AVALOS 2015 bajo NORMAS NIIFLas normas NIIF definen que en una valoracin se utilizarn las tcnicas de valoracin que sean apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan datos suficientes disponibles para medir el valor razonable, maximizando el uso de variables observables relevantes y minimizando el uso de variables no observables.

La NIIF 13 establece una jerarqua del valor razonable clasificadas en tres (3) niveles de informacin, que son las variables tcnicas de valoracin utilizadas para medir el Valor Razonable. La jerarqua del valor razonable concede la prioridad ms alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idnticos (variables de Nivel 1) y la prioridad ms baja a las variables no observables (variables de Nivel 3).

Es decir, que en el NIVEL 1 estarn los datos observables que reflejen los precios de cotizacin de los activos o pasivos idnticos en mercados activos; en el NIVEL 2 estarn los precios no cotizados pero que son observables directamente o a travs de datos disponibles (mercado inmobiliario); y en el NIVEL 3 estarn los precios que no son observables sino establecidos por informacin y supuestos o presunciones propios del mercado.

De los niveles (3) presentados, uno o ms enfoques de valuacin pueden ser utilizados con el fin de llegar a la valuacin definitiva que cimente la base adecuada del Valor Razonable.

Los tres (3) enfoques descritos y definidos en el marco conceptual de la IVS (International Valuation Standards) y apndice A definiciones de trminos NIIF 13, son los principales enfoques utilizados en la valuacin (mercado, ingresos, costo). Todos ellos estn basados en los principios econmicos del precio de equilibrio, la anticipacin de los beneficios o de sustitucin.

Para el presente encargo de valuacin en la medicin del valor razonable se utiliz el enfoque de mercado variables de NIVEL 2, es decir VALORES DE MERCADO que no son precios cotizados pero son observables directamente a travs de datos disponibles en el mercado, como son los estudios de precios del mercado para inmuebles con caractersticas similares tanto en ubicacin como en rea, el cual se define a continuacin:

Mtodo Comparativo de Mercado: Tcnica valuatoria que consiste en determinar dicho valor, a partir de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el bien objeto de avalo. No se emplearon variables de nivel 1 y 3, para determinar los valores razonables de la BODEGA, puesto que no se presentan precios cotizados sin ajustar (Nivel 1 mercado activo) para esta clase de inmuebles sino que fueron valorados a partir de variables observables en mercados no activos (nivel 2 enfoque de mercado).

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VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS BAJO NIIFEDILBERTO DIAZ GAITAN

En su gran mayora, los balances de las empresas de las empresas reflejan el valor de sus activos inmobiliarios, por el mismo valor de tales activos en sus declaraciones tributarias municipales del denominado impuesto predial, que en un elevado porcentaje, se encuentran subvalorados, en especial, para inmuebles distintos a las grandes capitales del pas.En realidad, para ciudades capitales como Bogot, Medelln y Cali, los procesos de formacin y avalo catastral, se han venido perfeccionando, hasta tal punto que el valor de avalo catastral se asemeja a su valor de mercado, o a su valor comercial. Incluso, no faltan los eventos en los que algunos propietarios de inmuebles solicitan a las autoridades municipales, el reajuste del avalo catastral a sumas o valores inferiores. En general, para el resto del pas, los avalos catastrales, se encuentran subvalorados, por diversas razones de ndole poltica, econmica, tcnica de las mismas oficinas catastrales, y no faltan los eventos de corrupcin poltico administrativo.Adems de los avalos catastrales, la razonabilidad en el valor de un activo inmobiliario se encontrar asociado con:1.- La titularidad legal del activo inmobiliario.

2. Las cargas impositivas de orden nacional y territorial que pesan sobre el inmueble, no slo por lo concerniente al impuesto de patrimonio, sino por lo relativo al impuesto predial, valorizacin, contribuciones especiales, etc.3.- Las servidumbres o cargas privadas o pblicas a cargo del inmueble.4.- El valor de renta y/o de propiedad de los inmuebles en la zona de ubicacin del inmueble.5.- La evolucin de los precios inmobiliarios y de los ndices de precios de construccin a nivel nacional, municipal, y en la misma zona de ubicacin del inmueble.6.- Las caractersticas de vivienda, comerciales, industriales, institucionales, educativas, en la zona de ubicacin del inmueble.7.- La infraestructura pblica actual, as como los planes presentes y futuros a corto, mediano y de largo plazo, tanto a nivel local, como municipal, por los ahora llamados Planes de Ordenamiento Territorial, obras planificadas por los Institutos de Desarrollo Urbano, etc.8.- Los datos registrables comprobables del inmueble, relativos al rea del lote, rea construida, nmero de pisos, nmero de baos, nmero de oficinas o habitaciones, reas comunes y privadas, acceso a servicios pblicos, facilidades de diversas clases de transporte, etc.Contando por lo menos con sta informacin, se podr iniciar apenas, el proceso dispendioso de determinacin del valor razonable del activo inmobiliario.

http://revistamanualdelcontador.blogspot.com/2013/06/valor-razonable-de-activos.html

AvalosINMUEBLES URBANOS Y RURALES, INMUEBLES ESPECIALES, MAQUINARIA FIJA, EQUIPOS Y MAQUINARIA MOVIL, BAJO NORMAS NIIFAVALO: Estimacin del valor comercial de un inmueble, expresado en dinero, entendindose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuestos a pagar y recibir de contado, respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus caractersticas generales de localizacin, uso, estado general y reas actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia.Segn la Resolucin 620 de 2008 el IGAC, por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, los mtodos valuatorios son:1. Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial.1. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos.Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida til del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida til ser de 70 aos; y para los que tengan estructura en concreto, metlica o mampostera estructural, la vida til ser de 100 aos.1. Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizar la siguiente frmula:Vc = {Ct D} + VtEn donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construccin D = Depreciacin Vt = Valor del terrenoDepreciacin. Es la porcin de la vida til que en trminos econmicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms conocido el Lineal, el cual se aplicar en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciacin de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4.1. Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalo.Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad tcnica y jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la combinacin de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, segn las condiciones de mercado.Los pasos a seguir en la elaboracin del avalo son:1. Contacto telefnico o personal con el Solicitante.2. Determinacin del contrato:Dejar por escrito el objeto y el objetivo del avalo direccin inmueble honorarios propietario fecha visita posibilidad de transporte Documentos requeridos.3. Inspeccin Ocular:Visita presencial al predio.4. Registro Fotogrfico5. Proceso de Investigacin.6. Clculos numricos y anlisis de los mismos.7. Determinacin del Avalo.8. Elaboracin del Informe.Documentos Requeridos: para la elaboracin de avalo, se requiere que quien lo solicita, entregue los siguientes documentos en el momento de la firma del contrato. Escritura Pblica. Promesa de compraventa: Si aplica. Planos. Certificado de Libertad. Ficha Predial. Impuesto Predial. Contrato de Arrendamiento: Si aplica. Servicios pblicos. Reglamento de Propiedad Horizontal. Factura de cuota de administracin: Si aplicaLllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllAvalo en NIIFAvalo en NIIFLas normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando fueron aprobadas y se matizan a travs de las interpretaciones que se conocen con las siglas SIC y CINIIF.Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) y fueron dictadas por el (IASC) International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB. Desde abril de 2001, ao de constitucin del IASB, este organismo adopt todas las NIC y continu su desarrollo, denominando a las nuevas normas Normas Internacionales de Informacin Financiera (NIIF).EL TRATAMIENTO DE LOS INMUEBLES SEGN LAS NIIFEl modelo contable para la valoracin de los inmuebles propuesto por el IASB, se recoge en varias de las Normas Internacionales de contabilidad emitidas por dicho organismo, en las que se distinguen claramente tres tipos:1.- Inmuebles destinados al uso, definidos en la NIC 16, Inmovilizado Material, como aquellos ocupados por su dueo, y/o que estn siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de inversin.2.- Inmuebles de Inversin, recogidos en la NIC 40, es decir, inmuebles ajenos a la explotacin, que la empresa posee para percibir rentas en rgimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de leasing.3.- Existencias, recogidos en la NIC 2, es decir, inmuebles considerados como elementos del inventario en las empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, y que stas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en construccin para ser vendidas por la empresa. En consecuencia, al no considerarse como inmovilizado, su tratamiento contable es el de activo circulante.Inmuebles destinados al usoEn concreto, la NIC 16, en su prrafo 6, incluye como inmovilizado material los inmuebles que posee la empresa para su uso en la produccin o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros (cuando su objeto social sea el arrendamiento) o para propsitos administrativos, y se espera usarlos durante ms de un perodo econmico.La definicin proporcionada por la NIC 16 se centra, pues, en los motivos que explican la existencia en la empresa de estos activos, es decir, en el hecho de que cualquier elemento del activo de la empresa es susceptible de suministrar unos beneficios econmicos que se supone dicho elemento tiene incorporados y que son consumidos a travs de su uso. Independientemente de lo cual, en ocasiones, otros factores tales como el deterioro fsico que produce el transcurso del tiempo o la falta de utilizacin de los equipos, junto con la obsolescencia tcnica, dan lugar a una disminucin de la cuanta de los beneficios econmicos que cabra esperar de tales elementos.Se excluyen de esta norma los inmuebles considerados como existencias, a los que se les aplicar el tratamiento segn NIC 2, y los inmuebles de inversin que se les aplicara la NIC 40, aunque en el caso de que sean construidos por la propia empresa, durante su construccin, se les aplicar la NIC 16.Tambin se excluyen los inmuebles considerados como existencias, a los que se les aplicar el tratamiento segn la NIC 2, y los inmuebles de inversin (NIC 40), aunque en el caso de que sean construidos por la propia empresa, durante su construccin, se les aplicar la NIC 16.Inmuebles de inversinPor su parte, la NIC 40 tiene como objetivo regular especficamente el tratamiento contable de los inmuebles de inversin y los requisitos de divulgacin relacionados con los mismos.Es exclusivamente aplicable, por tanto, a las propiedades que se ajusten a la definicin que contiene su prrafo 4, es decir, se ocupa de inmuebles (terrenos o edificios, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas y/o plusvalas, y no para:a) usarlos en la produccin o suministro de bienes y servicios o para fines administrativos, denominadas propiedades ocupadas por su dueo y recogidas en la NIC 16, Inmovilizado material; o parab) la venta en el curso normal de los negocios, o que se encuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta, recogidos en la NIC 2, Existencias.Podramos decir que se ocupa de aquellos elementos del inmovilizado (terrenos y/o edificios) que se corresponden con las inversiones en activos fijos que, por no destinarse a su aplicacin al proceso productivo, se catalogan, segn AECA, como Otras inversiones financieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos financieros propiamente dichos.No se ocupa de terrenos y/o edificios, contemplados en la NIC 17, Arrendamientos. En consecuencia, el arrendatario de un contrato de arrendamiento operativo no contabilizar como activo las propiedades de inversin.La NIC/NIIF 40 tampoco se ocupa de las propiedades posedas por el arrendador de un contrato de arrendamiento financiero ni de los problemas contemplados en la NIC 17 Arrendamientos, o en la NIC 18, Ingresos Ordinarios.Diferencias entre inmuebles destinados al uso e inmuebles de inversinLo que distingue a los inmuebles ocupados por su dueo (NIC 16) de los inmuebles de inversin (NIC 40) es, precisamente, que estos ltimos se tienen para generar flujos de efectivo en forma independiente de otros activos posedos por la empresa, por ejemplo, un terreno que se posee para obtener rentas a largo plazo, o para un uso futuro no determinado, o el caso de un edificio propiedad de la empresa, alquilado en rgimen de arrendamiento operativo, o un edificio que la empresa, en este caso, como arrendataria a travs de un contrato de leasing, posee para obtener rentas o plusvalas, o ambas.Son propiedades afectas a la explotacin, por ejemplo, las que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueo o las que estn siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversin.No obstante lo cual, ciertos inmuebles pueden incluir ambos aspectos, es decir, una parte es de inversin y otra, inmueble ocupado por su dueo. En tal caso, se contabilizar una parte como inversin inmobiliaria y otra como inmovilizado material, respectivamente, siempre y cuando se pueda disponer de cada parte por separado, mediante venta o alquiler. Si, por el contrario, no pueden ser vendidos independientemente o colocados separadamente en rgimen de arrendamiento financiero, se calificarn de inversin, si slo una porcin insignificante en relacin con la totalidad del inmueble se utiliza para uso propio, y viceversa.Con independencia de lo anterior, si la empresa proporciona servicios auxiliares a los ocupantes de un inmueble de inversin, tales como vigilancia, seguridad, limpieza, asesora etc, y stos servicios suponen un coste significativo respecto de las rentas generadas, la empresa en realidad est desarrollando actividades propias de gestin, en tal caso cabra calificar la propiedad segn la NIC 16, por ejemplo, un hotel que la empresa posee y gestiona. Si, por el contrario, estos costes son insignificantes, por ejemplo, un edificio cedido en alquiler en el que se ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan, ser considerado como inmueble de inversin.Cuando es difcil determinar si los servicios complementarios son o no lo suficientemente significativos, porque el dueo transfiere responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administracin, se tratar como propiedad de inversin o como propiedad ocupada, en funcin de quin detente el control de los flujos de efectivos generados por la propiedad.http://www.icesi.edu.co/blogs/niffxbrl/2009/02/19/propiedades-planta-y-equipo-nic16/ejemploggggggggggggggggggggggggg

u es la Valuacin de Activos Fijos bajo Normas IFRS?Las Normas Internacionales de Informacin Financiera (IFRS, por su sigla en ingls) han tenido una creciente aceptacin en los mercados de muchos pases, como el lenguaje financiero oficial, en Mxicoestn siendo adoptadas a partir del 2012.Se ha reconocido ampliamente la necesidad de llevar a cabo avalos de los activos fijos de las empresas, con el objeto de contar con informacin financiera que muestre los valores actuales de los activos y permita hacer una apreciacin msrealista de su verdadera situacin econmica.Actualmente de acuerdo a las Normas Internacionales IFRS, se requiere realizar la Valuacin de los Activos Fijos determinando elValor RazonableoValor de Mercado y la Vida Util Remanenteconsiderando lo siguiente:1.- Determinar la justa dimensin de losValores de los activospara definir el Valor Justo de Mercado.2.- Definir loscomponentes de los activos fijosy estimar su valor y vida util (Componetizacin de los activos)El levantamiento Fsico de los Activos Fijos se realiza en base a cada uno de los componentes asociados a una Unidad Mnima Indivisible y que tengan diferentes depreciaciones de acuerdo a su Vida Util.Que es un Componente?Es un Activo que pertenece a una unidad Mnima Indivisible, perfectamente identificado, con una vida til claramente definida y distinta del resto de los bienes que conforman dicha unidad.Que actividadesdeben realizarse para elaborar un Avalu para IFRS?Realizar un Inventario Fsico Trabajo de Campo1.- Edificios y Construcciones (Por Componente y Tipo Constructivo)2.- Terrenos (Por Tipo y Ubicacin)3.- Maquinaria y Equipo en General (Por Componente y Vida Util Diferente)Valuacin1.- Procesamiento de Datos de acuerdo al Inventario Fsico2.- Clculo de valores de los activos bajo el esquema de componetizacin.3.- Investigacin de Valores Razonables mediante los mtodos tradicionales.4.- Elaborar el Informe de avalo y sus Conclusiones.

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NIIF 13 - Avaluos Normas Internacionales NIIF 13 Medicin del Valor Razonable

Emitida el 1 de enero de 2012. Incluye las NIIF con fecha de vigencia posterior al 1 de enero de 2012 pero no las NIIF que sern sustituidas.

Este extracto ha sido preparado por el equipo tcnico de la Fundacin IFRS y no ha sido aprobado por el IASB. Para conocer los requisitos completos se debe hacer referencia a las Normas Internacionales de Informacin Financiera.

La NIIF 13:1. define valor razonable;2. establece en una sola NIIF un marco para la medicin del valor razonable; y3. requiere informacin a revelar sobre las mediciones del valor razonable.

Esta NIIF se aplicar cuando otra NIIF requiera o permita mediciones a valor razonable o informacin a revelar sobre mediciones a valor razonable (y mediciones, tales como valor razonable menos costos de venta, basados en el valor razonable o informacin a revelar sobre esas mediciones), excepto en circunstancias especficas.

Los requerimientos sobre medicin e informacin a revelar de esta NIIF no se aplicarn a los elementos siguientes:1. Transacciones con pagos basados en acciones que queden dentro del alcance de la NIIF 2 Pagos basados en Acciones;2. Transacciones de arrendamiento que queden dentro del alcance de la NIC 17 Arrendamientos; y3. Mediciones que tengan alguna similitud con el valor razonable pero que no sean valor razonable, tales como el valor neto realizable de la NIC 2 Inventarios o valor en uso de la NIC 36 Deterioro del valor de los Activos.La informacin a revelar requerida por esta NIIF no se requiere para los siguientes elementos:

1. Activos del plan medidos a valor razonable de acuerdo con la NIC 19 Beneficios a los Empleados;2. Inversiones en un plan de beneficios por retiro medidos a valor razonable de acuerdo con la NIC 26 Contabilizacin e Informacin Financiera sobre Planes de beneficio por Retiro; y3. Activos para los que el importe recuperable es el valor razonable menos los costos de disposicin de acuerdo con la NIC 36.

La NIIF 13 define valor razonable como el precio que sera recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transaccin ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medicin (es decir, un precio de salida). Esa definicin de valor razonable enfatiza que el valor razonable es una medicin basada en el mercado, no una medicin especfica de una entidad. Al medir el valor razonable, una entidad utiliza los supuestos que los participantes del mercado utilizaran al fijar el precio del activo o pasivo en condiciones de mercado presentes, incluyendo supuestos sobre el riesgo. En consecuencia, la intencin de una entidad de mantener un activo o liquidar o satisfacer de otra forma un pasivo no es relevante al medir el valor razonable.

La NIIF explica que una medicin del valor razonable requiere que una entidad determine lo siguiente:

1. El activo o pasivo concreto a medir;2. Para un activo no financiero, el mximo y mejor uso del activo y si el activo se utiliza en combinacin con otros activos o de forma independiente;3. El mercado en el que una transaccin ordenada tendra lugar para el activo o pasivo; y4. La(s) tcnica(s) de valoracin apropiadas a utilizar al medir el valor razonable. La(s) tcnica(s) de valoracin utilizadas deberan maximizar el uso de datos de entrada observables relevantes y minimizar los datos de entrada no observables. Los datos de entrada deben ser congruentes con los datos de entrada que un participante de mercado utilizara al fijar el precio del activo o pasivo.Aplicacin a pasivos e instrumentos de patrimonio propios de una entidad

Una medicin a valor razonable supone que un pasivo financiero o no financiero o un instrumento de patrimonio propio de una entidad (por ejemplo participaciones en el patrimonio emitidas como contraprestacin en una combinacin de negocios) se transfiere a un participante de mercado en la fecha de la medicin. La transferencia de un pasivo o un instrumento de patrimonio propio de una entidad supone que:

1. Un pasivo permanecera en circulacin y se requerira al participante de mercado receptor de la transferencia satisfacer la obligacin. El pasivo no se liquidara con la contraparte o extinguira de otra forma en la fecha de la medicin.2. Un instrumento de patrimonio propio de una entidad permanecera en circulacin y el participante de mercado receptor de la transferencia cargara con los derechos y responsabilidades asociados con el instrumento. El instrumento no se cancelara o extinguira de otra forma en la fecha de la medicin.

Jerarqua del valor razonablePara incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e informacin a revelar relacionada, esta NIIF establece una jerarqua del valor razonable que clasifica en tres niveles los datos de entrada de tcnicas de valoracin utilizadas para medir el valor razonable. La jerarqua del valor razonable concede la prioridad ms alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idnticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad ms baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de Nivel de 3).

Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idnticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la medicin.

Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente.

Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo.Informacin a revelarUna entidad revelar informacin que ayude a los usuarios de sus estados financieros a evaluar los dos elementos siguientes:1. Para activos y pasivos que se miden a valor razonable sobre una base recurrente o no recurrente en el estado de situacin financiera despus del reconocimiento inicial, las tcnicas de valoracin y los datos de entrada utilizados para desarrollar esas mediciones.2. Para mediciones del valor razonable recurrentes utilizando datos de entrada no observables significativas (Nivel 3), el efecto de las mediciones sobre el resultado del periodo u otro resultado integral para el periodo.Hhhhhhhhhhhhhhhhh

Niif ph

http://respuestas.kayako.com/Knowledgebase/Article/View/160/0/en-niif-para-ph-y-el-concepto-del-consejo-tecnico-de-la-c-no-178-del-29-ags14--se-debe-activar-las-areas-comunes-salon-social-parqueaderos-como-propiedad-planta-y-equipo-como-se-haria-requiere-de-un-avaluo-al-salon-socialGuayaquil

Avalo en NIIF

Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuando fueron aprobadas y se matizan a travs de las "interpretaciones" que se conocen con las siglas SIC y CINIIF.

Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de "Normas Internacionales de Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC) International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB. Desde abril de 2001, ao de constitucin del IASB, este organismo adopt todas las NIC y continu su desarrollo, denominando a las nuevas normas "Normas Internacionales de Informacin Financiera" (NIIF).

Avalo de Propiedades, Planta y Equipo de acuerdo a las NIIF

De acuerdo con la NIC 16, si se adopta una poltica de re-avalo, la base para el avalo es el valor razonable. El valor razonable se define en la NIC 16 p. 6 como "el importe por el cual un activo podra ser intercambiado entre partes informadas en una transaccin de libre mercado".

El valor razonable de terrenos y edificios generalmente se determina a partir de la evidencia del valor de mercado a travs de un avalo que normalmente realiza un avaluador calificado.

El valor razonable o valor actual de la planta y equipo suele ser el valor de mercado determinado por un avalo. El Comit de Normas Internacionales de Valuacin (IVSC por sus siglas en ingls), es la autoridad internacional lder en los mtodos de avalos que se adoptan en relacin con las NIIF.

El valor de mercado se define por la IVSC como "el importe estimado de una propiedad que se intercambia en la fecha del avalo, entre un comprador y un vendedor dispuestos en una transaccin a valor de mercado en donde cada una de las partes han actuado con conocimiento, prudencia, y sin estar forzados".

El valor de mercado puede reflejar el mayor y mejor uso de un activo, es decir un uso alternativo al actual. Por ejemplo, si una entidad es propietaria de un terreno en el centro de la ciudad en la que hay un almacn, el sitio puede tener potencial para un uso alternativo como desarrollo residencial, lo que significa que su valor de mercado podra ser considerablemente mayor que su valor como un lugar industrial (aunque la entidad tendra que incurrir en gastos, tales como la reubicacin o los costos de cierre, a fin de realizar ese valor).

Cuando no existe evidencia en el mercado sobre el valor razonable para propiedades, planta y equipo, debido a la naturaleza especializada de los mismos y porque los activos son difcilmente vendidos, estos son valuados mediante un enfoque de ingreso o de costo de reemplazo (NIC 16 p .33).

El IVSC define los activos especializados de una manera similar a la NIC 16. En algunos casos las entidades cuentan con plantas y equipo especializado en uso que sera difcil vender en un mercado activo a menos que sea como resultado del cierre del negocio o por falta de liquidez, en dicho caso el valor de mercado de la planta y equipo es con frecuencia muy inferior a su valor si estuviese en operacin. Estos activos debern ser valuados mediante el enfoque de costo de reemplazo depreciado. (DRC por sus siglas en ingls).

El enfoque DRC se define como: "el costo actual para la sustitucin de un activo menos las deducciones por deterioro, obsolescencia y optimizacin".

Al evaluar el DRC de un activo, debe tenerse en cuenta los aos de uso, condicin actual, obsolescencia econmica y funcional, medio ambiente y otros factores, incluyendo el valor residual al final de la vida til del activo.

Frecuencia

Si el importe en libros de la propiedad, planta y equipo no difiere de su valor razonable de un ao a otro, la NIC 16 no requiere que se realice un avalo (NIC 16 p. 31), esto es, el intervalo de tiempo para valuar la propiedad, planta y equipo est determinado por los movimientos en su valor razonable.

Cuando los valores razonables son voltiles, como es el caso de los terrenos y edificios, puede ser necesaria un re-avalo continuo. Por el contrario, si se presentan movimientos mnimos en el valor razonable, como es el caso de la planta y equipo, es suficiente un re-avalo cada tres o cinco aos (la NIC 16, p. 34)

Los criterios para determinar el valor razonable dependern en gran medida de la Administracin y sus avaluadores, contemplando entre otras cosas, los cambios en el mercado, el estado de los activos, los cambios en el activo y su ubicacin.

Adicionalmente la Administracin debe considerar un proceso para monitorear anualmente los movimientos en el valor razonable y la asesora por parte de su valuador. Todas las categoras de propiedad, planta y equipo deben valuarse al mismo tiempo, sin embargo una categora de activos puede ser revaluado continuamente, siempre que el re-avalo concluya en un corto periodo de tiempo (NIC 16 p. 38).

Reporte del Valuador

Si una propiedad tiene potencial para un uso alternativo, el valuador debe reportar el valor de mercado para ese uso alternativo y deber revelar en su informe que dicho valor no toma en cuenta cuestiones como el cierre o suspensin del negocio ni los costos asociados en que se incurrira, y que dichas alternativas deben ser consideradas por la entidad al decidir la cantidad adecuada a adoptar como valor razonable. El reporte del valuador deber incluir las hiptesis o calificaciones hechas para la determinacin del valor de mercado para los efectos de la NIC 16, las cuales deben ser previamente discutidas y acordadas con la Compaa.

La Norma Internacional de Contabilidad 16, establece el tratamiento para la contabilizacin de la Propiedad, Planta y Equipo. Este tratamiento sirve para que los usuarios de los Estados Financieros, puedan conocer la inversin que se ha hecho, as como los cambios que se han presentado por deterioro, obsolescencia, desapropiacin o por un intercambio de la Propiedad Planta y Equipo. A dems, las entidades no solo deben aplicar las normas a los activos que se encuentran en uso, sino tambin a los inmuebles.

DEFINICIONES LA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO

Son los activos tangibles que posee una empresa para su uso en la produccin o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propsitos administrativos, y se esperan usar durante ms de un perodo econmico.

VALOR RAZONABLEEs la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un vendedor debidamente informados, en una transaccin libre.

VIDA TILEl perodo durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la empresa, o bien, el nmero de unidades de produccin o similares que se espera obtener del mismo por parte de la empresa.

COSTOEs el importe de efectivo o medios lquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestacin entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisicin o construccin por parte de la empresa.

DEPRECIACINEs la distribucin sistemtica del importe depreciable de un activo a lo largo de su vida til.

IMPORTE DEPRECIABLEEs el costo histrico del activo o la cantidad que lo sustituya en los estados financieros, una vez se ha deducido el valor residual.

VALOR RESIDUALEs el monto que se espera obtener al final de la vida til del bien inmuebles, maquinaria y equipo despus de deducir los costos esperados de su enajenacin.

PRDIDA POR DETERIOROEs el monto por el que el valor contable de un bien excede su valor recuperable.