UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

“EZEQUIEL ZAMORA”

UNELLEZ

JOSÉ CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ

ASAPROVE N° 101

SUDEBAN N° P-773

GUANARE, MARZO 2007

ÍNDICE

PRÓLOGO

INTRODUCCIÓN

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1. ASPECTOS GENERALES

DEFINICIONES

CONCEPTOS FUNDAMENTALES

PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO

PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES

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6

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11

2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA 12

3. PLANEAMIENTO URBANO

DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES URBANAS

ZONIFICACION, LEY ORGANICA DE GESTIÓN Y ORDENANZA

(L.O.G.O)

PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (P.D.U.L)

REGISTRO SUBALTERNO, FUNCIONAMIENTO, LIBROS, PASOS

PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES

13

13

13

14

14

4. PRINCIPIOS BASICOS DE MATEMATICA FINANCIERA. PROBLEMAS 15

5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS 24

6. VALORACION DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN

CONSTRUCCION

METODOS DIRECTOS:

MERCADO O VENTAS COMPARABLES, FORMA TRADICIONAL

MERCADO O VENTAS COMPARABLES (REGRESION MULTIPLE)

APLICACIÓN Y UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS

12.0

EJERCICIOS PRACTICOS

METODOS INDIRECTOS:

PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS

MERCADO DE OFERTAS

RENTA DEL TERRENO

PROYECCIONES HIPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO

EJERCICIOS PRACTICOS

30

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30

39

40

40

47

47

47

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48

1

7. MODELO DE INFORME PARA VALORACION DE TERRENO SIN

CONSTRUCCION

ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR,

COMPLEMENTARIOS Y ANEXOS

RECOMENDACIONES GENERALES SOBRE EL INFORME DE

AVALUO

ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O

PRIVADAS

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53

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 54

CASO PRACTICO 55

2

PRÓLOGO

Los libros: “Avalúos de Bienes Inmuebles I” y “Avalúos de Bienes Inmuebles II”, forman parte de la última producción intelectual de José Contreras Salas, profesor ampliamente reconocido por su larga trayectoria como docente Universitario de Pre y Postgrado en la Universidad Nacional Experimental de los Llanos Occidentales Ezequiel Zamora (UNELLEZ), y por su contribución en la formación de recursos humanos en el campo inmobiliario, a través de la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE), dirigida por quien prologa estos textos.

No son abundantes los textos que se editan en el área de avalúo de inmuebles, realizados por autores venezolanos, que contengan la teoría y casos prácticos, razón por la cual constituyen los referidos libros un aporte a la literatura en este campo de conocimiento. Están destinados para profesionales de diferentes niveles en el área de avalúo de inmuebles, que requieran de un modelo o guía en el ejercicio de la práctica profesional, por su contenido pedagógico.

El autor hace referencia en el libro Avalúo de Bienes Inmuebles I, a las definiciones y conceptos básicos del avalúo, el perfil deseado del profesional avaluador, principios que afectan los bienes, características que se deben conocer del entorno, así como conocimientos de planeamiento urbano, matemática financiera, estadística aplicada al avalúo inmobiliario, hasta llegar a la valoración de terrenos urbanos y pre-urbanos sin construcción, aplicando los métodos directos e indirectos, y finalmente nos presenta un informe de avalúo de singular importancia por su contenido didáctico.

En el libro “Avalúo de Bienes Inmuebles II”, el autor se centra en los diferentes métodos de avalúos de inmuebles: trata el avalúo de construcciones y edificaciones, aplicando el método del costo y el método estadístico, se estudian casos prácticos de avalúos de casas, apartamentos, locales comerciales y edificaciones e igualmente se presenta el avalúo de inquilinato e incluyendo al final un modelo referente a la presentación de un informe de avalúo de inmueble de utilidad para el avaluador.

Por estas razones estos libros del profesor Contreras, conforman para los profesionales que se inician en esta área un guía práctico, la cual es producto de su dilatada y reconocida experiencia.

Agradezco al profesor Contreras, la distinción que ha tenido en solicitarme el prólogo de estos volúmenes. Tal gentileza considero que se debe al desempeño gerencial en ASAPROVE, asociación que ha contribuido a la formación del recurso humano de avaluadores inmobiliarios, mobiliarios y de fincas con aproximadamente 700 asociaciones en casi todos los estados del país.

Lic. Daisy Pérez ContrerasEspecialista en Finanzas UCV

Presidenta ASAPROVE

3

INTRODUCCIÓN

El presente trabajo persigue principalmente propósitos didácticos orientados a la

divulgación de conocimientos básicos sobre avalúo de inmuebles. Ante todo, se trata de

presentar organizadamente información sobre aquellos aspectos de la valoración de

terrenos urbanos, pre-urbanos, matemática financiera, estadística aplicada, avalúo de

inmuebles, variables urbanas fundamentales, utilización, aplicación del paquete

estadístico SPSS 12.0 que se relacionan con criterios y métodos propios de la tasación.

De ningún modo se pretende agotar el tema, sino dar más bien una idea general

de un área susceptible permanentemente de evolucionar con la incorporación de nuevos

métodos, principios, innovaciones derivadas de un conocimiento más profundo de la

estructura urbana.

La aplicación de la metodología más adecuada para la realización de un trabajo

de valoración de inmuebles depende fundamentalmente de las condiciones de mercado,

con que se enfrenta el tasador, por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar

y los métodos disponibles.

Finalmente, se espera que este trabajo cumpla las expectativas del lector y

siembre una semilla en los participantes de los cursos de avalúo de la sociedad, y

continúe con esta interesante profesión que recién comienza a mostrar sus frutos en el

campo profesional.

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1. ASPECTOS GENERALES

Solo a título recordatorio, para refrescar conocimientos se indican algunos

conceptos que deben estar presentes en la formulación de avalúo de bienes inmuebles.

DEFINICIONES:

Avalúo, valuación, tasación, valoración, valuación, valor de reposición neto (VRN):

Según el Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales (Manuel Osorio),

avalúo es la acción o efecto de valorar o avaluar, señalar a un objeto, un bien o

un servicio el valor correspondiente a su estimación así como también ponerle

precio.

La expresión avalúo tiene importancia jurídica para diversos actos ya que por ser

equivalente a tasación, es aplicable a prestamos hipotecarios, sucesiones,

expropiaciones, indemnizaciones, embargos, reparticiones.

Néstor García López: Es básicamente un proceso objetivo y ordenado

relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría

económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo,

de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un

uso específico.

Marston: En su libro “Avalúo de Instalaciones Industriales” dice: el arte de

estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes

específicos, para fines determinados.

Hunk: En su libro “Manual de Avalúos”. Método sistemático, ordenado y lógico,

para recabar, analizar y procesar información, a fin de que pueda darse una

opinión inteligente sobre el valor de una propiedad.

UNELLEZ: Método, arte que le permiten al tasador, recabar clasificar, analizar

y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la

opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada

La Valuación, según lo definiera Frederick Babcock, no es otra cosa que un

proceso, pero un proceso ordenado y sistemático para establecer en términos de

intercambio económico, normalmente definido por una unidad monetaria, el

valor de un bien cualquiera. En el libro “Terminología de Valuación”. Caracas

1.979, del Ingeniero venezolano Santiago Briceño Eker.

“La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con

un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual

produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una

5

propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso

específico. Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y

combinación de economía de la tierra, análisis de mercado, análisis de inversión.

La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que

influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas, económicas,

sociales y físicas que por interacción influyen en el valor. No recomienda acción

pero prevee las bases sobre las cuales las decisiones de acción pueden tomarse”.

Informe de Avalúo: Es aquel donde se estima el valor de un bien inmueble a una

fecha determinada, el cual es elaborado por un tasador profesional, experto en el

tema, imparcial y honesto.

¿Que es un avaluador de bienes inmuebles?

El avaluador, es la persona que estima; cantidad, calidad o valor,

específicamente, un individuo que posee los requisitos necesarios para ejecutar o

dirigir un proceso que lo conforma la investigación, el análisis, la tasación y el

informar sobre la propiedad y sus derechos. ¿Es esto suficiente?, ¿Qué es

profesional? Un individuo de una vocación organizada en la cual sus miembros

son competentes, honestos y dedicados al ideal de hacer el mejor trabajo dentro

de sus capacidades sin tomar en cuenta la remuneración o preferencia personal.

Según el Diccionario de la Real Academia, es el sabio, el practico, el experto en

avalúos, la persona legalmente autorizada para dar la opinión sobre una cosa.

El artículo 556 del Código del Procedimiento Civil, para ser avaluador se

requiere residir en el lugar donde estén situados los bienes y poseer

conocimientos prácticos de las características, calidad, precios de las cosas que

serán objeto del justiprecio.

Artículo 560, el justiprecio fijado por los peritos de acuerdo con las

disposiciones anteriores será vinculante para el juez.

Avaluador según la UNELLEZ, es aquel profesional universitario provisto de

cierta formación técnica que avalúa o certifica ante terceras personas, el precio

de un bien. Se dice que un tasador tiene un poco de; Ingeniero, Arquitecto,

Economista, Administrador, Contador, Abogado, Estadístico, etc., pero en

realidad lo más importante es que sea investigador. Que averigüe las verdaderas

razones y exhiba los documentos que demuestren la justificación del valor y que

sepa elegir los procedimientos y métodos más adecuados para llegar a un

justiprecio del bien.

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Perfil del Avaluador:

Honestidad: Significa que le asigne a los avalúos un valor que se ajuste lo más

estrictamente posible a lo razonable y justo.

Imparcialidad: Que realice los avalúos de acuerdo a sus conocimientos técnicos,

sin tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurídica que lo haya

designado.

Experto en la Materia: Debe conocer a profundidad su profesión habitual,

además de poseer conocimientos de: Matemática, estadística, econometría,

matemática financiera, microeconomía, macroeconomía, planeamiento urbano,

investigación de operaciones. Todo esto, hace de la tasación sea una de las más

complejas especialidades, es mucho más que una disciplina, esta característica le

confiere al profesional una flexibilidad y movilidad, permitiéndole actuar en los

diferentes espacios, huecos de los mercados más prometedores del país.

CONCEPTOS FUNDAMENTALES

En la actividad de tasación se presentan a menudo fundamentos conceptuales y

técnicos que sustentan la formulación de avalúos de bienes inmuebles, y es necesario

que el tasador los conozca y los aplique con propiedad.

Valor : Expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación, en un

mercado de libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres

factores: Utilidad, escasez, deseabilidad.

Tipos de valor :

- Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los

del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en características

del bien inmueble. Este valor subjetivo no es nada arbitrario, que corresponda a

una simple estimación sin fundamento, sino que es el resultado de un análisis

razonado, que tanto compradores como vendedores hacen en función de sus

posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el

comprador, como para el vendedor, se convierte en un valor real luego de un

regateo y de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un

documento público debidamente registrado y protocolizado en el Registro

Subalterno.

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- Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor está dado por los

precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y

demanda. Este concepto está fundamentado en el principio de que una persona

prudente y bien informada sobre el mercado, no pagará para adquirir o arrendar

una propiedad, más de lo que costaría comprar o rentar una propiedad sustituta

comparable con la utilidad equivalente.

- Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro

bien, lo que se traduce en un valor comercial. Estos bienes se pueden fraccionar

y tienen equivalencia con otros bienes, ejemplo: Dinero, metales preciosos, obras

de arte, relojes de marca.

- Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad

humana, estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente

en el valor en relación con otros bienes. Ejemplo: El aire, el agua, los alimentos,

etc.

- Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir

por el uso de los activos.

- Valor liquidación forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra

o inactiva

- Valor residual: Es el que toma el activo al término de su vida útil. Es el valor

del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. Se le llama

también valor de desecho, valor de chatarra, valor de salvataje.

- Valor según libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad.

- Valor histórico: Valor de compra, valor según factura. Es el valor del bien

inmueble cuando fue adquirido o comprado.

- Valor de reposición: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual

o semejante al que se está avaluando pero nuevo.

Parcela de terreno : Área delimitada de terreno urbanizada

Lote de terreno : Área delimitada de terreno sin urbanizar

Parcela Unifamiliar : Aquella donde la zonificación permite construir una sola

unidad de vivienda

Parcela Bifamiliar : Aquella donde la zonificación permite la construcción de dos

unidades de vivienda.

Parcela Multifamiliar : Aquella donde la zonificación permite la construcción de

más de dos unidades de vivienda.

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Parcelamiento : Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de

los servicios básicos de infraestructura y equipamiento.

Fondo de la parcela : es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el

lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al primero.

Lindero : Es la línea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma

naturaleza, con una vía o con un accidente natural.

Parcela edificada : Es aquella donde existe una construcción

Polígono : Plano definido por líneas que se unen en los vértices y que contienen un

área. Es regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple esta

condición.

Poligonal Urbana : Es el plano o figura resultante de la unión de los vértices dentro

del cual se inscribe el área urbana.

Retiro : Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la

fachada correspondiente de la edificación construida en terreno.

Calzada : parte de una calle o vía destinada al tránsito de vehículos.

Porcentaje de ubicación : Relación porcentual entre el área de ubicación de la

edificación y el área de la parcela

% de ubicación = 120 m 2 = 40% 300 m2

Porcentaje de construcción : Relación porcentual entre el área de construcción de

la edificación y el área de la parcela

% de construcción = 240 m 2 = 80% 300 m2

Revalorización : Proceso de actualización del valor de los activos de la empresa por

acciones de la inflación. La Ley de impuestos sobre la renta hizo obligatorio la

revalorización de los activos al 31/12/92 con la utilización por el B.C.V. (Art. 12

L.I.S.R.)

REV = Valor del Activo (F.A.I.) F.A.I. = IPCA IPCH

Mejoras : son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su

capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remoción y bote de

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escombros, deforestación baja, rellenos o nivelación, construcción de zanjas, muros,

gaviones, terraplenes.

Bienhechurias : Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno permanente,

que no pueden ser retirados sin causarle daño o fractura. Ejemplo de bienhechurias:

Casas, edificios, galpones, cobertizos, cercas.

Precio : La cantidad de bolívares que se pagan por un bien inmueble en el mercado.

Propiedad : Según el Art. 545 del Código Civil, es el derecho de usar, gozar y

disponer de un bien inmueble de manera exclusiva, con las restricciones y

obligaciones establecidas por la Ley.

Bienes inmuebles : Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son inmuebles por

su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.

Por naturaleza : Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de

abundancia a otro de escasez

Por destinación : se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.

PROPÓSITOS O TIPOS DE AVALÚOS:

Considerablemente tienen una intima relación con el valor final del avalúo.

Solicitud de Crédito: Son aquellos avalúos que son elaborados por mandado de las

instituciones financieras públicas o privadas, cuando a una persona natural o jurídica se

le aprueba un préstamo, y el cliente coloca como garantía una parcela o lote de terreno.

Privado o particular: Son aquellos avalúos que son elaborados a personas naturales o

jurídicas, para saber o conocer su valor a una fecha determinada, y no son aceptados por

las instituciones financieras.

Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidación del impuesto, en

el cual los herederos deben presentar dentro de 180 días siguientes a la apertura de la

sucesión de acuerdo al Art. 27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, donaciones y

demás ramos conexos de fecha 22 de octubre de 1999.

Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designación de un

experto avaluador por parte del tribunal de la causa.

Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial:

1. Designación del perito tasador por parte del tribunal

2. Aceptación por parte del o los peritos, en forma escrita a nivel de la Secretaría

del Tribunal

3. Juramentación ante la Secretaría del Tribunal

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4. Entrega de la credencial por parte del Juez

5. Entrega del avalúo a la Secretaría del Tribunal junto con el expediente día y

hora de audiencia.

Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Estado venezolano cuando va

adquirir terrenos por causa de utilidad pública o social.

Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador público, para

elaborar los ajustes de los estados financieros por inflación, según la Declaración de

Principios Contables (D.P.C.-10)

PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES

Principios de cambio: todos los valores de las propiedades, están cambiando

permanentemente, es decir, que el valor es transitorio, esta afectado por los cambios

económicos, sociales, políticos, culturales, inherentes al medio que los rodea.

Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la

intercepción de la oferta y la demanda, dependiendo la utilidad, la escasez y

abundancia del bien.

Principio de uso mejor y más productivo: Significa en que medida se está

utilizando mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante

un periodo de tiempo.

Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras

al proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un

momento en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al máximo, pero la

adición de insumos adicionales hace que los rendimientos disminuyan.

Principios de balance o equilibrio. Se refiere al equilibrio que debe existir entre

los factores de la producción, para lograr la máxima rentabilidad.

Principio de predicción

Principio de Sustitución

Principios del nivel de precios

Principios de competencia

Principios de conformidad legal

Principios de utilidad

Principios del nivel de precios

2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA

11

Antes de valorar una parcela o lote de terreno es necesario caracterizar el

entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma,

servicios públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona,

limitaciones.

A continuación se presentan un diagnóstico elaborado para avalúos de terrenos

urbanos o pre-urbanos.

1. Aspectos Legales:

1.1. Identificación del inmueble

1.2. Identificación del Propietario

1.3. Tenencia

1.4. Gravámenes u otras restricciones de tipo legal

1.5. Situación jurídica

1.5.1. Ocupado

1.5.2. Desocupado

1.5.3. Arrendado

2. Aspectos Físicos

2.1. Ubicación

2.1.1. Política

2.1.2. Práctica

2.1.3. Astronómica

2.2. Zonificación

2.2.1. % de Construcción

2.2.2. % de Ubicación

2.2.3. Área mínima

2.3. Forma

2.4. Área

2.5. Linderos

2.6. Topografía

3. Aspectos socio-económicos

3.1. Servicios públicos

3.2. Acceso y vialidad

3.3. Actividades económicas predominantes

3.4. Nivel socio-económicos

4. Análisis

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3. PLANEAMIENTO URBANO

DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE VARIABLES URBANAS.

La Ley Orgánica de Ordenamiento Urbano, define las variables urbanas como

una denominación genérica aplicable a características de desarrollo propias de los

inmuebles urbanos. Estas características, se refieren a las actividades a localizar en los

inmuebles y a la adaptación que es necesario realizar en ellos.

La denominación “Variables” se deriva de la posibilidad que tienen esas

características de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situación.

Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U, se establecen las características que a los efectos de esa

Ley consideran variables urbanas.

La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan, restringen,

condicionan, limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables están

dadas por la zonificación que depende L.O.G.O.T, que obliga a todos los Municipios

crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano Local).

ZONIFICACIÓN

Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar todos

los terrenos que están bajo su jurisdicción, caracterización que está dada por dos

variables, ubicación geográfica y conformación socio - económica.

De acuerdo a la zonificación la clasificación del uso del suelo es la siguiente:

- Uso residencial o uso de vivienda

- Uso comercial o uso de comercio

- Uso industrial o uso de la industria

- Uso institucional

Cada una de estas macrocategorías, pueden desgregarse a diferentes niveles,

resultando categorías y subcategorías.

ÁREAS URBANAS

Son todas las Áreas comprendidas dentro de los límites geográficos que definen a

las poligonales urbanas y se dividen en zonas.

Zona AR-I (Zona residencial)

Zona AR-II , hasta R-VII

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ND-I (Nuevos desarrollos) que pueden llegar hasta ND-IV

Luego se tienen Zona C-2, C-3, C-4 (Comercio comunal y central)

Zona I (Industrial), Zona D (Deportivas), Zona P (Protección), Zona S.A.(Servicios

asistenciales).

(Art. 8 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art. 21 de su Reglamento)

(Art. 27 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art. 21 de su Reglamento)

“Ley Orgánica de Ordenación Urbanística” Gaceta Oficial Nº 33.868 del 16 de

Diciembre de 1987”

REGISTRO SUBALTERNO

En cada Municipio existe una Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan

todos los documentos de compra-venta y de gravámenes de todo tipo de inmuebles

ubicados en el Municipio. El Registro Subalterno de acuerdo a la Ley de Registro

Público llevan tres (3) libros; “Libro Índice”. “Libro Diario” y “Libros de Protocolos”.

En el Libro Índice, se asientan las operaciones en orden alfabético por el apellido

de los otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada

año hay cuatro (4) libros índice. En el diario se asientan día a día todos los documentos

que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Tanto en el libro diario como en el

índice se encuentran un resumen de las operaciones asentadas con los siguientes datos

fundamentales.

- Comprador – vendedor

- Monto-Área

- Tipo de operaciones (venta, hipoteca)

- Ubicación del Inmueble

- Tipo de Transacción (Terreno, casa)

- Fecha de operación

- Cita de Registro (Nº Documento, Tomo, Protocolo, Folios)

En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre, se asientan

consecutivamente las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten

(venta, hipoteca, liberación) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirán

tantos Tomos como operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. Los datos sobre

Protocolo, Tomo, Número de la operación, se localizan en el diario, o en el índice

correspondiente al referido trimestre. La partida que no se asienta en el libro diario y en

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el índice es precio unitario (P.U.), este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el área.

Ejemplo:

P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2

Área (m2)

Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro índice

correspondiente al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando

los trimestres más cercanos a la fecha del avalúo, luego con la siguiente información

(Tomo, Trimestre, Protocolo, Año) se solicita el libro diario correspondiente.

4. PRINCIPIOS DE MATEMÁTICA FINANCIERA:

Conceptos y generalidades:

Valor del dinero en el tiempo. Se puede decir, que el que tiene dinero, lo busca

el dinero. Esto es cierto en un sistema capitalista democrático. Si una persona invierte

dinero lógicamente tiene la opción de acumular más dinero, ejemplo; el Sr. Juan

Mancilla decide depositar en el Banco de Venezuela Bs. 50.000,00 el día 02/09/05 un

año más tarde 02/09/06 decide retirar su dinero, y el Banco le comunica que él tiene

para esta fecha Bs. 66.000,00 es decir tiene Bs. l6.000 más, esta acumulación de dinero

en el tiempo se denomina Valor de Dinero en el Tiempo y la manifestación del valor en

el tiempo (Bs. 16.000), se denomina interés que es el aumento del dinero por haberlo

depositado en el banco por un año. El interés también se puede definir como la

diferencia que hay entre el capital final y el capital inicial (F – P = I), en el ejemplo

anterior tenemos: Bs. 66.000,00 - Bs. 50.000 = Bs. 16.000,00 que es el interés que ganó

el dinero del Sr. Mancilla por depositar o prestar su dinero a la Institución Bancaria.

Cuando el interés se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital

inicial) por Unidad de Tiempo, el resultado se denomina Tasa de Interés.

Esta tasa se calcula de la siguiente manera:

I

Tasa de interés = Interés ganado x 100 = I x 100 Capital Inicial P

15

i = Bs. 16.000,00 x 100 = 0,32 = 32% Bs. 50.000,00

Despejando 1, queda 1 = p x i donde I = 50.000,00 x 0,32

I = Bs. 16.000 si despejamos p = I = Bs. 16.000 = Bs. 50.000,00 i 0,32

El periodo de tiempo comúnmente utilizado para expresar el interés como tasa

de interés es un año. Sin embargo, las tasas de interés se pueden también expresar

mensual, trimestral y semestral.

Problemas: El señor Juan Araque depositó en el Banco de Venezuela el 02/08/97 Bs.

100.000 un año más tarde retiró Bs. 134.000,00. Se pide calcular:

a.-) Interés obtenido.

b.-) Tasa de interés.

e.-) Capital final (F).

d.-) Capital Inicial (P).

Solución: I = F - P = Bs. 134.000 - Bs. 100.000 - Bs. 34.000

I = Bs. 34.000

Tasa de Interés = I = Bs. 24.000,00 = 0,34 x l00 = 34% P Bs. 100.000,00

Capital Final = P + 1 = Bs. 100.000 + Bs. 34.000 - Bs. l 34.000

C = I = 34.000 = 100.000 Bs. i 0,34

Interés Simple y Compuesto:

El interés es la remuneración que se recibe por el interés del capital, es decir es

el fruto generado por el capital invertido. Se entiende por capital el Valor Monetario de

la cantidad de bienes invertidos en operaciones financieras.

Se habla del interés simple, cuando el capital invertido o depositado en una

Institución Financiera, gana intereses durante un tiempo determinado, pero los intereses

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durante tiempo determinado, no siguen generando intereses en caso de que el dinero

siga depositado.

Está dado por la siguiente expresión;

I = P x i.n. donde; P = Capital Inicial,

i = Tasa de interés y n = al tiempo.

Problema: Calcular el interés simple de Bs. 60.000,00 al 33% anual durante 10 meses

Solución:

P = 60.000,00

i = 0,33 = 33 = 2,75% - 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00

n = 10 meses

I = P x i.n. = Bs. 60.000,00 x 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00

I = Bs. 16.500,00

Actualmente en el campo de las finanzas no se utiliza el interés simple, en su

lugar se esta utilizando el interés compuesto, que significa que los intereses devengados

siguen devengando intereses, su formula es la siguiente:

F = P (1 + 1)"

Donde: P = Capital Inicial.

F = Capital Final.

i = Tasa de Interés

n = Tiempo.

Demostración de la formula: F = P (1 + 1)n

Vamos a suponer que el Sr. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el

Banco Unión, este capital según la teoría del valor en el tiempo tiene que ganar un

interés, es decir va a estar depositado a una tasa de interés i entonces el interés por (P)

en el primer año será P x i y la cantidad total de dinero al final del primer año será igual

a la cantidad original (P) más los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i, sacando

factor común (P) queda P (1 + i). Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco

17

durante un año más, el interés ganado será P (1 + i) x i y la cantidad total al final del

segundo año será P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1).(1 + i) = P (1 + i)2 siguiendo el

razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer

año será P (1 + i)3 y al final del cuarto será P (1 + i)4 y al final del año "n" será P (1+ i)n

donde se demuestra que F = P (1 + i)1 + P (1 + i)2 + P (1 + i)3 + P (1 + i)4 + P(1 + i)n =

F = P(1 + i)n

Esta fórmula se denomina interés compuesto o valor futuro de un capital. La

expresión (1 + i)n se denomina factor de capitalización compuesto singular y es

representada en las tablas de Matemática Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar el

valor futuro (F) conocidos i, n.

Problema: La finca El Alacrán deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela

Bs. 600.000,00, paga el Banco una tasa de interés anual del 36 por ciento.

La finca desea saber que cantidad de dinero tendrá dentro de 6 años.

Solución:

P = Bs. 600.000,00

I = 36% = 0,36

n = 6 años

F = ?

F = P (1 + i)n = F = 600.000,00 (1 + 0,36)6 =

F = 600.000,00 (6,3275) = 3.796.511,33 Bs.

Valor actual de un capital:

F = P (1 + i)n, despejando a P, tenemos

P = F . con esta fórmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero

presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de

interés compuesto durante (n) años de expresión es conocida como factor

de actualización compuesta singular y es representada en las tablas de Matemática

financiera como (P/F, i, n) que se lee, hallar el valor de (P) conocidos los valores de i, y

de n.

18

1___ (1 + i)n

1___ (1 + i)n

Problema: Calcular el valor actual de Bs. 3.796.5 11,33 que van a ser ganados por la

finca El Alacrán dentro o de 6 años, en el Banco de Venezuela que otorga un 36% de

tasa de interés anual.

Solución:

F = Bs. 3.796.511,33

i = 36% 0,30

n = 6 años

P = ?

P = F 1 = 3.796.511,33 Bs 1 = 3.796.511,33 (0,1580 (1 + I)n (1 + 0,36)6

P = 60.000,00 Bs.

Esta fórmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos

agrícolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.I.R.).

Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su cálculo se

utiliza la fórmula siguiente:

A = F [ i ] (1 + i)n – 1

Donde: A = Anualidad.

F = Valor futuro.

n = Número de años.

i = Tasa de interés.

1= Una constante.

La expresión es conocida como factor de amortización compuesto

múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera con A/F, i, n, que significa,

calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. Esta fórmula permite

calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" años a una Tasa

de interés "i" da un valor futuro "F".

19

i_ _ (1 + i)n - 1

Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca “Palo Quemao" todos los

años en el Banco Unión, para poder acumular dentro de 7 años 1.500.000,00 bolívares,

si el Banco da una Tasa dc interés pasiva del 36% anal.

Solución:

F = 1.500.000,00 Bs.

i = 36% = 0,36

n = 7 años

A = F [ i ] = 1.500.000 x 0,0473 = 71.001,94 (1 + i)n – 1

A = 71.001,94

Si se quiere calcular cuál es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un

depósito presente "p" durante "n" años a una tasa de interés compuesto, se puede

calcular de la fórmula anterior sustituyendo el valor de "F", por ejemplo:

A = F se sustituye el valor de F = P (1 + i), tenemos A = P (1 + i)n.

Tenemos A = P (1 + i) se introduce la expresión (1 + i) dentro del corchete

y queda A = P la expresión es conocida como factor de

Recuperación de Capital y aparece en las tablas de Matemática Financiera como A/P, i,

n, que significa calcule el valor "A", conociendo a P, i, n. Se le llama factor de

recuperación de capital porque con él se puede saber lo siguiente: que cantidad de

dinero tiene que cancelar el cliente todos los años para que la Institución Financiera

pueda recuperar el capital prestado a una tasa de interés "i" en “n” tiempo.

Problema: La Finca “El Alacrán” adquirió un tractor Internacional por Bs.

1.200.000,00 en ACO y CIA. Las condiciones del contrato son las siguientes: 20% de

inicial y 30 cuotas pagaderas mensualmente al 43% de interés anual.

Calcular el valor de cada cuota:

Solución:

P = 1 .200.000,00 – 20% = 960.000,00 Bs.

20

[ i_ ] (1 + i)n - 1

[ i_ ] (1 + i)n - 1

[ i (1 + i) ] (1 + i)n - 1

i (1 + i)_ (1 + i)n - 1

A = ?

i = 43%, 0,43 12 = 3,58%

n = 30 meses

A = P [ i(1 + i) n ] = 960.000 Bs x 0,549 = 52.720,95 Bs. (1 + i)n – 1

A = 52.720,95 Bs. Mensual

De la fórmula A = F i se puede obtener la fórmula siguiente despejando a “F” (1 + i)n – 1

F = A , la expresión es conocido como factor de

capitalización compuesto múltiple y aparece en las tablas como F/a, i, n, que se lee,

calcule el valor "F", conociendo a A, i, n.

Problema: Qué cantidad de dinero ahorra una persona que deposite Bs. 3.000,00 todos

los meses durante 5 años en el Banco Unión que paga una tasa de interés del 36 %

anual,

Solución:

F = ?

A = 3.000,00 Bs.

i = 35% 12 = 3

n = 5 años x 12 = 50 meses

F = [ (1 + i)n – 1] – 3.000 Bs. 163,05 = 489.160,31 Bs. i

F = 489.l60,3l Bs.

De la formula A = P , se puede obtener la formula siguiente despejando

a “P” P = A , la expresión es conocida como factor de

actualización compuesto múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera

como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.

21

[(1 + i) n - 1] i

[(1 + i) n - 1] i

[ i (1 + i)_] (1 + i)n – 1

[ (1 + i) n – 1] i(1 + i)n – 1

[ (1 + i) n – 1] i(1 + i)n – 1

Problema:

Qué cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil, un profesor que

se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios. El permanecerá

dos años, y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs. 8.000,00. El Banco da una tasa

de interés anual del 32%.

Solución:

P = ?

A = 8.000,00 Bs.

i = 32% 12 = 2,67%

n = 2 años = 48 meses

P = A [ (1 + i) n ] = 8.000Bs. 26,88 = 215.041,56 Bs. i(1 + i)n

P = 215.041,56 Bs

A continuación se dan algunos problemas que permitirán comprender mejor los

elementos teóricos explicados.

Problema Nº 1: Supóngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de

contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un interés

del 12% anual. ¿Cuánto tiene qué pagar mensualmente?

En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades, pero

la concepción es la misma, pudiéndose utilizar las tablas, pero dado que el periodo es

mensual, el interés a utilizar será = i % mensual, por lo que en

la tabla se debe utilizar tina tasa de interés del l por ciento.

Datos:

i = 12% anual = 1% mensual

n = 24 meses

A = ?

P = 64.000,00

22

12%__ 12 meses

En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses

El factor es igual A: 0,04707 por lo tanto la mensualidad será

A = P (A/P), 1% 24 = 64.400 x 0,04707 = 3.031,3 1 Bs. mensual.

Problema Nº 2: Pedro Pérez tiene planificado reunir Bs. 20.000,00 en un plazo fijo,

compuesto trimestralmente. ¿Cuánto debe depositar en cada trimestre?

Datos:

F = Bs. 20.000,00

i = 10% anual = 2,50% trimestral

n = 6 años x 4 trimestres = 24 trimestres

A = ?

P = F (A/F, 250%, 24) = 20.000 x 0,03091 Bs.618,26

Problema Nº 3: ¿Cuánto ahorrará una persona si deposita Bs. 1.000 anuales durante 10

años a un interés del 8% anual, compuesto anualmente?

Datos:

A = Bs. 1.000,00

I = 8%

N = 10 años

F = ?

P = A(F/A, i, n) = 1.000 x 14,486 = 14.486 Bs.

F = Bs. 14.486

Problema Nº 4: ¿Cuánto debe depositar este año en el Banco de Venezuela un padre de

familia para que su hijo pueda extraer todos los meses Bs. 2.500,00 durante 5 años de

residencia en Mérida. El Banco da intereses del 7% anual (no queda dinero en el Banco

al finalizar el quinto año).

Datos:

A = Bs. 2.500,00

I = 0,58%

N = 60 meses

P = ?

23

P = A x (P/A. 0,58,60) = 2.500 x 50,55 == 126.375,39Bs.

P = Bs. 126.375,39

5. FUNDAMENTOS DE ESTADÍSTICA

La estadística es un conjunto de métodos y técnicas aplicables a realidades

cuantificables, con el objeto de obtener indicadores que nos permiten diagnosticar

dichas realidades. Al conjunto de métodos se les denomina estadístico.

Inferencia Estadística:

Inferir significa concluir. Así inferir estadísticamente significa obtener

conclusiones con base a medidas estadísticas. En tasación lo que se pretende es analizar

el comportamiento de mercado inmobiliario (terrenos urbanos, pre-urbanos,

edificaciones) con base a referenciales registrados y protocolizados en el Registro

Subalterno. La inferencia estadística es fundamental para predecir la variable precio a

partir de valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza.

A continuación se presentan algunas definiciones básicas para entender mejor el

tema.

Universo: Es el conjunto total de individuos, cosas, hechos, situaciones, que se

estén considerando de acuerdo a sus características comunes observables, ejemplo:

el total de edificaciones construidas en Venezuela los últimos 8 años. Total de

inmuebles del Municipio Guanare.

Población: El conjunto de todas las observaciones posibles de ser levantadas de una

parte del mercado que se pretende analizar. Ejemplo: Población del mercado de

locales comerciales de Barquisimeto. Población de lotes de terreno de una

urbanización, de un universo se pueden obtener muchas poblaciones.

Muestra: Es el sub-conjunto de observaciones de la población. En los trabajos de

tasación, es imposible obtener todos los datos que conforman el segmento del

mercado que se requiere estudiar, bien sea por limitaciones de tiempo, costos muy

altos, por ello se trabaja con muestra de la población.

Parámetros: son las características numéricas de una población. Los parámetros

más importantes de una población son la media y la desviación estándar. La media

indica la tendencia central y la desviación estándar la dispersión con que los datos se

disponen en torno a la media.

Estadísticos: Son las características numéricas de una muestra. Ejemplo: R2, F de

Merrigton y Thomson, Durbin – Watson.

24

Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observación,

pudiendo ser: cuantitativa – cuando la variable puede ser cuantificada a través de

instrumentos de medida, ejemplo: el área, el frente, número de habitaciones,

cantidad de pisos de un edificio, cualitativa, cuando la variable no puede ser

cuantificada sino calificada, ejemplo: bueno, regular, alto, normal, bajo,

dependiente, aquella cuyo valor depende o varia, del valor que tomen otras

variables. Ejemplo: precio unitario, monto. Independientes, son aquellas cuyo valor

no dependen del valor que tomen otras variables ejemplo: área, ubicación, tiempo,

nivel, número de baños, número de habitaciones.

Estimadores de tendencia central: Los más utilizados son la media aritmética (X),

la mediana (m) y la moda (M). a continuación se presentan los estimadores de estas

medidas para una muestra de número de elementos dados por (X1, X2, X3……. Xn)

Media Aritmética = X = Σ

X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40 = 8 5 5

Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos

de la muestra divididos por la cantidad de datos.

La Mediana: Es el término central de una muestra ordenada cuando el número de

elementos es impar y la semi-suma de los datos centrales cuando el número de

elementos es par, ejemplo de impar:

Md = 5, 8, 7, 10, 12, ordenándolos en forma creciente: 5, 7, 8, 10, 12 donde Md = 8

Ejemplo de par: 25, 10, 16, 28, 30, 40, ordenándolos en forma creciente: 10, 16, 25,

28, 30, 40, donde se tiene que: Md = 25 + 28 = 26,50

2 Moda: Es el valor más frecuente en una muestra y se presenta más frecuentemente

en una serie de datos, se le denota Mo.

Ejemplo: dado los valores:

7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7

Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra

Estimadores de dispersión: Los datos del mercado inmobiliario, en general,

tienden a concentrarse en torno a un valor central. Dependiendo de la dispersión de

los datos observados, esta concentración puede ser mayor o menor, pudiendo ocurrir

25

Xn__

N

tres tipos de curva: leptocúrticas, cuando los datos están bien concentrados,

platicurticas, cuando los datos están muy dispersos y mesocurticas, en caso

intermedio.

Las medidas de dispersión estándar más utilizadas son: la varianza o anova, la

desviación estándar y el coeficiente de variación.

Varianza: Se calcula por la media de las desviaciones cuadráticas, esto es la media

de las diferencias entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores

observados elevados al cuadrado.

V = Σ (Y – Y) 2 n – 1

Desviación Estándar: La desviación estándar se define como la raíz cuadrada

positiva de la varianza.

S = Σ (Y – Y) 2 n – 1

La ventaja de su utilización es que posee la misma unidad de la media y su

interpretación es más sencilla. El paquete estadístico SPSS 12.0 le denomina “error

típico de la estimación”

S = Σ (Y – Ŷ) 2 n – (k + 1)

Coeficiente de variación: El coeficiente de variación se obtiene de la razón entre la

desviación estándar y la media.

CV = S

X

Es una medida interesante púes nos da la indicación de cuanto representa la

desviación estándar en relación a la media.

Estimación: En la mayor parte de los estudios estadísticos, los parámetros

poblacionales son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra,

debido a que es difícil en términos de costos y tiempo, utilizar la totalidad de la

población. La estimación de un valor único para un parámetro de la población se le

llama Estimación Puntual. Una de las desventajas de la estimación puntual es que la

misma no permite expresar su grado de incertidumbre por eso hay que utilizar “El

Intervalo de confianza”, donde con una determinada probabilidad de error (α) y un

intervalo (a – b) de valores se puede encontrar, el valor con un margen de error entre

el 2 y 5%, matemáticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = Ŷ – s. t ≤ Ŷ +

26

s.t., donde Ŷ – s.t. se le denomina límite inferior y Ŷ + s.t. se le llama límite

superior.

Correlación: Es la tendencia que tienen dos o más variables de relacionarse o

asociarse en forma definida en el mercado inmobiliario. Esta determina el grado de

asociación o interrelación entre las variables.

Para conocer la relación existente entre la variable dependiente y las independientes

por pares, es necesario elaborar una “matriz de correlación”, que es un ordenamiento

de los valores de las variables, su forma puede ser triangular o simétrica.

Para elaborar, sus cálculos son tediosos, sin embargo con la ayuda de las

computadoras y los paquetes estadísticos tales como el SPSS 12.0 esta se elabora

fácilmente.

La correlación entre las variables puede ser

+ Débil

+ Regular

+ Fuerte

+ Muy Fuerte

+ Perfecta

P.U P.U.

Área Tiempo

Para saber si es fuerte o débil hay que interpretar la siguiente tabla

r = 0 no hay correlación

r = 0 – 0,30 Débil

r = 0,31 – 0,70 Regular

r = 0,71 – 0,90 Fuerte

r = 0,91 – 0,99 Muy fuerte

r = 1 Perfecta

27

Negativa

Positiva

El análisis de la información contenida en la matriz de correlación permite, obtener

una descripción de la tendencia del mercado inmobiliario. Así para las variables que

conforman la muestra de mercado, el precio unitario (P.U.), se incrementa cuando el

valor de la variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la

variable independiente es negativo.

Conclusión: la correlación solo determina si dos (2) variables (dependientes –

independientes), están relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa

relación, pero no predice valores unitarios. La predicción corresponde solo a lo que

se conoce como “regresión”.

Regresión: Es la que estudia la naturaleza de la correlación y es capaz de predecir el

precio unitario. Actualmente el análisis de regresión es una de las ramas de la

estadística más utilizada en investigaciones científicas y en avalúo de terrenos

urbanos – pre-urbanos y edificaciones, porque permite predecir la variable. Esta

puede ser simple y múltiple.

Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente:

Ŷ = B0 + B1X1 donde;

B0 = intercepto o constante o valor calculado de Ŷ cuando X1 = 0

B1 = pendiente de la línea recta que depende de los valores que tome la variable

independiente (X1)

Múltiple: Cuando consta de varias variables independientes

Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………….. + BnXn

Estadísticos que indican regresión conjunta:

Coeficiente de determinación ajustado o corregido (R2)

Indica las variaciones de la variable dependiente, que son explicadas por las

variables independientes. Este coeficiente toma valores entre 0 ≤ R2 ≤ 1, a medida

que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable

dependiente.

El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresión

conjunta y resolver la ecuación de regresión. En el paquete estadístico SPSS 12.0

debe ser mayor del 90% para que haya regresión conjunta. Si es menor del 75% hay

que depurar la muestra, para ello, se recurre al cuadro “diagnóstico por caso” y en la

28

columna residuos tipificados o estandarizados, aquellos referenciales que sean en

valor absoluto mayor o igual a 1,4 hay que eliminarlos, porque están reflejando

dispersión con respecto a la línea regresión y están distorsionando el modelo, hay

que correr de nuevo el programa, hasta que el R2 ajustado sea mayor del 75%.

Ejemplo:

Si R2 ajustado es igual a 92% , esto significa que el 92% de las variaciones de la

variable dependiente (P:U), son explicadas por las variables independientes, queda

sin explicar el 8%, hay regresión conjunta.

Estadístico F(Distribución de Merrigton y Thomson): Constituye lo que se llama

análisis de la varianza.

Este estadístico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes

en la predicción del precio unitario, estas pueden o no contribuir, para saberlo se

compara el valor de F dado en el cuadro de Anova (paquete estadístico SPSS 12.0),

con el valor de F α dado en la Tabla de “Snedecor” de acuerdo a los grados de

libertad y número de variables independientes utilizadas.

Si F ≥ F α contribuyen, si F ≤ F α no contribuyen.

Este estadístico en el paquete SPSS 12.0, permite probar la hipótesis a un nivel de

significancia igual o menor al 3%, con un nivel de confianza de 77% en el paquete

estadístico Statview For Windonws se prueba la hipótesis con un nivel de

significancia igual o menor del 5%

Si la significancia de la tabla Anova es igual a 0,011 el nivel de confianza es:

NC = 1 – α; NC = 1 – 0,011 = 98,90% y el nivel de significancia igual a 1,10%, esto

indica que existe regresión conjunta entre la variable dependiente y las

independientes con una confianza superior o igual al 98,90% y se acepta la hipótesis

con un 98,90% de confianza que las variables independientes contribuyen en la

formación del precio unitario y hay regresión conjunta.

Estadístico t: Este estadístico señala la significancia que presenta cada una de las

variables independientes, esta significancia tiene que ser menor o igual al 3% en el

paquete estadístico SPSS 12.0 y 5% en el paquete estadístico Statview For

Windonws, para que haya regresión conjunta. Adicional el valor absoluto de las

variables independientes debe sr igual o mayor a dos (2) para cada variale

29

independiente. Si la significancia de las variables es mayor del 3%, indica que la

relación de las variables es débil y hay que depurar la muestra y correr el programa

hasta que el nivel de significancia de cada variable independiente sea menor o igual

al 3%.

6. VALORACIÓN DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN

CONSTRUCCIÓN

La determinación del valor de los terrenos es la fase de la tasación más

importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente

acudir a diversos métodos directos e indirectos que permitan llegar a un valor real y

verdadero del terreno.

Actualmente existen métodos directos e indirectos para llegar al justiprecio

MÉTODO DIRECTO O DE MERCADO FORMA TRADICIONAL:

Este método consiste en analizar las transacciones de compra – venta, de

terrenos iguales o semejantes que hayan sido debidamente registrados y protocolizados

en la oficina del registro subalterno del municipio donde se ubica la parcela o lote de

terreno, durante los dos últimos años a partir del momento que se realiza el avalúo.

Tomando un número X de referenciales iguales o semejantes en cuanto al área, precio y

ubicación.

Antes de aplicar este método se destacan algunos parámetros que son importantes

conocer:

Pasos para aplicar el Método Directo de Mercado Forma Tradicional

Identificación de la parcela de terreno o lote de terreno, este se puede identificar

mediante los siguientes documentos:

a. Planilla sucesoral

b. Contrato de arrendamiento

c. Documento de Propiedad

Si lo identifica por el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la

siguiente información: nombre del propietario, linderos, área, cita de registro (Nº del

documento, tomo, protocolo, año, trimestre).

30

Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote de terreno e identifica su forma

geométrica, si es polígono regular o irregular, en sus respectivas formas: cuadrado,

rectángulo, triángulo, trapecio, paralelogramo, etc.

Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad,

y toma las fotografías

Realizar un análisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,

servicios, población, actividades económicas predominantes, tipos de construcción

del sector, nivel socio-económico, nombre de las urbanizaciones que están

relativamente cercanas.

Especifica los derechos incorporados al lote o parcela de terreno tales como:

propiedad, copropiedad, enfiteusis, servidumbre.

Se dirige a la oficina de planeamiento urbano y solicita una constancia de variables

urbanas.

Se dirige a la Oficina del Registro Subalterno del Municipio, donde se ubica la

parcela o lote de terreno.

Registro Subalterno: son las oficinas públicas ubicadas en todos lo municipios donde se

registran y se protocolizan todos los documentos de compra – venta de bienes

inmuebles. El Registro esta gerenciado por un registrador, en el se llevan tres libros, el

diario, índice y protocolo. Al avaluador solo le interesa revisar el libro índice y el diario.

El Libro Índice lleva anotado todas las transacciones de compra – venta en

forma cronológica, día a día, por trimestre. La información que suministra el libro

índice es la siguiente: Comprador, vendedor, monto, cita de registro. La información del

libro diario es la siguiente: comprador, vendedor, monto, área, cita de registro, fecha de

registro. El número de referenciales que debe tomar el avaluador, según normas de la

Sociedad de Tasadores de Brasil, para el Método de Mercado forma tradicional es NR

= 3 (k+1) donde; K= Nº de variables independientes y 3 y 1 = constantes

Como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un

correctivo por actualización de precios, en el tiempo transcurrido entre la fecha del

referencial y la fecha del avalúo lo que permite la estimación de precios constante. Este

correctivo se puede realizar por tres métodos:

a. El Método del Nivel General de Precios

Utilizando los I.P.C. dados por el Banco Central de Venezuela

31

VA = P.U.R. (F.A.I) donde; F.A.I = I.P.C. actual__ I.P.C. anterior

VA = Valor actualizado

P.U.R. = Precio unitario del referencial

F.A.I. = Factor de ajuste por inflación.

b. Método del Promedio Tasas Pasivas.

VA = P.U.R. (1 + i)n

P.U.R. = Precio unitario del referencial

(1 + i)n = Factor de incremento

i = máxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del

País

n = Nº de años o meses

c. Método de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ)

(Análisis exponencial de tendencias)

VA = Vo (1 + i)n

Vo = Valor Unitario del referencial

(1 + i)= Factor de incremento

i = n ai – 1

n = Nº de años o meses

ai = (i1 x i2 x i3 x ........ x in)

ai = La inflación en Venezuela mes a mes desde la fecha del referencial hasta

la fecha del avalúo

Para realizar los ajustes se elaboran los siguientes cuadros:

Para utilizar a F.A.I.:

CUADRO X

CORRECTIVO DE PRECIOS

Fecha Correctivo F.A.I. V.A.

32

Referencial Nº

Valor Unitario Bs/m2

I.P.C.A. I.P.C.H.

1 10 – 05 – 06 125.000 614,83 544,64 1,12 140.000,00

2 05 – 08 – 06 128.000 614,83 580,53 1,05 134.400,00

3 10 – 04 – 06 132.000 614,83 535,94 1,14 150.480,00

TOTAL 424.880,00

Para utilizar, el método de las tasas pasivas y el de la UNELLEZ se utiliza el

cuadro siguiente:

CUADRO Y

CORRECTIVO DE PRECIOS

Referencial Nº Fecha Valor Unitario

Bs/m2

Factor (1 + i)n VA

1 10 – 05 – 06 125.000 1,06 132.500,00

2 05 – 08 – 06 128.000 1,03 131.840,00

3 10 – 04 – 06 132.000 1,07 141.240,00

TOTAL 405.580,00

Una vez que se hace el ajuste de precios por acción del tiempo, se procede al

análisis estadístico, aplicando los estimadores de tendencia central, los más utilizados en

avalúos de inmuebles son la media aritmética (X) y la mediana (Md).

El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmética o el de la

mediana pero nunca el promedio de ambas. El tasador debe explicar en forma resumida

porque tomó la media o la mediana.

Correctivo por superficie del Terreno:

Según la economía, el precio unitario de una parcela de terreno, esta en función del

tamaño de su área, por ejemplo un terreno de 500m2 tendrá un valor mayor que una

parcela de 800m2. En la practica cuando se seleccionan los referenciales es muy difícil

que el área del terreno a valorar coincida con el área de los terrenos de los referenciales,

33

y es necesario homogenizar la muestra ajustando las áreas utilizando los siguientes

métodos:

Método de Correlación Potencial:

Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente más alto y se

adopta la curva de mercado más probable. La más típica en el mercado inmobiliario es

la correlación potencial o línea tipo logarítmico.

Y = A (X)B, donde Y = valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2

A = Promedio de los montos de los referenciales

X = Promedio de las áreas de los referenciales

B = coeficiente de correlación

Se calcula el valor de B mediante logaritmo de la forma siguiente:

Log Y = Log A + B . Log X

B = Log Y – Log A Log X Se entra a la curva con el área a avalúar y se obtiene directamente el valor unitario

ajustado.

Método Lorenzo Di Ruggiero (L.D.R.)

Y = Valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2

XARR = Promedio áreas registradas en el Registro SubalternoAI = Área a evaluar del inmueble P.U.C. = Precio Unitario Corregido por tiempo

Método del Dr. Carlos Meyer:

El Dr. Meyer dice: que cuando un terreno urbano o pre-urbano duplica su área su

valor disminuye en un 10% o viceversa. El resultado del precio unitario del terreno en

función del área de terreno, se comporta como una función de línea recta, donde las

variables precio unitario y área de terreno definen la pendiente de la recta y el precio

unitario corregido se obtiene mediante dos expresiones matemáticas:

34

a. Cuando el área del terreno a valorar es mayor que el promedio de los

referenciales la expresión es la siguiente:

Y = 1 – X + X (P.U.C.)

donde;

Y = Valor unitario a ajustadoAI = Área del terreno a valorar XARR = Promedio de las área de los referenciales P.U.C. = Valor unitario corregidoX = Constante 0,10

b. Cuando el área del terreno a valorar es menor que el promedio de las áreas

de los referenciales

Y = 1 + X - X (P.U.C.)

P.U.C. = Precio unitario corregido por tiempo

Aplicación del Método de Mercado Forma Tradicional y el Método de Mercado por

Inferencia Estadística, utilizando el paquete estadístico SPSS 12.0

Método de Mercado Tradicional:

Aplicación de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y empíricas. Aplicación de

factores determinísticos, con disminución del nivel de precisión de la tasación. Se

efectuó una investigación de operaciones de compra-venta de terrenos en la Oficina

Subalterna del Registro del Municipio Guanare, encontrándose 15 referenciales

comparables y relativamente cercanos a la parcela en estudio. Como las fechas de los

referenciales no son recientes a la fecha del avalúo (15/01/07), y las áreas de los

referenciales son diferentes a las áreas de la parcela a valorar, obliga a realizar los

respectivos ajustes o correctivos por acción del tiempo y por superficie o área. A

continuación se muestran los referenciales y los cálculos realizados.

CUADRO DE REFERENCIALES

Ref.N°

Vendedor Comprador Monto Operación

Bs.

Área (m2)

Precio Unitario

Bs/m2

Ubicación(Municipio)

Cita de Registro

Fecha de Registro

1 Antonio J. Escalona José Cáceres 184.250.000 2000 92125 Guanare N° 29 Tomo 10/08/05

35

4to Folio 2002 Néstor Molina Juana Salazar 345.654.000 3700 93420 Guanare N° 21 Tomo

3ro Folio 12222/08/05

3 Olga Flores Egdys del Corral 471.772.000 4900 96280 Guanare N° 32 Tomo 4to Folio 27

10/10/05

4 Alexis Bermúdez Henry Quevedo 983.100.000 6000 96320 Guanare N° 7 Tomo 1ro Folio 45

24/11/05

5 Armando Espinosa y Otros

Lisbeth Carrillo 1.083.500.000 10000 98310 Guanare N° 37 Tomo 3ro Folio 235

28/11/05

6 Bruno Ruíz Emeterio R. 1.083.500.000 11000 98500 Guanare N° 37 Tomo I Folio 80

15/02/06

7 Antonio Licata Amario L. 1082.236.000 11000 98500 Guanare N° 42 Tomo II Folio 30

13/02/06

8 Golfredo Rojas Luis Paz 4.000.000 12000 98530 Guanare N° 23 Tomo III Folio 50

15/02/06

9 José Sutera Armando Q. 2.500.000 558,04 71679,45 Guanare N° 38 Tomo III Folio 222

23/11/05

10 Santiago Fariñas Luis Chang 2.500.000 197,47 126595,10 Guanare N° 39 Tomo 4to Folio 274

11/11/05

11 Luis Torres Pedro Díaz 1.000.000 61,92 161498,71 Guanare N° 33 Tomo II Folio 120

20/11/05

12 José Angulo Petra Calderon 5.500.000 379 145118,73 Guanare N° 38 Tomo 4to Folio 225

21/10/05

13 Ignacio Flores Lino Febres 5.000.000 389,09 129168,99 Guanare N° 42 Tomo 4to Folio 132

02/12/05

14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 2.000.000 199,20 100401,61 Guanare N° 12 Tomo I Folio 20

23/11/05

15 Antonio Corres Armando Tua 8.000.000 418,50 191158,90 Guanare N° 38 Tomo III Folio 26

17/01/06

CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALORAR:

UBICACIÓN: Av. Simón Bolívar, Municipio Guanare Estado Portuguesa

ÁREA: 500 m2

ZONIFICACIÓN: AR – III

FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007

CUADRO 2

CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO

Ref. N°

Fecha Área (m2) Monto Bs. P. Unitario Bs/m2

FACTOR* (1+i)n

V.A.*

1 10/08/05 2000 184.250.000 92125 1,16 106.865

2 22/08/05 3700 345.654.000 93420 1,15 107.433

3 10/10/05 4900 471.772.000 96280 1,14 109.759

36

4 24/11/05 6000 983.100.000 96320 1,12 107.878

5 28/11/05 10000 1.083.500.000 98310 1,12 110.107

6 15/02/06 11000 1.083.500.000 98500 1,10 108.350

7 13/02/06 11000 1082.236.000 98500 1,10 108.350

8 15/02/06 12000 4.000.000 98530 1,10 108.383

9 23/11/05 558,04 2.500.000 71679,45 1,12 80.280,98

10 11/11/05 197,47 2.500.000 126595,10 1,13 143.052,46

11 20/11/05 61,92 1.000.000 161498,71 1,12 180.878,55

12 21/10/05 379 5.500.000 145118,73 1,13 163.984,16

13 02/12/05 389,09 5.000.000 129168,99 1,12 144.669,26

14 23/11/05 199,20 2.000.000 100401,61 1,12 112.449,80

15 17/01/06 418,50 8.000.000 191158,90 1,08 206.451,61

X=4.186,88 X=422.247.466,6 TOTAL 1.898.891,82

* i = Promedio Máximo Tasa Pasiva 6 primeros Bancos Universales del País

V.A.= Factor x P.U.

Análisis estadístico:

Cálculo de la media aritmética (X)X = 1.898.891,82 = 126.592,78 Bs/m2

15

Cálculo de la mediana (Md)

Md = 108.350 Bs/m2

Explicación: Se tomó la mediana aritmética debido a:

a. La parcela posee todos los servicios públicos

b. Tiene una excelente ubicación

c. Su forma geométrica es excelente

d. Posee zonificación

Ajuste o correctivo de áreas:

Se utilizó correlación potencial, porque es un método universal, y es el más utilizado en

el mercado inmobiliario cuando se quiere homogeneizar una muestra por efecto de las

diferencias de las áreas de los referenciales y el área de la parcela a valorar.

Y = A (X)β

Y = Precio Unitario de los montos

37

A = Promedio de los montos

X = Promedio de las áreas

β = Factor de Correlación?

Se despeja Beta por logaritmo

Log Y = Log A + β Log X

β = Log Y – Log A = Log 126.592,78 – Log 422.247.446,6 Log X Log. 4.186,88

β = 5,10 – 8,62 = - 0,9724 3,62

Se recalcula (Y) para obtener directamente el precio unitario ajustado

Y = A (X)β

Y = 422.247.466,6 (500)-0,9724

Y = 422.247.466,6 (0,003) = 106.828,86 Bs/m2

Valor total parcela de terreno

VT = 5.000 m2 x 106.828,86 Bs/m2 = 534.144.300 Bs.

Aplicando el Método de Lorenzo D´Ruggiero:

Y = XAR x (P.U.A) AI

Y = 4.186,88 x 126.592,78 Bs/m2

5000

Y = (0,9735) (126.592,78) = 123.238,07 Bs/m2

Aplicación a Carlos Meyer:

Y = 1 – X + X (P.U.C.)

Y = 1 - 500__ 0,10 + 0,10 (126.592,78) 4.186,88

38

6,6

6,6

Y = 124.136,88 Bs /m2

MÉTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTADÍSTICA (MODELO DE

REGRESIÓN MÚLTIPLE)

Adopción de modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados

por la inferencia estadística.

En este método las tendencias son extraídas del propio mercado, esto es de los

datos del mercado.

El objetivo del método científico es orientar al tasador desde la escogencia de las

informaciones de interés, la forma como recolectarlas, analizarlas y tratarlas en la

búsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria, la variabilidad observada

en los precios en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben seguir los siguientes

pasos:

Conocimiento de datos

Recolección de Datos

Procesamiento y análisis de datos

Interpretación de los resultados

Redacción del informe de avalúo

Este modelo debe ser aplicado cuando se necesite más de una variable

independiente, para poder explicar la variabilidad de los precios usados en el mercado

inmobiliario.

En avalúos de terrenos urbanos y pre-urbanos actualmente se esta trabajando con

modelos de regresión múltiple, teniendo en consideración los múltiples factores que

interfieren en los precios de los terrenos urbanos.

Cuando pretende explicar el comportamiento del mercado de terrenos urbanos

basándose en una muestra de la población de m precios en el usado (Y), considerando n

características que influyen en el, se utiliza el modelo de regresión lineal general, que

consiste de una función lineal de la forma siguiente:

Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………….. + BnXn

Ŷ = Precio a predecir (variable dependiente)

B0, …….., Bn = Parámetros de la población

39

X1, ……..., Xn = Variables independientes, covariables, variables explicativas,

regresores.

Para calcular el precio unitario de Ŷ, se va a utilizar el recurso computacional a

partir del manejo del paquete estadístico SPSS 12.0, este paquete da los valores de B0,

B1, B2, ……, B3, Bn, en el cuadro denominado Coeficientes(columna model). X1, X2, Xn,

son las variables independientes conocidas.

La forma más adecuada para aplicar la teoría es resolviendo el caso anterior por

inferencia estadística.

A continuación de muestran los análisis de los estadísticos que indican regresión

conjunta (R2 ajustado, F, t).

PRIMERA CORRIDA. MATRIZ DE CORRELACIÓN

El Objetivo de la matriz de correlación es conocer la tendencia y magnitud del grado de

asociación, relación, entre las variables independientes entre si. Los indicadores de la

matriz señalan una correlación regular y opuesta entre el precio unitario y el área del

terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación, débil y directa con

el tiempo. Es importante que el tasador realice una buena selección de las variables

independientes, para predecir la variable dependiente, debido a que cuando se

selecciona el modelo de regresión lineal múltiple, los coeficientes o estadísticos se

vuelven menos confiables, a medida que aumenta la correlación entre las variables

independientes, dado que presenta problemas de multicolinealidad. Una correlación

mayor del 70% entre las variables independientes, es motivo de atención, porque

distorsionan el modelo, y los estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R2,

F y t, pierden credibilidad.

Se tiene R2 ajustado = 0,90, indica que las variaciones en el precio unitario son

aplicadas en un 92% por las variables independientes o regresores del modelo, queda sin

explicar un 8%, señalando regresión conjunta. Por otra parte el valor de F = 54,534,

indicado en el cuadro de Anova, teniendo una cola de la distribución una proporción de

α = 0,000 (lo que indica como sig) obteniéndose una confianza de (1 – α) = (1 – 0,000)

= 100%, señalando existencia de regresión conjunta.

Se observa que t (indicado en el cuadro de coeficientes)para la variable

independiente área la significancia es de 0,132, obteniéndose una confianza de (1 – α) =

(1 – 0,132) = 86,8%, indicando la inexistencia de regresión conjunta.

40

Para la variable ubicación la significancia es de 0,000, obteniéndose una

confianza (1 – α) = (1 – 0,000) = 100%, indicando regresión conjunta.

Para la variable tiempo, las significancia es de 0,109, obteniéndose una

confianza (1 – α) = (1 – 0,109) = 89,10%, indicando la inexistencia de regresión

conjunta. Observamos que los valores de t para las variables área, tiempo, son menores

en valor absoluto de dos (2), señalando una relación débil con la variable dependiente,

esto indica que hay que depurar la muestra y se va al cuadro Case wise diagnostics

(Diagnóstico por caso) y en la columna Std residual (Residuos Estandarizados), todos

aquellos referenciales que tengan valores absolutos mayores a 1,4, hay que eliminarlos

porque indican dispersión con respecto a la recta de regresión y hay que volver a correr

el programa hasta que el nivel de significancia de todas las variables independientes

sean menor o igual al 3% con un nivel de confianza (1 – 0,03) = 97%.

Datos arrojados por el paquete estadístico primera corrida:

CUADRO DE VARIABLES

P.U. Área Ubicación Tiempo1 92125 2000 2.00 3.002 93420 3700 2.00 3.003 96280 4900 2.00 4.004 96320 6000 2.00 4.005 98310 10000 2.00 4.006 98500 11000 2.00 5.007 98500 11000 2.00 5.008 98530 12000 2.00 5.009 71679,45 558,04 1.00 4.0010 126595,10 197,47 3.00 4.0011 161498,71 61,92 3.00 4.0012 145118,73 379 3.00 4.0013 129168,99 389,09 3.00 4.0014 100401,61 199,20 2.00 4.0015 191158,90 418,50 4.00 5.00

Matriz de Correlación

Correlación

p.u. Área Ubicación Tiempo

p.u. Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

1

15

-.445.096

15

.958**00015

.264

.34215

41

área Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

-.445.096

15

1

15

-.417.122

15

.489

.06415

Ubicación Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

.958**00015

-.417.122

15

1

15

.206

.46215

Tiempo Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

.264

.34215

.489

.06415

.206

.46215

1

15** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

Regresión

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Tiempo, ubicación, áreaa Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R Square

Etd Error of the Estimate

Durban-Watson

1 .968a .937 .920 8963.12322 2.709

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

ANOVAb

Model Sumo f Square

Df Mean Square F Sig

1 RegresiónResidualTotal

1.31E + 108.84E + 081.40E + 10

31114

4381116548.480337577.799

54.534 .000a

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa

ModelUnstandardized

CoefficientsStandardized Coefficients t Sig

B Std. Error beta1 (Constnt)

Área-4295.811

-1.21316865.014

.745 -.178-.255-1.629

.804

.132

42

UbicaciónTiempo

37050.2318733.017

4255.2885014.444

.847

.1778.7071.742

.000

.109a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual1 -.162 92125 83578.2203 -1453.2202 .212 93420 91516.5607 1903.43933 -.281 96280 98794.2882 -2514.2884 -.127 96320 97460.2732 -114.2735 .636 98310 92609.3095 5700.69056 -.182 98500 100129.585 -1629.5857 -.182 98500 100129.585 -1629.5858 -.043 98530 98916.8443 -386.844309 .521 71679,45 67009.7294 4669.720610 -1.668 126595,10 141547.458 -14952.3611 2.208 161498,71 141711.857 19786.84312 .423 145118,73 141327.321 3791.378613 -1.355 129168,99 141317.510 -12148.6114 -.457 100401,61 104495.141 -4093.54115 .457 191158,90 187062.666 4096.2338a Dependent variable: p.u.

Residuals Statisticsa

Minimum Máximun Mean Std. Deviation NPredicted ValueResidualStd. Predicted ValueStd. Residual

67009.727-14952.36

-1.507-1.668

187062.6719786.842

2.4122.208

113173.76.00000

.000

.000

30640.017777944.95957

1.000.886

15151515

a Dependent variable: p.u.

SEGUNDA CORRIDA

Los indicadores en la matriz, señalan una correlación regular y opuesta entre el precio

unitario y el área de terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación

regular y directa con el tiempo.

43

Análisis de los Estadísticos:

Se observa un valor de R2 ajustado = 0,969, lo que indica que las variaciones en el

precio unitario del terreno son explicadas en una proporción superior al 96%, por las

variables explicativas área, ubicación y tiempo. Así como el valor del estadístico F =

124,778, para una cola de la curva donde la significación α = 0,000, correspondiente a

un confianza = 100% y el valor del estadístico t dado en la Tabla de Coeficientes es

mayor a dos (2) en valor absoluto para cada una de las covariables, área, ubicación y

tiempo. Para un nivel de significancia α menor o igual al 3% para cada una de las

variables independientes, todo esto indica la existencia de regresión conjunta. Siendo la

ecuación de ajuste:

Ŷ = -4068,013 – 1,141X1 + 36611,29X2 + 8741,10X3

Donde:

Ŷ = Precio unitario a predecir en Bs/m2

X1 = Área en m2

X2 = Ubicación buena

X3 = Tiempo en trimestres

Resolviendo la ecuación:

Ŷ = -4068,013 – 1,141 (5000m2) + 36.611,29 (3) + 8.741,10 (9)

(Intervalos de valor de mercado para la parcela de terreno, en el mes de enero 1er

Trimestre año 2007, tiempo = 9)

Nota: Los signos de las variables independientes en la ecuación de ajuste son positivos

con excepción área, por lo tanto el mercado presenta un comportamiento racional

Ŷ = 178.730,75 Bs/m2

Este valor en estadística se llama estimación puntual, una de las desventajas de

la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre,

por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada

probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores, se puede encontrar el precio

unitario del terreno con un margen de error entre el 2 y 5% matemáticamente se denota

de la siguiente manera:

P.U. = Ŷ – t.s ≤ P.U.M. ≤ Ŷ + t.s.,

Donde; Ŷ – t.s. se le denomina límite inferior y Ŷ + t.s. límite superior.

Como n = 15 muestra pequeña, se utiliza la distribución t de student con un 95% de

confianza y con n – (k + 1) grados de libertad = 9 y t975 = 2,262

P.U. = 178.730,75 – 2,262 x 5409,74 < P.U.M. < 178.730,75 + 2,262 x 5409,74

44

166.493,91 Bs/m2 ≤ P.U.M. < 190.967,58 Bs/m2

Se tomo el valor superior porque:

a. La parcela posee buena ubicación

b. Posee todos los servicios públicos

c. Excelente forma geométrica

d. Topografía plana

Valor parcela de terreno:

VPT = 5000m2 x 190.967,58 = 954.837.900,00 Bs

Ver a continuación datos arrojados segunda corrida

Matriz de Correlación

Correlación

p.u. Área Ubicación Tiempop.u. Pearson Correlation

Sig. (2-tailed)N

1

13

-.363.223

13

.976**00013

.334

.26513

área Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

-.363.223

13

1

13

-.328.273

13

.493

.08713

Ubicación Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

.976**00013

-.328.273

13

1

13

.257

.39713

Tiempo Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

.334

.26513

.493

.08713

.257

.39713

1

13** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

Regresión

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Tiempo, ubicación, áreaa Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R Square

Etd Error of the Estimate

Durban-Watson

1 .988a .977 .969 5409.74503 2.109

45

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

ANOVAb

Model Sumo f Square

Df Mean Square F Sig

1 RegresiónResidualTotal

1.10E + 102.63E + 081.12E + 10

39

12

3651656128.629265341.288

124.778 .000a

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa

ModelUnstandardized

CoefficientsStandardized Coefficients t Sig

B Std. Error beta1 (Constnt)

ÁreaUbicaciónTiempo

-4068.013-1.141

36611.2908741.109

10180.546.455

2649.8393028.317

-.175.868.197

-.400-2.50613.8162.886

.699

.034

.000

.018a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual1 -.180 92125 93096.2043 -971.204262 .418 93420 91156.7691 2263.23093 -.416 96280 98528.8648 -2248.8654 -.176 96320 97273.9361 -953.936145 1.035 98310 92710.5593 5599.44076 -.335 98500 100310.824 -1810.8247 -.335 98500 100310.824 -1810.8248 -.118 98530 99169.9796 -639.979609 .889 71679,45 66871.0751 4808.374910 -.891 145118,73 140297.911 4820.818911 -2.056 129168,99 140288.682 -11119.7512 -.645 100401,61 103891.745 -3490.13513 -1.027 191158.9 185605.246 5553.6539a Dependent variable: p.u.

Residuals Statisticsa

Minimum Máximun Mean Std. Deviation NPredicted Value 66871.078 185605.25 108424.05 30214.46727 13

46

ResidualStd. Predicted ValueStd. Residual

-11119.75-1.375-2.056

5599.44092.5541.035

.00000.000.000

4684.976621.000.886

131313

a Dependent variable: p.u.

MÉTODOS INDIRECTOS

PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDÍAS

Este método consiste en buscar el valor de los terrenos en las oficinas de catastro

donde se solicita una constancia de los valores aprobados en Cámara Municipal

teniendo especial cuidado de exigir le coloquen la fecha de aprobación por la Cámara

Municipal, para realizarle ajuste de precios.

MERCADO DE OFERTAS

Consiste en buscar referenciales ofertados por; Inmobiliarias, Revistas

especializadas, carteles de oferta, y encuestas en el lugar donde se ubica la parcela de

terreno.

Las inmobiliarias poseen información sobre referenciales de compra y venta de

terrenos realizados en fechas actualizadas. Se le solicita 3 ó 4 referenciales y se le

calculan las medidas de tendencia central tales como: media aritmética, mediana, rango.

El mismo procedimiento se realiza con las encuestas, y los avisos clasificados de la

prensa local.

PROYECCIONES HIPOTÉTICAS

Consiste en calcular el valor residual de la parcela de terreno, partiendo en un

proyecto hipotético, basado en la capacidad de desarrollo de la parcela dado por la

zonificación correspondiente. La utilización de este método solo procederá si se dan las

circunstancias siguientes:

a) No existe alternativa para aplicar el método de mercado por no existir referenciales

actualizados.

b) No existen contratos de arrendamientos de terrenos iguales o semejantes.

c) La zona donde se ubica el terreno es considerado como área de reserva dentro de un

programa de expansión urbana futura. Las ordenanzas de zonificación, son

instrumentos legales promulgados por las Cámaras Municipales, en las cuales se

establecen las características y capacidades de desarrollo de los terrenos enmarcados

dentro del Municipio bajo su jurisdicción, caracterizándolos de acuerdo a su

47

ubicación geográfica y conformación socio-económica, asignándole un uso

determinado (residencial, industrial, comercial, etc) y fijándole un porcentaje de

ubicación y de construcción al área a desarrollar

Ejemplo: Una parcela clasificada como AR-II

Área mínima: 500 m2

% de Ubicación: 40%

% de Construcción: 60%

VCR = Vt + VC

1. Cálculo del valor de reposición de la construcción (VRC):

300 m2 x 250.000 Bs/m2………………………………… Bs. 75.000.000

Total VRC ……………………………... Bs. 75.000.000

2. Cálculo valor de la construcción (VC)

Costos Directos

300 m2 x 120.000 Bs/m2 .................... Bs. 36.000.000

Costos Indirectos

Proyecto ……………………5%

Inspección ………....……….3%

Supervisión .......................... 1%

Gastos Administrativos .........7%

Total 16% .......Bs. 5.760.000

Total costos directos + indirectos Bs. 41.760.000

3. Costos Financieros

I = A [ (1 + i)n – 1] – P i

I = 6.960.000 [(1 + 0,024) 6 ] – 41.760.000 0,024I = 44.358.364 - 41.760.000 ................... 2.598.364,00

4. Comisión “FLAT” ................. 3% 1.252.800,00

5. Ganancias del Promotor ........ 50% 20.880.000,00

Total valor de la construcción (VC) 66.491.164,00

4. Calculo valor residual parcela de terreno (Vr) Vt = VRC - VC

Vt = 75.000.000 – 66.491.164 = 8.508.836

VrA = 8.508.836 . 1 = 7.937.115,14 Bs (1 + 0,0116)6

VUT = 7.938.115,14 Bs = 15.874,23 Bs/m2

48

500 m2

5. Capitalización del Terreno:

VA = RT = RT = IT – GT i

RT = Renta del terreno

i = Máxima tasa pasiva

IT = Ingresos Totales

GT = Gastos Totales

Este método se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen

generando una renta mensual, tal es el caso de los estacionamientos, y los terrenos que

utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles.

7. MODELO DE INFORME PARA VALORACIÓN DE TERRENOS SIN

CONSTRUCCIÓN

PRESENTACIÓN DEL INFORME DE AVALÚO

La presentación se puede resumir en tres aspectos básicos: elementos

preliminares, elementos de conclusión del valor y elementos complementarios o anexos.

ELEMENTOS PRELIMINARES

Son todas aquellas informaciones genérales que se consideran como

características preliminares de la presentación del informe, entro los cuales se incluyen

los siguientes elementos:

La carátula que incluye muy esquemáticamente: el título, el tipo de bien, el

destinatario, la ubicación, la fecha y la identificación del avaluador

El índice de contenido del informe (tabla de contenido)

Introducción, que refleja el ¿que?, ¿Cómo?, ¿Por qué?, objetivos y tipos de

avalúo

Carta de remisión al cliente, indicando un resumen de los aspectos importantes

y el resultado y conclusión del valor del bien valuado (breve y precisa)

Un certificado o resumen que acredite a la persona o empresa que realiza el

avalúo

49

Declaración de ética que certifica la imparcialidad, la veracidad y la

confiabilidad de los resultados del informe, firmado personalmente y sellado si

es posible.

Elementos de conclusión del valor:

Son todos aquellos elementos que en el texto del informe, implican la descripción,

interpretación, análisis y la conclusión del valor, entre los cuales se incluyen los

siguientes elementos:

Aspectos generales, que deben contener el objetivo del avalúo y la

identificación completa del propietario o solicitante del informe

Factores de localización, referido a describir la identificación y ubicación del

inmueble o bien a tasar, la zonificación y aspectos del urbanismo y linderos del

inmueble (según documentos e inspección física)

Descripción general de la zona de influencia del inmueble, siempre y cuando la

información se vincule con la tasación, factores socioeconómicos, topografía,

accesos, servicios, usos, otros.

Descripción e información legal del inmueble o bien a tasar (tradición legal)

Características estructurales del inmueble, referido a describir la forma,

dimensiones, superficie o niveles, incluyendo la edad, y condiciones físicas del

bien.

Descripción breve del método de avalúo utilizado, indicando la información o

datos utilizados preferiblemente a través de cuadros o tablas

Resumen de los resultados, desagregando en lo posible el valor total, en el caso

de que el avalúo del bien se haya realizado por separado (terreno, construcción,

edificaciones, instalaciones, maquinarias, equipos, otros).

Fecha y firma del experto Valuador, del Perito avaluador o del Tasador.

Elementos complementarios y anexos:

Son todos aquellos elementos anexos que sustentan, justifican y dan el soporte

técnico de veracidad y de credibilidad al resultado del informe. Estos anexos,

pueden variar de acuerdo al tipo de avalúo y las características del bien a tasar. Sin

embargo, en forma general existen unos soportes básicos que se deben incluir en el

informe, los cuales son los siguientes:

Fotocopia de los documentos que justifiquen y prueben legalmente, el

derecho de la propiedad o posesión del bien a tasar

50

Croquis o plano de la propiedad tasada, indicando algunos detalles de la

vecindad, ubicación relativa, linderos y cualquier otro detalle de importancia

Fotografías del bien a tasar, en la cantidad suficiente y que indiquen las

características, detalles y aspectos relevantes que incidan en el valor

Cualquier otro soporte o documento probatorio que se considere necesario y

que se relaciones con la tasación del bien en cuestión.

RECOMENDACIONES GENERALES

Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros, sino que son el

resultado de experiencias previas y de la práctica continua en la actividad valuatoria.

Así mismo, no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra, por que

en efecto habrá informes o escritos de avalúos que no caerán dentro de los aspectos aquí

mencionados, pero se trata de una guía basada en los casos y problemas que con más

frecuencia se presentan en la redacción de los informes valuatorios.

En la redacción escrita del informe de avalúo, se debe usar un lenguaje sencillo

y simple, pero eficaz, técnico y convincente, evitando las metáforas o palabras

científicas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe

Redacte el informe respetando el orden lógico gramatical del texto para evitar la

confusión en su lectura (Sujeto . verbo – complemento)

Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditación del tasador:

Nombres y apellidos completos, cédula de identidad, N° de colegiación de la

Asociación, Organización o Institución de tasación a la que se pertenezca

Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado, aunque esto varia

según el que realice el informe, pero hay que hacer énfasis en la óptima

presentación del mismo.

Revise muy bien la ortografía y evite firmar sin previa lectura, asegúrese de

hacer una revisión completa de todos los aspectos ortográficos y de redacción

En la redacción hay que propiciar la legalidad del texto del informe, utilizando

un tamaño y tipo de letra adecuada, además de evitar de recargar el contenido

del texto de cada folio del informe

Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables

utilizadas en la redacción del informe: Bs; Bs/m2; Bs/m3; Bs/ml; m2; m3; edad

(años, meses), etc.

51

Separe, discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tópicos

del informe

Incluya en lo posible el uso de cuadros, tablas o gráficas para simplificar, tabular

y esquematizar el contenido del informe, para mejorar su presentación y lectura.

La fecha del avalúo es indispensable, pues un informe sin fecha no tiene validez

por el carácter dinámico y temporal del valor, sobre todo en economías

inestables o inflacionarias.

Elimine del lenguaje escrito, las palabras incompletas, las abreviaturas y los

símbolos abstractos que tienden a confundir, pues no se justifican en absoluto.

Evite en lo posible el uso de “barbaridades” en la redacción del informe y utilice

los términos técnicos adecuados, como por ejemplo:

Evalúo, evaluaciones Avalúo, valuaciones, valoraciones, tasación

Viviendas pegadas Viviendas pareadas o continuas

Yumbo Retro excavadora

Patrol Niveladora autopropulsada

“Nunca olviden que en la comunicación tanto escrita como verbal, es indispensable

dirigirse a las personas con un lenguaje común y entendible, y en el caso de un

avalúo, se requiere que el lector lo entienda fácilmente”

ESQUEMA DE PRESENTACIÓN A INSTITUCIONES PÚBLICA O PRIVADAS

52

1. Índice

2. Introducción

3. Carta resumen de la inspección

4. Certificado de imparcialidad

5. Descripción y características del Terreno

6. Formación del valor

7. Diagnóstico

8. Avalúo, cálculos

Estudio de mercado

Cálculos

Análisis de los resultados

9. Resumen de avalúo.

Anexos:

Material fotográfico

Copia documento de propiedad

Plano de ubicación y situación

Croquis de la parcela de terreno

Credenciales y autorizaciones del tasador

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

53

1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo

2002

2. CASTRO GRIMALDI LINDLFO. Interpretación y Reglamentación de las

Variables Urbanas Fundamentales. Universidad Simón Bolívar

3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAPITULO. III. Artículos 538 al 553

4. CÓDIGO PROCEDIMIENTO CIVIL. CAPITULO. VIII. Artículos 556 al 562 y

777 al 778

5. CONTRERAS SALAS JOSÉ. Manual de Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ.

Año 2000

6. DECLARACIÓN DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N° 10. Colegio de

Contadores de Venezuela. Año 2000

7. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de

Inmuebles. Caracas. Julio 1991

8. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002

9. GIMENEZ ALEJANDRO. Curso de Maquinarías y Equipos Industriales.

Valencia Marzo 2001

10. HERNÁNDEZ J. SAMUEL. Curso Básico Avalúo Bienes Inmuebles. Marzo

2003

11. LEY DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. Caracas

Octubre 1999

12. PIOL ROBERTO. Valuación de Edificaciones e Instalaciones Rurales. Caracas

1994

13. SOITAVE. Método de Mercado para Terrenos Construidos y Correctivos para

el Aprovechamiento. Caracas año 2000

54

A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en

los actuales se está utilizando para valorar bienes inmuebles (Terrenos) por Inferencia

Estadística.

José Contreras S.Avaluador Profesional Magister en Administración

55

PARCELA DE TERRENO SITUADA EN LA AV. SUCRE CON CALLE

CORDOBA, CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUGUESA

PROPIETAROS: PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ

PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras

CHABASQUEN, DICIEMBRE 2006

ÍNDICE

56

Introducción

Cartas de Resumen de los resultados

Identificación

Certificación

Resumen

Características Generales

Localidad y Entorno

Situación Jurídica sobre el Arrendamiento

Situación Legal del Inmueble

Situación Urbanística del inmueble

Estudio de Mercado

Cálculos

Resumen de avalúo

Anexos:

Material fotográfico

Plano de ubicación y situación

Copia documento de propiedad

Croquis de Distribución (Parcela de Terreno)

Resultados Paquetes Estadísticos SPSS 12.0

Credenciales y Autorización del perito

1

2

3

4

5

6

6

7

8

10

INTRODUCCIÓN

57

El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y

verdadero (justiprecio), del inmueble ubicado en Av. Sucre con calle Córdoba,

Chabasquen, Municipio Unda, Estado Portuguesa.

Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como solicitud

de crédito, debido a que es elaborado para solicitar un préstamo al Banco Dorado.

El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o

Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales

de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando

debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio

Unda.

Se aplicó el Método Científico (Regresión Múltiple) con el Paquete Estadístico

SPSS 12.0.

58

Ciudadano:

GERENTE BANCO DORADO

De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble

ubicado en la AVENIDA SUCRE CON CALLE CÓRDOBA, CHABASQUEN

MUNICIPIO UNDA, ESTADO PORTUGUESA.

En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el

cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por lo cual se

da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.

Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido

inmueble tiene un valor actual de: CIENTO VEINTITRES MILLLONES CIENTO

VEINTE MIL DE BOLÍVARES (123.120.000,00 Bs.)

PERITO AVALUADOR

JOSÉ CONTRERAS

ASAPROVE 101

SUDEBAN P-773

59

José Contreras S.Avaluador Profesional Magister en Administración

PÁG 1 de 10

IDENTIFICACIÓN

Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598

Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773

Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO

Fecha del Avalúo 12 – 12 – 2006

Propietario del Bien PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ

Cédula de Identidad: V- 3.789.654

CERTIFICACIÓN

Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:

a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por banco Dorado y realizado por JOSÉ CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 12-12-2006, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.

b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningún otra índole.

c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.

d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

Firma del Avaluador

ASAPROVE Nº 101SUDEBAN Nº P-773

60

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RESUMENPara: BANCO DORADOFecha: 12-12-2006De: José ContrerasMotivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 123.120.000,00 Tipo de Inmueble: PARCELA DE TERRENO Dirección: AVENIDA SUCRE CON CALLE CORDOBA Ciudad: Chabasquen Municipio Unda Distrito ________Estado Portuguesa

DATOS DE REGISTRO

Registro 142 Protocolo: 1ero

Libros: N° 121 Folio: 1 al 3

Tomo: III Fecha: 13-11-2006

CARACTERÍSTICASPARCELA DE TERRNO

Altura: 393 m/s/n/m

Ubicación Astrnómica: Coordenadas F.G.S. N° 09° 16´10.8´´

H: 069° 56´29´´

Área: 611,41 m2

61

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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA

Edad de

Construcción

Estado de Conservación

Observados según Heidecke

Parcela de Terreno 611,41 m2

Total 611,41 m2

62

Pag 4 de 10CARACTERÍSTICAS GENERALES

PARCELA DE TERRENO

Topografía

Con pendiente Semiplana Variada Plana

Forma

Cuadrada Rectangular

Polígono Regular Polígono irregular

Servicios

Agua Luz Gas Teléfono

Cloacas Séptico Transporte público

Linderos

Norte: Calle Códoba Este: Candelario Torres Sur: Sucesión Petra Linares Oeste: Av. Sucre

Zonificación y reglamentos

Zonificación: NO HAY Área Mínima: 300 m2

% construcción: 80 % ubicación: 60

Acceso de la Zona

Avenida Carretera Calle Vereda

Desarrollo de la Zona

Urbanizada Semi urbanizada

En proceso No urbanizada

Área

Área: 611,41 m2

63

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LOCALIDAD Y ENTORNO

Entorno Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales,

abastos, farmacias.

Acceso Av. Sucre y Calle Córdoba

Servicios Todos los servicios públicos

Población Clase media baja

Tendencia Estable

Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal, bancos, farmacias,

estaciones de servicio, abastos.

Desarrollo y Consolidación de la zona Consolidado

Nivel Socio – Económico Clase media baja

Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, canchas

deportivas, iglesias, ferreterías, clínicas, bancos, comercio mayor y detal.

Mediciones realizadas por el Tasador:

Área 1: 28,40 m x 15,60 m = 443.08 m2

Área 2: 6,80 m x 4,90 m = 33.32 m2

Área 3: 18,50 m x 7,50 m = 135.05 m2

Área Total: 611,41 m2

64

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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO X ARRENDADO

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:DURACIÓN DEL CONTRATO:RENTA ESTIPULADA:REVISIÓN DEL CANÓN:

SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos

SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificación AR - III

Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas

Cédula de Habitabilidad SI NO

Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones públicas.

65

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ESTUDIO DE MERCADO

N° REFERECNIALES ÁREA (m2) P.V. Bs/m2 FECHA REGISTRO

1 Calle 2-Comercio 2000 184.250.000 92125 10/08/05 10

2 Calle 8 Páez 3700 345.654.000 93420 22/08/05 12

3 Calle 7 Coromoto 4900 471.772.000 96280 10/10/05 14

4 Av. 3, 24 de Julio 6000 983.100.000 96320 24/11/05 22

5 Av 1, Urdaneta 10000 1.083.500.000 98310 28/11/05 25

6 Av 3, 24 de Julio 11000 1.083.500.000 98500 15/02/06 28

7 Av. 5, Negro Primero 11000 1082.236.000 98500 13/02/06 28

8 Calle 3 Bolívar 12000 40.000.000 98530 15/02/06 32

9 Av. 2, 17 de Diciembre 558,04 20.500.000 71679,45 23/11/05 41

10 Calle 8 Páez 197,47 20.500.000 126595,10 11/11/05 13

11 Calle 7 Coromoto 61,92 10.000.000 161498,71 20/11/05 35

12 Av. Sucre (4) 379 50.500.000 145118,73 21/10/05 15

13 Calle Córdoba (6) 389,09 50.000.000 129168,99 02/12/05 31

14 Calle 5 Ricaurte 199,20 20.000.000 100401,61 23/11/05 40

15 Av. 5, Negro Primero 418,50 80.000.000 191158,90 17/01/06 18

66

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AVALÚO

ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la

ecuación de la recta resultante se expresa de la siguiente manera:

Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3

Dado que se cumple:

R2 Ajustado = 0,98

F > F α; 218 > 3,86

t > + 2

Para cada una de las variables independientes, se puede afirmar con una confianza del

100%, que hay regresión conjunta y se procede a realizar la ecuación de regresión:

Ŷ = 10.792,08 – 3,44(611,41 m2) + 28.340,34(4) + 3.949,99(8)

Ŷ = 153.650,11 Bs/m2

Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos:

P.U. = 153.650,11 – 1.941,84 x 2,306 < P.U.M. < 153.650,11 + 1.941,84 x 2,36

P.U. = 149.172 < P.U.M. < 158.127,99 Bs/m2

Se tomó el valor superior (158.127,99 Bs/m2), porque la parcela de terreno tiene las

siguientes ventajas:

1. Excelente Ubicación

2. Posee todos los servicios públicos

3. Está ubicada a una cuadra de la Plaza Bolívar, en la zona Comercial

VPT = 611,41 m2 x 158.127,99 Bs/m2 = 96.681.034,36 Bs/m2

VPT = 96.681.034,36 Bs/m2

* Ver anexos resultados del paquete estadístico SPSS 12.0

67

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RESUMEN DEL AVALÚO

68

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RESUMEN DEL AVALÚO

1. Valor parcela de Terreno ………………………………. Bs. 136.864.826,80

Total ……………… Bs. 136.864.826,80

Valor Redondeado Bs. 136.800.000,00

VALOR DE LIQUIDACIÓN

Según Resolución N° 0091197 y publicada en Gaceta Oficial N° 36.433 de fecha

15/04/98 (Capitulo IV. Artículos 31 al 39) menos 10% Bs. 123.120.000,00

TASADOR

JOSÉ CONTRERAS Msc

ASAPROVE 101

SUDEBAN P-773

69

ANEXOS

70

FOTOGRAFÍAS

71

FOTO 1. VISTA NOR-OESTE PARCELA DE TERRENO. ENTORNO URBANO.

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

72

FOTO 2. LINDERO NORTE CALLE CÓRDOBA.

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

FOTO 3. LINDERO OESTE AV. SUCRE. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

73

FOTO 4. LINDERO ESTE CASA MARIO GONZÁLEZ.

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

FOTO 5. LINDERO SUR PARED DE PETRA LINAREZ

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

74

FOTO 6. ÁREA NO CONSTRUIDA LINDERO SUR

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006

PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN

75

76

DOCUMENTO DE PROPIEDAD

77

78

79

80

CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN(PARCELA DE TERRENO)

81

82

RESULTADOS PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0

83

CUADRO DE VARIABLES

P.U. Área Ubicación Tiempo1 92125 2000 2.00 7.002 93420 3700 2.00 7.003 96280 4900 2.00 8.004 96320 6000 2.00 8.005 98310 10000 2.00 9.006 98500 11000 2.00 9.007 98500 11000 2.00 9.008 98530 12000 2.00 8.009 71679,45 558,04 1.00 8.0010 126595,10 197,47 3.00 8.0011 161498,71 61,92 3.00 8.0012 145118,73 379 3.00 8.0013 129168,99 389,09 3.00 8.0014 100401,61 199,20 2.00 8.0015 191158,90 418,50 3.00 9.00

84

Matriz de Correlación

Correlación

p.u. Área Ubicación Tiempop.u. Pearson Correlation

Sig. (2-tailed)N

1

12

-.187.561

12

.984**00012

.088

.78512

área Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

-.187.561

12

1

12

-.192.549

12

.610*.035

12Ubicación Pearson Correlation

Sig. (2-tailed)N

.984**00012

-.192.549

12

1

12

.022

.94612

Tiempo Pearson CorrelationSig. (2-tailed)N

.088

.78512

.610*.035

12

.022

.94612

1

12** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)

* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)

Regresión

Variables Entered/Removedb

Model Variable Entered Variable Removed Method

1 Tiempo, ubicación, áreaa Enter

a All requested variables entered

b Dependent variable: p.u.

Model Summaryb

Model R R Squere Adjusted R Square

Etd Error of the Estimate

Durban-Watson

1 .994a .988 .983 1941.84840 1.335

85

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

ANOVAb

Model Sumo f Square

df Mean Square F Sig

1 RegresiónResidualTotal

2.47E + 09301662022.50E + 09

38

11

824127293.883770775.228

218.556 .000a

a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área

b Dependent variable: p.u.

Coefficientsa

ModelUnstandardized

CoefficientsStandardized Coefficients t Sig

B Std. Error beta1 (Constnt)

ÁreaUbicaciónTiempo

10792.087-.344

28340.3403949.991

8615.220.161

1167.4361113.191

-.108.968.175

1.253-2.14224.2763.548

.246

.065

.000

.008a Dependent variable: p.u.

Casewise Diagnosticsa

Case Number Std. Residual p.u. Predicted Value Residual1 -1.189 92125 94433.9105 -2308.9112 -.221 93420 93848.4349 -248.434893 -.569 96280 97385.1492 -1105.1494 -.353 96320 97006.3120 -686.311995 -.653 98310 99578.7134 -1268.7136 -.378 98500 99234.3160 -734.316007 -.378 98500 99234.3160 -734.316008 1.849 98530 94939.9273 3590.07279 .587 71679,45 70540.1690 1139.281010 -.386 145118,73 127345.025 -749.9251011 .973 129168,99 127279.724 1889.206112 .720 100401,61 99004.0927 1397.5173a Dependent variable: p.u.

Residuals Statisticsa

Minimum Máximun Mean Std. Deviation NPredicted ValueResidual

70540.172-2308.911

127345.023590.0728

99985.841.00000

14992.064211656.01388

1212

86

Std. Predicted ValueStd. Residual

-1.964-1.189

1.8251.849

.000

.0001.000.853

1212

a Dependent variable: p.u.

CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO

87

88

89