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> NEWS:RIVALUTAZIONE DELLE AREE,EDIFICABILI E NON 29

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Fiaip e Tecnoborsa insieme per lo sviluppodei mercati e la crescita professionale deglioperatori del mattone

a cura di Anna Carbone

“Il mercato e la professione dellʼagente immobiliarehanno bisogno, sempre più, di regole certe”. Forma-zione, nuovi servizi e maggiore professionalità per latutela dei cittadini consumatori sono stati gli argomential centro dellʼincontro tra Fiaip - Federazione Italia-na agenti immobiliari professionali aderente a Con-fedilizia e Confindustria - e Tecnoborsa - la societàconsortile del sistema delle Camere di CommercioItaliane per lo sviluppo dellʼeconomia immobiliare.Allʼincontro erano presenti, per la Fiaip, il Presidentenazionale Paolo Righi e il Vicepresidente vicario nazio-nale Franco dʼOnofrio e, per Tecnoborsa, il Presi-dente Raimondo Soria, il Vicepresidente GiampieroBambagioni e il Direttore generale Ettore Troiani. Nel corso dellʼincontro sono state tracciate le linee disviluppo dei nuovi progetti di cooperazione tra Fiaip eTecnoborsa orientati, da un lato, a incrementare e arendere riconoscibile alla potenziale clientela la pro-fessionalità dellʼagente immobiliare qualificato; volti,dallʼaltro, alla realizzazione di percorsi di aggiorna-mento/alta formazione (fruibili in ambito universitario),quale fattore strategico finalizzato a contribuire al rag-giungimento di una elevata qualità della prestazioneprofessionale, comparabile con gli standard europei.Nella circostanza si è parlato anche della necessitàdi mantenere il Ruolo degli agenti immobiliari cosìcome attualmente vigente presso le Camere di Com-mercio, quale strumento di certezza delle prerogati-ve minime necessarie e delle funzioni che il medesi-mo agente immobiliare deve assicurare nellʼinteres-se primario del cittadino-consumatore.“La professione ha bisogno di regole certe in gradodi garantire elevati standard professionali, così come

avviene nei principali paesi dellʼUE - ha dichiarato ilPresidente nazionale Fiaip Paolo Righi - e un even-tuale stravolgimento delle norme vigenti che regola-no la professione di agente immobiliare potrebbe arre-care pregiudizio ai cittadini-consumatori e danni irre-parabili al mercato. Anche per queste ragioni Fiaip sibatte in difesa del Ruolo degli Agenti di Affari in Media-zione tenuto presso ciascuna Camera di Commercio.Fiaip e Tecnoborsa lavoreranno per lo sviluppo con-giunto di standard minimi di servizi”. Il Presidente Tecnoborsa Raimondo Soria, a sua vol-ta, ha affermato che “è sulla certezza delle norme chedefiniscono le caratteristiche professionali e sullʼag-giornamento formativo e costante degli agenti immo-biliari che si gioca la qualità dei servizi offerti allʼuten-za, la fiducia nel mercato e il futuro della professione”.

******Fiaip con circa 12mila agenzie immobiliari ed oltre50mila operatori del settore tra agenti immobiliari e turi-stici, mediatori creditizi, consulenti e promotori immo-biliari, amministratori e gestori di beni immobili è la piùgrande associazione del settore. Aderisce a Confedili-zia e Confindustria ed è presente su tutto il territorionazionale. Lʼattività sindacale di Fiaip si estrinseca nonsolo in Italia, ma anche a livello internazionale essen-do la stessa accreditata presso il Parlamento Europeoed essendo lʼassociazione membro della CEI - Confé-dération Européenne de LʼImmobilier oltre che partnerdella NAR - National Association of Realtors. In Italialʼassociazione è referente tecnica dellʼO.P.M.I. Osser-vatorio Interparlamentare sul Mercato Immobiliare, cheraccoglie lʼadesione di numerosi parlamentari italiani

Tecnoborsa è lʼOrganizzazione del Sistema delleCamere di Commercio per lo sviluppo e la regola-zione dellʼEconomia Immobiliare – che da anni coo-pera con le Nazioni Unite Commissione Economicaper lʼEuropa (UNECE) – e che si avvale di un Comi-tato Tecnico-Scientifico e un Comitato degli Espertial fine della progettazione di strumenti, standard, solu-

zioni di livello internazionale, in grado di con-tribuire alla competitività del comparto. Si trat-ta di un settore economico che – comʼè statorecentemente sostenuto anche nel corso diuna recente Audizione di Tecnoborsa pressola Camera dei Deputati – si caratterizza perlʼinterconnessione tra filiera produttiva edili-zia, necessità di riqualificazione e ristruttura-zione di parte del patrimonio edilizio nazio-nale, efficienza energetica degli edifici, que-stioni urbanistiche, mercato immobiliare e del-le locazioni, professioni dellʼimmobiliare.

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POLITICHE PER LA CASAE

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Insieme ad altri esponenti del settore edilizio e immobi-liare, lʼAnce ha preso parte ad una audizione indetta dalCnel sul tema dellʼemergenza abitativa


Lʼobiettivo di dellʼintervento Ance è stato quello di individua-re un documento di proposte da sottoporre al Governo ancheper favorire la migliore attuazione degli obiettivi contenuti nelPiano nazionale di edilizia abitativa. Queste le priorità chesecondo lʼAnce dovrebbero trovare al più presto spazio nel-lʼagenda politica e istituzionale:1.Rivisitazione organica della legislazione per la casae le trasformazioni territoriali in un rinnovato quadrodi collaborazione concertazione Stato - Regioni.2. Revisione della normativa per le locazioni (Leg-ge 431/1998) soprattutto per due aspetti: certezzadella durata del rapporto contrattuale tra le parti,regime dei contratti a canone concordato.3. Ripristino dellʼofferta di alloggi in locazione a cano-ne sostenibile a favore delle fasce sociali che nonsono in grado di accedere al libero mercato. Per con-seguire questo obiettivo non si può ricorrere solo alparco degli alloggi sfitti ammesso che da parte deiproprietari ci sia la volontà di locarli a fronte di deter-minate garanzie (ma è necessario avviare nuovi pro-grammi per la realizzazione o il recupero di alloggi. 4. Finanziamento per lʼedilizia sociale su base polien-nale anche mediante lʼimpegno delle regioni a desti-nare una parte del gettito derivante dalla tassa dipossesso dei veicoli a motore e impegno dello Sta-to a cofinanziare in pari misura con conseguenterevoche per mancati impieghi nei termini previsti

5. Predisposizione di norme “minime” nazionali che discipli-nino la destinazione delle aree ad edilizia sociale nellʼambi-to delle legislazioni regionali attraverso premialità, perequa-zione e favorendo i cambi di destinazione dʼuso con proce-dure semplificate magari per un periodo temporale limitato.6. Revisione della fiscalità immobiliare per quanto riguardatrasferimenti di aree e immobili, passaggi di proprietà tra gliutenti, alloggi in locazione, fondi immobiliari.7. Maggiore promozione degli strumenti finanziari innovativiquali i fondi immobiliari e il risparmio casa, nonché dare effet-tiva attuazione alle norme sulla garanzia dei mutui da partedei soggetti a reddito precario.

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Se è vero che prevenire è meglio checurare, per quanto riguarda la casa cal-colare ogni evenienza è meglio cheritrovarsi con lʼappartamento defrau-dato di ogni suo avere


Innanzitutto è bene tener presente che lapolizza assicurativa per la casa è stretta-mente legata alle caratteristiche dellʼabi-tazione: se per esempio subiamo un fur-to di oggetti allʼinterno della casa, senzache i mezzi di chiusura (porte e finestre)subiscano scasso (quindi da persone chepotremmo aver noi stessi introdotto incasa), lʼassicurazione per la casa non ètenuta a risarcire tale danno. In secondoluogo, subito dopo aver stipulato una poliz-za assicurativa per la casa, occorre:*fare una stima il più precisa possibile delvalore totale dei beni posseduti allʼinter-no della casa (tra mobili, oggetti di valo-re e apparecchi elettronici)*comunicare il cambiamento di valore incaso di acquisti di un certo tipo successi-vi alla stipula della polizza, per modifica-re anche il massimale dellʼindennizzo incaso di furto*tenere traccia, con documenti e scontri-ni e magari anche con fotografie, del valo-

re dei beni che si posseggonoe che si sono conteggiati perstipulare la polizza*se alcuni beni di valore che siintende comprendere nella poliz-za sono dei regali, è bene for-nirsi della dichiarazione delrivenditore, in merito al valoreeconomico degli stessiIn caso di furto, la prima cosada fare è la denuncia alle for-ze dell̓ ordine, dove oltre all̓ elen-co degli oggetti rubati, bisognafornire una stima del loro valore: in que-sto caso se si dichiara il falso, si è per-seguibili dalla legge. Le compagnie assi-curative devono essere fornite della copiadella denuncia: questa, data la consape-volezza dellʼillegalità del dichiarare datifalsi, dovrebbe bastare allʼassicurazionecome garanzia dei beni rubati e del lorovalore. Tutto questo è necessario per evi-tare che la compagnia assicurativa nonriconosca lʼentità del danno subito e quin-di che non risarcisca il valore pattuito nel-la polizza appunto in caso di furto. In teo-ria poi, il valore dei beni assicurati si puòottenere rimpiazzando i beni stessi conaltri nuovi uguali o equivalenti per rendi-mento economico.La polizza per danni e riparazioni in casa.

Nelle polizze che riguardano incen-dio, furto con scasso, atti vandalici,fenomeni elettrici, perdite dʼacqua,rottura dei cristalli, ecc, il risarci-mento è rappresentato dalla ripara-zione dei danni da parte di tecnicispecializzati. Questa opzione è soli-tamente compresa nel contrattobase: il preventivo per la riparazio-ne dei danni, preparato da un tec-nico scelto dal contraente ed even-tualmente comprovata da un tecni-co dellʼagenzia di assicurazioni, saràil corrispettivo che dovrà essere rim-borsato al contraente da parte del-la compagnia assicurativa.

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Con la Finanziaria 2010 si riaprono i termini per la rivalutazione dei terreni dete-nuti al 1° gennaio 2010


Unʼopportunità che passa attraverso la perizia asseverata del nuovo valore e il versamento del-la prima rata dellʼimposta sostitutiva entro il 31 ottobre 2010. Con le disposizioni contenute nel-lʼarticolo 2, comma 229, della manovra (legge 191/09), i contribuenti si trovano di fronte a unbivio: nella prospettiva di una cessione del terreno, si deve valutare se è più conveniente ver-sare le imposte ordinarie oppure versare lʼimposta sostitutiva da rivalutazione.Il problema, infatti, si pone perché lʼimposta sostitutiva del 4% va versata sullʼintero nuovo valo-re, mentre la tassazione ordinaria colpisce solo la plusvalenza rispetto al valore fiscalmente rico-nosciuto. Il calcolo di convenienza è certamente più facile se si confrontano due sistemi di impo-sizione sostitutiva, ma solo nel caso di cessione di terreno non edificabile. Infatti per effetto del-lʼarticolo 1, comma 496, della legge 266/05, le plusvalenze derivanti dalla cessione del terrenonon edificabile acquisito entro cinque anni dallʼacquisto sono sottoponibili a unʼimposta sostitu-tiva del 20 per cento. Se la plusvalenza supera il 25% rispetto al costo di acquisto, allora è con-veniente rivalutare il terreno.Se invece si tratta di cessione di area edificabile, la plusvalenza entra a far parte del redditoimponibile, ovvero potrebbe essere sottoposta a tassazione separata. Il calcolo di convenienzaquindi deve tenere conto di quale sarà il reddito del periodo dʼimposta in cui avviene la cessio-ne per determinare quale sarà il prelievo relativo alla plusvalenza immobiliare, da confrontarecon il costo dellʼimposta sostitutiva. Se lʼarea è edificabile si potrà optare, ai sensi dellʼarticolo17, comma 1, lettera g-bis) del Tuir, per la tassazione separata. In questo caso si dovrà deter-minare lʼaliquota media del biennio anteriore a quello della eventuale cessione per individuarelʼaliquota media cui sottoporre la plusvalenza. Tale prelievo verrà confrontato con quello deri-vante dalla rivalutazione. Per valutare la convenienza si deve partire dallʼesatta determinazione del costo fiscalmente rico-nosciuto del terreno, ricordando la diversa situazione tra area lottizzata e area edificabile. Nel-la cessione di area lottizzata potrebbe essere inutile la rivalutazione poiché il sistema (articolo68, comma 2, del Tuir) accorda al contribuente una sorta di rivalutazione gratuita del bene: ilcosto infatti è pari al valore normale determinato al quinto anno anteriore allʼinizio della lottiz-zazione per beni acquisiti a titolo oneroso, mentre per quelli ricevuti per donazione o succes-sione il costo è il valore normale allʼinizio della lottizzazione. Il costo delle aree edificabili, inve-

ce, è pari a quello di acquisto aumenta-to della rivalutazione con indice Istat.Infine occorre segnalare che la scelta dirivalutare un terreno ha efficacia ai solifini del capo VII del Tuir, cioè redditi diver-si, per cui se un contribuente intendes-se rivalutare un terreno per poi immet-terlo nella propria impresa individualedovrebbe considerare che il costo delterreno è quello antecedente alla riva-lutazione, secondo la risoluzione 333/08delle Entrate. Diversa sarebbe la con-clusione se il contribuente intendesseconferire il terreno in una società, poi-ché in tal caso il plusvalore da conferi-mento determina, in capo al conferen-te, lʼinsorgenza di un reddito diverso nelquale la rivalutazione eventualmenteeseguita sarebbe vantaggiosa.



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