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MUNICIPIO DE TRES CANTOS (MADRID)

“DOCUMENTO URBANÍSTICO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN

EN EL ÁMBITO DE LA PLAZA DE LA ESTACIÓN Nº 1 (Estación de Cercanías)”

B U N C H

JULIO 2.012

Tres Cantos s.a.

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PLAZA DE LA ESTACIÓN Nº 1: ESTACIÓN CERCANÍAS DE RENFE

AYUNTAMIENTO DE TRES CANTOS. MADRID

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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE TRES CANTOS

PLAZA DE LA ESTACIÓN Nº 1

(Estación de Cercanías de RENFE)

JULIO 2.012

ÍNDICE GENERAL DEL DOCUMENTO:

1. INTRODUCCIÓN

2. ANTECEDENTES

3. AUTOR DEL ENCARGO

4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL

5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN

6. PROBLEMÁTICA DETECTADA

7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE

9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN

9.1.- Consideraciones previas 9.2.- Modificación Puntual No Sustancial 9.3.- Carácter de la Modificación Puntual

10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL

11. PROPUESTA DE MODIFICACION PUNTUAL DE PLAN GENERAL

12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL

13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA

14. CONCLUSIÓN

15. ANEXO: INFORME TÉCNICO MUNICIPAL DE FECHA 9 MARZO 2007



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MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA DE TRES CANTOS

PLAZA DE LA ESTACIÓN Nº 1

(Estación de Cercanías de RENFE)

JULIO 2.012

1. INTRODUCCIÓN De conformidad con el Pliego de Cláusulas Administrativas y Técnicas Particulares, así como con la posterior adjudicación, en fecha 10 de julio de 2.009, del Contrato de Asistencia Técnica para el desarrollo del documento urbanístico de la MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN en el Municipio de Tres Cantos, se redacta el presente documento de Modificación, con objeto de concretar determinados aspectos que se corrigen con respecto al documento actual de Plan General. En primer lugar se analiza la competencia y alcance del presente documento de Modificación Puntual de Plan General, de conformidad con la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid y las competencias atribuidas a dicha figura de planeamiento para la alteración de las determinaciones derivadas de Plan General. El ámbito de aplicación del presente documento se corresponde con la parcela sita en la Plaza de la Estación nº 1, correspondiente a la Estación de Cercanías de RENFE.

2. ANTECEDENTES El Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de Madrid en su sesión de 7 de mayo de 2003, Acuerdo nº 153/03 (publicado por Resolución de 26 de Mayo de 2003, de la Secretaría General Técnica de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transporte, B.O.C.M num, 156, de 3 de julio de 2003). Establece la completa ordenación urbanística estructurante del municipio, adscribiendo la totalidad del suelo a alguna de las clases y categorías en que puede dividirse el mismo, así como, la totalidad de las determinaciones de la ordenación pormenorizada en el suelo urbano.



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Determina, por tanto, las Condiciones Estructurantes y, en su caso, Pormenorizadas de la ordenación urbanística según los documentos que integran dicho Plan General: Memoria, Normas Urbanísticas Generales y Pormenorizadas de la ordenación urbanística, Planos de Información y de Ordenación, etc. El Plan General de Tres Cantos se redacta en primer lugar, para adecuar el planeamiento urbanístico vigente en Tres Cantos a la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, con independencia del mantenimiento de las condiciones establecidas por la entonces (año 2003) vigente legislación estatal del suelo, bien directa o, en su caso, de forma subsidiaria: Artículos todavía vigentes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio), Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y Texto Refundido y sus Reglamentos de la Ley del Suelo de 1976 (de aplicación subsidiaria). En segundo lugar se procedió a refundir toda la normativa y documentación del Plan General que se revisa, dada la heterogeneidad y dispar procedencia de la normativa y documentación de que se componía, alterada, modificada e innovada por el transcurso del tiempo. En tercer lugar se trataba de dar respuesta a las nuevas demandas sociales, productivas y económicas de una población en constante transformación y crecimiento. Demanda residencial, productiva y de desarrollo municipal en el marco de la necesaria sostenibilidad de recursos, respeto medioambiental y fomento de energías renovables. Desde la vigencia y eficacia de este nuevo Plan General, ha venido desarrollándose, como parte de la función pública potestad del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y según el programa y plazos incluidos en dicho Plan General, las determinaciones previstas en el mismo (suelo urbanizable sectorizado, ámbitos de desarrollo en suelo urbano, redes públicas dotaciones y urbanización y edificación en general). Esta experiencia ejecutiva, conjuntamente con la situación de rápido e imprevisible cambio en determinados parámetros sociales, demográficos, culturales y económicos, que fueron la base sobre los que se formalizaron las previsiones de desarrollo urbanístico y crecimiento del municipio, han llevado al Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos a un diagnóstico preciso: Determinadas decisiones, definiciones y condiciones de la ordenación urbanística, pormenorizada y estructurante, o no se definieron bien en su momento (errores no subsanables como tales), o no se adecuan en la actualidad a las necesidades reales del municipio, bien con carácter global (afectando a las Normas Urbanísticas) o bien en ámbitos de actuación concretos, zonas de ordenación y/o unidades de ejecución.



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Según lo anterior, el ejercicio y desarrollo de las condiciones urbanísticas establecidas por el documento de Plan General a tal efecto ha permitido igualmente la detección de diversos aspectos que deben ser revisados o modificados en el mismo: desde determinaciones de la ordenación pormenorizada hasta determinaciones de la ordenación estructurante, éstos últimos bien como consecuencia de la existencia de errores en el texto original, bien como consecuencia de inadecuaciones normativas o indefiniciones que precisan ser modificadas. Dicha situación detectada genera un escenario heterogéneo y complejo que causa, tanto a la población de Tres Cantos como principal receptora de la ordenación urbanística, como a los propios servicios municipales, una cierta inseguridad técnica y jurídica. En este complejo marco normativo que se acaba de definir, el Excmo. Ayuntamiento, a través de sus servicios técnicos y jurídicos competentes, ha delimitado las actuaciones que deben llevarse a cabo para actualizar el Plan General, adecuado sus determinaciones pormenorizadas y estructurantes. En el caso que nos ocupa, dicha cuestión, que afecta a la normativa en suelo urbano consolidado, implica una necesaria adecuación de las determinaciones urbanísticas inadecuadas o no válidas en la actualidad que afectan a la Ordenación Estructurante. Consecuentemente, el Ayuntamiento de Tres Cantos ha previsto la necesidad de formular un instrumento de planeamiento que por su función y competencia jurídica resulte con prescripción suficiente para modificar parcialmente las condiciones normativas del Plan General resolviendo los errores existentes. En este sentido, el presente documento de Modificación Puntual de Plan General incide en la resolución de un error normativo que afecta a parámetros urbanísticos relacionados con la Ordenación Estructurante. De conformidad con lo anterior, este documento justifica el contenido de unas y otras Determinaciones, Estructurantes y Pormenorizadas de conformidad con la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, garantizando así que el alcance previsto de la presente Modificación Puntual de Plan General se ajusta a las competencias urbanísticas que le son otorgadas a tal efecto. 3. AUTOR DEL ENCARGO El presente documento de iniciativa pública, referente a la Modificación Puntual de Plan General de Ordenación Urbana, es potestad del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y, a tal efecto, se encarga por parte del mismo a través de la Empresa Municipal Nuevo Tres Cantos S.A.



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4. EQUIPO REDACTOR DEL DOCUMENTO DE MODIFICACIONES PUNTUALES El equipo redactor de la presente Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Municipal de Tres Cantos, según el procedimiento legal pertinente de dicha Empresa Municipal y del Excmo. Ayuntamiento de Tres Cantos, y de conformidad con la Adjudicación del Contrato de Asistencia Técnica para la Redacción del documento urbanístico de Modificación Puntual de Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, de fecha 10 de julio de 2.009, es la Sociedad BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS S.L.P con domicilio social en la calle Apolonio Morales nº 17, bajo. 28036 Madrid.

5. ÁMBITO DE INTERVENCIÓN El ámbito de intervención de la presente Modificación Puntual de Plan General se corresponde con la parcela sita en la Plaza de la Estación nº 1, ocupada por la Estación de Cercanías de RENFE. Se trata de un único ámbito, de carácter continuo, correspondiente al suelo urbano consolidado. La localización concreta de dicha modificación se encuentra definida específicamente en la documentación gráfica del presente documento, pormenorizada en la Ficha de Modificación desarrollada a tal efecto. La situación urbanística de dicha parcela responde a los siguientes criterios:

• La parcela se encuentra incluida en el Sistema de la Red General del Municipio, en concreto correspondiente a la RG.1

• Regulación urbanística a través de la Ordenanza 11: Infraestructuras y Servicios Públicos, en el grado ST: Infraestructuras del Transporte

• La superficie de suelo actual de parcela asciende a 1.366 m²s

• Parcela se encuentra edificada en la actualidad, mediante una

construcción consolidada con fecha anterior a la Aprobación Definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos



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6. PROBLEMÁTICA DETECTADA Tal y como se justifica más adelante, sobre la citada parcela fue construida la Estación de Cercanías de RENFE, mediante licencia de obras autorizada por el Ayuntamiento de Tres Cantos. De conformidad con dicha autorización municipal, la edificabilidad computable ascendió a 1.753 m² construidos, correspondientes a la superficie existente en la actualidad. Dicha edificabilidad aplicada sobre la superficie global de la parcela determina un coeficiente de 1,28 m²c/ m²s. Sin embargo, la ordenanza de aplicación sobre la parcela, Ordenanza ST, establece, según las Normas Urbanísticas Pormenorizadas del suelo urbano (incluidas en el Volumen III del Plan General de Tres Cantos), una edificabilidad de 1,0 m²c/ m²s. Por tanto, resultado de dicha situación urbanística, y de conformidad con el Informe Técnico de los Servicios Técnicos del Arquitectura del Ayuntamiento, de fecha 9 de marzo de 2.007, el edificio se encuentra en “Fuera de ordenación”. Se adjunta como Documentación Anexa dicho Informe. Según lo anterior, habida cuenta de que la edificabilidad agotada en dicha parcela data de fecha anterior a la redacción y aprobación del Plan General de Ordenación Urbana, debe entenderse que la asignación a la Ordenanza ST sin que fuera especificado el coeficiente de edificabilidad correspondiente, debió tratarse de un error y, por tanto, siendo necesario proceder a su rectificación a través de la figura de planeamiento competente a tal efecto. A tal efecto, se redacta la presente Modificación Puntual de Plan General en el ámbito de la Plaza de la Estación nº 1, como documento de planeamiento adecuado y suficiente para la corrección de dicho parámetro urbanístico, correspondiente a la Ordenación Estructurante. Cabe señalar, en cualquier caso, que la presente Modificación no implica incremento alguno respecto a la edificabilidad existente en la parcela, consolidada de forma previa a la aprobación del Plan General. Se exponen a continuación los criterios de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en materia de las determinaciones Pormenorizadas y Estructurantes del planeamiento urbanístico en la región.



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7. JUSTIFICACIÓN DEL CONTENIDO DE LAS DETERMINACIONES PORMENORIZADAS Y LAS DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES, SEGÚN LA LEY 9/2001 DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

Para configurar jurídicamente el marco instrumental de planeamiento (Modificación Puntual de Plan General) adecuado para resolver la problemática enunciada y la capacidad jurídica de este instrumento de planeamiento, se realiza previamente una reflexión detallada acerca de las Determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas del planeamiento urbanístico. La división o categorización de todas las condiciones, determinaciones y/o elementos que conforman la ordenación urbanística en los Planes de Ordenación, distinguiendo aquellas cuyo alcance y finalidad es la estructuración básica del territorio, de aquellas otras cuyo contenido se circunscribe a condiciones de desarrollo y a su precisión para la realización de los actos de ejecución del planeamiento, no resulta nueva en la práctica del urbanismo madrileño, aunque bien es verdad que no con la definición y alcance legal que adquieren en la actual Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece con cierto detalle la definición y condiciones de diferenciación de las determinaciones o elementos de la ordenación estructurante (propia del planeamiento general) y aquellas otras de la pormenorizada (correspondientes al planeamiento de desarrollo). Esta definición se realiza en el artículo 35 de vigente Ley del Suelo de Madrid, teniendo como referencia las determinaciones contenidas en los artículos 33.1.d) y 34 3 de la misma Ley:

“1. Son determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo objeto del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro. 2. Sin perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística:

a) El señalamiento de la clasificación y, en su caso, categoría de suelo. b) La definición de los elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas. c) La división del suelo en áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores, con el señalamiento para cada uno de sus criterios y condiciones básicas de ordenación: Usos globales, áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos urbanísticos. d) El régimen de usos del suelo no urbanizable de protección.



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3. Son determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística aquellas que tienen el grado de protección suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución material. 4. Sin perjuicio de una mayor concreción y mediante desarrollos reglamentarios, son, en todo caso, determinaciones pormenorizadas de la ordenación urbanística:

a) La definición detallada de la conformación espacial de cada área homogénea, ámbito de actuación o sector y, especialmente en suelos urbanos y urbanizables, de alineaciones y rasantes. b) Las condiciones que regulan los actos sobre las parcelas y las que deben cumplir éstas para su ejecución material. c) La regulación del tipo de obras admisibles y las condiciones que deben cumplir las edificaciones, las construcciones en general, las instalaciones y las urbanizaciones. d) El régimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas, así como las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas. e) La definición de los elementos de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos que conforman las redes locales, completando las redes generales y supramunicipales pero sin considerarse parte de ellas”. f) La delimitación, cuando proceda, de unidades de ejecución y la asignación de los sistemas de ejecución. g) Las que no estén expresamente calificadas por el planeamiento general como determinaciones estructurantes de la ordenación urbanística”.

No obstante, además de que el articulado es por sí solo muy clarificador al respecto, el apartado VII de la Exposición de Motivos de la propia Ley 9/2001, lo es aún más si cabe:

“En el título II la potestad de planeamiento de la ordenación urbanística municipal (art. 33.1.d)) diferencia las determinaciones estructurantes, correspondiente al planeamiento general, y las determinaciones pormenorizadas, correspondientes al planeamiento de desarrollo. Son determinaciones estructurantes aquellas mediante las cuales se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo, así como los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro. Son determinaciones pormenorizadas aquellas que tienen el grado de precisión suficiente para legitimar la realización de actos concretos de ejecución material. Son una determinación estructurante del planeamiento los elementos de las redes públicas o redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, que son susceptibles de distinguirse jerárquicamente en tres niveles: Los que conforman la red supramunicipal, la red general y la red local. Este sistema de redes públicas se localiza sobre suelos de cesión obligatoria y gratuita por los promotores del suelo y se integra dentro de las reservas para dotaciones cuyos estándares se revisan o modifican radicalmente respecto de los establecidos por el Texto



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Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y su Reglamento de Planeamiento de 1.978, justificando este hecho en el cambio sustantivo de la realidad social y urbana de la Comunidad de Madrid desde entonces hasta nuestros días................ Son determinaciones estructurantes las edificabilidades y los aprovechamientos urbanísticos. En suelo urbano consolidado, la superficie edificable de cada solar o parcela vendrá definida según las condiciones de intensidad edificatoria............. Es una determinación estructurante, en relación con los usos del suelo, la asignación en el área de reparto en suelo urbanizable, como mínimo, del 50 por 100 de las viviendas edificables a viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial, de las cuales las viviendas de precio tasado no podrán superar el 25 por 100. En toso caso, se reserva a cada Ayuntamiento la facultad de determinar la tipología de las viviendas en el 10 por 100 de la superficie del suelo urbanizable...........”.

Con relación expresa a la definición para las Redes Públicas dotacionales, la distinción entre Condiciones Estructurantes y Pormenorizadas se realiza en el apartado 3 del artículo 36 de la Ley 9/2001, de 17 de julio:

“3. La definición de las redes públicas implica señalar expresamente todos aquellos de sus elementos necesarios para asegurar el funcionamiento correcto y adecuado a las necesidades previstas en la red correspondiente. A tal efecto, se establecen las siguientes precisiones:

a) Tendrá el carácter de determinaciones estructurantes todas aquellas que consistan en señalar las reservas y dimensiones de cualquier suelo que se prevea como elemento de una red pública supramunicipal o general. b) Asimismo, tendrán el mismo carácter de determinaciones estructurantes las que definan las condiciones básicas de ordenación de cada uno de tales elementos, si bien el desarrollo detallado de los mismos se concretará a través de determinaciones pormenorizadas. c) El señalamiento de los espacios destinados a elementos de las redes locales, así como de cualesquiera otros parámetros necesarios para su ordenación detallada, tendrán el carácter de de determinaciones pormenorizadas. En cambio, serán determinaciones estructurantes las instrucciones normativas al planeamiento de desarrollo sobre la localización y características de elementos de nivel local que resulten necesarias para asegurar la funcionalidad de la red correspondiente”.

Cabe aclarar que la ordenación urbanística que se configura a través de los instrumentos de ordenación urbanística (Planes de Ordenación), queda globalmente definida por todos los documentos que componen dichos planes. Por tanto las Normas Urbanísticas y Ordenanzas contenidas en los planes participan del régimen de determinaciones Estructurantes y Pormenorizadas establecido en la Ley, de aplicación inmediata desde la entrada en vigor de la misma.



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Según lo anterior, queda justificado el alcance del presente documento de Modificación Puntual de Plan General de Ordenación, en base al contenido y afección sobre aspectos de la Ordenación Estructurante de la Red Pública General correspondiente a la Estación de Cercanías (Plaza de la Estación nº 1), en concreto respecto a la asignación específica del coeficiente de edificabilidad de la parcela, así como altura máxima de plantas permitidas. Por último, se justifica la innecesariedad de presentar un Documento de Avance de la presente Modificación Puntual de Plan General, de conformidad tanto con la Ley 9/2.001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, como con la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid, que la modifica a tal efecto. Así, en efecto, si bien la Ley 9/2001 en su artículo 56.2 no exige la redacción de dicho documento en las Modificaciones Puntuales de Plan General, según el siguiente texto literal:

2. Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos que se regulan en este artículo. En todo caso, será preceptiva la formalización y posterior aprobación del correspondiente avance en el proceso de elaboración de los Planes Generales y de sus revisiones, así como de los Planes de Sectorización; en todos los demás casos el Avance de planeamiento será facultativo.

La Ley 3/2007, en su artículo 10 modifica el artículo anterior, quedando como sigue:

Artículo 10

2. Cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo, podrán formalizarse con la denominación de Avance a los efectos que se regulan en este artículo, y con el contenido y la documentación que la presente Ley exige para la aprobación inicial de cada clase de instrumento urbanístico. En todo caso, será preceptiva la formalización y posterior aprobación del correspondiente Avance en el proceso de elaboración de los Planes Generales y los Planes de Sectorización, sus revisiones y las modificaciones puntuales que afecten a una superficie superior al 10 por 100 del Plan; en todos los demás casos el Avance de planeamiento será facultativo. …

Por tanto, habida cuenta de que la superficie afectada por la presente Modificación Puntual (1.366 m²s) es inferior al 10% de la superficie total del Plan General, se entiende innecesaria la redacción de un Documento de Avance.



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8. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE La legislación urbanística y territorial aplicable se compone de las siguientes Leyes, Reglamentos y/o Decretos: • Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20

de junio).

• Títulos II,III y IV, en vigor de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de la Comunidad de Madrid.

• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y posteriores modificaciones según: Ley 14/2001, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2004, de 31 de mayo, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid; Ley 2/2005, de 12 de abril, de Modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid; Ley 3/2007, de 26 de junio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid, así como las diferentes leyes posteriores en materia de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid: Ley 7/2007, de 21 de diciembre; Ley 3/2008, de 23 de diciembre; Ley 10/2009, de 23 de diciembre; Ley 9/2010, de 23 de diciembre y Ley 6/2011, de 28 de diciembre.

• Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y sus Reglamentos de Planeamiento de 23 de junio de 1978 y de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978, aplicables en todo lo no regulado por la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid y no sean contradictorios con la misma.

La legislación sectorial más importante que incide o resulta de aplicación en las presentes Modificaciones Puntuales es básicamente la siguiente:

• Ley 10/1998, de 9 de julio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.

• Ley 8/2005, de 26 de diciembre, de Protección y Fomento del Arbolado de la Comunidad de Madrid.

• Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid y actualizaciones posteriores.

• Decreto 78/1999, por el que se regula el régimen de protección contra la Contaminación Acústica de la Comunidad de Madrid.



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9. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN La presente Modificación Puntual del Plan General de Tres Cantos responde a lo establecido en el artículo 67 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, constituyendo el mismo rango y sometiéndose a la misma tramitación que el propio Plan General. 9.1.- Consideraciones previas Esta Modificación no queda afectada por lo prescrito en el apartado 2 del artículo anteriormente mencionado, por cuanto que no implica incremento alguno de la edificabilidad prevista en la parcela:

“Toda alteración de la ordenación establecida por un Plan de Ordenación Urbanística que aumente la edificabilidad, desafecte suelo de un destino público o descalifique suelo destinado a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, deberá contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la cantidad y calidad de las dotaciones previstas respecto del aprovechamiento urbanístico del suelo, sin incrementar éste en detrimento de la proporción ya alcanzada entre unas y otro, así como las posibilidades de acceso real a la vivienda y, en todo caso, asegurar la funcionalidad y el disfrute del sistema de redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos. En ningún caso será posible la recalificación para otros usos de terrenos cuyo destino efectivo sea docente, sanitario o viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social, salvo que, previo informe de la Consejería competente por razón de la materia, se justifique la innecesariedad de la permanencia de dicho destino, en cuyo caso el o los nuevos usos previstos deberán ser preferentemente públicos o de interés social”.

Todas las innovaciones, alteraciones o modificaciones de la ordenación urbanística estructurante o de cualesquiera de sus elementos, deben ser sustanciados mediante Modificación Puntual del Plan General, incluidas aquellas modificaciones consideradas por la Comunidad de Madrid como no constitutivas de error material que afecten a dicha ordenación estructurante. 9.2.- Modificación Puntual No Sustancial Conforme al artículo 57 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, modificado por el artículo 10.tres de la Ley 7/2007, de 21 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid, el procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento se desarrollará reglamentariamente, sin que dicho procedimiento se vea afectado por las limitaciones recogidas en los artículos 68 y 69 de la Ley 9/2001, de 17 de julio.



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El susodicho desarrollo reglamentario se produce por la promulgación del Decreto 92/2008, de 10 de julio, por el que se Regulan las Modificaciones Puntuales no Sustanciales de Planeamiento Urbanístico. Dicho Decreto define este tipo de Modificaciones en su artículo 1:

“El objeto del presente Decreto es definir y regular el procedimiento especial para la tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de instrumentos de planeamiento urbanístico a que se refiere el artículo 57 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid. A estos efectos, se consideran modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento aquellas de escasa entidad y de alcance reducido y local, que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que la superficie de la modificación no supere los 10.000 metros cuadrados. b) Que no afecten a una superficie superior al equivalente al 1 por 100 del suelo urbano del municipio. En los municipios de menos de 3.000 habitantes este porcentaje será del tres por ciento.

2. No obstante lo dispuesto en el número anterior, se podrán tramitar modificaciones puntuales no sustanciales que superen los límites mencionados cuando el Ayuntamiento que proponga la modificación lo haya acordado por mayoría absoluta de la Corporación y se aprecien, tanto por el Ayuntamiento como por la Comunidad de Madrid, especiales razones de interés social o utilidad pública, como en el caso de equipamientos, dotaciones, infraestructuras y servicios. 3. No podrán considerarse modificaciones puntuales no sustantivas y por tanto no podrán tramitarse por este procedimiento aquellas que tengan una incidencia negativa en el medio ambiente, la movilidad o las infraestructuras”.

Por tanto, y en virtud del alcance de la presente Modificación Puntual del Plan General de Tres Cantos, que afecta a una superficie de terreno de 1.366 m², debe considerarse como Modificación Puntual No Sustancial y, por tanto, sometida a la tramitación urbanística prevista en el artículo 2 del citado Decreto 92/2008:

“Artículo 2.- Procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento El procedimiento de tramitación de las modificaciones puntuales no sustanciales de planeamiento se desarrollará conforme a las siguientes reglas:

1. El procedimiento se iniciará a propuesta del Alcalde, que someterá la modificación a información pública por el plazo mínimo de un mes con los requisitos establecidos el artículo 56 bis de la Ley 9/2001. Simultáneamente, se solicitarán los informes sectoriales necesarios que deberán emitirse en el mismo plazo de la información pública. Si no se emitieran en dicho plazo, se entenderán favorables a la tramitación de la modificación.



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2. A la vista de las alegaciones presentadas e informes recibidos, el Pleno del Ayuntamiento aprobará la propuesta de modificación y acordará la remisión del expediente completo a la Consejería competente en materia de ordenación urbanística. 3. El órgano competente de la Comunidad de Madrid resolverá sobre la modificación propuesta en el plazo máximo de dos meses, transcurrido el cual sin que la Administración se hubiera pronunciado, se entenderá aprobada la modificación. En el caso de que la modificación propuesta no cumpla con las determinaciones previstas en el artículo 1, el titular de la Dirección General competente en materia de urbanismo devolverá el expediente al Ayuntamiento para su tramitación por el procedimiento ordinario.

9.3.- Carácter de la Modificación Puntual

De acuerdo con el artículo 68.1 y 2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el presente documento no constituye Revisión del Plan General de Tres Cantos, sino una Modificación Puntual del mismo, no obligando a ejercer la potestad plena de planeamiento:

“1. Se entenderá por revisión de un instrumento de planeamiento la adopción de nuevos criterios que exijan su reconsideración global y supongan, en consecuencia, la formulación completa del correspondiente plan. Tendrán siempre el carácter de revisión las alteraciones que afecten a la coherencia conjunta de la ordenación desde la escala y el alcance propio del instrumento de que se trate y, en todo caso, las que varíen la clasificación del suelo o disminuyen las superficies reservadas a espacios libres públicos”. 2. La revisión de un Plan de Ordenación Urbanística en vigor supone el ejercicio de nuevo, en plenitud, de la potestad de planeamiento”.

No constituyendo Revisión del Plan General en virtud de su contenido, tampoco obliga a la misma según podría necesitarse de cumplirse las prescripciones de la disposición Transitoria Cuarta del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio:

Si transcurrido un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística no estableciera en qué casos el impacto de una actuación de urbanización obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenación, esta nueva ordenación o revisión será necesaria cuando la actuación conlleve, por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 por ciento de la población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial”.

Por tanto, según todo lo anterior, queda igualmente justificado que la presente Modificación Puntual no constituye Revisión del Plan General de Tres Cantos vigente.



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10. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL Según lo recogido anteriormente, se justifican las causas de la revisión normativa de determinadas condiciones de la Ordenación Estructurante sobre la citada parcela. En primer lugar, cabe señalar la inadecuación normativa en materia de edificabilidad, consecuencia de una falta de asignación específica del coeficiente de edificabilidad real en la parcela. En este caso, la asignación genérica de la edificabilidad prevista por el POM, resultante de un coeficiente de 1,0 m²c/m²s, supondría un valor inferior a la realidad construida y autorizada en licencia. Por ello, tal y como se ha expuesto, de conformidad con el Informe Técnico Municipal de marzo de 2.007, la parcela que nos ocupa se encuentra en situación de “Fuera de Ordenación”, lo que impide sobre la misma la realización de actos de edificación o reforma de lo existente, limitando enormemente los derechos urbanísticos de aplicación. Por otro lado, prácticamente la totalidad de las parcelas del municipio presentan en su documentación gráfica (Planos de Ordenación del Plan General), el señalamiento específico del número máximo de plantas a efectos de la altura de la edificación. Sin embargo, la parcela objeto del presente documento no recoge dicha información, presentando una clara indefinición normativa en dicho sentido. Este aspecto, si bien corresponde a un parámetro de la ordenación pormenorizada, se ha considerado conveniente su inclusión, dado que se trata de condiciones normativas de una parcela perteneciente a la Red Pública General. Por ello se considera que esta situación urbanística a resolver, aun cuando no supone incremento de edificabilidad ni disminución de Redes Públicas, afecta a parámetros que, como se ha visto, son considerados como determinaciones estructurantes del Plan General y, por tanto, no resolubles como errores materiales. Por tanto, plenamente justificada la situación de conflicto e indefinición actual, se concluye que debe ser resuelta eficazmente para el pleno ejercicio de la actividad urbanística, tanto por parte de los Servicios Técnicos municipales como de los propietarios de suelo en el desarrollo de sus derechos. Por ello, ante esta situación, el Ayuntamiento ha considerado oportuno el análisis y corrección de dichos aspectos que afectan de forma directa a las determinaciones Estructurantes del Plan General, mediante la presente Modificación Puntual del planeamiento. Se garantiza igualmente el cumplimiento de lo establecido en el art.69 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid:



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“…2. La modificación de los Planes de Ordenación Urbanística no podrá:

a) Afectar ni a la clasificación del suelo, ni suponer la disminución de zonas verdes o espacios libres.

b) Iniciarse su tramitación, antes de transcurrido un año desde la aprobación definitiva del correspondiente Plan de Ordenación Urbanística o de su última revisión, ni después de expirado el plazo fijado en cualquier forma para que esta última tenga lugar.”

En conclusión, el presente documento de Modificación Puntual de Plan General queda plenamente justificado como procedimiento eficaz y competente para la resolución de la problemática actual en relación con los aspectos urbanísticos que han sido expuestos de forma pormenorizada.

11. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL En virtud de lo anteriormente expuesto, se propone la siguiente Modificación de la documentación obrante en el Plan General, para la correcta definición tanto de la edificabilidad máxima permitida en la parcela, como del número de plantas permitido, según el siguiente desglose:

1. Correcta definición del coeficiente de edificabilidad de parcela La Ordenanza 11: Infraestructuras y Servicio Público de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas en suelo urbano del Plan General establece que la Superficie Máxima Edificable en las parcelas calificadas de Infraestructuras del Transporte (ST), sea:

“La Superficie Máxima Edificable en cada parcela será el resultado de referir a su superficie neta el Coeficiente de Edificabilidad de 1,0 m²c/ m²s, excepto que se especifique otro coeficiente en los planos de ordenación.”

A tal efecto, dado que el edificio de la Estación de Cercanías fue construido con anterioridad al Plan General, el coeficiente que debió figurar sobre la parcela de la Plaza de la Estación nº 1, hubiera sido el 1,28 m²c/m²s. Resultado de dividir la edificabilidad real consumida en la parcela entre la superficie de suelo de la misma (1.753,0 m²c / 1.366,0 m²s). Por tanto, se propone mediante el presente documento la incorporación de dicho coeficiente de edificabilidad específico sobre el plano de ordenación correspondiente (Plano nº 9, de la Serie 3.1). Como se ha justificado, esta modificación no implica en ningún caso incremento respecto a la edificabilidad actual en la parcela, sino simplemente la corrección del error advertido.



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2. Asignación de la altura máxima permitida Respecto a la regulación normativa de la altura en las parcelas calificadas de Infraestructura del Transporte (ST), la citada ordenanza 11 establece:

“Altura de la edificación Con carácter general, la edificación podrá alcanzar un máximo de 3 plantas, con una altura máxima de la edificación de 12,50 metros. El Ayuntamiento podrá, excepcionalmente, admitir mayores alturas y mayor número de plantas en razón de la utilidad pública del servicio a cubrir y de la funcionalidad de tal aumento.”

En este caso, si bien la norma general coincide con el número de plantas de la edificación construida sobre la parcela, se considero oportuno, al igual que sucede en el resto de parcelas del término municipal, que se recoja específicamente la altura máxima de la edificación. Por tanto, se propone igualmente la inclusión del número máximo de plantas en la parcela, tres plantas sobre rasante (III), sobre el citado plano nº 9 de la Serie 3.1 del Plan General.

En conclusión, la afectación (modificación) que se produce por la presente propuesta en las Normas Urbanísticas del Plan General se corresponde exclusivamente con la Documentación Gráfica, en concreto sobre los Planos de Ordenación del Plan General. AFECCIÓN MEDIOAMBIENTAL Desde el punto de vista ambiental, tal y como se ha referido anteriormente, la modificación que se propone no supone cambio alguno ni en la edificabilidad máxima de la parcela, ni en las condiciones de volumen, por lo que no implican alteración alguna de la calidad del aire ni de las aguas del entorno, así como tampoco suponen modificaciones respecto a la contaminación acústica ni lumínica que haya sido autorizada a través de la licencia concedida a tal efecto. Por ello, la presente Modificación de Plan General no requiere de medidas adicionales que garanticen la protección del Medio Ambiente, que serán remitidas a la legislación vigente en la materia, Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (y posteriores modificaciones parciales), de aplicación en los procedimientos de edificación o reforma de las construcciones existentes, según el caso.



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12. FICHA URBANÍSTICA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PROPUESTA Se adjunta a continuación la Ficha de la presente Modificación Puntual, estructurada a través de los siguientes aspectos: - Situación en el Municipio:

Plano de localización de la Modificación en el término municipal de Tres Cantos

- Situación Actual Descripción del Estado actual de planeamiento vigente

- Plano situación actual Plano de Ordenación del Plan General vigente

- Justificación de la Modificación Justificación de los criterios adoptados para la formalización de la Modificación Puntual de Plan General

- Parámetros propuestos Condiciones urbanísticas específicas resultantes de la Modificación que se propone en cada caso

- Plano propuesto Documentación Gráfica Modificada resultante de las nuevas condiciones que se proponen en cada caso



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AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO Modificación Puntual de Plan General M.7

Nombre: Plaza de la Estación nº1 (Estación de Cercanías RENFE)

Figura de Ordenación ORDENANZA ST

Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 9 Situación en el municipio



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Nombre: Plaza de la estación nº1 (Estación de Cercanías RENFE)


Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 9 Situación actual

La parcela situada en la plaza de la Estación nº 1, correspondiente a la Estación de Cercanías RENFE, perteneciente al Sistema de la Red General RG.1.1, no tiene asignado coeficiente de edificabilidad, sino remitido directamente a la Ordenanza de aplicación ST y, por tanto, con un coeficiente de edificabilidad de 1,0 m²/ m²

Plano situación actual



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Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 9 Justificación de la modificación:

En la actualidad, la edificación existente destinada a Estación de Cercanías de RENFE presenta una superficie computable a efectos de edificabilidad de 1.753 m²c, con una superficie total de parcela de 1.366 m²s. Dicha edificabilidad existía ya en el momento de aprobación del Plan General. Según lo anterior, el coeficiente de edificabilidad actualmente consolidado asciende a 1,28 m²c/m²s. Sin embargo, tal y como se ha explicado anteriormente, la edificabilidad de la parcela se encuentra determinada por la Ordenanza ST, lo que corresponde con un coeficiente de edificabilidad de 1,0 m²/m².

Por tanto, el edificio existente de la Estación de Cercanías se encuentra fuera de ordenación habida cuenta de que el coeficiente real de 1,28 m²/m² supera el coeficiente máximo permitido por el planeamiento para dicha dotación (1,0 m²/m²). En consecuencia, la presente Modificación Puntual propone la asignación específica, en el Plano 9, del coeficiente de edificabilidad correcto para dicha parcela RG.1.1, es decir, 1,28 m²/m², sin que ello suponga incremento alguno respecto a la edificabilidad existente en la actualidad e incluso, de forma previa a la entrada en vigor del Plan General. De igual forma, se incorpora la limitación del número máximo de plantas, establecido en 3 plantas, coincidente con la edificación existente en la actualidad, habida cuenta de que dicho parámetro no se encuentra especificado en la documentación gráfica. Todo ello de conformidad con el Informe del Arquitecto Municipal de fecha 09.03.2007 y la Documentación Gráfica Modificada que se aporta en la presente Ficha.



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Hoja del plan general: Serie 3.1 – Plano 9 Parámetros propuestos:

En el plano 9 de la serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano-, se asigna el coeficiente de edificabilidad correcto para la parcela sita en Plaza de la Estación nº 1, Estación de Cercanías RENFE, con un valor definitivo de 1,28 m²/m². Se incorpora en la documentación gráfica el número máximo de plantas permitido para la edificación: 3 plantas (III)

Plano estado propuesto:



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13. DOCUMENTACIÓN QUE SE MODIFICA De acuerdo con el contenido que se propone en dicha Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos vigente, se modifica la siguiente documentación del mismo: En los Planos de Plan General: Plano número 9 de la Serie 3.1 -Ordenación del suelo urbano-

14. CONCLUSIÓN Como conclusión y resumen de todo lo expuesto en la presente Memoria, se estima que las modificaciones propuestas se refieren a determinaciones y elementos de ordenación que, por su naturaleza y alcance, son parte de la ordenación estructurante, procediendo ser resueltas por la presente propuesta de Modificación Puntual, debiéndose adoptar para su tramitación las reglas propias de aprobación de las Modificaciones No Sustantivas del Plan General de conformidad con lo establecido en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y Decreto 92/2008, de 10 de julio. De igual forma, y según lo expuesto, la citada Modificación queda plenamente justificada como procedimiento eficaz y competente para la resolución de la problemática actual en relación con los aspectos urbanísticos que se han desarrollado de forma pormenorizada. Procede por tanto la tramitación y aprobación, en su caso, del presente documento urbanístico de Iniciativa Pública, referente a la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos, en el ámbito de la Plaza de la Estación nº 1, elaborado a instancia del Ayuntamiento de Tres Cantos. Y para que así conste a los efectos oportunos, se firma Autor del Encargo Autor del documento

EMPRESA MUNICIPAL NUEVO TRES CANTOS S.A. BUNCH ARQUITECTURA Y PROYECTOS, S.L.P

Sociedad Colegiada Nº: 70.253 Arqto Coleg: SM. M. Medrano Nº: 5.774 Madrid, Julio 2012



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15. ANEXOS 1. INFORME TÉCNICO MUNICIPAL DE FECHA 9 DE MARZO DE 2.007 Se adjunta al presente documento el Informe Técnico Municipal de fecha 9 de marzo de 2.007, redactado por los Servicios Técnicos de Arquitectura del Ayuntamiento de Tres Cantos, en el que se expone la situación urbanística de la parcela, así como la necesaria rectificación urbanística mediante su tramitación como Modificación Puntual del Plan General.



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ANEXO: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN VIGENTE (Mayo 2.003) PLANO ACTUAL Nº 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano- del Plan General



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MODIFICACIÓN DE PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN PLANO PROPUESTO Nº 9. SERIE 3.1-Ordenación del suelo urbano-

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN GENERAL

Julio 2012

III

1,28

3.1 9

“documento urbanÍstico de modificaciÓn puntual de plan general de ordenaciÓn … · 2020. 11....

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