artÍculo 208: expediente para la reanudaciÓn del...

Prontuario Ley 13/2015 224

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Los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se produciránhasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constarexpresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durantela vigencia de dicha limitación.

Nota: Lo llevamos al acta de inscripción y debe constar en publicidad.

El problema principal es determinar desde cuando hay que contar estos efectos. Enlos casos de los art. 203 y 206, puesto que de la publicación del edicto hay que dejarconstancia por nota al margen de la finca, resulta claro que el cómputo se iniciaradesde la fecha de esa nota. Sin embargo, en el caso del art. 205 nada se dice de dichanota, como ya vimos; la prudencia, sin embargo, conseja extender igualmente estanota para determinar la fecha a partir de la cual contar los efectos del art. 207.

Respecto de los supuestos del art. 204, señalar que la fecha, al no determinarse lapublicación de edicto alguno, será la del propio asiento practicado; se trata deprocedimientos en los que la protección de posibles interesados se produce antes yque gozan de suficiente publicidad.

De este supuesto se excluye la inmatriculación por sentencia en juicio declarativo yaque, al tener aplicarse las garantías del art. 203, entiendo que queda excluido al igualque el supuesto del art. 203.

ARTÍCULO 208: EXPEDIENTE PARA LA REANUDACIÓN DELTRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO:

1º NOTA PREVIA:

Este precepto regula el “expediente para la reanudación del tracto sucesivointerrumpido”.

Con anterioridad se regulaba en los antiguos arts. 200, en general, y en particular porlos arts. 201 LH y 272 y siguientes del RH, en cuanto al expediente de dominio judicial,


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y 203 y 204 LH y 288 a 297 RH además de los Arts. 209 y siguientes del RN, comoexpediente notarial pero sujeto a aprobación judicial.

Con la Resolución de 17 de noviembre, resulta la derogación de los preceptos del RH.Al igual que hemos visto, aunque el precepto pretende ser completo en cuanto a alregulación del expediente, tiene alguna laguna que podía haberse integrado por lasnormas reglamentarias. Las mantendré aunque en letra pequeña.

Este expediente se configura como expediente notarial, participando de la naturalezade la jurisdicción voluntaria, conforme al art. 203 LH, con las especialidades quedispone el propio art. 208 LH presente. Este llamamiento, al igual que ocurre con elart. 201, es a la totalidad del art. 203, excluyendo solo aquellas normas queexpresamente diga el art. 208.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitadocon arreglo a las siguientes reglas:

2º PRIMERA. SUPUESTO DE HECHO:

No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona acuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derechodirectamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripciónúnicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que sehubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de lainscripción solicitada.

Nota: Visto el precepto y a sensu contrario, hay interrupción y cabe acudir a esteexpediente cuando no se haya adquirido directamente del titular registral o de susherederos y falte más de un eslabón en la cadena de transmisiones, sin computarcomo tal la sucesión del heredero del transmitente o del adquirente del derecho.

También hay ruptura del tracto, según la DG, cuando el que pretende la inscripciónsea heredero de quien lo adquirió del titular registral.

Por lo demás, es lógico lo que dice el párrafo pues si se adquiere del titular registral ode sus herederos, solo se reanuda el tracto presentando el título por el que seadquiere de dicho titular o de sus herederos y, en este caso, presentando previamentela escritura de herencia por fallecimiento del titular registral, por la vía del art. 40, letraa), apartado 1º.

3º SEGUNDA. TRAMITACIÓN:

La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientesespecialidades:

A) INICIO: Reglas 1ª y 2ª:

1º.Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de lafinca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvierenvigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentosprevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.


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2º.Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten suadquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de lostitulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considereoportuno para justificar su petición.

Nota: Cuestiones:

1. COMPETENCIA:

Entiendo aplicable la regla de competencia, recogida en la regla 1ª del Art. 203.1 LH:“El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarialdonde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dichodistrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o másdistritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario decualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un soloexpediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio deun mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distritohipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dichoRegistro”.

2. FORMA DE INICIARLO:

Será por medio de un escrito del promotor donde debe constar descripción de la finca,con expresión de la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvierenvigentes, cualquiera que sea su clase.

Por aplicación del Art. 203.1, regla 2ª, el interesado debe expresar en su escrito inicial“los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones”.

Y debe acompañar, conforme al Art. 203, apartado 1º, regla 2ª, letra a), debidamenteadaptados al procedimiento que estudiamos y excluyendo los recogidos en las demásletras, pues el 208 especifica los documentos a presentar:

A) TÍTULO DE PROPIEDAD DE LA FINCA SOBRE LA QUE SE QUIEREREANUDAR EL TRACTO, que atribuya el dominio sobre la misma al promotordel expediente,

B) CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE LA PARCELAO PARCELAS CATASTRALES, que se correspondan con la descripción literariay la delimitación gráfica de la finca cuya reanudación de tracto interrumpido sesolicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y suscolindantes, así como sus respectivos domicilios.

No tengo demasiado claro la necesidad, en este procedimiento, de aportarcertificación catastral, al menos en lo que se refiere al tema descriptivo de lafinca. No estamos ante un procedimiento de incorporación de base gráfica. Sies para acreditar que el promotor consta como titular catastral, si lo entiendopero más allá de eso, no.


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Por otro lado, es cierto que conforme al art. 204 LH cabe la acumulación deprocedimientos si son compatibles y si se trata de tramitar conjuntamente un art.201.1 y un 208, si será necesario aportar catastro.

C) AQUELLOS OTROS DOCUMENTOS DE QUE DISPONGA QUE JUSTIFIQUENLA ADQUISICIÓN DE LOS TITULARES INTERMEDIOS DE LOS QUE TRAIGACAUSA Y OTROS CUALQUIER QUE ESTIME NECESARIOS.

Lo que no deja de ser, en cierto modo, contradictorio pues si el promotordispone de dichos títulos podría presentarlos directamente en el Registropara reanudar el tracto, si estos fueran directamente inscribibles. De noserlos, si tiene sentido que los lleve al Notario.

Nada se dice de la forma en si (el párrafo 1º del Art. 289 RH señalaba, respecto delinicio, que se hará por comparecencia en la forma establecida para las actas por lalegislación notarial) por lo que no parece que haya impedimento para entenderlo delmismo modo aunque el precepto reglamentario esté derogado; máxime si eldocumento inscribible será necesariamente un acta notarial.

3. ACTA INICIAL DEL NOTARIO Y ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR:

Por remisión del art. 208 al 203, entiendo aplicables las reglas3ª y 4ª del Art. 203 LHypor tanto:

A) ACTA NOTARIAL INICIAL:

La regla 3ª determina que el Notario levantará acta a la que incorporará ladocumentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de laPropiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que lafinca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotaciónpreventiva de la pretensión de inmatriculación.

Nada más se dice del contenido de dicha acta inicial, más allá de incorporar ladocumentación presentada. ,

El Art. 289 RH regulaba el contenido del acta “inicial” de requerimiento al Notario, señalando que el acta deberáexpresar las circunstancias siguientes:

a) Juicio de capacidad y fe de conocimiento del compareciente.b) Descripción del inmueble o inmuebles que han de ser objeto del expediente y expresión de los derechos

reales constituidos sobre los mismos.c) Título de adquisición del inmueble, determinando, si fuere posible, el nombre, apellidos y domicilio de las

personas de quien procedan los bienes o sus causahabientes, así como de las demás personas que hayan deser notificadas.

d) Estado actual de la finca en el Registro, Catastro, Amillaramiento o Registro Fiscal.e) Aseveración bajo juramento del hecho que se trate de acreditar y requerimiento al Notario para que practique

las oportunas diligencias y notificaciones.

Este acta inicial no deja de ser un acta de requerimiento y su contenido no habrá dediferir demasiado del que regulaba el art. 289 RH, incorporando los certificados a quese refiere el artículo 203 de la Ley, así como los documentos que presente elinteresado acreditativo de su derecho.

B) ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR:


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La regla 3ª y 4ª regulan la actuación del Registrador en orden a expedir la certificacióny practicar la AP y la duración de la misma. Cuestiones a tener en cuenta:

a) Calificación:

De la regla 3ª resulta que “en caso contrario, procederá el Registrador a extendernota de denegación de la anotación solicitada, motivando suficientemente lascausas de dicha negativa, a la que deberá acompañar, en su caso, certificaciónliteral de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario,con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones”. Y de la regla 4ª resultaque “la anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentoscomplementarios resultan todas las circunstancias exigidas…”.

En el presente expediente la calificación entiendo que debe limitarse a comprobarque la finca sobre la que se solicita la reanudación del tracto es, efectivamente,aquella que tenemos inscrita, a que se acompañan los documentos exigidos por elprecepto y, fundamentalmente, que efectivamente hay rotura del tracto (teniendopresente lo dispuesto en el al principio del art. 208). De no darse alguna de estascircunstancias, debemos denegar o suspender la práctica de la AP y la expediciónde la certificación.

Respecto a la posible invasión de dominio público no inscrito, puede entenderseaplicable, pero al no estar en presencia de una expediente que afecte,normalmente, a la descripción o superficie de la finca, no será un supuestonormal.

b) Expedición de la certificación:

Según la regla 3ª, párrafo 2º, ante la presentación del acta inicial (y practicado elasiento de presentación, según la regla 4ª) debemos consultar nuestro archivo yexpediremos certificación en el plazo de 15 días.

En cuanto al contenido de dicha certificación, entiendo que de las tres cuestionesque, según el art. 203 debemos calificar, en realidad en el caso presente, solodebemos comprobar que la finca sobre la que se solicita la reanudación es,efectivamente, la que tenemos inscrita y, en consecuencia, expedir certificación dela finca en cuanto a su última inscripción de dominio y demás cargas vigentes.

En materia de arancel, del PRA de 13 de enero, resulta que esta certificacióndebe minutarse al 4.1, letra b), es decir 24 euros.

c) Práctica de la AP:

Según la regla 4ª, “en otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada yremitirá al Notario, para unir al expediente, la certificación registral…”.

Al tratar del art. 203 ya expresé que esta AP, entiendo, que no tiene carácterobligatorio, al menos, para los casos de los arts. 201.1 y 203.

En el presente caso, la AP habrá de ser de la pretensión del promotor de reanudarel tracto, para lo cual deberemos incluir en la misma los datos del acta inicial,datos de la finca, del título aportado y, en general, todos aquellos que nos


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permitan con posterioridad, y caso de llegar a buen fin el expediente, practicar unasiento por conversión de la AP.

Respecto a su vigencia, como señala la regla 4º, será de noventa días, pudiendoser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta unmáximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio del Registrador existecausa que lo justifique. De lo que también me ocupo en el art. 203.

En materia de arancel, del PRA de 13 de enero, resulta que la AP debe minutarseal 2.1, tomando como base el valor de la finca.

D) CITACIONES: Regla 3ª:

Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203,deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente,como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudaro, si consta el fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor talextremo y la condición e identidad de éstos.

Notas: La cuestión es a quien hay que notificar.

Lógicamente debe notificarse la pretensión de reanudar el tracto a quien resulta titularregistra del dominio o derecho real, según la última inscripción vigente, y si este hafallecido, se notificará a sus herederos. Se impone al interesado acreditar elfallecimiento, quienes son sus herederos y su domicilio.

Por su parte, en orden a las citaciones, la regla 5ª del Art. 203.1 LH, determina que elNotario citará, en la forma prevenida reglamentariamente:

1. A todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escritoacompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas,derechos o acciones que puedan gravar la finca sobre la que se pretendereanudar en tracto interrumpido,

2. a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos,3. al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca,4. así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca5. y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para

que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.6. Asimismo, notificará la solicitud, en la forma prevenida en esta Ley, a los

propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares dederechos reales constituidos sobre ellas en los domicilios que consten en elRegistro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten delexpediente.

Se plantea la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), si es preciso en elcaso del 208, la notificación a los colindantes registrales y catastrales,entendiendo que no es preciso.

En resumen, y dado en supuesto que estudiamos, lo normal es que se notifiquesolamente al titular de la última inscripción de dominio y, caso de fallecimiento, a sus


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herederos; a los titulares de cargas vigentes, si los hay; a aquél de quien procedan losbienes, en su caso; Al titular catastral, si es distinto del promotor y al poseedor, si lohubiera; al ayuntamiento y a la administración, en su caso.

E) FORMA DE LA CITACIÓN: Regla 4ª:

Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretendareanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral osus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años deantigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquierotro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Nota: Varias cuestiones:

1. FORMA DELA CITACIÓN:

Tal y como está redactado el precepto, se advierten dos posibilidades:

A) SI LA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN TIENE MENOS DE 30 AÑOS DE ANTIGÜEDADO SI, TENIENDO MÁS DE 30 AÑOS DE ANTIGÜEDAD, POSTERIORMENTEA DICHA ÚLTIMA INSCRIPCIÓN PERO DENTRO DE LOS 30 AÑOS, SEPRACTICÓ ALGUNA INSCRIPCIÓN QUE PROVENGA DEL TITULARREGISTRAL O DE SUS HEREDEROS: La citación también será personal.

A este respecto, el precepto no especifica que debemos entender por“notificación personal”. El antiguo art. 290 RH señalaba que tales notificacionesdebían hacerse en la forma determinada por el Reglamento Notarial.

Entiendo, por tanto, que hay remisión al art. 202 y siguientes del RN. Noobstante, aunque el modo normal de notificar habrá de será la carta certificadacon acuse de recibo y en los casos de desconocimiento de la persona anotificar, de su paradero o intentada por dos veces aquella sin éxito, lanotificación por edicto, en el presente caso y dado lo especial del procedimiento,puede defenderse que la citación deba hacerse por cédula entregadapersonalmente por el notario o por exhorto.

Así lo da a entender la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015),señalando que la especial importancia de este expediente y los derechos aproteger cual es una inscripción registral sobre la cuales pretende reanudar eltracto, hace necesario obrar con cautela en orden a admitir las notificacionesedictales. De hecho, se entiende que ante el fracaso de la notificación personal,es más conveniente cerrar el expediente y que el promotor acuda a la víajudicial.

B) A SENSU CONTRARIO, SI LA INSCRIPCIÓN TIENEN MÁS DE 30 AÑOS DEANTIGÜEDAD Y NO SE HA PRACTICADO ASIENTO ALGUNO EN LOSÚLTIMOS 30 AÑOS, nada se dice de cómo hacer la notificación.


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En estos casos, sí creo defendible que la citación se haga por carta certificadacon acuse de recibo y en los casos de desconocimiento de la persona anotificar, de su paradero o intentada por dos veces aquella sin éxito, la citaciónpor edicto.

Igualmente, entiendo que en cualquier caso, se debe publicar un edicto en el BOE. Adiferencia del aquellos casos (como el anterior) en que dicha publicación puedehacerse cuando se desconozca a quien comunicar, donde o resulte infructuosa lanotificación realizada, en este caso la publicación es además de las notificaciones, porlo que obligatoria.

2. DONDE HAY QUE NOTIFICAR:

Entiendo que se hará en los domicilios aportados por el promotor o resulten delregistro o catastro, en su caso.

3. CONTENIDO DE LA NOTIFICACIÓN:

Respecto al contenido de la citación, nada se dice en el Art. 208. Entiendo aplicable,debidamente adaptado, el Art. 203.1, regla 5ª del que resulta que en la notificación(aquí citación) se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento ocódigo de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedanfacilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.c) La pretensión del promotor de reanudar el tracto.d) Datos del documento/os en que base su pretensión.e) Las consecuencias que se derivan de la citación.f) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estar

interesada la persona notificada.g) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse

los documentos públicos de que los mismos resulten.

En particular, y por lógica, creo que la notificación si debe contener la iniciación delacta, su objeto y Notario autorizante de la misma.

Por su parte, el Art. 291 RH, regulaba el contenido de las cédulas de notificación y losedictos, de forma similar al precepto anterior. Por otro lado, el Art. 290 RHdeterminaba la constancia en el acta de las notificaciones y publicaciones de edictos.

Aunque derogados, es lógico que en el acta conste la realización de las citaciones ylos edictos publicados así como cualquier otra incidencia relativa al procedimiento.

4º TERCERA Y CUARTA: COMPARECENCIAS:

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud deacta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripcióndel título del solicitante, si fuera procedente.


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Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulaseoposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dichoextremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que sefunde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contratodos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez deprimera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.


1. COMPARECENCIA Y OPOSICIÓN:

A) FORMA:

Entiendo aplicable el Art. 203.1, regla6ª cuando dice que “Cualquier interesado podráhacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho durante elplazo de un mes”.

El Art. 291 RH se refería a un plazo de 20 días. Y el Art. 296 RH, aparte de recalcardicho plazo de 20 días, regulaba la forma de comparecer y oponerse. Aunquederogados ambos, este último precepto disponía que para comparecer y oponerse,quienes lo hagan, debían exhibir “los documentos justificativos del derecho delreclamante”. Nada dice al respecto el art.208.

Considera la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que las pruebas deben serpor escrito, es decir, documentales, que deberán presentarse dentro del plazo de 1mes, contado desde que se tiene constancia de la recepción de la notificación notarial,siendo un plazo preclusivo.

Como ya vimos al tratar del art. 203, al estar ante un proceso de jurisdicciónvoluntaria, al Notario le está vedado enjuiciar la causa en que se basa la oposición (nose tiene por qué presentar prueba alguna), haciendo solo expresión de ella en el actade cierra (Regla 6ª del art. 203). No obstante, el Notario no debe cerrar el acta ante laprimera oposición sino que debe recoger, si las hay, todas las causas de oposiciónmanifestadas en el plazo del mes.

B) EFECTOS:

El procedimiento, para que llegue a buen fin, debe terminar por acuerdo unánime delos interesados. Por tanto, la incomparecencia o la oposición, supondrán que elNotario de por cerrada el acta. Por tanto, parece preciso que todos los citadoscomparezcan pues, con que se produzca una incomparecencia, el Notario debe cerrarel acta. E, igualmente, si habiendo comparecencia, hay oposición. De este modo,queda expedita la vía judicial en la que el promotor podrá entablar demanda en juiciodeclarativo ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radiquela finca.

Esta circunstancia, especialmente la necesidad imperativa de que todos los citadoscomparezcan, da que pensar en cuanto a la efectividad de este expediente. Pensemosen que la última inscripción de dominio es de hace más de 100 años (que las hay);resulta ilógico exigir la comparecencia del titular registral, aun cuando se supiera quien


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es. Y la otra opción que deja la actual regulación para reanudar el tracto es lasentencia obtenida en un procedimiento judicial declarativo. Me parece que serestringe demasiado las posibilidades.

Quizás hubiera sido conveniente añadir que en caso de que no se produzca lacomparecencia (en supuestos de inscripciones muy antiguas y para evitar el rigorismodel precepto) algún tipo de autorización judicial para poder completar y terminar elacta.

Respecto a poder acudir a los Tribunales, si hay un matiz importante pues mientrasque el Art. 203 la demanda se dirigirá contra los que se hayan opuesto; en el Art. 208se dirigirá contra los que no hayan comparecido y contra los que, compareciendo, sehayan opuesto.

Por otro lado, como ocurre con el art. 203.1, regla 6ª, de la conclusión del expediente,se dará cuenta inmediata al Registrador y se procederá a la cancelación de la AP.

2. TÍTULO INSCRIBIBLE:

En el caso de que todos los que deban comparecer lleguen a un acuerdo (omanifiesten su no oposición, según la Comisión en el PNEC de 27 de octubre de2015) este se reflejará en un acta (acta final), que será firmada por el Notario junto conlos interesados.

Es aplicable la regla 6ª del Art. 203.1 LH que, debidamente adaptado, viene a decirque a falta de oposición, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión delsolicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentosaportados, así como la comparecencia y falta de oposición por parte de ninguno de losposibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, lareanudación del tracto solicitada.

Por su parte, el Art. 292 RH preveía, en la parte que aquí nos interesa, que si el Notario estimare que, a su juicio, estásuficientemente acreditado el hecho de que se trate, autorizará el acta, consignándolo así, y… entregará al interesadopara su presentación, archivando el original, sin incorporarlo al protocolo. Si no estimare suficientemente acreditado,podrá practicar nuevas diligencias o pruebas por propia iniciativa o a petición del interesado, o dar por terminada elacta, incorporándola al protocolo bajo el número que corresponda a la fecha de la terminación.

Este precepto queda claramente derogado pues estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria y el Notario noenjuicia nada.

El Art. 294 RH determinaba que será título bastante para practicar las inscripciones y cancelaciones que procedancopia expedida por el Notario, que deberá comprender literalmente el acta de protocolización,…el requerimiento inicialy autorización del acta de notoriedad y relación suficiente de las diligencias contenidas en la misma. Su aplicación esdudosa, dada la distinta naturaleza de ambas actas.

Si queda derogado, lógicamente y en cualquier caso, el Art. 293 RH por cuanto se refiere a la aprobación judicial delacta y el Art. 297 RH relativo a la oposición judicial al acta, al menos más allá de lo establecido en el último párrafodel Art. 203 que luego señalo.

3. EN CUANTO A LA CALIFICACIÓN:

Dice el precepto que se extenderá la inscripción si fuera procedente. Ese “si fueraprocedente”, entiendo que implica la calificación del acta “final” por la que el Notarioestime justificada la procedencia de la reanudación.


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Deben entenderse aplicables las normas y reglas que vimos al tratar del art. 203perocon la salvedad de que, en el caso presente, la calificación la entiendo limitada acomprobar que se han cumplido los trámites esenciales del procedimiento puesto que,en realidad, la cuestión de si hay o no ruptura del tracto ya fue objeto de calificación alenviarse por el Notario el “acta inicial” solicitando la certificación y, en su caso, laanotación preventiva.

4. EN CUANTO A LA PRÁCTICA DEL ASIENTO:

Dada la remisión al art. 203, los efectos del asiento de reanudación se retrotraen a lafecha de dicho asiento y, en caso de AP, la inscripción de reanudación sería porconversión, como determina el Art. 203.1, regla 6º LH. Pero como ya dije, el asientoserá por conversión y, también, deberá incluir todos los trámites procedimentalesseguidos durante la tramitación del expediente.

Por otro lado, tengo la duda de cómo queda la aplicación, en su caso, del resto de laregla 6ª del Art. 203 LH, respecto de la regla de preferencia en cuanto a las posiblescargas sobre la finca. Hay que recordar que el Art. 208 remite, en materia denotificaciones o citaciones, a la regla 5ª del Art. 203.1 LH, por lo que la citación seextiende “a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escritoacompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos oacciones que puedan gravar la finca sobre la que se pretende reanudar en tractointerrumpido”.

Si del 208 no resulta la necesidad de que el interesado manifieste quienes son lostitulares de cargas que pesen sobre la finca, entendidas como cargas no inscritas ypendientes de una eventual reanudación del tracto, no acabo de entender por qué seles deba citar. No obstante, cabría entender que, en estos casos, necesariamentedichos titulares solo podrán presentar el título de su carga posteriormente a lareanudación del tracto. No lo tengo claro del todo.

Finalmente, el Art. 295 RH contenía una regla de inscripción concreta, al señalar que serán inscribibles cuando losasientos contradictorios sean de más de 30 años de antigüedad y el titular de los mismos o sus causahabienteshubieren sido notificados personalmente. Si dichos asientos contradictorios son de menos de 30 años de antigüedad noserán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el Notarioexpresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayancomparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposición.

Este precepto queda derogado. Señalar que vistos los inconvenientes que tiene esteexpediente, que quedaría en nada simplemente por la incomparecencia de alguno delos citados, quizás hubiera sido conveniente arbitrar una regla de inscripción similar.

5. RESPECTO DEL EDICTO:

Regulado en la regla 7ª del art. 203; es plenamente aplicable puesto que parecedesprenderse de todo el texto de la norma la necesidad de dar máxima publicidad aestos procedimientos.

Por el contrario, entiendo que no tendrá aplicación en el caso que estudiamos elservicio de “alertas” que prevé el precepto.

6. RESPECTO A LA DUPLICIDAD DE PROCEDIMIENTOS:


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Entiendo aplicable la regla 8ª del Art. 203 LH dada la remisión por el art. 208 y puestoque no parece lógico admitir la duplicidad de procedimientos, pues los títulos en quese van a basar, hipotéticamente, ambos procedimientos necesariamente seránincompatibles; amén de que la petición de un 2º procedimiento será ante el mismonotario y registrador.

Si es claramente aplicable el régimen de recursos y que quede a salvo el derecho,caso de calificación negativa, de acudir a los Tribunales. E, igualmente, el últimopárrafo, cuando señala que “…siempre que se entable juicio declarativo ordinariorelativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, sedará inmediatamente por concluso el expediente”.

5º QUINTA: EFECTOS:

No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas lasinscripciones de reanudación, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que sefunde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el delsolicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

Nota: Se protege, pues, al que reanuda el tracto de todos aquellos títulos de dominio oderechos reales que no se hayan inscritos con anterioridad; es decir, aquellos que,aun siendo anteriores en fecha, se presenten después en el Registro. Entiendo que eneste caso, a los titulares según estos títulos solo les queda la vía judicial salvo quetuvieran la oportunidad de comparecer en el expediente, como ya he señalado.

ARTÍCULO 209: PROCEDIMIENTO DOBLE INMATRICULACIÓN:

1º NOTA INICIAL:

Este precepto regula el “procedimiento para solventar la doble o múltiple

inmatriculación de fincas registrales”. Con anterioridad, se regulaba en el Art. 313RH.

La DGRN ya ha tenido oportunidad de manifestarse en torno a este procedimiento enla Resolución de 21 de diciembre de 2015 en la que, al referirse a la dobleinmatriculación, señala que “dicho régimen jurídico cambia sustancialmente tras laentrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, puesahora lo relativo a la situación de doble inmatriculación entre dos fincas o partes de


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ellas, es objeto de una novedosa regulación, y además, con rango de ley, debiendopor tanto entenderse tácitamente derogado el referido artículo 313 del ReglamentoHipotecario en virtud de la disposición derogatoria de la propia Ley 13/2015.

En efecto, el nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, además de atribuir directamenteal registrador la competencia para tramitar el expediente para la subsanación de ladoble o múltiple inmatriculación, prevé que «si el Registrador, una vez realizadas lasinvestigaciones pertinentes en su propio archivo, incluido el examen de lasrepresentaciones gráficas de que disponga, y recabados los datos pertinentes delCatastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las fincas y, en consecuencia, laposibilidad de doble inmatriculación, total o parcial, notificará tal circunstancia a lostitulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a suscausahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejandoconstancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominioextendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes». Por tanto, tras laentrada en vigor de la nueva ley, cuando el registrador aprecie la existencia de dobleinmatriculación, puede, e incluso ha de interpretarse que debe, iniciar de oficio elexpediente conforme al citado artículo, efectuando las notificaciones y extendiendo lanota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientosprecisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo delnuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria. De este modo, como señala tal precepto, sitodos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio,hayan de realizarse, el registrador, siempre que estimase legalmente procedentes lasoperaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmarácon los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral másmoderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada. Pero, si por elcontrario alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulaseoposición en cualquier fase de la tramitación, el registrador dará por concluido elexpediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota almargen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios realescoincidentes. Y en tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda enjuicio declarativo contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formuladooposición ante el juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radique lafinca”.

Una de las conclusiones, por tanto, es que las normas contenidas en el art. 313quedan totalmente derogadas, al aspirar el nuevo art. 209 a dar una completaregulación del supuesto.

Para compañeros como Álvaro José Martín Martín, considera que el nuevo art. 209,sin embargo, no sienta criterio alguno para solventar el problema de la falta deacuerdo, debiendo al final decidir el Juez.

Señala que, para ello, la doctrina jurisprudencial ha acudido tradicionalmente (conalguna matización) en estos casos a la neutralización recíproca de los principiosregistrales y la aplicación del "derecho civil puro". Pero que, sin embargo, la Sentenciade la sala primera del TS núm. 144/2015 de 19 mayo. RJ 2015\2612 supone unaauténtica reformulación de esta doctrina, en base a la siguiente doctrina:


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x La neutralización recíproca no puede aplicarse de modo dogmático. Si seenfrenta un titular registral que sea tercero hipotecario con otro que no lo es debeprevalecer el primero.

x El principio fe pública registral ocupa la posición central en orden a la seguridaddel tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

x Se rechaza la distinción entre Derecho registral y Derecho civil "puro" porque"para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece quepuedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales,deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citadoartículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la LH , que regulan la adquisición deldominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión)en relación con el Registro de la Propiedad".

x La reciente doctrina jurisprudencial viene abogando por el reforzamiento delprincipio de buena fe respecto de aquellas figuras o instituciones jurídicas queresulten particularmente informadas por este principio de forma que, a efectos delart. 34 LH, es exigible no solo la creencia del adquirente de que el transferenteera titular y podía transmitir sino que, además, debe haber observado unadiligencia mínima que haga excusable el error en que pueda haber incurridorespecto de la titularidad de dicho transmitente. La noción de buena fe respondea una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamientoque resulten socialmente aceptados; de ahí que no sea suficiente padecercualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, seaexcusable, esto es, que no se hubiera venido actuando diligentemente. En elcaso concreto se considera que existió esa buena fe porque no existía unasituación posesoria clara y manifiesta que se hubiera ejercitado en concepto dedueño y que contradijera o permitiera dudar de la exactitud de la informaciónregistral que se había obtenido antes de cerrar la operación.

2º APARTADO PRIMERO:

La subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma fincao parte de ella en folios registrales distintos tendrá lugar a través de expediente que setramitará con sujeción a las reglas siguientes:

Nota: El supuesto se amplía pues se recoge la doble y la múltiple inmatriculación, biende la totalidad o de partes de fincas.

A. PRIMERA. COMPETENCIA:

Corresponde al Registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblementeinmatriculada. Si la superficie de la finca se extendiese sobre territorio de dos o másRegistros, la competencia vendrá determinada por el historial registral más antiguo, y


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si todos fueran de la misma fecha, corresponderá al Registrador del distrito donde sesitúe la mayor parte de la superficie de la finca.

Nota: Se introduce una regla de competencia que antes, aunque se daba porsupuesta, no se regulaba legalmente. En caso de que la finca/as doblementeinmatriculadas, lo sean en dos o más distritos hipotecarios, se da preferencia alregistro donde esté el historial más antiguo, y caso de que la antigüedad sea la misma,a aquel en que esté inscrita la mayor superficie.

B. SEGUNDA. INICIO:

El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registralde cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registralescoincidentes, en los cuales deberán hacerse constar, en los términos prevenidosreglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la prácticade notificaciones.

Nota: Se introduce la posibilidad de que el procedimiento se inicie de oficio por elRegistrador.

Así lo reconoce la Resolución de 21 de diciembre de 2015 al señalar que “…Portanto, tras la entrada en vigor de la nueva ley, cuando el registrador aprecie laexistencia de doble inmatriculación, puede, e incluso ha de interpretarse que debe,iniciar de oficio el expediente conforme al citado artículo…”.

De igual modo, se podrá iniciar por el titular registral de cualquier derecho inscritosobre las fincas afectadas; antes, se entendía, que solo podía iniciarse a instancia dequien fuera titular del dominio sobre las fincas en cuestión por la redacción del Art. 313RH. Recalcar que se excluye a cualquier titular de derecho no inscrito sobre la fincadoblemente inmatriculada.

En este caso, la solicitud se hará mediante instancia que podrá legitimarse ante elregistrador y en la que el promotor deberá hacer constar sus datos personales y undomicilio a efecto de notificaciones.

El precepto dice que esto último se hará en la forma determinada reglamentariamente;y es cierto que no se contiene previsión al respecto de cómo debe hacerse, ni haynorma en el actual RH que regule esta cuestión. Entiendo, sin embargo, que laremisión puede hacerse al art. 51.9 RH.

Es, por otra parte, lo que ha defendido la Comisión (PNEC de 27 de octubre de2015)al tratar del art. 203 LH y la constancia de los datos personales del promotor.

C. TERCERA. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR:

Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su propioarchivo, incluido el examen de las representaciones gráficas de que disponga, yrecabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia delas fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculación, total o parcial,notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos encada una de lasfincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida


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en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la últimainscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historialescoincidentes.

Nota: Tanto se insta por el interesado como de oficio por nosotros, debemos consultarel archivo, incluido las bases gráficas y Catastro para apreciar si existe o no dobleinmatriculación.

Así, caben dos posibilidades:

1. SI LLEGAMOS A ESTA CONCLUSIÓN:

Dos son las operaciones a realizar:

A) NOTIFICACIONES:

a) A quien hay que notificar:

Habremos de notificar la existencia de la doble inmatriculación a los titulares dederechos inscritos sobre las fincas afectadas o a sus herederos, si son conocidos.

Habiendo mediado el fallecimiento del titular registral, la notificación se hará a susherederos, pero solo si son conocidos. Hay que hacer notar que entre los datosque debe aportar el promotor no se encuentra ni el acreditar el hecho delfallecimiento de dicho titular ni el determinar y acreditar quiénes son susherederos. De este modo, si estos herederos no resultan del registro, me planteo sihabrá de requerirse del promotor que acredite esta circunstancia.

b) Contenido de la notificación:

Lo que hay que notificar es el hecho de haber detectado la doble o múltipleinmatriculación y para ello, incluiremos, entiendo, los datos de las fincas afectadas,su descripción y los motivos que nos llevan a esta conclusión.

c) Cómo se hará la notificación:

Dice el precepto que se hará en la forma prevenida por esta ley. Entiendo quelanotificación se hará en el domicilio que conste en el registro, mediante cartacertificada con acuse de recibo, y en caso de desconocimiento de la persona aquien hay que notificar, del lugar donde hacerlo o si intentada la certificación pordos veces, resulta infructuosa, por edictos en el BOE. En el caso decausahabientes, si no son conocidos ni pueden acreditarse quiénes sean,entiendo que la notificación es, igualmente, por edicto en el BOE.

B) CONSTANCIA POR NOTA MARGINAL:

Haremos constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de cada fincaafectada el “inicio” de procedimiento y el hacerse hecho la notificación, con su fecha.


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Antes, se entendía que la nota era a instancia de parte; hoy, como vemos, espreceptivo para el Registrador pues será él el que aprecie si existe o no la dobleinmatriculación.

En materia de arancel, el Colegio (PRA de 13 de enero) determina que por cada notamarginal se minute al 3.2, es decir 9 euros.

2. SI CONSIDERAMOS QUE NO EXISTE DOBLE INMATRICULACIÓN:

Por no existir coincidencia entre las fincas, entiendo que mediante resolución motivadadebe cerrarse el expediente y debemos hacerlo constar así en la instancia presentada,motivándolo debidamente ya que, como veremos, se considera una calificaciónnegativa y es susceptible de recurso contra la misma.

D. CUARTA, QUINTA, SEXTA Y SÉPTIMA: REGLAS A SEGUIR SEGÚN COMOCONSTEN LAS FINCAS:

a) Regla 4ª: Si hay identidad entre los historiales registrales

Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios registrales enfavor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o fueran estasexactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de modoque no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradicción se salvará con elconsentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral másreciente un asiento de cierre o cancelación del mismo, haciendo referencia a estehecho, mediante la oportuna nota al margen en el historial más antiguo.

Nota: Por tanto, si hay una perfecta identidad entre los historiales registrales, estandoinscritas las fincas afectadas a favor de la misma persona y estando las cargas quetuviera inscritas en el mismo orden y a favor de los mismos titulares, de modo que ladoble inmatriculación se salvará concurriendo el consentimiento del interesado (si solohay dominio y no hay cargas) o interesados (si hay dominio y cargas) y cerraremos elhistoria más moderno de la finca, mediante un asiento de cancelación basado en ladoble inmatriculación, manteniendo el más antiguo, a cuyo margen pondremos notamarginal del cierre del historial más moderno.

No sobrevive, por tanto, el folio que los interesados determinen sino el más antiguo.

El Art. 313 RH hablaba de consentimiento manifestado en escritura pública. Sinembargo, el actual Art. 209, se refiere, como vamos a ver, a que el Registrador haráconstar documentalmente el acuerdo.

En materia de arancel, el Colegio (PRA de 13 de enero) determina que por lacancelación procede minutar por el 2.1 y por la nota al margen de la última inscripciónde dominio en el historial más antiguo, se minuta al 3.2, es decir 9 euros.

b) Reglas 5ª, 6ª y 7ª: Si no hay identidad entre los historiales registrales:

(Regla 5ª): Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas osiendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los


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interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han derecaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

(Regla 6ª): Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificacionesque, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmenteprocedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente elacuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la fincaregistral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

(Regla 7ª): Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo,formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará porconcluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y tambiénpor nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de losfolios reales coincidentes.

En tal caso, el promotor del expediente podrá entablar demanda en juicio declarativocontra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposición ante el Juezde primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la constatación de ladoble inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesados interponer losrecursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedando siempre a salvola facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, endefensa de su derecho al inmueble.

Nota: Cuestiones:

1. FORMA DE CONVOCATORIA:

En caso de que los historiales registrales no sean idénticos, el Registrador deberáconvocar a los interesados. Sin embargo, no se dice ni cómo han de ser convocadosni en qué plazo ni cuándo ni cómo se “celebrará” esa comparecencia. En la presentereforma no hay norma que lo determine ni, tampoco, en la LH ni en el RH.

Las notificaciones, como ya vimos, se ajustan al art. 322 LH y se harán, entiendo, enel domicilio que conste en el registro; pero eso no solventa el problema de la losplazos para comparecer. Quizás cabe aplicar, por analogía, lo dispuesto para el art.199, adoptando el plazo de 20 días que allí se prevé.

2. POSIBILIDADES:

La intención del legislador, cuando no hay coincidencia entre los historiales registrales,es que las distintas partes interesadas lleguen a un acuerdo que determine lastitularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Por tanto, caben las siguientes posibilidades:

A) QUE TODOS LOS INTERESADOS COMPAREZCAN Y CONSIENTANUNÁNIMEMENTE:


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Se dispone que “…siempre que el Registrador estimase legalmente procedentes lasoperaciones así convenidas”. De ello se deduce que debemos comprobar que con elacuerdo alcanzado no se pretender obtener un resultado contrario a los principiosregistrales.

Si no es así, pondremos por escrito el acuerdo. Imagino que será una especie de actao resolución en la que haremos constar las circunstancias del procedimiento llevado acabo, constando las notificaciones, quienes comparecen con sus datos, etc.…y quefirmaran los interesados y el Registrador.

En base a ese documento, y relacionándolo debidamente en los asientos a practicar,cancelaremos el historial registral más moderno y trasladamos al antiguo, por el ordenacordado, las cargas que pesasen sobre el más moderno. También, en este caso, loharemos constar por nota al margen del folio más antiguo.

En materia de arancel, me remito a lo señalado por el Colegio en el PRA de 13 deenero.

B) SI ALGUNO NO COMPARECE O, HACIÉNDOLO, FORMULA OPOSICIÓN:

Cerramos el expediente, haciéndolo constar documentalmente y, también, mediantenota al margen de la última inscripción de dominio de cada finca afectada. Y quedaexpedita la vía judicial para el promotor que podrá demandar tanto al que nocomparezca como al opositor.

Al igual que veíamos respecto del art. 208, la incomparecencia determina en cierre delprocedimiento, lo que me hace dudar de su efectividad.

3. OTRAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA:

A) EN CUANTO AL “TÍTULO INSCRIBIBLE”:

La terminación del expediente, tanto si hay acuerdo como si no, se hace constar porescrito, no siendo necesario ya que sea una escritura pública pues el documento encuestión lo redactamos y formamos nosotros. Entiendo que del mismo tendremos quehacer tantas copias como interesados y poner en el mismo la “nota de despacho”oportuna. También, entiendo, dejaremos una copia en el Registro. Supongo que habráde abrirse un legajo en el que constaran todos los trámites seguidos.

En materia de arancel, el Colegio (PARA de 13 de enero) estima aplicable las reglasque vimos para el art. 199. De este modo cada diligencia con valor de certificación seminutará al 4.1, letra e), otras certificaciones, es decir 6 euros. Ya me manifesté allísobre esta cuestión.

B) EL POSIBLE ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

De la solicitud que presente el interesado, nada se dice sobre si hemos de practicarasiento de presentación alguno.


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Con el antiguo procedimiento dicho asiento no se practicaba y bastaba con poner lanota al margen del procedimiento, advirtiendo de la existencia del procedimiento dedoble inmatriculación de la finca, a posibles adquirentes posteriores, de forma que nopodrán alegar buena fe por desconocimiento de la situación de doble inmatriculacióncuando sufrieran un posible perjuicio al cancelarse una de las inscripciones.

Aparentemente con el nuevo procedimiento ocurre igual. Sin embargo, el últimopárrafo del precepto hace referencia, cuando trata de los recursos contra ladenegación, del asiento de presentación y de la AP. Lo veremos después.

No obstante, al igual que en el procedimiento anterior a la reforma, se puedeordenarse la anotación de la demanda en el Registro llegado el asunto a instanciasjudiciales, que se practicará en ambas fincas, con los efectos normales de lasanotaciones de demanda.

C) CANCELACIÓN DE LA NOTA MARGINAL:

Si el procedimiento termina por acuerdo, y a salvo las notas de referencia, la notamarginal de “inicio” del expediente que practicamos en su día, entiendo, deberá decancelarse. Pero si no existe acuerdo, lo que hacemos será cancelar esta nota ysustituirla por otra nota al margen de la última inscripción de dominio de cada fincaafectada donde conste el cierre del expediente y la causa de dicho cierre.

No acabo de entender el efecto de esta nota. Con anterioridad, se consideraba que laexistencia de un procedimiento para solventar la doble inmatriculación no impedía quesobre las fincas afectadas se presentasen y se despachasen los títulos relativos aambas fincas afectadas (R. 25 marzo 1995). Por tanto, ¿Cuál es el efecto de estanota? Su práctica, en realidad, no impedirá el despacho de títulos presentado sobre lafinca pues no puede implicar un cierra registral. Entiendo, que su efecto, más bien,será el de avisar a eventuales titulares posteriores de que la finca sobre la que va ainscribir su derecho está afectada por la doble inmatriculación y de las posiblesconsecuencias que de ello se puede derivar (y es que la doble inmatriculación existepues nos corresponde a nosotros debemos determinar su existencia; otra cosa es quepodamos solucionarlo o no, pues no depende de nosotros sino del acuerdo o no de losinteresados).

Pero, entonces ¿Qué duración tendrá dicha nota? Como luego veremos, el plazogeneral es de 6 meses, por lo que esta nota cumplirá un efecto de publicidad similar alde la AP demanda en tanto que esta se solicite. El precepto dice que el interesado,“podrá” acudir a los Tribunales. Si no lo hace, la nota constará en la finca por 6 mesesy, si lo hace, entiendo que con la demanda lo que hay que pedir es la anotación de lamisma sobre las fincas que se piensa están afectadas por la doble inmatriculación.

D) RÉGIMEN DE RECURSOS:

Si no apreciamos que exista, o pueda existir, doble inmatriculación, debemos motivarlopor escrito y notificarlo como si fuera una calificación negativa, pues puede ser objetode recurso. Y, sin perjuicio, de acudir a los Tribunales para litigar sobre la dobleinmatriculación.


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E. OCTAVA. DURACIÓN DE LAS NOTAS MARGINALES PRACTICADAS:

Las notas marginales de doble inmatriculación practicadas en los folios de las fincasafectadas caducarán a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo sepractique anotación preventiva, como consecuencia de la presentación en el Registrode la demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.

En todos los casos, se aplicarán al asiento de presentación y, en su caso, a laanotación preventiva practicada, las normas sobre prórroga o mantenimiento devigencia prevenidas para el caso de interposición de recurso frente a la calificación delRegistrador.

Nota: Dos cuestiones:

1. DURACIÓN DE LAS NOTAS:

Da la impresión de que la “regla general” en cuanto a la vigencia es de 6 meses y,puesto que la norma no discrimina, este plazo afecta a todas las notas que hemos depracticar. Como “regla especial” se dispone que, si terminado el procedimiento porfalta de comparecencia u oposición, el interesado interpone demanda y de esta, sesolicita se tome AP dentro de esos 6 meses, la nota habrá de cancelarse antes, pero¿A instancia de quien, nuestra de oficio o del demandante? Entiendo que haydistinguir, por tanto, dos notas:

A) LA NOTA MARGINAL QUE SE DERIVA DE COMPROBAR INICIALMENTEQUE EXISTE LA DOBLE INMATRICULACIÓN:

Entiendo que claramente tiene una duración de 6 meses y solo procederá cancelarlaantes si, mediando acuerdo de los interesados, se practican los asientos derivados delprocedimiento.

B) LA NOTA MARGINAL QUE SE DERIVA DE QUE EL PROCEDIMIENTOTERMINE SIN ACUERDO, SEA POR NO COMPARECENCIA UOPOSICIÓN:

En principio, también tiene una duración de 6 meses pero si media contienda judicial yse solicita, dentro de este plazo, AP de demanda, entiendo que esta nota debe sercancelada como consecuencia de la propia AP. Creo que no tiene sentido que ambosasientos coexistan pues ambos, aparentemente, tienen la misma finalidad.

El Art. 313 RH preveía un plazo de 1 año.

2. APLICACIÓN DE NORMAS DE VIGENCIA DERIVADA DEL RECURSO:

Varias Cuestiones a tener en cuenta:

A) EL EVENTUAL ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

Sabemos que en caso de calificación negativa y recurso contra la misma, el asiento depresentación del título queda en “suspenso” hasta la resolución. En este casoconcreto, el precepto no habla por ningún lado de asiento de presentación alguno. De


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admitirse, entiendo, que se refiere al que practicaríamos de la solicitud inicial en casode que el procedimiento se inicie a instancia de parte.

Quizás por la vía del Art. 420.1RHcabría su admisión pues al tratar de los documentosque pueden causar asiento de presentación, excluye a los documentos privados“salvoen los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral” y quéduda cabe de que la solicitud produce o puede producir efectos registrales y hoy estáreconocida legalmente por el art. 209.

Sin embargo, esta interpretación podría chocar con la idea tradicional de que la dobleinmatriculación no impide el despacho de títulos presentados sobre ambas fincaspues, caso de practicarse el asiento de presentación de la instancia, aunque estostítulos posteriores se presenten, tendrán siempre por delante el asiento depresentación de la solicitud. Para solventarlo, la nota que practicamos debería tener elefecto de cierra registral y eso solo puede establecerse legalmente de forma expresa yno se hace.

Y presenta otro problema añadido y es que ocurre si el procedimiento lo iniciamosnosotros de oficio, ¿También practicamos asiento de presentación?, ¿De quédocumento?...

B) RESPECTO A LA EVENTUAL AP:

Al igual que antes, también tengo dudas. ¿A que AP se refiere? El precepto no hablapor ningún lado de AP alguna y solo al final, se refiere a la AP de demanda, caso deque se interponga y se solicite como medida cautelar, que quedará afecta al régimende vigencia y prorroga general, entiendo. ¿Es que el interesado puede pedir que setome AP de su pretensión sobre las fincas, eventualmente, afectadas por la dobleinmatriculación? Quizás quepa admitirla conforme al art. 42.10 LH y considerar que elnuevo Art. 209 la contempla y eso conlleva problemas de vigencia (¿Sería aplicable elArt. 82 LH?, entre otros).

F. NOVENA. CONCLUSIÓN ANTICIPADA DEL EXPEDIENTE:

En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinariorelativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, sedará inmediatamente por concluso el expediente.

Nota: Entiendo, por tanto, que siempre que tengamos conocimiento de que se haentablado procedimiento judicial, debemos cerrar el expediente y poner la notamarginal de “cierre”.

2º) APARTADO SEGUNDO:

Lo dispuesto en este artículo se entenderá sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de lasAdministraciones Públicas, y demás disposiciones concordantes.

Nota: El apartado 4º del art. 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, delPatrimonio de las Administraciones Públicas, señala que la certificaciónadministrativa expedida por órgano competente de las Administraciones Públicas será


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título suficiente para cancelar o rectificar las inscripciones a favor de la Administraciónen ciertos supuestos. Concretamente:

1. Cuando, previa la tramitación del correspondiente procedimiento en el que serápreceptivo informe técnico, se acredite la inexistencia actual o imposibilidad delocalización física de la finca.

2. Cuando se reconozca el mejor derecho o preferencia de título de un tercerosobre el de la Administración pública en caso de doble inmatriculación, previoinforme de la abogacía del estado o del órgano asesor correspondiente de laadministración actuante.

3. Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de untercero sobre una finca que aparezca inscrita a nombre de las AdministracionesPúblicas, previo informe de la abogacía del estado o del órgano asesorcorrespondiente de la administración actuante.

ARTÍCULO 210: EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS YGRAVAMENES:

NOTA PREVIA:

Se trata de un expediente reconocido por el Art. 40 y por el vigente y reformado198LH como medio para lograr la concordancia entre el Registro y la realidadextrarregistral, mediante la cancelación de asientos que venían a recoger derechos yaextinguidos.


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Con anterioridad a reforma, se regulaba en el Art. 209 y 210 LH y 309 a 311 RH comoexpediente judicial contradictorio. Hoy se regula como expediente registral dentro de lajurisdicción voluntaria únicamente por el art. 210 LH.

Dado lo dispuesto en la Resolución 17 de noviembre 2015, las normas del RHquedan derogadas.El precepto regula un procedimiento que comprende el expediente de liberación, engeneral; por otro lado, contiene una serie de reglas de cancelación por caducidad deaplicación aparentemente sencilla, sin tramitación de expediente; y, finalmenteestablece una regla especial. Así lo estudiaremos.

Recalcar que con relación a dichas normas de cancelación por caducidad, la DGRN yase ha pronunciado en la Resolución 2 de diciembre de 2015 que allí estudiaremos.

1º) APARTADO PRIMERO: PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN EL EXPEDIENTE DELIBERACIÓN:

El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado concargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción,caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través deexpediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a lassiguientes reglas:

Nota: Dos cuestiones:

1. LEGITIMACIÓN:

Respecto a quien lo puede iniciar el expediente, podrá hacerloel titular del dominio ode cualquier derecho real sobre la finca inscrita que resulte gravado por la carga acancelar.

El antiguo Art. 210.2º, LH determinaba que el expediente podía iniciarse a instancia del “titular de la finca o derechogravado con las cargas cuya liberación se pretende…”; por otro lado, el Art. 309 RH establecía que el “escritoinicial…que podrá ser promovido por quien tenga interés en ella”.

Sin embargo, ahora, el vigente 210 determina que solo puede iniciarlo “el titularregistral del derecho gravado”, excluyendo a “otros interesados”.

Entiendo, sin embargo, que por lógica, debe entenderse incluidos a los herederos deltitular del derecho gravado; y es que es un supuesto muy común que quien pide laliberación sea el heredero del titular registral que, al ir a heredar, se encuentra con unacarga que lleva gravando la finca desde hace mucho tiempo.

2. RESPECTO DE SU OBJETO:

El artículo se refiere a “cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidospor prescripción, caducidad o no uso”.

Se amplía así el objeto de este expediente al incluir la caducidad o no uso, aunque sindar una enumeración de aquellos derechos susceptibles de cancelarse, a diferenciadel antiguo Art. 209 LH que, si bien limitaba su aplicación a los supuestos de


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prescripción, por el contrario, si citaba como cancelables por esta vía las hipotecas,cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena.

Señalar que con respecto al antiguo Art. 209, la doctrina entendía tambiéncancelables otras “cargas” como las afecciones legitimarias, anotaciones preventivas,acciones reales y, en general, las rescisorias, resolutorias o revocatorias, prohibicionesde disponer, vinculaciones o modos, contratos de opción o arrendamientos inscritos.Algún autor, sin embargo, excluía aquellas limitaciones de dominio que sin implicarun derecho a favor de persona distinta del dueño lleven consigo una limitación de susderechos (ej. prohibiciones de disponer, reservas o modos). Estimo que esta doctrinaes perfectamente aplicable e, incluso, se ve ratificada al incluirse la caducidad y el nouso.

Como regla especial, y no derogada, el Art. 82.5 RH permite al adquirente de bienessujetos a sustitución fideicomisaria obtener, en su caso, a través del expediente deliberación de gravámenes, la cancelación del gravamen fideicomisario si hantranscurrido 30 años desde la muerte del fiduciario que le transmitió los bienes sin queconste actuación alguna del fideicomisario o fideicomisarios.

A) PRIMERA: COMPETENCIA:

Corresponde al Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o lamayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o másdistritos.

Nota: Queda, pues, sustituida la regla de competencia judicial del art. 210.1º LH porcompetencia registral. Así como, en cuanto al caso que nos ocupa, queda sinaplicación, en este expediente, la regla del Art. 52 LEC según la cual, si la finca estásituada en varios partidos judiciales, será competente el Juez de cualquiera de ellas aelección del demandante.

La competencia es claramente registral, tomando como criterio el distrito donde estesituada la finca y donde este situada su mayor superficie.

B) SEGUNDA: Inicio:

El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravadoo de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca yel derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declararáexpresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción,caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así comola falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.


1. LEGITIMACIÓN:

Corresponde al titular registral del derecho gravado y cuya liberación se pretende. Encaso de proindiviso, me planteo si es preciso que todas las cuotas, tratándose del


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dominio, estén inscritas. Entiendo que, en este caso, no tiene por qué ser; de hecho,la liberación, no afecta a la cosa común normalmente y beneficia a todos lospartícipes.

2. FORMA Y CONTENIDO DE LA SOLICITUD:

La solicitud deberá ser por medio de un escrito, entendido como una instancia, quedeberá ir firmada por el promotor, consignando sus datos personales y domicilio aefectos de notificaciones (todo ello por analogía con otros procedimiento que yahemos visto) y en el que constaran la circunstancia reseñadas.

El antiguo art. 210.2º también preveía la forma escrita.

3. EN CUANTO AL CONTENIDO DE LA SOLICITUD:

Como circunstancias que deben constar en la solicitud:

A) LA IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA:

Nada se dice en cuanto a la forma en que habrá de hacerse esta identificación.Entiendo que la identificación de la finca no se refiere necesariamente, en este caso, asu determinación georreferenciada sino, su mera identificación registral para lo quebasta una nota simple o una certificación, lo que no impide que además se aporte unacertificación catastral.

B) IDENTIFICACIÓN DEL DERECHO O GRAVAMEN CUYA EXTINCIÓN SEALEGA Y SUS TITULARES REGISTRALES:

Tampoco aquí se determina como habrá de acreditarse esta identificación. Entiendoque basta con una nota simple o una certificación previamente expedida.

En este sentido y precisamente, el antiguo art. 210.2º, establecía que se debíaacompañar al escrito una certificación del Registro que acreditase su calidad de titulary en la que se insertará literalmente la mención, anotación o inscripción que sepretenda cancelar. Y, por otro lado, el art. 309 RH disponía que en la certificación,además, se haría constar si con posterioridad al asiento que se trate de cancelarexiste o no algún otro que se refiera a la misma carga o gravamen.

Por todo ello, antes la consulta relativa a este expediente, aconsejaría al promotor quesolicite una certificación, lo que acreditará tanto la identificación de la finca como lacarga y su titular y nos permitirá, desde el primer momento, ir comprobando la realidado no de la extinción alegada.

C) EN CUANTO A LA DECLARACIÓN QUE SE DEBE REALIZAR:

Se exige del promotor, en su escrito de solicitud, declaración responsable y expresade haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso, así como la faltade interrupción o suspensión de dicho plazo.


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El Art. 309 RH añadía que el interesado debía determinar “…la fecha a partir de lacual deba computarse el plazo de prescripción”. Como vemos, el nuevo art. 210 loque dice es que el interesado “debe manifestar, bajo su responsabilidad” que hatranscurrido el tiempo preciso.

Que se haga esta manifestación, en cualquier caso y desde mi punto de vista, carecede relevancia pues vamos a ser nosotros los que comprobemos si se ha producido ono la extinción por el transcurso del plazo de prescripción, caducidad o no uso.

Finalmente, el mismo 309 RH establecía que al escrito inicial “podrán acompañarse losdocumentos justificativos de la prescripción alegada”. Aunque el nuevo 210 nada dicey aquel precepto está derogado, nada impide que se aporten dichos documentos.

4. POSIBLE ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

Aunque el precepto no dice expresamente que de la solicitud se deba practicar asientode presentación, a lo largo de sus párrafos si parece deducirse esta circunstancia(cuando se refiere a la oposición por los causahabientes del titular de la cargas o altratar del régimen de recursos).

Estamos, a diferencia del expediente del art. 209, ante un procedimiento que solopuede iniciarse a instancia de parte y, conforme al art. 420.1 RH, entiendo que debepracticarse este asiento. El problema es que efecto habrá de tener el asiento respectoa eventuales títulos relativos a la carga, derecho o gravamen cuya extinción se alega ypuesto que somos nosotros los que hemos de determinar si procedemos a cancelar ono según la regla 4ª, párrafo 2º.

C) TERCERA: CITACIONES:

Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales delas cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en laforma prevenida en esta Ley.

Nota: La citación debe hacerse al titular/es de la carga, gravamen o derecho acancelar o a sus causahabientes, si son conocidos. Del mismo modo que veíamos alestudiar el art. 209, entre los datos que debe aportar el promotor no se encuentra ni elacreditar el hecho del fallecimiento de dicho titular ni el determinar y acreditar quiénesson sus herederos. De este modo, si estos herederos no resultan del registro, meplanteo si habrá de requerirse del promotor que acredite esta circunstancia.

En cuanto a la forma de hacer la citación, debemos entender que se hará comovenimos estudiando, al amparo del art. 322 LH, es decir, por correo certificado conacuse de recibo en el domicilio que conste en el registro y en caso de desconocimientode la persona a notificar, del lugar de notificación o intentada por dos veces, se harápor edicto, lo que ratifica el apartado 4º.

El Art. 310 RH, regulaba el contenido de la citación y edicto, es decir, la petición delactor y el gravamen y carga a cancelar.


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Debemos entender que el contenido de la citación incluirá los datos relevantes delpromotor, de la finca y del gravamen o derecho que se pretende cancelar, así como laposibilidad de comparecer en el plazo de 15 días a contar de la notificación o de lapublicación dele dicto y las consecuencias de hacerlo o no, junto con la posibilidad deoposición.

D) CUARTA Y QUINTA: COMPARECENCIAS:

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desdela publicación del edicto correspondiente en el “Boletín Oficial del Estado”, podrácomparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición.Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempreque al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripcióndel mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, sepracticarán las mismas, si fueran procedentes.

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulaseoposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución queponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo medianteacta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por losTribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en elprocedimiento correspondiente.

Nota: Cuestiones:

1. PLAZO PARA COMPARECER:

El plazo será de 15 días contados desde la recepción de la notificación-citación odesde el día de la publicación del edicto en el BOE. Sin embargo debemos hacer notarque, como dice el propio precepto en su regla 5ª, la oposición se puede producir ecualquier fase de la tramitación.

Por tanto, no acabo de entender para que se pone plazo alguno, ya que pasados los15 días puede comparecer uno de los interesados oponiéndose (no será lo normal,pero cabe esta posibilidad).

Antes el plazo era de 10 días, según elArt. 210.4º LH y 310 RH.

2. EFECTOS DE LAS CITACIONES:

Ante las citaciones, caben dos posibilidades, según lo regulado:

A) COMPARECENCIA Y ASENTIMIENTO:

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, sepracticarán las mismas, si fueran procedentes.

Por un lado, señalar que dicho “acuerdo” habrá de reflejarlo en alguna “resolución”puesto que la regla 5ª del antiguo Art. 210 hablaba de “sentencia” y el mismo Art.210 habla de “resolución” y de “acta”. De este modo, y al igual que ocurre con otros


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procedimientos (art. 199 o 209), debemos formar un legajo donde reflejaremos lasdistintas incidencias del expediente.

Por otro, dice el precepto que practicaremos las cancelaciones si son procedentes conlo que, y como he señalado, seremos nosotros los que finalmente decidamos si se haproducido o no la extinción alegada e, independientemente, del acuerdo a que sellegue. De hecho, y aunque nosotros sostengamos que no ha habido extinción, lacarga será cancelable pero ya no por prescripción sino por el acuerdo de las partesque, eso sí, deberán expresarlo en el título formal adecuado.

B) NO COMPARECENCIA O COMPARECENCIA Y OPOSICIÓN:

Señalar, primero, que la oposición puede provenir del titular de la carga o derechocuya cancelación se pretende o de sus causahabientes. Sin embargo, en este últimocaso, se condiciona la oposición pues dichos causahabiente deberán presentar sutítulo de adquisición y obtener su inscripción dentro del plazo del asiento depresentación correspondiente.

Me planteo, por tanto, si para que sea efectiva la oposición debe inscribirsenecesariamente el título de los causahabientes o basta con su presentación. Da laimpresión que lo que pretende la norma es que la oposición de estos se base en sucondición de titulares del gravamen o derecho a cancelar. Por ello, entiendo que sidebe exigirse la inscripción y no la mera presentación. Esta regla no acaba de casarmuy bien con la posibilidad que da eta regla de oponerse en cualquier fase de latramitación.

En caso, como venimos estudiando, de que no comparezca alguno de los citado o,compareciendo, se oponga a la pretensión del promotor, dictará el Registradorresolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dichoextremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, paraque por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga ogravamen en el procedimiento correspondiente.

Cuestiones:

a) La oposición:

Aunque tratamos de un expediente de jurisdicción voluntaria, al igual que hemosseñalado en otros procedimientos, la oposición debe ser “razonable” y, en estecaso, dicha oposición es más fácil de valorar pues, normalmente, se ha de basarbien en que aún no ha trascurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso o,bien que se ha tenido lugar alguna causa interruptora de dicho plazo.

b) Cierre del expediente:

En el anterior procedimiento, si había oposición, según la regla 6ª del antiguo Art.210, el juicio se seguía por los trámites marcados para los incidentes en la Ley deEnjuiciamiento Civil. Y, si alguno no comparecía, la regla 7º preveía la publicaciónpor el Secretario Judicial de nuevos edictos por 20 días y, en último término, eltraslado al Ministerio Fiscal, continuando el proceso hasta dictar sentencia; es decir,el procedimiento no terminaba con la incomparecencia.


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En el presente procedimiento no ocurre así y ante la incomparecencia u oposición,se termina el procedimiento y queda expedita la vía judicial para que se decida ensede judicial sobre la cancelación o no. Es consecuencia de la configuración deeste expediente como de jurisdicción voluntaria.

Quizás se podría haber modulado un poco este requisito de la comparecencia, aligual que señalaba para el expediente de reanudación del tracto.

c) Constancia documental:

Como decía antes, tanto el acuerdo alcanzado como, en su caso, el cierre delexpediente por oposición o incomparecencia, debemos dejarlo reflejado por escrito.Ahora bien, en este último caso se habla de “acta”. Más bien, supongo que será unresolución en que consten todas la circunstancias del procedimiento y su resultadolo que, por otro lado y caso de acuerdo, será el título inscribible.

Así que si cancelamos, entiendo que habrá que formar un documento conteniendola solicitud, los trámites seguidos y el acuerdo alcanzado, junto con la nota dedespacho de la cancelación. Si, por el contrario, cerramos el expediente, uniremosla solicitud, los trámites seguidos y el cierre por causa de incomparecencia uoposición y la imposibilidad, por este motivo, de la cancelación. Creo que debemosguardar copia de todo ello en el legajo creado al efecto.

2. EFECTOS DE LA CANCELACIÓN:

En cuanto a los efectos, el Art. 311 RH establecía que: “Las sentencias…noproducirán excepción de cosa juzgada, no obstante lo cual el asiento de cancelaciónsurtirá todos los efectos que determina el Título IV de la misma Ley”.

Hoy, el art. 210 determina que dictada la resolución que ponga fin al expediente…lesqueda a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales sedecida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimientocorrespondiente. Es decir, la vía judicial solo queda abierta si hay incomparecencia uoposición, de tal modo que fuera de estos casos, solo termina el procedimiento sidurante su tramitación nos consta haberse entablado juicio declarativo.

Es decir, contra nuestra decisión de cancelar, me pregunto si el disconforme, nohabiendo mostrado su oposición durante la tramitación del procedimiento, puede trasnuestra decisión y práctica de la cancelación, acudir a los tribunales. Piénsese que losrecursos contra nuestra calificación es cuando suspendemos o denegamos, no cuandodecidimos practicar un asiento. En cualquier caso, si queda, o debe quedar, abierta,entiendo, la vía judicial aunque sea por el Art. 1.3 LH.

E) SEXTA: RECURSOS:

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud delpromotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursosprevistos en esta Ley para la calificación negativa. Se aplicarán, cualquiera que sea elprocedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórrogadel asiento de presentación.


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Nota: Si cerramos por oposición y, así lo entiendo, por incomparecencia, creo que nocabe recurso alguno pues son causas ajenas totalmente al juicio registral. Si cabrá side lo manifestado por el interesado y de lo comprobado por nosotros no resulta ni laprescripción, ni la caducidad, ni el no uso del derecho, carga o gravamen cuyacancelación se solicita.

F) SEPTIMA: CONCLUSIÓN ANTICIPADA DEL EXPEDIENTE:

En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinariorelativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, sedará inmediatamente por concluso el expediente.

Nota: El matiz es que el juicio no tiene por qué versar sobre la carga o gravamen quese pretende cancelar ni aun sobre la misma cancelación, sino sobre el dominio ocualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca.

G) OCTAVA: REGLAS DE CADUCIDAD:

Nota: Esta es una de las novedades, desde mi punto de vista, más importantes de lareforma pues establece la cancelación por caducidad de ciertas inscripciones sinnecesidad de procedimiento alguno, bastando la solicitud del interesado. Las dudasviene por el encaje de este precepto respecto de otros que ya regulan la caducidadcomo los Art. 82 LH y 177 RH. Trataremos de verlo.

No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente,a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, lasinscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquieraotros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cincoaños desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieronejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asientoque indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formuladoreclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formasde garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debióproducirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarsea instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde lafecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o,en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de lapropia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos acensos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempoindefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde laextensión del último asiento relativo a los mismos.

Notas:

1. LEGITIMACIÓN:


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En cualquier caso, la cancelación requiere que se solicite a instancia de cualquierinteresado. Es decir, en estos casos, entiendo que debemos comprobar dicho “interés”en la cancelación ya que así se deduce de la palabra “interesado”. Pero es que,además, aunque nada dice el precepto expresamente, el último párrafo si se refiere al“interés legítimo”, lo que es extrapolable a los dos párrafos precedentes y, por tanto,ese interés debe ser objeto de calificación.

2. FORMA DE SOLICITARLO:

Al hablarse de solicitud mediante instancia, entiendo que ello se refiere tanto a lainstancia con firma legitimada como también a la posibilidad de que se solicite enescritura pública otorgada con motivo de algún otro negocio inscribible. Lo que no esposible es la cancelación de oficio por el Registrador.

3. REGLAS DE CADUCIDAD CONCRETAS:

El precepto se refiere a la cancelación de la inscripción de ciertos derechos; es decir,no pretende (pues no le corresponde) la extinción del derecho en sí sino solo lacancelación de su reflejo registral con el objetivo de dar respuesta a muchassituaciones en las que la inscripción no establecía plazo alguno de vigencia con lo quela cancelación devenía muy complicada. Para ello establece unas reglas de caducidadconcretas. Así, podemos distinguir:

A) DERECHOS DE OPCIÓN, RETRACTOS CONVENCIONALES YCUALESQUIERA OTROS DERECHOS O FACULTADES DECONFIGURACIÓN JURÍDICA:

Podrá lograrse la cancelación de las inscripciones por simple solicitud del interesado, alos 5 años de la fecha en que, según el registro, debieron ejercitarse, siempre que noconste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitadoel derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento(ya que en este caso, el plazo queda interrumpido o en suspenso).

Por ejemplo, la opción tiene un plazo máximo de duración, según el art. 14 RH, de 4años; pues bien, pactándose por este máximo el día 1 de enero de 2012, cabe sucancelación si ha transcurrido 5 años desde la fecha en que según el Registro debióejercitarse (el día 1 de enero de 2016). Así, la cancelación podrá solicitarse a partir del1 de enero de 2021(En total, 9 años).

Este párrafo concuerda con lo dispuesto por el Art. 177 RH, que permite lacancelación de los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigenciapara su ejercicio convenido por las partes, que se cancelarán por caducidadtranscurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, ysiempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho,modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

B) HIPOTECAS, CONDICIONES RESOLUTORIAS Y CUALESQUIERA OTRASFORMASDE GARANTÍA CON EFECTOS REALES:


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En este supuesto, y siempre que no conste en el registro la fecha en que debióproducirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarsea instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde lafecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o,en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de lapropia garantía.

Tres cuestiones:

a) La cancelación por caducidad del asiento:

Hay que recordar que este precepto se refiere a la cancelación por caducidad delos asientos registrales, sin mención alguna al plazo de prescripción o caducidaddela obligación garantizada (la cancelación por prescripción solo puede producirsepor acuerdo entre acreedor y deudor manifestado en escritura pública o porsentencia judicial que la declare).

b) Computo de los plazos:

Se prevén dos posibilidades, partiendo siempre de la base de que no conste niresulte del asiento respectivo la fecha en que debió producirse el pago íntegro dela obligación garantizada:

x Inscripciones de hipoteca, condición resolutoria, etc…en las queconste reclamación de la obligación: Esta reclamación entiendo que serefiere, bien a la nota de expedición de la certificación de dominio y cargasa efectos de ejecución (art. 656 LEC), o bien a la AP de demanda en casode que se reclame el cumplimiento de la condición resolutoria.

El supuesto sería de una inscripción de hipoteca en la que no conste fechade pago de la obligación (ni, como veremos, se pueda deducir, al menos,el plazo de vigencia dela garantía hipotecaria), a cuyo margen conste notade haberse expedido certificación del art. 656 LEC. Los 20 años secontaran desde la fecha de la nota. De tratarse de una condiciónresolutoria, y en los mismo términos, desde la fecha de la AP.

x Inscripciones de hipoteca, condición resolutoria, etc…en las que noconste reclamación de la obligación: El plazo es de 40 años contadosdesde la fecha del último asiento relativo a la titularidad de la garantía (node la obligación) y este último asiento podrá ser el de constitución de lapropia garantía pero también el de su novación, ampliación, cesión osubrogación, etc…pues la inscripción de, por ejemplo, una novación“interrumpiría” el plazo de caducidad que deberá empezar a contar, denuevo y desde el principio, desde la fecha de dicho asiento de novación.

c) Concordancia de este párrafo con el art. 82.5 LH:

Este art. 82.5 hace referencia a la cancelación de condiciones resolutorias ehipotecas en las que no consta en el Registro el plazo de duración, pero si día en


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que la prestación debió satisfacerse. De modo que si sabremos, al menos, desdeque día puede ejercitarse la acción de reclamación.

En contraposición, el actual art. 210 se refiere a hipotecas y condicionesresolutorias respecto de las que “noconsten en el registro la fecha en que debióproducirse el pago íntegro de la obligación garantizada”. La referencia a la “fecha”entiendo, sin embargo, que se refiere al plazo pactado para la duración de lagarantía. Es decir el supuesto, entiendo, comprende aquellas garantías inscritasen las que no sabemos ni por cuanto plazo se ha pactado ni desde que día sepuede hacer la reclamación, siendo imposible determinar el plazo de vigencia oduración de la garantía.

Si es así, cuadran ambos precepto y, entiendo, que estamos ante dos supuestos:

x Inscripciones de condiciones e hipotecas en las NO conste en elRegistro ni el plazo pactado ni la fecha en que debió producirse elpago íntegro de la obligación garantizada, que podrán cancelarse,conforme al art. 210en los plazos y con los condicionantes antesseñalados.

x Inscripciones de condiciones e hipotecas en las SI conste en elRegistro la fecha en que debió producirse, o debe producirse, elpago íntegro de la obligación garantizada, en que la cancelacióndeberá ajustarse a lo dispuesto en el art. 82.5 LH.

La DGRN en Resolución de 2 de diciembre de 2015, se ha pronunciado sobre esteaspecto de la reforma, señalando que este párrafo 2º de la regla 8ª del art. 210convive con la del art. 82.5, pero, pese a tener una redacción ligeramente parecida,tiene un enfoque distinto, no es tan restrictiva como ella, e introduce algunasimportantes novedades que no estaban contempladas en la del art. 82.

De sus consideraciones, transcribo las más relevantes:

En efecto, mientras que el artículo 82.5, limita la legitimación para pedir la cancelaciónal «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada», el nuevo artículo 210la extiende a «cualquier interesado».

Por otra parte, el artículo 82.5.º tiene su fundamento en la figura de la prescripción yhace referencia expresa al plazo legal de prescripción de las acciones según lalegislación civil aplicable, con lo que puede ocurrir que tales plazos varíen de unaslegislaciones civiles a otras, o incluso resulten modificados dentro de la mismalegislación civil, como de hecho ha ocurrido con la reforma del art. 1964.2 CC, relativoal plazo de prescripción de las acciones personales, modificado por la disposición final1 de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

En cambio, el art. 210 LH no se fundamenta directamente en la institución de laprescripción de las acciones, sino que fija unos plazos propios, cuyo cómputo esestrictamente registral, con lo que más bien está regulando un auténtico régimen decaducidad de los asientos, al exigir que «hayan transcurrido veinte años desde la


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fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o,en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de lapropia garantía».

Además el art. 82.5 se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias engarantía del precio aplazado, no a las condiciones resolutorias en garantía de cesiónde suelo por edificación futura (cfr. Resolución 25 de marzo de 2014), mientras que elart. 210.8 tiene un ámbito mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias ycualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, dentro de cuyo ámbitopuede incluirse la condición resolutoria en garantía de cesión de suelo por edificaciónfutura.También existen diferencias entre el referido art. 82.5 y el 210.8 de la misma Ley, porcuanto el primero presupone que el plazo de cumplimiento conste en el Registro puesaquél precepto dice «…contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimientose garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…», mientras que elartículo 210.8 presupone que no conste, al decir «cuando no conste en el Registro lafecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada…».

Así, sin pretender ser exhaustivos, el art. 82.5 se aplicará a las hipotecas ycondiciones resolutorias en garantía del precio aplazado cuando el día en que laprestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad segúnel Registro, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicablepara la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve quea estos efectos se hubiere estipulado al tiempo de su constitución, siempre que dentrodel año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida laprescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Por el contrario, el artículo 210.8 de la Ley Hipotecaria se aplicará a las inscripcionesde hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía conefectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse elpago íntegro de la obligación garantizada, cuando hayan transcurrido veinte añosdesde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligacióngarantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a latitularidad de la propia garantía.

C) CENSOS, FOROS Y OTROS GRAVÁMENES DE NATURALEZA ANÁLOGA:

Los asientos relativos a estos derechos, establecidos por tiempo indefinido, podráncancelarse a instancia de persona con interés legítimo cuando hayan transcurridosesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.Se introduceasí una norma general de caducidad respecto de estos derechos que gravan fincas,normalmente, desde tiempo inmemorial o por tiempo indefinido.

Cuestiones:

a) Asientos a cancelar:


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Hacer notar que en este supuesto no se habla de inscripción como en losanteriores sino de asiento, concepto más amplio que el de inscripción. Entiendoque se refiere a las inscripciones de estos derechos, no obstante.

También cabe preguntarse por aquellos otros gravámenes de naturaleza análogaa que se refiere el párrafo. El derecho censo siempre se ha configurado como underecho real (el art. 2 LH lo incluye junto a la hipoteca, el usufructo, etc…) y elforo, tendría una naturaleza similaral arrendamiento o la aparcería. Si el párrafofuera interpretable en el sentido de que la caducidad se refiere a asientosregistrales que comprenden derechos reales sobre cosas ajena, tendría cabida lacancelación respecto de derechos como el usufructo, el uso o la habitación, porejemplo. No obstante, me inclino por no considerarlo así pues entiendo que la ideaes conseguir la cancelación por caducidad estrictamente de este tipo de derechos.

b) Computo del plazo:

El cómputo de los 60 años se iniciará desde la fecha del último asiento relativo alderecho a cancelar que podrá ser el de constitución, modificación, traspaso, etc. Ypor las mismas razones ya señaladas para la hipoteca.

2º) APARTADO SEGUNDO: PROCEDIMIENTO ESPECIAL:

Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscritaregistralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad decertificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que seacredite la extinción de dicha concesión.

Nota: Es decir, no cabe en este caso acudir al expediente de liberación, por lo queparece que el título para cancelar solo podrá ser la certificación, expedida por laAdministración titular del inmueble sobre el que recae la concesión, que acredite laextinción.

Esta posibilidad entiendo que está directamente relacionada con lo que estudiamos enel art. 206.5 LH cuando dice que “Además de ello, mediante certificación administrativadel acto en que así se disponga, podrán practicarse,…cancelación, siempre que talesactos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplanlos requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representacióngráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en elartículo 10”.

Como norma, parece que general, entiendo que debe aplicarse a toda forma deconcesión, independientemente de la norma especial que la regule. De este modo, sila norma especial que viene a regular la concesión (Ley de Costas, Minas, etc…)establece alguna otra forma de cancelación, se le añade ahora dicha certificación.

LUIS BENAVIDES PARRA

TALAVERA DE LA REINA, a 17 de febrero de 2016


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REGISTRO DE LA PROPIEDAD 2

artÍculo 208: expediente para la reanudaciÓn del...

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