assemblée générale 29 mars 2007

Assemblée Générale29 Mars 2007

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Assemblée Générale 29 mars 2007- 2 -

Bienvenue….


A titre ordinaire

Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2006, quitus aux administrateurs;

Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ;

Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2006 ;

Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L. 225-38 du Code de commerce ;

Fixation du montant des jetons de présence ;

Ratification de la cooptation d’un administrateur ;

Renouvellement du mandat de quatre administrateurs ;

Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.

Ordre du jour


A titre extraordinaire

Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres ;

Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ;

Fixation d’un plafond global de 150 millions d’euros en nominal applicable aux augmentations de capital sur délégation de compétence ;

Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le montant de l'émission initiale, en cas d'émission avec maintien ou suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires décidée en application respectivement des douzième et treizième résolutions ;

Ordre du jour


A titre extraordinaire (suite)

Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L. 225-129-6 c. com. et L. 443-5 c. trav.

Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet de consentir des options de souscription ou d’achat d’actions ;

Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet d'attribuer 60.000 actions gratuites au maximum sur une période de trois ans ;

Pouvoirs en vue des formalités.

Ordre du jour


Rapport d’activité - Sommaire

I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’huiA. Points clés 2006

B. Anticipations 2007

II. Politique d’investissement et patrimoineA. Le marché de l’immobilier

B. La réaction de la société de la tour Eiffel

C. Le patrimoine

III. Résultats 2006 et perspectivesA. Résultats 2006

B. Une Statégie bien adaptée

C. Politique de distribution

D. STE en bourse


I. La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui

II. Politique d’investissements et patrimoine

III. Résultats 2006 et Perspectives 2007

Sommaire

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006- 7 -


A. Points clés 2006

Poursuite d’une politique d’investissement sélective

Capacité de distribution confirmée

Engagements 2006 : 210 M€

Cessions d’immeubles non stratégiques pour 45 M€

Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2006 : • 961 M€ d’engagements• 855 M€ en exploitation (taux d’occupation financier de 94,5%)

Acquisition d’Awon Asset Management, filiale dédiée à la gestion des actifs et aux investissements


A. Points clés 2006 (suite)

Structuration et optimisation du financement

Cotation en continu depuis le 20 mars 2006 et intégration des indices EPRA et GPR

Dividende du second semestre 2006 décidé par le Conseil d’Administration : 2,5 € par titre (soit 5€ par titre sur l’année)

Nomination d’ALAIN DININ , PDG de Nexity comme administrateur indépendant


A. Chiffres clés 2006

2006 Var.2005

Capitalisation boursière au 28 Mars de 685 M€

Loyers 27,2 M€ 102%

Résultat Net Social 9,7 M€ 275%

Résultat Net part du Groupe 15,8 M€ 646%

Résultat Net part du Groupe par action* 3,1 € 632%

Cash Flow Courant 14,0 M€ 76%

Cash Flow Courant par action* 2,8 € 71%

ANR HD par action* 63,8 € 31%

Résultat Net Social par action* 1,91 € 267%

Dividende 4 € 25%

55,0 M€

36,4 M€

117,9 M€

22,7€

24,7 M€

4,8 €

83,5 €

7,01 €

5 €

Capitalisation Boursière (au 31/12/05 et 31/12/06)

378 M€ 87%708 M€

(*) nombre d’actions : 5 190 253 au 31/12/2006, 5 076 540 au 31/12/2005


B. Anticipations 2007

Depuis le 1er Janvier 2007 : • Entrée en négociations exclusives en vue de l’acquisition de PARCOVAL

soit 110 M€ dont 6M€ de réserves foncières Parcs Clubs complémentaires à ceux de Locafimo (synergies) Rendement estimé de 7,5%

Au 13 février, 1,070 milliard d’engagements

Capacité supplémentaire d’investissement de 150 M€, pour un objectif de LTV de 65%

Valorisation du portefeuille existant• Avancement des études sur le site Massy / Ampère• Commercialisation des immeubles en cours de construction• Poursuite de l’optimisation au niveau locatif des parcs d’activités• Valorisation des réserves foncières dans les parcs d’activités


B. Anticipations 2007 (suite)

2007 2008 2009 2010

74M€71M€66M€65M€

Loyers

Poursuite de la politique d’acquisition sélective (y compris VEFA)

Arbitrages ciblés

Le portefeuille au 31/12/2006 à périmètre constant générera :

Les engagements depuis le 1 er Janvier généreront 7,8 M€ de loyers supplémentaires, hors potentiel de développement du foncier


II. Politique d’investissements et patrimoine


Sommaire



A. Le marché immobilier français

Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes de risque insuffisantes

Les marchés locatifs sont globalement à l’équilibre, avec une nette orientation en faveur du neuf ou du rénové (la hiérarchie des valeurs locatives s’ajuste en conséquence)

• Dans le tertiaire, l’amélioration de la croissance économique génère enfin des postes de travail

• Les administrations sont en quête de rationalisation et d’économies de coûts

• Le mouvement des fusions et rationalisations dans l’industrie continue aussi d’alimenter la demande en surface de bureaux

• Prise de conscience de la pertinence du développement durable chez les utilisateurs

Dans les régions, la demande locative des Parcs club demeure soutenue

Les loyers sont portés par une indexation plus forte que prévue mais attention au décalage avec la valeur locative de marché


B. La réaction de la Société de La Tour Eiffel

Phase du cycle dans laquelle il faut privilégier la production de M² à terme dans des conditions acceptables

Depuis 2 ans, l’acquisition des immeubles existants et loués devient inaccessible en terme de rentabilité / risque

La pérennité de notre cash flow nous permet de développer une activité de création de valeur raisonnable au sein du portefeuille existant et également de se positionner sur les opportunités offrant à terme des rentabilités compatibles avec nos critères d’investissement

Le faible niveau de nos loyers limite le risque de différentiel entre l’indexation et les valeurs locatives


Valorisation et répartition du portefeuille

Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)

Un portefeuille d’engagements évalué à 961 M€ au 31/12/06

Bureaux61%

Bureaux39%

Activités / Parc clubs

Entrepôts9%

Entrepôts18%


41%

Résidences Médicalisées

4%


2%

26%

Bureaux58%


4%Entrepôts10%


28%

Par m²Par valeur Par loyer

622 970 m²961 M€ 71 M€


Loyers moyens par type d’actif Rendements bruts moyens par type d’actif

7,8%

6,6%7,4%

6,8%

8,0% 8,4%

Loyer MoyenBureauxParis IDF

Bureaux Province

Entrepôts Résidences Médicalisées

Activités / Parcs Clubs

135 € / m²

185 € / m²

44 € / m²

80 € / m²

189 € / m²

104 € / m²

Loyer MoyenBureauxParis IDF

Bureaux Province

Entrepôts RésidencesMédicalisées

Activités / Parcs Clubs

Des Rendements compétitifs …


Pyramide des loyers €/m2 en Région parisienne*

* Source CBRE

< 150

17 %

150-30040 %

30 %

2 %

11 %

300-400

400-600

>600

C. Le Patrimoine


Un portefeuille géographiquement équilibré

En Valeur

Régions372 M€

39%

Paris / IDF589 M€

61%

En M²

961 M€

Régions351 102 M²

56%

Paris271 868 M²

44%

622 970 m²


Une complémentarité des flux locatifs

Évolution de la durée ferme des baux

(1) VEFA : 4 nouvelles VEFA signées en 2006 soit 8 M€ de loyers annuels potentiels

(3) Hypothèse de renouvellement des baux par roulements successifs

(2) Dont acquisition des résidences médicalisées, 2.5M€ de loyers annuels

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

(1)

(2)

(3)


L’ activité de l’année


Ile de France

Localisation

Label

Locataires

Surfaces

En construction

Prix d’acquisition

Loyer annuel potentiel

Rendement locatif

PORTE DES LILASPORTE DES LILAS

Avenue de la Porte des Lilas à Paris (19ème arrondissement)

Label HQE

commercialisation en cours

11 724 m² de bureaux, commerces et RIE

Livraison été 2008

49,5 M€

3,7 M€

7,5 %


Ile de France

Localisation

Locataire

Surfaces

Opération de construction

Prix d’acquisition


Rendement locatif potentiel

RUEIL MALMAISONRUEIL MALMAISON

Rueil 2000

Commercialisation en cours

6 900 m² de bureaux

livrée fin 2008

32,2 M€

2,4 M€

7,5 %


Grenoble

Des grands noms de l’industrie et des services sont présents sur Innovallée Grenoble ( = ZI MEYLAN + ZI MONTBONNOT) :

Cap Gemini : 8 000 m²

Sun micro systems : 11 000 m²

Euromaster : 8 000 m²

Laboratoires Boiron

GE Medical systems

Atos Origin : 4 000 m²

VISEOVISEO


GRENOBLE POLYTECHGRENOBLE POLYTECH

A proximité du plus grand centre européen de nanotechnologiesMinatec et du Synchrotron

Schneider Electric

4 500 m² de bureaux

livrée juillet 2007

10,7 M€

0,8 M€

7,5 %

6 ans fermes

Grenoble

Localisation

Locataire Surfaces Opération de construction Coût global du projet Loyer annuel Rendement locatif Bail


Grenoble

Localisation

Locataire

Surfaces

Opération de construction

Coût global du projet


Rendement locatif pondéré

GRENOBLE INNOVALLEEGRENOBLE INNOVALLEE

Zone d’activité de Meylan (Autoroute Chambéry – Lyon)

Commercialisation en cours

4 bâtiments soit 11 886 m² de bureaux

livrée juillet 2007

17,4 M€

1,5 M€

8,6%


Portefeuille Medica

Localisation

Locataire unique

Surfaces

Coût acquisition Loyer annuel Rendement locatif Baux long terme

Lyon, Marseille, Bourg en Bresse, Cogolin et La Crau

MEDICA

5 résidences médicalisées

longs séjours pour une surface SHON totalede 13 611 m²

34 M€

2,5 M€

7,5 %

8 à 9 ans fermes

Lyon

Bourg en Bresse

Marseille

Cogolin


2 & 4 rue Paul Dautier Vélizy

AREVA

Loyer actuel de 1,8M€

20 000 m2

23 M€

55 M€

4,1 M€

7,5 %

Vélizy

Localisation Locataire Leaseback de courte durée Surface Investissement initial

Coût global du projet après redéveloppement

Loyer annuel potentiel Rendement locatif


6 Parcs club à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq

sur 5 Parc clubs avec Locafimo

122 baux

113 000 m² (63 292 m² de bâtis,17 159 m² en construction, plus réserves foncières)

110 M€(dont 6M€ de réserves foncières)

7,8 M€

7,5 %

Plus de 30 000 M²

PARCOVAL

Localisation

Complémentarité

Locataires

Surfaces

Investissement initial

Loyer estimé 2007 Rendement locatif Potentiel

de développement


II. Le Patrimoine


Sommaire



A. Résultats 2006 : Résultat consolidé (en M€)

(*) nombre moyen pondéré d'actions : 2 614 766 au 31/12/2005

5 147 572 au 31/12/2006

31/12/2005

Loyers 27,2

Charges liées aux immeubles -3,1

Résultat opérationnel courant 24,1

Variation de la juste valeur 33,2

Dépréciation et écart d'acquisition -29,4

Résultat opérationnel non courant 27,9

Charges courantes -6,8

Résultat opérationnel 21,1

Résultat financier net -5,3

Résultat net 15,8

Résultat net par action (*) 6,03 €

Var.

102 %

N.S.

94%

N.S

165%

N.S

168%

94%

N.S

Résultats de Cessions N.S.

47%

31/12/2006

55,0

-8,3

46,7

88,9

139,5

-10,0

129,5

-10,3

117,9

22,9 €

4,9

Impôts N.S.-1,2

N.S.-1,0


A. Résultats 2006 : Bilan consolidé (en M€)

Passif 2005 2006

Capital & Réserves 289,5

Résultat 15,8

Emprunts 357,8

Autres dettes 96,3

Total Passif 759,4

292,9

117,9

481,7

62,8

955,3

Actif 2005 2006

Immeubles de placement 617,7

Immobilisations corporelles

(en cours de construction)36,3

Créances 28,3

Trésorerie 77,1

Total Actif 759,4

825,5

41,5

47,2

37,4

955,3

Immobilisations incorporelles 3,7


A. Résultats 2006 :Structure financière et financement

2005 2006

(*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles

Capitaux propres consolidés 305,3 M€

Dette financière nette 284,9 M€

LTV (*) 43,6%

Coût moyen annuel 3,7%

Taux de couverture 83%

Maturité de la dette 4,5

ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3

410,8 M€

450,8 M€

52%

4,0%

82%

4,8

2,7

Dont taux fixe 10% 40%


3 axes de développement

Poursuite d’acquisitions ciblées essentiellement neuf

Mise en place du développement foncier • Réserves foncières (Massy, Strasbourg, Lille, Marseille)

Arbitrage sélectif pour poursuivre politique de dividende

B. Stratégie bien adaptée

Tout en respectant les critères d’investissements STE

Développement durable

Rendements attractifs

Revenus sécurisés et identifiables

Bureaux et Activités

Ile de France et Régions


C. Une politique de distribution réaffirmée

Distribution 2006 : 5 € par action• 2,5 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2006)• 2,5 € par action proposé au vote de l’AG du 29 mars 2007

Une hausse de 25% du dividende par rapport à 2005 (4 € par titre)

Perspectives 2007


D. STE en Bourse (Cotation continue depuis le 20/03/2006)

40

60

80

100

120

140

160

0k

10k

20k

30k

40k

50k

60k

70k

80k

janv 04 avr 04 juil 04 oct 04 janv 05 avr 05 juil 05 oct 05 janv 06 avr 06 juil 06 oct 06 janv 07

En

mill

iers

de

titr

es

éch

ang

ésC

ou

rs e

n €

Performance depuis le 1er janvier 2004 : + 170%Performance depuis le 1er janvier 2005 : + 112%

Performance depuis le 1er janvier 2006 : + 74%Performance depuis le 1er janvier 2007 : -10%

Cours de référence : 27 Mars 2007 – 128,97€

Augmentation de capital de 157 M€

Cotation continue

Augmentation de capital de 123 M€

Adoption du Statut SIIC


Calendrier 2007

Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2006

Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2007

Présentation des Résultats semestriels 2007

Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende

06 Avril 2007

25 Juillet 2007

27 Juillet 2007

Août 2007


Rapport des Commissaires aux comptes


Vote des résolutions


Résolutions à caractère ordinaire :

1ère résolutionAPPROBATION DES COMPTES ANNUELS ET QUITUS AUX ADMINISTRATEURS

2ème résolutionAFFECTATION DU RESULTAT

3ème résolutionAPPROBATION DES COMPTES CONSOLIDÉS

4ème résolutionCONVENTIONS VISEES AUX ARTICLES l.225-38 ET SUIVANTS DU CODE DU

COMMERCE

5ème résolutionJETONS DE PRESENCE

Vote des Résolutions


6ème résolution

RATIFICATION DE LA COOPTATION DE MONSIEUR ALAIN DININ

7ème à 10ème résolutions

RENOUVELLEMENT DU MANDAT DE 4 ADMINISTRATEURS

11ème résolution

AUTORISATION À DONNER AU CONSEIL D’ADMINISTRATION À L’EFFET DE METTRE EN ŒUVRE UN PROGRAMME DE RACHAT D’ACTIONS



Résolutions à caractère extraordinaire :12ÈME RÉSOLUTIONAutorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital

social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres

13ÈME RÉSOLUTIONAutorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital

social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société

14ÈME RÉSOLUTIONFixation d’un plafond global de 150 millions d’euros applicable aux augmentations de

capital sur délégation de compétence.

15ÈME RÉSOLUTIONVotre Conseil d’administration serait également autorisé à l’effet d’augmenter le

montant de l'émission initiale s’il constate une demande excédentaire.



16ÈME RÉSOLUTION

Autorisation à consentir au conseil d’administration d’augmenter le capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L. 225-138 c. com. et L. 443-5 c. trav.

17ÈME RÉSOLUTION

OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D’ACHAT D’ACTIONS AU PROFIT DE SALARIÉS OU MANDATAIRES SOCIAUX

18ÈME RÉSOLUTION

ATTRIBUTION D’ACTIONS GRATUITES

19ÈME RESOLUTION

POUVOIRS EN VUE DES FORMALITES



Questions / Réponses


ANR Hors Droits

Evolution de l’ANR hors droits en 2006

ANR au 31/12/2006

ANR au 31/12/2005

+ 31%

68,95 €

Ajustement devaleur des immeubles

63,8 €

5 €

Résultat courant de l’activité 16,9 €

Acompte sur dividende

2006

-2,5 €83,5 €

-0,4 €

Dilution par création de

113.713 actions

1 €

Plus-value de cession

-0,3 €

Divers

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