Atelier immobilier PLH n°1

13 février 2013

Objectif de l’atelier immobilier

Construire un cadre de dialogue pour réguler le marché immobilier, mieux organiser la production urbaine et immobilière

en partageant :

1. les chiffres clé du bilan de l’activité de la construction et du marché immobilier

2. l’analyse de la situation immobilière et les perspectives d’évolution 2013-2014

Les rôles de Toulouse métropole

Dans la chaîne de production du logement, la Communauté Urbaine occupe trois fonctions :

1. Régulation : textes d’encadrement (SCoT, PLH, PLU) et EPFL

2. Financement : en forte augmentation ces dernières années pour développer la production de logements : ZAC, EPFL, aides à la pierre…

3. Production de foncier public en diffus ou en secteur aménagé avec Oppidea

L’atelier immobilier

• Quatre élus de Toulouse métropole : – S. Carassou,Vice-Président délégué à l’Habitat et à la Cohésion Sociale– D. Benyahia, Vice-Président délégué à l’Urbanisme et aux Projets Urbains– A. Fillola, Vice-Président délégué à l’Aménagement et à la Politique Foncière– D. Coquart, Vice-Président de la Commission Urbanisme et Projets Ubains

• Un groupe d’acteurs restreint : FPI, GDHLM, CDC, Chambre des Notaires, ADIL, Oppidea, Observer, aua/T

• Les services de la DGDUD de Toulouse Métropole

� Un rythme semestriel

Sommaire séance

I – Les chiffres clé : l’activité de la construction- Logements autorisés : Sitadel / DGDUD-DPST

- Logements achevés : DGDUD-DPST et DH

II – Les chiffres clé : le marché immobilier- Le marché des ventes dans le neuf : FPI/Observer

- Le marché de l’accession sociale à la propriété : GDHLM

- Le marché des ventes dans l’ancien : Chambre des Notaires

III – Echanges

1ère partie

L’activité de la construction

Les chiffres clé de la DGDUD

[7]

Toulouse métropole

dont Toulouse

2010 ���� 2012

14 876

Nombre de logements neufs autorisés en permis de construire à la date de délivrance pour 4 trimestres cumulés glissants

8 600 Logements autorisés en 2012

source Sit@del2

Une tendance à la baisse des autorisations après une année 2011 exceptionnelle

[8] source CUTM / DPST

Toulouse

1999���� 2012

Nombre de logements neufs autorisés par an en permis de construireà la date de délivrance sans double compte

5 171 logements autorisés en 2012

Un retour à un niveau moyen de 5 000 autorisations qui reste élevé, après une année 2011 exceptionnelle

[9]

8 221 logements autorisés en 2011 à Toulousegéolocalisation 2012 en cours

13% en ZAC

5% en PAE

82% en diffus

48% dans le nord de Toulouse

Répartition des PC autorisés en 2011 comportant du logement

Par quartier de démocratie locale

Source : CUTM / DPST

[10]

5 233 logements achevés en 2012 à Toulousevia DAACT

Source : CUTM / DPST

Nombre de logements neufs ayant fait l’objet d’une DAACT par an sans double compte

Toulouse : 2008 ���� 2012

Objectif PLH 3000 logements

16 000 logements livrés sur les 3 premières années du PLH

���� Objectif dépassé

[11]

5 233 logements achevés en 2012à ToulouseDAACT

Log

Répartition des déclarations attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux en 2012

Par quartier de démocratie locale

Source : CUTM / DPST

26% en ZAC

2% en PAE

72% en diffus

44% dans le nord de Toulouse

[12]

537 72

379

395

772

12201349

1129

2000

1593

3000

2301

0

1000

2000

3000

4000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Lgt social étudiant

Lgt social familial

20 27 16132 118

376

dont PLAI familial

Objectif PLH 1 350 logements sociaux

537 379

395

772

851

1020

545

941

1485

2280

1606

0

500

1000

1500

2000

2500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Lgt social étudiant

Lgt social familial

10 23 14103 92

246

dont lgt trèssocial PLAI

Objectif PLH 2 200 logements sociaux

Toulouse métropole

Source : CUTM /DH – GDHLMOutil : HABITER (aua/T)

Toulouse ����

Logements locatifs sociaux livrés

7 300 logements sociaux livrés de 2010 à 2012

Rappel :objectif PLH =6 600 logements en 3 ans

5 370 logements sociaux livrés de 2010 à 2012

Rappel :objectif PLH =4 050 logements en 3 ans

[13]

Total : 13 918 logtssur 3 ans

- 2 705 en ZAC

- 646 en PAE

- 10 567 en diffus

Stock de logements avec PC en cours de validité et DAACT non déposée au 1er

janv. 2012

Source : CUTM / DPST

Log

[14]

L’action foncière : les priorités

[15]

PLU révisé et territorialisation du PLH

Territoire à maîtrise d’aménagement

= définir la diversité à l’échelle de la ZAC

Territoire de mixité dans la ville

= poursuivre la règle actuelle

Territoire en faveur de l’accession

= arbitrer opération par opération, et selon la localisation précise, entre locatif social et accession sociale

Territoire de renouvellement urbain

= rééquilibrer la diversité sociale en limitant le nombre de logements sociaux

Territoire de renforcement

= produire plus de logements sociaux

Objectif du PLU révisé de Toulouse :la diversité de l’offre de logement

2ème partie

Le marché immobilier

Le marché immobilier des ventes en neuf

Présentation par P. Saint-Agne (FPI)

AIRE URBAINE DE TOULOUSE

� Les ventes nettes aux particuliers (3611 en 2012) enregistrent une baisse de -29 % sur l’aire urbaine (-37 % pour la ville de Toulouse). Toutefois, l’année 2012 se termine sur un bon 4ème trimestre comptabilisant 1329 ventes.

� Les ventes à investisseurs représentent 59 % des ventes sur l’ensemble de l’année 2012 contre 72 % des ventes en 2011. Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -41 % d’une année sur l’autre.

� Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 1466 ventes soit +2,6% de 2012/2011.

� Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 530 ventes en 2012 contre 1633 ventes en 2011 soit -67 % de 2012/2011.

� Les mises en vente sont en très forte baisse : 4827 mises en ventes en 2012 contre 7173 en soit -33 % de 2012/2011.

� Conséquences : l’offre commerciale s’accroît à 3829 logements soit +16 % de 2012/2011. Le taux d’écoulement moyen d’une opération est de 12 mois environ.

� Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à3248 €/m² habitable hors parking (-0.6 % de 2012/2011).

VILLE DE TOULOUSE

� Les ventes nettes aux particuliers (1711 en 2012) enregistrent une baisse de -37 % sur la ville de Toulouse. Toutefois, l’année 2012 se termine sur un bon 4ème

trimestre comptabilisant 690 ventes.

� Les ventes à investisseurs représentent 71 % des ventes sur l’ensemble de l’année 2012 contre 83 % des ventes en 2011.

Ces ventes sont en recul (2012/2011) de -46 % d’une année sur l’autre.

� Les ventes à occupants sont en légère augmentation à 503 ventes soit +6.8% de 2012/2011.

� Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux sont en très fort recul : 329 ventes en 2012 contre 727 ventes en 2011 soit -55 % de 2012/2011.

� Les mises en vente sont en très fortes baisse : 2197 mises en ventes en 2012 contre 3654 en soit -40 % de 2012/2011.

� Conséquences : l’offre commerciale s’accroît à 1702 logements soit +13 % de 2012/2011. Le taux d’écoulement moyen d’une opération est de 12 mois environ.

� Le prix de vente de 2012/2011 sont quasi-stables à3440 €/m² habitable hors parking (-0.35 % de 2012/2011).

Le recul des réservations sur 2012 était prévisible après plusieurs années

pendant lesquelles les niveaux de vente ont été très élevés.

NOTE DE CONJONCTURE ANNEE 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

6960

3192

4164

6919 7173

4827

Mises en vente

Mises en vente

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

4582

2740

5548

6760

5107

3611

Ventes nettes

Ventes nettes

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

6483

5263

2273 2290

33073829

Offre commerciale

Offre commerciale

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Mises en vente

Ventes nettes

Offre commerciale

AIRE URBAINE DE TOULOUSE

VILLE DE TOULOUSE

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

3367

1496 1613

3756 3654

2197

Mises en vente

Mises en vente

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

14561165

2665

3502

2710

1711

Ventes nettes

Ventes nettes

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2007 2008 2009 2010 2011 2012

3237

2491

8941086

15031702

Offre commerciale

Offre commerciale

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Mises en vente

Ventes nettes

Offre commerciale

ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE L'AIRE URBAINE DE TOULOUSE2008 2009 2010 2011 2012

Offre commerciale 4540 1978 2043 2886 3280

Offre sur plan avant chantier 1283 1114 959 1580 1151

Offre en chantier 2766 729 1023 1241 1808

Offre livrée 491 135 61 65 321

Offre totale en chantier + livrée 3257 864 1084 1306 2129

(Offre totale en chantier + en livrée)/offre commerciale 62% 38% 47% 39% 56%

(Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année n-

1118% 16% 16% 26% 59%

Offre en chantier ou livrée à commercialiser

(Base: logements commercialisés année n-1)14 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois

ANALYSE DE L'OFFRE COMMERCIALE DE LA VILLE DE TOULOUSE2008 2009 2010 2011 2012

Offre commerciale 2440 875 1053 1480 1645

Offre sur plan avant chantier 764 498 536 879 631

Offre en chantier 1559 348 481 537 844

Offre livrée 117 29 36 32 170

Offre totale en chantier + livrée 1676 377 517 569 1014

(Offre totale en chantier + livrée)/offre commerciale 67% 42% 48% 38% 60%

(Offre totale en chantier + livrée)/ventes nettes année

n-1 144% 14% 15% 21% 59%

Offre en chantier ou livrée à commercialiser

(Base: logements commercialisés année n-1)

17 mois 2 mois 2 mois 3 mois 7 mois

EVOLUTION DES PRIX AU M² HABITABLE DU LOGEMENT NEUF

OFFRE LOCATIVE LE 05/02/2013 : TOULOUSE NORD

Secteur

Type

Toulouse

(tous secteurs

confondus)

% du nb

total

Trois Cocus

Borderouge

Croix Daurade

Paleficat

% du nb

total

% du

secteur

Lalande

Grand

Selve

% du nb

total

% du

secteur

Total

Toulouse

Nord

% du nb

total

% du

secteur

Variation

Toulouse Nord

par rapport à

Toulouse

T1 Bis / T2

(avec 1

chambre

séparée)

1944 45,66% 139 7,15% 31,10% 59 3,03% 36,42% 198 10,19% 32,51% -29%

T3 1804 42,37% 252 13,97% 56,38% 90 4,99% 55,56% 342 18,96% 56,16% 33%

T4 510 11,98% 56 10,98% 12,53% 13 2,55% 8,02% 69 13,53% 11,33% -5%

Total 4258 447 162 609

Source: Seloger

2

10 0

0 2

10

110

ETUDE LOCATIVE LE 05/02/2013 : SECTEUR SAINT SIMON

Secteur Type

Toulouse

(tous secteurs

confondus)

% du nb

total

Saint

Simon

% du nb

total

% du

secteur

Variation

Toulouse

St-Simon

par rapport

à Toulouse

T1 Bis / T2

(avec 1 chambre

séparée)

1944 45,66% 33 1,70% 25,00% -45%

T3 1804 42,37% 80 4,43% 60,61% 43%

T4 510 11,98% 19 3,73% 14,39% 20%

Total 4258 132

Source: Seloger

3

2

2

Le marché immobilier de l’accession sociale à la

propriétéPrésentation par S. Veniel-Le Navennec

(GDHLM)

La production de PSLA s’étend sur 19

communes entre 2009 et 2012.

Toulouse représente 50 % de la

production sur cette même période.

L’évolution 2009-2012 de la production PSLA

Financements des PSLA 2008-2012

Région Midi-Pyrénées

Sources :

DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011)

Programmation USH Midi-Pyrénées 2013

En Midi-Pyrénées, 3237 PSLA ont été

agréés entre 2009 et 2012. La Haute-

Garonne en concentre 84,6 %.

Sources :

DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011)

Programmation USH Midi-Pyrénées 2013

Février 2013

Localisation des agréments PSLA

2009-2012 Toulouse Métropole Sources : DREAL Midi-Pyrénées (2008-2011)

Programmation USH Midi-Pyrénées 2013

537 PSLA ont été agréés en 2012

sur un objectif PLH fixé à 600

PSLA par an.

Logements en accession sociale

Février 2013

La croissance des agréments PSLA en 2012 sur

Toulouse Métropole

En 2012, 4 nouvelles communes proposent du PSLA sur le

territoire de Toulouse Métropole, signe d’un développement de

la territorialisation de l’offre en accession sociale.

La PSLA se concentre sur une dizaine de communes de la CUTM.

Toulouse concentre 58,8 % de la production.

CommunesTotal agréments

PSLA

AUCAMVILLE 11

BALMA 16

BLAGNAC 47

BRAX 10

COLOMIERS 19

CORNEBARRIEU 6

CUGNAUX 47

GAGNAC-SUR-GARONNE 35

SAINT-ORENS-DE-GAMEVILLE 14

TOULOUSE 316

VILLENEUVE-TOLOSANE 16

TOULOUSE METROPOLE 537

Sources :

Programmation USH Midi-Pyrénées 2013

Les caractéristiques des ventes PSLA (levée

d’option) en 2012 sur Toulouse Métropole

• 472 logements issus de dispositifs PSLA antérieurs sont en cours de vente en 2012 (Enquête

USHMP/DREAL). 103 PSLA ont fait l’objet d’une

levée d’option cette même année.

• Sur la CUTM, environ 1 acquéreur sur 4 est déjàlocataire du parc HLM (26,3 % contre 40 % en

2011).Représentativité : 93,86 % de l’échantillon soit 443 PSLA sur 472

logements.

• Le délai moyen entre la signature du contrat et la levée d’option est d’environ 10 mois en 2012.

• Les logements sont à 60 % en collectif contre 90 % dans le parc existant (RPLS 2011).

• La surface moyenne des logements est de 70 m².Représentativité : 97,7 % soit 461 logements sur 472 PSLA enquêtés.

Février 2013

Concernant les logements dont la levée d’option est intervenue au plus tard en 2012 :

Le prix de vente moyen au m² de SU est de 1 853 € sur la CUTM contre 1 960 € en Midi-Pyrénées.

Le prix moyen par logement (tout type confondu) est de 135 679 € sur la CUTM contre 149 296 € en Midi-Pyrénées.

Nombre moyen de mois entre… En 2012

Agrément - mise en chantier* 12

Mise en chantier - livraison* 17

Agrément - livraison* 31

Livraison - levée d'option** 10Sources :

* ObserveR 2013 ** Enquête USHMP/DREAL 2013

Représentativité de l’enquête USHMP/DREAL 2013 : 99,2 % sur la Haute-Garonne.

Sources :

Enquête USHMP/DREAL 2013 – Représentativité : 65,04 %

Le marché immobilier des ventes dans l’ancien

Présentation par Me Philippe Pailhes

(Chambre des Notaires)

3ème partie

Sujets d’échanges

[38]

Sujets d’échanges

3. Nouveau contexte de fiscalité immobilière : Dispositif Duflot / Scellier

1. Toulouse, 1ère couronne, 2ème couronne : quelle réaction des territoires à la conjoncture : produits / prix / clientèle ?

2. Communes en carence SRU : mode d’emploi promoteurs / opérateurs sociaux

4. Insertion des opérations dans le tissu urbain constitué : taille des opérations

[39]

ANNEXES

[40]

Logements autorisés par trimestresource CUTM / DPST

Toulouse

2009 � 2012

Nombre de logements neufs autorisés par trimestre en permis de construire à la date de délivrance sans double compte

[41]

Logements achevés par trimestresource CUTM / DPST

Toulouse

2009 � 2012

Nombre de logements neufs achevés par trimestre sans double compte

[42]

2012 2011

Les recours sur PC 2011+2012

20 19

12

27

2224

1814

72

23

33

17

23 2214 15

22

36

2428

80 72

17 15

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

janvier février mars avril mai juin juillet août septembre o ctobre novembre décembre

Les recours gracieux

2 21

45

4

2

5

34

5

10

97

14

3

6

3

9

32

15

1214

0

5

10

15

20

janvier février mars avril mai juin juillet août septembre o ctobre novembre décembre

Source : CUTM / DPU

Les recours contentieux2012 2011

Toulouse

[43]

L’engagement financier de Toulouse métropole pour le logement social

Evolution des crédits engagés en aide directe, pour logement locatif social (hors réhabil i tation et décote foncière)

13 647 116 €

7 608 000 €

12 000 000 €9 815 163 €

12 149 325 €

5 969 933 €

5 383 403 €

2 951 703 €

7 584 214 €

9 483 000 €

3 473 640 €

1 496 305 €460 868 €2 156 801 €

- €

2 000 000 €

4 000 000 €

6 000 000 €

8 000 000 €

10 000 000 €

12 000 000 €

14 000 000 €

16 000 000 €

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

crédits d'Etat

crédits Gd Tlse

En cours d’actualisation

Montants annuels engagés par Toulouse métropole, co rrigés des annulations d’opérations

Source : CUTM /DH

[44]

Déclarations d’Intention d’Aliéner

Nombre de DIA par trimestre reçues à la CUTMDPU simple et DPU renforcé confondus

2010 ���� 2012

NB : passage au 1er janv. 2011 de 25 à 37 communes

source CUTM/ DOF Toulouse / Toulouse Métropole

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

6500

7000

7500

8000

8500

9000

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4

2010 TOTAL2010

2011 TOTAL2011

2012 TOTAL2012

Trimestres

Nbres de DIA

CU TM HORS

TOULOUSE

VILLE DE

TOULOUSE

TOTAUX

CU TM 24 COMMUNES CU TM 36 COMMUNES

[45]

695740992858854252323310788550492836TOTAL GLOBAL

182910657642527158794021391361778T4

16609656931833112371018351192643T3

178610926942171128288921211343778T2

16839777072011124077117901153637T1

VILLE DE TOULOUSE

CU TMHORS

TOULOUSE

VILLE DE TOULOUSE

CU TMHORS

TOULOUSE

VILLE DE TOULOUSE

CU TMHORS

TOULOUSE

TOTAL 2012

2012

TOTAL 2011

2011

TOTAL 2010

2010

TRIMESTRES

Déclarations d’Intention d’Aliénersource CUTM/ DOF

Toulouse / Toulouse Métropole

[46]

Déclarations d’Intention d’Aliénersource CUTM/ DOF

Ventilation par types de biens (2010 � 2012)

Toulouse / Toulouse Métropole

* maisons: entier immeuble de 1 habitation

* immeubles: entier immeuble comprenant appartements et locaux commerciaux et/ou professionnels

16314068331052325049TOTAL

727249707329308TERRAINS

1371035165013591264MAISONS*

11427479130146LOTS DIVERS

78254110393360LOTS COM & PRO

81318206193IMMEUBLES*

4520923243274GARAGES & PARKINGS

64691026679BATIMENTS DIVERS

458184763125062425APPARTEMENTS

CU TM

36 COMMUNES VILLE DE TOULOUSE

CU TM

36 COMMUNES VILLE DE TOULOUSEVILLE DE TOULOUSE

201220112010

DESIGNATION DU BIEN

[47]

[48]

PLU réviséde Toulouse

Territoire de renforcement

Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social

Territoire en faveur de l’accession

Possibilité de rachat limitée, en faveur de l’accession sociale

Territoire de renouvellement urbain

Possibilité de rachat limitée, en concertation avec la collectivité

Territoire de mixité dans la ville

Possibilité de rachat non limitée, en faveur du locatif social

Rappel des règles de diversité de production dans le cadre de rachat d’opérations (contrats d’engagements )