avkastningsmetoden produktionskostnadsmetoden täktmark elproduktion

Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av industri

Avkastningsmetoden

Produktionskostnadsmetoden

Täktmark

Elproduktion



• AvkastningsmetodenAvkastningsmetoden

• ProduktionskostnadsmetodenProduktionskostnadsmetoden

Två metoder tillämpas vidTvå metoder tillämpas vidfastighetstaxering av industri.fastighetstaxering av industri.



Metodvalet är reglerat i FTLMetodvalet är reglerat i FTL

Uppskattningsvis 80-90% av landets industribyggnader utgör produktions- eller lagerlokaler i ”normal” industri-produktion, d v s mer eller mindre ordinära byggnader.

För dessa är Avkastningsmetoden tillämplig.

Avkastningsmetoden är en traditionell bruttokapitaliseringsmodell (jfr Hyres-hus)



Värderingsenhet:Tomtmark:Varje tomt utgör en värderingsenhet.Byggnad:Huvudregel:Varje industribyggnad och övrig byggnad utgör en värderingsenhet.

För Avkastningsmetoden gäller dock:Är en industribyggnad värderad enligt Avkastnings-metoden inrättad för mer än en lokaltyp ska varje lokaltyp utgöra en värderingsenhet.Begränsningsregel:Minst 10% av byggnadens totala yta eller mer än250 kvadratmeter.Sammanföringsregel - lokaler i skilda byggnader:Samma klassificeringsdata.



Värdefaktor - tomtmark för industri:• Storlek = Tomtareal, kvm (i vissa undantagsfall används Byggrätt, kvm)

Justering för säregna förhållanden kan aktualiseras vid stora tomter som innehåller s k reservmark



Beräkning av tomtvärde:

R= r x A där R = riktvärde

r = riktvärdeangivelse i kr/kvm

A = tomtareal i kvm landareal



Värdefaktorer för industri-byggnad (och övrig byggnad):Avkastningsmetoden:• Lokaltyp• Storlek • Ålder• Standard

Produktionskostnadsmetoden• Återanskaffningskostnad• Ålder• Byggnadskategori • Ortstyp



Avkastningsmetoden:Avkastningsmetoden: Värdefaktorer för att bestämma relativhyra:

Lokaltyp Standard Ålder

Värdefaktorer för att bestämma relativ kapitaliseringsfaktor:

I-nivåfaktor Återstående ekonomisk livslängd Ålder



Avkastningsmetoden:Värdefaktorn Lokaltyp:Lokaltypen för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till om värde-ringsenheten är inrättad som:

• Produktionslokaler

• Industrikontor

• Lager mm



Avkastningsmetoden:Värdefaktorn Storlek:Storleken bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta.

Med yta avses lokalarea i kvm BRA.



Avkastningsmetoden:Värdefaktorn Ålder:Åldern ger uttryck för värderingsen-hetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom åter-stående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens ny-byggnadsår, omfattningen av om- och tillbyggnader samt tidpunkten för dessa.Om en byggnad indelas i flera värde-ringsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa. (11 kap 4§ FTL)



Avkastningsmetoden:Värdefaktorn Ålder:- Ombyggnadstillägg

- ”20 - 70 - regeln”

Ombyggnad < 20 % av nybyggnadskostnad, kr/kvm

Ombyggnad > 70 % av nybyggnads kostnad,

kr/kvm

Värdeår = NybyggnadsårVärdeår = Ombyggnadsår



Avkastningsmetoden:Värdefaktorn Standard:Standarden för en värderingsenhet bestäms med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.

• Produktionslokaler 4 standardklasser

• Industrikontor 3 standardklasser

• Lager mm 5 standardklasser



Avkastningsmetoden:Exempel på IH-tabell (FFT04): 90Lokaltyp Standard Värdeår

-1969 1970 - 74 1975 - 79 1980 - 84 1985 - 89 1990 - 94 1995- Produktions-Mkt enkel 58 61 64 67 73 77 82

lokaler Enkel xx xx xx xx xx xx xx

Normal 83 90 94 100 108 116 124

Hög xx xx xx xx xx xx xx

Industri- Enkel xx xx xx xx xx xx xxkontor Normal 98 109 119 126 136 146 156

Hög xx xx xx xx xx xx xx

Lager mm Mkt enkel xx xx xx xx xx xx xxEnkel xx xx xx xx xx xx xx Normal 66

70 73 78 83 92 101 Hög xx xx xx xx xx xx xx Mkt hög xx xx xx xx xx xx xx

IH-tabeller fanns vid AFT00 och AFT04 med åldersinverkan 80, 85, 90 och 95. Vid AFT07 finns endast 85, 90 och 95.



Avkastningsmetoden:IK-tabell (FFT04):I-nivå- Återstående

faktor ekonomisk Återstående ekonomisk livslängd 10 år eller mera

livslängd Värdeår

< 10 år -1969 1970-74 1975-79 1980-84 1985-89 1990-94 1995-

-13.0 0,75 0,80 0,85 0,95 1,00 1,02 1,03 1,05

14,0- 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,02 1,03 1,03



Avkastningsmetoden:Riktvärdeangivelsen för ett värdeområde innehåller följande:

- riktvärdeangivelse för tomtmark i kr/kvm t ex 400TA (=400 kr/kvm tomtareal)

- riktvärdeangivelse för industribyggnad t ex 14,0/90 där 14,0 är I-nivåfaktorn och 90 är åldersinverkan

I-nivåfaktorn är ett mått på lägesfaktorn och innehåller dels en hyreskomponent dels en kapitaliseringskomponent.

Valet av IH-tabell styrs helt av värdenivån ochåldersinverkan i värdeområdet.



Avkastningsmetoden:Beräkning av riktvärde förindustribyggnad:R= N x A x h x f därR = riktvärdetN = I-nivåfaktor för värdeområdetA = lokalarea i kvm BRA för värde- ringsenhetenh = relativhyra i kr/kvm enligt rekom- menderad IH-tabellf = relativ kapitaliseringsfaktor enligt IK-tabellen



Justering för säregna för-hållanden:• Industribyggnad och övrig byggnad:

- eftersatt underhåll

- konstruktionsfel

- överloppsbyggnader och rivnings- objekt

- avvikande vakansgrad

• Tomtmark för industri- reservmark

- lång väntetid inför exploatering

- fördröjd/utdragen exploatering

avkastningsmetoden produktionskostnadsmetoden täktmark elproduktion

Documents