apresentação - setor real estate...
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Apresentação - Setor Real Estate 2T12
Percurso da apresentação
• Síntese e consolidação de resultados do setor;
• Modelo de contabilização de receitas, custos e lucro no setor;
• Impacto deste modelo no “valuation” do setor;
• Análise de viabilidade de empreendimentos como “valuation” de Companhia;
• Reflexões.
2
Demonstrações de resultados 2007 x 2011
Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Variação 07-11 2011 2007
Receita Líquida 335% 37,6 8,6
Custo Operacional 419% 27,8 5,3
Lucro Bruto 198% 9,8 3,3
Margem Bruta (%) -12 p.p. 26% 38%
(Despesas) / Receitas Operacionais 202% -5,2 -1,7
Despesas Comerciais 286% -2,6 -0,7
Despesas Administrativas 148% -2,6 -1,0
SG&A / Receita Líquida -6 p.p. 14% 20%
Resultado Financeiro -195% -0,2 0,3
Receita Financeira 125% 1,9 0,8
Despesa Financeira 262% -2,1 -0,6
Resultado Financeiro / Receita Líquida -2 p.p. 1% 3%
Lucro Líquido 121% 2,7 1,2
Margem Líquida (%) -7 p.p. 7% 14%
Dividendos 262% 1,0 0,3
Lucro Líquido ex-dividendos 77% 1,7 0,9
Resultados consolidados das 17 companhias de capital aberto listadas no segmento Novo Mercado da BM&F Bovespa 3
Balanço Contábil de 2007 x 2011
Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Variação 07-11 2011 2007
Ativo Total 181% 90,1 32,0
Disponibilidades 58% 9,8 6,2
Estoques 112% 27,5 13,0
Contas a Receber 394% 42,8 8,7
Passivo Total 268% 56,4 15,3
Contas a Pagar 99% 8,7 4,4
Permuta 148% 6,4 2,6
Dívida Total 576% 33,8 5,0
Patrimônio Líquido 102% 33,7 16,7
Capital Social 67% 24,6 14,7
Resultados consolidados das 17 companhias de capital aberto listadas no segmento Novo Mercado da BM&F Bovespa 4
Lançamentos e Vendas Contratadas
5
6,6 6,78,5
7,39,3 9,0
11,8
8,29,9 10,4 10,7
7,5 7,5
21%
24%
27%
24%
30%
28%
30%
23%
26%25% 24%
22% 22%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10 4T10 1T11 2T11 3T11 4T11 1T12 2T12
VS
O (
%)
Ve
nd
as C
on
tra
tad
as
(bilh
ões)
Vendas Contratadas e VSO
Vendas VSO
Contracted Sales and Sales-Over-Supply
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
2006 2007 2008 2009 2010 20111S12
9,1
26,5 29,3
24,0
40,3 42,4
10,7
6,7
14,922,1
26,0
37,4 39,1
15,0
Vo
lum
e (
bil
hõ
es)
Volume de Lançamentos e Vendas
Lançamentos Vendas
Launches and Contracted Sales
Demonstrações de resultados
6
4,18,1
15,522,0
33,437,6
18,2
61%54%
45%
85%89%
96%
121%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
0
10
20
30
40
50
60
2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12
% s
ob
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Re
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ita
Líq
uid
a (
bilh
õe
s)
Receita Líquida e % sobre Vendas
Receita Líquida % Sobre Vendas
Net Revenue and % of Sales
1,53,1
5,46,9
10,2 9,5
4,0
37%39%
35%
31% 30%
25%
22%
0%
10%
20%
30%
40%
0
2
4
6
8
10
12
2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12
Ma
rge
m B
ruta
(%
)
Lu
cro
Bru
to (
bilh
õe
s)
Lucro e Margem Bruta
Lucro Bruto Margem Bruta
Gross Profit and Gross Margin
0,61,5
2,4
4,2
6,0
4,8
1,4
15%
18%
15%
22%
18%
13%
8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
1
2
3
4
5
6
7
2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12
Ma
rge
m E
BIT
DA
(%
)
EB
ITD
A (
bilh
õe
s)
Lucro e Margem EBITDA
EBITDA Margem EBITDA
EBITDA and EBITDA margin
0,51,1
1,63,1
4,7
2,7
0,3
12%
14%
10%
14% 14%
7%
2%
0%
3%
5%
8%
10%
13%
15%
0
1
2
3
4
5
6
2006 2007 2008 2009 2010 2011 1S12
Ma
rge
m L
íqu
ida
(%
)
Lu
cro
Líq
uid
o (
bilh
õe
s)
Lucro e Margem Líquida
Lucro Líquido Margem Líquida
Net Income and Net Margin
DRE de 2007 até 2011
Resultados consolidados das 17 companhias de capital aberto listadas no segmento Novo Mercado da BM&F Bovespa 7
Valores expressos em bilhões de Reais - R$ Acumulado 07-11 2011 2010 2009 2008 2007
Lançamentos 162,4 42,4 40,3 24,0 29,3 26,5
Vendas Contratadas 139,6 39,1 37,4 26,0 22,1 14,9
Receita Líquida 116,9 37,6 33,4 22,0 15,3 8,6
Custo Operacional 81,3 27,7 23,2 15,1 9,9 5,3
Lucro Bruto 35,6 9,8 10,2 6,9 5,4 3,3
Margem Bruta 30,4% 26,1% 30,5% 31,2% 35,3% 38,1%
(Despesas) / Receitas Operacionais -17,5 -5,2 -4,3 -3,2 -3,1 -1,7
Despesas Comerciais -8,5 -2,6 -2,1 -1,5 -1,6 -0,7
Despesas Administrativas -9,0 -2,6 -2,2 -1,7 -1,5 -1,0
SG&A / Receita Líquida 15% 14% 13% 15% 20% 20%
Resultado Financeiro 0,1 -0,2 0,1 -0,1 0,1 0,3
Receita Financeira 6,0 1,9 1,5 0,9 0,8 0,8
Despesa Financeira -5,8 -2,1 -1,4 -1,0 -0,7 -0,6
Resultado Finaneceiro / Receita Líquida 0,1% 0,6% 0,3% 0,5% 0,7% 2,9%
EBITDA 18,9 4,8 6,0 4,2 2,4 1,5
Margem EBITDA 16,1% 12,7% 17,9% 19,3% 15,7% 17,3%
Lucro Líquido 13,5 2,7 4,8 3,1 1,6 1,2
Margem Líquida 9,7% 6,9% 12,9% 11,9% 7,4% 8,2%
Dividendos 3,6 1,0 1,1 0,8 0,4 0,3
ROE 13,8% 8,6% 18,3% 16,7% 8,9% 17,0%
CDI 11,1% 11,6% 10,6% 8,6% 13,5% 11,1%
Lucro Líquido ex-dividendos 9,9 1,7 3,7 2,3 1,3 0,9
ROE Ajustado 11,1% 5,3% 14,4% 12,6% 8,7% 14,7%
Dívida Financeira 33,8 33,8 26,3 18,3 10,4 5,0
Dív. Fin. / P.L. 100,4% 100,4% 83,1% 71,2% 56,0% 34%
Caixa Disponível 9,8 9,8 9,6 8,9 4,3 5,7
Exemplo da contabilização POC
0 6 21 33 36
Período 0 (momento do lançamento da obra, antes das vendas)
(Percentage of Completion)
(Ciclo de vida do empreendimento em meses)
Venda: 0%
Obra Executada: 0%
Receita: 0% -- (Custo Terreno + Obra Executada)
(Custo Terreno + Obra Total)
Lucro: 0% -- Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)
Margem: 0%
VGV / Receita: 100.000
Terreno: -10.000
CDC: -40.000
Lucro: 50.000
Período 0:
Margem esperada: 50%
Resultado na demonstração contábil:
8
Exemplo da contabilização POC
0 6 21 33 36
Período 1 (entre lançamento e início de obra)
(Percentage of Completion)
(Ciclo de vida do empreendimento em meses)
Venda: 100%
Obra Executada: 0%
Receita: 20% 20.000 (Custo Terreno + Obra Executada)
(Custo Terreno + Obra Total)
Lucro: 20% 10.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)
Margem: 50%
VGV / Receita: 100.000
Terreno: -10.000
CDC: -40.000
Lucro: 50.000
Período 1:
Margem esperada: 50%
Resultado na demonstração contábil:
9
Exemplo da contabilização POC
0 6 21 33 36
Período 2 (entre lançamento e 50% de execução de obra)
(Percentage of Completion)
(Ciclo de vida do empreendimento em meses)
Venda: 100%
Obra Executada: 50%
Receita: 60% 60.000 (Custo Terreno + Obra Executada)
(Custo Terreno + Obra Total)
Lucro: 60% 30.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)
Margem: 50%
VGV / Receita: 100.000
Terreno: -10.000
CDC: -40.000
Lucro: 50.000
Período 2:
Margem esperada: 50%
Resultado na demonstração contábil:
10
Exemplo da contabilização POC
0 6 21 33 36
Período 3 (entre lançamento e 95% de execução de obra)
(Percentage of Completion)
(Ciclo de vida do empreendimento em meses)
Venda: 100%
Obra Executada: 95%
Receita: 96% 96.000 (Custo Terreno + Obra Executada)
(Custo Terreno + Obra Total)
Lucro: 96% 48.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)
Margem: 50%
VGV / Receita: 100.000
Terreno: -10.000
CDC: -40.000
Lucro: 50.000
Período 3:
Margem esperada: 50%
Resultado na demonstração contábil:
11
Exemplo da contabilização POC
0 6 21 33 36
(Percentage of Completion)
(Ciclo de vida do empreendimento em meses)
Venda: 100%
Obra Executada:
Receita: 4% que restavam 4.000
Lucro: -4.000 Receita - (Custo Terreno + Obra Executada)
Margem: -100%
VGV / Receita: 100.000
Terreno: -10.000
CDC (com desvio de 15%): -46.000
Lucro: 44.000
Período 4:
Margem final esperada: 44%
Resultado na DRE contábil do trimestre:
Período 4 (nos 3 meses finais de obra, foi descoberto um desvio de custo de 15%, que não foi reportado ao longo do período da obra)
100%
Custo: (o que restava + desvio) -8.000
12
Margem Bruta47,2%
50,5%
45,7%
36,9%
31,1%
33,0%
38,5%
35,0%36,6%
Margem Líquida38,3%
44,2%
35,6%
26,7%
21,6%
23,9%
31,6%
29,7%
32,3%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
R$ ('0
00,0
0)
DRE – Obras hipotéticas com 15% de desvio de custo
Este gráfico demonstra a suposição de queda das margens de uma companhia hipotética,
realizada por analistas setoriais, oriunda da premissa em que o descontrole ocorrido em
uma obra com desvio de custo de 15%, poderá se repetir nas demais.
13
% d
e M
arge
m
OBRAS COM DESVIO DE 15%
OBRAS SEM DESVIO DE CUSTOS
-400.000
-200.000
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
2.200.000
2.400.000
2.600.000
2.800.000
3.000.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
R$ ('0
00,0
0)
OBRAS SEM DESVIO DE CUSTOS DESVIO DE 15% DOS CUSTOS
6.941.170 5.409.496
(R$47,3/AÇÃO) (R$36,9/AÇÃO)
VALOR ALVO DA COMPANHIA - 4T12
Fluxo de Caixa da Companhia hipotética
15% de desvio de custo de obra, não reportado no momento correto, tem a capacidade de representar 22% de queda no preço alvo de uma ação, na visão dos analistas.
Inversão de fluxo de caixa, com necessidade de tomada de empréstimos para cobertura do “rombo”.
14
Análise de Viabilidade de empreendimento
Data Lançamento: dez / 2011
Início da Construção: jul / 2012
Chaves: jan / 2015
Nº de Pavimentos: 26
Nº de Torres: 1
Unidades por andar: 6
Núm. Unidades: 156
Área privativa: 68,47 m² a 86,03 m²
Área do Terreno: 2.705 m²
VGV: 64.374.327 R$ Custo Terreno: 4.922.710 R$
Outorga: 719.106 R$ Custo Construção: 28.646.751 R$
15
Comparativo Permuta – Up Home V.Carrão
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
Premissas:- INCC: 6%a.a.
- Taxa de juros Financiamento: 9,9%aa
- Taxa de desconto para VPL: 12%aa
22.144
13.16413.350
9.240
166%142%
-200%
-100%
0%
100%
200%
300%
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
TERRENO HISTÓRICO 20% PERMUTA FÍSICA
Lucro Liq. Invest. ROI
16
Comparativo Permuta – Up Home V.Carrão
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
Premissas:- INCC: 6%a.a.
- Taxa de juros Financiamento: 9,9%aa
- Taxa de desconto para VPL: 12%aa
21,1%
16,5%
26,3%
33,1%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
TERRENO HISTÓRICO 20% PERMUTA FÍSICA
Mg VPL TRR
17
Comparativo Permuta – Up Home V.Carrão
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
Premissas:- INCC: 6%a.a.
- Taxa de juros Financiamento: 9,9%aa
- Taxa de desconto para VPL: 12%aa
39%
27%
30%
18%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
TERRENO HISTÓRICO 20% PERMUTA FÍSICA
Mg Bruta Mg Líq.
18
Comparativo de operações de diferentes modelos de estratégia empresarial
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
SG&A – Sigla em inglês para Despesas comerciais e administrativas
SEM PERMUTA COM PERMUTA
Patrimônio Líquido (em milhões R$): 1.500 1.500
EMPRESAS QUE GERAM NEGÓCIOS:
Meta ROE (Retorno sobre patrimônio anual): 30% 30%
Lucro Líquido do exemplo (em milhões R$): 22 13
Projetos equivalentes para atingir ROE: 21 35
Receita Total Anual (em milhões R$): 1.352 2.253
SG&A (8,5%) sobre receita (em milhões R$): 115 192
Margem Líquida (em milhões R$): 30% 18%
Lucro Líquido (em milhões R$): 409 416
19
Estratégia 1
Estratégia 2
-1.500.000
-1.000.000
-500.000
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
R$ ('0
00,0
0)
Guidance
Estratégia 1 – Empresas que optaram por não fazer da permuta seu principal modelo de negócio;
Para manter ROE médio de 30% ao ano, na estratégia 1, aumentou-se o pagamento de dividendos mínimo de 25% para 50% ao ano.
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
Fluxo de Caixa Hipotético Comparativo
Momento que depende da disponibilidade de financiamento ou, novas emissões de capital.
Estratégia 2 - Empresas que optaram por fazer da permuta
seu principal modelo de negócio;
Para manter ROE médio de 30% ao ano, na estratégia 2,
aumentou-se o volume anual de lançamentos.
20
Empreendimentos Lançados Próximos Lançamentos
SEM PERMUTA COM PERMUTA
Volume Total Lançado (2008 a 2018) (em milhões R$): 14.325 33.805
Patrimônio Líq. (2018) (em milhões R$): 3.743 5.650
Quadro Resumo
Lucro Líq. (2008 a 2018) (em milhões R$): 4.466 5.576
Dividendos (2009 a 2019) (em milhões R$): 2.122 1.324
Piso de Caixa Líq. (2008 a 2018) (em milhões R$): 179 -1.024
ROE Médio: 29% 29%
Valor Alvo da Companhia /Ação em 4T12 (em R$): R$45/ação R$65/ação
Na situação sem permuta, há necessidade de aumentar o pagamento de dividendos mínimo de 25% para 50%, para atingir ROE médio de 30%.
Na situação com permuta, há necessidade de aumentar o número de lançamentos anualmente, para atingir ROE médio de 30%.
21
Análise DuPont – 1S12 Large Caps Mid Caps Baixa Renda
22
BISA3; -24%; 300%
CCIM3; 27%; 495%
CRDE3; -7%; 190%
CYRE3; 12%; 295%
DIRR3; 18%; 212%
EVEN3; 12%; 219%
EZTC3; 24%; 127%
GFSA3; -2%; 359%
HBOR3; 31%; 311%
INPR3; -12%; 310%
JHSF3; 17%; 220%
MRVE3; 16%; 268%
PDGR3; -13%; 269%
RDNI3; 16%; 285%
RSID3; 6%; 268%
TCSA3; -1%; 262%
TRIS3; 3%; 360%
8%
13%
18%
23%
28%
-35% -25% -15% -5% 5% 15% 25% 35%
Re
ce
ita
Líq
uid
a /
Ati
vo
Margem Líquida
Giro rápido com margem abaixo da média
High turnover with net margin below average
Giro lento com margem abaixo da média
Giro rápido com margem acima da média
High turnover with net margin above average
Giro lento com margem abaixo da média
Low turnover with net margin below averageGiro lento com margem acima da média
Low turnover with net margin above average
Giro médioAverage turnover
Ma
rge
m m
éd
iaA
vera
ge
Mar
gin
Empresa; ROE ; Alavancagem (Ativo / PL)Enterprise; ROE; Leverage(Asset / Book)
Net margin
Net
Rev
enu
e /
Ass
et
22%
20%
EZTEC
Setor
Giro de Ativos
+2,3 p.p
127%
277%
EZTEC
Setor
Alavancagem
-149,8 p.p 24%
2%
EZTEC
Setor
ROE
+21,6 p.p
41%
2%
EZTEC
Setor
Margem Líquida
Reflexões
• Execução de obra não é detalhe de fluxo de caixa da companhia. Obra é
variável determinante na estratégia de crescimento da operação, com impacto
na satisfação do cliente e no reconhecimento de marca;
• Crescimento irracional do comprometimento significa assumir que o
incremento de receita é preponderante em relação a capacidade de gerar
resultados líquidos;
• A qualidade dos indicadores de uma análise de viabilidade de um
empreendimento isolado, não pode ser determinante para a tomada de decisão
do processo de investir e, sim, sua inserção na estratégia da companhia;
• Planejamento é o ato de programar e controlar. Sua validade se aplica a
custos, despesas e investimentos.
23
A. Emílio C. Fugazza Diretor Financeiro e de RI Pedro Henrique Rocha Nocetti Coordenador de RI +55 11 5056 8313 [email protected] www.eztec.com.br/ri