jardim América e

Parque Amazônia. No bairro predominam empreendimentos de classe média alta, mesclando

1,001,21

1,47

TIPOLOGIA

Garagem (und.)


1,50

4,073,68

TIPOLOGIA





características de construções de médio e alto padrão. O valor médio do metro quadrado na

região, segundo CRECI-GO é de R$3.314 em agosto de 2010.

Foi observada uma troca de posições dos apartamentos de 3 (três) e 4 (quatro)

quartos, com relação ao total de unidades construídas. Após esta troca, ocorrida no início de

2008, houve uma constância nos valores no decorrer do período, voltando a inverter posições

em setembro de 2009, mostrada na Figura 4.42. Já a tipologia 2 (dois) quartos apresentou um

súbito valor no mês de março de 2008, gerando um questionamento quanto à possibilidade de

falhas nas informações obtidas nos relatórios e uma discreta aparição da tipologia de 5 (cinco)

quartos a partir de dezembro de 2009.

Figura 4.4220 – Total de Unidades (und.) – Nova Suíça

Na análise do valor de venda, foi verificado que os apartamentos de 3 (três) e 4

(quatro) quartos assumem a mesma faixa de preço, seguindo tendência única. Já nos meses

onde apresentam unidades de 5 (cinco) quartos, estes apresentam valores acima da média das

outras tipologias, conforme mostra Figura 4.43.

0,00

50,00

100,00

150,00

200,00

250,00

300,00

350,00

400,00

450,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Un

idad

es


2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

5 Quartos



Figura 4.4321 – Valor de Venda (R$/m²) – Nova Suíça

Já nas porcentagens de venda demonstradas na Figura 4.44, as unidades de 4

(quatro) apresentam uma perda por volta de 25% no período de março de 2009 a outubro de

2009 e sempre apresenta vendas abaixo da tipologia de 3 (três) quartos.

Figura 4.4422 – Porcentagem de Venda (%) – Nova Suíça

A área privativa representada na Figura 4.45 mostra uma crescente nas medidas de

acordo com o aumento do número de quartos, seguindo uma relação diretamente

proporcional, mantendo a normalidade.

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

4000,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

R$

/m²


2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

5 Quartos

0,0010,0020,0030,0040,0050,0060,0070,0080,0090,00

100,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Po

rce

nta

gem

(%)


2 Quartos

3 Quartos

4 Quartos

5 Quartos



Figura 4.235 – Área Privativa (m²) – Nova Suíça

Na quantidade de garagens por apartamento, observa-se a medida exata nas

tipologias 2 (dois) e 3 (três) quartos, determinada pela constância dos valores. Já nos

apartamentos de 4 (quatro) quartos houve uma variação ocorrida entre duas e três garagens,

apresentada na Figura 4.46.

Figura 4.246 – Garagem / Apartamento (und.) – Nova Suíça

Na Figura 4.47 foi observada a redução de unidades por pavimento nos

empreendimentos de 2 (dois) quartos, diferentemente do que é observado na análise anterior.

81,05 90,23

133,45

TIPOLOGIA


2 Quartos 3 Quartos 4 Quartos

2,00 2,002,45

TIPOLOGIA

Garagem (und.)




Figura 4.257 – Unidades por Pavimento (und.) – Nova Suíça

4.11 VILA ALPES

É um setor da região sudoeste de Goiânia, próximo ao Setor Sudoeste, Jardim

América, Vila Bela e Vila União. O valor médio do metro quadrado na região, segundo

CRECI-GO é de R$2.235 em agosto de 2010.

Ao longo do período em analise, não foi coletado nenhum dado sobre

empreendimentos que não fossem das tipologias de 2 (dois) e 3 (três) quartos.

Analisando a Figura 4.48, uma mudança de predominância de tipologia é notada a

partir do mês de março de 2008, onde há um aumento do total de unidades de 3 (três) quartos ,

seguido de um decréscimo do total de unidades de 2 (dois) quartos. A partir de setembro de

2009 percebe-se um declínio de oferta de unidades de 2 (dois) quartos e a partir de novembro

do mesmo ano para a tipologia de 3 (três) quartos.

3,303,75

2,88

TIPOLOGIA





Figura 4.268 – Total de Unidades (und.) – Vila Alpes

A coincidência de valores cobrados por metro quadrado para as duas tipologias,

durante quase todo o período continuou nessa nova análise, apenas com suaves diferenças em

alguns meses, conforme mostra a Figura 4.49. Verifica-se também a regularidade nos preços

aplicados e a leve tendência de elevação do preço na região.

Figura 4.49 – Valor de Venda (R$/m²) – Vila Alpes

Na Figura 4.50, observados os primeiros meses do ano de 2008, foram verificadas

algumas oscilações que mostram um período de entrega de unidades juntamente com

0,00

100,00

200,00

300,00

400,00

500,00

600,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10

Un

idad

es


2 Quarto

3 Quarto

0,00

500,00

1000,00

1500,00

2000,00

2500,00

Valor de Venda (R$/m²

2 Quarto 3 Quarto



lançamento de empreendimentos, com isso, surgem novas unidades disponíveis no setor e

aparecem variações na porcentagem de vendas.

A partir do mês de maio de 2008, inicia-se uma caracterização da porcentagem de

vendas para o setor. Variando entre 80% e 90%, as duas tipologias seguem tendência para

porcentagem de vendas.

Figura 4.50 – Porcentagem de Venda (%) – Vila Alpes

Com relação à área privativa, a análise do último ano manteve-se em relação aos

anos anteriores (Figura 4.51), confirmando a área privativa por tipologia analisada.

Figura 4.5127 – Área Privativa (m²) – Vila Alpes

O número de vagas de garagem alterou-se no último ano em relação à tipologia de

2 (dois) quartos, aumentando em relação aos anos anteriores analisados.

0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

jan

/08

mar

/08

mai

/08

jul/

08

set/

08

no

v/08

jan

/09

mar

/09

mai

/09

jul/

09

set/

09

no

v/09

jan

/10

mar

/10

mai

/10


2 Quarto

3 Quarto

59,6878,11

TIPOLOGIA


2 Quarto 3 Quarto



Figura 4.5228 – Garagem / Apartamento (und.) – Vila Alpes

Seguindo os mesmos raciocínios quanto ao quesito unidades por pavimento, o

setor em questão é representado pela Figura 4.53.

Figura 4.5329 – Unidades por Pavimento (und.) – Vila Alpes

4.12 CONSIDERAÇÕES GERAIS

Após as análises dos dados do CRECI-GO, observou-se caso fossem selecionados

novos bairros, talvez houvesse aparecimento de novas regiões como Goiânia 2, Jardim

Atlântico e Parque Amazônia, ambos com elevado índice de lançamentos no período

analisado, sendo o último, segundo o CRECI-GO o terceiro setor em número de unidades

lançadas.

1,07

1,00

TIPOLOGIA

Garagem (und.)

2 Quarto 3 Quarto

5,924,63

TIPOLOGIA


2 Quarto 3 Quarto



Pode-se afirmar que o Setor Bueno e Jardim Goiás continuariam selecionados,

visto que respectivamente ocupam primeiro e segundo lugar com unidades lançadas, segundo

dados do CRECI-GO de agosto de 2010.

Com relação ao Setor Leste Universitário, não apresentou grande notoriedade

tanto nos dados da ADEMI, quanto do CRECI-GO, o que reflete que talvez este setor cedesse

lugar a outro bairro.



5. CONCLUSÕES

5.1 CONCLUSÕES GERAIS

O trabalho cumpriu seus objetivos inicialmente propostos de caracterizar o

mercado imobiliário de Goiânia utilizando os indicadores de oferta, apresentando as

tendências dos 8 (oito) setores com melhores participações e aquecimentos no setor,

continuando a análise demonstrada por Pires et al (2009). Mostrou também a concretização da

escolha do trabalho desenvolvido anteriormente, já que 7 (sete) dos 8 (oito) setores aparecem

na análise feita pelo CRECI-GO em agosto de 2010 como regiões com grande disponibilidade

de unidades.

A caracterização dos bairros analisados foi feita levando-se em consideração suas

tipologias, total de unidades, valores de venda por metro quadrado, quantidade de garagens

por apartamento, quantidade de unidades por pavimento e metragem quadrada de área

privativa.

A metodologia aplicada ao trabalho foi marcada pela utilização de dados já

tabulados e aquisição dos meses posteriores através de um esforço fortemente manual, no

quesito digitalização de dados para o formato Excel, paralelamente a uma simplificação no

quesito fonte de dados, quando se coletou praticamente todo o conteúdo da formulação dos

resultados dos relatórios mensais da ADEMI-GO e dados obtidos juntamente ao

Departamento de Prospecção e Análise do CRECI-GO. O trabalho tem como diferencial a

mescla de mais uma fonte de informação que vem para reforçar o que pôde ser vislumbrado

no trabalho anterior e apresentar as oscilações apresentadas após o período coletado por Pires

et al (2009).

Com relação às informações fornecidas pela ADEMI-GO, continua-se verificando

uma sutil falta de uniformização e prosseguimento nos relatórios mensais publicados pela

Associação, deixando a análise para períodos longos, como a que consta neste trabalho, um

pouco mais trabalhosa. Porém houve a criação de novos indicadores que para trabalhos

posteriores agregarão muitos valores, principalmente com relação ao valor de venda por metro

quadrado.



5.2 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Os resultados deste trabalho servem como bancos de dados para consultas de

caráter pessoal, direcionamentos a novos investimentos e a estratégias de marketing na área

habitacional por construtoras e incorporadoras interessadas, do mesmo modo que

disponibiliza uma base para estudos complementares no setor imobiliário da cidade.

Estudos mais aprofundados permitem analisar as características da mercadoria

habitacional e revelar suas tendências no mercado, tornando-se importantes ferramentas para

o traçado de planos e metas para o empreendedor e permitirem que sejam feitas estimativas de

como o comportamento do mercado poderá vir a ser.

5.3 SUGESTÕES PARATRABALHOS FUTUROS

Este trabalho abre caminho para uma análise posterior de algumas novas regiões

que começam a aparecer nos últimos relatórios, como o Jardim Atlântico, Goiânia 2 e Parque

Amazônia, que têm apresentado um grande número de lançamentos a partir do fim de 2009.

Outra vertente para trabalhos futuros é uma análise do estoque de unidades na

região de Goiânia. Foi visto que em todos os bairros existe uma grande oferta, porém pela

análise macro, observa-se que a procura gira em torno de 10% das unidades disponíveis.

Portanto é interessante verificar novos índices com relação ao estoque e suposta queda de

preço, ou mudança na forma de pagamento para escoamento destas.



REFERÊNCIAS

ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE GOIÁS – ADEMI-

GO (Goiânia, Goiás). ADEMI-GO: Relatório Mensal do Mercado Imobiliário de Goiânia.

Janeiro 2007 – Junho 2010.

AZEVEDO, Jovane M., HEINECK, L. F. M., FREITAS, Ana A. F. Análise do mercado

imobiliário através de um comparativo entre a visão dos corretores de imóveis e as

necessidades dos clientes em cinco cidades brasileiras. In: ENTAC 1998. VII Encontro

Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído, 1998, Florianópolis. Santa Catarina.

BALARINE, O. Determinação do impacto de fatores sócio econômicos na formação do

estoque habitacional em Porto Alegre. 1995. Florianópolis. 172 f. Tese (Doutorado em

Engenharia de Produção) – Curso de Pós-Graduação em Engenharia de Produção,

Universidade Federal de Santa Catarina, Santa Catarina.

BRANDSTETTER, Maria Carolina G. Oliveira. Análise do comportamento dos clientes do

mercado imobiliário com ênfase na mobilidade, escolha e satisfação residenciais. 2004.

368f. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) – Programa de Pós-Graduação em

Engenharia de Produção da Universidade Federal de Santa Catarina, Santa Catarina.

BRANDSTETTER, M. C. G. O., PIRES, G. P., ALVES NETO, M. B., NELLI, R. T.

Caracterização do Mercado Imobiliário da Cidade de Goiânia a partir de Indicadores

de Oferta. 2010. São Paulo. In: 100 Conferência Internacional da LARES.

BRANDSTETTER, Maria Carolina G. Oliveira. Estratégias para o Mercado Imobiliário

mediante a Análise das Carreiras Habitacionais. 2010a. São Paulo. In: 100 Conferência

Internacional da LARES.

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS DE GOIÁS – CRECI-GO

(Goiânia, Goiás). CRECI-GO: Pesquisa de Preço de Lançamentos de Apartamentos.

Agosto 2010.

DAUMAS, Marília Martinelli, NOGUEIRA, Pedro Henrique de Moraes, CELESTINO, Pedro

Henrique Monteiro. Plano de negócio na área de habitação de interesse social: um estudo

de caso. 2010. Trabalho de Conclusão de Curso. (Graduação em Engenharia Civil) -

Universidade Federal de Goiás. Orientador: Maria Carolina Gomes de Oliveira Brandstetter.

FERNANDEZ, João Alberto da Costa Ganzo; HOCHHEIM, Norberto. A variável

localização e suas implicações mercadológicas. Brasil - Salvador, BA. 2000. v.1 p.341-348

il.. In: ENTAC, 8º, Salvador, 2000. Artigo técnico.

FERNANDEZ, João Alberto da Costa Ganzo; ILHA, João Carlos Godoy; OLIVEIRA,

Roberto de. Análise de mercado para empreendimentos habitacionais multifamiliares.

Brasil - Belo Horizonte, MG. 2003. 9p. III WORKSHOP BRASILEIRO DE GESTÃO DO



PROCESSO DE PROJETO NA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS, 3., 2003, Belo Horizonte.

Anais.

HEINECK, L. F. M., FREITAS, Ana Augusta Ferreira de, ILHA, J. C. G. Comparativo

entre Dados de Oferta e Demanda de Habitação no Mercado Imobiliário de

Florianópolis-SC. In: 18 ENEGEP- 4rd International Congress of Industrial Engineering,

1998, Niterói, Rio de Janeiro. Anais do ENEGEP 98, 1998.

KOTLER, P. Administração de marketing. São Paulo: Prentice Hall, 2000.

LIMA JR, JOÃO DA ROCHA. Qualidade na Construção Civil Conceitos e Referenciais.

1993. São Paulo. Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de

Engenharia de construção Civil.

LIMA JR, JOÃO DA ROCHA. Princípios para a análise de qualidade de

empreendimentos: o caso dos empreendimentos de base imobiliária. 1995. São Paulo.

Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de Engenharia de construção

Civil.

LIMA JR, JOÃO DA ROCHA. Análise econômica de empreendimentos de longo

horizonte de maturação – indicadores avançados para análise da qualidade do

investimento. 2001. São Paulo. Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP.

Departamento de Engenharia de construção Civil.

MELLO, R. B. O estudo da mudança estratégica organizacional em pequenas empresas

de construção de edificações: um caso em Florianópolis. 1997. Dissertação (Mestrado em

Engenharia de Produção) – Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção da

Universidade Federal de Santa Catarina, 1997.

PASCALE, Andrea, ALENCAR, Claudio T. Atributos que configuram qualidade às

localizações residenciais: uma matriz para clientes de mercado na cidade de São Paulo.

2006. São Paulo. Boletim Técnico da Escola Politécnica da USP. Departamento de

Engenharia de construção Civil.

PIRES, Gabrielle Porfíria, ALVES NETO, Manoel Bruno, NELLI, Renan Tavares.

Caracterização do mercado imobiliário da cidade de Goiânia a partir de indicadores de

oferta. 2009. Trabalho de Conclusão de Curso. (Graduação em Engenharia Civil) -

Universidade Federal de Goiás. Orientador: Maria Carolina Gomes de Oliveira Brandstetter.

PORTER, M. Estratégia Competitiva. Rio de Janeiro: Campus, 1986.

ANEXOS

anÁlise de indicadores de oferta do mercado imobiliÁrio de ... › weby › up › 140 › o ›...

Documents