avaliaÇÃo de hotÉisasaval.pt/assets/files/curso_unidades_hoteleiras.pdf · • websites das...
TRANSCRIPT
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
AVALIAÇÃO DE HOTÉIS
Gilberto Martins – Lisboa 2018
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icr
iad
aco
mo
mat
eri
ald
eap
oio
au
mcu
rso
de
aval
iaçã
od
eh
oté
ise
mO
utu
bro
de
201
8.
Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
eq
uiv
oca
das
ou
aer
ros
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
pú
blic
a.
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 2
Gilberto Martins
Gilberto Martins
• Lic: Economia; Pós: Avaliação Imobiliária; Mestre: Turismo;
• Hoteis Tivoli (1993): Manutenção & Compras;
• Meridien Lisboa (IHC): Financeiro;
• Meridien Londres: Recepção e Portaria;
• Consultor de processos independente;
• Neoturis: Portugal/Espanha/Cabo Verde/ Angola/ Nigéria;
• CBRE Brasil (neoturis): + de 15 Estados/ Timor ;
Línguas utilizadas no Curso: Português InglêsPortuguês do
Brasil
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(4) Hanoi La Siesta Hotel & Spa Hanói, Vietnã (3) Umaid Bhawan Palace Jodhpur - Jodhpur, Índia
APRESENTAÇÃO DOS
PARTICIPANTES (NOME, EMPRESA, FUNÇÃO, OBJ ET IVO?)
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 3
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
AGENDA
01PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
03DESENVOLVIMENTO DE ANÁLISE DE CASH FLOW
04Discussão/ Exercícios
02AVALIAÇÃO DE HOTEIS
O PROCESSO
Viroth's Hotel – Siem Reap Angkor, CambodiaNº 1 Travellers Choice – trip Advisor
Tulemar Bungalows & Villas - Manuel Antonio, Costa RicaNº 2 Travellers Choice – trip Advisor
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 4
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 5
Objetivo
Conceitos básicos e apresentar métodos para o domínio da avaliação de ativos hoteleiros;
Pressupostos e limitações da formação
• Assume-se o conhecimento dos conceitos básicos de matemática financeira;
• Assume-se o domínio dos conceitos básicos e do processo de avaliação de ativos imobiliários;
• Assume-se o conhecimento das formalidades legais a serem cumpridas no processo de avaliação de imóveis;
• O tempo disponível não permite aprofundar com detalhe cada um dos pontos do programa. O curso
concentra-se nos conceitos e casos mais frequentes. Para uma melhor compreensão, deve ser efetuada
pesquisa adicional;
• O curso sempre que possível usará cases para a transmissão de conhecimento. Os cases serão com base em
casos reais, mas poderão ser adaptados para melhor retratar os conceitos relevantes.
• A ideia é a utilização de cases gerais que permite avaliar hotéis em qualquer destino do mundo;
Objetivo e Pressupostos do curso
Registo mental
Discussão
Cálculo
online
Fonte:
Ao longo da apresentação teremos:
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(4) Hanoi La Siesta Hotel & Spa Hanói, Vietnã (3) Umaid Bhawan Palace Jodhpur - Jodhpur, Índia
PRINCIPIOS E CONCEITOS
DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 7
Tipologia do Hotel
• Urbano
• Resort
• Eventos
Tipologia de Mercado
• Negócios
• Lazer
• Ambos
• Aeroporto
Fase de desenvolvimento
• Em projecto
• Construção
• Em operação
• Reforma
Negócios e/ ou usos associados
• Residencial
• Food & Beverage (Relevante)
• Eventos & congressos
• Time-Share/Fractionnal
Modelos de negócio
• Administração Própria
• Arrendamento
• Managment Contract
• Franchising
Posicionamento
• 1* a 5*
• Luxo – Económico
Características intrínsecas da operação hoteleira (não exaustivo);
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Dimensão do Hotel
• < 80/100 quartos
• > 80/100 Quartos
Estilo de comercialização
• Meia Pensão
• Pensão Completa
• All Inclusive
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 8
Outras características a reter:
• Hotelaria é um negócio de custos fixos;
• É um negócio “trabalho intensivo” e Capital intensivo (desgaste superior a outros usos);
• É também um negócio com volatilidade e risco (Ex. ataque terroristas, fecho aeroporto);
• Não se faz “stock” de noites;
• Tradicionalmente o core business é venda de noites (alojamento), mas tem vindo a alterar-se;
• Após o momento de abertura leva entre 2 a 3 anos para atingir a velocidade cruzeiro (mercados muito aquecidos pode ser mais rápido);
• Todas as análises que se fazem por m2 em outros usos (residencial, escritórios, retail) a Métrica em hotéis é “Quarto”;
Características intrínsecas da operação hoteleira (não exaustivo);
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Embora complexo, é o melhor ativo imobiliário para ser avaliado: Mais desafiador e divertido, mais agradável de fazer site visit
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Principais stakeholders e seus objetivos;
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
9
Proprietários
Operador hoteleiro
Cadeias / Marcas hoteleiras
Asset Manager
Promotor imobiliário Desenvolvimento/ produção do ativo hoteleiro Maximização do retorno do investimento
Disponibilização de capital para aquisição do ativo
Maximização do valor do Ativo considerando todo o ciclo de vida
Gestão do valor da propriedade/ portfolio aconselhando o proprietário nas decisões ao
longo do ciclo
Defender os interesses do proprietário na relação com os restantes stakeholders (destaque para operadores e marcas)
Responsabilidade pela administração das operações do hotel
Maximização dos resultados operacionais do hotel por forma a maximizar a sua remuneração
Concepção de produtos e serviços hoteleiros standardizados e posicionamento
Oferta de produtos e serviços hoteleiros de qualidade e de valor reconhecido ??
Consultores / AvaliadoresRecolha, armazenamento e tratamento de
informação do mercado turísticoOferta de serviços de consultoria a todas as
fases/players da indústria
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Modelos de negócio associados à exploração hoteleira;
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
10
Cadeia hoteleira e um operador / proprietário de hotel.
Inclui o uso do nome/marca e serviços de suporte (ex. reservas, publicidade, formação,, etc.)
Empresa de gestão/operador e o proprietário/investidor.
Inclui a responsabilidade completa da gestão em nome do proprietário (ex. payroll do proprietário). O operador recebe um
fee baseado numa equação que, tendencialmente, integra componente fixa e variável. Os fees remuneram custos com a
marca, imagem, marketing/reservas, sistemas de back-office, entre outros. Os termos base do contrato e de renovação
pressupõe um período de 15 a 20 anos e renovações de cinco anos (ou múltiplos).
Arrendamento entre o proprietário do hotel e um operador.
O proprietário recebe uma renda com base numa equação com parte fixa, sobre o valor do imóvel e/ou outra variável,
decorrente da operação hoteleira. Existem três formas de arrendamento: com base na receita; no resultado; ou numa
renda fixa. O termo dos contratos pode alcançar os 20 a 30 anos.
Franchising
Contrato de Gestão
Arrendamento
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Modelos de negócio associados à exploração hoteleira;
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
11
Quando o proprietário tem interesse em ter um papel ativo na exploração da unidade;
Solução tradicional (e preferida pelas cadeias globais), com vantagem para o proprietário ao nível de
exposição e integração de know-how; não obstante, o proprietário continua a assumir todo o risco do
negócio; e
Opção mais favorável num cenário de não equacionar o risco hoteleiro; menor probabilidade de
ocorrência pois não é uma solução que seja procurada pelas marcas internacionais.
Franchising
Contrato de Gestão
Arrendamento
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 12
Total de quartos disponiveis (TAR) O que isso significa?
Como o nome sugere, isso é simplesmente o número de quartos disponíveis para vender.
Quando se trata de analisar seu desempenho, é útil ter a perfeita noção, pois ajuda a calcular
muitas outras estatísticas importantes.
Como se calcula ?
Número total de quartos e subtraia o número de quartos que não estão em serviço;
Comentário!
Cuidado, pois alguns hotéis consideram um número muito inferior pois tem quartos
indisponiveis. Isso altera a a interpretação dos resultados e por norma, exige que na avaliação
seja incluido capex para re-colocar os quartos disponiveis;
Se o TAR for substancialmente inferior
ao numero de quartos o que isso pode
significar?
Questões para discussão
Quartos disponíveis (TAR)
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 13
Taxa de Ocupação (OCC) O que isso significa?
A taxa de ocupação refete como a propriedade está ocupada em um determinado período de
tempo. De um modo geral, quanto maior sua taxa de ocupação, melhor.
Como se calcula ?
OCC é sempre uma percentagem, calculada como os quartos ocupados divididos pelos quartos
disponíveis. Portanto, se a propriedade tem 100 quartos e 65 deles têm hóspedes, sua taxa de
ocupação é de 65% para essa noite.
Comentário!
Embora uma alta taxa de ocupação seja geralmente um bom sinal, precisa ser comparada com
o preço médio.
Taxa de ocupação
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
Que podem influenciar a taxa de
ocupação ?
O que nos diz uma taxa de ocupação de
98% de um hotel num dia, mês, ano ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 14
Fair Share - O que isso significa?
É definido como a parcela justa de noites que cada hotel deveria ter se fossem totalmente
substitutos;
Como se calcula ?
Número de quartos disponíveis do hotel divididos pela oferta total de quartos disponíveis no
mercado competitivo, incluindo o próprio.
Comentário!
Muito útil para analisar a posição do hotel no seu mercado competitivo.
Fair Share
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Cálculo
Hotel com 100 quartos, onde os seus 4
concorrentes somam mais 500 quartos,
qual seria o seu Fair Share ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 15
Penetration - O que isso significa?
É definido como a proporção da parcela justa de noites que cada hotel consegue realizar;
Como se calcula ?
Número de noites vendidas sobre o número de noites calculadas no Fair Share.
Comentário!
Um indice de penetração superior a 100% evidência uma posição dominante no mercado, no
entanto é necessário analisar ADR e GOPAR para tirar mais conclusões;
Índice de penetração
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Cálculo
Admitindo que no exemplo anterior
das 1 000 noites vendidas do mercado
competitivo (num dado período) o hotel
em análise registou 250 – qual o índice
de penetração ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 16
Preço Médio (Average Daily Rate (ADR)) O que isso significa?
O preço médio de todos os quartos vendidos num determinado período. Métrica utilizada para
comparar os períodos e o hotel com os seus concorrentes.
Como se calcula ?
Receita total de alojamento dividida pelos quartos vendidos. Portanto, se a receita for 6.500
em uma noite e 65 dos seus quartos estiverem ocupados, a ADR será de 100,00 por essa noite.
Comentário!
Embora um ADR alto seja geralmente um bom sinal, precisa ser analisado em conjunto com o
nº de quartos não vendidos.
Preço Médio
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
Que podem influenciar o preço médio ?
O que nos diz um preço médio muito
elevado ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 17
Receita por quarto disponivel (Revpar) O que isso significa?
O RevPAR é a receita obtida em cada quarto disponível. É um bom indicador da saúde geral da
propriedade.
Como se calcula ?
O RevPAR combina os dois conceitos anteriores para fornecer uma visão mais apurada.
Multiplicando o ADR pela ocupação. Assim, seguindo o exemplo anterior, se o preço médio é
100 e a taxa de ocupação for de 65%, então o seu RevPAR é de 65. Essa é a quantia de receita
de alojamento por quarto disponível para esse período.
Comentário!
Este é o indicador que melhor reflete a performance do hotel e apropriado para comparar
hoteis entre si. Não capta as outras receitas (F&B, SPA, Eventos, etc.)
Revpar
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
90% com preço de 50 – Revpar?
65% com preço de 69,2 – Revpar ?
O que será melhor ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 18
Receita Total por quarto disponivel (TRevpar) O que isso significa?
A TRevPAR é a receita total por quarto, incluindo extras como pequeno almoço, minibar e
outros serviços. Isso faz com que seja um reflexo mais claro da receita geral do que o RevPAR.
Como se calcula ?
Para obter a TRevPAR, dividi-se a receita líquida total pelo número de quartos disponíveis. Se a
receita de quartos for 6 500 e tivermos outros 2 000 em outras receitas, a TRevPAR será de 8
500 dividido por 100, o que resulta em 85.
Comentário!
O TRevPAR é útil para acompanhar o sucesso das vendas de outras receitas, como refeições,
eventos, spa, etc.
TRevpar
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
O que concluir de um TRevpar muito
maior o Revpar ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 19
Custo por quarto ocupado (CPOR) O que isso significa?
O CPOR é uma figura útil a ter em conta ao elaborar uma visão geral do seu negócio. Refere-se
a todo o custo por hóspede, incluindo despesas como limpeza, custos com pessoal, lavanderia,
eletricidade, custos de marketing etc.
Como se calcula ?
O CPOR é calculado como o custo total dividido pelo número de quartos vendidos.
Comentário!
Embora menos utilizado o CPOR é um fator importante na análise.
CPOR
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
Sendo um hotel um negócio de custos
fixos o que deverá ocorrer ao CPOR
com hotéis de maior dimensão ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 20
Lucro Operacional Bruto por quarto Disponível (GOPPAR) O que isso significa?
GOPPAR é o resultado operacional por quarto disponivel. No geral, oferece uma imagem mais
precisa da sua situação financeira do hotel.
Como se calcula ?
Receita total em um determinado período de tempo, subtraída as despesas e divida pelo
número de quartos disponíveis.
Comentário!
Bom indicador comparar o TREVPAR com GOPPAR, podendo assim verificar quanto do total de
receita por quarto está a sair de resultado.
Goppar
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
O que deverá ocorrer ao GOPPAR com
hotéis de menor dimensão ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 21
Estadia média (ALOS) O que isso significa?
O ALOS é uma parte importante para entender o comportamento típico do mercado.
Como se calcula ?
O ALOS é simplesmente uma média; o total de noites ocupadas divididas pelo número de
hóspedes.
Comentário!
Relevante para entender o comportamento e caractristicas do mercado.
Estadia média
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
Questões para discussão
Um resort de praia terá uma ALOS
maior ou menor que um hotel urbano
business ?
Conceito de Bleisure;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 22
Outros conceitos relevantes
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
• Factor de ocupação dupla – Nº de hóspedes por quarto;
• Repeat Visitors – Nº de hóspedes habituais;
• FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) - Componente de investimento;
• PIP – (Property Improvement Plan) – Plano de adaptação a marca;
• Trophy Asset – Ativo irreplicável, caráter histórico, etc.
• Sazonalidade semanal, anual;
• Ano cruzeiro de operação;
• Replacement Reserve;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Profit and Loss Accounts
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
23
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Nome Hotel
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5
Number of Rooms 143 143 143 143
Rooms Available 52.195 52.195 52.195 52.195
Rooms Sold 30.795 32.883 35.493 35.493
Occupancy Rate (%) 59,0% 63,0% 68,0% 68,0%
Average Daily Rate 440 471 490 490
Rooms Revpar 260 297 333 333
Total Revpar 357 666 708 708
OPERATING REVENUE
Rooms 13.549.822 72,7% 15.481.246 70,7% 17.378.313 69,1% 17.378.313 69,1%
Food & Beverage 4.742.438 25,5% 5.728.061 26,1% 6.777.542 27,0% 6.777.542 27,0%
Other Operating Departments 270.996 1,5% 619.250 2,8% 868.916 3,5% 868.916 3,5%
Misc. Income 67.749 0,4% 77.406 0,4% 112.959 0,4% 112.959 0,4%
Total Operating Revenue 18.631.005 100,0% 21.905.963 100,0% 25.137.729 100,0% 25.137.729 100,0%
DEPARTMENTAL EXPENSES
Rooms 4.471.441 33,0% 4.179.936 27,0% 4.518.361 26,0% 4.518.361 26,0%
Food & Beverage 3.651.677 77,0% 4.124.204 72,0% 4.744.279 70,0% 4.744.279 70,0%
Other Operating Departments 67.749 25,0% 142.427 23,0% 199.851 23,0% 199.851 23,0%
Total Departmental Expenses 8.190.867 44,0% 8.446.568 38,6% 9.462.491 37,6% 9.462.491 37,6%
Departmental Income 10.440.138 56% 13.459.395 61% 15.675.238 62% 15.675.238 62%
UNDISTRIBUTED OPERATING EXPENSES
Administrative and General 1.863.101 10,0% 1.971.537 9,0% 2.011.018 8,0% 2.011.018 8,0%
Information and Technologies Systems 1.490.480 8,0% 1.314.358 6,0% 1.256.886 5,0% 1.256.886 5,0%
Sales & Marketing 1.490.480 8,0% 1.533.417 7,0% 1.759.641 7,0% 1.759.641 7,0%
Property Operation and Maintenance 558.930 3,0% 438.119 2,0% 502.755 2,0% 502.755 2,0%
Utilities 745.240 4,0% 876.239 4,0% 1.005.509 4,0% 1.005.509 4,0%
Total Undistributed Operating Expenses 6.148.232 33,0% 6.133.670 28,0% 6.535.810 26,0% 6.535.810 26,0%
Gross Operating Profit 4.291.906 23,0% 7.325.726 33,4% 9.139.428 36,4% 9.139.428 36,4%
Managment Fees (Revenue) 572.582 3,1% 1.097.435 5,0% 1.668.075 6,6% 1.668.075 6,6%
Income Before Non-Operational Imcome & Expenses 3.719.325 20,0% 6.228.291 28,4% 7.471.354 29,7% 7.471.354 29,7%
NON-OPERATING INCOME & EXPENSES
Income 343.352 1,8% 586.058 2,7% 731.154 2,9% 731.154 2,9%
Rent 93.155 0,5% 109.530 0,5% 125.689 0,5% 125.689 0,5%
Property and Other Taxes 93.155 0,5% 109.530 0,5% 125.689 0,5% 125.689 0,5%
Insurance 25.751 0,1% 43.954 0,2% 54.837 0,2% 54.837 0,2%
Other 8.584 0,0% 14.651 0,1% 18.279 0,1% 18.279 0,1%
Total Non-Operating Income & Expenses 555.414 3,0% 849.072 3,9% 1.037.368 4,1% 1.037.368 4,1%
EBITDA 3.736.492 20,1% 6.476.653 29,6% 8.102.060 32,2% 8.102.060 32,2%
Replacement Reserve 372.620 2,0% 657.179 3,0% 754.132 3,0% 754.132 3,0%
EBITDA Less Replacement Reserve 3.363.872 18,1% 5.819.475 26,6% 7.347.928 29,2% 7.347.928 29,2%
Cálculo
Revpar_____________
Trevpar _____________
CPOR _____________
GOPPAR _____________
Este é o resultado final
Exercício ou discussão
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(15) Baros Maldives Baros Island, Maldivas (16) Belmond Palacio Nazarenas Cusco, Peru
AVALIAÇÃO DE HOTEIS
PROCESSO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Principais métodos de avaliação de hotéis;
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
AVALIAÇÃO DE HOTÉIS
26
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 27
Report
AVALIAÇÃO DE HOTEIS – PROCESSO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 28
DEFINIÇÃO DE VALOR
“O valor estimado pelo qual uma propriedade deve ser trocada na data da avaliação
entre um comprador interessado e um vendedor disposto em uma transação
independente após um período de marketing adequado em que as partes agiram
com conhecimento, prudência e sem compulsão”.
The Market Value as define in the RICS Red book is:
“The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer
and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without compulsion”.
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(5) Gili Lankanfushi Maldives Lankanfushi, Maldivas (6) Hotel Belvedere - Riccione, Itália
Case
Estimar Preço e Ocupação
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 29
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
• Edifício que foi uma pensão no passado;
• O proprietário já elaborou um conceito de desenvolvimento – Hotel 3 * 65 quartos Trendy;
• O projeto já está aprovado;
• O proprietário pediu uma avaliação pois quer vender o hotel;
• Será para gestão própria, sem marca;
Objetivo: Familiaridade com o processo de avaliação de hotéis, case mais simples de
analisar; mercado e principais indicadores (preço e ocupação) / Profit & Loss e Cash
Flow
Prédio em Lx – Qual o principal desafio?
O HOTEL
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 30
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Prédio em Lx – Apresentação
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 31
O HOTEL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Conceito
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 32
O HOTEL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Conceito
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 33
O HOTEL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Conceito
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 34
O HOTEL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Conceito
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 35
O HOTEL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(5) Gili Lankanfushi Maldives Lankanfushi, Maldivas (6) Hotel Belvedere - Riccione, Itália
Recolha de informação e visita técnica
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 36
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 37
Fontes de informação: Documentação do cliente, plantas, memorial
descritivo, pesquisa online, visita técnica, etc.;
• Localização, localização, localização;
• Qualidade das construções;
• Estado Geral de conservação da unidade;
• Necessidades de investimento;
• Atenção a ineficiências;
• Reunião com proprietários, arquitetos, projetistas, etc..;
Marcar visita
Visita técnica a um prédio
sem uso atual, vocês sabem
melhor que eu....
O HOTEL – VISITA TÉCNICA E RECOLHA INFORMAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Visita Técnica – Exterior...fatores positivos ou negativos
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 38
O HOTEL – VISITA TÉCNICA E RECOLHA INFORMAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Considerando que será um hotel. Que vamos
destacar nas análises de localização ?
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 39
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 40
O HOTEL – ANÁLISE DE LOCALIZAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 41
O HOTEL – ANÁLISE DE LOCALIZAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 42
O HOTEL – ANÁLISE DE LOCALIZAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 43
O HOTEL – ANÁLISE DE LOCALIZAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 44
O HOTEL – ENVOLVENTE SOCIO ECONOMICA
Fontes de informação: Instituições Estatísticas, Bancos Centrais,
Instituições Financeiras, Outras instituições publicas, etc.;
• Condições económicas recentes e atuais;
• Previsões de organismos credíveis;
• Partir do macro para micro (.../País/ Cidade/...)
Objetivo: Enquadrar o ambiente macroeconómico em que a avaliação
será desenvolvida. Sustentar crescimento ou queda de indicadores;
TEM VINDO A PERDER RELEVÂNCIA AO
LONGO DOS ANOS PORQUE O EFEITO
ECONOMICO JÁ SE ENCONTRA
REFLETIDO DO MERCADO TURÍSTICO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 45
• Visita técnica – recolher o máximo de info sobre a propriedade, reunir com players, fotos, etc.
• Localização
• Acessos aéreos, rodoviários, transportes públicos, distâncias, etc.
• “Bolsas” de procura de lazer, negócios, outros;
• Atrações turísticas, monumentos, museus, lista de lugares mais visitados da cidade;
• Principais empresas, edifícios de escritórios, centros comerciais, etc.;
O HOTEL – CONCLUSÃO
A INFORMAÇÃO RECOLHIDA ATÉ AQUI SERVIRÁ PARA JUSTIFICAR OS
PREÇOS E OCUPAÇÃO ESTIMADAS;
NECESSÁRIO DESENVOLVER A AVALIAÇÃO COM COERÊNCIA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 46
SERÁ DA ANÁLISE DO COMPORTAMENTO DA OFERTA E DA PROCURA (E
DAS SUAS RELAÇÕES) QUE AS ESTIMATIVAS DE PREÇO E OCUPAÇÃO
SERÃO DEFINIDAS
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
(7) The Nantucket Hotel & Resort - Nantucket, Massachusetts (8) La Reserve Paris - Hotel and Spa - Paris, França
MercadoOferta e Procura - Desk research
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 47
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 48
Turismo de Portugal / ATL
Análise do Mercado Geral – OFERTA
Fonte:
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 49
Turismo de Portugal / ATL
Oferta cresce a 4,2%
Fonte:
Análise do Mercado Geral – OFERTA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 50
ATL
Oferta 3* cresce a 2,3%
Oferta 4* cresce a 4,6%
Quota de 3* de 19%
inferior às 4* e 5* ?
Fonte:
Análise do Mercado Geral – OFERTA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
~ 1 380 (6,5%)
~ 232 (1%)
Fonte:ATL
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 51
Análise do Mercado Geral – OFERTA FUTURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 52
Fonte:ATL
Análise do Mercado Geral – OFERTA FUTURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.Fonte:
ATL
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 53
Análise do Mercado Geral – OFERTA FUTURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 54
Turismo de PortugalFonte:
Análise do Mercado Geral – PROCURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 55
ATL
Procura cresce a 5,4%
Questões para
discussão
O que deverá
ocorrer ?
Fonte:
Análise do Mercado Geral – PROCURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 56
Fonte:ATL
2 meses 2 meses
4 meses4 meses
Análise do Mercado Geral – PROCURA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
ATLFonte:
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 57
TAXA DE OCUPAÇÃO E PREÇO DE MERCADO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
. CONCLUI-SE QUE O NOSSO HOTEL ESTÁ INSERIDO NUM AMBIENTE DE
MERCADO EM CRESCIMENTO E COM PERPECTIVAS DE MELHORIA DE
PERFORMANCE
AGORA TEREMOS QUE ENQUADRAR A FUTURA PERFORMANCE DO NOSSO
HOTEL NO SEU AMBIENTE CONCORRENCIAL
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 59
O que vamos procurar para definir
os concorrentes do futuro hotel ?
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
CONCORRENTES
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 60
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 61
CONCORRENTES
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
PESQUISA CONCORRENTE
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
PESQUISA CONCORRENTE
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
PESQUISA CONCORRENTE
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 65
CONCORRENTES
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
16/1
19/1
10/4
13/4
03/7
06/7
Ver datas de época Baixa, média, alta
PREÇO MÉDIO ANUAL ESTIMADO
• Booking: 18%
• Iva: 6%
• Peq. Almoço: $ 7
Ver datas
Preço médio anual estimado
?
5 minutos
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 66
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Local S FDS S FDS S FDS
Hotel HTL 1 Baixa Baixa Média Media Alta Alta
Quartos 0 Booking68 68 114 114 114 114
Comissão B 18% Comissão12,24 12,24 20,52 20,52 20,52 20,52
Peq. Almoço 7 IVA4,08 4,08 6,84 6,84 6,84 6,84
IVA 6% Peq. Almoço7 7 7 7 7 7
Tarifa Liq 45 45 80 80 80 80
SEM 22 8 80 637
FDS 8 4 45 179
816
Pç Estimado 68,0
Resultados...
PREÇO MÉDIO ANUAL ESTIMADO
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 67
DEVIA SER FEITO COM TODOS OS HOTÉIS CONCORRENTES;
ANALISAR AS CARACTERÍSTICAS QUALITATIVAS DE CADA UM DOS CONCORRENTES;
COMPARAÇÃO COM O NOSSO HOTEL;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 68
Envolvente Sócio Económica
Mercado Turístico
Concorrentes
• Taxa de ocupação
• Preço MédioCoerência
PROJECÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO E PREÇO MÉDIO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Preço e ocupação
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 69
PROJECÇÃO DE TAXA DE OCUPAÇÃO E PREÇO MÉDIO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 70
NOSSO HOTEL - PREÇO MÉDIO E OCUPAÇÃO ANUAL ESTIMADA
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Aula 1 – o que aprendemos?
• Conceitos básicos• Contexto do hotel no seu mercado;• Enquadramento das estimativas de taxa de ocupação e preço;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Aula 2 - Construção de P&L –
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 72
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 73
Nosso hotel – Recapitulando
65 quartosRestaurante & Bar
Já temos a receita de quartos!!!
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Profit and Loss Accounts
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018
PRINCIPIOS E CONCEITOS DO NEGÓCIO HOTELEIRO
74
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
P&L: Projeção de receitas e despesas
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 75
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
P&L : Projeção de F&B
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 76
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Comum entre 60% a 90%
Comum entre 10% a 40%
Comum entre 5% a 15%
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 77
P&L : Projeção de outras receitas
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Pressupostos
P&L
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 78
• Assume-se que o hotel será gerido uma marca hoteleira com contrato de gestão;
• Assume-se um excelente 3 estrelas estilo Budget Chique;
• Assume-se que o hotel tem 65 quartos, restaurante aberto para almoços e jantares com capacidade para 50 pax’s;
• Terá um bar para 20 pessoas também aberto para almoço e jantar;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
. Custos das vendas + departamentais
• Rooms: 20% a 30%;
• F&B: 60% a 80%;
• Others: 50% a 75%;
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 79
P&L: Projeção de Custos
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 80
P&L: Projeção de Custos
Custos não Distribuídos
Custos Fixos
• Administração: 6% a 12%;
• Sales & Marketing: 3% a 7%;
• Utilities: 4% a 10%;
• Manutenção: 2% a 4%;
• Seguros: 0,5% a 1%;
• Impostos Prediais: 0,5% a 1%;
• FF&E Reserve: 2% a 4%;
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Nome Hotel
PROPERTY FORECAST OF REVENUES AND EXPENSES
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10
Number of Rooms
Factor Ocupação Dupla
Nº Hóspedes
Number of days
Rooms Available
Rooms Sold
Occupancy Rate (%)
Average Daily Rate
Rooms Revpar
Total Revpar
Operating Revenue
Rooms
Food & Beverage 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Other Operating Departments 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Misc. Income 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Total Operating Revenue 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
DEPARTMENTAL EXPENSES
Rooms 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Food & Beverage 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Other Operating Departments 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Total Departmental Expenses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Departmental Income 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
UNDISTRIBUTED OPERATING EXPENSES
Administrative and General 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Information and Technologies Systems 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Sales & Marketing 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Property Operation and Maintenance 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Utilities 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Total Undistributed Operating Expenses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gross Operating Profit 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Managment Fees (Revenue) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Mangement Fee (GOP) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Income Before Non-Operational Imcome & Expenses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
NON-OPERATING INCOME & EXPENSES
Income 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Rent 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Property and Other Taxes 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Insurance 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Other 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Total Non-Operating Income & Expenses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBITDA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Replacement Reserve 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBITDA Less Replacement Reserve 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
P&L: Vamos então construir o nosso Profit & Loss
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Aula 2 – o que aprendemos?
Construção do Profit and Loss
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Aula 3 – Investimento, Cash Flow e Taxas
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 83
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Questões para discussão
Não tenho valores de investimento...e
agora ???
HVS Hotels Development costs survey
Investimento
Construção de Cash Flow
Fonte:
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Investimento
Construção de Cash Flow
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 85
3 700 000
56 920
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 86
Fonte:CBRE HOTELS
Cap Rates / Yields
Construção de Cash Flow
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 87
Fonte:CBRE HOTELS
Cap Rates / Yields
Construção de Cash Flow
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
4% 9%
Arrendamento Contr. Gestão
Trophy Asset Pouca Diferenciação
Melhor estado de conservação Pior estado conservação
x 25 x 11
Yields
Multiplicadores Pouco Risco Mais Risco
Qualidade marca/ gestão Sem marca/ gestão menos profissional
Garantias Menos garantias
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 88
Cap Rates / Yields
Construção de Cash Flow
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
. Structure Risk 1,75%
Reputation Risk 0,00%
Sub-Sector Risk 1,50%
Sector Risk 2,50%
Country Risk 1,25%
Risk Free Rate 0,25%
Total 7,25%
Apresentado em aula...
Outras formas de cálculo de taxas
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Excel Sheet
Construção de Cash Flow
Ano -2 Ano -1 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Investimento 0 0
CashFlow 1.099.921 1.405.702 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922
Residual #DIV/0!
0 0 1.099.921 1.405.702 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 1.676.922 #DIV/0!
NPV #DIV/0! Residual Discount Rate
NPV/# 0,0% 0,00%
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
. R$ 608,256 R$ 684,288 R$ 760,32 R$ 836,352 R$ 912,384
20% (12.836.826) 19.200.952 51.238.730 83.276.509 115.314.287
10% 12.847.100 44.884.879 76.922.657 108.960.435 140.998.213
0% 38.531.027 70.568.805 102.606.584 134.644.362 166.682.140
-10% 64.214.954 96.252.732 128.290.510 160.328.289 192.366.067
-20% 89.898.881 121.936.659 153.974.437 186.012.215 218.049.994
20% (23.821.207) 6.843.523 37.508.254 68.172.984 98.837.715
10% 1.862.719 32.527.450 63.192.181 93.856.911 124.521.642
0% 27.546.646 58.211.377 88.876.107 119.540.838 150.205.569
-10% 53.230.573 83.895.303 114.560.034 145.224.765 175.889.495
-20% 78.914.500 109.579.230 140.243.961 170.908.691 201.573.422
20% (34.805.588) (5.513.906) 23.777.777 53.069.460 82.361.143
10% (9.121.662) 20.170.021 49.461.704 78.753.387 108.045.070
0% 16.562.265 45.853.948 75.145.631 104.437.314 133.728.997
-10% 42.246.192 71.537.875 100.829.558 130.121.241 159.412.924
-20% 67.930.118 97.221.801 126.513.484 155.805.167 185.096.850
20% (42.128.509) (13.752.191) 14.624.127 43.000.444 71.376.762
10% (16.444.583) 11.931.735 40.308.053 68.684.371 97.060.689
0% 9.239.344 37.615.662 65.991.980 94.368.298 122.744.616
-10% 34.923.271 63.299.589 91.675.907 120.052.225 148.428.542
-20% 60.607.198 88.983.516 117.359.833 145.736.151 174.112.469
20% (49.451.430) (21.990.477) 5.470.476 32.931.428 60.392.381
10% (23.767.503) 3.693.450 31.154.402 58.615.355 86.076.308
0% 1.916.423 29.377.376 56.838.329 84.299.282 111.760.235
-10% 27.600.350 55.061.303 82.522.256 109.983.209 137.444.161
-20% 53.284.277 80.745.230 108.206.183 135.667.135 163.128.088
ANNUAL
OCCUPANCY
% Chg.
CONSTRUCTION & FIT
OUT ONLY
66%
62%
68%
AVERAGE RATE
Stabilised Year in Constant Currency
NPV - SENSITIVITY ANALYSIS
70%
60%
Análise de sensibilidade
Construção de Cash Flow
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Cálculo de valor
Outras técnicas de valor
Regra dos 1 000 (preço)
Multiplicador;
Yield -
Replacement Cost;
Sales comparasion – on per room basis;
Net Present Value of Future CF
A S S OC I A Ç Ã O P R OF I S S I ON A L DA S S OC I E DA DE S DE A VA L I A Ç Ã O | Gilberto Martins 2018 92
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Aula 3 – o que aprendemos?
Construção do Cash Flow, taxas e determinação de Valor
Aula 4 – Cases
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
Fontes de informação relevantes
• neoturis / CBRE;
• Websites das marcas hoteleiras e suas secções de desenvolvimento;
• Websites das principais consultoras (CBRE Hotels, HVS, JLL Hotels, etc.);
• Turismo de Portugal
• Travel BI
• Associação de Turismo de Lisboa
• WTTC – World Travel and Tourism Council
• WTO – World Tourism Orgaization
• Website de reservas online -Booking
• INE e outras fontes estatisticas
BIBLIOGRAFIA E OUTRAS FONTES DE INFORMAÇÃO
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icri
ada
com
om
ate
rial
de
apo
ioa
um
curs
od
eav
alia
ção
de
ho
téis
emO
utu
bro
de
2018
.Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
equ
ivo
cad
aso
ua
err
os
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
.
AVALIAÇÃO DE HOTÉIS
Gilberto Martins – Lisboa 2018
Esta
apre
sen
taçã
ofo
icr
iad
aco
mo
mat
eri
ald
eap
oio
au
mcu
rso
de
aval
iaçã
od
eh
oté
ise
mO
utu
bro
de
201
8.
Não
dev
ese
ru
tiliz
ada
emn
enh
um
ou
tro
con
text
o,
asu
ain
terp
reta
ção
iso
lad
a,se
ma
apre
sen
taçã
oo
ral
do
seu
auto
r,p
od
ele
var
aco
ncl
usõ
es
eq
uiv
oca
das
ou
aer
ros
gro
sse
iro
sq
ue
ose
uau
tor
não
sere
spo
nsa
bili
za.
Este
mat
eri
alé
con
fid
en
cial
ep
ara
uso
exc
lusi
vo,e
stan
do
pro
ibid
aa
sua
div
ulg
ação
pú
blic
a.