anlok2012_lukypradita_3609100020_analisis lokasi pusat perbelanjaan (dhoho plaza) di kota kediri
TRANSCRIPT
LUKY PRADITA
3609100020
Analisis Lokasi Pusat Perbelanjaan
(Dhoho Plaza) di Kota Kediri
Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
Institut teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya
2012
1
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pusat perbelanjaan merupakan pusat konsentrasi bermacam-macam kegiatan,
tidak hanya perdagangan dan jasa saja yang ada di sana tetapi juga bisa menarik
kegiatan seperti perkantoran, industri kecil, hingga permukiman masuk ke dalam area
pusatnya. Hal ini dikarenakan setiap sektor menginginkan akses menuju “pasar”, di
mana semakin dekat dengan pusat perbelanjaan maka akan semakin terjamin
aksesnya. Penempatan lokasi pusat perbelanjaan harus memperhitungkan beberapa
aspek. Tujuannya untuk efisiensi dan efektifitas pembangunan fasilitas ini, jika dalam
penempatan lokasi terjadi kesalahan maka akan menimbulkan masalah dalam
perkembangannya terutama dalam aspek perekonomian.
Perkembangan pusat perbelanjaan saat ini kian meningkat tanpa kendali.
Hadirnya banyak pusat perbelanjaan kini seakan-akan tidak terbendung lagi. Pusat
perbelanjaan baru dapat dengan mudahnya dibangun/didirikan. Hal ini menimbulkan
kemungkinan yang mengkhawatirkan, yakni terlalu fokusnya untuk mendirikan pusat-
pusat kegiatan baru tersebut yang akan berdampak pada semakin berkurangnya ruang
terbuka (open space) di kota. Apabila kecenderungan di atas tetap berlanjut tanpa
kontrol, bukan tidak mungkin pada suatu kota mengalami pembangunan yang berlebih
(over-built) dan juga semakin cepat dalam mangalami kejenuhannya atau yang biasa
disebut over-capacity.
Kondisi pusat perbelanjaan yang sudah terorganisasi secara rapi pada mulanya
adalah didirikan sebagai fasilitas yang memudahkan para konsumen untuk mengakses
sektor perdagangan dan jasa di kawasan kota. Keberadaan pusat perbelanjaan
sekarang ini sudah tersebar di seluruh kota di Indonesia, tak terkecuali di kota-kota kecil
dan terpencil di mana (paling tidak) telah ada pusat perbelanjaan berupa toko
waralaba/minimarket. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi adanya over capacity dalam
perkembangan suatu kota diperlukan analisis lokasi terhadap penentuan pusat
perbelanjaan sehingga tercipta keberlanjutan (sustainability) dalam pembangunannya.
2
1.2 Rumusan Masalah
Dari latar belakang di atas dapat dirumuskan suatu pertanyaan permasalahan sebagai
berikut.
1. Bagaimana relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan
dengan konsep teori lokasi?
2. Bagaimana implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan?
1.3 Tujuan
Adapun tujuan analisis lokasi adalah sebagai berikut.
1. Mengetahui relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan
dengan konsep teori lokasi.
2. Mengidentifikasi implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan.
1.4 Ruang Lingkup
1. Ruang Lingkup Wilayah
Kawasan pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl.
Jenderal Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim )
Kecamatan Kota, Kota Kediri.
2. Ruang Lingkup Analisa
Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah: Analisa penentuan teori lokasi
terhadap lokasi pusat perbelanjaan.
1.5 Metodologi
Dalam menyusun makalah ini dilakukan metode pengumpulan data berupa
Survey Sekunder. Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan studi
pustaka dan tinjauan media, antara lain:
a. Tinjauan Pustaka
Data-data dapat diperoleh dari referensi-referensi buku-buku perpustakaan
dan materi-materi yang terkait dengan pembahasan, slide-slide materi dosen
dan slide-slide kelompok presentasi mahasiswa, serta buku literature lainnya.
b. Tinjauan Media
Perolehan data dapat pula diperoleh dari media elektronik, internet dan
sebagainya yang dapat digunakan sebagai informasi-informasi dalam
menyusun makalah ini.
3
BAB II
KONSEP DASAR TEORI LOKASI
2.1 Teori August Losch
Teori Lokasi industri dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan
(pasar). Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap
jumlah konsumen yang dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen
makin enggan membeli karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual
semakin mahal. Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar
atau di dekat pasar.
Losch menyatakan bahwa lokasi optimum adalah tempat laba maksimum,
dimana kelebihan penerimaan atas biaya adalah yang terbesar. Dalam
pernyataannya, Locsh mencoba memasukkan faktor permintaan dalam teori lokasi
dengan memperhitungkan luas optimum pasar. Terdapat beberapa asumsi:
a. Tidak ada perbedaan khusus dalam distribusi inpur faktor bahan baku, tenaga
kerja, dan modal pada wilayah yang homogen.
b. Kepadatan penduduk seragam dan selera konstan.
c. Tidak ada interdepedensi lokasional antara perusahaan-perusahaan.
2.2 Teori Simmons (1990)
Terdapat faktor kunci dalam pemilihan tapak untuk lokasi pusat perbelanjaan.
Hal ini didasarkan atas dua hal, yaitu:
1. Situasi
a. Luas Jangkauan Pasar
Luas jangkauan pasar ditentukan oleh banyaknya jumlah rumah
tangga penduduk atau populasi yang dikombinasikan dengan fungsi jarak
(yang bisa didapat dari sensus, foto udara, studi perencanaan, dan informasi
kode pos).
b. Perubahan Temporal
Pembangunan suatu pusat perbelanjaan tentunya diperuntukkan
dalam jangka waktu yang panjang. Oleh karena itu diperlukan suatu prediksi
mengenai perubahan temporal yang mungkin terjadi selama 10 tahun
mendatang. Sehingga pembangunan yang sekarang masih dapat
mengakomodasi kebutuhan yang akan datang.
c. Karakteristik Rumah Tangga
4
Karakteristik rumah tangga terkait dengan besar pendapatan rumah
tangga. , umur penduduk, etnis, dan partisipasi wanita, merupakan hal yang
harus diperhatikan pda lingkungan ritel. Melalui karekteristik penduduk maka
dapat diketahui target market yang dapat dilayani.
d. Pesaing
Hal lain yang perlu diwaspadai dalam pemilihan lokasi yaitu
seberapa banyak pesaing dilokasi dan seberapa jauh jaraknya. Keberadaan
pesaing pada suatu cluster yang sama akan mempengaruhi kinerja dari
suatu pusat perbelanjaan.
e. Penetrasi Pasar
Suatu pendekatan penetrasi pasar, lebih relevan untuk fasilitas eceran
yang mempunyai operasi tunggal yang mengharapkan untuk meningkatkan
penjualan dengan memperluas area perdagangannya pada suatu ruang atau
dengan menarik satu proporsi rumah tangga yang lebih besar didalam area
perdagangan yang ada.
Analisis ini memperlukan dua macam data yaitu pertama, daftar
pelanggan yang dapat dialokasikan diwilayah hunian dan yang kedua, untuk
satuan unit ruang yang sama, informasi acuan atas total jumlah rumah
tangga atau pelanggan potensi.
2. Lokasi
a. Batasan lokasi
Pada lokasi terdapat suatu batasan terkait fisik yaitu bentuk dari
tapak. Kemudian terdapat batasan lain yang perlu diperhatikan dalm
pemilihan tapak yaitu pembatasan zonasi, area penjualan, dan biaya lahan.
b. Pola akses lokal
Dalam menjangkau lokasi maka perlu diperhatikan mengenai akses
yang mampu menjangkau lokasi tersebut. Aksesibilitas ini dapay diukur dari
volume lalu lintas, kecepatan, lalu lintas pejalan kaki, dan spot-spot
pemberhentian angkatan umum.
c. Parkir
Parkir merupakan hal penting dalam menjamin konsumen untuk
berkunjung dalam pusat perbelanjaan.untuk pengunjung yang lebih suka
menggunakan kendaraan pribadi makadiperlkan sebuah lahan parkir yang
cukup luas dan perhitungan jarak terhadap bangunan mempengaruhi
keputusan pengunjung.
d. Visibilitas
5
Tanda-tanda seperti reklame tanda arah menuju lokasi akan menarik
konsumen untuk mau berkunjung pada suatu lokasi tertentu.
e. Atraksi terdekat
Keberadaan land use disekitar lokasi pusat perbelanjaan yang
menarik seperti terdapat cluster perdagangan lain mampu meningkatkan
daya tarik suatu zona perdagangan.
2.3 Teori Neo dan Wing (2005)
Berikut beberapa atribut lokasi yang sangat berpengaruh pada pemilihan
lokasi, yaitu:
1. Lokasi
Lokasi yang baik memiliki wilayah sekitar yang bersifat kondusif dalam
mendukung pusat perbelanjaan. Lokasi yang baik adalah lokasi dengan arus
kunjung tinggi.
2. Kemudahan Akses
Kemudahan akses memberikan kemudahan bagi pengunjung untuk keluar
masuk pusat perbelanjaan. Fokus kemudahan akses mencakup pola jalan raya,
kondisi, hambatan, dan transportasi publik. Pola jalan raya mencakup hubungan
dengan jalan raya utama, serta akses masuk dan keluar ke jalan raya utama.
Transportasi publik merujuk pada saran transportasi yang melayani masyarakat
umum menuju lokasi, serta jaraknya ke tempat pemberhentian, stasiun, dan
tempat pergantian.
3. Visibilitas
Visibilitas dipengaruhi oleh keberadaan penghalang yang mempengaruhi
pandangan para pembelanja untuk melihat pusat perbelanjaan. Visibilitas yang
baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan reklame para penyewa dapat
dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja bisa mejangkaunya
dengan mudah.
4. Bangunan
Lahan parkir sangat penting bagi pusat perbelanjaan yang tidak memiliki
akses sarana transportasi publik memadai, sehingga para pembelanja
diperkirakan harus mengendarai mobil pribadi, misalnya untuk pusat ritel yang
berada di pinggir kota. Lahan parkir yang tidak memadai atau jauh akan
menurunkan minat pembelanja untuk mengunjungi pusat perbelanjaan.
6
2.4 Teori Lokasi Pusat Perbelanjaan (Chiara, 1981 :577)
Pada dasarnya site pusat perbelanjaan bisa berada di dalam kawasan Central
Bussiness District (CBD) atau pusat kota, dan bisa pula terletak di luar CBD atau Sub
Urban. Adapun beberapa pertimbangan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan, antara
lain:
1. Perletakan
Lokasi harus berada di kawasan perdagangan sesuai dengan peruntukan lahan (tata
guna lahan);
Letak lokasi strategis sehingga mendukung fungsi dan tuntutan bangunan yang
direncanakan
2. Pencapaian
Pencapaian kelokasi mudah, baik dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun
kendaraan umum. Untuk pusat perbelanjaan yang berada dalam kawasan CBD
pencapaiannya ebaiknya bisa ditempuh sekitar 10-15 menit, sedangkan yang berada
di luar CBD bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota;
Terdapat jalur transportasi utama atau regional dan transportasi dalam kota yang
menghubungkan antara daerah dengan lingkup pelayanan pusat perbelanjaan.
3. Sarana dan Utilitas Kota
Didukung oleh sarana dan utilitas kota yang memadai.
Kondisi topografi pada lokasi harus bisa mendukung perencanaan dari segi
konstruksi dan ekonomi.
7
BAB III
GAMBARAN UMUM
a. Lokasi Pusat Perbelanjaan
Pusat Perbelanjaan Dhoho Plaza Kediri berlokasi di pusat Kota Kediri Kawasan
pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal
Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota,
Kota Kediri. Keberadaanya yang mengambil sebagian dari wilayah alun-alun Kota
Kediri menjadi polemik di kalangan masyarakat kota Kediri pasalnya bangunan ini
sebelumnya merupakan lapangan tenis alun-alun Kediri.
b. Kondisi pusat perbelanjaan
Pada umumnya kondisi pusat perbelanjaan sudah memadai sebagai pusat
perbelanjaan, sebagian besar pusat perbelanjaan berupa mall, dan toko waralaba.
Beberapa fasilitas seperti: Counter produk, pos keamanan, toilet, musholla, dan tempat
parkir telah menunjang kegiatan perbelanjaan. Namun, lahan sebagaian tempat parkir
yang ada kurang cukup luas untuk menampung kendaraan pengunjung, terutama saat
jumlah pengunjung yang memuncak saat long weekend ataupun saat ada acara tertentu
di Kota Kediri.
8
BAB IV
ANALISA
4.1 Alasan Pemilihan Lokasi
Lokasi penelitian sebagai wilayah studi secara umum ialah Kota Kediri. Sedangkan
wilayah secara khusus adalah pusat perbelanjaan (Dhoho Plaza) dan sekitarnya.
Keseluruhan pusat perbelanjaan yang dijadikan sebagai lokasi penelitian merupakan pusat
perbelanjaan (shopping centre) dan department store dengan skala pelayanan kota.
1. Pusat perbelanjaan modern
2. Skala pelayanan pusat perbelanjaan kota atau regional
3. Spesifikasi pusat perbelanjaan berdasarkan fisiknya merupakan pusat perbelanjaan
jenis department store dan shopping centre (Gibber, 1959 :128). Jadi jenis pusat
perbelanjaan yang diteliti merupakan pusat perbelanjaan yang terdiri dari beberapa
unit usaha (bukan pusat perbelanjaan jenis supermarket saja).
4. Berdasarkan variasi barang yang dijual merupakan pusat perbelanjaan jenis variety
shop (Mills, 1981:11). Jenis pusat perbelanjaan yang diteliti merupakan tempat yang
menjual berbagai macam barang.
5. Pusat perbelanjaan yang terdiri atas berbagai macam aktivitas masyarakat misalnya:
salon, Gamezone, tempat makan dll. Bukan hanya toko tempat transaksi atau
kegiatan jual beli saja.
4.2 Relevansi dengan Teori Pusat Perbelanjaan
Salah satu teori yang relevan dan mewakili kondisi Dhoho Plaza di Kota Kediri
adalah teori Neo dan Wing (2005). Berikut adalah analisis implikasi teori terhadap lokasi
Dhoho Plaza.
a. Lokasi
- Kondusif dalam mendukung pusat perbelanjaan
- Arus kunjung tinggi
b. Kemudahan Akses
Mencakup pola jalan raya, kondisi hambatan, dan transportasi publik.
c. Visibilitas
9
Visibilitas yang baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan
penyewa dapat dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja
dapat menjangkaunya dengan mudah.
d. Bangunan
Bangunan pusat perbelanjaan harus memiliki parkir dan ruang untuk
bongkar muat barang.
Kondisi Dhoho Plaza
a. Lokasi
Dhoho Plaza berada di Kecamatan Klojen, Kediri yang sangat
menunjang sebagai pusat perbelanjaan dan berarus kunjung tinggi karena
terletak di tengah kota dengan jalur utama penghubung antarwilayah.
b. Kemudahan Akses
- Lokasi Dhoho Plaza berada di jalan utama (arteri primer) dari dan ke
Surabaya.
- Kondisi jalan baik
- Terdapat transportasi publik yang mempermudah akses ke Dhoho Plaza
c. Visibilitas
Penunjuk arah telah ada banyak di jalan-jalan utama. Selain itu, pada
jalan masuk menuju Dhoho Plaza juga terdapat papan reklame dan penunjuk
arah untuk memudahkan menuju lokasi.
c. Bangunan
Satu hal yang kurang di pusat-pusat perbelanjaan Kota Kediri adalah
sistem perparkirannya. Karena lokasinya yang berada di jantung kota
sehingga banyak keluar masuknya kendaraan dari arah timur,utara dan
selatan
10
.
11
BAB V
KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan
- Secara garis besar, lokasi Dhoho Plaza memiliki relevansi/ kesesuaian dengan teori-
teori lokasi yang ada (Teori Neo dan Wing, Teori Simmons, Teori August Losch, dan
teori Lokasi Pusat Perbelanjaan).
- Fasilitas lahan parkir yang kurang cukup luas menyebabkan beberapa kendaraan
terpaksa parkir secara on street ketika arus pengunjung ramai.
5.2 Rekomendasi
- Menjaga kondisi berbagai fasilitas/infrastruktur yang selama ini mendukung
perkembangan dan kemajuan Dhoho Plaza.
- Memberikan atau menambah lahan parkir yang telah ada sebelumnya.
5.3 Lesson Learned
Dalam menentukan suatu lokasi harus memperhatikan beberapa hal penting yang
mempengaruhi perkembangan usaha yang dibangun khususnya lokasi pusat
perbelanjaan (Dhoho Plaza), kelas konsumen (pemasaran) serta jarak dengan lokasi
pusat perbelanjaan lain.
12
DAFTAR PUSTAKA
Adisasmita, Rahardjo. 2008. Pengembangan Wilayah: Konsep dan Teori. Edisi 1. Graha Ilmu.Yogyakarta.
Robinson, Tarigan. 2005. Ekonomi Regional: Teori Dan Aplikasi. Edisi Revisi. PT. Bumi Aksara.Jakarta.
Wikipedia. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kediri
http://wongkediri.net/bangunan/dhoho-plaza.htm
Loch, August. 1968. The Economic of Location. John wiley and Sons. New york.