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• Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba. Profesor Titular deDerecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba. Director de la Carrera de Notariado de laU.N.C. Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba.
Debe tenerse presente que las cosas inmuebles son fundamentales en un sistema
juridico latino dominado por el principio romanista "res mobile res vile". Si a ello
añadimos el orden público imperante en el régimen legal de los derechos reales, se
advierte que esa dualidad: derecho real y cosa Inmueble, merece una atención especial
por parte del legislador.
Es más, resulta extremadamente curioso que desde la sanción del Código Civil,
ley catastral 26209, sancionada el 20 de diciembre de 2006 y promulgada de hecho el
15de enero de 2007.
Pocos argumentos serios pueden esgrimirse en contra de una ley que pretenda
determinar de manera precisa e incuestionable el objeto de los derechos reales. Tanto
más si se trata de derechos reales sobre inmuebles. Nos estamos refiriendo a la nueva
1- INTRODUCCiÓN
1-INTRODUCCIÓN.11-LOS OPERADORESJURÍDICOSY LA LEY 26209.
I1I-ANALISIS GENERAL DE LA LEY. IV- ANALISIS EN PARTICULAR. V- EL
OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA. VI- LA PARCELA. VlI- ELEMENTOS
ESENCIALES DE LA PARCELA. VIII- EL CERTIFICADO CATASTRAL -
ACTOS PARA LOS QUE SE REQUIERE. IX- DETERMINACIÓN DE LOS
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA - EL LEVANTAMIENTO
PARCELARIO. X- EL ESTADO PARCELARIO. XI- ¿EN QUÉ CASOS SE HACE
MENESTERMENSURA?
Por Gabriel B. Ventura'
(Hacia una reglamentación adecuada)
ANALISIS DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO 26209
Revista Notarial- 2006/2007 - N"87/88a COLEGIO DE.ESCRIBANOSV' DELAPROVINCIADECORDOBA
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49 El arto 2502 del Código Civil no deja dudas en cuanto a la incidencia que dicho principio ha tenidoen Vélez Sarsfield a la hora de regular los derechos reales. Igualmente puede leerse la nota al arto 2828del Código Civil, cuando Vélez expresa que: "La naturaleza de los derechos reales en general, [...] estáfijada en consideración al bien público y al de las instituciones políticas, y no depende de la voluntadde los particulares"50 ALLENDE, Guillermo L. "Panorama de Derechos Reales", Ed. La Ley, BS.As. 1967, pág. 65, 66.Igualmente HIGHTON, Elena l. en su "Lineamiento de derechos reales", Ed. Ad-hoc, BS.As. 1991,pág. 45; expresa: "[ ...] el régimen legal de los derechos reales está dominado por el orden público,mientras que el de los derechos personales está basado en la autonomía de la voluntad. De ello sedesprende que la reglamentación del código civil en materia de derechos reales es inderogable y que,por el contrario, en cuanto a derechos personales, es supletoria". VENTURA, Gabriel; "Algunosaspectos de la usucapión en la propiedad horizontal", en "Prescripción", Ed. Alveroni, Córdoba, 2005,pág. 219.
hasta nuestros días hayan sido tan pocas las modificaciones legales o intentos de
modificaciones que se hayan efectuado sobre el punto. Más aún atendiendo a la tan
liviana reglamentación en materia de contratos traslativos sobre inmuebles que
contiene el Código Civil a partir de los arts. 1344y ss.
Tampoco deja de sorprendemos justamente que el propio Codificador,
conocedor del sabio brocárdico atribuído a Papiniano "ius públicum privatorum pactis
non potest", (las normas de orden público no pueden ser alteradas por pactos
particulares), imperante en el régimen general de los derechos reales", haya permitido
o tan siquiera tolerado los citados contratos con objetos determinables "ad corpus" o
"ad mensuram", como los que surgen de las citadas normas de los arts. 1344y ss, del
Código CiviL
En efecto, toda la doctrina remarca la relación inseparable entre los derechos
reales y el orden público que sobre ellos impera. Al efecto, Guillermo Allende, expresa
que "[...] las normas que rigen los derechos reales, [...]como resulta de la propia
definición que hemos dado, son normas sustancialmente de orden público"so.
Esta circunstancia impediría que los sujetos implicados en su constitución,
modificación o extinción pudieran abstraerse del régimen que la ley les ha impuesto.
El legislador los crea (art. 2502 del Código Civil) y les impone el contenido básico, y
son muy pocos los casos en que se admite, y en mínima dosis, la autonomía de la
voluntad para encauzar su ejercicio y contenido (tal como ocurre con las servidumbres
-Ej. arts. 3079 o 3107 c.c.-, o el contenido de los reglamentos de copropiedad).
¿Cómo pudo entonces Vélez Sársfield admitir una contratación sobre inmuebles
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51 Hay tres realidades que deben ser tenidas en cuenta por el legislador en su tarea codificadora, segúnenseña MOISSET DE ESPANES, aludiendo a Eugen Huber (el codificador Suizo en su obra UEIDerecho y su realización"). Huber les denomina los "reales de la legislación", (del alemán "realien ").Como primer real Huber coloca el hombre; en segundo lugar la naturaleza, real que se encuentraconstituído no sólo por las condiciones geofisicas, atmosféricas y ambientales, sino también por lascondiciones técnicas y de la vida económica; y finalmente la tradición jurídica. Ver sobre el punto lahermosa obra de MOISSET DE ESPANÉS, Luis "Codificación Civil y Derecho Comparado", Ed.ZavaLía,Bs.As. 1994, pág. 199-200.51 HERNÁNDEZ GIL, Francisco; en su "Introducción al Derecho Hipotecario", Ed. Revista deDerecho Privado, Madrid, 1963, pág. 123, expresa "Como en nuestro sistema las fincas no sedescriben en el Registro teniendo en cuenta los datos del Catastro, no hay correlación ni uniformidadentre las descripciones que constan en ambas oficinas. La ley Hipotecaria sólo exige aportarcertificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro [...]. Esta falta de conexión yenlace entre el Registro y el Catastro es una de las más acusadas imperfecciones de nuestro actualsistema inmobiliario, que garantiza la existencia de los derechos reales, pero no la existencia delinmueble, soporte de aquellos, ni sus circunstancias integrantes, edificaciones, plantaciones, cabida,calidad, etc. Ello es contrario al desarrollo del crédito territorial tan importante para la economía delpaís".53 MOISSET DE ESPANES, Luis., "Publicidad Registral", Ob.Cit, pág. 356, explica que cuandoVélez insertó la nota al título catorce, unió un pliego en el que de su puño y letra había agregado suopinión sobre la publicidad registral, "( ...) separándola del resto del título con una raya colocada en lacabecera de la primera página de ese pliego". Pues bien esa raya colocada al comienzo de una hoja acambio del fmal de la anterior, pasó desapercibida por los tipógrafos de las primeras ediciones y es asícomo todavia hoy pueden apreciarse distintas versiones editoriales sobre la verdadera ubicación de lanota. Creemos que luego de estas investigaciones de Moisset de Espanés y habiendo personalmente
"ad mensuram" o "ad corpus", en los que la sola voluntad de las partes hace nacer un
título de derecho real que no determina en forma precisa su objeto? La respuesta está
en el grado de avance teconológico en la época en que a Vélez le tocó redactar su
Código.
En efecto, en aquellos tiempos era casi imposible efectuar una mensura con
mediana certeza. Se utilizaban cadenas e instrumentos ópticos con referencias
geoespaciales cuyos resultados siempre dejaban un considerable margen de error.
El legislador, por más empeños que pusiera en su tarea de exigir precisión en el
objeto, no podía abstraerse de las verdaderas posibilidades fácticas y técnicas de
mensurar". Así, con soberana paciencia, Vélez toleró las incongruencias y reguló para
lo posible, apostando a que, en un mañana, con la factibilidad de una buena mensura,
se implementaran las normas que exijan la adecuación de la teoría (el título), al mundo
de los fenómenos (el modo)52.
En efecto, acudiendo a la mal llamada nota al arto3203, que en realidad es la
nota final al Título 14"De la hipoteca?", leemos en Vélez: "El mayor valor que vayan
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54 SERRANO ALONSO, Eduardo; "Conceptos fundamentales de Derecho Hipotecario", Ed. Forum,Obiedo, 1993, pág. 32.
también corroborado en los manuscritos la raya a] comienzo del pliego que comenta este autor, nopuede ya dudarse que el destino de la nota fue explicar, a] fina]del título catorce, los motivos deCodificador a]pronunciarse por la negativa a establecer un sistema de publicidad registral en el País.
tomandolos bienes territoriales,irá regularizandolos títulos de propiedad,y puede
llegar un día en que podamos aceptar la creaciónde los registrospúblicos. Hoy en
las diversasProvincias de la Repúblicasería dificil encontrarpersonas capaces de
llevar esos registros y constrtuir el catastro de las propiedades". Así, nos
preguntamos ¿No estamos ya, en condiciones de dar una respuesta acabada a esos
requerimientos? La "red de posicionamiento global" (GPS por sus siglas en inglés),
mediante referencias obtenidas satelitalmente, permite mensuras en horas y con un
grado de certeza casi total. ¿No habrá llegado ya el día soñado por Vélez? ¿Puede el
legislador darse el lujo de despreciar este avance tecaológico?
La ley 17.801, al sustituir con la "matriculación" el sistema de registración
causal, parece intentar poner fin a la imp~ecisadeterminación de 10~hes inmuebles.
Recordemos que en su arto 12, la citada ley exige para deteeminar el objeto de
registración: "[...]la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura
catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente[...]".
Inspirada en la ley hipotecaria española de 1861, la ley 17801 consideró
tácitamente el concepto de "finca" con el sentido que justamente le atribuye la doctrina
española. Así, leemos en Serrano Alonso que finca "[...]es la porción o trozo de la
superficie terrestre que forma una unidad en tráfico jurídico y se caracteriza por estar
siempre en el mismo sitio y responde a una configuración geográfica determinada en
base a los límites más o menos aparentes establecidos por el propietario para
individualizarla de las demás fincas,,54.
Por ello podríamos suponer, con muy buena voluntad interpretrativa, que la ley
17.801, por ser complementaria del Código Civil, según lo pregona su arto 42, habría
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Sin embargo, no es así. El Código Civil, al regular lo venta de inmuebles,
posibilita claramente las más variadas formas de contratar sobre este tipo de bienes.
Éstas son normas especiales reguladoras del contrato de compraventa por lo que no
resultarian derogadas por otras leyes especiales. Ambas, los arts. 1344 Y ss. Y la ley
26209, son leyes especiales. Los que resultan modificados, según sienta el principio
hermenéutico, por las leyes especiales, son los principios rectores o generales; pero no
otras leyes especiales.
Tampoco se ve del todo clara la aplicación de la regla hermenéutica que afirma
que ley posterior deroga a la anterior que la contradiga, pues no hay una contradicción
manifiesta. En efecto, mientras las leyes registrales y catastrales aluden al asiento
registral las unas y a la forma de determinar la parcela las otras, el Código Civil, en
cambio, se ocupa de determinar la validez de los contratos frente a algunas falencias,
procurando su feliz ejecución. Por ello, la jurisprudencia a la hora de pronunciarse
sobre las normas civiles (art. 1344 al 1348 del e.C.) sólo se ha detenido en la
determinación del precio en los casos de falencias descriptivas del objeto o en las
solicitudes de nulidad con devolución de lo pagado.
En efecto, el arto 1333 del Código Civil, por ejemplo, se preocupa por aclarar
que la falta de determinación del objeto en el contrato de compraventa no lo anula si
del mismo surgen elementos para individualizarlo. Igual sentido tiene el dispositivo
del arto 3133 del c.e. en materia de hipotecas, cuando expresa que "La constitución de
la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designacionesprevenidas, siempre
que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte..."
Así, si en el contrato de compraventa de un inmueble por ejemplo se establece
que se transfiere el lote ubicado en la ciudad de Córdoba, que se encuentra entre los
números 11y 13,propiedades de tales y cuales sujetos, con una superficie aproximada
de doscientos metros cuadrados, ese contrato no tiene falencia, juridicamente
hablando, en cuanto al objeto ya que el mismo resultará determinable.
modificado toda otra norma que permita licencias en la determinación del bien objeto
inmueble en materia de derechos reales.
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55 ODDONE, Héctor B.; "La mensura, requisito indispensable para instrumentar la publicidadinmobiliaria", en LL. Córdoba, 1986-871.56 Desarrollamos el punto en VENTURA, Gabriel B.; "Tracto Abreviado Registral", Ed. Harnmurabi,BS.As. 2005, pág. 257.57 "Si se está en presencia de una venta ad corpus, por tratarse de una venta comprensiva de variosinmuebles, es doctrina pacífica que no ha menester mensura alguna, y si se la hiciese, no sería gasto acargo del vendedor[ ...]" (Cárn. Nac. Civil E, 15/4/88, en ED. 130-269."Tratándose de una venta ad mensuram, debe ser investigado si la diferencia entre la superficiecontrolada y la que resulta del plano, es superior o inferior al vigésimo contemplado por el arto 1346,
Alguna ingeniosa doctrina", que no compartimos, sostiene que, si bien el
contratro será válido para ejercer plenamente sus efectos y las acciones que de él
emergen, según reza la norma del 1333 del CC, no resultaría, en cambio, el título
suficiente exigido por el arto2602 del Código Civil para dar base al derecho real que se
pretende, sino hasta que la cosa no haya sido perfectamente determinada. En definitiva
esa conclusión apareceria de la propia exigencia del arto577 del Código Civil, que al
requerir la entrega de la cosa ("traditio rei") no admitiria, por lógica, imprecisión en
cuanto al objeto efectivamente entregado. Sólo lo que haya sido objeto de ese
fenómeno ("la traditio": la entrega) y siempre que resulte abarcado por el título que
respalda esa entrega (art. 2602 Y 2603 del CC.), habrá pasado al patrimonio del
adquirente con naturaleza de derecho real'".
Más allá del' ingenio puesto de manifiesto en el razonamiento precedente, no
puede admitirse que un contrato válido no constituya el título o causa eficiente del
derecho real pretendido. Si el contrato como causa tiene validez, sus efectos
constitutivos, junto con el modo, resultan consecuencia inmediata de ese primer
pronunciamiento.
Lamentablemente, como habíamos adelantado, la jurisprudencia sobre el tema
(nos referimos a la elaborada con motivo del arto1344 del CC.) no se ha detenido en
el análisis de considerar a tales contratos como títulos suficientes de derechos reales.
Sólo se han evaluado, en algunos fallos, aspectos obligacionales en relación a los
mismos, resolviendo sobre acciones intentadas por compradores cuando las
dimensiones del inmueble transferido "ad corpus" o "ad mensuram" resultaron
demasiado diferentes a lo previsto en el contrato, o determinando a cuáles de las partes
corresponderán los gastos de la mensura, etc57•
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Cód.Civ., para dar o no lu~ar al pago de suplemento de precio" (CC. Santa Fe 1, 16/8/79, Z 1.205)58 MOISSET DE ESPANES, Luis; "Publicidad Registral", Ed. Advocatus, Córdoba, 1997, pág. 92 Y93. Con gran claridad este autor explica que la ley 17.801 ha apelado a los conceptos de "nulidad" yde "anulabilidad" para brindarnos la clave de delimitación de la atribución calificadora del registrador.Concluye así que "[ ...]siempre que exista en el acto una nulidad manifiesta, deberá observarlo". Si encambio "se tratase de un acto anulable, es decir si el vicio no fuere ostensible, sino que se necesitaseuna previa investigación de hecho para determinar la existencia del defecto, el registrador no tendráninguna atribución para objetar el documento, ya que en tal hipótesis el acto se reputa válido mientrasno haya una decisión judicial que lo anule (art. 1046 del Código Civil)".
En consecuencia concluimos que si la imprecisión en la descripción de la cosa
no empece la validez del contrato, tampoco podemos retacear, a fuerza de razonar
científicamente, su valor como título del derecho real sobre la misma. Quien resulte
titular de un inmueble habido mediante un contrato con cláusula "ad corpus" o "ad
mensuram" (art. 1344 del e.e.) tendrá pues un derecho real sobre un objeto
discutiblementedeterminado; pero ello no obstará a su verdadera naturaleza real.
Ahora bien, ya habíamos adelantado que la ley 17.801en su arto 12,al exigir las
medidas permitrales y superficiales, parecía también exigir esos datos en el contrato
que accede a sus asientos. Sin embargo, no es así. En efecto, en primer lugar si, como
hemos dejado sentado, el contrato es válido como tal, por imperio del arto 1333 del
Código Civil, resultará igualmente válido como título. No debemos olvidar que
"título" es la causa generadora del derecho, razón por la que si dicha causa es válida,
ella es el título a registrar.
De ello se concluye que ese título no podrá ser ni observado ni rechazado,
conforme a la doctrina del arto 9 de la ley registral 17.801, que requiere nulidad para
posibilitar esgrimir el obstáculo a la registración defmitiva58• Debería pues obrar así en
el asiento respectivo, sin las precisiones a que alude el arto 12de la ley registraI.
En segundo lugar puede advertirse de la misma norma del arto 12 de la ley
registral, que las exigencias respecto a la nomeclatura catastral y al plano de mensura
correspondiente, son datos sugeridos como un aditamento más, que se insertarán en el
asiento tan sólo cuando existieren (Sic arto 12 ley 17.801). En definitiva la ley 17.801
no establece el recaudo como exigencia "sine qua non", por lo que el sistema no
obstaría el ingreso de títulos que no cumplan con el mismo; salvo, claro está, cuando el
Catastro haya provisto de la citada nomeclatura.
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59 Tenemos el amargo recuerdo del XIII Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido justamenteen la ciudad de Mendoza (Setiembre de 2004). Ahí pudimos corroborar directamente la indignación delos operadores jurídicos por el avance de la agrimensura en el tráfico inmobiliario. Los debates de lacomisión del Tema 1B "Propiedad Horizontal - La planimetría y sus efectos con respecto a losderechos reales" se vieron constantemente turbadas por las discusiones, ya subidas de tono, de losoperadores jurídicos locales.60 El arto 45 de la ley 5908 de la Provincia de Mendoza dispone: "Previo a la constitución o
¿Puede el notariado, el martillero, el juez o cualquier otro operador jurídico
involucrado en la constitución, modificación o declaración de derechos reales sobre
inmuebles, efectuar queja o crítica a este avance sin que se los tache de funcionarios
anquilosados y cómodos? Estimamos que no. Toda crítica, frente a la comunidad de
operadoresjurídicos, será vista como resultado de intereses mezquinos y sectarios.
Si la ley cumple realmente los objetivos legales no podemos negar que
constituirá un avance extraordinario en el régimen de los derechos reales para el
derecho civil argentino. Aportará nada menos que la determinación precisa del objeto/
inmueble sobre el que recae el derecho. Se daría así cumplimiento acabado a la
especialidad en cuanto al objeto. ¿Quiénes deberían estar más interesados en brindar
ese perfil de seguridad en el ámbito de los derechos reales sobre inmuebles? Sin dudas
los intervienen en la formalización de las mutaciones reales sobre inmuebles: Jueces,
Notarios, Abogados, etc.
La actitud de los Colegios Profesionales no sólo no deben constituir obstáculo
para el avance de la determinación precisa de los bienes inmuebles en las
contrataciones, sino que éstos deben mostrarse proclives a aceptar las exigencias de la
ley y participar activamente en las propuestas de reglamentación.
Obviamente existen los riesgos típicos en la modificación legal como puede
ocurrir con la aparición de nuevos intereses sectoriales de la agrimensura, tal como ha
ocurrido ya en la Provincia de Mendoza en la que, tanto jueces, abogados y notarios
han destacado la exagerada intromisión de agrimensores en las ventas de inmuebles
promovida por la ley provincial 590859, en la que se determina que para cada acto
traslativo es menester la formalización de una mensura, con los consiguientes costos
adicionales en perjuicio de la comunidad toda60• Si ya la mensura ha sido hecha y el
11- LOS OPERADORES JURÍDICOS y LA LEY 26209
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transmisión de derechos reales deberá contarse con un acto de levantamiento parcelario registrado antela Dirección General de Catastro[ ...]"
Corresponde efectuar la primera gran crítica a la ley 26.209 que ya
habíamos adelantado. Nos referimos a la falta total de mención de las normas del
Código Civil que permiten la contratación "ad corpus" y "ad mensuram". Sin dudas el
legislador nacional debió aludir de manera directa a esos dispositivos. ¿Conservan su
vigencia? ¿Han sido derogados por la ley posterior?
Esta grave falencia, que no es extraña en las leyes modernas en las que se
crean institutos y prerrogativas sin tener a veces la más mínima consideración al
entorno legal en el cual jugarán los nuevos dispositivos, generará pleitos con
resultados diversos y la inseguridad anexa a esa disversidad.
111-ANALISIS GENERAL DE LA LEY
bien se mantiene en el mismo estado, exigir una nueva mensura o "levantamiento
parcelario", como le denomina la ley 26.209, no sólo no coadyuva con la seguridad,
sino que entorpece seriamente el tráfico.
Sin embargo, estimamos que el legislador nacional no ha querido eso, tal como
resulta del arto 9 de la ley 26209 en el que se prevé la posibilidad de verificación del
estado parcelario por "otros métodos alternativos", no sólo los actos de mensura.
Dichos métodos alternativos, una vez constituido el estado parcelario, 10
podrían configurar inspecciones oficiales de los Catastros locales dentro de prudentes
periodos. Si de dichas inspecciones surgen modificaciones fundamentales (alteración
de los límites, construcciones o modificaciones) la Autoridad de aplicación podría
determinar si se hace o no menester un nuevo levantamiento parcelario.
Creemos pues que una prudente reglamentación de la ley Nacional 26209,
buscando el bien común (anhelo tan "poco común" en los políticos modernos), podría
generar normas adecuadas que, sin entorpecer el noble fin legal propuesto, tampoco
permitan caer en la exageración mendocina. Los jueces, abogados, notarios y
martilleros judiciales deben pues, colaborar en la determinación precisa de los bienes
en el tráfico inmobiliario, con el consiguiente aporte en cuanto a seguridad jurídica.
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fundamental como lo es el dominio de inmuebles.
En efecto el arto 17 de la 26.209 cuando atribuye a los Catastros de cada
Jurisdicción la "gradual y progresiva" aplicación de las nuevas normas podrían llegar a
herir derechos que gozan de garantías constitucionales.
Estimamos que brindar atribuciones al Catastro Provincial, determinando cuál
es la dimensión de los derechos ya adquiridos, es conferirle facultad juzgadora, lo que
excede manifiestamente sus fines y avasalla la competencia judiciaL Se inmiscuye así
el Catastro en el ámbito y jurisdicción exclusiva de los tribunales de justicia.
En efecto, como habíamos adelantado, no es tan clara la aplicación de la regla
hermenéutica que establece que la ley especial deroga la ley general, dado que, en este
caso, ambas son leyes especiales. En efecto, los arts. 1344 Y ss. regulan de manera
especial, en el marco de la autonomía de la voluntad (art. 1197 del CC), el contrato
de compraventa de inmuebles (normas que se aplican por analogía a todos los
contratos traslativos); mientras la ley 26209 regula también de manera especial sólo su
registración catastral, y el funcionamiento y fmalidad de los catastros territoriales. Es
cierto que esta ley complementa el Código Civil, según lo pregona su arto 18; pero esta
lacónica mención lejos de favorcer alguna interpretación segura la entorpece hasta el
infinito, ¿Qué clase de ley. complementaria puede insertarse en el entorno sin la
aclaración respecto a la vigencia de las contrataciones "ad corpus" y "ad mensuram"?
Tampoco surge categórica la aplicación del principio que reza que ley posterior
deroga ley anterior, dado que la permanencia y típica perpetuidad del dominio (art.
2510 del CC) no permite efectuar modificaciones en derechos adquiridos que, para
más, son de raigambre constitucional, nada menos que el derecho de propiedad
amparado por el arto 17 de la Carta Magna. Mediante esta ley aparecerá "prima faccie"
negándose o poniendo en dudas el valor de títulos dominiales preexistentes y ya
registrados. Negarle valor a los títulos, o restárselo de alguna manera, es negar o hacer
menguar el derecho en ellos contenido.
Estimamos que hubiera sido menester también en la ley nacional brindar una
norma transitoria más completa que la surgida de su arto 17 Yque impida a su vez a las
Provincias avanzar en exceso sobre la nueva normativa atinente a un derecho
Revista Notarial - 2006 I 2007 - NOS7/88Q COILGIO DE.ESCRIBANOS~ DE lA PROVINCIA DECORDOBA
60
61 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis; Ob.Cit. pág. 448.61 Ver sobre el punto ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis;"Derecho Hipotecario", 7ma. Edición Bosch, Barcelona 1979, Tomo 11,pág. 447.
Se aclaran en el citado artículo las atribuciones de los Catastros que no difieren
de las que la doctrina les ha venido encomendando'f y toda provincia argentina le ha
asignado a dicha repartición.
En el arto2 se refuerza lo que, también en el ámbito de la provincia de Córdoba
ya existía, aludiendo al "poder de policía inmobiliaria catastral", prerrogativa que
Esta ley comienza explicando la finalidad de los Catastros Provinciales. En el
arto 1 no hay demasiadas novedades como no sea la expresión "objetos territoriales",
cuya crítica por alguna doctrina porteña carece de asidero ya que es usada también en
España sin que se haya generado cuestión. Si definimos "territorio" como porción
determinada de la corteza terrestre, no se vé cómo puede resultar imprecisa o confusa
la expresión "objetos territoriales" aludiendo a que dicha porción constituye el objeto
de un derecho.
1V-ANALISIS EN PARTICULAR
Roca Sastre explicando lo que comenamos en el párrafo precedeten, aludiendo
al valor de certificación catastral, dice: "Respecto del valor probatorio de las
certificaciones expedidas por el Catastro [...] hay que destacar la sentencia del 4 de
noviembre de 1961, la cual distingue en dicho valor según se trate de probar lo que
consta en el Catastro, o bien el hecho de dar de baja o de alta en los mismos, pues la
inclusión de un inmueble en el Catastro [...], no pasa de ser un indicio de que el objeto
inscrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, y tal indicio en unión de
otras pruebas puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que,
efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular, pero no puede por sí sola ser un
justificante del dominio, ya que tal tesis equivaldría a convertir los órganos
administrativos encargados de estos Registros en definidores del derecho de
propiedad, y haría inútil la existencia de los Tribunales de Justicia, cuya misión es
precisamente, la de declarar los derechos controvertidos'r".
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61
En el arto 4 de la ley 26209 se defme legalmente la "parcela". La norma
establece que parcela es "... la representación de la cosa inmueble de extensión
territorial continua, deslindada (la ley dice "deslindado") por una poligonal de límites
correspondiente a uno o más títulos juridicos o a una posesión ejercida, cuya existencia
y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral". Esta defmición resulta imprescindible a los fines de adoptar las
correspondientes expresiones técnicas dentro de la disciplina. Ayuda pues a interpretar
correctamente los dispositivos.
Es cierto que el propio Vélez Sársfield, apoyándose en Freitas, critica las
defininiciones en un Código de leyes en la nota al arto495 del Código Civil; pero
debemos aclarar que el Codificaador alude a las definiciones conceptuales, aquellas a
las que Javoleno en el Digesto aplicaba el brocárdico "omni dejinitio periculosa es!"
(toda definición es peligrosa). Vélez en cambio elogia, en la misma nota, la definición
que él denomina "legislativa", "[...] es decir, que tenga por objeto restringir la
VI- LA PARCELA
La ley 26.209 efectúa la distinción entre el simple objeto territorial y la
parcela. Entre estos conceptos habría, según el criterio legal, una diferencia de género
a especie.
Mientras objetos territoriales son todos los inmuebles medianamente
demarcados en el mundo juridico o de los hechos -aludimos a la posesión- (según se
infiere del arto10 de la ley 26209), la parcela exige en cambio la existencia de todos
los elementos esenciales determinantes establecidos en el arto5 y que será objeto de
análisis más adelante.
v- EL OBJETO TERRITORIAL Y LA PARCELA
permite a la Entidad, entre otras atribuciones enumeradas en el arto 3, realizar
inspecciones a los fmes de determinar la adecuación de los registros catastrales con la
realidad extra catastral.
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VlII- EL CERTIFICADO CATASTRAL - ACTOS PARA LOS QUE SE
REQUIERE
En los arts 11, 12y 13 se regula todo lo relativo a los certificados catastrales.
El arto 11comienza a mencionar un plazo de vigencia del estado parcelario (y la
consecuente caducidad), punto sobre el cual volveremos más adelante. Adelantamos
desde ya que la caducidad no se deberia producir si el estado es verificado dentro de
complementarios, la valuación y los linderos. La sentencia [mal de este dispositivo
puede resultar lo más conflictivo: "Dichos elementos constituyen el estadoparcelario
del inmueble".
En efecto, complementando esta norma con los dispositivos posteriores de los
arts. 6 al 10, surge lo que expresáramosmás arriba en cuanto a que si no existen esos
elementos esenciales citados en el arto 5 que hemos comentado, no hay parcela. Por
ello, en el arto 10 el legislador prefiere llamarles simplemente "objetos territoriales".
En suma, tal como habíamos adelantado no todo objeto territorial constituye
una parcela, ya que para que pueda hablarse de tal es menester que este objeto
territorial manifieste todos sus elementos esenciales (de ahí su denominación). La
carencia de algunos de los elementos complementarios, en cambio, no le quitaría el
carácter de parcela.
y superficiales. Mientras que serán elementosmedidas lineales, angulares
El Art. 5 de la ley 26.209 ofrece un distingo entre elementos esenciales y
complementarios de las parcelas.
La citada norma expresa que son elementos esenciales: 1) La ubicación
"georreferenciada" del inmueble que corresponderia a lo que jurídicamente
designamos como ubicación (Provincia, Departamento, Pedania, ciudad, Barrio etc.);
2) los límites del inmueble, según los títulos que han originado el dominio y 3) las
VlI- ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PARCELA
significación del término de que se sirva, a las ideas que reúnan exactamente todas las
condiciones establecidas en la ley".
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63 Si bien no participamos del criterio de considerar la subasta como un contrato de compraventa, síestimamos, en cambio, que se aplican las reglas del citado contrato. Analizamos detenidamente eltema en nuestro "Tracto Abreviado Registral", Ob.Cit. pág. 272 y ss.
Los elementos esenciales (ubicación, límites y medidas -art.5-), que como
quedó dicho tienen ese carácter porque su inexistencia impide tan siquiera hablar de
IX- DETERMINACIÓN DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE LA
PARCELA - EL LEVANTAMIENTO PARCELARIO
los plazos que establezca la reglamentación. Así, si la reglamentación previera un
plazo de caducidad del estado parcelario a los quince años, por ejemplo, el titular que
desee efectuar una mutación juridico real, cuando ya dicho plazo ha vencido, debería
solicitar la verificación del estado y no necesariamente una nueva mensura o
levantamiento parcelario. Si de dicha verificación surgieren diferencias la Autoridad
de aplicación podrá sí exigir la mensura.
Para cada acto que' determine la constitución, transmisión, declaración o
modificación de derechos reales sobre inmuebles, el funcionario instrumentador
deberá tener a la vista el "certificado catastral", según requiere el arto 12 de la ley
26209. Los únicos actos que resultan liberados de dicha exigencia son las
cancelaciones de derechos y la constitución de bien de familia (ley 14.394).
Estimamos atinada la norma alincluir en su génerica enumeración también las
hipotecas, dado que la posterior eventual ejecución, natural en este derecho real de
garantía, conlleva una suerte de venta con la consecuente constitución de un nuevo
derecho real sobre la parcela a favor del adquirente en la subasta'",
Si no se cuenta con el certificado catastral, ello obstaculiza la registración del
documento, según preceptúa el arto 13 de la ley 26.209. Surge aquí la más importante
consecuencia de la nueva ley. Sin dudas esta norma contiene además de la obligación
de tener y mantener el estado parcelario, la respectiva sanción: La parcela no podrá
ser objeto de mutación jurídico real si no ostenta dicho estado; o, al menos,
considerando el efecto sólo declarativo de la inscripción de inmuebles (art. 2505 del
Código Civil y arto1 de la ley 17.801),dicha mutación no podrá registrarse.
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64 Por otra parte hay que aclarar que cuando se persigue, con una sana política legislativa, lacirculación de la riqueza, aplicando los conceptos de Vélez sobre el punto expresados en las notas a
parcela, se lograrán, según surge del arto 6 de la ley 26.209, mediante "actos de
levantamiento parcelario constitentes en actos ejecutados y autorizados por
profesionales con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la responsabilidad
profesional por la documentación suscripta [...]"
La "ubicación georreferenciada" no ofrece problema alguno dado que
constituye elemento descriptivo incuestionado y todos los títulos la contienen, aún los
que soporten negocios "ad corpus" o "ad mensuram"; pero lo exigido en cuanto a
límites y medidas, implica un enfrentamiento liso y llano con las citadas transmisiones.
En suma, utilizando el lenguaje legal, los inmuebles cuyos títulos carecen de los
elementos esenciales, no serían "parcelas" y su transmisión en dichas condiciones
resultará problemática.
En verdad tenemos la certeza de que podrán ser objeto de compraventa y
cualquier otro negocio traslativo; pero dudamos en cambio de su pacífica registración,
dado que la falta de "estado parcelario" no permitirá contar con la pertinente
certificación catastral que ya exigían las leyes locales (en Córdoba arto34 y 37 de la
ley 5057/68) y ahora también lo hace la ley nacional 26209 en su artol3.
Para tales "objetos territoriales" el arto 10 de la ley 26209 ordena que deberán
ser determinados por mensuras u otros métodos alternativos que garanticen "iguales
niveles de precisión, confiabilidad e integralidad" que establezcan las legislaciones
locales. Pero, en verdad, no creemos que exista algún procedimiento alternativo para
tales objetos territoriales que cumplan con las exigencias legales de precisión,
confiabilidad e integralidad. Si nunca ha habido plano ni medidas exactas ¿qué
verificación puede efectuarse? Se caerá forzosamente en la mensura.
Sin dudas este es el punto más criticable de la ley 26209. Una reglamentación
demasiado exigente, amparada en la norma, podría determinar su declaración de
inconstitucionalidad. Si bien no es dable desde el punto de vista jurídico aducir que se
trabará la circulación de la riqueza (como tal sueltamente suelen expresar algunos
registralistas cuando se dificulta la registración'") puesto que la autonomía de la
Revista Notarial- 2006/2007 - N°87/88COLEGIO DE ESCRIBANOSDE LA PROVINCIA DE COROOBA
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los arts. 2502 y 2503 del C.C., indudablemente el Codificador hace referencia a la "riqueza sana" y noa los bienes que generarán conflicto, los que sería preferible que no circularan hasta no haber"sanado". Explicamos el punto en nuestro "La comunicación de subasta y el tercero registral" en LexisNexis Córdoba, Nro. 7,2006, pág. 669.
Como quedó dicho, el estado parcelario se produce luego de los llamados "actos
de levantamientoparcelario" a los que alude el arto6 de la ley 26.209 ya analizado.
Esta norma cumple una importante función a nivel nacional al impedir la
antojadiza exigencia de algunas reparticiones catastrales de solicitar el levantamiento
parcelario cuando los planos tengan un tiempo determinado.
Así por. ejemplo la resolución 4 del 2006 del Catastro de Córdoba, que
considera que no cumplen con las exigencias de la repartición los planos registrados
con anterioridad al 31 de Diciembre de 1968,no resultaría aplicable.
En efecto, si la parcela tiene ya estado parcelario, es decir si ostenta todos los
elementos esenciales previstos en el arto5 ya analizado, no habrá argumento alguno
para que el Catastro exija un nuevo levantamiento parcelario. Tal resolución estaría
manifiestamente en contra del dispositivo nacional y procedería una acción judicial
frente a la negativa a certificar dicho estado.
Sí podrá la Dirección de Catastro, verificar la subsistencia de dicho estado
parcelario, mediante inspecciones obrantes en actas administrativas (sugeridas por
nuestra parte para la reglamentación local). Si de las mentadas inspecciones surgen
diferencias con el estado parcelario actual, en tales casos, y sólo en tales casos, podría
hacerse procedente la exigencia de un nuevo levantamientoparcelario.
Si el estado parcelario hubiere caducado, supuesto que surge de los arts. 8 y 11
de la ley 26209, dicha falencia debe poder subsanarse mediante una simple
"verificación alternativa". Si de esta verificación surgieren diferencias entre lo
x- EL ESTADO PARCELARIO
voluntad sigue vigente y los contratos, aún sin los elementos esenciales de la parcela,
mantienen su vigor, sí creemos en cambio que tales bienes perderán valor venal y allí
aparecería la agresión al derecho de propiedad que haría procedente la
inconstitucionalidad (art. 17de la C.N.).
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catastrado y la realidad extracatastral, como dijimos, sí resultaría procedente la
exigencia de un nuevo levantamiento.
El estado parcelario queda establecido por la registración del plano de mensura
respectivo, según establece el arto 7 de la ley 26209. Este dispositivo expresa
contundentemente que la registración no convalida los defectos de los documentos. En
razón de esto último resulta claro que, si por investigaciones e inspecciones
posteriores, se determina que lo catastrado no se compadece con la realidad fáctica, el
propietario no podrá aducir una suerte de "derecho adquirido" y deberá someterse a la
exigencia de un nuevo levantamiento parcelario adecuando título a cosa. Pero
remarquemos que ello sólo ocurre por haberse detectado inadecuación entre objeto y
derecho, no por haber transcurrido un plazo determinado. La caducidad del estado
parcelario deberá poder subsanarse mediante la simple verificación a la que alude el
citado arto8 de la ley 26.209.
En los arts. 8 y 9 de la ley 26209 se regula sobre la vigencia de los estados
parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad típica del dominio, surgida de la
norma del arto 2510 del Código Civil, debe acompañar también la perpetuidad del
estado parcelario, en razón de lo cual, la llamada caducidad de la vigencia (art. 8 de la
ley 26.209) sólo podría interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo,
cuando se han detectado diferencias entre los títulos y la configuración fáctica de la
parcela.
Del arto8 surge la posibilidad de regular un plazo de caducidad de la vigencia
del estado parcelario en la reglamentación local. Para ello será menester proponer un
plazo prudente que podría ser de diez o quince años, mientras la parcela no haya
sufrido modificación. En el supuesto de haber transcurrido dicho plazo, se obligará al
propietario que quiera realizar una mutación jurídico real a solicitar la verificación del
estado parcelario mediante los procedimientos alternativos previstos, o mediante un
nuevo levantamientoparcelario.
No creemos conveniente negar la caducidad del estado, dado que advertimos en
la práctica varios casos en los que los bienes aparecen catastrados como baldíos
cuando están edificados; o con una superficie edificada mayor a la obrante en los
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1- Cuando se trate de constituir, modificar, declarar derechos reales sobre
objetos territoriales; es decir inmuebles que no contengan los elementos esenciales que
tipifican la parcela según los arts. 4 y 5 de la ley 26209. Aquí encajarán forzosamente
los objetos territoriales surgidos de las transmisiones "ad corpus" o "ad mensuram".
2- Cuando tratándose de parcelas con sus elementos esenciales, de
inspecciones de rutina que realicen los Catastros o motivadas por la caducidad del
estado parcelario, swja que ha habido modificaciones fácticas que han repercutido en
casos:
Consecuencia de lo dicho es que sólo se exigirá la mensura en los siguientes
XI- ¡EN QUÉ CASOS SE HACE MENESTER MENSURA?
catastros. No podemos ni debemos negar esa realidad que surgirá de las inspecciones
generales periódicas o de las especialmente solicitadas.
Se hace necesario remarcar, tal como ya habíamos adelantado, que el arto9 de la
ley 26209 prevé que la subsistencia del estado parcelario se realizará mediante actos
de mensura u otros métodos alternativos de verificación. No se trata ya de un
"objeto territorial", supuesto que explicamos al comentar el arto 10, respecto de cuya
situación habíamos concluído que forzosamente deberia caerse en un levantamiento
parcelario, pues no se cuenta allí con una determinación "ab initio", en consecuencia
no podríamos imaginar los otros métodos alternativos que garanticen "iguales niveles
de precisión, confiabilidad e integralidad" que exige la norma.
Respecto de la subsitencia de un estado parcelario previo en cambio, sí es
factible. Por ello sugerimos que en la reglamentación se prevean inspecciones oficiales
del Catastro que, por tratarse de controles sobre estados parcelarios ya existentes y ser
sus agentes oficiales públicos, contarán con las garantías de nivel de precisión,
confiabilidad e integralidad exigidas por la norma comentada. El resultado de dichas
inspecciones quedará plasmado en las pertinentes actas respetando las normas
administrativas, en cuanto a mecanismos de producción (forma de labrado,
funcionarios autorizados a llevarlas a cabo) y de control (a través de las normas de
procedimiento administrativo, recursos contencioso administrativos, etc.
Revista Notarial - 2006 12007 - N°87/88a COLEGIO DEESCRlBANOS~ DE lA PROVINCIA DECOROOBA
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Gabriel B.Ventura
la determinación de la parcela. Es decir se han modificado algunos de sus elementos
esenciales y sus titulares pretenden realizar alguno de los actos establecidos en el arto
12 de la ley 26.209 (constituir, declarar, modificar, etc. derechos reales sobre la
parcela).
Operada la caducidad .del estado parcelario, por el transcurso del tiempo
establecido en las reglamentaciones locales, los Catastros Provinciales, frente a la
constitución, modificación o declaración de derechos reales sobre las parcelas que
pretendan hacer sus titulares, deberán exigir una previa verificación de subsistencia del
estado parcelario.
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